CollegebesluitCollegevergadering: 24 oktober 2017

ONDERWERPPrincipeverzoek Masterplan Berkenrode, Herenweg 131

SAMENVATTINGStichting Berkenrode heeft een principeverzoek ingediend voor medewerking aan het opgestelde masterplan voor de buitenplaats Berkenrode. Het masterplan beschrijft maatregelen voor een noodzakelijke kwaliteitsimpuls voor de historische buitenplaats en die tevens een duurzame financiële exploitatie mogelijk maken. Dit laatste is volgens de stichting nu niet het geval. Het masterplan gaat onder meer uit van het toevoegen van 2 woningen en verplaatsen van 1 bestaande woning in de moestuin. De stichting verzoekt de gemeente zich positief uit te spreken over het masterplan en de hierin voorgestelde ontwikkeling van de buitenplaats.

JURIDISCH EN BELEIDSKADERHet betreft een principeverzoek waarin gevraagd wordt om een eerste mening over het initiatief. Hieraan zijn geen juridische gevolgen verbonden. De gemeenteraad heeft beleidsvrijheid om te bepalen of er al dan niet reden is om planologisch mee te werken aan het initiatief.

BESLUIT B&W1. Kennis te nemen van het principeverzoek en het bijbehorende Masterplan

Berkenrode te Heemstede, met hierin opgenomen 2 nieuwe woningen en het verplaatsen van een bestaande woning in de moestuin en Stichting Berkenrode de ruimte te geven onderzoek uit te voeren om aan te tonen dat er sprake is van een goede ruimtelijke ordening.

2. Dit besluit voor te leggen aan de commissie Ruimte om haar zienswijzen kenbaar te maken (B-stuk).

BERKENRODEDe buitenplaats Berkenrode (Herenweg 131, groot ± 19 ha) is eigendom van de Stichting Berkenrode, opgericht door de voormalige eigenaar, de heer E.H. van Eeghen. Doelstelling van de stichting is het bewaren van Berkenrode als cultuurbezit en het daartoe in stand houden van het landgoed. Daarnaast ondersteunt de stichting diverse activiteiten op het terrein van cultuur, onderwijs, wetenschap, geestelijk- en lichamelijk gehandicapten en diaconale arbeid. De stichting heeft een basiskapitaal en verkrijgt inkomsten door het rendement op het basiskapitaal, het stallen van paarden en verhuur van enkele opstallen op de buitenplaats. De buitenplaats is als complex (diverse bouwwerken, elementen en park) aangewezen als rijksmonument en maakt onderdeel uit van het Natuurnetwerk Nederland (NNN).

AANLEIDING/VERZOEKStichting Berkenrode heeft een principeverzoek ingediend (bijlage) voor medewerking aan het opgestelde masterplan voor de buitenplaats Berkenrode. Het masterplan beschrijft maatregelen die een noodzakelijke kwaliteitsimpuls voor de historische buitenplaats zijn en die een duurzame financiële exploitatie mogelijk maken. Dit laatste is nu niet het geval. De stichting verzoekt de gemeente zich positief uit te spreken over de voorgestelde ontwikkeling van de buitenplaats. Een positief principestandpunt vormt de start van het verdere onderzoek om het plan verder vorm te geven en de aanvaardbaarheid ervan te onderzoeken. Op deze wijze wordt het college en de gemeenteraad in een vroegtijdig stadium bij het plan betrokken en om een mening verzocht.

696028 1/7

CollegebesluitCollegevergadering: 24 oktober 2017

WAT VOORAF GINGIn het kader van de voorbereiding van het bestemmingsplan ‘Herziening Landgoederen en Groene Gebieden’ heeft de stichting in december 2014 een verzoek ingediend om een tweetal woningen in de boomgaard van de buitenplaats te mogen bouwen en een bestaande woning te mogen verplaatsen. Het plan wordt genoemd in de ‘Inventarisatie ontwikkelingen herziening bestemmingsplan Landgoederen en Groene Gebieden’ dat door de raadscommissie Ruimte is besproken en op 1 maart 2015 door het college is vastgesteld. Door het college is aan initiatiefnemer gevraagd om een gedegen analyse van de aanwezige waarden en een samenhangende visie op de gehele buitenplaats. Deze analyse en visie zijn begin 2016 ontvangen: Masterplan Buitenplaats Berkenrode te Heemstede (Stichting In Arcadië, 1 februari 2016, aangepast 28 maart 2017, bijlage). Met de stichting Berkenrode is destijds afgesproken het masterplan niet mee te nemen in het kader van de voorbereiding van de herziening van het bestemmingsplan omdat een zorgvuldige voorbereiding van dit verzoek geruime tijd in beslag neemt.

MASTERPLANAanleiding voor het opstellen van het masterplan voor Berkenrode is de opgave waarvoor de stichting zich gesteld ziet. Er zijn investeringen nodig voor het wegwerken van achterstallig onderhoud en de gewenste kwaliteitsverbetering ten aanzien van de gebouwen en de tuin- en parkaanleg (kwaliteitsimpuls/adequaat beheer). Ook de financiering van het dagelijks beheer en onderhoud is belangrijk aandachtspunt (gezonde financiële basis).

Het masterplan is een samenhangend verhaal voor de gehele buitenplaats. Een samenvatting van de te nemen maatregelen is opgenomen op onderstaande plattegrond. Een groter formaat hiervan is opgenomen in de bijlagen.

Het masterplan omvat diverse (renovatie) werkzaamheden aan het park en de aanwezige gebouwen/bouwwerken. Onder meer wordt een grote stal verwijderd en een asbestsanering uitgevoerd. Het aanwezige verwaarloosde monumentale badhuis wordt gerenoveerd.

Dit voorstel richt zich met name op het mogen bouwen van een tweetal woningen en het mogen verplaatsen van een al aanwezige woning in de moestuin. Voor deze activiteit is planologische medewerking van de gemeente(raad) nodig vanwege strijdigheid met het geldende bestemmingsplan ‘Herziening Landgoederen en Groene Gebieden’. De bouw van de woningen is nadrukkelijk wel onderdeel van het grotere masterplan en dient in de context hiervan te worden beoordeeld.

696028 2/7

CollegebesluitCollegevergadering: 24 oktober 2017

WONINGEN IN DE MOESTUIN

Huidige situatieIn de moestuin staat een niet in gebruik zijnde woning van één bouwlaag in bouwkundig zeer slechte staat (geen monument). Het vorige en huidige bestemmingsplan staan toe dat deze woning op ongeveer dezelfde locatie wordt vervangen door een nieuwe, grotere woning (één bouwlaag met kap, bouwvlak 180 m2).

Net buiten de moestuin zijn het hoofdhuis en een verhuurde tuinmanswoning aanwezig.

bestemmingsplan Herziening L&GG

Gevraagde situatieDe stichting vraagt 2 woningen in de moestuin toe te mogen voegen en de aanwezige/toegestane woning te verplaatsen. De 3 woningen (± 180 m2 grondopp. per stuk) worden verkocht, de grond (woning + tuin) in erfpacht uitgegeven.

De tuinmanswoning wordt gerenoveerd en verkocht, de grond wordt in erfpacht uitgegeven. Het hoofdhuis blijft in gebruik bij de stichting

masterplan Berkenrode

Bestemmingsplan Herziening Landgoederen en Groene GebiedenHet plan voor de 3 woningen in de boomgaard is in strijd met het geldende bestemmingsplan ‘Herziening Landgoederen en Groene Gebieden’. Op de locatie van de woningen ligt nu de bestemming ‘Natuur-3’. Om de woningen mogelijk te maken dient medewerking te worden verleend door middel van het door de gemeenteraad wijzigen van het bestemmingsplan. Dit is volgens de Wet ruimtelijke ordening mogelijk indien er sprake is van een goede ruimtelijke ordening. Op basis van de nu aanwezige informatie is onderzocht of hiervan al dan niet sprake kan zijn.

Goede ruimtelijke ordeningOnderzocht is of de in het masterplan voorgestelde maatregelen haalbaar zijn. Onder meer is door de gemeente een externe deskundige geraadpleegd en is gesproken met medewerkers van de provincie Noord-Holland en de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed.

696028 3/7

CollegebesluitCollegevergadering: 24 oktober 2017

Inventarisatie ontwikkelingen herziening bestemmingsplan ‘Landgoederen en Groene Gebieden’In de eerder genoemde ‘Inventarisatie ontwikkelingen herziening bestemmingsplan Landgoederen en Groene Gebieden’ is een beleidskader opgenomen. Uitgangspunt van dit beleid is het conserveren van de bestaande juridisch planologische situatie. Het verlenen van medewerking aan het afwijken van het uitgangspunt ‘conserveren’ wordt enkel voorgesteld indien hiervoor een planologische aanleiding is (nee, tenzij). Een planologische aanleiding is onder meer het toevoegen van een economische drager. Aangetoond dient te worden dat een dergelijke drager noodzakelijk is en dat de economische drager voldoende is en duurzaam en geheel ten goede komt aan het betreffende perceel. Het beleidskader geeft aan dat toevoeging van nieuwe woningen in het landelijk gebied in beginsel niet is toegestaan.

Het onderhoud en het beheer van de buitenplaats Berkenrode zijn kostbare aangelegenheden. De inkomsten van de stichting zijn op dit moment onvoldoende om de kosten hiervan te kunnen voldoen. Dit blijkt uit het door de stichting vertrouwelijk aan de gemeente overlegde exploitatieoverzicht. Het tekort wordt nu onttrokken aan het basiskapitaal van de stichting. Onderzocht is hoe extra inkomsten verkregen kunnen worden. Onder meer is subsidie aangevraagd voor het in stand houden van monumenten. Deze is zowel voor de gebouwen als voor het groen tot 2024 toegekend. Desondanks blijft de balans een aanzienlijk tekort vertonen.

Uit onderzoek is gebleken dat door het toevoegen van 2 woningen op de buitenplaats de exploitatie rond kan worden gekregen. Dit blijkt uit het eerder genoemde niet openbare exploitatieoverzicht, waarvan hieronder een openbare samenvatting is gegeven (een groter formaat hiervan is opgenomen in de bijlagen).

De percelen van de twee nieuwe woningen en de te verplaatsen woning worden in erfpacht aan de kopers van de woningen uitgegeven. Hierdoor wordt – tezamen met het verkopen de tuinmanswoning en in erfpacht uitgeven van de grond - een duurzame economische drager voor het in standhouden van de buitenplaats gecreëerd, overeenkomstig de beleidskader,

een grond om mee te werken aan een ontwikkeling.

Vanwege het besloten en stille karakter van de buitenplaats en de aanwezigheid van een ommuurde/omhaagde moestuin die vanwege zijn omvang en ligging hiervoor geschikt is, en gelet op het feit dat er al een woning aanwezig is, is het toevoegen van 2 woningen in de moestuin als economische drager, passend. Het initiatief verstoord de cultuurhistorische waarde van de buitenplaats niet zodanig dat hieraan niet kan worden meegewerkt. Daarom kan worden afgeweken van het beginsel om geen woningen in het landelijk gebied toe te voegen.

Provinciaal ruimtelijke verordening (PRV) provincie Noord-HollandEen wijziging van het bestemmingsplan wordt getoetst aan de PRV. Berkenrode is gesitueerd buiten bestaand stedelijk gebied binnen de contouren van het Nederlands Natuurnetwerk (NNN). Hierover is ambtelijk gesproken met medewerkers van de provincie Noord-Holland.

696028 4/7

CollegebesluitCollegevergadering: 24 oktober 2017

De gewenste ontwikkeling is een kleinschalige ontwikkeling in de zin van de PRV. Een dergelijke ontwikkeling kan worden toegestaan indien deze tot doel heeft de kwaliteit en kwantiteit van de NNN te verbeteren. Het masterplan (incl. toevoegen van de twee woningen) voorziet niet in het verkleinen van het oppervlakte NNN. Integendeel, het is mogelijk de NNN te vergroten door delen die nu niet als zodanig zijn begrensd, toe te voegen aan de NNN. Herbegrenzing NNN wordt in het kader van de verdere planprocedure verder uitgewerkt. In de bij de principeaanvraag behorende Quickscan Wet natuurbescherming (bijlage) blijkt dat uitvoering van de maatregelen in het masterplan voorts zeer waarschijnlijk een kwalitatieve verbetering tot gevolg hebben. Dit wordt in het verdere planproces nader onderzocht.

RijksmonumentHet masterplan is besproken met medewerkers van de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed (RCE). De RCE adviseert op dit moment niet positief over de 3 woningen, omdat door de locatie van de 3 woningen het gevaar bestaat dat deze onderdeel gaan uitmaken van de woonwijk Duin en Vaart. Voorts kan niet worden uitgesloten dat in de toekomst er weer de (financiële) noodzaak ontstaat om meer bebouwing toe te staan. De Stichting Berkenrode dient de aanwezigheid van andere financiële dragers (o.m. subsidie) uitputtend te onderzoeken en te benutten.Door de stichting zijn naderhand de subsidiemogelijkheden onderzocht en deze zijn aangevraagd en toegekend. Deze zijn niet toereikend om de balans sluitend te krijgen. Door het in erfpacht uitgeven van grond kan het tekort structureel worden aangevuld. Met de stichting dienen bindende afspraken te worden gemaakt om de inkomsten blijvend ten goede te laten komen aan de buitenplaats en er in de toekomst geen verzoek wordt gedaan voor meer bebouwing. Onderzocht wordt hoe dit juridisch bindend kan worden vastgelegd. Hierbij wordt opgemerkt dat het aan de gemeente(raad) is om te bepalen of in de toekomst al dan niet medewerking wordt verleend aan meer bebouwing. De RCE zal bij de nadere uitwerking van het initiatief worden betrokken.

Stedenbouwkundige inpassingHet masterplan stelt dat op basis van onderzoek van de gehele buitenplaats, het situeren van de 3 nieuwe woningen in de moestuin een logische keuze is. Andere delen van de buitenplaats komen hiervoor minder of niet in aanmerking.Deze keuze in het masterplan is door de gemeente voorgelegd aan erfgoedspecialist Hylkema Consultants. In het advies (bijlage) stelt dit bureau dat de keuze van de moestuin inderdaad logisch is. De positionering van de 3 woningen in de moestuin vraagt echter om een nadere analyse en uitwerking.In het principeverzoek wordt daarom voorgesteld de moestuin te begrenzen als zoekgebied voor de gewenste nieuwbouw. Op basis van een positief principe standpunt wordt met partijen – waaronder de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed – de situering, vormgeving en inpassing van de 3 woningen verder vorm gegeven, waarbij onder andere gelet wordt op het voorkomen dat de woningen onderdeel lijken uit te gaan van de aangrenzende woonwijk.

CONCLUSIEOnderzocht is of het mogelijk is planologische medewerking te verlenen aan het toevoegen van 2 woningen in de moestuin en het hier verplaatsen van 1 woning. Hoewel er nog diverse zaken nader onderzocht en bepaald dienen te worden, lijken er op voorhand geen onoverkoombare obstakels aanwezig. Door het masterplan als geheel te bezien wordt een solide basis gelegd voor een gezonde (financiële) toekomst voor de buitenplaats Berkenrode.

696028 5/7

CollegebesluitCollegevergadering: 24 oktober 2017

VERVOLGNadat het college, gehoord de raadscommissie Ruimte, de stichting Berkenrode de ruimte heeft gegeven nader onderzoek uit te voeren naar de aanvaardbaarheid van de 3 woningen, zal door initiatiefnemer dit onderzoek worden uitgevoerd en overleg worden gevoerd met betrokken partijen. Nadrukkelijk wordt hierbij gesteld dat uit de in te dienen aanvraag om medewerking, alsmede uit het vooroverleg met onder meer de RCE en de provincie Noord-Holland dient te blijken dat de nieuwe functie mogelijk is. Voorts dient het mogelijk te zijn juridisch vast te leggen dat de inkomsten geheel en blijvend ten goede komen aan de buitenplaats. Oftewel, er dient sprake te zijn van een goede ruimtelijke ordening.

FINANCIËNOp grond van artikel 6.12, eerste lid Wet ruimtelijke ordening juncto artikel 6.2.1 onder a Besluit ruimtelijke ordening is voor het initiatief een exploitatieplan of anterieure overeenkomst tussen initiatiefnemer en gemeente noodzakelijk. Hierin worden in ieder geval afspraken gemaakt over het vergoeden van gemeentelijke kosten voor het planologisch mogelijk maken van het initiatief en het hier neerleggen van het risico op planschade. Voor het initiatief zijn voort leges verschuldigd.

PLANNING/UITVOERINGDoor initiatiefnemer dient, nadat het college en de raadscommissie Ruimte hun (positieve) standpunt hebben aangegeven, een aanvraag voor planologische medewerking te worden opgesteld met een goede ruimtelijke onderbouwing. Onbekend is wanneer deze bij de gemeente wordt ingediend. Na ontvangst dient de wettelijk voorgeschreven procedure te worden doorlopen.

PARTICIPATIE EN COMMUNICATIEOmwonenden worden door de gemeente over dit besluit geïnformeerd en uitgenodigd voor de behandeling ervan in de raadscommissie Ruimte.

Buurtbewoners zijn door de stichting in een bijeenkomst geïnformeerd over het masterplan. Ook de Historische Vereniging Heemstede Bennebroek was hierbij aanwezig.

Eén buurtbewoner (aanwonend) heeft naar aanleiding van het initiatief een brief gezonden aan het college en (in afschrift) de raadscommissie Ruimte (bijlage). Hij is van mening dat door het plan de rijksmonumentale buitenplaats onherstelbaar wordt verminkt. De plannen dienen vanwege de Natuurbeschermingswet en de ligging in de ecologische hoofdstructuur te worden verworpen. Het gevaar bestaat dat de woningen fysiek deel lijken uit te maken van de woonwijk Duin en Vaart. Dit is een opmaat naar weer bouwen bij een volgend probleem. Het bestuur heeft de hoofddoelstelling van de stichting om de buitenplaats in stand te houden niet de prioriteit gegeven. Een duurzame oplossing hiervoor is niet te verwachten. De PRV geeft slechts discutabele mogelijke oplossing. Het verzoek van Stichting Berkenrode betreft nu nog een principeverzoek. De in de brief genoemde zaken zijn onderkend en dienen in het hierna volgend traject onderzocht te worden. Medewerking kan enkel worden verleend indien er sprake is van een goede ruimtelijke ordening. DUURZAAMHEIDIn de op te stellen onderbouwing dient nadrukkelijk aandacht te worden besteed aan duurzaamheid van de te bouwen woningen.

696028 6/7

CollegebesluitCollegevergadering: 24 oktober 2017

BIJLAGEN Kenmerk: 695755, Onderwerp: Principeverzoek Herontwikkeling buitenplaats

Berkenrode (bureau Eelerwoude); Kenmerk: 689575Masterplan Buitenplaats Berkenrode (Stichting In Arcadië); Kenmerk: 695763, Onderwerp: Quickscan Wet natuurbescherming (bureau

Eelerwoude); Kenmerk: 695761, Onderwerp: Exploitatieoverzicht 2017-2023 Kenmerk: 696583, Onderwerp Samenvatting exploitatieoverzicht; Kenmerk: 696400, Onderwerp: Samenvatting masterplan Kenmerk: 695758, Onderwerp: Advies Berkenrode (Hylkema Consultants) Kenmerk: 696399, Onderwerp: Brief aanwonende (geanonimiseerd) NIET OPENBAAR Kenmerk: 695987, Onderwerp: Brief aanwonende (niet

geanonimiseerd)

696028 7/7