1

UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JOSÉ DE CALDAS

FACULTAD DE INGENIERIA

PROYECTO DE INVESTIGACIÓN GRUPO GIGA

ESTUDIO DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL EN LA LOCALIDAD DE SUBA

BOGOTA D.C. – ABRIL 27 DE 2018

2

UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JOSÉ DE CALDAS

FACULTAD DE INGENIERIA

DR. RICARDO GARCIA DUARTE

RECTOR

CARLOS ENRIQUE MONTENEGRO MARÍN

DECANO FACULTAD DE INGENIERÍA

NELSON LIBARDO FORERO CHACÓN

DIRECTOR CENTRO DE INVESTIGACIONES Y DESARROLLO CIENTÍFICO

AUTORES:

DIRECTOR INVESTIGADOR: ING. HERNANDO ACUÑA CARVAJAL

COINVESTIGADORES: JUAN CARLOS ALDANA TOVAR

ADRIANA CAROLINA ROMERO ARDILA

3

CONTENIDO ÍNDICE DE ILUSTRACIONES ........................................................................... 5

ÍNDICE DE TABLAS .......................................................................................... 6

1. INTRODUCCIÓN ...................................................................................... 7

2. JUSTIFICACIÓN ...................................................................................... 8

3. OBJETIVOS ............................................................................................. 9

3.1. OBJETIVO GENERAL .............................................................................................. 9

3.2. OBJETIVOS ESPECÍFICOS .................................................................................... 9

4. CARACTERIZACIÓN Y DELIMITACIÓN ESPACIAL ........................... 10

4.1. LOCALIZACIÓN ....................................................................................................... 10

4.2. ASPECTOS FÍSICOS .............................................................................................. 12

4.3. ASPECTOS SOCIO ECONÓMICOS Y CULTURALES .................................... 13

5. ESTADO DEL ARTE .............................................................................. 18

6. MARCO CONCEPTUAL ........................................................................ 20

6.1. GLOSARIO DE TÉRMINOS ................................................................................... 20

6.2. ESTUDIOS DE MERCADO INMOBILIARIO ....................................................... 22

6.3. LICENCIAS DE CONSTRUCCIÓN ....................................................................... 22

6.4. PROPIEDAD HORIZONTAL .................................................................................. 23

6.4.1. EL REGLAMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL ................................ 24

6.4.2. LA ADMINISTRACION DENTRO DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL: 24

6.4.3. LOS BIENES DENTRO DEL REGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL................................................................................................................... 27

6.4.4. CONSTITUCIÓN DE UNA PROPIEDAD HORIZONTAL .......................... 28

6.5. MÉTODO DE TRIANGULACIÓN DE DELAUNAY ............................................ 29

6.6. MÉTODO DE DISTANCIA EUCLIDIANA ............................................................ 30

7. MARCO NORMATIVO ........................................................................... 31

7.1. RESOLUCIÓN 070 DE 2011 .................................................................................. 32

7.2. LEY 388 DE 1997 ..................................................................................................... 32

7.3. DECRETO 619 DE 2000 ......................................................................................... 34

7.4. DESCRIPCIÓN DE LAS UPZ ................................................................................ 36

7.5. DECRETO 1197 DE 2016 ....................................................................................... 44

7.6. LEGISLACIÓN PROPIEDAD HORIZONTAL ..................................................... 45

8. METODOLOGIA .................................................................................... 49

8.1. METODOLOGIA DEL PROYECTO ...................................................................... 49

8.2. DIAGRAMA METODOLOGIA UTILIZADA ......................................................... 51

8.3. FUENTES DE INFORMACIÓN .............................................................................. 52

4

9. DESARROLLO DEL PROYECTO ......................................................... 53

9.1. OBJETIVO DE LA INVESTIGACIÓN ................................................................... 53

9.2. ZONAS HOMOGÉNEAS ECONÓMICAS ............................................................ 53

9.3. LICENCIAS DE CONSTRUCCIÓN PH SUBA .................................................... 61

9.4. CERTIFICADOS DE EXISTENCIA Y REPRESENTACIÓN JURÍDICA – 2017. PH SUBA ............................................................................................................................... 61

9.5. ELABORACIÓN SISTEMA DE INFORMACION GEOGRAFICA .................... 62

10. RESULTADOS ....................................................................................... 75

10.1. PROPIEDAD HORIZONTAL Y NO PROPIEDAD HORIZONTAL LOCALIDAD DE SUBA ...................................................................................................... 75

10.2. CERTIFICADOS DE REPRESENTACIÓN Y EXISTENCIA JURÍDICA ..... 79

10.3. LICENCIAS DE CONSTRUCCIÓN PROPIEDAD HORIZONTAL ........... 80

10.4. ESTRATOS SOCIO – ECONÓMICOS ............................................................. 86

10.5. USOS DE LOS LOTES ....................................................................................... 87

11. CONCLUSIONES ................................................................................... 90

12. RECOMENDACIONES .......................................................................... 91

13. BIBLIOGRAFÍA ...................................................................................... 92

14. ANEXOS ................................................................................................ 96

5

ÍNDICE DE ILUSTRACIONES Ilustración 1 Ubicación Geográfica Localidad de Suba................................................................ 10

Ilustración 2 Unidades de Planeamiento Zonal de la Localidad de Suba .................................... 11

Ilustración 3 Sectores Catastrales de la localidad de Suba ......................................................... 12

Ilustración 4 Estructura Poblacional Proyectada ........................................................................ 13

Ilustración 5 Dinámica propiedad horizontal / no propiedad horizontal ................................... 14

Ilustración 6 Distribución de los establecimientos según actividad económica. 2005 .............. 16

Ilustración 7 Número de personas por componente del indicador de NBI. 2007 ...................... 17

Ilustración 8 Pasos Constitución Propiedad Horizontal .............................................................. 28

Ilustración 9 Triangulación de Delaunay ..................................................................................... 30

Ilustración 10Metodo de distancia Euclidiana ............................................................................ 30

Ilustración 11 Diagrama Metodología Estudio de la Propiedad Horizontal en la localidad de

Suba ............................................................................................................................................. 51

Ilustración 12 Lotes sometidos al régimen de PH en la Localidad de Suba ................................ 53

Ilustración 13 Localización de las Ofertas de estudio Económico............................................... 54

Ilustración 14 Codificación Ofertas ............................................................................................. 54

Ilustración 15 Ejemplo ofertas recopiladas ................................................................................. 55

Ilustración 16 Herramienta Grouping Analysis ........................................................................... 56

Ilustración 17 Model Builder ....................................................................................................... 56

Ilustración 18 Estadísticas generadas por Arcgis de la zonificación ........................................... 57

Ilustración 19 Resumen Estadístico ArcGis por grupo ................................................................ 58

Ilustración 20 Resumen Estadístico Arcgis por grupo ................................................................. 58

Ilustración 21 Imágenes satelitales - fotografías zonas .............................................................. 59

Ilustración 22 Fotos de Campo ................................................................................................... 60

Ilustración 23 Zonas Homogéneas Económicas P.H. para la localidad de Suba ......................... 60

Ilustración 24 Lotes con licencias vigentes para propiedad horizontal en la localidad de Suba

para el año 2017. ......................................................................................................................... 61

Ilustración 25 Lotes con personería jurídica en la localidad de Suba ......................................... 62

Ilustración 26 Modelo Conceptual SIG ........................................................................................ 66

Ilustración 27 Porcentaje Unidades Prediales NPH vs PH ........................................................... 78

Ilustración 28 Porcentaje por UPZ de Unidades Prediales PH de la localidad ............................ 79

Ilustración 29 Porcentaje de lotes con y sin existencia jurídica .................................................. 80

Ilustración 30 Numero de lotes con licencia de construcción aprobada en 2017 ...................... 80

Ilustración 31 Modalidad de licencias PH ................................................................................... 81

Ilustración 32 Uso Principal licencias PH ..................................................................................... 82

Ilustración 33 Número de Licencias PH Bogotá Vs Suba ............................................................. 82

Ilustración 34 Porcentaje Licencias PH Bogotá Vs Suba .............................................................. 83

Ilustración 35 Porcentaje Modalidad Obra Nueva PH Bogotá - Suba ......................................... 83

Ilustración 36 No de licencias PH Suba ....................................................................................... 84

Ilustración 37 Modalidad Licencias PH Suba ............................................................................... 84

Ilustración 38 Porcentaje UPZs - licencias de construcción aprobadas ...................................... 85

Ilustración 39 Porcentaje Uso Principal Licencias PH Suba ......................................................... 85

Ilustración 40 Número de pisos vs lotes licencias aprobadas localidad de Suba 2017 ............... 86

Ilustración 41 Porcentaje Estrato Socio - económico Lotes PH .................................................. 86

Ilustración 42: Gráfica de la distribución de los usos según UAECD. .......................................... 88

Ilustración 43: Distribución de lotes según los usos de la ley 675 de 2001 ................................ 89

6

ÍNDICE DE TABLAS Tabla 1 Área de Unidades de Planeamiento Zonal de Suba ....................................................... 12

Tabla 2 Aporte de área construida nueva por localidad ............................................................. 15

Tabla 3 Agrupación multifamiliar no V. I. S. ................................................................................ 35

Tabla 4 Agrupación multifamiliar V. I. S. ..................................................................................... 35

Tabla 5 Agrupación unifamiliar no V. I. S. ................................................................................... 36

Tabla 6 Agrupación unifamiliar y bifamiliares V. I. S. .................................................................. 36

Tabla 7 UPZ de Suba .................................................................................................................... 38

Tabla 8 Cuadro Comparativo ley 182 de 1948 - ley 675 de 2001 ............................................... 48

Tabla 9 Listado de Entidades ....................................................................................................... 65

Tabla 10 Entidad Construcción. ................................................................................................... 68

Tabla 11 Entidad Curaduría ......................................................................................................... 68

Tabla 12 Entidad Estrato ............................................................................................................. 69

Tabla 13 Entidad Localidad ......................................................................................................... 69

Tabla 14 Entidad Lote .................................................................................................................. 70

Tabla 15 Entidad Manzana .......................................................................................................... 71

Tabla 16 Entidad Persona Jurídica............................................................................................... 71

Tabla 17 Entidad Placa Domiciliaria ............................................................................................ 72

Tabla 18 Entidad Sector Catastral ............................................................................................... 72

Tabla 19 Entidad Unidad de Planeamiento ................................................................................. 73

Tabla 20 Entidad Uso ................................................................................................................... 73

Tabla 21 Entidad Uso - Lote ........................................................................................................ 74

Tabla 22 Número de lotes en PH y NPH por UPZ ........................................................................ 75

Tabla 23 Porcentaje lotes PH - NPH respecto a la localidad ....................................................... 76

Tabla 24 Número de unidades prediales y lotes por UPZ ........................................................... 77

Tabla 25 Porcentaje Unidades Prediales por UPZ ....................................................................... 77

Tabla 26 Porcentaje Unidades Prediales Localidad ..................................................................... 78

Tabla 27: Usos presentes en los lotes en PH según la UAECD .................................................... 88

Tabla 28: Número de lotes según la clasificación de usos basados en la ley 675 de 2001 ......... 89

7

1. INTRODUCCIÓN

El Observatorio Territorial de la Universidad Distrital (OTUD) para la ciudad de Bogotá es un proyecto creado por el Grupo de Investigación en Gestión Pública, Avalúos y urbanismo (GIGA), en el 2013 se realizó un plan piloto por primera vez para la localidad de Suba, sin embargo no se incluyó un estudio sobre propiedad horizontal, este tipo de régimen jurídico ha crecido de forma relevante en esta localidad, por esta razón el grupo de investigación adelanto un estudio sobre este tipo de propiedad con el fin último de obtener el valor del metro cuadrado integral de la Ciudad de Bogotá en la localidad de Suba para predios bajo este régimen.

Para llegar al valor integral de propiedad horizontal es necesario trabajo de campo que alimente la base de datos sobre el mercado en esta localidad, con el fin de que el estudio sea una fuente fiable para el OTUD, la localidad de Suba, la comunidad inmobiliaria u otras organizaciones o personas que estén interesadas en la dinámica territorial, en este caso del comportamiento y características económicas de la propiedad horizontal en la localidad de Suba.

Se espera mediante este estudio de la propiedad horizontal la consolidación de estadísticas no solo de construcciones ya establecidas sometidas a este régimen sino también las que están por construirse, así como el valor del metro cuadrado del área de las unidades privadas mediante la realización de zonas homogéneas Económicas para la propiedad horizontal; todo esto mediante la recopilación de datos en entidades como Unidad Administrativa Especial de Catastro Bogotá, curadurías urbanas y recopilación en campo.

El siguiente trabajo es la investigación por meses del comportamiento de este régimen de propiedad horizontal que cada día crece no solo para la localidad piloto si no en la ciudad como una alternativa para que más personas puedan ocupar menos espacio. Cabe resaltar que en el siguiente estudio se trabajó con un aproximado de 9000 predios bajo régimen de propiedad horizontal que son por hoy los existentes en la localidad.

8

2. JUSTIFICACIÓN

Teniendo en cuenta la importancia de tener estudios en donde se evidencie un inventario de los bienes inmuebles del territorio y su valor, lo que permite a cualquier ciudad tener una base para el desarrollo de la misma. Desarrollo que solo se dará si se cuenta con una buena planeación y visión del territorio a través del diagnóstico actual. Bogotá es una ciudad con dinámicas territoriales muy complejas y en constante cambio lo que hace aún más relevante tener estudios que incorpore la relación de diferentes agentes con el valor del suelo y su desarrollo, para evitar un crecimiento desordenado, especialmente cuando se trata de inmuebles bajo el régimen de propiedad horizontal. Adicionalmente la ciudad cuenta con dinámicas de mercado complejas, con factores como la migración como principal culpable, ya que cada año cientos de nuevos habitantes llegan a la capital lo que llevo a la ciudad a buscar más viviendas pero ocupando menos espacio, la solución a este problema es la construcción de viviendas bajo el régimen de propiedad horizontal, pero no existe hoy en día estudios sólidos que muestren valores de mercado y otras variables importantes bajo este régimen, este tipo de información llega a ser fundamental para que los agentes que intervienen principalmente en la planeación tomen decisiones acertadas. Es por esto que mediante el Observatorio Territorial de la Universidad Distrital apoyado por el proyecto de Ingeniería Catastral y Geodesia busca incorporar el estudio sobre propiedad horizontal a la base de datos del año 2013 desarrollada por el OTUD de la localidad de Suba.

La falta de estudios actuales que presente el valor del suelo y su relación con otras variables para fines que impliquen proyectos o planeación del territorio es evidente, especialmente en una ciudad como Bogotá donde cada día es un cambio, por tanto, ser un puente a esa información se vuelve fundamental cuando se trata de desarrollo, de planificación de crecimiento en una localidad como Suba en donde el conflicto con el uso del suelo y las normas de regulación son evidentes. Basados en el método de mercado por el cual se encuentran las Zonas Homogéneas Económicas se buscará llegar a los valores del suelo integral bajo el régimen de propiedad horizontal para esta localidad, teniendo en cuenta la importancia y el crecimiento de este tipo de inmuebles.

9

3. OBJETIVOS

3.1. OBJETIVO GENERAL

Realizar un estudio investigativo de los inmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal en la localidad de Suba de la ciudad de Bogotá D.C.

3.2. OBJETIVOS ESPECÍFICOS

Identificar variables normativas y valores en inmuebles bajo el régimen de propiedad horizontal en la localidad para su consulta de forma sistemática

Reconocer los diferentes predios que se encuentren sometidos al régimen de propiedad horizontal en la localidad

Prestar un servicio de información para estudiantes y profesionales en el campo inmobiliario.

Desarrollar Zonas Homogéneas Económicas teniendo en cuanta el área privada de los inmuebles bajo propiedad privada

Recopilar información documental para inmuebles bajo el régimen de propiedad horizontal en la localidad de Suba.

Elaborar mapas temáticos de ofertas en inmuebles bajo el régimen de propiedad horizontal y de Zonas Homogéneas Económicas.

10

4. CARACTERIZACIÓN Y DELIMITACIÓN ESPACIAL

4.1. LOCALIZACIÓN

Haciendo una descripción sobre la localidad de Suba se sabe que es una de las localidades más grandes de Bogotá, además de estar entre las más pobladas. La localidad de Suba (11) está ubicada en el extremo noroccidental de la ciudad y limita por el norte con el municipio de Chía, por el sur con la localidad de Engativá, por el Oriente con la localidad de Usaquén y por el occidente con el municipio de Cota. Suba tiene una extensión total de 9.202 hectáreas, de las cuales 5.417 ha se clasifican como suelo urbano y 3.785 ha corresponden al suelo rural; dentro de estos dos suelos se localizan 1.469 ha de suelo protegido. Suba es la localidad con mayor área urbana del Distrito, por cuanto representa el 15,2% de la superficie urbana total del distrito. (Anexo 1)

Ilustración 1 Ubicación Geográfica Localidad de Suba

Cuenta con un área rural (UPR Zona Norte), y doce UPZ que son La Academia, Guaymaral, San José de Bavaria, Britalia, El Prado, La Alambra, Casa Blanca Suba, Niza, La Floresta, Suba, El Rincón y Tibabuyes y 1 UPR Chorrillos (Castillo Mejia, 2013). (Anexo 2)

11

Ilustración 2 Unidades de Planeamiento Zonal de la Localidad de Suba

Con áreas distribuidas como lo muestra la siguiente tabla:

UPZ Área total UPZ 2 La Academia 610,07 ha UPZ 3 Guaymaral 1.135,65 ha

UPZ 17 San José de Bavaria

439,68 ha

UPZ 18 Britalia 328,41 ha UPZ 19 El Prado 428,95 ha

UPZ 20 La Alhambra 284,28 ha UPZ 23 Casa Blanca

Suba 419,92 ha

UPZ 24 Niza 764,86 ha UPZ 25 La Floresta

393,47

UPZ 27 Suba 652,90

UPZ 28 El Rincón

710,08

UPZ 71 Tibabuyes

726,38

12

Tabla 1 Área de Unidades de Planeamiento Zonal de Suba

Fuente: (Secretaria Distrtal De Planeacion, 2009)

Además, cada UPZ cuenta con diferentes sectores catastrales que permiten que el manejo de la información para predios y lotes sea más sencillo.

Ilustración 3 Sectores Catastrales de la localidad de Suba

4.2. ASPECTOS FÍSICOS

Clima y Temperatura:

Bogotá se caracteriza por tener un clima moderadamente frío, en promedio de 14ºC. Aun cuando tiene una humedad aproximada cercana al 80%, los habitantes y visitantes de la ciudad no experimentan un clima húmedo, pues en parte se ve compensado este exceso de agua con magnificas "ráfagas" de viento que hacen que la ciudad permanezca un poco más seca, especialmente en meses como enero a febrero, julio y agosto. El frío se acentúa en jornadas de lluvia o de poco sol. Por otro lado, en los días muy soleados la sensación térmica puede incrementarse hasta los 23ºC o más (Ramirez, 2017).

Orografía:

La localidad de Suba presenta un territorio mayormente plano con dos zonas montañosas, que son los cerros de La Conejera y Suba; en su territorio se localizan algunos de los ecosistemas más importantes de la ciudad, como son los humedales de La Conejera, Juan Amarillo, Córdoba y Guaymaral. Son ecosistemas intermedios entre el medio acuático y el terrestre, caracterizados

13

por porciones húmedas, semi-húmedas y secas, de gran importancia para las especies vegetales y animales (Secretaria Distrtal De Planeacion, 2009).

Usos del suelo

En Suba predomina el uso residencial, con presencia de dos zonas comerciales importantes: Suba y Prado Veraniego que fueron constituidas como centralidades a través del Plan de Ordenamiento Territorial. En su costado noroccidental, se ha ido conformando un extenso sector de usos educativos y recreativos, debido a que en esta zona se ubican gran cantidad de colegios, varias universidades y algunos centros recreativos y clubes deportivos (Secretaria Distrtal De Planeacion, 2009).

4.3. ASPECTOS SOCIO ECONÓMICOS Y CULTURALES

Demografía:

Teniendo en cuenta los censos DANE de 1985, 1993 y 2005, se tiene entonces un período de 20 años, permitiendo analizar qué ha sucedido con la ciudad y con la localidad, en estos veinte años, Bogotá creció 58.6%, señalando una tendencia al crecimiento general de la población en la ciudad, pero en ese lapso, la localidad Suba tiene un crecimiento del 172,7% tres veces por encima del promedio de la ciudad, superada solamente por Bosa. La tendencia local es a consolidarse el área construida y a la urbanización de la zona norte en las UPZ Academia y Guaymaral, con vivienda nueva y equipamientos (IDEA , 2008).

Para el año 2010 la población de Suba tiene un ritmo de crecimiento lento, el cual se explica por un descenso sostenido de la tasa de crecimiento, y posteriormente se proyecta un cambio de tendencia, con una reducción cada vez menor de la tasa de crecimiento, y terminando en un aumento significativo en el año 2015 (Secretaria Distrtal De Planeacion, 2009).

Ilustración 4 Estructura Poblacional Proyectada

Fuente: (Secretaria Distrital de Planeacion Alcaldia Mayor de Bogota D.C, 2014)

14

Densidad Poblacional:

Se mide con el número de personas por hectárea que habitan en la localidad y tiene que ver con la demanda urbana de infraestructuras y servicios y con la calidad de vida de las personas (IDEA , 2008). En el 2009 la densidad de población área urbana de la localidad de Suba fue de 162 personas por hectárea que es menor a la densidad urbana de Bogotá que registra 175 habitantes por hectárea. Con respecto a UPZ, El Rincón presenta la densidad más alta con 425 habitantes por hectárea, seguida por Tibabuyes que registra 306 habitantes por hectárea. La UPZ Guaymaral registra 0 muy baja población con respecto a su superficie, le sigue La Academia con 1 habitante por hectárea, en razón a que son UPZ de tipo desarrollo con grandes zonas sin urbanizar y bajo número de habitantes (Secretaria Distrtal De Planeacion, 2009).

Densidad Predial:

Sin tener en cuenta la parte rural de la localidad de Suba y el número de lotes destinados a protección ambiental, Suba tiene un total de 98842 lotes, de los cuales 10968 son inmuebles bajo el régimen de propiedad horizontal y 87874 son no propiedad horizontal.

Bogotá consolida la tendencia a tener predios en formatos de propiedad horizontal. Hoy 7 de cada 10 predios son PH según censo del 2017 (Hacienda Unidad Administrativa Especial de Catastro Distrital, 2018).

Ilustración 5 Dinámica propiedad horizontal / no propiedad horizontal

Fuente: (Hacienda Unidad Administrativa Especial de Catastro Distrital, 2018)

Como se observa el crecimiento de este tipo de propiedad para Bogotá ha sido notorio, por esto es necesario que la ciudad se reinvente con dotacionales y

15

equipamientos que garanticen poder cubrir las necesidades básicas de tantos copropietarios.

Suba es la localidad con mayor área nueva construida, con 22,3 %, área PH y no PH que se ve reflejada no solo en nuevos lotes construidos si no en demoliciones de antiguos inmuebles para construir bajo el régimen de propiedad horizontal la mayor cantidad de pisos posibles, aprovechando al máximo el espacio.

LOCALIDAD % APORTE

Suba 22,3% Usaquén 11,1%

Bosa 7,6% Engativá 7,4%

Ciudad Bolívar 7,2% Kennedy 7,1% Fontibón 6,9%

Chapinero 4,8% Usme 4,6%

Puente Aranda 4,5% San Cristóbal 3,5% Teusaquillo 2,6% Rafael Uribe 2,2%

Santa Fe 2,1% La Candelaria 1,4% Los Mártires 1,4%

Barrios Unidos 1,3% Antonio Nariño 1,0%

Tunjuelito 0,8% Sumapaz 0,1%

Tabla 2 Aporte de área construida nueva por localidad

Fuente: (Hacienda Unidad Administrativa Especial de Catastro Distrital, 2018)

Dinámica Económica:

La mayoría de las empresas de Suba se localizan en la parte oriental de la localidad, cerca de las avenidas principales y barrios tradicionales. Los barrios que se destacaron por su concentración empresarial son: Prado Veraniego, Mónaco, San José del Prado, Potosí, Julio Flórez, Ciudad Jardín Norte, Puente Largo, El Rincón, Villa del Prado y Estoril. En la zona urbana las actividades económicas pertenecen principalmente al sector comercial y de servicios, algunos agrupados en centros comerciales y los corredores viales en sectores residenciales. En las UPZ Guaymaral, La Academia, Niza y La Floresta hay varios clubes recreativos, en las dos primeras están ubicados la mayoría de colegios privados de la localidad y los cementerios.

16

En la UPZ La Floresta en la zona de Los Sauces hay pequeñas y medianas empresas de confecciones, aserríos, fábrica de cerámicas, entre otras. En la UPZ El Prado hay pequeñas y medianas empresas de alimentos, farmacéuticas, productos de aseo, etc. 48 La actividad agroindustrial está concentrada en la zona rural de la localidad, en las que hay cultivos producción agrícola y pecuaria (IDEA , 2008).

Ilustración 6 Distribución de los establecimientos según actividad económica. 2005

Fuente: (DANE, 2005)

Necesidades Básicas Insatisfechas:

Para la medición del indicador de necesidades básicas insatisfechas, la metodología contempla cinco componentes que son: 1. Personas en viviendas inadecuadas, 2. Personas en viviendas con servicios inadecuados, 3. Personas en hogares con hacinamiento crítico, 4. Personas en hogares con inasistencia escolar y 5. Personas en hogares con alta dependencia económica. Para la interpretación del resultado del indicador, se tiene que al presentarse carencia de uno o más de estos componentes, el hogar es catalogado como pobre por no tener satisfechas sus necesidades básicas y la privación de dos o más de estos componentes se determina el estado de miseria.

De acuerdo con los resultados de la Encuesta de calidad de vida 2007, la localidad de Suba registró que el 0.2% de la población se encuentra en miseria por NBI y el 4,1% se encuentra en pobreza por NBI (Secretaria Distrtal De Planeacion, 2009).

De los 5 factores que influyen en la medición de este indicador el más crítico en la localidad es el de hacinamiento como lo muestra la siguiente gráfica:

17

Ilustración 7 Número de personas por componente del indicador de NBI. 2007

Fuente: (DANE, 2007)

18

5. ESTADO DEL ARTE

La resolución 070 de 2011 (Resolución que deroga la resolución 2555 de 1988), por la cual se reglamenta técnicamente la formación catastral, la actualización de la formación catastral y la conservación catastral es un documento base que regula todas las acciones con respecto a estudios del suelo.

Partiendo de la definición de catastro y avalúo, el avalúo catastral es la determinación del valor de los predios obtenido mediante la investigación y el análisis estadístico del mercado inmobiliario del país (Oikos, 2016).

Entonces el valor del suelo se convierte en el resultado del análisis del mercado inmobiliario de predios con usos residencial y comercial, con el cual se pretende definir valores de referencia para el terreno, que luego puede llegar a medir la dinámica inmobiliaria en la ciudad, tenencia de la propiedad, índices de crecimiento de valor por zona, demanda del suelo urbano y desarrollo de nuevas áreas (IGAC).

Este tipo de estudios permiten medir el impacto económico y urbanístico en función de las diferentes intervenciones en el territorio asociadas a cambios normativos (Plan de Ordenamiento Territorial) y construcción de infraestructura pública y privada (IGAC). Es importante para los agentes que intervienen en el mercado inmobiliario contar con información con la que puedan luego tomar decisiones acertadas que cubran las necesidades del territorio.

La realidad del país es el aumento significativo de la propiedad horizontal que está regulada por la ley 675 de 2001, en donde se hace mención de la forma especial de dominio, denominada propiedad horizontal, en la que concurren derechos de propiedad exclusiva sobre bienes privados y derechos de copropiedad sobre el terreno y los demás bienes comunes, con el fin de garantizar la seguridad y la convivencia pacífica en los inmuebles sometidos a ella, así como la función social de la propiedad (Ley 675 de 2001, 2001), aumento que se produjo debido a la migración de nuevos habitantes a las capitales o ciudades principales, por lo que se hace necesario normas de convivencia para su regulación.

Entonces es importante hacer referencia al concepto de propiedad, el cual es el núcleo esencial del derecho civil y el ordenamiento jurídico. Durante los siglos pasados se la consideró como una institución necesaria, sin la cual era imposible la convivencia de los hombres de un pueblo (GUZMÁN GÓMEZ, 2015).

De acuerdo con el artículo 669 del Código Civil “El dominio es el derecho real en una cosa corporal, para gozar y disponer de ella, no siendo contra ley o contra derecho ajeno”. Con los conceptos anteriores se tiene que la propiedad horizontal es una institución jurídica que hace alusión al conjunto de normas que regulan la división y organización de diversos inmuebles, como resultado de la segregación de un edificio o de un terreno común. En sí la propiedad horizontal no es un bien inmueble en particular sino un régimen que reglamenta la forma en que se divide un bien inmueble y la relación entre los propietarios de los

19

bienes privados y los bienes comunes que han sido segregados de un terreno o edificio (GUZMÁN GÓMEZ, 2015).

El grupo de investigación GIGA desarrollo en el año 2013 el primer volumen de una investigación para el OTUD, el estudio cuenta con la elaboración de zonas homogéneas físicas de la Localidad de Suba, selección de muestras prediales para investigación de avalúos comerciales, análisis de la normatividad vigente, visitas e inspecciones oculares durante los años 2010 y 2011, elaboración de las zonas homogéneas geoeconómicas, análisis y distribución de la propiedad horizontal y los consecuentes mapas ilustrativos con excepción de la determinación del valor del metro cuadrado del área privada dentro de la propiedad horizontal (GRUPO “GIGA”, 2013).

El trabajo técnico y constante de Catastro Bogotá permite que la capital colombiana sea una ciudad con la totalidad de su territorio actualizado año a año, además Unidad Administrativa Especial de Catastro Distrital con su observatorio técnico catastral ha logrado emitir estadísticas e información precisa anualmente sobre las características del suelo en Bogotá a través de las publicaciones de análisis inmobiliario, incluyendo el crecimiento de la propiedad horizontal (Unidad Administrativa Especial de Catastro Distrital, 2017).

La Lonja de Propiedad Raíz de Bogotá lanzó el Estudio del Valor del Suelo Urbano en la Capital, el cual fue publicado en un libro que incluye datos entre 2014 y 2016, sin embargo, no se incluyen datos sobre propiedad horizontal (Lonja de Propiedad Raiz de Bogota, 2017).

20

6. MARCO CONCEPTUAL

6.1. GLOSARIO DE TÉRMINOS

Área privada construida: Extensión superficiaria cubierta de cada bien privado, excluyendo los bienes comunes localizados dentro de sus linderos, de conformidad con las normas legales (Ley 675 de 2001, 2001).

Área privada libre: Extensión superficiaria privada semidescubierta o descubierta, excluyendo los bienes comunes localizados dentro de sus linderos, de conformidad con las normas legales (Ley 675 de 2001, 2001).

Aspecto físico: Consiste en la identificación, descripción y clasificación del terreno y de las edificaciones del predio, sobre documentos gráficos, tales como cartas, planos, mapas, fotografías aéreas, ortofotografías, espacio mapas, imágenes de radar o satélite u otro producto que cumpla con la misma función (IGAC, 2011).

Aspecto económico: Consiste en la determinación del avalúo catastral del predio, obtenido por la adición de los avalúos parciales practicados independientemente para los terrenos y para las edificaciones en él comprendidos. (IGAC, 2011)

Aspecto fiscal: Consiste en la preparación y entrega a los Tesoreros Municipales o quien haga sus veces y a las Administraciones de Impuestos Nacionales respectivas, de los listados de los avalúos sobre los cuales ha de aplicarse la tasa correspondiente al impuesto predial unificado y demás gravámenes que tengan como base el avalúo catastral, de conformidad con las disposiciones legales vigentes (IGAC, 2011).

Aspecto jurídico: Consiste en indicar y anotar en los documentos catastrales la relación entre el sujeto activo del derecho, o sea el propietario o poseedor, y el objeto o bien inmueble, mediante la identificación ciudadana o tributaria del propietario o poseedor, y de la escritura y registro o matrícula inmobiliaria del predio respectivo (IGAC, 2011).

Avalúo: “Tasación del valor de un predio a precios comerciales, realizada por un perito o firma especializada en propiedad raíz, con miras a determinar una operación mercantil o hipotecaria” (Barrero Ochoa, 2008).

Bienes comunes: Partes del edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal pertenecientes en proindiviso a todos los propietarios de bienes privados, que por su naturaleza o destinación permiten o facilitan la existencia, estabilidad, funcionamiento, conservación, seguridad, uso, goce o explotación de los bienes de dominio particular. (Ley 675 de 2001, 2001)

Bienes comunes esenciales: Bienes indispensables para la existencia, estabilidad, conservación y seguridad del edificio o conjunto, así como los imprescindibles para el uso y disfrute de los bienes de dominio particular. Se

21

reputan bienes comunes esenciales, el terreno sobre o bajo el cual existan construcciones o instalaciones de servicios públicos básicos, los cimientos, la estructura, las circulaciones indispensables para aprovechamiento de bienes privados, las instalaciones generales de servicios públicos, las fachadas y los techos o losas que sirven de cubiertas a cualquier nivel. (Ley 675 de 2001, 2001)

Bienes privados o de dominio particular: Inmuebles debidamente delimitados, funcionalmente independientes, de propiedad y aprovechamiento exclusivo, integrantes de un edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal, con salida a la vía pública directamente o por pasaje común. (Ley 675 de 2001, 2001)

Catastro: es el inventario o censo, debidamente actualizado y clasificado, de los bienes inmuebles pertenecientes al Estado y a los particulares, con el objeto de lograr su correcta identificación física, jurídica, fiscal y económica (IGAC, 2011).

Coeficientes de copropiedad: Índices que establecen la participación porcentual de cada uno de los propietarios de bienes de dominio particular en los bienes comunes del edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal. Definen además su participación en la asamblea de propietarios y la proporción con que cada uno contribuirá en las expensas comunes del edificio o conjunto, sin perjuicio de las que se determinen por módulos de contribución, en edificios o conjuntos de uso comercial o mixto (Ley 675 de 2001, 2001).

Edificio o conjunto de uso comercial: Inmuebles cuyos bienes de dominio particular se encuentran destinados al desarrollo de actividades mercantiles, de conformidad con la normatividad urbanística vigente (Ley 675 de 2001, 2001).

Edificio o conjunto de uso mixto: Inmuebles cuyos bienes de dominio particular tienen diversas destinaciones, tales como vivienda, comercio, industria u oficinas, de conformidad con la normatividad urbanística vigente (Ley 675 de 2001, 2001).

Edificio o conjunto de uso residencial: Inmuebles cuyos bienes de dominio particular se encuentran destinados a la vivienda de personas, de acuerdo con la normatividad urbanística vigente (Ley 675 de 2001, 2001).

Expensas comunes necesarias: Erogaciones necesarias causadas por la administración y la prestación de los servicios comunes esenciales requeridos para la existencia, seguridad y conservación de los bienes comunes del edificio o conjunto. Para estos efectos se entenderán esenciales los servicios necesarios, para el mantenimiento, reparación, reposición, reconstrucción y vigilancia de los bienes comunes, así como los servicios públicos esenciales relacionados con estos (Ley 675 de 2001, 2001).

Módulos de contribución: Índices que establecen la participación porcentual de los propietarios de bienes de dominio particular, en las expensas causadas en relación con los bienes y servicios comunes cuyo uso y goce corresponda a una parte o sector determinado del edificio o conjunto de uso comercial o mixto (Ley 675 de 2001, 2001).

22

Propiedad Horizontal: Régimen de Propiedad Horizontal: Sistema jurídico que regula el sometimiento a propiedad horizontal de un edificio o conjunto, construido o por construirse. (Ley 675 de 2001, 2001).

Valor de mercado: “Precio más alto en términos de dinero que una propiedad alcanzaría si se pone a la venta en un mercado abierto, con un plazo razonable ante un comprador que la adquiriese conociendo todos sus usos. Es el precio por el cual un vendedor deseoso la vendería a un comprador igualmente deseoso ninguno sujeto a presiones anormales” (Barrero Ochoa, 2008).

6.2. ESTUDIOS DE MERCADO INMOBILIARIO

Los estudios sobre mercado inmobiliario son la base fundamental para el éxito en la planeación y el desarrollo del territorio.

El análisis de mercado es un estudio de las características socioeconómicas de una comunidad o de una parte de ella localizada geográficamente en un área determinada, para estimar sus necesidades o la demanda tangible (Estudios de Mercado, s.f.).

Este tipo de estudios u observaciones inmobiliarias nos permite realizar pronósticos de valores de metro cuadrado o también llamadas proyecciones inmobiliarias.

El estudio de mercado para un proyecto inmobiliario, principalmente, entre otros, debe informar sobre los siguientes:

1. Precio 2. Velocidad de venta (absorción del producto por el mercado) 3. Características del inmueble de acuerdo al mercado. 4. Competencia (producto, precio, ubicación, absorción del producto por el

mercado) 5. Mercabilidad.

6.3. LICENCIAS DE CONSTRUCCIÓN

Las licencias de construcción son los permisos otorgados por el ente distrital o municipal competente para el desarrollo de cualquier tipo de construcción. La importancia de estas licencias radica en que son el pilar fundamental para la planeación y el desarrollo de cualquier ciudad o municipio, ya que la aprobación de estas tiene en cuenta los principios de prevalencia del interés colectivo sobre el interés individual, la distribución equitativa de cargas y beneficios y la función ecológica y social de la propiedad. Es por eso que siempre que se planifique un proyecto de construcción, en cualquier modalidad ya sea remodelación, ampliación, adecuación, modificación, demolición, reconstrucción o reforzamiento estructural se necesita la autorización previa o licencia de

23

construcción expedida por la curaduría urbana o la autoridad competente en cada municipio, dicha autorización verifica el uso del suelo establecido, además de las normas establecidas en el POT como índices de ocupación, índices de construcción, etc. (Rivas, 2014).

Para solicitar la licencia de construcción se deben llenar los siguientes requisitos

Certificado de libertad y tradición del predio con fecha de expedición de máximo un mes antes de la solicitud.

El formulario único nacional para solicitud de licencias de construcción. El documento de identidad del solicitante si es persona jurídica o el

certificado de cámara de comercio si es persona jurídica. El certificado de impuesto predial del último año. La relación de los propietarios colindantes al predio objeto de solicitud y

la autorización en caso de que haya un apoderado.

Las licencias de construcción en promedio pueden tardar un poco más de un mes sin embargo si en medio del proceso es necesario revalidar algunos factores puede llegar a demorar 4 meses.

6.4. PROPIEDAD HORIZONTAL

Se conoce como propiedad horizontal al derecho que se ejerce sobre uno o más unidades como pisos, apartamentos, locales que han sido adquiridos por distintos propietarios en forma separada pero que tienen ciertos derechos, bienes y obligaciones en común (Perez Porto & Gardey, 2014).

“La propiedad horizontal, por lo tanto, es la institución jurídica vinculada a la división y organización de los inmuebles resultantes de la segregación de una construcción común. Dicha propiedad reglamenta la manera en que se divide el inmueble y su relación con el resto de los bienes privados y comunes del edificio” (Perez Porto & Gardey, 2014).

Aspectos que forman la copropiedad:

I. La comunidad de copropietarios existe porque hay un grupo de propietarios de inmuebles individuales que comparten la propiedad de ciertas zonas comunes y del terreno donde está construido el inmueble. En consecuencia, el derecho de propiedad es la causa base de la organización y por lo tanto, no se puede separar de los derechos y deberes derivados de esa condición original.

II. El coeficiente de propiedad horizontal es el punto de referencia que traduce la participación y obligaciones de cada propietario en estrecha relación con la unidad privada respectiva, que es el único motivo de la asociación.

III. Una vez constituida legalmente la propiedad horizontal se crea una persona jurídica sin ánimo de lucro cuyo único fin es administrar los bienes y asuntos comunes. El poder de disposición de la organización

24

administrativa del régimen de propiedad horizontal, es restringido y específico, en ningún momento puede disponer o afectar en forma invasiva los derechos de los propietarios en cuanto al dominio de sus unidades particulares. (Departamento Administrativo de Acción Comunal Distrital D.C., 2004)

6.4.1. EL REGLAMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL

El reglamento de Propiedad es el documento que define para cada caso en particular deberes, derechos, limitaciones y pautas generales de comportamiento, límites de las áreas privadas, determinación de áreas comunes, etc. Se formaliza mediante una escritura pública que debe inscribirse en la Oficina de Instrumentos públicos.

Su contenido lo define la ley 675 de 2001 así:

Nombre e identificación de cada uno de los propietarios. Nombre del edificio o conjunto Determinación del terreno(s) donde se halla ubicado el edificio o conjunto,

por su nomenclatura, área y linderos, indicando la forma de adquisición del terreno, así como los números de matrícula inmobiliaria correspondientes.

Identificación de cada uno de los bienes de dominio particular (Casa, apartamento, local, oficina etc.) De acuerdo a lo estipulado por Planeación Distrital o quien haga sus veces.

Determinación de los bienes comunes, precisando cuáles tienen el carácter de esenciales y cuáles el de ser de uso exclusivo de ciertos sectores de la copropiedad.

Coeficientes de copropiedad y módulos de contribución, según el caso, es decir la participación que cada unidad tiene dentro del edificio según el caso en particular.

El destino que se le va a dar a los bienes de dominio particular que conforman el edificio o conjunto (residencial o comercial).

Regulaciones relacionadas con la administración, control, dirección del Edificio o Conjunto que luego de la inscripción en la Oficina de instrumentos públicos, deberá constituirse en persona jurídica (Departamento Administrativo de Acción Comunal Distrital D.C., 2004).

6.4.2. LA ADMINISTRACION DENTRO DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL:

Asamblea General:

La asamblea general la constituirán los propietarios de bienes privados, o sus representantes o delegados, reunidos con el quórum, de acuerdo en el

25

reglamento de propiedad horizontal. Todos los propietarios de bienes privados que integran el edificio o conjunto tendrán derecho a participar en sus deliberaciones y a votar en ella. El voto de cada propietario equivaldrá al porcentaje del coeficiente de copropiedad del respectivo bien privado. Las decisiones adoptadas de acuerdo con las normas legales y reglamentarias, son de obligatorio.

Funciones de la Asamblea:

1. Nombrar y remover libremente al administrador y a su suplente cuando fuere el caso, para períodos determinados, y fijarle su remuneración.

2. Aprobar o improbar los estados financieros y el presupuesto anual de ingresos y gastos que deberán someter a su consideración el Consejo Administrativo y el Administrador.

3. Nombrar y remover libremente a los miembros del comité de convivencia para períodos de un año, en los edificios o conjuntos de uso residencial.

4. Aprobar el presupuesto anual del edificio o conjunto y las cuotas para atender las expensas ordinarias o extraordinarias, así como incrementar el fondo de imprevistos, cuando fuere el caso.

5. Elegir y remover los miembros del consejo de administración y, cuando exista, al Revisor Fiscal y su suplente, para los períodos establecidos en el reglamento de propiedad horizontal, que en su defecto, será de un año.

6. Aprobar las reformas al reglamento de propiedad horizontal. 7. Decidir la desafectación de bienes comunes no esenciales, y autorizar su

venta o división, cuando fuere el caso, y decidir, en caso de duda, sobre el carácter esencial o no de un bien común.

8. Decidir la reconstrucción del edificio o conjunto, de conformidad con lo previsto en la presente ley.

9. Decidir, salvo en el caso que corresponda al consejo de administración, sobre la procedencia de sanciones por incumplimiento de las obligaciones previstas en esta ley y en el reglamento de propiedad horizontal, con observancia del debido proceso y del derecho de defensa consagrado para el caso en el respectivo reglamento de propiedad horizontal.

10. Aprobar la disolución y liquidación de la persona Jurídica. 11. Otorgar autorización al administrador para realizar cualquier erogación

con cargo al Fondo de Imprevistos de que trata la presente ley. 12. Las demás funciones fijadas en esta ley, en los decretos reglamentarios

de la misma, y en el reglamento de propiedad horizontal (Ley 675 de 2001, 2001).

El Administrador:

El Administrador es el representante legal de la copropiedad, y para ejercer esta representación tiene facultades de ejecución, conservación, representación y recaudo, Como Representante Legal, Gerente y Tesorero de la Copropiedad, el Administrador puede definirse como la primera Autoridad Civil de la Comunidad de copropietarios o como el Órgano Ejecutivo de la Copropiedad. La Asamblea y el Consejo, en donde éste exista, serian entonces el "Poder Legislativo" y el Comité de Convivencia el jurisdiccional encargado de solucionar los conflictos

26

internos y mediador al presentarse diferencias que surjan entre miembros de la copropiedad.

De acuerdo al artículo 50 de la ley 675 de 2001 el nombramiento del Administrador lo hace la Asamblea General, excepto en aquellas copropiedades en las que existe el Consejo de Administración (Departamento Administrativo de Acción Comunal Distrital D.C., 2004).

Funciones del administrador La ley 675 de 2001 (Artículo 51):

1. Convocar a la Asamblea a reuniones ordinarias o extraordinarias y someter a su aprobación el inventario y balance general de las cuentas del ejercicio anterior, y un presupuesto detallado de gastos e ingresos correspondientes al nuevo ejercicio anual, incluyendo las primas de seguros.

2. Llevar directamente o bajo su dependencia y responsabilidad, los libros de actas de la asamblea y de registro de propietarios y residentes, y atender la correspondencia relativa al edificio o conjunto.

3. Poner en conocimiento de los propietarios y residentes del edificio o conjunto, las actas de la asamblea general y del consejo de administración, si lo hubiere.

4. Preparar y someter a consideración del Consejo de Administración las cuentas anuales, el informe para la Asamblea General anual de propietarios, el presupuesto de ingresos y egresos para cada vigencia, el balance general de las cuentas del ejercicio anterior, los balances de prueba y su respectiva ejecución presupuestal.

5. Llevar bajo su dependencia y responsabilidad, la contabilidad del edificio o conjunto.

6. Administrar con diligencia y cuidado los bienes de dominio de la persona jurídica que surgen como consecuencia de la desafectación de bienes comunes no esenciales y destinarlos a los fines autorizados por la asamblea general en el acto de desafectación, de conformidad con el reglamento de propiedad horizontal.

7. Cuidar y vigilar los bienes comunes, y ejecutar los actos de administración, conservación y disposición de los mismos de conformidad con las facultades y restricciones fijadas en el reglamento de propiedad horizontal.

8. Cobrar y recaudar, directamente o a través de apoderados cuotas ordinarias y extraordinarias, multas, y en general, cualquier obligación de carácter pecuniario a cargo de los propietarios u ocupantes de bienes de dominio particular del edificio o conjunto, iniciando oportunamente el cobro judicial de las mismas, sin necesidad de autorización alguna.

9. Elevar a escritura pública y registrar las reformas al reglamento de propiedad horizontal aprobadas por la asamblea general de propietarios, e inscribir ante la entidad competente todos los actos relacionados con la existencia y representación legal de la persona jurídica.

27

10. Representar judicial y extrajudicialmente a la persona jurídica y conceder poderes especiales para tales fines, cuando la necesidad lo exija.

11. Notificar a los propietarios de bienes privados, por los medios que señale el respectivo reglamento de propiedad horizontal, las sanciones impuestas en su contra por la asamblea general o el consejo de administración, según el caso, por incumplimiento de obligaciones.

12. Hacer efectivas las sanciones por incumplimiento de las obligaciones previstas en esta Ley, en el reglamento de propiedad horizontal y en cualquier reglamento interno, que hayan sido impuestas por la asamblea general o el Consejo de Administración, según el caso, una vez se encuentren ejecutoriadas.

13. Expedir paz y salvo de cuentas con la administración del edificio o conjunto cada vez que se produzca el cambio de tenedor o propietario de un bien de dominio particular.

14. Las demás funciones previstas en la presente Ley y en el reglamento de propiedad horizontal, así como las que defina la asamblea general de propietarios (Departamento Administrativo de Acción Comunal Distrital D.C., 2004).

6.4.3. LOS BIENES DENTRO DEL REGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL.

Bienes Privados

Inmuebles debidamente delimitados, funcionalmente independientes, de propiedad y aprovechamiento exclusivo, y con salida a la vía pública (Ley 675 de 2001, 2001).

Bienes Comunes

Partes del edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal pertenecientes en proindiviso a todos los propietarios de bienes privados, que por su naturaleza o destinación permiten o facilitan la existencia, estabilidad, funcionamiento, conservación, seguridad, uso, goce o explotación de los bienes de dominio particular (Ley 675 de 2001, 2001).

Los propietarios de las unidades privadas están obligados a usar los bienes comunes conforme a su naturaleza y destinación, al igual que a contribuir con el pago

I. De las expensas necesarias para la administración del edificio y prestación de los servicios,

II. De las expensas comunes diferentes a las necesarias –mejoras necesarias.

III. De las expensas extraordinarias.

28

Los artículos 38 y 46 de la Ley 675 de 2001, por su parte, relacionan las facultades básicas de la asamblea, las que, en lo atinente al derecho de los copropietarios sobre los bienes comunes consisten fundamentalmente en:

a. Aprobar las reformas al reglamento de propiedad horizontal. b. Definir, de ser necesario, que bienes deben ser tenidos como esenciales. c. Decidir la desafectación de bienes comunes no esenciales y autorizar su

venta o división. d. Disponer los cambios de destinación de los bienes comunes, y las

modificaciones que impliquen una sensible disminución en su uso y goce. e. Imponer expensas extraordinarias y aprobar las expensas comunes

diferentes de las necesarias. f. Asignar un bien común al uso y goce exclusivo de un determinado bien

privado, cuando así lo haya solicitado un copropietario (Ley 675 de 2001, 2001).

g. Resolver la adquisición de inmuebles para el edificio o conjunto. SENTENCIA C-488 DE 2002 Corte constitucional.

6.4.4. CONSTITUCIÓN DE UNA PROPIEDAD HORIZONTAL

Para la constitución de un derecho real sobre un bien inmueble bajo el régimen de propiedad horizontal se requiere la realización de una escritura pública y su respectiva inscripción en la oficina de registro de instrumentos públicos, igual que para propiedades que no estén en este régimen.

Ilustración 8 Pasos Constitución Propiedad Horizontal

Fuente: (Actualìcese, 2014)

29

Los pasos a seguir son:

I. En la oficina de registro de instrumentos públicos, debe presentarse el reglamento de propiedad horizontal notariado.

II. Se debe tramitar una licencia de construcción ante la autoridad de urbanística pertinente (Curaduría) y anexar dicho documento o el que haga sus veces, junto con los planos aprobados por la autoridad competente, en los que debe detallarse: a. Localización. b. Linderos. c. Nomenclatura. d. Área de cada una de las unidades independientes que serán objeto de

propiedad exclusiva o particular. e. Señalamiento general de las áreas y bienes de uso común.

III. Finalmente, una vez inscrita la escritura de constitución de la propiedad horizontal debe tramitarse el certificado de existencia y representación legal de la persona jurídica, dicha diligencia se realiza en la respectiva alcaldía municipal o distrital correspondiente a la ubicación del edificio o conjunto residencial, para la obtención de la mencionada certificación debe presentarse:

a. Escritura registrada de constitución del régimen de propiedad horizontal. b. Documentos que acrediten los nombramientos y aceptaciones de quienes

ejerzan la representación legal (Administrador) y del revisor fiscal (Colombia Legal Corporation, 2014).

6.5. MÉTODO DE TRIANGULACIÓN DE DELAUNAY

La triangulación de Delaunay es una de la triangulación más aplicable para la resolución de multitud de problemas aparentemente sin relación entre sí, debido a sus propiedades geométricas, y por contar con algoritmos bastante eficientes para su cálculo.

Las características de este tipo de triangulación son:

Todos los puntos están conectados entre sí y forman el mayor número de triángulos posibles sin que se crucen sus aristas (imprescindible para que se trate de una triangulación)

Los triángulos se definen de forma que los puntos más próximos están conectados entre sí por una arista

Esto implica que los triángulos formados sean lo más regulares posible, es decir, que se maximicen sus ángulos menores y se minimice la longitud de sus lados (Universidad Politecnica de Madrid, s.f.).

30

Gráficamente se visualiza de la siguiente manera:

Ilustración 9 Triangulación de Delaunay

Fuente: (Universidad Politecnica de Madrid, s.f.)

6.6. MÉTODO DE DISTANCIA EUCLIDIANA

En matemáticas, la distancia euclidiana o euclídea es la distancia "ordinaria" (que se medimos normalmente) entre dos puntos de un espacio euclídeo, la cual se deduce a partir del teorema de Pitágoras (Wikipedia, 2017).

Ilustración 10Metodo de distancia Euclidiana

Fuente: (Wikipedia, 2017)

Por ejemplo, en un espacio bidimensional, la distancia euclidiana entre dos puntos 𝑃1 y 𝑃2 de coordenadas cartesianas (𝑋1, 𝑌1) y (𝑋2, 𝑌2) respectivamente, es:

𝑑𝐸(𝑃1; 𝑃2) = √(𝑋2 − 𝑋1)2 + (𝑌2 − 𝑌1)2

31

7. MARCO NORMATIVO

Debido a la importancia que tiene un observatorio territorial en la toma de decisiones y gestión del territorio nace la ley 388 de 1997, y es que necesario una base jurídica cuando se trata de la dinámica del territorio, la única manera de llevar una guía acertada en municipios y departamento es a través de diagnósticos de las necesidades y virtudes del territorio, en este proyecto hacemos énfasis especialmente en la dinámica de la propiedad horizontal este régimen de propiedad que cada vez cobra más fuerza. Las siguientes es la base jurídica del proyecto:

Ley 388 de 1997, “Ley de Desarrollo Territorial”, Ley 675 de 2001. “Ley de Propiedad Horizontal”

Leyes derogadas por el art. 87, Ley 675 de 2001: Ley 182 de 1948, “Sobre régimen de la propiedad de pisos y

departamentos de un mismo edificio”. Ley 16 de 1985 “por la cual se modifica la Ley 182 de 1948 sobre

propiedad horizontal”. Decreto 1365 de 1986 “por el cual se reglamentan las Leyes 182 de 1948

y 16 de 1985 sobre la propiedad horizontal.” Resolución 070 de 2011, “Por la cual se reglamenta técnicamente la

formación catastral, la actualización de la formación catastral y la conservación catastral”

Ley 14 de 1983, “Por la cual se fortalecen los fiscos de las entidades territoriales y se dictan otras disposiciones.”

Decreto 619 de 2000 “Por el cual se adopta el Plan de Ordenamiento Territorial para Santa Fe de Bogotá, Distrito Capital”

Decreto 364 de 2013 “Por el cual se modifican excepcionalmente las normas urbanísticas del Plan de Ordenamiento Territorial de Bogotá D. C. , adoptado mediante Decreto Distrital 619 de 2000, revisado por el Decreto Distrital 469 de 2003 y compilado por el Decreto Distrital 190 de 2004” Decretos derogados por el art. 565, Decreto Distrital 364 de 2013

Decreto 190 de 2004 “Por medio del cual se compilan las disposiciones contenidas en los Decretos Distritales 619 de 2000 y 469 de 2003

Decreto 469 de 2003 “Por el cual se revisa el Plan de Ordenamiento Territorial de Bogotá D.C.”

Decreto 1197 de 2016 “Por el cual se modifica parcialmente el Decreto 1077 de 2015 en lo relacionado con los requisitos de solicitud, modalidades de las licencias urbanísticas, sus vigencias y prórrogas” Decreto Modificado Decreto 1077 de 2015 “Por medio del cual se expide el Decreto

Único Reglamentario del Sector Vivienda, Ciudad y Territorio”.

32

7.1. RESOLUCIÓN 070 DE 2011

La resolución 070 define Propiedad horizontal como la forma especial de dominio en la que concurren derechos de propiedad exclusiva sobre bienes privados y derechos de copropiedad sobre el terreno y los demás bienes comunes y el régimen bajo el que se someten estos inmuebles es un sistema jurídico que regula el sometimiento a propiedad horizontal de un edificio o conjunto, construido o por construirse

Otras definiciones importantes son:

Edificio: Construcción de uno o varios pisos levantados sobre un lote o terreno, cuya estructura comprende un número plural de unidades independientes, aptas para ser usadas de acuerdo con su destino natural o convencional, además de áreas y servicios de uso y utilidad general.

Conjunto: Desarrollo inmobiliario conformado por varios edificios levantados sobre uno o varios lotes de terreno, que comparten, áreas y servicios de uso y utilidad general, como vías internas, estacionamientos, zonas verdes, muros de cerramiento, porterías, entre otros. Puede conformarse también por varias unidades de vivienda, comercio o industria, estructuralmente independientes

Condominios: Propiedad horizontal en cuyo reglamento se define para cada unidad predial un área privada de terreno, adicional a la participación en el terreno común, según el coeficiente allí determinado.

La resolución en su artículo 73 también define que se deben inscribir en catastro a nombre del propietario o propietarios sean personas naturales o jurídicas, en tantas fichas cuantos predios figuren en la escritura pública registrada que las autorizó y teniendo en cuenta los coeficientes de copropiedad o participación definidos en el respectivo reglamento.

Las construcciones sobre edificaciones ajenas, sometidas al régimen de propiedad horizontal, adicionarán al área de construcción de forma proporcional al coeficiente de copropiedad y se establecerá una ficha a nombre de los copropietarios cuando no es posible identificar al propietario de la construcción y si se individualiza éste, se inscribirá a su nombre (IGAC, 2011).

7.2. LEY 388 DE 1997

ESTRUCTURA POLÍTICA ADMINISTRATIVA

El Plan de Ordenamiento Territorial (POT) es un instrumento técnico y normativo para ordenar el territorio municipal o distrital. La Ley 388 de 1997 lo define como el conjunto de objetivos, directrices, políticas, estrategias, metas, programas, actuaciones y normas, destinadas a orientar y administrar el desarrollo físico del territorio y la utilización del suelo. El POT se constituye en un guía a para ordenar el suelo urbano y rural, con el fin de consolidar un modelo de ciudad basado en

33

una buena toma de decisiones, en el largo plazo y para ello diseña una serie de instrumentos y mecanismos que contribuyen a su desarrollo (Càmara De Comercio De Bogotà, s.f.).

Algunos conceptos claves presentes en la ley 388 de 1997 son:

Suelo urbano: Constituyen el suelo urbano, las áreas del territorio distrital o municipal destinadas a usos urbanos por el plan de ordenamiento, que cuenten con infraestructura vial y redes primarias de energía, acueducto y alcantarillado, posibilitándose su urbanización y edificación, según sea el caso. Podrán pertenecer a esta categoría aquellas zonas con procesos de urbanización incompletos, comprendidos en áreas consolidadas con edificación, que se definan como áreas de mejoramiento integral en los planes de ordenamiento territorial (Ley 388 De 1997, s.f.).

El suelo urbano de Suba tiene una superficie total de 6.271 hectáreas (ha), de las cuales 559 corresponden a áreas protegidas; En este suelo urbano se localizan 5.251 manzanas, que ocupan un total de 7.363 ha (Secretaria Distrtal De Planeacion, 2009).

Suelo de expansión urbana. Constituido por la porción del territorio municipal destinada a la expansión urbana, que se habilitará para el uso urbano durante la vigencia del plan de ordenamiento, según lo determinen los Programas de Ejecución (Ley 388 De 1997, s.f.). Hasta el momento no se han adoptado y por tanto aún no hay las licencias de urbanización en el suelo de expansión urbana de Suba.

Suelo rural. Constituyen esta categoría los terrenos no aptos para el uso urbano, por razones de oportunidad, o por su destinación a usos agrícolas, ganaderos, forestales, de explotación de recursos naturales y actividades análogas (Ley 388 De 1997, s.f.).

El suelo rural de Suba conforma una de las cinco Unidades de Planeamiento Rural (UPR) de Bogotá denominada UPR Norte, en la que se encuentran siete núcleos de población permanentes: Corpas, Guaymaral, Conejera - sector lomitas, Conejera - sector Tawai, (contiene a Subaté, Charrascal y Lomitas), Chorrillos 1, Chorrillos 2 y Chorrillos 3, con una población de 2.926 habitantes (IDEA , 2008).

Suelo suburbano. Constituyen esta categoría las áreas ubicadas dentro del suelo rural, en las que se mezclan los usos del suelo y las formas de vida del campo y la ciudad, diferentes a las clasificadas como áreas de expansión urbana, que pueden ser objeto de desarrollo con restricciones de uso, de intensidad y de densidad, garantizando el autoabastecimiento en servicios públicos domiciliarios (Ley 388 De 1997, s.f.).

Suelo de protección: Constituido por las zonas y áreas de terrenos localizados dentro de cualquiera de las anteriores clases, que por sus características geográficas, paisajísticas o ambientales, o por formar parte de las zonas de

34

utilidad pública para la ubicación de infraestructuras para la provisión de servicios públicos domiciliarios o de las áreas de amenazas y riesgo no mitigable para la localización de asentamientos humanos, tiene restringida la posibilidad de urbanizarse (Ley 388 De 1997, s.f.).

Suba registra un total de 1.459 hectáreas de suelo protegido, que corresponde al 14,6% sobre el total del suelo de esta localidad que corresponde a 10.056 hectáreas; de este total, la mayor superficie se ubica en suelo rural con una superficie de 910 ha., cuyos componentes son el cerro de La Conejera, una gran extensión del río Bogotá y su ronda, bosques de las Mercedes y una parte del canal la Salitrosa (Secretaria Distrtal De Planeacion, 2009).

ESTRUCTURA ECOLÓGICA PRINCIPAL

La estructura ecológica principal tiene tres componentes:

El sistema de áreas protegidas del Distrito Capital: es el conjunto de espacios con valores únicos para el patrimonio natural del Distrito, de la región o de la Nación, y cuya conservación resulta imprescindible para el funcionamiento de los ecosistemas, la conservación de la biodiversidad y el progreso de la cultura en el Distrito Capital.

Los parques urbanos. El área de manejo especial del valle aluvial del río Bogotá.

Los espacios ecológicos localizados en Suba que hacen parte del suelo de protección del Distrito Capital son: los cerros de Suba, el bosque de Las Mercedes, el cerro de La Conejera, los humedales La Conejera, Juan Amarillo, Torca y Córdoba, los parques Canal de Córdoba, el Canal Salitre, el Canal de Los Molinos, el parque del Indio o de Los Cometas, el parque de Las Mercedes, el parque Guaymaral, el parque vía a Cota y el parque Mirador de los Nevados.

La estructura ecológica de Suba está compuesta por cuatro humedales, varias extensiones de tierra sujetas a inundación permanente como los Lagos de Choquenzá, Los Lagartos, Los Arrayanes, Carabineros, Las Mercedes y San Jorge, dos fuentes de aguas termales y algunos nacederos dispersos; hay, además, un área de terrenos aluviales que se inunda periódicamente durante el año, pues está relacionada con una extensa red de vallados interconectados en un área aproximada de 1.200 ha. Se presentan riesgos de inundación en los barrios ubicados en las inmediaciones del humedal Juan Amarillo, el río Bogotá y el humedal de La Conejera. Los barrios Lisboa, Bilbao, Santa Cecilia y Berlín, ubicados en cercanías del humedal Juan Amarillo, son los que históricamente han presentado la mayor cantidad de casos de inundación, debido a su cercanía con esa fuente de agua y a la deficiencia en los sistemas de alcantarillado (Secretaria de Hacienda Distrital Alcaldia Mayor de Bogotà, 2004).

7.3. DECRETO 619 DE 2000

El POT de Bogotá define un Sistema de agrupación, el cual se aplica a proyectos cuyas condiciones de organización espacial permiten producir unidades de

35

propiedad privada, que pueden tener diversas formas de propiedad común, tales como la propiedad horizontal o copropiedad.

El sistema de agrupación permite desarrollar unidades de construcción con diseño arquitectónico unificado en superlotes o en agrupaciones de lotes con régimen de copropiedad.

Los proyectos bajo sistema de agrupación se adelantarán en superlotes con una dimensión máxima de dos (2) hectáreas de área útil, completamente rodeada por espacio público (Decreto 619 de 2000, s.f.).

Los proyectos adelantados por el sistema de agrupación se regulan por las siguientes condiciones:

1) Edificabilidad en sistema de agrupación:

Agrupación multifamiliar no V. I. S.

Sin transferencias

Con transferencias

Índice máximo de ocupación (IO) sobre Área

Neta Urbanizable.

0,2 0,2

Índice máximo de Construcción. (IC) sobre Área Neta Urbanizable

Predios menores a 30 hectáreas:

1,00 1,55

Predios entre 30 y 50 hectáreas:

1,10 1,65

Predios de más de 50 hectáreas:

1,20 1,75

Tabla 3 Agrupación multifamiliar no V. I. S.

Fuente: (Decreto 619 de 2000, s.f.).

Agrupación multifamiliar V. I. S.

Sin transferencias

Con transferencias

Índice máximo de ocupación (IO) sobre Área

Neta Urbanizable.

0,25 0,28

Índice máximo de Construcción. (IC) sobre Área Neta Urbanizable

Predios menores a 30 hectáreas:

1,00 1,55

Predios entre 30 y 50 hectáreas:

1,10 1,65

Predios de más de 50 hectáreas:

1,20 1,75

Tabla 4 Agrupación multifamiliar V. I. S.

Fuente: (Decreto 619 de 2000, s.f.).

36

Agrupación unifamiliar no V. I. S. Sin

transferencias Con

transferencias Índice máximo de ocupación (IO) sobre Área

Neta Urbanizable. 0,2 0,25

Altura Máxima 3 pisos 3 pisos Tabla 5 Agrupación unifamiliar no V. I. S.

Fuente: (Decreto 619 de 2000, s.f.).

Agrupación unifamiliar y bifamiliares V. I. S.:

Sin transferencias

Con transferencias

Índice máximo de ocupación (IO) sobre Área Neta Urbanizable.

0,25 0,30

Altura Máxima 3 pisos 3 pisos Tabla 6 Agrupación unifamiliar y bifamiliares V. I. S.

Fuente: (Decreto 619 de 2000, s.f.).

7.4. DESCRIPCIÓN DE LAS UPZ

El Plan de Ordenamiento Territorial (POT) de la ciudad de Bogotá define unidades de planeamiento zonal como áreas urbanas más pequeñas que las localidades y más grandes que el barrio. La función de las UPZ es servir de unidades territoriales o sectores para planificar el desarrollo urbano en el nivel zonal. Son un instrumento de planificación para poder desarrollar una norma urbanística en el nivel de detalle que requiere Bogotá, debido a las grandes diferencias que existen entre unos sectores y otros. Son la escala intermedia de planificación entre los barrios y las localidades (Secretaria de Planeaciòn Alcaldìa Mayor de Bogotà, s.f.).

De acuerdo con el documento técnico soporte del Decreto 619 del 2000 por el cual se adoptó el Plan de Ordenamiento Territorial, las UPZ se clasificaron, según sus características predominantes, en ocho grupos que se presentan a continuación:

Unidades tipo 1, residencial de urbanización incompleta: son sectores periféricos no consolidados, en estratos 1 y 2, de uso residencial predominante con deficiencias en su infraestructura, accesibilidad, equipamientos y espacio público.

Unidades tipo 2, residencial consolidado: son sectores consolidados de estratos medios de uso predominantemente residencial, donde se presenta actualmente un cambio de usos y un aumento no planificado en la ocupación territorial.

Unidades tipo 3, residencial cualificado: son sectores consolidados de estratos medios y altos con uso básicamente residencial, que cuentan con infraestructura de espacio público, equipamientos colectivos y condiciones de hábitat y ambiente adecuadas.

37

Unidades tipo 4, desarrollo: son sectores poco desarrollados, con grandes predios desocupados.

Unidades tipo 5, con centralidad urbana: son sectores consolidados que cuentan con centros urbanos y donde el uso residencial dominante ha sido desplazado por usos que fomentan la actividad económica.

Unidades tipo 6, comerciales: son sectores del centro metropolitano donde el uso está destinado a las actividades económicas terciarias de intercambio de bienes y servicios (locales y oficinas).

Unidades tipo 7, predominantemente industrial: son sectores donde la actividad principal es la industria, aunque hay comercio y lugares productores de dotación urbana.

Unidades tipo 8, de predominio dotacional: son grandes áreas destinadas a la producción de equipamientos urbanos y metropolitanos que, por su magnitud dentro de la estructura urbana, se deben manejar bajo condiciones especiales.

Para la localidad se determinaron doce Unidades de Planeación Zonal (UPZ), compuestas por 259 barrios. En la siguiente tabla se muestra el número y nombre de cada UPZ, su clasificación según el POT, su área total, además de su porcentaje de participación en la localidad:

UPZ Clasificación por el POT

Área total %

UPZ 2 La Academia Desarrollo 610,07 ha 6,7 UPZ 3 Guaymaral Desarrollo 1.135,65 ha 4,5

UPZ 17 San José de Bavaria

Residencial cualificado.

439,68 ha 4,4

UPZ 18 Britalia Residencial consolidado

328,41 ha 3,3

UPZ 19 El Prado Residencial consolidado

428,95 ha 4,3

UPZ 20 La Alhambra Residencial consolidado

284,28 ha 2,8

UPZ 23 Casa Blanca Suba

desarrollo 419,92 ha 4,2

UPZ 24 Niza Residencial cualificado

764,86 ha 7,5

UPZ 25 La Floresta

Residencial cualificado

393,47

3,9

UPZ 27 Suba Residencial en Urbanización Incompleta

652,90

6,5

UPZ 28 El Rincón

Residencial en Urbanización Incompleta

710,08

7,1

38

UPZ 71 Tibabuyes

Residencial en Urbanización Incompleta

726,38 7,2

Tabla 7 UPZ de Suba

Fuente: (Secretaria Distrtal De Planeacion, 2009).

UPZ 2 La Academia

UBICACIÓN DE LA UPZ: se ubica al nororiente de Suba, tiene una extensión de 672,1 hectáreas, equivalentes al 10,7% del total del área de las UPZ de la localidad. Esta UPZ limita, por el norte, con la UPZ Guaymaral y con suelo rural de Suba; por el oriente, con las UPZ Paseo de Los Libertadores y Verbenal de la vecina localidad de Usaquén; por el sur, con la UPZ San José de Bavaria; y por el occidente, con suelo rural de Suba (Secretaria Distrital de Planeacion Alcalcia Mayor de Bogotà, 2011).

BARRIOS: La Academia.

EQUIPAMIENTOS: La UPZ La Academia figura con la mayor cantidad de equipamientos con respecto a su población con un indicador de 261 por cada 10.000 habitantes, debido a que es una zona que tienen pocos residentes, pues están en proceso de desarrollo urbano (Secretaria Distrtal De Planeacion, 2009)

UPZ 3 Guaymaral

UBICACIÓN DE LA UPZ: se localiza en el extremo nororiental de la localidad de Suba. Tiene una extensión de 453,6 hectáreas. Esta UPZ limita, por el norte con el municipio de Chía y suelo rural de Suba; por el oriente con la UPZ Paseo de Los Libertadores de la vecina localidad de Usaquén; por el sur con la UPZ La Academia y suelo rural de Suba; y por el occidente, con suelo rural de Suba (Secretaria Distrital de Planeacion Alcalcia Mayor de Bogotà, 2011).

BARRIOS: Guaymaral y Conejera

EQUIPAMIENTOS: las UPZ Guaymaral figura con un total de 299 equipamientos por cada 10.000 habitantes, debido a que su cantidad de habitantes es inferior con respecto a las otras UPZ. La mayor cantidad de equipamientos corresponde al sector de bienestar social que representa el 42,4% sobre el total, le sigue el sector de educación que alcanza una participación de 34,2% y el sector de culto que representa el 10,4% (Secretaria Distrtal De Planeacion, 2009).

UPZ 17 San José de Bavaria

UBICACIÓN DE LA UPZ: se ubica en la parte oriental de la localidad de Suba, tiene una extensión de 438,3 hectáreas, equivalentes al 7,0% del total de área de las UPZ de esta localidad. Limita, por el norte, con la UPZ La Academia; por el oriente, con las UPZ Verbenal y La Uribe de la vecina localidad de Usaquén; por el sur, con la UPZ Britalia; y por el occidente con suelo rural de Suba (Secretaria Distrital de Planeacion Alcalcia Mayor de Bogotà, 2011).

39

BARRIOS: Gibraltar, Guicani, Mirandela, Nueva Zelandia, Oikos, San Felipe, San José de Bavaria, Santa Catalina, Tejares del Norte, Villa Nova, Villa del Prado, Villa Lucy.

ESTRUCTURA ECOLÓGICA PRINCIPAL: por ser un territorio que conforma el límite norte de la ciudad, la UPZ San José de Bavaria está influida por varios elementos de la Estructura Ecológica Principal, aunque estos no se encuentren dentro de los límites de la UPZ. El cerro de La Conejera, como componente de los cerros de Suba, es también un elemento perteneciente a la zona de reserva forestal regional. Se busca que esta UPZ se articule con los elementos naturales circundantes y del resto de la estructura de la ciudad, a través de los proyectos de las alamedas de las avenidas Las Villas y San Antonio y la alameda Guaymaral - La Conejera - Río Bogotá que se conectan al cerro de La Conejera y las áreas de cesión de las nuevas urbanizaciones para lograr conexiones oriente occidente. Otros elementos articuladores dentro de la estructura de espacio público son la alameda del canal de Córdoba que en la UPZ pasa por la avenida Las Villas y el parque zonal San José de Bavaria, localizado en la UPZ Britalia, como conexión norte-sur dentro de la UPZ (Secretaria de Planeacion Alcaldia Mayor de Bogotà, 2006).

EQUIPAMIENTOS: alrededor de 80 predios albergan instituciones educativas dentro de la UPZ San José de Bavaria. Dadas las características campestres que el sector ha ofrecido desde que se inició como una zona suburbana de la ciudad, entendiendo esta como una zona urbana que mantiene características rurales, con el tiempo estas cualidades se volvieron atractivas para la localización de colegios, jardines infantiles y demás instituciones principalmente educativas (Secretaria de Planeacion Alcaldia Mayor de Bogotà, 2006).

VIAS Y TRANSPORTE: El sistema de movilidad está compuesto por las avenidas: Paseo de Los Libertadores o autopista Norte, Tibabita o calle 19, San Antonio o calle 183, San José o calle 170. Boyacá y Las Villas. Sistema de Transmilenio Portal Norte, sobre la autopista, además de rutas alimentadoras de Transmilenio

USOS DEL SUELO: En la UPZ San José de Bavaria prevalece la vivienda como uso principal ocupando el 82,5% de su área, el cual se complementa con la presencia de usos institucionales. El 6% del área de la UPZ está ocupado por comercio metropolitano, local y empresas industriales y comerciales del Estado. Las grandes construcciones para comercio se localizan sobre la autopista Norte y se identifican otras franjas de comercio local como en Villa del Prado donde a lo largo de la ruta de transporte que recorre este barrio se han ubicado restaurantes, panaderías, tiendas, droguerías, papelerías y demás. El 17,5% de área de la UPZ es no urbanizada, es decir, que corresponde a grandes porciones de terreno sin desarrollar (Secretaria de Planeacion Alcaldia Mayor de Bogotà, 2006).

40

UPZ 18 Britalia

UBICACIÓN DE LA UPZ: se localiza al oriente de la localidad de Suba, tiene una extensión de 328,7 hectáreas, equivalentes al 5,2% del total de área de las UPZ de esta localidad. Britalia limita al norte, con la UPZ San José de Bavaria; por el oriente, con la UPZ Toberín de la localidad Usaquén; por el sur, con las UPZ El Prado y Casa Blanca Suba; y por el occidente, con la UPZ Casa Blanca Suba (Secretaria Distrital de Planeacion Alcalcia Mayor de Bogotà, 2011) .

BARRIOS: Britalia, Britalia San Diego, Calima Norte, Cantagallo, Cantalejo, El Paraíso de Los 12 Apóstoles, Gilmar, Granada Norte, Granjas De Namur, La Chocita, Los Elíseos, Pijao de Oro, Portales del Norte, San Cipriano, Villa Delia, Villa Delia-Britalia Norte, Vista Bella.

ESTRUCTURA ECOLÓGICA PRINCIPAL: cumple un papel importante dentro de la UPZ No. 18, Britalia, ya que favorece el equilibrio ambiental de la zona y algunos de sus componentes son de gran significación para la ciudad. Entre ellos se destacan: Canal de Córdoba, localizado en el corazón de la UPZ, parque zonal San José de Bavaria - calle 170, localizado al noroccidente de la UPZ. Los parques zonales son áreas libres que tienen entre 1 y 10 hectáreas y que están destinadas a la recreación de un grupo de barrios. Estos parques pueden tener piscinas, canchas deportivas y pistas de patinaje, entre otros.

El canal de Torca, otro elemento de la estructura ecológica que se encuentra ubicado en la localidad de Usaquén, gracias a su calidad ambiental tiene una gran influencia sobre esta UPZ. Los cerros de Suba y La Conejera pertenecen a otras UPZ que se encuentran igualmente ubicadas en la localidad de Suba, y cobran gran importancia dentro de la UPZ No. 18, Britalia, debido a su alto valor ambiental, sus paisajes y su biodiversidad (Secretaria Distrital de Planeaciòn Alcaldia Mayor de Bogotà, 2006).

EQUIPAMIENTOS: La UPZ 18, Britalia, se caracteriza por concentrar una gran cantidad de equipamientos educativos de carácter privado, como los colegios Abraham Lincoln, San Tarcisio, Alfonso Jaramillo, Sagrada Familia y Santa Isabel de Hungría, entre otros. Cabe anotar también la trascendencia que tienen dentro del sector los comercios de grandes superficies, como Carrefour, el centro comercial Auto Norte y Punto 170 Olímpica, que cobran importancia por el servicio que ofrecen a zonas de vivienda que se encuentran en la UPZ. Uno de los más importantes equipamientos deportivos y recreativos es el área que ocupa el Carmel Club, que deberá acogerse a un plan de reordenamiento, el cual propone que una de sus zonas, de carácter privado, pase a ser de carácter público a través de la adquisición de sus predios por parte del Distrito (Secretaria Distrital de Planeaciòn Alcaldia Mayor de Bogotà, 2006).

VIAS Y TRANSPORTE: La malla vial la conforman las avenidas San José (calle 170), La Sirena (calle 153), Paseo de Los Libertadores y Boyacá. La avenida Paseo de Los Libertadores cuenta con el soporte del sistema de transporte masivo Transmilenio.

41

USOS DEL SUELO: de un total de 328,87 hectáreas ocupadas por 3.585 lotes, cerca del 54% del área corresponde a predios residenciales; 14% es industrial y solo el 4% del área corresponde a usos comerciales. El uso comercial se divide en metropolitano, con el 57% en 257 predios; local, con el 39%, y zonal, con el 4 %. El suelo industrial sólo tiene 15 registros que corresponden a empresas que desarrollan actividades generadoras de alto impacto ambiental (Secretaria Distrital de Planeaciòn Alcaldia Mayor de Bogotà, 2006).

UPZ 19 El Prado

UBICACIÓN DE LA UPZ: se localiza al oriente de la localidad de Suba, tiene una extensión de 433,4 hectáreas, equivalentes al 6,91 % del total de área de las UPZ de esta localidad. El Prado limita al norte, con la UPZ Britalia; por el oriente, con la UPZ Niza, por el sur, con las UPZ La alhambra y por el occidente, con la UPZ Country Club de la localidad Usaquén (Secretaria Distrital de Planeacion Alcalcia Mayor de Bogotà, 2011).

BARRIOS: Alcalá, Atabanza, Bernal Y Forero, Cacigua, Canodromo, La Sultana, Libertadores, Los Prados de La Sultana, Madeira, Manuela Arluz, Mazurén, Niza IX, Prado Pinzón, Prado Sur, Prado Veraniego, Prado Veraniego Norte, Prado Veraniego Sur, San José de Spring, San José del Prado, Santa Helena, Tarragona, Tierra Linda, Victoria Norte, Villa Morena

EQUIPAMIENTOS: El Prado figura con 9 equipamientos por cada 10.000 residentes, cada una (Secretaria Distrtal De Planeacion, 2009).

UPZ 20 La Alhambra

UBICACIÓN DE LA UPZ: se localiza en la esquina suroriental de la localidad de Suba, tiene una extensión de 284,8 hectáreas, que equivalen al 4,5% del total de área de las UPZ de esta localidad. Esta UPZ limita, al norte, con la UPZ El Prado; al oriente, con la UPZ Santa Bárbara de la localidad Usaquén; al sur con la UPZ Los Andes de la localidad Barrios Unidos; y al occidente, con las UPZ La Floresta y Niza (Secretaria Distrital de Planeacion Alcalcia Mayor de Bogotà, 2011).

BARRIOS: Alhambra, Batan, El Recreo de Los Frailes, Estoril, Ilarco, Malibu, Mónaco, Pasadena, Puente Largo.

ESTRUCTURA ECOLÓGICA PRINCIPAL: Parques urbanos: el decreto 397 de 2004 de la UPZ incluye en el sistema de espacio público construido en torno al parque Córdoba, canal de Los Molinos, que atraviesa la UPZ en sentido oriente- occidente, avenidas Pepe Sierra (calle 116), Paseo de Los Libertadores, Córdoba, Rodrigo Lara Bonilla (calle 127), Alfredo Bateman (avenida Suba) y España (calle 100) (Secretaria Distrital de Planeacion Alcaldia Mayor de Bogotà, 2007).

VIAS Y TRANSPORTE: La Malla Vial Arterial, la conforman las avenidas Paseo de Los Libertadores o autopista Norte, Rodrigo Lara Bonilla (calle 127), España (calle 100), Pepe Sierra (calle 116), Alfredo D. Bateman (calle 58) y Córdoba. La autopista norte o avenida Paseo de Los Libertadores es una de las troncales del

42

sistema de transporte masivo Transmilenio (Secretaria Distrital de Planeacion Alcaldia Mayor de Bogotà, 2007).

USOS DEL SUELO: La UPZ No. 20, La Alhambra, se caracteriza por contener principalmente sectores residenciales consolidados de estratos 4 y 5. El uso residencial representa el 65,1% del total del suelo de la UPZ, mientras que el uso comercial ocupa el 10,9%. Un 10% se distribuye entre usos recreacionales, industriales e institucionales. El 14% restante son lotes sin construir (Secretaria Distrital de Planeacion Alcaldia Mayor de Bogotà, 2007).

UPZ 23 Casa Blanca Suba

UBICACIÓN DE LA UPZ: se ubica en la parte central de la localidad de Suba, tiene una extensión de 420,5 hectáreas, equivalentes al 6,7% del total de área de las UPZ de esta localidad. Limita, por el norte, con la UPZ San José de Bavaria; por el oriente, con las UPZ Britalia y El Prado; por el sur, con la UPZ Niza; y por el occidente con la UPZ Suba (Secretaria Distrital de Planeacion Alcalcia Mayor de Bogotà, 2011).

BARRIOS: Atenas, Calatayud, Casa Blanca I, Casa Blanca II, Casa Blanca Sector El Plan, Casa Blanca Sector La Gruta, Casa Blanca Suba, del Monte, El Velero, Escuela de Carabineros

EQUIPAMIENTOS: La UPZ Casa Blanca Suba presenta la menor cantidad de equipamientos con respecto a su población, ya que figura con 8 equipamientos por cada 10.000 residentes (Secretaria Distrtal De Planeacion, 2009).

UPZ 24 Niza

UBICACIÓN DE LA UPZ: se localiza al sur de la localidad de Suba, tiene una extensión de 756,6 hectáreas, equivalentes al 12,1% del total de área de las UPZ de esta localidad. Niza limita al norte, con las UPZ Casa Blanca Suba y El Prado; por el oriente, con las UPZ El Prado y La Alhambra; por el sur, con la UPZ La Floresta; y por el occidente, con la UPZ El Rincón (Secretaria Distrital de Planeacion Alcalcia Mayor de Bogotà, 2011).

BARRIOS: Campania, Ciudad Jardín Norte, La Colina Campestre, Colinas de Suba, Córdoba, Covadonga, Gratamira, Iberia, Lagos de Córdoba, Las Villas, Lindaraja, Niza, Niza Norte, Niza Suba, Niza VIII, Prado Jardín, Provenza, Rincón de Iberia, Sotileza

EQUIPAMIENTOS: La UPZ Niza cuenta con 73 equipamientos, de estos 31 son educativos, 4 son equipamientos de cultura, 15 se dedican al culto, 12 al bienestar social, 2 a recreación y deportes (Secretaria Distrtal De Planeacion, 2009).

UPZ 25 La Floresta

UBICACIÓN DE LA UPZ: se ubica en la parte sur de la localidad de Suba, tiene una extensión de 393,5 hectáreas, equivalentes al 6,3% del total de área de las UPZ de esta localidad. Limita, por el norte, con las UPZ Niza y El Rincón; por el oriente, con la UPZ La Alhambra; por el sur, con la UPZ Los Andes de la localidad

43

Barrios Unidos; y al occidente, con las UPZ Las Ferias y Minuto de Dios de la localidad Engativá y la UPZ El Rincón de la localidad Suba (Secretaria Distrital de Planeacion Alcalcia Mayor de Bogotà, 2011).

BARRIOS: Andes Norte, Club de los Lagartos, Coasmedas, Julio Flórez, La Alborada, La Floresta Norte, Morato, Nuevo monterrey, Pontevedra, Potosí, Santa Rosa, san Nicolás, Teusaca.

EQUIPAMIENTOS: La UPZ La Floresta cuenta con un total de 40 equipamientos de los cuales 13 son de educación, 3 de salud y 7 se dedican al bienestar social (Secretaria Distrtal De Planeacion, 2009).

UPZ 27 Suba

UBICACIÓN DE LA UPZ: se localiza al oriente de la localidad de Suba, tiene una extensión de 652,9 hectáreas, equivalentes al 10,4% del total de área de las UPZ de esta localidad. La UPZ Suba limita al norte, con suelo rural de la localidad; por el oriente, con la UPZ Casa Blanca Suba; por el sur, con la UPZ El Rincón; y por el occidente, con la UPZ Tibabuyes (Secretaria Distrital de Planeacion Alcalcia Mayor de Bogotà, 2011).

BARRIOS: Acacias, Alaska, Alcazar de Suba, Almendros Norte, Alto de la Toma, Bosques de San Jorge, Campanela, Costa Azul, El Pencil, Suba Compartir, El Pinar, Los Lagos, El Pórtico, El Salitre, Java, La Campiña, La Fontana, Gloria Lara, Las Orquídeas, Londres, Miraflores, Monarcas, Navetas, Prados de Suba, Portal de Las Mercedes, Almendros de Suba, Las Flores, Pradera de Suba, Prados de Suba, Rincón de Santa Inés, San Francisco, Santa Isabel, Suba Centro, Tuna Alta, Tuna Baja, Turingia, Vereda Suba Cerros, Villa del Campo, Villa Esperanza, Villa Hermosa, Villa Susana.

EQUIPAMIENTOS: La UPZ Suba tiene 142 equipamientos, de los cuales 49 son dedicados a educación, 46 a bienestar social, 13 son equipamientos culturales, 15 equipamientos son de culto y 6 equipamientos de salud (Secretaria Distrtal De Planeacion, 2009).

UPZ 28 El Rincón

UBICACIÓN DE LA UPZ: se localiza en el sur de la localidad de Suba. Tiene una extensión de 710,1 hectáreas. Esta UPZ limita, por el norte con la UPZ Suba; por el oriente con las UPZ Niza y La Floresta; por el sur con la UPZ Minuto de Dios de la Vecina localidad Engativá; y por el occidente, con la UPZ Tibabuyes (Secretaria Distrital de Planeacion Alcalcia Mayor de Bogotà, 2011).

BARRIOS: Alcaparros,El naranjal, La Estanzuela, Rincón el cóndor, Almirante Colón, El Ocal, la flor, Rincón Escuela Almonacid, El Palmar, La flora Riobamba, Altos de Chozica, El pórtico, La Manuelita, Rodrigo Lara Bonilla, Altos de la esperanza, El progreso, La Palma, San Cayetano, Amberes el refugio de suba, La trinitaria, San Isidro norte, Antonio Granados, Ciudadela Cafam, Lago de suba, San Jorge Arrayanes, El Rubí, Las Flores, San Miguel Tibabuyes, Aures, El Tabor, Lombardía, San Pedro, Bochalema, Gloria Lara de Echeverri, Los Arrayanes, Santa Ana de suba, Catalina, Guillermo Núñez, Los Naranjos, Santa

44

Bárbara, Tibabuyes, Ciudad Hunza, Jaime Bermeo, Los Nogales, Santa Inés, Santa Helena, Costa azul, Japón, Naranjos altos, Taberin, Costa Rica, Java II sector, Nuevo Corinto, Telecom Arrayanes, El Aguinaldo, La Aguadita, Palma, Aldea, Teusaquillo de Suba, El Arenal, La Alameda, Potrerillo, Tibabuyes, El Carmen, La Aurora, Potrerillos de Suba, Villa Alexandra, El Cerezo, La Chucua, Prados de Santa Bárbara, Villa Catalina, El Cóndor, La Esmeralda, Puerta del Sol, Villa Elisa, El Jordán, La Esperanza, La Esperanza (calle 131A), Rincón de Suba, Villas del Rincón, El Poa, Villa María.

EQUIPAMIENTOS: La UPZ Rincón cuenta con un aproximado de 443 equipamientos de los cuales 230 se dedican al bienestar social, 135 son equipamientos educativos, es la UPZ con mayor número de este tipo de equipamientos, 5 equipamientos de salud y 29 dedicados al culto. Es la UPZ con el mayor número de equipamientos sin embargo son 15 equipamientos por cada 10000 habitantes, por la cantidad de población en esta UPZ (Secretaria Distrtal De Planeacion, 2009).

UPZ 71 Tibabuyes

UBICACIÓN DE LA UPZ: se localiza en el extremo suroccidental de la localidad de Suba. Tiene una extensión de 726,4 hectáreas. Esta UPZ limita, por el norte con suelo rural de Suba; por el oriente con las UPZ El Rincón y Suba; por el sur con la UPZ Bolivia de la vecina localidad Engativá; y por el occidente, con el municipio de Cota, con el Río Bogotá de por medio (Secretaria Distrital de Planeacion Alcalcia Mayor de Bogotà, 2011).

BARRIOS: Atenas, Berlín, Bilbao, Cañiza I, II y III, Carolina II y III, El Cedro, Compartir, Fontanar del río, La Gaitana, La Isabela, Lisboa, Los Nogales de Tibabuyes, Miramar, Nueva Tibabuyes, Nuevo Corinto, Prados de Santa Bárbara, Rincón de Boyacá, Sabana de Tibabuyes, San Carlos de Suba, San Carlos de Tibabuyes, San Pedro de Tibabuyes, Santa Cecilia, Santa Rita, Tibabuyes Universal, Toscana, Vereda Suba-Rincón, Vereda Tibabuyes, Verona, Villa Cindy, Villa de las Flores, Villa Gloria.

EQUIPAMIENTOS: La UPZ Tibabuyes cuenta con 266 equipamientos de los cuales 14 son culturales, 51 tienen fin educativo, 16 son de culto y 178 se dedican al bienestar social (Secretaria Distrtal De Planeacion, 2009).

7.5. DECRETO 1197 DE 2016

El reciente decreto 1197 de 2016 que reglamenta los requisitos de solicitud, modalidades de las licencias urbanísticas, sus vigencias y prórrogas, establece en cuanto a Propiedad Horizontal que podrán desarrollarse por etapas los proyectos de construcción para los cuales se solicite licencia de construcción en la modalidad de obra nueva, siempre y cuando se someta al régimen de propiedad horizontal establecido por la Ley 675 de 2001 o la norma que la modifique, adicione o sustituya. Para este caso, en el plano general del proyecto

45

se identificará el área objeto de aprobación para la respectiva etapa así como el área que queda destinada para futuro desarrollo y la definición de la ubicación y del cuadro de áreas para cada una de las etapas. En la licencia construcción de la última etapa se aprobará un plano general que establecerá el cuadro de áreas definitivo de todo el proyecto.

La reglamentación urbanística con la que se apruebe el plano general del proyecto y de la primera etapa servirá de fundamento para la expedición de las licencias de construcción de las demás etapas. Aun cuando las normas urbanísticas hayan cambiado y, siempre que la licencia de construcción para a nueva etapa se solicite como mínimo treinta (30) días calendario antes del vencimiento de la licencia de la etapa anterior.

Aprobación de los Planos de Propiedad Horizontal. Es la aprobación que otorga el curador urbano, o la autoridad municipal o distrital competente para el estudio, trámite y expedición de las licencias, a los planos de alinderamiento, cuadros de áreas o al proyecto de división entre bienes privados y bienes comunes de la propiedad horizontal exigidos por la Ley 675 de 2001 o la norma que la adicione, modifique o sustituya, los cuales deben corresponder fielmente al proyecto de parcelación, urbanización o construcción aprobado mediante licencias urbanísticas o el aprobado por la autoridad competente cuando se trate de bienes de interés cultural. Estos deben señalar la localización, linderos, nomenclatura, áreas cada una de las unidades privadas y las áreas y bienes de uso común ( Decreto 1197 de 2016, s.f.).

7.6. LEGISLACIÓN PROPIEDAD HORIZONTAL

Establece el artículo 1º de la ley 675 de 2001, que la propiedad horizontal es aquella forma de propiedad en la que concurren derechos de propiedad exclusiva sobre bienes privados y derechos de copropiedad sobre el terreno y los demás bienes comunes La propiedad horizontal es un tipo de propiedad colectiva que permite hacer un mejor uso del espacio, para muchos no debería llamarse propiedad horizontal si no vertical, es un concepto relativamente nuevo en Colombia, la primera ley que reglamentaba este tipo de inmuebles fue la ley 182 del 29 de diciembre del año 1948. La propiedad horizontal ha ido avanzado como una solución a la escasez de espacio en ciudades como Bogotá, incluso ya no es exclusivamente de uso residencial, ahora podemos encontrar propiedades bajo este régimen con usos mixtos como en las ciudadelas.

En 2001 la ley 675 del 3 de agosto reglamenta en un solo régimen la propiedad horizontal, esta nueva ley llena vacíos a las nuevas necesidades de propietarios de estos inmuebles que desde la ley 182 de 1948 han creciendo de manera desmesurada. La ley 675 incorpora en una sola persona los derechos individuales exclusivos y los comunes e inseparables de estos. La institución así surgida es una persona jurídica de derecho privado cuyas actividades tienen que desarrollarse con propósitos puramente sociales.

46

A medida que cada ciudad va aumento el número de propiedades bajo este régimen van surgiendo nuevas inquietudes, un ejemplo es la manera de llevar la parte contable de esta propiedad por lo cual el Consejo Técnico de la Contaduría Pública ha dictado las orientaciones profesionales #S. 003 de septiembre 25 de 2001, derogada por la 007 de septiembre 30 de 2003, reemplazada a su vez por la 010 de diciembre 26 de 2006, hasta llegar al compendio actual con la 002 de febrero 26 de 2008 (Gerencie, 2013).

A continuación, se presenta el Cuadro comparativo ley 182 de 1948 – ley 675 de 2001

LEY 182 DE 1948 LEY 16 DE 1985 Art. 1. Autorización de la ley para que los pisos o departamentos de un edificio pertenezcan a diferentes propietarios. Los pisos o departamentos deben ser

independientes y tener salida a la vía pública directamente o por un pasaje común.

incluye como piso al subsuelo o buhardilla

Art. 1 Definición Forma de dominio Hace objeto de propiedad exclusiva a

determinadas partes de un inmueble Hace objeto de propiedad de una

persona jurídica a las áreas destinadas al uso o servicio común.

Art. 2 Se es propietario exclusivo del piso o departamento y comunero de los bienes de uso o servicio común

Art. 1 Los bienes de uso o servicio común son de una persona jurídica diferente de los propietarios de pisos o departamentos.

Art. 3 Los bienes de uso o servicio común son del dominio inalienable e indivisible de todos los propietarios del inmueble. Se definen como aquellos necesarios

para la existencia, seguridad y conservación del edificio y los que permiten a los propietarios el uso y goce de su piso o departamento

Art. 6 Los bienes destinados al uso o servicio común mientras conserven este carácter son inalienables e indivisibles separadamente de los bienes privados. Excepción a la indivisibilidad e

inenajenabilidad se produce con la decisión de por lo menos las 4/5 partes de los votos de la asamblea general de desafectar de dicho uso o servicio común los bienes que no resulten necesarios para tal fin.

Art. 4. Los derechos de los propietarios sobre los bienes de uso o servicio común son proporcionales al valor de los bienes privados.

Art. 4 El voto en la asamblea general es proporcional al derecho de dominio, no al valor.

Art. 5 Cada copropietario debe contribuir a las expensas necesarias a la administración, conservación y reparación de los bienes comunes y al pago de la prima del seguro en proporción al valor de su piso o departamento. No se tiene este deber en relación con

las escaleras y ascensores, para los propietarios del primer piso y sótano

Art. 7 Los derechos y obligaciones de los propietarios sobre los bienes de uso y servicio común se transfieren a la persona jurídica. Las demás prescripciones de la Ley 182 de 1948 sobre bienes comunes, se entienden referidos a la persona jurídica

47

Las cuotas por impuestos o tasas deben ser pagadas por cada propietario como si se tratara de bienes aislados.

Art. 11 Los propietarios pueden constituir una sociedad para administrar bienes comunes.

De no constituirse sociedad, deben redactar un reglamento de copropiedad que precise los derechos y obligaciones, con la aprobación unánime de los copropietarios.

El reglamento debe ser reducido a escritura pública e inscrito con los títulos y planos del edificio.

El reglamento tendrá fuerza obligatoria frente a terceros adquirentes.

Art. 1 y art.3 La persona jurídica es obligatoria y hace cumplir la ley, administra los bienes comunes, y dirige, maneja y administra los intereses comunes de los propietarios.

Art. 12 Contenido del reglamento de copropiedad: a. Normas de conservación y

administración de bienes comunes b. Facultades, obligaciones y formas de

elección del administrador c. Distribución de cuotas de

administración d. Funciones que correspondan a la

asamblea de copropietarios e. Determinará en qué casos la gestión

de los administradores requiere la conformidad de la asamblea de copropietarios.

Art. 2 Señala la posibilidad de incluir en el reglamento de copropiedad, además de las contempladas en la ley 182 de 1948 otras disposiciones convenientes para el cabal cumplimiento del objeto de la persona jurídica que se forma.

Art. 14 La indivisión de bienes comunes persiste, mientras exista el edificio. Solo la destrucción superior a las tres cuartas partes del edificio permite la división.

Art. 6 Por lo menos las cuatro quintas partes en asamblea general permiten desafectar bienes comunes para su división o enajenación, siempre y cuando los mismos no resulten necesarios para tal fin.

Art. 25 El propietario del último piso no puede construir sin autorización de los demás propietarios y el del primer piso no puede realizar obras que perjudiquen la solidez de la construcción.

48

Art. 5 La certificación de existencia y representación de la persona jurídica corresponde al funcionario o entidad que señale el gobierno.

Art. 8 Las diferencias entre propietarios o entre ellos y la persona jurídica, se someten al procedimiento verbal del código de procedimiento civil.

Art. 10 Sometimiento voluntario a uno de los dos regímenes.

Tabla 8 Cuadro Comparativo ley 182 de 1948 - ley 675 de 2001

Fuente: (Nader Danies, 2002)

49

8. METODOLOGIA

8.1. METODOLOGIA DEL PROYECTO

Para el desarrollo de la investigación se llevaron a cabo los siguientes pasos:

Revisión Bibliográfica y Normativa: se recopilo toda la información conceptual y contenida en las diferentes normas relevantes para el estudio.

Recolección de datos, este paso incluye obtención cartografía necesaria de la localidad de Suba, shapefiles de lotes bajo el régimen de propiedad horizontal, nomenclatura, estratos socioeconómicos, sectores catastrales y UPZs. Información disponible en el portal del IDECA (Infraestructura de Datos Espaciales para el Distrito Capital) de la UAECD (Unidad Administrativa Especial de Catastro Distrital).

Búsqueda de otras bases de datos: para este paso se obtuvo información de Curadurías Urbanas, Planeación Distrital y la Alcaldía local de Suba, en donde se evidencia para inmuebles bajo el régimen de propiedad horizontal ubicados en la localidad de Suba, proyectos aprobados de licencias de construcción, certificados de existencia y representación legal de la persona jurídica en el año 2017.

Recolección de ofertas: investigación de ofertas en inmuebles bajo propiedad horizontal para la parte urbana de la localidad de Suba a través de portales web especializados en este tipo de mercado y validando la información con visitas a campo e imágenes satelitales.

Realización de zonas: para este proceso se recurrió a la ayuda de los sistemas de información geográfica Qgis y Arcgis, donde los lotes en régimen de propiedad horizontal para las zonas deben cumplir con unas características similares constructivas lo que permite que tenga rangos cercanos en el valor de metro cuadrado integral

Verificación de zonas: una vez se obtuvieron las zonas se depuraron datos con ayuda de campo, imágenes satelitales y ofertas capturadas, en este paso se unificaron y separaron zonas de manera más adecuada para el estudio.

Obtención de valores integrales de metro cuadrado para locales y oficinas en centros comerciales, la localidad tiene varios centros comerciales que ofertan predios bajo el régimen de propiedad horizontal, para este tipo de predios también se buscaron ofertas y se generaron zonas homogéneas económicas para este tipo de inmuebles.

Creación de una base de datos: esta base de datos contiene la información recolectada sobre los diferentes lotes, manzanas, sectores catastrales y UPZs, sobre el régimen de propiedad horizontal para la localidad.

50

Generación de salidas graficas: donde se geo referenciaron los lotes que para el año 2017 fueron aprobadas licencias de construcción, los inmuebles con certificación de existencia y representación en la localidad.

Creación salida grafica Zonas Homogéneas Económicas: se aprecia las diferentes zonas con sus rangos de valor integral por metro cuadrado para inmuebles en propiedad horizontal en Suba.

Análisis de Datos: con los atributos de las bases de datos obtenidas, se realizaron diferentes estadisticas significativas para la localidad.

51

8.2. DIAGRAMA METODOLOGIA UTILIZADA

Ilustración 11 Diagrama Metodología Estudio de la Propiedad Horizontal en la localidad de Suba

Estudio de la Propiedad Horizontal en la localidad de

Suba

Obtención Trabajo de campo

-Datos espaciales del geo -

portal IDECA.

- Bases de datos certificados de

existencia y representación

jurídica PH - 2017 obtenida de

la Alcaldía Local de Suba.

- Base de datos licencias de

construcción año 2017

proporcionada por las

diferentes curadurías y

Planeación Distrital.

- Captura de ofertas de portales

web especializado en este

mercado

Verificación de mercado y

captura de ofertas en campo

para las 10 UPZs Urbanas (San

José de Bavaria, Britalia, El

Prado, La Alhambra, Casa blanca

Suba, Niza, La Floresta, Suba, El

Rincón y Tibabuyes) Se

recolectaron alrededor de 864

ofertas, así se obtuvo a través

de un balance de mercado el

valor integral del metro

cuadrado en inmuebles PH.

Trabajo de oficina

- Diseño de la Geodatabase a través

del software Qgis

- Georreferenciación licencias de

construcción PH, localidad de Suba-

2017

- Georreferenciación certificado de

existencia y representación jurídica –

2017.

- Procesamiento de la información de

campo, análisis y depuración de

ofertas y zonas homogéneas

económicas.

- Generación valores integrales por

metro cuadrado para locales y

oficinas en centros comerciales a

través de zonas homogéneas

económicas.

- Generación de salidas graficas

(licencias de construcción – 2017,

certificados de existencia jurídica,

zonas homogéneas económicas)

52

8.3. FUENTES DE INFORMACIÓN

Las fuentes de información para el desarrollo del proyecto fueron:

Shapefiles obtenidos a partir de los datos abiertos del portal de web de IDECA, de la cual se filtró la siguiente información:

Nomenclatura Domiciliaria.

Sectores Catastrales.

UPZs.

Lotes.

Base de datos con direcciones o nomeclaturas domiciliarias, nombres de inmuebles certificados con representacion juridica suministrada por la Alcaldia Local de Suba.

Base de datos con codigo lotes con licencias de construcion aprobadas el ultimo año, numero de curaduria que otorgo la licencia, uso principal del inmueble, modalidad, chip facilitado por las curadurias y la Direccion de Informacion, Cartografia y Estradistica - Secretaria de Planeacion Dsitrital.

Mas de 850 ofertas obtenidas a traves de portales web dedicados al mercado de inmuebles, con verificacion en campo.o a traves de llamadas telefonicas a los ofertantes.Estas fueron espacializadas con ayuda de mapasbogota.gov.co.

53

9. DESARROLLO DEL PROYECTO

9.1. OBJETIVO DE LA INVESTIGACIÓN

El fin último de este estudio es obtener Zonas Homogéneas Económicas de los predios bajo propiedad horizontal en la localidad de Suba, por medio de un mapa temático que agrupara sectores o zonas con valores integrales de mercado similares.

9.2. ZONAS HOMOGÉNEAS ECONÓMICAS

Espacios geográficos con valores integrales unitarios similares en cuanto a su precio, según las condiciones del mercado inmobiliario, la diferencia de estas zonas con las Zonas Homogéneas Geoeconómicas es que no se trata de valor de mercado inmobiliario para los terrenos en la zona si no de un valor integral que por su condición de régimen PH no hace una distinción terreno - construcción.

El proceso realizado para obtener estas zonas es el siguiente

Espacialización lotes sometidos al régimen de propiedad horizontal localidad de Suba (Anexo 4)

Ilustración 12 Lotes sometidos al régimen de PH en la Localidad de Suba

Verificación de mercado inmobiliario PH, la tecnología hoy en día permite hacer de manera más sencilla y eficaz muchas actividades, utilizando los

54

beneficios de poder hacer búsquedas de mercado en portales web especialistas en inmuebles se creó una base de datos (Anexo 5) con ofertas de mercado que fueron no solo consultadas en portales como fincaraiz.com o metrocuadrado.com si no verificadas por medio de visitas a campo y llamadas telefónicas. Una de las ventajas de utilizar sitios online especializados en el mercado inmobiliario es que permite tener una visión del inmueble respecto a sus acabados y estado de conservación. (Anexo 6)

Ilustración 13 Localización de las Ofertas de estudio Económico

Para facilitar el manejo y la búsqueda de ofertas, se codificaron de la siguiente manera.

19009110015 Código UPZ Código Sector catastral Numero de Oferta

19 009110 015 El Prado Mazurén

Ilustración 14 Codificación Ofertas

55

Ofertas Capturadas en Campo

Ofertas Uso Comercial

Ofertas Uso Residencial

Ofertas Portal web

Ilustración 15 Ejemplo ofertas recopiladas

A través de la herramienta Grouping Analysis de la caja de herramientas de ArcGis, permitió la agrupación de lotes por cada sector catastral con igual características teniendo en cuenta los siguientes parámetros: o Número de unidades prediales. o Numero de sótanos. o Estrato. o Área del lote. o Perímetro del lote.

56

o Número de pisos de la construcción

En cuanto a la ubicación, la comparación de los lotes utiliza el método de triangulación de Delauny y el método de distancia euclidiana.

Ilustración 16 Herramienta Grouping Analysis

Considerando que el proceso se realiza en cada sector catastral la realización de la herramienta Grouping Analysis se implementa a través de un model builder.

Ilustración 17 Model Builder

57

El proceso utiliza como capas de entrada los sectores catastrales de la zona de estudio económico y los lotes sometidos a propiedad horizontal que poseen estrato, esto debido a que garantiza la selección de lotes que tengan dentro de sus usos vivienda y así mostrando construcciones con similares características, por otro lado, el modelo utiliza como iterador un sector catastral a la vez, para que este sirva como base para seleccionar lotes que estén dentro del sector catastral a través de la herramienta clip; a estos lotes seleccionados el modelo implementa la herramienta Grouping Analysis. Esta última herramienta, permite generar informes estadísticos del procedimiento que muestran cual es la mejor cantidad de grupos por cada proceso, por ende, el desarrollo de model builder se realiza dos veces; la primera para extraer los informes para saber cuál es la mejor cantidad de grupos, y la segunda para ejecutar la zonificación. La siguiente ilustración muestra el informe generado por Arcgis de acuerdo a cada variable, para todas las zonas se utilizó, numero de sótanos, perímetro, área número de pisos, unidades prediales y estrato este último debido a que las zonas se desarrollaron para lotes residenciales PH.

Ilustración 18 Estadísticas generadas por Arcgis de la zonificación

A partir de las estadísticas generales el software genera un número de grupos, por ejemplo, en el caso del sector catastral Mirandela fueron 6, para cada grupo se genera un resumen estadístico así:

58

Ilustración 19 Resumen Estadístico ArcGis por grupo

Por último, el informe genera para cada variable resúmenes estadísticos que se ubican de acuerdo al 𝑅2 de cada variable.

Ilustración 20 Resumen Estadístico Arcgis por grupo

Por ejemplo, en este caso podemos afirmar que Estrato según su 𝑅2 explica la variabilidad del model un 94%.

Teniendo las diferentes zonas se realizó una relación con las ofertas recopiladas para generar los rangos de valor integral por metro cuadrado, algunas ofertas fueron depuradas debido a que afectaban negativamente la muestra, en

este en este paso se unificaron y separaron zonas de acuerdo a los rangos obtenidos. Estos rangos se obtuvieron de acuerdo a la media de las ofertas obtenidas para cada zona, a las cuales se les sumo y resto un valor de $100.000.

59

Para los centros comerciales ubicados en la localidad se hallaron los valores integrales por metro cuadrado para locales y oficinas, esto con ayuda de una investigación de mercado (Anexo 7) similar a la hecha para las zonas homogéneas económicas de tipo residencial.

Las imágenes satelitales, aplicaciones web como Google Street View o mapas Bogotá además de la fotointerpretación permiten a los usuarios tener acceso a casi todas las zonas de la ciudad, por tanto para el estudio fueron una herramienta fundamental que permitió el desarrollo de la verificación y rectificación tanto de zonas homogéneas económicas como de ofertas.

Ilustración 21 Imágenes satelitales - fotografías zonas

Fuente: (mapas.bogota.gov.co, s.f.)

Además de los recursos mencionados anteriormente, la realización de visitas de campo es un factor a favor que permite estar seguro de que las Zonas homogéneas económicas tienen coherencia y sus predios están debidamente agrupados.

60

Ilustración 22 Fotos de Campo

Por último, una vez verificadas las zonas homogéneas económicas se

genera la salida grafica para la localidad de Suba. (Anexo 8)

Ilustración 23 Zonas Homogéneas Económicas P.H. para la localidad de Suba

Nota: Las zonas Homogéneas Económicas se generaron solo para las 10 UPZs Urbanas (San José de Bavaria, Britalia, El Prado, La Alhambra, Casa blanca Suba, Niza, La Floresta, Suba, El Rincón y Tibabuyes) de la localidad, además se depuraron algunos predios clasificados como PH bifamiliares, pero con características NPH.

61

9.3. LICENCIAS DE CONSTRUCCIÓN PH SUBA

Para complementar el estudio se consultó a través de la Direccion de Informacion, Cartografia y Estradistica - Secretaria de Planeacion Dsitrital y las cinco curadurias urbanas de Bogota, la base de datos de licencias parobadas en el año 2017 para la ciudad y la localidad 11. (Anexo 9). Las licencias de construccion y sus modalidades nos permiten hacer una proyeccion de la localidad.

Con ayuda del código del lote y chip se pudo espacializar los datos.

Ilustración 24 Lotes con licencias vigentes para propiedad horizontal en la localidad de Suba para el año 2017.

9.4. CERTIFICADOS DE EXISTENCIA Y REPRESENTACIÓN JURÍDICA – 2017. PH SUBA

Con la base de datos suministrada por la alcaldía local de Suba, destacando que como se mencionó en el marco conceptual el último pasó que acredita la constitución de propiedad horizontal es obtener el certificado de representación jurídica, la importancia de este radica en que solo con él se puede comprar el seguro de bienes comunes que es obligatorio para todas las propiedades bajo este régimen (Anexo 10)

La base de datos fue especializada por medio de las direcciones o placas domiciliarias, teniendo en cuenta que algunas de estas eran direcciones antiguas.

62

Nota: No se pudieron localizar 100 certificaciones de representación jurídica, debido a que la información de dirección o placa domiciliaria no se encontró en la base actual de IDECA.

Ilustración 25 Lotes con personería jurídica en la localidad de Suba

9.5. ELABORACIÓN SISTEMA DE INFORMACION GEOGRAFICA

9.5.1. PROBLEMA:

Se requiere extraer información en forma de estadísticas de los lotes sometidos al régimen de propiedad horizontal en la localidad de Suba, así como plasmar la información en salidas gráficas.

9.5.2. ALCANCE DEL SIG.

General:

Desarrollar un SIG básico que permita identificar los aspectos espaciales y no espaciales de los lotes y/o predios sometidos al régimen de propiedad horizontal en la localidad de Suba.

Específicos:

Identificar aspectos físicos de los lotes sometidos al régimen de propiedad horizontal en la localidad de Suba.

63

Zonificar los lotes sometidos al régimen de propiedad horizontal en la localidad de Suba con el fin de asociarlos a valores representativos encontrados.

Zonificar los lotes sometidos al régimen de propiedad horizontal en la localidad de Suba a partir de los valores de metro cuadrado de unidades privadas.

Elaborar estadísticas y salidas graficas requeridas en el proyecto.

9.5.3. USUARIOS:

Academia. Secretarias Distritales de la ciudad de Bogotá. Alcaldía Menor de Suba. Lonjas Inmobiliarias.

9.5.4. REQUERIMIENTOS DE LOS USUARIOS:

Identificar los aspectos físicos y económicos de los lotes sometidos al régimen de propiedad horizontal en la localidad de Suba.

9.5.5. INFORMACIÓN REQUERIDA Y FUENTES DE INFORMACIÓN:

Shapefiles de la localidad de Suba tal como lote, manzana, placa domiciliaria, etc., por parte de la Unidad Administrativa Especial de Catastro Distrital (UAECD).

Personerías jurídicas otorgadas por parte de la Alcaldía Menor de Suba.

Proyectos inmobiliarios nuevos sometidos al régimen de propiedad horizontal y modificaciones hechas a las construcciones por parte de la Secretaria Distrital de Planeación de la ciudad de Bogotá.

9.5.6. Listado de entidades

Entidad Geometría Atributos

Construcción Polígono Código.

Número de pisos.

Sótano.

Numero de sótanos.

Curaduría No espacial Nombre.

64

Código.

Estrato No espacial Código.

Localidad Polígono Código.

Nombre.

Acto Administrativo.

Área.

Lote Polígono Código.

Lote disperso.

Código lote disperso.

Número de unidades

prediales.

PH o NPH

Manzana Polígono Código.

Persona jurídica No espacial Código.

Nombre.

Dirección.

Placa domiciliaria Punto Código.

Texto de la placa.

Código del interior.

Angulo de etiqueta.

Nomenclatura vial.

Sector catastral Polígono Código.

Nombre.

Unidad de planeamiento Polígono Código.

65

Nombre.

Tipo

Acto Administrativo.

Área.

Uso No espacial Código de uso.

Descripción.

Tabla 9 Listado de Entidades

9.5.7. REGLAS QUE RIGEN EL PROCESO:

Una localidad debe contener una o más unidades de planeamiento.

Una unidad de planeamiento debe estar contenida en una localidad.

Una unidad de planeamiento debe contener uno o más sectores catastrales.

Un sector catastral debe estar contenido en uno o más unidades de planeamiento.

Un sector catastral puede contener una o más manzanas. Una manzana debe estar contenida en un sector catastral. Una manzana catastral debe contener uno o más lotes. Un lote debe estar localizado en una manzana. Un lote contiene una o más construcciones. Una construcción debe estar contenida en un lote. Un lote debe presentar uno o más usos. Un uso puede estar presente contenido en uno o más lotes. Un lote puede contener una o más placas domiciliarias. Una placa domiciliaria debe estar contenida en un lote. Una persona jurídica debe tener asociada una placa

domiciliaria. Una placa domiciliaria puede estar asociada a una persona

jurídica. Un lote puede tener un estrato. Un estrato debe estar en uno o más lotes. Una curaduría puede otorgar permisos a uno o más lotes. Un lote le pueden ser otorgados permisos de una curaduría.

66

9.5.8. MODELO CONCEPTUAL:

Ilustración 26 Modelo Conceptual SIG

LOCALIDAD UPZSECTOR

CATASTRALMANZANA LOTE

USO

ESTRATO

PLACA DOMICILIARIA

PERSONA JURIDICA

CONSTRUCCIÓN

CURADURIA

67

9.5.9. DISEÑO

Modelo Entidad-Relación.

68

Modelo relacional.

Entidad Construcción.

Atributo ConCodigo ConNPisos ConTSemis ConNSotano LotCodigo

Tipo de

Dato

Char Integer Boolean Integer Char

Tamaño 25 - - - 12

Tipo de

Llave

PK FK

Nulidad Not null Not null Not null Not null Not null

Unicidad Unique - - - -

Ejemplo 2 1 1

Tabla 10 Entidad Construcción.

Entidad Curaduría

Atributo CodCur NomCur

Tipo de Dato Char Char

Tamaño 2 18

Tipo de

Llave

PK -

Nulidad Not null Not null

Unicidad Unique Unique

Ejemplo 01 Curaduría

urbana 1

Tabla 11 Entidad Curaduría

69

Entidad Estrato

Atributo CodEst

Tipo de Dato Integer

Tamaño -

Tipo de

Llave

PK

Nulidad Not null

Unicidad Unique

Ejemplo 1

Tabla 12 Entidad Estrato

Entidad Localidad

Atributo LocCodigo LocNombre LocAAdmini LocArea

Tipo de Dato Char Char Char Double

Tamaño 2 50 50 -

Tipo de

Llave

PK - - -

Nulidad Not null Not null - Not null

Unicidad Unique Unique - -

Ejemplo 01 Usaquén Acuerdo 9 de

1977 y Res.

1751 de 2016

65201413.7656

Tabla 13 Entidad Localidad

70

Entidad Lote

Atribut

o

LotCodigo LotDispe

rs

LotIDis

pe

LotUPre

dia

PH CodMa

n

CodE

st

Tipo de

Dato

Char Char Char Integer Cha

r

Char Intege

r

Tamañ

o

12 1 12 - 3 9 -

Tipo de

Llave

PK - - - - FK FK

Nulida

d

Not null Not null - Not null Not

null

Not

null

Unicid

ad

Unique - - - - -

Ejempl

o

0056360470

15

N 1 NP

H

0056360

47

03

Tabla 14 Entidad Lote

Entidad Manzana

Atributo CodMan ScaCodigo

Tipo de

Dato

Char Char

Tamaño 9 6

Tipo de

Llave

PK FK

Nulidad Not null Not null

71

Unicidad Unique -

Ejemplo 005636047 005636

Tabla 15 Entidad Manzana

Entidad Persona Jurídica

Atributo CodPJ NomPJ DirPJ PDoCodigo

Tipo de

Dato

Integer Char Char Char

Tamaño - 50 50 15

Tipo de

Llave

PK - - FK

Nulidad Not null Not null Not null Not null

Unicidad Unique Unique Unique Unique

Ejemplo 1 Altavista CL 158 50

20

029102849302912

Tabla 16 Entidad Persona Jurídica

Entidad Placa Domiciliaria

Atribut

o

PDoCodigo PDoTe

xto

PDoCIn

teri

PDoAn

gulo

PDoN

Vial

PDoClote Cod

PJ

Tipo

de

Dato

Char Char Char Double Char Char Integ

er

Tama

ño

15 15 15 - 50 12 -

72

Tipo

de

Llave

PK - - - - FK FK

Nulid

ad

Not null - - - - Not null -

Unici

dad

Unique - - - - - -

Ejem

plo

02910284930

2912

34 09 INT 4 90 CL 150 00563604

7015

1

Tabla 17 Entidad Placa Domiciliaria

Entidad Sector Catastral

Atributo ScaCodigo ScaNombre

Tipo de Dato Char Char

Tamaño 6 60

Tipo de

Llave

PK -

Nulidad Not null Not null

Unicidad Unique -

Ejemplo 002620 EL NUEVO

PORTAL II

Tabla 18 Entidad Sector Catastral

73

Entidad Unidad de Planeamiento

Atributo UplCodigo UplNombre UplAAdmini UplArea LocCodigo

Tipo de

Dato

Char Char Char Double Char

Tamaño 50 50 250 - 2

Tipo de

Llave

PK - - - FK

Nulidad Not null Not null - Not null Not null

Unicidad Unique - - - -

Ejemplo UPR3 UPR RIO

TUNJUELO

100 18

Tabla 19 Entidad Unidad de Planeamiento

Entidad Uso

Atributo UsoTUso

Tipo de Dato Char

Tamaño 3

Tipo de

Llave

PK

Nulidad Not null

Unicidad Unique

Ejemplo 98

Tabla 20 Entidad Uso

74

Entidad Uso- Lote

Atributo UsoTUso LotCodigo UsoArea

Tipo de

Dato

Char Char Double

Tamaño 2 12 -

Tipo de

Llave

PFK FPK -

Nulidad Not null Not null Not null

Unicidad - - -

Ejemplo 98 005636047015 50.9

Tabla 21 Entidad Uso - Lote

La relación Unidad de planeamiento – Sector catastral, al ser muchos a muchos y ser entidades espaciales tipo polígono, en vez de generar una tabla de paso se debe realizar una superposición entre ambas entidades.

75

10. RESULTADOS

10.1. PROPIEDAD HORIZONTAL Y NO PROPIEDAD HORIZONTAL LOCALIDAD DE SUBA

La Siguiente es la tabla de todos los lotes PH y NPH de las diferentes UPZ incluyendo el área rural (UPR Zona Norte):

UPZ Lotes PH UPZ

Lotes NPH UPZ

Lotes Totales

%Lotes PH UPZ %Lotes NPH UPZ

Casa Blanca

122 1003 1125 10,84% 89,16%

El Prado 590 5714 6304 9,36% 90,64%

El Rincón 1501 32756 34257 4,38% 95,62%

Britalia 324 2276 2600 12,46% 87,54%

La Alhambra

1234 2710 3944 31,29% 68,71%

La Floresta 246 3975 4221 5,83% 94,17%

Niza 706 6059 6765 10,44% 89,56%

San José de Bavaria

1189 2317 3506 33,91% 66,09%

Suba 1367 8046 9413 14,52% 85,48%

Tibabuyes 1011 25766 26777 3,78% 96,22%

Guaymaral 39 185 224 17,41% 82,59%

La Academia

7 257 264 2,65% 97,35%

UPR Zona Norte

12 1351 1363 0,88% 99,12%

TOTAL 8348 92415 100763 8,28% 91,72%

Tabla 22 Número de lotes en PH y NPH por UPZ

Teniendo en cuenta solo el total de lotes por cada UPZ, San José de Bavaria es la UPZ con el mayor porcentaje de lotes PH, es decir en esta UPZ el 33,91% de sus lotes se sometieron a este régimen, La Alhambra es otra UPZ que dé su totalidad de lotes el 31,29% son PH, mientras que UPZ como La Academia presentan de su totalidad solo 2,65% de lotes PH. El total de lotes incluye zonas de protección ambiental por esta razón solo el 8,28% de toda la localidad son lotes PH y el 91,72 % hacen parte de NPH

La siguiente tabla representa el porcentaje de cada UPZ con Respecto al total de lotes de la localidad en PH vs PH

76

UPZ %Lotes PH respecto al total

%Lotes NPH respecto al total

Casa Blanca 1,46% 1,09%

El Prado 7,07% 6,18%

El Rincón 17,98% 35,44%

Britalia 3,88% 2,46%

La Alhambra 14,78% 2,93%

La Floresta 2,95% 4,30%

Niza 8,46% 6,56%

San José de Bavaria 14,24% 2,51%

Suba 16,38% 8,71%

Tibabuyes 12,11% 27,88%

Guaymaral 0,47% 0,20%

La Academia 0,08% 0,28%

UPR Zona Norte 0,14% 1,46%

TOTAL 100,00% 100,00% Tabla 23 Porcentaje lotes PH - NPH respecto a la localidad

La UPZ con el mayor porcentaje de PH respecto a toda la localidad es Suba con 16,38%, esta UPZ, aunque presenta el mayor número de lotes PH de la localidad teniendo en cuenta los lotes de la UPZ solo representa alrededor de un 15% dentro de ella. Le siguen UPZ como San José de Bavaria y La Alhambra, por otro lado, UPZ como Casa Blanca y Guaymaral tienen áreas muy grandes que corresponden a conjuntos campestres sin embargo en cuanto a número de lotes su porcentaje es inferior al 2%

Si descontamos aquellos lotes de conservación ambiental como humedales, dentro de la localidad y además teniendo en cuenta el número de unidades prediales tenemos la siguiente tabla por UPZ

UPZ Lotes PH UPZ

Unidades Prediales PH

Lotes NPH UPZ

Unidades Prediales NPH

Casa Blanca 122 22810 895 895

El Prado 590 53217 5680 5680

El Rincón 1501 24683 32321 32391

Britalia 324 53429 2247 2247

La Alhambra 1234 33385 2703 2705

La Floresta 246 19205 3957 4263

Niza 706 39307 5841 5841

San José de Bavaria 1189 20448 2314 3716

Suba 1367 53883 7494 7500

Tibabuyes 1011 28922 25710 25844

77

Guaymaral 39 735 167 167

La Academia 7 1528 169 169

UPR Zona Norte 12 66 315 315

TOTAL 8348 351618 89813 91733 Tabla 24 Número de unidades prediales y lotes por UPZ

Como se observa en la tabla, aunque los lotes PH solo son cerca del 8% de la localidad, generan un número muy alto de unidades prediales comparado con los lotes NPH.

De forma porcentual tenemos que, dentro de las unidades prediales totales de la UPZ, Casa Blanca es la UPZ con mayor número de unidades prediales con el 96%, le sigue Britalia con 95%, los lotes en PH permiten generar muchas más unidades prediales en cualquiera de sus usos por esta son las unidades prediales las que nos permiten ver el crecimiento de este tipo de propiedad.

UPZ Unidades Prediales PH

Unidades Prediales

NPH

% Unidades Prediales

PH respecto a

la UPZ

% Unidades Prediales

NPH respecto a

la UPZ

Casa Blanca 22810 895 96,22% 3,78%

El Prado 53217 5680 90,36% 9,64%

El Rincón 24683 32391 43,25% 56,75%

Britalia 53429 2247 95,96% 4,04%

La Alhambra 33385 2705 92,50% 7,50%

La Floresta 19205 4263 81,83% 18,17%

Niza 39307 5841 87,06% 12,94%

San José de Bavaria

20448 3716 84,62% 15,38%

Suba 53883 7500 87,78% 12,22%

Tibabuyes 28922 25844 52,81% 47,19%

Guaymaral 735 167 81,49% 18,51%

La Academia 1528 169 90,04% 9,96%

UPR Zona Norte 66 315 17,32% 82,68%

TOTAL 351618 91733 79,31% 20,69% Tabla 25 Porcentaje Unidades Prediales por UPZ

Con respecto al total la UPZ que más genera unidades prediales es Suba con un 15,32% del total de unidades prediales PH de la localidad, por otro lado sin contar la zona rural (UPR Norte), Guaymaral es la UPZ que menos unidades prediales bajo este régimen produce sin embargo se destacan en esta zona áreas grandes de condominios campestres.

78

UPZ % Unidades Prediales

PH respecto al total

% Unidades Prediales

NPH respecto al total

Casa Blanca 6,49% 0,98%

El Prado 15,13% 6,19%

El Rincón 7,02% 35,31%

Britalia 15,20% 2,45%

La Alhambra 9,49% 2,95%

La Floresta 5,46% 4,65%

Niza 11,18% 6,37%

San José de Bavaria

5,82% 4,05%

Suba 15,32% 8,18%

Tibabuyes 8,23% 28,17%

Guaymaral 0,21% 0,18%

La Academia 0,43% 0,18%

UPR Zona Norte 0,02% 0,34%

TOTAL 100,00% 100,00% Tabla 26 Porcentaje Unidades Prediales Localidad

En resumen en la localidad de Suba el 79% de las unidades prediales están bajo propiedad horizontal y el 21% en NPH, la localidad está creciendo de forma desmesurada respecto al régimen PH, intentado optimizar al máximo su espacio.

Ilustración 27 Porcentaje Unidades Prediales NPH vs PH

Por otro lado la siguiente grafica muestra el porcentaje por UPZ de unidades prediales en PH, en esta se incluye la parte rural de la localidad.

% Unidades Prediales PH Suba

79%

% Unidades Prediales NPH

Suba21%

% Unidades Prediales PH Suba % Unidades Prediales NPH Suba

79

Ilustración 28 Porcentaje por UPZ de Unidades Prediales PH de la localidad

Bifamiliares PH vs Multifamiliares PH

En la localidad de Suba 2817 predios bajo el régimen de propiedad horizontal son viviendas bifamiliares, mientras que los restantes 5531 tienen como uso residencial multifamiliar, porcentualmente el 34% de lotes PH son bifamiliares y el 66% son PH multifamiliares

10.2. CERTIFICADOS DE REPRESENTACIÓN Y EXISTENCIA

JURÍDICA

Obtener la certificación y representación jurídica es el último paso a seguir en la constitución de propiedad horizontal, es de carácter obligatorio porque esto permite que se crea una institución jurídica que representa a múltiples personas naturales, sin embargo según los datos proporcionados solamente existen 3781 lotes con certificación jurídica de los 8348 lotes que tiene la localidad bajo el

Casa Blanca; 6,49%

El Prado; 15,13%

El Rincón; 7,02%

Britalia; 15,20%

La Alhambra; 9,49%

La Floresta ; 5,46%

Niza; 11,18%

San José de Bavari

a; 5,82%

Suba; 15,32%

Tibabuyes; 8,23%

Guaymaral; 0,21%

La Academia; 0,43%

UPR Zona Norte; 0,02%

PH Bifamiliarias34%

PH Multifamiliares

66%

PH Bifamiliarias PH Multifamiliares

80

régimen de propiedad horizontal, porcentualmente significa que el 55% de los lotes PH en la localidad de Suba no tienen representación jurídica.

Ilustración 29 Porcentaje de lotes con y sin existencia jurídica

Nota: Como se mencionó en el capítulo 9.3 no fue posible localizar 100 de los registros con certificados jurídicos PH, por esta razón para las estadísticas se asumió que los 100 registros corresponden a 100 lotes diferentes de la localidad.

10.3. LICENCIAS DE CONSTRUCCIÓN PROPIEDAD HORIZONTAL

Licencias PH – 2017 Bogotá

En el año 2017 para Bogotá se otorgaron 3177 licencias PH, distribuidas de la siguiente manera en las 5 curadurías urbanas:

Ilustración 30 Numero de lotes con licencia de construcción aprobada en 2017

Lotes PH CON existencia

Juridica45%

Lotes PH SIN existencia

Juridica 55%

Lotes PH CON existencia Juridica Lotes PH SIN existencia Juridica

433

1118

510

673

443

Curadurìa 1 Curadurìa 2 Curadurìa 3 Curadurìa 4 Curaduria 5

No

de

Lote

s

81

La curaduria urbana que mas licencias otorgo en 2017 fue la numero 2, seguida de la curaduria 4, los procesos de otorgamiento de licencia pueden tardar mas de un mes regularmente, existe un extricto control de que se cumpla con todos los parametros de usos y normas del suelo de acuerdo al plan de ordenamiento territorial, esto le permite a la ciudad crecer de manera ordenada, tambien proporciona a sus habitantes dotacionales, equipamientos y la posibilidad de cubrir necesidades basicas como servicios publicos.

De todas las licencias otorgadas solo 533 fueron de obra nueva, las restantes 2624 fueron de ampliacion, conseguir un permiso para esta ultima modalidad puede llegar a tomar menos tiempo en muchos casos.

Ilustración 31 Modalidad de licencias PH

En una proyección general de acuerdo al uso principal de estos permisos de construcción en propiedad horizontal, podemos afirmar que los inmuebles de la ciudad bajo este régimen crecen en número de viviendas multifamiliares, unifamiliares y bifamiliares, algo que reafirma el propósito de este tipo de propiedad permitiendo que una gran cantidad de personas resida en esta aprovechando el espacio al máximo, le siguen otros usos como comercio y servicios.

Ampliacion Obra Nueva

Ampliacion; 2624

Obra Nueva; 553

82

Ilustración 32 Uso Principal licencias PH

Licencias PH Suba vs Bogotá

Debido a que el lugar de observación de este estudio es solamente la localidad de Suba, se separaron únicamente las licencias aprobadas para esta localidad, teniendo así que de las 3177 licencias PH expedidas en 2017, 390 fueron dadas a la localidad número 11 de Bogotá.

Ilustración 33 Número de Licencias PH Bogotá Vs Suba

De forma porcentual el 12% de las licencias PH fueron dadas a la localidad de Suba, el restante 88% se repartieron en las otras 19 localidade de la ciudad capital de Colombia

17,50%

3,37% 5,70%

70,85%

0,35% 0,28% 0,06% 0,50% 1,38%

Lotes Bogotà Lotes Suba

Lotes Bogotà;

3177

Lotes Suba; 390

83

Ilustración 34 Porcentaje Licencias PH Bogotá Vs Suba

Uno de los datos encontrados más significativos en las licencias de construcción PH es que para el tipo de modalidad Obra Nueva en Bogotá fueron otorgados 553 permisos de los cuales Suba aporto 334, esto significa que el 60% de las obras nuevas en Bogotá se realizaron en esta localidad.

Ilustración 35 Porcentaje Modalidad Obra Nueva PH Bogotá - Suba

Licencias de Construcción PH Suba

En total para Suba fueron aprobadas 390 licencias de construcción bajo el régimen de propiedad horizontal, distribuidas en las 5 curadurías urbanas de Bogotá de la siguiente manera:

Lotes Otras Localidades

88%

Lotes Suba12%

Obra Nueva Suba60%

Obra Nueva Otras Localidades

40%

Obra Nueva Suba Obra Nueva Otras Localidades

84

Ilustración 36 No de licencias PH Suba

De las 390 licencias PH de la localidad 334 fueron bajo la modalidad Obra Nueva, algo que en campo se puede visualizar, numerosas nuevas obras en espacios antes no construido y demoliciones de casas antiguas para nuevos proyectos en altura.

Ilustración 37 Modalidad Licencias PH Suba

La UPZ con el mayor porcentaje de licencias aprobadas es Tibabuyes con un 22%, le sigue Suba con 19%, las dos clasificadas como residencial en urbanización incompleta según el POT, lo que nos indica que se trata de dos UPZs en proceso al desarrollo completo.

0

20

40

60

80

100

120

Curadurìa 1 Curadurìa 2 Curadurìa 3 Curadurìa 4 Curaduria 5

46

115

66

93

70

NO

DE

LOTE

S

Obra Nueva; 334

Ampliacion; 56

0

50

100

150

200

250

300

350

400

Obra Nueva Ampliacion

NO

DE

LOTE

S

85

Ilustración 38 Porcentaje UPZs - licencias de construcción aprobadas

En cuanto a los usos la localidad al igual que la ciudad apunta al crecimiento en viviendas bajo el régimen PH, por ejemplo un poco más del 70% de las licencias tienen como uso principal viviendas en cualquiera de sus modalidades multifamiliares, bifamiliares o unifamiliar.

Ilustración 39 Porcentaje Uso Principal Licencias PH Suba

Para tener una idea del potencial de estos lotes con licencia PH aprobada en el año 2017 para la localidad de Suba se encontró que 206 de ellos son construcciones de 3 pisos, 101 de 2 pisos, le siguen 4 y 5 pisos, el máximo número de pisos que se está construyendo es 21.

Britalia4%

Casa Blanca1% El Prado

7%

El Rincon30%

Guaymaral1%

La Academia0%

La Alhambra4%

La Floresta3%

Niza6%

San Jose de Bavaria

3%

Suba19%

Tibabuyes22%

20,26%

2,56% 3,59%

70,77%

0,51% 0,77% 1,54%

Comercio Dotacional Servicios Vivienda Institucional Sin uso Otros

86

Ilustración 40 Número de pisos vs lotes licencias aprobadas localidad de Suba 2017

10.4. ESTRATOS SOCIO – ECONÓMICOS

De la zona de estudio del proyecto encontramos que existe una tendencia de lotes clasificados en estrato 3 y 5 con un porcentaje de 32% y 30% respectivamente, le sigue predios en estrato 4 con 27%, estrato 2 con 9% y por último estrato 6 con 2 %, estos datos solo tuvieron en cuenta lotes en el régimen de propiedad horizontal por esta razón no aparece ningún lote en estrato 1.

Ilustración 41 Porcentaje Estrato Socio - económico Lotes PH

216

101

206

22 23

4 2 1 1 1 3 1 1 3 1 1 10

50

100

150

200

250

0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 12 13 15 17 18 19 21

No

de

Lote

s

No de Pisos

Estrato 10%

Estrato 29%

Estrato 332%

Estrato 427%

Estrato 530%

Estrato 62%

87

10.5. USOS DE LOS LOTES

USO DE LOS LOTES SEGÚN CATASTRO

En la localidad de Suba, para los lotes sometidos al régimen de propiedad horizontal se presenta usos según la clasificación de la UAECD que no corresponden para estos inmuebles, ya que se presentan clasificaciones para inmuebles en nph. Los usos más comunes son los de Habitacional mayor o igual a 4 pisos en PH en 3688 lotes, habitacional menor o igual a 3 pisos en NPH en 3402 lote, Habitacional menor o igual a 3 pisos en PH en 1076 lotes. Es de destacar que algunos lotes tienen más de un uso, por lo que algunos números de lotes se repiten en la tabla a continuación, dando como un total para fines ilustrativos un número de lotes igual a 11723.

Es de mencionar la hipótesis de que la cantidad de lotes según la clasificación habitacional menor o igual a 3 pisos en NPH pueda deberse a que estén siendo consideradas las viviendas familiares.

Usos Numero de lotes con el uso

porcentaje

Habitacional menor o igual a 3 pisos en NPH 3402 29.0199%

Bodega comercial en PH 10 0.0853%

Bodega de Almacenamiento en NPH 2 0.0171%

Bodega de Almacenamiento en PH 7 0.0597%

Bodega Económica 2 0.0171%

Centro Comercial Grande en PH 8 0.0682%

Centro Comercial Grande NPH 1 0.0085%

Centro Comercial Mediano en PH 11 0.0938%

Centro Comercial Pequeño en NPH 1 0.0085%

Centro Comercial Pequeño en PH 22 0.1877%

Clínicas Hospitales Centro Médicos en PH 1 0.0085%

Colegios y Universidades de 1 a 3 pisos 1 0.0085%

Colegios y Universidades de 1 a 3 pisos en PH 1 0.0085%

Colegios y Universidades de 4 pisos o más 1 0.0085%

Comercio Puntual en NPH 76 0.6483%

Comercio Puntual en PH 223 1.9022%

Corredor Comercial en NPH 205 1.7487%

Corredor Comercial en PH 292 2.4908%

Depósito de Almacenamiento en PH 32 0.2730%

Depósitos de Almacenamiento en NPH 21 0.1791%

Deposito Lockers en PH 378 3.2244%

Enramadas Cobertizos Cayenes 3 0.0256%

Habitacional mayor o igual a 4 pisos en NPH 27 0.2303%

Habitacional mayor o igual a 4 pisos en PH 3688 31.4595%

88

Habitacional menor o igual a 3 pisos en PH 1076 9.1785%

Iglesias 1 0.0085%

Iglesias en PH 2 0.0171%

Industria artesanal 6 0.0512%

Industria artesanal en PH 2 0.0171%

Industria Mediana en PH 1 0.0085%

Institucional Puntual 38 0.3241%

Institucional Puntual en PH 21 0.1791%

Oficinas en Bodegas y/o Industrias en NPH 1 0.0085%

Oficinas en Bodegas y/o Industrias en PH 3 0.0256%

Oficinas y Consultorios en NPH 80 0.6824%

Oficinas y Consultorios en PH 99 0.8445%

Oficinas y Consultorios oficiales en NPH 1 0.0085%

Oficinas y Consultorios oficiales en PH 3 0.0256%

Parqueadero Cubierto en NPH 27 0.2303%

Parqueadero Cubierto en PH 1447 12.3433%

Parqueo libre en PH 414 3.5315%

Predios sin construir en PH 75 0.6398%

Restaurantes en NPH 1 0.0085%

Restaurantes en PH 4 0.0341%

Teatros y Cinemas en PH 5 0.0427%

(en blanco) 1 0.0085%

Total 11723 100% Tabla 27: Usos presentes en los lotes en PH según la UAECD

Ilustración 42: Gráfica de la distribución de los usos según UAECD.

0

500

1000

1500

2000

2500

3000

3500

4000

Hab

itac

ion

al m

en

or

o ig

ual

a…

Bo

deg

a d

e A

lmac

enam

ien

to…

Bo

deg

a Ec

on

óm

ica

Cen

tro

Co

mer

cial

Gra

nd

e N

PH

Cen

tro

Co

mer

cial

Pe

qu

eñ

o…

Clí¡

nic

as H

osp

ital

es C

en

tro

…

Co

legi

os

y U

niv

ersi

dad

es d

e 1

…

Co

me

rcio

Pu

ntu

al e

n N

PH

Co

rred

or

Co

mer

cial

en

NP

H

Dep

osi

to d

e A

lmac

en

amie

nto

…

Dep

osi

to L

ock

ers

en

PH

Hab

itac

ion

al m

ayo

r o

igu

al a

…

Hab

itac

ion

al m

en

or

o ig

ual

a…

Igle

sias

en

PH

Ind

ust

ria

arte

san

al e

n P

H

Inst

itu

cio

nal

Pu

ntu

al

Ofi

cin

as e

n B

od

egas

y/o

…

Ofi

cin

as y

Co

nsu

lto

rio

s en

NP

H

Ofi

cin

as y

Co

nsu

lto

rio

s…

Par

qu

ead

ero

Cu

bie

rto

en

NP

H

Par

qu

eo li

bre

en

PH

Res

tau

ran

tes

en N

PH

Teat

ros

y C

ine

mas

en

PH

Usos de lotes según la codificacion de UAECD

Total

89

USO DE LOS LOTES SEGÚN LA LEY 675 DE 2001

Teniendo en cuenta los anteriores datos de usos obtenidos de la UAECD se puede inferir a través de una reclasificación de las categorías los usos establecidos por el artículo 3 de la ley 675 de 2001 siendo:

Edificio o conjunto de uso residencial. Edificio o conjunto de uso comercial. Edificio o conjunto de uso mixto.

La categoría en blanco hace referencia a los lotes sin constituir en ph o bien a lotes sin información.

Uso Numero de lotes

Porcentaje

comercial 180 2.1637%

mixto 814 9.7848%

residencial 7317 87.9553%

(en blanco)

8 0.0962%

Total 8319 100.0000% Tabla 28: Número de lotes según la clasificación de usos basados en la ley 675 de 2001

Ilustración 43: Distribución de lotes según los usos de la ley 675 de 2001

comercial2% mixto

10%

residencial88%

(en blanco)0%

Distribución de lotes según los usos de la ley 675 de 2001

comercial mixto residencial (en blanco)

90

11. CONCLUSIONES

Los inmuebles bajo el régimen de propiedad horizontal van creciendo cada día no solo en la localidad sino en toda la ciudad de Bogotá, y es que este tipo de propiedad es la solución a la falta de espacio, porque Bogotá sigue siendo la ciudad favorita para que personas de todo el país se radiquen.

Suba es una de las localidades que más se proyectan al desarrollo de propiedad horizontal algo que se evidencia en las múltiples obras nuevas bajo esta modalidad.

El tipo de inmuebles de esta localidad puede llegar a ser en cuanto a sus características constructivas muy diferente, algo que también se evidencia en el valor integral por metro cuadrado, aunque para este último su cercanía a ciertas facilidades también es muy influyente.

Los inmuebles a sometidos al régimen de propiedad horizontal en la localidad de Suba presentan valores de unidad privada por metro cuadrado de $1’900.000 a $7’080.000; valores más elevados a estos corresponden a inmuebles de destinación comercial.

Los lotes con representación legal corresponden a menos de la mitad de la totalidad de los lotes sometidos al régimen de propiedad horizontal, lo que indica que estos primeros están en la capacidad de acceder a seguros de bienes comunes contra incendios y terremotos obligatorios según el artículo 15, parágrafo 1 de la ley 675 de 2001, como persona jurídica.

En consecuencia, la inexistencia de representación legal de la mayor parte de los lotes sometidos al régimen de propiedad horizontal, no les permite acceder a procesos ejecutivos ni tener representación ante entidades como persona jurídica.

El planteamiento de Zonas Homogéneas Económicas, permite obtener valores asociados al metro cuadrado de área privada construida de los inmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal, siendo así, una fuente viable para el análisis económico de mercado, al tratarse de valores integrales.

91

12. RECOMENDACIONES

Aunque el concepto de propiedad horizontal es relativamente nuevo, es necesario tener una legislación y parámetros de todos los factores que conforman este régimen de propiedad, para evitar problemáticas o desastres.

Es clave que se sigan todos los pasos y procesos en la constitución de propiedad horizontal, ya que cada uno de ellos tiene una razón por ejemplo obtener el certificado de representación jurídica es indispensable en caso de un desastre da la posibilidad de reconstruir por el valor asegurado.

Debería existir un mayor control de todos los predios bajo el régimen de propiedad horizontal, además de una generación de mecanismos de información que tengan impacto social en toda la comunidad con el fin de que conozcan todas las normas y leyes de este tipo de propiedad.

Se debe asignar mayores competencias a las alcaldías o posibles nuevas entidades, más allá de la asignación de personería jurídica, para llevar un respectivo inventario y control sobre las inmuebles en propiedad horizontal, con el fin de que estos cumplan con la normatividad tanto asociada a la ley 675 de 2001, así como normas urbanísticas, propendiendo que la información este en armonía con distintas entidades distritales.

92

13. BIBLIOGRAFÍA

Decreto 1197 de 2016. (s.f.). "Por el cual se modifica parcialmente el Decreto 1077 de 2015 en

lo relacionado con los requisitos de solicitud, modalidades de las licencias urbanísticas,

sus vigencias y prórrogas". Obtenido de

http://es.presidencia.gov.co/normativa/normativa/DECRETO%201197%20DEL%2021%

20DE%20JULIO%20DE%202016.pdf

Actualìcese. (2014). Constitución de una propiedad horizontal. Obtenido de

https://actualicese.com/2014/12/09/constitucion-de-una-propiedad-horizontal/

Barrero Ochoa, O. (2008). Avalúos de inmuebles y garantías. Bogotá: Bhandar editores LTDA.

Bimsa Reports. (30 de Noviembre de 2012). ¿Sabes que es un avalúo y cuantos tipos existen?

Obtenido de

http://www.bimsareports.com/Spanish/Modernity/NewsEntry.aspx?informationid=10

82

Borrero Ochoa, O. (2000). Avaluos de Inmuebles y garantias. Obtenido de Factores y metodos

para el avaluo comercial:

http://www.institutodeestudiosurbanos.info/dmdocuments/cendocieu/Especializacio

n_Mercados/Documentos_Cursos/Factores_Metodos_Avaluo-Borrero_Oscar-2000.pdf

Càmara De Comercio De Bogotà. (s.f.). Plan de Ordenamiento Territorial. Obtenido de

https://www.ccb.org.co/Transformar-Bogota/Gestion-Urbana/Ordenamiento-

territorial/Plan-de-Ordenamiento-Territorial

Castillo Mejia, A. M. (2013). DINÁMICA DE LAS CONSTRUCCIONES POR USOS DE LA LOCALIDAD

DE SUBA EN LOS AÑOS 2002 Y 2012. Obtenido de

https://www.catastrobogota.gov.co/sites/default/files/16.pdf

Colombia Legal Corporation. (2014). Propiedad horizontal en Colombia: constitución,

reglamento y administración . Obtenido de

http://www.colombialegalcorp.com/consideraciones-propiedad-horizontal/

DANE. (2005). Departamento Adimiistrativo Naacional de Estadisticas. Obtenido de Censo

General 2005. Cálculos SDP – SIEE - DICE:

https://www.dane.gov.co/index.php/estadisticas-por-tema/demografia-y-

poblacion/censo-general-2005-1

DANE. (2007). Departamento Administrativo Nacional de Estadisticas. Obtenido de Encuesta

de Calidad de Vida Bogotá 2007: https://www.dane.gov.co/index.php/estadisticas-

por-tema/salud/calidad-de-vida-ecv/encuesta-nacional-de-calidad-de-vida-2007-

bogota

Decreto 619 de 2000. (s.f.). Por el cual se adopta el Plan de Ordenamiento Territorial para

Santa Fe de Bogotá, Distrito Capital. Obtenido de

http://www.alcaldiabogota.gov.co/sisjur/normas/Norma1.jsp?i=3769

Departamento Administrativo de Acción Comunal Distrital D.C. (2004). Cartilla de Propiedad

Horizontal . Obtenido de

93

http://copropiedades.com.co/sites/default/files/formatos/cartilla_propiedad_horizont

al_daac_2005.pdf

Estudios de Mercado. (s.f.). Obtenido de

https://altoro.files.wordpress.com/2011/04/4_estmerc011.pdf

Finanzas Personales. (2017). ¿Dónde está el negocio inmobiliario? Obtenido de

http://www.finanzaspersonales.co/gaste-eficientemente/vivienda/articulo/donde-

esta-el-negocio-inmobiliario/37267

Gerencie. (2013). Aspectos generales de la propiedad horizontal. Obtenido de

https://www.gerencie.com/aspectos-generales-de-la-propiedad-horizontal.html

GRUPO “GIGA”. (2013). ESTUDIO DEL VALOR DEL SUELO URBANO, LOCALIDAD DE SUBA, ÁREA

PILOTO. BOGOTA D.C.

GUZMÁN GÓMEZ, A. F. (2015). LA PROPIEDAD HORIZONTAL, UN ESTUDIO COMO SOLUCIÓN

ALTERNATIVA DE CONFLICTOS. Obtenido de

http://repository.ucatolica.edu.co/bitstream/10983/2283/1/LA%20PROPIEDAD%20HO

RIZONTAL%2C%20UN%20ESTUDIO%20COMO%20SOLUCI%C3%93N%20ALTERNATIV.p

df

Hacienda Unidad Administrativa Especial de Catastro Distrital. (2018). Analisis Inmobiliario

2016 - 2017. Obtenido de

https://www.catastrobogota.gov.co/sites/default/files/Resultados_Censo_2017%20ve

rsion%20final.pdf

IDEA . (2008). Instituto de Estudios Ambientales de la Universidad Nacional. Obtenido de

Agenda ambiental localidad 11 Suba: http://oab.ambientebogota.gov.co/apc-aa-

files/57c59a889ca266ee6533c26f970cb14a/SubaAgendaAmbientalLocal.pdf

IGAC. (2008). RESOLUCIÓN NÚMERO 620 DE 2008. Obtenido de

http://www.catastrolatino.org/documentos/foros_tematicos_IGAC/foro%20I/legislaci

on/adjuntos%20colombia/res620.pdf

IGAC. (Febrero de 2011). RESOLUCIÓN 70 DE 2011. Obtenido de

http://www.alcaldiabogota.gov.co/sisjur/normas/Norma1.jsp?i=41638

IGAC. (s.f.). Tunja, Valor del suelo 2015. Analisis Geograficas, 6. Obtenido de

http://www.igac.gov.co/wps/wcm/connect/8c659a0048b21f20a741b72e83e5c2cd/Va

lor+del+suelo+Tunja+2015+baja.pdf?MOD=AJPERES

Ley 388 De 1997. (s.f.). Obtenido de

http://www.minambiente.gov.co/images/normativa/leyes/1997/ley_0388_1997.pdf

Ley 675 de 2001. (2001). Obtenido de

http://www.dmsjuridica.com/CODIGOS/LEGISLACION/LEYES/L0675001.htm

Lonja de Propiedad Raiz de Bogota. (Marzo de 2017). Publican nuevo estudio sobre el valor del

suelo Urbano en Bogotá. Obtenido de http://www.fedelonjas.org.co/publican-nuevo-

estudio-sobre-el-valor-del-suelo-urbano-en-bogota/

mapas.bogota.gov.co. (s.f.). Obtenido de http://mapas.bogota.gov.co/#

94

Nader Danies, L. (2002). ANALISIS JURIDICO DE LA PROIPIEDAD HORIZONTAL EN COLOMBIA.

Obtenido de http://www.javeriana.edu.co/biblos/tesis/derecho/dere4/Tesis-58.pdf

Oikos. (13 de Mayo de 2016). Le respondemos que es el avaluo Catastral. Obtenido de

https://www.oikos.com.co/inmobiliaria/que-es-el-avaluo-catastral

Perez Porto, J., & Gardey, A. (2014). PROPIEDAD HORIZONTAL. Obtenido de

https://definicion.de/propiedad-horizontal/

Ramirez. (21 de Marzo de 2017). El clima de Bogotá. Obtenido de

http://bogota.gov.co/ciudad/clima

Rivas, A. (2014). Licencia de construcción en Colombia, requisitos. Obtenido de

https://www.colconectada.com/licencia-de-construccion/

Secretaria de Hacienda Distrital Alcaldia Mayor de Bogotà. (2004). Recorriendo Suba. Obtenido

de Diagnóstico físico y socioeconómico de las localidades de Bogotá, D.C:

http://www.shd.gov.co/shd/sites/default/files/documentos/RECORRIENDO%20SUBA.

pdf

Secretaria de Planeacion Alcaldia Mayor de Bogotà. (2006). UPZ 17 San Jose de Bavaria .

Obtenido de Acuerdos para construir ciudad:

http://www.sdp.gov.co/portal/page/portal/PortalSDP/InformacionEnLinea/Informacio

nDescargableUPZs/Localidad%2011%20Suba/Cartillas%20UPZ/cartilla%20upz%2017%

20san%20js%E9%20de%20bavaria.pdf

Secretaria de Planeaciòn Alcaldìa Mayor de Bogotà. (s.f.). Unidades de Planeamiento Zonal.

Obtenido de

http://www.sdp.gov.co/portal/page/portal/PortalSDP/OrdenamientoTerritorial/upzen

procesoderevision/QueEs

Secretaria Distrital de Planeacion Alcalcia Mayor de Bogotà. (2011). Monografias de las

localidades. Obtenido de

http://www.sdp.gov.co/portal/page/portal/PortalSDP/InformacionTomaDecisiones/Es

tadisticas/Documentos/An%E1lisis/DICE073-MonografiaSuba-31122011.pdf

Secretaria Distrital de Planeaciòn Alcaldia Mayor de Bogotà. (2006). UPZ 18 Britalia Acuerdos

para construir ciudad. Obtenido de

http://www.sdp.gov.co/portal/page/portal/PortalSDP/InformacionEnLinea/Informacio

nDescargableUPZs/Localidad%2011%20Suba/Cartillas%20UPZ/cartilla%20upz%2018%

20britalia.pdf

Secretaria Distrital de Planeacion Alcaldia Mayor de Bogotà. (2007). UPZ 20 La Alhambra

Acuerdos para construir ciudad. Obtenido de

http://www.sdp.gov.co/portal/page/portal/PortalSDP/InformacionEnLinea/Informacio

nDescargableUPZs/Localidad%2011%20Suba/Cartillas%20UPZ/cartilla%20upz%2020%

20la%20alhambra.pdf

Secretaria Distrital de Planeacion Alcaldia Mayor de Bogota D.C. (Diciembre de 2014).

Proyecciones de población por localidades para Bogotá 2016-2020. Obtenido de

http://www.sdp.gov.co/portal/page/portal/PortalSDP/InformacionTomaDecisiones/Es

tadisticas/Bogot%E1%20Ciudad%20de%20Estad%EDsticas/2014/Bolet%EDn69.pdf

95

Secretaria Distrtal De Planeacion. (2009). Diagnosticos de los aspectos fisicos, demograficos y

socioeconomicos, Localidad de Suba. Obtenido de

http://www.sdp.gov.co/portal/page/portal/PortalSDP/InformacionEnLinea/Informacio

nDescargableUPZs/Localidad%2011%20Suba/Monograf%EDa/11%20Localidad%20de%

20Suba.pdf

Unidad Administrativa Especial de Catastro Distrital. (2017). Análisis Inmobiliario 2016 - 2017.

Obtenido de

https://www.catastrobogota.gov.co/sites/default/files/Resultados_Censo_2017%20ve

rsion%20final.pdf

Universidad de Sonora. (s.f.). Metodos de valuacion. Obtenido de

http://tesis.uson.mx/digital/tesis/docs/9135/Capitulo3.pdf

Universidad Politecnica de Madrid. (s.f.). TRIANGULACIÓN DE DELAUNAY. Obtenido de

http://www.dma.fi.upm.es/recursos/aplicaciones/geometria_computacional_y_grafos

/web/triangulaciones/delaunay.html

Wikipedia. (2017). Distancia euclidiana. Obtenido de

https://es.wikipedia.org/wiki/Distancia_euclidiana

96

14. ANEXOS

Anexo 1 CD Mapa Ubicación Geográfica Localidad de Suba

Anexo 2 CD Mapa UPZs Unidades De Planeamiento Zonal De La Localidad De Suba

Anexo 3 CD Mapa Sectores Catastrales en la Localidad de Suba

Anexo 4 CD Mapa Lotes sometidos al régimen de Propiedad Horizontal en la Localidad de Suba

Anexo 5 CD Base de datos Excel –ofertas uso residencial

Anexo 6 CD Mapa Localización de las Ofertas de estudio Económico

Anexo 7 CD Base de datos Excel –ofertas uso comercial

Anexo 8 CD Mapa Zonas Homogéneas Económicas P.H. para la localidad de Suba

Anexo 9 CD Mapa Lotes con licencias vigentes para propiedad horizontal en la localidad de Suba para el año 2017

Anexo 10 CD Mapa Lotes con personería jurídica en la localidad de Suba

Anexo 11 CD Mapa Clasificación de lotes según usos de la ley 675 de 2001

97