Vurderingsrapport vedr. ejendommen: A/B Duegården · ejendommens stand er delvist baseret på ejers oplysninger. Værdifastsættelse pr. 8.7.2010 kr. 290.000.000 skriver kroner to

Vurderingsrapport vedr. ejendommen:

A/B Duegården

Godthåbsvej 74 / Duevej 4 - 28

2000 Frederiksberg

Matr. nr. 15 c Frederiksberg

Ref.: V.3974

Rekvirent: advokat Torben Winnerskjold på vegne Andelsboligforeningen Duegården

Vurderingsdato:

8.7.2010 og 24.2.2010

Godthåbsvej 74 / Duevej 2 - 28 2000 Frederiksberg Side 2 af 28

INDHOLDSFORTEGNELSE 1 Sammenfatning ............................................................................................................................. 3 2 Rekvirent ........................................................................................................................................ 4 3 Valuar ............................................................................................................................................. 4 4 Vurderingsobjekt ........................................................................................................................... 4 5 Besigtigelse ................................................................................................................................... 4 6 Beskrivelse..................................................................................................................................... 4 7 Adkomstforhold ............................................................................................................................. 6 8 Vurderingsformål ........................................................................................................................... 6 9 Vurderingstema ............................................................................................................................. 6 10 Dokumenter og bilag ..................................................................................................................... 6 11 Indhentede oplysninger................................................................................................................. 7 12 Specifikationer ............................................................................................................................... 7

12.1 Art og anvendelse .............................................................................................................7 12.2 Grundareal ........................................................................................................................7 12.3 BBR-oplysninger...............................................................................................................7 12.4 Offentlig ejendomsvurdering.............................................................................................7 12.5 Vandforsyning og -afledning.............................................................................................8 12.6 Brandmæssige forhold .....................................................................................................8 12.7 Elforsyning og -installation................................................................................................8 12.8 Energimæssige forhold .....................................................................................................8 12.9 Forsikringsforhold .............................................................................................................8 12.10 Kommune, region og zonestatus......................................................................................8 12.11 Planforhold........................................................................................................................8 12.12 Byrder og servitutter .........................................................................................................9 12.13 Grundejernes Investeringsfond.......................................................................................10 12.14 Panthæftelser..................................................................................................................10 12.15 Forurening.......................................................................................................................10

13 Markedsmæssige forhold (juli 2010) ........................................................................................... 10 13.1 Økonomisk baggrund .....................................................................................................10 13.2 Markedsleje for kontorer/klinikker ..................................................................................12 13.3 Markedsleje for detailhandelslejemål..............................................................................12 13.4 Investeringsmarkedet for erhvervsejendomme...............................................................13 13.5 Atypiske markedsforhold ................................................................................................14 13.6 Styrker og svagheder......................................................................................................15 13.7 Oversigt...........................................................................................................................15

14 Besvarelse ................................................................................................................................... 15 15 Forudsætninger ........................................................................................................................... 22 16 Habilitetserklæring....................................................................................................................... 23 17 Copyright ..................................................................................................................................... 23 18 Fremsendelse .............................................................................................................................. 23 19 Bilag ............................................................................................................................................. 24


1 Sammenfatning

Værdifastsættelsen er baseret på en sammenvejning af foretagne markedsanalyser, DTZ’s øvrige markedskendskab, de foretagne afkastberegninger for første års afkast. Værdifastsættelsen er foretaget på baggrund af ejendommens stand på besigtigelsestids-punktet. Der er ikke foretaget en egentlig byggeteknisk gennemgang, og bedømmelsen af ejendommens stand er delvist baseret på ejers oplysninger.

Værdifastsættelse pr. 8.7.2010

kr. 290.000.000

skriver kroner to hundrede og halvfems millioner 00/100

Værdifastsættelse pr. 24.2.2010

kr. 280.000.000

skriver kroner to hundrede og firs millioner 00/100

København, den 20. september 2010 DTZ Egeskov & Lindquist A/S

Louis Kjærgaard, partner, MDE Kim Valentin, juridisk chef statsaut. ejendomsmægler & valuar advokat


2 Rekvirent

A/B Duegården c/o Advokat Torben Winnerskjold Abel & Skovgård Larsen Sønder Allé 9 8000 Århus C

3 Valuar

Statsaut. ejendomsmægler & valuar, MDE, Louis Kjærgaard og advokat Kim Valentin, begge DTZ Egeskov & Lindquist A/S.

4 Vurderingsobjekt

Ejendommen matr. nr. 15 c Frederiksberg, beliggende Godthåbsvej 74 / Duevej 2 – 28, 2000 Frederiksberg.

5 Besigtigelse

Den: 31. august 2009 Til stede: Formand for foreningen Aksel Walløe Hansen Vicevært Bekim Daljifi Louis Kjærgaard, DTZ Egeskov & Lindquist A/S.

6 Beskrivelse

Ejendommen, der er opført i 1963 af arkitekt Jørgen Haahr for direktør Jac Hartmann, består af to sammenbyggede bygninger opført med 14 opgange i alt. Bygning 1 mod Godthåbsvej er opført til 5. sal, medens bygning 2 mod Duevej er opført til 6. sal. Ejendommen anvendes for langt størstepartens vedkommende som beboelse, medens en mindre del anvendes til erhverv. Dels en tandlægeklinik og dels en dagligvarebutik som an-vendes af Netto/Dansk Supermarked begge i bygning 1. Der er tale om en velbeliggende hjørneejendom opført i gule mursten med fladt tag beklædt med tagpap. Der er mørke vinduer i ejendommen og lejlighederne mod Duevej har alle alta-ner. Samtlige lejligheder er gulvbelagt med fyrretræsparket og fremstå naturligvis i meget forskel-lig tilstand. Samtlige badeværelser er belagt med sort terrazzo. Der er istandsatte altaner over alt med rustfrit nedløb og træ rækværk til altanerne, efter det oplyste er størrelsen på samtlige altaner 3,6 x 1,7 meter.


På østsiden af ejendommen er der i 1990 isat nye vinduer i træ og aluminium og de vestvend-te har vi originale trævinduer, dog oplyses det, at 6. sals vinduer er renoveret omkring 1998. Overalt i opgangene er der led pærer mellem 1,4 – 4 W. Der er kælder under hele ejendom-men langs Duevej, en del af den er fyrrum m.v., men ved de 3 første og 3 sidste opgange er der cykelkælder og det er altså i kælder og på terræn samtlige opbevaringsrum som hører til lejlighederne ligger. Affaldsskakter som på Duevej findes i de enkelte lejligheder, findes på Godthåbsvej på svalegangene. Der er elevator i samtlige opgange som både fører til samtlige etager samt kælder. Max 3 personer – 225 kg. I opgangene er der endvidere porttelefoner samt indvendige postkasser. Det fremgår af et opsat skilt på ejendommen, at denne er præmieret af Frederiksberg Kom-mune i 1963.

4 beboelseslejligheder er besigtiget: Lejlighed nr. 49 beliggende på Godthåbsvej. Adgang sker via en svalegang, der er som nævnt træparket og gipslofter. Det er en lille et-værelses med kammer. Køkkenet, der fremstår origi-nalt, er ganske lille og der er ingen dør til dette. Der er et enkelt lille badeværelse med bruse-bad. Duevej 8, 5 tv. er en 3 værelses med 2 kamre på i alt 119 m2. Der er et stort toilet med bad som fremstår originalt med hvide klinker og sort terrazzo. Endvidere er der et ekstra gæstetoi-let i denne lejlighed. Det bemærkes, at der var kraftig tobakslugt i opgang no. 8. Duevej 4, 3 th. er en højre lejlighed på i alt 106 m2, der er 2 værelser og 2 kammer. Lejlighe-den er netop fraflyttet. Der er et originalt køkken med stålbordblade og vask i en. Der er el-radiator i køkkenet. Og der er også her et badeværelse og et ekstra gæstetoilet. Duevej 20, 6. sal er en penthouse lejlighed. En helt speciel lejlighed som har loft til kip i store dele af lejligheden. Helt specielt i denne lejlighed (det er den eneste lejlighed, som har det) er der etableret en hems med en stor trappe op til. Her findes en stor terrasse med flisebelæg-ning, en del af terrassen er overdækket og der er ligesom lavet en dørløsning, men det er no-get helt specielt for denne lejlighed. Alle 13 penthouse lejligheder har pejs. Endvidere besigtigede vi to erhvervslejemål. Netto, som er en helt almindelig Nettobutik. Der er fliser på gulvene og kælder nedenunder. Loftshøjden var skønsmæssigt 3,5 meter.

Tandlægeklinikken på 1. sal, som egentlig består af 4 stk. 52 m2 lejligheder og 1 stk. 67 m2 lejlighed, der er lagt sammen til i alt 275 m2. Den er nyrenoveret og nyindrettet med fyrretræs parketgulve og glasvægge . Badeværelser og køkken m.v. er ligeledes total nyindrettet. Ny-delig og meget lys tandlægeklinik. Der var aircondition og udluftning i nogle af rummene Der henvises i det hele til vedhæftede kort og fotos.


7 Adkomstforhold

Ifølge tingbogen tilhører ejendommen Andelsboligforeningen Duegården.

8 Vurderingsformål

Vurdering til brug for ansættelse af ejendommens værdi pr. den 24. februar hhv. pr. den 8. juli 2010.

9 Vurderingstema

Vurdering i henhold til lov om andelsboliger og andre boligfællesskaber § 5 stk. 2. litra b af ejendommens kontante markedsværdi som boligudlejningsejendom pr. den 8.7.2010 og pr. den 24.2.2010.

Markedsværdien defineres som den vurderede sum, for hvilken et aktiv skulle kunne omsæt-tes på vurderingsdagen mellem en villig køber og en villig sælger i en normal handel mellem gensidigt uvildige parter efter en rimelig markedsføring og forhandling, hvori parterne hver især har handlet kyndigt, fornuftigt og uden tvang.

10 Dokumenter og bilag

Skattebilletter for 2010 Ejendomsvurdering pr. 2008 Årsregnskab 2009 Årsrapport 2008 Årsrapport 2007 Byggeregnskab vedr. renoveringsprojekt Forsikringspolice fra Codan, police nr. 663 348 314 9 af 14.3.2009 Præmieopkrævning fra Codan af 5.3.2010 Driftsbudget for 2007 Varsling af lejeforhøjelse pr. 1.1.2007 Budget 2010 – godkendt på ordinær generalforsamling den 12.4.2010 Referat af stiftende generalforsamling den 2.3.2007 Referat af ekstraordinær generalforsamling den 24.9.2007 Referat af ordinær generalforsamling den 14.4.2008 Referat af ekstraordinær generalforsamling den 12.6.2008 Referat af ekstraordinær generalforsamling den 22.10.2008 Referat af ordinær generalforsamling den 3.3.2009 Referat af ekstraordinær generalforsamling den 11.3.2010 Referat af ordinær generalforsamling den 12.4.2010 Energimærkning af 15.9.2009 Tilstandsrapport for ejendommens skalmur af 3.12.2008 Lejeroversigt (boliglejere) af 18.8.2010 Lejeroversigt (erhvervslejere) af 18.8.2010 Lejeroversigt af 19.8.2010


Lejekontrakt med Netto Marked Århus A/S, dateret 9.5.2008 Lejekontrakt med Tandlæge Kathrine Kjær ApS, dateret 16.8.2007

11 Indhentede oplysninger

Uofficiel tingbogsattest af 19.8.2010 BBR-ejermeddelelse af 19.8.2010 Kommuneplan 2005 Oplysninger fra GI af 1.9.2010 Oplysning fra Oline.dk Oplysninger fra boligsiden.dk Oplysninger fra boliga.dk Oplysninger fra realkreditnettet.dk

12 Specifikationer

12.1 Art og anvendelse Ifølge offentlig vurdering pr. 2008 anvendes ejendommen til beboelse.

12.2 Grundareal Ifølge tingbogen andrager ejendommens grundareal 11.998 m2, heraf vej 71 m2.

12.3 BBR-oplysninger Ifølge BBR-ejermeddelelsen har ejendommens bygningsarealer følgende specifikationer, idet der gøres opmærksom på, at arealerne ikke er efterkontrolleret af os. Bebygget Samlet Antal Tag- Kælder Samlet Samlet Antal areal byg.areal etager etage areal boligareal erhvervs- lejl. areal Bygning 1 853 m2 3.170 m2 6 0 m2 853 m2 2.160 m2 1.521 m2 40 Bygning 2 3.160 m2 18.960 m2 6 2.682 m2 1.050 m2 17.563 m2 0 m2 143 I alt 4.013 m2 22.130m2 2.682 m2 1.903 m2 19.713 m2 1.521 m2 183 Lejlighederne er 40 to-værelses lejligheder á 54 m2, 130 tre-, fire- og fem-værelses lejlighe-der á 106-135 m2 og 13 syv-værelses penthouselejligheder á 205 m2.

12.4 Offentlig ejendomsvurdering Den offentlige ejendomsværdi er for 2008 ansat således: Ejendomsværdi kr. 384.000.000 heraf grundværdi kr. 70.210.800


12.5 Vandforsyning og -afledning Ejendommen forsynes fra offentligt alment vandforsyningsanlæg og har afløb til offentligt spildevandsanlæg.

12.6 Brandmæssige forhold Ejendommen forudsættes at opfylde de nugældende brandmyndighedskrav. Der ses ikke umiddelbart mangler i henhold til kravene.

12.7 Elforsyning og -installation Ejendommen er udstyret med de for en etagebeboelsesejendom sædvanlige elinstallationer.

12.8 Energimæssige forhold Ejendommen opvarmes med fjernvarme. Energimærkning af 15.9.2009 anfører energimærke D med besparelsesforslag på godt kr. 6,1 mio. til efterisolering af ydervægge, hvilket vil give en årlig besparelse på ca. kr. 158.000 og en tilbagebetalingstid på 38,7 år.

12.9 Forsikringsforhold Ejendommen er omfattet af en ejendomsforsikring hos Codan ved policenr. 663 348 314 9. Forsikringen dækker brand og anden bygningsbeskadigelse, herunder svamp og insekt, og den årlige præmie 2010/2011 er oplyst til kr. 197.162. Policen angiver ingen usædvanlige vilkår af betydning for værdifastsættelsen.

12.10 Kommune, region og zonestatus Ejendommen er beliggende i byzone i Frederiksberg Kommune, Region Hovedstaden.

12.11 Planforhold Ejendommen er omfattet af lokalplan nr. 29 for Frederiksberg Kommune, der udlægger om-rådet til boligformål. Bebyggelse i området må kun anvendes til beboelse i selvstændige lej-ligheder og må ikke anvendes til nogen form for erhverv, herunder til hotel, pensionat, klub-lejligheder eller lignende, dog må et enkelt værelse i en lejlighed af lejlighedsindehaveren uden medhjælp anvendes til erhverv, som ikke består af produktionsvirksomhed eller er led i en sådan eller kræver lager. Endvidere må en mindre del af en lejlighed udlejes til logerende. Kældre og evt. parterreetager må kun benyttes til fælles formål for bygningens beboere, he-runder samlingsrum, parkering, pulterrum og lignende samt til rum som er nødvendige for selve bygnings funktion. Undtaget herfra er ejendomme langs Godthåbsvej, hvor de to nederste etager (stue og 1. sal) i bebyggelsen langs vejen i almindelig husdybde må benyttes til forretningsformål. De øvrige etager må benyttes til beboelse samt pensionat og klublejligheder. Endvidere kan der i de enkelte beboelseslejligheder af lejlighedens indehaver udøves sådanne erhverv, der ef-ter kommunalbestyrelsens skøn almindeligvis udøves i beboelseslejligheder, herunder de såkaldte liberale erhverv (virksomhed som advokat, arkitekt, ingeniør, læge og lignende), når der opretholdes en beboelse på mindst 3 værelser, omfattende mindst 2/3 af lejlighedens areal ekskl. trappe. Eventuelle kælderetager må anvendes til lager og forretningsvirksomhed.


Ejendommen er omfattet af kommuneplanens rammer for lokalplanlægningen for område 4.B.2, der udlægger området til etageboliger. Maksimal bebyggelsesprocent 110 Maksimalt etageantal ekskl. tagetage 6

12.12 Byrder og servitutter Ifølge tingbogen er der tinglyst følgende byrder og servitutter på ejendommen: 16.07.1897 Dokument om forpligtelse til hegn, bebyggelsesindskrænkning. 13.05.1898 Dokument om bebyggelse, benyttelse m.v. evt. forpligtelse til at deltage i om-

kostninger ved anlæg af vej og nedlægning af vand- og kloakledninger. 22.08.1939 Dokument om afgivelse af areal til offentligt fortov dog at det henfører under

ejendommens ubebyggede arealer. 14.09.1961 Dokument om fælles brandmur/gavl m.v., gårdkælder m.v. 03.11.1961 Dokument om kælderlokale, hegn m.v. 06.02.1963 Dokument om bebyggelse, benyttelse m.v. 06.02.1963 Dokument om evt. fjernelse af kedler til varmeanlæg og radiatorer. 11.02.1963 Dokument om transformerstation m.v. 13.02.1963 Lejekontrakt om udlejning af 16 bilparkeringspladser, regler for opsigelse, af-

lysning m.v. 22.07.1963 Dokument om Frederiksberg Kommunes fortrinsret mht. 36 lejligheder m.v. 03.06.1964 Dokument om afgivelse af areal til Frederiksberg Kommune. 03.06.1964 Dokument om afgivelse af areal til offentligt fortov, renholdelse heraf m.v. 21.01.1972 Dokument om vilkår for tilladelse til at der opsættes baldakin ud for Godthåbs-

vej 74 m.v. 25.05.1972 Dokument om fjernvarme m.v. 25.03.1976 Dokument om tilbudspligt iht boligministeriets bekendtgørelse nr. 96 af 25/3 75

m lov om leje m.v. 02.01.1980 Dokument om betingelse for tilladelse til opførelse af vindfang tilbygning ved

hjørnet af Duevej og Godthåbsvej. 11.09.1981 Lokalplan nr. 29. 15.07.1988 Dokument om vilkår for tilladelse til at opføre et 34,5 m2 vindfang. 10.12.1996 Lejekontrakt med Netto Marked Århus A/S vedr. butikslokale m.v. 18.04.2007 Deklaration vedr. salgs- og pantsætningsforbud. Påtaleberettiget: Nykredit

Bank 27.09.2007 Lejekontrakt mellem A/B & Tandlæge Katrine Kjær ApS. Uops. i 15 år fra udle-

jers side. 05.10.2007 Tillæg til deklaration vedr. transformerstation Udskrifter af de enkelte servitutter er ikke modtaget og derfor ikke gennemgået, men umid-delbart vurderes de tinglyste servitutter ikke at være særligt belastende for ejendommens omsættelighed eller værdifastsættelse på vurderingstidspunktet. Der tages dog forbehold for deklaration lyst den 18.4.2007 vedr. salgs- og pantsætningsforbud.


12.13 Grundejernes Investeringsfond Senest tilgængelige saldi (forud for de to vurderingstidspunkter) for §18 og §18b er pr. 31.12.2009, hvor saldiene udgjorde følgende: §18 kr. 0 §18b kr. -3.523.637 §18 saldoen refunderes ikke i forbindelse med en handel. §18b saldoen følger ejendommen - beløbet er bundet i GI, og der sker derfor ikke en egentlig refusion.

12.14 Panthæftelser Eksisterende panthæftelser er nærværende vurdering uvedkommende, idet ejendommen vurderes på kontantbasis.

12.15 Forurening Ifølge tingbogsattest af 19.8.2010 er der ikke foretaget notering om at ejendommen er kort-lagt som jordforurenet. Pr. 1. januar 2008 er samtlige ejendomme beliggende i byzone som udgangspunkt blevet områdeklassificeret som lettere forurenet, jf. § 1, i lov nr. 507 af 7. juni 2006 om ændring af lov om forurenet jord.

13 Markedsmæssige forhold (juli 2010)

13.1 Økonomisk baggrund Danmark har været inde i en periode med recession og er fortsat ramt af den globale øko-nomiske krise. Recessionen varede i fire kvartaler, men er nu afløst af en ganske svag vækst. Nedgangen i aktiviteten er bremset noget op, kraftigt hjulpet af de markante økono-misk-politiske tiltag, der er gennemført over det meste af verden. Dansk økonomi er dermed kommet fri af den nedgang i tillid, efterspørgsel og produktion, som fulgte efter finanskrisens eskalering i september 2008. Boligmarkedet er stabiliseret, forbrugertilliden er tilbage på et normalt niveau og privatforbruget stiger pænt. Også ekspor-ten ser ud til at være i fremgang, trukket af den gradvise genopretning af verdensøkonomi-en. Egentlig økonomisk ekspansion har dog endnu lange udsigter, hvilket især skyldes den pt. eskalerende europæiske gældskrise, som blandt andet har medført markante fald på alver-dens aktiemarkeder. Samtidig er der tegn på, at den spirende økonomiske vækst i USA igen er på retur samt tegn på en tiltagende spekulation i en tilbagevenden til egentlig recession. Investorerne søger igen mod sikker havn med en stærkt øget interesse for statsobligationer i lande som Tyskland og Danmark, som er mindre gældsatte, hvilket har medført faldende renter. Gennem andet halvår 2009 er BNP vokset med ca. 1,25 % på årsbasis og fremgangen ven-tes at fortsætte. Produktionen skønnes at stige med 1,4 % i år og 1,7 % næste år. Frem-gangen i år er særligt drevet af den usædvanligt lempelige penge- og finanspolitik i Danmark


og en række andre lande. I 2011 er væksten i højere grad båret af eksport og private inve-steringer, og fremgangen er dermed mere selvbærende. Udviklingen i den registrerede ledighed og bruttoledigheden har overrasket positivt de se-neste måneder og skønnet for 2010 og 2011 er nedjusteret markant. Den registrerede ledig-hed ventes at udgøre henholdsvis 130.000 personer i år og 135.000 personer næste år. Den danske økonomi hviler på et relativt stærkt, men fortsat noget usikkert fundament efter flere år med høj vækst. Udenlandsgælden og den offentlige gæld er væsentligt reduceret igennem det første årti, men er igen stigende. Efter en periode med overskud på de offentli-ge finanser er disse nu vendt til et underskud. Betalingsbalancen er forsat positiv og udvikler sig med et fortsat stigende overskud, godt hjulpet af relativt uændret vækst i importen. Danmark er et af de lande, der har den mest lempelige finanspolitik i 2009 og 2010. Det medvirker til en stor svækkelse af de offentlige finanser. Underskuddet på de offentlige fi-nanser skønnes til 5,1 % af BNP i 2010 og 4,4 % i 2011. Finanspolitikken er lempet markant i 2009 og 2010 for at understøtte vækst og beskæftigelse. Lavkonjunkturen i 2009 og 2010 og den ekspansive finanspolitik indebærer store underskud på de offentlige finanser. Un-derskuddet på de offentlige finanser i 2009 er opgjort til 46,7 mia. kr., og det forventes at stige til 88,2 mia. kr. i 2010. Det svarer til 2,8 pct. af BNP i 2009 og 5,1 pct. af BNP i 2010. Samlet set svækkes de offentlige finanser med knap 150 mia. kr. fra 2008 til 2010. Internationale økonomer advarer fortsat om, at den globale økonomi er inde i den værste økonomiske krise i nyere tid og der er fortsat usikkerhed omkring udviklingen i den internati-onale økonomi, primært i Europa og til dels i USA, hvorimod landene i Asien ser ud til at væ-re kommet tidligere ud af krisen. Nedjusteringer af væksten på Danmarks eksportmarkeder påvirker vækstudsigterne i nega-tiv retning, og i de mest pessimistiske prognoser er der udsigt til en markant anderledes økonomisk udvikling i Danmark i fremtiden. Ledigheden er fortsat lav og der var ved udgangen af maj 2010 ca. 112.700 ledige, svarende til 4,1 % arbejdsløshed. For året 2009 faldt den samlede beskæftigelse med 107.000 perso-ner svarende til 3,6 % af arbejdsstyrken. Tilbagegangen i Danmarks BNP har allerede medført en markant stigning i ledigheden gen-nem 2009, dog set i et internationalt lys, fra et meget lavt niveau. Med stor uudnyttet kapa-citet i erhvervslivet forventes arbejdsløsheden fortsat vokse det næste års tid, måske mere, afhængig af udviklingen i den internationale handel og privatforbruget i Danmark. På grund af den demografiske udvikling reduceres den danske arbejdsstyrke i de kommen-de mange år med ca. 10.000 personer årligt, hvilken i nogen grad på kort og mellemlang sigt dog vil modvirke en endnu værre udvikling i ledigheden. Modsat virkning har en tilta-gende udflytning af arbejdspladser til diverse billiglande. På boligmarkedet er der fortsat et stort antal boliger til salg, lange liggetider og få handler. Seneste tal fra Realkreditrådet tyder imidlertid på at prisfaldet på ejerboliger er stoppet, især i Københavnsområdet, hvilket bør ses i lyset af det pt. meget lave renteniveau på flexlån med kort løbetid. På lidt længere sigt er der dog forventning om, at den korte rente vil falde tilbage til et mere normalt og højere niveau, hvilket vil påvirke boligmarkedet i negativ ret-


ning. Denne udvikling lægger en dæmper på det private forbrug og dermed på den økono-miske vækst. Der har i Danmark fra 2004 og fremefter været et atypisk højt privatforbrug, der er blevet gjort muligt af skattelettelser, et lavt renteniveau, stigende boligpriser og dermed stigende friværdier og rekordhøj beskæftigelse. Privatforbruget toppede i 2005 med realvækst på 5,2 % og var i 2006 3,8 % og i 2007 2,3 %. Privatforbruget regnet i sæsonkorrigerede, faste priser (2000) er faldet ca. 6 % i perioden 4. kvartal 2007 til 4. kvartal 2009. Det private forbrug forventes i 2010 i nogen grad at blive understøttet af en pæn stigning i de disponible indkomster og skattelettelser i resten af 2010. Der er siden efteråret 2008 gennemført meget kraftige lempelser i både penge- og finanspolitikken, som har haft grad-vis stigende effekt. Lempelserne forventes at bidrage til en fortsat gradvis, moderat forbed-ring af konjunkturerne, men ikke egentlig ekspansion i økonomien. Virksomhedernes adgang til banklånsfinansiering er fortsat ganske svær, og kreditstramnin-gerne opleves konkret som højere rente og krav om større sikkerhed. Det danske renteniveau følger normalt renteniveauet i euro-området, men med baggrund i den igangværende finansielle krise har der i en periode været en betydelig renteforskel. Renteforskellen er dog igen indsnævret til sit normale leje. Den nuværende økonomiske situation rummer fortsat en risiko for, at krisen forværres yder-ligere, og bliver svækkelsen i udlandet dybere og mere længerevarende end antaget, vil det få yderligere negativ effekt på de økonomiske forhold. Konjunkturudsigterne er derfor fortsat behæftet med større usikkerhed end under mere sta-bile forhold.

13.2 Markedsleje for kontorer/klinikker Markedslejen for kontorer uden for de største byer, har i perioden fra 2006 til ultimo 2009, ligesom i de store byer først bevæget sig op, men er efter finanskrisens indtog faldet tilbage ned til et niveau omkring niveauet i 2006, som en følge af den tiltagende recession i den se-neste del af perioden, hvor sekundære beliggenheder og yderområder er blevet særligt ramt. For så vidt angår Hovedstaden, Århusområdet og de største byer har vi endnu ikke med overbevisning kunnet konstatere væsentlige fald i lejeniveau, om end lejermarkedet er noget svagere, især hvad angår den ældre og mere umoderne bygningsbestand. Lejerne er tilta-gende mere kritiske både hvad angår beliggenhed, men også hvad angår funktionel indret-ning i forsøg på optimering af den samlede lejeomkostning. Moderne byggeri og indretning giver ofte mulighed for en bedre udnyttelse af de anvendte arealer, hvilket samlet set redu-cerer omkostningen på trods af at der betales en højere leje pr. m2.

13.3 Markedsleje for detailhandelslejemål For så vidt angår Hovedstaden og de største byer har vi endnu ikke med overbevisning kunnet konstatere væsentlige fald i lejeniveau, om end lejermarkedet er noget svagere, især hvad angår sekundære beliggenheder og den ældre, mere umoderne bygningsbestand. Le-


jerne er tiltagende mere kritiske både hvad angår beliggenhed, men også hvad angår funkti-onel indretning i forsøg på optimering af den samlede lejeomkostning. Markedslejen for detailhandelslejemål uden for de største byer har i perioden fra 2006 til ul-timo 2009, ligesom i de store byer, først bevæget sig op, men er efterfølgende faldet tilbage ned til et niveau omkring niveauet i 2006, som en følge af den tiltagende recession i den se-neste del af perioden, hvor sekundære beliggenheder og yderområder er blevet særligt ramt. I Danmark sker der en fortsat koncentration af detailsalget, idet salget flytter sig fra de min-dre til de større byer og fra de gamle shopping centre til de mere moderne centre. Salget bevæger sig også fra de selvstændige butikker til detailkæderne, enten de frivillige kæder eller kapitalkæderne. I denne udvikling klarer de store byers butiksstrøg sig generelt godt i konkurrencen med de moderne centre. Denne udvikling resulterer i en meget stor konkur-rence om de bedste beliggenheder og tvinger også detailhandlen til stadigt at blive mere konkurrencedygtig. De sidste 5 års vækst i detailsalget frem til starten af 2008 har skabt en stor efterspørgsel på detailarealer, som det historisk har været vanskeligt at udvikle i Danmark på grund af plan-lovgivningen. Nylige lempelser i planlovgivningen har været medvirkende til, at der de sene-ste år er kommet mange nye shoppingcentre til og samtidig er ældre shoppingcentre blevet moderniseret, hvilket tilsammen har givet mange nye eller renoverede m2 butiksarealer. Der er de seneste år investeret store milliardbeløb i butikscentre landet over, og der er en for-ventning om, at det er en udvikling, der vil fortsætte. Tomgangen for detailarealer har været svagt stigende fra slutningen af 2006, men er fortsat på et lavt niveau og efterspørgslen på detailarealer i Danmark er fortsat ganske høj. Ved udgangen af 1. kvartal 2010 var 5,13 % af det samlede butiksareal i Danmark ledigt – en stigning fra 4,51 % i forhold til samme tid året før. Også i Københavns omegn er tomgangen inden for detailhandlen stigende - ved udgangen af 1. kvartal 2010 med 3,4 %, svarende til i alt 28.800 m2 ledige detailhandelslokaler, og tendensen er en kontinuerlig stigning i ledige detailhandelslokaler. Udbuddet af ledige detailhandelslokaler forventes at stige de kommende 9-12 måneder, og da efterspørgslen forventes at stagnere, vil det afspejle et langt svagere marked, end hvad vi har set de seneste år. Selv om der er større efterspørgsel end udbud af de bedst beliggende butikslejemål, er mange detailhandlende meget kritiske med kravene til beliggenhed – de vil ofte ikke stille sig tilfreds med en mindre god placering, men vil hellere vente på den ideelle placering.

13.4 Investeringsmarkedet for erhvervsejendomme Det danske investeringsmarked for ejendomme har fulgt den samme trend som hovedpar-ten af andre internationale markeder over de seneste år, hvilket, hjulpet på vej af en mangel på gode investeringsejendomme i perioden, har presset afkastet på investeringsejendomme ned. Udbuddet af likviditet til investeringer i ejendomme har i en periode været meget stort, men er som følge af uroen på de finansielle markeder stadigvæk stærkt reduceret, og med


stærkt stigende finansieringsomkostninger til følge, har dette klemt rækken af de mindre vel-funderede investorer ud af markedet.

Investeringsmarkedet for ejendomme er svagere, end det har været de seneste år, og aktu-elt er der fortsat forventning til et stigende 1. års afkast. For sekundære beliggenheder, ek-sempelvis i Københavns omegn, er 1. års afkast steget 1,0-1,5 % point og der er ikke for-ventning om lejevækst inden for de kommende 12-24 måneder, nok snarere tværtimod. Investeringer, som i den afsluttede opgangsperiode alene var finansdrevet, er nu i langt hø-jere grad afhængige af mere forsigtige valgkriterier, god management med fokus på velbe-liggende aktiver og cash flow. I et sådant klima er der forventning om, at sekundære aktiver rammes hårdere og at afkastkløften mellem de primære og de sekundære ejendomme udvi-des yderligere.

13.5 Atypiske markedsforhold I tider som disse bør man gøre sig klart, at traditionelle økonomiske modeller, der bygger på simplificerede fremskrivninger af historiske tal kan give falsk tryghed. Modellerne fanger ikke voldsomme og uventede omslag i de økonomiske forhold, hvilket bekræftes af den seneste volatile udvikling på verdens finansmarkeder. Aktuelt er ejendomsmarkedet, som følge af finanskrisen, stærkt negativt påvirket, hvilket på kort og mellemlang sigt betyder, at ejendomspriserne er under pres. Antallet af handler er stærkt reduceret og transaktioner er enten ikke blevet gennemført, eller vilkår er blevet gen-forhandlet med et ringere udbytte for den sælgende part. Generelt er vores vurderinger der-for mere usikre i dag, som følge af færre aktuelle og sammenlignelige handler før krisen, hvor markedet var langt stærkere og antallet af handler væsentligt større. Denne negative spiral har fået yderligere styrke på baggrund af den seneste konkursbølge og diverse redningspakker inden for banksektorer, både indenlandsk såvel som udenlandsk, hvilket har skabt tvivl og usikkerhed om tilgængeligheden af kapital til finansiering af ejen-domsprojekter m.v. I henhold til god vurderingspraksis (RICS 3.2.4) skal en valuar ikke alene gøre brug af histo-riske sammenligninger, men praksis kræver i lige så høj grad, at valuaren bruger sit mar-kedskendskab og professionelle skøn. Den ovennævnte situation, hvor antallet af sammenlignelige transaktioner er så stærk redu-ceret, hvor markedet ikke længere fungerer normalt, leder os derfor til den konklusion, at markedet befinder sig i en anormal situation og at der således er en unormal og højere usik-kerhed i vores vurdering. Indtil markedet har stabiliseret sig og antallet af sammenlignelige transaktioner igen øges, består denne øgede usikkerhed.


13.6 Styrker og svagheder Overordnet må ejendommen vurderes at have følgende særlige styrker: 1. God beliggenhed på Frederiksberg 2. Klassisk ejendom med veldisponerede og lyse lejligheder 3. Ejendommen indeholder lejligheder i forskellige størrelser, men alle i fornuftige størrel-

ser for området 4. Almindelig god vedligeholdelsesstand 5. Grønne områder/legeplads 6. Parkeringsmuligheder for biler og motorcykler i egne garager og på terræn 8. Ejendommens størrelse betyder en passende stor forvaltningsenhed

Overordnet må ejendommen vurderes at have følgende svagheder: 1. Traditionel, ikke særligt ”spændende” arkitektur 2. Nogle af opgangende lugtede meget af røg.

13.7 Oversigt

Ejendommens standard

Beliggenhed

By i for-hold til amt/kom-mune

Kvarter i forhold til by

Beliggen-hed i kvar-teret

Grund; udform-ning og beskaf-fenhed

Bygningerne og deres ved-ligeholdelse

Anvendelse og indretning

Udviklings-muligheder

God x x x

Middel x x x x

Under middel

14 Besvarelse Ved vurdering af ejendommen efter Lov om andelsboliger og andre boligfællesskaber § 5, stk. 2, litra b ansættes værdien af ejendommen som den kontante handelsværdi som udlej-ningsejendom. Der må derfor opstilles et omkostningsbestemt lejebudget, hvilket der nedenfor er udarbejdet forslag til. Der er taget udgangspunkt i Driftsbudget 2007 med Arbejdsskema som seneste omkostningsbestemte budget, Årsregnskab 2009, gældende hensættelsesbeløb til ud- og indvendig vedligeholdelse og gældende reguleringssatser og normtal for vicevært og admini-stration m.m.


Anslået omkostningsbestemt leje 2010 Driftsudgifter Skatter og afgifter 1.256.157 Forsikringer og abonnementer 319.520 Renholdelse m.v. 861.399 Varme og vand 57.882 El og gas 270.758 Diverse (vaskeriindtægt) -50.627 2.715.089 Afkast 7% af 15. alm. vurdering, kr. 26.000.000 1.820.000 tillæg iht. BRL § 9 stk. 7 418.950 2.238.950 Driftsudgifter og afkast 4.954.039 Boligprocent Boligernes andel i budgettes udgifter 89,45% 4.431.388 Administration (2010) 183 lejligheder á kr. 2.450 448.350 Budgetleje 2007 4.879.738 Budgetleje 2010 - anslået 5.145.621Boligernes andel 2007 reguleret 2% p.a. i 3 år med tillæg af normtal 2010 administration Afsætning til vedligeholdelse LL §22 - 19.723 m2 á kr. 40 788.920 §18 - 19.723 m2 á kr. 83 1.637.009 §18b - 19.723 m2 á kr. 76 1.498.948 3.924.877 Årsleje 2010 ekskl. forbedringsforhøjelse 9.070.498 Faktisk opkrævet boligleje 2010 kr. 472,51 pr. m2 - 19.723 m2 9.319.315 Difference (fordbedringstillæg?) 248.817 NOTER Ifølge det udleverede materiale er der ingen detailoplysninger om forbedringer (forbedringstil-læg) - hverken individuelle eller generelle – og det er derfor forudsat, at forbedringstillæg in-deholdt i den faktisk opkrævede leje for de p.t. 57 udlejede lejligheder er udtryk for et gen-nemsnit i hele ejendommen.


Erhvervslejemålene: Ejendommen indeholder 2 erhvervslejemål – et butikslejemål udlejet til Netto, og en klinik ud-lejet til en tandlæge. Netto: Lejemålet omfatter ca. 720 m2 butik og ca. 535 m2 kælder Lejemålet er påbegyndt 15.9.1996 Årlig leje 2010 kr. 1.335.214 + moms (kr. 1.570 pr. m2 når kld. vægtes 25%) Depositum 6 mdr. Lejeregulering 75% af stigningen i nettoprisindekset (NPI75%) Uopsigelighedsperiode udløbet Opsigelsesvarsel 6 mdr. Lejemålet er overtaget som beset og skal ved fraflytning uden retableringspligt afleveres i god og vel vedligeholdt og rengjort stand. Tandlægeklinik: Lejemålet omfatter 267,3 m2 klinik og 6 m2 kælder samt 6 p-pladser Lejemålet er påbegyndt 1.9.2007 Årlig leje 2010 kr. 329.928 (kr. 1.235 pr. m2 ). Lejen tillægges ikke moms. Depositum 6 mdr. Lejeregulering med stigninger i nettoprisindekset (NPI100%) dog minimum 3% Uopsigelighedsperiode udløbet Opsigelsesvarsel 6 mdr. Lejemålet er overtaget som beset og skal ved fraflytning uden retableringspligt afleveres i god og vel vedligeholdt og rengjort stand. Erhvervslejemålene er efter vurderingsmændenes opfattelse udlejet til gældende markedsleje. Vurderingen heraf er baseret til DTZ’s markedskendskab og kan blandt andet understøttes af et udpluk af omsatte og udbudte, mere eller mindre sammenlignelige lejemål i henhold til Oli-ne: Omsat 1.1. – 8.7.2010

Adresse Postnr. Etage areal Leje/m² Flash Line

Falkoner Allé 98 st. 2000 Frederiksberg 81 1.481 Butik på Falkoner Alle Borups Alle 135, st. 2000 Frederiksberg 106 913 106 m2 butik + 60 m2 kælder Rolighedsvej 8, kld. 1958 Frederiksberg 104 1.125 77 m2 butik ved Falkoner Allé Peter Bangs Vej 97 st. 2000 Frederiksberg 188 1.277 Butik v/ Peter Bangs Vej Station Smallegade 26B st. 2000 Frederiksberg 48 1.875 76 m2 butik på Frederiksberg Falkoner Allé 49 st. 2000 Frederiksberg 89 1.950 89 m2 butik på Falkoner Allé Marielystvej 1 st. 2000 Frederiksberg 60 1.400 60 m2 hjørneforretning


Udbud pr. 8.7.2010

Adresse Postnr. Etage areal Leje/m² Salg/m² Flash Line

Nordre Fasanvej 144 st. 2000 Frederiksberg 65 639 8.462 Andelsbutik Allégade 19 2000 Frederiksberg 250 960 Butikslejemål 250 m2 Nordre Fasanvej 39A st. 2000 Frederiksberg 211 1.000 Uden afståelse Allégade 19 st. 2000 Frederiksberg 245 980 Butik 155m2 90 m2 kld. Frederiksberg Allé 26 1820 Frederiksberg 760 745 Attraktivt butikslejemål. Falkoner Alle 14 st. 2000 Frederiksberg 105 1.783 3.952 Bedste placering Dirch Passers Allé 25 2000 Frederiksberg 320 1.337 v/Flintholm S-tog Godthåbsvej 101 2000 Frederiksberg 179 607 Lille MOMSFRIT lejemål Gammel Kongevej 84 st. 1850 Frederiksberg 248 2.324 Hjørneforretning Falkoner Alle 75 st. 2000 Frederiksberg 334 1.278 Stort Butikslokale På baggrund af ovennævnte kan der opstilles følgende forslag til driftsbudget 2010 (skygge-budget) for ejendommen: Indtægter Faktisk opkrævet boligleje 2010 hvis alle 183 lejl./19.723 m2 9.319.315 Erhvervslejeindtægt Netto og tandlægeklinik 1.665.143 Garageleje 284.000 Carportleje 85.000 P-pl. på terræn 28.800 Kælderrum 28.000 Vaskeri 40.000 11.450.258 Driftsudgifter Skatter og afgifter 1.256.157 Forsikringer og abonnementer 319.520 Renholdelse m.v. 861.399 Varme og vand 57.882 El og gas 270.758 Diverse (vaskeriindtægt) -50.627 Administration (183 lejl. á 1.700 + 1% af erhvervsleje 325.000 Udv. vedl. - 22.050 m2 á kr. 159 *) 3.505.950 Indv. vedl. - 19.723 m2 á kr. 30 591.690 7.137.729 Nettoleje til forrentning af købesum 4.312.529 NOTER *) Svarer ca. til §18 og 1/3 §18b - henset til at saldi på §18 og §18b er 0,00 kr. hhv. minus 3.523.636,98 kr. (næsten 2 års hensættelse) og forudsat at renoveringsprojekt af 22.12.2009 er/bliver gennemført. Ejers budget 2010 budgetterer med kr. 500.000 (!))


Der kan herefter opstilles følgende priskalkulation: Deposita Faktiske Saldo 1 md.

Start- Boliger deposita indv. vedl. forudbetalt Startafkast forrentning Pris I 3 mdr. erhverv LL §22 leje Pris II Pris II pr. m²

4.312.529 1,00% 431.252.900 2.329.829 832.571 528.619 776.610 435.720.528 19.761 4.312.529 1,25% 345.002.320 2.329.829 832.571 528.619 776.610 349.469.948 15.849 4.312.529 1,50% 287.501.933 2.329.829 832.571 528.619 776.610 291.969.562 13.241 4.312.529 1,75% 246.430.229 2.329.829 832.571 528.619 776.610 250.897.857 11.379 4.312.529 2,00% 215.626.450 2.329.829 832.571 528.619 776.610 220.094.078 9.982 4.312.529 2,25% 191.667.956 2.329.829 832.571 528.619 776.610 196.135.584 8.895 4.312.529 2,50% 172.501.160 2.329.829 832.571 528.619 776.610 176.968.788 8.026 4.312.529 2,75% 156.819.236 2.329.829 832.571 528.619 776.610 161.286.865 7.315 4.312.529 3,00% 143.750.967 2.329.829 832.571 528.619 776.610 148.218.595 6.722

Markedet p.t. er stadig turbulent med faldende/stagnerende ejerboligpriser og lange salgspe-rioder, stigende/stagnerende afkastkrav og skærpede krav ved finansiering af boligudlejnings- og andre investeringsejendomme. Især markedet for boligudlejningsejendomme er trængt. Boligudlejningsejendomme omsættes erfaringsmæssigt (i et ”normalt” marked) til 40–60 % af ejerlejlighedspriserne, og nærværende ejendom vurderes pga. beliggenhed, potentiale og stand m.m. at være en relativ attraktiv investeringsejendom, hvorfor vi vurderer, at ejendom-men i dagens marked at repræsentere en værdi i størrelsesorden kr. 290.000.000 med et 1. års afkast på 1,5-1,75 %. Dette er et relativt lavt afkast i det nuværende marked men skal bl.a. ses i lyset af kvadratmeterprisen, jf. nedenfor under Afkast contra kvadratmeterpris. Der henvises i øvrigt til nedenstående tal fra Realkreditrådet over registrerede salg det sene-ste år af 120-140 m2 store ejerlejligheder på Frederiksberg, ligesom det bemærkes, at Bolig-siden.dk på vurderingstidspunktet viser 12 boliger på 110-120 m2 i prisniveauet kr. 2,2-4,7 mio. hhv. kr. 20.000-40.000 pr. m2 og 25 boliger på 50-55 m2 i prisniveauet kr. 1,3-1,9 mio. hhv. kr. 25.000-35.000 pr. m2. Kvadratmeterpris K1 2009 K2 2009 K3 2009 K4 2009 K1 2010 K2 2010

Ejerlejligheder 2000 Frederiksberg 22.883 21.560 22.263 23.326 23.702 24.791

Kilde: Realkreditrådet Moderniseringspotentiale: I fastsættelsen af værdien må der tages hensyn til ejendommens moderniseringspotentiale, omend der i det nuværende marked ikke betales så meget for potentialer som tidligere. Mo-derniseringspotentialet kan kort beskrives som de muligheder, der i en udlejningsejendom lig-ger for at forbedre afkastet gennem at renovere/forbedre de enkelte lejligheder og derefter opkræve en højere husleje.


En ”grov-beregning” kunne se ud som følger: (beregning i kr./m2) Nuværende lejeniveau (omk.best.leje) kr. 473 Lejepotentiale max. formentlig i niveauet kr. 950 Forhøjelsesmulighed, formentlig i niveauet kr. 477 Ved et afkast i niveauet 4,25% (ejendomme uden potentiale sælges til højere afkast end ejendomme med potentiale) medfører det en værdiforøgelsemulighed i niveauet kr. 6.580 Modernisering/forbedringer koster antageligt i niveauet kr. 4.500 (også under hensyntagen til minimumsbeløbet for en §5 stk.2 modernisering) Gevinstmulighed pr. m2 kr. 2.080 hvilket modsvarer i niveauet kr. 20,8 mio. ved et moderniseringspotentiale på f.eks. 10.000 m2. Det må dog erindres, at moderniseringer ikke kan ske mod lejers vilje, og at der derfor for-mentlig vil gå adskillelige år, inden ejendommen er fuldt moderniseret, hvilket giver stor usik-kerheder på beregningen. Efter fuld modernisering vil ejendommens afkast efter ovennævnte simplificerede beregninger i dagens marked være i størrelsesordenen 4,5%. Spekulativt element: Der har i mange år været et spekulativt element i investeringen i boligudlejningsejendomme, som består i - Troen på prisstigninger. I en hel generation har boligudlejningsejendomme kun oplevet

prisstigninger. Mange investorer har derfor været villige til at acceptere et meget lavt 1.års afkast i troen på at værdistigningen ville ændre det reelle afkast betydeligt.

- Forventningen om at den restriktive lejelovgivning på et tidspunkt i fremtiden lempes med deraf følgende muligheder for øget lejeindtægt og afledte værdistigninger.

- I alle markeder vil investorer altid søge at finde et område (f.eks. et geografisk område) hvor værditilvæksten vil blive højere end gennemsnitligt. København NV blev i slutningen af opgangstiderne et af de områder, hvor mange investorer troede på positiv udvikling af området og dermed en øget værditilvækst.

I det nuværende marked er mindst to af de tre ovenstående muligheder for værditilvækst ændret således, at investorerne ikke længere ønsker at købe i forventning til en kommende værditilvækst. I stedet vil de se værdierne her og nu og ønsker ikke at betale for udviklings-potentialer. Dette er sammen med selve finanskrisen (svært at låne penge) og afsløringen af ”bytte-klubben” medvirkende årsag til det aktuelle, store prisfald på boligudlejningsejen-domme. Sammenligninger: Som ovenfor anført er der i de seneste år kun solgt relativt få boligudlejningsejendomme – både i det aktuelle område og i markedet generelt. Dette bekræftes af statistik-udtræk fra er-hvervsmæglernes fælles database www.oline.dk. Vi har foretaget udtræk af både ejendomme under udbud og af solgte ejendomme, og vi har foretaget udtræk både for februar og for juli 2010.


Omsat i perioden 1.10.2009 – 8.7.10

Adresse Postnr. Solgt Etage areal Salg/m² Flash Line

Falkoner Allé 15 2000 Frederiksberg 1.10.09 - 1.3.10 1.592 16.489 Attraktiv udlejningsejendom Mariendalsvej 38 2000 Frederiksberg 1.3.10 - 8.7.10 1.396 9.312 Klassisk udlejn.ejd. Kochsvej 25 1812 Frederiksberg 1.3.10 - 8.7.10 883 14.723 Boligudlejningsejendom Bülowsvej 32 1870 Frederiksberg 1.3.10 - 8.7.10 2.880 11.007 Herskabelig boligudlejn.ejd. Udbudt pr. 24.2.2010

Adresse Postnr. Etage areal

Salg/m² Flash Line

Nyelandsvej 10 2000 Frederiksberg 875 16.000 Boligejendom v. CBS m. ledig lejlighed. Nordre Fasanvej 108 2000 Frederiksberg 5.059 18.778 Frederiksberg - Nordre Fasanvej 108 Sankt Knuds Vej 4 1903 Frederiksberg 650 25.385 Mondæn ejendom med bedste beliggenhed Nordre Fasanvej 15-23 2000 Frederiksberg 798 29.449 Frederiksberg - Nordre Fasanvej Gammel Kongevej 143 1850 Frederiksberg 1.515 24.752 Udløbet Christian Winthers Vej 25 1860 Frederiksberg 1.326 12.217 9 store lejligheder og stor have Bülowsvej 30 1870 Frederiksberg 2.482 15.230 Unik boligejendom på Bülowsvej Mariendalsvej 38 2000 Frederiksberg 1.396 9.312 KLASSISK UDLEJNINGSEJENDOM Doktor Priemes Vej 4 1854 Frederiksberg 1.185 19.494 Smuk velholdt ejendom centralt beliggend Kochsvej 25 1812 Frederiksberg 883 15.629 Boligudlejningsejendom på Frederiksberg Udbudt pr. 8.7.2010

Adresse Postnr. Etage

areal

Salg/m² Flash Line Nyelandsvej 10 2000 Frederiksberg 875 16.000 Boligejendom v. CBS m. ledig lejlighed. Nordre Fasanvej 108 2000 Frederiksberg 5.059 18.778 Frederiksberg - Nordre Fasanvej 108 Nordre Fasanvej 15-23 2000 Frederiksberg 798 29.449 Frederiksberg - Nordre Fasanvej Bülowsvej 30 1870 Frederiksberg 2.482 15.230 Unik boligejendom på Bülowsvej Doktor Priemes Vej 4 1854 Frederiksberg 1.185 19.494 Smuk velholdt ejendom centralt beliggende Mathildevej 22 2000 Frederiksberg 1.827 13.957 Særdeles velbeliggende boligejendom Gammel Kongevej 169 1850 Frederiksberg 960 20.417 Boligudlejningsejendom Frederiksberg Ingemannsvej 23 1964 Frederiksberg 518 13.514 Mindre boligejendom på Frederiksberg Det relativt spinkle grundlag af mere eller mindre sammenlignelige handler giver ikke i sig selv mulighed for en værdiansættelse men har givet valuaren støtte i sin værdiansættelse. Prisudviklingen i perioden: Der har før 24.2.2010 været prisfald i markedet, men indtil juli 2010 har man kunne ane en lille stigning. Det er valuarens opfattelse, bl.a. på baggrund af ovennævnte statistikker, men også fra samtaler med kolleger i branchen, at forskellen i perioden mellem de to værdifastsættelser har ligget i niveauet 4%. Dette er ikke eksakt videnskab men valuarens skøn ud fra valuarens bedste overbevisning. Afkast contra kvadratmeterpris: Værdien af en boligudlejningsejendom bestemmes ud fra både et afkast og en kvadratmeter-pris. De to ting hænger i et vist omfang sammen, men alt efter ejendommens aktuelle drift og udviklingspotentiale kan der opstå et ”mis-match”.


Når prisen fastsættes sker det dels ud fra, at ejendommen skal give et markedsmæssigt af-kast for den aktuelle type, stand, udviklingsmuligheder osv. Der kan ikke opstilles generelle retningslinier for hvor højt dette afkast skal være, men i øjeblikket sælges ejendomme i det Storkøbenhavnske marked i spændet ca., 1,5-5%. Har ejendommen ikke yderligere potentia-le for lejestigninger, og er der f.eks. tale om en nybygget, udlejet ejerlejlighedsejendom, hvor kvadratmeterprisen ligger nær salgsværdien som enkeltstående uudlejede ejerlejligheder, vil investorernes afkastkrav i øjeblikket ligge i niveauet 4,5-5%. Er der derimod tale om en ældre ejendom med stort moderniseringspotentiale, god vedligeholdelsesstand, på en ”liebhaver-betonet” beliggenhed og med lav husleje, vil afkastkravet ligge i niveauet 1,5%. Afkastkravet må dog som ovenfor anført sammenholdes med kvadratmeterprisen. Der er en uvillighed i markedet (på investorsiden) til at betale en usædvanlig høj kvadratmeterpris i et givent område. Forklaringen skal formentlig bl.a. søges i at ejendommens potentiale på visse punkter alt andet lige må blive mindre, hvis man har købt til en højere kvadratmeterpris – tror man f.eks. på, at lejelovgivningen liberaliseres således at investoren på et senere tidspunkt kan afhænde de enkelte lejligheder som ejerlejligheder, vil hans fortjeneste blive mindre, hvis han i købssituationen har betalt en højere kvadratmeterpris. Prisfastsættelse: Begge vurderinger er med skyldig hensyntagen til den omend beskedne prisudvikling i perio-den sket med udgangspunkt i samme forudsatte nøgletal (omk. budget 2007 indekseret, Års-regnskab 2009 og Budget 2010 m.m.) , og med henvisning hertil og til vores research, bereg-ninger og markedskendskab m.m. skal vi efter bedste evne og overbevisning vurdere ejen-dommen som boligudlejningsejendom til på de to forskellige tidspunkter at repræsentere en værdi i størrelsesorden: Pr. 8.7.2010:

kr. 290.000.000 skriver kroner to hundrede og halvfems millioner 00/100

Pr. 24.2.2010

kr. 280.000.000 skriver kroner to hundrede og firs millioner 00/100

15 Forudsætninger

• at ejendommen ikke er forurenet eller på anden måde er miljømæssigt belastet, ud over det anførte,

• at ejendommen ikke er behæftet med skjulte fejl eller mangler, herunder at alle installatio-ner er lovlige og funktionsdygtige,

• at der ikke påhviler ejendommen utinglyste rettigheder overfor tredjemand, • at der ikke påhviler ejendommen utinglyst gæld til det offentlige eller andre, • at der ikke er afsagt kendelser eller vedtaget betalingsvedtægter vedrørende anlægsar-

bejder, hvoraf der senere pålægges ejendommen udgifter, • at der ikke foreligger særlige aftaler med lejere/andelshavere, skriftlige eller mundtlige,

som er valuaren ubekendt, • at anførte arealer, indtægter og udgifter kan lægges til grund, • at der ikke er taget hensyn til evt. uafsluttede byggesager, • at der i vurderingssummen ikke er taget hensyn til specielt liebhaveri.


16 Habilitetserklæring

Nærværende vurderingsforretning er afgivet efter bedste evne og overbevisning, og vi kan er-klære:

• at vi ikke har nogen interesse i ejendommen udover denne vurderingsforretning, • at vi har udført vurderingsforretningen i henhold til Dansk Ejendomsmæglerforenings nor-

mer for andelsboligvurderinger, • at vi har udført vurderingsforretningen i henhold til normerne i Vejledning om vurdering af

erhvervsejendom 2008, for medlemmer af foreningen RICS Danmark, Erhvervsejendom & Vurdering

17 Copyright

Nærværende vurderingsforretning må ikke uden valuarens skriftlige samtykke anvendes af andre end rekvirenten, til andre formål end angivet i vurderingsformålet og må ikke gengives, helt eller i uddrag. Vurderingsrapporten er udfærdiget i 4 eksemplarer, hvoraf det ene beror på vort kontor.

18 Fremsendelse

Vurderingsrapporten er fremsendt til rekvirenten i 3 eksemplarer og i pdf-format til [email protected].


19 Bilag Kort, situationsplan, matrikelkort


Fotos




Documents

Vurderingsrapport vedr. ejendommen: A/B Duegården · ejendommens stand er delvist baseret på ejers oplysninger. Værdifastsættelse pr. 8.7.2010 kr. 290.000.000 skriver kroner to