VALORACIÓ DE LA PARCEL∙LA INDUSTRIAL  

CARRETERA C‐15, KM 2 

SECTOR INDUSTRIAL MASIA EN NOTARI – PIRELLI 

VILANOVA I LA GELTRÚ 

SITUACIÓ 

 

EMPLAÇAMENT 

 

VILANOVA I LA GELTRÚ

PARCEL∙LA 

 

DADES DEL CADASTRE 

Dades del Bé Immoble

Referència cadastral 2673901CF9627S0001IM

Localització AV COLL D'EN FERRAN 39 NOTARI-PIRELLI08800 VILANOVA I LA GELTRU (BARCELONA)

Classe Urbana

Superfície (*) 61.581 m2

Coeficient de participació 100,000000 %

Ús Industrial

Any construcció local principal 2005

 

 

Dades de la finca en la qual s'integra el bé immoble

Localització AV COLL D'EN FERRAN 39 NOTARI-PIRELLIVILANOVA I LA GELTRU (BARCELONA)

Superfície construïda

61.581 m2

Superfície sòl 107.113 m2

Tipus de finca Parcel·la construïda sense divisió horitzontal

 

Elements construïts del bé immoble

Ús Escala Planta Porta Superfície cadastral (m 2 )

OFICINA ST 2.996

OFICINA BX 01 4.884

INDUSTRIAL BX 02 49.937

INDUSTRIAL BX 03 1.280

PORCHE 100% BX 04 70

ALMACEN BX 05 2.414

 

REFERÈNCIA REGISTRAL 

Registre de la Propietat de Vilanova i la Geltrú Nº2 

Finca: 51330 

IDUFIR: 08168000736564 

Tom: 2.027 

Llibre: 1.112 

Foli: 4 

Inscripció 6ª, de 10 de juliol de 2013 

Titular Registral: PRYSMIAN SPAIN, SA, 100,00 % del ple domini per títol de fusió. 

 

PLANEJAMENT VIGENT 

Segons el pla General, el sector Masia en Notari – Pirelli és un sòl urbanitzable industrial, clau 

15d, gran industria, especialment concebut per al trasllat de la factoria de Pirelli Mar. 

El Pla General fixa els paràmetres urbanístics següents: 

Cessions de vialitat i aparcament  10% 

Cessions d’espais lliures  10% 

Cessions d’equipaments públics  4% 

Sòl privat màxim  66,6 % 

Edificabilitat  0,42 m2 sostre / m2 sòl 

Parcel∙la única 

 

ESTAT DE L’ENTORN I DE LA PARCEL∙LA 

La parcel∙la es troba actualment edificada  i en un entorn completament urbanitzat  i amb  les 

obres d’urbanització rebudes per l’ajuntament. 

L’origen  d’aquesta  urbanització  fou  un  Pla  Parcial  degudament  tramitat  i  executat, 

posteriorment anul∙lat per una sentència del Tribunal Suprem, deixant‐lo així sense efecte. 

El  resultat és que a  instància del pla parcial anul∙lat, el  sòl privat  industrial  construït  fou de 

107.133 m2, mentre que el sòl màxim que el Pla General ara vigent admet és de 101.068 m2, 

amb el que es genera un sòl industrial en excés de 6.045 m2. 

Ara bé,  en  esser  el  sostre màxim  admès pel Pla General de 63.736,58 m2  (corresponents  a 

l’edificabilitat del 0,42  sobre el  sòl brut)  i el  sostre  realment construït de només 61.581 m2, 

resulta que a la parcel∙la s’hi podria col∙locar encara sostre en una superfície de 2.155 m2 d’acord 

amb el planejament vigent. 

 

OBJECTE DE LA VALORACIÓ 

L’objecte d’aquesta valoració serà, per tant, l’escreix de sòl resultant de l’execució del pla parcial 

anul∙lat, amb la peculiaritat de que no es genera cap metre quadrat de sostre addicional. 

Per la valoració d’aquest sòl industrial sense dret a sostre, s’utilitzen els valors de les taules de 

comprovació dels valors bàsics dels béns  immobles de naturalesa urbana de Catalunya. Sòl, 

construcció, índexs correctors del 2014 de l’Agència Tributària de Catalunya. 

En aquest cas, el que ens cal és el valor de repercussió del sòl industrial, doncs no s’hi situarà 

cap construcció. De la taula de l’annex I es dedueix que Vilanova i la Geltrú li corresponen els 

quadres B5 de valoració per repercussió. 

 

En aquest supòsit, i considerant una categoria intermèdia, la 4ª de la taula adjunta, el valor de 

repercussió del sòl és de 143 €/m2. 

Fent  la  valoració per  valor unitari  (en  tractar‐se de  sòl  industrial),  trobem  en  l’annex  I que 

Vilanova es troba en àrea 5. Com que el nivell i qualitat de la urbanització és comparable, per 

similar a la dels polígons veïns, aplicarem per al polígon masia en Notari – Pirelli una categoria 

2ª, i segons la taula següent, el preu base unitari resulta de 133 €/m2. 

 

A continuació cal aplicar els coeficients correctors següents: 

Factor de realització: 1,30 (pel valor de repercussió) o 1,25 (pel valor unitari) 

Antiguitat: 0,85 (la construcció te és de 5 anys) 

Depreciació econòmica i afecció urbanística simultànies: 0,70. En aquest cas es consideren dos 

factors molt  importants  i definitoris d’aquesta parcel∙la,  com  són  l’obligació de  ser parcel∙la 

única d’una mida extraordinària (superior als 105.000 m2), el que provoca que el seu preu de 

mercat estigui realment molt penalitzat, doncs ja fou concebut, des de la seva qualificació al Pa 

General d’ordenació per a un objectiu molt concret, gairebé únic, i d’altra banda la situa en un 

rang de mida de parcel3La cinquanta vegades superior al dels polígons veïns. 

Per tant, el valor unitari resultant del sòl és: 

Valor de repercussió: 143 €/m2 * 1,30 * 0,85 * 0,70 = 110,61 €/m2 

Valor unitari: 133 €/m2 * 1,25 * 0,85 * 0,70 = 98,92 €/m2 

Per tal d’establir el valor del sòl es considera el major d’aquests dos valors, 110 €/m2. 

Finalment, i per considerar el fet que es tracta simplement de sòl sense sostre, és a dir sobre el 

que no es genera més aprofitament en forma d’edificació de la que fixa el planejament vigent, 

s’aplica, per analogia, el coeficient explicitat en  l’apartat 7 de  les consideracions addicionals 

referents  al  sòl, que  referint‐se  a  les  àrees  enjardinades que  envolten  un  habitatge  i  estan 

vinculades a aquest o són d’ús privatiu, estableix que el criteri en valoracions immobiliàries és 

que el seu valor de repercussió sigui igual al 20% de de l’habitatge. 

En el cas que ens ocupa, com que el que  s’ha generat és espai  lliure privat dins  la parcel∙la 

industrial, aplicarem un coeficient idèntic. 

 

En definitiva, el valor cercat en la present valoració és de 22 €/m2. 

 

Per tant, l’increment de sòl privat, lliure d’edificació, respecte del considerat pels estàndards del 

vigent Pla General d’Ordenació de Vilanova i la Geltrú, te un valor de: 

 

6.045 m2 x 22 €/m2 = 132.990,00 €

 

I la conseqüent cessió del 10% considerant aquesta sòl com a increment d’aprofitament, tindrà 

doncs un valor econòmic de 13.299,00 €. 

 

Vilanova i la Geltrú, 20 de juny de 2014 

 

 

 

Josep pinós i Alsedà Enginyer de Camins, Canals i Ports Col∙legiat 11.497