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TENDÊNCIA DE JUROS BAIXOS PARA OS PRÓXIMOS ANOS

A queda na taxa Selic para 5,00% concretizada na reunião do dia 30/10 - com

previsão de baixa para 4,50% na próxima reunião do COPOM em dez/19 - traz novas

perspectivas ao Brasil, um país que sempre foi marcado por altas taxas de juros. Essa nova

realidade parece ser duradoura e acompanha um movimento mundial, dado que alguns

países já trabalham com juros reais negativos. Isso representa um importante estímulo à

atividade produtiva do país. A recente aprovação da Reforma da Previdência e a

possibilidade de se aprovar novas reformas de cunho fiscal e administrativa são vistos como

um grande passo para o Brasil finalmente reduzir o alto volume de gastos do Governo

Federal, e dessa forma conseguir controlar a inflação e os juros de longo prazo.

A taxa pré futura indica que o mercado acredita na manutenção de um baixo patamar

de juros a longo prazo (Pré de 10 anos próximo a 6%):

Preços dos títulos no dia 18/11/2019

Título Vencimento Taxa de Rendimento (% a.a.)

Tesouro Prefixado 2022 01/01/2022 5,20

Tesouro Prefixado 2025 01/01/2025 6,29

Tesouro Prefixado com Juros Semestrais 2029 01/01/2029 6,65

Fonte: Tesouro Direito

Essa confiança aumentou bastante nos últimos meses, conforme observado no

gráfico abaixo:

Fonte: B3 em 18/11/2019

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QUEDAS NAS TAXAS DO CRÉDITO IMOBILIÁRIO

A queda da taxa média de juros das novas operações de financiamento imobiliário

pessoa física com recursos direcionados acompanhou a queda da taxa de juros básica da

economia (SELIC) e atingiu seu patamar mínimo da série histórica do Banco Central em

setembro de 2019: 8,65% a.a.

Fonte: coleta interna.

Fonte: Bacen

A Caixa anunciou a redução da taxa mínima de financiamento imobiliário para TR +

6,75%, a menor do mercado. Novas reduções tendem a acontecer, principalmente dos

bancos privados, que estão muito descolados da nova taxa de referência de mercado fixada

pela Caixa:

BANCOS TR+

CAIXA 6,75%

BRADESCO 7,30%

ITAÚ 7,45%

BANCO DO BRASIL 7,99%

SANTANDER 7,99%

Taxas Mínimas

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INCLUSÃO DE FAMÍLIAS NO MERCADO

Os juros baixos sempre foram um importante estímulo ao setor imobiliário. Isso

ocorre porque há uma diminuição no custo do Crédito Imobiliário e redução da parcela

inicial do financiamento, o que possibilita o ingresso de vários novos compradores no

mercado.

Famílias elegíveis para financiamento imobiliário de R$ 150.000,00

Taxa Juros Financiamento Imobiliário (% a.a.) 5% 6% 7% 8% 9%

Famílias Elegíveis (milhões) 19,1 17,0 15,1 13,0 11,7

Famílias elegíveis para financiamento imobiliário de R$ 300.000,00

Taxa Juros Financiamento Imobiliário (% a.a.) 5% 6% 7% 8% 9%

Famílias Elegíveis (milhões) 7,2 6,0 5,3 4,4 3,9

> MÉDIO ALTO PADRÃO (MAP)

A análise abaixo indica que uma queda de 1% nos juros do financiamento pode

incluir até 800 mil famílias no mercado MAP, o que representa um aumento de 20% no

número de famílias elegíveis a cada 1% de taxa de juros.

Esse aumento ocorre pelo aumento do poder de compra das famílias que podem acessar

imóveis de maior qualidade.

Fonte: Abrainc e PNAD, simulações considerando LTV de 80% e prazo de 420 meses

> HABITAÇÃO POPULAR

Ao realizar a mesma análise, agora para o segmento de baixa renda, percebe-se que

a queda de 1% nos juros do financiamento pode incluir até 2 milhões de famílias. Portanto,

a cada 1% na variação da taxa de juros, em média o número de famílias elegíveis

aumenta em 16%.

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AUMENTO NAS VENDAS DE IMÓVEIS

Há uma forte correlação entre taxas de juros e vendas de imóveis, como pode ser

observado no gráfico abaixo que mostra a evolução histórica da venda de imóveis

residenciais na Região Metropolitana de São Paulo e da Taxa Selic nos últimos 10 anos.

Dessa forma o cenário de queda de juros atual será uma grande alavanca para um

ciclo de crescimento no mercado imobiliário nos próximos anos, fazendo com que o

volume anual de vendas possa no mínimo retornar aos patamares já observados

anteriormente nos anos de 2011 e 2013, que marcaram o auge do setor. A análise do

gráfico deixa clara a formação de novo um ciclo de alta.

Fontes: Bacen e Pesquisa Secovi Mercado SP

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O indicador Abrainc-Fipe, de abrangência nacional, mostrou que o mês de Ago/19

registrou o maior volume de lançamentos desde 2015, corroborando a alta confiança dos

empresários do setor. Esse alto volume lançado deve gerar aumentos ainda maiores nas

vendas dos próximos anos. O cenário é bem diferente do observado nos anos de 2015-17

onde havia poucos lançamentos de projetos e muitas unidades em estoque.

Fontes: Bacen e Indicador ABRAINC (Pesquisa com 20 empresas associadas / Início da série em 2014)

ALTA DOS LANÇAMENTOS

Em 2019:

• 76% dos lançamentos foram oriundos do programa MCMV.

• Entretanto, o percentual de crescimento é maior no segmento MAP (19%) v.s.

MCMV (15%).

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O número recorde de concessões de alvarás (881) em setembro reitera a

confiança dos empresários. Esse indicador serve como forma de prever os lançamentos e

a atividade do setor nos próximos anos.

CRESCIMENTO PURO (SEM FATORES

EXÓGENOS)

A análise do gráfico anterior mostra forte correlação entre alvarás e queda nos

juros, exceto em 2 períodos que podem ser explicados da seguinte forma:

• 2010: Mudança de patamar do mercado com o início do programa MCMV; e

• 2014: Efeito temporário (shock) devido à mudança do Plano Diretor (Direito de

Protocolo).

Fonte: Bacen e Abrainc-FIPE.

ALTA NOS ALVARÁS DE CONSTRUÇÃO

EFEITO MCMV

EFEITO PLANO DIRETOR

Em 2019:

• As regiões Sul e Oeste foram as que mais tiveram crescimento (120%),

mostrando que a demanda está mais aquecida em bairros de maior qualidade.

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O volume de contratação de financiamento imobiliário vem crescendo desde 2018,

acompanhando a queda na taxa de juros.

Fontes: Bacen e ABECIP

CRÉDITO IMOBILIÁRIO

> CONTRATAÇÕES EM CRESCIMENTO

A Caixa apresentou aumento de 98% no acumulado do ano até setembro. Os

bancos privados contribuíram com um aumento de apenas 11%:

> AUMENTO IMPULSIONADO PELA CAIXA

Fonte: ABECIP

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∆% 19/18: + 20%

Em 2019, o número de unidades financiadas via SBPE deverá chegar a 211 mil.

Número ainda muito abaixo do que foi observado em 2014, quando se chegou a 368 mil

unidades. Isso só vem mostrar que o número de unidades financiadas nos próximos

anos deve crescer a um patamar bem acima dos 20% observados em 2019.

> VOLUME DE UNIDADES CONTRATADAS EM 2019 AINDA LONGE DO

PATAMAR DE 2014

CRÉDITO IMOBILIÁRIO

75%

68%

55%

19%

16%

10%

> CRÉDITO/PIB: PARTICIPAÇÃO DO CRÉDITO IMOBILIÁRIO NA

ECONOMIA AINDA BAIXA SE COMPARADA A DEMAIS PAÍSES

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O saldo de geração de empregos da construção civil voltou a ser positivo. Em

2019 já foram criados 117 mil empregos até setembro, equivalente a 15% do total de

empregos gerados no Brasil.

Essa melhora contrasta com a forte crise vivida entre 2014-2017 onde houve uma

perda total de 1 milhão de empregos diretos na construção, efeito esse muito maior se

considerarmos os impactos indiretos. A recuperação do setor será um grande

impulsionador para a geração de empregos do Brasil.

Fontes: Bacen e CAGED

> CONSTRUÇÃO CIVIL VOLTA A GERAR EMPREGOS

IMPACTOS ECONÔMICOS

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A variação do PIB trimestral 2T19 contra 2T18 surpreendeu o mercado com a

expansão de 1,9%, o maior crescimento desde 2014. Vale dizer que entre os anos de

2013 e 2018 houve uma queda de 27,7% no PIB da Construção, muito em função da

forte crise econômica que assolou o país.

Fontes: Bacen e IBGE

IMPACTOS ECONÔMICOS

> PIB DA CONSTRUÇÃO CIVIL TEM O MAIOR CRESCIMENTO

TRIMESTRAL DESDE 2014

∆% 2T19/2T18:+ 1,9%

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A melhora do setor se refletiu no mercado de ações: o Índice Imobiliário (IMOB)

alcançou a marca histórica de R$ 1.151,00 em outubro de 2019. A carteira teórica do

índice é composta por um mix de empresas do setor imobiliário residencial e comercial,

como BR Malls, Multiplan, Cyrela, MRV e Eztec.

Outra prova do apetite que o investidor vem mostrando ao setor foram os R$

3,8 bi recentemente captados no mercado via Oferta Pública de ações, montante que

trará recursos para a construção de novos projetos.

Fonte: BACEN e B3.

IMPACTOS ECONÔMICOS

> INVESTIDORES TAMBÉM CONFIANTES NA RETOMADA

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As taxas de financiamento imobiliário se encontram no menor patamar dos

últimos anos, o que deve propiciar um expressivo aumento na oferta de crédito e

impulsionar o crescimento do setor. A criação de novas modalidades, como o Crédito

Imobiliário indexado ao IPCA, disponibilizado pela Caixa em setembro de 2019, e o

lançamento do financiamento com taxa pré-fixada previsto para 2020, podem ser vistos

como importantes marcos de inovação ao mercado.

Outros tipos de funding, como CRI’s, LIG’s e FII’s também começam a se tornar

viáveis em cenário de juros baixos. Um exemplo disso é o rápido crescimento da LIG,

criada em 2018 inspirada no Covered Bond. Já foram emitidos R$ 10 bilhões em LIG, e

esse volume aumentará consideravelmente com a regulação da Oferta Pública, que abre

caminho para o fomento do mercado secundário, e a Emissão em Moeda Estrangeira.

Ambas regulamentações previstas para 2020.

E esse movimento será fundamental para o crescimento econômico brasileiro e

traz um cenário promissor para a atividade imobiliários nos próximos anos.

CONCLUSÃO

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