Upload
others
View
4
Download
0
Embed Size (px)
Citation preview
Marcin Sitek Politechnika Częstochowska
ZARZĄDZANIE RYZYKIEM W PROCESACH FINANSOWANIA INWESTYCJI W NIERUCHOMOŚCI
RISK MANAGEMENT IN PROCESSES OF FINANCING OF INVESTMENT IN RESIDENTIAL REAL ESTATE
STRESZCZENIE W pracy omówiono rynkowe systemy finansowania inwestycji w nieruchomości. Podkreślono jako dominujący na polskim rynku mechanizm bankowości hipotecznej, a szczególnie długoterminowe kredyty hipoteczne. Dla finansowania i kredytowania inwestycji na rynku nieruchomości omówiono czynniki ryzyka występujące w tym systemie, przeprowadzono ich klasyfikację i ocenę ryzyka działalności inwestycyjnej na rynku nieruchomości. Przedstawiono zasady zarządzania ryzykiem, instrumenty kontroli poszczególnych rodzajów ryzyka oraz metody zarządzania ryzykiem w procesie inwestycyjnym na rynku nieruchomości.
SUMMARY This paper describes market systems of financing of investments in real estate. A mechanism of mortgage banking was emphasized as dominant in Polish market, with particular focus on long-term mortgage loans . For financing and crediting of investments in real estate market, risk factors typical of this system were described. Investment risk in real estate market was classified and assessed. The study also presents the principles of risk management, instruments of control of individual types of risk and the methods of risk management in the investment process in real estate market.
SŁOWA KLUCZOWE: finansowanie, rynek nieruchomości, zarządzanie ryzykiem KEY WORDS: financing, real estate market, risk management
WPROWADZENIE Sektor nieruchomości ma istotne znaczenie gospodarcze, zarówno jako pracodawca i
pro-ducent usług, jak też czynnik destabilizujący gospodarkę, a zwłaszcza system finansowy poprzez swój cykliczny charakter i powtarzające się kryzysy nieruchomościowe. Szczególne znaczenie przypada nieruchomościom mieszkaniowym, które zwykle są największą częścią sektora, a dodatkowo mają duże znaczenie społeczne. Inwestycje nieruchomościowe (mieszkaniowe) wynosiły w Polsce w latach 1991-2008 średnio 105 tys. mieszkań rocznie. W przeliczeniu na 1000 osób stanowiły one średniorocznie 2,8 mieszkania w latach 1989-2007, podczas gdy wskaźnik ten kształtował się powyżej 4 w krajach Europy Zachodniej i powyżej 3 w krajach Europy Środkowo-Wschodniej i krajach nadbałtyckich. Trudno zatem potwierdzić często pojawiającą się tezę dotyczącą rozwoju jakościowego sektora mieszkaniowego w państwach tzw. starej Unii Europejskiej (EU-15) i rozwoju ilościowego państw postsocjalistycznych. Niemniej jednak należy uznać średnie tempo przyrostu inwestycji mieszkaniowych w Polsce za zbyt niskie. Wyjątek stanowi 2008 rok, w którym wskaźnik mieszkań na 1000 osób kształtował się na wysokim poziomie wynoszącym około 4.
Rynek nieruchomości45 jest w dużej części oparty na mechanizmie bankowości hipotecznej. Kredytodawcą w mechanizmie bankowości hipotecznej są banki oferujące kredyty hipoteczne. Działalność tę mogą prowadzić specjalistyczne banki hipoteczne, banki uniwersalne, banki oszczędnościowe, banki komercyjne i publiczne instytucje kredytowe. Kredytobiorcami są gospodarstwa domowe, przedsiębiorstwa oraz sektor publiczny. Otrzymane środki przeznaczają na budowę, zakup oraz remonty nieruchomości bądź mieszkaniowych, bądź innych nieruchomości.
45 M. Leininger, O. Stöcker, Finansowanie nieruchomości w Europie Środkowej i Wschodniej z punktu widzenia zagranicznych banków, Prawo Bankowe, nr 6 (70), 2003, s. 133-145.
31
RYNKOWY SYSTEM FINANSOWANIA INWESTYCJI W NIERUCHOMOŚCI Ponieważ nieruchomość jest istotnym elementem gospodarki narodowej, wagi nabiera
proces inwestowania i tym samym jej finansowania. Nieruchomości jako dobra bardzo
kapitałochłonne wymagają znacznych środków finansowych. Główną zaletą finansowania
inwestycji kapitałem obcym - szczególnie kredytem, jest możliwość podniesienia
rentowności inwestycji46. Rynkowy system finansowania inwestycji w nieruchomości bazuje
na:
- mechanizmie bankowości uniwersalnej,
- mechanizmie bankowości hipotecznej,
- mechanizmie oszczędzania kontraktowego. 47
- mechanizmie rynku wtórnego (mechanizmie sekurytyzacyjnym ).
Mechanizm bankowości uniwersalnej. Portfel kredytów mieszkaniowych (hipotecznych i
budowlano - hipotecznych) banków uniwersalnych refinansowany jest głównie z depozytów.
Głównym źródłem pochodzenia depozytów są wkłady oszczędnościowe gospodarstw
domowych i pieniądz transakcyjny podmiotów gospodarczych. Banki uniwersalne i
komercyjne ponoszą dość wysokie koszty finansowania kredytów z depozytów. W ich
przypadku istnieją słabe możliwości wygenerowania kapitału na średnio- i długoterminowe
kredyty.
Jednak model banku uniwersalnego w przypadku finansowania rynku nieruchomości, a
szczególnie mieszkalnictwa, nie jest idealnym. Do jego wad zaliczyć należy:
- mało skuteczny marketing i zarządzanie ryzykiem w odniesieniu do finansowania
mieszkalnictwa.
- refinansowanie kredytów poprzez depozyty w znacznym stopniu wpływa na ofertę
produktów bankowych,
- poleganie na detalicznych depozytach znacznie ogranicza proporcjonalną ilość aktywów
w formie kredytów mieszkaniowych,
- aby zminimalizować ryzyko stopy procentowej i przenieść to ryzyko na kredytobiorcę,
banki preferują kredyty o zmiennym oprocentowaniu,
- aby zarządzać ryzykiem płynności, banki ograniczają procent aktywów w formie kredytów
mieszkaniowych,
- ponieważ banki dysponują zdywersyfikowaną ofertą, mogą same decydować o zmianie
aktywności w kredytowaniu rynku nieruchomości w zależności od warunków rynkowych,
- ponieważ baza funduszowa systemu bankowego jest prawie całkowicie krótkoterminowa,
ograniczanie wzrostu portfela traktują banki jako sposób na ograniczanie ryzyka.
Mechanizm bankowości hipotecznej. Wyspecjalizowany w udzielaniu kredytów
hipotecznych bank hipoteczny występuje jako pośrednik pomiędzy rynkiem kredytów
hipotecznych a rynkiem kapitałowym. Jego podstawowym zadaniem jest udzielanie kredytów
hipotecznych na finansowanie rynku nieruchomości (działalność aktywna banków
hipotecznych) oraz emisja listów zastawnych o pokryciu w hipotekach ustanowionych na
rzecz banku i innych papierach wartościowych refinansujących kredyty hipoteczne oraz
nabywanie wierzytelności innych banków (działalność pasywna banków hipotecznych).
Ponieważ refinansowanie kredytów hipotecznych z jednej strony za pomocą depozytów jest
mniej kosztowne niż refinansowanie ich listami zastawnymi z drugiej strony kwoty kredytów
w stosunku do depozytów w systemie depozytowym stają się niewystarczające, dlatego
rozważa się, czy bankom uniwersalnym, dla których jedną z podstawowych czynności jest
emitowanie bankowych papierów wartościowych, nie nadać prawa emisji listów zastawnych.
46 J. Ickiewicz, Pozyskiwanie i struktura kapitału a długookresowe cele przedsiębiorstwa, Monografie i
Opracowania nr 425, AGH, Warszawa 1996, s. 83. 47 B. Półtorak, Sekurytyzacja kredytu hipotecznego, CeDeWu.PL, Warszawa 2005, s. 123.
32
Dla inwestorów podstawowym jest pytanie, który z banków: zdywersyfikowany bank
uniwersalny czy specjalistyczny bank hipoteczny obciążony jest mniejszym ryzykiem oraz
który z banków oferuje najwyższej jakości kredyty. Ponadto, czy emitowanie listów
zastawnych doprowadzi do pojawienia się konkurencyjnego oprocentowania kredytów
hipotecznych.
Mechanizm oszczędzania kontraktowego. Podstawą tego systemu jest zawieranie
specjalnych umów, w których instytucje finansowe zobowiązują się do udzielenia kredytu na
finansowanie nieruchomości w zamian za wykonanie określonych zobowiązań
oszczędnościowych ze strony przyszłych kredytobiorców. Kredytodawcami są w tym
przypadku kasy mieszkaniowe i kasy budowlane. System ten szczególnie dobrze rozwinął się 48
w Niemczech, Francji, Portugalii oraz w Grecji . W systemie kontraktowym potencjalny
kredytobiorca zawiera kontrakt na oszczędzanie uzgodnionej kwoty w określonym czasie, w
zamian za zobowiązanie instytucji finansowej do udzielenia, na wcześniej określonych
warunkach, kredytu na zakup lub remont mieszkania własnościowego. Model ten
charakteryzuje niska stopa oprocentowania kredytów (niższa niż rynkowa). Najsilniejszą
stroną modelu kontraktowego jest możliwość utworzenia puli długoterminowych środków
przeznaczonych na mieszkalnictwo. Model kontraktowy jest systemem dotacji
mieszkaniowych. Jego zaletą jest mobilizacja prywatnych oszczędności dla celów
mieszkaniowych, wadą zaś fakt promowania uczestników systemu kontraktowego nie
zaciągających kredytu, czyli takich, którzy pozostawiają fundusze w systemie przez pewien
czas, a potem wycofują je wraz z dotacją, nie biorąc kredytu.
Podstawy mechanizmu sekurytyzacyjnego. Refinansowanie portfela kredytów
mieszkaniowych na rynku wtórnym dokonuje się poprzez:
- emisję obligacji własnych zabezpieczonych na hipotekach przez bank udzielający kredytu49,
- emisję papierów wartościowych opartych na aktywach wyodrębnionych z bilansu,
zabezpieczonych hipoteką przez inny podmiot niż bank udzielający kredytu w wyniku
transakcji sekurytyzacji wtórnej. Natomiast korzyści z przeprowadzania sekurytyzacji dotyczą
zwiększenia płynności, ochrony przed ryzykiem zmian stóp procentowych, sprawnego
przepływu kapitału od inwestorów do kredytobiorców, dywersyfikacji portfela inwestorów
oraz możliwości ustalania niższej stopy procentowej dla kredytobiorców na rynku
pierwotnym50. Na rys. 1 przedstawiono metody refinansowania portfela kredytów
hipotecznych na rynku pierwotnym i wtórnym kredytów mieszkaniowych.
IDENTYFIKACJA I OCENA CZYNNIKÓW RYZYKA FINANSOWANIA INWESTYCJI W NIERUCHOMOŚCI
Ryzyko finansowania inwestycji w nieruchomości to ryzyko systematyczne, którego nie
można wyeliminować poprzez dywersyfikację, oraz ryzyko specyficzne - dywersyfikowalne.
Według Kena Gordona51 w obszarze kredytowania rynku nieruchomości, w procesie
inwestowania w nieruchomości występują dwie główne kategorie ryzyka:
- ryzyko makroekonomiczne, wynikające z działania całego rynku lub gospodarki,
- ryzyko mikroekonomiczne, charakterystyczne dla konkretnej inwestycji.
48 C. Steiner, Immobilienfinanzierung in den Lander der Eurtopaischen Gemeinschaft, Frits Knapp Verlag,
Frankfurt am Main, 1990, cyt. Za: A. Gąsowska, Bankowość hipoteczna, Poltext, Warszawa 2000, s. 34-36. 49 B. Półtorak, Sekurytyzacja kredytu hipotecznego..., s. 107-112. 50 R. Aller, Setting Interest Rate, [w:] R. Irwqin i inni, Real Estate Handbook, McGraw-Hill, Inc. 1993, s. 257,
cyt. Za: M. Bryx, Inwestycje w nieruchomości, POLTEXT, Warszawa 2001, s. 243-245. 51 K. Gordon, Risk assessment In development lending, Briefings in Real Estate Finance, Vol. 3, No 1,
H. Steward Publications, 2003, p. 7-26.
33
Rys. 1. Metody refinansowania portfela kredytów hipotecznych na rynku pierwotnym i wtórnym kredytów
mieszkaniowych
PKM - portfel kredytów mieszkaniowych
SPV - spółka specjalnego przeznaczenia/emitent MBS (special purpose vehicle)
MBS - papiery wartościowe wyemitowane na bazie aktywów wyodrębnionych z bilansu (mostgage backed
securities)
Źródło: Na podst. E. Kucharska-Stasiak, Nieruchomość w gospodarce rynkowej, Wydawnictwo Naukowe
PWN, Warszawa 2006, rozdz. 7; B.Półtorak, Sekurytyzacja kredytu hipotecznego, CeDeWu. Pl, Warszawa 2005,
rozdz. 4; M.Bryx, Rynek nieruchomości, Poltext, Warszawa 2006, rozdz. 8.2; M.Zaleska, Współczesna
bankowość, Difin, Warszawa 2007, część II, rozdz. 5; M. Lea, Globalne modele finansowania mieszkalnictwa,
Opracowanie dla USAID/Warszawa, Warszawa listopad 1999, s. 22
52
Natomiast według Czerkasa czynniki ryzyka w kredytowaniu hipotecznym rynku
nieruchomości to czynniki występujące na rynku wtórnym kredytów mieszkaniowych oraz na
rynku pierwotnym. Czynniki ryzyka według tej klasyfikacji przedstawiono na rysunku 2.
Kształtowanie się poszczególnych ryzyk występujących w otoczeniu podmiotu wpływa
na indywidualne ryzyko kredytowe danego kredytobiorcy, na jego zdolność do spłaty
kredytu w założonym czasie i w walucie umowy kredytowej. Do najważniejszych czynników
tej grupy ryzyka zaliczyć należy:
- inflację czyli ryzyko siły nabywczej. Inflacja jest jednym ze źródeł ryzyka związanego z
prawdopodobieństwem wystąpienia różnic pomiędzy zakładanym poziomem inflacji (jest to
tzw. inflacja oczekiwana, wynikająca z analiz inwestycyjnych) a inflacją rzeczywistą.
52 K. Czerkas, Ryzyko w kredytach hipotecznych. Wymagania banków, Prawo Bankowe Nr 6(70), czerwiec 2003.
34
Rys. 2. Czynniki ryzyka gospodarczego w kredytowaniu hipotecznym nieruchomości Źródło: K. Czerkas, Ryzyko w kredytach hipotecznych.. Wymagania Banków, Prawo Bankowe, nr 6 (70),
2003, s. 75
Należy jednak sądzić, że ten czynnik ma niewielki wpływ na poziom ryzyka w
przypadku lokat w nieruchomości. W wyniku inflacji powodującym trwały wzrost cen dóbr
i usług, siła nabywcza środków pieniężnych oraz aktywów posiadanych przez inwestorów 53
maleje. Jednak inflacja często powoduje zmianę płaconych przez najemców czynszów ,
- stopę procentową. Wzrost stóp procentowych powoduje wzrost kosztu obsługi długu
hipotecznego zaciągniętego na zakup nieruchomości zarówno mieszkaniowych, jak
i komercyjnych, prowadząc między innymi do spadku popytu na mieszkania. Zmiany stóp
procentowych (np. podwyższenie) jako czynnik ryzyka finansowego powodują
ograniczenia w dostępności kredytu hipotecznego, ujemnie wpływając na popyt na
nieruchomości,
- kurs walutowy. Stabilność kursu walut danego kraju z punktu widzenia makro dotyczy
ryzyka kursowego54. Należy go zakwalifikować jako jedno ze źródeł ryzyka
makroekonomicznego oraz źródło ryzyka finansowego i kredytowego, bowiem wszelkie
zmiany kursu walutowego lub dewaluacja waluty przychodu w stosunku do waluty kredytu
powoduje problemy finansowe związane z obsługą kredytu hipotecznego.
- aktywność gospodarcza kraju i regionu,
- realia prawne. Czynnik ten, charakterystyczny dla otoczenia danego podmiotu
gospodarczego, wynika między innymi z ram prawnych i stabilności prawa. Jednym z
elementów systemu prawnego jest np. prawo budowlane, które powoduje wystąpienie
ryzyka w uzyskaniu odpowiednich pozwoleń związanych z inwestycją.
53 J.D. Fisker, R.S. Martin, Investment Analysis for Appraisers, Dearbom Financial Publishing INC, Chicago
1995, cyt. za: Wybrane aspekty inwestowania na rynku nieruchomości w Polsce, red. M. Bryx, IFGN AGH,
Warszawa 2001, s. 138. 54 P. Misztal, Zabezpieczenie przed ryzykiem zmian kursu walutowego, Difin, Warszawa 2004, s. 35-52.
35
Natomiast jak wynika z zestawienia najważniejszych czynników ryzyka kredytowego, źródła
ryzyka wynikające z sytuacji ekonomiczno-finansowej samego podmiotu gospodarczego, to:
- forma prawna podmiotu (spółka jawna, cywilna lub z o.o.), jej zakres działalności w tym
segmencie rynku, reputacja podmiotu gospodarczego (firmy), jej pozycja na rynku,
zdolność do obsługi kredytu i gotowość do współpracy z bankiem - to ważne czynniki
ryzyka projektów finansowanych kredytami hipotecznymi,
- kwestie podatkowe,
- płynność i rentowność kapitału i sprzedaży. Są to czynniki ryzyka kredytowego wynikające
z sytuacji finansowej podmiotu gospodarczego,
- ponoszone nakłady na rozwój i postęp techniczny (baza techniczna),
- struktura majątku podmiotu gospodarczego oraz struktura kapitału55,
- jakość i doświadczenie managementu.
Jak wynika z analizy czynników ryzyka w kredytowaniu hipotecznym w obszarze
nieruchomości, kompleksowe podejście, szczególnie banków wymaga odpowiednich
zasobów informacyjnych oraz szczególnie stosowania nowych metod o uniwersalnym
charakterze i uwzględniających specyfikę kredytów hipotecznych. Wynika to szczególnie ze
sprawdzenia przez bank, w jakim stopniu podmiot ubiegający się o kredyt, szczególnie kredyt
hipoteczny, jest w stanie skutecznie zarządzać ryzykiem. W świetle coraz bardziej złożonych
warunków gospodarowania wynikających ze zjawisk i procesów ekonomicznych (również na
rynku finansowym) zachodzących w skali całej gospodarki kraju czy w skali globalnej, mała
przejrzystość rynków nieruchomości stanowi źródło trudności oceny efektywności
prowadzonych działalności na rynku nieruchomości. W bardzo dużym stopniu uniemożliwia
ona wykrywanie zagrożeń stanowiących źródła ryzyka.
Rozpoznawanie i ocena różnorodnych czynników ryzyka występujących w projektach
inwestycyjnych w obszarze nieruchomości mają podstawowe znaczenie dla odpowiedniego
zarządzania ryzykiem projektu inwestycyjnego przez inwestora jak i instytucje finansowe
(kredytodawców). Wielość czynników ryzyka, jakie musi uwzględniać inwestor w trakcie
realizacji przedsięwzięcia, stwarza często konieczność włączenia do tego procesu doradcy -
konsultanta. Jego działalność musi mieć charakter interdyscyplinarny, bowiem opiniuje on
lokalizację, projekt budynku oraz uwzględnia zmieniające się informacje o otoczeniu
rynkowym planowanej inwestycji. Ponadto jest on zaangażowany w pozyskiwanie
finansowania projektu, udział w pracach realizacyjnych oraz we wprowadzaniu inwestycji na
rynek56. Czynniki wpływające na ryzyko realizacji budowy zależą w znacznej mierze od
postawy i rzetelności podmiotów zaangażowanych w realizację projektu inwestycyjnego.
Typowym przykładem podmiotu oraz jednocześnie uczestnika rynku inwestycyjno-
budowlanego jest deweloper. Ryzyko kredytującego działalność deweloperską to, zgodnie z
wcześniej wymienioną klasyfikacją ryzyka, ryzyko makroekonomiczne i ryzyko
mikroekonomiczne (ryzyko specyficzne). Ze względu na wielość źródeł i rodzajów ryzyka,
konieczne jest podjęcie działań minimalizujących ryzyko, ich kontrola oraz odpowiednie nim
zarządzanie. Czynniki ryzyka, jego rodzaje i działania minimalizujące ryzyko projektu
deweloperskiego w budownictwie mieszkaniowym przedstawiono w tabeli 1.
55 M.J. Lea (red.). Ryzyko związane z kredytowaniem nieruchomości komercyjnych. Opracowanie na zlecenie
USAID, Warszawa 1998; cyt. za: K. Czerkas, Ryzyko w kredytach hipotecznych. Wymagania banków,
Prawo Bankowe Nr 6(70), czerwiec 2003, s. 85. 56 A. Pietraszewski, Zadania konsultanta w ocenie ryzyka projektu deweloperskiego, Finansowanie
Nieruchomości, Nr 2(7), czerwiec 2006, s. 106-107.
36
Tab
ela
1. C
zy
nn
iki
ryzy
ka, je
go
ro
dzaje
i d
zia
łan
ia m
inim
aliz
ując
e ry
zyko
pro
jekt
u de
wel
oper
skie
go w
bud
owni
ctw
ie m
iesz
kani
owym
Kry
teri
um
O
bsz
ary
kon
trol
i d
aneg
o ry
zyk
a R
odza
j M
etod
y m
inim
aliz
acji
i
zarz
ądza
nia
ryz
ykie
m
jak
o cz
ynn
ik
ryzy
ka
ryzy
ka
Lok
aliz
acja
1.
Ak
tyw
no
ść g
osp
od
arc
za
mia
sta
i re
gio
nu
.
2.
Mie
jsce
lok
ali
zacji
w
p
lan
ie
zag
osp
od
aro
wan
ia
prz
est
rzen
neg
o.
3. M
iejs
ce
lok
ali
zacji
w r
an
kin
gach
atr
ak
cy
jno
ści.
4.
Po
wo
dzen
ie k
on
ku
ren
cy
jny
ch p
roje
któ
w.
Ry
zy
ko
mak
roek
on
om
i
czn
e i
ryzy
ko
ryn
ko
we
- W
ery
fik
acja
p
lan
u
zag
osp
od
aro
wan
ia
prz
est
rzen
neg
o
ora
z ra
nk
ing
ów
atr
ak
cy
jno
ści.
- S
pra
wd
zen
ie
prz
ez
ban
k
ko
nk
ure
ncy
jny
ch
pro
jek
tów
p
od
k
ąte
m
zaaw
an
sow
an
ia i
waru
nk
ów
ofe
row
an
ych
nab
yw
co
m.
- W
ym
óg
p
rzed
sprz
ed
aży
w
u
mo
wie
k
red
yto
wej
jak
o
test
atr
ak
cy
jno
ści
ryn
ko
wej
pro
jek
tu.
Pły
nn
ość
fin
an
sow
a
dew
elo
pera
1. P
rzep
ływ
y f
inan
sow
e.
2.
Wy
sok
ość
, fo
rma
i cz
as w
nie
sien
ia ś
rod
kó
w w
łasn
ych
.
3.
Cią
gło
ść f
inan
sow
an
ia p
roje
ktu
.
Ry
zy
ko
fin
an
sow
e
1. A
nali
za
wy
ko
naln
ośc
i p
roje
ktu
i p
rzep
ływ
ów
fin
an
sow
ych
.
2.
Zd
efi
nio
wan
ie
wn
iesi
en
ia
śro
dk
ów
w
łasn
ych
w
kw
ocie
u
zg
od
nio
nej
z
ban
kie
m jak
o w
aru
nk
u w
yp
łaty
pie
rwsz
ej
tran
szy
kre
dy
tu.
3.
Ob
ecn
ość
w p
roje
kcie
um
ów
kre
dy
tow
ych i
um
ów
po
ży
czek
.
Sił
a
fin
an
sow
a
dew
elo
pera
i
jeg
o
gru
py
kap
itało
wej
1.
Ko
nd
ycja
fi
nan
sow
a ak
cjo
nari
usz
y
i u
dzia
łow
có
w,
któ
rzy
po
win
ni
by
ć w
sta
nie
zas
ilić
pro
jek
t.
2.
An
ali
za
rep
uta
cji
ak
cjo
nari
usz
y i
ud
zia
łow
có
w h
an
dlo
wy
ch
.
3.
Um
ow
y
wsp
arc
ia
pro
jek
tu
prz
ez
ud
zia
łow
có
w
lub
ak
cjo
nari
usz
y.
Ry
zy
ko
ryn
ko
we
1.
An
ali
za
spra
wo
zd
ań
fin
an
sow
ych
(n
ajl
ep
iej
po
au
dy
cie)
ak
cjo
nari
usz
y i
ud
zia
łow
có
w.
2.
An
ali
za
op
inii
ban
ko
wy
ch
i
rap
ort
ów
z w
yw
iad
ow
i h
an
dlo
wej.
3.
Ob
ecn
ość
u
mo
wy
wsp
arc
ia
pro
jek
tu
prz
ez
jeg
o
ud
zia
łow
có
w
lub
ak
cjo
nari
usz
y.
4.
An
ali
za
zaan
gażo
wan
ia
ud
zia
łow
có
w
lub
ak
cjo
nari
usz
y
w
pro
jek
ty i
nw
est
ycy
jne
reali
zo
wan
e ró
wn
ole
gle
.
Zarz
ąd
zan
ie
ryzy
kie
m
pro
jek
tu p
rzez
dew
elo
pera
1.
Ko
mp
lek
sow
e fe
asi
bil
ity
stu
dy
pro
jek
tu.
2.
Do
sto
sow
an
ie
do
ku
men
tacji
p
roje
kto
wej
do
ak
tualn
ych
wy
mo
gó
w r
yn
ku
.
3.
Try
b
wy
bo
ru w
yk
on
aw
có
w
i k
on
trah
en
tów
(k
on
ku
ren
cy
jna
cen
a,
rep
uta
cja
, d
ośw
iad
czen
ie
w
reali
zacji
p
od
ob
ny
ch
ob
iek
tów
).
4.
Zag
wara
nto
wan
ie s
tałe
j ce
ny
za
wy
ko
naw
stw
o
5.
Uczest
nic
two
, p
o
stro
nie
d
ew
elo
pera
, o
sób
do
świa
dczo
ny
ch
w z
arz
ąd
zan
iu p
roje
kte
m.
6.
Fo
rmu
łow
an
ie
um
ów
re
ali
zacy
jny
ch
zab
ezp
ieczają
cy
ch
Ry
zy
ko
m
ak
ro
ek
on
om
iczn
ere
ali
zacji
inw
est
ycji
,
mark
eti
ng
o-
we
i fi
nan
so-
we
1.
An
ali
za
wy
ko
naln
ośc
i i
um
ów
to
warz
ysz
ący
ch
p
roje
kto
wi
-
wy
ko
rzy
stan
ie z
ew
nętr
zn
ych
fir
m.
2.
An
ali
za
zach
ow
an
ia t
ryb
u p
rzeta
rgo
weg
o
prz
y
wy
bo
rze
wy
ko
naw
có
w
i
ko
ntr
ah
en
tów
.
3.
An
ali
za
prz
ez
ban
k
fin
an
sują
cy
d
ew
elo
pera
u
mó
w
tow
arz
ysz
ący
ch
pro
jek
tow
i (n
p.
um
ów
o
g
en
era
lne
wy
ko
naw
stw
o,
gw
ara
ncji
ko
ntr
ak
tow
ych
, p
oli
s u
bezp
ieczen
iow
ych
, u
mó
w r
eali
zacy
jny
ch
).
4.
Ko
rzy
stan
ie
prz
ez
nab
yw
có
w
mie
szk
ań
, d
om
ów
lu
b
lok
ali
z
kre
dy
tów
hip
ote
czn
ych
, co
po
twie
rdza
ich w
iary
go
dn
ość
i z
ap
ew
nia
dew
elo
pero
wi
ciąg
łość
sp
rzed
aży
i w
pły
wy
.
inte
res
dew
elo
pera
, al
e w
sp
osó
b z
go
dn
y z
pra
wem
.
Źró
dło
: K
. C
zerk
as,
Ryz
yko
b
an
kow
e w
fin
anso
wa
niu
pro
jekt
ów
m
iesz
kan
iow
ych,
Ban
k
i K
red
yt,
li
pie
c 2
00
4;
Fin
an
sow
an
ie
Nie
ruch
om
ośc
i,
Nr
2
(11
) czerw
iec
20
07
37
INSTRUMENTY KONTROLI POSZCZEGÓLNYCH RODZAJÓW RYZYKA
Narzędzia rozpoznawania ryzyka i procesu jego ograniczania mające na celu spowodowanie jego minimalizacji to: - odpowiednie rozpoznawanie ryzyka, - ocena ryzyka (prowadzona w oparciu o tworzone bazy danych). Techniki pomniejszania ryzyka kredytowego to: - zabezpieczenia, - derywaty kredytowe, - gwarancje, - netting.
Natomiast narzędzia pomiaru ryzyka to:
- test załamania (crash test),
- testowanie stresu (stress testing),
- narzędzia statystyczne VAR (Value-at-Risk).
Stosowanie odpowiednich metod pomiaru ryzyka, szczególnie ryzyka kredytowego, w celu
jego minimalizacji i ocena zdolności kredytowej kredytobiorcy, tak ważna z punktu widzenia
kredytodawcy j est zalecane przez Bazylejską Umową Kapitałową. W celu lepszej identyfikacji ryzyka kredytowego Komisja Nadzoru Bankowego
57 58
wydaje Re- komendację J i Rekomendację S , mające na celu ograniczenie ryzyka w
działalności bankowej, podkreślając tym samym wagę jak najdokładniejszego jego
rozpoznawania i ciągłego monitorowania. Celem Rekomendacji J jest wskazanie bankom angażującym się w proces finansowania rynku nieruchomości konieczności dokładnego
rozpoznania tego rynku. Rekomendacja S zaś dotyczy dobrych praktyk w zakresie ekspozycji
kredytowych zabezpieczonych hipotecznie. Rekomendacja J dotyczy tworzenia przez banki
baz danych odnoszących się do rynku nieruchomości. Posiadanie bowiem bazy danych
stanowić ma istotny czynnik prawidłowego funkcjonowania działalności kredytowej banków
angażujących się w udzielanie kredytów hipotecznych. Gromadzone informacje będą
pomocne przy wyznaczaniu prognoz i trendów rozwojowych tego rynku, oddziałujących na niego czynników i ryzyka. Potrzeba prowadzenia przez banki własnych baz danych o rynku nieruchomości została już wcześniej sygnalizowana przez Rekomendację F5 z dnia 12
listopada 1998 r., dotyczącą podstawowych kryteriów stosowanych przez Komisję Nadzoru
Bankowego przy ocenie regulaminów wyceny nieruchomości wydawanych przez banki
hipoteczne.
Monitoring kredytowy (rekomendacja S 6 0 )
stanowi punkt wyjścia do oceny czynników
ryzyka, ich kwantyfikowania, analizy ich skutków oraz podejmowania działań
minimalizujących - czyli zarządzania ryzykiem. Musi on dotyczyć zarówno pojedynczych umów kredytowych, jak i całego portfela kredytowego.
Pod koniec 2001 r. Związek Banków Polskich rozpoczął konsultacje z organami administracji państwowej, dotyczące stworzenia ogólnopolskiej bazy danych o nieruchomościach. Doprowadziło to do powstania ogólnopolskiej bazy danych o cenach
transakcyjnych nieruchomości-Systemu Analiz i Monitorowania Rynku Obrotu
57 Narodowy Bank Polski, Komisja nadzoru Bankowego, Generalny Inspektorat Nadzoru Bankowego,
REKOMENDACJA J z dnia 20 lipca 2000 r., Warszawa 2000. 58 Komisja nadzoru Bankowego, REKOMENDACJA S, Warszawa 2006. 59 NBP, KNB, REKOMENDACJA F, Warszawa 1998. 60 NBP, KNB, REKOMENDACJA S, Warszawa 2006 .
38
Nieruchomościami (AMRON)61. Funkcjonalność systemu AMRON zapewnia mu ważną
pozycję w kreowaniu i monitorowaniu polityki finansowania nieruchomości oraz w ofercie
instrumentów i narzędzi wspomagających zarządzanie ryzykiem finansowym. System
AMRON spełnia rolę instrumentu zarządzania ryzykiem kredytowym dla całego sektora
bankowego, w celu jego ograniczania. Ma on za zadanie ułatwienie bankom podejmowanie
decyzji związanych z finansowaniem nieruchomości, przyczyniając się do zwiększenia
bezpieczeństwa banków oraz zapewniając przejrzystość rynku. Zapewnia on szybki dostęp do
danych koniecznych do analizy kredytowej i oceny ryzyka związanego z nieruchomością jako
przedmiotem zabezpieczenia. Pozwala na ograniczanie ryzyka rynkowego, ryzyka wyceny i
określenie współczynnika LTV (loan to value - proporcja kredytu do oszacowanej wartości
nieruchomości). Stosunek kredytu do konserwatywnie oszacowanej wartości nieruchomości
(bankowo-hipotecznej) - LTV - obowiązuje jedynie w bankach hipotecznych.
Wśród instrumentów minimalizacji ryzyka kredytowego szczególne miejsce zajmuje
ocena zdolności kredytowej podmiotu (zarówno przed podpisaniem umowy kredytowej, jak i
w trakcie okresu kredytowania). Bank musi więc dysponować określonymi sposobami
zarządzania ryzykiem kredytowym pojedynczego kredytu hipotecznego (rys. 3) oraz całego
portfela kredytowego. W przeciwieństwie do Bazylei I, która obowiązywała od 20 lat, nowy
globalny system Bazylejskiego Porozumienia Kapitałowego, czyli Bazylea II, przyjęty przez
organy nadzoru bankowego 1 stycznia 2008 r. ma gwarantować, że banki będą lepiej
zarządzać swoim ryzykiem i dostosowywać swoje rezerwy kapitałowe do jego profilu.
Nowa Bazylejska Umowa Kapitałowa62 zaleca, jako rozwiązania przyjęte w zarządzaniu
ryzykiem bankowym, stosowanie dwóch metod pomiaru ryzyka kredytowego:
- metodę standardową. Wagi ryzyka oparte są na ratingach zewnętrznych oraz ekspozycje bez
ratingu otrzymują wagę 100%.
- metodę wewnętrznych ratingów IRB (The Internal Ratings-Based Approach) (rys. 3). Za
pomocą instrumentów ratingowych banki nadają poszczególnym klientom
prawdopodobieństwa niewywiązania się z zobowiązań (PD - Probabilisty of Default) oraz
kwalifikują ich do poszczególnych grup o podobnym prawdopodobieństwie.
Prawdopodobieństwo niewywiązywania się klienta z zobowiązań wyznacza się na
podstawie prognoz oraz zaobserwowanych stóp niewypłacalności. Struktura systemu
ratingowego rozróżnia między ryzykiem klienta a ryzykiem transakcji (np. cel
finansowania). Ponieważ banki muszą dokonać również pomiaru strat, parametrem modelu
ryzyka kredytowego jest współczynnik strat LGD (Loss Given Default - współczynnik strat
z tytułu niewywiązywania się z zobowiązań). Techniki redukcji ryzyka w metodzie IRB to
również zabezpieczenia w postaci hipotek na nieruchomościach komercyjnych i
detalicznych oraz przewłaszczenia nieruchomości. Również i parametr M (Maturity -
termin rozliczenia jako liczba lat pozostających do ostatniej płatności na rzecz banku)
wpływa na wielkość oczekiwanej straty.
Aktywa ważone ryzykiem powstają przez pomnożenie wartości wagi ryzyka przez
wielkość ekspozycji z chwili niewykonania zobowiązania EAD (Exposure at Default-
wielkość ekspozycji w momencie niewywiązywania się z zobowiązań kredytowych). Ich
wielkość pomnożona przez 8% daje wysokość wymogu kapitałowego z tytułu danej
transakcji.
Istotnym punktem Nowej Bazylejskiej Umowy Kapitałowej63 są wymogi kapitałowe
tworzone na pokrycie ryzyka podejmowanego przez instytucje finansujące. W zależności od
61 J. Furga, System Analiz i Monitorowania Rynku Obrotu Nieruchomościami, Finansowanie Nieruchomości, Nr
2(7), czerwiec 2006, s. 75-77. 62 P. Dziekański, Nowa Bazylejska Umowa Kapitałowa, Materiały i Studia, z. 164, Wyd. NBP, Warszawa 2003. 63 Ibidem.
39
przyj ętej metody szacowania ryzyka instytucje finansujące (banki) mogą ograniczać
wysokość kapitału regulacyjnego, który - tworzony jako rezerwa na rynku - jest kosztowny.
Ponadto należy zwrócić uwagę, że jednym z podstawowych źródeł informacji
służącym do pomiaru i oceny ryzyka kredytowego w finansowaniu nieruchomości
mieszkaniowych i komercyjnych jest wycena nieruchomości.
Wynikająca z wyceny wartość nieruchomości proporcja wartości nieruchomości do
wnioskowanego kredytu (LTV - Loan to Valuej stanowi jedno z głównych kryteriów w
ocenie przez bank finansowanych kredytem hipotecznym projektów nieruchomościowych.
Odpowiednia analiza zdolności kredytowej podmiotu i odpowiedni w niej udział wyceny
nieruchomości stanowi podstawowy element oceny i pomniejszania ryzyka kredytowego.
Rys. 3. Metody pomiaru ryzyka kredytowego w sektorze bankowym
Źródło: P. Dziekański, Nowa Bazylejska Umowa Kapitałowa, Materiały i Studia, z. 164, Wyd. NBP, Warszawa
2003, s. 28
Na podkreślenie zasługuje fakt, że i Umowa Bazylejska (Basel II) w sposób jednoznaczny
określa wytyczne w zakresie wyceny nieruchomości stwierdzając, że:
- wycena nieruchomości bazuje na wartości rynkowej,
40
- wycena nieruchomości jest niezbędna do oszacowania LGD (Loss Given Default)-współczynnika strat z tytułu niewywiązywania się z zobowiązań,
- niezbędne jest okresowe monitorowanie zmian wartości. Ryzyko kredytowe, jako wynikające z istniejących ekspozycji kredytowych a
podlegające obowiązkowi utrzymania odpowiedniej wielkości funduszy własnych, może być pomniejszone poprzez zabezpieczenia, derywaty, gwarancje i netting (saldowanie). Proces ograniczania i oceny ryzyka następuje już w momencie badania zdolności kredytowej podmiotu. Odpowiednio restrykcyjnie zbadana zdolność kredytowa pozwoli ocenić ryzyko projektu i uchronić przed finansowaniem zbyt ryzykownej inwestycji lub wprowadzić dodatkowe zabezpieczenia. Ryzyko rynkowe (ryzyko cen) oraz ryzyko finansowe (utrata płynności, zmiany stopy procentowej oraz kursu walutowego) oraz zarządzanie nimi jest szczególnie ważne w przypadku minimalizacji ryzyka bankowego64. Ryzyko utraty płynności w banku występuje w przypadku utrzymywania się niewystarczających zasobów gotówki. Narzędziami zmiany poziomu ryzyka, a zatem minimalizującymi ryzyko kredytów hipotecznych są pasywne operacje bilansowe (emisja listów zastawnych, obligacji, linie kredytowe od udziałowców), oraz instrumenty pochodne - derywaty.
Identyfikacja i ocena czynników ryzyka działalności inwestycyjnej na rynku nieruchomości ułatwia proces kontroli i zarządzania ryzykiem. Podstawowymi metodami redukcji prawdopodobieństwa ryzyka, zmniejszania skutków wystąpienia zagrożeń, transferu ryzyka czy też podjęcia (inaczej sfinansowania) ryzyka są: ubezpieczenie lub samoubezpieczenie. Poprzez opłacenie składki ubezpieczeniowej inwestor transferuje ryzyko na ubezpieczyciela. Samoubezpieczenie zaś polega na gromadzeniu własnych środków przeznaczonych na pokrycie ewentualnych strat. Najprostsze techniki formalne stosowane w zarządzaniu ryzykiem identyfikują jedynie pojawianie się problemów, nie umożliwiając skutecznego przeciwdziałania ryzyku. Należy podkreślić, że ryzyka specyficzne wpływają na zasadzie synergii na pogłębianie się innych ryzyk cząstkowych. Według Allena65
wykorzystując alternatywne formy inwestowania (ilość punktów w skali 0-10), pod kątem różnych ryzyk systematycznych można w sposób kontrolowany doprowadzić do znacznego zmniejszenia ryzyka.
Skutecznym instrumentem pozwalającym na identyfikację ryzyka jest system wczesnego ostrzegania (SWO), gdzie dostarczane ostrzegające informacje wewnętrzne lub zewnętrzne wywołują natychmiastową reakcję na to zagrożenie. Natomiast do pomiaru ryzyka wykorzystuje się instrumenty zaliczane do trzech zasadniczych grup miar ryzyka: - miara zmienności (odchylenie standardowe, wariancja), - miara wrażliwości (ustala wpływ danego czynnika ryzyka na poziom wybranej zmiennej
objaśnianej, - miara zagrożenia (parametr VAR - Value at Risk). Skuteczność zarządzana ryzykiem bardzo silnie zależy więc od odpowiedniego doboru instrumentów (metod) osłonowych jak prewencji (zapobieganie stratom) i redukcji strat. Jedną z grup metod osłonowych są standardy warunkowe norm ostrożnościowych jak adekwatność kapitałowa i zabezpieczenie poprzez ustanowienie hipoteki.
Analiza otoczenia gospodarczego inwestycji na rynku nieruchomości pozwala
inwestorowi ocenić zagrożenia ze strony konkretnego otoczenia konkurencyjnego. Taka
analiza umożliwia ocenę efektywności inwestycji, wybór tych, z którymi jest związane
mniejsze ryzyko oraz podejmowanie działań minimalizujących maksymalnie zagrożenia.
64 A. Gąsowska, Bankowość hipoteczna, Poltext, Warszawa 2000, s. 48. 65 R.H. Allen, Real Estate Investment Strategy, South-Western Publishing Co, Cincinnati 1989, cyt. za: Wybrane
aspekty inwestowania na rynku nieruchomości w Polsce, red. M. Bryx, IFGN AGH, Warszawa 2001, s. 91.
41
RYZYKO KREDYTOWE W REALIACH POLSKIEGO SYSTEMU BANKOWEGO
Wyhamowania tempa wzrostu gospodarczego, znaczne osłabienia na rynku pracy oraz
pogorszenia sytuacji sektora finansów publicznych były konsekwencją załamania gospodarki
światowej, która na skutek kryzysu finansowego zapoczątkowanego w 2007 r. znalazła się w
stanie najgłębszej od końca II wojny światowej recesji. Silny spadek aktywności
gospodarczej, połączony z utrzymującą się niepewnością co do p rzyszłego rozwoju sytuacji i
niechęcią do podejmowania nadmiernego ryzyka, p rzełożył się na ograniczenie aktywności
sektora bankowego. W konsekwencji banki zmniejszyły ekspansję i skoncentrowały się na
dostosowywaniu modelu biznesu do trudnych warunków zewnętrznych. Konsekwencją
wzrostu ryzyka działalności sektora były działania zmierzające do zmniejszenia ekspozycji na
ryzyko m.in. w drodze zaostrzenia polityki kredytowej. Wartość nominalna kredytów dla
sektora niefinansowego wzrosła o 5,8%66 z 593,4 mld zł na koniec 2008 r. do 627,9 mld zł na
koniec 2009 r. Portfel kredytów mieszkaniowych wzrósł o 11,6% z 194,0 mld zł na koniec
2008 r. do 216,4 mld zł na koniec 2009 r. , co oznacza silny spadek dynamiki w stosunku do
lat ubiegłych. Jednak w II połowie 2009 r. doszło do ponownego ożywienia na rynku (wzrost
kredytów w III i IV kwartale p rzekroczył 5 mld zł)67. Spadek dynamiki wynikał z zacieśnienia
polityki kredytowej p rzez banki, niepewności co do rozwoju sytuacji gospodarczej - obawy o
utratę lub zmniejszenie źródeł dochodu w przyszłości oraz obniżenie popytu w oczekiwaniu
na spadek cen. Jednocześnie nastąp iła zasadnicza i pozytywna zmiana w strukturze walutowej
nowo udzielanych kredytów. W rezultacie zaostrzenia polityki kredytowej wartość kredytów
złotowych wzrosła o 28,1% (o 16,6 mld zł), a walutowych jedynie o 4,3% (5,8 mld zł).
Doprowadziło to do wzrostu udziału kredytów złotowych (z 30,5% do 35,0%) oraz spadku
udziału kredytów walutowych (z 69,5% do 65,0%)68. Pomimo tej zmiany udział kredytów
walutowych jest nadal bardzo wysoki i generuje dodatkowe ryzyko dla działalności i
stabilności banków. Silne zaostrzenie polityki kredytowej nastąp iło w IV kwartale 2008 r., po
czym w mniejszym stopniu kontynuowane było do III kwartału 2009 r. Polegało ono na
wzroście marż, zwiększeniu poziomu wymaganego wkładu własnego, wzroście
pozaodsetkowych kosztów kredytu, skróceniu maksymalnego okresu kredytowania oraz
zaostrzeniu warunków dotyczących wymaganych zabezp ieczeń. Jednocześnie większość
banków wycofała z oferty kredyty w walutach obcych lub też obłożyła je „zaporowymi"
marżami, które miały identyczny efekt. Banki zaostrzyły również zasady wyliczania
zdolności kredytowej, wymagania w zakresie dokumentów poświadczających dochód
kredytobiorcy oraz zasady wyceny nieruchomości.
Począwszy od II połowy 2009 .r. banki dokonują łagodzenia polityki kredytowej w
zakresie wielkości marż (rysunek 4), waluty kredytu, maksymalnej wysokości LTV i
długości okresu kredytowania.
66 W bankach komercyjnych o 5,0%, w oddziałach instytucji kredytowych o 13,7%, a w bankach spółdzielczych
o 12,5%. 67 Raport o sytuacji banków w 2009 roku, Urząd Komisji Nadzoru Finansowego, Warszawa 2010 68 Raport o sytuacji ..., Warszawa 2010
42
I kw II III IV, ,1 II III IV | ,1 II III IV, ,1 II III IV| 2007 rok 2008 rok 2009 rok 2010 rok
Źródło: Op e n Finance LR
Rys. 4. Średnie marże kredytów hipotecznych (przy wkładzie własnym 25 proc.) Źródło: Dziennik Gazeta Prawna 15 grudzień 2010 r.
W I półroczu 2010 r. kontynuowana była pozytywna tendencja dominacji kredytów złotowych w strukturze nowo udzielanych kredytów, które w III i IV kwartale ub.r. oraz w I kwartale br. stanowiły ponad 75% nowo udzielanych kredytów. Jednak pomimo to, udział kredytów złotowych w całym portfelu kredytów mieszkaniowych jest nadal zdecydowanie niższy niż kredytów walutowych (według raportu AMRON-SAFRIN 34,2% wobec 65,8%). Jak wykazano w raporcie AMRON-SARFIN69., niepokojący jest bardzo silny wzrost udziału w nowo udzielanych kredytach, kredytów o LTV przekraczającym 80%, który w II kwartale 2010 r. wyniósł ponad 40% (kredyty o LTV przekraczającym 100% stanowiły już ponad 10% nowo udzielanych kredytów) 70.
Niepokoi również ponowny wzrost udziału kredytów udzielanych na bardzo długie okresy (w I kwartale 2010 r. udział kredytów o okresie kredytowania powyżej 25 lat wynosił 56%, a w II kwartale już 64%) oraz zwiększenie finansowania w walutach obcych, do jakiego
71
doszło w II kwartale 2010 r. (udział kredytów walutowych wzrósł do około 30%) . W związku z niekorzystnymi zmianami w polityce kredytowej należy stwierdzić, że nadmierne łagodzenie standardów kredytowych prowadzi do akumulowania w sektorze bankowym nadmiernego ryzyka. Jednak przygotowane zalecenia Komisji Nadzoru Finansowego jako Rekomendacja T - dotycząca dobrych praktyk w zakresie zarządzania ryzykiem detalicznych ekspozycji kredytowych, modyfikacja Rekomendacji A - dotycząca zarządzania ryzykiem towarzyszącym zawieraniu przez banki transakcji na rynku instrumentów pochodnych oraz Rekomendacji I - dotycząca zarządzania ryzykiem walutowym w bankach oraz zasad dokonywania przez banki operacji obciążonych ryzykiem walutowym, zostały włączone do zakresu niezbędnego minimum stosowanych standardów w zarządzaniu ryzykiem w bankach.
PODSUMOWANIE
Analizując problem ryzyka finansowania i kredytowania inwestycji na rynku nieruchomości w Polsce, należy stwierdzić, że głównie system bankowy finansuje rynek nieruchomości, podejmując ryzyko z nim związane. Dla banków hipotecznych jest ono niższe niż w przypadku banków uniwersalnych. Aktywa, czyli udzielone kredyty banków uniwersalnych posiadają większy „bufor" na ryzyko. W rzeczywistości bowiem LTV jest bankowo-hipoteczną wartością nieruchomości dla banków hipotecznych, natomiast dla
69 Ogólnopolski raport o kredytach mieszkaniowych i cenach transakcyjnych nieruchomości AMRON-SARFiN. 70 www.nbp.pl/systemfinansowy/rynek_kredytowy_2010_3pdf 71 Ogólnopolski...
43
banków uniwersalnych jest to wartość rynkowa nieruchomości (BHWN jest zawsze mniejsza
od wartości rynkowej nieruchomości o około 20%). Aktywa banku hipotecznego są
bezpieczne, obdarzone niskim ryzykiem, co wymusza wysoki rating dla listów zastawnych
emitowanych przez te banki. Ponadto banki hipoteczne lepiej rozpoznają ryzyko na rynku
nieruchomości, bowiem specjalizują się w kredytowaniu hipotecznym, posiadają
wykwalifikowaną kadrę i dobre bazy danych z zakresu tego rynku. Porównując portfel aktywów banku hipotecznego z częścią portfela banku
uniwersalnego jaką stanowią kredyty hipoteczne należy stwierdzić, że bank hipoteczny posiada lepsze, bezpieczniejsze aktywa. Jednak z drugiej strony porównując aktywa banku
hipotecznego z całymi aktywami banku uniwersalnego, należy stwierdzić, że bank uniwersalny ze względu na szeroki zakres swojej działalności może lepiej zdywersyfikować
portfel swoich aktywów.
Znajomość ryzyka znacznie ułatwia inwestorom funkcjonowanie na konkurencyjnym
rynku oraz trafne podejmowanie decyzji. Jednak jego rozpoznawanie, ocena oraz
manipulowanie nim jest znacznie utrudnione, szczególnie z powodu ograniczonej ilości
informacji o danym rynku i niewielkiej wartości tych informacji. Brak ten jest
kompensowany wprowadzeniem nowego instrumentu zarządzania ryzykiem kredytowym w
celu jego ograniczenia - Systemu Analiz i Monitorowania Rynku Nieruchomości (AMRON)
- jedynej ogólnopolskiej bazy danych o cenach transakcyjnych nieruchomości, w której
uczestniczy 30 największych polskich banków komercyjnych, a także 155 banków spółdzielczych oraz Narodowy Bank Polski i System Analiz Rynku Finansowania
Nieruchomości (SARFIN).
LITERATURA
1. Allen R.H., Real Estate Investment Strategy, South-Western Publishing Co, Cincinnati 1989, cyt. za;
Wybrane aspekty inwestowania na rynku nieruchomości w Polsce, red. M. Bryx, IFGN AGH, Warszawa
2001.
2. Aller R. Setting Interest Rate, [w:] R. Irwqin i inni, Real Estate Handbook, McGraw-Hill, Inc. 1993, cyt. za:
M. Bryx, Inwestycje w nieruchomości, POLTEXT, Warszawa 2001.
3. Czerkas K. Ryzyko w kredytach hipotecznych. Wymagania banków, Prawo Bankowe Nr 6(70), VI 2003
4. Dziekański P., Nowa Bazylejska Umowa Kapitałowa, Materiały i Studia, z. 164, Wyd. NBP, Warszawa 2003. 5. Fisker J.D., Martin R.S., Investment Analysis for Appraisers, Dearbom Financial Publishing INC, Chicago
1995, cyt. za: Wybrane aspekty inwestowania na rynku nieruchomości w Polsce, red. M. Bryx, IFGN AGH, Warszawa 2001.
6. Furga J., System Analiz i Monitorowania Rynku Obrotu Nieruchomościami, Finansowanie Nieruchomości, Nr 2(7), czerwiec 2006.
7. Gąsowska A., Bankowość hipoteczna, Poltext, Warszawa 2000.
8. Gordon K., Risk assessment In development lending, Briefings in Real Estate Finance, Vol.3, No 1, Henry
Steward Publications, 2003.
9. Ickiewicz J., Pozyskiwanie i struktura kapitału a długookresowe cele przedsiębiorstwa, Monografie i
Opracowania nr 425, AGH, Warszawa 1996.
10. Komisja nadzoru Bankowego, REKOMENDACJA S Warszawa 2006.
11. Leininger M., Stöcker O., Finansowanie nieruchomości w Europie Środkowej i Wschodniej z punktu widzenia zagranicznych banków, Prawo Bankowe, nr 6 (70), 2003.
12. Misztal P., Zabezpieczenie przed ryzykiem zmian kursu walutowego, Difin, Warszawa 2004.
13. Narodowy Bank Polski, Komisja nadzoru Bankowego, Generalny Inspektorat Nadzoru Bankowego, REKOMENDACJA F z dnia 12 listopada 1998 r. Warszawa 1998.
14. Narodowy Bank Polski, Komisja nadzoru Bankowego, Generalny Inspektorat Nadzoru Bankowego, REKOMENDACJA J z dnia 20 lipca 2000 r., Warszawa 2000.
15. Narodowy Bank Polski, Komisja nadzoru Bankowego, Generalny Inspektorat Nadzoru Bankowego, REKOMENDACJA S, Warszawa 2006.
16. Półtorak B., Sekurytyzacja kredytu hipotecznego, CeDeWu.PL.Warszawa 2005.
17. Steiner C., Immobilienfinanzierung in den Lander der Eurtopaischen Gemeinschaft, Frits Knapp Verlag,
Frankfurt am Main, 1990, cyt. za: A. Gąsowska, Bankowość hipoteczna, Poltext, Warszawa 2000.
44
18. Pietraszewski A., Zadania konsultanta w ocenie ryzyka projektu deweloperskiego, Finansowanie Nieruchomości, Nr 2(7), czerwiec 2006.
19. Ryzyko związane z kredytowaniem nieruchomości komercyjnych, red. M.J. Lea. Opracowanie na zlecenie USAID, Warszawa 1998; cyt. za: K. Czerkas, Ryzyko w kredytach hipotecznych. Wymagania banków,
Prawo Bankowe Nr 6(70), czerwiec 2003.
SPIS RYSUNKÓW I TABEL
Rysunek 1. Metody refinansowania portfela kredytów hipotecznych na rynku pierwotnym i wtórnym kredytów mieszkaniowych
Rysunek 2. Czynniki ryzyka gospodarczego w kredytowaniu hipotecznym nieruchomości
Rysunek 3. Metody pomiaru ryzyka kredytowego w sektorze bankowym Rysunek 4. Średnie marże kredytów hipotecznych (przy wkładzie własnym 25 proc.)
Tabela 1. Czynniki ryzyka, jego rodzaje i działania minimalizujące ryzyko projektu deweloperskiego w budownictwie mieszkaniowym
45