TUGASPERENCANAAN INFRASTRUKTUR PERMUKIMAN

ANALISIS BIAYA MANFAAT

DISUSUN OLEH :

ARLINA PHELIA25715003

DOSEN :Dr. SRI MARYATI, ST., MIP.

PROGRAM MAGISTERPENGELOLAAN INFRASTRUKTUR AIR DAN SANITASI

FAKULTAS TEKNIK SIPIL DAN LINGKUNGANINSTITUT TEKNOLOGI BANDUNG

2015TOKO FACTORY OUTLET DI KOTA BANDUNG

Pertumbuhan toko pakaian limpahan pabrik (factory outlet=FO) di Kota Bandung akhir-akhir ini cukup pesat. Keberadaan FO ini pada satu sisi memiliki kontribusi yang positip dalam sektor perdagangan eceran, yang dapat dilihat dari kemampuannya dalam menyerap tenaga kerja dan kontribusi terhadap PDRB. Pada sisi lain keberadaan FO ini juga berdampak pada alih fungsi lahan permukiman menjadi perdagangan dan meningkatnya kemacetan lalu lintas.

Untuk mengevaluasi keberadaan FO di Kota Bandung (apakah akan dikembangkan secara formal atau dilarang) akan dilakukan analisis biaya manfaat. Periode evalusi yang digunakan adalah selama 4 tahun, yaitu dari 2007 hingga 2010. Eavaluasi dampak dibatasi pada penduduk Kota Bandung, khususnya penduduk kawasan permukiman dimana telah terjadi alih fungsi lahan dari kawasan permukiman menjadi perdagangan

Pertanyaan:

1. Identifikasikan siapa saja yang akan terkena dampak?2. Identifikasikan dampak apa saja yang akan terjadi?3. Kuantifikasikan dampak kedalam rupiah?4. Hitunglah NPV (Net Present Value) dari dampak yang ada?5. Apakah keputusan yang harus diambil oleh Pemerintah Kota Bandung?

Untuk membantu menjawab pertanyaan diatas, dapat digunakan tabel dan keterangan di bawah ini.

A.) Manfaat

Manfaat Peningkatan Nilai LahanAdanya toko pakaian limpahan pabrik ke kawasan-kawasan permukiman dapat

meningkatkan nilai lahan kawasan-kawasan tertentu yang sangat diminati oleh investor untuk mengembangkan kegiatan perdagangannya. Harga peningkatan nilai lahan ini dapat diestimasi dari harga sewa bangunan/tahun. Misalkan tingkat diskonto adalah 8%

Tabel 1. Perhitungan Manfaat Peningkatan Nilai Lahan

Tahun Jumlah Toko Harga Sewa Bangunan/tahun (Rp) PV 2007 (|Rp)

2007 47 170.000.000,00 170.000.000,002008 54 210.000.000,00 194.444.444,442009 61 250.000.000,00 214.334.705,082010 68 290.000.000,00 230.211.349,90

TOTAL 808.990.499,42 Manfaat Peningkatan Nilai Pendapatan Masyarakat

Kegiatan toko pakaian limpahan pabrik menimbulkan bangkitan pergerakan/pengunjung yang sangat besar yang secara langsung akan menimbulkan peningkatan nilai pendapatan masyarakat Bandung baik melalui p\enyerapan tenaga kerja secara formal seperti karyawan toko pakaian maupun penyerapan tenaga kerja informal seperti pedagang kai lima yang banyak menjamur di sekitar toko. Dengan menghitung pendapatan keduanya dapat diketahui besar peningkatan nilai pendapatan masyarakat oleh kegiatan toko pakaian limpahan pabrik. Perhitungan tenaga kerja toko dengan menggunakan tingkat penyerapan toko pakaian limpahan pabrik sebesar 35 orang per toko (hasil survey primer) dan secara rata-rata tingkat penghasilan tenaga formal adalah Rp 3000000/tahun. Besar nilai pendapatan masyarakat dari sektor informal dihitung berdasarkan pendapatan rata-rata pedagang kaki lima di lokasi toko pakaian limpahan pabrik. Pendapatan/hari TK Informal adalah Rp25000 dan diperkirakan terdapat 5 tenaga informal di setiap toko.

Tabel 2. Perhitungan Manfaat Pendapatan Tenaga Kerja sektor Formal

Tahun Jumlah Toko

Jumlah Tenaga Kerja

Pendapatan (Rp) PV 2007 (Rp)

2007 47 1645 4.935.000.000,00 4.935.000.000,002008 54 1890 5.670.000.000,00 5.250.000.000,002009 61 2135 6.405.000.000,00 5.491.255.144,032010 68 2380 7.140.000.000,00 5.667.962.200,88

TOTAL 21.344.217.344,92

Tabel 3. Perhitungan Manfaat Pendapatan Tenaga Kerja sektor Informal

Tahun Jumlah Toko

Jumlah TK

Pendapatan/Hari

Pendapatan/Tahun (Rp)

PV 2007 (Rp)

2007 47 235 5.875.000 2.144.375.000,002008 54 270 6.750.000 2.463.750.000,00 2.281.250.000,002009 61 305 7.625.000 2.783.125.000,00 2.386.081.104,252010 68 340 8.500.000 3.102.500.00,00 2.462.864.527,77

TOTAL 9.274.570.632,02

Tabel 4. Total Manfaat Tenaga Kerja Formal dan Informal

Tahun Jumlah Toko Pendapatan kaki lima (Rp)

Pendapatan Tenaga Kerja

Total (Rp)

2007 47 4.935.000.000,00 2.144.375.000,00 7.079.375.000,002008 54 5.250.000.000,00 2.281.250.000,00 7.531.250.000,002009 61 5.491.255.144,00 2.386.081.104,24 7.877.336.248,242010 68 5.667.962.201,00 2.462.864.527,00 8.130.826.728,82

TOTAL 30.618.787.977,05

Manfaat Negatif Kemacetan LalulintasKemacetan lalulintas timbul sebagai dampak peningkatan pergerakan yang ditimbulkan

oleh kegiatan toko pakaian limpahan pabrik. Diasumsikan bahwa per m2 luas lahan toko akan menimbulkan biaya kemacetan sebesar Rp 14144 per tahun atau Rp\ 38.75/hari

Tabel 5. Perhitungan Manfaat Negatif Kemacetan Lalulintas

Tahun Jumlah Toko

Luas lahan (m2)

Biaya Kemacetan (Rp) PV (2007)

2007 47 23500 332.384.000,00 332.384.000,002008 54 27000 381.888.000,00 353.600.000,002009 61 30500 431.392.000,00 369.849.108,372010 68 34000 480.896.000,00 381.750.749,38

TOTAL 1.437.583.857,75

Manfaat Negatif Penurunan Kualitas LingkunganKegiatan toko pakaian limpahan pabrik akan menimbulkan bangkitan pergerakan yang

tinggi. Peningkatan pengunjung dapat meningkatkan kadar debu dan asap/gas sisa pembakaran dari kendaraan yang berkunjung ke toko pakaian limpahan pabrik maupun akibat adanya kemacetan oleh tundaan selama proses keluar masuk kendaraan ke lokasi toko/parkir.

Yang dimaksud dengan manfaat negatif penurunan kualitas lingkungan adalah seberapa besar dampak negatif kerusakan lingkungan yang diakibatkan oleh kegiatan toko pakaian limpahan pabrik terhadap Kota Bandung dalam bentuk rupiah. Pendekatan yang dilakukan adalah dengan menghitung seberapa banyak tanaman angsana yang dibutuhkan untuk mereduksi emisi Nox akibat bangkitan kendaraan oleh kegiatan toko pakaian limpahan pabrik dikalikan dengan harga per tanaman.

Asumsi yang digunakan:

Polusi udara direduksi dengan tanaman angsana Jumlah tanaman untuk mereduksi 1 ppm kadar NOx adalah 2 tanaman Harga 1 tanaman adalah Rp 5000 Besar emisi NOx setiap 1 smp = 34.95 ppm/smp dan 1 toko menghasilkan 412.5 smp/minggu

Tabel 6. Perhitungan Biaya Perbaikan Lingkungan

Tahun Jumlah Toko

Jumlah smp/minggu

Jumlah smp/bulan

Jumlah ppm Jumlah tanaman

Biaya Pengadaan PV 2007

2007 47 19.387,50 930.600,00 32.524.470,00 65.048.940,00 325.244.700.000,00 325.244.700.000,002008 54 22.275,00 1.069.200,00 37.368.540,00 74.737.080,00 373.685.400.000,00 346.005.000.000,002009 61 25.162,50 1.207.800,00 42.212.610,00 84.425.220,00 422.126.100.000,00 361.905.092.592,592010 68 28.050,00 1.346.400,00 47.056.680,00 94.113.360,00 470.566.800.000,00 373.551.097.393,69

TOTAL 1.406.705.889.986,28

Biaya Pengadaan Pelayanan ParkirTingginya pergerakan pengunjung toko-toko pakaian limpahan pabrik akan menimbulkan

tambahan kebutuhan fasilitas parkir di Kota Bandung. Kondisi ini berdampak terhadap kemacetan lalu lintas dengan pertimbangan bahwa fasilitas parkir yang disediakan setiap toko-toko pakaian sangat terbatas karena pada prinsipnya bangunan-bangunan yang diubah menjadi FO adalah bekas perumahan yang tidak dilengkapi lahan untuk parkir yang cukup. Untuk mengakomodasi kebutuhan parkir dibutuhkan penyediaan fasilitas parkir oleh publik dengan perhitungan biaya penyediaan parkir melalui standar pengadaan lahan parkir serta kebutuhan pengadaan petugas parkir. Setiap kendaraan membutuhkan lahan 12 m2, biaya pembuatan lahan parkir Rp 30000/m2, dan gaji petugas parkir Rp 300000/bulan

Tabel 7. Perhitungan Biaya Fasilitas Parkir

Tahun Jumlah Toko

Luas Parkir

Daya Tampung

Volume Kendaraan

Selisih

Luas Lahan Parkir

Tambahan

Biaya Lahan Parkir

PV 2007

2007 47 9.400 783 1070 287 3.440 103.200.000,00 103.200.000,002008 54 10.800 900 1230 330 3.960 118.800.000,00 110.000.000,002009 61 12.200 1.017 1389 372 4.468 134.040.000,00 114.917.695,002010 68 13.600 1.133 1549 416 4.988 149.640.000,00 118.789.057,00

TOTAL 446.906.752,00

Tabel 8. Gaji Petugas Parkir

Tahun Jumlah Petugas Gaji Petugas PV 20072007 66 237.600.000,00 237.600.000,002008 66 237.600.000,00 220.000.000,002009 66 237.600.000,00 203.703.703,702010 66 237.600.000,00 188.614.540,47

TOTAL 849.918.244,17

Tabel 9. Total Pengeluaran Parkir

Tahun Fasilitas Parkir Gaji Petugas Total Pengeluaran2007 103.200.000,00 237.600.000,00 340.800.000,002008 110.000.000,00 220.000.000,00 330.000.000,002009 114.917.695,47 203.703.703,70 318.621.399,182010 118.789.056,55 188.614.540,47 307.403.597,02

TOTAL 1.296.824.996,19

Biaya Pengadaan Fasilitas Pengelolaan KebersihanTingginya jumlah pengunjung toko-toko pakaian limpahan pabrik di Kota Bandung

secara langsung akan berdampak pada peningkatan volume produksi sampah. Untuk itu dibutuhkan pengadaan fasilitas pengelolaan kebersihan. Setiap toko menghasilkan 3m3

sampah/tahun dan biaya pengelolaan adalah 29000/m3

Tabel 10. Perhitungan Biaya Pengelolaan Kebersihan

Tahun Jumlah Toko Produksi Sampah (m3)

Biaya Pengelolaan (Rp)

PV 2007 (Rp)

2007 47 141 4.089.000,00 4.089.000,002008 54 162 4.698.000,00 4.350.000,002009 61 183 5.307.000,00 4.549.897,122010 68 204 5.916.000,00 4.696.311,54

TOTAL 17.685.208,66

Tabel 11. Total Biaya dan Manfaat

Komponen Biaya Manfaat Manfaat (Rp) Biaya (Rp)

Peningkatan Lahan

Tenaga Kerja 30,619,000,000.00Kemacetan lalulintas 1,437,583,858.00

Penurunan Kualitas Lingkungan

1,406,700,000,000.00

Pelayanan Parkir 1,296,824,996.00Pelayanan Kebersihan 17,685,208.70

Total 30,619,000,000.00 1,409,452,094,062.70NPV = -1.378.024.103.563,28

Dari hasil perhitungan analisis biaya manfaat terlihat hasil perhitungan NPV dari seluruh komponen yang terkena dampak baik manfaat maupun biaya hasilnya adalah negatif (komponen terbesar dari biaya adalah komponen Penurunan Kualitas Lingkungan). Kegiatan toko pakaian limpahan pabrik akan menimbulkan bangkitan pergerakan yang tinggi. Peningkatan pengunjung dapat meningkatkan kadar debu dan asap/gas sisa pembakaran dari kendaraan yang berkunjung ke toko pakaian limpahan pabrik maupun akibat adanya kemacetan oleh tundaan selama proses keluar masuk kendaraan ke lokasi toko/parkir. Pendekatan yang dilakukan adalah dengan menghitung seberapa banyak tanaman angsana yang dibutuhkan untuk mereduksi emisi Nox akibat bangkitan kendaraan oleh kegiatan toko pakaian limpahan pabrik dikalikan dengan harga per tanaman. Dengan harga satuan tanaman angsana adalah Rp. 5.000,-; Besar emisi NOx setiap 1 smp = 34.95 ppm/smp dan 1 toko menghasilkan 412.5 smp/minggu. Hasil akhirnya adalah disarankan kepada Pemerintah Daerah Bandung untuk melarang keberadaan Factory Outlet di Kota Bandung.