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Wer wir sind. Was wir tun. Wo wir aktiv sind. Wie wir arbeiten. Warum Immobilien lukrativ sind ...
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Wertschöpfung mit
IMMOBILIENIMMOVATION-Unternehmensgruppe 2017
IMMOVATION AG Immokles AG
Inhaltsverzeichnis
IMMOVATION
Editorial ............................................................................................................ 5
Management
Aufsichtsrat, Vorstand und Führungsgremium ................................................... 8
Unternehmenssitz Kassel (Standorte) ............................................................. 10
Konzernstruktur
Struktur der Unternehmensgruppe .................................................................. 14
Wertschöpfung
Kernelemente der Wertschöpfung .................................................................... 18
Meilensteine der Unternehmensgeschichte ...................................................... 20
Zahlen, Daten, Fakten ...................................................................................... 22
Beteiligungsoptionen
Beteiligungsoptionen für Investoren ............................................................... 26
Investitionsstrategie
Immobilien-Investitionsstrategie ..................................................................... 30
Ankaufsprofil Wohn- und Gewerbe-Immobilien ................................................ 32
Immobilienbestand Beispiel
Wohnanlagen im Bestand – Beispiel I Portfolio Seeviertel ............................ 36
Wohnanlagen im Bestand – Beispiel II Portfolio Hohe Geest .......................... 38
Realisierte Projekte – Beispiele
Realisierte Projekte – Beispiel I Salamander-Areal ........................................ 42
Realisierte Projekte – Beispiel II Konversion Jägerkaserne ............................ 44
Aktuelle Projekte – Beispiele
Aktuelle Projekte – Beispiel I Park Schönfeld Carree ..................................... 48
Aktuelle Projekte – Beispiel II Höfe am Kaffeeberg ........................................ 50
Aktuelle Projekte – Beispiel III Salamanderplatz ........................................... 52
Aktuelle Projekte – Beispiel IV Lingner Altstadtgarten ................................... 54
Kontakt ............................................................................................................ 58
8
INHALT | 3
Editorial
Werte schaffen und vermehren mit Immobilien
Nachhaltige Investments mit Projektentwicklung und BestandsoptimierungEs gibt Erkenntnisse, die zeitlos sind. Eine davon ist: Nichts ist wirklich sicher. Aber es gibt
Sachwerte, die auch bei wechselnden Bedingungen mehr Sicherheit bieten können als andere.
Dazu zählen Immobilien.
Das niedrige Zinsniveau wird auf absehbare Zeit den Kapitalmarkt maßgeblich bestimmen. Eine
Änderung der Niedrigzinspolitik der Europäischen Zentralbank (EZB) ist nicht in Sicht. Wir sind
überzeugt, dass Immobilien für institutionelle Investoren ebenso wie für private Anleger in den
nächsten Jahren die Anlageform bleiben wird, die das beste Rendite-Risiko-Verhältnis bieten kann.
Die wirtschaftliche Entwicklung Deutschlands ist seit Jahren positiv und die Zahl der Erwerbstäti-
gen ist auf einem Rekordniveau. Der deutsche Immobilienmarkt bietet daher ein vergleichsweise
stabiles Umfeld für attraktive Erträge. Bis zum Jahr 2020 werden einer Studie des Instituts der
deutschen Wirtschaft Köln zufolge jährlich 385.000 neue Wohnungen benötigt, um den Bedarf zu
decken. Die Wohnraumknappheit führt zu einem Anstieg der Mietpreise vor allem in Metropolen
und deren Umland. In der Folge steigen auch die Kaufpreise und Mieten in strukturstarken Ober-,
Mittel- sowie Unterzentren (NAI apollo Group, Wohnungsmarktbericht 2016). Nachfragebegüns-
tigende Faktoren, wie niedrige Finanzierungsbedingungen, steigende verfügbare Einkommen,
werden weiterhin bestehen (ZIA Frühjahrsgutachten Immobilienwirtschaft 2017).
Für die Entwicklung von Wohnbau-Projekten – dem Schwerpunkt der IMMOVATION-Unter-
nehmensgruppe – lohnt ein genauer Blick auf Standorte jenseits der großen Metropolen:
Gerade Groß- und Mittelstädte in Regionen mit positiver Wirtschaftsentwicklung und wachsender
Einwohnerzahl verfügen über das Potenzial für lohnende Investments. Mit 20 Jahren Markterfah-
rung und dem Know-how von Spezialisten in 13 Gesellschaften verfügt die Unternehmensgruppe
nachweislich über die Expertise zur erfolgreichen Entwicklung lukrativer Immobilien-Projekte.
Für institutionelle Investoren, die von den Chancen des Immobilienmarktes und dem Know-how
der IMMOVATION profitieren möchten, konzipieren wir maßgeschneiderte Beteiligungen mit einer
ausgewogenen Mischung aus Ertrag und Risiko.
Wir freuen uns auf den Dialog mit Ihnen.
Dipl.-Kfm. Lars Bergmann Lilia Nacke
Vorstand IMMOVATION AG Vorständin IMMOVATION AG
EDITORIAL | 5
1 1
» Im Mittelpunkt unseres Handelns stehen Immobilien und die Menschen, mit deren Engagement wir das Beste aus diesen Immobilien machen. «
Die Fakten im Überblick:
Vermögen im Management: rund 500 Mio. Euro
Mitarbeiterzahl: ca. 90
Private Kapitalanleger: 7.500
Verwaltete Mietfläche: 328.500 m2
Vermietungsquote: ca. 95%
Stand: 31.03.2017
MANAGEMENT | 76
Erweitertes FührungsgremiumSeit Gründung der IMMOVATION GmbH im Jahr 1996 – der Vorläufergesellschaft der heutigen
Aktiengesellschaft – wurde ein Firmenverbund mit dreizehn Firmen entwickelt, die im gesamten
Spektrum des Immobiliengeschäftes tätig sind. Mit der Entwicklung zur IMMOVATION-Unter-
nehmensgruppe und der Emission von Kapitalanlagen sind die Verantwortung und die Vielfalt der
Aufgaben kontinuierlich gewachsen.
Für das professionelle Management der vielfältigen Herausforderungen wird der Vorstand der
IMMOVATION heute durch ein Team aus Fachleuten des Unternehmens ergänzt. Das erweiterte
Führungsgremium legt Grundsätze fest, trifft wichtige Entscheidungen und stellt richtungswei-
sende Weichen, die gemeinsam verantwortet werden. Das Motto des Gremiums lautet: Für eine
erfolgreiche Zukunft der Unternehmensgruppe gemeinsam „immovativ“ entscheiden!
Das erweiterte Führungsgremium besteht aus sieben Mitgliedern. Neben den Vorständen, Dipl.-
Kfm. Lars Bergmann und Lilia Nacke, gehören dem Gremium u.a. die Geschäftsführer mehrerer
Tochterfirmen an:
v.l.n.r.: Dipl.-Ing. Sascha Engelmann (Geschäftsführer GLOBAL CONZEPT GmbH), Dipl.-Ing. Markus Ernst (Geschäftsführer
GLOBAL CONZEPT GmbH), Bankfachwirtin Manuela Schreiber (Geschäftsführerin iCapital GmbH), Dipl.-Oek. Eugen Holl-
stein (Center Manager, Salamander Areal) und Dipl.-Kffr. Stephanie Wackerbarth (Verkaufsleiterin IMMOVATION AG).
MANAGEMENT | 9
Aufsichtsrat, Vorstand und
Führungsgremium
Aufsichtsrat Dr. Heidemarie Krüger (Vorsitzende), geboren am 18. November
1954, ist promovierte Diplom Soziologin. Seit über 20 Jahren berät sie
mittelständische und große Unternehmen bei der Personal-Beschaffung.
York Hilgenberg (stellv. Vorsitzender), geboren am 04. März 1956, ist
Diplom-Kaufmann. Nach seiner Tätigkeit als Prüfungsleiter in der Wirt-
schaftsprüfungsgesellschaft Price Waterhouse GmbH, Frankfurt, führt er
seit 1989 die Kanzlei Hilgenberg als selbstständiger Steuerberater.
Stefan Griesel (stellv. Vorsitzender), geboren am 05. April 1973, ist
Jurist (2. Staatsexamen). Während seines Studiums gründete er 1998 die
Griesel Consult GbR, in der er bis heute als Unternehmensberater tätig
ist. Nach seiner parallelen Tätigkeit als Partner der Sozietät Tippelt,
Keuneke, Baum in Kassel bis 2013 gründete er im gleichen Jahr eine
eigene Rechtsanwaltskanzlei.
Vorstände der IMMOVATION AG und Immokles AG Lars Bergmann geboren am 06. Mai 1964,
studierte Rechtswissenschaften und Betriebs-
wirtschaftslehre. Sein Studium schloss er 1993
erfolgreich als Diplom-Kaufmann ab. Bereits
seit 1988 ist Lars Bergmann mit der Vermitt-
lung von Immobilien und Kapitalanlagen in
Immobilien befasst. Darüber hinaus war er
von 1995 bis 2004 Mitglied der IHK-Vollver-
sammlung Kassel und ist seit 2003 ehrenamtlicher Handelsrichter beim
Landgericht Kassel.
Lars Bergmann gründete 1996 die IMMOVATION Kapitalanlagen-
vertriebs GmbH. Seit der Umwandlung in die IMMOVATION Immobilien
Handels AG im Jahr 2002 ist er Finanz-Vorstand. In dieser Funktion ist
er für die Bereiche Konzeptionen und Strategien, Rechnungswesen,
Vertrieb & Marketing sowie das Finanz-Management von Bauprojekten
verantwortlich.
Lars Bergmann ist darüber hinaus gemeinsam mit Lilia Nacke Vorstand
der im November 2014 gegründeten Immokles AG. Für diese Gesellschaft
verantwortet er den Ankauf, die Projektierung und den strukturierten
Verkauf von Immobilien-Liegenschaften der Projektgesellschaften.
Lilia Nacke wurde am 26. Mai 1983 geboren
und hat eine Ausbildung zur Immobilienkauf-
frau (IHK) absolviert.
Im August 2009 wurde sie als Leiterin der
Hausverwaltung der ex ante GmbH – einem
Unternehmen der IMMOVATION-Unterneh-
mensgruppe – eingestellt. Sie reorganisierte
die Verwaltung des gesamten Immobilienbestandes und der Mieterange-
legenheiten der IMMOVATION-Unternehmensgruppe.
Aufgrund ihrer Fachkenntnisse und Managementfähigkeiten wurde Lilia
Nacke im August 2011 zur Geschäftsführerin der ex ante GmbH bestellt. Im
2. Quartal 2012 wurde sie in den Vorstand der IMMOVATION AG berufen.
In dieser Funktion ist sie für die Bereiche Inneres, Personal-Management
sowie das Objekt-Management von Bauprojekten verantwortlich.
Lilia Nacke ist zusammen mit Lars Bergmann auch Vorständin der
Immokles AG. Ihr Verantwortungsbereich ist die kaufmännische und
technische Betreuung von Bestandsimmobilien der Immokles AG sowie
die Betreuung von Objekten der Immokles AG-Tochtergesellschaften.
8
Kassel (2x)
Dresden
Kornwestheim
Unternehmenssitz Kassel und
Standorte der Unternehmensgruppe
Kassel ist ein idealer Standort für die IMMOVATION-Unter-
nehmensgruppe. Die wirtschaftsstarke nordhessische Metro-
pole hat mit über 200.000 Einwohnern das Potenzial für die
Entwicklung erfolg reicher Projekte. Und: Kassels zentrale Lage
in der Mitte Deutschlands erleichtert die vielfältigen Aufgaben
die in einem Unternehmen anfallen, das in allen Bereichen des
Immobiliengeschäftes deutschlandweit agiert.
Kassel | Stammsitz DruseltalstraßeDer Stammsitz in der Druseltalstraße ist die Keimzelle der
IMMOVATION AG. Hier werden strategische Entscheidungen
getroffen und die Finanzierung der Unternehmensentwicklung
geplant. Auch der Immobilien- Research, das Rechnungswesen,
das Controlling und das Marketing sind hier angesiedelt.
Kassel | Brandenburger Straße
In einem separaten Gebäude, unweit des Stammsitzes, haben die
Rechtsabteilung sowie die Tochtergesellschaften GLOBAL CONZEPT
GmbH und ex ante GmbH ihren Sitz. Die GLOBAL CONZEPT plant,
koordiniert und überwacht alle Bauleistungen der Unterneh-
mensgruppe. Die ex ante ist zuständig für das Management des
Immobilienbestandes und regelt alle Angelegenheiten vermieteter
Wohn- und Gewerbeimmobilien der Unternehmensgruppe.
Kornwestheim | Dresden
Großprojekte der IMMOVATION-Unternehmensgruppe, die über
mehrere Jahre entwickelt werden, erfordern ein besonderes
Engagement vor Ort. Neben den Standorten in Kassel wurden
daher Außenstellen in Kornwestheim und Dresden eingerichtet.
10 MANAGEMENT | 11
12
» Große Investitionssicherheit und eine attraktive Rendite zu kombinieren, ist unsere Stärke.
Dies gelingt der Unternehmensgruppe, indem sie die gesamte Wertschöpfungskette der Immobilienbranche mit eigenen Tochtergesellschaften unter einem Dach bündelt. «
KONZERNSTRUKTUR | 13
Im Mittelpunkt aller Aktivitäten der IMMOVATION-Unternehmensgruppe
steht das breit gefächerte Leistungsangebot rund um die Immobilie: der
An- und Verkauf (Handel), die Projektierung klassischer Revitalisierungs-
objekte und urbaner Entwicklungsgrundstücke sowie das Bestands-
management von Wohn- und Gewerbeimmobilien. Für institutionelle
Investoren werden darüber hinaus individuelle Beteiligungen konzipiert.
Wertschöpfung rund um die ImmobilieSeit dem Jahr 2002 wurde die IMMOVATION AG zu einer Unterneh-
mensgruppe mit dreizehn Firmen entwickelt. Bis auf die IMMOVATION
AG erfüllen die einzelnen Gesellschaften jeweils spezifische bzw.
projektbezogene Aufgaben. Ihre Geschäftsfelder entsprechen der voll-
ständigen Wertschöpfungskette der Immobilienbranche: Angefangen vom
Objekt-Research und -Ankauf, gegebenenfalls erforderliche Bautätig-
keiten inklusive Projektmanagement, über die Immobilien-Verwaltung bis
hin zum Verkauf der Objekte.
Kernaufgaben innerhalb der Unternehmensgruppe erfüllen die GLOBAL
CONZEPT GmbH und die ex ante GmbH. Die GLOBAL CONZEPT ist
zuständig für Architektur, Projektierung und Realisierung aller Baupro-
jekte und die ex ante GmbH ist Verwalterin und Facility Managerin des
gesamten Immobilienbestandes.
Die 2014 gegründete Immokles AG erfüllt wesentliche Funktionen in den
Bereichen Ankauf, Projektierung, Revitalisierung, Sanierung, Verwaltung
und dem strukturierten Verkauf von Immobilien-Liegenschaften.
Effizient und kostenminimierend Der einfache Zugriff auf das unternehmensinterne Know-how eines einge-
spielten Teams mit allen erforderlichen Kompetenzen der Immobilien-
branche bietet entscheidende wirtschaftliche Vorteile. Das gemeinsame
Management aller Firmen ermöglicht schnelle Entscheidungen und eine
optimale Koordinierung und Steuerung der einzelnen Aufgabenbereiche.
Die Firmen der Unternehmensgruppe arbeiten als effizientes Netzwerk,
mit dem die Kosten auf ein Minimum reduziert werden können.
Herausragende Beispiele für die besonderen Chancen zur Wertschöpfung
unter Mitwirkung der Firmen des Unternehmensverbundes sind die
Revitalisierung des Salamander-Areals in Kornwestheim und die Konver-
sion einer Teilfläche der ehemaligen Jägerkaserne in Kassel. Mit ihrer
besonderen Expertise als Spezialistin für Immobilien-Projektierung wird
die IMMOVATION-Unternehmensgruppe in Zukunft weitere Projekte mit
Gewinn entwickeln.
Die ausgefeilte Aufgabenteilung der
Unternehmensgruppe erzeugt Synergien,
die Arbeitsprozesse effizienter machen.
Struktur der Unternehmensgruppe
Architektur, Projektierungund Realisierung alsGeneralübernehmer
(eigene und fremde Projekte)
Finanzierung und Vertrieb
Projektierung und Neubauvon Eigentumswohnungen
Verwaltung und Betreuungvon Wohnimmobiliender Unternehmensgruppe
Immobilien Handels AG & Co. 1.KGImmobilien Handels AG & Co. 2.KGImmobilien Handels AG & Co. 3.KGErwerb, Errichtung, Verwaltungund Vermietung von Immobilien
Makler- und Vermittlungstätigkeit,exklusiv für die IMMOVATION AG
und die KG‘s
Gebäude-Managementund Hausverwaltung
(eigene und fremde Projekte)
Revitalisierung und Entwicklungdes Salamander-Areals
Fonds-Geschäftsführungund Anleger-Verwaltung
Ankauf, Projektierung, Revitalisierung,Sanierung, Verwaltung und strukturierterVerkauf von Immobilien-Liegenschaften
Projektierung, Ankauf und Managementvon Immobilien Konzeption & Vertrieb
von Kapitalanlagen
IMMOVATION Immobilien Handels AG
IMMOKLES AG
KONZERNSTRUKTUR | 1514
16 WERTSCHÖPFUNG | 17
» Die Basis der Unternehmensentwicklung ist eine kontinuierliche Marktbeobachtung und -analyse sowie eine vorausschauende Finanz-, Investitions- und Projektplanung.
Versierte Spezialisten sorgen in den einzelnen Fachabteilungen der Unternehmensgruppe für ein professionelles Management der Prozesse. «
KaufenANALYSE
des deutschen Immobilienmarktes, mit
den Schwerpunkten Wohnimmobilien,
Revitalisierungsobjekte, Entwicklungs-
grundstücke.
IDENTIFIKATION
chancenreicher Investmentpotenziale in
strukturstarken Städten und Regionen.
STEUERUNG
des gesamten Ankaufsprozesses
inklusive Due Diligence.
VORBEREITUNG
von Investmententscheidungen mit
Wertsteigerungspotenzial.
BauenPROJEKTENTWICKLUNG
und -Steuerung: Sanierung, Umbau, Neubau
inklusive aller Architektur-, Planungs-,
Management- und Bauleistungen.
WERTSCHÖPFUNG
durch Bestandsentwicklung, u.a. Ausbau und
Aufstockung zusätzlicher Flächen.
MODERNISIERUNG
und Instandsetzung von Bestandsimmobilien.
Halten
BESTANDSHALTUNG
mit mittelfristiger Haltedauer sowie
langfristiger Haltedauer einzelner
Premium-Objekte.
VERMIETUNGSMANAGEMENT
Regelung aller Mietangelegenheiten
kaufmännisch, technisch und rechtlich,
Leerstands-Management, Ausschöpfen
des Mietsteigerungspotenzials.
TECHNISCHES
GEBÄUDEMANAGEMENT
Instandhaltung, Koordination und
Kontrolle von Leistungen, Optimierung
der Betriebskosten.
VerkaufenMONITORING
der Immobilienmärkte in Deutschland,
regionale Preisentwicklung, Trends.
AKQUISITION
und Kontaktpflege mit Käufern
(Eigennutzer) und Investoren.
IMMOBILIEN-VERKAUF
inkl. Koordination des Marketings
sowie Vorbereitung und Management
von Vertragsangelegenheiten,
Entwicklung von Exit-Strategien für
Bestandsimmobilien.
ServiceZWISCHEN- UND
ENDFINANZIERUNGEN
für Unternehmen, Projektentwickler,
Bauträger und Investoren.
GENERALÜBERNEHMUNGEN
Konzeption, Planung, Koordination und
Überwachung aller Architektur- und
Bauleistungen.
GEBÄUDE-DIENSTLEISTUNGEN
Vermietung, kaufmännische und
technische Betreuung.
Kernelemente der Wertschöpfung
18 WERTSCHÖPFUNG | 19
Meilensteine der
Unternehmensgeschichte 1988 | Der Anfang
Beginn der Selbstständigkeit von Lars Bergmann, Vermittlung
von Immobilien und Kapitalanlagen
1996 | Gründung IMMOVATIONLars Bergmann gründet die IMMOVATION Kapitalanlagen-
Vertriebs GmbH, die Vorgängerin der IMMOVATION AG
2002 | Gründung AGGesellschafterbeschluss zur Umwandlung in IMMOVATION AG
Zweck: Projektierung und Vertrieb von Immobilien und
Kapitalanlagen
ab 2004 | Emissionen
2004: Genussrechte 1. Tranche – Platzierung beendet
2008: Genussrechte 2. Tranche – Platzierung beendet
2014: Genussrechte 3. Tranche – Platzierung beendet
Platzierungssumme der Genussrechte: ca. EUR 94 Mio.
bis 31.12.2016: Gesamt-Kapitalrückfluss und Zinszahlungen für
die 1., 2. und 3. Genussrechts-Tranche: ca. EUR 79,9 Mio.
2006: Immobilien-Fonds 1. KG: EUR 25 Mio. Investitionsvolumen
2009: Immobilien-Fonds 2. KG: EUR 45 Mio. Investitionsvolumen
2010: Immobilien-Fonds 3. KG: EUR 70 Mio. Investitionsvolumen
bis 31.12.2015: Gesamt-Kapitalrückfluss durch prospektgemäße
Entnahmen aus den Immobilienfonds der 1., 2. und 3. KG
ca. EUR 16,7 Mio.
2009 | Gründung Immobilien-Projektgesellschaft Salamander-Areal Kornwestheim mbH (IPSAK)
2009: Kauf des Salamander-Areals
2012: Gründung Immobilien-Projekt
Zanger Berg Heidenheim GmbH ¹
2013: Gründung Immobilien-Projekt
Höfe am Kaffeeberg Ludwigsburg GmbH ¹
2013: Gründung IPSAK Energie GmbH ¹
2013: Gründung Immobilien-Projekt
Park Schönfeld Carree Kassel GmbH ¹
ab 2012 | Anleihen
2012: Anleihe IPSAK mbH: EUR 30 Mio. platziert
2015: 1. Anleihe Immokles AG: EUR 35 Mio. platziert
2014 | Gründung Immokles AG
2014: Gründung Immobilien-Projekt
Lingner Altstadtgarten Dresden GmbH ²
2014: Gründung Immobilien-Projekt Hohe Geest GmbH ²
2016: Gründung Immobilien-Projekt Seeviertel GmbH ²
(1) Tochtergesellschaft der IPSAK GmbH
(2) Tochtergesellschaft der Immokles AG
20 WERTSCHÖPFUNG | 21
Zahlen / Daten / Fakten
Entwicklung der Vermögenslage im Zeitablauf der vergangenen fünf Abschlussstichtage (2011-2015).
Vermögenslage 2015Die Vermögensseite der IMMOVATION AG-Bilanz ist
geprägt von den Finanzanlagen, die mit 50% den
wesentlichen Vermögensposten darstellen. Hier erfol-
gen Investitionen in operative Unternehmensbeteiligun-
gen (Projektgesellschaften), so dass die Gesellschaft
langfristig als Holdinggesellschaft anzusehen ist.
Im Berichtsjahr 2015 erfolgte, wie schon im Vorjahr,
der strukturierte Abverkauf der im Umlaufvermögen
gehaltenen Immobilien. Dementsprechend haben sich
die Vorräte um 27,7% auf 4.350,0 TEUR reduziert.
AKTIVATE
UR
Aufteilung der Kapitalstruktur zu den vergangenen fünf Abschlussstichtagen (2011-2015).
PASSIVA
VorräteFinanzanlagen
Immaterielle Vermögensgegenständeund Sachanlagen
Forderungen und sonst.Vermögensgegenstände
Rechnungs- abgrenzungsposten
Flüssige Mittel
50 %
9 %
37 %
3 %
0 %1 %
Eigenkapital
Rückstellungen
• Verbindlichkeiten ggb. Kreditinstituten
• erhaltene Anzahlungen / Verblk. aus L.u.L.
• Rechnungsabgrenzungsposten
Verbindlichkeiten IMMOVATION- Gruppe (Verbund)
sonstigeVerbindlichkeiten
Genussrechtskapital
90 %
1 %
0 %
1 %6 %
2 %
Immaterielle Vermögensgegenstände u. Sachanlagen
Finanzanlagen
Vorräte
Forderungen und sonst. Vermögensgegenstände
Flüssige Mittel
Rechnungsabgrenzungsposten
Bilanzsumme (Balken gesamt)
Eigenkapital
Genussrechtskapital
Rückstellungen
Verbindlichkeiten ggb. Kreditinstituten
erhaltene Anzahlungen / Verblk. aus L.u.L.
Verblk. IMMOVATION-Gruppe (Verbund)
sonstige Verbindlichkeiten
Rechnungsabgrenzungsposten
Bilanzsumme (Balken gesamt)
2011 16,1 10316,1 35862,8 9498,6 3823,2 5369,6 64886,4
2012 13,8 14377,7 31494,7 11463,9 7369,1 5903,5 70622,7
2013 13,7 16138,3 24857,4 15864,1 5029,5 1087,5 62990,5
2014 26 18843,3 6015,3 16231,5 12338,4 794,3 54248,8
2015 20,5 23899,3 4350,0 17681,5 1347,0 518,5 47816,9
Jahr Balken gesamt
Kapitalstruktur 2015Die Kapitalstruktur setzt sich im Wesentlichen aus
dem Genussrechtskapital der IMMOVATION AG
zusammen (90%). Hierüber wird der wesentliche Teil
der Vermögensseite finanziert. Im Jahr 2014 wurden
alle Kreditverbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten
vollständig getilgt. Im Berichtsjahr 2015 wurden keine
neuen Kreditverbindlichkeiten eingegangen.
0 10.000 20.000 30.000 40.000 50.000 60.000 70.000 80.000
2011
2012
2013
2014
2015
2011 605,5 42324,2 313,5 13010,4 4075,1 1324,2 3233,3 0 64886,2
2012 618,3 52488,4 194,5 11342,3 462,5 1684,3 3821,8 10,7 70622,8
2013 628,4 48490,7 379,7 6289,5 1851,8 1484,2 3854,6 11,6 62990,5
2014 633,1 46966,8 569,8 0,0 111,3 1716,8 4248,3 2,6 54248,8
2015 931,9 43114,8 391,5 0,0 102,3 678,7 2595,9 1,8 47816,9
Jahr Balken gesamt
0 10.000 20.000 30.000 40.000 50.000 60.000 70.000 80.000
2011
2012
2013
2014
2015
TEUR
22 WERTSCHÖPFUNG | 23
BETEILIGUNGSOPTIONEN | 2524
» Wir verstehen uns als Bindeglied zwischen Immobilien und Investoren.
Über Jahrzehnte haben wir umfangreiche Transaktionserfahrung im Bereich Immobilien-Investments gesammelt. Das sichert uns und unseren Kapitalgebern einen hervorragenden Marktzugang. «
IMMOVATION-Unternehmensgruppe
Beteiligungsoptionen für Investoren
Institutionelle Investoren im FokusZur Finanzierung von Immobilienprojekten in Deutschland bietet
die IMMOVATION-Unternehmensgruppe verschiedene Optionen
der Beteiligung am Unternehmenserfolg. Für private Kapitalanle-
ger wurde bereits im Jahr 2004 eine erste Genussrechtstranche
aufgelegt. In den folgenden Jahren wurde die Produktpalette
mit drei Immobilienfonds (platziert), zwei weiteren Genuss-
rechtstranchen (platziert) sowie einer Anleihe (Börse Stuttgart)
ergänzt.
Für die zunehmende Zahl und die wachsende Dimension der
Immobilien-Projekte hat die Unternehmensführung neue Wege
der Finanzierung eingeschlagen. Die anteilige Projektfinan-
zierung über private Kapitalgeber wurde Mitte 2016 vorerst
eingestellt und der Fokus auf das Angebot individueller Beteili-
gungsprodukte für institutionelle Investoren gerichtet.
Maßgeschneiderte BeteiligungenMit maßgeschneiderten Private Equity-Beteiligungen bieten
wir Investoren Lösungen mit einer ausgewogenen Mischung
aus Ertrag und Risiko jenseits unkalkulierbarer Aktienkurse.
Die IMMOVATION-Unternehmensgruppe verfügt über die
Expertise und den Zugang zum Immobilienmarkt, mit dem
renditestarke Objekte zuverlässig identifiziert werden. Mit
unseren Immobilien projekten sind wir nachweislich in der Lage,
Investoren am prosperierenden Immobilienmarkt Deutschland
erfolgreich zu beteiligen.
Das erste Investment dieser Art ist eine Anleihe der Immokles AG
– einer Immobiliengesellschaft der IMMOVATION-Unterneh-
mensgruppe. Die Anleihe wurde Ende 2015 vollständig im
Rahmen einer Privatplatzierung von einer Versicherung und einer
Pensionskasse gezeichnet. Weitere maßgeschneiderte Beteili-
gungen für institutionelle Investoren werden folgen.
Mit kontinuierlicher Marktbeobachtung und professionellen Due
Diligence-Analysen werden mögliche Risiken zuverlässig erkannt
und die Rentabilität des Investments eingeschätzt. Ideal für
Investoren, die sich im komplexen Immobilien-Asset engagieren
möchten und eine kundenorientierte Lösung mit attraktiven
Renditen und einem optimalen Rendite-Risiko-Profil suchen.
Platzierte Kapitalanlagen
Genussrechte 1.| 2.| 3. Tranche
Die 1. Tranche mit Genussrechten der IMMOVATION Immobilien
Handels AG wurde im Jahr 2004 aufgelegt und im Jahr 2008
platziert. Noch im Jahr 2008 wurde eine 2. Genussrechtstran-
che emittiert, die zum 31. Dezember 2012 platziert wurde.
Die 3. Genussrechtstranche wurde vom Januar 2014 bis zum
30.06.2016 angeboten.
Insgesamt sind an die Genussrechtsanleger der 1., 2. und
3. Tranche bis 31.12.2016 kumuliert ca. 79,9 Millionen Euro
Gesamtkapital zurückgezahlt und Zinsen ausgeschüttet worden.
Immobilienfonds 1.| 2.| 3. KG
Zur Finanzierung von Immobilien-Projekten wurden seit dem Jahr
2006 drei geschlossene Immobilienfonds aufgelegt und platziert.
Die Fonds haben Wohn-und Gewerbeimmobilien in Deutschland
erworben. Der Immobilienbestand der Fonds wird jeweils über
die zehnjährige Mindestlaufzeit entwickelt und verwaltet.
Der Immobilienfonds der 1. KG hat ein Gesamtinvestitions-
volumen von ca. 25 Millionen Euro bei einem Eigenkapitalanteil
von 10,1 Millionen Euro. Der Immobilienfonds der 2. KG verfügt
über ein Gesamtinvestitionsvolumen von ca. 45 Millionen Euro
bei einem platzierten Eigenkapitalanteil von ca. 21 Millionen
Euro. Das Gesamtinvestitionsvolumen des Immobilienfonds der
3. KG umfasst ca. 70 Millionen Euro. Er wurde zum 31.12.2013
mit einem Eigenkapitalanteil von über 30 Millionen Euro platziert.
Mittelstandsanleihe
Die Immobilien-Projektgesellschaft Salamander-Areal Korn west-
heim mbH (IPSAK), eine Tochtergesellschaft der IMMOVATION
AG, hat im November 2012 eine Mittelstandsanleihe an der
Börse Stuttgart begeben. Das Volumen der Anleihe beläuft sich
auf 30 Millionen Euro. Auf grund der hohen Nachfrage konnte
die Zeichnung bereits am ersten Zeichnungstag nach eineinhalb
Stunden vorzeitig beendet werden. Mit dem Kapital aus der
Anleihe wurden von der IPSAK bisher fünf Tochtergesellschaften
gegründet. Sie entwickeln außerhalb des Salamander-Areals u.a.
Immobilien-Projekte in Deutschland.
26 BETEILIGUNGSOPTIONEN | 27
28 INVESTITIONSSTRATEGIE | 29
» Wir kaufen, entwickeln und managen großflächige Liegenschaften in Deutschland und schaffen damit solide Werte für Investitionen.
Mit regelmäßigen Mieteinnahmen aus Objekten an vielen verschiedenen Standorten minimieren wir Risiken und verbinden so Sicherheit mit Ertrag. «
Immobilien-Investitionsstrategie
Rendsburg
Cuxhaven
Delmenhorst
Schwerin
Bergen
Alfeld
Kassel
Meiningen
Füssen
Schongau
Ludwigsburg
Kornwestheim
Lahr
Burgkirchen
ErfurtDresden
Lippstadt
Lünen
Mönchengladbach
Hamm
Sankt Augustin
Berlin
Diversifikation als Basis beständiger Einnahmen
Der Bestand aus vermieteten Immobilien ist eine wesentliche
Säule zur Finanzierung der Unternehmensentwicklung. Das
Portfolio der Unternehmensgruppe wird kontinuierlich erwei-
tert. Im Rahmen der sicherheitsorientierten Investitionsstra-
tegie werden bevorzugt vermietete Wohnimmobilien an vielen
verschiedenen Standorten Deutschlands erworben. Mit dem
Ankauf von Immobilien in unterschiedlichen Regionen Deutsch-
lands können unerwartete Risiken aufgrund unvorhersehbarer
regionaler Marktentwicklungen weitgehend reduziert werden.
Investition in regionale WirtschaftszentrenImmer mehr Menschen bevorzugen das Leben in der Stadt.
Neben den Metropolen wie Berlin, Frankfurt oder München
verzeichnen auch viele Groß- und Mittelstädte mit wachsender
Einwohnerzahl deutliche Zuwachsraten bei den Immobilien-
preisen. Entscheidend für Investoren: Die mögliche Rendite
ist aufgrund des niedrigeren Preisniveaus in diesen Städten
meistens höher als in den bekannten Metropolen. Wichtig ist,
dass die Voraussetzungen für eine positive Entwicklung gegeben
sind: wie z.B. ein vielfältiges Arbeitsplatzangebot, eine gute
Infrastruktur und ein hoher Freizeitwert.
30 INVESTITIONSSTRATEGIE | 31
Ankaufsprofil
Wohn- und Gewerbe-Immobilien
Mikrolage entscheidet:
Einfache bis gute Lage mit solider Sozialstruktur.Entscheidend für einen möglichen Ankauf ist dasEntwicklungspotenzial der lokalen Mikrolage.
Ausschließlich gesucht:Objekte in Deutschland
Ausgewählt werden Lagen mit Potenzialauch gerne in der Peripherie von städtischenZentren und Ballungsräumen.
Standorte Wohnimmobilien:
ab 20.000 Einwohner in Städten, strukturstarken Regionen
Standorte Gewerbeimmobilien:
ab 50.000 Einwohner in Städten, strukturstarken Regionen
Wohnimmobilien Wohn- und Gewerbeimmobilien
Revitalisierungsobjekte
Wohnanlagen und Mehrfamilienhaus-Portfolios
Ab mind. 5.000 m² Mietfläche
Gewerbe (max.30 %): Handel, Gastronomie, Büros, Praxen
Ab mind. 5.000 m² Mietfläche
Ehem. Industrie-, Verwaltungs-, Handels- und Gewerbegebäude, Speicherhäuser, Kasernen, ...
Ab mind. 5.000 m² BGF, auch denkmalgeschützt
Entwicklungs-/Gewerbe flächen Non Performing Loans (NPL)
Baugrundstücke, auch in Sanierungsgebieten
Ab mind. 3.000 m² Grundstücksfläche
Wertberichtigte oder in Zahlungsverzug geratene
Kredite mit Bestandsimmobilien als Sicherheit
Büro / Verwaltung / Hotel
Bürogebäude, Ärztehäuser, Hotels
Auch mit Gastronomie und Mischnutzung
Innenstadt-Lage, ab mind. 5.000 m² BGF
Bremen
Hamburg
Berlin
Potsdam
Kiel
Flensburg
Magdeburg
Hannover
Wolfsburg
Münster Bielefeld
DortmundEssen
Düsseldorf
AachenKöln
Bonn
Kassel
WiesbadenMainz
Frankfurt
MannheimHeidelberg
KarlsruheStuttgart
Freiburg i.B.
Bodensee Oberbayern
München
Augsburg
Würzburg
Nürnberg
Erfurt
Jena
Leipzig Dresden
Fulda
Die Ankaufsstrategie der IMMOVATION-Unternehmensgruppe
ist das Resultat aus über 25 Jahren Erfahrung mit Immobili-
en-Projekten und -Transaktionen.
Für neue Immobilien-Projekte und zur Erweiterung unseres
Immobilien-Bestandes sucht unsere Research-Abteilung Grund-
stücke und Gebäude, insbesondere Wohn- bzw. Wohn- und
Gewerbeimmobilien. Ebenfalls gesucht werden klassische
Revitalisierungsobjekte und urbane Entwicklungsgrundstücke.
Auch Objekte mit Instandhaltungsdefiziten/Sanierungsbedarf
sowie Interimsnutzungen und Immobilien mit Leerstand werden
auf ihre Eignung als Inves titionsobjekt geprüft. Bevorzugt
werden mittlere bis gute Lagen in deutschen Großstädten
sowie in Ballungsgebieten. Die gesuchten Objekte sollten sich
in Volleigentum befinden, Portfolios mit Eigentumswohnungen
bzw. Teileigentum werden ebenso wie Erbbaurechtsgrundstücke
oder Betreiberimmobilien nicht favorisiert.
Das Investitionsvolumen pro Immobilien-Akquisition sollte ca. 5
Millionen Euro und das Volumen pro Baugrundstück sollte ca.
1 Million Euro nicht unterschreiten.
32 INVESTITIONSSTRATEGIE | 33
34 IMMOBILIENBESTAND | 35
» Mit dem Kauf von Immobilien übernehmen wir deren professionelle Bewirtschaftung und sorgen für deren Wertsicherung und -steigerung.
Das verantwortungsvolle Management sorgt für die kontinuierliche Vermietung und gewährleistet den wirtschaftlichen Erfolg. «
Wohnanlagen im Bestand Beispiel I:
Portfolio Seeviertel, Salzgitter
Ein repräsentatives Beispiel für die Investitionsstrategie beim
Aufbau des Wohnimmobilien-Bestandes der IMMOVATION-
Unternehmensgruppe in Deutschland ist der Kauf eines Immo-
bilien-Paketes in Salzgitter-Lebenstedt im August 2016.
Das Portfolio besteht aus 920 Wohneinheiten und 19 Gewerbe-
einheiten. Die Fläche der Wohnanlagen umfasst insgesamt ca.
58.500 Quadratmeter und ist zum Zeitpunkt des Ankaufs bis
auf zwei Gebäude zu ca. 97 Prozent vermietet. Die Gewerbeein-
heiten mit einer Fläche von insgesamt ca. 2.300 Quadratmetern
sind zu 100 Prozent vermietet. Die Immobilien des Portfolios
wurden überwiegend in den 1950er und 1960er Jahren gebaut.
Sie sind vom Verkäufer seit Anfang der 2000er Jahre kontinuier-
lich instand gehalten und grundlegend modernisiert worden.
Investitionsstrategie:A-Lagen in B- und C-Standorten
Salzgitter liegt in der Metropolregion Hannover-Braunschweig-
Wolfsburg. Die Stadt profitiert von ihrer zentralen Lage in einer
dynamischen Region mit hervorragenden Verkehrsanbindungen
und interessanten Standortbedingungen für Unternehmen. Das
Oberzentrum mit über 105.000 Einwohnern ist der drittgrößte
Wirtschaftsstandort in Niedersachsen und Sitz mehrerer
weltweit agierender Firmen, wie z.B. die Salzgitter AG, VW AG,
Alstom Transport Deutschland, MAN Nutzfahrzeuge und Robert
Bosch Elektronik.
Salzgitter ist ein Paradebeispiel dafür, dass gerade außerhalb
der sogenannten Top-Standorte Immobilien-Perlen zu finden
sind. Mit rund 44.000 Einwohnern ist Lebenstedt mit Abstand
der größte Stadtteil Salzgitters.
Das sogenannte Seeviertel, dem das Portfolio seinen Namen
verdankt, zeichnet sich gegenüber den anderen Stadtteilen durch
seine im Stadtgebiet einmalige Lage zwischen dem Freizeitgebiet
Salzgittersee und der in 10 Minuten zu Fuß erreichbaren Innen-
stadt aus. Diese attraktive Kombination macht das Seeviertel zu
einem besonders gefragten Wohnstandort innerhalb Salzgitters.
Darüber hinaus profitiert Salzgitter vom vergleichsweise schnel-
len und starken Anstieg der Mietpreise in der Nachbarstadt
Braunschweig. Das macht Salzgitter zu einer preiswerten Alter-
native für Pendler. Vor dem Hintergrund der günstigen Wettbe-
werbssituation – die Wohnqualität des Portfolios liegt weit über
dem Niveau der Wettbewerber in Salzgitter – bestehen für das
Portfolio auf absehbare Zeit nachhaltig gute Vermietungschancen.
Erschließung weiterer Rendite-Potenziale
Das Portfolio Seeviertel wird von der IMMOVATION-Tochter-
gesellschaft ex ante GmbH verwaltet. Neben dem Mieter- und
Gebäudemanagement zählt die Modernisierung von zwei
Wohnblöcken mit 64 Wohnungen zu ihren Aufgaben. Nach ihrer
Instandsetzung und Modernisierung eröffnen sich zusätzliche
Rendite-Potenziale durch die anschließende Vermietung der
beiden Wohngebäude.
Erholungsgebiet und Wassersportzentrum Salzgittersee mit Blick auf den Stadtteil Lebenstedt
36 IMMOBILIENBESTAND BEISPIEL I | 37
Wohnanlagen im Bestand — Beispiel II
Portfolio Hohe Geest, Delmenhorst & Cuxhaven
Cuxhaven
DelmenhorstNiedersachsen
Mit dem Kauf des Immobilien-Paketes in Delmenhorst und
Cuxhaven im Dezember 2014 wurde der Wohnimmobilien-Be-
stand der IMMOVATION-Unternehmensgruppe in Deutschland
weiter ausgebaut.
Das Portfolio Hohe Geest besteht aus 879 Wohneinheiten und 6
Gewerbeeinheiten. Die Fläche der Wohnanlagen umfasst insge-
samt ca. 55.100 Quadratmeter und ist zu 93 Prozent vermietet.
Die Gewerbeflächen mit insgesamt ca. 757 Quadratmetern sind
zu 96 Prozent vermietet. Die erworbenen Objekte verfügen über
eine solide Bausubstanz und sind in gutem Zustand.
Ausbau des Immobilienbestandes
Delmenhorst und Cuxhaven passen hervorragend zur Investi-
tionsstrategie der Unternehmensgruppe. Die kreisfreie Stadt
Delmenhorst ist mit mehr als 75.000 Einwohnern ein Mittelzent-
rum zwischen Bremen und Oldenburg. Die Metropolen Hamburg,
Hannover, Rhein-Ruhr sind über Autobahnen gut erreichbar.
Die gekauften Wohnanlagen liegen in begehrten Wohngegenden.
Das Stadtzentrum ist nur ca. 1,2 Kilometer entfernt. Auf kurzem
Weg gelangen die Bewohner zu den Geschäften in der Innenstadt
und zu verschiedenen Arbeitsplätzen. Das Umfeld der Wohnan-
lagen ist geprägt durch weitere Wohnbebauung sowie öffentliche
Gebäude mit einer Grund- und Berufsschule.
Cuxhaven ist mit ca. 52.000 Einwohnern das wirtschaftliche
Zentrum und Sitz des gleichnamigen Landkreises.
Die Stadt verfügt über eine hervorragende Infrastruktur und hat
sich zu einem der führenden Offshore Basishäfen entwickelt.
Cuxhaven ist zudem, neben Bremerhaven, der bedeutendste
Fischereistandort Deutschlands. Die Wohnanlagen im Cuxhave-
ner Westend (Süderwisch) liegen ruhig und zentral. Geschäfte
und Arbeitsplätze in der Cuxhavener Innenstadt, der Gewerbe-
gebiete und des Hafens sind auf kurzem Weg leicht erreichbar.
Positive Prognosen
Wesentlich für die Auswahl der Objekte im Norden Deutschlands
war die positive oder mindestens stabile Prognose für die
wirtschaftliche Entwicklung der beiden Standorte. Das Portfolio
wurde gekauft, um den Immobilienbestand der Unternehmens-
gruppe langfristig zu erweitern. Für das Management der
Wohnungen des neuen Immobilien-Paketes hat die IMMOVATION
eine eigene Gesellschaft mit dem Namen „Immobilien-Projekt
Hohe Geest GmbH“ gegründet. Dabei handelt es sich um das
zweite Unternehmen der im November 2014 gegründeten IMMO-
VATION-Tochtergesellschaft Immokles AG.
Aufgrund des guten Zustands der Wohnungen und der beste-
henden Vollvermietung sind in den kommenden Jahren allenfalls
Maßnahmen zur Instandhaltung erforderlich, aber keine
größeren Investitionen. Die Einnahmen aus den Mieten tragen
nachhaltig zur weiteren Expansion und zur finanziellen Stärke
des Unternehmens bei.
38 IMMOBILIENBESTAND BEISPIEL II | 39
40
» Die Projektierung, der Bau und der Verkauf von Eigentumswohnungen bilden den Kern der Unternehmensaktivitäten.
Erfolgreich realisierte Projekte belegen die Expertise der Unternehmensgruppe für jede Phase der Wertschöpfung. «
AKTUALISIERTE PROJEKTE | 41
Realisierte Projekte — Beispiel I
Salamander-Areal in Kornwestheim
70 Loft-Mietwohnungen Büro- und Gewerbefläche
Grundbuchzentralarchiv
Stadtvillen mit 64 Eigentumswohnungenfertiggestellt, verkauft
Kindertagesstätte
Neubau von 42 barrierefreien Eigentumswohnungen
Neubau von 79 Eigentumswohnungenmit REWE-Lebensmittelmarkt
Salamander-Areal – Übersicht
Das Salamander-Areal in Kornwestheim diente jahrzehntelang als
Produktionsstätte für Schuhe der Marke Salamander. Aufgrund
wirtschaftlicher Probleme wechselte das Salamander-Areal nach
dem Jahr 2000 mehrfach den Eigentümer. Ende 2009 erwirbt eine
Projektgesellschaft der IMMOVATION AG das Industriedenkmal
Salamander-Areal mit einer Gesamtgrundstücksfläche von ca.
41.000 m² und ca. 90.000 m² Bruttogeschossfläche.
Die Immobilien-Projektgesellschaft Salamander-Areal Korn-
westheim mbH (IPSAK) wurde eigens für den Ankauf und das
Management des Areals gegründet.
Die IMMOVATION AG ist 100%-ige Gesellschafterin der IPSAK.
Ein Ergebnisabführungs vertrag regelt, dass sämtliche Gewinne
und Erträge der IMMOVATION AG zufließen.
Mit Nutzungsvielfalt zum wirtschaftlichen Erfolg
Die Region Stuttgart zählt zu den 10 Regionen mit den besten
Zukunftsaussichten in ganz Deutschland (Prognos Zukunftsatlas
2016). Die sehr guten wirtschaftlichen Rahmenbedingungen
schließen auch das Umland mit dem Salamander-Areal in Korn-
westheim ein. Für die Revitalisierung des Salamander-Areals
wurde eine Mischung aus aufeinander abgestimmten Nutzun-
gen entwickelt, die im urbanen Umfeld des Areals zu einem
nachhaltigen, wirtschaftlich tragfähigen Erfolg geführt haben.
Das starke Preiswachstum in der Landeshauptstadt haben die
Gewerbeflächen ebenso wie die neuen Wohnungen auf dem
Salamander-Areal zu einer gefragten Alternative gemacht.
Gewerbe und Wohnen kombiniert
Rund 85 % der vermietbaren Flächen wurden an Dienstleister
und Gewerbebetriebe vermietet. Als Hauptmieter wurde das
Land Baden-Württemberg gewonnen. Der Mietvertrag sichert
die Ansiedlung des Grundbuchzentralarchivs für eine Festlaufzeit
von mindestens 20 Jahren bis zum 31.12.2031.
Auf ca. 30.000 Quadratmetern Fläche wird bis zum Jahr 2017 das
neue Grundbuchzentralarchiv in mehreren denkmalgeschützten
Gebäuden des Areals abschnittsweise ausgebaut. Dabei sind
hohe bauliche und technische Anforderungen zu erfüllen, um die
sichere Lagerung der Akten zu ermöglichen.
Darüber hinaus wurde eines der denkmalgeschützten Gebäude
saniert und zu 70 Loft-Mietwohnungen umgebaut. Die Wohnun-
gen sind vermietet. Für die neuen Bewohner des Areals wurde
außerdem eine Kindertagesstätte für über 100 Kinder errichtet.
Mit dem Bau von acht Stadtvillen ist das Salamander-Areal über
seine bisherigen Grenzen hinaus gewachsen. Alle 64 Eigentums-
wohnungen der „Salamander-Villen“ wurden bis Mitte 2015
verkauft.
42 REALISIERTE PROJEKTE – BEISPIEL I | 43
Realisierte Projekte — Beispiel II
Konversion Jägerkaserne in Kassel
Park SchönfeldA
A „Park-Schönfeld-Villen“mit insgesamt 21 ETW
Denkmal-Immobilie „Kurfürst-Wilhelm“mit 17 Mietwohnungen
„Schlosspark-Villen“ mitinsgesamt 24 Eigentumswohnungen
„Stadtvilla Torwache“ mit 7 Eigentumswohnungen
Denkmal-Immobilie „König Jerome“mit insgesamt 12 Eigentumswohnungen
B
B
C
C
D
D
E
E
In der Mitte Deutschlands hat sich eine Wirtschaftsregion mit ca.
450.000 Menschen zum idealen Standort für Handel, Logistik,
Dienstleistung und Industrie entwickelt. Namhafte Firmen wie
Volkswagen, Daimler, Thyssen-Henschel, K+S, Wintershall und
nicht zuletzt die Universität mit ihrem ausgezeichneten Ruf,
haben in der Region Kassel ihren Sitz.
Die nordhessische Metropole bietet gute Chancen für ein
attraktives Rendite-Potenzial: Die Preise für Wohneigentum und
Mieten sind von 2015 bis 2016 um durchschnittlich 8% gestie-
gen (IVD in HNA, 03.02.2017).
Experten gehen davon aus, dass
die Nachfrage in Kassel weiter
steigen wird (Immobilienmarktbe-
richt Kassel 2016). Die gute wirt-
schaftliche Entwicklung Kassels
und Zuzüge aus dem Umland
haben die Bevölkerungszahl auf
über 200.000 wachsen lassen.
Konversion Jägerkaserne
Ende Juli 2009 hat die IMMOVA-
TION AG ein Teilgrundstück und
zwei denkmalgeschützte Gebäude
der ehemaligen Jägerkaserne in
zentraler Lage Kassels erworben.
Der Standort an einem Land-
schaftspark gegenüber dem
Schloss Schönfeld vereint in besonderer Weise Faktoren, nach
denen viele Käufer suchen: eine ruhige Wohnlage in der Innen-
stadt mit hervorragender Infrastruktur und einer grünen Umge-
bung. Die Nähe zum Stadtzentrum Kassels und verschiedene
Einkaufsmöglichkeiten in der Umgebung machen Besorgungen
für den täglichen Bedarf einfach und bequem. Die verkehrsgüns-
tige Lage macht das Areal darüber hinaus zu einem idealen
Ausgangpunkt für weiter entfernte Ziele und für Berufspendler.
1. Bauphase: Neubau „Park Schönfeld Villen“
In einem ersten Bauabschnitt an der Bosestraße wurden
drei Stadtvillen mit 21 Eigentumswohnungen errichtet. Alle
Eigentumswohnungen der „Park Schönfeld-Villen” (A) sind
fertiggestellt und verkauft. Eine weitere Stadtvilla mit 7 Eigen-
tumswohnungen, die „Torwache” (B), ist ebenfalls fertiggestellt
und alle Wohnungen sind verkauft.
2. Bauphase: Umbau denkmalgeschützter Gebäude Mit dem Grundstück der ehemaligen Kaserne wurden auch zwei
denkmalgeschützte Gebäude erworben, die zu Wohnungen umge-
baut wurden. Das Haus „König Jerome” (C) wurde zu 12 Eigen-
tumswohnungen mit Balkon umgebaut. Alle 12 Wohnungen sind
verkauft. Im „Haus Kurfürst Wilhelm” (D) sind 17 Mietwohnungen
entstanden. Das Objekt wurde von der IMMOVATION Immobilien
Handels AG & Co. 3. KG, einem Immobilienfonds der IMMOVATION
AG, erworben.
3. Bauphase: Neubau „Schlosspark-Villen“
Auf dem letzten verbliebenen Bauplatz wurden bis Ende Juli 2014
mit dem Neubau der „Schlosspark-Villen” drei weitere Stadtvillen
(E) bezugsfertig her gestellt. Alle 24 hochwertigen Eigentumswoh-
nungen in dieser außergewöhnlich attraktiven Lage im Herzen
Kassels haben in kurzer Zeit einen Käufer gefunden.
44 REALISIERTE PROJEKTE – BEISPIEL II | 45
46
» Mit neuen Wohnungsbau-Projekten erschließen wir das Potential des deutschen Immobilienmarktes für unsere Investoren.
Mit kontinuierlicher Marktbeobachtung und professionellen Analysen identifizieren wir Standorte mit positiver Wirtschaftsentwicklung und schätzen die Rentabilität des Investments zuverlässig ein. «
AKTUELLE PROJEKTE | 47
Zufahrt TG
Zufahrt TG
Bibliothek
Kindergarten
Wiesenlandschaft
Wiese
Blumengarten
Wassergarten
PKW
SpielgartenTiefgarage
Tief
gara
ge
Tief
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Zufa
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AB
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Zufa
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Zufah
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V
V
V
III
III
Tiefgarage
Tief
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ge
Tief
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Lageplan M 1:500
Aktuelle Projekte — Beispiel I
Park Schönfeld Carree in Kassel
Schloss Schönfeld im Stadtteil Kassel-Wehlheiden
Die Wohnpreise in Kassel steigen seit 2007 kontinuierlich.
Das Wohnen in der Stadt ist sehr gefragt, das gilt nicht nur für
die großen Metropolen sondern auch für eine Stadt mittlerer
Größe wie Kassel. Die wirtschaftliche Entwicklung ist positiv
und die Einwohnerzahl wächst. In der Folge steigt der Bedarf an
zusätzlichem Wohnraum – „Was auf den Markt komme, sei meist
sofort wieder vermietet oder verkauft“, konstatiert der Sprecher
des Immobilienverbandes Deutschland (IVD) für Kassel (HNA,
03.02.2017). Das trifft insbesondere auf innerstädtische Lagen
zu, die aufgrund ihrer guten Infrastruktur besonders begehrt sind.
Ein neues Wohnquartier im Zentrum Kassels
Ein echter Glücksfall für Projektentwickler ist das Areal der
ehemaligen Jägerkaserne in Kassel. Die Lage im Stadtzentrum
in der Nachbarschaft zu einem Landschaftspark mit dem
Schloss Schönfeld ist sehr gefragt. Auf einem Teilgrundstück
der Kaserne hat die IMMOVATION AG bereits sieben Stadtvillen
mit Eigentumswohnungen errichtet und zwei denkmalgeschützte
Gebäude saniert und verkauft.
Ende 2013 ist es einer Projektgesellschaft der IMMOVATION-Un-
ternehmensgruppe gelungen, zwei weitere Grundstücke der
ehemaligen Kasernenanlage mit insgesamt ca. 43.500 Quad-
ratmetern zu erwerben. Das Areal mit der Ausdehnung eines
kleinen Stadtteils ist prädestiniert für den Bau neuer Wohnungen
im Herzen Kassels. Bis Ende 2016 bestehen noch Mietverträge
mit zwei auf dem Gelände ansässigen Unternehmen.
Zur Vorbereitung der geplanten Bebauung erarbeitet die Stadt
Kassel in 2016/2017 einen Bebauungsplan, der das erforderliche
Baurecht schafft.
Wettbewerb für die beste städtebauliche Lösung
Aufgrund der Bedeutung des Projektes für die städtebauliche
Entwicklung Kassels hat die IMMOVATION in Kooperation mit
der Stadt Kassel einen internationalen Architekturwettbewerb
ausgeschrieben. Gefragt waren Vorschläge für eine bauliche
Struktur mit der verdichtetes städtisches Wohnen realisiert wird.
Überzeugt hat der Siegerbeitrag der dänischen Architekten von
Wuttke & Ringhof. Ihr Konzept vereinte die Anforderungen an
ein verdichtetes städtisches Wohnen mit dem Angebot öffent-
licher und privater Freiflächen und der Gestaltung benötigter
Verkehrsflächen am besten.
Kassels Stadtbaurat Christof Nolda hat das Ergebnis des
Wettbewerbs überzeugt: „Mit den zahlreichen eingesandten
Vorschlägen wurde eine breite Palette von Optionen vorgestellt,
wie die vielfältigen Ansprüche des modernen urbanen Wohnens
in Kassel baulich realisiert werden können.“ Der Siegerbeitrag
dient als Grundlage für die Aufstellung eines Bebauungsplanes,
der den Rahmen der künftigen Bebauung des Gebietes vorgibt.
Das Projekt „Park Schönfeld Carree“ kann in mehreren Baupha-
sen realisiert werden. Geplant ist die Bebauung mit ca. 400 bis
450 Wohnungen und einzelnen Gewerbeflächen.
48 AKTUELLE PROJEKTE – BEISPIEL I | 49
Aktuelle Projekte — Beispiel II
Höfe am Kaffeeberg in Ludwigsburg
Residenzschloss Ludwigsburg
Die Revitalisierung urbaner Brachflächen mit historischen
Gebäuden ist das Spezialgebiet der IMMOVATION-Unterneh-
mensgruppe. Am Anfang steht die Identifizierung von Flächen,
die das Potenzial für lukrative Renditechancen haben. Ein
solches außergewöhnliches Entwicklungspotenzial bietet das
Grundstück des ehemaligen Polizeiareals in Ludwigsburg. Seine
Lage direkt gegenüber dem barocken Residenzschloss mit
seiner ausgedehnten Parkanlage entlang der Schlossstraße, ist
prädestiniert für die Entwicklung hochwertiger Eigentumswoh-
nungen. Das Grundstück wurde von einer Projektgesellschaft der
IMMOVATION-Unternehmensgruppe im Januar 2013 erworben.
Stadtentwicklung in historischem Umfeld
Das Grundstück für das Projekt „Höfe am Kaffeeberg“ umfasst
ca. 4.000 Quadratmeter. Teil des Plangebietes sind die Kultur-
denkmale „Grafenbau“ und „Gesandtenbau“. In der repräsen-
tativen Lage am Schloss Ludwigburg hat die Bewahrung und
die sensible Weiterentwicklung des barocken Stadtbildes große
Bedeutung.
Für die beste städtebauliche Lösung dieser Aufgabe wurde von
der Projektgesellschaft und der Stadt Ludwigsburg ein Archi-
tekturwettbewerb ausgeschrieben. Überzeugt hat ein Entwurf,
der die stadtbildprägenden historischen Gebäude erhält und
nach ihrer Restaurierung eine gewerbliche Nutzung vorsieht. Im
rückwärtigen Bereich des Areals ist dagegen der Bau von Wohn-
gebäuden vorgesehen, die sich um drei Wohnhöfe gruppieren.
Sie geben dem Projekt, zusammen mit der angrenzenden Straße
„Kaffeeberg“, seinen Namen.
Die künftige Bebauung wurde von den Architekten der GLOBAL
CONZEPT GmbH, einer Gesellschaft der IMMOVATION-Unter-
nehmensgruppe, weiter konkretisiert. Die Wettbewerbsergeb-
nisse sind in die neuen Entwürfe eingeflossen und das Resultat
wurde mit den Vertretern der Stadt Ludwigsburg und deren
Gestaltungsbeirat abgestimmt. Parallel dazu untersuchte der
Denkmalschutz den Bestand der denkmalgeschützten Gebäude.
Daraus wurden die Vorgaben abgeleitet, die bei der sensiblen
Restaurierung der historischen Gebäude zu beachten sind.
Das Schaffen neuen Wohnraums ist der städtebauliche Schwer-
punkt des Projektes. Die neuen Wohngebäude werden so
gestaltet, dass sie sich harmonisch in das historische Umfeld
einpassen. Die Größe der neuen Baukörper orientiert sich an
den Strukturen und Firsthöhen der umgebenden Bebauung.
Die Innenhöfe werden als Aufenthalts- und Begegnungsorte für
Bewohner, Mitarbeiter und Besucher gestaltet.
Baubeginn in 2017
Für die angestrebte hohe städtebauliche und architektonische
Qualität wird die Planung im Rahmen eines vorhabenbezogenen
Bebauungsplanverfahrens eng mit der Stadt Ludwigsburg abge-
stimmt. Damit werden die baurechtlichen Voraussetzungen für
einen Bauantrag geschaffen, nach dessen Genehmigung mit dem
Bau begonnen werden kann.
50 AKTUELLE PROJEKTE BEISPIEL II | 51
Aktuelle Projekte — Beispiel III
Salamanderplatz in Kornwestheim
Das Salamander-Areal war und ist ein Ort, der offenbar zu inno-
vativem Unternehmertum inspiriert: Jakob Sigle legte hier 1885
mit seiner Schuhwerkstatt den Grundstein für ein Industrieunter-
nehmen, das Millionen Paar Schuhe produzierte und verkaufte.
Der IPSAK, einer eigens gegründeten Projektgesellschaft der
IMMOVATION-Unternehmensgruppe, ist es seit dem Kauf Ende
2009 gelungen, eine wirtschaftlich tragfähige Nutzung für das
denkmalgeschützte Ensemble in der Gegenwart zu entwickeln.
Das Erfolgsrezept der Revitalisierung ist eine zeitgemäße
Mischung aus Gewerbe, Einzelhandel und Wohnen.
Beste Zukunftsaussichten in der Region Stuttgart
Steigende Kaufpreise und Mieten und ein auch in Zukunft wach-
sender Bedarf an Wohn- und Gewerbeimmobilien in der Region
Stuttgart bieten auf absehbare Zeit gute Rahmenbedingungen
für den Bau und Verkauf neuer Immobilien auf dem Salaman-
der-Areal: Stuttgart gehört zu den 10 Regionen mit den besten
Zukunftsaussichten aller 402 Kreise und kreisfreien Städte
Deutschlands. Auch der Landkreis Ludwigsburg, in dem die
Stadt Kornwestheim liegt, rangiert mit Platz 12 auf einem der
vordersten Plätze (Zukunftsatlas Prognos AG, 2016).
Das Angebot neuer Wohnungen auf dem Salamander-Areal
trifft auf einen großen Bedarf im Raum Stuttgart. Mit der
Stärkung des Nutzungsanteils „Wohnen“ erhält die angestrebte
nachhaltige Revitalisierung des Areals weitere Impulse und
kann zu einem erfolgreichen Abschluss geführt werden.
Wohnen und Arbeiten am SalamanderplatzAnfang 2016 haben die Arbeiten für den Bau mehrerer Gebäude
mit weiteren 121 Eigentumswohnungen, fünf Gewerbeflächen,
einem REWE-Lebensmittelmarkt sowie 206 Tiefgaragenplätzen
begonnen.
Die Eigentumswohnungen haben 2 bis 5 Zimmer mit Gesamtflä-
chen von ca. 55 bis 150 Quadratmetern. In den obersten Etagen
ent stehen Penthäuser und Maisonette-Wohnungen mit großzü-
gigen Dachterrassen. In den anderen Geschossen gibt es große
Balkone oder Terrassen.
In einem Teil des Ensembles sind Eigentumswohnungen zwischen
46 und 74 Quadratmetern geplant, die barrierefrei ausgestattet
werden. Im Erdgeschoss des gleichen Gebäudes sind fünf Räume
für gewerbliche Nutzungen vorgesehen.
Schon bald werden auf dem Areal ca. 500 Menschen leben und
weit über 1000 Arbeit finden. Ein wichtiges Element der abschlie-
ßenden Revitalisierung ist daher die Versorgung mit Artikeln des
täglichen Bedarfs vor Ort. Mit dem Bau eines REWE-Lebensmit-
telmarktes am Salamanderplatz werden die künftigen Bewohner
und die zahlreichen Beschäftigten auf dem Areal gut versorgt.
Mit dem „Wohnen am Salamanderplatz“ wurde das Nutzungs-
konzept mit seiner urbanen Mischung aus Wohnen und Gewerbe
erfolgreich weiterentwickelt: Alle 121 Eigentumswohnungen am
Salamanderplatz sind im Jahr 2016 noch vor ihrer Fertigstellung
verkauft worden.
52 AKTUELLE PROJEKTE – BEISPIEL III | 53
Aktuelle Projekte — Beispiel IV
Lingner Altstadtgarten in Dresden
Vorläufige Illustration der Bebauung, Konzept: Peter Kulka Architektur, Grafik: dresden-luftbildfoto.de/IMMOVATION
Mit dem Projekt „Lingner Altstadtgarten Dresden“ hat die
IMMOVATION-Unternehmensgruppe Ende November 2014 ein
neues Großprojekt in Angriff genommen. Die Fläche des ehema-
ligen Robotron-Werks mit ca. 98.000 Quadratmetern grenzt
unmittelbar an die Altstadt im Zentrum Dresdens.
Ein Teil der Gebäude des früheren Robotron-Werks Dresden, dem
Stammbetrieb des ehemals größten Computer-Herstellers der
DDR, wird derzeit noch von verschiedenen gewerblichen Mietern
genutzt. In der Nachbarschaft befinden sich unter anderem die
Gläserne Manufaktur von Volkswagen, das Deutsche Hygie-
ne-Museum und die Parkanlage „Großer Garten”.
Neues Wohnquartier im Zentrum Dresdens
Für das neue Projekt wurde eine eigene Gesellschaft ins Leben
gerufen. Dabei handelt es sich um die erste Projektgesellschaft
der Immokles AG, einer Tochter der IMMOVATION AG. Aufgabe
der Projektgesellschaft ist die Konzeption und das Management
der künftigen Bebauung des Areals. Mit dem Projekt „Lingner
Altstadtgarten“ soll eine rentable städtebauliche Lösung mit
Schwerpunkt Wohnbebauung entwickelt werden.
Gemeinsam mit der Stadt Dresden hat die IMMOVATION ausge-
wählte Architekten dazu eingeladen, in einem Werkstattverfahren
Ideen für das Wohnungsbau-Projekt „Lingner Altstadtgarten“
zu entwerfen. Geplant ist die Entwicklung von 2.500 bis 3.000
Wohnungen bis zum Jahr 2025. Die Bebauung des Areals soll in
mehreren Bauabschnitten realisiert werden. Die Voraussetzun-
gen für den Beginn des ersten Bauabschnitts wurden im ersten
Quartal 2016 mit dem Rückbau von einem der ehemaligen Robo-
tron-Bürogebäude begonnen und mit dem Abriss des ehemaligen
Rechenzentrums im zweiten Halbjahr 2016 abgeschlossen. Das
Grundstück steht somit für den ersten Bauabschnitt bereit.
Vielfältiges Wohnungsangebot
Im „Lingner Altstadtgarten“ sollen sich Familien mit Kindern
ebenso zu Hause fühlen wie Singles, Berufstätige und Studenten.
Vielfältig und lebendig soll es werden, das neue Viertel im Zent-
rum Dresdens: Geplant ist eine Mischung aus großen und kleinen
Wohnungen. Jedes Gebäude wird seinen eigenen Charakter
erhalten. Verschiedene Bauformen und Gebäudehöhen zwischen
fünf und sieben Geschossen sorgen für architektonische Vielfalt.
Büros, kleine Geschäfte und Cafés in den Erdgeschossen werden
dem neuen Stadtviertel eine urbane Atmosphäre verleihen. Ruhi-
ge Ecken, Innengärten und verkehrsberuhigte Straßen werden
das Leben im neuen Quartier besonders angenehm machen.
Die nächsten Schritte
Parallel zur weiteren Planung durch die Architekten erarbeitet
die Stadt Dresden den Bebauungsplan für das Areal. Er soll im
4. Quartal 2017 den städtischen Gremien zur Beschlussfassung
vorgelegt werden. Ziel ist es, im 1. Halbjahr 2018 die baurecht-
lichen Genehmigungen zu erhalten und mit dem Bau der Gebäude
im ersten Bauabschnitt zu beginnen.
54 AKTUELLE PROJEKTE – BEISPIEL IV | 55
56 AKTUELLE PROJEKTE – BEISPIEL IV | 57
Aktuelle Projekte — Beispiel IV
Dresden – idealer Standort für Investitionen
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548.800 39.200
Einwohner
2016 2030Jahr
Wirtschaftsstruktur Dresden (Quelle: Statist. Landesamt Sachsen, 2013)
Wachstumsprognose Einwohner Dresden (Quelle: Stadt Dresden, 2016)
Dresden, die Hauptstadt Sachsens, ist bekannt für ihre histo-
rischen Attraktionen. Doch nicht nur wegen der faszinierenden
Bauwerke ist Dresden eine besondere Empfehlung: Hier wird
heute etwa ein Sechstel des sächsischen Bruttoinlandsproduk-
tes erwirtschaftet. Dresden ist die ökonomisch stärkste Stadt
Sachsens und steht an der Spitze Ostdeutschlands.
Exzellent für Wirtschaft und Wissenschaft
Dresden ist der wichtigste Industriestandort in den neuen
Bundes ländern und außerdem ein wichtiges Dienstleistungs-
und Verwaltungs zentrum. 99 Prozent der Unternehmen zählen
zum Mittelstand. Weit über 200 Industriebetriebe (mit 20 und
mehr Beschäftigten) beschäftigen 26.000 Menschen.
Der Erfolg beruht u.a. auf den Schlüsseltechnologien Mikro-
elektronik, Informations- und Kommunikationstechnologie, neue
Werkstoffe, Photovoltaik und Nanotechnologie, Life Sciences und
Biotechnologie.
Zahlreiche Unternehmensansiedlungen sowie der kontinuierliche
Ausbau der ansässigen Unternehmen zeigen, dass Dresden
besondere Standortqualitäten vorweisen kann.
Herausragende Beispiele sind nach Angaben der Stadt Dresden
die Ansiedlung von Globalfoundries – einer der weltweit größten
Halbleiter-Auftragsfertiger – (Gesamtinves titionssumme von mehr
als 12 Mrd. Euro), das Fraunhofer-Center für Nanoelektronische
Technologien (Investition von 290 Mio. Euro) und Plastic Logic
(Investition von 100 Mio. Euro).
Wohnraumbedarf Dresdens wächst
Die Einwohnerzahl der zweitgrößten Stadt in den neuen Bundes-
ländern soll bis 2030 von heute rund 549.000 Einwohnern um
weitere 39.200 wachsen (Stadt Dresden, 2016).
Ursachen für die positive dynamische Entwicklung der Gesamt-
bevölkerung sind u.a. der Trend zum urbanen Wohnen, steigende
Geburtenzahlen und künftig stärkere Zuzüge aus den alten
Bundesländern und dem Ausland.
Beste Perspektiven für Investoren
Aktuelle Studien zeigen, dass die anhaltend positive wirtschaft-
liche Entwicklung der Stadt zusammen mit dem Bevölkerungs-
wachstum für eine wachsende Wohnraumnachfrage sorgt. Dies
führt zu einem Anstieg der Mieten, welche die Attraktivität von
Anlageimmobilien in Dresden weiter steigen lässt (Engel &
Völkers, Marktreport Dresden 2016/2017).
Das aktuelle Risiko-Rendite-Ranking von Dr. Lübke & Kelber
kommt zu dem Schluss, dass die Großstädte Berlin, Potsdam,
Leipzig und Dresden derzeit die attraktivsten Rahmenbedin-
gungen Ostdeutschlands für Investitionen in Wohnimmobilien
aufweisen (08.2016). Die geplante Wohnbebauung im Rahmen
des Projektes „Lingner Altstadtgarten Dresden“, bietet Investo-
ren somit beste Voraussetzungen für ein lohnendes Engagement.
Kontakt
Gemeinsam mehr erreichen.
Mit einer Kooperation kann etwas Neues entstehen. Etwas, das
für die Beteiligten allein nicht oder nur schwer realisierbar ist.
Unsere Vision einer Zusammenarbeit ist eine Win-Win-Situation,
von der alle Partner profitieren.
Lernen Sie uns und die Möglichkeiten kennen, die eine
Kooperation mit der IMMOVATION bieten kann. Wir freuen uns
auf den Dialog mit Ihnen.
Der Vorstand der IMMOVATION AG
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