BAB II

LANDASAN TEORI

2.1 Proses

2.1.1 Pengertian Proses

Pengertian proses yang diambil dari beberapa sumber

memberikan penjelasan yang hampir sama maknanya

mengenai arti kata proses, berikut pengertian yang dikutip dari

sumber-sumber terpercaya :

Menurut Suharso dan Retnoningsih dalam Kamus Besar

Bahasa Indonesia Edisi Lux Cetakan Kesepuluh (2015:1151)

“proses adalah runtunan perubahan (peristiwa) dalam

perkembangan sesuatu

Waskito (2016:306), mendefinisikan proses, yaitu, runtutan

perubahan peristiwa dan lain-lain dalam perkembangan

sesuatu.

Sementara menurut Siswanto (2015:23) dalam bukunya

pengantar manajemen menyatakan bahwa proses merupakan

suatu rangkaian aktivitas yang satu sama lainnya saling

bersusulan. Proses adalah suatu cara sistematis untuk

menjalankan suatu pekerjaan.

2.2 Laporan

2.2.1 Pengertian Laporan

Menurut Jalaludin (2013:105) menyebutkan bahwa laporan

merupakan bentuk komunikasi yang dapat dilakukan secara

tertulis atau lisan mengenai satu hal tertentu sesuai dengan

tujuan penulisnya”

Sedangkan menurut Siswanto dalam bukunya pengantar

manajemen (2015:115,116) mengungkapkan bahwa laporan

merupakan alat untuk menyampaikan informasi, dan untuk

mengetahui perkembangan atau kemunduran suatu

organisasi.

2.2.2 Manfaat Laporan

Siswanto (2015:116) kembali mengungkapkan manfaat dari

dibuatnya sebuah laporan adalah sebagai berikut:

1. Pertanggungjawaban dan pengendalian

Laporan merupakan tanggung gugat dari bawahan

kepada atasannya sesuai dengan fungsi dan tugas yang

diberikan kepadanya.

2. Penyampaian informasi

Laporan merupakan salah satu sumber informasi yang

diperlukan dalam pelaksanaan fungsi dan tugasnya.

3. Masukan pengambilan keputusan

Untuk pengambilan keputusan oleh manajer dibutuhkan

data atau informasi yang berhubungan dengan

keputusan yang diambil. Data atau informasi tersebut

8

berasal dari sebuah satuan organisasi yang disampaikan

kepada manajer melalui laporan.

4. Alat membina kerjasama dan koordinasi

Pengembangan kerja sama dapat dibina manakala

manajer maupun komponen lain telah mengkaji laporan

yang telah diterima. Demikian pula koordinasi dapat

dibina dengan baik manakala didukung informasi atau

data yang diterima oleh manajer dengan akurat dan

andal.

5. Alat pengembangan gagasan dan tukar-menukar

pengalaman

Pengembangan gagasan manajer maupun bawahan

dapat ditingkatkan apabila telah mengkaji laporan yang

diterimanya. Demikian juga melalui laporan yang terlibat

di dalam suatu organisasi dapat saling tukar-menukar

pengalaman yang pernah direkrutnya.

2.2.3 Syarat-Syarat Laporan

Juni dan Damayanti (2015:53) dalam bukunya administrasi &

operasional perkantoran menyebutkan beberapa syarat dari

laporan yaitu:

1. Objektivitas

Laporan yang benar dan objektif artinya disusun

berdasarkan fakta-fakta, hasil peninjauan, percobaan,

inspeksi atau penelitian, tidak dibuat-buat, tidak dikarang

semaunya dan dapat dipertanggung jawabkan.

9

2. Jelas dan cermat

Diperlukan kemampuan serta ketelitian pembuatan

laporan dalam menentukan mana data yang harus

dimasukkan untuk bahan penyusunan laporan.

Banyaknya data yang kurang ada hubungannya dengan

masalah yang dikemukakan akan mengaburkan

persoalan, dan sebagai akibatnya laporan menjadi tidak

jelas.

3. Tepat Sasaran

Uraian laporan jangan terlalu panjang dan menggunakan

kata-kata kiasan yang sekedar untuk memberi kesan

bahwa laporan itu tebal. Laporan harus diusahakan

singkat, tepat, padat, dan jelas serta langsung mengenai

persoalannya.

4. Lengkap

Kelengkapan suatu laporan banyak ditentukan oleh

kemampuan penyusun dalam mengorganisir data yang

mencakup semua segi masalah yang dilaporkan,

disamping cara mengemukakannya yang komprehensif.

Penyajian dalam bentuk yang konprehensif berdasarkan

data yang selektif akan lebih lengkap kalau ditunjang

oleh dukungan data, misalnya data statistik. Dengan

demikian laporan yang lengkap harus mencakup :

a. Segala segi yang dikemukakan.

b. Uraiannya tidak memberikan kesempatan timbulnya

masalah-masalah atau pertanyaan-pertanyaan baru.

c. Disertai data penunjang.

10

5. Tegas dan Konsisten

Tegas berarti harus konsekuensi atas keterangan yang

dikemukakan dalam keadaan dan situasi apapun.

Konsisten artinya data atau keterangan yang dituangkan

dalam laporan harus sama dari awal hingga akhir

penulisan.

6. Singkat dan Jelas

Laporan harus diusahakan secepat-cepatnya dibuat dan

disampaikan kepada pimpinan. Tidak tepatnya waktu

penyampaian suatu laporan berarti bahwa tindakan

korektif ataupun tindak lanjut yang harus diambil akan

mengalami keterlambatan dan menggangu kegiatan

organisasi.

7. Tepat Penerimanya

Laporan harus sampai ke tempat yang memintanya.

Laporan yang tidak sampai ke alamatnya atau pada

yang berhak menerimanya, akan menimbulkan banyak

segi negatif.

2.2.4 Laporan Penilaian

Menurut Harjanto dan Hidayati dalam bukunya konsep dasar

penilaian properti (2016 : 37) laporan penilaian adalah sebuah

laporan tertulis dari nilai dan atau penilaian yang telah

dilaksanakan oleh penilai kepada pihak yang memberi tugas.

Sementara laporan penilaian itu sendiri menurut buku KEPI &

SPI adalah suatu dokumen yang mencantumkan instruksi

penugasan, tujuan dan dasar penilaian, dan hasil analisis

yang menghasilkan opini nilai. Suatu laporan penialain dapat

11

juga menjelaskan proses analisis yang dilakukan dalam

pelaksanaan penilaian, dan menyatakan informasi yang

penting yang digunakan dalam analisis (SPI 105 Edisi VI 2015 butir 3.1)

Laporan penilaian dapat berupa lisan maupun tertulis. Jenis,

isi, dan panjangnya laporan dapat bervariasi tergantung pada

pengguna yang dimaksud, persyaratan hukum, jenis properti,

dan sifat dasar serta kompleksitas penugasan (SPI 105 Edisi VI 2015 butir 3.1).

2.2.5 Bentuk-Bentuk Laporan Penilaian

Ada beberapa bentuk laporan penilaian yang lazim digunakan

dalam praktek penilaian properti, di mana bentuk laporan

tersebut adalah tergantung dari kebutuhan dan tujuan

penilaian tersebut dilakukan. Secara umum bentuk laporan

penilaian ada 4 macam yaitu :

1. Laporan lisan

Yaitu laporan lisan dari penilai, laporan ini diperlukan jika

keadaannya mendesak atau klien tidak memerlukan

pelaporan secara tertulis.

2. Surat/Letter report

Yaitu laporan penilaian yang berbentuk surat dan

berisikan hasil investigasi dan analisa yang disimpulkan

dalam sebuah surat.

12

3. Formulir

Adalah laporan penilaian dalam bentuk formulir khusus

yang disediakan oleh perusahaan penilai dan bentuk

formulir tersebut adalah standar.

4. Laporan lengkap

Adalah laporan penilaian yang disampaikan secara

lengkap, disertai deskripsi properti ( tanah dan bangunan),

data-data pendukung, analisis dan disertai juga dengan

data-data pendukung lainya seperti foto, site plan, building

plan, gambar detail dan potongan bangunan, denah/peta

yang menunjukkan letak objek dan informasi lain yang

mendukung opini lain.

2.3 Penilaian

2.3.1 Pengertian Penilaian

Menurut beberapa ahli penilaian memiliki arti yang beragam

namun maksudnya sama, Menurut Harjanto dan Hidayati

(2016 : 9) penilaian adalah :

“Gabungan antara ilmu pengetahuan dan seni (Science and art) dalam mengestimasikan nilai dari sebuah kepentingan yang terdapat dalam suatu properti bagi tujuan tertentu dan pada waktu yang telah ditetapkan serta dengan mempertimbangkan segala karakteristik yang ada pada properti tersebut dan kondisi pasar yang terjadi, termasuk jenis-jenis investasi yang ada dipasaran.”

Diangkat dari buku Kode Etik Penilai Indonesia & Standar

Penilai Indonesia (KEPI & SPI) yang menjadi panduan atau

protokol pengerjaan seorang penilai, menyatakan bahwa

penilaian adalah proses pekerjaan untuk memberikan estimasi

dan pendapat atas nilai ekonomis suatu obyek penilaian pada

13

saat tertentu sesuai dengan SPI dan peraturan-peraturan

yang berlaku (KEPI & SPI Edisi VI 2015 butir 3.7.2).

Kemudian selanjutnya pada pembasan mengenai kode etik

penilai indonesia diterangkan pula bahwa penilaian yang

dilakukan berdasarkan SPI hanya akan dapat dilaksanakan

oleh penilai dengan menerapkan standar kualifikasi,

kompetensi, pengalaman, etika dan pengungkapan dalam

penilaian (KEPI & SPI Edisi VI 2015 butir 4.3.9), dan seorang

penilai pun harus memiliki pengetahuan, kemampuan,

keahlian dan keterampilan teknis yang sesuai, serta memiliki

pengalaman dan pengetahuan atas objek penilaian,

pemahaman pasar dan tujuan penilaiannya (KEPI & SPI Edisi VI 2015 butir 4.3.10).

2.3.2 Jenis-Jenis Penilaian

Jenis-jenis penilaian dibedakan atas tujuannya, adapun

beberapa tujuan penilaian dan faktor-faktor yang perlu untuk

dipertimbangkan untuk mendapatkan sebuah nilai adalah

sebagai berikut :

1. Penentuan nilai pasaran terbuka (Open Market Value)

Apabila Seorang penilai menggunakan kata “nilai”, pada

umumnya yang dimaksud nilai tersebut adalah nilai

pasaran terbuka. Nilai pasaran terbuka yang dimaksud

adalah harga terbaik yang didapat dari sebuah

kepentingan harta melalui perjanjian individu (Private

treaty) pada tanggal penilain.

14

2. Penilaian untuk tujuan penjualan

Dalam melakukan penilaian dengan tujuan penjualan,

seorang penilai haruslah mengidentifikasi :

a. Semua calon pembeli yang ada dipasaran pada waktu

tertentu.

b. Alternatif harta yang ada dipasaran

c. Memperkirakan harga yang didapat dari persaingan

diantara calon-calon pembeli.

d. Mengidentifikasi keuntungan atau kerugian seandainya

dilakukan perbaikan atau renovasi sebelum ditawarkan

dipasaran untuk mendapatkan harga terbaik.

3. Penilaian untuk tujuan pembelian

Perkara pokok yang perlu dipertimbangkan dalam

membuat penilaian adalah mengetahui keperluan dari

pelanggan. Penilaian untuk tujuan pembelian disini adalah

berlawanan dengan penilaian untuk tujuan penjualan,

dimana penilai sebagai wakil dari pihak pembeli perlu

menganalisis serta mengidentifikasi dari harta/properti

yang akan dibeli, Mengestimasi harga dan

mempertimbangkan keuntungan/kerugian dari pembelian

tersebut.

4. Pembelian untuk tujuan penyewaan

Untuk tujuan penilaian sewa ini, seorang penilai dapat

diminta oleh pemilik untuk menguruskan penyewaan

hartanya ataupun oleh penyewa atau sub-penyewa untuk

menentukan besarnya nilai keatas hak yang dimiliki dari

penyewaan harta tersebut dalam batas tempo tertentu

yang disetujui.

15

5. Penilaian untuk jaminan mendapatkan pinjaman

Dalam melakukan penilaian untuk maksud jaminan

mendapatkan pinjaman, seorang penilai perlu

mempertimbangkan nilai jika harta tersebut terpaksa

dijual, yaitu dilelang (auction). Apabila tejadi penjualan

secara lelang,maka harta tersebut tidak dipasarkan dalam

waktu yang cukup (jangka waktu yang singkat). Oleh

karena itu seorang penilai perlu memperkirakan beberapa

keadaan yang kurang baik yang mungkin mempengaruhi

nilai/harganya nanti.

6. Penilaian untuk tujuan asuransi

Dalam penilaian bagi tujuan asuransi, penilaian adalah

berdasarkan pada prinsip Inderminity, reinstatement dan

replacement. Berdasarkan pada prinsip inderminity, nilai

dari harta yang diasuransikan adalah nilai seperti pada

waktu sebelum musibah terjadi. Jadi pemilik akan diberi

ganti rugi sebesar nilai harta sebelum terjadi musibah.

Sedangkan berdasarkan prinsip renistatement, nilai

asuransi dari sebuah harta adalah nilai penggatian baru

dari harta tersebut dengan fungsi, ukuran dan desain yang

sama tanpa mempertimbangkan apakah bangunan itu

baru atau sudah berumur. Sedangkan pada prinsip

replacement atau prinsip penggantian adalah digunakan

untuk bangunan kuno yang material bangunannya tidak

tersedia dipasaran atau pemerintah menghendaki

perubahan lain untuk lebih disesuaikan dengan

kebijaksanaan perencanaan kota.

16

7. Penilaian untuk penggabungan perusahaan (Merger)

Untuk memperkokoh jalannya usah, kadang kala dua atau

lebih perusahaan mempunyai kebijaksanaan untuk

melakukan penggabungan. Namun sebelum proses

penggabungan tersebut perlu dilakukan penilaian

terhadap aset yang dimliki oleh masing-masing

perusahaan, terutama sekali untuk aset tetap (fixed asset)

perlu peran penilai harta untuk menentukan nilai modal

dari tiap-tiap aset tersebut.

8. Penilai untuk tujuan Go-public

Sebelum menjadi perusahaan yang Go-public sebuah

perusahaan perlu dinilai “Kesehatan”nya. Salah satu

penilain yang dilakukan adalah terhadap aset yang

dimiliki, dimana peranan penilai dalam hal ini sangat

diperlukan untuk menilai aset tetap yang dimiliki oleh

perusahaan yang akan Go-public.

9. Penilaian yang berkaitan dengan kebijaksanaan

pemerintah dan undang-undang

a. Pajak bumi dan bangunan.

b. Pembebasan tanah.

c. Bea perolehan hak atas tanah dan bangunan.

2.3.3 Proses Penilaian

Proses penilaian merupakan tahapan-tahapan penentuan nilai

properti yang didasarkan pada tujuan untuk memahami

permasalahan, merencanakan hal-hal yang perlu dilakukan

dalam rangka pemecahan masalah tersebut, mendapatkan

data-data, mengklasifikasikan data, menganalisis,

17

menginterprestasi dan selanjutnya mengekspresikannya

dalam suatu estimasi nilai.

Adapun tahapan dalam proses penilaian sebagai berikut :

1. Identifikasi Permasalahan

Hal ini sangat penting untuk menghindari terjadinya

kerancuan dalam memahami tujuan penilaian tersebut

dilaksanakan. Terdapat empat masalah yang harus

diidentifikasi yaitu :

a. Identifikasi properti yang akan dinilai.

b. Penentuan tanggal penilaian.

c. Tujuan penilaian tersebut dilaksanakan.

d. Jenis nilai yang sesuai.

2. Survei Pendahuluan

Tahap selanjutnya seorang penilai siap untuk melakukan

survei dan analisis pendahuluan mengenai karakteristik dan

skup tugas penilaian yang akan dilakukan serta data apa

yang hendak dikumpulkan, data dan informasi yang

didapatkan dari survei pendahuluan ini akan sangat

menentukan tahapan-tahapan selanjutnya dari proses

penilaian.

3. Pengumpulan Dan Analisis Data

Data yang perlu dikumpulkan dan dianalisis haruslah data-

data yang mempunyai hubungan dan pengaruh terhadap

estimasi nilai properti subjek (properti yang dinilai), data-data

yang dikumpulkan dan dianalisis ini secara garis besar

diklasifikasikan: data umum, dan data khusus.

18

a. Data umum

1) Lokasional

Data-data seperti kecendrungan populasi,

peraturan pemerintah, tata guna tanah,

kepadatan, transportasi, masalah lingkungan,

fasilitas umum, dan sebagainya.

2) Ekonomi

Data-data seperti tingkat upah buruh, bahan-

bahan material, tingkat sewa, tingkat hunian dan

sebagainya.

b. Data Khusus

Data khusus ini meliputi semua karakteristik khusus

yang terdapat pada objek, seperti status objek, disain

khusus, konsep bangunan, spesifikasi objek,

kegunaan objek dan lain sebagainya.

4. Penerapan Metode Penilaian.

Secara garis besar pendekatan penilaian yang lazim

digunakan adalah pendekatan perbandingan penjualan

(sales comparison approach), pendekatan biaya (cost

approach), dan pendekatan pendapatan (income approach).

a. Pendekatan perbandingan penjualan

Adalah pendekatan penilaian yang dilakukan dengan

cara membandingkan antara properti yang dinilai

dengan properti pembanding yang telah diketahui

karakteristik dan nilainya.

19

b. Pendekatan biaya

Dengan cara melakukan identifikasi bangunan yang

selanjutnya dilakukan analisis biaya pembuatan

barunya berdasarkan standar harga yang berlaku

pada tanggal penilaian dan selanjutnya di lakukan

penyusutan/depresiasi.

c. Pendekatan pendapatan

Dilakukan dengan mendasarkan pada tingkat

keuntungan yang mungkin dihasilkan oleh properti

subjek pada saat ini dan masa yang akan datang yang

selanjutnya dilakukan pengkapitalisasian untuk

mengkonversi aliran pendapatan tersebut kedalam

nilai properti.

5. Rekonsiliasi Nilai

Rekonsiliasi indikasi nilai adalah suatu analisis terhadap

berbagai kesimpulan nilai untuk mendapatkan suatu

kesimpulan nilai akhir. Penerapan satu atau lebih metode

penilaian biasanya menghasilkan kesimpulan nilai yang

berbeda-beda.

6. Kesimpulan Nilai dan Laporan Penilaian

Akhir dari seluruh proses penilaian adalah sebuah

keputusan (judgement) tentang kesimpulan nilai yang harus

dibuat oleh penilai. Didalam membuat keputusan ini penilai

harus mampu bersikap jujur, tidak berat sebelah dan adil.

20

2.4 Properti

2.4.1 Pengertian Properti

Jika kita berbicara mengenai properti, yang terbayang awal di

benak orang umum biasanya adalah rumah. Hal itu tidak

salah, namun kurang tepat jika kita membatasi properti

hanyalah berbentuk rumah. Kata properti menunjuk kepada

sesuatu yang biasanya dikenal sebagai entitas dalam

kaitannya dengan kepemilikan seseorang atau sekelompok

orang atas suatu hak eksklusif terhadap entitas tersebut.

Bentuk-bentuk dari properti bisa berupa tanah (real property),

kekayaan pribadi (personal property) atas kepemilikan barang

secara fisik serta kekayaan intelektual.

Berdasarkan KBBI pengertian properti ialah harta berbentuk

tanah dan gedung beserta sarana dan prasarana yg

menggambarkan elemen yg tdk terpisahkan pada tanah  dan

gedung yg dimaksudkan. Ringkas nya, pengertian properti

merupakan tempat milik beserta bangunan.

Menurut Harjanto dan Hidayati (2016 : 11) properti merujuk

pada kumpulan hak (bundle of rights) untuk menggunakan,

menyewa, memindahkan dsb dari tanah beserta pengolahan

dan pembangunannya.

Sementara itu menurut buku KEPI & SPI Edisi VI tahun 2015,

properti adalah konsep hukum yang mencakup kepentingan

hak dan manfaat yang berkaitan dengan suatu kepemilikan.

Properti terdiri atas hak kepemilikan, yang memberikan hak

kepada pemilik untuk suatu kepentingan tertentu (Spesific

Interest) atau sejumlah kepentingan atas apa yang dimilikinya.

21

Oleh karena itu, kita wajib memperhatikan konsep hukum dari

properti yang meliputi segala sesuatu yang merupakan

konsep kepemilikan atau hak dan kepentingan yang bernilai,

berbentuk benda atau bukan (Corporeal or non corporeal),

berwujud atau tidak berwujud, dapat dilihat atau tidak, yang

memiliki nilai tukar atau yang dapat membentuk kekayaan

(KPUP Edisi VI 2015 butir 3.2).

2.4.2 Jenis-Jenis Investasi Properti

Menurut Bagus (2016:22) dalam bukunya Guide To Invest In

Property mengemukakan jenis-jenis propertI sebagai berikut :

1. Investasi Tanah Kosong

Adalah investasi properti yang hanya berupa tanah

kosong atau tanah kavling yang belum ada bangunan

diatasnya.

2. Investasi Rumah Sewa

Adalah Investasi yang bisa dilakukan saat seseorang

memiliki lebih dari satu rumah dengan kondisi satu rumah

ia tempati sedangkan rumah sisanya tidak berpenghuni.

3. Investasi Kos-Kosan

Secara desain, investasi kos umumnya dibagi 2. Yang

pertama adalah desain yang menyerupai rumah biasa

dengan beberapa kamar yang disewakan, dan yang

kedua dengan desain seperti model apartemen (bertingkat

dan tanpa ruang tamu bersama).

22

4. Investasi Ruko

Adalah Investasi yang tergolong bagus karena bisa

mendatangkan yield 6-9% per tahun, sehingga termasuk

jenis investasi properti yang quick return.

5. Investasi Unit Kios/Toko

Adalah unit properti yang berada disebuah retail trade

area atau yang sederhananya kita sebut pasar, baik yang

masih konsep cukup tradisional maupun yang sudah

berkonsep modern.

6. Investasi Unit Ruang Perkantoran

Adalah jenis properti yang menyediakan ruang untuk

perkantoran yang banyak dijumpai dikota-kota besar

seperti Jakarta dan Surabaya.

7. Investasi Unit Apartemen

adalah blok bangunan yang di dalamnya terbagi-bagi

dalam sejumlah ruang atau unit, yang dipasarkan secara

strata-title atau disewakan.

8. Investasi Unit Condotel/Villatel

Adalah konsep properti menyerupai apartemen atau

condominum namun dilengkapi oleh manajemen/operator

properti hotel agar dapat dikelola layaknya hotel.

2.4.3 Faktor Yang Mempengaruhi Nilai Properti

Nilai properti, sama seperti nilai barang-barang lain adalah

ditentukan oleh sifat-sifat fisik yang terdapat pada properti itu

sendiri dan beberapa faktor-faktor luar yang mempunyai

dampak atau pengaruh terhadap nilai properti mengikuti waktu

23

dan keadaan. Secara garis besar faktor-faktor yang

mempengaruhi nilai suatu properti dibedakan kedalam 4 faktor

yaitu :

1. Faktor Permintaan dan Penawaran

Jika penawaran properti dipasaran tetap sedangkan

permintaan bertambah, maka nilai properti akan naik.

Begitu pula sebaliknya, jika permintaan adalah tetap

sedangkan penawaran bertambah, maka nilai properti

dapat menjadi turun.

Ada beberapa sebab yang dapat mengubah permintaan

dan penawaran properti dipasaran, yaitu :

a. Faktor-faktor pendukung.

b. Perubahan citarasa.

c. Perubahan teknologi pembangunan.

2. Faktor-Faktor Fisik Properti

a. Jenis dan kegunaan properti

Jenis dan kegunaan properti akan menentukan

lingkup pasaran bagi properti yang berkenaan.

Sebagai contoh properti pertanian mempunyai

pasaran yang lebih terbatas dibanding dengan

properti industri yang lebih bercorak nasional atau

internasional.

24

b. Ukuran dan bentuk

Lebih luas suatu tanah maka lebih mudah dan

ekonomis suatu aktifitas dapat dijalankan diatasnya

dan oleh sebab demikian properti tersebut akan

menjadi lebih menarik.

Begitu juga dengan bentuk fisik properti, sebagai

contoh tanah kosong dengan bentuk segi empat akan

lebih mudah dibangun dibanding dengan tanah

dengan bentuk segi lima atau dengan bentuk yang

tidak beraturan.

c. Desain dan kontruksi bangunan

Desain bangunan adalah lebih tentukan oleh jenis

kegunaan bangunan dan selera dari masyarakat yang

menggunakan. Demikian juga dengan kontruksi

bangunan, baik tidaknya kontruksi bangunan adalah

ditentukan oleh pemilihan material, cara pemasangan,

dan kesesuaiannya dengan lingkungan.

3. Faktor Perletakan dan Lokasi Properti

a. Perletakan

Adalah meliputi apakah properti tersebut terletak

ditempat yang tinggi atu rendah, dilereng bukit atau di

tepi sungai, ditengah atau dipojok blok perumahan

dan sebagainya. Properti yang terletak ditempat yang

rendah misalnya adalah rawan terhadap banjir dan

bila akan dibangun diperlukan pengurugan tanah, dan

ini tentunya memerlukan biaya yang tinggi.

25

b. Lokasi

Secara umum teori lokasi menyatakan bahwa

semakin jauh dari pusat kota maka nilainya akan

semakin rendah. Faktor lokasi seterusnya

menentukan apakah properti tersebut mudah atau

sulit dicapai.

4. Faktor Politik/Kenegaraan

Sistem perundang-undangan suatu negara tidak dapat

dipungkiri lagi akan berpengaruh terhadap nilai properti.

Sistem prundangan yang terlalu ketat mungkin akan

menyebabkan permintaan turun dan selanjutnya akan

mempengaruhi nilai tanah.

Keadaan ekonomi negara, perubahan suku bunga

pinjaman di bank juga merupakan penyebab semakin

tertarik atau semakin enggannya para investor.

26