ASRI HARTATI_41206010009_ARSITEKTUR ‘60_UNIVERSITAS MERCU BUANA
CENGKARENG OFFICE PARK
‘ARSITEKTUR BIOKLIMATIK’
6
BAB II
TINJAUAN UMUM PROYEK
II.1. GAMBARAN UMUM PROYEK
Judul Proyek : Cengkareng Office Park
Tema : Arsitektur Bioklimatik
Lokasi : Cengkareng, Jakarta Barat
Sifat Proyek : Fiktif
Pemilik/Pendanaan : Swasta
Sasaran : Pemilik usaha dan pekerja, terutama yang peduli dan
sadar akan pentingnya lingkungan dan kesehatan
para pekerja.
Luas Lahan : 22.600 m2
KDB : 40%
KLB : max. 4
GSB : 15 m
Jumlah Lantai : max. 24 lantai
Peruntukan : Karya bangunan umum
Fasilitas yang direncanakan : Area kantor sewa, taman dan fasilitas penunjang
II.2. TINJAUAN TEORITIS PROYEK
II.2.a. Pengenalan Kantor Sewa
Bangunan perkantoran berbeda dengan bangunan retail biasa, karena
perkantoran digunakan untuk kegiatan administrasi usaha dan profesi yang
ASRI HARTATI_41206010009_ARSITEKTUR ‘60_UNIVERSITAS MERCU BUANA
CENGKARENG OFFICE PARK
‘ARSITEKTUR BIOKLIMATIK’
7
menyediakan tempat untuk pengumpulan, pengorganisasian dan pertukaran
informasi. Bangunan kantor mewadahi para pekerja dalam kepemimpinan,
manajemen dan juru tulis dari badan hukum organisasi.2
Bangunan perkantoran selalu mengalami perubahan bentuk sesuai dengan
fungsi dan pertumbuhan ekonomi. Perkembangan ini pun tidak terlepas dari
perkembangan teknologi dan perubahan iklim. Seperti halnya masa
sekarang, orang lebih cenderung membangun sebuah perkantoran ataupun
bangunan lain dengan memperhatikan lingkungan untuk mengurangi
pemanasan global.
Oleh karena itu office park terencana sebagai jawaban atas kepedulian
terhadap perubahan iklim atau pemanasan global.
II.2.b. Pengertian Office Park – Kantor Sewa
Perkantoran adalah tempat atau ruangan dimana seorang atau kelompok
orang melakukan suatu proses yang diperlukan untuk melaksanakan fungsi-
fungsi lain yang berupa pekerjaan yang menghasilkan semacam ide-ide
(keputusan) menjalankan penjualan atau pembelian, mengurus keuangan
atau pekerjaan lain yang diperlukan dalam organisasi.3
Selain itu, Kantor memiliki arti4 :
Berasal dari bahasa Belanda yaitu “kantoor” yang berarti :
Kamar kerja.
Ruang terpisah untuk pimpinan perusahaan.
Gedung/ruang dimana dipusatkan atau yang merupakan
kedudukan suatu perkantoran.
Kamar kerja dokter, notaris dan sebagainya.
2 Robert, T. Packard, Encyclopedia of Architecture, Canada, Jhon Willey & Sons, Inc, 1989.
3 Hunt – Faia, Encyclopedia of American Architecture
4 Djabbar, Abdoel dan Kadin Jabar. Perkantoran.
ASRI HARTATI_41206010009_ARSITEKTUR ‘60_UNIVERSITAS MERCU BUANA
CENGKARENG OFFICE PARK
‘ARSITEKTUR BIOKLIMATIK’
8
Berasal dari bahasa latin yaitu “Officium” yang berarti :
Ruang/tempat usaha yang khas, seperti dokter, notaris, dsb.
Ruangan untuk usaha atau pemusatan pekerjaan tata usaha.
Gedung atau kumpulan orang-orang untuk suatu pekerjaan
organisasi atau bagian dari organisasi.
Staff atau badan yang terdiri dari satu atau lebih yang
melaksanakan kegiatan atau tugas dalam bidang usaha.
Kedudukan yang mengatur tugas yang bersifat kepercayaan yang
memiliki otoritas.
Kantor dalam arti sempit :
Tempat/ruangan-ruangan gedung/kumpulan gedung dimana
dipusatkan administrasi dari suatu organisasi atau bagian
daripadanya, sehingga kegiatan yang bersifat teknis ataupun
operasionil bisa berjalan dengan baik.
Kantor dalam arti luas :
Merupakan penjelmaan dari kegiatan, wewenang dan kekuasaan
organisasi.
Sewa memiliki arti5 :
Perjanjian hak milik dari bangunan, tanah dan lain-lain selama jangka
waktu tertentu dengan pembayaran pada waktu tertentu .
Park atau taman memiliki arti6 :
Taman merupakan sebuah areal yang berisikan komponen material
keras dan lunak yang saling mendukung satu sama lainnya yang
sengaja direncanakan dan dibuat oleh manusia dalam kegunaanya
sebagai tempat penyegar dalam dan luar ruangan.
5 Djabbar, Abdoel dan Kadin Jabar. Perkantoran.
6 http://id.wikipedia.org/wiki/Taman
ASRI HARTATI_41206010009_ARSITEKTUR ‘60_UNIVERSITAS MERCU BUANA
CENGKARENG OFFICE PARK
‘ARSITEKTUR BIOKLIMATIK’
9
Taman berasal dari kata Gard yang berarti menjaga dan Eden yang
berarti kesenangan, jadi bisa diartikan bahwa taman adalah sebuah
tempat yang digunakan untuk kesenangan yang dijaga
keberadaannya.
Arti Keseluruhan
Jadi arti keseluruhan mengenai Kantor Sewa, adalah
“Ruang untuk mengadakan kegiatan bisnis, profesi yang dialihkan hak
miliknya selama jangka waktu tertentu disertai dengan pembayaran
pada waktu tertentu.”
Dari definisi perkata diatas Office Park dapat diartikan sebagai
“Ruang kegiatan bisnis atau profesi yang berada dalam suatu area
taman yang direncanakan, dirancang, dibangun dan dikelola dengan
terpadu dan terkoordinasi.”
II.2.c. Karakteristik Office Park
Office Park tidak hanya sekedar kantor yang memiliki taman, akan tetapi juga
memanfaatkan potensi alam seperti pemanfaatan taman tersebut, angin,
cahaya, dan view secara optimal.
Tidak semua bangunan perkantoran yang memiliki taman dapat disebut
dengan „Office Park‟ dimana kriteria utamanya adalah menyediakan luas
taman yang proporsional, biasanya berkisar 50%-70% dari luas tapak7.
Bangunan kantor yang terdapat didalamnya cenderung merupakan bangunan
rendah, walaupun tidak menutup kemungkinan bagi bangunan tinggi8.
7 Handrian Tjahja, Suasana Puncak Di Dalam Lingkungan Perkantoran, Majalah Konstruksi edisi September
1989.
8 Berita Buana, Trend Desain Perkotaan, 21 Desember 1991 / VII : 1-5
ASRI HARTATI_41206010009_ARSITEKTUR ‘60_UNIVERSITAS MERCU BUANA
CENGKARENG OFFICE PARK
‘ARSITEKTUR BIOKLIMATIK’
10
Selain itu, Ir. Soewarso, Five Pillars Office Park menyatakan, menurut hasil
wawancara oleh Helly Nawawi, bahwa office park memiliki karakteristik
sebagai berikut :
Lahan terbangun maksimum 50% dari seluruh luas lahan. Pengolahan
ruang terbuka ditekankan pada unsur-unsur alam (taman dan air).
Pengolahan lanskap bertujuan untuk menciptakan suasana alami dalam
lingkungan perkantoran baik di dalam maupun di luar bangunan, hal ini
dimaksudkan untuk mengurangi kesan terlalu formal dan kaku yang
terdapat pada kantor lain umumnya.
Memasukkan semaksimal mungkin unsur-unsur alam ke dalam suasana
kerja (pencahayaan dan penghawaan).
Mempertahankan kondisi alami pada lokasi tapak existing semaksimal
mungkin.
Pada tugas akhir ini penulis mencoba memunculkan citra Office Park pada
bangunan tinggi, hal ini sebagai bentuk adaptasi bangunan office park
terhadap kondisi lahan di area perkotaan. Dengan tetap memperhatikan
proporsi taman pada Office Park bangunan rendah, proporsi taman pada
bangunan tinggi merupakan kelipatan dari proporsi taman bangunan rendah.
II.2.d. Tujuan Office Park
Wadah kegiatan administratif dengan jalan menyewakan ruang kantor.
Fasilitas lapangan kerja bagi penduduk sekitar tapak.
Menambah kualitas ruang terbuka hijau kota.
Meningkatkan produktivitas kerja dan kegairahan kerja.
II.2.e. Persyaratan Kantor Sewa
Fleksibilitas, yaitu sifat yang mudah menerima perubahan-perubahan
tanpa mengubah keseluruhan elemen pembentuk ruang. Fleksibilitas
dapat berupa:
- Fleksibiltas fungsi
Sifat ruang yang dapat menampung segala kegiatan yang berbeda
- Fleksibilitas kapasitas
ASRI HARTATI_41206010009_ARSITEKTUR ‘60_UNIVERSITAS MERCU BUANA
CENGKARENG OFFICE PARK
‘ARSITEKTUR BIOKLIMATIK’
11
Sifat ruang yang dapat mengikuti perubahan besaran kantor sewa
yang dapat ditentukan dengan sistem dinding partisi
- Fleksibilitas alat-alat utilitas
Efisien : berdaya guna
Dipertimbangankan berdasarkan letak posisi core
Sesuai dengan fungsi dan karakter bangunan komersial
Memenuhi persyaratan perlengkapan ruang
II.2.f. Klasifikasi Kantor8
a. Berdasarkan modul ruang sewa
Small Spaces, merupakan modul ruang sewa yang mempunyai
kriteria sebagai berikut:
- Berkapasitas 1 – 3 orang.
- Luas area minimal 8 m2 dan maksimal 40 m2.
Medium Space, merupakan modul ruang sewa yang mempunyai
kriteria sebagai berikut:
- Kapasitas memadai untuk grup kerja ( 4 -12 orang )
- Luas area minimal 40 m2 dan maksimal 150 m2.
Large Space, merupakan modul ruang yang memiliki kriteria sebagai
berikut:
- Kapasitas memadai untuk banyak grup kerja.
- Luas area di atas 150 m2
b. Berdasarkan kperuntukannya
Kantor sewa fungsi tunggal
Merupakan kantor sewa yang didalamnya hanya memiliki satu fungsi
(fungsi tunggal). Pada kantor sewa semacam ini sifat dan karakter
lingkup kegiatan yang diwadahi relatif sama.
Kantor sewa fungsi majemuk
Merupakan kantor sewa yang didalamnya memiliki beberapa fungsi
(fungsi majemuk) sehingga lebih variatif.
8 Marlina, Endy, 2008, Panduan Perancangan Bangunan Komersial, Andy, Yogyakarta
ASRI HARTATI_41206010009_ARSITEKTUR ‘60_UNIVERSITAS MERCU BUANA
CENGKARENG OFFICE PARK
‘ARSITEKTUR BIOKLIMATIK’
12
c. Berdasarkan jumlah penyewa
Penyewa bangunan Tunggal
Adalah bangunan kantor sewa yang hanya disewakan kepada satu
penyewa dan dalam jangka waktu tertentu. Hal ini berarti seluruh
bangunan kantor sewa tersebut disewa oleh satu penyewa saja.
Penyewa Lantai Tunggal
Adalah kantor sewa yang setiap lantai hanya ditempati oleh satu
penyewa saja.
Penyewa Lantai Majemuk
Adalah kantor sewa yang setiap lantainya digunakan untuk lebih dari
satu penyewa/unit kantor. Pada kategori kantor sewa ini, dalam satu
lantai bangunan dapat disewa sekaligus oleh beberapa penyewa
sehingga modul ruang sewa merupakan aspek penting pada
perancangan bangunan.
d. Berdasarkan pengelolanya
Tenant Owned Building
- Adalah kantor sewa yang dibangun oleh pemilik sekaligus
berperan sebagai penyewa sebagian besar bangunan
Speculative Office Building
- Adalah kantor sewa yang dibangun dengan tujuan memenuhi
kebutuhan pasar (market demand) serta secara spekulatif
diharapkan mampu menyerap penyewa berdasarkan studi
kelayakan.
Investment Type of Office Building
Adalah kantor sewa yang dipasarkan dengan ciri-ciri spesifik, antara
lain:
- Penyewa adalah perusahaan khusus, biasanya satu bangunan
disewa oleh satu penyewa saja.
- Seringkali bangunan diadakan pada site yang nilainya relatif tinggi.
Tailor made building,
Adalah kantor sewa yang dibangun untuk digunakan sendiri, misalnya
bangunan pemerintah atau suatu departemen.
ASRI HARTATI_41206010009_ARSITEKTUR ‘60_UNIVERSITAS MERCU BUANA
CENGKARENG OFFICE PARK
‘ARSITEKTUR BIOKLIMATIK’
13
e. Berdasarkan tipikal Jalur Pencapaian
Tipe Koridor Terbuka
Pada rancangan dengan konfigurasi ini, ruang-ruang disetiap lantai
dicapai melalui koridor yang menghubungkan antar ruang.
Tipe menara
Rancangan sebuah kantor sewa dikatakan mempunyai konfigurasi
tipe menara apabila bangunan dirancang dengan bentuk bangunan
tinggi dengan luasan lantainya relatif kecil sehingga perbandingan
antara lebar dan tinggi bangunan sangat kecil.
II.2.g. Perhitungan Sewa Ruang Kantor9
Ada beberapa istilah dalam perhitungan sewa ruang kantor seperti,
Service floor area, meliputi area-area yang tidak termasuk disewakan,
tetapi merupakan layanan untuk penyewa seperti,elevator, tangga, dll.
Rentable floor area, merupakan area yang disewakan dengan harga
tertentu.
Gross area system, adalah sewa sistem dengan memperhitungkan
semua bagian bangunan berikut bangunan penunjangnya.
Net area system, adalah sewa dengan memperhitungkan luas ruang
yang benar-benar hanya digunakan oleh penyewa.
Semi gross system, adalah sewa dengan memperhitungkan semua
ruang yang digunakan oleh penyewa di tambah dengan beberapa ruang
fasilitas.
9 Marlina, Endy, 2008, Panduan Perancangan Bangunan Komersial, Andy, Yogyakarta
ASRI HARTATI_41206010009_ARSITEKTUR ‘60_UNIVERSITAS MERCU BUANA
CENGKARENG OFFICE PARK
‘ARSITEKTUR BIOKLIMATIK’
14
II.3. STUDI BANDING
II.3.a. Talavera Office Park
Nama proyek : Talavera Office Park
Alamat proyek : Jl TB Simatupang Kav.26 Jakarta Selatan
Fungsi gedung : Perkantoran
Luas lahan : 12.000 m2
Jumlah lantai : 27 lantai
Perencana : PT. Airmas Asri
Sesuai dengan ciri utama office park, Talavera Office Park memiliki taman
lebih dari 50% dari luas lahan yang ada. Selain berada pada lahan, taman
tersebut juga berada pada bangunan maupun atap.
Selain memiliki taman yang luasnya lebih dari 50%, Talavera Office Park juga
menggunakan pencahayaan alami dengan penggunaan kaca low-e yang
mampu mereduksi panas tetapi tetap memasukkan cahaya.
Taman sebagai
inner court
SITE PLAN
ASRI HARTATI_41206010009_ARSITEKTUR ‘60_UNIVERSITAS MERCU BUANA
CENGKARENG OFFICE PARK
‘ARSITEKTUR BIOKLIMATIK’
15
Pada atap lantai 2 dimanfaatkan area kolam berenang dan area hijau sebagai
cara untuk mereduksi panas yang diterima atap sehingga suhu ruangan tidak
menerima panas yang berlebihan.
Talavera Office Park memiliki fasilitas penunjang seperti restauran, kolam
berenang dan gym.
II.3.b. BSD Office Park
Nama proyek : BSD Office Park
Alamat proyek : BSD city, Tangerang
Fungsi gedung : Perkantoran
Luas lahan : 13.000 m2
Jumlah lantai : 4 lantai
Perencana : PT. Airmas Asri
Office park tidak hanya berupa bangunan tinggi,tetapi juga bisa bangunan
rendah seperti BSD Office Park. BSD Office Park juga memiliki taman lebih
dari 50% dari luas lahan yang terlihat pada gambar berikut.
ASRI HARTATI_41206010009_ARSITEKTUR ‘60_UNIVERSITAS MERCU BUANA
CENGKARENG OFFICE PARK
‘ARSITEKTUR BIOKLIMATIK’
16
BSD Office Park mencoba menghadirkan Orchard Road Singapura yang
memiliki pedestrian dan taman yang luas. Lantai dasar pada BSD Office Park
digunakan sebagai area ritel untuk café, restoran, toko, bank dan showroom
mobil.
II.3.c. Kalbe Farma Office Building Complex
Nama proyek : BSD Office Park
Alamat proyek : Pulomas, Jakarta
Fungsi gedung : Perkantoran Kalbe Farma
Luas lahan : 26.380 m2
Jumlah lantai : 16 lantai
Perencana : PT. Airmas Asri
Walaupun tidak ada label office park, Kalbe farma office building kompleks
dapat disebut office park karena memiliki taman seluas 50% lebih dari luas
lahan yang ada, yang berada diatas lahan dan dalam bangunan. Kalbe farma
office building kompleks juga dirancang dengan pemanfaatan sumber alam
dan ramah lingkungan.
Selain berada
di bawah,
taman pada
BSD Office
Park juga
diletakkan di
atap sebagai
pereduksi
panas.
Taman juga
terlihat pada
interior
bangunan.
Pencahayaan
alami juga
terlihat pada
BSD Office
Park dengan
penggunaan
kaca low-e.
ASRI HARTATI_41206010009_ARSITEKTUR ‘60_UNIVERSITAS MERCU BUANA
CENGKARENG OFFICE PARK
‘ARSITEKTUR BIOKLIMATIK’
17
Keterangan :
e. Bio-tech
f. Ruang produksi 6 lantai (existing)
g. Start up office
h. Gardu PLN
a. Kantor 16 lantai
b. Parking building/roof garden
c. Auditorium
d. Research
BLOK PLAN
A C D
G F E
B H
Area taman juga
berfungsi sebagai
jalur angin sehingga
sirkulasi udara terjaga
dengna baik.
Area lahan yang
dijadikan taman
mencakup 50% dari
luas lahan.
Selain pada lahan,
area hijau juga
terdapat pada dalam
bangunan.
ASRI HARTATI_41206010009_ARSITEKTUR ‘60_UNIVERSITAS MERCU BUANA
CENGKARENG OFFICE PARK
‘ARSITEKTUR BIOKLIMATIK’
18
II.3.d. Kesimpulan Studi Banding
Dari studi banding di atas dapat disimpulkan bahwa office park memiliki ciri
utama yaitu terdapat taman seluas lebih dari 50% dari luas lahan yang dapat
ditempatkan pada lahan maupun dalam bangunan. Selain itu office park lebih
mengarah pada penggunaan desain ramah lingkungan dan pemanfaatan
potensi lingkungan dan sumber daya alam.
Ada beberapa area taman pada studi banding di atas yang tidak dapat
diakses dan terkesan hanya sebagai pemberi view saja, penulis merasa hal
ini sangat kurang kurang efisien karena alangkah lebih baik jika taman
tersebut dapat diakses sehingga dapat memberikan manfaat lebih.