Thuyết trình:
Công ty TNHH CB Richard Ellis (Việt Nam)
Thứ tư, ngày 3 tháng 10 năm 2012
Báo cáo Quý CBRE – Quý 3/2012
Toàn cảnh thị trường BĐS Hà Nội
Richard Leech
Giám đốc Điều hành
Trần Thị Tô Thanh
Quản lý Cấp cao
2 B.P NGHIÊN CỨU VÀ TƯ VẤN CBRE BÁO CÁO QUÝ CBRE TOÀN CẢNH THỊ TRƯỜNG BĐS HÀ NỘI | THÁNG 10/2012
-1,0
-0,5
0,0
0,5
1,0
1,5
2,0
2,5
3,0
3,5
4,0
0
5
10
15
20
25
T11/1
0
T1/1
1
T3/1
1
T5/1
1
T7/1
1
T9/1
1
T11/1
1
T1/1
2
T3/1
2
T5/1
2
T7/1
2
T9/1
2
CP
I (%
thay đ
ổi t
heo t
háng
)
CP
I (%
thay đ
ổi th
eo n
ăm
) / Lãi
suất
(%)
Thắt chặt tiền tệ
Lạm phát tăng cao
Nới lỏng tiền tệ
TỔNG QUAN KINH TẾ VIỆT NAM
T Ì N H H Ì N H Q 3 / 2 0 1 2
Nguồn: Tổng cục Thống kê
Q3/2012 Q2/2012
GDP (% tăng trưởng theo năm) 5,4% 4,7%
CPI cuối kỳ (% tăng trưởng theo năm) 6,5% 6,9%
Tỷ giá USD/VND (Cuối kỳ) 20.828 20.828
Xuất khẩu (Tỷ USD) 30,7 (+10,7% so với cùng kỳ) 28,6 (+23,9% so với cùng kỳ)
Nhập khẩu (Tỷ USD) 29,9 (+7,4% so với cùng kỳ) 29 (+8,7% so với cùng kỳ)
FDI thực hiện (Tỷ USD) 2,7 (-6,9% so với cùng kỳ) 2,9 (+4,3% so với cùng kỳ)
Khách quốc tế đến Việt Nam (Triệu lượt) 1,5 (+10,7 % so với cùng kỳ) 1,5 (+1,9% so với cùng kỳ)
Doanh số bán lẻ hàng hóa và dịch vụ (Nghìn
tỷ đồng) 575,7
(+19,7% so với cùng kỳ)
567,7
(+23,4% so với cùng kỳ)
CPI, VN (% Thay đổi so với năm trước)
CPI, VN (% Thay đổi so với tháng trước)
Lãi suất tái cấp vốn (%)
Lãi suất tái chiết khấu (%)
3 B.P NGHIÊN CỨU VÀ TƯ VẤN CBRE BÁO CÁO QUÝ CBRE TOÀN CẢNH THỊ TRƯỜNG BĐS HÀ NỘI | THÁNG 10/2012
Lãi suất
• Tính từ đầu năm, lãi suất đã được giảm 5% - ít có khả
năng lãi suất sẽ tiếp tục giảm.
• Theo Thống đốc NHNNVN cần phải hết sức cẩn trọng
đối với bất kỳ quyết định giảm thêm lãi suất nào.
Lạm phát
• Giá cả của dịch vụ y tế, giáo dục, giao thông và lương
thực tăng cao.
• Chỉ số lạm phát theo tháng của tháng 9 tăng cao nhất kể
từ tháng 5/2011, việc kiểm soát lãi suất để xoa dịu tình
hình cần được thực hiện cẩn thận.
Nhập khẩu tiếp tục giảm
• Tăng trưởng nhập khẩu trong 9T/2012 đạt 6,6%, thấp
hơn nhiều so với cùng kỳ năm trước (9T/2011: 26,9%)
TỔNG QUAN KINH TẾ VIỆT NAM
C ÁC C H Ỉ SỐ K I N H T Ế C H Í N H
Lãi suất NHNNVN (%)
Nguồn: Ngân hàng Nhà nước Việt Nam
0
5
10
15
20
2009 2010 2011 2012
Lãi suất cơ bảnLãi suất tái chiết khấuLãi suất tái cấp vốn
Thâm hụt thương mại (Tỷ USD)
Nguồn: Tổng cục Thống Kê Việt Nam
-15
-10
-5
0
5
T1/12 T3/12 T5/12 T7/12 T9/12 T11/12
2010 2011 2012
4 B.P NGHIÊN CỨU VÀ TƯ VẤN CBRE BÁO CÁO QUÝ CBRE TOÀN CẢNH THỊ TRƯỜNG BĐS HÀ NỘI | THÁNG 10/2012
Tăng trưởng GDP Q3/2012 đạt 8,5% - cao hơn Q1 (7,3%) và Q2
(7,9%). Tăng trưởng GDP 9 tháng đầu năm 2012 đạt 7,9%
CPI tháng 9/2012 tăng đột biến sau 2 lần giảm liên tiếp vào tháng 6,
tháng 7 và tăng nhẹ vào tháng 8. CPI tháng 9 tăng 2,47% so với tháng
8 – mức cao nhất kể từ tháng 5/2011. CPI 9 tháng đầu năm tăng
9,24% so với cùng kỳ năm trước
• CPI tháng 9/2012 tăng do giá nhiên liệu và học phí tăng… - Tăng
tạm thời hay dấu hiệu của lạm phát trở lại?
Kim ngạch Xuất khẩu giảm trong Q3 (2,39 tỷ USD) trong khi Kim
ngạch Nhập khẩu tăng nhẹ (6,13 tỷ USD)
FDI đăng ký cao hơn so với Q1 và Q2, đạt 919 triệu USD trong (~
88% 9T/2011). FDI thực hiện 9T/2012 đạt 700 triệu USD (+15%)
Bán lẻ hàng hóa và dịch vụ tăng 20,7% so với 9T/2011 (Kinh tế Nhà
nước tăng 21,3%; Ngoài Kinh tế Nhà nước tăng 19,7%; Đầu tư nước
ngoài tăng 23,7%)
Đáng lưu ý: Quỹ tín thác bất động sản (REIT) chính thức hoạt động
vào giữa tháng 9 – tín hiệu tốt cho các nhà đầu tư đang gặp khó khăn
về tài chính?
Lời kết: Niềm tin của thị trường thấp, Môi trường kinh doanh khó khăn
TỔNG QUAN KINH TẾ HÀ NỘI
T Ì N H H Ì N H Q 3 / 2 0 1 2
Hình 1: Tốc độ tăng trưởng GDP thực (% thay đổi
theo năm)
Hình 2: CPI (% thay đổi theo tháng)
0%
2%
4%
6%
8%
10%
12%
2009 2010 2011 2012
-1%
0%
1%
2%
3%
4%
2010 2011 2012
5 B.P NGHIÊN CỨU VÀ TƯ VẤN CBRE BÁO CÁO QUÝ CBRE TOÀN CẢNH THỊ TRƯỜNG BĐS HÀ NỘI | THÁNG 10/2012
Đường cao tốc: Nhiều dự án chậm tiến độ do khó khăn trong giải phóng
mặt bằng
• Hà Nội-Lào Cai chậm tiến độ ít nhất 1 năm
• Nội Bài-Nhật Tân bàn giao 88,8 trên 115 ha
• Hà Nội-Thái Nguyên bàn giao 214,51 trên 218,34 ha
• Cầu Nhật Tân bàn giao 114,22 trên116,22 ha
Đường vành đai và cầu cạn trên cao
• Vành đai 3 (Giai đoạn 2) đoạn Mai Dịch-Trung Hòa đã hoàn thành
95,5%, đoạn Trung Hòa-Thanh Xuân hoàn thành 96,5% (dự kiến
hoàn thành 100% trong tháng 10/2012)
• Vành đai 2,5 (Giai đoạn 1) đoạn Nguyễn Phong Sắc kéo dài – Trung
Kính đã hoàn tất các hạng mục chính vào tháng 8/2012
Cầu vượt: Mục tiêu hoàn thành 6 cầu vượt trước Tết Nguyên đán 2013
• Lê Văn Lương – Láng sẽ hoàn thành vào tháng 10/2012
• 4 dự án đang nghiên cứu: Chùa Bộc-Phạm Ngọc Thạch, Đại Cồ Việt-
Trần Khát Chân, Bạch Mai-Lê Thanh Nghị , nút giao khách sạn
Daewoo
Đường sắt đô thị
• Tuyến số 3 (Nhổn-Ga Hà Nội) tăng vốn đầu tư 400 triệu Euro
• Tuyến số 2A (Cát Linh-Hà Đông) chậm tiến độ 3 tháng do GPMB.
Tuyến 2B (Nam Thăng Long-Trần Hưng Đạo) được phê duyệt
CƠ SỞ HẠ TẦNG
T I ÊU Đ I ỂM
Noi Bai-Lao Cai
264 km, off schedule at least 1 year
Trần Phú-Kim Mã
Dự kiến mở rộng tháng 11/2012
Nội Bài-Lào Cai
264 km, chậm tiến độ ít nhất 1 năm
6 B.P NGHIÊN CỨU VÀ TƯ VẤN CBRE BÁO CÁO QUÝ CBRE TOÀN CẢNH THỊ TRƯỜNG BĐS HÀ NỘI | THÁNG 10/2012
CƠ SỞ HẠ TẦNG
C ÁC D Ự ÁN T I ÊU B i ỂU
SAL E PER F O R M A N C E – N O T D E AD ! !
Nội Bài-Nhật Tân
Giải phóng mặt bằng ảnh hưởng tiến độ chung
Đường sắt đô thị số 3 (Nhổn-Ga Hà Nội)
12,5 km; hoạt động 2015
Cầu vượt Láng – Lê Văn Lương
315,5m, dự kiến hoàn thành tháng 10/2012 Cầu vượt Đại Cồ Việt – Trần Khát Chân
332m, dự kiến khởi công Q3/2012
7 B.P NGHIÊN CỨU VÀ TƯ VẤN CBRE BÁO CÁO QUÝ CBRE TOÀN CẢNH THỊ TRƯỜNG BĐS HÀ NỘI | THÁNG 10/2012
HẠNG
SANG
CAO
CẤP
TRUNG
CẤP
BÌNH
DÂNTỔNG
Nguồn cung chào
bán (số căn)2.460 22.090 66.680 20.310 111.540
Nguồn cung chào
bán mới (số căn)0 120 990 1.610 2.720
Giá chào bán sơ cấp
TB (USD/m2)N/A $1.570 $1.100 $640 $1.100
•Thay đổi theo Quý N/A 1,5% -9,9% -8,4% -4,1%
•Thay đổi theo Năm N/A -15,6% -2,5% -28,6% -24,3%
Giá chào bán thứ
cấp TB (USD/m2)$3.050 $1.720 $1.230 $900 $1.730
•Thay đổi theo Quý 1,3% -2,7% -4,6% -5,5% -4,0%
•Thay đổi theo Năm -11,1% -12,3% -13,9% -13,1% -13,3%
Ít tín hiệu đảo
chiều: nguồn
cung vẫn tăng
trong khi giá giảm
mạnh trên cả thị
trường sơ cấp &
thứ cấp
CĂN HỘ BÁN
T H Ô N G SỐ C H U N G Q 3 / 2 0 1 2
Lưu ý: Giá được tính trên diện tích sàn sử dụng, và chưa gồm 10% thuế GTGT
Nguồn: CBRE
8 B.P NGHIÊN CỨU VÀ TƯ VẤN CBRE BÁO CÁO QUÝ CBRE TOÀN CẢNH THỊ TRƯỜNG BĐS HÀ NỘI | THÁNG 10/2012
0
5.000
10.000
15.000
20.000
25.000
2007 2008 2009 2010 2011 2012YTD
Q1 Q2 Q3 Q4 Cả năm
Nguồn cung chào bán tăng nhẹ trong Q3 so với Q2:
• Mặc dù Q3 thường trầm lắng do tháng 7 âm lịch
• Hầu hết đến từ các dự án hiện hữu:
• Đã tìm hiểu thị trường qua các đợt chào bán trước đó; &
• Có tiến độ xây dựng rõ nét
• Gói hoàn thiện thô: nhanh chóng được nhiều CĐT áp
dụng trong Q3
Giá sơ cấp tiếp tục xu hướng giảm từ đầu năm 2011
• Chủ yếu có giá dưới 21 triệu đồng/m²
• Q3/12: cung cấp mức giá phải chăng nhất kể từ năm
2008
• Một số dự án có giá giảm thật sự; một số giảm giá do giảm mức
độ hoàn thiện căn hộ; một số kết hợp cả hai yếu tố trên
CĂN HỘ BÁN
N G U Ồ N C U N G C H ÀO B ÁN & G I Á SƠ C ẤP
2.700
2.400
Hình 3: Nguồn cung chào bán mới (Số căn)
Hình 4: Cơ cấu Giá sơ cấp
0%
20%
40%
60%
80%
100%
2008 2009 2010 2011 2012
Dưới 1.000 USD/m² 1.000-1.250 USD/m²
1.250-1.500 USD/m² Trên 1.500 USD/m²
9 B.P NGHIÊN CỨU VÀ TƯ VẤN CBRE BÁO CÁO QUÝ CBRE TOÀN CẢNH THỊ TRƯỜNG BĐS HÀ NỘI | THÁNG 10/2012
Nhu cầu hạn chế:
• Do xu hướng TÍCH LŨY TIỀN thay vì ĐẦU TƯ, ảnh
hưởng bởi quan ngại về nền kinh tế:
• Tâm lý "quan sát & chờ đợi" và Tâm lý đám đông của
người mua
Giao dịch chủ yếu ở các căn:
• Khoảng giá thấp (dưới 21 triệu đồng/m2);
• Diện tích căn nhỏ (50-70 m2);
• Tầng thấp (dưới tầng 20)
• Ngoài mối quan tâm về Vị trí, Tiến độ xây dựng & Chất lượng
CĂN HỘ BÁN
N H U C ẦU
Nguồn: Nielsen
Nguồn: Khảo sát trực tuyến trên Vnexpress
Quan ngại lớn nhất của
người tiêu dùng Việt Nam
Thất nghiệp 17%
Nền Kinh tế 15%
Tăng giá thực
phẩm 14%
Nền Kinh tế 19%
Thất nghiệp 18%
Tăng giá năng lượng
(điện, gas…) 12%
Cơ cấu phân bổ thu nhập hộ
gia đình Việt Nam (%)
Học tập
Sinh hoạt phí
Đi lại
Mua sắm (quần áo)
Mua sắm (đồ xa xỉ)
Khác
Tích lũy
Đầu tư
10 B.P NGHIÊN CỨU VÀ TƯ VẤN CBRE BÁO CÁO QUÝ CBRE TOÀN CẢNH THỊ TRƯỜNG BĐS HÀ NỘI | THÁNG 10/2012
Giá thứ cấp: chưa có dấu hiệu bình ổn
• Tiếp tục xu hướng giảm giá mạnh bắt đầu từ Q4/2011
• Giá giảm mạnh hơn tại:
• Khoảng giá THẤP (Trung cấp & Bình dân) so với khoảng giá
CAO (Cao cấp & Hạng sang)
• Các căn đã HOÀN THIỆN so với các căn ĐANG XÂY DỰNG
• Đây là những mảng thị trường ghi nhận nhiều giao dịch nhất
• Phần lớn chứng kiến mức giá giảm khoảng 5% so với
quý trước
Triển vọng
• Thị trường thuộc về người mua => sức mua & tâm lý
người mua quyết định sự phục hồi của thị trường
• Triển vọng kinh tế không mấy khả quan cho đến năm 2013 sẽ
tiếp tục làm suy giảm niềm tin của người tiêu dùng
• Nỗ lực tìm nơi trú ẩn an toàn sẽ khiến người dân đẩy mạnh
TÍCH LŨY thay vì ĐẦU TƯ
• Thị trường được kỳ vọng đảo chiều khi nền kinh tế có tiến
triển rõ nét
CĂN HỘ BÁN
G I Á T H Ứ C ẤP & T R I ỂN VỌ N G
Hình 5: Thay đổi Giá thứ cấp (theo Quý)
-6%
-4%
-2%
0%
2%
4%
6%
8%
10%
12%
14%
2008 2009 2010 2011 2012
11 B.P NGHIÊN CỨU VÀ TƯ VẤN CBRE BÁO CÁO QUÝ CBRE TOÀN CẢNH THỊ TRƯỜNG BĐS HÀ NỘI | THÁNG 10/2012
Một số dự án tiếp
tục được hoàn
thành dù chậm
hơn tiến độ.
Trong khi đó áp
lực giảm giá vẫn
tiếp diễn.
NHÀ ĐẤT TRONG CÁC KĐT
T H Ô N G SỐ C H U N G Q 3 / 2 0 1 2
BIỆT
THỰ
NHÀ
LIỀN KỀTỔNG
Số căn hoàn thành 4.917 7.126 12.071
Giá chào bán thứ cấp
(triệu VNĐ/m2)
• Đất nền 43,84 38,15
Thay đổi theo quý (%) -7,08% -2,81%
• Bao gồm xây thô 86,53 96,11
Thay đổi theo quý (%) -5,26% -2,67%
12 B.P NGHIÊN CỨU VÀ TƯ VẤN CBRE BÁO CÁO QUÝ CBRE TOÀN CẢNH THỊ TRƯỜNG BĐS HÀ NỘI | THÁNG 10/2012
Thị trường đang định giá lại phần lớn các dự án, mức định giá lại khác nhau với mỗi dự án
• Mức giá mới được thiết lập;
• Giá chào bán đã giảm trung bình 18% so với cùng kỳ 2011
• Mức giá hiện tại có thể còn giảm nữa do sức mua và niềm tin hiện tại thấp
• Các dự án đã hoàn thiện hoặc sắp hoàn thiện có mức giá giảm
thấp nhất; các dự án ít tiến độ hầu như không có giao dịch.
• Một số dự án sắp hoàn thiện / đang thi công tích cực đầu tư xây
dựng các hạng mục phụ trợ để thu hút dân cư đến ở và người mua
Chủ đầu tư: Khó khăn và Hành động
• Khó khăn
• Đối với tất cả các dự án: nhu cầu suy giảm dẫn đến doanh số thấp hoặc
không có doanh số
• Các chủ đầu tư trong nước: áp lực tài chính (nợ ngân hàng, hàng tồn kho)
dẫn đến ngừng thi công
• Hành động
• Cơ cấu lại doanh nghiệp: một số doanh nghiệp Việt Nam không có chức
năng chính là kinh doanh BĐS đã và đang thoái vốn khỏi lĩnh vực này
• Điều chỉnh chiến lược: bao gồm xem xét lại đối tượng khách hàng mục tiêu
để có sản phẩm phù hợp hơn với thị trường
• Chủ đầu tư nỗ lực hơn trong các khâu bán hàng và chăm sóc khách hàng;
sẵn sàng đàm phán giá và tiến độ thanh toán
NHÀ ĐẤT TRONG CÁC KĐT
K H Ó K H ĂN H I ỆN T ẠI
Hình 7: Giá biệt thự chào bán thứ cấp
Hình 6: Tiến độ phát triển của các dự án
Hoàn thiện
Hoàn thiện một phần
Đang xây thô
Cơ sở hạ tầng
Lập kế hoạch
0
40
80
120
160
200
240
triệ
u V
NĐ
Q3/2011 Q3/2012
Trung bình Q3/2011 Trung bình Q3/2012
13 B.P NGHIÊN CỨU VÀ TƯ VẤN CBRE BÁO CÁO QUÝ CBRE TOÀN CẢNH THỊ TRƯỜNG BĐS HÀ NỘI | THÁNG 10/2012
<2 tỷ VNĐ
2-3 tỷ VNĐ
3-5 tỷ VNĐ
5-7 tỷ VNĐ
7-10 tỷ VNĐ
10-15 tỷ VNĐ
>15 tỷ VNĐ
1-2 tỷ VNĐ
2-3 tỷ VNĐ
3-5 tỷ VNĐ
5-7 tỷ VNĐ
7-15 tỷ VNĐ
>15 tỷ VNĐ
Cung và Cầu chưa gặp nhau: kết quả điều tra mới đây của CBRE
• 86% khách hàng quan tâm đến / có khả năng mua nhà trị giá dưới 5 tỷ VNĐ
• Trong khi đó:
• 68% dự án hiện có mức giá > 5 tỷ VNĐ----80% trong số này đã hoàn thiện hoặc sắp hoàn thiện
• 32% dự án còn lại có mức giá < 5 tỷ VNĐ---chỉ 20% trong số này đã hoàn thiện hoặc sắp hoàn thiện
• Mục đích mua nhà đã chuyển từ đầu tư chờ tăng giá (hiện chỉ
chiếm 17%) sang để ở và cho thuê (83%).
Triển vọng
• Khoảng 7.000 căn sẽ được hoàn thành trong năm 2012 (dự kiến
ban đầu là 9.400 căn)
• Vincom Village và KĐT Văn Phú chiếm 34%
• Các dự án mới hoàn thành sẽ tiếp tục vắng người ở
• Cơ cấu lại doanh nghiệp và điều chỉnh chiến lược sẽ tiếp tục được
các chủ đầu tư thực hiện trong 2 năm tới do thị trường hiện kỳ vọng
sản phẩm dịch vụ tốt hơn với mức giá phải chăng hơn
• Thời gian tới kỳ vọng sẽ có nhiều quy định mới được ban hành
nhằm vận hành thị trường nhà ở tốt hơn, giảm tác động tiêu cực
của các cơn sốt nhà tốt (thuế, các chỉ số giá, quỹ bất động sản v.v.)
NHÀ ĐẤT TRONG CÁC KĐT
N H U C ẦU & T R I ỂN VỌ N G
Hình 8: Ngân sách mua nhà
Hình 9: Các dự án theo mức giá
14 B.P NGHIÊN CỨU VÀ TƯ VẤN CBRE BÁO CÁO QUÝ CBRE TOÀN CẢNH THỊ TRƯỜNG BĐS HÀ NỘI | THÁNG 10/2012
Giá thuê tiếp tục
giảm và chưa có
dấu hiệu chạm
đáy!
VĂN PHÒNG
T H Ô N G SỐ C H U N G Q 3 / 2 0 1 2
Chú ý: Giá tính theo diện tích thực thuê, đã bao gồm phí dịch vụ nhưng chưa bao gồm thuế GTGT.
Nguồn: CBRE
HẠNG A HẠNG B HẠNG C TỔNG
Số lượng tòa nhà 16 49 59 124
Tổng cung
(Diện tích thực thuê, m²)268.676 529.128 251.907 1.049.711
Nguồn cung mới (m²) 14.344 34.156 0
Tỷ lệ trống (%) 27,47% 18,64%
Thay đổi theo quý (điểm %) -0,04 -1,35
Thay đổi theo năm (điểm %) 22,78 1,42
Giá chào thuê ($/m²/tháng) $32,30 $21,16
Thay đổi theo quý (%) -3,93% -5,18%
Thay đổi theo năm (%) -18,76% -19,48%
15 B.P NGHIÊN CỨU VÀ TƯ VẤN CBRE BÁO CÁO QUÝ CBRE TOÀN CẢNH THỊ TRƯỜNG BĐS HÀ NỘI | THÁNG 10/2012
Nguồn cung tiếp tục tăng mạnh trong Q3: +48.500 m²
(+4,6% so với Q2)
• 1 tòa hạng A: Indochina Plaza Hanoi (14.344 m²)
• 3 tòa hạng B: Vinafor Building (16.000 m²); HL Tower
(8.400 m²); tòa 28 tầng tại Làng QT Thăng Long (9.756
m²)
Giá thuê tiếp tục giảm và có vẻ chưa chạm đáy ! => Chủ
đầu tư ưu tiên tăng tỷ lệ lấp đầy
• Hạng A: một số tòa trong khu trung tâm vốn không cạnh
tranh bằng giá thuê nay đã tích cực giảm giá, thậm chí cá
biệt giảm mạnh tới 9%. Trong khi đó, giá thuê tại khu vực
phía Tây tạm thời ổn định sau khi giảm mạnh trong Q2.
• Hạng B: tất cả các phân khúc thị trường đều ghi nhận xu
hướng giảm; khu vực phía Tây và các khu vực ngoài
trung tâm khác giảm mạnh nhất, lần lượt ở mức 6,7% và
6,9% so với quý trước.
Dù nguồn cung tăng mạnh, tỷ lệ lấp đầy tăng nhẹ, cho thấy
nhu cầu thuê vẫn lớn
VĂN PHÒNG
T Ổ N G Q U AN T H Ị T R Ư Ờ N G
Hình 10: Giá chào thuê văn phòng
Hình 11: Tỷ lệ trống văn phòng
Nguồn: CBRE
0%
10%
20%
30%
40%
50%
2009 2010 2011 2012
Tỷ lệ trống Hạng A Tỷ lệ trống Hạng B
$0
$10
$20
$30
$40
$50
$60
2009 2010 2011 2012
Giá thuê Hạng A Giá thuê Hạng B
16 B.P NGHIÊN CỨU VÀ TƯ VẤN CBRE BÁO CÁO QUÝ CBRE TOÀN CẢNH THỊ TRƯỜNG BĐS HÀ NỘI | THÁNG 10/2012
0
100.000
200.000
300.000
400.000
500.000
600.000
700.000
Q4/2012f 2013f 2014f
Hạng A Hạng B
-20.000
-10.000
-
10.000
20.000
30.000
40.000
50.000
2009 2010 2011 2012
Tuy có giảm so với quý trước, diện tích thực thuê mới
vẫn tương đối lớn, đạt 34.300 m²
Số lượng hỏi thuê văn phòng
• Theo diện tích: phổ biến nhất là 50-200 m²
• Theo ngành: Công nghệ thông tin, ngân hàng & tài
chính, luật, dược phẩm
• Khách thuê lớn: Nissan (10.500 m² - Keangnam
Landmark 72)
Triển vọng
• Nguồn cung bổ sung lớn cho tới cuối năm, gây áp lực
giảm lên giá thuê.
• Các thương vụ mua bán dự án văn phòng dự đoán sẽ
tăng trong thời gian tới
• Đối với các khách thuê cần mặt bằng lớn và ưa thích các tòa
văn phòng xây sẵn hơn là xây để tự sử dụng.
• Tại các dự án hoạt động kém như là "một lối thoát" trong bối
cảnh khủng hoảng kinh tế.
VĂN PHÒNG
N H U C ẦU & T R I ỂN VỌ N G
Hình 13: Nguồn cung văn phòng mới
CornerStone Building
Hình 12: Diện tích thực thuê mới văn phòng
17 B.P NGHIÊN CỨU VÀ TƯ VẤN CBRE BÁO CÁO QUÝ CBRE TOÀN CẢNH THỊ TRƯỜNG BĐS HÀ NỘI | THÁNG 10/2012
Tỷ lệ trống tăng khi
nhiều khách thuê
đóng cửa và
người tiêu dùng
tiếp tục thắt chặt
chi tiêu.
MẶT BẰNG BÁN LẺ
T H Ô N G SỐ C H U N G Q 3 / 2 0 1 2
Chú ý: Giá tính theo diện tích thực thuê tại tầng 1, đã bao gồm phí dịch vụ nhưng chưa bao gồm thuế GTGT.
Nguồn: CBRE
TTTM TTTM
TỔNG
HỢP
SẢNH
BÁN
LẺ
TỔNG
Tổng cung
(Diện tích thực thuê, m²)46.000 217.309 10.310 273.619
Nguồn cung mới
(Diện tích thực thuê, m²)0 17.209 0 17.209
Tỷ lệ trống (%) 7,0% 18,1% 2,9% 15,7%
Giá chào thuê ($/m²/tháng) $62,8 $37,8 $76,8 $45,9
* Khu trung tâm - $54,2 $145,9 $88,1
Thay đổi theo năm (%) - -4,1% 4,9% -0,1%
Thay đổi theo quý (%) - 3,8% 0,0% -0,4%
* Ngoài khu trung tâm $62,8 $34,4 $24,6 $34,5
Thay đổi theo năm (%) 16,3% -8,6% 16,9% -1,4%
Thay đổi theo quý (%) -1,7% 11,1% 0,0% 9,1%
18 B.P NGHIÊN CỨU VÀ TƯ VẤN CBRE BÁO CÁO QUÝ CBRE TOÀN CẢNH THỊ TRƯỜNG BĐS HÀ NỘI | THÁNG 10/2012
Indochina Plaza Hanoi (17.209 m²) khai trương, mang tới
cho thị trường một trung tâm thương mại với thiết kế mới
Giá thuê trung bình tại các TTTM ngoài trung tâm tăng
11,1% so với Q2 do IPH gia nhập thị trường với giá thuê
tương đối cao hơn mức trung bình. Ngoài thay đổi trên, giá
thuê tại các loại hình khác ổn định
Tỷ lệ trống tăng
• Khu trung tâm: một vài dự án tiếp tục gặp khó khăn với tỷ
lệ trống tăng
• Ngoài khu trung tâm: Tỷ lệ trống tăng nhẹ, ở mức 16,8%
do dự án mới gia nhập thị trường
MẶT BẰNG BÁN LẺ
T Ổ N G Q U AN T H Ị T R Ư Ờ N G
Lễ khai trương TTTM Indochina Plaza Hanoi (IPH)
Hình 14: Giá thuê mặt bằng bán lẻ tầng 1
Hình 15: Tỷ lệ trống mặt bằng bán lẻ
Nguồn: CBRE
$0
$20
$40
$60
$80
$100
$120
2008 2009 2010 2011 2012
Khu trung tâm Ngoài trung tâm
-10%
0%
10%
20%
30%
40%
2008 2009 2010 2011 2012
Khu trung tâm Ngoài trung tâm
19 B.P NGHIÊN CỨU VÀ TƯ VẤN CBRE BÁO CÁO QUÝ CBRE TOÀN CẢNH THỊ TRƯỜNG BĐS HÀ NỘI | THÁNG 10/2012
Người tiêu dùng vẫn thắt chặt chi tiêu - Doanh thu bán lẻ
9T/2012 sau loại trừ yếu tố giá tăng 10,2% so với cùng kỳ
Biến động khách thuê
• 169 cửa hàng mở cửa/đóng cửa/cải tạo trong Q3 (+ 36
so với quý trước) : Đóng cửa nhiều hơn là mở mới
• Mở cửa: 65 = 39%; -5% so với Q2
• Cải tạo: 22 = 13%; +10% so với Q2
• Đóng cửa: 81 = 48%; +5% so với Q2
• Theo ngành hàng: ngành Quần áo Thời trang đồng thời
có diện tích mở mới và đóng cửa lớn nhất; ngành Điện
máy không có thêm cửa hàng mở mới => người tiêu
dùng vẫn đang ưu tiên chi tiêu cho những mặt hàng thiết
yếu
Dù áp lực cung lớn & người tiêu dùng thắt chặt chi tiêu, các
nhà bán lẻ vẫn đẩy mạnh kế hoạch mở rộng kinh doanh
• Parkson sẽ khai trương tại Léman C.T Plaza (Tp. HCM)
vào tháng 6/2013
• AEON đầu tư 109 triệu USD để mở TTTM AEON - Tân
Phú Celadon (Tp. HCM) vào năm 2014
MẶT BẰNG BÁN LẺ
N H U C ẦU
Hình 16: Diện tích cửa hàng mở cửa/đóng cửa
theo ngành hàng
Hình 17: Số lượng cửa hàng mở cửa/đóng cửa
theo diện tích
Nguồn: CBRE
-3.000
-2.000
-1.000
0
1.000
2.000
COS ELE HHF JEW TXT SH F&B OT
Mở cửa Đóng cửa
-50
-40
-30
-20
-10
0
10
20
30
1 - 20 21 - 50 51 -100
101 -250
251 -500
1,001 -2,500
Mở cửa Đóng cửa
COS = Mỹ phẩm; ELE = Điện tử;
HHF = Gia dụng & Nội thất; JEW = Trang sức;
TXT = May mặc; SH = Giày dép & Túi xách;
F&B = Ẩm thực; OT = Khác
Số liệu được tổng hợp từ 12 TTTM, TTTM tổng hợp và sảnh bán lẻ
20 B.P NGHIÊN CỨU VÀ TƯ VẤN CBRE BÁO CÁO QUÝ CBRE TOÀN CẢNH THỊ TRƯỜNG BĐS HÀ NỘI | THÁNG 10/2012
MẶT BẰNG BÁN LẺ
T I ẾN Đ Ộ T H I C Ô N G T R O N G Q 3
15.06.2012 09.09.2012
Eurowindow Multi Complex
15.06.2012 09.09.2012
Habico Tower
15.06.2012 09.09.2012
Lotte Center Hanoi
Thi công ngưng trệ Có tiến độ Tiến độ tốt
14.06.2012 08.09.2012
Vincom Times City
14.06.2012 08.09.2012
TTTM Chợ Mơ
The Pride
15.06.2012 09.09.2012
Vincom Royal City
30.07.2012 15.09.2012
Star City Lê Văn Lương
15.06.2012 09.09.2012
Golden Land Building
21 B.P NGHIÊN CỨU VÀ TƯ VẤN CBRE BÁO CÁO QUÝ CBRE TOÀN CẢNH THỊ TRƯỜNG BĐS HÀ NỘI | THÁNG 10/2012
Nguồn cung bổ sung lớn trong Q4/2012 & 2013
• Melinh Plaza Hà Đông (45.000 m²)
• Tràng Tiền Plaza (14.000 m²)
• Vincom Mega Mall Royal City (230.000 m²)
• Hồ Gươm Plaza (23.380 m²)
"Phân khu" đô thị hóa của mặt bằng bán lẻ
• 10 năm sau khi Tràng Tiền Plaza (TTTM đầu tiên của Hà
Nội) mở cửa, mô hình bán lẻ hiện đại đã mở rộng tới
những khu vực ngoại ô của Hà Nội!
• Hiway Supercenter Hà Đông và 2 dự án khác cho tới cuối năm
• Ebest Mall trên Quốc lộ 32
Các dự án mới sẽ tiếp tục gặp khó khăn, do áp lực cạnh
tranh từ nguồn cung tăng cũng như việc người tiêu dùng
thắt chặt chi tiêu
Ngành hàng ẩm thực tiếp tục là nguồn khách thuê chủ yếu
MẶT BẰNG BÁN LẺ
T R I ỂN VỌ N G
Melinh Plaza Hà Đông – TTTM
lớn nhất sẽ mở cửa trong năm 2012
Hình 18: Nguồn cung mặt bằng bán lẻ theo hiện
trạng
Nguồn: CBRE
0
200.000
400.000
600.000
800.000
1.000.000
2012f 2013f +2014f
Hoàn thiện Đang thi công Đang quy hoạch
22 B.P NGHIÊN CỨU VÀ TƯ VẤN CBRE BÁO CÁO QUÝ CBRE TOÀN CẢNH THỊ TRƯỜNG BĐS HÀ NỘI | THÁNG 10/2012
Giá chào thuê ít
thay đổi nhưng tỷ
lệ trống vẫn cao
so với cùng kỳ
2011 chủ yếu do
các dự án mới.
CĂN HỘ DỊCH VỤ CHO THUÊ
T H Ô N G SỐ C H U N G Q 3 / 2 0 1 2
QUẢN LÝ
NƯỚC NGOÀITỰ QUẢN LÝ TỔNG
Nguồn cung (căn) 887 1.890 2.777
Nguồn cung mới (căn) 0 0 0
Tỷ lệ trống (%) 11,84% 30,45% 23,95%
• Thay đổi theo quý
(điểm %)-3,6 pp -1,1 pp -2,0 pp
• Thay đổi theo năm
(điểm %)-11,2 pp 13,0 pp 4,4 pp
Giá chào thuê trung bình
(US$/m2/tháng)$39,32 $28,39 $31,67
• Thay đổi theo quý (%) 0,10% 0,11% 0,11%
• Thay đổi theo năm (%) -0,30% 0,14% -1,09%
23 B.P NGHIÊN CỨU VÀ TƯ VẤN CBRE BÁO CÁO QUÝ CBRE TOÀN CẢNH THỊ TRƯỜNG BĐS HÀ NỘI | THÁNG 10/2012
Nguồn cung
• Không có nguồn cung mới về dự án căn hộ dịch vụ tiêu
chuẩn, nhưng một số dự án nhà ở triển khai cho thuê
một số căn thuộc dự án
• Vincom Village, Vincom Park Place, Indochina Plaza Hanoi
• Candeo Hotels Hanoi hoãn kế hoạch khai trương, ban
đầu dự kiến trong tháng 8
Giá chào thuê hầu như không đổi
• Tuy nhiên giá thuê thực thường thấp hơn, đặc biệt tại
các dự án mới chào thuê
• Các dự án mới gặp khó khăn trong việc giữ giá chào thuê
do nhu cầu có xu hướng ổn định hơn là gia tăng.
Tỷ lệ trống vẫn ở mức cao: ~24% toàn thị trường
• Khó khăn chủ yếu ở các dự án mới (ví dụ Keangnam
Landmark 72)
• Công suất phòng ở các dự án cũ hơn nói chung ổn định
ở mức >80%
CĂN HỘ DỊCH VỤ CHO THUÊ
N G U Ồ N C U N G V À H O ẠT Đ Ộ N G
Hình 19: Tỷ lệ trống (%)
Hình 20: Giá chào thuê (USD/m2/tháng)
0%
10%
20%
30%
40%
50%
2008 2009 2010 2011 2012
Quản lý nước ngoài Tự quản lý
Trung bình
$0
$10
$20
$30
$40
$50
$60
2007 2008 2009 2010 2011 2012
Quản lý nước ngoài Tự quản lý
Trung bình
24 B.P NGHIÊN CỨU VÀ TƯ VẤN CBRE BÁO CÁO QUÝ CBRE TOÀN CẢNH THỊ TRƯỜNG BĐS HÀ NỘI | THÁNG 10/2012
Nhu cầu
• Lượng hỏi thuê ổn định; ngân sách khá ở mức 2.000
USD; trong đó 44% khách có ngân sách từ 2.000-4.000
USD.
• Các khách đến từ Nhật Bản chiếm lượng lớn, thường yêu cầu
các căn 2-3 phòng ngủ
• Nhu cầu vẫn cao đối với khu vực Trung tâm và Tây Hồ
• Nhu cầu căn hộ dịch vụ ở khu vực phía Tây còn thấp nhưng
đang gia tăng
Triển vọng
• Căn hộ cho thuê sẽ được quan tâm hơn do căn hộ bán
đang gặp khó khăn.
• Mô hình căn hộ cho thuê tại các dự án nhà ở có thể nhắm vào
đối tượng khách hàng rộng hơn so với mô hình căn hộ dịch vụ
cho thuê truyền thống, có thể bao gồm cả khách nước ngoài và
khách trong nước
• Các dự án căn hộ dịch vụ hiện hữu có thể hoạt động
tương đối ổn định trong thời gian tới, tuy nhiên để cạnh
tranh hiệu quả, một số có thể phải cải tạo/nâng cấp hoặc
giảm giá thuê.
CĂN HỘ DỊCH VỤ CHO THUÊ
N H U C ẦU & T R I ỂN VỌ N G
Căn hộ dịch vụ tại
Keangnam Landmark 72
Hình 21: Nguồn cung theo năm (Số căn)
0
500
1.000
1.500
2.000
2.500
3.000
3.500
2007 2008 2009 2010 2011 2012-YTD
2012f 2013f
25 B.P NGHIÊN CỨU VÀ TƯ VẤN CBRE BÁO CÁO QUÝ CBRE TOÀN CẢNH THỊ TRƯỜNG BĐS HÀ NỘI | THÁNG 10/2012
ADR tiếp tục giảm
do suy thoái kinh
tế và cạnh tranh
ngày càng tăng
từ nguồn cung
mới và các cơ sở
lưu trú giá rẻ.
KHÁCH SẠN
T H Ô N G SỐ C H U N G Q 3 / 2 0 1 2
1 - Bao gồm tất cả các khách sạn 3-5 sao có thể theo dõi trên địa bàn thành phố Hà Nội (đã và chưa được Tổng cục Du
lịch Việt Nam xếp hạng chính thức) có tổng số phòng trên 40 phòng/khách sạn
2 - Giá phòng bình quân chưa bao gồm thuế GTGT và phí dịch vụ
Nguồn: CBRE
5 SAO 4 SAO 3 SAO TỔNG
Tổng nguồn cung (phòng) 3.768 1.945 2.820 8.533
•Số khách sạn 12 13 44 69
•Thay đổi nguồn cung (phòng) 0 0 -58 -58
CS phòng TB (%) 55,57% 50,16% 50,49% 52,97%
• thay đổi (theo quý) -5,39 pp -2,31 pp -2,03 pp -3,81 pp
• thay đổi (theo năm) 5,01 pp 2,21 pp -4,35 pp 1,80 pp
ADR (USD/phòng/đêm) $101,11 $58,04 $35,68 $73,69
• thay đổi (theo quý) -4,59% -6,62% 2,13% -4,25%
• thay đổi (theo năm) -6,01% -14,98% -2,64% -6,44%
RevPAR (USD/phòng/đêm) $56,19 $29,12 $18,01 $39,03
• thay đổi (theo quý) -13,02% -10,74% -1,82% -10,67%
• thay đổi (theo năm) 3,30% -11,07% -10,37% -3,14%
26 B.P NGHIÊN CỨU VÀ TƯ VẤN CBRE BÁO CÁO QUÝ CBRE TOÀN CẢNH THỊ TRƯỜNG BĐS HÀ NỘI | THÁNG 10/2012
NGUỒN CUNG
• Hiện tại: 8.533 phòng @ 66 khách sạn
• Khách sạn 5 sao vẫn là phân khúc lớn nhất
• Phân nửa nguồn cung tập trung ở Hoàn Kiếm và Ba Đình
• Thay đổi nguồn cung:
• KS 3 sao Vesna (Cầu Giấy) đóng cửa thay đổi mục đích hoạt động
• Chính thức xếp hạng: KS 3 sao Minh Cường (Đông Anh)
NGUỒN CẦU
• Lượng khách tới Hà Nội 9T/2012
• Quốc tế: 1,14 triệu lượt (9 tháng) ( 28% so với cùng kỳ)
• Nội địa: 6,35 triệu lượt (9 tháng) ( 9,8 % so với cùng kỳ)
• Thị trường chính
• khu vực có nhiều khách du lịch tới Hà Nội nhất: Châu Á
• 5 thị trường lớn nhất: Trung Quốc, Nhật Bản, Úc, Pháp và Đài Loan
• Khách du lịch từ các thị trường trọng điểm (Trung Quốc, Hàn Quốc,
Nhật Bản) tăng mạnh so với cùng kỳ (29%, 58% và 33%).
KHÁCH SẠN
N G U Ồ N C U N G
Hình 22: Lịch sử nguồn cung theo Hạng
Hình 26: Lượt khách tới Hà Nội (triệu lượt)
0,0
0,5
1,0
1,5
2,0
2,5
3,0
2010 2011 2012
Quốc tế Nội địa
0
10
20
30
40
50
60
70
0
2.000
4.000
6.000
8.000
10.000
1995 2000 2005 2010 20112012 YTDS
ố k
há
ch
sạ
n
Số
ph
òn
g
5 sao 4 sao 3 sao Số khách sạn
27 B.P NGHIÊN CỨU VÀ TƯ VẤN CBRE BÁO CÁO QUÝ CBRE TOÀN CẢNH THỊ TRƯỜNG BĐS HÀ NỘI | THÁNG 10/2012
Diễn biến so với cùng kỳ: Công suất phòng >< ADR
• Nhiều KS 4-5 sao hiện đang áp dụng chiến lược chiếm
lĩnh/giành lại thị phần và sẵn sàng giảm giá nhằm duy trì
công suất phòng ổn định.
• Giá giảm trên toàn thị trường tuy nhiên vẫn có một số KS 3
sao có mức tăng giá cao ($5-$15)
Có ít nhất 4 khách sạn 3-4 sao có tình hình hoạt động (Giá,
công suất) liên tục đi xuống trong nhiều quý
• Cho thấy sự cần thiết phải áp dụng các chiến lược hoạt
động hiệu quả hơn để tránh nguy cơ đóng cửa.
KHÁCH SẠN
D I ỄN B I ẾN T H Ị T R Ư Ờ N G
Hình 24: Tình hình thị trường theo Hạng (Q3/2012)
Hình 25: Thay đổi theo Năm (Q3/2012)
Hạng Công suất ADR RevPAR
5 sao (5pp) ($5-$10) ($1-$3)
4 sao (2pp) ($3-$25) ($2-$15)
3 sao (4pp) ($5-$18) ($3-$15)
-20%
-15%
-10%
-5%
0%
5%
10%
5 sao 4 sao 3 sao
Công suất phòng ADR RevPAR
44%
46%
48%
50%
52%
54%
56%
$0
$20
$40
$60
$80
$100
$120
ADR RevPAR Công suất phòng (%)
28 B.P NGHIÊN CỨU VÀ TƯ VẤN CBRE BÁO CÁO QUÝ CBRE TOÀN CẢNH THỊ TRƯỜNG BĐS HÀ NỘI | THÁNG 10/2012
NGUỒN CẦU & TÌNH HÌNH HOẠT ĐỘNG
• Ngắn hạn
• Thị trường đang vào mùa cao điểm kéo dài cho tới tháng 4/2013
nguồn cầu có thể tăng, dù tốc độ tăng không đủ nhanh để phủ kín số phòng khách sạn trống tại Hà Nội.
• Công suất phòng và ADR cũng nhờ đó dự kiến sẽ cải thiện trong 2 quý tới.
• 2013-2014
• Thị trường sẽ tiếp tục ảm đạm do ảnh hưởng của suy thoái kinh tế và nguồn cung lớn.
• Các dự án khách sạn mới có thể sẽ chậm tiến độ hoàn thành hoặc lùi ngày khai trương.
• Nếu tình trạng này tiếp tục kéo dài thêm một vài năm, giá trị các khách sạn hiện có sẽ bị ảnh hưởng.
NGUỒN CUNG TƯƠNG LAI
• Q4/2012 (≈ 300 phòng): KS 3 sao Eastin Easy GTC (70
phòng); KS 3 sao Hilton Garden Inn (86 phòng); KS 3 sao
Hồng Hà (70 phòng); KS 4 sao Candeo Hotels (68 phòng)
• 2013 (≈ 1,000 phòng): KS 5 sao InterContinental Hanoi
Landmark (359 phòng); KS 5 sao JW Marriott Hanoi (450
phòng); KS Hương Lúa (200 phòng) @ 684 Minh Khai
• 2014 (≈ 550 phòng): KS 5 sao Lotte Hotel (300 phòng); KS
5 sao Novotel Ciputra Hanoi (250 phòng)
KHÁCH SẠN
N G U Ồ N C ẦU & T R I ỂN VỌ N G
Hình 23: Nguồn cung tương lai theo Hạng
0
1
2
3
4
5
6
0
200
400
600
800
1.000
1.200
Q4/2012 2013 2014
Số d
ự á
n
Số p
hò
ng
5 sao 4 sao 3 sao Số dự án
29 B.P NGHIÊN CỨU VÀ TƯ VẤN CBRE BÁO CÁO QUÝ CBRE TOÀN CẢNH THỊ TRƯỜNG BĐS HÀ NỘI | THÁNG 10/2012
Để đặt mua, vui lòng l iên hệ…
B á o C á o Q u ý 3 / 2 0 1 2 s ẽ p h á t h à n h
T h ứ Sá u , n g à y 1 9 / 1 0 / 2 0 1 2
© 2012 Công ty TNHH CB Richard Ellis (Việt Nam) xác nhận đã thu thập thông tin trong tài liệu này từ những nguồn mà chúng tôi cho là đáng tin cậy. Trong khi chúng tôi không nghi ngờ tính chính xác của thông tin, chúng tôi đã không kiểm chứng và sẽ không bảo đảm, đoan chắc hay đại diện cho các thông tin này. Quý độc giả có trách nhiệm kiểm chứng độc lập tính chính xác và toàn vẹn của thông tin. Tài liệu này được thiết kế riêng cho khách hàng và chuyên gia của CBRE sử dụng. Mọi bản quyền được bảo lưu. Không được sao chép tài liệu dưới mọi hình thức nếu không được CBRE chấp thuận trước bằng văn bản.
CẢM ƠN!