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Proprietà fondiaria, valori illegali

Conferenza cantonale del PS Il Partito socialista e la fiscalità

Samuele Vorpe Responsabile del Centro di competenze tributarie della SUPSI

Bellinzona, 14 settembre 2013

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Introduzione

Samuele Vorpe

2 Proprietà fondiaria, valori illegali Introduzione

Analisi storica Analisi

empirica

Valori di stima immobiliari

La revisione generale delle stime ufficiali del 2005

Samuele Vorpe

3 Proprietà fondiaria, valori illegali Analisi storica dei valori di stima

•  “Confrontando il valore precedente e quello relativo alla situazione al 1. gennaio 2005, dopo l'evasione dei reclami, possiamo affermare che l'impegno assunto da Governo e Parlamento, al momento del varo della nuova legge nel 1996, è stato mantenuto.” (Fonte: CdS, 2006)

Obiettivo raggiunto!

•  Pre-revisione: 45.3 mia. fr. •  Post-revisione: 48.6 mia. fr. •  Aumento: + 7.4%

Valore parco immobiliare

•  Non inteso per ogni singolo fondo né per singoli Comuni, ma riferito al valore complessivo della sostanza immobiliare

•  Evitare conseguenze fiscali negative per proprietari e vantaggi finanziari per lo Stato

Principio di neutralità

secondo CdS

•  Ma era effettivamente questo l'obiettivo dichiarato dal Governo?

Obiettivo raggiunto?

Il messaggio del 21.02.1995 del CdS (n. 4375)

Samuele Vorpe

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•  CdS preoccupato per le ripercussioni fiscali e contributive dipendenti dalla revisione dei valori di stima

•  Per attenuare gli effetti considera di adeguare verso il basso le aliquote delle imposte che concernono gli immobili (sostanza, immobiliare, minima)

Disegno legge sulla stima

ufficiale

•  Soluzione lineare che non presenterebbe alcun problema dal profilo della parità di trattamento con i proprietari della sostanza mobiliare

•  Tuttavia non si risolverebbe il problema delle molteplici altre applicazioni del valore di stima, in particolare quelle contributive

Aliquote d'imposta verso

il basso?

•  Introduzione di un valore perequativo del 70% del valore stabilito nell'ambito della stima ufficiale (art. 45 LSt)

No, valore perequativo!

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Il rapporto del 20.09.1996 della Commissione (n. 4375R)

Samuele Vorpe

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•  Commissione ottiene dall'Amministrazione una valutazione, approssimativa, del valore complessivo del parco immobiliare

•  Valori variano da 59.7 a 70.2 mia. fr. •  Commissione cita una valutazione di 80 mia. fr. della CATEF

(poi smentita il 14.06.1996)

Rapporto sul disegno legge

sulla stima ufficiale

•  Sì, poiché permette di evitare numerose modifiche delle varie norme fiscali, contributive e sociali

•  Consapevole che esiste un problema di parità di trattamento tra proprietari di sostanza immobiliare e mobiliare

Valore perequativo?

•  Il 13.11.1996 il Gran Consiglio approva la Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare

Accettazione della legge

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Il ricorso del 19.12.1996 al Tribunale federale e il rapporto del 16.06. 1998 del CdS

Samuele Vorpe

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•  Ricorso al TF per contestare una disparità di trattamento (orizzontale) tra proprietari di sostanza mobiliare ed immobiliare a causa del tasso perequativo del 70%

•  TF accoglie il ricorso

Valore perequativo? No,

grazie!

•  Se il tasso di perequazione si dovesse rivelare uno strumento insufficiente per garantire la neutralità della nuova legge, si dovrà procedere alle modifiche regolanti il prelievo d'imposta, tasse, contributi e concessione di aiuti sociali

Commissione visionaria?

•  CdS nel rapporto del 16.06.1998 condivide una mozione relativa alla possibilità di intervenire con i necessari correttivi

•  Ridurre del 30% le aliquote per il calcolo dei vari tributi che gravano la proprietà immobiliare

•  Correzione di tutte le norme di legge che si basano sui valori ufficiali di stima (sessione GC del 15.12.1998)

Riduzione delle aliquote

d'imposta!

DTF 124 I 159

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La congruità dei valori di stima nel Canton Ticino?

Samuele Vorpe

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•  “Confrontando il valore precedente e quello relativo alla situazione al 1. gennaio 2005, dopo l'evasione dei reclami, possiamo affermare che l'impegno assunto da Governo e Parlamento, al momento del varo della nuova legge nel 1996, è stato mantenuto.” (Fonte: CdS, 2006)

Obiettivo raggiunto?

•  È dunque lecito chiedersi se i nuovi valori di stima degli immobili riflettano il reale valore di mercato oppure se, invece, il controverso tasso di perequazione del 70% voluto dalla classe politica e poi giudicato incostituzionale dal Tribunale federale non sia stato occultamente inserito nei valori di stima

Interrogativo

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La determinazione del valore di stima secondo la LSt

Samuele Vorpe

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•  Valore degli immobili determinante ai fini fiscali Importanza ai fini

fiscali art. 1 LSt

•  Valore di stima dei fondi edificabili ed edificati corrisponde al loro valore venale

Richiamo al valore venale

art. 15 LSt

•  Valore venale è dichiarato pari al prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione

•  Per i fondi edificati va determinato tenendo conto del valore metrico e di quello di reddito

Definizione del valore venale

art. 16 LSt

•  Le stime immobiliari seguono criteri di schematicità e di prudenzialità

Stima prudenziale art. 20 LSt

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La determinazione del valore di stima secondo il TF

Samuele Vorpe

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•  Ai Cantoni viene riservato un certo margine di apprezzamento per definire i criteri di stima entro i limiti degli artt. 8 e 127 cpv. 2 Cost.

Margine di apprezzamento

•  Non è ammissibile una riduzione sistematica e rilevante di tali valori ai fini fiscali (60% del valore di mercato nel Canton Zurigo e 70% nel Canton Ticino)

Fino a quanto scendere?

•  Metodo schematico per evitare costi amministrativi sproporzionati

•  Incertezza legata alla valutazione e ev. difficoltà dell'alienazione giustificano la stima prudenziale

•  Non sono conformi all'art. 8 Cost. stime volutamente basse volte ad ottenere un risultato inferiore a quello reale

Stima prudenziale

•  Come sapere se i nuovi valori di stima ufficiali degli immobili, entrati in vigore il 1. gennaio 2005, siano stati valutati in modo prudenziale oppure in modo volutamente basso?

Interrogativo

DTF 124 I 159

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La giurisprudenza della CDT sui valori di stima

Samuele Vorpe

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•  Se i valori di reddito si situano mediamente al di sotto dei valori di mercato in ragione del 28.11% (secondo dati dell'Ufficio di stima), è inevitabile che i valori di stima calcolati su tale base non corrispondano al valore venale degli immobili

Sentenza sui valori locativi

valore locativo = 90% valore di reddito?

•  Donataria si è assunta un debito il cui valore è maggiore a quello dell'immobile

•  Donazione a titolo oneroso, ovvero compravendita immobiliare, il cui prezzo è stato pagato nella forma di un'assunzione di debito?

•  Valori di stima ufficiali sono notoriamente prudenziali e l'esperienza quotidiana insegna che spesso si discostano dal valore venale anche in modo molto sensibile

Sentenza su una donazione

immobiliare Donazione

immobiliare a favore di un erede con

assunzione di un debito ipotecario

Sentenza CDT del 09.05.2008, n. 80.2007.173

Sentenza CDT del 01.07.2009, n. 80.2008.83

Proprietà fondiaria, valori illegali Analisi empirica dei valori di stima

L’analisi empirica

Samuele Vorpe

11 Proprietà fondiaria, valori illegali Analisi empirica dei valori di stima

L’analisi empirica

Samuele Vorpe

12 Proprietà fondiaria, valori illegali Analisi empirica dei valori di stima

L’analisi empirica

Samuele Vorpe

13 Proprietà fondiaria, valori illegali Analisi empirica dei valori di stima

Grigioni No. oggetti 10 SU/SB 83.37%

Conclusioni

Samuele Vorpe

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•  A cose viste il Governo ha raggiunto il suo obiettivo, ma la domanda sorge spontanea: se non fosse stato inoltrato il (legittimo) ricorso al Tribunale federale nel 1996 sul valore di perequazione, oggi avremmo gli stessi valori di stima?

•  La controprova non c'è e alla fine (quasi) tutti i proprietari di sostanza immobiliare non sono stati chiamati a pagare maggiori imposte

Obiettivo raggiunto?

Proprietà fondiaria, valori illegali Conclusioni