Upload
woonvast-makelaars
View
220
Download
1
Embed Size (px)
DESCRIPTION
Woningmarktcijfers NVM Amersfoort kwartaal 1 - 2011
Citation preview
Woningmarktcijfers NVM Kwartaal 1 / 2011
Woonvast Makelaars
PERSBERICHT Strikt embargo tot donderdag 7 april 2011 10.00 uur
Aan : de financieel-economische redacties en vakpers
Van : de Nederlandse Vereniging van Makelaars o.g. en
Vastgoeddeskundigen
Betreft : Woningmarkt in eerste kwartaal verder onder druk door scherpe
financieringseisen
Datum : Nieuwegein, 7 april 2011
________________________________________________________________________
Laagste verkoopaantallen sinds dieptepunt crisis
Woningmarkt in eerste kwartaal verder onder druk door scherpe
financieringseisen
NVM wil dialoog met banken over ‘doorgeschoten’ hypotheekeisen
Nieuwe werkelijkheid woningmarkt: Vertrouwen consument herwinnen
Nieuwegein, 7-4 – De Nederlandse woningmarkt klom in het eerste kwartaal van 2011
nog niet uit het dal. Het aantal door NVM-makelaars verkochte woningen bleef steken op
21.536. Hiermee is het een van de slechtste kwartalen sinds het dieptepunt van de
economische crisis. De prijs van de gemiddeld verkochte woning lag met 227.000 euro 1%
lager dan het voorgaande kwartaal. Dat meldt de Nederlandse Vereniging van Makelaars
(NVM) in haar analyse van de woningmarkt over het eerste kwartaal van 2011, die
vandaag is gepresenteerd*.
* De nieuwste kwartaalcijfers die de NVM uitgeeft, zijn voorlopig
Het eerste kwartaal scoort normaal gesproken circa 7,7% lager dan het vierde kwartaal van
het jaar daarvoor. Het afgelopen kwartaal dook daar met 14,3% minder transacties fors onder. Dit
is mede het gevolg van het relatief goede laatste kwartaal van 2010, maar niettemin zorgwekkend.
NVM-voorzitter Ger Hukker: “Terwijl de economie weer aantrekt, blijven consumenten op de
woningmarkt afwachtend. Aan bijvoorbeeld de bezoekersaantallen op Funda zien we dat de
verhuisbehoefte groot is, maar dat kopers uiteindelijk de stap toch niet durven te zetten. We zullen
het vertrouwen van de consument moeten herwinnen. Dat is een uitdaging voor alle partijen op de
woningmarkt, zowel overheid als bedrijfsleven.”
Het aantal transacties van 21.536 is vergelijkbaar met het slechte derde kwartaal van 2010 en
daarmee één van de minste kwartalen sinds het dieptepunt van de kredietcrisis (eerste kwartaal
2009: 19.457 verkopen).
Ook in vergelijking met een jaar eerder is het aantal transacties gedaald, met in totaal 5,7%. Het
totaal aantal woningverkopen – dus inclusief niet-NVM-makelaars – kwam afgelopen kwartaal
naar schatting uit op 29.000.
Maatregelen missen samenhang
NVM-voorzitter Ger Hukker is bezorgd over de aanhoudende malaise op de woningmarkt. “We
hadden al voorspeld dat de kleine „eindejaarsrally‟ van 2010 niet blijvend zou zijn. Kopers blijven
afwachtend en worden bovendien ontmoedigd door bijvoorbeeld het kieskeurige gedrag van
banken, de financieringsproblemen bij particuliere erfpacht en het ontbreken van maatwerk
richting consument. Hierdoor krijgen veel potentiële kopers hun hypotheek niet rond. Los van die
maatregelen zien wij, de onder huizenkopers meest populaire rentevariant, van 10 tot 30 jaar vast,
de rente afgelopen maanden fors stijgen, waarbij ook de toetsrente van de Nationale Hypotheek
Garantie sterk is toegenomen.”
Volgens Hukker ontbreekt het aan regie in de maatregelen die thans rond de financiering van
woningen worden genomen. Op aandringen van het Nibud hebben de banken hun kredieteisen
met ingang van dit jaar aangescherpt. “Deze maatregelen zijn op zich niet altijd verkeerd, maar
missen samenhang en versterken elkaar vaak negatief. Het stringente financiële beleid van na de
crisis treft hiermee vooral woningzoekenden, maar inmiddels ook woningbezitters die hun
hypotheek willen aanpassen. Onder meer de lagere inkomensgroepen en zelfstandig ondernemers
worden serieus gedupeerd. Het kan toch niet de bedoeling zijn dat hele groepen op een
onrechtvaardige manier worden uitgesloten?”
Hypotheek moet weer maatwerk worden
De NVM houdt de bancaire sector medeverantwoordelijk voor de huidige situatie op de
woningmarkt. Hukker: “Ze zijn doorgeschoten in hun risicomijdend gedrag. Op deze manier
worden eerder problemen gecreëerd dan opgelost. Zolang de woningmarkt blijft kwakkelen, zal er
nooit sprake zijn van echt economisch herstel in deze sector. De NVM probeert de banken ervan
te overtuigen dat het echt anders moet en ook anders kan en wil hierover een open discussie
voeren. Banken moeten terug naar meer maatwerk en per geval beoordelen of een consument
kredietwaardig is. Ze moeten binnen de gestelde kaders „AFM-proof‟ opereren, in plaats van
consumenten over één kam te scheren. Het zou de Nederlandse Vereniging van Banken sieren
als ze een dergelijke oproep zou doen aan haar leden. Daarover willen we zo snel mogelijk
met de NVB aan tafel.”
Prijzen verder onder druk
De woningprijzen stonden het afgelopen kwartaal verder onder druk. De gemiddeld verkochte
woning leverde in het eerste kwartaal 227.000 euro op. Dit is 1% lager dan het voorgaande
kwartaal en 1,6% lager dan een jaar geleden. Dit is nog altijd wel hoger dan op het dieptepunt
van de woningmarkt (eerste kwartaal 2009), toen de prijs van de gemiddeld verkochte woning
niet boven de 219.000 euro uit kwam. Hukker: “Bij alle woningtypen liggen de prijzen lager
dan zowel een kwartaal als een jaar geleden.
Goedkope woningtypen hebben het meeste te lijden onder de prijsdruk, wat overigens voor
starters op de woningmarkt weer een voordeel is. Zij krijgen meer huis voor minder geld en
het aanbod is groot.”
Woningen staan doorgaans 9 maanden te koop
Halverwege het eerste kwartaal stonden 142,5 duizend woningen te koop bij NVM-makelaars. In
de totale markt gaat het om naar schatting 192 duizend woningen in aanbod. Een kwart van het
aanbod bestaat uit vrijstaande woningen, appartementen beslaan 28,4% van het aanbod.
Gemiddeld staat een woning in het aanbod nu 268 dagen, ofwel bijna 9 maanden, te koop. Voor
vrijstaande woningen is de looptijd van het aanbod gemiddeld zelfs een jaar.
Afgelopen kwartaal werden relatief meer appartementen verkocht dan in het voorgaande kwartaal
(32,4% ten opzichte van 31,8% in Q4-2010). Tussenwoningen werden slechter dan gemiddeld
verkocht, voor vrijstaande woningen was er iets meer animo.
Looptijd van het aanbod
Ook de tijd die het kost om een woning te verkopen, de zogenoemde verkooptijd, nam het
afgelopen kwartaal toe. De verkooptijd van de gemiddelde woning bedroeg 145 dagen.
Tussenwoningen werden sneller verkocht dan appartementen (respectievelijk 118 en 128 dagen).
De verkooptijd van vrijstaande woningen bedraagt 238 dagen.
NVM-voorzitter Hukker benadrukt dat woningverkopers zelf grote invloed hebben op de
verkoopbaarheid van hun woning. “Zet je woning op een aantrekkelijke manier in de markt, laat
alles er piekfijn uit zien en zet in op een realistische vraagprijs. Wie zijn woning te hoog in de
markt zet, is vroeg of laat gedwongen om de prijs een of meerdere keren bij te stellen en is
uiteindelijk slechter af. De NVM-verkoopmakelaar kan daarbij adviseren.”
Groningen scoort beter dan Randstad
Regionaal is er sprake van flinke verschillen. De provincie Groningen, vooral gedomineerd door
de stad Groningen, kent in het eerste kwartaal 2011 een toename van het aantal woningverkopen
in vergelijking met een jaar eerder van 10%. Heel anders is het beeld in de provincies binnen de
Randstad. In Utrecht en Noord-Holland daalde het aantal verkopen met 9% in vergelijking met
een jaar eerder, Zuid-Holland met 10%. Naast de aantallen zijn ook de prijzen in de provincies
Utrecht en Noord-Holland in vergelijking met een jaar eerder sterker gedaald dan het landelijke
gemiddelde. Het gaat om een daling van 3,8% in de provincie Utrecht en 3,6% in Noord-Holland.
Ook de provincie Noord-Brabant kende een sterker dan gemiddelde prijsdaling van 3,6%.
Vooruitzicht 2011: Nog geen herstel
De vooruitzichten over de rest van het jaar 2011 zijn vooralsnog gematigd. De woningmarkt moet
wennen aan een nieuwe werkelijkheid. Hukker: “De NVM verwacht een lichte verbetering door
het seizoen in het tweede kwartaal, maar we vrezen dat de verkopen van vorig jaar niet worden
gehaald. Let wel, we praten nu over aantallen onder de 125.000, terwijl er vóór de crisis in een
jaar gemakkelijk 200.000 woningen werden verkocht. Ook de prijzen zullen dit jaar verder onder
druk blijven staan. We houden rekening met een terugval tot 5%.”
Meer woningen van de markt gehaald
Opvallend is dat het aantal woningen dat door verkopers van de markt wordt gehaald, blijft
toenemen. In het afgelopen kwartaal verdwenen ruim 12.700 woningen van de koopwoningmarkt.
Woningen die binnen twee weken opnieuw op de markt worden aangeboden, zijn hierin niet
meegeteld. Niet eerder werden in één kwartaal zo veel te koop staande woningen van de markt
gehaald. Vooral appartementen verdwijnen op deze manier van de markt. Hukker: “Het gaat
hierbij vaak om verkopers die er uit moedeloosheid voor kiezen om hun woning voorlopig maar
niet te verkopen.
Ze blijven zitten waar ze zitten, ook al past hun huidige woning eigenlijk niet meer bij hun
situatie. Het is ook waarschijnlijk dat een deel van de ingetrokken woningen wordt verhuurd is of
te huur wordt aangeboden.”
Makelaardijomzet stabiel Na het desastreuze jaar 2009 hebben NVM-makelaars de omzet in het afgelopen jaar weer
enigszins zien herstellen. De totale omzet van NVM-makelaars bedroeg in 2010 circa 720 miljoen
euro, een lichte stijging van 4,5%. Voor een deel is dat noodgedwongen ten koste gegaan van de
werkgelegenheid in de branche. Het aantal fte‟s bij de kantoren is gedaald met 4,8 procent. Het
aantal bij de NVM aangesloten makelaarskantoren bleef met 2.796 praktisch gelijk aan vorig jaar.
Noot voor de redactie:
Een volledig overzicht met alle cijfers van het eerste kwartaal 2011 kunt u vinden op
www.nvm.nl. Voor interviewaanvragen met NVM-voorzitter Ger Hukker kunt u terecht bij de
Roeland Kimman, Communicatie Media en Woordvoering van NVM.
Tel: 030 608 5 185, fax 030 6035 468, mobiel 06-2126 6993, e-mail: [email protected]
ANALYSE WONINGMARKT
1e kwartaal 2011
Bijlage I
2
De Nederlandse Vereniging van Makelaars o.g. en vastgoeddeskundigen NVM (hierna ‘de NVM’) behoudt
zich uitdrukkelijk alle rechten op dit document voor.
Niets uit deze uitgave mag worden verveelvoudigd, opgeslagen in een geautomatiseerd gegevensbestand,
of openbaar gemaakt, in enige vorm of op enige wijze, hetzij elektronisch, mechanisch, door fotokopieën,
opnamen, of enige manier, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de NVM. Gebruik of
openbaarmaking van deze informatie door derden zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de
NVM is niet toegestaan. Het is uitdrukkelijk niet toegestaan een wijziging aan te brengen in de uiterlijke
verschijningsvorm van dit document.
Ondanks de voortdurende zorg en aandacht die de NVM aan de samenstelling van dit document en de
daarin opgenomen gegevens besteedt, geeft de NVM geen garanties op de volledigheid, juistheid of
voortdurende actualiteit van de gegevens.
De NVM zal bij naar haar oordeel gebleken misbruik een beroep op haar rechten kunnen doen bij de
daartoe wettelijk bevoegde Nederlandse rechter.
3
Inhoudsopgave
1 Transacties ................................................................................................................................. 4
1.1 Aantal Verkopen ................................................................................................................. 4
1.1.1 Vergelijking met een kwartaal eerder .......................................................................... 4
1.1.2 Vergelijking met een jaar eerder .................................................................................. 4
1.1.3 Aantal verkopen op jaarbasis ....................................................................................... 5
1.2 Transactieprijs van de gemiddeld verkochte woning .......................................................... 5
1.2.1 Vergelijking met een kwartaal eerder .......................................................................... 5
1.2.2 Vergelijking met een jaar eerder .................................................................................. 6
1.3 Transactieprijs per vierkante meter van de gemiddeld verkochte woning .......................... 6
1.3.1 Vergelijking met een kwartaal eerder .......................................................................... 6
1.3.2 Vergelijking met een jaar eerder .................................................................................. 7
1.4 Verkooptijden...................................................................................................................... 7
1.4.1 Vergelijking met een kwartaal eerder .......................................................................... 7
1.4.2 Vergelijking met een jaar eerder .................................................................................. 7
1.5 Marktstemming(sindicator) ................................................................................................. 8
1.5.1 Vergelijking met een kwartaal eerder .......................................................................... 8
1.5.2 Vergelijking met een jaar eerder .................................................................................. 8
2 Aanbod ....................................................................................................................................... 9
2.1 Aantal woningen in aanbod................................................................................................. 9
2.1.1 Vergelijking met een kwartaal eerder .......................................................................... 9
2.1.2 Vergelijking met een jaar eerder .................................................................................. 9
2.2 Vraagprijzen van het aanbod ............................................................................................. 10
2.2.1 Vergelijking met een kwartaal eerder ........................................................................ 10
2.3 Looptijd van het aanbod .................................................................................................... 10
2.3.1 Vergelijking met een kwartaal eerder ........................................................................ 10
2.3.2 Aanbod naar looptijdklassen ...................................................................................... 10
3 Overige kengetallen woningmarkt ........................................................................................... 12
3.1 Verschil vraag-verkoopprijs .............................................................................................. 12
3.2 NVM Krapte-indicator ...................................................................................................... 13
3.3 Verkoopquote .................................................................................................................... 13
3.4 Instroomquote ................................................................................................................... 14
3.5 Verhouding verkopen a.g.v. verhoging NHG-grens ......................................................... 15
4 Vergelijking NVM-CBS/Kadaster ........................................................................................... 16
4
1 Transacties
1.1 Aantal Verkopen
Het aantal verkochte woningen door NVM-makelaars in het 1e kwartaal 2011 bedraagt 21.536.
Daarmee is dit kwartaal qua aantal woningtransacties vergelijkbaar met het slechte 3e kwartaal
2010 en daarmee één van de minste kwartalen sinds het dieptepunt van de kredietcrisis. (1e
kwartaal 2009: 19.457 verkopen). Het totaal aantal woningverkopen komt voor dit kwartaal naar
schatting uit op 29.000.
32,4 % van deze verkopen is een appartement. Relatief zijn er meer appartementen verkocht dan
vorig kwartaal (31,8%). Wanneer de verhoudingen van de verkopen per woningtype sinds de
kredietcrisis in ogenschouw genomen worden, is het afgelopen kwartaal gemiddeld geweest.
Uitzondering vormen de tussenwoningen, die minder verkocht zijn (gemiddeld 28,9%, nu 28,3%)
en vrijstaande woningen (gemiddeld 11,3%, nu 12,1%). Sinds het 2e kwartaal 2007 is het
appartement ieder kwartaal het meest verkochte woningtype gebleken.
1.1.1 Vergelijking met een kwartaal eerder
Het 1e kwartaal scoort qua aantal transacties normaal gesproken slechter dan het 4
e kwartaal. Over
de laatste 15 jaar liggen de woningverkopen in dit kwartaal gemiddeld 7,7% onder het niveau van
het 4e kwartaal. Dit kwartaal is met 14,3% minder transacties ronduit slecht te noemen. Dit komt
mede doordat het vorige kwartaal relatief goed was. De daling in de verkoop van appartementen (-
12,8% t.o.v. een kwartaal eerder) en vrijstaande woningen (-14,3%) is minder dan gemiddeld, de
overige woningtypen daalden juist sterker dan gemiddeld, met name de 2-onder-1-kapwoning (-
17,1%).
1.1.2 Vergelijking met een jaar eerder
Ook in vergelijking met een jaar eerder is het aantal transacties gedaald, met in totaal 5,7%.
Opvallend genoeg is het aantal transacties van vrijstaande woningen als enige woningtype
gestegen, maar de toename is beperkt: 2,6% t.o.v. het 1e kwartaal 2010. Appartementen
daarentegen werden 8,0% minder verkocht en 2-onder-1-kappers 8,7% minder.
0
2.000
4.000
6.000
8.000
10.000
12.000
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
Tussenwoning Hoekwoning 2-onder-1-kap woning
Vrijstaande woning AppartementBron: NVM
Aantal verkochte woningen in 1e kwartaal
5
1.1.3 Aantal verkopen op jaarbasis
Het aantal verkopen door NVM-makelaars op jaarbasis is sinds het begin van de kredietcrisis
niet zo laag geweest. Slechts 93.068 bestaande koopwoningen wisselden in de afgelopen 12
maanden van eigenaar. Het laagste punt tot nu toe werd bereikt in het 3e kwartaal van 2009
(93.296 transacties op jaarbasis) en bestrijkt in feite de eerste 12 maanden van de crisis. De kans
dat het aantal transacties op jaarbasis het komende kwartaal nog verder wegzakt, is niet irreëel.
Om het huidige niveau te behouden zijn in het 2e kwartaal 2011 rond de 24.900 verkopen
noodzakelijk.
Voor de crisis werden op jaarbasis door NVM-makelaars rond de 150 duizend woningen verkocht.
1.2 Transactieprijs van de gemiddeld verkochte woning
De prijs van de gemiddeld verkochte woning in het 1e kwartaal 2011 bedraagt 227 duizend euro.
Op het dieptepunt van de woningmarkt (het 1e kwartaal 2009) kwam de prijs van de gemiddeld
verkochte woning niet hoger uit dan 219 duizend euro. Voor het gemiddeld verkochte appartement
werd 171 duizend euro betaald, voor een vrijstaande woning gemiddeld 380 duizend euro. Bij alle
woningtypen liggen de prijzen lager dan zowel een kwartaal als een jaar geleden.
1.2.1 Vergelijking met een kwartaal eerder
De prijs van de gemiddeld verkochte woning is het afgelopen kwartaal met 1,0% gedaald. De
goedkopere woningtypen daalden het sterkst in prijs. Een gemiddeld appartement wisselde voor
een 1,0% lagere prijs van eigenaar, een tussenwoning zelfs voor een 1,3% lagere prijs.
Hoekwoningen en vrijstaande woningen daalden met respectievelijk 0,9% en 0,8%. De 2-onder-1-
kapwoning kende de kleinste prijsdaling met 0,4%. Ook het vorige kwartaal presteerden de
goedkope woningtypen qua prijs het slechtst.
149.245
93.2
96
97.1
41
93.0
68
60.000
70.000
80.000
90.000
100.000
110.000
120.000
130.000
140.000
150.000
160.000
2006-1
2006-2
2006-3
2006-4
2007-1
2007-2
2007-3
2007-4
2008-1
2008-2
2008-3
2008-4
2009-1
2009-2
2009-3
2009-4
2010-1
2010-2
2010-3
2010-4
2011-1
Kwartaalvoortschrijdende jaartransacties NVM
Bron: NVM
6
1.2.2 Vergelijking met een jaar eerder
In vergelijking met een jaar eerder is de prijs het afgelopen kwartaal weggezakt. Vorig kwartaal
zaten we nog rond de nullijn. De verkochte woningen in het 1e kwartaal 2011 waren echter 1,6%
goedkoper dan in het 1e kwartaal 2010. Voor het eerst sinds het 4
e kwartaal 2009 zijn de prijzen
ten opzichte van een jaar eerder weer duidelijk lager. Opvallend daarin is dat in vergelijking met
een jaar eerder het appartement het minder slecht gedaan heeft dan de andere woningtypen. Een
appartement daalde met 0,9% in prijs. Ook de 2-onder-1-kapwoning kende met 1,2% een minder
dan gemiddelde prijsdaling. De overige woningtypen daalden met 2% of meer in prijs.
1.3 Transactieprijs per vierkante meter van de gemiddeld verkochte woning
De vierkante meterprijs geeft naast een correctie voor woningtype en regio ook een correctie voor
de grootte van de woning. Hoewel voor de consument en de pers niet interessant, geeft het cijfer
in principe het meest accurate beeld van de ontwikkeling in de woningmarkt. Daarbij dient wel
aangetekend te worden dat sinds februari 2010 makelaars de mogelijkheid hebben en gestimuleerd
worden om zorgvuldiger de verschillende oppervlakten van een woning aan te geven. De gevolgen
voor de ontwikkeling van de vierkante meterprijzen worden momenteel nader onderzocht, want
deze lijken zich nu ook in de cijfers te gaan laten zien.
1.3.1 Vergelijking met een kwartaal eerder
De vierkante meterprijs is het afgelopen kwartaal met 0,8% afgenomen. Vooral de vierkante
meterprijs van een vrijstaande woning is sterk afgenomen met 1,8%, maar dit volgt op een vrij
sterke stijging in het 4e kwartaal 2010 en kan dus gezien worden als een correctie. De vierkante
meterprijs van een appartement daalde met 0,6%, die van een tussenwoning met 1,0%.
Hoekwoningen en 2-onder-1-kapwoningen daalden met respectievelijk 0,3% en 0,2% beperkt.
-4%
-3%
-2%
-1%
0%
1%
2%
3%
4%
2001-1
2001-3
2002-1
2002-3
2003-1
2003-3
2004-1
2004-3
2005-1
2005-3
2006-1
2006-3
2007-1
2007-3
2008-1
2008-3
2009-1
2009-3
2010-1
2010-3
2011-1
Bron: NVM
Transactieprijsontwikkelingkwartaal op kwartaalTransactieprijsontwikkelingkwartaal op kwartaal
7
1.3.2 Vergelijking met een jaar eerder
De prijs per vierkante meter ligt 0,9% hoger dan een jaar geleden. De duurdere woningtypen laten
afwijking zien van dit gemiddelde. Een gemiddeld verkochte 2-onder-1-kapwoning kende een
1,9% hogere vierkante meterprijs dan een jaar eerder, terwijl een vrijstaande woning juist een
1,1% lagere vierkantie meterprijs noteert.
1.4 Verkooptijden
De verkooptijden (looptijden van verkochte woningen) zijn gecorrigeerd voor
intrekken/aanmelden. De verkooptijd van de gemiddelde woning bedraagt in het 1e kwartaal 145
dagen. Ook in het afgelopen kwartaal wordt de tussenwoning sneller verkocht dan een
appartement (respectievelijk 118 en 128 dagen). Opvallend is de verkooptijd van vrijstaande
woningen, namelijk 238 dagen.
De verkooptijden van de verkochte woningen zeggen niets over de ontwikkeling van de looptijden
binnen het bestaande aanbod (zie onder ‘looptijd van het aanbod’).
1.4.1 Vergelijking met een kwartaal eerder
De looptijd van de verkochte woningen is het afgelopen kwartaal sterk toegenomen tot 145 dagen.
Dit is een toename van 13,2%. Alle woningtypen kenden een sterke toename. 2-onder-1-
kapwoningen kenden de minst sterke toename van de looptijd met 7,3%. Hoekwoningen kenden
de sterkste toename met 20,7%.
1.4.2 Vergelijking met een jaar eerder
Het 1e kwartaal 2010 liet ook hoge verkooptijden zien. In vergelijking met een jaar eerder is de
toename van de verkooptijden dan ook gematigder dan in vergelijking met een kwartaal eerder.
De verkooptijd van verkochte woningen is in het 1e kwartaal 2011 met 7,5% gestegen in
vergelijking met een jaar eerder. Alle woningtypen kenden een minder dan gemiddelde toename
van de verkooptijden, met uitzondering van het appartement. Deze kende juist een veel sterkere
toename dan gemiddeld, namelijk 15,2%.
-3%
-2%
-1%
0%
1%
2%
3%
4%
2001-1
2001-3
2002-1
2002-3
2003-1
2003-3
2004-1
2004-3
2005-1
2005-3
2006-1
2006-3
2007-1
2007-3
2008-1
2008-3
2009-1
2009-3
2010-1
2010-3
2011-1
Bron: NVM
M2-Transactieprijsontwikkeling kwartaal op kwartaal
8
1.5 Marktstemming(sindicator)
De marktstemmingsindicator geeft de som van de transactieprijzen van verkochte woningen,
ofwel het totale geldvolume gemoeid met de verkoop van woningen. De indicator wordt
beïnvloed door de prijs van woningen, alsmede het aantal verkopen. In het 1e kwartaal 2011 is
voor een totaal van 5,4 miljard euro aan woningtransacties afgesloten.
1.5.1 Vergelijking met een kwartaal eerder
In vergelijking met een kwartaal eerder is de totale som van geld, besteed aan de aankoop van
woningen gedaald met 15,3%. Vorig kwartaal steeg de totale som geld met een vergelijkbaar
percentage (+14,9%). Dit is vooral te wijten aan de sterke afname in het aantal verkopen. Binnen
de verschillende woningtypen bedroeg de afname tussen de 13,2% en 17,6%.
1.5.2 Vergelijking met een jaar eerder
In vergelijking met een jaar eerder is de som van de transactieprijzen van verkochte woningen met
7,2% gedaald. Binnen de woningtypen vallen vooral de 2-onder-1-kapwoningen en vrijstaande
woningen op. Het geldsvolume gemoeid met verkoop van 2-onder-1-kapwoningen daalde met
10,7%, die van vrijstaande woningen met 4,6%. Het duidelijke verschil tussen beide wordt vooral
veroorzaakt door het wisselende beeld in het aantal transacties dat deze woningtypen laten zien in
vergelijking met een jaar eerder.
9
2 Aanbod
2.1 Aantal woningen in aanbod
Halverwege het 1e kwartaal 2011 (de peildatum voor het aanbod) stonden 142,5 duizend woningen
te koop bij NVM-makelaars. In de totale markt gaat het dan om naar schatting 192 duizend
woningen in aanbod. Een kwart van het aanbod van woningen bestaat uit vrijstaande woningen.
28,4% van het aanbod bestaat uit appartementen. Aan het begin van de crisis bestond 25,5% van
de te koop staande woningen uit appartementen. In absolute aantallen stonden destijds 96,8
duizend woningen te koop.
2.1.1 Vergelijking met een kwartaal eerder
Het afgelopen kwartaal is het aantal te koop staande woningen praktisch gestabiliseerd na drie
kwartalen van een flinke toename van het aanbod. Binnen de woningtypen varieerde de
verandering van het aanbod van een 0,5% daling bij 2-onder-1-kapwoningen tot een 1,1% stijging
bij hoekwoningen. Het 1e kwartaal 2011 kent een lager dan gemiddelde instroom, hetgeen
kenmerkend is voor een eerste kwartaal.
2.1.2 Vergelijking met een jaar eerder
In vergelijking met een jaar eerder staan er momenteel 15,9% meer woningen te koop. Deze
toename is vergelijkbaar met hetgeen in het 4e kwartaal is gepresenteerd. De toename van het
aantal appartementen in een jaar tijd is met 21,1% het sterkst van alle woningtypen. De andere
woningtypen kenden een toename tussen 13,3% en 14,9%. Sinds het begin van de crisis in het 3e
kwartaal 2008 is het woningaanbod met 47,3% gestegen (destijds 96.750 woningen).
0
5.000
10.000
15.000
20.000
25.000
30.000
35.000
40.000
45.000
2006-1
2006-2
2006-3
2006-4
2007-1
2007-2
2007-3
2007-4
2008-1
2008-2
2008-3
2008-4
2009-1
2009-2
2009-3
2009-4
2010-1
2010-2
2010-3
2010-4
2011-1
Tussenwoning Hoekwoning2-onder-1-kap woning Vrijstaande woningAppartement
Bron: NVM
Ontwikkeling aantal woningen in aanbod
10
2.2 Vraagprijzen van het aanbod
De vraagprijs van de in aanbod staande woningen verschilt flink van de transactieprijzen. Zo
bedraagt de vraagprijs van de gemiddeld te koop staande woning halverwege het 1e kwartaal
292 duizend euro. Het verschil met de transactieprijs (en de vraagprijs daarvan) is vooral te
verklaren uit het verschil in samenstelling qua woningtype. Wanneer gekeken wordt naar de
vraagprijs van de woningtypen, dan bedraagt de vraagprijs van het gemiddelde appartement 191
duizend euro, terwijl de vraagprijs van de gemiddelde vrijstaande woning 470 duizend euro
bedraagt.
2.2.1 Vergelijking met een kwartaal eerder
De prijzen zijn, gecorrigeerd voor type en regio in vergelijking met een kwartaal eerder niet tot
nauwelijks veranderd. In totaal gaat het om een daling van 0,1%. De vraagprijs van een gemiddeld
appartement in het aanbod daalde met 0,2%, die van andere woningtypen bleef nagenoeg gelijk.
2.3 Looptijd van het aanbod
De looptijd van het aanbod kent ook een duidelijke aanpassing als gevolg van de correctie voor
intrekken/aanmelden. Halverwege het 1e kwartaal 2011 staat een woning in het aanbod gemiddeld
268 dagen op de markt, ofwel bijna 9 maanden. Een vrijstaande woning met een verkoopbord in
de tuin, heeft dat bord er gemiddeld bijna een jaar (355 dagen) staan. Een tussenwoning, die nu op
de markt wordt aangeboden, staat daar gemiddeld 212 dagen, het kortst van allewoningtypen.
2.3.1 Vergelijking met een kwartaal eerder
De looptijden in het aanbod zijn in vergelijking met een kwartaal verder toegenomen. Vorig
kwartaal stond een pand gemiddeld al 250 dagen te koop in de markt. Na een daling in het 2e
kwartaal als gevolg van een relatief hoge instroom in dat kwartaal is deze nu voor het derde
achtereenvolgende kwartaal gestegen. Een appartement in het aanbod staat daar nu inmiddels 237
dagen, een toename van 21 dagen in vergelijking met het vorige kwartaal. De looptijd van het
aanbod van een tussenwoning kende een toename van 11 dagen (minste toename), die van een 2-
onder-1-kapwoning een toename van 26 dagen (sterkste toename).
2.3.2 Aanbod naar looptijdklassen
In een analyse van de looptijdklassen worden de objecten ingedeeld in klassen op basis van de
duur dat deze woningen op de markt in aanbod staan. Daardoor is het mogelijk te meten hoeveel
procent van de woningen nu hoe lang in de verkoop staat en om dat ook te vergelijken met de
situatie van een jaar geleden was. Inmiddels staat 14,8 % van de woningen twee jaar of langer te
koop (dat is één op de zeven woningen in het aanbod). Nog eens 21,0% staat tussen één en twee
jaar te koop. Één op de 23 woningen staat inmiddels meer dan 3 jaar te koop (en dus al voor de
crisis).
11
22
,3%
18
,5%
12
,9%
11
,8%
25
,7%
6,6
%
2,3
%
21
,2%
17
,9%
13
,1%
12
,1%
21
,0%
10
,4%
4,4
%
0%
5%
10%
15%
20%
25%
30%
tot 1 kwartaal 1 - 2 kwartalen2 - 3 kwartalen3 - 4 kwartalen 1 - 2 jaar 2-3 jaar meer dan 3 jaar
Aanbod per 14 februari 2010 Aanbod per 14 februari 2011
Aanbod onderverdeeld naar looptijdklassen
12
3 Overige kengetallen woningmarkt
3.1 Verschil vraag-verkoopprijs
Het verschil tussen de laatste vraagprijs en transactieprijs bedraagt het afgelopen kwartaal 4,9%.
Het vorige kwartaal was dit verschil nog 4,7%. De transactieprijs gaf gemiddeld 6,8% toe op de
oorspronkelijke vraagprijs, een toename van 0,4 procentpunt in vergelijking met het 4e kwartaal
2010. Een vrijstaande woning wordt gemiddeld tegen een 11,0%-lagere prijs verkocht dan
oorspronkelijk voor het pand gevraagd werd.
Woningen die lange tijd in de verkoop hebben gestaan, alvorens ze verkocht worden, leggen veel
toe op hun oorspronkelijke vraagprijs. Woningen die er tussen 2 en 3 jaar over hebben gedaan om
verkocht te raken geven bijna 18% toe in het 1e kwartaal 2011. Woningen die meer dan 3 jaar te
koop hebben gestaan én uiteindelijk toch verkocht worden, leggen uiteindelijk meer dan 20% toe
op de oorspronkelijke vraagprijs.
0%
1%
2%
3%
4%
5%
6%
7%
8%
2007-1
2007-2
2007-3
2007-4
2008-1
2008-2
2008-3
2008-4
2009-1
2009-2
2009-3
2009-4
2010-1
2010-2
2010-3
2010-4
2011-1
Verschil vraag-verkoopprijs
verschil t.o.v. oorspronkelijke vraagprijs verschil t.o.v. laatste vraagprijsBron: NVM
0%
5%
10%
15%
20%
25%
20
07
-1
20
07
-2
20
07
-3
20
07
-4
20
08
-1
20
08
-2
20
08
-3
20
08
-4
20
09
-1
20
09
-2
20
09
-3
20
09
-4
20
10
-1
20
10
-2
20
10
-3
20
10
-4
20
11
-1
tot 1 kwartaal 1 - 2 kwartalen 2 - 3 kwartalen3 - 4 kwartalen 1 - 2 jaar 2-3 jaarmeer dan 3 jaar
Verschil oorspronkelijke vraagprijs - transactieprijs naar verkooptijdklasse
Bron: NVM
13
3.2 NVM Krapte-indicator
De NVM krapte-indicator is een benadering die vertelt hoeveel keuzemogelijkheden een
potentiële koper op de woningmarkt heeft. De indicator wordt normaliter berekend als het
aanbod aan het begin van de maand gedeeld door het aantal transacties in die maand. Voor de
kwartaalanalyses wordt voortgeborduurd op deze wijze van berekenen en wordt uitgegaan van de
volgende analyse:
(Aantal aanbod halverwege kwartaal uit vijvermodel/ Aantal transacties in kwartaal) * 3
Er wordt vermenigvuldigd met 3 om te corrigeren voor het feit dat we rekenen met de transacties
in een kwartaal in plaats van in een maand.
De krapte-indicator is voor woningen in Nederland flink opgelopen sinds het begin van de crisis.
Dit is het gevolg van zowel de terugloop in het aantal transacties als de toename van het aantal
woningen dat te koop staat. Het afgelopen kwartaal is de indicator opnieuw gestegen na een daling
in het 4e kwartal 2010. Dit is vooral het gevolg van het lagere aantal verkopen. De consument
heeft momenteel de keuze uit bijna 20 woningen. Een consument op zoek naar een vrijstaande
woning kan inmiddels kiezen uit meer dan 40 woningen.
3.3 Verkoopquote
De verkoopquote geeft de verhouding van het aantal verkopen ten opzichte van het aantal
woningen in aanbod. De verkoopquote ‘oud’ deelt het aantal verkopen uit het aanbod begin van
het kwartaal door het aantal woningen dat begin van het kwartaal in aanbod staat. De
verkoopquote ‘nieuw’ deelt het aantal verkopen uit het aanbod dat in het kwartaal nieuw op de
markt is gekomen door het aantal woningen nieuw in aanbod. In een normale markt is de
verkoopquote van het oude aanbod hoger dan die van het nieuwe aanbod.
De verkoopquote is het afgelopen kwartaal licht gedaald van 13,0% tot 12,6%. Dat betekent grof
gezegd dat 1 op de 8 woningen uit het aanbod zich het afgelopen kwartaal een koper heeft
gevonden. De verkoopquote van het nieuwe aanbod is opnieuw hoger dan die van het ‘oude’
aanbod. De verkoopquote van het oude aanbod zal door het hoge aantal woningen, dat momenteel
0
5
10
15
20
25
30
35
40
45
50
2006-1
2006-2
2006-3
2006-4
2007-1
2007-2
2007-3
2007-4
2008-1
2008-2
2008-3
2008-4
2009-1
2009-2
2009-3
2009-4
2010-1
2010-2
2010-3
2010-4
2011-1
Krapte-indicator (hoeveel keuze heeft de consument?)
Tussenwoning Hoekwoning 2-onder-1-kap woning
Vrijstaande woning Appartement Woning totaalBron: NVM
14
al op de markt is, in een herstellende markt tijd nodig hebben om te herstellen tot een niveau, dat
enigszins vergelijkbaar is met dat van voor de crisis.
3.4 Instroomquote
De instroomquote bereikt in het 1e kwartaal 2011 het laagste niveau sinds deze berekend wordt.
De instroomquote (verhouding nieuw aanbod / oud aanbod) noteert 24,8%. Daarmee is de quote
ruim 2%-punt lager dan in het 1e kwartaal 2010. Het verschil wordt vooral veroorzaakt door de
toename van het aantal woningen ‘oud aanbod’. Die is sterker geweest dan de toename van het
nieuw aanbod (bij vergelijking van het 1e kwartaal 2011 t.o.v. 1
e kwartaal 2010).
0%
5%
10%
15%
20%
25%
30%
35%
40%
2006-1
2006-2
2006-3
2006-4
2007-1
2007-2
2007-3
2007-4
2008-1
2008-2
2008-3
2008-4
2009-1
2009-2
2009-3
2009-4
2010-1
2010-2
2010-3
2010-4
2011-1
Verkoopquotes
Verkoopquotes totaal Verkoopquotes nieuw aanbod
Verkoopquotes bestaand aanbodBron: NVM
26,9
%
30,7
%
24,8
%
0,0%
10,0%
20,0%
30,0%
40,0%
50,0%
60,0%
70,0%
2006-1
2006-2
2006-3
2006-4
2007-1
2007-2
2007-3
2007-4
2008-1
2008-2
2008-3
2008-4
2009-1
2009-2
2009-3
2009-4
2010-1
2010-2
2010-3
2010-4
2011-1
Instroomquote
Bron: NVM
15
3.5 Verhouding verkopen a.g.v. verhoging NHG-grens
De overheid heeft in 2008 besloten om de NHG-grens (tijdelijk) te verhogen van 265 naar 350
duizend euro. De regeling is verlengd tot 2012. De regeling zorgt ervoor dat het aandeel
transacties in de prijsklasse tussen de oude en nieuwe NHG-grens standhoudt. 18,4% van de
verkopen vindt plaats in genoemde categorie. Sinds de crisis fluctueert het aandeel tussen 17,9%
en 19,9%.
Het afgelopen kwartaal is het aandeel verkopen onder de koopsubsidiegrens opnieuw toegenomen
30,5% van de verkopen vindt plaats in deze onderste prijsklasse. Dit is het hoogste percentage
sinds het dieptepunt van de crisis in het 1e kwartaal 2009.
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
100%
20
07
-1
20
07
-2
20
07
-3
20
07
-4
20
08
-1
20
08
-2
20
08
-3
20
08
-4
20
09
-1
20
09
-2
20
09
-3
20
09
-4
20
10
-1
20
10
-2
20
10
-3
20
10
-4
20
11
-1Onder Koopsubsidie-grens Onder originele NHG-grens
Onder nieuwe NHG-grens Boven nieuwe NHG-grens
Verkopen verdeeld naar prijsklasse
Bron: NVM
16
4 Vergelijking NVM-CBS/Kadaster
Naast de NVM presenteren ook andere partijen cijfers met betrekking tot de woningmarkt. De
bekendste partijen zijn het CBS en het Kadaster. Het Kadaster levert de gemiddelde woningprijs,
vergelijkbaar met de prijs van de gemiddeld verkochte woning, zoals die door de NVM
gepresenteerd wordt. Het CBS presenteert de Prijsindex Bestaande Koopwoningen (PBK). De
ontwikkelingspercentages in deze reeks zijn vergelijkbaar met de prijsontwikkeling van de
gemiddeld verkochte woning, zoals deze door de NVM worden gepresenteerd.
Naast het feit dat verschillende rekenmethoden worden gehanteerd, zijn er twee belangrijke
verschillen te noemen:
- Het CBS/Kadaster gebruikt gegevens met betrekking tot alle woningverkopen bestaande bouw,
de NVM alleen die van haar NVM-leden (70-75% van de totale markt).
- De NVM registreert als transactiedatum het moment dat beide partijen de koopovereenkomst
getekend hebben, het Kadaster en het CBS registreren als transactiedatum het moment van
passeren bij de notaris. De NVM registreert een transactie hierdoor gemiddeld 2 à 3 maanden
eerder.
In onderstaande figuren worden de cijfers van de verschillende partijen uiteengezet.
In de figuren zijn de lijnen van het Kadaster en het CBS niet opgeschoven. Hierdoor wordt
duidelijk dat de cijfers van het Kadaster en het CBS achterlopen bij de NVM, maar wel dezelfde
trend hebben.
0
50
100
150
200
250
300
mrt
-97
sep
-97
mrt
-98
sep
-98
mrt
-99
sep
-99
mrt
-00
sep
-00
mrt
-01
sep
-01
mrt
-02
sep
-02
mrt
-03
sep
-03
mrt
-04
sep
-04
mrt
-05
sep
-05
mrt
-06
sep
-06
mrt
-07
sep
-07
mrt
-08
sep
-08
mrt
-09
sep
-09
mrt
-10
sep
-10
mrt
-11
Vergelijking transactieprijzen NVM en Kadaster (* 1000 €)
NVM (3-maandsgemiddelde) Kadaster (3-maandsgemiddelde)Bron: NVM, Kadaster
17
-8%
-6%
-4%
-2%
0%
2%
4%
6%
2006-1
2006-2
2006-3
2006-4
2007-1
2007-2
2007-3
2007-4
2008-1
2008-2
2008-3
2008-4
2009-1
2009-2
2009-3
2009-4
2010-1
2010-2
2010-3
2010-4
2011-1
Prijsontwikkeling in procenten NVM versus CBS (tov jaar eerder)
NVM Prijsontwikkeling
CBS Ontwikkeling PBK (1e kwartaal 2011 geschat)Bron: NVM, CBS
NVM
Transactiecijfers Amersfoort 1e kwartaal 2011
NVM Data & Research
7-04-2011
Transacties
Zuiver Kwartaal
Transacties
Voortschrijdend Halfjaar
Enquête nieuwbouw- amersfoort.nl kwartaal 1 / 2011 Woonvast Makelaars
Wat is uw leeftijd?
0,00%
10,00%
20,00%
30,00%
40,00%
50,00%
60,00%
70,00%
80,00%
Landelijk 33,65% 34,88% 13,67% 12,66% 5,15%
Utrecht 34,54% 33,70% 14,48% 12,53% 4,74%
Amersfoort 71,43% 14,29% 14,29% 0,00% 0,00%
Jonger dan 30 jaar 30 t/m 45 jaar 46 t/m 55 jaar 56 t/m 65 jaar Ouder dan 65 jaar
Wat is uw gezinssamenstelling?
0,00%
10,00%
20,00%
30,00%
40,00%
50,00%
60,00%
Landelijk 39,25% 32,48% 26,62% 1,65%
Utrecht 39,55% 31,48% 26,74% 2,23%
Amersfoort 57,14% 28,57% 14,29% 0,00%
Gehuwd/samenwonend zonder
kinderen
Gehuwd/samenwonend met
kinderenAlleenstaand zonder kinderen Alleenstaand met kinderen
Bent u voornemens de komende jaren te verhuizen?
0,00%
10,00%
20,00%
30,00%
40,00%
50,00%
60,00%
Landelijk 32,19% 31,67% 27,69% 4,95% 3,50%
Utrecht 30,64% 30,08% 31,20% 4,18% 3,90%
Amersfoort 57,14% 19,05% 14,29% 0,00% 9,52%
Ja, binnen 1 jaar Ja, binnen 2 jaar Ja, binnen 2-5 jaar Ja, over meer dan 5 jaar Nee
Zoekt u een nieuwbouw- of een bestaande woning?
0,00%
20,00%
40,00%
60,00%
80,00%
100,00%
120,00%
Landelijk 87,89% 12,11%
Utrecht 87,47% 12,53%
Amersfoort 95,24% 4,76%
Nieuwbouw woning Bestaande woning
Wilt u kopen of huren?
0,00%
10,00%
20,00%
30,00%
40,00%
50,00%
60,00%
70,00%
80,00%
Landelijk 72,09% 17,88% 10,04%
Utrecht 73,82% 16,16% 10,03%
Amersfoort 61,90% 14,29% 23,81%
Kopen Huren Geen voorkeur
In welke prijsklasse zoekt u een woning/appartement?
0,00%
5,00%
10,00%
15,00%
20,00%
25,00%
30,00%
Landelijk 15,93% 22,77% 21,76% 14,51% 8,94% 6,06% 5,31% 2,14% 2,59%
Utrecht 15,04% 18,66% 22,56% 14,76% 9,47% 6,41% 6,69% 2,51% 3,90%
Amersfoort 19,05% 28,57% 19,05% 23,81% 4,76% 0,00% 4,76% 0,00% 0,00%
tot 150.000
euro
150.000 tot
200.000 euro
200.000 tot
250.000 euro
250.000 tot
300.000 euro
300.000 tot
350.000 euro
350.000 tot
400.000 euro
400.000 tot
500.000 euro
500.000 tot
600.000 euro
Meer dan
600.000 euro
Welk woningtype heeft uw voorkeur?
0,00%
10,00%
20,00%
30,00%
40,00%
50,00%
60,00%
Landelijk 31,31% 2,49% 31,35% 16,81% 11,08% 6,74% 0,23%
Utrecht 32,87% 3,90% 33,98% 17,27% 5,85% 6,13% 0,00%
Amersfoort 19,05% 0,00% 47,62% 23,81% 4,76% 4,76% 0,00%
Appartement Penthouse Rij-/hoekwoningTwee-onder-een-
kap woningVrijstaande woning
(Bungalow) met
slaap- en badkamer
op de begane
Recreatiewoning
Indien u een koop- woning/appartement zoekt, heeft u dan bezwaar tegen huur/-
woningen/appartementen bij u in de straat / het complex?
0,00%
10,00%
20,00%
30,00%
40,00%
50,00%
60,00%
70,00%
80,00%
90,00%
Landelijk 30,96% 69,04%
Utrecht 31,75% 68,25%
Amersfoort 19,05% 80,95%
Ja Nee
Hoeveel auto's heeft u i.v.m. parkeerbehoefte op eigen terrein?
0,00%
10,00%
20,00%
30,00%
40,00%
50,00%
60,00%
Landelijk 6,74% 57,12% 33,91% 2,23%
Utrecht 7,24% 54,60% 35,10% 3,06%
Amersfoort 14,29% 38,10% 47,62% 0,00%
geen auto 1 auto 2 auto's 3 of meer auto's
Ligging nabij het centrum vindt u:
0,00%
10,00%
20,00%
30,00%
40,00%
50,00%
60,00%
70,00%
80,00%
Landelijk 14,70% 32,87% 37,14% 10,95% 4,34%
Utrecht 13,93% 36,21% 36,49% 10,31% 3,06%
Amersfoort 4,76% 23,81% 66,67% 4,76% 0,00%
Heel belangrijk Redelijk belangrijk Neutraal Niet erg belangrijk Geheel niet belangrijk
Ligging in een groene woonomgeving vindt u:
0,00%
10,00%
20,00%
30,00%
40,00%
50,00%
60,00%
Landelijk 24,77% 45,66% 24,13% 3,82% 1,62%
Utrecht 25,35% 43,18% 27,58% 2,51% 1,39%
Amersfoort 23,81% 47,62% 28,57% 0,00% 0,00%
Heel belangrijk Redelijk belangrijk Neutraal Niet erg belangrijk Geheel niet belangrijk
Welke afmeting dient uw kavel te hebben:
0,00%
5,00%
10,00%
15,00%
20,00%
25,00%
30,00%
35,00%
40,00%
45,00%
Landelijk 23,19% 37,05% 20,14% 13,18% 3,92% 1,17% 1,36%
Utrecht 25,91% 35,93% 20,33% 12,53% 2,79% 1,11% 1,39%
Amersfoort 28,57% 38,10% 14,29% 19,05% 0,00% 0,00% 0,00%
Tot 100m2 100 tot 200m2 200 tot 300m2 300 tot 500m2 500 tot 750m2 750 tot tot 1000m2 Meer dan 1000m2
Ligging in een kindvriendelijke omgeving vindt u:
0,00%
5,00%
10,00%
15,00%
20,00%
25,00%
30,00%
35,00%
40,00%
45,00%
Landelijk 22,05% 25,87% 28,43% 12,56% 11,08%
Utrecht 19,22% 25,91% 31,20% 14,21% 9,47%
Amersfoort 0,00% 9,52% 38,10% 38,10% 9,52%
Heel belangrijk Redelijk belangrijk Neutraal Niet erg belangrijk Geheel niet belangrijk
Ligging nabij een winkelcentrum vindt u:
0,00%
10,00%
20,00%
30,00%
40,00%
50,00%
60,00%
Landelijk 16,26% 46,50% 29,53% 5,76% 1,94%
Utrecht 16,43% 44,57% 30,08% 5,85% 3,06%
Amersfoort 0,00% 57,14% 28,57% 9,52% 4,76%
Heel belangrijk Redelijk belangrijk Neutraal Niet erg belangrijk Geheel niet belangrijk
Hoeveel slaapkamers wenst u?
0,00%
5,00%
10,00%
15,00%
20,00%
25,00%
30,00%
35,00%
40,00%
45,00%
Landelijk 30,25% 41,16% 22,90% 5,70%
Utrecht 33,43% 37,88% 22,01% 6,69%
Amersfoort 38,10% 23,81% 28,57% 9,52%
2 Slaapkamers 3 Slaapkamers 4 Slaapkamers Meer dan 4 slaapkamers
Geef de voorkeur aan tussen tuingericht of straatgericht wonen
0,00%
10,00%
20,00%
30,00%
40,00%
50,00%
60,00%
Landelijk 16,77% 42,36% 40,87%
Utrecht 10,86% 50,14% 39,00%
Amersfoort 4,76% 42,86% 52,38%
Woonkamer aan de straatzijde Woonkamer aan de tuinzijde Geen voorkeur
Omgevingsrapport Gemeente Amersfoort kwartaal 1 / 2011 Woonvast Makelaars
Gemeente Amersfoort
Omgevingsrapport
1e kwartaal 2011
Meest verkochte woningtype in het eerste kwartaal van 2011
Ook de ontwikkeling van de woningprijzen is gebaseerd op NVM-cijfers. Landelijk gezien zijn in het 4e
kwartaal van 2010 de prijzen voor ieder woningtype gedaald. Regionaal kan dit afwijken.
Ontwikkeling woningprijzen
Aantal verkochte woningen naar type (NVM)
Toelichting:
Gemeente Amersfoort
Het aantal verkopen per woningtype komt tot stand op basis van NVM-cijfers. De cijfers illustreren vooral
de verhoudingen qua verkopen tussen de woningtypen.
Tussenwoning
Toelichting:
0
20
40
60
80
100
120
140
Tussenwoning Hoekwoning Twee onder één kap
Vrijstaand Appartement
2e kwartaal 2009 3e kwartaal 2009 4e kwartaal 2009 1e kwartaal 2010 2e kwartaal 2010 3e kwartaal 2010 4e kwartaal 2010 1e kwartaal 2011
aantal verkocht
0
100
200
300
400
500
600
700
800
Tussenwoning Hoekwoning Twee onder één kap
Vrijstaand Appartement Totaal
2e kwartaal 2009 3e kwartaal 2009 4e kwartaal 2009 1e kwartaal 2010 2e kwartaal 2010 3e kwartaal 2010 4e kwartaal 2010 1e kwartaal 2011
transactieprijs in dzd. euro's
Ontwikkeling looptijden
De verkooptijd van woningen wordt uitgedrukt in een looptijd in dagen.
Toelichting:
Verschil tussen vraag- en verkoopprijs (in procenten)
Gemeente Amersfoort
Toelichting:
Bij de vraagprijs gaat het hier om de laatste vraagprijs. Daar komen vraag en aanbod samen. Procenten
groter dan nul betekenen in dit geval dat de transactieprijs lager is geweest dan de vraagprijs.
0
50
100
150
200
250
300
350
400
450
500
Tussenwoning Hoekwoning Twee onder één kap
Vrijstaand Appartement Totaal
2e kwartaal 2009 3e kwartaal 2009 4e kwartaal 2009 1e kwartaal 2010 2e kwartaal 2010 3e kwartaal 2010 4e kwartaal 2010 1e kwartaal 2011
looptijd in dagen
0%
1%
2%
3%
4%
5%
6%
7%
8%
9%
10%
Tussenwoning Hoekwoning Twee onder één kap
Vrijstaand Appartement Totaal
2e kwartaal 2009 3e kwartaal 2009 4e kwartaal 2009 1e kwartaal 2010 2e kwartaal 2010 3e kwartaal 2010 4e kwartaal 2010 1e kwartaal 2011
in procenten
De gewenste woonoppervlakte van een woning is verschillend per type koper. In de verhouding tussen de
verschillende groepen wordt duidelijk waar meer vraag naar is, of van welke groep te weinig woningen
beschikbaar zijn in het aanbod of de voorraad.
Verkochte woningen naar woonoppervlakte
Toelichting:
Ontwikkeling woningprijzen per m2
De prijsontwikkeling per vierkante meter laat soms een andere ontwikkeling zien dan de ontwikkeling van
de 'totale' prijs. De prijs per vierkante meter sluit de invloed van de grootte van het pand (beter) uit.
Gemeente Amersfoort
Toelichting:
0
500
1000
1500
2000
2500
3000
3500
4000
4500
Tussenwoning Hoekwoning Twee onder één kap
Vrijstaand Appartement Totaal
2e kwartaal 2009 3e kwartaal 2009 4e kwartaal 2009 1e kwartaal 2010 2e kwartaal 2010 3e kwartaal 2010 4e kwartaal 2010 1e kwartaal 2011
prijs per m2 in euro's
0,0%
5,0%
10,0%
15,0%
20,0%
25,0%
30,0%
tot 80 m2 80 tot 100 m2 100 tot 120 m2 120 tot 140 m2 meer dan 140 m2
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010
percentage verkopen
Appartement
Ontwikkeling vraagprijzen van het aanbod
In het afgelopen twee jaar is de omvang van het aanbod landelijk gezien met meer dan 30% gegroeid.
Deze trend is reeds zichtbaar vanaf 2003, maar is in de laatste jaren versterkt door de kredietcrisis.
Meest te koop staand woningtype:
Gemeente Amersfoort
De vraagprijs van het aanbod is in het afgelopen jaar landelijk gezien afgenomen. De prijzen van het
aanbod dalen onder druk van de afgenomen verkopen en verkoopprijzen.
Toelichting:
Toelichting:
Aantal woningen in aanbod
0
50
100
150
200
250
300
350
400
450
500
Tussenwoning Hoekwoning Twee onder één kap
Vrijstaand Appartement
2e kwartaal 2009 3e kwartaal 2009 4e kwartaal 2009 1e kwartaal 2010 2e kwartaal 2010 3e kwartaal 2010 4e kwartaal 2010 1e kwartaal 2011
aantal in aanbod
0
100
200
300
400
500
600
700
800
Tussenwoning Hoekwoning Twee onder één kap
Vrijstaand Appartement Totaal
2e kwartaal 2009 3e kwartaal 2009 4e kwartaal 2009 1e kwartaal 2010 2e kwartaal 2010 3e kwartaal 2010 4e kwartaal 2010 1e kwartaal 2011
vraagprijs in dzd. euro's
* Cijfers bijgewerkt tot 2010
* Cijfers bijgewerkt tot 2010
Toelichting:
Toelichting:
In 2010 is de voorraad van (koop)woningen in Nederland veel minder sterk gestegen dan in eerdere jaren.
Dit is het gevolg van de sterke afname van het aantal opgeleverde nieuwbouwwoningen.
De koopwoningvoorraad in Nederland beslaat 56-57 procent van de totale woningvoorraad. De
verhoudingen wijken per gemeente sterk af.
Gemeente Amersfoort
Koopwoningvoorraad
Woningvoorraad naar eigendom en woningtype
30000
31000
32000
33000
34000
35000
36000
37000
2006 2007 2008 2009 2010
woningvoorraad
0 5000 10000 15000 20000 25000 30000 35000
Koop eengezinswoning
Koop appartement
Particuliere huur eengezinswoning
Particuliere huur appartement
Sociale huur eengezinswoning
Sociale huur appartement
2006 2007 2008 2009 2010 Aantal woningen
* Cijfers over 2010 nog niet beschikbaar
* Cijfers over 2010 nog niet beschikbaar
Het aantal verkochte nieuwbouwwoningen is in de laatste jaren sterk afgenomen. De verkooprijzen volgen
in het laatste jaar de dalende ontwikkeling die ook zichtbaar is in het aantal verkochte
nieuwbouwwoningen.
Gemeente Amersfoort
Verkochte nieuwbouwwoningen
Toelichting:
Nieuw aangeboden nieuwbouwwoningen
Toelichting:
Het aantal nieuw aangeboden nieuwbouwwoningen neemt landelijk af, de prijzen nemen ook, maar met
enige vertraging, af. Niet ieder jaar worden er in alle gemeenten nieuwbouwwoningen aangeboden of
verkocht, deze en onderstaande grafiek kunnen dan ook weinig of geen informatie bevatten.
€ -
€ 50.000
€ 100.000
€ 150.000
€ 200.000
€ 250.000
€ 300.000
€ 350.000
€ 400.000
0
200
400
600
800
1.000
1.200
2006 2007 2008 2009
Aantal nieuw aangeboden nieuwbouwwoningen Vraagprijzen van nieuw aangeboden nieuwbouwwoningen
VraagprijsAantal aangeboden woningen
€ -
€ 50.000
€ 100.000
€ 150.000
€ 200.000
€ 250.000
€ 300.000
€ 350.000
0
200
400
600
800
1.000
1.200
2006 2007 2008 2009
Aantal verkochte nieuwbouwwoningen Verkoopprijzen van verkochte nieuwbouwwoningen
TransactieprijsAantal verkochte woningen
* Cijfers bijgewerkt tot 2010
* Cijfers bijgewerkt tot 2010
Toelichting:
Het aantal verleende bouwvergunningen geeft een signaal voor naderende nieuwbouw. Er wordt steeds
meer ingezet op de bouw van koop- dan op huurwoningen.
Toelichting:
Het aantal gereed te komen woningen geeft aan wat er qua woningen aan zit te komen. De
gereedgekomen nieuwbouwwoningen zorgen voor een toevoeging aan de woningvoorraad. De bouw van
nieuwbouwwoningen houdt een groter aanbod op de markt in, dus meer keuzemogelijkheden voor de
consument, maar ook meer doorstroming (wanneer de goede woningen gebouwd worden).
Gemeente Amersfoort
Bouwvergunningen
Nieuwbouwontwikkelingen
0
100
200
300
400
500
600
700
2007 2008 2009 2010
Huur Koop
aantal bouwvergunningen
0
500
1000
1500
2000
2500
3000
2007 2008 2009 2010*
Nog gereed te komen Gereedgekomen
Aantal (nog) gereed (te komen)
* Stand per 1 januari 2010
Toelichting:
* Stand per 1 januari 2011
Iedere staaf geeft het aantal personen aan dat voldoet aan deze categorie. In stedelijk gebied is de groep
alleenstaanden over het algemeen veel groter, terwijl in minder stedelijk gebied samenwonenden met en
zonder kinderen de overhand hebben.
Toelichting:
Gemeente Amersfoort
Aantal personen naar huishouden
Bevolkingsopbouw
Een mensenleven bestaat uit verschillende fasen met verschillende woonbehoeften. Om de doorstroming
te bevorderen dient er meer aandacht te zijn voor de opbouw van de bevolking.
< 10 jr12%
10-20 jr12%
20-30 jr12%
30-40 jr15%
40-50 jr17%
50-60 jr12%
60-70 jr9%
70-80 jr5%
80-90 jr3%
> 90 jr1%
< 10 jr 10-20 jr 20-30 jr 30-40 jr 40-50 jr 50-60 jr 60-70 jr 70-80 jr 80-90 jr > 90 jr
Personen in institutionele huishoudens
Overig lid huishouden
Thuiswonend kind
Samenwonend met kinderen
Samenwonend zonder kinderen
Ouder in eenouderhuishouden
Alleenstaand
0 5000 10000 15000 20000 25000 30000 35000 40000 45000 50000
Pers
on
en
in
hu
ish
ou
den
s
Toelichting:
Prognose bevolking naar leeftijd
Bevolkingsontwikkeling
De grafiek geeft de huidige en toekomstige verhoudingen weer tussen jonge en oudere mensen op de
totale bevolking. In Nederland groeit de categorie 65 of ouder, als gevolg van de vergrijzing, van 15% in
2010 tot ruim een kwart van de bevolking in 2040.
Gemeente Amersfoort
Toelichting:
De grafiek geeft de verwachte omvang van de bevolking weer, in de periode 2010-2040. Naar verwachting
zal rond 2040 het maximum aantal inwoners in Nederland worden bereikt.
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
100%
2010
2015
2020
2025
2030
2035
2040
0 tot 20 jaar 20 tot 65 jaar 65 jaar of ouder
130000
135000
140000
145000
150000
155000
160000
165000
170000
175000
180000
2010
2015
2020
2025
2030
2035
2040
Aantal inwoners
Amersfoort
Leusden
Utrecht
Amsterdam
Nijkerk
Overig
* Cijfers betreffen jaar 2009
Amersfoort
Utrecht
Leusden
Amsterdam
Soest
Overig
* Cijfers betreffen jaar 2009
Verhuizingen vanuit Amersfoort naar..
4%
28%
Verhuizingen naar Amersfoort vanuit..
2%
3%
Waar komen de mensen die de gemeente binnenkomen vandaan? Vanzelfsprekend is ook hier de
grootste groep afkomstig uit de gemeente zelf.
29%
Gemeente Amersfoort
3%
Waar verhuizen mensen uit de gemeente naartoe? De meeste mensen verhuizen binnen hun gemeente,
maar een groot deel verkast ook naar elders.
Toelichting:
3%
2%
2%
2%
60%
Aandeel in verhuizingen
Aandeel in verhuizingen
60%
Toelichting:
60% 29%
0% 20% 40% 60% 80% 100%
Am
ers
foort
1
2
3
4
5
6
60% 28%
0% 20% 40% 60% 80% 100%
Am
ers
foort
1
2
3
4
5
6
* Stand per 1 januari 2010
* Stand per eind december 2009
Werkgelegenheid (in dzd. Personen)
Werkgelegenheidcijfers zijn niet voor iedere gemeente even goed gedocumenteerd. Een gebied met een
krachtige economie en groeiende werkgelegenheid trekt meer mensen aan.
Een steeds groter gedeelte van de Nederlandse bevolking is van buitenlandse afkomst. 11 procent van de
Nederlandse bevolking heeft een niet-Westerse achtergrond.
Toelichting:
Toelichting:
Bevolking naar etniciteit
Gemeente Amersfoort
77%
9%
14%
Autochtoon Allochtoon westers Allochtoon niet-westers
9,5612,0%
43,1854,2%
26,8133,7%
0,10,1%
Nijverheid & Energie Comm dienstverl. Niet comm dienst Landbouw
Aan dit document is de hoogst mogelijke zorg besteed. De grafieken zijn tot stand gekomen op basis van
informatie die beschikbaar is bij de NVM en andere gerenommeerde partijen. Aan de informatie kunnen
geen rechten ontleend worden.
Grafiek Verschil tussen vraag- en verkoopprijs (%)
VERANTWOORDING
Wanneer u vragen heeft over de inhoud van dit document, neemt u dan contact op met de NVM
Servicedesk, tel. 030-6085222 of email: [email protected]. U kunt ook rapporten van andere
gemeenten bestellen via het NVM-portaal of per e-mail via [email protected]
Grafiek Prognose groene en grijze druk
Bron: CBS, per 1 januari 2010
Bron: CBS
Grafiek Verhuizingen naar.. vanuit..
Grafiek Werkgelegenheid (in dzd. personen) Bron: CBS, per december 2009
Bron: CBS jaarcijfers 2009Grafiek Verhuizingen vanuit.. naar..
Bron: ABF Research, Kadaster
Grafiek Aantal verkopen & marktaandeel NVM Bron: NVM Marktinfo/Marktanalyse, Kadaster
Bron: NVM Marktinfo/Marktanalyse
In dit rapport zijn grafieken opgenomen die gebaseerd zijn op informatie die uit verschillende bronnen
afkomstig is. Wanneer de informatie bij de NVM vandaan komt of beschikbaar is, is aangegeven in
welke applicatie de informatie gevonden kan worden.
Grafiek Aantal verkochte woningen naar type (NVM)
Grafiek Ontwikkeling woningprijzen
Grafiek Nieuwbouwontwikkelingen
Bron: CBS, per 1 januari 2010
Bron: NVM Marktinfo/Marktanalyse
Bron: NVM Marktinfo/Marktanalyse
Grafiek Prijsontwikkeling prijs per m2
Grafiek Ontwikkeling looptijden
Grafiek Woningvoorraad naar eigendom
Bron: NVM Marktinfo/Marktanalyse
Grafiek Koopwoningvoorraad en % transacties
Grafiek Aantal woningen in aanbod
Grafiek Aanbod nieuwbouwwoningen
Bron: CBS jaarcijfers 2009
Grafiek Bevolking naar etniciteit
Bron: MNW, Monitor Nieuwe woningen
Grafiek Ontwikkeling vraagprijzen van aanbod
Bron: NVM Marktinfo/Marktanalyse
Bron: CBS, jaar 2009
Bron: ABF Research - Systeem
woningvoorraad (Syswov)
Bron: NVM Marktinfo/Marktanalyse
Bron: NVM Marktinfo/Marktanalyse
De NVM behoudt zich uitdrukkelijk alle rechten op dit document voor. Niets uit deze uitgave mag worden
verveelvoudigd, opgeslagen in een geautomatiseerd gegevensbestand, of openbaar gemaakt, in enige
vorm of op enige wijze, hetzij elektronisch, mechanisch, door fotokopieën, opnamen, of enige manier,
zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de NVM. Dit document bevat vertrouwelijke informatie,
welke uitsluitend bestemd is voor de geadresseerde(n). Gebruik of openbaarmaking van deze informatie
door derden zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de NVM is niet toegestaan. Het is
uitdrukkelijk niet toegestaan een wijziging aan te brengen in de uiterlijke verschijningsvorm van dit
document. Ondanks de voortdurende zorg en aandacht die de NVM aan de samenstelling van dit
document en de daarin opgenomen gegevens besteedt, geeft de NVM geen garanties op de volledigheid,
juistheid of voortdurende actualiteit van de gegevens. De NVM zal bij naar haar oordeel gebleken misbruik
een beroep op haar rechten kunnen doen bij de daartoe wettelijk bevoegde Nederlandse rechter.
Grafiek Aantal personen naar huishouden Bron: CBS, per 1 januari 2010
Grafiek Bevolkingsontwikkeling Bron: CBS
Grafiek Verkochte nieuwbouwwoningen
Grafiek Bouwvergunningen
Grafiek Bevolkingsopbouw
Bron: MNW, Monitor Nieuwe woningen
Bron: CBS, jaar 2009