11
BAB II
BUSINESS PLAN FRAMEWORK
2.1 ANALISA PASAR
2.1.1 Properti di Indonesia
Perekonomian merupakan salah satu faktor pendukung dari meningkatnya
permintaan masyarakat terhadap suatu produk. Pada tahun 2012, Indonesia mengalami
pertumbuhan ekonomi yang sangat baik. Hal tersebut ditunjukan dari data dari BPS
dalam perekonomian Indonesia pada triwulan ketiga tahun 2012 yang mengalami
pertumbuhan sebanyak 6,17%. Jika dibandingkan melalui triwulan pada tahun 2012,
Indonesia mengalami peningkatan sebesar 3,21% dibanding triwulan kedua. Walaupun
kenaikan tidak sesuai dengan prediksi ekonomi Indonesia, namun kenaikan tersebut patut
diapresiasi karena ekonomi Indonesia terus bertumbuh saat perlambatan ekonomi global
terjadi. (Sekretariat Kabinet RI, 2012)
Pertumbuhan ekonomi yang lambat mempengaruhi pertumbuhan properti di Asia,
terutama untuk harga sewa primer yang hanya tumbuh sebesar 3% sepanjang tahun 2012.
Meskipun demikian, pertumbuhan harga sewa kantor di Jakarta tetap mencatat kenaikan
yang signifikan. Indonesia memiliki proyeksi ekonomi yang bagus dan berbeda arah
dengan perlambatan ekonomi yang terjadi di sejumlah kawasan Eropa dan Amerika
Serikat, sehingga perlambatan ekonomi global memiliki dampak yang kecil terhadap
sektor properti.
Menurut Direktur Eksekutif PSPI Panangian Simanungkalit, kinerja industri
properti di Indonesia meningkat rata-rata 12% pada semester pertama dan 13% pada
12
semester kedua (Okezone.com, 2013). Seperti halnya di kota Jakarta, para pengusaha
properti berusaha untuk menyeimbangkan antara tingkat penawaran dan permintaan
properti dengan terus membangun gedung-gedung bertingkat. Namun, pembangunan
tersebut terkendala oleh terbatasnya lahan, sehingga berdampak langsung pada tingginya
tingkat harga sewa.
Untuk perkantoran, daerah yang paling diminati yaitu kawasan CBD (Central
Business District) terus mengalami kenaikan permintaan, di mana pasokan semakin
menipis karena terbatasnya lahan dalam area tersebut. Berdasarkan publikasi riset
Cushman & Wakefield (2013) dalam “Office Space Across the World’, mengemukakan
bahwa kesenjangan tersebut menyebabkan kenaikan harga sewa perkantoran di kawasan
CBD hingga 46% pada tahun 2012, dan menjadikan Indonesia dengan harga sewa
properti termahal di Asia Pasifik.
Lebih lanjut, pada hasil riset Cushman & Wakefield (2013) juga dikemukakan
prediksi ekonomi Indonesia yang masih akan tumbuh di atas 6% pada tahun mendatang.
Permintaan ruang perkantoran di kawasan CBD Jakarta tahun 2013 diperkirakan masih
akan tumbuh positif sekitar 8,5%. Hal tersebut tentu saja akan mendorong meningkatnya
harga sewa ruang kantor. Kenaikan harga sewa inilah yang justru menjadi momok dan
memberatkan perkembangan iklim usaha di Jakarta khususnya bagi para pengusaha
terutama pengusaha muda (start-up business) dan pekerja lepas.
2.1.2 Pertumbuhan Kafe dan Kedai Kopi di Indonesia
Kedai kopi serta kafe merupakan gabungan dari karakter bar dan beberapa
karakter restoran. Di beberapa Negara, kafe dapat menyerupai resto, menawarkan aneka
13
makanan berat. Dalam Kamus Besar Bahasa Indonesia, arti dari ‘Kafe’ adalah tempat
minum kopi yang pengunjungnya dihibur dengan musik atau tempat minum yang
pengunjungnya dapat memesan minuman, seperti kopi, teh, bir, dan kue-kue, atau bisa
juga disebut kedai kopi. Oleh sebab itu, dalam penyusunan laporan rencana bisnis ini,
‘Kafe’ dan ‘Kedai Kopi’ akan disamakan kategorinya. Bagian terpenting dari sebuah
coffeehouse dari awal mulanya adalah fungsi sosialnya, tersedianya tempat dimana
orang-orang pergi untuk berkumpul, bercengkrama, menulis, membaca, bermain atau
ketika menghabiskan waktu baik dalam kelompok/secara individu. (Damayanti, 2006)
Di kawasan Jakarta, harga minuman yang ditawarkan berkisar antara Rp. 18.000 –
38.000 per gelasnya, tergantung jenis minuman yang dipilih. Dengan membeli minuman,
para pengunjung sudah dapat menikmati segelas minuman, tempat yang nyaman, serta
fasilitas tambahan seperti koneksi internet.
Berdasarkan laporan Euromonitor (2010) dalam Market Analysis Report: the
Foodservice Industry in Indonesia pertumbuhan kafe di Indonesia sejak 2008 mencapai
9% setiap tahunnya. Begitu pula halnya dengan pertumbuhan kedai kopi yang mencapai
angka 16% setiap tahunnya. Dengan memiliki gaya hidup bertemu formal dan/atau kasual
dengan kolega atau klien di luar kantor, tidak heran pertumbuhan kedai kopi dan kafe
menjadi sangat melesat.
Tingkat kompetisi di dunia kafe dan kedai kopi menjadi sangat ketat, seperti
dikutip dari hasil laporan Euromonitor (2010), sehingga banyak di antara kedai kopi
melakukan berbagai strategi untuk mempertahankan pelanggan mereka, yaitu dengan
menyediakan fasilitas berupa aneka menu makanan dan minuman baru, akses internet
gratis, dan sebagainya. Lebih lanjut, banyak kedai kopi juga melebarkan sayapnya
14
dengan tidak hanya membuka outlet di lokasi strategis seperti mall. Tetapi juga pada
gedung apartemen kelas atas, gedung perkantoran, dan juga beberapa rumah sakit swasta.
Para pemiliknya berlomba untuk membuka waralaba untuk memenuhi kebutuhan dan
meningkatkan pendapatan sambil meningkatkan brand awareness.
Tidak dapat dipungkiri bahwa lokasi menjadi penentu suksesnya sebuah kedai
kopi, selain dari nama besar brand yang dibawa. Dengan memiliki lokasi strategis, brand
yang dipercaya, dan fasilitas dasar yang mendukung tentunya bisa menjadi destinasi
banyak orang untuk sekedar menikmati kopi, membaca buku, bertemu teman, bekerja,
sampai rapat dengan kolega atau klien. Lebih lanjut, berdasarkan laporan Euromonitor
(2010), hampir 98% penduduk Indonesia yang mengunjungi kafe dan tempat makan
lainnya yang sejenis menjadikan kafe & kedai kopi sebagai tempat untuk pertemuan
bisnis.
2.1.3 Demografi Industri
Industri yang ditargetkan sebagai pengguna coworking space adalah para tenaga
profesional dalam industri kreatif. Karena, para individu dalam industri kreatif memiliki
peluang untuk bekerja sendiri, namun tetap membutuhkan jaringan untuk dapat maju dan
berkembang.
Definisi Industri Kreatif dari visi Pemerintah adalah “industri-industri yang
mengandalkan kreativitas individu, keterampilan serta talenta yang memiliki kemampuan
meningkatkan taraf hidup dan penciptaan tenaga kerja melalui penciptaan (gagasan)
dan eksploitasi HKI.”
15
Definisi industri kreatif sendiri menurut Departemen Perdagangan pada studi
pemetaan industri kreatif tahun 2007 dalam buku Pengembangan Ekonomi Kreatif
Indonesia 2025 (2008) adalah: “Industri yang berasal dari pemanfaatan kreatifitas,
keterampilan, serta bakat individu untuk menciptakan kesejahteraan serta lapangan
pekerjaan melalui penciptaan dan pemanfaatan daya kreasi dan daya cipta individu
tersebut.”
Menurut Mari Elka Pangestu (2008), menyebutkan bahwa Industri kreatif dapat
dikelompokkan menjadi 14 subsektor. Adapun bidang yang termasuk dalam subsektor
industri kreatif adalah: (1) Periklanan (advertising); (2) Arsitektur; (3) Pasar Barang Seni;
(4) Kerajinan (craft); (5) Desain (design); (6) Fesyen (fashion); (7) Video, Film dan
Fotografi; (8) Permainan Interaktif (game); (9) Musik; (10) Seni Pertunjukan (showbiz);
(11) Penerbitan dan Percetakan; (12) Layanan Komputer dan Piranti Lunak (software);
(13) Televisi & Radio (broadcasting); (14) Riset dan Pengembangan (R&D).
Setiap individu yang berada dalam sektor industri kreatif di atas terutama dalam
bidang desain, film, video, fotografi, software, fesyen, serta periklanan menjadi market
terbesar yang berpotensi untuk bekerja sendiri tanpa mengesampingkan kepentingan
jaringan di sekitar.
Mari Elka Pangestu, yang telah menjabat sebagai Menteri Pariwisata dan
Ekonomi Kreatif, mengemukakan bahwa pada akhir tahun 2012, jumlah pekerja
Indonesia yang berada dalam industri kreatif sampai pada angka 8,6 juta jiwa. Angka
tersebut meningkat dari tahun 2006 sampai 2010 di mana hanya tercatat 1,5 juta jiwa.
Sebanyak 7% perusahaan di Indonesia pun bergerak dalam industri kreatif.
(VivaNews.com, 2012). Tidak dapat dipungkiri bahwa perusahaan yang bergerak dalam
16
industri non-kreatif pun juga membutuhkan tenaga kerja kreatif untuk dapat
mengembangkan potensi serta membentuk gambaran tiap perusahaan.
2.1.4 Tren Pasar
Dari penjelasan di atas, telah disebutkan bahwa tingginya permintaan akan
penyewaan lahan perkantoran diyakini terus meningkat sejalan dengan peningkatan harga
sewa lahan kantor di Jakarta. Hal tersebut menggambarkan bahwa tren industri properti
di Jakarta akan terus meningkat dari tahun ke tahun seiring dengan bertambahnya jumlah
penduduk maupun jumlah pengusaha muda di Indonesia, khususnya di kota Jakarta.
Seiring dengan perkembangan ekonomi, pembangunan di Jakarta pun ikut
berkembang. Namun, hal ini juga membawa situasi Jakarta kepada kemacetan tingkat F,
yang diukur dari rentang A sampai F, atau yang disebut stagnan, seperti yang
dikemukakan oleh Direktur Lalu Lintas Polda Metro Jaya, Kombes Royke Lumowa pada
DetikNews.com (2010)
Tidak heran, masyarakat Jakarta lebih menyukai konsep one stop shopping untuk
menyelesaikan dan memenuhi kebutuhan mereka. Mulai dari berbelanja, makan, bertemu
dengan teman, mengadakan rapat dengan klien, sampai untuk bekerja, semuanya sebisa
mungkin dilakukan dalam satu tempat yang menyediakan semua fasilitas yang
diperlukan. Hal tersebut tidak terlepas dari efisiensi waktu dan tenaga untuk mendapatkan
produktivitas dari setiap kegiatan. (Dewanto, 2007) Melakukan banyak kegiatan
sekaligus diperkuat dengan meningkatnya para pekerja dalam bidang kreatif dan angka
pekerja lepas atau freelance dalam kurun waktu empat tahun terakhir. Karena, para
individu tersebutlah yang memiliki karakter kerja yang dinamis. Kata ‘dinamis’ sendiri
17
dalam KBBI bermakna “penuh semangat dan tenaga sehingga cepat bergerak dan
mudah menyesuaikan diri dengan keadaan.”
Dalam jurnal mengenai Generasi Y yang dimuat dalam situs
www.riverregionchamber.net, salah satu hal yang melekat pada Generasi Y adalah
“change, change, change”, yang dapat diartikan sebagai perubahan, perubahan, dan
perubahan. Dalam bekerja, perubahan atau situasi yang tidak monoton sangatlah penting.
Sehingga, tidak heran bahwa dalam satu dekade terakhir, kreativitas dan perkembangan
dalam industri kreatif serta pekerja lepas, independen, serta pengusaha meningkat secara
signifikan. (Armour, 2011)
Menurut Sekretaris Kementrian Koperasi dan UKM, Agus Muharam dalam
Harian Aktual (2012), jumlah pengusaha di Indonesia tahun 2012 baru mencapai 1,56%
dari jumlah penduduk atau sebesar 3,75 juta orang. Jumlah tersebut mengalami
peningkatan setelah pada tahun sebelumnya kurang lebih baru mencapai 0,24%. Idealnya,
jumlah wirausahawan di Indonesia setidaknya mencapai sekitar 2%. Jumlah tersebut
diharapkan dapat meningkat dari tahun ke tahun seiring dengan adanya program
pemerintah yang menargetkan bahwa pada tahun 2014 jumlah pengusaha Indonesia
sudah mencapai 2,5% dari penduduk Indonesia.
Grafik 2.1 Grafik Jumlah Tenaga Kerja
18
Selain itu, berdasarkan data Industri Kreatif (2012), tenaga kerja Industri Kreatif
di Indonesia sejak tahun 2006 mengalami kenaikan. Hingga tahun 2010, jumlah tenaga
kerja kreatif di Indonesia berjumlah 8.553.365 orang.
Tabel 2.1 Tenaga Kerja Subsektor Industri Kreatif di Indonesia, 2007-2008
Sumber: Industri Kreatif, 2012. “Industri Kreatif Sebagai Industri Anti Krisis” Akses 30 April 2013.
<http://indonesiakreatif.net/article/industri-kreatif-sebagai-industri-antikrisis>
Lebih lanjut, menurut data HIPMI (2012) jumlah entrepreneur muda (start-up
business) secara nasional tercatat berjumlah sekitar 30.000 orang dari total 804.050 orang
pengusaha di Indonesia. Dan, 65% dari total pengusaha muda Indonesia tersebut bergerak
di bidang Industri Kreatif. Menurut survey yang dilakukan oleh Deskmagz (2012), para
start-up business dan freelancer cenderung bertahan selama 4 tahun sebelum mereka
memilih untuk mempunyai dan atau bekerja di kantor sendiri.
Untuk daerah DKI Jakarta, jumlah start-up business atau pengusaha muda
mencapai 3.000 orang, yang mana sebagian besar masih memanfaatkan rumah dan ruang
publik seperti kafe dan kedai kopi sebagai ruang berkerja maupun meeting point
dikarenakan kendala biaya penyewaan kantor.
Dengan melihat data yang telah dibahas dari tren properti yang makin diminati
karena harganya yang selalu naik, diikuti dengan menjamurnya tren kedai kopi dan kafe
19
karena memiliki pengunjung yang banyak terutama untuk menyelesaikan pekerjaan serta
melakukan rapat dengan kolega atau klien, membuat rencana bisnis coworking space
menjadi semakin meyakinkan untuk memenuhi kebutuhan gaya hidup dan gaya bekerja
masyarakat. Ditambah lagi, peningkatan jumlah pekerja lepas atau freelance dan
profesional di bidang industri kreatif semakin banyak di ibukota Indonesia, yaitu kota
Jakarta ini, yang dikenal sebagai kota metropolitan yang penuh dengan hiruk pikuk dan
berisi para professional yang gaya bekerja yang mobile atau berpindah-pindah.
2.2 ANALISA PESAING
Kategori kompetitor dalam bisnis ini dibagi tiga, yakni kompetitor langsung,
kompetitor tidak langsung, dan kompetitor masa depan. Kompetitor langsung adalah
bidang usaha yang memiliki target pelanggan yang sama dan saling berkompetisi,
kompetitor tidak langsung adalah produk yang mirip sehingga sering digunakan sebagai
pengganti produk utama, sedangkan kompetitor masa depan adalah pesaing yang akan
mucul setelah usaha tersebut berjalan.
Untuk saat ini, belum terdapat kompetitor langsung dari Imago Creative
Coworking Space, konsep bisnis coworking space yang akan kami kembangkan, yang
memiliki target pelanggan yang sama. Namun, kompetitor tidak langsung adalah kafe dan
kedai kopi, karena kafe dan kedai kopi masih merupakan tempat yang paling dicari oleh
masyarakat untuk melakukan berbagai macam kegiatan mulai dari menghabiskan waktu
luang, mengerjakan tugas, meeting point hingga bekerja. Sebagai bisnis yang
menawarkan jasa penyewaan ruang berupa coworking space yang dipadukan dengan
konsep urban pada kafe, maka untuk saat ini, kami memetakan pesaing utama kami
20
adalah kafe dan kedai kopi, disusul oleh bisnis sejenis serviced office yang memang
sudah berdiri di Jakarta saat ini.
Berdasarkan preliminary survey pada 5 April 2013, 87,8% responden memang
lebih memilih untuk menggunakan ruang publik sebagai tempat bekerja dan berdiskusi
ketimbang kantor, rumah ataupun kampus. 60% responden menjadikan kedai kopi
sebagai ruang publik favorit untuk tempat bekerja dan berdiskusi, 40% memilih mall dan
10% lainnya memilih kafe.
Sebanyak 56,67% responden mengaku alasan utama pemanfaatan kafe dan kedai
kopi tersebut adalah karena faktor suasana yang lebih nyaman dan tidak kaku, lokasi
strategis sebagai meeting point yang tidak membosankan, dan lebih fleksibel untuk
berpindah-pindah. Alasan lain yang dikemukan oleh 43,33% responden yakni karena
tempat kerja yang ada saat ini tidak ideal karena minimnya fasilitas kantor yang
terintegrasi dengan teknologi. Sehingga, responden lebih memilih ruang publik karena
menyediakan one stop service berupa fasilitas internet tanpa kabel (Wi-Fi), colokan
listrik, serta makanan dan minuman. Selain itu, 63.16% responden mengatakan bahwa
ruang publik cenderung memberikan inspirasi dalam bekerja, berdiskusi maupun rapat.
Kafe dan kedai kopi sendiri menjadi pesaing utama dari bisnis ini karena target
utama dari pengunjung Imago Creative Coworking Space sebagian besar merupakan
pekerja, freelancer ataupun start-up business yang sebelumnya biasa menjadikan kafe
dan kedai kopi sebagai meeting point ataupun tempat bekerja.
Lebih lanjut Kompetitor lainnya dari Imago Creative Coworking Space adalah
serviced office seperti Fortice dan Marquee, yang juga menyediakan jasa kantor mirip
seperti yang ditawarkan oleh Imago Creative Coworking Space. Perbedaan serviced
21
office dengan coworking space adalah desain ruangan, coworking space memberikan
desain yang lebih tidak terkesan kaku, sedangkan serviced office memberikan desain
interior dan suasana layaknya kantor yang bersekat dan kaku. Kelebihan dari Imago
Creative Coworking Space dibandingkan dengan serviced office adalah adanya
networking atau jaringan yang akan terjalin antar pelanggan karena Imago Creative
Coworking Space membedakan ruangan sekat dan ruangan tak bersekat. Dari hasil
survey, 100% responden setuju jaringan merupakan hal yang paling penting dalam
bekerja.
Namun, 53,57% responden mengaku memiliki kendala dalam mencari jaringan
untuk mengembangkan bisnis atau karirnya.
Coworking space yang baru berdiri di Jakarta sejak Desember 2012 lalu,
‘COMMA ID’, dapat dijadikan sebagai kompetitor yang akan dihadapi oleh Imago
Creative Coworking Space. Fasilitas yang diberikan sebagai bentuk produk yang dijual
pada COMMA ID adalah meja dan kursi, koneksi internet, mesin cetak, fotokopi, dan
scan, lemari es, ruang meeting, virtual office, loker atau tempat penyimpanan. Tanpa
mendiskreditkan yang telah berdiri, masih banyak fasilitas yang belum tersedia sebagai
pendukung coworking space ini. Tidak dipungkiri pula, sosialisasi kepada masyarakat
yang diberikan saat ini terhadap coworking space juga masih sangat lemah, yang
membuat pengetahuan masyarakat terhadap hal baru ini masih minim.
Kompetitor masa depan dari Imago Creative Coworking Space adalah
coworking space lain yang akan muncul karena kesuksesan dari Imago Creative
Coworking Space dengan konsep yang lebih menarik, dan nyaman. Selain itu, dengan
22
adanya perubahan tren di masa depan memungkinkan adanya kompetitor lain yang
muncul diluar coworking space itu sendiri.
2.3 PETA PESAING
a) Rumah Pribadi
Gratis dan mengurangi banyak beban biaya, fleksibel, memiliki fasilitas yang
diperlukan, kurang layak untuk mengadakan pertemuan, tidak ada nilai kolaborasi yang
akan terbentuk, jaringan pun minim.
b) Kafe atau Kedai Kopi
Hanya perlu membayar minimal satu gelas minuman untuk wifi gratis selama satu
jam, tempat yang baik untuk mengadakan pertemuan, tidak diperlengkapi fasilitas ATK,
kemungkinan penuh dan bising, membuka peluang untuk bertemu dengan orang lain
namun nilai kolaborasi yang akan terbentuk kurang. contoh: Starbucks.
c) Serviced Office
contoh: Marquee
Biaya bisa dihitung dari waktu yang digunakan, tempat yang baik untuk
mengadakan pertemuan, diperlengkapi fasilitas yang dibutuhkan untuk bekerja, interior
eksklusif dan formal, lokasi di daerah CBD, harga sewa ditargetkan untuk kaum ekspat
atau pemilik bisnis yang sudah terbangun dengan baik, membuka peluang untuk bertemu
dengan orang lain namun nilai kolaborasi yang akan terbentuk kurang.
23
d) COMMA ID
Comma ID adalah coworking space yang dibuka pada November 2012, dengan
tujuan menyewakan ruang kerja bagi para pekerja lepas dan/atau perusahaan yang baru
terbangun. Comma ID menyewakan tempat kerja berupa meja dan kursi, ruang meeting,
serta virtual office. Terletak di daerah Kebayoran Baru, Comma ID bisa dikatakan
sebagai salah satu pesaing. Harga yang ditawarkan mirip dengan Imago Coworking
Space, namun tentu saja berbeda karena kapasitas lebih kecil, tanpa value yang dianut
Imago Coworking Space.
e) Sewa Ruang Kantor
Besar tempat bisa sesuai dengan kebutuhan, biaya sewa cenderung tinggi, fasilitas
yang dibutuhkan untuk bekerja perlu dilengkapi, tempat yang baik untuk mengadakan
pertemuan, interior perlu dibangun, lokasi di daerah CBD, tidak ada nilai kolaborasi yang
akan terbentuk dari tempat bekerja, dan jaringan pun minim.
f) Sewa Rumah (rukan)
Biaya sewa cenderung tinggi, besar tempat bisa sesuai dengan kebutuhan, fasilitas
yang dibutuhkan untuk bekerja perlu dilengkapi, tempat yang baik untuk mengadakan
pertemuan, interior perlu dibangun, tidak ada nilai kolaborasi yang akan terbentuk dari
tempat bekerja, dan jaringan pun minim.
Saat ini, berdasarkan data pengunjung dari survey langsung yang dilakukan oleh
penulis pada akhir Mei 2013, kafe dan kedai kopi memiliki peminat paling banyak untuk
24
melakukan pertemuan, dan menyewa serviced office bagi para wirusaha yang telah
memiliki kestabilan dalam usahanya. Bagi para pekerja lepas serta wirausaha pemula,
bekerja dari rumah merupakan pilihan utama karena faktor biaya dan masih asing
terhadap konsep coworking space.
2.4 ANALISA FIVE FORCES UNTUK COWORKING SPACE
Bargaining Power of Buyer
Target Buyer dari coworking space sendiri adalah pekerja freelance dan start-up di
bidang kreatif yang hingga saat ini berjumlah 8,5 juta jiwa. Karena coworking space
merupakan konsep baru, maka daya tawar pembeli masih tergolong rendah.
Bargaining Power of Supplier
Seperti yang telah dijelaskan, bahwa daya tawar penjual dapat dikategorikan tinggi
atau rendah tergantung dari jumlah supply dan demand penjual produk yang mirip
atau sama. Jika banyak yang menjual produk yang sama atau mirip maka daya tawar
penjual akan rendah. Coworking space di Jakarta masih tergolong industri baru, oleh
karena itu daya tawar jual tergolong tinggi.
Threat of New Entrants
Konsep dari coworking space hanya memerlukan kapital sebesar US$58,000 untuk
kawasan US dan berkisar di €46,500 di kawasan Eropa (Deskwanted, 2010).
Sehingga apabila berhasil, akan menarik pesaing baru dengan mudah.
Threat of Substitute Product
Produk pengganti yang utama adalah kafe, dan kedai kopi. Banyaknya kafe dan kedai
kopi menyebabkan lebih mudah dijangkau oleh para pelanggan menyebabkan produk
25
pengganti tergolong cukup tinggi. Ancaman terhadap produk pengganti dapat terjadi
bila coworking space memiliki harga yang terlalu mahal, kualitas sudah tidak seperti
yang diharapkan oleh konsumen. Untuk saat ini ketidaknyamanan dan fasilitas yang
kurang mendukung, serta tidak adanya peluang untuk berinteraksi, berkolaborasi,
terlebih lagi partnering di kafe dan kedai kopi menyebabkan produk pengganti
menjadi tergolong moderate.
Rivalry Among Existing Competitor
Seperti telah dijelaskan sebelumnya, pesaing akan datang dari pesaing tidak langsung
yakni kafe dan kedai kopi. Karena target utama dari pengunjung sebagian besar
merupakan pekerja, freelance ataupun start-up business di bidang industri kreatif
yang sebelumnya biasa menjadikan kafe dan kedai kopi sebagai meeting point
ataupun tempat bekerja. Lebih lanjut kompetitor lainnya adalah serviced office.
Karena barunya kategori ini, persaingan belum terlalu besar.
2.5 PERILAKU KONSUMEN MENGENAI TEMPAT KERJA
Berdasarkan online survey (Surveymonkey.com) pada 5 April – 5 Mei 2013
terhadap target konsumern dari rencana bisnis yang akan dikembangkan yaitu:
1. Pendidikan
Dari 72% lulusan S1, 24% pada tingkat S2 atau lebih tinggi, dan 4% lainnya
merupakan lulusan akedemisi atau sekolah kejuruan setingkat D1-D3.
26
2. Pekerjaan
51,22% karyawan, 17,07% Wiraswasta, 14,63% mahasiswa (S1, S2 atau lebih
tinggi), 14,63% pekerja lepas dan 2,44% Profesional bekerja Sendiri.
3. Pemilihan Tempat Kerja
Sebanyak 87.80% dari responden memang lebih memilih untuk menggunakan
ruang publik seperti kafe dan kedai kopi sebagai tempat bekerja dan diskusi
ketimbang kantor ataupun kampus.
- 40% dari responden memanfaatkan ruang publik seperti kafe dan kedai kopi
tersebut sebanyak dua sampai tiga kali dalam satu minggu sebagai tempat
bekerja dan diskusi. 60% responden menjadikan kedai kopi sebagai ruang
publik favorit untuk tempat bekerja dan diskusi.
4. Alasan Bekerja di Luar Kantor
Sebanyak 56,67% mengatakan faktor suasana yang lebih relaks dan tidak kaku,
lokasi strategis untuk meeting point yang tidak membosankan, lebih fleksibel
untuk berpindah-pindah menjadi alasan utama pemanfaatan ruang publik tersebut.
Sedangkan, 43,3% lainnya mengatakan bahwa tempat kerja yang ada saat ini
tidak ideal dan minimnya fasilitas kantor yang terintegrasi dengan teknologi.
Sehingga, responden lebih memilih ruang publik karena menyediakan one stop
service berupa tempat duduk, fasilitas internet, sumber listrik serta makanan dan
minuman.
27
2.6 BUSINESS MODEL CANVAS
2.6.1 Analisa SWOT dalam Kategori Industri
Analisa SWOT merupakan strategi perencanaan yang digunakan untuk
mengevaluasi Strengths (kekuatan), Weakness (kelemahan), Opportunities (Peluang) dan
Threats (ancaman) yang terdapat dalam suatu organisasi. Analisa SWOT dapat dibagi
menjadi dua kategori yaitu faktor-faktor internal dan faktor-faktor eksternal, Faktor-
faktor internal terdiri dari Strenghts (kekuatan) dan Weakness (kelemahan) yang terdapat
dalam suatu organisasi. Sedangkan faktor-faktor eksternal terdiri dari Opportunities
(peluang) dan Threats (ancaman) dari lingkungan di luar organisasi. Berikut kami
mencoba untuk menganalisa kafe, kedai kopi dan serviced office.
Tabel 2.2 Analisa SWOT - kafe dan kedai kopi
Strength Weakness
Lokasi di mall dan tempat strategis
lainnya dengan berbagai desain ruangan
yang unik dan menarik mampu menarik
pelanggan untuk lebih memilih kafe dan
kedai kopi untuk melakukan pekerjaan
mereka.
- Fasilitas yang kurang memadai untuk
bekerja.
- Suasana terlalu gaduh karena kafe
dan kedai kopi tidak hanya digunakan
untuk bekerja namun juga untuk para
pelanggan lain menghabiskan waktu
luang mereka dengan bertemu kerabat
Opportunity Threat
- Budaya kafe dan kedai kopi masih
menjadi tren; banyak masyarakat
yang menganggap melakukan
pekerjaan di kafe dan kedai kopi
sebagai sebuah tren. Penduduk di
Jakarta suka mencoba hal baru.
Pertumbuhan kafe dan kedai kopi yang
semakin menjamur setiap tahunnya
membuat persaingan menjadi lebih
kompetitif.
Tabel 2.3 Analisa SWOT - Serviced Office
28
Strength Weakness
- Sudah lebih dulu dikenal pelanggan
dibandingkan dengan coworking
space / sudah memiliki nama.
- Lokasi strategis, yaitu di wilayah
SCBD.
- Desain formal layaknya kantor.
- Tarif sewa lebih mahal dibandingkan
coworking space.
- Hanya dapat menyewakan beberapa
pelanggan saja karena hanya
memiliki beberapa ruangan.
- Desain sangat kaku seperti layaknya
kantor.
- Bersekat sehingga jarang atau tidak
ada interaksi antara satu pelanggan
dengan pelanggan lain sehingga kecil
kemungkinan terjalinnya sebuah
jaringan atau kolaborasi.
Opportunity Threat
Semakin bertumbuhnya perekonomian
Indonesia, menyebabkan banyaknya
ekspatriat membutuhkan ruang kerja
formal.
Banyaknya tempat lain yang muncul
dengan konsep berbeda namun fasilitas
yang sama dan tarif yang lebih rendah.
2.6.2 Konsep Imago Creative Coworking Space
Berdasarkan analisa SWOT dua kategori pesaing di atas, kelemahan kedua
kategori yang akan dimanfaatkan oleh Imago Creative Coworking Space adalah fasilitas
kafe yang kurang memadai untuk bekerja, suasana yang juga kurang mendukung, desain
interior formal dan kaku, hingga tarif sewa yang cukup mahal.
Dengan menggabungkan opportunity yang ada yaitu penduduk di Indonesia,
khususnya Jakarta yang suka mencoba hal baru, tingginya tingkat harga sewa kantor di
Jakarta, dan jumlah pekerja dan start-up business pada Industri Kreatif yang dari tahun ke
tahun mengalami peningkatan merupakan peluang bagi Imago Creative Coworking Space
29
untuk dapat berkembang, konsep coworking yang akan dikembangkan adalah coworking
space dengan perpaduan kafe urban, kantor, dan rumah, memiliki didesain menarik,
nyaman, dan kreatif bertujuan agar dapat membantu merangsang pengunjung secara
kognitif sehingga dapat melahirkan ide-ide kreatif, serta peluang untuk kolaborasi,
networking, dan partnering yang tidak ditawarkan di kafe, kedai kopi bahkan serviced
office.
Ide di balik konsep creative coworking space tidak terlepas dari menggabungkan
kenyamanan bekerja di rumah, fasilitas yang lengkap seperti di kantor, dan suasana kafe
sebagai ruang kerja dan diskusi, namun juga memberikan peluan untuk berinteraksi,
berkolaborasi, serta membangung bisnis sebagai partner.
Kami mencoba untuk menawarkan Imago Creative Coworking Space sebagai
bisnis penyewaan ruang yang menawarkan suasana nyaman dan menyenangkan dengan
desain yang modern. Tempat yang berkonsep seperti layaknya coworking space yang
menyediakan alternatif tempat pengganti bagi orang-orang yang membutuhkan tempat
unik selain ruang publik untuk dijadikan tempat kerja atau diskusi. Imago Creative
Coworking Space juga memberikan keuntungan lain yaitu kolaborasi, networking, dan
partnering kepada para pekerja lepas dan start-up business dalam pengembangan karir
mereka kedepannya.
Mengapa diberi nama Imago Creative Coworking Space? Pada dasarnya
manusia memiliki potensi yang terpendam di dalam dirinya, namun untuk mengeluarkan
potensi tersebut menjadi sebuah ide yang dapat dieksekusi, memerlukan lingkungan yang
mendukungnya. Konsep creative coworking space memiliki tujuan untuk mengeluarkan
ide dan potensi yang ada dalam tiap individu, dan Imago Creative Coworking Space
30
berusaha menciptakan lingkungan yang dapat memfasilitasinya. Imago Creative
Coworking Space diambil dari bahasa Latin yang berarti ide, gambaran, dan imajinasi.
Sebanyak 70.58% responden mengaku tertarik dengan konsep creative coworking
space yang ditawarkan oleh Imago Creative Coworking Space dengan alasan fasilitas
yang ada dalam konsep sangat menunjang untuk kerja yang tidak ada di kedai kopi, tetapi
dengan suasana yang tidak seperti tempat kerja atau diskusi pada umumnya. 82.36%
responden setuju bahwa konsep yang kami tawarkan sangat unik dan berbeda
dibandingkan dengan ruang publik seperti kafe dan kedai kopi yang biasa mereka
manfaatkan untuk bekerja, berdiskusi, dan rapat selain di kantor mereka sendiri.
Points-of-Parity (POP) atau poin yang patut dimiliki oleh Imago Creative
Coworking Space adalah ruang kerja dan rapat pada lokasi strategis atau one stop
shopping, online booking service, perpusatakaan mini, personal assistant (upon request),
fasilitas standar kantor (mesin print, fax, fotokopi, serta proyektor), virtual office, alat
tulis atau stationery, unlimited broadband internet service, sumber listrik, dedicated toilet
khusus pengunjung Imago Creative Coworking Space.
Points-of-Difference (POD) yang membedakan Imago Creative Coworking Space
dengan para kompetitor secara langsung dan tidak langsung adalah Imago Creative
Coworking Space menawarkan kesempatan partnering bagi para freelance dan start-up
bisnis dengan memfasilitasi kebutuhan mereka untuk membangun bisnisnya. Interaksi,
kolaborasi, serta networking juga menjadi faktor yang membedakan dan sulit diambil dari
Imago Creative Coworking Space dengan penyedia jasa dan produk serupa.
Keunikan yang dimiliki oleh Imago Creative Coworking Space yang telah
dijabarkan pada Points-of-Difference dalam paragraf sebelumnya diperkirakan akan
31
memberikan pengalaman tersendiri bagi para pengunjung yang telah menggunakan
fasilitas dari Imago Creative Coworking Space. Tentu saja, poin Imago Creative
Coworking Space sebagai pelopor akan menjadi keunggulan tersendiri yang akan
menjadikan Imago Creative Coworking Space sebagai brand dan penyedia fasilitas
terpercaya.
2.6.3 Value Proposition Imago Creative Coworking Space
Value proposition Imago Creative Coworking Space adalah untuk memfasilitasi
kebutuhan para pekerja independen serta start-up business yang terkendala minimnya
ruang untuk berdiskusi dan bekerja dengan memadukan kenyamanan rumah, nuansa kafe
dan memiliki fasilitas kantor dengan konsep coworking yang memberi nilai tambah
berupa networking dan kolaborasi dengan partner kerja dari berbagai disiplin ilmu, serta
menjadi partner dalam pengembangan karir dan business development para tenant atau
pegunjung kedepannya.
Itulah sebabnya Imago Creative Coworking Space akan berbeda dari sekedar
kedai kopi yang biasa digunakan untuk meeting point atau bekerja, serta ditawarkan
dengan harga lebih terjangkau daripada gedung kantor, hotel atau ruang rapat dan tempat
konferensi lainnya. coworking space memungkinkan pekerja lepas atau independen
dapat bekerja secara individu, namun bersama-sama. Tentunya dengan lingkungan sosial
yang baik, kesempatan menuju pengembangan karir lebih terbuka lebar.
32
2.6.4 Customer Segment
Dari segi Customer Segments, kami mencoba untuk membidik para pekerja
independen, freelancer dan start-up business di bidang kreatif baik warga negara
Indonesia maupun asing, yang termasuk dalam Generation Y atau lebih dikenal dengan
generasi millenia. Menurut teori William Strauss dan Neil Howe, Generasi Y adalah
individu yang lahir pada tahun 1982 hingga tahun pergantian millenium atau tahun 2000.
Generation Y sudah akrab dengan teknologi komunikasi instan seperti E-mail, sms,
instant messaging dan media sosial lainnya. (TheCrowdVoice.com, 2013)
Generasi tersebut menjadi target karena menurut kami, generasi tersebut masih
berada pada tahap awal hingga perkembangan karir, maka masih membutuhkan tempat
untuk dapat memulai karir. Tempat yang dibutuhkan bukan tempat yang besar karena
jumlah pekerja yang dimiliki belum banyak, namun tetap membutuhkan tempat yang
nyaman untuk bekerja dengan harga yang terjangkau, dan berfasilitas lengkap, serta
memberikan jaringan yang dibutuhkan untuk mengembangkan usaha. Terlebih lagi,
karena memiliki tingkat mobilitas yang tinggi para individu dalam generasi Y
membutuhkan tempat yang strategis namun dilengkapi dengan fasilitas yang dibutuhkan.
2.7 TANGGAPAN TARGET CUSTOMER UNTUK KONSEP IMAGO
CREATIVE COWORKING SPACE
2.7.1 Konsep Yang Diuji
Imago Creative Coworking Space sebagai bisnis penyewaan ruang yang
menawarkan suasana nyaman dan menyenangkan dengan desain yang modern. Tempat
yang berkonsep seperti layaknya coworking space yang menyediakan alternatif tempat
33
pengganti bagi orang-orang yang membutuhkan tempat unik selain ruang publik untuk
dijadikan tempat kerja atau diskusi. Imago Creative Coworking Space juga memberikan
keuntungan lain yaitu kolaborasi, networking, dan partnering kepada para pekerja lepas
dan start-up business dalam pengembangan karir mereka kedepannya.
2.7.2 Acceptance
70,58% responden mengaku tertarik dengan konsep creative coworking space
yang ditawarkan oleh Imago Creative Coworking Space dengan alasan fasilitas yang ada
dalam konsep sangat menunjang untuk kerja yang tidak ada di kedai kopi, tetapi dengan
suasana yang tidak seperti tempat kerja atau diskusi pada umumnya. 82,36% responden
setuju bahwa konsep yang kami tawarkan sangat unik dan berbeda dibandingkan dengan
ruang 33ublic seperti kafe dan kedai kopi yang biasa mereka manfaatkan untuk bekerja,
berdiskusi, dan rapat selain di kantor mereka sendiri.
2.8 ANALISA PERHITUNGAN PROYEKSI FINANSIAL
Terdapat beberapa cara yang diadaptasi untuk menghitung proyeksi finansial dari
Business Plan Imago Creative Coworking Space. Berikut adalah formula yang
digunakan untuk menghitung analisa keuangan yang dikutip dari buku Financial
Accounting: Tools for Business Decision Making.
a. Asset Turnover (Kimmel, 2010, p.439)
34
b. Gross Margin (Kimmel, 2010, p.234)
c. Profit Margin (Kimmel, 2010, p.235)
d. Return on Assets (Kimmel, 2010, p.437)
e. Return on Equity (Kimmel, 2010, p.558)