1

Einwohnergemeinde Worb

Überbauungsordnung Worb ZPP N9

Erläuterungsbericht

Genehmigungsexemplar vom 16. November 2009

Panorama AG für RaumplanungArchitektur LandschaftMünzrain 103005 Bern

Die Überbauungsordnung ZPP N9 Worb besteht aus:

- Überbauungsplan 1:1‘000

- Überbauungsvorschriften

- Plan der Ver- und Entsorgung „Strassen und Wege“(FLM Ingenieurgemeinschaft Worb, Plan Nr. 07218-1A vom 30. März 2009)

- Erläuterungsbericht

2

Inhaltsverzeichnis

Leitgedanken 31 Auftrag, Zielsetzungen 42 Ausgangslage 52.1 Stand der Planung 52.2 Neue Randbedingungen 62.3 Kennzahlen 83 Ablauf 93.1 Aufbauorganisation 93.2 Ablauforganisation 104 Konzept 114.1 Kurzportrait 124.2 Erschliessung (inkl. Provisorium) Wohnnutzung 144.3 Städtebauliches Konzept 154.4 Landschaftskonzept 164.5 Rad- und Fusswegverbindungen 194.6 Parkierung 194.7 Bereich entlang RBS 204.8 Konzept ZöN Nr. 5 205 Planungsinstrumente 216 Vorprüfung 227.1 Würdigung 227.2 Bereinigung nach Vorprüfung 22

Anhang auf CD

3

Leitgedanken

Bei der Ausarbeitung der Überbauungsordnung N9 „Worbboden Süd“ sind zwei Leitgedanken massgebend:

1. Die Konzeptinhalte werden allgemeinverbindlich geregelt.Wenige Spielregeln werden fi xiert. Die Qualität des Konzeptes - und damit auch des Ortes - wird gesichert.

2. Die Qualitätssicherung erfolgt stufengerecht.Es wird akzeptiert, dass die Form und die genaue Art der Nutzung der Überbauung des Areals heute nicht bekannt ist. Dies hat zur Konsequenz, dass heute „nur“ allgemeinverbindliche Spiel-regeln formuliert werden können.Hinterlegt durch das Konzept wird die Qualität „im Groben“ mit der Überbauungsordnung gesi-chert. „Im Detail“ geschieht dies jedoch erst im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens.

4

1 Auftrag, Zielsetzungen

Keine Änderung der baurechtlichen GrundordnungGestützt auf die Vorprüfung des Entwurfs der ÜO vom 14. Februar 2001 soll eine generelle Ver-einfachung der Überbauungsordnung und somit auch eine Anpassung aufgrund der veränderten Marktsituation angestrebt werden. In Worb fehlen seit einiger Zeit Baugebiete für verdichtete Wohnnutzung, im Besonderen für Bauzonen W3. Die Überarbeitung darf jedoch zu keiner Änderung der baurechtlichen Grundordnung führen.

Direkt genehmigungsfähige ÜODie ÜO N9 „Worbboden Süd“ vom September 2000 soll auch in konzeptioneller Hinsicht vereinfacht werden. Dabei steht eine Reduktion der Baufelder innerhalb der ÜO im Vordergrund. Als Ziel sollen lediglich je 1 Baufeld Arbeits-/Dienstleistungsnutzungen für die neue zu erstellende und die beste-hende (Gebäude Simag) Nutzung und ein Baufeld für Wohnnutzungen unterschieden werden. Ohne Umschweife soll eine direkt genehmigungsfähige Überbauungsordnung ausgearbeitet werden.

Bereich Wohnnutzung als 1. Priorität mit provisorischer ErschliessungZwei Baufelder für Wohnnutzungen sollen rasch bearbeitet und realisiert werden können. Um dies bereits vor der Umfahrungsstrasse Worbboden Süd zu erreichen, wird dafür eine provisorische Er-schliessung geprüft.

Konzept für ZöN 5 integrieren Parallel zu den konzeptionellen Überlegungen zur ÜO N9 werden auch für das Gebiet der ZöN 5 konzeptionelle Gedanken für die bauliche Weiterentwicklung formuliert. Diese Ausweitung des Betrachtungsperimeters ist aus zweierlei Gründen unabdingbar:

- Koordination Bebauung mit Wohnbauten, inkl. Aussenraum (Übergänge etc.)- Koordination der Erschliessung

vgl. dazu auch Kap. 4.3 dieses Erläuterungsberichts

5

2 Ausgangslage

2.1 Stand der Planung

„Rechtliche“ AusgangslageDas Ergebnis der Vorprüfung liegt mit dem Bericht vom Amt für Gemeinden und Raumordnung (AGR) vom 14. Februar 2001 vor. Nebst etlichen üblichen noch notwendigen Überprüfungen und Anpassungen, weist das AGR auf Seite 9 des Berichtes insbesondere auf die folgenden noch zu erbringenden Nachweise hin; Zitat:

- Sicherstellung Raumbedarf für Renaturierung der Worblen- Technische Voruntersuchung Altlasten (vgl. Kap. 2.2.4, resp. Anhang ÜV)- Abschätzung Arbeitsplätze und Verkehrserzeugung (Gutachten Markwalder & Partner vgl. An-

hang)- Einhaltung der Planungswerte der Empfi ndlichkeitsstufe III (Gutachten Mark walder & Partner,

vgl. Anhang)

„Tatsächliche“ Ausgangslage- Bestehende Überbauungsordnung

Das bestehende Planwerk ist sehr umfangreich und enthält sehr detaillierte Festlegungen. Die zum Teil schwerfälligen und komplizierten Bestimmungen sind für die Marktfähigkeit nicht zielführend. Aus diesem Grund wird eine „Entschlackung“ des Planwerkes vorgenommen.

- Realisierungsrichtplan ESP Worb-Worbboden

Der Richtplan (Juli 1996) befi ndet sich aktuell in Überarbeitung (Stand: Mitwirkung, Frühjahr 2007). In Bezug auf die Überbauungsordnung sind insbesondere das Koordinationsblatt E 04 (Parkierungskonzept) und das Blatt N 01 (Anordnung und Mass der Nutzung, Worbboden Süd) von Bedeutung.

6

2. 2 Neue Randbedingungen

Seit dem Jahr 2001 (Stand Vorprüfung) sind vier wesentliche neue Randbedingungen für die Über-bauungsordnung entstanden:

2.2.1 Änderung der baurechtlichen GrundordnungNeu wird im Gebiet der ÜO N9 ein Wohnanteil festgeschrieben. Des Weiteren wird der Perimeter der ÜO N9 um das nordwestliche Gebiet hinter dem Lokdepot RBS reduziert.

2.2.2 Rechtskräftiger StrassenplanMit der Genehmigung des Strassenplans hat der Regierungsrat die Baubewilligung für die Ver-kehrssanierung in Worb erteilt. Das Projekt sieht eine Entlastung des Zentrums - insbesondere der stark befahrenen Bernstrasse - durch eine südliche Umfahrung vor.

Die Verkehrssanierung Worb wird nun ins Strassenbauprogramm 2009-2012 aufgenommen. Paral-lel dazu müssen die noch offenen Fragen zur Finanzierung geklärt werden. Bis zum Baubeginn in Worb wird das neue kantonale Strassengesetz in Kraft sein, das die Finanzierung solcher Vorhaben möglicherweise neu regelt. Zu klären sind auch die Auswirkungen des Neuen Finanzausgleichs sowie des Infrastrukturfonds des Bundes für Agglomerationsprojekte auf das Strassenprojekt in Worb.

Ein Baubeginn ist frühestens 2010/2011 denkbar. Voraussetzung ist, dass der Grosse Rat die Verkehrssanierung Worb im Strassenbauprogramm 2009-2012 belässt und er den erforderlichen Kredit genehmigt (Infos aus Webseite www.worb.ch). Ab dem Entscheid über den Baubeginn ist bis zum effektiven Baustart eine Vorlaufzeit von rund drei Jahren notwendig.

2.2.3 ESP-Richtplan WorbbodenZeitgleich mit dem Gebiet der ÜO N9 wird auch der ESP-Richtplan Worbboden überarbeitet. Koordiniert mit den Entwicklungen im Gebiet N9 werden Grundsätze der Landschaftsentwicklung überarbeitet.

7

Frie

dhof

Mül

ache

r Mat

te

W

Zone Arbeiten und Dienstleistung

Zone Wohnen

Verdichtung

Land

scha

ftszä

sur

1

12

3

2.2.4 AltlastenverdachtsflächenGemäss dem Bericht „Altlastenverdachtsfl äche Nr. 0672-0007 Areal Verzinkerei Worb“ vom Juli 2002 (verfasst durch CSD Ingenieure und Geologen AG, Liebefeld/Bern; vgl. Anhang Überbau-ungsvorschriften) sind drei Verdachtsfl ächen zu unterscheiden:

1. Bestehende GebäudeBeim Rückbau der bestehenden Gebäude der ehemaligen Verzinkerei Worb fällt belastetes Materi-al an, das kontrolliert zu entsorgen ist.

2. Flächen unter zukünftigen GebäudenMittel bis stark kontaminiertes Material darf nicht unter Gebäuden belassen werden. Schwach belastetes Material kann vor Ort auch unter zukünftigen Gebäuden belassen werden.

3. Flächen ausserhalb von zukünftigen GebäudenMittel bis stark kontaminiertes Material muss gegen das Eindringen von Regenwasser abgedich-tet werden.

2.3 Weitere Anpassungen

Im Verfahren nach Art. 122, Abs. 5 der BauV werden parallel zum Verfahren der UeO noch fol-gende Anpassungen vorgenommen:

- Aufheben der Pfl icht zur Erstellung einer Zivilschutzanlage, es besteht kein Bedarf mehr.

- Beschränkung der Gebäudehöhe im Baufeld D auf 9.00 m entlang der ZöN 5.

- Zulassen des betriebsnotwendigen Wohnens auf Baufeldern A und B. Im revidierten GBR (Stand Entwurf) ist dies so vorgesehen.

8

2.4 Kennzahlen

Grundordnung der Gemeinde (Baufeld Wohnen)

Bruttogeschossfl äche BGF max. 12‘100 m2

Oberirdische Nutzfl äche ONF max. 6‘000 m2

Überbauungsziffer 60%Gebäudehöhe 9.0 m (erste Bautiefe entlang ZöN 5) sonst 12.0 m

Überbauungsordnung N9 Stand 1. Vorprüfung, Stand 2. Vorprüfung Stand definitive VP 14. Februar 2001 2. Juli 2007 4. April 2008

Anrechenbare Landfl äche ZPP N9 61‘096 m2 47‘821 m2 1) 41‘842 m2

Erschl. 5‘147 m2

ONF Arbeiten und Dienstleistung 32‘994 m2 25‘092 m2 21‘878 m2

ONF Wohnen 3‘666 m2 3‘600 m2 max. 3‘228 m2

ONF Total 36‘660 m2 28‘692 m2 25‘106 m2

ONF in % der Landfl äche 60.0% 60.0% 60.0%

minimaler Gebäudeabstand kGA 4.0 m resp. 5.0 m kgA 4.0 m kGA 4.0 m gGA 10.0 m gGA 10.0 m gGA 10.0 mGeschosszahl frei frei freiGebäudelänge gemäss Baufeldern frei2) freiDurchfahrtshöhe 4.5 m frei2) frei

Hecke: Breite 4.0 m (östlicher Randbereich Baufeld 2, gem. ÜO Stand 2000)Gewässerabstand: Worble 10.0 m (ab Böschungsoberkante).

Bemerkungen:

1) Die anrechenbare Landfl äche reduzierte sich zwischen der 1. und der 2. Vorprüfung; Begründung:

einerseits Wegfall eines Teils der Parzelle 566 und darum ein nicht mehr anrechenbarer Landanteil

zwecks geplanter Erweiterung des Depots für die RBS auf der Nordseite des Areals, andererseits

Anpassungen zur Perimeter-Abgrenzung zum Strassenbauprojekt Umfahrung Worb des TBA.

2) Durch den Wegfall von einzelnen masslich defi nierten Teilbaufeldern in der ÜO sind die Bauten frei

an die vom Bauträger gewünschte Nutzung anpassbar.

9

3 Ablauf

3.1 Aufbauorganisation

Für die Ausarbeitung der Überbauungsordnung wurde die folgende Aufbauorganisation eingesetzt:

Planungsbehörde: Gemeinderat der Einwohnergemeinde Worb

Ständige Fachkommission: Planungskommission der Einwohnergemeinde WorbHH N. Gfeller (Gemeindepräsident) J. Blumer R. Attinger E. Flückiger E. Kämpfer H. Wyss H. Zeh Weissmann

Büro Planungskommission: HH N. Gfeller (Gemeindepräsident) J. Blumer E. Flückiger R. Stöckli (Bauverwalter)

Büro Eigentümer: HH E. Kämpfer (Koordinator der Grundeigentümer) A. Lauterburg (Domänenverwalter der Burgergemeinde Bern) H. Mössinger (Berater der Burgergemeinde Bern) R. Sägesser (Simag AG)

Bearbeitung: HH R. Wyss-Oeri (Panorama AG, Bern) S. Keller (Panorama AG, Bern)

10

3.2 Ablauforganisation

Die bestens eingespielten Planungsbehörden begleiteten die Ausarbeitung der Überbauungsord-nung im üblichen Rahmen:

1. Sitzung Konzept erste Lesung2. Sitzung Konzept zweite Lesung, Verabschiedung3. Sitzung Überbauungsordnung erste Lesung4. Sitzung Überbauungsordnung zweite Lesung, Evaluation Koordinationsbe-

darf

5. Sitzung Überbauungsordnung dritte Lesung, Verabschiedung

Das Büro der Eigentümer traf sich jeweils zur Behandlung der entsprechenden Unterlagen vor den Sitzungen 1 bis 4 des Büros PK respektive der PK.Parallel wurde zudem der Rahmenvertrag zwischen der Gemeinde und den Grundeigentümern ausgearbeitet.

11

A

B E

6.003.60

DC16.00

65.0

0

4081.02

26.01

4003.01

4003.

09

4004

4442

2814

2815

1940

44

272 6

2810

2813

2554

2731 21

66

2728 2812 28

11

2809

1740

11

2501

117

1977

177

2724

2117

4253

4252

2745

14342

54 4255

1837

3118

45

1846

1299

1847

2026

2081

2019

1831

1857

1295

2504

1832

1294

970

2153

2669

4256

4006

4084

2808

2927

4182

2743

2334

2307

2734

2335

2735

181

4005

1926

4093

1765

1296

2146

1508

241

1298

566

120

4190

4311

1485

1297

162

2606

855

4168

447

939

938

1692

4

7

1503

2955

2625

2499

786

4368

BR41

50

BR41

83

BR41

84

Hangweg

Zossmatte

Güterst

rasse

Industriestrasse

Bodengasse

Lauigasse

Neufeldstrasse

Ahornweg

Mühlackerstrasse

Bern

stra

sse

Bollstrasse

Bahn

V.B.

W.B

. Dep

ot

Schulhaus

Spor

t hal

le

Sch u

lha u

s

Bäch

u

Worble

RBS

RBS

Rese

rvoi

r

RBS

Frie

dhof

Mül

ache

r

7

10A

13A

31

27

n.n.

25

10

3

7

11

3

5A

5

8

10

2

9

n.n.

8

14

5

7A

7

7

5

3

1

4A

15

11

4

4

n.n.

139

1

2

8B

8A

A

5

5

3

8

14

4

25

6A

6

8A

12

810

29B

16

5A

2

18

4

8

8A

32

1

4A

5

24

75B

2220

21D

23C

23B

n.n.

23A

23

23

25

27

24

10

6

19D

1

8

22

20A

22A

20B

20

4

14

2

2A

12

n.n.

n.n.

4

4

6

13

29

21

19

9

7

3

5

7

9

GH 12.00 mGH 12.00 m

GH 12

.00 m

GH 12

.00 m

GH 12

.00 m

GH 12

.00 m

GH 12

.00 m

GH 12

.00 m

GH 12

.00 m

GH 12

.00 m

GH 12

.00 m

GH 12.00 m

GH 12

.00 m

0 10 20 30 40 50 100 200m

10

3 6

2

1

4 9

11

8 1

57

Legende Konzeptskizze

1 Geprüfte Erschliessungsvarianten2 Verdichten mit Wohnen (Einverständnis Denkmalpfl ege fehlt)3 Baufeld für Arbeiten und Dienstleistung (Weiterbestand Gebäude zeitlich unbestimmt);

evtl. Möglichkeit schaffen für spätere Wohnnutzung (mit Ortsplanungsrevision)4 Baufeld für Arbeiten und Dienstleistung (Neubauten)5 Anschlusspunkt fi x für Arbeiten und Dienstleistung6 Wendemöglichkeit7 Landschaftszäsur Wohnen und Arbeiten/Dienstleistung, axial zu Innenraum Schule8 Neue Wegführung Langsamverkehr/Schulweg9 Baufeld Wohnen 3-geschossig + Attika10 Bepfl anzung gemäss rechtskräftigem Strassenplan11 Gewässerraum Enggisteinbach sichern

4 Konzept

12

4.1 Kurzportrait

In der ÜO N9 „Worbboden Süd“ werden Baufelder für Arbeits-/Dienstleistungsnutzungen und Baufelder für Wohnnutzungen bestimmt. Eine Zäsur (Grünbereich, Punkt 7), ausgerichtet auf den Innenraum der Schulanlage bildet den Übergang zwischen den beiden unterschiedlichen Nutzun-gen. Die Fussweg- und Fahrraderschliessung sowie die Erschliessung der Schulanlage (Punkt 8) wird über den bestehenden Anschluss der Fussgängerunterführung durch diesen neu zu schaffen-den Grünbereich angelegt.

Die Erschliessung des Baufelds für Arbeits-/Dienstleistungsnutzung wird mit dem Anschlusspunkt (Punkt 5) an die Umfahrungsstrasse defi niert. Die interne Arealerschliessung wird lagemässig nur teilweise fi xiert. Eine Wendemöglichkeit (Punkt 6) wird sichergestellt.

Das Baufeld für die Wohnnutzung (Punkt 9) wird unabhängig von der Erschliessung der Zone für Arbeiten und Dienstleistung erschlossen (mindestens provisorisch). Dies aus drei Gründen:

1. Das Konzept sieht mit der Grünzäsur eine klare Trennung der Nutzungen (Arbeiten, Wohnen) vor. Die Erschliessung darf diesen Grundsatz nicht verletzen.

2. Die Erschliessungsanforderungen der beiden Nutzungen (Arbeiten, Wohnen) sind unterschied-lich.

3. Die Umfahrung wird frühestens ab 2011 realisiert. Die Wohnnutzung soll so rasch wie möglich realisiert werden können.

Für die Erschliessung des Baufeldes „Wohnnutzung“ wurden verschiedenste Varianten diskutiert (Zusammenfassung im Kapitel 4.2).

13

Das Überbaungskonzept als Grundidee der Überbauungsordnung wurde durch zwei Bebauungs-studien ausgetestet. Mit Variante 1 erfolgt der Nachweis mit klassischen Zeilenbauten. Die Varian-te 2 geht von einer hofähnlichen Bautypologie aus. Mischformen der Varianten sind vorstellbar.

Das Konzept lässt den Erhalt von Teilen und/oder sämtlichen Bauten auf dem Simag-Areal bis zu einem heute unbestimmten Zeitpunkt zu. Nachfolgend sind die beiden Konzeptansätze skizziert. In kleinen Lupen ist zudem die Etappierung dargestellt (von rechts nach links).

Vollausbau Variante 1

Vollausbau Variante 2

r = 12.0 0 m

GH 9.

00 m

GH 12

.00 m

GH 12

.00 m

GH 12

.00 m

GH 12

.00 m

GH 12

.00 m

GH 12

.00 m

GH 12

.00 m

GH 9.

00 m

GH 9.

00 m

GH 12

.00 m

GH 12

.00 m

GH 12

.00 m

GH 12

.00 m

GH 12

.00 m

GH 12.00 m

GH 12.00 m

GH 12.00 m

GH 9.00 m

GH 12

.00 m

GH 9.

00 m

GH 9.

00 m

GH 9.

00 m

GH 12

.00 m

GH 12

.00 m

GH 12

.00 m

GH 12

.00 m

GH 12

.00 m

4081.02

26.01

4003.01

4003.

09

4004

4442

2818

2814

2815

896

2458

2816

1940

220

43

2

44

2726

2

2810

2813

2554

2731 21

662728 28

12 2811

2459

2

1713

2583

5 12 24

5 1

2 463

225

822

244 2

244 4

244 3

224

50

2446

244 524

4 1244 02 4

2809

2129

1740

118

250 1

117

1977 17

7

2672

936

1712

2724

2117

4253

2018

4252

2745

14342

54 4255

2130

1837

3118

45

1846

1299

1847

2026

2081

2019

1831

1857

1295

250418

32

1294

970

2153

2153

2669

4256

4231

4006

4084

98623

05

1993

1408

147

2808

1358

1128

2327

538

116

2336

2332

2927

4182

233023282326

2033

233323312329

274 3

2306

2334

2307

2734 2335

2735

2480

2484

2484

2195

4076

2194

1050

2193

181

4005

1926

4093

1765

1296

2146

1508

9

2241

470

2053

1298

566

120

4190

4311

1485

1297

162

2606

855

4168

2028

447

939

938

1692

2017

1693

4

7

1503

1502

4365

1520

854

4147

115

3988

2955

3941

1806

1925

1924

558

2070

1807

1315

498

1804

1985

1803

1986

526

2915

1052

414640854086

14

2625

235

32

4318

1919

1078

1920

1816

2499

1916

2502

68

786

4368

BR41

50

BR41

83

BR41

84

46

1649

1595

Hangweg

Zossmatte

Kirc

hweg

Güterst

rasse

Industr i estr asse

Sonnhaldenweg

Bodengasse

Lauigasse

Neufeldstrasse

Eggwaldstrasse

Ahor nweg

Mühlacker strasse

Bernstr

asse

Bern

s tra

sse

Bollstrasse

Vechigenstrasse

Hauptst rasse

Bahnho

fplatzBah

nhof

Garage

V.B.

W. B

. Dep

ot

Schulhaus

Spor

thal

le

Schu

lhau

s

Bächu

Bäch

u

Worble

RBS

RBS

Res e

rvo i

r

RBS

Bäre

npla

tz

Frie

dhof

Mül

ache

r

Mat

te

3

78

1

17

9

11

15

1

10

n.n.

12

1 2

3

4

21A

17

20C

20A

2

4

7

10A

13A

31

27

n.n .

25

10

4

3

7

11

3

5A

5

8

10

5 3

2

20

21D

n.n.

20

16

24

28

2

26

8

9

n .n .

8

14

5

1 2

7A

7

1 6B1 4

152 1

11

1 6

1 6A

18

n.n.

25

10

12

19

15A

15

15A

11A

1 9

2121B

75

831

4A

15

11

4

4

n.n.

139

1 9

1

2

8B8A

12

12A

5

5

3

66A

8A

12

7

9

9A

8

11

17

18 16

7A7

15

116A

5

2022

14

4

11

26

25

23

25A

6A 6

24

9

8A

151719

n.n.

28

2123

128

10

29

29B

10 6 24

16

5A

2

18

4

8

8A

32

1

4A

5

26

24

35

36 34

44A

384042

3133

75B

22

12

20

n.n.32 30

9A

21B

21A

21

21D

21C

23C

23 B

n.n.

23A

23

2325

27

24

1 06

19C

19B

19A

19

19D

1

8

22

20A22A

20B

20

4

14

2

2A

12n.n.

n.n.

4

4

6

13

29

21

19

1113

9

7

3

5

1 4

3

4

6A

6B6 C

5

6D

20

5

7

2

9

7A

Wor

b

r = 12.00 m

GH 12

.00 m

GH 9.

00 m

GH 12

.00 m

GH 12.00 m

GH 9.

00 m

GH 12

.00 m

GH 12

.00 m

GH 12

.00 m

GH 12

.00 m

GH 9.

00 m

GH 9.

00 m

GH 9.

00 m

GH 9.

00 m

4081.02

26.01

4003.01

4003.0

9

4004

4442

2818

2814

2815

2896

2458

2816

2819

2730

2817

1940

2043

44

2726

6 2810

2813

2554

2731 21

66

2728 2812 28

11

2459

1713

2583

512 24

51

2463 25

82

244

2444244

2450

2446

244524424

2809

2129

1740

118

2501

117

1977 17

7

2672

936

1712

2724

2117

4253

2018

4252

2745

14342

54 4255

2130

1837

3118

45

1846

1299

1847

2026

2081

2019

1831

1857

1295

2504

1832

1294

970

2153

2153

2669

4256

4231

4006

4084

98623

05

1993

1408

147

2808

1358

1128

2327

538

116

2336

2332

2927

4182

233023282326

2033

233323312329

2743

2306

2334

2307

2734 2335

2735

2480

2484

2484

2195

4076

2194

1050

2193

181

4005

1926

4093

1765

1296

2146

1508

470

2053

1298

566

120

4190

4311

1485

1297

162

2606

855

4168

2028

447

939

938

1692

2017

1693

4

7

1503

1502

4365

1520

854

4147

115

3988

2955

3941

1806

1925

1924

558

2070

1807

1315

498

1804

1985

1803

1986

526

2915

1052

414640854086

1425

2625

235

32

4318

1919

1078

1920

1816

2499

1916

2502

68

786

4368

BR41

50

BR41

83

BR41

84

460

1649

1595

Hangweg

Zossmatte

Kir c

hweg

Güterst

rasse

Indu st riest rasse

Bodengasse

Lauigasse

Neufeldstrasse

Eggwaldstrasse

Ahornweg

Mühlackerstrasse

Bernstr

asse

Bern

stra

sse

Bollstrasse

Vechigenstrasse

Hauptstrasse

Bahnhof

platzBahn

hof

Garage

V.B.

W.B

. Dep

ot

Schulhaus

Spor

thal

le

Schu

lhau

s

Bächu

Bäch

u

Worble

RBS

RBS

Rese

rvoi

r

RBS

Bäre

npla

tz

Frie

dhof

Mül

ache

r

Mat

te

3

78

1

17

9

11

15

1

10

n.n.

12

12

3

4

21A

17

20C

20A

2

4

7

10A

13A

31

27

n. n.

25

10

4

3

7

11

3

5A

5

8

10

5 3

2

20

21D

n.n.

20

16

24

28

28A

26

8

9

n.n.

8

14

5

12

7A

7

16B14

1521

11

16

16 A

18

n.n.

25

10

12

19

15A

15

15A

11A

19

2121B

75

831

4A

15

11

4

4

n.n.

139

19

21

1

2

8B8A

12

12A

5

5

3

66A

8A

12

7

9

9A

8

11

17

18 16

7A7

15

116A

5

2022

14

4

11

26

25

23

25A

6A 6

24

9

8A

151719

n.n.

28

2123

12810

29

29B

16

5A

2

18

4

8

8A

32

1

4A

5

26

24

3537

36 34

44A

3840424

3133

75B

2220

n.n.32 30

9A

21B

21A

21

21D

21C

23C

2 3B

n.n.

23A

23

2325

27

24

106

19C

19B

19A

19

19D

1

8

22

20A22A

20B

20

4

14

2

2A

12n.n.

n. n.

4

4

6

13

29

2 1

1 9

1 11 3

9

7

3

5

14

3

4

6A

6B6C

5

6D

20

5

7

2

9

7A

Wor

b

4081.02

26.01

4003.01

4003.0

9

4004

4442

1940

44

2726

2810

2554

2731 21

66

2728 2812 28

11

2809

2501

117

1977 17

7

4253

14342

54 4255

1837

3118

45

1846

1299

1847

2026

2081

2019

1831

1857

1295

2504

1832

1294

970

2

4256

4006

4084

2808

4182

27432307

2734 2735

181

4005

1926

4093

1765

1296

2146

1508

470

2053

1298

566

120

4190

4311

1485

1297

162

2606

855

4168

2028

447

939

938

1692

2017

1693

4

7

1503

1502

4365

1520

2955

558

2070

1807

2915

1052

2625

2499

1916

250

786

4368

BR41

50

BR41

83

BR41

84

1595

Hangweg

Zossmatte

Kirc

hweg

Güterst

rasse

Industriestrasse

Bodengasse

Lauigasse

Neufeldstrasse

Ahornweg

Mühlackerstrasse

Bern

stra

sse

Bollstrasse

Bahnhof

platzBahn

hof

V.B.

W.B

. Dep

ot

Schulhaus

Spo r

thal

le

Schu

lha u

s

Bäch

u

Worble

RBS

RBS

Res

RBS

Frie

dhof

Mül

ache

r

Mat

te

3

4

2

7

10A

13A

31

27

n.n.

25

10

4

3

7

11

3

5 A

5

8

10

8

9

n.n.

8

14

5

12

7A

7

16B14

21

16

16A 25

10

19

75

831

4A

15

11

4

4

n.n.

139

1

2

8B8A

5

5

3

14

4

6A

6

1281016

5A

2

18

4

8

8A

32

1

4A

5

5B

23C

23B

n.n.

23A

23

2325

27

24

6

1

22

20A22A

20B

20

4

14

2

2A

12n.n.

n.n.

4

6

13

29

21

19

3

5

6A

6B6C

5

6D

5

7

2

9

7A

r = 12.00 m

4081.02

26.01

4003.01

4003.0

9

4004

4442

1940

44

2726

2810

2554

2731 21

66

2728 2812 28

11

2809

2501

117

1977 17

7

4253

14342

54 4255

1837

3118

45

1846

1299

1847

2026

2081

2019

1831

1857

1295

2504

1832

1294

970

2

4256

4006

4084

2808

4182

27432307

2734 2735

181

4005

1926

4093

1765

1296

2146

1508

470

2053

1298

566

120

4190

4311

1485

1297

162

2606

855

4168

2028

447

939

938

1692

2017

1693

4

7

1503

1502

4365

1520

2955

558

2070

1807

2915

1052

2625

2499

1916

250

786

4368

BR41

50

BR41

83

BR41

84

1595

Hangweg

Zossmatte

Kirc

hweg

Güterst

rasse

Industriestrasse

Bodengasse

Lauigasse

Neufeldstrasse

Ahornweg

Mühlackerstrasse

Bern

stra

sse

Bollstrasse

Bahnhof

platzBahn

hof

V.B.

W.B

. Dep

ot

Schulhaus

Spo r

thal

le

Schu

lha u

s

Bäch

u

Worble

RBS

RBS

Res

RBS

Frie

dhof

Mül

ache

r

Mat

te

3

4

2

7

10A

13A

31

27

n.n.

25

10

4

3

7

11

3

5 A

5

8

10

8

9

n.n.

8

14

5

12

7A

7

16B14

21

16

16A 25

10

19

75

831

4A

15

11

4

4

n.n.

139

1

2

8B8A

5

5

3

14

4

6A

6

1281016

5A

2

18

4

8

8A

32

1

4A

5

5B

23C

23B

n.n.

23A

23

2325

27

24

6

1

22

20A22A

20B

20

4

14

2

2A

12n.n.

n.n.

4

6

13

29

21

19

3

5

6A

6B6C

5

6D

5

7

2

9

7A

r = 12.00 m

GH 9

.00 m

GH 1

2.00

m

GH 1

2.00

m

GH 1

2.00

m

GH 1

2.00

m

GH 1

2.00

m

GH 1

2.00

m

GH 1

2.00

m

GH 9

.00 m

GH 9

.00 m

GH 1

2.00

m

GH 1

2.00

m

GH 1

2.00

m

GH 1

2.00

m

GH 1

2.00

m

4081.02

26.01

4003.01400

3.09

4004

4442

1940

44

2726

2810

2554

2731 21

66

2728 2812 28

11

2809

2501

117

1977 17

7

4253

14342

54 4255

1837

3118

45

1846

1299

1847

2026

2081

2019

1831

1857

1295

2504

1832

1294

970

2

4256

4006

4084

2808

4182

27432307

2734 2735

181

4005

1926

4093

1765

1296

2146

1508

470

2053

1298

566

120

4190

4311

1485

1297

162

2606

855

4168

2028

447

939

938

1692

2017

1693

4

7

1503

1502

4365

1520

2955

558

2070

1807

2915

1052

2625

2499

1916

250

786

4368

BR41

50

BR41

83

BR41

84

1595

Hangweg

Zossmatte

Kirc

hweg

Güterst

rasse

Industriestrasse

Bodengasse

Lauigasse

Neufeldstrasse

Ahornweg

Mühlackerstrasse

Bern

stra

sse

Bollstrasse

Bahnhof

platzBahn

hof

V.B.

W.B

. Dep

ot

Schulhaus

Spo r

thal

le

Schu

lha u

s

Bäch

u

Worble

RBS

RBS

Res

RBS

Frie

dhof

Mül

ache

r

Mat

te

3

4

2

7

10A

13A

31

27

n.n.

25

10

4

3

7

11

3

5 A

5

8

10

8

9

n.n.

8

14

5

12

7A

7

16B14

21

16

16A 25

10

19

75

831

4A

15

11

4

4

n.n.

139

1

2

8B8A

5

5

3

14

4

6A

6

1281016

5A

2

18

4

8

8A

32

1

4A

5

5B

23C

23B

n.n.

23A

23

2325

27

24

6

1

22

20A22A

20B

20

4

14

2

2A

12n.n.

n.n.

4

6

13

29

21

19

3

5

6A

6B6C

5

6D

5

7

2

9

7A

r = 12.00 m

GH 9

.00 m

GH 1

2.00

m

GH 1

2.00

m

GH 1

2.00

m

GH 1

2.00

m

GH 1

2.00

m

GH 1

2.00

m

GH 1

2.00

m

GH 9

.00 m

GH 9

.00 m

GH 1

2.00

m

GH 1

2.00

m

GH 1

2.00

m

GH 1

2.00

m

GH 1

2.00

m

GH 12.00 m

GH 12.00 m

GH 12.00 m

GH 9.00 m

GH 1

2.00

m

GH 9

.00 m

GH 9

.00 m

GH 9

.00 m

GH 1

2.00

m

GH 1

2.00

m

GH 1

2.00

m

GH 1

2.00

m

GH 1

2.00

m

4081.02

26.01

4003.01

4003.0

9

4004

4442

1940

44

2726

2810

2554

2731 21

66

2728 2812 28

11

2809

2501

117

1977 17

7

4253

14342

54 4255

1837

3118

45

1846

1299

1847

2026

2081

2019

1831

1857

1295

2504

1832

1294

970

2

4256

4006

4084

2808

4182

27432307

2734 2735

181

4005

1926

4093

1765

1296

2146

1508

470

2053

1298

566

120

4190

4311

1485

1297

162

2606

855

4168

2028

447

939

938

1692

2017

1693

4

7

1503

1502

4365

1520

2955

558

2070

1807

2915

1052

2625

2499

1916

250

786

4368

BR41

50

BR41

83

BR41

84

1595

Hangweg

Zossmatte

Kirc

hweg

Güterst

rasse

Industriestrasse

Bodengasse

Lauigasse

Neufeldstrasse

Ahornweg

Mühlackerstrasse

Bern

stra

sse

Bollstrasse

Bahnhof

platzBahn

hof

V.B.

W.B

. Dep

ot

Schulhaus

Spo r

thal

le

Schu

lha u

s

Bäch

u

Worble

RBS

RBS

Res

RBS

Frie

dhof

Mül

ache

r

Mat

te

3

4

2

7

10A

13A

31

27

n.n.

25

10

4

3

7

11

3

5 A

5

8

10

8

9

n.n.

8

14

5

12

7A

7

16B14

21

16

16A 25

10

19

75

831

4A

15

11

4

4

n.n.

139

1

2

8B8A

5

5

3

14

4

6A

6

1281016

5A

2

18

4

8

8A

32

1

4A

5

5B

23C

23B

n.n.

23A

23

2325

27

24

6

1

22

20A22A

20B

20

4

14

2

2A

12n.n.

n.n.

4

6

13

29

21

19

3

5

6A

6B6C

5

6D

5

7

2

9

7A

Bebauungsstudie Variante 1

1234

4081.02

26.01

4003.01

4003.0

9

4004

4442

1940

44

2726

2810

2554

2731 21

66

2728 2812 28

11

2809

2501

117

1977 17

7

4253

14342

54 4255

1837

3118

45

1846

1299

1847

2026

2081

2019

1831

1857

1295

2504

1832

1294

970

2

4256

4006

4084

2808

4182

27432307

2734 2735

181

4005

1926

4093

1765

1296

2146

1508

470

2053

1298

566

120

4190

4311

1485

1297

162

2606

855

4168

2028

447

939

938

1692

2017

1693

4

7

1503

1502

4365

1520

2955

558

2070

1807

2915

1052

2625

2499

1916

250

786

4368

BR41

50

BR41

83

BR41

84

1595

Hangweg

Zossmatte

Kirc

hweg

Güterst

rasse

Industriestrasse

Bodengasse

Lauigasse

Neufeldstrasse

Ahornweg

Mühlackerstrasse

Bern

stra

sse

Bollstrasse

Bahnhof

platzBahn

hof

V.B.

W.B

. Dep

ot

Schulhaus

Spo r

thal

le

Schu

lha u

s

Bäch

u

Worble

RBS

RBS

Res

RBS

Frie

dhof

Mül

ache

r

Mat

te

3

4

2

7

10A

13A

31

27

n.n.

25

10

4

3

7

11

3

5 A

5

8

10

8

9

n.n.

8

14

5

12

7A

7

16B14

21

16

16A 25

10

19

75

831

4A

15

11

4

4

n.n.

139

1

2

8B8A

5

5

3

14

4

6A

6

1281016

5A

2

18

4

8

8A

32

1

4A

5

5B

23C

23B

n.n.

23A

23

2325

27

24

6

1

22

20A22A

20B

20

4

14

2

2A

12n.n.

n.n.

4

6

13

29

21

19

3

5

6A

6B6C

5

6D

5

7

2

9

7A

r = 12.00 m

4081.02

26.01

4003.01

4003.0

9

4004

4442

1940

44

2726

2810

2554

2731 21

66

2728 2812 28

11

2809

2501

117

1977 17

7

4253

14342

54 4255

1837

3118

45

1846

1299

1847

2026

2081

2019

1831

1857

1295

2504

1832

1294

970

2

4256

4006

4084

2808

4182

27432307

2734 2735

181

4005

1926

4093

1765

1296

2146

1508

470

2053

1298

566

120

4190

4311

1485

1297

162

2606

855

4168

2028

447

939

938

1692

2017

1693

4

7

1503

1502

4365

1520

2955

558

2070

1807

2915

1052

2625

2499

1916

250

786

4368

BR41

50

BR41

83

BR41

84

1595

Hangweg

Zossmatte

Kirc

hweg

Güterst

rasse

Industriestrasse

Bodengasse

Lauigasse

Neufeldstrasse

Ahornweg

Mühlackerstrasse

Bern

stra

sse

Bollstrasse

Bahnhof

platzBahn

hof

V.B.

W.B

. Dep

ot

Schulhaus

Spo r

thal

le

Schu

lha u

s

Bäch

u

Worble

RBS

RBS

Res

RBS

Frie

dhof

Mül

ache

r

Mat

te

3

4

2

7

10A

13A

31

27

n.n.

25

10

4

3

7

11

3

5 A

5

8

10

8

9

n.n.

8

14

5

12

7A

7

16B14

21

16

16A 25

10

19

75

831

4A

15

11

4

4

n.n.

139

1

2

8B8A

5

5

3

14

4

6A

6

1281016

5A

2

18

4

8

8A

32

1

4A

5

5B

23C

23B

n.n.

23A

23

2325

27

24

6

1

22

20A22A

20B

20

4

14

2

2A

12n.n.

n.n.

4

6

13

29

21

19

3

5

6A

6B6C

5

6D

5

7

2

9

7A

r = 12.00 m

GH 1

2.00

mGH

9.0

0 mGH

12.

00 m

GH 12.00 m

GH 9

.00 m

GH 1

2.00

m

4081.02

26.01

4003.01

4003.0

9

4004

4442

1940

44

2726

2810

255427

31 2166

2728 2812 28

11

2809

2501

117

1977 17

7

4253

14342

54 4255

1837

3118

45

1846

1299

1847

2026

2081

2019

1831

1857

1295

2504

1832

1294

970

2

4256

4006

4084

2808

4182

27432307

2734 2735

181

4005

1926

4093

1765

1296

2146

1508

470

2053

1298

566

120

4190

4311

1485

1297

162

2606

855

4168

2028

447

939

938

1692

2017

1693

4

7

1503

1502

4365

1520

2955

558

2070

1807

2915

1052

2625

2499

1916

250

786

4368

BR41

50

BR41

83

BR41

84

1595

Hangweg

Zossmatte

Kirc

hweg

Güterst

rasse

Industriestrasse

Bodengasse

Lauigasse

Neufeldstrasse

Ahornweg

Mühlackerstrasse

Bern

stra

sse

Bollstrasse

Bahnhof

platzBahn

hof

V.B.

W.B

. Dep

ot

Schulhaus

Spo r

thal

le

Schu

lha u

s

Bäch

u

Worble

RBS

RBS

Res

RBS

Frie

dhof

Mül

ache

r

Mat

te

3

4

2

7

10A

13A

31

27

n.n.

25

10

4

3

7

11

3

5 A

5

8

10

8

9

n.n.

8

14

5

12

7A

7

16B14

21

16

16A 25

10

19

75

831

4A

15

11

4

4

n.n.

139

1

2

8B8A

5

5

3

14

4

6A

6

1281016

5A

2

18

4

8

8A

32

1

4A

5

5B

23C

23B

n.n.

23A

23

2325

27

24

6

1

22

20A22A

20B

20

4

14

2

2A

12n.n.

n.n.

4

6

13

29

21

19

3

5

6A

6B6C

5

6D

5

7

2

9

7A

r = 12.00 m

GH 1

2.00

mGH

9.0

0 mGH

12.

00 m

GH 12.00 m

GH 9

.00 m

GH 1

2.00

m

GH 1

2.00

m

GH 1

2.00

m

GH 1

2.00

m

GH 9

.00 m

GH 9

.00 m

GH 9

.00 m

GH 9

.00 m

4081.02

26.01

4003.01

4003.0

9

4004

4442

1940

44

2726

2810

2554

2731 21

66

2728 2812 28

11

2809

2501

117

1977 17

7

4253

14342

54 4255

1837

3118

45

1846

1299

1847

2026

2081

2019

1831

1857

1295

2504

1832

1294

970

2

4256

4006

4084

2808

4182

27432307

2734 2735

181

4005

1926

4093

1765

1296

2146

1508

470

2053

1298

566

120

4190

4311

1485

1297

162

2606

855

4168

2028

447

939

938

1692

2017

1693

4

7

1503

1502

4365

1520

2955

558

2070

1807

2915

1052

2625

2499

1916

250

786

4368

BR41

50

BR41

83

BR41

84

1595

Hangweg

Zossmatte

Kirc

hweg

Güterst

rasse

Industriestrasse

Bodengasse

Lauigasse

Neufeldstrasse

Ahornweg

Mühlackerstrasse

Bern

stra

sse

Bollstrasse

Bahnhof

platzBahn

hof

V.B.

W.B

. Dep

ot

Schulhaus

Spo r

thal

le

Schu

lha u

s

Bäch

u

Worble

RBS

RBS

Res

RBS

Frie

dhof

Mül

ache

r

Mat

te3

4

2

7

10A

13A

31

27

n.n.

25

10

4

3

7

11

3

5 A

5

8

10

8

9

n.n.

8

14

5

12

7A

7

16B14

21

16

16A 25

10

19

75

831

4A

15

11

4

4

n.n.

139

1

2

8B8A

5

5

3

14

4

6A

6

1281016

5A

2

18

4

8

8A

32

1

4A

5

5B

23C

23B

n.n.

23A

23

2325

27

24

6

1

22

20A22A

20B

20

4

14

2

2A

12n.n.

n.n.

4

6

13

29

21

19

3

5

6A

6B6C

5

6D

5

7

2

9

7A

Bebauungsstudie Variante 2

1234

5

5

14

4.2 Erschliessung Wohnnutzung (inkl. Provisorium)

In Kapitel 4.1 ist dargestellt, dass die Erschliessung der Wohnnutzung klar von derjenigen der Ar-beitsnutzung getrennt wird. Gesamthaft wurden sechs Varianten mit allen vorstellbaren Erschlies-sungsmöglichkeiten beurteilt.

Die sechs Varianten im Überblick:

Provisorische Lösung:A Erschliessung über Bahnübergang mit Einsatz von Sicherheitspersonal (Securitas)

Defi nitive Lösungen:B Erschliessung durch Gebiet der ZöN Nr. 5C Parallele zur Umfahrung Worbboden SüdD Unterführung IndustriestrasseE Neue SchrankenanlageF Erschliessung durch Zone Arbeiten/DL

Folgende Varianten liegen der vertieften Weiterbearbeitung zugrunde.

B Erschliessung ZöN Nr. 5Die Detailerschliessung des Wohngebiets wird von der Umfahrung Süd in das Areal der ZöN Nr. 5 geführt. Sie erschliesst in rechtem Winkel das vorgesehene Wohnareal im Bereich der heutigen bestehenden Fuss- und Radwegverbindung.

C Parallele zu Umfahrung Worbboden SüdErschliessung des Wohnareals Baufelder C und D durch Strasse - parallel geführt neben der neuen Umfahrungsstrasse (Strassenplanverfahren).

Frie

dhof

Mül

ache

r Mat

te

0 10 20 30 40 50 100 200m

Zone Arbeiten und Dienstleistung

Zone Wohnen

Verdichtung

Land

scha

ftszä

sur

C

A

B

DE

F

Fri

Mat

te

Zone Arbeiten und Dienstleistung

Zone Wohnen

Verdichtung

Land

scha

ftszä

sur

B

Erschliessung B

Frie

Zone Arbeiten und Dienstleistung

Zone Wohnen

Verdichtung

Land

scha

ftszä

sur

C

Erschliessung C

15

4.3 Städtebauliches Konzept

Als Reaktion auf die im Rahmen der 2. Vorprüfung (7. September 2007) aufgezeigten Problem-punkte wurde das städtebauliche Konzept in wesentlichen Punkten weiterentwickelt. Dabei dient die Detailerschliessungsplanung des Ingenieurbüros FLM als wichtige Grundlage.

Die Punkte im Einzelnen

- Mit Baulinien mit Anbaupfl icht erhält das neue Quartier gegenüber der Umfahrungsstrasse bzw. der offenen Landschaft ein klares, verbindliches Profi l (Gesicht).

- Mit der Staffelung der Gebäudehöhe werden massstäbliche Übergänge zur Nachbarschaft defi niert.

- Mit dem Instrument des Grünfi lters werden die Übergänge zwischen der Arbeits- und der Wohnnutzung sowie gegenüber der Nachbarschaft klar defi niert. Insbesondere der Filter (Arbeiten-Wohnen) stellt die friedliche Koexistenz der beiden Nutzungen sicher.

- Mit der Detailerschliessungsstrasse wird ein „inneres Gesicht“ verbindlich festgeschrieben. Um zum heutigen Zeitpunkt im Sektor A eine hohe Flexibilität sicherzustellen, wird nur ein Teil (ab Basiserschliessung) lagegenau defi niert.

WA

AGHGH

65.0

0

4 .50

4.50

3 .5 0

3 .5 0

4.50

4.50

4 .204.20

Neue Parkraumgestaltung78 PW2 Parkplätze fü r Behinderte10 Motorräder

Neuer231

0 10 20 30 40 50 100 m

32.80

LEGENDE

Baulinie mit Anbaupflicht

Detailerschliessung fixiert

Grünfilter

Staffelung der Gebäudehöhe

Arbeiten/Wohnen

GH

WAGewässerbereich Worble/Enggisteinbach(Hinweis: dito vorgesehener Landerwerb RBSfür Doppelspurausbau)

Geplante Erschliessung

Detailerschliessung Normalprofil definiert

Mögliche Betriebsareale

16

4.4 Landschaftskonzept

Bestehende NaturwerteInnerhalb, bzw. direkt angrenzend an den Wirkungsbereich der UeO N9 können heute aufgrund einer Grobbeurteilung die folgenden Naturwerte (nach Massgabe des Art. 18 NHG) festgestellt werden:

Hecken und Feldgehölze: Es liegt keine lückenlose Inventarisierung vor. Aufgrund von Luftaufnah-men lassen sich im östlichen Bereich entlang der RBS Linie sowie nördlich zum RBS Depotgebäu-de Massierungen von Gehölzen feststellen.

Obstgarten: Ebenfalls aufgrund von Luftaufnahmen lässt sich eine Baumgruppe im Bereich der ZöN Nr. 5 entdecken. Mit grosser Wahrscheinlichkeit handelt es sich um den Obstgarten der be-stehenden, ehemals bäuerlich genutzten Liegenschaft.

KARCH: 1988 wurden ein Reptilienobjekt mit Zauneidechse und Blindschleiche kartiert. Sonst liegen aus dem Perimeter der ZPP N9 keine Reptilienfunde vor.

GrundwasserDas Büro CSD hat eine technische Untersuchung und ein Pfl ichtenheft dazu angefertigt. Die Par-zellen 1837 und 1926, beide bebaut, befi nden sich im Gewässerschutzbereich A und die Parzelle 2146 in der Schutzzone S3 der Grundwasserfassung Worbboden.

Wegen zu hohen Nitratgehalten wird die Fassung seit mehreren Jahren nicht mehr für die öf-fentliche Versorgung verwendet. Die oberfl ächennahen Bodenschichten sind von den erhöhten Schwermetallgehalten durchsetzt, ab ca. 1.5 m Tiefe treten keine nennenswerten Konzentrationen mehr auf.

Geologische Abklärungen:Das ganze Areal befi ndet sich im Talboden. Auf einer Schicht Molassefelsen liegt eine 20-25 m dicke grundwasserführende Schotterschicht (junge Schotterablagerungen und eingeschwemmter

Hecken/Feldgehölze

Obstgarten

Reptilienfundorte (KARCH- Erhebung 1989)

Ruderalflächen heute (RBS)

Landschaftselemente heute

Uferbereich

zusammenhängende Grünräume

Wirkungsbereich der UeO ZPP N9

17

Bachschutt). Über den Schottern befi nden sich ca. 2-3 m dicke siltig-sandige Überschwem-mungssedimente.

Im Areal der ehemaligen Verzinkerei sind sie oberfl ächennah durch kiesig-sandiges Aushubmaterial oder durch Kieskoffer ersetzt worden (Auffüllungshöhen Parzelle 2146: 0.5 m; Parzellen 1837 und 1926 1.0 m). Der Grundwasserspiegel befi ndet sich ca. 10 bis 12 m unter Terrain (Kote 560 m. ü. M.).

6

6 6

6

1

2

3

5

Bestehende Landschaftselemente, mit eingezeichnetern Baufeldern und Konzept Überbauung

Mögliche Gebäude mit GH/ Nutzung unterschiedlich

Hecken/Feldgehölze

Obstgarten

Reptilienfundorte (KARCH- Erhebung 1989)

Ruderalflächen heute (RBS)

Landschaftselemente heute

mit UeO lagegenau gesichert

Überbauungsziffer max. 60 %, mit UeO gesichert

Altlastenverdachtsflächen

Hinweise

Fruchtfolgeflächen FFF

1 4bis 5

6

Uferbereich

zusammenhängende Grünräume

Wirkungsbereich der UeO ZPP N9

18

Leitidee des KonzeptsLeitidee bezüglich der Grünraumgestaltung ist das verbinden der Friedhofanlage mit der offenen Landschaft durch den Park und das bewusste „Besetzen“ der Ränder.

Der Park erfüllt nebst seiner ökologischen Funktion auch eine „Pufferfunktion“ zwischen den Nut-zungen Arbeiten (Norden und Osten) und Wohnen (Süden). Die Ränder des Areals werden je nach Situation unterschiedlich behandelt: als vis-à-vis der Fried-hofanlage wird der Gewässerraum Enggisteinbach/Worble festgelegt. Dieser Bereich stellt auch einen zukünftigen Doppelspurausbau des RBS sicher; die bestehende Ruderalfl äche (RBS-Depot) wird verbreitert. Diese Grenzbereiche dienen der ökologischen Vernetzung. Durch einen Flurweg wird die Zugänglichkeit zu den Gewässern sichergestellt.Bei einer Überbauungsziffer von 60% entstehen zwischen den 12.00 m hohen Bauten jeweils beträchtliche Lücken. Diese werden mindestens teilweise als Ruderalfl ächen gestaltet. Gemein-sam mit den Grenzbereichen entsteht dadurch ein engmaschiges Netz an ökologisch interessanten Standorten.Landschaftsgestalterisch verbindliche Elemente sind die Baulinien und die Baumpfl anzungen so-wie der Park.

6

6 6

6

1

2

3

5

integral erhalten,stärken

Fruchtfolgefläche FFF;kein Rasenspielfeld

Ruderalfläche RBS

Friedhofanlage

Mögliche Gebäude mit GH/ Nutzung unterschiedlich

Landschaftliche Vernetzung (1./2. Priorität)

Ökologische Vernetzung (1./2. Priorität)

Massnahmen der Landschaftsgestaltung

"willkürlich" entstehende Ruderalflächen

Konzept

Hecken/Feldgehölze

Obstgarten

Reptilienfundorte (KARCH- Erhebung 1989)

Ruderalflächen heute (RBS)

Landschaftselemente heute

mit UeO lagegenau gesichert

Überbauungsziffer max. 60 %, mit UeO gesichert

Altlastenverdachtsflächen

Hinweise

Fruchtfolgeflächen FFF

1 4bis 5

6

Uferbereich

Ruderalflächen neu

zusammenhängende Grünräume

Wirkungsbereich der UeO ZPP N9

1. 2.

1. 2.

Konzept Landschaft mit Vernetzung zu den bestehenden Grünbereichen

19

4.5 Rad- und Fusswegverbindungen

Mit dem Wegnetz für den Langsamverkehr wird das Gebiet inkl. Schulanlage und Dentenberg fast optimal erschlossen. Einzig einzelne nachfolgend erwähnte Abstriche sind zu bemerken:

- RBS-Depot: Die „Wunschlinie“, zur S-Bahnstation entlang des Enggisteinbach, kreuzungsfrei mit anderen Verkehrsachsen ist aufgrund der hohen Investitionskosten nicht realisierbar.

- Die Schulwegverbindung zur Bollstrasse und dem daran angrenzenden Quartier über den Friedhof - RBS-Unter- oder Überführung bis hin zur Schulanlage ist ebenfalls aus Kostengrün-den nicht realisierbar. Weiter ist aus Gründen der Pietät eine Belebung der Wege des Friedhofs nicht vorstellbar.

Hinweise:

1. Bewusst wurde auf die lagegenaue Fixierung von arbeitsplatzintensiven Betrieben in der UeO verzichtet; Begründung: das gesamte Areal ist mit öV und HPV sehr gut erschlossen.

2. Die Platzgestaltung (Überdeckung der Umfahrungsstrasse) wird optimiert um den Schulweg ideal mit der Schulanlage zu verbinden (Auftrag Gemeinde an Ingenieurbüro FLM).

4.6 Parkierungskonzept

Das Konzept bestehet aus zwei Pfeilern:

- Entlang der Erschliessungsstrasse: Eine oberirdische Parkierung im Strassenraum mit Park-feldern, entsprechend der Abbildung im Anhang 1 zu den ÜO-Vorschriften, bzw. dargestellt im Plan Ver- und Entsorgung der FLM Ingenieure.

- Unterirdische Parkierung auf den Baufeldern A-D, maximal zweigeschossige unterirdische Bau-ten (Zusicherung der Zustimmung GSA, da Grundwasserspiegel sich auf Tiefe von 10 bis 12 m befi ndet).

Der Nachweis des Bedarfs und dessen Erfüllung erfolgt im Rahmen der Baubewilligung. Die Art der Parkierung wird durch die kommunale Behörde je nach Nutzung vorgegeben.

609'050

609'100

609'150

609'200

4.50

4.50

4.504.50

R = 16m

3.50

3.50

4.50

4.50

4.204.20

R = 100 m= 41.627#

BL = 65.39 mTL = 33.91 mf = 5.59 m

Kreisel Bodengasse

SPAN

GENO

RDSP

ANGE

SUED

R= 6 m

8.00

2.00

Neue Parkraumgestaltung78 PW2 Parkplätze für Behinderte10 Motorräder

Gehweg = 2.00 mGrünstreifen = 2.00 mRadstreifen = 1.50 mFahrbahn = 6.50 mRadstreifen = 1.50 mBankett = 0.70 m

4.5 0

4.50

A NP AS SU N G

Kreisel Bernstrasse

steh

ende

r Bäc

hu- K

anal

wird

aufg

ehob

en

Neuer BachdurchlassLW = 3.00 mLH = 1.80 mLänge ca 26.50 m

Ver le

gung

"Bäc

hu"

Läng

eca

235

mGe

fälle

ca9.4

5£

4.504.50

Neuer öffentlicher Parkplatz

23PW1

Parkplatz für Behinderte

E

0 10 20 30 40 50 100 m

Haltestellen RBS

Rad- und Fusswegverbindungen

Wunschlinien

Unterbruch Wunschlinien

Wanderweg gemäss BWW

STOP

Parkierung entlang Erschliessungsstrasse Unterirdische Parkierung Baufelder C,D

20

4.7 Bereich entlang RBS

Anlässlich einer Zusammenkunft von Vertretern des TBA und der RBS auf der Bauverwaltung Worb wurde folgendes festgelegt:

- Der unterirdische Gewerbekanal unter der SIMAG Liegenschaft wird nicht offengelegt.

- Der Ausbau der RBS auf Doppelspur wird sichergestellt. Von der Geleiseachse der bestehen-den Fahrspur werden 7.0 m bis zur Gewässerabgrenzung (Spundwand o.ä.) und von da aus ein Freihaltebereich Gewässer von 10.0 m festgelegt.

B

50.00 85.00 47.50

3.60

D

21.00

65.0

0

C

E

26.01

4004

1837

31

1299

1295

183240

84

1926

1765

1296

2146

1298

566

120

4190

4311

1485

1297

Lauigasse

Mühlackerst

Bern

stra

sse

V.B.

W.B

. Dep

otFrie

d

13A

n.n.

25

7

11

3

5A

5

8

10

1

n.n.

139

1

8B

8A

23C

23B

n.n.

23A

23

23

25

27

21

19

17.0

0m

17.0

0m

17.00m

7.00m

RBS

60.0024.00203.50

2.00

100.

00

40.00 15.00 5.00

50.3

5

7.00

52.0032.80

71.00

9.40

10.00

10.00

28.50

153.

60

32.6

0

16.00

2.00

92.0

05.60

46.0

04.8 Konzept ZöN Nr. 5

Die nachfolgenden Ausführungen verstehen sich als Präzisierungen in Bezug auf die mögliche zusätzliche Bebauung auf dem Areal der ZöN Nr. 5. Dahinter steht die Absicht, ein wertvolles Bauensemble mit seinem dazugehörigen Aussenraum erlebbar und nachvollziehbar zu erhalten. Zudem wird das grossmasstäbliche Gefüge mit Hilfe von präzis platzierten Neubauten ergänzt. Dieser attraktive Wohnstandort wird dadurch vorsichtig verdichtet. Ein Anteil der fi nanziellen Mittel, welche durch die bauliche Verdichtung generiert werden, können zur Sanierung des bestehenden Bauensembles eingesetzt werden.C

B

D

E

3.5 0

3.5 0

Velo

Velo

Velo

3 Velounterständefür Total 325 Velos

1837

1926

1765

1296

1298

120

4190

4311

1485

1297

Lauigasse

Müh

Bern

stra

sse

7

11

3

5A

5

8

10

n.n.

139

1

8B

8A

23A

23

21

19

0 10 20 30 40 50 100m

GH 12

.00 m

GH 12

.00 m

GH 12

566

LEGENDE

Erschliessung der Bauten in den Baufeldern C und D

evt. Erschliessung Simag-Areal, wenn Areal der Wohnnutzung zugeführt wird (OP-Revision)

Schul- und Wanderweg(neue Lage)

Ausrichtung der Bauten im Baufeld D gegen SüdenAls Übergang zur ZöN 5 entstehen zwangsläufig (mitUeO gesichert) private Gärten

Durchsicht (Freihaltebereiche Mindestbreite 8.0 m, mit UeO gesichert) um die Durchlässigkeit der Sicht aus der Fussgänger-perspektive aus den Gebieten ZöN5 und Grünraum zu gewährleisten

Baufeld C mit Bebauung 3-geschossig + AttikaC

5.00GH 12

.00 m

GH 12

.00 m

GH 12.

Baugebiet nordöstlich ZöN 5, Bebauung mit 5 Reiheneinfamilienhäusern, 2-geschossig + AttikaBGF je REFH max. 270 m2

Baufeld D mit Bebauung 3-geschossig ohne Attikaals abgestufter Übergang von Baufeld C zu ZöN 5

Baugebiet südöstlich ZöN 5, Bebauung mit freistehenden Einfamilienhäusern 2-geschossig + AttikaBGF je Haus max. 270 m2

D

Diese Bebauung soll als zusammenhängende Riegelbebauung eine genau definierte Grenze zum nördlichen Teil der UeO N9 und dem Gebiet der ZöN Nr. 5 bilden. Ein Massstabssprung zu den möglichen grossvolumigen Entwicklungen auf dem SIMAG Areal soll mit dieser zweieinhalb-geschossigen Bebauung.

Vier freistehende Einfamilienhäuser ergänzen die bestehende volumetrisch uneinheitliche Bebauung um eine Bautiefe. Die durchlässige Bebauung soll als Vermittler zwischen dem alten Ensemble und dem angrenzenden Baugebiet, entlang dem ausgebauten Erschliessungsweg, dienen.

21

6 Planungsinstrumente

Die Überbauungsordnung versucht den Leitgedanken konsequent umzusetzen. Speziell erwäh-nenswert sind die folgenden Artikel der Überbauungsvorschriften:

Art. 6/1, 7/1 Ausschluss von Verkaufsfl ächen von über 500 m2

Art. 8/1 min. 20% der BGF betagten- resp. behindertengerechtArt. 14 öffentliche Aussenräume als zentraler KonzeptinhaltArt. 16 fi xe Gestaltungsvorgabe für 65.00 m DetailerschliessungArt. 17 Rythmisierung des StrassenraumesArt. 20 attraktive Linienführung des Fuss- und RadwanderwegesArt. 22/1 Baulinie mit Anbaupfl icht zur GesichtgebungArt. 22/4 Vorgaben zur DachgestaltungArt. 27 Gestaltungsvorgaben öff. AussenraumArt. 31 Überbauverbot für bestehende LeitungenArt. 34 Energieartikel mit vielen Denkanstössen

Es sei erneut darauf hingewiesen, dass der genehmigte Strassenplan (im geringfügigen Verfahren) zur Sicherstellung der Erschliessung der Baufelder C und D geändert wird.

22

7 Vorprüfung

7. 1 Würdigung

Aus Sicht des AGR ist der ESP Worboden nach wie vor ein wirtschaftlicher Entwicklungsschwer-punkt. Der bereits 1997 zugestandene Wohnanteil kann an geeigneter Stelle realisiert werden. Der Zugang zum konzentrierten Wohnanteil muss mit einer Erschliessungslösung in Absprache mit dem Oberingenieurkreis II gewährleistet werden. Die kurzfristige Ansiedlung von Arbeitsplätzen soll trotz den verstärkten Bestrebungen, den Wohnanteil in einer ersten Etappe zu errichten, nicht untergehen. Im weiteren wird festgehalten, dass die Überbauungsordnung die Vorgaben der bau-rechtlichen Grundordnung und des Realisierungsrichtplanes weiterentwickeln und umsetzen kann, d.h. die Beurteilung einzelner Baugesuche muss aufgrund einer geeigneten und umsetzbaren Grundlage erfolgen. Dies lässt sich im Wohnbausektor aufgrund enger Vorgaben gut verwirklichen, im Bereich Arbeitsnutzung sind die Aussagen eher interpretierbar bzw. kaum vorhanden (Basis- und Detailerschliessung (MIV, Velo, Fussgänger, ggf. Leitungen abschliessend für alle Sektoren, städtebauliches Konzept).

7.2 Bereinigung nach Vorprüfung

Die Verantwortlichen von Seiten der Gemeinde, der Grundeigentümer und den Amtsstellen trafen sich zu einer Bereinigungssitzung am 28. November 2008. In dieser wurden die laut Vorprüfungs-bericht zu überarbeitenden Punkte konferenziell bereinigt und in einem Beschlussprotokoll die Massnahmen festgehalten. Zusammengefasst ging es hauptsächlich um die folgenden Themen, die in den Planungsinstrumenten eingebracht bzw. präzisiert wurden:

- Einwände von Seiten des LANAT-NSI führten zur Präzisierung der Planung. Anpassungen wer-den in den Vorschriften und im Erläuterungsbericht eingebracht.

- Ein ausgewiesenes Akustikbüro wird durch die Grundeigentümer mit der Ausarbeitung eines Lärmgutachtens betraut. Die Überbauungsordnung wird daraufhin präzisiert, das Gutachten wird im Erläuterungsbericht als Anhang beigefügt.

23

- Der rechtskräftige ZPP-Artikel wird im gemischt-geringfügigen Verfahren nach Art. 122 Abs. 5 BauV geändert (Gebäudehöhe von 9.00 m nur nordseitig der ZöN Nr. 5; keine Bedarf mehr nach Zivilschutzanlagen; Zulassen von betriebsnotwendigen Wohnungen).

Das AGR erklärt nach Bereinigung der im Beschlussprotokoll festgehaltenen Punkte und der auf-grund des Gesprächs mit dem LANAT überarbeiteten Akten die Überbauungsordnung ZPP N9 als vorgeprüft und genehmigungsfähig.

7.3 Auflage und Genehmigung

Die Akten sind vom 30. April 2009 bis 2. Juni 2009 öffentlich aufgelegen. In dieser Zeit sind keine Einsprachen eingegangen.

Der Gemeinderat hat am 16. November 2009 die Überbauungsordnung ZPP N9 Worb verabschie-det. Die Akten werden zur Genehmigung an das AGR eingereicht.

24

Anhang auf CD

- Gutachten Markwalder (18. Juni 2007)

- Überbauungsplan (16. November 2009)

- Überbauungsvorschriften (16. November 2009)

- Erläuterungsbericht (16. November 2009)

- Änderung BGO nach Art. 122, Abs. 6 (16. November 2009)

- Lärmgutachten der Gartenmann Engineering AG (26. Februar 2009)