Bauökonomie
Modul Bauökonomie und Baurecht
I. Organisatorisches
II. Einführung in die Immobilienökonomie und
die Rolle des Architekten für die
Bau- und Planungsökonomie
Prof. Dr. rer. pol. Kristin Wellner
Bauökonomie
Modul Bauökonomie und Baurecht
I. Organisatorisches
II. Einführung in die Immobilienökonomie und
die Rolle des Architekten für die
Bau- und Planungsökonomie
Prof. Dr. rer. pol. Kristin Wellner
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I. Vorstellung
II. Veranstaltungsübersicht
III. Seminaraufgaben/Prüfungsleistungen
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Team
Prof. Dr. Kristin Wellner
Dipl.-Vw. Claus Theodor Müller
Debora Portner M. Sc.
Dipl.-Ing. Stefan Scholz
Martina Huber (Tutorin)
Angela Stengel (Sekretariat)
Kontaktdaten
Raum A 618
Telefon 314-21829
www.immobilienwirtschaft.tu-berlin.de
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Vorlesung Bauökonomie
Die An- und Abmeldung zur Vorlesung Bauökonomie erfolgt über Qispos und ist bis
08.08.2017 möglich.
Nur bei erfolgreicher Qispos-Anmeldung ist die Teilnahme an der Klausur möglich!
Die Klausur findet am 15.08.2017 im H105 (Audimax im Hauptgebäude) statt.
Seminar zur Vorlesung
Informationen zum Seminar und zur An- und Abmeldung werden am ersten Termin am
09.05.2017 bekanntgegeben.
Nur bei erfolgreicher Qispos-Anmeldung ist die Abgabe und Benotung von
Seminarleistungen möglich!
Der Abgabetermin der Seminararbeiten (als Mappe) ist der 30.08.2017.
An- und Abmeldung, Klausur, Seminar
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I. Vorstellung
II. Veranstaltungsübersicht
III. Seminaraufgaben/Prüfungsleistungen
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Sommersemester
Veranstaltungsübersicht
Seite 6
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Wintersemester
Veranstaltungsübersicht
Seite 7
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Konzept der Vorlesung
Leistungsphasenübergreifende
Themen
Privatrechtliche
Grundlagen
Flächenermittlung
DIN 277
Kostenermittlung
DIN 276
Honorarermittlung
Projektkalkulation
Projektsteuerung
Terminplanung
Haftung und
Versicherung
Immobilien-
wirtschaft
Leistungsphasen mit
bauökonomischen Schwerpunkten
LPH 6 und 7 Ausschreibung
von Bauleistungen
LPH 8 Objektüberwachung
(nach) LPH 9
Nutzungskosten
Veranstaltungsübersicht
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Vorläufige Veranstaltungsübersicht
Nr. Datum Vorlesungsinhalte Seminar zur Vorlesung
1 25.04.2017 Einführungsveranstaltung,
Organisatorisches, Einführung in die
Immobilienökonomie und die Rolle
des Architekten für die Bau- und
Planungsökonomie
Prof. Dr. Kristin Wellner,
2 02.05.2017 Privatrechtliche Grundlagen
Werkvertragsrecht, Leistungen des
Architekten
Debora Portner M. Sc.
3 09.05.2017 Flächen- und Rauminhalte gemäß
DIN 277
Debora Portner M. Sc. Seminar (Übung für VL+SE)
4 16.05.2017 Kostenermittlung gemäß DIN 276 Debora Portner M. Sc. Seminar (Übung für VL+SE)
23.05.2017 Exkursionswoche
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Vorläufige Veranstaltungsübersicht
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Nr. Datum Vorlesungsinhalte Seminar zur Vorlesung
5 30.05.2017 Honorarermittlung und
Projektkalkulation
Debora Portner M. Sc.
6 06.06.2017 Projektsteuerung und Terminplanung Bernd Romahn
DU Diederichs
7 13.06.2017 Haftung und Versicherung Ulrich Langen
AIA
8 20.06.2017 Immobilienwirtschaft und
Lebenszyklus der Immobilie
Prof. Dr. Kristin Wellner Seminar (Einschreibung Teilnehmer)
9 27.06.2017 LPH 6 und 7, Ausschreibung von
Bauleistungen
Einführung, private und öffentliche
Ausschreibung, Grundlagen
Debora Portner M. Sc.
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Vorläufige Veranstaltungsübersicht
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Nr. Datum Vorlesungsinhalte Seminar zur Vorlesung
10 04.07.2017 LPH 6 und 7, Ausschreibung von
Bauleistungen
Vergaberecht (öffentliche
Ausschreibung)
Dr. Jan Kehrberg
GSK Stockmann
11 11.07.2017 LPH 8, Objektüberwachung
Einführung, Aufgaben des Architekten
Debora Portner M. Sc.
12 18.07.2017 LPH 8, Objektüberwachung
Baubetrieb, Nachtragsmanagement
Bernd Romahn
DU Diederichs
13 KW 29 Tutorium und Klausurvorbereitung
gemeinsam mit Baurecht
Debora Portner M. Sc.
Martina Huber
Patrick Schulz
27.07.2017 Seminar Blocktermin Raum A201a
(Kompaktveranstaltung 10-18 Uhr)
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Buch zur Vorlesung
• Veröffentlichung voraussichtlich im Mai 2017
• Kostenloser Download über die
Universitätsbibliothek TU Berlin möglich
Informationen
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Informationen
Seite 14
Wichtige Unterlagen
• DIN 276
• DIN 277
• HOAI 2013 (Teil 1, Teil 2 Abschnitt 3 und Anlage 10)
• BauGB
• BauNVO
• BauO Berlin
Download mit Perinorm
(http://www.ub.tu-berlin.de/literatur-suchen/db/normen/din-iso-vdi-und-vde/#content37071)
Diese Unterlagen dürfen in der Klausur verwendet werden
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Betreuung für die Vorlesung
Debora Portner M. Sc.
Sprechstunde: Nach Vereinbarung
Email: [email protected]
Informationen
Seite 15
Betreuung für das Seminar zur Vorlesung
Dipl.-Ing. Stefan Scholz
Sprechstunde: Nach Vereinbarung
Email: [email protected]
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I. Vorstellung
II. Veranstaltungsübersicht
III. Prüfungsleistungen
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• Dauer der Klausur: 2,5 h
• Teilnahme nur bei erfolgter Anmeldung in Qispos (bis 08.08.2017)
• 30 + 30 = 60; Die Prüfungsteile von Prof. Otto und Prof. Wellner
erhalten je 30 Punkte und werden summiert; aus der Summe der
Punkte ergibt sich die Note
Klausur zum Modul Bauökonomie und Baurecht
Prüfungsleistungen
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• 3 LP = 90 Zeitstunden
• 12 Vorlesungen à 1,5 Stunden 18 Stunden
• Tutorium 2 Stunden
• Selbständige Vor- und Nachbereitung
der Vorlesung ca. 3 h pro Woche 36 Stunden
• Selbständige Klausurvorbereitung 34 Stunden
= 90 Stunden
Prüfungvorbereitung
Prüfungsleistungen
Seite 18
So erzielen Sie gute Ergebnisse in der Klausur!
Bauökonomie
Modul Bauökonomie und Baurecht
I. Organisatorisches
II. Einführung in die Immobilienökonomie und
die Rolle des Architekten für die
Bau- und Planungsökonomie
Prof. Dr. rer. pol. Kristin Wellner
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Inhaltssuche
Planungs- und Bauökonomie
Immobilienwirtschaft
Immobilienökonomie
Baubetrieb
Baumanagement
Immobilienmanagement
?
Ökonomie = VWL
Wirtschaft = BWL/VWL
Management = BWL
Bauwirtschaftslehre
Grundstücks- und Wohnungswirtschaftslehre
Bauprojektmanagement
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Einordnung der Betriebs- und Volkswirtschaftslehre
Quelle: Raffée, Hans: Grundprobleme der Betriebswirtschaftslehre. Göttingen 1974, S. 23
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Einordnung der Betriebs- und Volkswirtschaftslehre
Quelle: in Anlehnung an Woll, Artur: Allegemeine Volkswirtschaftslehre, 10. Aufl.,1990. S. 3 und Wöhe, Günther, Einführung in die allgemeine BWL, 17. Aufl., 1990.
Wissenschaft
(Ideal-) Formal-
Wissenschaft
Real-
Wissenschaft
Logik
Mathematik
Statistische
Methodenlehre
Geisteswissen-
schaften
Naturwissen-
schaften
Geschichte Soziologie
Wirtschafts- und
Sozialwissen-
schaften
Politikwissenschaft
VWL
BWLKulturwissen-
schaften
Chemie
Ingenieur-
wissenschaften
Physik
Architektur
Bauing.
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Abgrenzung BWL und VWL
Ze
ita
ch
se
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Die BWL konzentriert sich auf unternehmensbezogene Inhalte und ihre Methoden sind
stärker sozialwissenschaftlich ausgerichtet, auch wenn in der modernen BWL
mathematische Verfahren inzwischen eine größere Rolle spielen und die statistisch-
mathematischen Grundlagenfächer in der BWL das gleiche Gewicht am Studium haben,
wie in der VWL.
Die Methoden der VWL sind dagegen auf die mathematische Analyse von Modellen und die
ökonometrische, d. h. mit Statistik-Werkzeugen durchgeführten Analyse von Daten
gerichtet.
Die BWL geht auch meistens fallstudienbezogen vor, während die VWL versucht, eine
grundsätzliche Lösung für bestimmte, ähnliche Probleme zu finden.
BWL vs. VWL
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Haushaltstheorie
Unternehmenstheorie
Preistheorie
Verteilungstheorie
Geldtheorie
Finanztheorie
Beschäftigungstheorie
Konjunkturtheorie
Wachstumstheorie
Außenwirtschaftstheorie
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VWL - Inhalte
Mikroökonomie / Makroökonomie
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BWL - Inhalte (Auszug)
Bankbetriebslehre
Betriebswirtschaftslehre des Tourismus
Betriebswirtschaftslehre des Gesundheitswesens -Gesundheitswirtschaft
Handelsbetriebslehre, Handelsmarketing
Immobilienwirtschaft
Industriebetriebslehre
International Business Programm
Landwirtschaftliche Betriebslehre
Managementlehre
Medienmanagement
Öffentliche Betriebswirtschaftslehre und Verwaltungsbetriebswirtschaftslehre
Versicherungsbetriebslehre
Bergwirtschaftslehre
Baubetriebslehre
Beschaffung, Materialwirtschaft und Logistik
Produktionswirtschaft inkl. Operations Research und Qualitätsmanagement
Absatz, Marketing und Unternehmenskommunikation
Finanzen (Investition und Finanzierung, Kapitalmärkte)
Internes Rechnungswesen, Kostenrechnung, Controlling
Externes Rechnungswesen sowie Wirtschaftsprüfung
Betriebswirtschaftliche Steuerlehre
Personal bzw. Personalwesen, Personalentwicklung, Personalführung, Personalmanagement, Personalpolitik
Organisation inkl. Organisationstheorie und Organisationskultur
Wirtschaftsinformatik und Informationsmanagement
Innovations- und Technologiemanagement
Strategisches Management,
Umweltmanagement
Funktionale Betrachtung Institutionelle Betrachtung
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Ökonomische Inhalte des Planen, Bauens und Bewirtschaften von Immobilien
Unterscheidung Planungs- und Bauökonomie vs. Immobilienwirtschaft
— Gemeinsamkeiten ?
— Unterschiede ?
Unterscheidung PBÖ und IW und Baubetrieb
Planungs-
und
Bauökonomie
(Planen, Gestalten,
Bauherrenvertretung)
Immobilien-
wirtschaft
(Idee, Nutzung,
Management)
Immo-
bilien
Bauen
Seite 27
Baubetrieb
(Bauen,
Erstellen,
Kosten,
Termine)
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Kreislauf
Lebenszyklus von Immobilien als revolvierender Prozess
Verkauf
Modernisierung(Redevelopment)
VerwertungAbriss
(Kernsanierung)
Grundstück(Brache)
Projektidee
PlanungFinanzierung
Bauen
Verträge
Erstellung
Kosten
Vermietung /
Eigennutzung Nutzung
Instandhaltung
Leerstand
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Kreislauf
Einordnung entlang des Lebenszyklus von Immobilien
Verkauf
Modernisierung(Redevelopment)
VerwertungAbriss
(Kernsanierung)
Grundstück(Brache)
Projektidee /
PlaungInitiierung/
Planung Finanzierung
Bauen
Verträge
Erstellung
Kosten
Vermietung /
Eigennutzung Nutzung
Instandhaltung
Leerstand
Planungs- und Bauökonomie Immobilienökonomie
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Relativ junger Wissenschaftszweig im Studium der Architektur und der Stadt- und
Regionalplanung
(Oelsner, Praxis der Planungs- und Bauökonomie, 2009.)
Die Bauökonomie ist die angewandte Wissenschaft der ökonomischen Planung und
Durchführung von Bauvorhaben.
(wikipedia, 2014)
Ökonomie bedeutet hierbei den wirtschaftlichen Umgang mit allen Dingen, um ein möglichst
optimales Verhältnis zwischen Aufwand und Ergebnis zu erzielen. Bezüglich des Bauens
geht es hierbei um Materialien und andere Ressourcen und den eingesetzten
Arbeitsaufwand, der möglichst effizient gehalten werden soll. Die Bauökonomie ist eine
spezielle, erweiterte Betriebswirtschaftslehre.
Planungs- und Bauökonomie als Wirtschaftslehre aus Sicht der Bauherren (Architekt als
Treuhänder des Bauherren)
(Möller, Planungs- und Bauökonomie, 2007)
Abgrenzung von Planungsbetriebsehre (Architekten) u. Baubetriebslehre (Bauunternehmer)
Definition „Bauökonomie“
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Begriff Immobilienökonomie von Karl-Werner Schulte.
Definition für eine wissenschaftliche Disziplin,
die die Erklärung und Gestaltung realer Entscheidungen von
mit Immobilien befassten Wirtschaftssubjekten zum Gegenstand hat
und auf einem interdisziplinären Grundverständnis beruht.
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Definition „Immobilienökonomie“
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Der wirtschaftliche Charakter einer Immobilie wird nicht durch die Tatsache ihrer
Produktion, sondern durch ihre Nutzung begründet
Raum-Zeit-Einheiten können in Geld-Zeit-Einheiten umgewandelt werden, indem der
Eigentümer der Immobilie diese dritten Personen zur Nutzung zur Verfügung stellt
Ökonomischer Immobilienbegriff
„Real Estate is Space and Money over Time“
Quelle: Stephen Pyhrr [u.a.] (Hrsg.): Real Estate Investment, 2. Aufl., New York [u.a.], 1989, S. 4
Kapital Raum
Zeit
Immobilie
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Management-Aspekte
Typ
olo
gis
ch
e A
sp
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te
Phasenorientierte AspekteFunktionsspezifische AspekteStrategiebezogene Aspekte
Ins
titu
tio
ne
lle
As
pe
kte
Das Haus der Immobilienökonomie
Industrie-immobilien
Immobilien-projektentwickler
Sonstige
Immobilien-nutzer
Immobilien-dienstleister
Immobilien-finanzinstitutionen
Bauunternehmen
Immobilien-investoren
Portfolio-management
PREMCREM
Sonder-immobilien
Wohn-immobilien
Gewerbe-immobilien
Rechtswissenschaft Raumplanung ArchitekturVolkswirtschaftslehre Ingenieurwesen
Projekt-entwicklung
FacilitiesManagement
Bau-Projekt-management
Immobilien-marketing
Immobilien-investition
Immobilien-analyse
Immobilien-finanzierung
Immobilien-bewertung
Allgemeine Betriebswirtschaftslehre
Immobilienökonomie
Quelle: Schulte, Immobilienökonomie, Bd. 1, 2008, S. 58.
Interdisziplinäre Aspekte
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Inhalte einer Fachdisziplin
„Immobilienwirtschaftslehre“
Immobilien-
manage-
ment (BWL)
Immobilien-
ökonomie
(VWL)
Immobilien-
recht
Politik-
wissen-
schaften
Stadt-
planung
Architektur
(Bau)
Ingenieur-
wesen
Geographie
/ Geologie
Soziologie
Informatik
Raum-
planung
Statistik
…
weitere
…
Interdisziplinarität
Multidisziplinarität
Psychologie
Quelle: In Anlwhnung an: Rottke/Thomas
(Hrsg.), Immobilienwirtschaftslehre, Band I
Management, Köln 2011, S. 55.
Seite 34
© Prof. Dr. Kristin Wellner / SS 2017Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft
Bereiche der Immobilienwirtschaft
Eigentümer Nutzungsarten Funktionen Lebenzyklus-
phase
Institutionen Investitions-
art
Privat Gewerbe Analyse Planung Projektent-
wickler
Form
Immobilien-
unternehmen
Wohnen Planen Bau Investor • Direkt
Non-property
companies
Sondernutzung Investition Nutzung Nutzer • Indirekt
Staat Verwaltung/
Management
Redevelopment Bauunter-
nehmer
Standort
Kirchen/Organ
isationen
Bewerten Abriss Finanzierer • Lokal
Finanzieren Dienstleister • Regional
Vermarkten …. • National
… • Global
Seite 35
© Prof. Dr. Kristin Wellner / SS 2017Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft
Planen
Entwickeln
Errichten / Ausrüsten
Vermarkten
Vermieten
Verwalten
Instandhalten
Revitalisieren
Bewerten
Kontrollieren
Analysieren
Finanzieren
Investieren
Managen
...
Seite 36
Teilaufgaben im Immobilienmanagement
Haus der Immobilienökonomie
Diverse Forschungsschwerpunkte im Immobilienmanagement
Spezielle Vorlesungen, Seminare und Studienprojekte
Vielfältige Tätigkeitsfelder der Praxis
© Prof. Dr. Kristin Wellner / SS 2017Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft
Immobilienökonomie / Projektentwicklung *
— Immobilienökonomie Grundlagen
— Immobilienmarkt
— Grundlagen Projektentwicklung
— Theorie Markt- und Standortanalyse (STOMA)
Seminar Bewertung
— Theorie und Erstellung eines Verkehrswertgutachtens (* Zusammen: Schwerpunkt PBI
Kostenermittlung
Ausschreibung
Praxisseminar
Machbarkeitsstudie Lehrforschungsprojekt + wiss. Vertiefung *
— Weiterführung und Anwendung der Erkenntnisse aus Immobilienökonomie / Projektentwicklung
— Entwicklung eines wirtschaftlichen Nutzungskonzeptes aus Markt- und Standortanalyse
— Investitionsrechnung für Immobilien/Finanzierung
Seite 37
Inhalte PBI im Master Architektur
Vorlesung: Planungs- und Bauökonomie
Immobilienwirtschaft
- Projektentwicklung -
- Marktmodell des Immobilienmarktes -
© Prof. Dr. Kristin Wellner / SS 2017Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft
Projektentwicklung...
"Durch Projektentwicklung sind die Faktoren
— Standort,
— Projektidee und
— Kapital
so miteinander zu kombinieren, dass einzelwirtschaftlich wettbewerbsfähige ... sowie
gesamtwirtschaftlich sozial- und umweltverträgliche Immobilienprojekte geschaffen und
dauerhaft rentabel genutzt werden können."
Diederichs
Seite 39
© Prof. Dr. Kristin Wellner / SS 2017Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft
Projektentwicklung im Immobilienlebenszyklus
Grundstück
Projekt-entwicklung(Neubau)
Nutzung
Leerstand
Projekt-
entwicklung
(Redevelopment)
Nutzung
Abriss
Seite 40
© Prof. Dr. Kristin Wellner / SS 2017Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft
PE: Beteiligte Personen und Unternehmen
Grundstücks-eigentümer
Immobilien-dienstleister
Nutzer Financiers
ArchitektenPlaner
Investoren
Bauunter-nehmen
Projektent-wicklung
Seite 41
Projektent-wickler
…ÖffentlicheHand
© Prof. Dr. Kristin Wellner / SS 2017Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft
Phasen der Projektentwicklung
Pro
jektv
erm
ark
tung
Projektkonzeption
Projektinitiierung
Projektkonkretisierung
Projektdurchführung
Phasenmodell des Projektentwicklungsprozesses -
Übersicht
Verkauf
Investment
Vermietung
Quelle: Schulte/Bone-Wnkel, Handbuch Immobilien-Projektentwicklung, 2002, S.40.
Seite 42
© Prof. Dr. Kristin Wellner / SS 2017Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft
Phasen der Projektentwicklung
Projektinitiierung
Standort
Idee
Kapital
Grobe Beschreibung der Grundzüge des Projektes
Einfache Projektentwicklungsrechnung
Pro
jektv
erm
ark
tung
Pro
jekt-
/ Gru
ndstü
ckssic
heru
ng
Seite 43
© Prof. Dr. Kristin Wellner / SS 2017Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft
Projektkonzeption
Markt-
analyse
Machbarkeitsstudie
Standort-
analyse
Wirtschaftlichkeits- und Renditeanalyse
Pro
jektv
erm
ark
tung
Pro
jekt-
/ Gru
ndstü
ckssic
heru
ng
Analyse
des
Nutzungs-
konzepts
Wett-
bewerbs-
analyse
Risiko-
analyse
Seite 44
© Prof. Dr. Kristin Wellner / SS 2017Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft
Immobilien-Markt-System: Immobilien-Research
Quellle: in Anlehnung an Miller / Geltner, Commercial Real Estate Analysis and Investments, 2001, S. 25.
Neue
Flächen
Miet-/Flächenmarkt
Immobilien-
Projektentwicklungs-Markt
Immobilien-Investmentmarkt
Angebot
(Eigentümer)
Herstellungskosten
(incl. Bodenpreis)
Angebot
(Eigentümer /
Verkäufer)
Nachfrage
(Investoren)
Nachfrage
(Mieter)
Mietpreise & Leerstand
Wirtschaftliche Ent-
wicklung (national
und regional)
Kapitalmarkt
Immobilien-Research
Immobilien-Research
Immobilien-
preise (Wert)
Cashflow
Profitabilität der
Projektentwicklung
Immobilien-Research
Immobilien-Research
Geforderte
Mindest-
verzinsung
des Investors
(Cap Rate)
Seite 45
© Prof. Dr. Kristin Wellner / SS 2017Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft
Immobilienrendite
Renditedefinitionen nach gif e.V.:
Brutto-Anfangsrendite: Vertragsmiete
(BAR) Netto-Kaufpreis
Netto-Anfangsrendite: Netto-Mieteinnahmen
(NAR) Brutto-Kaufpreis
Mängel:
— Unterstellung, dass es während der Laufzeit weder zu Mieterhöhungen noch zu
Wertveränderungen kommt
— Keine Berücksichtigung der Zahlungszeitpunkte
ist bei langfristigen Investitionen, wie Immobilien, unzulänglich
— Aber in der Praxis noch weit verbreitet, hohe Praktikabilität, überschlagstauglich
Seite 47
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Vermietung Einfamilienhaus
Seite 48
Renditerechnung - Beispiel
?
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Beziehungen am Immobilienmarkt: Überblick
Daten
Kauf/Verkauf
(Preis)
Finanzierung
Mieten
Immobilie
(Grundstück und Gebäude mit
Instandhaltung/ Modernisierung
über gesamten Lebenszyklus)
Verkäufer
Käufer Eigenkapital (Renditeanforderung)
Makler
(Eur. Zentralbank) (Staat)
• Lage (Externe Effekte)
• Ausstattung/Gebäudeart
• Angebot/Nachfrage (Mieter- oder Vermietermarkt)
Mieter:+ Miete
- Bewirtschaftungskosten
- Kapitaldienst
= Cashflow vor Steuer
(Netzwerk)(Informationen)
Bank Fremdkapital
(Zinskonditionen, Deckung)
Verwaltung
Seite 49
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Literaturhinweise Immobilienwirtschaft
Rottke, Nico/Thomas, Matthias (Hrsg): Immobilienwirtschaftslehre, Band 1: Management, Köln 2011.
Schulte, Karl-Werner u.a. (Hrsg): Handbuch Immobilien-Investition, 2., vollst. überarb. Aufl., Köln 2005.
Schulte, Karl-Werner (Hrsg.): Immobilienökonomie - Betriebswirtschaftliche Grundlagen, Band 1, 4. Auflage, München, 2008.
Seite 50