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Corso Professionale didattico/pratico
Valutazioni Immobiliari Area Mercato, Redditi e Costi
Geom. Stefano Giangrandi MRICS
Valutatore Certificato ISO 17024
Assessor e Member della Royal Institution of
Chartered Surveyors
Docente in Valutazioni Immobiliari per Tecnoborsa presso
l’Università La Sapienza – Roma
Svolgimento del corso di formazione
Obbiettivi del Corso:
1) Aggiornamento e formazione professionale
2) Conoscenza delle metodologie pluriparametriche
3) Approfondimento delle metodologie estimative
4) Stesura di un RVI (Rapporto di Valutazione Immobiliare) con gli IVS
5) Compilazione del dato immobiliare
6) Preparazione di un MCA
7) Sistema di Stima
8) Sistema di Ripartizione
9) Redazione delle tabelle millesimali
10) Area Mercato e ricerca dei saggi
CIRCOLARE ABI 2009 –2010 – 2011 - 2015
APPRAISAL FOUNDATION
(TheUniform Standards of Professional Appraisal Practise)
ROYAL INSTITUTION OF CHARTERED SURVEYORS (Red Book)
THE EUROPEAN GROUP OF VALUERS’ASSOCIATIONS (EVS 2003)
CODICE DELLE VALUTAZIONI IMMOBILIARI (2005 - 2011)
GENESI DI E-VALUATION S – ISTITUTO DI ESTIMO (2007)
INTERNATIONAL VALUATION STANDARDS COMMITTEE (IVS 2007 - 2011)
CIRCOLARE DELLA BANCA D’ITALIA N° 263 DEL 27 DICEMBRE 2006
Standard Internazionali
Norma UNI 11558:2014 – UNI 11612:2015
Standard Valutativi Pluriparametrici (Presente e Futuro) VS (Passato)
Confronto tra stime standard e no
Stima Immobiliare (RVI) VS Expertise Immobiliare
Definizioni ( RICS, IVS, EVS, USPAP, IAS/IFRS, Justum Pretium, valore venale, Tecnoborsa, Banca D’Italia) prezzo di equilibrio…….
Rilevazioni del prezzo di mercato Quotazioni immobiliari
Metodo di stima Stima a vista, a corpo, expertise
dimostrabili, verificabili e ripetibili Stima in base alla quotazione, alla superficie commerciale e a coefficienti correttivi arbitrari.
Rapporto di valutazione Perizia argomentativa
Codice di condotta Codice professionale
Riesame delle valutazioni Contenzioso
Valutazioni Monoparametriche
Presente e Passato
Metodologie IVS
Metodo del confronto di mercato MCA o SCA
market comparison approach
sistema di stima
sistema di ripartizione
modelli di regressione
Metodo finanziario
direct capitalization
yield capitalization
discounted cash flow
Metodo del costo o di ricostruzione deprezzato
0
n
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t
tt
i
d
iCR
V
1
11
11
Che cos’è una D.D.
Metodo per una valutazione complessiva di un insediamento
o di un patrimonio immobiliare (o, in generale, di
un’azienda) considerando le sue specifiche caratteristiche
peculiari e l’ambiente di collocazione come base per una
transazione.
La Due Diligence (DD), o forse anche più semplicemente
Diligence, è un processo per mezzo del quale si devono
diminuire le asimmetrie informative tra una parte
alienante ed una parte acquirente.
Che cos’è una D.D.
Appraising – ex post – ininfluente all’esito
Counseling – ex ante – influenza l’esito
Ambiti di applicazione: DD Tecnica DD Legale, DD
Economica, DD Ambientale, DD Impiantistica
Articoli del C.C.
Prestazione Professionale - Obbligazione di Risultato o di Mezzi del Sapere?
Art. 2236 del C.C. responsabilità del prestatore d’opera
Se la prestazione implica la soluzione di problemi tecnici di
speciale difficoltà, il prestatore d’opera non risponde dei
danni, se non in caso di dolo o colpa grave
……………………..
Art. 1176 del C.C. Nell'adempiere l'obbligazione il debitore deve usare
la diligenza del buon padre di famiglia (Cod. Civ. 703, 1001, 1228,
1587, 1710-2,1768, 2148, 2167). Nell'adempimento delle
obbligazioni inerenti all'esercizio di un'attività professionale la
diligenza deve valutarsi con riguardo alla natura dell'attività esercitata
(Cod. Civ. 1838 e seguente, 2104-1, 2174-2, 2236).
Fasi del MCA
Prima fase: indagine di mercato al fine di ottenere informazioni e dati di transazioni recenti di immobili simili.
Seconda fase: verifica delle informazioni acquisite circa le compravendite e gli affitti
rilevati.
Terza fase: selezione dei contratti rilevanti ai fini della stima, ossia delle unità
immobiliari (comparables) che soddisfano la verifica preliminare e hanno un grado di
similarità maggiore con l’immobile da valutare.
Quarta fase: comparazione del prezzo degli immobili rilevati attraverso le caratteristiche
rilevanti (elements of comparison), e stima del prezzo marginale di ciascuna
caratteristica e degli aggiustamenti del prezzo totale di ciascuna unità immobiliare.
Quinta fase: reconciliation dei prezzi corretti: singola indicazione di valore (stima
puntuale) o in un intervallo di valori (stima a intervallo)
Esemplificazione di un MCA
1. TABELLA DEI DATI
Prezzo e caratteristica Compravendite Subject
Unità A Unità B Unità C S
Prezzo totale PRZ (euro) 460.000,00 315.000,00 350.000,00 ?
Data DAT (mesi) 6 1 1 0
Superficie principale SUP (mq) 130,00 110,00 118,00 105,00
Balconi BAL (mq) 8,00 4,00 8,00 8,00
Servizi SER (n) 2 1 2 1
Impiantistica IMP (1-2) 2 1 1 1
Livello di piano LIV (n) 3 2 4 3
Stato di manutenzione STM (1-2-3) 3 2 1 1
Panoramicità PAN (1-2-3) 3 2 1 2
Inquinamento INQ (1-2-3) 1 3 1 2
Esemplificazione di un MCA
4. tabella di valutaz ione
Unità A Unità B Unità C
P rez z o totale P R Z (euro) 260.000,00 295.000,00 310.000,00D ata D AT (mes i) -1.733,33 -983,33 -2.066,67
S uperfic ie P rinc ipale S UP (mq) -6.927,74 -29.180,46 -44.925,31
B alconi B AL (mq) -314,90 -188,94 -1.259,59
S erviz io S E R (n) 0,00 -2.000,00 -2.000,00L ivello piano L IV (n) -1.293,53 1.475,00 -1.542,29
S tato di Manutenz ione S TM (n) 12.000,00 0,00 0,00
P rez z i corretti (euro) 261.730,50 264.122,27 258.206,14
P rez z o e C aratteris tica
C ompravendite
Valore di Mercato
Il Valore di mercato
VALORE DI MERCATO
(I.V.S.1)
Il valore di mercato è il più probabile prezzo per il quale una
determinata proprietà immobiliare può essere compravenduta
alla data della valutazione tra un’ acquirente e un venditore,
essendo entrambi i soggetti non condizionati, indipendenti e
con interessi opposti, dopo un’adeguata attività di marketing
durante la quale entrambe le parti hanno agito con eguale
capacità, con prudenza e senza alcuna costrizione.
Gli obiettivi
Il valore di mercato rappresenta il più probabile prezzo in contanti, ovvero in altre definite condizioni di finanziamento e di pagamento, al netto delle spese di transazione e di intermediazione, per il quale un immobile è liberamente venduto in un mercato reale, nel quale il compratore e il venditore sono bene informati e agiscono con prudenza, nel proprio interesse e senza indebite costrizioni, e l’immobile è stato esposto per un normale periodo per la negoziazione
Il più probabile prezzo: il miglior prezzo,ragionevolmente ottenibile
dal venditore e quello più vantaggioso ragionevolmente ottenibile dall’acquirente
Acquirente e venditore: soggetti motivati all’acquisto ed alla
vendita ma non costretti né intenzionati a comprare e vendere a qualsiasi prezzo
Gli obiettivi
Non condizionati: la transazione avviene tra parti senza particolare
o speciale relazione tra loro
Adeguata attività di Marketing: adeguata permanenza ed
esposizione sul mercato
Capacità: le parti sono ragionevolmente informate sulle
caratteristiche dell’immobile nel suo uso corrente e dei potenziali usi e
dello stato del mercato al momento della valutazione, sono motivate a
partecipare all’operazione senza essere costrette a portarla a
compimento
Chi è un Valutatore Immobiliare
Per perito indipendente si intende una persona che possieda le
necessarie qualifiche, capacità ed esperienza per effettuare una
valutazione, che non abbia preso parte al processo di decisione del
credito né sia coinvolto nel monitoraggio del medesimo.
Nota n° 2 della IV sezione del Capitolo I – Titolo II della Circolare n° 263 del 27 Dicembre 2006
Sbocchi Professionali
ASSICURATIVO BANCARIO
CONTABILE
PRIVATO ASSET E PROPERTY MANAGEMENT
GIUDIZIARIO
Il mercato della valutazione immobiliare
TRIBUTARIA AGENZIA DEL TERRIRORIO (MOSI)
LEGALE
FISCALE IAS
ANALISI DEGLI INVESTIMENTI IMMOBILIARI
DUE DILIGENCE VALUTATIVA RIESAME
Il dato immobiliare
Il Dato Immobiliare
Il dato immobiliare è un insieme di informazioni relative sia
un bene immobiliare che ad un terreno.
Le informazioni possono essere riferite:
a) Al Prezzo
b) Superfici
c) Livello di Piano
d) STM
e) Impianti
f) Documentazioni fotografiche
g) Planimetrie
h) Atti notarili
i) E quant’altro ne possa confermare la veridicità.
Il Dato Immobiliare
Chi è in possesso dei veri prezzi di mercato:
1) Gli agenti immobiliari
2) I venditori e gli acquirenti
3) I notai
4) I commercialisti
5) I consulenti fiscali
6) I liberi professionisti
7) I costruttori
8) Gli amministratori di condominio
9) I funzionari di banca che erogano mutui immobiliari
I postulati estimativi
I Postulati Estimativi
P V P
I postulati :
a. Il prezzo è il fondamento della stima
b. La previsione è il carattere immanente della stima
c. Il valore dipende dallo scopo o ragione pratica della stima
d. La stima è ordinaria
e. La stima è comparativa
Criteri di Stima
Prezzo Valore Il mercato fisserà il prezzo
di un immobile allo stesso
modo in cui ha determinato
il prezzo di immobili simili
È fissato dal
MERCATO
È calcolato dal
PERITO
I Postulati
Il postulato estimativo è una proposizione non dimostrata
che si postula essere vera, in base all’evidenza reale, alla
conoscenza all’esperienza ed al senso comune.
I Postulati Estimativi rappresentano i fondamenti sui quali
poggia il giudizio estimativo e con i qual non si può essere
in contraddizione.
I Postulati Estimativi
IL POSTULATO DEL PREZZO Non esiste una valutazione estimativa che non si basa sul prezzo di mercato
IL POSTULATO DELLA
PREVISIONE
Stima ex post
Stima ex ante
Passato Futuro Presente
t0
Il valore dipende dallo scopo o ragione pratica della stima
Il principio dello scopo afferma che uno
stesso bene può presentare
contemporaneamente diversi valori, ed
esattamente tanti valori quante sono le
ragioni pratiche che promuovono la stima.
IL POSTULATO DELLO SCOPO
La stima deve essere finalizzata allo scopo:
Valore di mercato
Valore assicurabile
Valore di trasformazione
Valore cauzionale
Costo
Valore equo
Valore di uso
Valore complementare
Valore di sostituzione
I Postulati Estimativi
Postulati Estimativi
Il principio della comparazione afferma che la comparazione è il
fondamento metodologico della valutazione
S. Tommaso D’Aquino
…comparare aliquod cum aliquo…
Postulati estimativi
Postulato dell’Ordinarietà
Il principio dell’ordinarietà, oltre ai 3 criteri,
asserisce che constatato l’uso attuale e
definiti gli usi alternativi dell’immobile
oggetto di valutazione il valore di stima
equivale al valore atteso
Criterio Statistico Criterio Giuridico
Postulati dell’Ordinarietà
Criterio economico
Scelta della destinazione di uso di un
immobile in base la valore di
trasformazione.
L’Highest and Best Use (HBU) è il più
conveniente e il miglior uso dell’immobile.
L’HBU è la destinazione maggiormente
redditizia tra quella corrente dell’immobile
e quelle potenzialmente realizzabili. La
definizione dell’HBU riguarda destinazioni:
- fisicamente realizzabili,
- legalmente consentite,
- finanziariamente sostenibili.
Teoria di Gauss Equità e Giustizia
Valore Atteso
Quesito: Stimare un appartamento al piano primo vicino ad un tribunale, il PUC
prevede il cambio d’uso da residenziale ad uffici.
Stimo l’immobile a) Uso attuale?
b) Uso ufficio?
c) Lascio scegliere al cliente?
1) Procedo con la valutazione con l’uso attuale.
2) Procedo con la valutazione dell’Highest and best use HBU
3) Con una indagine verifico la frequenza di appartenenza, in riferimento al medesimo segmento di mercato, alla destinazione a o b.
Risultati:
Valore residenziale €. 300.000,00
Valore ufficio €. 340.000,00
Costi di trasformazione €. 15.000,00
L’indagine su immobili simili nel segmento di appartenenza ha portato a
conoscenza che n° 4 sono adibiti a residenziale mentre n° 6 sono adibiti ad
uso ufficio.
Valore Atteso
Risultati:
Valore residenziale €. 300.000,00
Valore ufficio €. 340.000,00
Costi di trasformazione €. 15.000,00
Ne deriva quindi secondo il Principio dell’ordinarietà che:
Valore atteso= €. 300.000,00 x 0,4 + €. 340.000,00 - €. 15.000,00 x 0,6 =
Valore atteso = €. 315.000,00 Capitolo 4 – 2.6.1. Pag. 52 e pag. 54 cdvi
Valore Atteso
Valore Atteso
Il valore di stima atteso V(atteso) dell’immobile è rappresentato dalla media del
valore nella destinazione attuale (abitazione) e nella destinazione alternativa
(ufficio), ponderata per le rispettive frequenze:
Destinazione
esistente
Prezzo (€)
Ufficio
Uso alternativo
Abitazione
Uso attuale
V(abitazione)
€ 300.000
0
0,6
0,4
V(ufficio) € 340.000
Costo € 15.000
Vt(ufficio) € 325.000
V(attedso) = 300.000 · 0,4 + 325.000 · 0,6 = € 315.000
HBU
Frequenza
o probabilità
(destinazione)
Prezzo Marginale
Prezzo Marginale
E’ il prezzo della singola caratteristica, inteso come la
variazione del
prezzo totale al variare della caratteristica
Il P.M. può essere +.- o =
Il P.M. può essere espresso in % oppure in numeri.
Simbologia
I Prezzi e redditi di mercato:
Prezzo Totale P
Reddito Totale R
Prezzo unitario medio p
Reddito unitario medio r
Prezzo o Reddito marginale simbolo utilizzato p(acronimo della caratteristica)
Per esempio p(bal) oppure p(stm) oppure p(pan)
Segmento di Mercato
Cicli del Mercato
prezzo
RECOVERY MARKET
OVERBUILT MARKET
MATURITY MARKET
FALLING MARKET
IMPROVING MARKET
ESPANSIONE
expansion CONTRAZIONE
contraction RECESSIONE
recession RECUPERO
recovery
tempo
Fasi cicliche del mercato immobiliare
L’evoluzione del mercato immobiliare mostra una progressiva integrazione
tra il mercato immobiliare e quello finanziario attraverso un processo
di miglioramento qualitativo delle informazioni
Segmento di Mercato
L’atipicità degli immobili induce alla separazione
del mercato in diversi segmenti secondo i seguenti parametri:
• LOCALIZZAZIONE
• TIPO DI CONTRATTO
• DESTINAZIONE
• TIPOLOGIA IMMOBILIARE
• TIPOLOGIA EDILIZIA
• CARATTERE DELLA DOMANDA E DELL’OFFERTA
• FORMA DI MERCATO
• LIVELLO DI PREZZO, NUMERO DEGLI SCAMBI, RAPPORTI
MERCANTILI
Il Segmento di mercato è
quell’unità elementare
non ulteriormente
scindibile dall’analisi
economico estimativa
del mercatro immobiliare
stesso
Segmento di mercato
Il segmento immobiliare può essere non solo una retta univoca tra varie caratteristiche
ma, per mezzo dei suoi parametri, può essere contraddistinto da un quartiere urbano, da
unità modulari, da un ben identificato isolato, da edifici prospicienti su una strada o su
un’area a verde, da singoli edifici, basti pensare a ville o villette localizzate in tessuti di
seconda o terza fascia,tessuti urbani che hanno fabbricati aventi le medesime
caratteristiche.
Segmento di Mercato
- I parametri del segmento di mercato devono essere misurati e rilevati e successivamente
devono essere tradotti in indicatori economico estimativi
- Uno o più immobili ricadono nel medesimo segmento di mercato se presentano uguali
ammontari (siano essi numeri o lettere) degli indicatori economico - estimativi
Forme di Mercato
Forme di Mercato
Le condizioni che influenzano le forme di mercato sono:
a) Numerosità degli offerenti
b) Numerosità dei richiedenti
c) Natura del prodotto
d) Condizioni di entrata
e) Formazione del Prezzo
Forme di Mercato
Mercato di Concorrenza Perfetta
Numerosità degli offerenti MOLTI
Numerosità dei richiedenti MOLTI
Natura del prodotto OMOGENEO
Condizioni di entrata LIBERA
Formazione del prezzo UNICO
Forme di Mercato
Mercato di Monopolio
Numerosità degli offerenti UNO
Numerosità dei richiedenti MOLTI
Natura del prodotto CE L’HO SOLO IO
(SENZA SOSTITUTI)
Condizioni di entrata CHIUSA
Formazione del prezzo DISCRIMINATO
Prima strategia Seconda strategia
Forme di Mercato
Mercato di Concorrenza Monopolistica
Numerosità degli offerenti MOLTI
Numerosità dei richiedenti MOLTI
Natura del prodotto DIFFERENZIATO
Condizioni di entrata LIBERA
Formazione del prezzo
DISCREZIONALE
CARTELLI MASSIMIZZAZIONE DEI PROFITTI SPARTIZIONE DEL MERCATO
LEADERSHIP DEL PREZZO
Forme di Mercato
Mercato di Oligopolio Collusivo
Numerosità degli offerenti POCHI
Numerosità dei richiedenti MOLTI
Natura del prodotto Omogeneo-Differenziato
Condizioni di entrata BLOCCATA
Formazione del prezzo DISCRIMINATO
Forme di Mercato
Mercato di Monopolio bilaterale
Numerosità degli offerenti UNO
Numerosità dei richiedenti UNO
Natura del prodotto UNICO
Condizioni di entrata CHIUSA
Formazione del prezzo INDETERMINATO
Forme di Mercato - Mercato di Monopolio Bilaterale
Nel settore immobiliare si può verosimilmente definire l’intervallo di contrattazione
su una base oggettiva. Indicando con ∆VA l’incremento di valore della proprietà A
(domanda) in seguito all’annessione, con ∆VB il decremento di valore della proprietà
B (offerta) in seguito allo scorporo, l’intervallo di scambio in termini monetari è
pari a:
Dal punto di vista soggettivo ∆VA rappresenta la misura razionale della disponibilità
a pagare (massima) del soggetto A, e ∆VB la misura razionale della disponibilità a
accettare (minima) del soggetto B. La stima delle variazioni di valore avviene con
una doppia stima delle proprietà nella situazione ante e post .
∆VA - ∆VB
Scale di Misura
Scale di Misura
Le scale:
Scala nominale o dicotomica – rappresenta i nomi e li descrive
Scala ordinale – individua il posto che occupa un soggetto in una serie
ordinata.
Scala ad intervalli – è una scala ordinale ove si evince la distanza tra le classi
Scala cardinale – permette l’impiego delle operazioni estimative
Caratteristiche quantitative
Caratteristiche qualitative
I Nomenclatori
Nel passaggio da una scala di misura di caratteristiche qualitative (nominale
e ordinale) ad una scala di misura delle caratteristiche quantitative
(cardinale) perdo le informazioni ma posso utilizzare operazioni
matematiche per calcolare quest’ultime con procedimenti sostenibili
Nomenclatori di qualità
1° e 2° Livello Hedonic Price
1° Livello a) Il numero delle classi
b) I nomi delle classi; scarso – medio – buono
c) Ordine gerarchico
2° Livello si assegnano i punteggi alla caratteristica
Caratteristica Acronimo Classe Nomenclatore Punto Prezzo marginale
Criteri di Stima
Criteri di Stima
Valore di Mercato
Valore di Costo
Valore di Trasformazione
Valore Complementare
Valore di Sostituzione
Il valore di costo
Il costo di produzione in senso estimativo rappresenta la somma delle spese che al
momento di stima un imprenditore deve sostenere per realizzare un prodotto,
attraverso un determinato processo produttivo riferito a un dato mercato dei mezzi
produttivi (luogo) e a un dato ciclo di produzione.
Il costo di ricostruzione di un opera esistente, già prodotta nel passato, rappresenta
la somma delle spese che alla data di stima un’impresa edilizia deve sostenere per
realizzare un’eguale o equivalente opera o intervento attraverso un ipotetico processo
edilizio. Nell’ambito di questo costo si distingue:
il costo di ricostruzione propriamente detto quale costo di ricostruzione stimato
ai prezzi correnti di un esatto duplicato tipologico dell’opera;
il costo di sostituzione o di rimpiazzo quale costo di ricostruzione stimato ai
prezzi correnti di un manufatto avente utilità e funzioni equivalenti (perfetto
sostituto) a quelle dell’opera esistente, realizzato impiegando materiali, tecnologie,
standard costruttivi e schema esecutivo correnti.
Il costo di ricostruzione deprezzato è pari al costo di riproduzione a nuovo
diminuito del deprezzamento maturato dall’immobile al momento di stima.
Il valore di Trasformazione
Il valore di trasformazione di un bene (input) suscettibile di una trasformazione è
eguale alla differenza tra il previsto prezzo di mercato del bene trasformato (output) e
il costo di trasformazione:
Valore di trasformazione input = Valore di mercato output - Costo di trasformazione.
Il valore di trasformazione può svolgere due funzioni:
• la funzione di criterio di stima che permette di valutare gli immobili;
• la funzione di criterio di scelta che consente di formulare giudizi economici
sugli investimenti immobiliari.
Il criterio di stima è applicato nei processi di trasformazione relativi alla edificazione,
alla demolizione e riedificazione e alla riqualificazione.
Ricavi
0
Costi
tempo
Valore Complementare
Il valore complementare di una parte appartenente ad un insieme costituente un
immobile complesso, è pari alla differenza tra il valore di mercato dell’immobile
complesso e il valore di mercato della parte o delle parti dell’insieme che residua, una
volta considerata separata la parte oggetto di stima. Il valore complementare Vj della
generica parte j di un immobile complesso, si calcola nel modo seguente:
dove con VT si indica il valore dell’immobile complesso e con VT - j il valore della parte
o delle parti residue.
Si dice rapporto di complementarità economica cj della parte j rispetto all’immobile
complesso, il rapporto tra il valore complementare e il valore totale dell’immobile complesso:
Rapporto Complementare
Un particolare rapporto di complementarità cT di interesse estimativo è il rapporto tra il
valore del terreno VT e il valore totale dell’immobile complesso VT+F (terreno e
fabbricato):
Valore di Sostituzione
Il valore di sostituzione di un bene A è eguale al prezzo di un bene B o al costo di un
bene C se A, B e C sono beni sostituti a certi fini. Questo criterio di stima si fonda sul
principio di sostituzione che afferma che un bene perfetto sostituto di un altro per certi
fini può presentare un eguale valore. Il rapporto di sostituzioni può essere di natura
tecnica, funzionale ed economica; la sostituibilità deve essere ordinaria e individuata
volta per volta in relazione alla finalità della stima.
In termini concreti il principio di sostituzione afferma che un compratore non è disposto
a pagare per un bene una somma maggiore del costo di produzione di un altro bene
sostituto che presenta la stessa utilità del bene oggetto di stima, e che inoltre è disposto
a variare la somma offerta di un ammontare pari ai costi necessari per portare il bene
esistente al livello di utilità richiesta.
Esempio di P.D.A
La paired data analysis (PDA) è un procedimento di stima che consente di
valutare i prezzi marginali delle caratteristiche immobiliari, confrontando due o
più immobili che presentano eguali ammontari per tutte le caratteristiche tranne
che per quella o per quelle di cui si deve stimare il prezzo marginale. Si tratta di
un procedimento pratico che può essere applicato nelle situazioni di
disponibilità dei dati e di parità di condizioni (salvo quella considerata). La
PDA permette di rappresentare una comparazione estimativa elementare e di
definire una funzione di comparazione di interesse generale.
L’esempio che segue è costruito a tavolino: tre dati immobiliari
assolutamente eguali tranne le superficie e l’altezza di piano.
Quesito Valutativo – Determinare il valore del subject- P.d.a.
PDA
Tabella dei dati
Prezzo e caratteristica
Contratti
Subject
S
Unità A
Unità B
Unità C
Prezzo totale PRZ (euro)
200.000
220.000
300.000
-
Vani VAN (n)
4
4
6
5
Balconi BAL (mq)
16
20
20
18
Se si indica con V il valore dell’immobile da stimare, la funzione di comparazione può essere scritta per ogni confronto tra l’immobile oggetto di stima e i singoli immobili rilevati. La prima equazione del confronto tra l’immobile A e l’immobile da stimare è la seguente:
nella quale la differenza tra i valori del primo membro è presentata in funzione delle differenze nelle caratteristiche moltiplicate per i loro prezzi marginali. Il valore di stima incognito può essere calcolato nel seguente passaggio:
Allo stesso risultato conducono le altre due funzioni di comparazione costruite sui confronti tra l’immobile oggetto di stima e rispettivamente gli immobili B e C:
Le precedenti equazioni dei confronti (o funzioni di comparazione) conducono allo stesso risultato.
PDA
Rapporti Estimativi
Coefficienti di Omogeneizzazione Tabellari
Ex Norma UNI 10750
Superfici coperte e superfici scoperte
25% dei balconi e terrazzi scoperti
35% dei balconi e terrazzi coperti
35% dei patii e porticati
60% delle verande
15% dei giardini di appartamento
10% dei giardini di ville e villini
D.P.R. n.138/1998 Criteri fiscali
Si applicano nelle stime fiscali
degli immobili (consistenza
catastale) e sono in palese
contrasto con la prassi del
mercato immobiliare
Indici : Omogeneizzazione o mercantili?
Misura delle Superfici
Misura delle Superfici
Nota esplicativa 5 Circolare ABI – Misura delle superfici immobiliari
CDVI Cap. 19
MISURA DELLE SUPERFICI
Superficie esterna lorda (SEL)
Per superficie esterna lorda si intende l’area di un edificio
delimitato da elementi perimetrali esterni verticali, misurata
esternamente su ciascun piano fuori terra o entro terra alla
quota convenzionale di m. 1,50 dal piano pavimento.
La superficie esterna lorda include:
- lo spessore dei muri perimetrali liberi e un mezzo (1/2) dello spessore delle
murature contigue confinanti con altri edifici,
SEL
- lo spessore dei muri interni portanti e dei tramezzi;
- i pilastri/colonne interne;
- lo spazio di circolazione verticale (scale, ascensori, ecc.) ed orizzontale (corridoi, disimpegni ecc.);
- i condotti verticali dell’aria o altro tipo;
- la cabina di trasformazione elettrica, la centrale termica, le sale impianti interni o contigui dell’edificio;
e non include
- le rampe di accesso esterne non coperte;
- balconi, terrazzi e simili;
- il porticato ricavato all’interno della proiezione dell’edificio;
- gli aggetti a solo scopo di ornamento architettonico;
- le aree scoperte delimitate da muri di fabbrica;
Superficie interna lorda (SIL)
Per superficie interna lorda si intende l’area di un’unità immobiliare, misurata lungo il perimetro interno del muro perimetrale esterno per ciascun piano fuori terra o entro
SIL
terra rilevata ad un’altezza convenzionale m. 1,50 dal piano pavimento.
La superficie interna lorda include:
- lo spessore dei muri interni e dei tramezzi;
- i pilastri/colonne interni;
- lo spazio (interno) di circolazione orizzontale (corridoi, disimpegni, ecc.) e verticale (scale, ascensori, scale mobili, ecc.);
- la cabina di trasformazione elettrica, la centrale termica, le sale impianto interni o contigui all’edificio;
- i condotti verticali dell’aria o altro tipo
e non include:
- lo spessore dei muri perimetrali;
- il porticato ricavato all’interno della proiezione dell’edificio o contiguo;
- i balconi, terrazzi e simili;
- lo spazio di circolazione verticale e orizzontale (esterno);
- i vani ad uso comune;
SIN
Superficie interna netta (SIN)
Per superficie interna netta si intende l’area di un’unità immobiliare, delimitata dalla
sommatoria dei singoli vani che costituiscono l’unità medesima, misurata lungo il
perimetro interno dei muri e dei tramezza per ciascun piano fuori terra o entro terra
rilevata ad un’altezza di m 0,50 dal piano pavimento.
La superficie interna include:
- gli spessori delle zoccolature;
- le superfici dei sottofinestra;
- le superfici occupate in pianta dalle pareti mobili;
- le superfici di passaggio ottenute nei muri interni per porte e/o varchi;
- le superfici occupate da armadi a muri o elementi incassati o quanto di simile
occupi lo spazio interno dei vani diversamente utilizzabile;
- lo spazio (interno) di circolazione orizzontale (corridoio,
disimpegni, ecc.) e verticale (scale, ascensori, scale mobili, ecc.)
- la cabina di trasformazione elettrica, la centrale termica, le sale impianti interni o contigui all’edificio;
- i condotti verticali dell’aria o altro tipo interni;
e non include:
- lo spessore dei muri sia perimetrali che interni;
- il porticato ricavato all’interno della proiezione dell’edificio o contiguo;
- i balconi, terrazzi e simili;
- lo spazio occupato dalle colonne e/o pilastri.
SIN
Riesame della Valutazione
Il riesame di una valutazione consiste nella revisione del lavoro di un perito,
intrapresa da un altro perito che esercita un giudizio parziale.
Il riesame della valutazione fornisce un controllo sulla credibilità della valutazione in
esame e considera: la veridicità, l’adeguatezza e l’attinenza dei dati utilizzati e delle
indagini svolte; l’adeguatezza dei metodi e delle tecniche utilizzate; l’adeguatezza e la
ragionevolezza di analisi, opinioni e conclusioni; l’aderenza delle procedure di
valutazione.
A causa della necessità di assicurare accuratezza, correttezza e qualità dei rapporti di
valutazione, il riesame di un rapporto di valutazione è parte integrante dell’attività
professionale del perito.
Nel riesame un rapporto di valutazione si considerano:
ii) la completezza;
iii) la coerenza;
iv) la ragionevolezza;
v) la correttezza.
Il riesame, diverso dal montaggio previsto dalla Circolare di Banca d’Italia n. 263/2006,
di un rapporto di valutazione è svolto da un perito.
Riesame a tavolino
Il riesame a tavolino della valutazione si limita ai dati presenti nel rapporto di
valutazione, che possono essere o non essere confermati in modo indipendente. Si esegue
utilizzando una lista di controllo. Il perito riesaminatore controlla l’accuratezza dei
calcoli, la ragionevolezza dei dati, l’adeguatezza della metodologia e l’aderenza con le
direttive del cliente, con i requisiti normativi e con gli standard professionali.
Riesame sul campo
Il riesame sul campo della valutazione comprende l’ispezione esterna e a volte anche
interna dell’immobile in esame, nonché possibili ispezioni a immobili comparabili a
conferma dei dati presentati nel rapporto. Generalmente utilizza la lista di controllo che
copre tutte le voci esaminate nel riesame a tavolino, e può anche comprendere una
conferma dei dati di mercato, una ricerca per raccogliere informazioni aggiuntive e una
verifica dei programmi informatici utilizzati nella stesura del rapporto.
Riesame della Valutazione
Market Comparison Approach (MCA o SCA)
Guida Scientifica
MCA
Il Market Comparison Approach
“il mercato fisserà il prezzo per un immobile allo stesso modo in cui ha già
determinato il prezzo nelle compravendite di immobili simili”.
Sostanzialmente il MCA è una procedura di comparazione sistematica, applicata
alla stima dei beni immobili in base alle loro caratteristiche tecnico-economiche.
In termini generali il market comparison approach (MCA) è un procedimento
di stima del prezzo di mercato e/o del reddito degli immobili, attraverso il
confronto tra l'immobile oggetto di stima e un insieme di immobili di confronto
simili compravenduti di recente e di prezzo noto. Il principio su cui si fonda il
procedimento consiste nella considerazione per la quale:
MCA
Il procedimento di stima
Per applicare il market comparison approach si devono compiere
aggiustamenti sui prezzi di mercato rilevati. Gli aggiustamenti sono il perno
dell'analisi del MCA, le cui fasi principali sono le seguenti:
rilevazione dei dati immobiliari completi (planimetria della zona, piante,
foto, ecc.);
scelta delle caratteristiche immobiliari (elements of comparison);
compilazione della tabella dei dati (sales summary grid);
stima dei prezzi marginali (adjustments);
analisi del mercato per la rilevazione di compravendite (o di contratti di
affitto) recenti di immobili dello stesso segmento di mercato;
redazione della tabella di valutazione (sales adjustment grid);
sintesi valutativa (reconciliation) e presentazione dei risultati.
MCA
Il market comparison approach (MCA): il campione dei dati immobiliari
Dato immobiliare rilevato
Immobile oggetto di stima (subject)
MCA
1. Tabella dei dati
Stima dell’unità immobiliare
2. Analisi dei prezzi marginali 3. Tabella di valutazione
4. Reconciliation
Il MCA: il palinsesto
Prezzo e
caratteristica
Comparabili Subject
Unità A Unità B Unità C S Prezzo Totale PRZ Data DAT Superficie SUP ………………. Panorama PAN
MCA
Criterio di scelta delle caratteristiche
Il criterio di scelta delle caratteristiche immobiliari si basa:
sulle caratteristiche dell'immobile oggetto di stima;
sulle caratteristiche prese in considerazione dai compratori e venditori,
sulle caratteristiche per le quali le unità di confronto simili e l’unità
oggetto di stima differiscono nell'ammontare in seno al campione
estimativo considerato.
MCA
La tabella dei dati
Prezzo e
caratteristica
Compravendite Subject
Unità
A
Unità
B
Unità
C ….. S
Prezzo totale
Data
Superficie principale
Balconi
……………
Panorama
I dati rilevati sono predisposti nella tabella dei dati, che riporta nelle colonne le unità
di confronto A, B, C, ... e l’unità oggetto di stima (Subject), e nelle righe il prezzo di
mercato rilevato e le caratteristiche immobiliari quantitative e qualitative.
MCA
L’analisi dei prezzi marginali
I prezzi marginali delle caratteristiche immobiliari esprimono la variazione del prezzo
totale di un immobile al variare della caratteristica considerata, ossia misurano
l’incremento o la diminuzione del prezzo al variare della caratteristica.
Il prezzo marginale rappresenta l'aggiustamento nel MCA. L'analisi dei prezzi
marginali riguarda le caratteristiche quantitative, per le quali esiste un referente nel
mercato e nei criteri di stima.
I criteri di stima dei prezzi marginali delle caratteristiche immobiliari sono:
il prezzo,
il costo,
il valore di trasformazione,
il valore complementare,
il valore di sostituzione.
Gli aggiustamenti possono essere applicati alle unità di confronto in termini di valore
e in termini percentuali.
MCA
La tabella di valutazione
Nella tabella di valutazione si svolgono le operazioni di stima. In corrispondenza delle
caratteristiche, in ciascuna cella della tabella si riporta il prodotto tra la differenza negli
ammontari della caratteristica dell'unità da valutare e dell'unità rilevata e il prezzo
marginale relativo. La somma algebrica di ciascuna colonna rappresenta il prezzo
corretto, ottenuto da confronto tra l’unità rilevata e l’unità da valutare, ossia il prezzo
che l’unità immobiliare avrebbe spuntato se fosse stata eguale all’unità da stimare. Prezzo e
caratteristica Unità A Unità B Unità C
Prezzo totale Prezzo A Prezzo B Prezzo C
Data ∆AData·pAData ∆BData·pBData ∆CData·pCData
Superficie principale ∆ASuperficie·pASuperficie ∆BSuperficie·pBSuperficie ∆CSuperficie·pCSuperficie
Balconi ∆ABalconi·pABalconi ∆BBalconi·pBBalconi ∆CBalconi·pCBalconi
… … … …
Prezzo corretto Prezzo corretto A Prezzo corretto B Prezzo corretto C
MCA
La reconciliation
In linea teorica i prezzi corretti delle diverse unità di confronto dovrebbero
coincidere, tuttavia nell'esperienza concreta ciò è puramente casuale, anche se
generalmente si manifesta una sostanziale convergenza.
Nella sintesi conclusiva (reconciliation) si procede ad eleggere un unico risultato a
partire dai prezzi corretti. Ai prezzi corretti si può applicare il principio di
ordinarietà calcolando la media, oppure si può scegliere un prezzo corretto in base
a considerazioni a priori o a informazioni esterne legate allo svolgimento della
stima.
La componente soggettiva è insopprimibile nel processo di stima, anche se nel
MCA si tende a inalvearla nei passaggi del procedimento. Ma se si dovesse dire in
un solo concetto in che cosa consiste la forza del MCA come procedimento
estimativo, tale concetto sarebbe quello originario legato alla rilevazione diretta dei
prezzi di mercato degli immobili.
MCA
Tabella dei dati
Stima di appartamento in condominio
Prezzo e caratteristica
Compravendite Subject
Unità A Unità B Unità C S
Prezzo totale PRZ (euro) 260.000,00 295.000,00 310.000,00
Data DAT (mesi) 4 2 4 0
Superficie principale SUP (mq) 120,40 131,00 138,50 117,10
Balconi BAL (mq) 11,5 11,3 13,00 11,00
Servizio SER (n) 1 2 2 1
Livello piano LIV (n) 4 2 4 3
Stato di manutenzione STM (n) 1 2 2 2
MCA
Caratteristiche Estimabili:
• Data del Contratto • Superficie Principale • Superficie Balconi • Servizi Igienici • Livello di Piano • Stato di Manutenzione
MCA
La data del contratto rilevata insieme al Prezzo di mercato al quale si riferisce.
Data del Contratto
Proprietà Riferimento
Prezzo o R. Marginale
Cardinale Discreta Scala di Misura
Percentuale %
Unità di Misura Mesi
Segno atteso + = -
MCA
Data del Contratto
12 Novembre 2011 25 Maggio 2011 6 mesi
SAGGIO DI VARIAZIONE ANNUALE DEI PREZZI (S.m.)
SAGGIO ANNUALE QUOTAZIONE MERCATO LOCALE
SAGGIO INDICI PREZZI AL CONSUMO
SAGGIO INDICI COSTO DI COSTRUZIONE
€ 300.000,00 € 302.700,00
300.000,00 · 1,8% · 6/12 = €. 2.700,00
Prezzo marginale % Aggiustamento
Prezzo corretto
(+ 1,8% saggio annuo)
DATA DI STIMA DATA IN CUI SI E’ REALIZZATO IL PREZZO
MCA
Le caratteristiche superficiarie sono per eccellenza Caratteristiche PROXY
Superfici
Proprietà Riferimento
Prezzo o R. Marginale
Cardinale Continua Scala di Misura
A valore €./mq.
Unità di Misura Mq.
Segno atteso +
MCA
A B C D
PREZZO
TOTALE € 250.000,00 € 240.000,00 € 280.000,00 € 265.000,00
SUPERFICIE
COMPLESSIVA
mq 110
mq 100
mq 115
mq 100
PREZZO
MEDIO
€ 2.272,72
€ 2.400,00
€ 2.434,78
€ 2.650,00
PA/sA PB/sB PC/sC PD/sD
MCA
PREZZO
MEDIO
€ 2.272,72
€ 2.300,00
€ 2.344,83
€ 2.650,00
PREZZO
MARGINALE € 2.272,72 · σ € 2.300,00 · σ € 2.344,83 · σ € 2.650,00 · σ
PREZZO MARGINALE
APPLICABILE
Rapporto di
posizione
= 1
Prezzo Marginale
Prezzo totale
Prezzo medio
Prezzo marginale
Superficie x
Il rapporto di posizione σ individua la posizione del prezzo marginale rispetto al prezzo medio della caratteristica.
Costruzione del Prezzo Marginale
1. 3 Compravendite
2. Si calcola l’angolo alfa 1,2,3.
3. Si stacca un segmento dall’origine fino alla prima, seconda
e terza compravendita
4. Calcolo l’angolo beta 1,2 3.
Teoremi del Prezzo
1° Teorema del prezzo Sup. Principali e secondarie
Prezzo totale
Rapporto mercantile
Superficie secondaria
Rapporto di posizione
Superficie
2° Teorema del prezzo Sup. Principali e secondarie e la sup. esterna condominiale
Prezzo totale
Superficie principale
Rapporto mercantile
Superficie secondaria
Rapporto di posizione
Prezzo unitario dei terreni edificati
Quota millesimale
Superficie condominiale
.
Prezzo totale
Superficie principale
Rapporto mercantile
Superficie secondaria
Rapporto di posizione
Rapporto complementare del terreno
3° Teorema del prezzo Sup. Principali e secondarie e la sup. esterna privata
4° Teorema del prezzo Sup. Principali e secondarie e la sup. esterna privata
. Prezzo totale
Superficie principale
Rapporto mercantile
Superficie secondaria
Rapporto di posizione
Prezzo unitario dei terreni edificati
Superficie esterna
5) Superfici principale e secondarie e sup. esterna (condominiale e privata)
Prezzo totale
Superficie principale
Rapporto mercantile
Superficie secondaria
Rapporto di posizione
Prezzo unitario dei terreni edificati
Superficie esterna Superficie condominiale
Quota millesimale
6) Superfici principale e secondarie e sup. esterna (condominiale e privata)
Prezzo totale
Superficie principale
Rapporto mercantile
Superficie secondaria
Rapporto di posizione
Rapporto complementare del terreno
Balcone
Superficie Balconi
Proprietà Riferimento
Prezzo o R. Marginale
Cardinale Continua Scala di Misura
A valore €./mq.
Unità di Misura Mq.
Segno atteso +
p(bal) = PMM x Rapporto Mercantile balconi
p(bal) = x 0,30 = €. 681,82
Balcone
Superficie Balconi
Immobile di confronto A
Immobile da valutare
PREZZO € 150.000,00 -
Balconi 5 15
Edificio con ascensore
Prezzo Corretto = €. 150.000,00 + (mq. 15 – mq. 5) x p(bal) =
Prezzo Corretto = €. 150.000,00 + (10 mq. x €./mq 681,82) =
Prezzo Corretto = €. 150.000,00 + €. 6.818,20 = €. 156.818,20
MCA
Servizi igienici
Proprietà Riferimento
Prezzo o R. Marginale
Cardinale Discreta Scala di Misura
A valore €.
Unità di Misura Numero
Segno atteso +
IN BASE AL COSTO DI RICOSTRUZIONE DEPREZZATO (Deprezzamento Lineare)
C
t
n
= Costo servizio (€)
= Vetustà (anni trascorsi)
= Vita utile (anni totali di vita utile)
MCA
Servizi igienici
Immobile di confronto
Immobile da valutare
PREZZO €. 200.000,00 -
SERVIZI 1 2
p (ser) = €. 15.000,00 · (1 – 10/20) · = €. 7.500,00
S =€. 200.000,00 + (€. 7.500,00 · (2 – 1)) = € 207.500,00 Prezzo corretto
Aggiustamento
C = 15.000,00 €
t =10 anni
n = 20 anni
Livello di Piano
Il prezzo o valore di un a unità immobiliare varia al variare del piano?
Livello di Piano
Proprietà Riferimento
Prezzo o R. Marginale
Cardinale Continua Scala di Misura
A valore €./mq.
Unità di Misura Mq.
Segno atteso + = -
MCA
Immobile di confronto
Immobile da valutare
PREZZO € 150.000,00 -
LIVELLO DI PIANO
2 3
150.000,00 · 3,125% · (3 – 2) =€ 4.687,50
150.000,00 + 4.687,50 = € 154.687,50 Prezzo corretto
Aggiustamento
Edificio con ascensore
Rapporto mercantile
P(liv) =(165.000 – 160.000)/160.000
MCA – Livello di Piano
Il prezzo marginale del livello di piano è stimato con il saggio di variazione dei prezzi
(rapporto mercantile) del particolare segmento di mercato immobiliare. Talvolta il
mercato indica un prezzo marginale a forfait per ogni piano in più (in presenza
dell’ascensore). Il saggio mercantile si esprime come saggio di variazione l tra il prezzo totale Pl del piano considerato e il prezzo totale Pl+1 del piano superiore, nel modo che
segue:
da cui il prezzo totale Pl+1 del piano superiore, noto il saggio di variazione, è pari a:
il prezzo marginale pl-1
del livello di piano inferiore, calcolato sulla differenza
tra i prezzi totali, è pari a:
Livello di Piano
Immobile di confronto
Immobile da valutare
PREZZO € 150.000,00 -
LIVELLO DI PIANO
3 2
€. 150.000,00 · (3,125%/1+ 3,125%) · (2 – 3) = - € 4.545,45
€. 150.000,00 - €. 4.545,45 = € 145.454,55 Prezzo corretto
Aggiustamento
Edificio con ascensore
Rapporto mercantile
MCA
Stato di Manutenzione
Proprietà Riferimento
Prezzo o R. Marginale
Ordinale Scala di Misura
A valore €.
Unità di Misura Punteggio (Nomenclatore)
Segno atteso +
Lo stato di manutenzione rappresenta il
deperimento fisico ed il deperimento funzionale
I Nomenclatori
Stato di Manutenzione
Immobile di confronto
A
Immobile di confronto
B
Immobile da valutare
PREZZO € 170.000,00 € 190.000,00
-
STATO DI
MANUTENZIONE 1 2
3
Analisi dei prezzi marginali
3 – 2 → € 28.000,00
2 – 1 → € 25.000,00
1 – 3 → € 50.000,00
SCARSO SUFFICIENTE BUONO
1 2 3 (€ 25.000,00) (€ 28.000,00)
A
B S
MANUTEN. 1 2
3
Immobile di confronto
A
Immobile di confronto
B
PREZZO RILEVATO € 170.000,00 € 190.000,00
STATO DI
MANUTENZIONE € 50.000,00 € 28.000,00
PREZZO CORRETTO
€ 220.000,00
€ 218.000,00
Stato di Manutenzione € 50.000,00
Sistema di Stima
MCA + Sistema Generale di Stima
CARATTERISTICHE IMMOBILIARI QUALITATIVE
Inquinamento
Prospicienza
Panoramicità
Luminosità
Esposizione
acustico, traffico, industriale, ecc.
area di pregio, viabilità, distacco
orientamento
visuale
illuminazione naturale o artificiale
Funzionalità distribuzione interna
Qualità finiture finiture interne
Caratteristiche Inestimabili
Vettore dei termini noti
Matrice delle differenze
Tabella dei dati
Prezzo e caratteristica
Contratti
Subject
Unità A
Unità B
Unità C
S
Prezzo totale PRZ (euro)
200.000
225.000
300.000
-
Vani VAN (n)
4,5
4
6
5
Balconi BAL (mq)
16
25,50
22
18
;
p
p
V
BAL
VAN13
s
Vettore incognite
Sistema Generale di Stima
In questa notazione il sistema di equazioni lineari applicato nella stima
si presenta nella forma sintetica seguente:
da cui il vettore di stima è eguale a:
dove il simbolo D-1 indica una matrice inversa. Per esteso il
sistema di equazioni configurato dall’esempio schematico è il seguente:
,psD
,pDs 1
Sistema Generale di Stima
Dimostrazione
A= 200.000 - (4,5 – 5) x 46.376,81 - (16 – 18 ) x 5.072,46 = €. 233.333,33
B=225.000 - (4 – 5) x 46.376,81 - (25,50 – 18 ) x 5.072,46 = €. 233.333,33
C=300.000 - (6 – 5) x 46.376,81 - (22 – 18 ) x 5.072,46 = €. 233.333,33
Prezzo e caratteristica
Contratti
Subjec
t
Unità A
Unità B
Unità C
S
Prezzo totale PRZ
(euro)
200.000
225.000
300.000
-
Vani VAN (n)
4,5
4
6
5
Balconi BAL (mq)
16
25,50
22
18
Sistema Generale di Stima
Stima di una villa Liberty
Stima di una villa Liberty: i comparabili e il Subject
Stima di una villa Liberty Caratteristiche qualitative
Prezzo e caratteristica Compravendite Subject
Unità A Unità B Unità C S
Prezzo totale PRZ (euro) 1.800.000,00 1.400.000,00 1.680.000,00
Data DAT (mesi) 6 2 5 0
Superficie principale SUP (mq) 200,00 220,00 255,00 190,00
Balconi BAL (mq) 17,00 21,00 25,00 22,00
Superficie esterna SUE (mq) 1.400,00 1.100,00 1.150,00 1.300,00
Servizio SER (n) 2 3 3 2
Stato di manutenzione STM (n) 3 2 1 2
Stile architettonico STL (0-1) 1 1 0 1
Panorama PAN (0-1) 1 0 1 0
Tabella dei dati
120
Stima di una villa Liberty
Analisi del segmento di mercato
Indice e informazione Importo
p(DAT)/PRZ (annuale) 0,10
p(BAL)/p(SUP) 0,50
Rapporto complementare area/immobile 0,20
Costo servizio (euro) 10.000,00
- vetusta media (anni) 6
- vita media (anni) 10
Costo intervento manutenzione (euro) 1→2, 2→3 35.000,00
Stima di una villa Liberty
Analisi dei prezzi marginali (aestimabilis)
Prezzo marginale p(...)A p(...)B p(...)C
p(DAT) (euro/mese) -15.000,00 -11.666,67 -14.000,00
p(SUP) (euro/mq) 4.859,00 4.859,00 4.859,00
p(BAL) (euro/mq) 2.429,50 2.429,50 2.429,50
p(SUE) (euro/mq) 254,55 254,55 254,55
p(SER) (euro/n) 4.000,00 4.000,00 4.000,00
p(STM) (euro/n) 35.000,00 35.000,00 35.000,00
p(DAT)=- PRZ*(saggio di valutazione_svalutazione annuale)/12
p(SUP)=min[PRZA*(1-)/(SUPA+BAL*BALA); PRZB *(1- )/(SUPB+BAL*BALB); PRZC *(1-)/(SUPC+BAL*BALC)]
p(BAL)=p(SUP)*BAL
p(SER)=C*(1-t/n) costo di ricostruzione deprezzato
p(STM)= costo di intervento per passare da un livello al livello superiore da preventivi di spesa
p(SUE)=min[PRZA*/SUEA; PRZB */SUEB; PRZC */SUEC]
Stima di una villa Liberty
3°Teorema Mercantile
Se il prezzo (o il reddito) totale dell’unità immobiliare oggetto di compravendita riguarda il complesso delle superfici principale, annesse e collegate, e la superficie esterna, allora il prezzo marginale della superficie principale si calcola come segue:
dove: pSUP = prezzo marginale della superficie principale (€/mq); P = prezzo totale (€); = rapporto complementare area/villetta; = rapporto di posizione della superficie principale (minimo nel MCA); S = superficie principale (mq); j =rapporto mercantile superficiario riferito alla generica superficie secondaria; Sj = superficie secondaria generica (mq).
Tabella di valutazione
Prezzo e caratteristica Unità A Unità B Unità C
PRZ (euro) 1.800.000,00 1.400.000,00 1.680.000,00
DAT (mesi) (0-6)*-15.000,00 (0-2)*-11.666,67 (0-5)*-14.000,00
SUP (mq) (190-200)*4.859,00 (190-220)*4.859,00 (190-255)*4.859,00
BAL (mq) (22-17)*2.429,50 (22-21)*2.429,50 (22-25)*2.429,50
SUE (mq) (1.300-1.400)*254,55 (1.300-1.100)*254,55 (1.300-1.150)*254,55
SER (n) (2-2)*4.000,00 (2-3)*4.000,00 (2-3)*4.000,00
STM (n) (2-3)*35.000,00 (2-2)*35.000,00 (2-1)*35.000,00
Prezzi corretti (euro) ? ? ?
IMPORTANTE: nel Market Comparison Approach le differenze si fanno sempre tra l’ammontare della caratteristica del Subject e l’ammontare della stessa relativa ad ogni unità rilevata.
Stima di una villa Liberty
Prezzo e caratteristica Unità A Unità B Unità C
PRZ (euro) 1.800.000,00 1.400.000,00 1.680.000,00
DAT (mesi) 90.000,00 23.333,33 70.000,00
SUP (mq) -48.590,02 -145.770,07 -315.835,14
BAL (mq) 1.272,73 12.147,51 -7.288,50
SUE (mq) -25.454,55 50.909,09 38.181,82
SER (n) 0,00 -4.000,00 -4.000,00
STM (n) -35.000,00 0,00 35.000,00
Prezzi corretti (euro) 1.782.228,16 1.336.619,86 1.496.058,17
Tabella di valutazione
Questi prezzi parziali esprimono il prezzo che l’unità immobiliare da stimare avrebbe avuto se le
caratteristiche qualitative fossero state nella parità di condizioni. I prezzi corretti delle unità
immobiliari differiscono per effetto delle differenze residue delle caratteristiche qualitative. Il sistema
di stima provvede a separare l’effetto di queste ultime calcolando i loro prezzi marginali e
contemporaneamente il valore di stima del subject.
Stima di una villa Liberty
Stile Liberty
Panoramicità
Stima di una villa Liberty
SDS
Unità Costante Stile Panorama
Unità A 1 1-1 1-0
Unità B 1 1-1 0-0
Unità C 1 0-1 1-0
Unità Prezzi
Unità A (euro) 1.782.228,16
Unità B (euro) 1.336.619,86
Unità C (euro) 1.496.058,17
Matrice delle differenze D Prezzi corretti p
Valore di stima (euro) 1.336.619,86
p(STL) (euro) 286.169,986
p(PAN) (euro) 445.608,295
Risultati di stima S=D’· p
Stima delle qualità
Reconciliation e stima
Verifica
Stima dell’unità immobiliare S = 1.336.619,86 euro
Stima monoparametrica unità S =1.513.094,77euro Differenza di stima=13,20%
Prezzi Hedonic Price
€. 286.169,986
€. 445.608,295
Il cost approach
Il cost approach è un procedimento di stima mirato a determinare il valore di un
immobile attraverso la somma del valore del suolo e del costo di ricostruzione
dell’edificio eventualmente deprezzato.
Il principio di sostituzione
Un compratore non è disposto a pagare per un immobile una somma maggiore
del costo di costruzione di un altro immobile sostituto che presenta la stessa
utilità funzionale; di conseguenza per un immobile edificato il compratore è
disposto a pagare una somma pari al valore del terreno edificabile e al costo di
ricostruzione diminuito del livello di deprezzamento raggiunto dall’immobile
esistente.
Le condizioni di applicazione del procedimento riguardano:
la stima del costo di ricostruzione
la stima del valore dell’area
la stima del deprezzamento
Disponibilità di aree edificabili nello stesso
segmento di mercato dell’immobile da
stimare, o in un segmento prossimo, e dei
prezzi di mercato.
Conoscenza del mercato degli appalti e
del livello del profitto.
Problematicità della stima
dell’obsolescenza funzionale ed
economica.
deterioramento fisico (physical deterioration) derivato dall’uso
e dal conseguente logorio delle parti dell’immobile con il trascorrere del tempo, dove per alcune parti il deterioramento può essere recuperato con interventi di manutenzione differita come riparazioni, ripristini, ecc., mentre per altre parti può non esservi la giustificazione economica ad intervenire;
obsolescenza funzionale (functional obsolescence) legata alla
tipologia e agli standard costruttivi dell’immobile non più idonei alle esigenze dei fruitori;
obsolescenza economica (external obsolescence) relativa a
condizioni esterne all’immobile, quali ad esempio cambiamenti nelle destinazioni delle aree di insediamento, insufficiente livello domanda, inquinamento e congestioni, situazione economica generale, ecc.
Il deprezzamento dei fabbricati
Il deprezzamento degli immobili può essere calcolato stimando le sue componenti:
• il deperimento fisico,
• La obsolescenza funzionale e
• l’obsolescenza economica,
sotto l’ipotesi che si tratti di deperimenti completamente eliminabili.
t
Costo di ricostruzione
Deperimento fisico = costo dell’intervento manutentivo
Obsolescenza funzionale = costo dell’intervento di
addizioni, sostituzioni, ristrutturazioni e ammodernamenti
Obsolescenza economica = perdita di valore
o di reddito del terreno e/o del fabbricato
Costo di ricostruzione deprezzato
anni 0 20
Costo
Funzione valore-tempo teorica di edifici
Dt
t
Ct
60
La funzione valore-tempo mira a raffigurare l’andamento del valore di un edificio
nel tempo, riportando al tempo intermedio t il deprezzamento Dt e il valore
deprezzato Ct.
Il deprezzamento lineare può essere impiegato nelle stime di prima
approssimazione, nell’analisi dei prezzi marginali del MCA e in alcune
valutazioni semplificate di natura convenzionale.
.86,2140
20100n
t
%D
2
t
anni 0
Costo
Funzione valore-tempo UEC
1 - Dt
100
Dt%
Dt=1
Per i fabbricati strumentali (industriali e commerciali) l’Union Européenne des
Experts Comptables Economiques et Financiers (UEC) propone una formula
che calcola il deprezzamento percentuale Dt%, in modo che all’inizio per t=0 il
deprezzamento percentuale è nullo e alla fine per t=n il deprezzamento
percentuale è il 100%, come segue:
deterioramento fisico (physical deterioration) derivato dall’uso e dal
conseguente logorio delle parti dell’immobile con il trascorrere del
tempo, dove per alcune parti il deterioramento può essere recuperato
con interventi di manutenzione differita come riparazioni, ripristini, ecc.,
mentre per altre parti può non esservi la giustificazione economica ad
intervenire;
obsolescenza funzionale (functional obsolescence) legata alla tipologia
e agli standard costruttivi dell’immobile non più idonei alle esigenze dei
fruitori
Perdita di reddito (capitalizzata) o di valore
obsolescenza economica (external obsolescence) relativa a condizioni
esterne all’immobile, quali ad esempio cambiamenti nelle destinazioni delle
aree di insediamento, insufficiente livello domanda, inquinamento e
congestioni, situazione economica generale, ecc.
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Sistema di ripartizione
PREZZO
SISTEMA DI RIPARTIZIONE
Caratteristica 1 Caratteristica 2 Caratteristica 3 Caratteristica 4 Caratteristica 5
UNIFORMITA’DELLE CARATTERISTICHE
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Immobili
COMPOSTI
Complessi
Immobiliari
CARATTERISTICHE SUPERFICIARIE
Destinazione Tipologia
SISTEMA DI RIPARTIZIONE
PREZZI MEDI
unitari
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FASI DEL SISTEMA DI RIPARTIZIONE
Ricerca dati immobiliari concernenti i contratti
Rilevazione dei dati immobiliari concernenti gli immobili
Compilazione della tabella dei dati
Impianto della matrice e dei vettori del sistema di ripartizione
Scelta delle caratteristiche immobiliari uniformi
Risoluzione del sistema e calcolo dei prezzi unitari
Valutazione dell’immobile in oggetto
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Localizzazione (Comune, zona, quartiere, via): zona industriale periferica.
Tipo di contratto: affitto.
Destinazione: industriale e artigianale.
Tipologia immobiliare e edilizia: capannone industriale prefabbricato
con area esterna e palazzina per uffici
Caratteri della domanda e dell’offerta: Tipo di attività dell’affittuario: imprenditore locale e artigiano.
Forma di mercato: concorrenza monopolistica ristretta.
Determinazione del canone di affitto di un immobile
industriale complesso
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1. Tabella dei dati
2. Matrice dei dati Y
3. Vettore dei fitti p (euro/anno)
Prezzo e caratteristica Prezzi Subject
Unità A Unità B Unità C S
Prezzo totale PRZ (euro) 28.000,00 35.000,00 38.000,00
Superficie Uffici SUF (mq) 150,00 166,00 123,00 98,00
Superficie Capannone SCA (mq) 1.600,00 2.200,00 2.315,00 1.000,00
Superficie Area SAR (mq) 5.900,00 7.100,00 8.700,00 4.000,00
4. SISTEMA DI RIPARTIZIONE
5.1 DATI
Unità SUF SCA SAR
Unità A 150,00 1.600,00 5.900,00
Unità B 166,00 2.200,00 7.100,00
Unità C 123,00 2.315,00 8.700,00
5.2 PREZZI CORRETTI
Unità A (euro) 28.000,00
Unità B (euro) 35.000,00
Unità C (euro) 38.000,00
5.3 PREZZI UNITARI
Superficie Uffici SUF (euro/mq) 30,61
Superficie Capannone SCA (euro/mq) 6,37
Superficie Area SAR (euro/mq) 2,24
5. Valutazione
Stima Unità S = 18.330,05 euro
4. Valutazione soggetto di stima
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;
000.38
000.35
000.28
87002315123
71002200166
59001600150
SARr
VCAr
SUFr
Il fitto annuo dell’immobile oggetto di stima si calcola sostituendo nell’equazione elementare del sistema di ripartizione i dati di questo immobile:
.78,329.1824,2400037,6100061,3098anno
euroR
5.3 PREZZI UNITARI
Superficie Uffici SUF (euro/mq) 30,61
Superficie Capannone SCA (euro/mq) 6,37
Superficie Area SAR (euro/mq) 2,24
Prezzo e caratteristica Subject
S
Prezzo totale PRZ (euro)
Superficie Uffici SUF (mq) 98,00
Superficie Capannone SCA (mq) 1.000,00
Superficie Area SAR (mq) 4.000,00
Tabelle Millesimali
Prezzo e
caratteristiche
A B C Subject
Prezzo totale
DAT
SUP
BAL
…
…
PAN
Figura 10.1 - Routine dei calcoli condominiali
La direct capitalization converte in modo diretto il reddito di un immobile nel valore di stima. Il metodo prescinde dalle considerazioni finanziarie intorno alla serie dei redditi e alla durata dell’investimento immobiliare, presentandosi così nella sua forma più semplice e di immediata applicazione.
La yield capitalization converte i redditi futuri nel valore presente dell’immobile con una procedura finanziaria. Il metodo si riferisce alle annualità di reddito relative a un investimento immobiliare, a un contratto o a un diritto, con redditi regolari e di ammontare noto. La yield capitalization simula le assunzioni di un investitore in merito alla redditività di un investimento immobiliare (yield oriented).
La discounted cash flow analysis (DCF) considera la serie temporale dei ricavi e dei costi di un immobile e la sua futura rivendita, e converte i ricavi e i costi nel valore presente dell’immobile con una procedura finanziaria. È un metodo yield oriented.
Bibliografia:
- Prof. Marco Simonotti e tutta la sua letteratura
- Codice delle Valutazioni Immobiliari edito da Tecnoborsa IV Edizione
- Red Book RICS
- IVS
- Geometri Valutatori Esperti del CNG
Esercizio 1
1. TABELLA DEI DATI
Prezzo e caratteristica Compravendite Subject
Unità A Unità B Unità C S
Prezzo totale PRZ (euro) 256.000,00 275.000,00 290.000,00
Data DAT (mesi) 3 2 5 0
Superficie principale SUP (mq) 121,00 128,00 135,00 115,00
Balconi BAL (mq) 12,00 12,00 15,00 10,00
Servizio SER (n) 1 2 2 1
Livello piano LIV (n) 3 2 4 4
Stato di manutenzione STM (n) 1 2 1 2
2.3 INDICI MERCANTILI
Indice e informazione Importo
p(DAT)/PRZ (annuale) 0,02
p(BAL)/p(SUP) 0,50
p(LIV)/PRZ 0,01
Costo servizio a nuovo (euro): 5.200,00
- vetusta media (anni) 8
- vita media (anni) 10
Costo intervento manutenzione (euro) 6.000,00
Esercizio 2° libero d’aula
Un caso pratico di MCA intergrato con il Sistema Generale di Stima:
Descrizione del Subject: L’unità immobiliare ha una superficie principale misurata con la
superficie interna lorda (SIL) pari a 105 m2 ed ha una superficie dei balconi pari a 8 m2.
L’impiantistica dell’immobile è scarsa, vi è un servizio igienico, lo stato di manutenzione dell’unità
immobiliare è minimo e l’unità è posta al 3 piano. L’immobile ha una panoramicità media ed un
inquinamento medio.
Parametri del segmento di mercato
Localizzazione: centro,Tipo di contratto: Compravendita, Destinazione:
Residenziale, Tipologia immobiliare e edilizia: Usato, Rapporto mercantile
balconi = 0,33; Saggio annuo di rivalutazione = 0,02; Livello piano = 0,01 //
Impiantistica da punteggio 1 a 2 la somma è pari ad €. 10.000,00, Servizi Igienici
Anni 20, Vita massima anni 30, Costo di costruzione €. 15.000,00, Stato di
manutenzione per ogni livello €. 25.000,00, Livello del prezzo: Prezzo medio
unitario euro/m2 3.000,00
Esercizio libero d’aula
Un caso pratico di MCA intergrato con il Sistema Generale di Stima riportato di seguito:
Descrizione del Subject: L’unità immobiliare ha una superficie principale misurata con la superficie interna lorda (SIL) pari a 105 m2 ed ha una superficie dei balconi pari a 8 m2. L’impiantistica dell’immobile è scarsa, vi è un servizio
igienico, lo stato di manutenzione dell’unità immobiliare è minimo e l’unità è posta al 3 piano. L’immobile ha una
panoramicità media ed un inquinamento medio.
Campioni di dati immobiliari Comparabile A: Appartamento compravenduto 6 mesi fa al prezzo di mercato di €. 460.000,00. L’unità immobiliare ha una superficie
principale misurata con la superficie interna lorda (SIL) pari a 130 m2 ed ha una superficie dei balconi pari a 8 m2. L’impiantistica
dell’immobile è buona, vi sono due servizi igienici, lo stato di manutenzione dell’unità immobiliare è massimo e l’unità è posta al 3
piano. L’immobile ha una panoramicità massima ed un inquinamento minimo
Comparabile B: Appartamento compravenduto 1 mese fa al prezzo di mercato di €. 315.000,00. L’unità immobiliare ha una
superficie principale misurata con la superficie interna lorda (SIL) pari a 110 m2 ed ha una superficie dei balconi pari a 4 m2.
L’impiantistica dell’immobile è scarsa, vi è un servizio igienico, lo stato di manutenzione dell’unità immobiliare è medio e l’unità è
posta al 2° piano. L’immobile ha una panoramicità media ed un inquinamento massimo.
Comparabile C: Appartamento compravenduto 1 mese fa al prezzo di mercato di €. 350.000,00. L’unità immobiliare ha una
superficie principale misurata con la superficie interna lorda (SIL) pari a 118 m2 ed ha una superficie dei balconi pari a 8 m2.
L’impiantistica dell’immobile è scarsa, vi sono due servizi igienici, lo stato di manutenzione dell’unità immobiliare è minimo e l’unità è
posta al 4° piano. L’immobile ha una panoramicità minima ed un inquinamento minimo.
Parametri del segmento di mercato
Localizzazione: centro,Tipo di contratto: Compravendita, Destinazione: Residenziale, Tipologia immobiliare e edilizia: Usato ,Rapporti
mercantili - Rapporto mercantile balconi = 0,33; Saggio annuo di rivalutazione = 0,02; Livello piano = 0,01 // Impiantistica da punteggio 1 a 2 la
somma è pari ad €. 10.000,00, Servizi Igienici Anni 20, Vita massima anni 30, Costo di costruzione €. 15.000,00, Stato di manutenzione per ogni
livello €. 25.000,00, Livello del prezzo: Prezzo medio unitario euro/m2 3.000,00
Massima
"Non è la specie più forte a sopravvivere, e
nemmeno quella più intelligente ma la specie
che risponde meglio al cambiamento"
Charles Darwin
Riferimenti
GRAZIE PER LA VOSTRA E GENTILE L’ATTENZIONE
Geometra Stefano Giangrandi MRICS