1 

 

THE BRIXTON SOCIETY Understanding the Past, Looking to the Future

Registered Charity No.1058103 Member of the London Forum of Amenity and Civic Societies

Bill Linskey

Chair Brixton Society

32 Stockwell Green London SW9 9HZ bill@linskey.org.uk

10 March 2013 Brixton SPD Consultation Lambeth Council 1st floor Phoenix House 10 Wandsworth Road London SW8 2LL Dear Sirs The Brixton Society’s response to Lambeth Council’s consultation on the draft Brixton Supplementary Planning Document follows. Please note that text in italics is headings or quotations from the draft SPD. Yours faithfully

 

2 

 

 

OVERVIEW  There is much to commend in the draft. For the most part, it sets out admirable aspirations for the future development of Brixton. However, it tends to be light on concrete policies and guidance to bring about those aspirations.  The aim of the Supplementary Planning Document should be to provide detailed guidance on planning policies within the Town Centre, to indicate as clearly as possible which planning applications – major or minor – would be acceptable, and which would not.  This would focus developers’ attention on local priorities and save much wasted effort for applicants and for local stakeholders.  The presentation of the document says much about the approach being taken: it resembles a “Come to Brixton” travel brochure rather than a working, planning document. For example, pages 12 and 13 contain just two paragraphs ‐ 3 sentences ‐ of substantive content. If this is intended to attract potential developers, it is hardly likely to work. The hard‐nosed appraisal of investment opportunities is hardly likely to be swayed by glossy pictures and presentation.  Brixton needs targeted inward investment and the right investment will be welcomed. However, the document needs to be far more precise in setting out the acceptable parameters of development in the various opportunity sites in the area. Unless this is done, all the fine words about the special character of Brixton will turn to dust in the face of unconstrained market decisions which will render it into another cloned, soulless “shopping destination”.  The Society’s detailed comments follow using the headings in the document. Some have no comment.  1  INTRODUCTION AND CONTEXT 1.1  Introduction and Vision 1.2  Purpose of this document   The inclusion of the Moorlands Estate, the Guinness Trust Loughborough Estate and Railton Road in 

the town centre is welcomed. 1.3  Future Brixton programme 1.4  The Cooperative Council 1.5  Principles  2  BRIXTON TODAY 2.1  What makes Brixton? 2.2  Understanding Brixton 2.3  Headline findings 2.4  Key townscape issues 

The townscape could be much improved over time by having clear town centre design guides which are adhered to. For example, there should be general shop front guidance covering all of the plan areas and we suggest: 

all new security grilles to be see‐through trellis type  

all new grilles to be set on the inside of the glazing where technically possible 

all shop fronts to be minimum 70% glazed, of which only up to 30% can be covered with vinyl graphics. 

 

3 

 

 2.5  Key sites 

The map on page 10 shows Opportunity sites. The identifying site numbers in circles are very small and difficult to read and why the discrepancy in terms with them being described as key sites in the text of paragraph 2.5? 

 2.6  Other sites 

369‐375 Brixton Road ‐ redevelopment opportunity with potential for additional storeys; (Ashton's Funeral directors, “The Money Shop", Luggage shop, but not JoJo) The conservation area statement suggests this is "an opportunity to reveal the tower of Dover Mansions". Looking at the building ‐ apart from the fact that is fairly modern and not in need of demolition ‐ the suggestion that Dover Mansions could be "revealed" suggests that it be redeveloped with a smaller building, thus showing the roof of Dover Mansions behind. This is against the thrust of the SPD elsewhere.  Apart from this, the three floors above the shops at 369‐371 Brixton Road are in use as flats (Canterbury Court), as are the floors above 373‐375 Brixton Road (Luggage Shop ‐ another fairly modern 4 storey building). Therefore the buildings seem well utilised and not really in need of "fixing". JoJo could be redeveloped, but would obviously not be a very major project. The old C & A building is also in need of an overhaul but should be refurbished and retained.  

383‐391 Brixton Road ‐ potential for a comprehensive redevelopment of 4 storeys; 383‐385 Brixton Road (former London Electricity, now a bed shop) ‐ this is an example of a building which is moderately interesting and could be retained if renovated. LEB tried to get Burger King in, but in 1997 Lambeth Planning refused on the grounds that it would be a loss of retail. 387 is Kingshield Pharmacy ‐ similar to the LEB – it has some character. 389‐391 is Jamaica National Money Transfer ‐ a single storey double shop which clearly could benefit from development. We would prefer to see 383‐387 retained for their character and development confined to 389‐391.  

395‐397 Brixton Road ‐ potential for a comprehensive redevelopment of 4 storeys; This is the site of NatWest's Beehive Branch (formerly Candy Fashion) which was some years ago a single storey shop, but was redeveloped in the late 1990s, then changed into a bank in 2006. Next to this at 399‐401 there is Albemarle and Bond (pawn broker ‐ now subdivided). This has planning permission to be developed as shops with 13 flats above (entrance in Beehive Place), granted in year 2000. Various details have been updated to 2011, and work has now started. This is not mentioned in the draft SPD.  It would obviously have been possible at some point (15 years ago say) to sort out a comprehensive redevelopment of Candy Fashion, together with what is now Albemarle and Bond and the old office building on the corner of Beehive Place behind the present NatWest branch. Is it realistic now to be seeking a redevelopment of 395‐397 Brixton Road on its own, given that it was rebuilt only 15 years ago?  

449 & 451 Brixton Road ‐ these buildings would be able to accommodate an additional storey of accommodation; 

(Brixton Road Boots & JD Sports.) Suggestions of an extra storey seem premature, given the lack of concrete action to occupy upper floors above H & M and Iceland, notwithstanding planning applications going through. (And see our further comments under 4.2.3 Character below.) 

 3  BRIXTON‐WIDE STRATEGIES 3.1  Realising the vision 3.2  Overarching town‐wide framework 

 

4 

 

3.3  Economic strategy 3.3.1  Introduction and context   There should be a stronger commitment here to protecting and providing affordable  

    workspace, particularly for creative industries.  3.3.2  A shared vision of Brixton markets 

The vital importance of the markets to Brixton’s future is referred to elsewhere in the SPD; a view with which we heartily concur. However the approach to the future management of the markets being proposed in this section is completely unacceptable. It is an abdication of responsibility on the part of the council. Of course, all the key parties have to be fully involved – as is happening through this consultation process – but then the key decisions affecting the future of the markets should be taken by the council – the democratically elected body – on behalf of the whole community.  There are two very specific reasons why we are so concerned about the council’s proposed approach.  Firstly, there is no prospect of a shared vision emerging. Commercial property owners’ focus is on the maximum return on their investment. This is not a criticism; it is the nature of the beast. If the key decisions are to be left purely to market forces, then we may as well not have a planning system. It is up to the planning system to look after the interests of neighbours and the wider community. We have a typical example unfolding just as this consultation is taking place with the threat to Nour Cash & Carry by a 22% rent increase. At the time of writing, an on‐line petition (www.gopetition.com/petitions/save‐nour‐cash‐and‐carry‐brixton‐market.html) against the increase has attracted over 1300 signatures. It is worth quoting from the petition: “Nour Cash & Carry ‐ a family run middle eastern shop ‐ is an essential part of a vibrant Brixton Market. It sells affordable foodstuffs from around the world, that reflect the rich cultural heritage of the local community. The threat facing Nour is part of a wider trend in Brixton, with rent increases threatening the diverse nature of Brixton Market. We must protect the unique character of the market and ensure it remains at the heart of our community.” Now we know full well that the planning system in particular and Lambeth Council in general have no power to regulate the rents set by landlords. However, if this flourishing shop cannot afford the proposed, raised rents, how does the landlord expect anyone else to? The answer lies in the unchecked conversion of retail outlets into cafés, bars and restaurants which can afford higher rents. This is something within the remit of the planning system and must be addressed by the council. As part of drafting process of this SPD we submitted evidence on the scale of such conversions and that is resubmitted here as Appendix A.  Secondly, Lambeth Council, as planning authority has a duty to respect and protect the listed building status of Brixton Village (ex. Granville Arcade) and Market Row. Their listing statements are quite explicit that they are described as: “Covered markets for fruit, vegetables and sundry goods.” (list.english‐heritage.org.uk/resultsingle.aspx?uid=1393881). The history of their listing and the listing statement makes it clear that they were not listed for their architectural value (“essentially modest inter‐war structures”) but for their historic interest (“…the well‐known Brixton Market complex formed the commercial and social heart of the extensive Afro‐Caribbean community that settled in Brixton after WWII. The successful adoption of the markets is the clearest architectural manifestation of the major wave of immigration that had such an important impact on the cultural and social landscape of post‐war Britain, and is thus a site with considerable historical resonance.”) That “historical resonance” is being rapidly lost as our evidence at Appendix A shows.  

 

5 

 

There is nothing wrong with having some bars and cafés in a market area; they can add some variety and vibrancy. However, Brixton’s unique market character can only be preserved if it remains essentially a retail market. That is what needs to be clearly stated here in the vision for the markets.  

3.3.3  Supporting Brixton’s key shopping streets Combining existing retail units to provide larger units would be welcome.  This is easier to achieve where units are already part of the same structure, and the old Quin & Axtens block between Ferndale Road and Stockwell Road is particularly suitable for this.  We note that the accompanying map on page 18 omits several smaller shopping parades on pedestrian approach routes into the Town Centre.  Does this indicate an intention to remove them?  In its present form, the map would certainly help any developer who wanted to extinguish their retail use. The parades concerned are: 

Atlantic Road, south of Coldharbour Lane; 

Coldharbour Lane, between Gresham Road and Valentia Place; 

Stockwell Road, between Stockwell Park Walk and Astoria Walk; 

Ferndale Road (south side, west of Nursery Road).  We assume Arlington Lodge is omitted simply because it is now outside the Town Centre boundary.  

3.3.4  Brixton’s workspaces   The accompanying map on page 19 again seems to be selectively inaccurate. 

  It omits several existing employment sites, thereby exaggerating the apparent increase in employment space. Does Existing employment on the key really mean, “existing to be retained”?  The sites in question are: 

Hambrook House; 

Toplin House, Ferndale Road; 

Blue Star House; 

International House (perversely shown in Green!); 

Angela Davies Industrial Estate, Somerleyton Road.  3.3.5  Supporting local employment and training initiatives 3.3.6  Supporting Brixton’s visitor, evening and night time economy 

The statement that the strategy must ensure that the night time economy is well managed and community safety maintained is welcome. However it should be strengthened by a clear statement that the council is ready to use its licensing powers in the event of poor management and/or community safety issues. Furthermore, these are not the only considerations. Brixton is a very mixed area and people are living cheek‐by‐jowl with some of the evening venues. Noise can be a particular problem and there should be a clear strategy for dealing with noise problems over and above the general requirement for good management. In recent years, residential uses have been returning to the Town Centre, and this is generally welcome, but care must be taken that this does not conflict with the use of existing entertainment venues.  

3.4  Public realm strategy The proposal to reduce street clutter needs definition and qualification.  Are street trees clutter – they can get in the way of pedestrians? New signage is proposed in the next paragraph – signs can 

 

6 

 

be clutter. Unnecessary clutter is a problem and it is not limited to items fixed in the street such as unnecessary road signs. For example, moveable advertising signs put out by shops obstruct the footway. Therefore there needs to be more than a one‐off clean‐up programme; there has to be a commitment to continued enforcement.  

3.5  Transport and movement strategy 3.5.1  Giving greater priority to walking and cycling 

The wise words in the document are totally undermined by the extreme extent to which Brixton is a terrible place for cycling – not at all acknowledged ‐ and the complete lack of proposals for turning this around. 

 The main problem to be addressed is the extremely poor environment on the A23, (including congestion and dangerous junctions) and the complete lack of alternative routes. Allied to this is poor permeability and lack of easy routes through the town centre as a whole, caused by thoughtless one‐way systems that are only good for managing cars, and poor junction design. 

 The document should incorporate specific policy long term commitments to: 

Open up a route between the corner of Bernay's Grove / Tunstall Road and corner of Nursery Road / Dorell Place 

Finding a way of having cycles travel direct from Coldharbour into Acre Lane 

Adjustments to obstructive islands on the northbound A23 by the Town Hall that make the lanes too narrow for cycles to reach the advance stop line in heavy traffic 

Short term policy commitments for: 

Contra‐flow for 2‐way cycling on Pullcross and Bellafields Road 

Contra‐flow for 2‐way cycling on Electric Avenue and Station Road 

Cycle access from Brixton Road into Canterbury Crescent   A half decent town centre cycle and pedestrian study would probably identify more such 

    opportunities that would do much to encourage cycling generally.  3.5.2  Interchange improvements 

The aim to develop platforms on the high level line in connection with development of the   railway‐land site is welcome, but needs to be backed up with a corridor safeguarding policy   covering neighbouring sites. For example, the construction flats in the Brixton Square   development within a few metres of the viaduct may already have shut out the possibility of   constructing a westbound platform long enough to take the proposed 5‐car trains. (Linking   the Overground to the Brixton interchange would make an increase in service capacity very   urgent). The adjoining sites need to be subject to a specific policy that any development   must allow for the construction of the high line platforms. 

 3.5.3  Buses 3.5.4  Town centre parking 

  The loss of the Pope’s Road multi‐storey car park has had a significant, negative impact on shopping in the area. Having made the admirably robust statement: Provision of sufficient off‐street parking for the public is critical to the economic success of Brixton town centre, (our underline) the draft then seems to want to hedge its bets by saying: There is a need to carefully consider the potential economic benefits to local businesses of additional provision against the additional vehicular trips such provision will generate. The shortage of town centre parking does not mean that people stop shopping by car; it just means that instead of shopping by car in the town centre, they shop by car at a supermarket. The Mary Portas review into the future of the high street recognised this and included included a recommendation that local areas should, “implement free controlled parking schemes …” to 

 

7 

 

balance the free parking offered by supermarkets. Without going so far as saying that parking in the town centre should necessarily be free (although short‐term parking should be inexpensive), a much greater provision of parking is essential. See also comments under 4.2.3 and 4.2.4. 

 3.6  Energy, water and waste strategy 

3.6.1  Energy 3.6.2  Water 3.6.3  Waste 

The aspirations set out here are admirable but ignore the current realities. It is easily observed that when refuse collection takes place in, e.g., Electric Avenue, considerable quantities of cardboard are not separated out from the general waste and so, ultimately, go to incineration. Cardboard must be one of the most easily separated types of waste and if that is not being done, what hope is there of food waste separation? What is the council’s enforcement policy? 

3.7  Land use strategy  4  AREA STRATEGIES 4.1  Introduction 

4.1.1  The Investment Areas 4.1.2  Tall buildings 

The present draft is vague and ambiguous – there is no place for phrases like It is hoped that... in a SPD.  The purpose must be to give firm direction to developers and designers. This is becoming urgent as local residential values increase and developers seek to maximise development potential.  Their profit is too readily achieved by depriving neighbouring buildings of daylight, sunlight and privacy.  Essential starting points would be: 

Defining tall buildings (at present readers are left to guess what a “tall building” is). Most of the present Town Centre is 3 or 4 storeys, with a modest number of towers exceeding 10 storeys. 

Cross referencing to the tall buildings policy in the Mayor’s London Plan, and the corresponding policies in Lambeth’s UDP (though these appear to be widely disregarded by Lambeth’s own planners). 

Replacing the present subjective UDP policies on privacy by specific overlooking distances and lighting angles. 

 The draft identifies two preferred areas for tall buildings but this is then contradicted by the final paragraph on protecting views from Brockwell Park towards the City.  Our initial appraisal suggests that to maintain the present skyline views from Brockwell Park, no building east of the Brixton Square development should rise above 10 storeys. The concept of protected views is welcome, but this needs to be developed further, with viewing corridors defined with similar clarity to the London Plan.   

4.2  Brixton Central area strategy 4.2.1  Key issues 

The commitment to retain and refurbish (rather than redevelop) the recreation centre is very much welcomed. The recognition of the critical role of the unique character of Brixton’s markets is very much welcomed. However, it needs to be supported by concrete policies; see our comments under paragraph 3.3.2.  

 

8 

 

4.2.2  The strategy for the Brixton Central area 4.2.3  Area wide guidance 

Character As well as ensuring separate access to upper floors of new build to allow for residential use, every opportunity should be taken to bring existing upper floors into residential use where they are currently not in use. The area is blighted by empty upper floors which are badly neglected. It is recognised that there is a problem where there is no separate access but nevertheless the council should have a policy of making it a requirement of any planning application (e.g. for change of use) that provision should be made to bring upper floors into use. 

Parking The statement that: Subject to viability, redevelopment of the temporary ice rink site should incorporate town centre car parking … is a get out clause for developers. The phrase, Subject to viability, should be deleted and it made quite clear to would‐be developers that the council will only be open to schemes that include parking. 

 4.2.4  Key sites ‐ development principles   Brixton Railway Station 

All these aspirations are strongly supported but no indication is given as to how even the minimum requirement for better signage and lighting is to be achieved. Land between the viaducts The recognition of the importance of this space for creative industries is welcome. However, the statement: Space for existing creative industries and artists should be an integral part of redevelopment proposals for this site is not sufficient. Current users cannot be left in limbo waiting for their space to be re‐provided at the end of a redevelopment. Suitable alternatives must be found before redevelopment starts. Temporary Ice Rink site Mixed use redevelopment is supported. However, there is every indication that the site will become vacant in quite a short timescale and will be available for further temporary use for some time before any new redevelopment is likely to start. There should be a clear policy statement that the only acceptable further temporary use for the site is for short‐term off‐street parking for visitors and for parking and storage for market traders.  

4.3  Brixton East / Somerleyton Road area strategy 

Housing: the requirement should be for at least 50% of the new housing to be affordable.  

Angela Davis Industrial Estate: Future use needs to be compatible with the surrounding residential areas. 

Somerleyton Passage: it would be preferable to flank this with active uses that provide community benefits, such as health, training or education. 

Coldharbour Lane corner site: A “landmark” building should not overpower the street scene, but help define the character of that part of Brixton. The Carlton Mansions frontage should be retained, as well as the mural on the side of the building. 

Brixton Station: more work needs to be done to refine suitable positions for extra platforms for the London Overground service, with expert advice, and the locations need to be safeguarded for an adequate period of time. 

Space for Arts generally:  Arts‐related enterprises have been a major source of employment locally for the past dozen years.  Workspace needs to be affordable, in order to retain creative enterprises in the area and encourage long‐term economic revival. Existing workspace needs to be protected from change of use to residential, with emphasis on provision for smaller/start‐up enterprises. Railway arches have provided economical workshop space for messy creative/manufacturing activities, as well as for retail. 

 

9 

 

 4.4  SW2 Enterprise Centre and surrounding area strategy 

Extent of the Plan area: the guidance should extend to cover the area further along Acre Lane to protect the quality of the older buildings and shopping parades, and to maintain / nurture the area as a place of employment and businesses. 

 

Co‐ordinated development strategy for Town Hall environs: The draft has many statements that are sensible and positive, but leaves open the possibility that individual developments could take place without taking notice of the others. An example is how a 1990's proposal to integrate the Library and Ritzy renovations with a common entrance and cafe area to form a larger cultural hub was not pursued, due to funding streams being too disparate. A more exact strategy for how activities in St Matthew’s and the Town Hall site should relate to each other should be developed. 

 

Ground floor uses in the Town Hall area: The draft suggests a variety of uses that should enliven the ground floor frontages of buildings such as Hambrook House. The SPD should set specific diversity quotients to type of uses, so that, for example, the spaces cannot all become the same sort of small national supermarket convenience stores that are spreading with increasing density along Brixton Hill. An example could be that the properties in question, taken as a whole, should not become more than 60% of one use between possible retail, leisure, offices and community. 

 

Town Hall building: We recognise that the building offers interesting development opportunities that would not destroy its listed status, such as an extra storey at the rear and atrium developments. There is a general impression that the listing relates solely to the external appearance, however we are concerned that the Chamber and Assembly rooms should be respected, architecturally, and that their functions should be retained as well as developed. We are strongly of the view that, whilst a greater variety of people may use the building and the Council Chamber may offer additional opportunities as a meeting place, it must still be used for Council meetings. 

 

Surrounding buildings: We feel that development of the upper floors of buildings such as Hambrook House may incorporate residential as well as office or community and agree with the flexible approach suggested in the document. We welcome the idea of bringing the administration staff back to a concentrated area in and around the Town Hall. The main thing missing from the document is specific targets for “affordable housing” and with community hubs in mind, a similar concept for “affordable community space”. 

 

Tesco site: The current store and car park do not represent the best use of space in an urban centre such as Brixton and could be developed better with street frontages whilst retaining a large store and car park. We recognise that the space over this site offers a major development opportunity. The nature of Acre Lane and the proximity of residences in Baytree Road require more specific guidance than the draft currently offers. Examples of policies should include respecting the privacy of back gardens from public areas of new housing, acceptable heights (perhaps similar to Arlington Lodge) and break‐up of massing, so that any multi‐storey development retains gaps allowing light and space from the front to the back of the site (e.g. ¼ of the site should allow light and space through at upper storey height). We do not consider this site as suitable for high rise. 

 4.5  Brixton Road / 'High Street' area strategy 

All of our comments under paragraphs 3.2 and 3.3.3 are equally relevant to this section.  

 

10 

 

5  WORKING TOGETHER TO DELIVER The fine aspirations set out here have not been followed so far by the council. For example, International House appears to be already “spoken for” as part of the Town Hall site redevelopment, but that has not been subject to any community consultation.  

5.1  A development opportunity and regeneration programme 5.1.3  Public realm strategy The timetable set out here, The public realm strategy will be developed, designed and delivered … over the next 5‐10 years is too long. Work needs to start urgently to have the key elements of the strategy in place before any significant development proposals are forthcoming. There is a reference in 5.3 to Townscape Heritage Initiative (THI) funding. A THI bid has already been made and its outcome is likely to be known in March this year. If successful, it is to be hoped that some improvement works will start fairly quickly. It would be preferable for an overarching public realm strategy to be in place before any such works started. It is noticeable that, in the list of potential partners listed at the end of 5.1.3, community groups are conspicuous by their absence. Also see our comments under paragraph 2.4  5.1.5 Employment and education The text of this section runs into that of 5.2 following without an obvious break point – can this be clarified? Is the 5.2 heading in the wrong place?  

5.2  Key principles for partnership working 5.3  Brixton's townscape heritage   See comments under 5.1.3. 5.4  Contributions from developers   The relationship with the preceding tables 2, 3 and 4 needs to be clarified and strengthened. 

5.5  Delivery mechanisms        

APPENDIX A 

FOLLOWS 

 

     

 

11 

 

 

FUTURE BRIXTON SPD 

BRIXTON MARKETS 

‐ CHARACTER AND DIVERSITY 

SUBMISSION BY THE BRIXTON SOCIETY 

24 September 2012 

 

BACKGROUND 

The working draft of the SPD, as of today’s date, includes the following paragraph: 

2.2.1  

Local economy  

Identified as a major centre in the London Plan, Brixton is one of the two largest commercial town centres in Lambeth (the other being Streatham). Brixton Road is the retail core of the area and in the 1920s benefitted from three department stores. Morleys retains its longstanding position as the key store in the centre with its prominent Brixton Road location. The high street retail environment is supported by an elaborate, intricate and delicate network of streets and arcades which present a wide and highly diverse range of small and independent traders. This mixed and vibrant retail environment is central to the special character of the town. Retention of this retail character is a priority for the town and of this SPD. 

 The Brixton Society entirely concurs with this paragraph but is concerned at the lack of concrete policies to support the retention of the mixed retail character.  The existing policy vacuum in this area has been especially noticeable in the two major arcades, Brixton Village (Granville Arcade) and Market Row. (Reliance Arcade makes an important contribution to the character of Brixton market but the very small size of its units mean that it has not been affected by the considerations that follow.)  Brixton Village and Market Row have traditionally been retail spaces. The listing statement1 of 31 March 2010 of the arcades includes the following:  They are described as: “Covered markets for fruit, vegetables and sundry goods” and, “As the focal point of this [Caribbean] community, the most visible manifestation of the important cultural foodstuffs of the new settlers, the market has an important cultural role”.  In very recent years, there has been the most rapid change in the character of the two markets with a phenomenal increase in the number of cafés and restaurants. It is said that this has brought a new clientele and vibrancy to the markets. This is true enough but must be seen in the context of, in particular, Brixton Village, deliberately being allowed to become very run down. It is vitally important the markets do 

                                                            1 http://list.english‐heritage.org.uk/resultsingle.aspx?uid=1393881 

 

12 

 

not become overrun by cafés and restaurants and lose their character and heritage (for which they have been listed) as retail markets. 

EVIDENCE  To validate the observation of the increasing numbers of cafés and restaurants in the markets, the Brixton Society coordinated a survey of the markets as they are today2. Volunteers from the Friends of Brixton Market walked both markets noting the usage of the individual units. We then coded the results, to the best of our ability, according to The Town and Country Planning (Use Classes) Order 1987 (as amended)3. These are the results:  

  In simple numbers: 

  A1 +A2  A3 + A4 + A5 

Market Row  28  24 

Brixton Village  63  40 

 By contrast, we have a plan from 1988 showing that in Brixton Village (Granville Arcade) there were then just 3 units operating as cafés; and a plan from c.2008 of Market Row with 4 units operating as cafés and one restaurant. Both of those plans show few vacant units (6 in Brixton Village and 2 in Market Row).  Both markets are rapidly approaching a tipping point where they will cease to be predominantly retail markets.  

PROPOSAL  The SPD should contain an explicit policy in the following terms:  “The Council will not grant change of use applications in Brixton Village (Granville Arcade) or Market Row from A1 usage which would cause the proportion of A1 units in either of these two markets to fall below 50% of their total.”  

Bill Linskey Chair 

Brixton Society 

                                                            2 Survey carried out 20 September 2012. The survey and analysis is in terms of units rather than premises. Some premises consist of two or more units. These can change and only counting units gives a consistent basis for comparison over time. 3 A1: Shops;  A2: Financial and professional services; A3: Restaurants and cafés; A4: Drinking establishments; A5: Hot food takeaways