”Til beste for byen”

En utbyggers erfaringer med det offentlige

bruk av ”egen eiendom” i byutviklingen

Christian Joys, Avantor

13 april 2011

avantor.no

• Eiendom de allerede eier

• Eiendom de skal overta i henhold til ny regulering

• Eiendom de skal leie til offentlig service

Hva er det offentliges ”egen eiendom”?

avantor.no

• Kjøpte opp eiendom (under

trussel om ekspropriasjon),

særlig i omegnen (byspredning)

• Regulerte, bygget infrastruktur,

solgte til utbygger, egne

prosjektkontor

• Beholder tomter til offentlig

formål

• Hvis egne formål skulle dekkes

med leieforhold ble dette gjort i

kjøpekontrakten

Den historiske rollen, ”tomteselskapet”

- eller i dag ”havnevesenet”

Stor risiko, betydelig behov for kapital,

kommunen bestemmer alt

avantor.no

• Det offentlige eier i beste fall

noe av byutviklingsområdet

• Det er som oftest private

reguleringsforslag som

sendes inn

• Det er kommet ”offentlige

innkjøpsregler” som også

omfatter offentlige service

enten de skal kjøpe eller leie

tomt/lokaler

Den faktiske rollen i dag

Kommunen skal bli ”eier” av grøntområder,

veier, tomter for offentlig service etc.

avantor.no

• Offentlig friområder, felles

grøntareal eller parkbelte i

industriområde?

• Offentlig vei eller felles avkjørsel?

• Støyforskriften er strengere for

barnehave enn for boliger!

• Reguleringsformålet styres

delvis av den økonomiske

virkning for det offentlige

• Burde alle arealer i et

”byutviklingsområde” ha lik

verdi?

Reguleringsformålet

avantor.no

• Krav om skoletomt utenfor

reguleringsområdet før

boligbygging kunne starte

• Overtar ikke offentlig vei før

prosjektet er ferdig – ingen

ferdigattest på bygninger før

offentlig vei er overtatt

Catch 22

• Ikke i skoleprogrammet før

boligbygging er igangsatt

• Ingen ferdigattest før etter

20 år!

Rekkefølgebestemmelsene

avantor.no

• NAV – to leiekontrakter for felles kontorer –

10 år for kommune, 5 år for stat

• Truer utleier med bygge- og deleforbud i

regulert industriområde – tilbyr kunden tomt

i eget industriområde samtidig

• Selger tomt til kunden med garanti om

reguleringsformål og utbyggingsvolum

Det offentlige som privat aktør

Det er uakseptabelt at kommunen blander

forvaltningsrolle og rollen som privat aktør

avantor.no

• Byutviklingsprosjekter er ikke selvfinansierende.

Offentlig/privat samarbeid er nødvendig

• Kommunale eiendommer i et byutviklingsområde må

inngå på samme måte som andre eiendommer

• Alle arealer bør ha samme utgangsverdi korrigert for

bygninger/forurensing etc

• Man må bruke de verktøyer som finnes for å

koordinere mange private grunneiere; utbyggings-

avtaler, eventuelt urbant jordskifte

• Kommunen må også binde seg til tiltak som sosial

infrastruktur i takt med utbyggingen – tosidig for-

pliktende avtaler er nødvendig både for utbygging

og drift

Konklusjoner – og noen råd

Byutvikling krever et forpliktende samarbeid

mellom offentlig og privat sektor