Utstillingsplassen 130913

Bolystforum

Tema:

Boligutvikling,

trender og

marked

Kommunalstyrt

eller

markedsstyrt

utvikling?

v/Eiendomssjef Mads Brannstorph

Innhold

• Kort presentasjon av Utstillingsplassen Eiendom AS

• Kommunalstyrt utvikling

• Noen innledende spørsmål

• Slik tenker en privat boligutvikler – og disse spørsmålene stiller han seg

• Tid er penger – takstameteret går!

• Tilbake til spørsmålet: kommunalstyrt eller markedsstyrt utvikling?

• Noen råd til de 5 største Hedmarkskommunene og Hedmark fylke

• Hvorfor 220.000 innbyggere først i 2030?

Utstillingsplassen Eiendom AS

Innlandets største eiendomsselskap med hovedkontor på Hamar

Virksomheten omfatter utvikling og utleie av næringslokaler, hotell og

utvikling av boliger for salg.

Virksomhet i stor grad basert på samarbeid med øvrige aktører, og har i

dag etablerte selskaper med andre store eiendomsaktører, hotellkjeder

og kommuner.

Totalt areal i Utstillingsplassen Eiendom AS er ca. 50.000 kvm.

Medregnet andel i tilknyttede selskaper utgjør arealet 160.000 kvm.

Verdijustert egenkapital i Utstillingsplassen medregnet andel i

tilknyttede selskaper utgjør pr. 31.12.2012 ca. 900 millioner kroner.

Selskapet forvalter ca. 450.000 kvm næringseiendom.

Parken Borettslag 90 leiligheter – Hamar

Bryggeriet 150 leiligheter - Hamar

Tårnhaven 25 leiligheter - Hamar

Atriumshaven 29 leiligheter - Hamar

Nytt boligprosjekt

Teglgaarden 77 leiligheter - Hamar

Kommunalstyrt utvikling

Hva legger vi i dette?

Kommunen «bestemmer alt»

- hvor det skal utvikles bolig

- hva slags type bolig som skal utvikles

- i hvilket omfang

- når og i hvilken rekkefølge det skal utvikles

- krav til antallet p-plasser/garasjeplasser

- hvilken type arkitektur det skal bygges i

- hvilken farge tegl på bygningsmassen skal ha

- osv.

I tillegg stilles det er rekke krav til utviklers deltakelse og investeringer i ulike former for

kommunal infrastruktur som utvikler må ta del i – eller betale i sin helhet.

Faren er at for mange krav og rammer kan gjøre utviklingsområdene lite attraktive å

utvikle for private utviklere.

Noen innledende spørsmål

- Hvem kjenner best boligmarkedet?

- Hvem har best forutsetninger for å vite hva de mange ulike boligkjøperne

ønsker seg og etterspør i nyboligmarkedet?

- Hvem ser trendene?

- Hvem har kunnskap om betalingsevnen og –viljen til dagens boligkjøpere?

- osv.

Slik tenker en boligutvikler – og disse spørsmålene stiller han seg

Innledningsvis:

- Hvor ligger boligområdet som skal utvikles?

- Hva er området regulert til?

- Hvilke begrensninger ligger i reguleringsbestemmelsene?

- Hvilke muligheter ligger i reguleringsbestemmelsene?

- Hva koster det å få rådigheten over området?


Og videre:

- Hvem kan tenke seg å bo her (målgrupper)?

- Hvilke typer bolig vil disse målgruppene ha om 18-24-36 mnd.?

- Hva koster det å bygge disse boligene?

- Hva koster det å få solgt disse boligene?

- Til hvilken (maksimale) pris er det mulig å få solgt disse boligene for

om 18-24-36 mnd.?


Hensyntatt ovennevnte – og «the key question»:

Er det økonomisk interessant å utvikle boliger i dette

området; eller sagt på en annen måte - er den potensielle

fortjenesten inkludert risikopremien god nok?

Hvis JA – noe å jobbe videre med

Hvis NEI – hva annet kan vi heller bruke vår knapphetsfaktor TIDEN på?

Tid er penger – takstameteret går!

Behandlingstid = kritisk faktor

Områdereguleringsplan; 12/24/36 mnd.?

Milepæl 1 Reguleringsplan/detaljreguleringsplan; 6/12/18 mnd.?

Forprosjekteringsfase; 3-6 mnd.?

- arkitektur

- tekniske fag

- megler

- planløsninger

- konsept

- markedsføring osv.

Milepæl 2 Rammetillatelse (inkl. forhåndskonferanse); 2-4 mnd.?


Klargjøring for salg 2-4 mnd.?

Milepæl 3 Salgsfase; 3-18 mnd.

- lansering

- innovatører; 1-4 uker

- tidlig majoritet; 4-12 uker

- sen majoritet; 12 uker -> ferdigstillelse

- etternølere; etter ferdigstillelse

Beslutning om gjennomføring (v/50-60% solgte)

Mobiliseringsfase (kontrahering av

hovedentreprenør/rigg m.m.); 8 uker

Milepæl 4 Igangsettingstillatelse; 3-6 uker?


(Detaljprosjektering; ca. 50% av byggetid)

Milepæl 5 Byggestart og byggetid; 14-18 mnd. (boligblokk 25-30

leiligheter)

Milepæl 6 Ferdigstillelse og overlevering av leiligheter;

- oppgjør og utbetaling av netto salgssum etter 7-10 dager

Milepæl 7 Ett-årsbefaringer; 12 mnd. etter ferdigstillelse (evt.

utbedringer av feil og mangler)

Milepæl 8 Kjøpers reklamasjonsfrist har utløpt; 48 mnd. senere (inntil 5

år etter ferdigstillelse og overtakelse av leiligheten)

-> «Penga blir værende i kassa»!

Tilbake til spørsmålet

Kommunalstyrt

eller

markedsstyrt

utvikling?

Noen råd til «De 5 største» Hedmarkskommunene og Hedmark fylke

Hvorfor fokus på de 5 største Hedmarkskommunene?

Hvem snakker vi om?

Ringsaker kommune – 33.417

Hamar kommune – 29.331

Elverum kommune – 20.364

Stange kommune – 19.461

Kongsvinger kommune – 17.638

Samlet «De 5 største» - 120.260 innbyggere av dagens 193.722 i Hedmark

fylkeKilde: SSB (Q1-2013)


forts. Hvorfor fokus på de 5 største Hedmarkskommunene?

Fordi; - «De 5 største» utgjør samlet ca. 62% av dagens innbyggertall i fylket

- «De 5 største» har størst forutsetninger for å bidra til vekst i befolkning

- «De 5 største» hadde ved siste måling (SSB: Q1-2013) en samlet økning

på +113 nye innbyggere (de øvrige 17 kommunene hadde en samlet reduksjon

på -110 innbyggere)

- «De 5 største» må ta en større del av ansvaret i å øke Hedmark fylkes

innbyggertall fra dagens 193.722 til 220.000 – en netto økning på hele

26.278 innbyggere i fylket eller +13,5%!

- «De 5 største» ligger innenfor 1,5 times reisetid fra Oslo og en drøy time fra

Gardermoen – og har bymessige kvaliteter

- «De 5 største» må derfor få STØRST FOKUS! De øvrige mindre kommunene

må hjelpes med tiltak om å begrense fraflyttingen gjennom stedstilpassede

tiltak og tilskudds-/støtteordninger (gratis tomt/investeringstilskudd el.l.)


Hvor vil (de fleste) folk bo?

«De 5 største» kommunene har boligområder som er i eller i nærheten av – og

innenfor «7-min regelen» -> maksimal gangavstand, sykkelavstand,

bussavstand og bilavstand til følgende:

- bysentrum med bymessige service- og handelstilbud

- lokale kommunikasjonsknutepunkt for buss, tog og biler (for å

komme seg sørover mot Gardermoen og Oslo)

- der det bor folk i dag -> Hedmarkinger er sosiale vesen som liker å

«glane» på folk!

Ytre begrensning på fokusområdet for 1. prioritet utviklingsområder for boliger

gir seg når man beregner 7 min. bilkjøring i alle retninger (med utgangspunkt i

jernbanestasjonen / byens sentrum).


Innledende påstand:

- Dere er dønn avhengige av at private boligutviklere

finner det økonomisk interessant å utvikle bolig i deres

kommuner og i de områdene dere regulerer til

boligformål -> jfr. mål om 220.000 innbyggere.


Hva må så til?:

- Sørg for å gjøre dere kjent med hvilke områder utviklerne kunne TENKE SEG og har TRO PÅ ift. å

utvikle til boligformål («7 min. regelen»)

- Sørg for å MARKEDSFØRE egne områder dere selv ønsker å regulere til boligformål, både lokalt og

regionalt

- Sørg for å ha tilstrekkelig KAPASITET og KOMPETANSE i plan- og bygningsavdelingen i den

enkelte kommune

- Sørg for å regulere (bolig-)områder på en slik måte at det er tilstrekkelig FLEKSIBILITET i

reguleringsbestemmelsene til at en utvikler kan tilpasse sine prosjekter til HVA MARKEDET

ETTERSPØR

- Sørg for å prioritere INVESTERINGSMIDLER til å ta del i nødvendig og ønsket infrastruktur for

områdene som skal utvikles


- Sørg for å lage FORUTSIGBARE MODELLER for hva en utvikler må ta del i vedrørende infrastruktur

- Sørg for å legge realistiske FREMDRIFTSPLANER samt gjennomføre disse iht. fastsatt tidsskjema

når det gjelder kommunale infrastrukturtiltak

- Sørg for å «massere skuldrene» til JERNBANEVERKET og STATENS VEGVESEN med stor

innlevelse og følelse, slik at dobbeltspor jernbane og veikommunikasjonen fra hele Hedmark og

sørover kommer på plass så snart som mulig; - hva kan vi hjelpe til med?

…og dere vil ta store steg i riktig retning mot målet om å nå 220.000 innbyggere – men først i 2030!

Hvorfor først 220.000 innbyggere i 2030?

Fordi;

- 220.000 innbyggere i 2020 = U M U L I U S !

- i 2030 er infrastrukturen for bil, buss og tog på plass (forhåpentligvis)

- i 2030 er Oslo og deler av Akershus Nord blitt så dyrt å kjøpe bolig i at «De 5 største» i

Hedmark får en gyllen mulighet til å åpne sine dører for nye gjester etter å ha «pusset

opp og skrubbet huset» - så bra at gjestene aldri har lyst å reise hjem igjen

- i 2030 er det REALISTISK å nå et innbyggertall på 220.000 i Hedmark

Spørsmål?

Takk for oppmerksomheten.

Documents

Utstillingsplassen 130913