markedsrapport

tema: arbeidsinnvandring fra Sør-Europaboligmarkedet i urolige tider

1 2012januar

Trender i boligmarkedet 1

Sør-europeerne kommer til Norge 2

Hva driver boligprisene i 2012 6

Markedsoppdatering 8

Tall og fakta 13

“I denne utgaven kan du lese om flytting fra Sør-Europa til Norge og utviklingen i boligmarkedet.

Peter BattaAdministrerende direktør i

Huseiernes Landsforbund

Trender i boligmarkedetBoligpriser er et evig aktuelt temaAllerede før lyden av nyttårsfeiringen har gitt seg, har det vært mye pressedekning om boligmarkedet.Ungdomspolitikere har sovet ute i telt vinterstid for å sette høye boligpriser på dagsordenen. Stortingsrepresentanter har foreslått innskjerpelse i skatteregler og en Nobelprisvinner i økonomi har uttalt seg om prisene i det norske boligmarkedet. Nordmenn er opptatt av utviklingen i boligmarkedet, og det er ikke rart, for det meste av vår private formue er investert i bolig.

Hovedfunn i rapporten• En bølge av arbeidsinnvandrere fra

Sør-Europa kan treffe Norge i 2012 og 2013.

• Det kan komme så mange som 20.000 flere unge arbeidssøkere de neste årene enn tidligere antatt.

• Boligbehovet for 20.000 nye arbeidsinnvandrere er 10-12.000 boliger, så leie- og boligmarkedet vil bli påvirket.

• Den største andelen av innflyttere til Norge bosetter seg i Oslo, Akershus og Vestlandsfylkene (6 av 10).

• Høy befolkningsvekst, god økonomi blant nordmenn flest og for lite bygging gir press på boligprisene.

• Mindre tro på fremtiden og usikkerhet om Europas økonomi trekker ned boligprisforventningene.

• Nye reguleringer skaper en todeling i boligmarkedet, avhengig av foreldres økonomi.

• Dyrere inngangsbillett på boligmarkedet i 2012-2013 kan mobilisere mer økonomisk støtte fra foreldre.

• Boligmarkedet er spesielt usikkert ved inngangen til 2012, og flere krefter trekker i ulik retning.

• Selv om norsk økonomi er solid, kan en forverring av økonomien ute gi en noe lavere boligprisvekst.

• De underliggende forhold støtter fortsatt prisvekst, men markedet styres delvis av forventninger og internasjonale impulser.

• Huseiernes Landsforbund forventer en gjennomsnittlig prisvekst på 6-7 prosent for 2012.

Det er en rekke faktorer som forklarer hvorfor prisene på bolig her i landet stiger. Hvis det finnes et enkelt svar er det at etterspørselen etter bolig øker raskere enn tilbudet av nye boliger. I denne markedsrapporten vil vi se på flere av faktorene som påvirker tilbud og etterspørsel i boligmarkedet. Vi har ikke alle svar, men ved å lese denne rapporten kan du få et inntrykk av den generelle situasjonen slik vi ser den.

1

Sør-europeerne kommer til Norge

2

Visste du at det i dag bor over 55.000 polakker, 10.000 tyrkere og 22.000 tyskere i Norge. Sammen utgjør de en stadig større gruppe av innvandrere. Til sammen har over en halv million mennesker reist fra hjemlandet sitt for å starte et nytt liv her i nord. Før 1990 var det ikke flere enn 150.000 innvandrere i Norge, så flyttet det 70.000 hit i løpet av 1990-tallet. Ytterligere 220.000 flyttet i tiåret som fulgte årtusenskiftet. På bare ett år, i 2010, kom det 40.000 innvandrere. Det er selvsagt bra at mange ønsker å bo og arbeide i Norge, men hvem er det som flytter hit og hvorfor kommer de egentlig til Norge?

Unge med høy utdanningDet er særlig mennesker under 40 år som flytter over lengre distanser. I tillegg så ser det ut til å være en sammenheng mellom høyere utdanning og høy tilbøyelighet til å flytte mellom regioner. Det er relativt sett færre innvandrere som er under 18 år og eldre enn 67 år, enn blant resten av befolkningen. Tilsvarende finner vi en høyere andel innvandrere i alderen 25-40 år.

Det kan være flere årsaker; når en er ung har en ikke hatt tid til å etablere seg med egen familie eller fast jobb. Færre bånd til et sted gjør det lettere å flytte, samtidig kan behovet for arbeid eller fremtidsmuligheter være større, for ikke å snakke om kjærlighetslengsel- og eventyrlyst.At de med høyere utdanning flytter oftere, kan høre sammen med at de er mer attraktive som arbeidskraft internasjonalt. Men det kan også være andre sammenhenger som ulikt ambisjonsnivå, annen risikovilje eller behov for utfordringer.Flyttestrømmer kan ikke forklares enkelt, og det er mange forhold som styrer hvor mennesker ønsker å bo, jobbe og leve. I tillegg er det en rekke barrierer av typen språk, immigrasjonsregler, ulikt kostnadsnivå og sosiale bånd som legger begrensninger på hvor en kan og vil flytte. Hvis en skal si noe generelt, handler det nok mye om fremtidsmuligheter. Mulighet til å forsørge seg selv, stifte familie og ha en fornuftig levestandard. Norge tilbyr en høy levestandard og en god balanse mellom arbeids- og familieliv. Historisk har de store flyttestrømmene gjerne gått fra land med høy arbeidsledighet og til land med bedre arbeidsmarked. Det har også mye å si om det har kommet mange fra egen kultur til landet før deg. Da nordmennene emigrerte til Amerika på 1800- og 1900-tallet hjalp det nok både at en kjente noen der og at en hørte historier om muligheter og suksess.

3

“

Er Norge håpet for unge europeere?Norge har hatt en sterk økonomisk utvikling i en lang periode. Det har medført et stort behov for arbeidskraft og en velfylt statskasse. Gode statsfinanser muliggjør gode sosiale ordninger og bidrar til stabil økonomisk utvikling. Mange kom fra Polen og Tyskland på 2000-tallet etter en periode med høy arbeidsledighet. Nå er det ikke lenger disse landene som er preget av økonomisk tilbakeslag, men andre land i Vest- og Sør-Europa. Særlig er ledighetsnivået høyt i Spania (22,9 %) og Hellas (18,8%), mens ledighetsnivået for EU landene samlet er ca 10 %.

I EU var ungdomsledigheten for november oppe i 22.3 %. Verst er tilstanden i Spania og Hellas der opp mot halvparten av de under 25 år er å regne som arbeidsledige. Også i Italia, Frankrike og Portugal er ungdomsledigheten godt over gjennomsnittet blant EU-landene.

Mange er arbeidsledige i EUI hele EU var det ved slutten av 2011 registrert over 23 millioner arbeidsledige, omlag 5,5 millioner av disse var under 25 år. Spania, Frankrike, England og Tyskland er landene med høyest antall ledige. I disse fire landene alene er det registrert over 13 millioner arbeidsledige, og over 3 millioner av disse er under 25 år. Ungdommer er spesielt utsatt for nedgang i økonomien. De har gjerne problemer med å komme inn i arbeidslivet, og er ofte de første som blir sagt opp når tidene begynner å bli dårlige. I dårlige tider øker antall studenter ved høyskoler og universiteter. Dette så vi i Norge tidlig på 1990-tallet og ved finanskrisen. Det samme har skjedd i sentral-Europa. Men læresteder har kapasitetsbegrensninger og mange som forlenget studiene i 2009 er nå ferdig utdannet.Ingenting tyder på veksten i ungdomsledighet kommer til å stoppe opp. Hva vil de arbeidsløse ungdommene gjøre i 2012 og i årene som kommer?

På de 3 siste årene har gruppen innvandrere med bakgrunn fra PIIGS-landene vokst med 30 prosent.

0

1 000

2 000

3 000

4 000

5 000

6 000

0

1 000

2 000

3 000

4 000

5 000

6 000

Norway Portugal Greece Poland Italy Turkey Germany United Kingdom

France Spain

Kilde: Eurostat, observasjon sept-nov 2011

Arbeidsledige i utvalgte land (antall i 1000 ) 15-24 år 25-74 år

4

Hvor mange vil reise til Norge?I SSB sine fremskrivninger av folkemengde (4M) antas det at innvandringen vil ligge på rundt 40.000 mennesker de neste årene. Det er dette nivået innvandringen har ligget på siden 2007. Innvandringstallene er usikre, og det kan komme flere mennesker enn de anslagene som i dag legges til grunn. En økning i netto tilflytting på 20.000 mennesker i løpet av 2012 og 2013 er en reell mulighet.

Fra de fleste landene i EU-sonen kan du komme som arbeidsinnvandrer hvis du har høyere utdanning eller fagutdannelse. Du trenger ikke å ha jobb før du kommer til Norge, men fast arbeid er en av forutsetningene for å få godkjent tillatelse til å bli værende over lengre perioder (ut over 6 måneder). Hvis innvandringen til Norge blir høyere i de neste årene vil det trolig skyldes en ny trend, nemlig at unge faglærte fra Sør- og Vest-Europa kommer til Norge for å arbeide. Innvandringen fra landene lengst sør i Europa har tidligere vært begrenset.

Fra leie til å eieDet finnes ikke tilgjenglig statistikk på hvordan en bor når en kommer til Norge som arbeidsinnvandrer. Det er sannsynlig at en velger ulike leiealternativer i starten av et opphold. I forhold til andre land har Norge

i dag et begrenset leiemarked. Dette skyldes blant annet at det er så vanlig å eie sin egen bolig. Flere på leiemarkedet gir økt etterspørsel og press på leieprisene. Økte leiepriser påvirker ikke boligprisene direkte, men økt press i leiemarkedet påvirker boligprisene gjennom flere kanaler. Gode leiepriser gjør det mer attraktivt å leie ut en bolig fremfor å selge. Gode leiepriser gjør det også gunstig for spekulanter å kjøpe leiligheter for utleie. Grupper som tidligere var på leiemarkedet vil flytte seg over i eiemarkedet når de ser at et banklån ikke koster mye mer enn husleien.

Oslo

+

-

Kartet viser hvor innvandrere har

valgt å bosette seg i Norge. De lyse fargene

gjelder for høye verdier. Flest velger å bosette

seg på Vest- og Østlandet. Tallene er hentet fra SSB sin befolkningsstatistikk per

1.januar 2011.

“Hvis en person ekstra per tusen arbeidsledige i Europa velger å flytte til Norge vil det alene bety 23.000 flere innflyttere.

5

“

Hva blir effektene?20.000 innvandrere ut over gjeldende anslag i 2012-2013 kan bety et behov for så mye som 10-12.000 nye boliger. 4 av 10 innvandrere bor i dag i Oslo eller Akershus, men en stor andel bor også i Rogaland og Hordaland (18 %). Vi har sett på etableringsmønstre for arbeidsinnvandrere fra Europa over de siste årene. Hvis trendene fortsetter vil økt innvandring særlig komme i disse regionene.

Arbeidsinnvandrere etablerer seg ofte i relativt små husholdninger, mange bor alene eller deler leilighet med en eller flere med samme landbakgrunn. En økt innvandringsimpuls på 20.000 europeere kan gi etablering av over 3.000 husholdninger i Oslo/Akershus og 2.500 i Rogaland/Hordaland.Selv om behovet for boliger trolig vil øke, er det usikkert hvilken betalingsevne og vilje denne gruppen har for bolig i Norge. Trolig vil

betalingsevnen øke med botid, men dette forutsetter selvsagt at den norske samfunnsmodellen er i stand til å absorbere og ta i bruk økt tilbud av slik arbeidskraft. En annen konsekvens er nok også at det vil bli vanligere å snakke engelsk i mange yrker.

Høye bo- og levekostnaderØkt innvandring vil bidra til å skape et høyere prisnivå både i leie- og eiemarkedet. Særlig blir det sentrale regioner som vil merke denne effekten.Høye priser kan være med å begrense hvor attraktivt Norge er som land for utenlandske arbeidere. Slik fremtidsutsiktene er i dag, er det et stort arbeidskraftbehov i teknologi- og kunnskapsintensive næringer. Det er ikke lenger et spørsmål om Norge vil få en bølge av dyktig arbeidskraft fra sør- og vest-Europa, men hvor mange som faktisk kommer.

Økt innvandringen skaper først press i leiemarkedet, deretter i boligmarkedet.

Befolknings- endring

Nyetablering, husholdninger

Østfold 900 500 Akershus 2 400 1 300 Oslo 3 400 1 800 Hedmark 400 200 Oppland 400 250 Buskerud 1 300 700 Vestfold 800 400 Telemark 400 200 Aust-Agder 400 200 Vest-Agder 500 250 Rogaland 2 600 1 350 Hordaland 2 300 1 250 Sogn og Fjordane 500 300 Møre og Romsdal 1 500 800 Sør-Trøndelag 900 450 Nord-Trøndelag 100 100 Nordland 500 250 Troms 300 150 Finnmark 300 150 Totalt 20 000 10 600 Kilde: NyAnalyse

Beregnet bosettingsmønstre ved 20.000 flere arbeidsinnvandrere fra Sør- og Vest-Europa

26 %

19 %55 %

Kilde: SSB, tall per 1.januar 2011

Vesteuropeiske EU/EØS-land, USA, Canada, Australia og New ZealandØsteuropeiske EU-land

Øst-Europa utenfor EU, Asia, Afrika og Latin-Amerika

Innvandrere bosatt i Norge etter landbakgrunn

Hva driver boligprisen i 20122012 blir et spennende og krevende år i boligmarkedet. Vi fortsetter inn i en periode hvor usikkerheten i verdensøkonomien er høy. Norsk økonomi vil bli påvirket av internasjonal krise, men hvordan og hvor sterkt vet vi ikke ennå. I den siste tiden har vi sett at internasjonale pengestrømmer på nytt flytter seg mot “trygge havner”. En slik havn har vært norske statslån. Nettopp dette er et tegn på styrken i norsk økonomi, men betyr det at vi ikke blir påvirket? Selv med store oljeinntekter er vår største ressurs som nasjon arbeidskraften til befolkningen. For å sikre en god økonomisk utvikling i landet må vi ha etterspørsel etter de varer og tjenester vi produserer. En stor andel av denne etterspørselen kommer fra landene i Europa.

Finanskrisen runde 1Før finanskrisen hadde næringslivet vært gjennom en lang periode med sterk vekst. Norges Bank jobbet for å senke presset i norsk økonomi ved å gjennomføre en rekke renteøkninger.

Sammen med at mørke skyer begynte å nærme seg verdensøkonomien, gjorde det at veksten i boligprisene stoppet opp i 2007. I første runde av finanskrisen falt boligprisene kraftig fordi mange var usikre på fremtiden. Samtidig strammet bankene inn sin utlånspraksis. Boligprisene i Norge falt gjennom høsten 2008, men fallet i boligprisene stoppet allerede våren 2009. Det var ikke tilfeldig at prisveksten kom tilbake i boligmarkedet. Høsten 2008 kuttet Norges Bank styringsrenten til nesten det halve, regjeringen økte pengebruken og gjennomførte spesielle tiltak som ”gullkortet” for bankene. Uten disse tiltakene ville nok boligprisfallet både vært større og ha vart over lengre tid.

Finanskrisen runde 2Vi står nå i starten av et år der faren for nye økonomiske tilbakeslag er tilstedet. Dette påvirker forventningene til norske konsumenter og næringsaktører. En tilleggsbekymring er at styringsrenten, som er myndighetenes mest effektive virkemidlet i motkonjunktur, i stor grad

6

0

5

10

15

20

25

30

35

40

0

5

10

15

20

25

30

35

40

2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012Kilde: NEF, EFF, Finn.no, Econ Pöyry

Prisutvikling per kvm Enebolig Delt bolig Leilighet

er brukt opp. Renten var per årsskiftet 2011/12 på 1,75 % mot 5,75 % høsten 2008. Heldigvis har myndighetene flere virkemidler, noe som gjør norsk økonomi godt rustet mot negative sjokk. Hvor sjokkene vil komme er uklart, men det er trolig at krisen ute vil gi negative konsekvenser også for norsk næringsliv.

Viktige drivere i 2012Prisene i boligmarkedet påvirkes av en rekke faktorer. Forholdet mellom antall tilgjengelige boliger og befolkningens boligbehov, utbyggernes aktivitet, kjøpers og selgers betalingsevne og tro på fremtiden er blant de viktigste faktorene. I de store byene er det ventet fortsatt sterk befolkningsvekst gjennom 2012. Prognosene presentert i denne rapporten viser at forventet befolkningsvekst er sterkere enn tilbudet av nye boliger i store deler av landet. Det gir et underliggende press på boligprisene. I tillegg til boligknapphet påvirkes prisene selvsagt også av hvor og hvordan folk velger å bo i årene fremover. Husholdningenes økonomi er fortsatt sterk, rentene er lave og kredittveksten fortsetter. Sysselsettingsnivået i økonomien er høyt, ledigheten er lav og realinntektene vokser. Samtidig viser myndighetene og finanstilsynet en ny

iver etter å begrense kredittvekst og priser i boligmarkedet. Vi tror norske husholdningers betalingsevne vil forbedres noe gjennom 2012.Husholdningene har de siste månedene vært mer negative til egen og norsk økonomi. Det betyr at nordmenn i snitt er mer pessimistiske til fremtidig betalingsevne. Det gir utslag på vår betalingsvilje i dag. I seg selv tyder det på en noe mer forsiktig prisutvikling i boligmarkedet. Ser en på prisveksten i slutten av 2011 var denne svakt negativ. Dette er en trend som trolig vil fortsette litt inn i 2012. Prisutviklingen i boligmarkedet er usikker med faktorer som peker både i retning av økt og redusert boligprisvekst. Det er særlig den kraftige befolkningsveksten i forhold til ferdigstillelsen av boliger som trekker i retning av økte boligpriser. Usikkerheten knyttet til fremtidig økonomisk situasjon er på motsatt side med på å dempe presset i boligmarkedet.Huseiernes Landsforbund forventer en gjennomsnittlig prisvekst på 6-7 prosent i 2012.

Figuren nedenfor viser en skjematisk fremstilling av de ulike hoveddriverne på boligmarkedet i 2012.

BetalingsviljeBoligbehov Betalingsevne

Huseiernes boligindikator

7

Markedsutvikling og boligbehovBoligprisene gjennom 2011Norske boligeiere har sett en positiv utvikling i prisbildet med en gjennomsnittlig prisvekst på omsatte boliger på 8.5 %. Prisveksten var sterk gjennom første halvår, men i andre halvår 2011 stod prisene stille. Prisveksten var sterkest for leiligheter og noe lavere for tomanns- og eneboliger. Regionalt var det også forskjeller. Det er i byene at prisveksten er størst, og særlig i Drammen og Stavanger/Sandnes har veksten vært kraftig i 2011. Flere fylker har hatt lav boligprisvekst. Hedmark, Vestfold, Hordaland utenom Bergen og Agder-fylkene har en gjennomsnittlig prisvekst som er bare halvparten av den for resten av landet. Forskjellene i prisvekst forsterker den allerede store forskjellen på boligpriser mellom byene og distriktene.

Prisutviklingen i NordenBoligprisene i Norge, Danmark og Sverige har fulgt hverandre fra årtusenskiftet, og frem til finanskriseåret 2008. I Danmark har

det vært et større prisfall, mens prisene i Norge og Sverige har holdt seg bedre. Ser en utviklingen i boligpriser samlet fra årtusenskiftet har prisutviklingen i Sverige faktisk vært kraftigere enn i Norge.

MarkedsanalyseEn kan grovt dele opp en analyse av boligmarkedet i tre ulike deler. 1. Fundamentale forhold som tilbudet

av boliger og befolkningsvekst. 2. Betalingsevne, som avhenger av

sysselsetting, tilgjenglig kapital, rentenivå, byggekostnader og en rekke andre faktorer.

3. Betalingsvilje, som handler om fremtidstro og hva en er villig til å betale.

Det er selvsagt koblinger mellom de tre delene, for eksempel er betalingsviljen avhengig av hvor mange boliger som er tilgjengelig i området og hva det koster å oppføre nye boliger.

Behov for flere boligerEndringer i befolkningen påvirker behovet for bolig. Faktorer som seniorbølge, sentralisering, innvandring og flyttemønstre endrer hvor vi vil bo og hva slags bolig vi trenger.

50

70

90

110

130

150

170

190

210

230

250

50

70

90

110

130

150

170

190

210

230

250

2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012Kilde: SSB, SCB, DS

Prisutvikling, enebolig i Norden. 2000K1=100

Norge Danmark Sverige

-10 %

-5 %

0 %

5 %

10 %

15 %

20 %

-10 %

-5 %

0 %

5 %

10 %

15 %

20 %

2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011

Kilde: NEF, EFF, Finn.no, Econ Pöyry

Årlig prisvekst i boligmarkedet

8

Visste du at...

• Det er nærmere 2,3 millioner boliger i Norge, herav 1,2 millioner eneboliger. I 2000 bodde det i snitt 2,3 personer per bolig, nå er tallet redusert til 1,9. Nesten åtte av ti husholdninger eier sin egen bolig.

• Det er ca 418 000 hytter og bygninger som benyttes til fritidsboliger i Norge.

I 2011 vokste antall husholdninger med omlag 31.000, med en stor andel av veksten på Øst- og Vestlandet. Veksten i antall husholdninger er en naturlig konsekvens av en befolkningsvekst på over 60.000 personer. En viktig bidragsyter til netto husholdningsvekst er innvandring av 40.000 personer, og av disse var 3 av 4 europeere. Det er ventet av befolkningsveksten vil bli enda høyere for 2012, med nesten 70.000 flere innbyggere i løpet av året. Innvandringsnivået er også ventet å være økende, men nivået på innvandringen varierer en del fra år til år og er vanskelig å forutsi. Anslåtte endringer i befolknings- og boligmønstre gir et beregnet økt nasjonalt boligbehov på 33-37.000 husholdninger i 2012. Behovet øker primært i de store byene. Boligbehovet øker særlig i Oslo, Akershus og vestlandsfylkene Hordaland og Rogaland. Veksten i antall husholdninger i Oslo alene er anslått til opptil 7.500, men knapphet på boliger og høye priser kan påvirke boligpreferansene og medføre at deler av denne etterspørselen flyttes til omkringliggende distrikter.

Se egen tabell bak i rapporten for mer detaljerte tall.

Det bygges mer, men er det nok?I boligmarkedet omsettes det brukte og nye boliger. Eksisterende bygningsmasse er i stor grad bebodd i pressområder, slik at det finnes lite reservekapasitet i denne delen av markedet. Endringer i kapasitet kommer i hovedsak fra nye boligprosjekter. Byggetakten øker og det igangsettes stadig flere boliger i Norge. I 2011 ble det igangsatt bygging av over 26.000 boliger. Dette var en markant økning fra 2010, da tallet var ca 21.000. Det tar selvsagt tid fra et boligprosjekt igangsettes til det ferdigstilles. I 2011 ble det ferdigstilt 19.500 boliger, noe som var en svak økning fra ca 18.000 boliger i 2010. Anslag på ferdigstillelse for 2012 ligger i intervallet 26-29.000 boliger. Dette er i tråd med anslag fra andre analysemiljøer.Høyere aktivitet er en indikator på gode marginer i byggebransjen, og det er for tiden et uvanlig høyt antall boligprosjekter som er under arbeid. Ved utgangen av 2011 var det ca 40.000 boliger som var registrert som under oppføring. Det er tatt høyde for dette i anslagene på tilbudet av nye boliger i 2012, men det er usikkerhet knyttet til hvor mange boliger som faktisk vil bli ferdigstilt i løpet av året. En stor del av prosjektene vil ferdigstilles i 2013 eller senere. Prosjekter kan også utsettes eller

9

avbrytes hvis fremtidsforventningene til utbyggerne blir svakere. Selv om flere boliger blir ferdigstilt vil trolig større utbyggere være forsiktige med å selge mange boliger i markedet samtidig. Det er krevende å få tak i tomter til større utviklingsprosjekter og å få byggeplaner godkjent. Det gjør at utbyggere blir nødt til forvalte prosjektene de har med omhu. En del av en slik strategi kan være å utsette prosjekter for å støtte opp under en jevnere prisvekst. Hvis flere tomter og arealer blir gjort tilgjengelig for utviklingsprosjekter, vil det kunne øke konkurransen mellom utbyggere og redusere verdien av å utsette prosjekter.

Hvorfor bygges det for få boliger?Det er mange mulige forklaringer på hvorfor det bygges for få boliger i Norge. Sannheten er jo faktisk at det bygges ganske mange boliger for tiden, så en kan ikke gi boligprodusentene all skyld. Befolkningsveksten bidrar til å øke boligbehovet i stor grad. Samtidig har norsk økonomi behov for tilgang på arbeidskraften som kommer via innvandring. Det tar lang tid å bygge boliger i Norge

og det er knapphet på tilgjengelige tomter i presseområder. Politisk behandling, søknadsprosesser, omfattende regelverk og nødvendig planlegging gjør at det kan ta mange år fra et boligprosjekt igangsettes til bygningen er klar for innflytting. Økt etterspørsel etter bolig på kort sikt kan føre til økte priser og byggeaktivitet, men det tar tid før dette gir utslag i økt kapasitet i markedet.

Bedre betalingsevneHusholdningenes betalingsevne er blitt bedre de senere årene som følge av lønnsvekst, stabilt lavt ledighetsnivå, lave renter, sterk kredittvekst og økt formuesoppbygging.

Byggekostnadene økerPris på nye og brukte boliger blir påvirket av byggekostnadene. I byggeprosessen anvendes det en rekke materialer og arbeidskraft. Hvis kostnadene ved å oppføre en ny bolig blir høyere, vil man normalt også forvente at brukte boliger blir noe dyrere. Kostnadene ved å oppføre boliger stiger noe raskere enn den generelle prisveksten, noe som bl.a. har å gjøre med lønnsveksten i Norge.

10

40

50

60

70

80

90

100

110

120

130

140

0 %

1 %

2 %

3 %

4 %

5 %

6 %

7 %

8 %

9 %

10 %

2006M01 2007M01 2008M01 2009M01 2010M01 2011M01

Tot

alut

vikl

ing

inde

ks

Pros

entv

is v

ekst

i pr

iser

Kilde: SSB

12 mnd vekst i byggekostnad 12 mnd vekst i konsumpris Byggekostnad, indeks h.akse Konsumpris, indeks h.akse

Det siste året steg konsumprisene med 1 %, mens kostnadene ved å bygge bolig steg med ca 3,5 %.

Nytt normalnivå på gjeldsøkningen?Veksten i innenlandsk bruttogjeld er en viktig indikator på husholdningenes tro på egen økonomi og fremtidsutsikter.

Høy kredittvekst kan bety at låntakere forventer god betjeningsevne og høy avkastning i fremtiden. Det gir en sterk investeringsvilje. Husholdningene har fra 2009 og frem til i dag hatt en jevn vekst i bruttogjelden. Veksten er svakere enn den var før finanskrisen. I årene før finanskrisen (2001-2008) lå årlig vekst i husholdningens gjeld på ca 11,5 %. Etter finanskrisen, dvs. fra januar 2009 frem til i dag, har gjeldsveksten vært på ca 6,5 % årlig.Lavere gjeldsvekst kan tyde på at forventningene til husholdningene fortsatt er gode, men at deres vilje til å ta opp ny gjeld har sunket siden finanskrisen. Vi forventer at husholdningenes lånevilje vil fortsette omtrent slik fremover, så fremt vi ikke får et tilbakeslag i økonomien.

Endring i reguleringI løpet av 2011 ble det vedtatt flere nye endringer i regelverk og rammebetingelser som påvirker boligmarkedet. Finanstilsynet strammet inn bankenes retningslinjer for tildeling av nye boliglån. Egenkapitalkravet er blitt hevet fra 10 % til 15 %. Samtidig er lånegrensen på tre ganger egen inntekt blitt presisert. Innskjerpninger i lånekrav påvirker særlig unge. Økt krav til egenkapital og begrensning på låneopptaket vil i utgangspunktet ha en begrensende effekt på kreditt-tilgangen og boligprisvekst. I Norge er det imidlertid slik at en stor andel av førstegangsetablere får hjelp av familie til å få gjennomført boligkjøp. Med nye regler blir behovet for økonomisk samarbeid i familien større. Det kan gi økt bevissthet hos foreldre til å bidra, og dermed motvirke noe av de innskjerpende effektene fra nye retningslinjer. Skillet mellom de med og uten familie som kan stille sikkerhet vil med disse endringene bli større i årene som kommer. • I skattesystemet har gunstige regler

for utleie av deler av tomannsbolig blitt strammet inn.

• Nye regler for beregning av ligningsverdi har for mange gitt økt skatt på eierskap i bolig.

• Bunnfradraget i formuesskatten ble moderat hevet for 2012. Denne effekten er begrenset da skatteletten beløper seg til maksimalt 550 kroner.

• Kommunenes regelverk for eiendomsskatt er nylig blitt endret. Det har gitt kommunene mer fleksibilitet i pålegging av eiendomsskatt.

0 %

2 %

4 %

6 %

8 %

10 %

12 %

14 %

16 %

0 %

2 %

4 %

6 %

8 %

10 %

12 %

14 %

16 %

2000 2002 2004 2006 2008 2010

Kilde:SSB

Husholdningenes årlige gjeldsvekst, K2

11

BetalingsviljeBetalingsviljen for bolig har lenge vært høy, noe som skyldes en historisk sterk tro på norsk økonomi og på bolig som en solid plassering. Betalingsvilje for boliger handler mye om hva en tror boligen vil være verdt i fremtiden. Hvis en tror at boligprisene vil fortsette å stige, oppleves det kanskje ikke like risikofylt å ta store lån eller å by høyt for en bolig. Hvis boligprisene utvikler seg jevnt, vil en normalt kunne få store deler av investeringen sin tilbake på et senere tidspunkt. Økt usikkerhet i økonomien reduserer tilliten til fremtidig avkastning i boligmarkedet.

Slik vil en krise påvirke NorgeHvordan internasjonal uro vil påvirke norsk økonomi er usikkert, men et tilbakeslag kan komme fra ulike kanaler. Etterspørselen etter norske varer og tjenester - herunder olje - kan bli lavere, og prisene kan gå ned. Bankenes kostnader kan øke, ved at tilgangen på internasjonal kapital begrenses. Det kan gi økte lånekostnader for norske bankkunder. Økt urolighet kan også påvirke norske husholdninger til å bli mer forsiktige med pengebruken. Det kan i seg selv gi uheldige konsekvenser dersom mange strammer inn samtidig.

Mer manko på boliger i 2012Den fundamentale balansen mellom behov for boliger og ferdigstillelse av nye boliger ser ut til å bli mer anstrengt fremover. Dette skyldes at det bygges færre nye boliger enn befolkningsveksten tilsier. Samlet anslag for 2012 viser en underdekning på 7-9.000 boliger. Da er det ikke tatt

hensyn til avgang av boliger, men vi tror at avgangen av brukte boliger er lav i pressområder. Innvandringen varierer og utgjør en vesentlig del av nyetableringen. Et begrenset boligmarked kan gjøre det vanskelig å finne gunstig sted å bo. Dette vil kunne gi effekter som at innvandrere oftere vil måtte bosette seg i mindre sentrale regioner. Innvandringstakten vil trolig avhenge sterkt av hvordan konjunkturene i Norge utvikler seg, sammenlignet med andre land.Ferdigstillelsen av boliger vil også avhenge av nasjonale konjunkturer. Utbyggere vil - i en viss grad - kunne svare på en mulig lavere etterspørsel med et lavere tilbud, og dermed begrense et mulig fall i boligprisene. Husholdningenes betalingsevne ser ut til å være god også i 2012 og inn i 2013. Mange har trygge jobber i offentlig sektor, rentenivået er lavt og sysselsettingen i privat næringsliv har så langt holdt seg oppe. På den annen side påvirker økt usikkerhet om fremtiden også norske husholdninger, og vi blir mer forsiktige. Utviklingen i boligprisene er vanskelig å forutsi. Veien fremover kan bli humpete og prisfall i boligmarkedet er en mulighet.Hvis det skjer, vil det trolig skyldes nye, negative hendelser i verdensøkonomien. Det kan gjøre at norske husholdninger blir mer avventende til å gjennomføre boliginvesteringer. Hvis vi styrer klar av de store internasjonale sjokkene, vil vi trolig se en god prisvekst i boligmarkedet også de neste par årene.

12

Tall og fakta

Økonomiske analyser, desember 2011

Lav Medium HøyØstfold 1 050 1 100 1 150 Akershus 3 150 3 300 3 450 Oslo 4 200 4 400 4 600 Hedmark 650 700 750 Oppland 650 700 750 Buskerud 1 350 1 400 1 450 Vestfold 1 150 1 200 1 250 Telemark 375 400 425 Aust-Agder 850 900 950 Vest-Agder 1 450 1 500 1 600 Rogaland 3 700 3 900 4 100 Hordaland 2 750 2 900 3 050 Sogn og Fjordane 500 500 550 Møre og Romsdal 1 450 1 500 1 600 Sør-Trøndelag 1 050 1 100 1 150 Nord-Trøndelag 475 500 525 Nordland 650 700 750 Troms 550 600 650 Finnmark 275 300 325 Norge 26 000 27 500 29 000

Estimert antall nye boliger i 2012

Tabellene over innholder anslag beregnet av NyAnalyse. Anslagene er basert på informasjon tilgjengelig per januar 2012. Alle anslag er usikre, anslagene presentert i denne rapporten er ikke utarbeidet for å danne direkte grunnlag i investeringsbeslutninger.

Lav Medium HøyØstfold 1 600 1 700 1 800 Akershus 4 300 4 500 4 700 Oslo 7 100 7 500 7 900 Hedmark 550 600 650 Oppland 500 550 600 Buskerud 1 800 1 900 2 000 Vestfold 1 300 1 400 1 500 Telemark 550 600 650 Aust-Agder 700 750 800 Vest-Agder 1 000 1 100 1 200 Rogaland 4 000 4 200 4 400 Hordaland 3 500 3 700 3 900 Sogn og Fjordane 350 400 450 Møre og Romsdal 1 400 1 500 1 600 Sør-Trøndelag 2 000 2 100 2 200 Nord-Trøndelag 400 450 500 Nordland 600 650 700 Troms 600 650 700 Finnmark 350 400 450 Norge 32 600 34 650 36 700

Estimert antall nye husholdninger i 2012

13

Makroøkonomiske hovedstørrelser 2010-2014.

2010 2011 2012 2013 2014RealøkonomiKonsum i husholdninger mv. 3,7 2,3 3,4 4,2 4,4Konsum i offentlig forvaltning 1,7 1,4 2 2,9 3,2Bruttonasjonalprodukt 0,7 1,6 2 1,9 2,5ArbeidsmarkedSysselsatte personer -0,1 1,4 1,2 1,2 1,3Arbeidsledighetsrate (nivå) 3,6 3,3 3,6 3,7 3,7Priser og lønningerÅrslønn 3,7 4,2 3,4 3,7 4,2Konsumprisindeksen (KPI) 2,5 1,3 1,4 1,6 1,9Boligpris 8,3 8,3 6,5 5,5 5,6Inntekter, renter og valutaHusholdningenes disponible realinntekt 3,5 5,1 3,6 4 3,7Husholdningenes sparerate (nivå) 6,3 8,6 8,6 8,5 7,9Pengemarkedsrente (nivå) 2,5 2,9 2,8 3,1 3,8Utlånsrente, banker (nivå) 4,5 4,8 4,8 5 5,6Realrente etter skatt (nivå) 0,9 2,1 2 2 2,1

Kilde: SSB, Prosentvis endring fra året før der ikke annet fremgår

Prognoser

NyAnalyse asfakta + kunnskap = verdier

Rapporten utgis i samarbeid med:

Markedsrapporten fra Huseiernes Landsforbund utgis første gang i januar 2012. Rapporten planlegges utgitt fire ganger i året. I rapporten vil vi gjennom året følge boligmarkedet og utviklingen i trender. Vi vil også ta opp temaer vi mener er interessant å få debattert. Rapporten er et samarbeidsprosjekt mellom Huseiernes Landsforbund og utredningsselskapet NyAnalyse.