In 7 stappen van initiatief naar oplevering
Building Design Architectuur BV | Hoofdstraat 43 | 7625 PB Zenderen | T 074-2659966 | F 074-2659967 | E [email protected] 2014-06
Introductie
1. Initiatief/haalbaarheid
2. Voorontwerp
3. Definitief ontwerp
4. Technisch ontwerp
5. Uitvoeringsgereed ontwerp
6. Prijs-contractvorming
7. Bouwbegeleiding
Principe planning
OPDRACHTGEVER
Programma van EisenKavelBudgetHaalbaarheid
MaterialiseringKleurstelling
Interieur (keuken, badkamer, etc.)Energiezuinigheid
DuurzaamheidOnderhoudsarmInterieur (trappen, deuren, etc.)
Kennismaking aannemersAanbeiding beoordelenHypotheek afsluiten
Uitzoeken (kozijnen, tegels, etc.)
WoninginrichtingVerzekeringenVerhuizen
BUILDING DESIGN ARCHITECTUUR
VlekkenplanSituatietekeningKostenoverzichtRegelgeving
OntwerpPrincipe aanvraag
Computer tekeningInterieurarchitectToetsing Bouwbesluit en EPG
Technisch tekenwerkOmgevingsvergunningTechnische beschrijving
Uitnodigen aannemersCalculaties beoordelenAanneemovereenkomst
Extra details/doorsnedesMaatvoeringstekeningenPlanning
KwaliteitsbewakingOplevering/meer- en minderwerk
We geven u middels dit 7-stappenplan inzicht in het verloop van het proces voor het bouwen van een nieuwe woning. Omdat ieder project uniek is, zijn afwijkingen van deze stappen af en toe noodzakelijk. Ook de principeplanning is hierdoor indicatief.
Mocht u naar aanleiding van dit stappenplan nog vragen hebben, dan zijn we uiteraard bereid dit mondeling toe te lichten.
INITIATIEF/HAALBAARHEID
Stap 1 Stap 2 Stap 3 Stap 4 Stap 5 Stap 6 Stap 7
Uw woonwensen worden vertaald in een Programma van Eisen. Dit wordt door u gemaakt voor het 1e
vrijblijvende gesprek. Hierin staan de gewenste vertrekken, uw budget en overige voor jullie belangrijke woonwensen.
Samen kijken we middels een vlekkenplan naar de optimale indeling op uw kavel. Hierbijspeelt onder andere de bezonning en de omgeving een grote rol. In het eerste gesprek wordt een overzicht
geschetst van alle directe en indirecte kosten die bij de realisatie van de woning horen.
Building Design Architectuur zal na het 1e gesprek de betreffende regelgeving opvragen, zoals het bestemmingsplan, de welstandsnota en de plankaart.
Deze fase beëindigen we met een haalbaarheidsstudie. Building Design Architectuur kijkt of uw wensen binnen het beschikbare budget en de regelgeving op uw
kavel gerealiseerd kunnen worden.
BUILDING DESIGN ARCHITECTUUROPDRACHTGEVER
VOORONTWERP
De resultaten van de haalbaarheidsstudie worden door onze architectvertaald in een ontwerp. Dit kan in de vorm van een handschets
of als een 3d computertekening vervaardigd worden.
In een bespreking wordt het ontwerp gepresenteerd en toegelicht. Ook de voorgesteldekleur- en materiaalstaat wordt besproken.
Eventuele wijzigingen worden vervolgens verwerkt en de principe aanvraag wordt ingediend. Hierbij wordt het bestemmingsplan getoetst en wordt het ontwerp voorgelegd aan de welstand.
Ondertussen kunt u opzoek naar een passende hypotheek en naar monsters van pannen en stenen.
Gedurende deze stap worden onder andere de benodigde grondrapporten in werking gezet,zodat we tijdig op de hoogte zijn van de bodemgesteldheid. Dit kan
van grote invloed zijn op uw budget.
Stap 1 Stap 2 Stap 3 Stap 4 Stap 5 Stap 6 Stap 7
BUILDING DESIGN ARCHITECTUUROPDRACHTGEVER
HAL
WOONKAMER KEUKEN
MK
WC
8910
1.1
1.3
GARAGE
1.5
4
7
6
32
11
5
1.2
1.4
A
vent.open.45,75 dm³/s
vent.open.45,75 dm³/s
l/s 11,37 l/s
11,37 l/s
15,73 l/s
22,73 l/s
7 l/s
7 l/s
49,94 l/s
DEFINITIEF ONTWERP
Nu de principe aanvraag goedgekeurd is en het licht op groen staat, kan de woning uitgewerkt worden als computertekening (blad 1).
Dit is een bouwkundige uitwerking van het voorontwerp. Dezetekening wordt u ter controle gestuurd, waarna er een bespreking volgt met de
projectleider en desgewenst met de interieurarchitect.
De interieurarchitect kan met u meedenken over bijvoorbeeld de keuken, badkamer, haardof indeling. Ze kan onder andere een verlichtingsplan en 3D visualisaties maken zodat u een
goed beeld krijgt van het interieur.
Na het verwerken van de wijzigingen op blad 1 zal de Toetsing Bouwbesluit en EPG berekening gemaakt worden. Hierbij toetsen wij de woning op onder andere daglicht, ventilatie en
energiezuinigheid.
k.l.k.l.k.l.k.l.k.l.k.l.k.l.k.l.k.l.k.l.k.l.k.l.k.l.k.l.k.l.k.l.k.l.k.l.k.l.k.l.k.l.k.l.k.l.k.l.k.l.k.l.k.l.k.l.k.l.k.l.k.l.k.l.k.l.k.l.k.l.k.l.k.l.k.l.k.l.k.l.k.l.k.l.k.l.k.l.k.l.k.l.k.l.k.l.k.l.k.l.k.l.k.l.k.l.k.l.k.l.k.l.k.l.k.l.k.l.k.l.k.l.k.l.k.l.k.l.k.l.k.l.k.l.k.l.k.l.k.l.k.l.k.l.k.l.k.l.k.l.k.l.k.l.k.l.k.l.k.l.k.l.k.l.k.l.k.l.k.l.k.l.k.l.k.l.k.l.k.l.k.l.k.l.k.l.k.l.k.l.k.l.k.l.k.l.k.l.k.l.k.l.k.l.k.l.k.l.k.l.k.l.k.l.k.l.k.l.k.l.k.l.k.l.k.l.k.l.k.l.k.l.k.l.k.l.k.l.k.l.k.l.k.l.
BEGANE GROND
±0 P
6200
8200
10700
5140 5560
11200
3200
14400
KEUKEN
WOONKAMER
BERGING
MK
HAL
WC
TERRAS(optie)
BIJKEUKEN(optie)
11700
SLAAPKAMER
SLAAPKAMER 2 SLAAPKAMER 3
OVERLOOP
WC
BADKAMER
11740
HOBBYRUIMTE
ZOLDER
OVERLOOPWAS-RUIMTE
TECHNIEK
mv 80-P±0 P
+2950 P
+10000 P
+5900 P
VOORGEVEL RECHTERGEVEL ACHTERGEVEL
nokhoogte
bk. vloer
bk. vloer
Stap 1 Stap 2 Stap 3 Stap 4 Stap 5 Stap 6 Stap 7
BUILDING DESIGN ARCHITECTUUROPDRACHTGEVER
TECHNISCH ONTWERP
Nadat het Definitief Ontwerp gereed is, gaan we dit uitwerken in een Technisch Ontwerp. Op blad 2 staan technischeplattegronden (onder andere een fundatie en kapplan) en voor de vergunning benodigde principedetails. In hoeverre moet de woning
onderhoudsarm/duurzaam worden uitgevoerd?
We kunnen nu de omgevingsvergunning (waaronder onder andere sloop-/inrit-/kap-vergunning) indienen en de constructieberekening aanvragen. Laatstgenoemde wordt later
aangeleverd bij de gemeente.
Als de vergunning is ingediend kunnen we ons verdiepen in de openstaande interieur onderdelen. Denk hierbij aan trappen, deuren, wandafwerkingen, plinten en dergelijken.
Om te voorkomen dat we geen appels met peren gaan vergelijken bij de prijsvorming is het van belang een Technische Beschrijving (bestek)
op te laten stellen. Dit kan zowel bouwkundig als installatietechnisch.
BEGANE GROND
trap
dichte trap, aan- en optrede eikenuitvoering wit ingewassen olie
Leuning aan de wand, metaal
zijkant, dubbel gelaagd glas blank floated
(geen trapboom in zicht)
DPC-folie
open stootvoeg t.b.v.
spouwventilatie h.o.h. 100cm
betonen raamdorpelsteen
(los van kozijn houden)
tpv b.g. 750+P
tpv verd. 3950+P
DPC-folie
open stootvoeg t.b.v.
spouwventilatie h.o.h. 100cm
3 BOVENAANSLUITING
10 cm metselwerk
gevent. luchtspouw
spouwisolatie
10cm binnenspouwblad
murfor min. 4 lagen
rollaag
nokvorsten
ondervorsten
nokgording
1 NOKDETAIL
geisoleerde dakplaten
panlatten
afm. 22x33 mm
zinken bakgoot
2 GOOTDETAIL
vogelschroot
open stootvoeg t.b.v.
spouwventilatie h.o.h. 100cm
vent.
vent.
geisoleerde dakplaten
oplegvilt
10 cm metselwerk
gevent. luchtspouw
spouwisolatie
10cm binnenspouwblad
muurplaat anker Ø12 l.=800mm hoh 1200mm
35
PEIL=570+
10 15 10
50
5cm dekvloer
kanaalplaatvloer
boei:
meranti boei met
meranti sierlijst
44°
569+P
strip =40x2mm hoh 1200mm
3x Upat EXA-K Expressankers M10
13 17 17 5
t.g.
* alle systeemvloeren aanbrengen volgens fabrieksvoorschriften
* beton-, hout- en staalconstructies volgens statische berekeningen
* boven alle binnenkozijnen staltonlateien aanbrengen
VERDIEPINGSVLOER
Opbouw platdak:
gebitum. dakbedekking
underlayment dik 19 mm
balklaag 59x156 mm h.o.h. 610mm
evt. plafondafwerking
Kanaalplaatvloer d=20cm
SW
evt. opstorten
bi: (2) L150/100/10bu: MF
bi: (2) L150/100/10bu: MF
bi: (2) L150/100/10bu: MF
bi: (2) L150/100/10bu: MF
bi: (2) L150/100/10bu: MF
bi: ST
bu:
MF
d=140
d=140d=140
d=140
bi: (1) L100/100/10bu: (1) L100/100/10
Detail A
uitgevlakte UNP280
Detail A
3x M12 l. 60cm
bu: MFbi: (2) LL150/100/10
bu: MFbi: (2) LL150/100/10
LL1
LL1 LL1
LL1LL1
LL1
LL1
bu:
(1)
LL100/1
00/1
0bi: S
T
bu: (1) LL100/100/10bi: (5) UNP280 + 3x M12 l. 60cm
LL1
LL1
Kanaalp
laatv
loer
d=
..cm
Kanaalp
laatv
loer
d=
..cm
w.t.
st.l.+o.r.
hwa
hwa
hwa
hwa
hwa
cl.s.
v4
v1v2
onder de vloernaar mv
isoleren
volgens toetsing
* alle systeemvloeren aanbrengen volgens fabrieksvoorschriften
* hout- en staalconstructies volgens statische berekeningen
* boven alle binnenkozijnen staltonlateien aanbrengen
71x19671x171
71x1
9671x196
multiplexplaat 12mm, aan weerszijden
verlijmen en vernagelen,
multiplexplaat 12mm, aan weerszijden
verlijmen en vernagelen,
multiplexplaat 16mm, aan weerszijde
verlijmen en vernagelen,
ca. 3000
open stootvoeg
t.b.v. spouwventilatie
7 DETAIL PLAT DAK
kunststof mastiekschroot
alu. daktrim
10 cm metselwerk
gevent. luchtspouw
spouwisolatie
10cm binnenspouwblad
gebitum. dakbedekking
isolatie 4cm
underlayment dik 19 mm
balklaag ..x... mm h.o.h. 61cm
evt. plafondafwerking
35
10 15 10
295+P
Stap 1 Stap 2 Stap 3 Stap 4 Stap 5 Stap 6 Stap 7
BUILDING DESIGN ARCHITECTUUROPDRACHTGEVER
aanzicht 2
aanzi
cht
1
aanzi
cht
3
aanzicht 4
vloertegels 800x800mm(uitgangspunt = hart douche en hart tpv. wastafel)
UITVOERINGSGEREED ONTWERP
Afhankelijk van de complexiteit van de woning of uwwens, kan deze fase een welkome aanvulling zijn. Uw keuze voor
bijvoorbeeld screens, rolluiken, beslag, draairichting etc. zijn bepalendvoor de maatvoering van de kozijnen. Door een werktekening van de kozijnen te
maken ondervangen we mogelijke problemen elders.
Door bijvoorbeeld extra details of doorsnedes te tekenen kunnen fouten in de prijsvorming of op de bouw voorkomen worden. Plattegronden en gevels kunnen groter uitgetekend worden als
maatvoeringstekening. Hier kan bijvoorbeeld rekening gehouden worden met de steen- of tegel-maten en het metselwerkverband.
Het uittekenen van de interieurelementen en het maken van een tuinplan vallen ook onder deze fase.
650
1750
2400
650
1750
1000 1000 3060 1000
Merk 6 Merk 7 Merk 8
* = loopdeur
Merk 9*
vr. vr.
Stap 1 Stap 2 Stap 3 Stap 4 Stap 5 Stap 6 Stap 7
BUILDING DESIGN ARCHITECTUUROPDRACHTGEVER
PRIJS-CONTRACTVORMING
Na uw kennismaking met de mogelijke aannemers wordtde definitieve aannemersselectie gedaan. Vaak worden ongeveer 4
aannemers uitgenodigd voor het maken van een calculatie. Zij hebben 3 tot 4 weken rekentijd nodig voor het opstellen van een goede aanbieding. In deze tijd
worden eventueel vragen door Building Design Architectuur verwerkt en verstrekt in een Nota van Inlichtingen
Als de begrotingen zijn ingediend zal Building Design Architectuur ze beoordelen en samen met u kijken naar de meest interessante aanbieding. Deze aannemer zal de aannemersovereenkomst
opstellen. In deze fase dient u uw hypotheek ook afgesloten te hebben en de grond op naam te hebben.
Ondertekening van de aannemersovereenkomst sluit deze fase af.
Stap 1 Stap 2 Stap 3 Stap 4 Stap 5 Stap 6 Stap 7
BUILDING DESIGN ARCHITECTUUROPDRACHTGEVER
BOUWBEGELEIDING
De aannemer start met de werkvoorbereiding en zaleen planning opstellen. Ook sluit hij contracten af met zijn
onderaannemers. Tekenwerk van hun zoals bijvoorbeeld prefab vloeren wordengecontroleerd door Building Design Architectuur. Ondertussen bent u begonnen
met de woninginrichting.
Tijdens bouwbezoeken, maar ook vanaf kantoor, zorgen wij voor kwaliteitsbewaking. Wordt erbijvoorbeeld wel gebouwd volgens de Technische Beschrijving?
Ook het meer- en minderwerk dient de aannemer eerst ter goedkeuring bij ons neer te leggen. Een mijlpaal tijdens de bouw is het ´hoogste punt´. Dit wordt vaak gevierd met de vlag in de top. Wanneer de
bouw gereed is wordt deze opgeleverd en wordt er een procesverbaal van oplevering opgesteld en de verrekening van het meer- en minderwerk definitief gemaakt. Denkt u aan de benodigde
verzekeringen? Na ondertekening van het procesverbaal kan de sleuteloverdracht plaats vinden en kan de verhuiswagen komen!
Zenderen, 16 september 2013Project: 12-132, woning fam. De Jong, VollenhoveBetreft: Planning uitvoering
jaar
maand
week
datum 12 19 26 2 9 16 23 30 7 14 21 28 4 16 23 30 7
nr omschrijving
Bestemmingsplan1 Procedure bestemmingsplan 1
Schetsontwerp2 Uitwerken schetsontwerp 2
Voorlopige ontwerp3 Uitwerking plan 3 controle opdrg
4 Constructief ontwerp 4
5 Opzet installatie concept gedachtegang6 Overleg gemeente en welstand 6
7 Overleg nutsbedrijven 7
8 Sonderingen 8
9 Fundatie advies 9
10 Opstellen investeringsoverzicht/kostenraming PM
Omgevingsvergunning11 Uitwerking plan 11
12 Akoestisch rapport met maatregelen 12
13 BB-toets inclusief rapportages 13
Procedure14 Indienen omgevingsvergunning 14
15 Procedure, regulier 15
16 Verlenen vergunningen 16
17 Bezwaren termijn 17
18 Vergunning ontvankelijk
Definitief ontwerp (stukken prijsvorming)19 Overleg opdrachtgever aangaande verdeling uitvoering 19
20 Geheel uitwerken plan 20 controle opdrg
21 Technische omschrijving 21 controle opdrg
augustus33
september34 35 36 37 38 48 49
november45 46
2013oktober
40 41 42 43 4439 47
21 Technische omschrijving 21 controle opdrg
22 Uitwerking constructies 22
23 Uitwerking installaties PM24 Opstellen begroting op aannemersniveau PM
Prijsvorming en contract25 Uitnodiging naar aannemers 25
26 Rekentijd aannemers 26
27 Nota van inlichtingen 27
28 Prijsaanbieding door aannemers indienen 28
29 Doornemen prijs en advies opstellen 29
30 Onderhandeling met aannemer 30
31 Gunning van opdracht 31
Uitvoering32 Voorbereiding aannemer33 Uitvoering nieuwbouw34 Inrichting35 Verhuizing
36 Slopen bestaand pand37 Grond onderzoek38 Sondering bijgebouw39 Fundatie advies40 Mogelijk aanpassing constructie
41 Voor bereiding aannemer42 Uitvoering bijgebouw
Aanpassen wegtracee ?
Stap 1 Stap 2 Stap 3 Stap 4 Stap 5 Stap 6 Stap 7
BUILDING DESIGN ARCHITECTUUROPDRACHTGEVER
WEEK 0
WEEK 2
-opstelling PVE-voorstudie
-(schets-)ontwerp-sondering-/bodemonderzoek-principe aanvraag-financiering
-blad 1 (computertekening)-interieur (indeling)-keuken/badkamer/haard uitzoeken-wijzigingsronde DO-toetsing bouwbesluit/EPG
-blad 2 (technische tekening)-omgevingsvergunning-constructie-interieur (uitwerking)-technische beschrijving (bestek)
-extra details/doorsnedes-maatvoeringstekeningen-werktekeningen
-rekentijd aannemers-aannemersselectie
-werkvoorbereiding-bouwtijd (minimaal)-oplevering
PRINCIPE PLANNING
WEEK 8
WEEK 14
WEEK 19
WEEK 21WEEK 25
IH: 2 wkn VO: 6 wkn DO: 6 wkn TO: 5 wkn UO: 2 wkn PC: 4 wkn BB
Principe planning traject woning
nr. fase omschrijving weken 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 57
1 IH opstellen PvE 1 1
2 voorstudie 1 2
3
4 VO (schets-)ontwerp 4 4
5 sondering-/bodemonderzoek 3 5
6 principe aanvraag 2 6
7 financiering 18 7
8
9 DO blad 1 (computertekening) 2 9
10 interieur (indeling) 2 10
11 keuken/badkamer/haard uitzoeken 8 11
12 wijzigingsronde DO 1 12
13 toetsing bouwbesluit / EPG 1 13
14
15 TO blad 2 (technische tekening) 2 15
16 omgevingsvergunning 8+6 16 ontvankelijkheid
17 constructie 2 17
18 interieur (uitwerking) 2 18
19 technische beschrijving (bestek) 3 19
20
21 UO extra details / doorsnedes n.t.b.
22 maatvoeringstekeningen n.t.b.
23 werktekeningen n.t.b.
24
25 tegels e.d. uitzoeken 9 25
26 PC rekentijd aannemers 3 26
27 aannemersselectie 1 27
28
29 BB werkvoorbereiding 5 29
30 bouwtijd (minimaal) 26 30
31 woninginrichting 22 31
32 verzekeringen 4 32
33 oplevering 1 33
34 verhuizen 1 34
= opdrachtgever
= Building Design Architectuur
= gemeente
= aannemer
opmerkingen:
1 Na elke fase wordt het budget bewaakt, desgewenst middels het maken van een calculatie
2 Elk ontwerp / elke tekening / technische beschrijving dient door opdrachtgever gecontroleerd te worden
3 De fase UO is optioneel en dus buiten beschouwing gelaten. Deze fase kan echter wel consequenties voor de planning hebben
4 Aan deze planning kunnen geen rechten worden ontleend
3 maanden 6 maanden 9 maanden 12 maanden
PLANNING TRAJECT WONING