ÍNDICE

INTRODUCCIÓN 2

I. EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO 3

A) ANTECEDENTES HISTÓRICOS 3

B) CONCEPTO Y ELEMENTOS DEL CONTRATO 4

C) CARACTERÍSTICAS DEL CONTRATO 6

II. LA HIPOTECA 10

CONCLUSIÓN 13

BIBLIOGRAFÍA 14

ANEXO 15

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INTRODUCCIÓN

Del latín contractus, proviene la palabra “contrato” derivado a su vez del verbo

contraer, regir, lograr, concertar. Podemos decir que los contratos han existido todo

el tiempo ya que el hombre siempre se ha visto en la necesidad de celebrar contratos

de todo tipo de acuerdo al ciclo de vida en que nos situemos. Así pues, encontramos

que el antecedente más cercano se da en roma con una reglamentación para

contratar y dar una formalidad a los contratos clasificándolos desde entonces

doctrinaria y jurídicamente.

Con frecuencia se confunde la obligación garantizada (préstamo o crédito), con la

propia garantía (hipoteca), y se mezcla el concepto y la dinámica del préstamo

garantizado, con los de la hipoteca que asegura su devolución. En tal sentido,

sentado lo anterior, y como institución de garantía, la hipoteca es un derecho real

que se constituye mediante contrato público.

Este trabajo tiene la finalidad de ampliar estos conceptos de contrato de

arrendamiento e hipoteca para su mejor comprensión.

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I. EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

A) ANTECEDENTES HISTÓRICOS

La voz arrendamiento proviene de arrendar, que significa "ceder o adquirir mediante

precio el aprovechamiento temporal de cosas inmuebles, o de beneficio o rentas".

En sus orígenes, el arrendamiento podía ser de cosas, obras o servicios. La idea de

servicios tiene su origen en la idea romanista de la locatio conductio, y así, si bien

como señala Diez-Picazo, el que promete pagar el precio se llama "conductor", en el

denominado arrendamiento de obras se invierte la terminología y el que paga el

precio es llamado " locator". Algunos autores, como Arias Ramos, analizan la idea de

locare, y otros apuntan que la terminología nació "probablemente en hipótesis

referentes a obras del Estado y que de allí pasó al derecho privado".

La influencia del derecho inglés y del derecho germano sentaron sus bases para

complementar al derecho romano, al grado de no admitirse en la actualidad el

arrendamiento perpetuo, pues a partir de la Revolución francesa se modifica esta

situación.

Se considera que lo que se adquiere con arrendamiento es la compra del uso. En la

legislación europea, y en alguna parle de la historia patria, el contrato de

arrendamiento consistió en la cesión del uso o goce de algo mediante el pago de un

precio, ya se trate de cosas corporales o incorporales, muebles, inmuebles, obra de

servicios que preste una persona, Intelectuales o mecánicos, y las actividades

encaminadas a llevar a cabo una obra. La legislación vigente mexicana permiten que

sean objeto materia del contrato de arrendamiento, tanto los bienes muebles como

los inmuebles, los corporales como los incorporales o intangibles (llamados así por

algunos tratadistas americanos), con la salvedad de los bienes consumibles

(aquellos que se destruyen por el primer uso) y los derechos estrictamente

personales. Tenemos así, que los servicios que preste una persona, sean éstos

intelectuales o mecánicos, y las actividades encaminadas a llevar a cabo una obra

son objeto de distinto contrato, pero no del pacto arrendaticio.

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Con la influencia del Código Napoleón, la legislación de casi todos los países

occidentales fue favorable al arrendador, pero después del Código Civil suizo de las

obligaciones, se modificó la legislación para hacerla imparcial, inclinarse incluso en

favor del arrendatario.

Los países europeos, después de la segunda guerra mundial, aprobaron una

legislación de carácter excepcional y temporal que decretó la moratoria de las rentas

y la prórroga de los contratos, incluso se condenó la especulación ilícita, y se crearon

comisiones arbítrales para juzgar ante tribunales especiales los problemas de

alquileres. En España, por ejemplo, hubo varias legislaciones de prórroga en que se

les negó los beneficios a los extranjeros y se fijaron los montos máximos de aumento

de renta, lo mismo que la obligación de los propietarios de publicar anuncios cuando

hubiera inmuebles vacíos.

Es necesario reiterar que en los contratos de arrendamiento intervienen dos partes

(arrendador y arrendatario), como en todos los contratos, y que las soluciones deben

encaminarse a armonizar los intereses de ambos al amparo de la garantía social que

consagra nuestra Constitución, sin menoscabo de los derechos del que menos tiene.

Al contrato de arrendamiento se le ha señalado como el segundo contrato en

importancia de los regulados por la legislación civil, dada la frecuencia de su uso,

después del contrato de compraventa. Es más, su importancia, tanto económica

como jurídica, ha obligado a la especialización de los juzgadores, al menos en la

capital de México, donde se cuenta con jueces de arrendamiento inmobiliario.

B) CONCEPTO Y ELEMENTOS DEL CONTRATO

Es un acto jurídico bilateral que se constituye por el acuerdo de voluntades de dos o

más personas y que produce ciertas consecuencias jurídicas (crear o transmitir

derechos y obligaciones).

Los derechos y obligaciones que engendra o transmite el contrato, no solo hay

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derechos personales, sino también reales. Existen contratos que originan

exclusivamente derechos personales y puede haber contratos que exclusivamente

tengan por objeto dar nacimiento a derechos reales.

Los derechos reales están específicamente precisados en la legislación y por esta

razón se dice que son de número limitado: propiedad, usufructo, servidumbre, uso y

habitación y los que sirven de garantía para un derecho de crédito prenda e hipoteca.

Los derechos personales se encuentran protegidos por una acción personal, así

llamada porque pueden dirigirse únicamente contra el sujeto de una relación y no

solo los que regula la legislación sino que pueden idearse en formas no

denominadas o atípicas.

Hay contratos, como el mandato, el depósito el comodato y el arrendamiento, que

crean exclusivamente derechos personales.

Elementos Esenciales del Contrato

El consentimiento puede ser expreso o tácito.

El objeto debe ser físico y jurídicamente posible, determinado y determinable en

cuanto a su especie, existir en la naturaleza y debe estar dentro del comercio.

A falta de cualquiera de estos elementos se puede invocar la inexistencia del

contrato por cualquiera que tenga interés jurídico del mismo, y la acción para

solicitarla es imprescriptible; no subsisten los efectos, ni siquiera provisionales.

Elementos de Validez del Contrato

1. La licitud en el objeto motivo o fin determinante en el contrato, la falta de ésta

produce la nulidad absoluta del contrato.

2. La acción para pedir la nulidad absoluta la puede hacer valer cualquiera que

tenga interés jurídico, ya que trata de disposiciones de orden público.

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La capacidad puede ser de goce o de ejercicio cuando únicamente cuenta con

la capacidad de goce debe de ser representada para celebrar contratos e

inclusive de obtener autorización judicial para efectuarlos.

3. La capacidad de los contratantes es decir que deberán contar con la mayoría de

edad y estar en pleno uso de sus facultades mentales

4. La formalidad o forma que deba revestir para perfeccionarlo.

5. Ausencia de vicios en el consentimiento como el dolo, la mala fe, la violencia,

lección y error en los contratos.

A falta de los tres últimos elementos de validez el contrato será nulo relativamente,

siempre y cuando alguno de los contratantes haga valer en tiempo su acción para

demandar la nulidad del contrato, ya que la misma es prescriptible; la nulidad relativa

es susceptible de convalidarse.

C) CARACTERÍSTICAS DEL CONTRATO

Entre la lista de las características de los contratos podríamos clasificar el contrato

de arrendamiento de la siguiente manera:

1. Bilateral

2. Oneroso

3. Conmutativo

4. Traslativo de uso

5. Principal

6. Nominado

7. Detracto sucesivo

8. Formal y simple tratándose de fincas rústicas se deberá hacer constar en

escritura pública e inscribirse en el registro público de la propiedad.

9. Temporal: Ya que el contrato de arrendamiento no debe de exceder de cinco

años para predios rústicos, y tres años para los urbanos.

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Obligaciones del arrendador

1. Conceder el uso temporal al arrendatario cuando el contrato fuere de tiempo

indeterminado si el arrendador autorizó al arrendatario para que hiciera mejoras

y antes de que transcurra el tiempo necesario para que el arrendatario quede

compensado con el uso de las mejoras que hizo.

2. Devolver el saldo que hubiere a favor del arrendatario al termino del contrato de

arrendamiento

3. Preferir al arrendatario respecto de cualquier otro interesado para nuevo

arrendamiento y conceder el derecho de tanto (de preferencia).

Obligaciones del arrendatario

1. Pagar la renta en la forma y tiempo convenidos, así como en el lugar y a falta de

convenio expreso en el domicilio del arrendatario.

2. Conservar la cosa en el estado que la recibe, esta obligación engloba lo

siguiente:

a. Responder de los daños y perjuicios que la cosa arrendada sufra por su culpa o

negligencia, la de sus familiares, sirvientes o subarrendatarios.

b. Poner inmediatamente en conocimiento del arrendador las necesidades de las

reparaciones bajo pena de daños y perjuicios que cause su omisión

c. Hacer las reparaciones de aquellos deterioros de baja importancia que

generalmente causan las personas que habitan el bien arrendado.

1. Servirse de la cosa solamente para el uso convenido conforme a su naturaleza

o destino.

2. Responder del incendio de la cosa arrendada a no ser que prevenga de caso

fortuito, fuerza mayor o vicio de la construcción, así mismo el arrendatario

tampoco es responsable cuando el incendio se haya comunicado de otra parte,

si toma todas las precauciones necesarias para evitar que el fuego se propague

o si demuestra que no pudo iniciar en la localidad arrendada.

3. Restituir la cosa arrendada al término del arrendamiento ya que en este contrato

solo se transfiere el uso o goce de la cosa objeto del contrato.

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Algunas otras condiciones

a. Deberá señalarse a la arrendadora en las pólizas de seguros como primer

beneficiario, para que se le cubran hasta por el importe que corresponda los

saldos pendientes del precio concertado, con las responsabilidades a que queda

obligada como propietaria de los bienes, ya sea por riesgos de construcción,

transportación recepción e instalación.

b. Entregar a la arrendataria los documentos necesarios, cuando no entregue el

bien directamente y quede el arrendatario como persona legitimada para poder

recibirlo.

c. La arrendadora podrá pedir judicialmente la posesión de los bienes objeto del

arrendamiento, cuando al ser exigible la obligación, la arrendataria incumpla las

obligaciones consignadas en el mismo.

d. Legitimar a la arrendataria a fin de que su representación, ejercite las acciones o

defensas en caso de despojo, perturbación o cualquier acto de terceros o de

autoridades que afecten el bien, si tiene vicios o defectos que impidan el uso

parcial o total del bien, tienen la obligación de transmitir al arrendatario los

derechos que como compradora tenga que ejercite las acciones

correspondientes en contra del vendedor, fabricante o constructor.

e. De contar con un seguro de garantía que cubra los riesgos del bien o bienes.

Terminación del contrato de arrendamiento

a. Los arrendamientos que no tengan un tiempo expresamente determinados

concluirán a voluntad de cualquiera de los contratantes previo aviso de uno de

ellos dado en forma induvitable con dos meses de anticipación si el predio es

urbano y con un año de anticipación si es rústico.

b. Por haberse cumplido el plazo fijado en el contrato o por haberse satisfecho el

objetivo para el que la cosa fue arrendada.

c. Por convenio expreso de las partes

d. Por nulidad

e. Por rescisión

f. Por pérdida o destrucción de la cosa arrendada por causas de fuerza mayor

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g. Por expropiación

h. Por evicción de la cosa arrendada.

Prórroga del contrato de arrendamiento

Una vez vencido el contrato de arrendamiento el inquilino que este al corriente en el

pago de la renta tiene derecho a que se le prolongue un año más, y el arrendador

para aumentar hasta un diez por ciento del importe de la renta.

Tácita reconducción

Esta opera cuando una vez vencido el contrato o si hubo prorroga el inquilino está al

corriente de su pago en las rentas, el arrendador acepta el pago de la renta y se dice

que opera la tácita reconducción.

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II. LA HIPOTECA

La hipoteca es una garantía real que en el derecho positivo recae sobre bienes

inmuebles. En el Diccionario de la Lengua Española de la Real Academia Española

se define la hipoteca como el derecho real que grava bienes inmuebles o buques,

sujetándolos a responder del cumplimiento de una obligación o del pago de una

deuda, es decir, según este diccionario la hipoteca es un derecho real que grava

inmuebles y buques. En tal sentido según el mismo la hipoteca no sólo recae sobre

inmuebles.

Para Josserand la hipoteca es la garantía real e indivisible que consiste en la

afectación de un bien del deudor al pago de una obligación, sin que el constituyente

pueda ser en ese momento desposeído, y permitiendo al acreedor hipotecario

embargar y hacer vender ese bien, al vencimiento, quien quiera que lo tenga, para

hacerse pago con su precio con preferencia a los demás acreedores. Es decir, este

autor no precisa que la hipoteca recae sólo sobre bienes inmuebles, por lo cual con

dicha definición la hipoteca también es de aplicación para bienes muebles.

El Código Civil Español de 1889 define la hipoteca en su artículo 1876 precisando

que la hipoteca sujeta directa e inmediatamente los bienes sobre que se impone,

cualquiera que sea su poseedor, al cumplimiento de la obligación para cuya

seguridad fue constituida. En esta definición tampoco se precisa que la hipoteca

recae sólo sobre bienes inmuebles, por lo cual con la misma la hipoteca también es

de aplicación para los bienes muebles.

Para Planiol la hipoteca es una seguridad real que, sin desposeer al propietario bien

permite al acreedor hacerlo vender al vencimiento de la obligación, cualesquiera

fueran las manos en que se encuentre, para hacerse pagar con el precio que se

obtenga, preferentemente a los demás acreedores. En esta definición tampoco se

precisa que la hipoteca recae sobre sólo sobre bienes inmuebles, por lo cual con la

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misma dicha garantía o derecho real también es de aplicación para los bienes

muebles.

El Código Civil Alemán define la hipoteca en su artículo 1113 como un gravamen

impuesto sobre una finca por virtud del cual aquel en cuyo beneficio se establece

puede obtener de ella determinada suma de dinero para cobrarse de un crédito

reconocido a su favor. Con esta definición la hipoteca recae sobre fincas.

El Código Civil Francés define la hipoteca en su artículo 214 como el derecho real

sobre inmuebles afectos al cumplimiento de una obligación. En esta definición se

precisa que la hipoteca recae sobre inmuebles.

El Código Civil Peruano de 1852 definía la hipoteca como el gravamen que se

impone sobre un inmueble a favor de un tercero, en seguridad de un crédito o de una

obligación. En esta definición se precisa que la hipoteca recae sobre inmuebles.

Algunos juristas definen a la hipoteca como la reina de las garantías por las

bondades de la misma, ya que el bien no se puede ocultar y el propietario que

constituyó la garantía (propietario) queda en posesión del bien hipotecado. Sin

embargo, el hecho de considerar a la misma como reina de las garantías no es

aceptado en forma unánime por la doctrina.

Para comprender la hipoteca hace falta no sólo conocer derecho civil (y

específicamente dentro de esta rama del derecho privado los derechos reales y más

exactamente los derechos reales de garantía o derechos reales accesorios), sino

otras ramas del derecho como registral, notarial, urbanístico, minero, procesal civil,

penal, procesal penal, tributario, entre otras ramas del derecho.

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CLASES DE HIPOTECA

La hipoteca puede ser de diversas clases por lo cual existen diversas clasificaciones

de misma.

Siendo la primera la que clasifica a la hipoteca en hipoteca mobiliaria e hipoteca

inmobiliaria. La hipoteca inmobiliaria es la que recae sobre bienes inmuebles y la

hipoteca mobiliaria es la que recae sobre bienes muebles. De estas dos clases de

hipoteca la más conocida, más utilizada y consagrada en todos los ordenamientos

sustantivos es la hipoteca inmobiliaria. En cuanto a la hipoteca mobiliaria podemos

afirmar que la misma se encuentra consagrada en el derecho positivo español. La

cual en algunos supuestos remplaza a la prenda con entrega jurídica.

La segunda clasificación de las hipotecas clasifica a la hipoteca en general y

especial. Siendo la primera la que recae sobre todos los bienes inmuebles del deudor

y la segunda la que recae sólo sobre un bien o bienes.

La tercera clasificación clasifica a la hipoteca en voluntaria y legal. Siendo la primera

la que surge por acuerdo de partes y la segunda en los supuestos que establece la

ley. Ambas hipotecas se encuentran reguladas en el derecho panameño.

La cuarta clasificación clasifica a la hipoteca en hipoteca regulada por el Código Civil

e hipoteca regulada por otras normas.

La quinta clasificación clasifica a la hipoteca en hipoteca inscrita e hipoteca oculta.

Siendo la primera la que corre inscrita en registros públicos y la segunda la que no

corre inscrita.

Existen otras clases de hipoteca como la judicial y la unilateral, pero son hipotecas

poco conocidas.

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CONCLUSIÓN

Una relación jurídica obligatoria es aquella en la que el poder que nace de ella y que detenta un sujeto, consiste en poder exigir de otro u otros, el hacer o no hacer algo.

En la relación jurídica obligatoria al sujeto activo se le denomina acreedor y al titular del deber de le denomina deudor, por lo tanto el poder del acreedor va a recaer sobre la conducta de unas personas individualizadas y puede exigir de ellas una determinada prestación (objeto).

De una relación jurídica nacen obligaciones. Una obligación es una facultad que la ley otorga al acreedor para exigir del deudor una determinada prestación y a la que el deudor responde con todos sus bienes presentes y futuros (responsabilidad universal).

La hipoteca, así como el contrato de arrendamiento representan ambas relaciones jurídicas obligatorias, en su momento necesarias para el desarrollo de la dinámica de vida de los ciudadanos, de la cual pocos escapan.

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BIBLIOGRAFÍA

Textos Legales:

Código Civil de la República de Panamá

Otros Textos:

PEREZ de Vargas Muños, José. “Nuevo Contrato de Arrendamientos”. Editorial Complutense,S.A. 1995

Diccionario de la Real Academia de la Lengua Española

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ANEXO

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