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Santiago Berraondo Associate Director
Tasación de hoteles y Branded Residences: Costo por Habitación y servicios, El valor de la marca
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TASACIÓN DE HOTELES
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Los Hoteles son Activos Inmobiliarios Generadores de Ingresos
El valor de mercado de un hotel puede incluir el valor de varios de sus componentes, los cuales son:
• Tierra
• Edificios
• Muebles, artefactos y equipamiento (FF&E)
• Inventarios y Capital de Trabajo
El valor de mercado es estimado aplicando un proceso de valuación, para el cual el valuador considera tres enfoques.
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Enfoques para la Tasación de Hoteles
Costo de Reemplazo
Ventas de Comparables
Capitalización de Ingresos
1
2
3
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Enfoque por Costo de Reemplazo
Está basado en el supuesto que un comprador no pagará por una propiedad más que el costo de producir una propiedad sustituta de igual utilidad
Para estimar el valor de mercado al valor de la tierra se adiciona el costo de reposición depreciado.
Tiene poca importancia para una decisión de inversión cuando un comprador está enfocado principalmente en el potencial de retorno del capital
En conjunto con el método de capitalización de ingresos, puede ser útil para estudiar la factibilidad de un proyecto de hotel
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Enfoque por Ventas de Comparables
Está basado en el supuesto que un comprador no pagará por una propiedad más que el costo de adquirir una propiedad existente de igual utilidad
El valor de mercado es estimado por comparación con propiedades similares
Estimar el valor es difícil por las diferencias en las características de la propiedad, condiciones del financiamiento , venta y mercado, entre otros
No es muy confiable para valuar hoteles, sin embargo se lo usa para cotejar el valor derivado por el método de capitalización de ingresos
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Enfoque por Capitalización de los Ingresos Estima el valor presente del derecho a futuros beneficios derivados de
poseer la propiedad de un inmueble dadas las condiciones de mercado
Es la técnica preferida para valuar propiedades generadoras de ingresos porque simula la lógica de inversión con que actúan los compradores entendidos
Es aplicado en tres etapas:
1. Proyección de ingresos netos, antes del servicio de deuda (EBITDA)
2. Selección de una tasa apropiada de descuento
3. Aplicar el descuento apropiado
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1. Procedimiento para Proyectar Ingresos Netos (EBITDA)
Tarifa Promedio ($ ADR)
Ocupación (% OCC)
Ingresos por Habitación Disponible
(RevPar)
La mayoría de las otras fuentes de ingresos (como alimentos, bebidas y teléfono) dependen de la cantidad de huéspedes (% OCC), y muchos de los niveles de gasto también varían con la ocupación
Hotel
Las Bases de la Performance Financiera de un Hotel
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1. Procedimiento para Proyectar Ingresos Netos (EBITDA)
1. Se define el área de mercado y set competitivo
2. Se Localiza y cuantifica la demanda, y se asignan las noches habitación entre los hoteles competitivos
3. Este procedimiento provee la información necesaria para estimar la ocupación y tarifa promedio
4. Basados en esta información, los ingresos por habitaciones y otras fuentes de ingresos pueden ser calculados
5. La información de gastos puede ser obtenida de los estados financieros actuales
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Supuestos: Los ingresos y egresos proyectados están basados en moneda ajustada por inflación y que el gerenciamiento es competente
Período Proyección: El plazo de 10 años refleja el período típico de tenencia de activos inmobiliarios tales como hoteles
Todas las inversiones en real estate tienen un especifico ciclo de vida, que muestra los aumentos y bajas de ingresos netos para la vida económica de la misma.
o Los ciclos pueden acortarse o largarse dependiendo de cuanto mantenimiento y periódico reacondicionamiento el propietario esté dispuesto a realizar
1. Procedimiento para Proyectar Ingresos Netos (EBITDA)
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2. Selección de una Apropiada Tasa de descuento
La tasa de descuento es usada para convertir futuros ingresos en una indicación del valor presente
Esta tasa refleja la tasa interna de retorno para un comprador todo cash/capital, o es la tasa que combina los retornos requeridos por los componentes deuda y capital
La tasa de descuento es seleccionada examinando transacciones de venta, encuestas a inversores y entrevistando a participantes del mercado
La tasa de descuento puede ser derivada a través de técnicas financieras más complejas que tienen en cuenta los diferentes retornos requeridos por los componentes deuda y capital
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3. Proceso de Descuento de los Ingresos Netos Proyectados
Los ingresos netos proyectados son convertidos en una estimación del valor de mercado mediante un análisis de flujos de fondos descontados
1. Los ingresos netos proyectados de cada uno de los 10 años son descontados a una tasa de descuento apropiada
2. Luego se estima un valor residual de la propiedad capitalizando el ingreso neto del año 11 y descontando el valor a la fecha de valuación
3. La suma de todos estos valores descontados representan el valor estimado de la propiedad
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3. Proceso de Descuento Ingresos Netos
Ejemplo Numérico
Tasa Descuento Cash Flow
Año Ingreso Neto @ 14.0% Descontado
2012 $1,896,000 0.87719 $1,663,158
2013 2,977,000 0.76947 2,290,705
2014 4,190,000 0.67497 2,828,131
2015 4,785,000 0.59208 2,833,104
2016 4,928,000 0.51937 2,559,449
2017 5,077,000 0.45559 2,313,013
2018 5,229,000 0.39964 2,089,704
2019 5,385,000 0.35056 1,887,761
2020 5,547,000 0.30751 1,705,747
2021 63,387,000 * 0.26974 17,098,251
Valor Estimado de Mercado $37,269,021
(Redondeo) $37,300,000
Valor Terminal
Ingreso neto año 11 $5,885,000
Tasa de Capita l i zación 10.0%
Resultado de la venta $58,850,000
Menos: Costos Transacción 2% 1,177,000
Resultado de la venta neto $57,673,000
*Ingreso neto año 10 de $5,718,000 + venta neta de $57,722,000
Futuros Ingresos
Ingresos Ajustados
(valor presente)
Valor Mercado
Tasa Interna de
Retorno
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INVERSION TENDENCIAS
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Hoteles: Volumen Global de Transacciones (Billones, US$)
Fuente: Jones Lang LaSalle
Crisis Subprime Lehman Brothers
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¿Quiénes están comprando hoteles a nivel global?
REITS, son fondos de inversión con ventajas impositivas
Individuos de altos ingresos netos (HNWI)
Fondos de inversión / Private equity
Fondos de riqueza soberano
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Tasas de Descuento USA (%) Hoteles Full Service – Luxury Surveys
9.0
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11.0
12.0
13.0
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15.02
00
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20
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20
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Dis
cou
nt
Rat
e (%
)
PWC - Full-Service PWC - Luxury CRE/RERC - First Tier
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Valores Habitaciones Hoteleras - 15 Mercados Top
Fuente: HVS Global Hospitality Services
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Tendencias de la Inversión en la Región
El mercado de transacciones en la región está subdesarrollado. Por condiciones restrictivas al financiamiento y falta de producto
Está dominado por inversores locales e intra-regionales, muchos de los cuales son tenedores de largo plazo.
Como los capitales son generalmente locales y no están altamente apalancados, no existen prácticamente ventas forzadas por bancos
La cantidad de hoteles que se pondrán en venta en los próximos dos años es limitada y serán principalmente propiedades en poder de inversores internacionales.
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Transacciones en la Región 2007/2011 (De más de US$ 30 Millones)
Fecha Propiedad
%
Transacción Mercado
Valor de
Mercado
Valor por
Habitación Vendedor Comprador
sep-07 Ritz Carlton 100% Chile-Santiago ± 60 Mill ± 290 Mil N/D Meridia Capital
sep-07 Crowne Plaza 100% Chile-Santiago ± 30 Mill ± 100 Mil N/D Meridia Capital
sep-09 Intercontinental 100% Brasil-Sao Paulo N/D N/D IHG Group PLC Meridia Capital
oct-09 Four Seasons 100% Mexico-DF 54 Mill 225 Mil
Strategic Hotels
& Resorts Meridia Capital
oct-10 JW Marriott 100% Brasil-Rio J. 47.5 Mill 193.9 Mil
Marriott
International
Host Hotels
& Resorts
mar-11 Intercontinental 100% Brasil-Rio J. N/D N/D Brascan S.A. Brazil Hosp.Group
abr-11 Four Seasons 100% Argentina-Bs As ± 64 Mill ± 390 Mil Familia Saieh fondo Albwardy
ago-11 Sofitel Copacabana 100% Brasil-Rio J. N/D N/D Veplan S.A. Brazil Hosp.Group
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Valuación Proyectos de Hotel - Por habitación (en miles US$)
¹ Segmentación HVS/ STR Global
Segmentación
Industria¹Luxury Upper-Upscale Upscale
Upper
Midscale
Valor Estimado x
Habitación250 / 500 150 / 250 100 / 150 70 / 100
Mar
cas
Segm
enta
ció
n
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BRANDED RESIDENCES
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Branded Residences: El Producto
Uso de los servicios del hotel como room service, lavandería y servicios de limpieza
Acceso a las facilidades del hotel, además de contar con privilegios y beneficios pre-acordados con la marca hotelera
Cuentan con entrada independiente, lobby y ascensores exclusivos
El tamaño de las unidades se encuentran en un rango de 68-340m2
Diseñador de interiores preseleccionado por la marca
Cuentan con servicio de conserje, área con sillones y baños públicos
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Branded Residences Existentes
W Hotel & Residences Santiago, Chile
St. Regis Hotel & Residences DF, Mexico
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Branded Residences Proyectos
Alvear Hotel & Residences Buenos Aires, Argentina
St. Regis Hotel & Residences Buenos Aires, Argentina
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Tasación Branded Residences
Para valuar las unidades de Branded Residences usamos el enfoque de ventas de comparables
Y ajustamos el valor por factores como:
o Marca - Un reconocido operador hotelero internacional puede representar “Market Premium “ de entre 10% a 20%
o Localización - Entorno y accesos
o Características Físicas – Acabados y terminaciones