31-10-2012

Challenge the future

DelftUniversity ofTechnology

Trends, discussies en hervormingen op de woningmarkt

Peter Boelhouwer

2De toekomst van het wonen | 31-10-2012

Inhoud

• Ontwikkelingen op de woning(bouw)markt en ontwikkeling koopprijzen: hoe diep zit de crisis?

• Discussie: achtergronden prijsontwikkeling en effecten overheidsbeleid

• Hoe nu verder?• Voorstellen regeerakkoord Rutte II

3De toekomst van het wonen | 31-10-2012

Nominale en reële woningprijzen, 1965-2012 (eerste half jaar)

4De toekomst van het wonen | 31-10-2012

Ontwikkeling nominale woningprijzen in Europa 1995-2012

5De toekomst van het wonen | 31-10-2012

Afzet van nieuwe koopwoningen

6De toekomst van het wonen | 31-10-2012

Aantal verkopen bestaande woningen

Bron: Kadaster

7De toekomst van het wonen | 31-10-2012

Vereniging Eigen Huis Marktindicator

8De toekomst van het wonen | 31-10-2012

VEH marktindicator vertraagd en het aantal transacties in de bestaande woningvoorraad

9De toekomst van het wonen | 31-10-2012

VEH marktindicator vertraagd en het aantal verkochte nieuwbouwwoningen

10De toekomst van het wonen | 31-10-2012

Stellingen

De koopprijsontwikkeling in Nederland kon tot 2011 redelijk goed verklaard worden door de onderliggende fundamentals

De huidige crisis op de woningmarkt is voor een belangrijk deel geënsceneerd door de overheid

11De toekomst van het wonen | 31-10-2012

Stelling I

De koopprijsontwikkeling in Nederland kon tot 2011 redelijk goed verklaard worden door de onderliggende fundamentals

12De toekomst van het wonen | 31-10-2012

Woningprijs en Bouwkosten, 1920-2010

13De toekomst van het wonen | 31-10-2012

Maximale leencapaciteit en koopprijsontwikkeling 1982-2009

0

100

200

300

400

500

1982 1986 1990 1994 1998 2002 2006 2009

mediaan verkoop-prijs 0,25 mediaan inkomen 0,75 0,9

14De toekomst van het wonen | 31-10-2012

Modelontwikkeling

• Constante• Verkoopprijs• Inkomen• Rente• Lange-termijn evenwicht (Woonquote)• Seizoenseffect

15De toekomst van het wonen | 31-10-2012

Waargenomen en voorspelde reële koopprijsontwikkeling 1971-2011 (t.o.v. 2006)

16De toekomst van het wonen | 31-10-2012

Werkelijke en geschatte nominale koopprijsontwikkeling 1971-2012 o.b.v een schatting over de periode 1978-1995

17De toekomst van het wonen | 31-10-2012

Stelling II

De huidige crisis op de woningmarkt is voor een belangrijk deel geënsceneerd door de overheid

18De toekomst van het wonen | 31-10-2012

Maximale leencapaciteit en koopprijsontwikkeling 1982-2009

0

100

200

300

400

500

1982 1986 1990 1994 1998 2002 2006 2009

mediaan verkoop-prijs 0,25 mediaan inkomen 0,75 0,9

19De toekomst van het wonen | 31-10-2012

Maximale hypotheekbedrag met NHG

20De toekomst van het wonen | 31-10-2012

Hypotheekrentes in Europa

21De toekomst van het wonen | 31-10-2012

Effect op de koopprijsontwikkeling door aanscherping hypotheeknormen (6% stijging woonlasten)

22De toekomst van het wonen | 31-10-2012

Aandeel gesecuritiseerde hypotheken met betalingsachterstand >90 dgn, in diverse Europese landen

Bron: Poor en Fitch, bewerking EIB

23De toekomst van het wonen | 31-10-2012

Ontwikkeling nominale woningprijzen in Europa 1995-2012

24De toekomst van het wonen | 31-10-2012

Hoe nu verder?

25De toekomst van het wonen | 31-10-2012

Hervormingsvoorstellen

• 2006: De woningmarkt van het slot (REA) • 2007: Tijd voor keuzes (VROMRaad)• 2008: De Woningmarkt ontsloten Greenfieldstudie (vernieuwde

stad)• 2010: Hervorming van het Nederlandse woonbeleid (CPB)• 2010: Stap voor stap. Naar hervorming van het woningmarktbeleid

(VROMRaad)• 2011: Naar een integrale hervorming van de woningmarkt (SER-

CSED) • 2012: Naar een duurzame financiering van de woningmarkt (22

economen advies)• 2012: Lente-akkoord• 2012: Wonen 4.0 (Vereniging Eigen Huis, Woonbond, Aedes en

NVM) • 2012 Nationaal stimuleringspakket woningmarkt (Bouwnijvertheid)

26De toekomst van het wonen | 31-10-2012

Naar een duurzame financiering van de woningmarkt (22 economen)

• Geleidelijke verlaging van het inkomstenbelasting tarief voor hypotheekrenteaftrek naar 30% (het tarief in box 3) gedurende een overgangsperiode van 20 jaar

• Afschaffing van de overdrachtsbelasting• Verbeteren financiering hypotheken doordat banken

hypotheken doorverkopen aan lange termijn beleggers, zoals pensioenfondsen en verzekeraars

• Beperken van de hypotheekschuld van huishoudens (LTV naar 90%)

• Huren naar marktniveau• Geleidelijke verlaging Nationale hypotheekgarantie

27De toekomst van het wonen | 31-10-2012

Wonen 4.0

• Hypotheekrenteaftrek lineair afgebouwd voor alle hypotheken in 30 jaar vanaf 2015

• Afschaffen overdrachtsbelasting in 2015• Eigendomsneutraal woonbeleid; woontoeslag voor

huurders en kopers met een inkomen tot 30.000 euro• Verlaging tarieven inkomstenbelasting op inkomens

neutrale wijze• Huurverhoging inflatie plus 2% tot aan 4,5% WOZ waarde

met compensatie via verbeterde huurtoeslag voor 60% huurders

• Investeringen in nieuwbouw, herstructurering, energiebesparing en krimpgebieden

28De toekomst van het wonen | 31-10-2012

Nationaal stimuleringspakket

• Normaliseer de financieringsmogelijkheden voor huizenkopers

• Verbeter de condities waaronder hypotheken verstrekt worden

• Lever een bijdrage aan startersleningen• Kom doorstromers tegemoet die hun restschuld moeten

financieren• Stimuleer innovaties in energiezuinige woningen• Verlaag de BTW op grond naar 6%• Voorkom een stapeling van negatieve maatregelen voor

de woningmarkt• Voer voor de bouwnijverheid een tijdelijk een vorm van

deeltijd-WW in

29De toekomst van het wonen | 31-10-2012

Regeerakkoord Rutte II (koopsector)

• Annuïtaire hypotheekrenteaftrek voor maximaal 30 jaar voor nieuwe leningen vanaf 2013

• Hypotheken mogen op termijn niet meer bedragen dan de waarde van het huis (LTV 100%)

• Vanaf 2014 aftrek in 28 jaar van 52% naar 38%• Belastingopbrengst teruggesluisd naar lagere belastingen• Betaalde rente op restschulden kan maximaal voor 5 jaar

worden afgetrokken• Budget startersleningen SVN wordt uitgebreid

30De toekomst van het wonen | 31-10-2012

Regeerakkoord Rutte II (huursector)

• Huurverhogingen op basis van het inkomen van de huurder: tot 33.000 1,5 plus inflatie 33.000 tot 43.000 2,5 plus inflatie vanaf 43.000 6,5 plus inflatie

• Huursombenadering toegestaan• Woningwaardering vastgesteld op 4,5% van de WOZ waarde• Woningen van huurders boven de 43.000 tijdelijk geliberaliseerd• Corporaties terug naar hun kerntaak: bouwen, verhuren en beheren

van woningen en daaraan direct verbonden maatschappelijk vastgoed

• Corporaties komen onder directe aansturing van gemeenten• Extra huurinkomsten worden voor belangrijk via een heffing

afgeroomd (in 2017 300 miljoen euro)

31De toekomst van het wonen | 31-10-2012

Eerste observaties regeerakkoord (1)• Verschil tussen insiders en outsiders op de woningmarkt

wordt groter• Geen structurele oplossing financieringsprobleem

koopsector• Zeer bescheiden stimuleringsmaatregelen• Crisis op woningmarkt zal komende twee jaar verdiepen• Op termijn integrale maar ovenwichtige hervormingen van

de woningmarkt• CPB vraagt zich af of onderscheid kopers met een oude en

nieuwe lening stand houd bij de rechter• Dreigt zowel in de koop als in de huursector

administratieve chaos

32De toekomst van het wonen | 31-10-2012

Eerste observaties regeerakkoord (2)

• Zelfstandigheid en rol van corporaties wordt sterk ingeperkt en investeringscapaciteit neemt af

• Corporaties worden vooruitgeschoven belastingkantoor van de overheid

• Snel oplopende woonuitgaven bij huurders • Grote verschillen in vermogensontwikkeling corporaties

afhankelijk van WOZ-waarde bezit en inkomens huurders

33De toekomst van het wonen | 31-10-2012

Vergelijking hervormingsvoorstellen met regeerakkoord

• Naar een duurzame hervorming van de woningmarkt• Wonen 4.0• Nationaal stimuleringspakket

31-10-2012

Challenge the future

DelftUniversity ofTechnology

EINDEEINDE