Tips dalam Analisa Harga Satuan dan RAB

  • Published on
    29-Jun-2015

  • View
    644

  • Download
    7

Embed Size (px)

Transcript

<p>Tips dalam Analisa Harga Satuan dan RAB (Rencana Anggaran dan Biaya)</p> <p>Tips Analisa Harga Satuan dan RAB (Rencana Anggaran dan Biaya)Beberapa hari yang lalu ada beberapa pengunjung blog (Mbak/ibu, Mas/Bapak) yang menghubungi saya via email dan yahoo messenger dan menanyakan tentang biaya konsultasi, biaya desain bangunan arsitektur (rumah), biaya produksi untuk membuat bangunan dan RAB (Rencana Anggaran &amp; Biaya). Untuk menerangkan ketiga hal tersebut tentunya tidak cukup hanya dengan kata-kata, karena ketiga hal tersebut bersifat teknis maka harus disertai dengan contoh penerapan nya. Biaya Desain Arsitektur Biaya Desain adalah biaya yang harus dikeluarkan oleh konsumen dalam jumlah tertentu yang telah disepakati sebagai imbalan atas jasa yang dilakukan oleh arsitek/perencana untuk membuat desain rumah atau bangunan arsitektur. Penentuan besarnya biaya desain biasanya ditentukan oleh dua hal, yaitu : Jika arsitek hanya membuat desain, maka besarnya fee desain = 3% dari Biaya Produksi Bangunan. Contoh : Konsumen menginginkan desain rumah dengan luas bangunan 120 m2, diketahui biaya produksi bangunan (akan dibahas setelah ini) adalah sebesar 2.500.000/m2 , maka besar nya fee arsitek sebesar : 3% x (120 x 2.500.000) atau : (3 x 120 x 2.500.000)/100 = 9.000.000 Jika arsitek membuat desain sekaligus melakukan supervisi (melakukan pengawasan) atas pelaksanaan dan produksi bangunan tersebut, maka besarnya fee ditentukan berdasarkan persen/prosentase biaya produksi bangunan nya. Dalam hal ini besarnya fee sebesar : 5% sampai dengan 8% dari biaya produksi bangunan. Contoh : Desain yang dibuat adalah rumah dengan luas bangunan 120 m2, diketahui biaya produksi bangunan (akan dibahas setelah ini) adalah sebesar 2.500.000/m2 , maka besarnya fee arsitek sebesar : 5% x (120 x 2.500.000) atau : (5 x 120 x 2.500.000)/100 = 15.000.000 Dengan dua contoh sistem pembayaran diatas, tentu anda harus bijak memilih manakah jenis pembayaran yang sesuai dengan budget/anggaran anda. Sehingga anda tidak perlu mengeluh tentang mahalnya biaya yang harus dikeluarkan untuk membayar jasa seorang arsitek (no offence yah ).</p> <p>Biaya Produksi Bangunan Biaya produksi bangunan adalah sejumlah dana yang dikeluarkan oleh konsumen untuk membeli dan membayar upah atas pekerja, pemborong/kontraktor, material, pajak (ppn) dan</p> <p>biaya-biaya lainnya. Biaya produksi bangunan ini jika ditaksir besarnya berkisar antara : 2.500.000 sampai dengan 3.500.000 per meter persegi luas bangunan yang akan dibuat, tergantung dari jenis dan detail bangunan yang akan dibuat (sederhana, sedang, dan mewah). Contoh : Anda akan membangun rumah seluas 120 m2 , maka besarnya biaya yang harus anda keluarkan untuk merealisasikan bangunan tersebut (membayar upah kerja, material, dsb) adalah sebesar : 120 m2 x 2.500.000 = 300.000.000. Harga tersebut belum termasuk fee kontraktor/pemborong (sebesar 10% dari Biaya produksi) , dan pajak (ppn). Untuk mereduksi besarnya biaya yang harus anda keluarkan, anda bisa saja mengeliminasi fee kontraktor dengan cara melaksanakan sendiri rancangan bangunan yang telah didesain. Contoh perhitungan ini dibuat berdasarkan asumsi bahwa anda telah memiliki lahan/tanah yang siap untuk digunakan, dan jenis/detail bangunan kategori middle end . Mungkin beberapa dari anda bertanya, bagaimana detail perhitungan atau estimasi dari biaya produksi bangunan itu? Detail estimasi dari biaya produksi itu nantinya akan dijabarkan lebih lanjut dalam perhitungan Analisa Harga Satuan (upah pekerja, material, alat, kontraktor/pemborong, dsb). Hasil dari perhitungan Analisa Harga Satuan tersebut nantinya merupakan komponenkomponen biaya yang direkap/dijumlahkan dalam Rencana Anggaran dan Biaya. Sekarang anda mungkin dapat menebak kira-kira berapa besar keuntungan yang didapatkan oleh developer real estate untuk 1 unit rumah yang dijual kepada pembeli. Atau bisa dibalik, berapa duit pembeli yang hilang akibat ketidak pahaman pembeli menaksir biaya rumah yang akan dibeli. Tapi saya tidak menganjurkan anda untuk memprotes developer-developer tersebut. Karena walau bagaimanapun, developer juga menjalankan usaha, dan real estate/perumahan adalah bagian dari sebuah bisnis. Dan bisnis tentunya haruslah profit, anggap saja harga perumahan tersebut sebagai reward dari usaha developer untuk mencapai break event point atas modal atau modal yang telah mereka keluarkan (Saya tertawa ketika menulis bagian ini, seolah-olah saya ini seorang economist )</p> <p>Sebelum anda memutuskan untuk membangun rumah impain anda, saya sarankan anda berkonsultasi dahulu kepada arsitek yang anda percaya, anda tidak perlu khawatir akan dikenakan biaya, karena dalam hal konsultasi biasanya tidak dikenakan biaya apapaun. Dari tulisan diatas bisa disimpulkan, ternyata biaya yang harus dikeluarkan untuk membayar jasa arsitek sebenarnya tidak terlalu besar, sehingga anda sebagai calon konsumen tidak perlu takut untuk berhubungan dengan para professional yang berkompeten untuk mendesain rumah impian anda. Penjelasan/perencanaan secara lengkap tentang biaya desain arsitektur, contoh desain,</p> <p>denah/layout dan tampak bangunan, biaya produksi, analisa harga satuan, dan RAB (Rencana Anggaran dan Biaya) dapat anda lihat pada artikel yang akan saya posting berikutnya.. So, keep your interest with this site</p> <p>TATA CARA PENGADAAN JASA KONSULTASI21/11/2008Normal 0 false false false MicrosoftInternetExplorer4 st1\:*{behavior:url(#ieooui) } /* Style Definitions */ table.MsoNormalTable {mso-style-name:"Table Normal"; mso-tstyle-rowband-size:0; mso-tstyle-colband-size:0; mso-style-noshow:yes; mso-style-parent:""; mso-padding-alt:0in 5.4pt 0in 5.4pt; mso-para-margin:0in; mso-para-margin-bottom:.0001pt; mso-pagination:widow-orphan; fontsize:10.0pt; font-family:"Times New Roman"; mso-ansi-language:#0400; msofareast-language:#0400; mso-bidi-language:#0400;}</p> <p>Keputusan Menteri Negara Perencanaan Pembangunan Nasional/Ketua Bappenas No.: Kep.122/Ket/7/1994 Tentang Tata Cara Pengadaan Jasa Konsultansi KEPUTUSAN MENTERI NEGARA PERENCANAAN PEMBANGUNAN NASIONAL/KETUA BADAN PERENCANAAN PEMBANGUNAN NASIONAL Nomor : KEP.122/7/1994 TENTANG TATA-CARA PENGADAAN DAN BIAYA JASA KONSULTANSI Menimbang :a. bahwa untuk melaksanakan ketentuan sebagaimana tersebut dalam Keputusan Presiden Nomor 16 Tahun 1994 pasal 29 ayat (3), perlu ditetapkan Tata-Cara Pengadaan dan Biaya Jasa Konsultansi oleh Menteri Negara Perencanaan Pembangunan Nasional/Ketua Badan Perencanaan Pembangunan Nasional; b. bahwa petunjuk Pengadaan Biaya Pekerjaan Konsultansi Konsultan Indonesia dan Konsultansi Konsultan Asing sudah tidak sesuai dengan lagi sehingga perlu dicabut; c. bahwa sehubungan dengan itu, perlu diterbitkan surat keputusan Menteri Negara Perencanaan Pembangunan Nasional/Ketua Badan Perencanaan Pembangunan Nasional tentang Tata Cara Pengadaan dan Biaya Jasa Konsultansi.</p> <p>Mengingat :1. Keputusan Presiden Republik Indonesia Nomor 73 Tahun 1993, tentang perubahan keputusan Presiden Nomor 35 Tahun 1973 tentang Badan Perencanaan Pembangunan Nasional sebagaimana telah dua kali diubah terakhir dengan Keputusan Presiden Nomor 7 Tahun 1988;</p> <p>2. Keputusan Presiden Republik Indonesia Nomor 96/M Tahun 1993 tentang Pembentukan Kabinet Pembangunan VI; 3. Keputusan Presiden Republik Indonesia Nomor 16 Tahun 1994 tentang Pelaksanaan Anggaran Pendapat dan Belanja Negara; 4. Keputusan Presiden Nomor 17 Tahun 1994, tentang Rencana Pembangunan Lima Tahun.</p> <p>MEMUTUSKAN: Mencabut :1. Keputusan Menteri Negara Perencanaan Pembangunan Nasional/Ketua Badan Perencanaan Pembangunan No. 021/Ket/4/1985, tanggal 13 April 1985 tentang Petunjuk Mengenai Pengadaan dan Biaya Pekerjaan Konsultansi Konsultan Indonesia; 2. Keputusan Menteri Negara Perencanaan Pembangunan Nasional/Ketua Badan Perencanaan Pembangunan Nasional Nomor Kep.105/KET/9/1989, tanggal 26 September 1989, tentang Penyesuaian Beban Biaya Personil Bagi Pekerjaan Konsultansi Konsultan Indonesia dalam rangka ICB; 3. Keputusan Menteri Negara Perencanaan Pembangunan Nasional/Ketua Badan Perencanaan Pembangunan Nasional Nomor 002/KET/1/1990, tanggal 31 Januari 1990 tentang Petunjuk mengenai Biaya Pekerjaan Konsultansi Konsultan Asing; 4. Keputusan Menteri Negara Perencanaan Pembangunan Nasional/Ketua Badan Perencanaan Pembangunan Nasional Nomor: 004/KET/1/1991, tanggal 20 Pebruari 1991tentang Penyesuaian Beban Biaya Personil Bagi Pekerjaan Konsultansi Konsultan Indonesia.</p> <p>Menetapkan : KEPUTUSAN MENTERI NEGARA PERENCANAAN PEMBANGUNAN NASIONAL/KETUA BADAN PERENCANAAN PEMBANGUNAN NASIONAL TENTANG TATA-CARA PENGADAAN DAN BIAYA JASA KONSULTANSI. Pasal 1 - PENDAHULUAN1. Jasa konsultansi yang dimaksud dalam Surat Keputusan ini adalah Jasa Konsultansi untuk studi analisis dan pekerjaan konsultansi lainnya, sepanjang tata-cara pengadaannya belum diatur dalam Keputusan Presiden Nomor 16 Tahun 1994. 2. Lingkup jasa konsultansi yang dimaksud pada ayat (1); antara lain meliputi Konsultan jasa-jasa: Survey, Studi, Perencanaan, Perancangan, Pengawasan, Manajemen, Penelitian, dan Pelatihan. 3. Jasa konsultansi pada proyek-proyek pemerintah adalah jasa konsultansi yang dipergunakan oleh Departemen, Lembaga Pemerintah Non Departemen, Pemerintah Daerah, BUMN, dan BUMD, agar pelaksanaan proyek/kegiatan dapat lebih efektif dan efisien. Jasa konsultansi dipergunakan dalam hal instansi pelaksana proyek/kegiatan tidak memiliki tenaga ahli dan atau kemampuan yang cukup untuk mengerjakannya sendiri. 4. Jasa konsultansi dapat dilakukan baik oleh Perusahaan Jasa Konsultansi yang terdaftar dalam asosiasi perusahaan konsultan maupun oleh</p> <p>Konsultan perorangan (individual consultant) yang terdaftar pada asosiasi profesi terkait atau lembaga tertentu yang ditunjuk Pemerintah. 5. Dalam rangka pengadaan jasa konsultansi, perlu diperhatikan hal-hal sebagai berikut: a. Pembentukan panitia pengadaan di instansi pelaksana; b. Penyusunan kerangka acuan kerja (terms of reference); c. Pembuatan rencana anggaran biaya (RAB) dan harga perhitungan sendiri (HPS); d. Penentuan daftar rekanan terseleksi yang di undang (DRTU/shortlist); e. Penetapan tata-cara dan kriteria penilaian; f. Pengiriman undangan yang dilampiri dengan Kerangka Acuan Kerja berikut keterangan tambahan mengenai proyek bersangkutan; g. Penilaian terhadap usulan yang masuk, dan pembuatan nilai dan peringkat dari calon pemenang; h. Klarifikasi dan negosiasi dengan calon konsultan terpilih; i. Pembuatan kontrak.</p> <p>Pasal 2 - KERANGKA ACUAN KERJA (TERMS OF REFERENCE)1. Departemen, Lembaga Pemerintah non Departemen, Pemerintah Daerah, BUMN, dan BUMD, sebagai instansi pelaksana wajib mempersiapkan Kerangka Acuan Kerja (KAK) untuk jasa konsultansi yang akan diadakan. 2. KAK dibuat dengan tujuan : a. Menjelaskan tujuan dan lingkup jasa konsultansi dan jenis keahlian yang diperlukan; b. Sebagai acuan dan informasi bagi para konsultan yang diundang mengikuti pelelangan atau pemilihan langsung dalam rangka menyiapkan kelengkapan administratif, Usulan Teknis, dan Usulan Biaya; c. Sebagai acuan dalam evaluasi lelang, klarifikasi dan negosiasi dengan calon konsultan terpilih, dasar pembuatan kontrak, dan acuan evaluasi hasil kerja konsultan. 3. KAK sekurang-kurangnya memuat hal-hal sebagai berikut: a. Uraian pendahuluan berupa gambaran secara garis besar mengenai proyek/kegiatan yang akan dilaksanakan, antara lain berisi: latar belakang proyek, maksud dan tujuan lokasi, sumber pendanaan, instansi pelaksana dan organisasi pelaksana proyek/kegiatan; b. Data penunjang berupa data yang berkaitan dengan pelaksanaan proyek/kegiatan, antara lain : data dasar, standard teknis, studistudi yang pernah dilaksanakan, dan peraturan atau perundangundangan yang harus digunakan; c. Tujuan dan ruang lingkup pekerjaan, yang memberikan gambaran mengenai tujuan yang ingin dicapai, keluaran yang akan dihasilkan, keterkaitan antara suatu keluaran dengan keluaran yang lain, peralatan dan material yang harus disediakan oleh konsultan, lingkup kewenangan yang dilimpahkan kepada konsultan, perkiraan waktu penyelesaian jasa konsultansi, kualifikasi dan jumlah tenaga ahli yang harus disediakan oleh konsultan, perkiraan keseluruhan tenaga ahli/tenaga pendukung yang diperlukan (man-months), dan jadwal setiap tahapan pekerjaan; d. Jenis dan jumlah laporan yang di isyaratkan (antara lain laopran pendahuluan, laporan bulanan, laporan sela, dan laporan akhir);</p> <p>e. Ketentuan bahwa kegiatan konsultansi harus dilaksanakan di Indonesia, kecuali untuk kegiatan tertentu yang belum mampu dilaksanakan di Indonesia. f. Hal-hal lain seperti : fasilitas yang disediakan oleh instansi pelaksana untuk membantu kelancaran tugas konsultan, persyaratan kerjasama dengan konsultan lain (apabila diperlukan), dan pedoman tentang pengambilan data lapangan.</p> <p>Pasal 3 - RENCANA ANGGARAN BIAYA DAN HARGA PERHITUNGAN SENDIRI1. Departemen, Lembaga Pemerintah non Departemen, Pemerintah Daerah, BUMN, dan BUMD wajib membuat Rencana Anggaran Biaya (RAB), sebagai pagu dana yang disediakan, dan Harga Perhitungan Sendiri (HPS) yang dikalkulasikan secara keahlian sebagai acuan dalam penilaian usulan, untuk setiap jasa konsultansi yang akan dilaksanakan. 2. HPS dibuat pada saat akan melaksanakan pengadaan yang terdiri dari dua komponen pokok, yaitu : Biaya Personil (Remuneration), dan Biaya Langsung non-personil (Direct reimbursable cost) yang meliputi antara lain biaya untuk sewa kantor, biaya perjalanan, biaya pengiriman dokumen, biaya pengurusan surat ijin, biaya komunikasi, tunjangan perumahan, dan lain-lain. 3. Dalam penyusunan HPS, Biaya Langsung tidak melebihi 40% dari Biaya Personil, kecuali untuk jenis pekerjaan konsultansi yang bersifat khusus. 4. Biaya langsung personil dan biaya langsung non personil untuk menghitung RAB dan HPS diatur dalam Pedoman Satuan Harga Umum dalam rangka perhitungan pembiayaan pelaksanaan rencana tahunan yang dikeluarkan oleh Badan Perencanaan Pembangunan Nasional cq. Deputi Bidang Pembiayaan dan Pengendalian Pelaksanaan, dan Departemen Keuangan cq. Direktur Jendral Anggaran.</p> <p>Pasal 4 - TATA-CARA PENGADAAN1. Pengadaan konsultan dilakukan melalui Undangan Internasional atau Undangan Nasional dengan cara : a. Pelelangan dengan sistim dua sampul. b. Pemilihan Langsung. 2. Dalam hal dilakukan cara pelelangan dengan sistim dua sampul, maka : a. Dilakukan penetapan daftar rekanan terseleksi yang diundang (DRT-U), sekurang-kurangnya 5 (lima) perusahaan konsultan dan yang diusulkan sebagai calon pemenang 3 (tiga) perusahaan konsultan. b. Dalam penyusunan DRT-U, untuk undangan internasional, sekiranya dalam bidang tersebut telah ada perusahaan konsultan nasional yang bertaraf internasional, maka harus diikut sertakan paling sedikit 1 (satu)perusahaan konsultan nasional sebagai Konsultan Utama (lead firm). Apabila diperlukan, perusahaan konsultan nasional yang diusulkan menjadi konsultan utama diminta untuk bekerjasama dengan konsultan internasional untuk memperkuat kualifikasinya. c. Pengajuan usulan dilakukan dengan dua sampul, Sampul pertama b...</p>