Embed Size (px)
Citation preview
RESEARCH
OFFICE MARKET Q3 2017 / RYNEK BIUROWY III KW. 2017
WROCŁAW
2
The first three quarters of 2017 ended with record-breaking results in the Wrocław office market. The total office space under construction and volume of lease transactions reached the historic maximum, which accompanied by limited new supply resulted in a stabilisation of the vacancy rate and asking rents at the level noted in the previous quarter.
As of the end of September 2017, the modern office stock in Wrocław was estimated at approximately 880,000 sq m, of which 830,000 sq m was rentable. It makes the capital of Lower Silesia the second biggest regional office market after Kraków (1.06m sq m of modern office stock). The vast majority of the office space in Wrocław is situated in four areas of concentration:
Substantial growth of developers’ activity:
309,000 sq m
office space under construction
Record-high demand:
132,000 sq m
office space leased in Q1-Q3 2017
Stabilisation of the vacancy rate
Stable asking rents
• the core city centre, where some 23% of existing stock is situated,
• subcentral locations outside the historic city centre, where further 27% of the local stock is located,
• Western Business District (the area between Legnicka St. and Strzegomska St.), with some 30% of existing supply,
• the area along Southern Business Axis, which focuses some 7% of the Wrocław’s office space.
The remaining 13% of the Wrocław’s office stock is situated outside aforementioned areas of concentration.
Since the beginning of the year, new supply in the Wrocław office market amounted to 27,500 sq m in seven schemes. Although the new supply within the first three quarters of 2017 was relatively low, developers’ activity in Wrocław has not weaken. Only in Q3 2017 developers commenced the construction of five schemes amounting to 108,000 sq m (of which the vast majority – 79,000 sq m concentrates in the 2nd stage of Business Garden Wrocław by Vastint Poland). As a result, at the end of September 2017, approximately 309,000 sq m of office space in 21 schemes was identified at the construction stage. It was the highest result among all regional markets and at the same time the highest in the history of the local market. Based on the developers’ schedules, it is estimated that the office stock in Wrocław may expand by 46,000 sq m by the end of 2017, further
CHART 1Vacancy rate in the Wrocław office market2012 - Q3 2017
Source: Knight Frank, PORF
Vacancy rate (% of total stock)
2012 2013 2014 2015 2016 Q2 2017 Q3 2017
14%
12%
10%
8%
6%
4%
2%
0
PROMENADY BUSINESS PARK, VANTAGE DEVELOPMENT
OFFICE MARKET IN WROCŁAW RESEARCH
140 000
120 000
100 000
80 000
60 000
40 000
20 000
sq m 0
2012 2013 2014 2015 2016 2017
3
CHART 3Office take-up in the Wrocław office market2012 - Q3 2017
Q2Q1 Q3 Q4
Source: Knight Frank, PORF
CHART 2Annual and cumulative supply of office space in Wrocław2012 - 2018f
Cumulative supply
160 000
140 000
120 000
100 000
80 000
60 000
40 000
20 000
sq m 0
— 1 200 000
— 1 000 000
— 800 000
— 600 000
— 400 000
— 200 000
— 0 sq m2012 2013 2014 2015 2016 2017f 2018f
New supply New supply - forecast
Source: Knight Frank, PORF
f - forecast based on new supply and schemes under construction at the end of Q3 2017
151,000 sq m of space under construction should be completed in 2018 and additional 112,000 sq m in 2019. Office demand in Wrocław has remained strong. The volume of leases in Q1-Q3 2017 noted a record-breaking result (132,000 sq m).
WROCŁAW 101, WROCŁAW,
CROWNWAY INVESTMENTS
It exceeded the highest annual take-up recorded in 2016 (124,500 sq m) and at the same time was approximately 70% higher than the take-up volume registered in the analogical period of a previous year. In the analysed period, the most common were new agreements in existing buildings constituting 33% of signed lease contracts.
Renewals comprised 31% of the take-up, pre-let agreements constituted 25% of the lease volume, while expansions accounted for 11% of the leased space.
At the end of Q3 2017, approximately 74,900 sq m of office space was available for lease in Wrocław, which represented 8.5% of the total stock. The vacancy rate decreased by 4 pp. compared to the end of 2016 and remained unchanged from the end of June 2017. It has resulted from a significant tenant activity and relatively low new supply. Nevertheless, a slight growth of the vacancy rate is expected within the forthcoming months due to significant new supply that will be delivered to the market. In Q3 2017, asking rents in most of schemes in Wrocław have remained relatively stable. At the end of September 2017, asking rents in A-class schemes ranged between EUR 13.5 and EUR 15/sq m/month, while in B-class buildings varied between EUR 10-12.5/sq m/month. According to Knight Frank’s estimations, effective rents can be 10-20% lower than the asking level.
OFFICE MARKET IN WROCŁAW RESEARCH
Selected projects under construction / Wybrane projekty w budowie
Business Garden 2 79 000 Vastint Poland
Carbon Tower 19 100 Cavatina
BZ WBK 17 000 BZ WBK
West Link 13 900 Echo Investment
CU Office A 13 000Grupa Buma, REINO
Partners
Diamentum Office 9 200 Cavatina
MAJOR AREAS OF OFFICE CONCENTRATION / GŁÓWNE OBSZARY KONCENTRACJI POWIERZCHNI BIUROWEJ Q3 2017 / IIII KWARTAŁ 2017
CENTRE / CENTRUM
Total stock (sq m) /Zasoby całkowite (m2)
260 900
Vacancy rate (% of total stock) /Wskaźnik pustostanów (% całkowitych zasobów)
6.0
Asking rents (EUR/sq m/month) /Czynsze wywoławcze (EUR/m2/miesiąc)
10-13
Space under construction (sq m) /Powierzchnia w budowie (m2)
156 700
Total stock (sq m) /Zasoby całkowite (m2)
198 700
Vacancy rate (% of total stock) /Wskaźnik pustostanów (% całkowitych zasobów)
11.1
Asking rents (EUR/sq m/month) /Czynsze wywoławcze (EUR/m2/miesiąc)
11-15.5
Space under construction (sq m) /Powierzchnia w budowie (m2)
18 500
Total stock (sq m) /Zasoby całkowite (m2)
64 500
Vacancy rate (% of total stock) /Wskaźnik pustostanów (% całkowitych zasobów)
16.1
Asking rents (EUR/sq m/month) /Czynsze wywoławcze (EUR/m2/miesiąc)
10-14
Space under construction (sq m) /Powierzchnia w budowie (m2)
22 800
Total stock (sq m) /Zasoby całkowite (m2)
235 300
Vacancy rate (% of total stock) /Wskaźnik pustostanów (% całkowitych zasobów)
7.8
Asking rents (EUR/sq m/month) /Czynsze wywoławcze (EUR/m2/miesiąc)
13-15
Space under construction (sq m) /Powierzchnia w budowie (m2)
90 000
Property name / Nazwa projektu
Rentable office space (sq m) / Powierzchnia biurowa (m2)
Owner / Developer / Właściciel / Deweloper
Selected projects under construction / Wybrane projekty w budowie
Sagittarius Business House
28 000 Echo Investment
Retro Office House 20 900 LC Corp
Green 2Day 15 800Skanska Property
Poland
City Forum – City One 12 000 Archicom
Wroclavia Offices 7 500 Unibail-Rodamco
Selected projects under construction / Wybrane projekty w budowie
Nowy Rynek 18 500Skanska Property
Poland
Selected projects under construction / Wybrane projekty w budowie
Award Business Park 13 800 Award Business Park
Wielka 27 9 000 i2 Development
SUBCENTRAL LOCATIONS / LOKALIZACJE OKOŁOCENTRALNE
WESTERN BUSINESS DISTRICT / ZACHODNI OBSZAR BIZNESU
SOUTHERN BUSINESS AXIS / POŁUDNIOWA OŚ BIZNESU
54
6
Na koniec września 2017 roku zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej we Wrocławiu szacowane były na około 880.000 m², z czego 830.000 m² było przeznaczone na wynajem. Stolica Dolnego Śląska pozostaje drugim pod względem wielkości rynkiem regionalnym po Krakowie (1,06 mln m² nowoczesnej powierzchni biurowej). Większość zasobów we Wrocławiu jest usytuowana w czterech obszarach koncentracji:
• w ścisłym centrum miasta, gdzie zlokalizowane jest około 23% istniejącej podaży,
• w lokalizacjach okołocentralnych, usytuowanych poza historycznym centrum, gdzie skupia się kolejne 27% powierzchni biurowej w mieście,
• na terenie Zachodniego Obszaru Biznesu (ZOB), ograniczonego ulicami Legnicką i Strzegomską, gdzie usytuowane jest około 30% zasobów,
• wzdłuż tzw. Południowej Osi Biznesu (POB), czyli wzdłuż ulic Powstańców Śląskich i Karkonoskiej, gdzie znajduje się 7% powierzchni biurowej w mieście.
Pierwsze trzy kwartały 2017 roku zakończyły się we Wrocławiu rekordowymi wynikami na rynku biurowym. Łączna ilość powierzchni w budowie i wolumen podpisanych umów najmu osiągnęły historyczne maksimum, co przy niewielkiej nowej podaży zaowocowało utrzymaniem współczynnika pustostanów na poziomie z poprzedniego kwartału i utrzymaniem stawek czynszu na dotychczasowym poziomie.
Zdecydowany wzrost aktywności deweloperów:
309.000 m² biur w budowie
Rekordowy popyt:
132.000 m²
wynajęte w I-III kwartale 2017 roku
Stabilny poziom pustostanów
Stabilne czynsze wywoławcze
Pozostałe 13% powierzchni biurowej usytuowane jest poza wskazanymi obszarami koncentracji. Od początku tego roku we Wrocławiu oddano do użytku ok. 27.500 m² nowej powierzchni w siedmiu projektach. Mimo, że nowa podaż w pierwszych trzech kwartałach bieżącego roku była relatywnie niewielka, aktywność deweloperów we Wrocławiu nie słabnie. Tylko w trzecim kwartale 2017 roku rozpoczęto realizację pięciu projektów o łącznej powierzchni 108.000 m² (z czego większość, 79.000 m² obejmuje drugi etap Business Garden Wrocław realizowany przez Vastint Poland). W rezultacie, na koniec września 2017 roku w fazie realizacji znajdowało się około 309.000 m² powierzchni biurowej w 21 projektach, co było najwyższym wynikiem spośród głównych rynków regionalnych i jednocześnie najwyższym w historii Wrocławia. W oparciu o informacje
WYKRES 1Skumulowana i roczna podaż powierzchni biurowej we Wrocławiu2012 - 2018p
Źródło: Knight Frank, PORF
p- prognoza w oparciu o nową podaż i projekty w budowie na koniec III kw. 2017 roku
podaż skumulowana
160 000
140 000
120 000
100 000
80 000
60 000
40 000
20 000
m2 0
— 1 200 000
— 1 000 000
— 800 000
— 600 000
— 400 000
— 200 000
— 0 m2
2012 2013 2014 2015 2016 2017p 2018p
nowa podaż nowa podaż - prognoza
udzielane przez deweloperów szacuje się, że do końca 2017 roku zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej we Wrocławiu mogą zwiększyć się o dodatkowe 46.000 m², kolejne 151.000 m² powinno zostać ukończone w 2018 roku, zaś pozostałe 112.000 m² w 2019 roku. Popyt na powierzchnię biurową również utrzymuje się na wyjątkowo wysokim poziomie. Wolumen transakcji zawartych w pierwszych trzech kwartałach 2017 roku osiągnął historyczny rekord (tj. 132.000 m²), przewyższając najwyższy jak dotąd roczny popyt odnotowany w 2016 roku (około 125.000 m²) i jednocześnie był o blisko 70% wyższy w porównaniu do analogicznego okresu poprzedniego roku. W analizowanym okresie nowe umowy stanowiły 33% transakcji. Renegocjacje obejmowały 31% podpisanych kontraktów, umowy pre-let stanowiły 25%,
RYNEK BIUROWY WE WROCŁAWIU RESEARCH
7
2012 2013 2014 2015 2016 II kw. 2017 III kw. 2017
14%
12%
10%
8%
6%
4%
2%
0
WYKRES 2Współczynnik pustostanów na rynku biurowym we Wrocławiu2012 - III kw. 2017
Źródło: Knight Frank, PORF
Współczynnik pustostanów (% całkowitych zasobów)
WYKRES 3Popyt na powierzchnię biurową we Wrocławiu2012 - I|| kw. 2017
II kw.I kw. III kw. IV kw.
Źródło: Knight Frank, PORF
140 000
120 000
100 000
80 000
60 000
40 000
20 000
m2 0
2012 2013 2014 2015 2016 2017
PROMENADY BUSINESS PARK, VANTAGE DEVELOPMENT
zaś ekspansje objęły 11% wynajętej powierzchni. Na koniec III kwartału 2017 roku we Wrocławiu dostępne do wynajęcia było 74.900 m² nowoczesnych biur, co stanowiło 8,5% całkowitych zasobów. Współczynnik spadł o 4 pp. w porównaniu z końcem 2016 roku i utrzymał się na niezmienionym poziomie w porównaniu z końcem czerwca 2017. Wynika to z bardzo wysokiej aktywności najemców oraz ograniczonego wolumenu nowej podaży dostarczonej na rynek. Niemniej jednak, w nadchodzących miesiącach oczekiwany jest niewielki wzrost współczynnika wraz z oddaniem do użytku nowej powierzchni.
W III kwartale 2017 roku czynsze w większości projektów utrzymywały się na stabilnym poziomie. Na koniec września czynsze wywoławcze w projektach klasy A kształtowały się w przedziale między 13,5 a 15 EUR/m²/miesiąc, natomiast w budynkach klasy B stawki wahały się między 10 a 12,5 EUR/m²/miesiąc. W ocenie Knight Frank efektywne stawki czynszu w większości komercjalizowanych aktualnie budynków mogą być o 10-20% niższe od stawek ofertowych.
Kontakty w Polsce:
+48 22 596 50 50 www.KnightFrank.com.pl
RESEARCH
Elżbieta Czerpak [email protected]
ASSET MANAGEMENT
Monika A. Dębska-Pastakia [email protected]
ASSET MANAGEMENT - OFFICE AND LOGISTICS
Maja Meissner [email protected]
CAPITAL MARKETS
Joseph Borowski [email protected]
COMMERCIAL AGENCY - OFFICE
Izabela Potrykus-Czachowicz [email protected]
COMMERCIAL AGENCY - RETAIL
Paweł Materny [email protected]
PROPERTY MANAGEMENT
Aneta Rogowicz-Gała [email protected]
PROPERTY MANAGEMENT COMPLIANCE
Magdalena Oksańska [email protected]
VALUATIONS
Grzegorz Chmielak [email protected]
Kontakt w Londynie:
INTERNATIONAL RESEARCH
Matthew Colbourne [email protected]
COMMERCIALMARKET
© Knight Frank Sp. z o.o. 2017This report is published for general information only and not to be relied upon in any way. Although high standards have been used in the preparation of the information, analysis, views and projections presented in this report, no responsibility or liability whatsoever can be accepted by Knight Frank for any loss or damage resultant from any use of, reliance on or reference to the contents of this document. As a general report, this material does not necessarily represent the view of Knight Frank in relation to particular properties or projects. Reproduction of this report in whole or in part is not allowed without prior written approval of Knight Frank to the form and content within which it appears.
Knight Frank nie ponosi odpowiedzialności za ewentualne szkody poniesione na skutek działań podjętych na podstawie zawartości niniejszego raportu. Pomimo przeprowadzenia szczegółowych badań i zachowania należytej staranności Knight Frank nie gwarantuje ani nie zapewnia, że informacje zawarte w raporcie są prawdziwe lub że nie uległy dezaktualizacji. Powielanie części lub całości opracowania tylko za zgodą Knight Frank.
As one of the largest and most experienced research teams operating across Polish commercial real estate markets, Knight Frank Poland provides strategic advice, forecasting and consultancy services to a wide range of commercial clients including developers, investment funds, financial and corporate institutions as well as private individuals.
We offer:
strategic consulting, independent forecasts and analysis adapted to clients’ specific requirements,
market reports and analysis available to the public,
tailored presentations and market reports for clients.
Reports are produced on a quarterly basis and cover all sectors of commercial market (office, retail, industrial, hotel) in major Polish cities and regions (Warsaw, Kraków, Łódź, Poznań, Silesia, Tricity, Wrocław). Long-term presence in local markets has allowed our research team to build in-depth expertise of socio-economic factors affecting commercial and residential real estate in Poland.
Jako jeden z największych i najbardziej doświadczonych zespołów monitorujących rynek nieruchomości w Polsce, świadczymy usługi doradcze, opracowujemy prognozy oraz diagnozujemy wszystkie sektory rynku nieruchomości.
Naszym klientom, do których należą m.in. deweloperzy, fundusze inwestycyjne, instytucje finansowe, przedsiębiorstwa oraz inwestorzy indywidualni, oferujemy:
doradztwo strategiczne,
niezależne prognozy i analizy dostosowane do specyficznych wymogów klientów,
prezentacje na indywidualne zapotrzebowanie/zamówienie.
Prowadzimy kwartalnie aktualizowane bazy danych, obejmujące wszystkie sektory rynku nieruchomości komercyjnych (biurowy, handlowy, magazynowy, hotelowy) w głównych miastach i regionach Polski (Warszawa, Kraków, Łódź, Poznań, Śląsk, Trójmiasto, Wrocław). Dzięki naszym oddziałom w tych lokalizacjach, posiadamy wiedzę o lokalnych rynkach, którą wykorzystujemy w przygotowywaniu raportów.
OUR RECENT PUBLICATIONS /NASZE NAJNOWSZE PUBLIKACJE:
Raporty Knight Frank są dostępne do pobrania na stronie KnightFrank.com.pl/badanie-rynku/
Knight Frank Research Reports are available at KnightFrank.com.pl/en/research/
Commercial Market in Poland: Q3 2017
Rynek komercyjny w Polsce: III kw. 2017
Office Market in Poland: H1 2017
Rynek biurowy w Polsce: I poł. 2017
The Changing Face Of Praga District - 2017
Warszawska Praga Zmienia Oblicze - 2017
RESEARCH
POLSKARYNEK KOMERCYJNY III KW. 2017
Office Market in Warsaw: Q3 2017
Rynek biurowy w Warszawie: III kw. 2017
RESEARCH
WARSZAWAOFFICE MARKET Q3 2017 / RYNEK BIUROWY III KW. 2017
![HeatTransferinBoundaryLayerMagneto-MicropolarFluidswith ...characteristics, while Fatunmbi and Odesola [16] reported suchstudywithuniformheatflux. e aforementioned research studies](https://img.dokumen.tips/doc/110x75/60a9c983d7b2af395e1c14af/heattransferinboundarylayermagneto-micropolarfluidswith-characteristics-while.jpg)
