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TRIBUNALE CIVILE DI RAVENNA
GIUDICE DELL’ESECUZIONE
DOTT. ROBERTO SERENI LUCARELLI
* * *
PROCEDIMENTO DI ESECUZIONE IMMOBILIARE
Promosso da:
xxxxxxxxxxx
contro
xxxxxxxxxxx
* * *
Con comunicazione in data 08 marzo 2018, lo scrivente Geom.
Christian Gorini con studio in Lavezzola (RA) Piazza Tiziano n° 7, è stato
nominato Esperto Stimatore per la valutazione di stima dei beni
pignorati.
Accettato l’incarico, con verbale di accettazione e giuramento in
data 14 marzo 2018, lo scrivente redige la presente relazione di stima
sulla base del quesito assegnatogli.
* * *
LOTTO UNICO
* * *
RISPOSTA AL QUESITO
1. Provveda ad avvisare, previa comunicazione scritta dell’incarico
ricevuto da effettuarsi a mezzo raccomandata con ricevuta di ritorno,
il debitore all’indirizzo risultante agli atti (luogo di notificazione del
pignoramento o residenza dichiarata o domicilio eletto), della data e
N. 2017/159
R.G. Es.
Udienza 12/09/2018
Ore: 9,00
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del luogo di inizio delle operazioni peritali, da concertare ed effettuare
con il nominato custode, invitando il debitore a consentire la visita
degli immobili oggetto di pignoramento e con avvertimento che in
difetto di collaborazione sarà richiesto l’intervento del Giudice
dell’esecuzione per la pronuncia dell’ordine di liberazione
dell’immobile stesso;
Con comunicazioni scritte di preavviso agli esecutati a mezzo
raccomandate R.P. n. 05252438191-8 e n. 05252438190-6 del
07/10/2017, previ contatti telefonici con il Curatore dell’eredità giacente,
lo scrivente ha dato inizio alle operazioni peritali il giorno 18 aprile 2018
alle ore 10:00 effettuando il sopralluogo, di concerto con il nominato
Custode, nel compendio immobiliare oggetto di pignoramento
(comunicazione in allegato).
2. Identifichi esattamente i beni oggetto del pignoramento, con
precisazione dei confini e dei corretti dati catastali, controllando se
questi corrispondano ai dati indicati nell’atto di pignoramento e nella
nota di trascrizione e descriva gli immobili, fornendone una compiuta
rappresentazione anche mediante fotografie degli esterni e degli
interni in formato digitale.
Con atto di pignoramento immobiliare trascritto a Ravenna in data
29/05/2017 all’art. 5665, è stata pignorata la piena proprietà dei
seguenti beni immobili:
"… Complesso immobiliare composto da due corpi di fabbricati distaccati
ubicati nella medesima corte, costituito da un appartamento e da n. 2
(due) vani ad uso autorimessa, il tutto sito in Brisighella, località San
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Ruffillo, alla via Faentina n.108, confinante con proprietà xxxxxxx,
proprietà xxxxxxxx, via Faentina.
Riportato al Catasto Fabbricati del Comune di Brisighella con i seguenti
dati:
- Fol. 44, p.lla 51 sub 1, via Faentina n. 108, Cat. A/4, cl. 2, vani 6,5,
R.C. Euro 386,05;
- Fol. 44, p.lla 51 sub 2, via Faentina n. 108, Cat. C/6, cl. 2, mq 17,
R.C. Euro 70,24;
- Fol. 44, p.lla 51 sub 3, via Faentina n. 108, Cat. C/6, cl. 2, mq 27,
R.C. Euro 111,55.
Il terreno sottostante e circostante il fabbricato in oggetto è riportato nel
Catasto Terreni del Comune di Brisighella al foglio 44 con il mappale 51,
ente urbano di mq 1130 (millecentotrenta). ….”
I cespiti sono attualmente così identificati presso l’Agenzia delle
Entrate – Ufficio Provinciale di Ravenna - Territorio con i seguenti dati
censuari:
o Catasto Fabbricati del comune di Brisighella, via Faentina n. 108,
piano S1 – T - 1, Foglio 44, mapp. 51 sub 1, cat. A/4 di classe 2,
consistenza vani 6,5, R.c. Euro 386,05 (abitazione);
o Catasto Fabbricati del comune di Brisighella, via Faentina n. 108,
piano T, Foglio 44, mapp. 51 sub 2, cat. C/6 di classe 2, consistenza
mq 17, R.c. Euro 70,24 (autorimessa);
o Catasto Fabbricati del comune di Brisighella, via Faentina n. 108,
piano T, Foglio 44, mapp. 51 sub 3, cat. C/6 di classe 2, consistenza
mq 27, R.c. Euro 111,55 (autorimessa).
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L’area di sedime dell’edificio e l’area cortiliva sono distinti al Catasto
Terreni del comune di Brisighella, al Foglio 44, particella 51, Ente Urbano
di mq 1.130; detta particella 51 comprende l’ex particella 66 soppressa
per accorpamento.
I beni sono catastalmente intestati a xxxxxxxx, nata a xxxxxxxx il
xxxxxxxx C.F.: xxxxxxxx, proprietaria in regime di comunione dei beni e
xxxxxxxx, nato a xxxxxxxx il xxxxxxxx C.F.: xxxxxxxx, proprietario in
regime di comunione dei beni.
Le identificazioni catastali rilevate nell’atto di pignoramento e nella nota
di trascrizione dell’atto di pignoramento immobiliare, corrispondono con
gli attuali dati di identificazione catastale dei beni che individuano la
consistenza delle unità immobiliari così come gli esecutati sono gli attuali
proprietari dei beni.
Nell’estratto per riassunto dell’atto di matrimonio gli esecutati
contrassero matrimonio il xxxxxxxx in xxxxxxxx scegliendo il regime
della separazione dei beni, mentre nell’atto di acquisto della proprietà a
rogito dott. xxxxxxxx rep. N. 16365/9147 del 31/12/1990 gli esecutati
dichiararono di essere in regime di comunione legale dei beni.
La proprietà confina con la via Faentina, mapp. 3 e mapp. 129
ragioni xxxxxxxx, mapp. 68 ragioni xxxxxxxx, salvi altri.
Secondo quanto si evince dagli elaborati progettuali dell’edificio,
dalla cartografia catastale e dallo stato dei luoghi, i confini rispetto alle
particelle circostanti sono individuati:
o A nord-ovest, in fregio alla via Faentina, il confine di fatto
corrisponde indicativamente e presumibilmente alla rete metallica –
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piede scarpata posti a circa ml 5,50 dal fabbricato. Si evidenzia che il
confine catastale di diritto dista dai ml 4,00 ai ml 2,00 rispetto ai due
spigoli del fronte stradale del fabbricato abitativo e renderebbe
difficoltoso l’accesso agli automezzi;
o A nord-est, sulla prosecuzione di via Faentina, non è stato possibile
individuare termini di confine a causa della fitta vegetazione;
o A sud-est, in fregio al mappale 3, il confine corrisponde
indicativamente e presumibilmente alla mezzeria del ruscello;
o A sud-ovest, in fregio al mappale 68, dal muro di recinzione e del
garage in corpo staccato.
I beni sono collocati in via Faentina n. 108 a San Ruffillo, frazione
rurale minore del comune di Brisighella, da cui dista circa 3 km.
Trattasi di fabbricato abitativo indipendente con prevalente sviluppo al
piano terra e primo, completo di garage in corpo staccato ed area
cortiliva esclusiva, posti a valle della scarpata di via Faentina e da cui vi
si accede tramite stradello in discesa posto nel confinante mapp. 68.
Dagli elaborati progettuali dell’immobile in oggetto e da informazioni
assunte in sito detto stradello di accesso è gravato da servitù di
passaggio apparente.
Il fabbricato abitativo principale è costituito al piano interrato da una
cantina di circa mq 18,41, al piano terra da un garage di circa mq 16,56,
un soggiorno di circa mq 12,01, un ingresso e disimpegno di circa mq
6,38 complessivi, una cucina di circa mq 4,27, una camera da pranzo di
circa mq 11,39, un ripostiglio-lavanderia di circa mq 4,31, un servizio
igienico di circa mq 2,60, una centrale termica di circa mq 3,39, una
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tavernetta di circa mq 12,25 ed un ulteriore garage in corpo staccato di
circa mq 27,93.
Al piano primo è composto da una camera da letto di circa mq 12,74, un
disimpegno di circa mq 5,46, un servizio igienico di circa mq 4,39 ed una
ulteriore camera da letto di circa mq 11,73 il tutto per una superficie
calpestabile complessiva di circa 154,00 mq.
L’epoca di costruzione del fabbricato abitativo risale agli anni ‘20 ed è
stato ristrutturato negli anni ‘80. La tipologia costruttiva è la tipica della
muratura portante intonacata e tinteggiata, tetto a falde con manto di
copertura in coppi di laterizio, infissi in legno con vetrocamera e scuroni
in legno.
L’epoca di costruzione del garage in corpo staccato risale agli anni ‘80 ed
è stato realizzato con la tipologia costruttiva del prefabbricato in c.a.p..
L’area cortiliva risulta in gran parte recintata ed è adibita in parte al
transito degli automezzi ed in parte a giardino pertinenziale.
Il grado di finitura dei locali è normale ma inficiato dallo stato di
abbandono del fabbricato; sulla copertura risulta installato pannello
solare/fotovoltaico di vecchia data.
Orientativamente e di massima l’eventuale aggiudicatario dovrà
provvedere, attraverso ditte specializzate, qualora intenda utilizzare il
fabbricato al fine abitativo, ad un intervento di manutenzione
straordinaria quanto meno volto:
o Al ripasso del manto di copertura al fine di eliminare la vegetazione e
ripristinarne la tenuta;
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o Al rifacimento dell’impianto idro-termo-sanitario ed alla
verifica/rifacimento dell’impianto elettrico;
o Allo svuotamento periodico dell’acqua proveniente dal pozzo posto
all’interno della cantina interrata. Durante il sopralluogo si è potuto
visivamente rilevare l’allagamento della stessa con presenza di
almeno 20 cm di acqua. Da informazioni assunte in sito detto
fenomeno si verifica anche nella stagione estiva;
o Al ripristino degli intonaci ammalorati dall’umidità ascendente in
buona parte dei locali al piano terra;
o Alla sostituzione del manto di copertura in cemento-amianto (eternit)
presente nel garage in corpo staccato;
o Alla manutenzione e cura del verde;
o Al ripristino del cavo aereo di adduzione dell’energia elettrica nella
sua posizione originaria.
Dello stato d’uso e manutenzione se ne è tenuto conto nell’allegato
rapporto di valutazione.
Grado di finitura dei locali:
o Pareti interne, rivestimenti: intonacate e tinteggiate. Rivestimenti
ceramici nei servizi igienici, cucina, disimpegno al piano terra. La
camera da pranzo al piano terra è in parte rivestita con piastrelle
ceramiche ed in parte con perline di legno. Il garage è
completamente rivestito con perline di legno. La finitura delle
pareti del garage in corpo staccato è costituita prevalentemente
dai pannelli in c.a.p.;
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o Soffitti: intonacati e tinteggiati al piano primo e nella tavernetta.
Buona parte delle stanze restanti rivestite con perline di legno. Il
garage in corpo staccato presenta il soffitto con lastre di
cemento-amianto (eternit);
o Pavimenti: ceramici e di tipologie differenti. Presente linoleum nel
ripostiglio/lavanderia al P.T. Battuto di cemento nella cantina
interrata e nella centrale termica;
o Finestre: infissi in legno con vetro camera. I sistemi oscuranti
sono costituiti da scuroni in legno verniciato, privi di zanzariere. Il
garage in corpo staccato presenta finestra in ferro;
o Porte interne: prevalentemente tamburate, presente porta a
vetro nella camera da pranzo;
o Servizi igienici: dotato di doccia e sanitari al piano terra, vasca da
bagno e sanitari al piano primo;
o Serramenti esterni: portoncino d’ingresso in legno verniciato,
presente porta in ferro nella tavernetta, basculante nel garage in
corpo staccato;
o Impianto elettrico: prevalentemente sottotraccia, dotazione
minima, risalente probabilmente agli anni ‘80;
o Impianto di riscaldamento: autonomo, con corpi scaldanti
prevalentemente in ghisa e caldaia a gasolio, da sostituire. Nel
servizio igienico al piano primo è presente scaldabagno elettrico,
da verificare se funzionante;
o Impianto di raffrescamento: non presente;
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o Recinzioni: prevalentemente rete metallica. Muro in blocchi di
calcestruzzo adiacente al cancello carrabile e pedonale. Il cancello
carrabile e pedonale è del tipo a battente automatizzato in ferro
verniciato, da verificare se funzionante.
o Utenze: il fabbricato risulta collegato alla rete idrica ed elettrica.
E’ privo di allacciamento al gas-metano di rete.
3. Verifichi la proprietà dei beni pignorati in capo alla parte debitrice
esecutata e l’esatta loro provenienza. A tal fine l’esperto risalirà nella
verifica dei titoli d’acquisto derivativi in favore del debitore e dei suoi
danti causa, fino all’individuazione del più prossimo titolo d’acquisto,
trascritto in favore del debitore o dei suoi danti causa. Solo ove di
tale titolo risultasse impossibile l’allegazione, ne indicherà gli estremi
completi.
I beni sono intestati a xxxxxxxx, nata a xxxxxxxx il xxxxxxxx C.F.:
xxxxxxxx, proprietaria per 1/2 pro indiviso e xxxxxxxx, nato a
xxxxxxxx il xxxxxxxx C.F.: xxxxxxxx, proprietario per 1/2 pro
indiviso.
L’intestazione catastale attuale corrisponde con la reale proprietà dei
beni fino al 07 giugno 2009 in quanto il signor xxxxxxxx, secondo
quanto si evince dall’atto di pignoramento e dall’estratto per riassunto
dell’atto di morte, è deceduto in data 08 giugno 2009; a seguito di
rinuncia da parte degli eredi del sig. xxxxxxxx è stata dichiarata la
giacenza dell’eredità di questi.
All’origine xxxxxxxx, in virtù di atto a rogito dott. xxxxxxxx in
Faenza del 29/11/1926 rep. 5596, registrato a Faenza il 07/12/1926 al
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n. 441 vol. 86 e trascritto a Ravenna il 14/01/1927 all’Art. 150, vendeva
a xxxxxxxx “casa posta in San Ruffillo del Comune di Brisighella....
nonché l’appezzamento di terreno attiguo.... ” oggetto della presente
relazione.
In data 29/05/1927, con testamento pubblico a rogito dott.
xxxxxxxx in Faenza, verbale del 07/07/1927 registrato il 15/07/1927 al
Vol. 87 n. 32 e trascritto a Ravenna il 14/09/1927 al Vol. 1223 n. 2315,
cui ha fatto seguito certificato di denunciata successione in morte di
xxxxxxxx, registrato dall’Ufficio del Registro di Faenza in data
22/10/1927, i sigg.ri xxxxxxxx (madre), xxxxxxxx (figlia) e xxxxxxxx
(coniuge superstite), ereditavano l’immobile oggetto della presente
relazione.
In data 08/05/1929, con atto a rogito notaio dott. xxxxxxxx in
Faenza, registrato a Faenza il 27/05/1929 al Vol. 88 n. 873 e trascritto a
Ravenna il 06/07/1929 all’art. 1750, xxxxxxxx vendeva a xxxxxxxx la
propria quota di 1/2 di “… casa censita all’urbano al fg. 44 numero di
mappa da accertare e numero di mappa 66 seminativo di mq. 1.030…”
oggetto della presente relazione.
In data 18/10/1972, con atto a rogito notaio dott. xxxxxxxx in
Ravenna rep. 3428/400, trascritto a Ravenna il 10/11/1972 all’Art. 8068
e registrato a Faenza il 07/11/1972 al n. 915 Mod. I, xxxxxxxx, nato a
xxxxxxxx il xxxxxxxx, vendeva a xxxxxxxx, nata a xxxxxxxx il
xxxxxxxx e xxxxxxxx, nato a xxxxxxxx il xxxxxxxx, la quota o
cointeressenza indivisa di 1/2 della casa di cui sopra e la corte
circostante.
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In data 31/12/1990, con atto a rogito notaio xxxxxxxx in Faenza
rep. 16365/9147, trascritto a Ravenna il 29/01/1991 all’Art. 1575 e
registrato a Faenza il 18/01/1991 al n. 190 serie 1V, i sigg.ri xxxxxxxx
e xxxxxxxx ciascuno per i propri diritti congiuntamente per intero
vendevano ai coniugi xxxxxxxx che accettarono e comperarono per la
loro comunione legale l’immobile oggetto della presente relazione.
4. accerti se gravano sul bene iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli,
nonché altro tipo di gravami, formalità, vincoli o oneri, indicandone
gli estremi e precisandone l’opponibilità, controllando direttamente i
registri immobiliari e riferendo se la documentazione in atti sia
completa, integrando la stessa se incompleta. Tali verifiche possono
essere omesse, qualora il creditore abbia allegato agli atti la relazione
notarile sostitutiva, prevista dall’art. 567, comma 2, ultima parte,
c.p.c., procedendo comunque alla verifica dell'esistenza di eventuali
iscrizioni e/o trascrizioni successive alla data di riferimento del
suddetto certificato. In ogni caso l’esperto provvederà ad acquisire,
ove non allegata agli atti, copia del titolo di provenienza e dell’atto di
acquisto della proprietà (o di altro diritto reale) da parte
dell’esecutato sui beni pignorati.
Fermo restando ogni controllo a cura del rogitante anche nel momento
dell’eventuale vendita, alla data del 05/04/2018, dalla verifica effettuata
presso l’archivio della Conservatoria dei RR.II. di Ravenna, non risultano
ulteriori iscrizioni e/o trascrizioni successive a quelle indicate nella
certificazione notarile.
E’ stata acquisita copia dei titoli di provenienza.
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5. Prenda visione ed estragga copie delle planimetrie catastali degli
immobili di cui all’atto di pignoramento e verifichi la conformità delle
stesse e dei dati catastali allo stato di fatto.
Sono state acquisite le planimetrie catastali delle unità immobiliari
pignorate ma non risultano conformi allo stato di fatto rilevato.
Le difformità rilevate consistono nell’errato conteggio della consistenza
dell’abitazione (maggior numero di vani) e dei garage (maggior
superficie del garage in corpo staccato e minor superficie dell’altro
garage) incidendo quindi sulle attuali rendite catastali.
6. Dica se debba sopperirsi ad omissioni fiscalmente rilevanti e nel caso
di immobili che hanno provenienza successoria segnali la eventuale
mancanza della trascrizione dell’accettazione di eredità.
Secondo quanto si evince dall’atto di pignoramento, “… a seguito di
rinuncia all’eredità degli eredi del sig. xxxxxxxx e di dichiarazione di
giacenza della eredità di questi, è stato nominato, con provvedimento
Tribunale di Ravenna – Sezione distaccata di Faenza, Cron. 723/9,
depositato in cancelleria il 30 ottobre 2009, curatore dell’eredità giacente
di xxxxxxxx il dottor xxxxxxxx, con studio in xxxxxxxx, via
xxxxxxxx, C.F. xxxxxxxx, PEC: xxxxxxxx. …”.
Pertanto, al momento, non si evincono dalle visure ipotecarie sia
l’avvenuta presentazione della dichiarazione di successione inerente sia
l’accettazione dell’eredità in quanto vi è stata appunto rinuncia.
7. Riferisca sullo stato di possesso degli immobili in capo all’esecutato,
con indicazione se occupato da terzi, del titolo in base al quale
l’immobile è occupato (es. contratti di locazione, contratti di
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comodato, diritti di abitazione dell'immobile come da provvedimenti
giudiziali per separazione, cessazione degli effetti civili del
matrimonio, ecc.), indicandone le date di inizio e scadenza, il regime
legale (soggetti a proroga o meno, fondati su provvedimenti giudiziali
definitivi o meno), il corrispettivo previsto e valutandone la congruità
in base ai canoni di mercato (ove possibile precisi inoltre le modalità
con cui viene corrisposto il canone), con particolare riferimento
all’esistenza di contratti registrati in data antecedente al
pignoramento, accertando in quest’ultimo caso presso la competente
Agenzia delle Entrate la data del contratto, la data della relativa
registrazione, la data di scadenza del contratto, il termine di
scadenza per l’eventuale disdetta, l’eventuale data di rilascio fissata o
lo stato dell’eventuale causa di rilascio in corso; in ogni caso ne
acquisisca copia ed alleghi tutti i documenti rinvenuti.
L’immobile in oggetto è libero da persone, in completo stato di
abbandono.
Dalla verifica effettuata presso l’Agenzia delle Entrate – sede di Ravenna,
non risultano contratti registrati.
8. Provveda a verificare, l'esistenza di formalità, eventuali vincoli
trascritti, di carattere storico-artistici, di prelazione dello Stato ex D.
Lgs. 42/2004, nonché vincoli e/o oneri gravanti sugli immobili
pignorati, ivi compresi gli eventuali vincoli ed oneri di natura
condominiale ed i vincoli derivanti da contratti incidenti sulla
attitudine edificatoria degli stessi o connessi con il loro carattere
storico-artistico (es.: vincoli condominiali, vincoli ex T.U. Beni
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Culturali, diritti di prelazione legale, ecc.), che resteranno a carico
dell’acquirente.
Il bene in oggetto, in riferimento alle tavole dei vincoli (C.2) dell’Unione
della Romagna Faentina, ricade nella tavola A.19 natura e paesaggio
“Fiumi, torrenti e corsi d’acqua di interesse paesaggistico – Zone di
tutela dei caratteri ambientali di laghi, bacini e corsi d’acqua”; nella
tavola B.19 storia e archeologia “Immobili ed aree di interesse
archeologico (DLgs. 42/2004) – Zone ad alta potenzialità archeologica –
Zone a bassa potenzialità archeologica – Viabilità storica”; nella tavola
C.a.19 sicurezza del territorio - acque “Reticolo idrografico minore
soggetto al R.D. 523/1904 (non operante nel caso specifico in quanto
l’immobile ricade oltre i ml 10,00 dalla fascia di rispetto dal Rio San
Ruffillo) – Zone vulnerabili da nitrati di origine agricola – Settore di
ricarica di tipo C”; nella tavola C.b.19 sicurezza del territorio – assetto
dei versanti; nella tavola D.19 impianti e infrastrutture “Fascia di rispetto
40 m – Fascia di rispetto cimiteriale – Condotta acquedotto
100<DN<600 – Linea elettrica 15kv – Aree non idonee alla
localizzazione di impianti di smaltimento e recupero di rifiuti urbani,
speciali e speciali pericolosi – Aree idonee con prescrizioni per impianti
nuovi ed esistenti”, salvi altri e fermo restando ogni ulteriore
approfondimento che potrà e dovrà svolgere l’eventuale aggiudicatario
attraverso proprio tecnico e di concerto con lo Sportello Unico per
l’Edilizia del Comune di Brisighella (vedi anche normativa all’allegato
10).
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Dalle verifiche effettuate, non sono state rilevate né formalità, né vincoli
trascritti anche di carattere storico – artistico ed ex T.U. Beni Culturali.
Dal rogito notaio xxxxxxxx in Faenza del 31/12/1990 rep.
16365/9147, trascritto a Ravenna il 29/01/1991 all’Art. 1575 e registrato
a Faenza il 18/01/1991 al n. 190 serie 1V, sono compresi nella vendita
“… ogni unità immobiliare è comprensiva delle relative cointeressenze
spettanti a ciascuna delle tre unità immobiliari medesime su parti comuni
dell’edificio nelle proporzioni di legge; …. nello stato di fatto in cui i beni
in oggetto attualmente si trovano a corpo e non a misura e
comprensivamente a tutte le relative aderenze, pertinenze, sovrastanze,
azioni, ragioni, usi e diritti inerenti, servitù attive e passive se vi sono e
come sono, infissi e seminfissi, impianti tutti di ragione padronale e con i
patti di cui all’atto a rogito xxxxxxxx Notaio in Faenza in data 29
Novembre 1926 Repertorio n. 5596 registrato a Faenza il 7/12/1926 n.
441 Vol. 86 trascritto a Ravenna il 14 Gennaio 1927 art. 150 patti che la
parte compratrice dichiara di conoscere e di accettare in quanto tuttora
riguardino i beni oggetto del presente contratto. …”; per chiarezza la
nota di trascrizione del rogito dott. xxxxxxxx del 29/11/1926 riporta:
“Patti e Condizioni. Il prezzo era convenuto nella somma complessiva di
£ 8.000 (lire ottomila) pagate per intero prima della stipulazione. Il
possesso si intendeva incominciato dal 1 novembre 1926. Il venditore
rinunciava ad ogni eventuale ipoteca legale, il tutto come e meglio al
citato rogito xxxxxxxx che in copia autentica qui si unisce.”.
9. Provveda a verificare l’esistenza di formalità, vincoli od oneri, anche
di natura condominiale, gravanti sul bene che saranno cancellati o
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che comunque risulteranno non opponibili all'acquirente.
Fermo restando ogni controllo a cura del rogitante anche nel momento
dell’eventuale vendita, alla data del 05/04/2018, vista la certificazione
notarile e dalla verifica effettuata presso l’archivio della Conservatoria dei
RR.II. di Ravenna, risultano al ventennio le seguenti trascrizioni ed
iscrizioni pregiudizievoli gravanti sul bene, che saranno cancellate o che
comunque risulteranno non opponibili all'acquirente:
o ISCRIZIONE CONTRO del 13/11/2007 - Registro Particolare 6446
Registro Generale 27573 - Pubblico ufficiale xxxxxxxx Repertorio
136331/13023 del 07/11/2007 - IPOTECA VOLONTARIA derivante da
CONCESSIONE A GARANZIA DI MUTUO FONDIARIO;
o ISCRIZIONE CONTRO del 04/06/2010 - Registro Particolare 2456
Registro Generale 10664 - Pubblico ufficiale xxxxxxxx Repertorio
1330/2010 del 24/05/2010 - IPOTECA LEGALE derivante da ART. 16
DEL D.LGS. N. 46 DEL 26/02/1999;
o TRASCRIZIONE CONTRO del 29/05/2017 - Registro Particolare 5665
Registro Generale 8889 - Pubblico ufficiale UFFICIALE GIUDIZIARIO
Repertorio 1492/2017 del 08/05/2017 - ATTO ESECUTIVO O
CAUTELARE - VERBALE DI PIGNORAMENTO IMMOBILI.
10. Verifichi quale sia l’importo annuo delle spese fisse di gestione e
manutenzione dell’immobile, l’esistenza di eventuali spese
straordinarie già deliberate, anche se il relativo debito non sia ancora
scaduto, nonché le eventuali spese condominiali insolute nei due anni
precedenti alla data della perizia e l’esistenza di eventuali
procedimenti giudiziari in corso relativi al bene pignorato.
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Trattasi di edificio indipendente.
Dalle verifiche effettuate presso la Cancelleria civile di codesto Tribunale,
alla data del 20/04/2018 non esistono procedimenti giudiziari in corso
relativi ai beni pignorati, ad eccezione di due decreti ingiuntivi relativi
agli anni 2002 e 2005 contro il sig. xxxxxxxx.
11. Verifichi e indichi quale sia la destinazione urbanistica dell’immobile
pignorato, provvedendo ad acquisire ed allegare il certificato di
destinazione urbanistica attuale nei previsti casi di legge.
I beni in oggetto sono destinati ad uso residenziale.
L’edificio in oggetto, in riferimento al RUE vigente, ricade nella tavola
19.2 in “Ambiti agricoli di particolare interesse paesaggistico” normata
dall’art. 15, salvi altri e fermo restando ogni ulteriore approfondimento
che potrà e dovrà svolgere l’eventuale aggiudicatario attraverso proprio
tecnico e di concerto con lo Sportello Unico per l’Edilizia del Comune di
Brisighella (vedi anche normativa all’allegato 10).
Il CDU non è stato allegato in quanto trattasi di fabbricato
residenziale con area cortiliva inferiore a 5.000 mq.
12. Provvederà inoltre ad acquisire il certificato di destinazione
urbanistica aggiornato da allegare al decreto di trasferimento non
appena il professionista delegato alle operazioni di vendita gli
comunicherà l’intervenuta vendita del bene immobile pignorato, ove
quello precedente avesse perso di validità, nei previsti casi di legge.
Il CDU non è stato allegato in quanto trattasi di fabbricato residenziale
con area cortiliva inferiore a 5.000 mq.
13. Per i fabbricati, verifichi la regolarità edilizia ed urbanistica del bene
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nonché l’esistenza della dichiarazione di agibilità dello stesso, per i
terreni verifichi la destinazione urbanistica descrivendo le
caratteristiche di zona a cui è soggetto il bene; in mancanza di tali
prescrizioni, dica se il bene sia condonabile ai sensi di legge,
quantificando orientativamente l’importo dovuto a titolo di eventuale
oblazione e precisando se esistano procedure amministrative e
sanzionatorie.
Dalla ricerca dei titoli edilizi richiesti e ritirati dal comune di Brisighella in
data 05/04/2018 è emerso quanto segue:
o il fabbricato è privo del titolo abilitativo legittimante la costruzione.
Detto fabbricato risultava già esistente nell’anno 1926 ed il comune
di Brisighella dispone delle pratiche edilizie a partire dall’anno 1928,
pertanto, ai sensi della vigente legge regionale disciplinante la
materia edilizia, in mancanza di titolo abilitativo, lo stato legittimo
dell’immobile è comprovato dalla documentazione catastale di
impianto (in allegato estratto di mappa d’impianto e planimetrie
catastali del 1940);
o concessione in data 9 maggio 1977 n. 35, prot. n. 1472, pratica
edilizia n. 63, per costruzione muro di sostegno;
o concessione in sanatoria L. 47/85 in data 25 gennaio 1990 n. 100,
prot. n. 975, prat. n. 762. Con detta concessione in sanatoria il
Sindaco ha disposto anche il rilascio del certificato di abitabilità in
deroga;
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o D.I.A. presentata in data 06/05/1995, prot. n. 4091, pratica edilizia
n. 113/95, per sostituzione recinzione, posa di cancello e
sistemazione dell’area cortiliva;
o D.I.A. presentata in data 10/07/1999, prot. n. 5901, pratica edilizia
n. 145/99, per variante alla D.I.A. precedente.
Gli elaborati grafici allegati alla presente relazione rappresentano lo stato
legittimo integrato dal rilievo dello stato dei luoghi eseguito sul posto.
Di fatto, confrontando gli elaborati grafici dello stato legittimo e le
planimetrie catastali con la situazione in sito, sono state rilevate le
difformità meglio evidenziate in colore giallo e rosso negli allegati
elaborati grafici dello stato di fatto rilevato; sono state riportate in colore
rosso le quote rilevate che eccedono la tolleranza consentita del 2% e
sono state mantenute le misure da progetto qualora rientranti nella
suddetta tolleranza.
Secondo quanto emerso dal confronto con il tecnico di turno dello
Sportello Unico per l’Edilizia del comune di Brisighella in data
10/05/2018, fermo restando ogni ulteriore approfondimento che potrà e
dovrà svolgere l’eventuale aggiudicatario attraverso proprio tecnico e di
concerto con il S.U.E., le difformità rilevate sono sanabili con CILA in
sanatoria ai sensi della L.R. 23/2004, riferita sia ai fabbricati che alle
opere realizzate nell’area cortiliva pertinenziale, con le seguenti
precisazioni:
o L’eventuale aggiudicatario dovrà procedere alla rimozione della
baracca in legno e del manufatto in muratura evidenziati negli
elaborati grafici allegati in quanto non autorizzati;
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o Il muro di sostegno autorizzato con concessione n. 35 del
09/05/1977 è stato realizzato con un’altezza di ml 2,45 contro i ml
2,90 previsti in progetto; all’attualità detta modifica rientra nelle
opere classificate prive di rilevanza per la pubblica incolumità ai fini
sismici di cui alla L.R. 19/2008 ed all’art. A.2.1.b) della D.G.R. n.
2272/2016. Trattandosi di intervento classificato dal codice L2 ed
essendo il comune di Brisighella classificato sismico dall’anno 1930
l’eventuale aggiudicatario dovrà, attraverso proprio tecnico
strutturista di fiducia, procedere alle necessarie verifiche di stabilità
dello stesso. Si evidenzia che all’epoca di realizzazione dell’opera
dovevano essere osservate le prescrizioni di cui alla Legge 64/74
(provvedimenti per le costruzioni con particolari prescrizioni per le
zone sismiche), ma il decreto ministeriale di attuazione della
suddetta legge in riferimento alle opere di sostegno delle terre e delle
opere di fondazione venne pubblicato solo nell’anno 1981. Fatto salvo
ogni ulteriore approfondimento che potrà e dovrà svolgere
l’eventuale aggiudicatario attraverso proprio tecnico strutturista di
fiducia e di concerto con il Servizio Sismico dell’Unione della
Romagna Faentina;
o la rete metallica realizzata sul muro di sostegno di cui alla voce
precedente, presenta uno zoccolo di circa 25 cm rispetto al piano di
campagna; ai sensi dell’art. 12.5 del RUE vigente detto zoccolo non è
ammesso e quindi l’eventuale aggiudicatario dovrà effettuare un
riporto con materiali inerti al fine di raccordare la sommità di detto
muretto con il piano di campagna circostante;
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o a conclusione del procedimento di regolarizzazione, si dovrà
procedere all’aggiornamento delle planimetrie catastali per effetto di
quanto già descritto in risposta al quesito n. 5.
Il costo delle opere di ripristino e per CILA in sanatoria, compreso
sanzioni, diritti di segreteria, diritti catastali, bolli e relative prestazioni
professionali tecniche, ammonta orientativamente ed in linea di massima
a circa € 7.000,00. Tale somma sarà decurtata nella valutazione finale
dell’immobile.
14. In caso di opere abusive, proceda l’esperto al controllo della
possibilità di sanatoria ai sensi dell’articolo 36 del d.P.R. 6.6.2001, n.
380, precisando orientativamente gli eventuali costi della stessa;
verifichi l’eventuale presentazione di istanze di condono, indicando il
soggetto istante e la normativa in forza della quale l’istanza sia stata
presentata, lo stato del procedimento, i costi per il conseguimento del
titolo in sanatoria e le eventuali oblazioni già corrisposte o da
corrispondere; in ogni altro caso, ai fini della istanza di condono che
l’aggiudicatario possa eventualmente presentare, verifichi se gli
immobili pignorati si trovino nelle condizioni previste dall’articolo 40,
comma sesto , della legge 28 febbraio 1985, n. 47 ovvero dall’art.
46, comma quinto d.P.R. 380/2001, specificando orientativamente il
costo per il conseguimento del titolo in sanatoria.
Non sono state presentate istanze di condono ulteriori alla già ottenuta
concessione in sanatoria L. 47/85 in data 25 gennaio 1990 n. 100, prot.
n. 975, prat. n. 762.
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L’immobile pignorato non si trova nelle condizioni previste dall’articolo
40, comma sesto, della Legge 28 febbraio 1985 n. 47.
L’immobile pignorato si trova nelle condizioni previste dagli artt.
36 e 46 comma quinto D.P.R. 380/2001.
Come anticipato in risposta al precedente quesito, il costo delle opere di
ripristino e per CILA in sanatoria, compreso sanzioni, diritti di segreteria,
diritti catastali, bolli e relative prestazioni professionali tecniche,
ammonta orientativamente ed in linea di massima a circa € 7.000,00.
Tale somma sarà decurtata nella valutazione finale dell’immobile.
15. Verifichi se i beni pignorati siano gravati da censo, livello o uso civico
e se vi sia stata affrancazione da tali pesi, ovvero se il diritto del
debitore sul bene pignorato sia di proprietà ovvero derivante da
alcuno dei suddetti titoli.
Dalle verifiche effettuate i beni pignorati non risultano gravati da censo,
livello o uso civico.
Il diritto dei debitori sui beni pignorati è di proprietà e non deriva da
alcuno dei suddetti titoli.
16. Qualora i fabbricati non siano ancora censiti al C.F., provveda, previo
specifica autorizzazione e a fronte di specifico preventivo di spesa a
redigere planimetria conforme e proceda, se è necessario,
all’accatastamento.
I beni in oggetto risultano già censiti al C.F.
17. Segnali eventuali variazioni colturali o cambi d’uso.
Trattasi di fabbricato abitativo sin dall’origine della costruzione.
18. Proceda alla stima dei singoli beni pignorati, attenendosi, per la
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determinazione del valore di mercato, al calcolo della superficie
dell’immobile, specificando quella commerciale, il valore per metro
quadro e il valore complessivo (tenendo conto anche dei parametri
OMI), esponendo in misura distinta gli adeguamenti e le correzioni
apportate al valore di stima per eventuali oneri di regolarizzazione
urbanistica, per lo stato d’uso e di manutenzione, lo stato di
possesso, i vincoli e gli oneri giuridici non eliminabili nel corso del
procedimento esecutivo, per le eventuali spese condominiali insolute
relative agli ultimi due anni a carico dell’acquirente, nonché per la
riduzione di valore dovuta all’assenza della garanzia per vizi del bene
venduto (da effettuarsi nella misura forfetaria predeterminata del
15% sul valore finale).
L’immobile ha la seguente superficie commerciale, misurata al netto delle
murature perimetrali (SIL – superficie interna lorda) e moltiplicata per il
relativo indice mercantile:
o Superficie principale:
Mq 82,21 x 100% = mq. 82,21
o Garages:
Mq 44,91 x 50% = mq. 22,46
o Servizi (cantina):
Mq 18,41 x 25% = mq. 4,60
o Area coperta e scoperta (classificata dal RUE come agricola):
Mq 1.130,00 x 2% = mq. 22,60
o Accessori (tavernetta, C.T., rip. e W.C. al p.t.):
Mq 27,95 x 50% = mq. 13,98
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sommano in totale mq. 145,85
arrotondati a mq 146,00
Il bene da porre in vendita è costituito da fabbricato abitativo
indipendente con prevalente sviluppo al piano terra e primo, completo di
garage in corpo staccato ed area cortiliva esclusiva, posti a valle della
scarpata di via Faentina e da cui vi si accede tramite stradello in discesa
posto nel confinante mapp. 68.
L’oscillazione dei prezzi indicati dall’Osservatorio Immobiliare per
tale tipologia di immobile nella zona di San Ruffillo, in stato conservativo
normale, varia da 750 €/mq a 1.100 €/mq ed è una quotazione
generica.
Per la stima si utilizza il metodo del confronto di mercato MCA
(vedi anche rapporto di valutazione in allegato); attraverso l’indagine
effettuata nel mercato locale, ricercando beni immobili aventi
caratteristiche analoghe a quello in oggetto per quanto concerne
ubicazione, tipologia edilizia e stato di manutenzione, sono stati reperiti
due immobili comparabili compravenduti negli ultimi 15 mesi, il cui
prezzo pagato è supportato dai seguenti atti pubblici di vendita:
o Unità A: atto a rogito notaio xxxxxxxx in Faenza in data 18/05/2017,
Repertorio n. 13684 - Raccolta n. 8175.
Trattasi di fabbricato urbano ad uso abitazione, di vecchia
costruzione, in due corpi, con relativa corte pertinenziale sito in
Comune di Brisighella, via Fornace n. 11;
o Unità B: atto a rogito notaio xxxxxxxx in Faenza in data 30/01/2017,
Repertorio n. 13484 - Raccolta n. 7998.
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Trattasi fabbricato urbano ad uso abitazione con annessa corte
pertinenziale, posta in Comune di Brisighella, via Fornace n. 24.
Le superfici relative ai comparabili, riportate nell’allegato rapporto di
valutazione MCA, sono state rilevate graficamente dalle planimetrie
catastali allegate ai suddetti atti di compravendita.
Pertanto, tenuto conto della media dei comparabili rilevati sul mercato
reale, tenuto conto dell’attuale andamento del mercato immobiliare
(maggiormente penalizzato nelle frazioni minori), tenuto conto
dell’ubicazione e dello stato di manutenzione, tenuto conto anche dei
parametri OMI, scaturisce una valutazione unitaria di 418,00 €/mq.
Il prezzo di riferimento del bene oggetto di esecuzione è quindi: mq
146,00 x €/mq. 418,00 = € 61.000 arrotondati.
Come anticipato in risposta ai precedenti quesiti, occorre
decurtare le somme preventivate per:
o Oneri di regolarizzazione urbanistica e ripristini = € 7.000
o Stato d’uso e manutenzione
(già considerato nell’allegato rapporto di valutazione) = € 0,00
o Vincoli ed oneri giuridici non eliminabili
(vedi risposta al quesito n. 21) = € 0,00
sommano in totale € 7.000
pertanto € 61.000 - € 7.000 = € 54.000.
Trattandosi poi di bene sottoposto a procedura esecutiva, si
provvede alla riduzione di valore dovuta all’assenza di garanzia per vizi
del bene venduto, da effettuarsi nella misura forfettaria predeterminata
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del 15% sul valore finale, pertanto € 54.000 – 15% = € 45.900
arrotondati ad € 46.000,00.
19. Nell’ipotesi siano state pignorate una o più quote, accerti il
nominativo di tutti gli altri comproprietari, valuti se gli immobili siano
comodamente divisibili in natura ovvero se la divisione possa
comportare uno svilimento del valore o della destinazione economica;
provveda, in caso di comoda divisibilità, a predisporre uno o più
progetti di divisione formando lotti corrispondenti al valore di
ciascuna quota e indicando il costo delle opere eventualmente
necessarie per addivenire alla divisione, con previsione degli
eventuali conguagli in danaro ove non sia possibile la formazione in
natura di porzioni di valore esattamente corrispondente alle quote;
provveda inoltre a verificare l’esistenza di creditori iscritti, di iscrizioni
o trascrizioni pregiudizievoli sull’intero immobile, anche con
riferimento alle quota non pignorate.
E’ stata pignorata l’intera proprietà.
20. Evidenzi tutti gli elementi utili per le operazioni di vendita, in
particolare indicando la tipologia dei beni (es. casa singola,
appartamento in condominio di x unità, negozio, magazzino, terreno
coltivato o edificabile, bosco...) e le località in cui si trovano, e
fornisca i dati essenziali al fine di consentire l’immediata percezione
di un interesse all’acquisto (es. superficie, destinazione d’uso, anno di
costruzione, stato di conservazione, numero di vani...).
Brisighella, località San Ruffillo, via Faentina n. 108. A soli 3 Km da
Brisighella, in zona collinare, casa indipendente di circa 110,00 mq
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calpestabili completa di area cortiliva esclusiva di circa 1.130 mq
catastali, oltre a due garage per complessivi 44 mq calpestabili circa.
Classe energetica non determinata. Libero da persone.
21. Precisi se gli immobili pignorati siano vendibili in lotto unico o in più
lotti, provvedendo in questo caso, nel formare i lotti, e, quando
necessario, richieda l’autorizzazione, previo specifico preventivo, a
predisporre i necessari frazionamenti o accatastamenti e ad
evidenziare l’esistenza di particelle comuni a più lotti, la presenza di
servitù attive e passive, la necessità di costituirle etc.
L’esecuzione coinvolge beni non divisibili di cui si propone la vendita in
un solo lotto.
Tenuto conto che, dal rogito notaio xxxxxxxx in Faenza del
31/12/1990 rep. 16365/9147, trascritto a Ravenna il 29/01/1991 all’Art.
1575 e registrato a Faenza il 18/01/1991 al n. 190 serie 1V, sono
compresi nella vendita “… ogni unità immobiliare è comprensiva delle
relative cointeressenze spettanti a ciascuna delle tre unità immobiliari
medesime su parti comuni dell’edificio nelle proporzioni di legge; …. nello
stato di fatto in cui i beni in oggetto attualmente si trovano a corpo e non
a misura e comprensivamente a tutte le relative aderenze, pertinenze,
sovrastanze, azioni, ragioni, usi e diritti inerenti, servitù attive e passive
se vi sono e come sono, …….”:
o l’accesso all’immobile avviene attraverso stradello in discesa posto
nel confinante mapp. 68. Dagli elaborati progettuali dell’immobile in
oggetto e da informazioni assunte in sito detto stradello di accesso è
gravato da servitù di passaggio apparente.
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Qualora l’eventuale aggiudicatario sia il confinante (mapp. 68), detta
servitù potrebbe estinguersi per confusione;
o sono presenti cavidotti aerei sul lotto di vendita, indicati dal rispettivo
palo di sostegno nell’elaborato grafico del rilievo in allegato,
si potrebbero ritenere le servitù sopradescritte comunque elementi ormai
intrinseci ai beni e fermo restando che gli immobili saranno in ogni caso
trasferiti nello stato di fatto e di diritto in cui si trovano, in riferimento
alla stima non si opereranno ulteriori specifiche detrazioni.
22. Acquisisca il numero di codice fiscale del debitore esecutato.
E’ stato acquisito il numero di codice fiscale dei debitori esecutati,
validati in Anagrafe Tributaria:
o xxxxxxxx C.F.: xxxxxxxx;
o xxxxxxxx C.F.: xxxxxxxx.
23. Acquisisca copia del certificato di stato civile del debitore esecutato e,
ove risulti coniugato, copia integrale dell’estratto di matrimonio dal
quale risultino le annotazioni relative al regime patrimoniale prescelto
ed eventuali convenzioni matrimoniali, autorizzando espressamente
l’esperto a richiedere al Comune competente il rilascio di copia di tali
documenti.
Sono stati acquisiti il certificato di stato civile dei debitori esecutati e
l’estratto per riassunto dell’atto di matrimonio ove si evince che gli stessi
contrassero matrimonio il xxxxxxxx in xxxxxxxx, scegliendo il regime
della separazione dei beni.
E’ stato acquisito l’estratto per riassunto dell’atto di morte in quanto il
sig. xxxxxxxx è deceduto il giorno 08/06/2009 in xxxxxxxx.
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Vedasi la documentazione di cui sopra ed ulteriore all’allegato 6.
24. Acquisisca inoltre il certificato storico di residenza degli occupanti
l’immobile pignorato, ove diversi dal debitore esecutato o familiari,
autorizzando espressamente l’esperto a richiedere al Comune
competente il rilascio di copia di tali documenti.
L’immobile in oggetto è libero da persone, in completo stato di
abbandono.
25. Segnalare al Custode di verificare presso la Cancelleria civile del
tribunale la pendenza di cause relative alle eventuali domande
giudiziali risultanti trascritte sull’immobile oggetto di pignoramento
nonché la data di emissione ed il contenuto dell’eventuale
provvedimento di assegnazione della casa familiare al genitore
affidatario dei figli che risulti occupare l’immobile pignorato
(acquisendone copia).
Non risultano pendenze di cause relative a domande giudiziali risultanti
trascritte sull’immobile oggetto di pignoramento.
26. Formuli tempestivamente eventuale istanza di proroga del termine di
deposito della perizia, in caso di assoluta e motivata impossibilità di
rispettare il termine concesso.
Non si necessita di alcuna proroga.
27. Provveda a depositare per via telematica, nel rispetto del termine già
indicato (30 giorni prima dell’udienza ex art. 569 c.p.c.) una copia
completa dell’elaborato (con tutti gli allegati compreso l’ALLEGATO
"A") ed una copia depurata nel rispetto della privacy senza riferimenti
alle generalità del debitore o di altri soggetti); l'ALLEGATO "A" dovrà
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essere predisposto, nel caso di pignoramento di quota, sia con
riferimento alla quota pignorata sia con riferimento all'immobile nella
sua interezza.
Copia della presente relazione peritale, completa di tutti gli allegati,
anche in forma anonima, è stata depositata per via telematica nel
rispetto del termine indicato.
Non trattandosi di immobile pignorato in quota, è stato
predisposto un unico allegato “A”, anche in forma anonima.
28. Provveda infine ad inviare, nel rispetto del medesimo termine, una
copia della perizia al debitore a mezzo p.e.c. (o per il debitore non
costituito a mezzo posta ordinaria), i documenti ritirati nonché la nota
professionale dei compensi da redigersi secondo le specifiche indicate
da questo GE ed eventuali originali di APE e CDU.
Copia della presente relazione peritale, completa di tutti gli allegati, è
stata inviata al Curatore dell’eredità giacente a mezzo PEC ed al debitore
a mezzo posta prioritaria nel rispetto del termine indicato.
L’APE non è stato allegato in quanto all’epoca della compravendita da
parte dei debitori non era ancora vigente ed all’attualità non è presente
sul portale web del S.A.C.E. Emilia – Romagna.
* * *
Tanto dovevasi per l’espletamento dell’incarico ricevuto.
Allegati:
Allegato 1 - elaborati grafici dei rilievi dello stato di fatto redatti
su piante, planimetrie, prospetti e sezioni di cui ai rispettivi titoli
abilitativi, in varie scale di rappresentazione ed a vista;
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Allegato 2 - documentazione fotografica;
Allegato 3 - planimetrie catastali agli atti dell’Agenzia delle
Entrate – Uff. Prov.le di Ravenna – Territorio;
Allegato 4 – estratto di mappa C.T. in scala 1:2.000;
Allegato 5 - visure C.F. e C.T.;
Allegato 6 – documenti amministrativi stato civile;
Allegato 7 – concessione edilizia in sanatoria n. 100 del
25/01/1990 e abitabilità;
Allegato 7A - documentazione catastale d’impianto;
Allegato 8 – titoli di provenienza;
Allegato 9 – comunicazioni di preavviso;
Allegato 10 – RUE e scheda dei vincoli;
Allegato 11 - rapporto di valutazione MCA;
Allegato 12 – verifica presenza contratti di locazione e codici
fiscali.
Lavezzola 11/05/2018
L’ESPERTO STIMATORE
Geom. Christian Gorini
