Tema 16 El Arrendamiento

Noelia María Barrameda García Página 1

Tema 16 El arrendamiento

El arrendamiento, en general, tiene por objeto el disfrute de una cosa o el servicio prestado por una persona, a título oneroso.

El Código recoge varios tipos contractuales dentro de esta concepción general (art. 1542):

- Arrendamiento de cosa.- Arrendamiento de servicios.- Arrendamiento de obra.

Existe unanimidad por parte de la doctrina y la jurisprudencia sobre el arcaísmo y la escasa operatividad de las normas codificadas.

En el caso de inmuebles existe legislación específica:

- Ley de arrendamientos urbanos (1994).- Ley de arrendamientos rústicos (1980).

ARRENDAMIENTO DE COSAS

1. CONCEPTO, CARACTERÍSTICAS, ELEMENTOS

Art. 1543 contrato en el que una de las partes, arrendador, se obliga a dar a la otra, arrendatario, el goce o uso de una cosa por tiempo determinado.

Características

1) Su objeto exclusivo es transmitir el goce o disfrute de una cosa no se cede el dominio sino la utilidad.

2) Consensual se perfecciona sin necesidad de la entrega de la cosa.

3) Bilateral y oneroso la existencia de precio cierto le diferencia del comodato.

4) Conmutativo el valor de las prestaciones está fijado de antemano.

5) Temporal duración determinada o determinable.

Elementos esenciales

a) La cesión del uso o goce de una cosa.

b) El precio cierto.

c) Su duración temporal

d) Al ser un acto de administración, no se exige ser propietario de la cosa


Excepción: los arrendamientos inscribibles en el Registro de la propiedad son oponibles frente a terceros.

En este sentido, se impone un límite de 6 años en el arrendamiento en el caso de:

* Bienes de menores o incapacitados por parte de padres y tutores.

* Anticipo de rentas de 3 o más años.

* Pacto expreso de inscripción.

2. OBLIGACIONES DE LAS PARTESDel arrendador

Principio básico debe procurar el goce de la cosa arrendada.

1) Entregar la cosa.

2) Conservarla en estado de servir al uso reparaciones necesarias incluso en contra del arrendatario (es a su vez un derecho del arrendador).

3) Mantener al arrendador en el goce pacífico del arrendamiento, no pudiendo variar la forma de la cosa arrendada aplicables los preceptos de saneamiento por vicios de la compraventa.

4) Abonar los gastos necesarios que el arrendador haya hecho en la cosa.

Del arrendatario

1) Pagar el precio.

2) Usar la cosa conforme a lo pactado o, en su defecto, conforme a su naturaleza, tolerando las reparaciones urgentes que haga el arrendador.

3) Poner en conocimiento del arrendador toda novedad dañosa y la necesidad de reparaciones.

4) Responder del deterioro de la cosa salvo que pruebe que fue sin su culpa.

5) Devolver la cosa como la recibió se presume la recibió en buen estado.

3. LA TERMINACIÓN DEL ARRENDAMIENTO

1) Cumplimiento del tiempo previsto para el contrato, sin necesidad de requerimiento.


- Se produce la tácita reconducción si se dan conjuntamente las dos circunstancias siguientes:

Continuación del disfrute por el arrendatario durante quince días.

Ausencia de reclamación por parte del arrendatario.

2) Pérdida de la cosa se equipara la imposibilidad del goce.

3) Incumplimiento de una de las partes.

4) Extinción del derecho del arrendador el arrendamiento otorgado por el usufructuario se extingue con el usufructo.

El deshaucio

- Facultad del arrendador de proceder judicialmente contra el arrendatario con el fin de expulsarlo de la finca.

- Las causas para poder proceder al mismo son:

Expiración del plazo de arrendamiento. Impago del precio. Infracción de las condiciones pactadas. Destinar la cosa a usos no pactados que la hagan desmerecer.

4. EL SUBARRIENDO Y LA CESIÓN DEL ARRENDAMIENTO

El subarriendo

El Código permite este supuesto, en todo o en parte, salvo pacto en contra (art. 1550).

Supone un nuevo contrato de arrendamiento, hecho por el arrendatario (subarrendador) y que no altera el contenido del anterior contrato.

No precisa autorización del arrendador aunque sí se le debe comunicar.

El Código establece una acción directa del arrendador contra el subarrendatario para reclamarle:

- El uso y la conservación de la cosa en la forma pactada entre arrendador y subarrendador.

- Lo que le debe el subarrendador sobre lo que el subarrendatario le debe a su vez al subarrendador.

La cesión del arrendamiento


En este caso, lo que se produce es una sucesión en la titularidad del contrato el cesionario se subroga en la posición del arrendatario (cedente) asumiendo sus obligaciones frente al arrendador.

Precisa la autorización del arrendador.

ARRENDAMIENTO DE SERVICIOS

6. CONCEPTO Y CARACTERÍSTICAS

Art. 1544 una de las partes se obliga a prestar un servicio de caracter material a otra por un precio cierto.

Se trata de una obligación de hacer (no de resultado) y de caracter material lo que le distingue del contrato de obra y del mandato, respectivamente.

Características

1) Consensual perfeccionamiento por el mero consentimiento.

2) Bilateral y oneroso existen obligaciones recíprocas y precio.

3) Temporal:

Su duración puede ser indefinida.

Se prohibe su duración “de por vida” (art. 1583) situación de vinculación personal contraria al orden público.

Excluidos los preceptos indicados, la regulación del Código es prácticamente inexistente ya que los arts. 1583 a 1587 se refieren a los servicios de criados y trabajadores asalariados:

- Son absurdos deberían haberse eliminado.

- Los trabajadores asalariados se someten a la legislación laboral.

7. LOS SERVICIOS MANUALES E INTELECTUALES

El campo propio del contrato de arrendamiento o prestación de servicios corresponde en la actualidad a las prestaciones de los “profesionales liberales” médicos, abogados, etc.


Sólo habrá regulación civil cuando no se trate de un contrato de trabajo médico o abogado de empresa, etc. reiterado por la jurisprudencia.

Pueden contratarse tanto los servicios manuales como los intelectuales correspondientes a esas profesiones.

En estos casos, el requisito de precio cierto se encuentra algo desvirtuado la previa determinación puede estar sustituida por la posibilidad de que sea establecido posteriormente por los usos de la profesión.

La acción para reclamar los honorarios profesionales prescribe a los 3 años.

Si se contrata un resultado estaremos ante un contrato de obra y no de arrendamiento de servicios un letrado se compromete a redactar un dictamen o un médico a implantar una prótesis.

LOS ARRENDAMIENTOS RÚSTICOS

1. FUENTES LEGALES Y ÁMBITO DE APLICACIÓN

La legislación especial está constituida por la Ley de arrendamientos rústicos (LAR) Ley 83/1980.

Esta ley se matiza, en algunos aspectos, a través de la Ley de modernización de las explotaciones agrarias (LEA) Ley 19/1995.

En cuanto al ámbito territorial es todo el territorio nacional sin perjuicio de:

- Aplicación preferente de Derechos civiles, forales o especiales en los territorios del Estado donde existan normas peculiares al respecto.

- Conservación, modificación y desarrollo por parte de las CCAA de las normas de su Derecho civil relativas a esta materia.

Por lo que respecta al ámbito objetivo, son arrendamientos rústicos según el art. 1 LAR todos los contratos mediante los cuales se ceden temporalmente una o varias fincas para su aprovechamiento agrícola, pecuario o forestal a cambio de una renta, siendo indiferente la calificación dada por las partes.

Quedan excluidos del ámbito de aplicación de la LAR, entre otros:

- La cesión contra un canon por tiempo superior a 12 años de suelo para plantar o aprovechar especies arbóreas no forestales. se regirán por Derecho común.

- Los contratos de recolección de cosechas a cambio de una parte de los productos.

- Los celebrados entre parientes en linea recta o colaterales hasta el segundo grado, (consanguinidad, afinidad o adopción), que no se otorguen por escrito y con sumisión expresa a la LAR.


- La cesión de aprovechamiento de tierras a cambio de servicios no realizados en ellas.

2. LINEAS DIRECTRICES DE LA LEGISLACIÓN

1) Protección de la situación jurídica del arrendatario

- Se consideran nulas las cláusulas que modifiquen en su perjuicio las normas de la LAR salvo que ésta expresamente lo autorice.

2) Carácter imperativo

- Sólo serán renunciables los derechos del arrendatario desde el momento en que puedan ser ejercitables. La renuncia deberá constar en documento público.

- Los derechos del arrendador son renunciables con arreglo a normas ordinarias.

3) Fuerte intervención administrativa

- La Administración establecerá contratos-tipo para su formalización por escrito haciendo constar los derechos y deberes de las partes.

- Decisiva intervención del IRYDA (Instituto para la Reforma y el Desarrollo Agrario).

3. RÉGIMEN NORMATIVO

Capacidad de las partes

En cuanto al arrendador, se exige la misma capacidad que para enajenar las fincas mayor de edad y no restricción de la capacidad de obrar.

Por lo que respecta al arrendatario, se exige que sea “profesional de la agricultura” esta calificación ha sido modificada por la LEA:

a) Persona física mayor de edad o emancipada que se dedique a actividades de carácter agrario de manera efectiva y directa.

b) Cooperativas agrarias de explotación comunitaria de la tierra o de trabajo asociado a actividad agraria.

c) Sociedades (agrarias o civiles) cuyo objeto exclusivo sea el ejercicio de la actividad agraria.

d) Entidades y organismos de las AAPP facultados para la explotación o subarriendo de fincas rústicas.


La LAR establece límites físicos para el arrendatario:

- Persona física 500 Ha de secano y 50 Ha de regadío.

- Persona jurídica cada socio es arrendatario de la parte del total proporcional a su participación en el capital social (no aplicable en el caso de Entidades públicas).

La renta

1) Se estipula libremente por las partes.

2) Debe fijarse en dinero si se fija en especie cualquiera de las partes puede pedir su conversión (índice de precios de productos sgrícolas).

3) Se paga por años o según las costumbres del lugar en caso de pago por cantidad alzada, se dividirá por la duración y así se determina el pago anual.

4) Está prohibido el pago anticipado de renta superior a un año.

5) El lugar del pago será el pactado o, en su defecto, la casa del arrendatario.

6) Las partes podrán pactar la actualización en base al último índice de precios de productos agrícolas anticipadas si no hay pacto, cualquiera de las partes podrá solicitar la adición de una cláusula de actualización.

7) Transcurrido el primer año de vigencia del contrato, cualquiera de las partes podrá pedir la revisión de la renta, por ser superior o inferior a la usual en el lugar para fincas similares sólo tendrá efectos a partir de ese momento.

8) Podrá reducirse proporcionalmente o, incluso, desaparecer la renta:

- Cuando, por caso fortuito o fuerza mayor y tratándose de riesgos no asegurables, se perdiera antes de terminar la recolección más de la mitad de los productos que habitualmente se recogen.

- Cuando se dé una disminución de productividad no imputable al arrendatario mientras dure ésta.

Gastos y mejoras

- Necesarios y urgentes regla general:

Arrendador las mejoras o inversiones que hayan de realizarse sobre la finca arrendada.

Arrendatario las demás inversiones o mejoras impuestas al empresario agrícola.

- Útiles y sociales


El arrendador puede realizar las mejoras útiles (aumento de producción, rentabilidad o valor de la tierra) y sociales (facilitar prestación del trabajo).

Se exige audiencia entre las partes y mediación del IRYDA.

Realizadas las mejoras, el arrendador puede aumentar proporcionalmente la renta y el arrendatario optar por:

* Continuar.

* Renunciar.

* Restringir el contrato a la parte de finca equivalente a la renta vigente antes o a la parte de finca no mejorada (si el resto puede ser cultivable).

Duración

Existe en la actualidad una doble regulación.

Contratos anteriores a la LEA

- Duración mínima 6 años y máxima de 15 años.

- Posibilidad de primera prórroga de 6 años y sucesivas de 3 años cada una se da por supuesto si no hay renuncia.

- El arrendatario tiene derecho a poner fin al contrato al final de cada año agrícola avisando al arrendador con 6 meses de antelación.

- El arrendador podrá oponerse a cualquiera de las prórrogas si se compromete a cultivar directamente la tierra por 6 años (él, su cónyuge o sus descendientes).

Contratos posteriores a la LEA

- Duración mínima 5 años y prórrogas trienales.

- Se permite al arrendador recuperar la finca al término del plazo contractual si más requisito que la notificación al arrendatario con 1 año de antelación.

Cesión, subarriendo, subrogación,sucesión

Salvo excepciones tasadas en la Ley, la cesión y el subarriendo son nulos.

Se contempla la subrogación en favor del cónyuge del arrendatario o a sus descendientes profesionales de la agricultura indispensable notificación de subrogante y subrogado al arrendador.


En cuanto a la sucesión hereditaria, tendrán derecho a continuar el arrendamiento:

- El legitimario designado en testamento.- El cónyuge superstite.- El heredero o legatario que fuere subarrendatario.- Cualquiera de los restantes herederos.

Tanteos y retractos

En toda enajenación inter vivos de fincas rústicas arrendadas el arrendatario tendrá derecho de tanteo y retracto así como de adquisición preferente plazo 60 días hábiles desde la correspondiente notificación.

No procederá en los casos de:

- Transmisiones a título gratuito al cónyuge, ascendiente o descendiente.

- Cuando se permuten fincas de reducido tamaño.

Resolución y extinción

Resolución podrá resolverse el contrato a instancias del arrendador por:

- Falta de pago de la renta.

- Incumplimiento grave de la obligación de mejorar o transformar la finca.

- Destinar la finca a fines distintos de los señalados en la Ley.

- Arrendar, ceder o subrogar en contra de las normas.

- Causar graves daños en la finca por dolo o negligencia.

- Cesar el arrendatario en su condición de profesional de la agricultura.

Extinción

- Por expirar el plazo.

- Por renunciar al derecho de prórroga por parte del arrendatario.

- Por expirar el período de tácita reconducción.

- Por pérdida total de la finca arrendada:

Si la pérdida es parcial, el arrendatario puede optar por continuar con reducción proporcional de la renta o solicitar la resolución del contrato.

Si ha habido dolo o culpa de una parte, tendrá la otra derecho a indemnización.


Expropiación

- El arrendatario puede reclamar al expropiante:

El importe de una renta anual actualizada y la cuarta parte de dicha renta por cada año que falte para la finalización del contrato.

El importe de lo que el arrendador deba por mejoras.

El importe de las cosechas pendientes.

Las correspondientes indemnizaciones.

Que la expropiación parcial se convierta en total si el resto no resulta económicamente explotable.

- El expropiante descontará al arrendador del precio de la expropiación lo que haya de pagarse al arrendatario por gastos a su cargo.

4. LA APARCERÍA AGRARIA

Art. 102 LAR contrato por el que el titular de una finca rústica cede temporalmente, para su explotación agraria, el uso y disfrute de la misma o de algunos de sus aprovechamientos, aportando un 25% como mínimo del valor total del ganado, maquinaria y capital circulante y conviniendo con el cesionario repartirse los productos por partes alícuotas en relación a sus aportaciones.

- Si no se produce la aportación mínima del cedente, el contrato se denomina arrendamiento parciario tiene algunas diferencias con el arrendamiento rústico.

La aparcería agraria parte de dos supuestos:

- El cedente es cultivador directo.- Ausencia de relación laboral entre cedente y cesionario.

El reparto de los productos se realiza:

- En el tiempo y forma pactados.- En su defecto, según la costumbre del lugar.- En su defecto, anualmente o al terminar la recolección.

El contrato debe constar por escrito y recoger:

- Las aportaciones (su valor o la forma de valoración o el porcentaje).

- La participación en los productos existen supuestos en que es revisable posteriormente.


En cuanto a los anticipos hechos por el cedente al cesionario para que realice sus aportaciones:

- Gozan de preferencia crediticia.- Están prohibidas las que se realicen a cuenta de cosecha futura.

Los frutos se consideran bienes comunes no pudiendo ser retirados por uno sin el consentimiento del otro, salvo pacto en contrario.

En cuanto a los gastos:

- Cedente gravámenes, contribuciones, arbitrios, etc sobre la finca.

- Aparcero los que recaigan sobre los productos.

Plazo mínimo el necesario para contemplar un ciclo de cultivo (no se contempla la prórroga).

Acceso a la propiedad por parte del aparcero en las transmisiones inter vivos tanteo, retracto y adquisición preferente en la misma situación del arrendamiento rústico.

Extinción

- Fin del plazo.- Incumplimiento grave de las obligaciones del aparcero.- Falta de entrega al cedente de la parte de los productos que le corresponda.- Fraude en la valoración o entrega al cedente de los frutos o de los gastos incurridos.- Otras causas pactadas o que se deriven de la costumbre.- Las causas de extinción del arrendamiento.

LOS ARRENDAMIENTOS URBANOS 1. FUENTES LEGALES, ÁMBITO DE APLICACIÓN

Ley especial vigente Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) aprobada en 1994 y publicada en el BOE al año siguiente:

- Título I Ámbito de la ley.- Título II De los arrendamientos de vivienda.- Título III De los arrendamientos para uso distinto del de vivienda.- Título IV Disposiciones comunes.- Título V Procesos arrendaticios.

El Código civil recoge sólo dos preceptos relativos a:

- Reparaciones en la finca (art. 1580) a falta de pacto se regirán según la costumbre del pueblo y, en caso de duda, serán a cargo del arrendador.

- Plazo de duración y cesación del contrato (art. 1581)


La cesación tiene lugar al cumplirse el plazo sin necesidad de requerimiento especial.

Si el plazo no se ha fijado se entiende hecho por el periodo de tiempo para el que se señale el alquiler (mensual, anual, etc).

Ámbito

La LAU regula para toda España es materia de competencia exclusiva estatal.

Se ocupa de los arrendamientos de fincas urbanas edificadas que se destinen por el arrendatario a vivienda permanente o a usos distintos (art. 1).

- Arrendamiento de vivienda el que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario o habiten en ella su cónyuge no separado o sus hijos dependientes (se debe entender permanentemente).

- Arrendamiento para uso distinto del de vivienda cualquiera que recayendo sobre una edificación tenga como destino primordial uno distinto al de vivienda permanente del arrendatario.

Consecuencias de la delimitación exclusiones

1) Los arrendamientos de vivienda por temporada quedan excluidos de la regulación del arrendamiento de vivienda serían “de uso distnto”.

2) Tampoco son arrendamientos de vivienda los destinados a ejercer una actividad industrial, comercial, artesanal, profesional, cultural, docente, etc.

3) A pesar de que puedan constituir vivienda permanente quedan fuera del Título II (se regirán por la voluntad de las partes) los arrendamientos de viviendas suntuarias, que se determinan alternativamente por:

Extensión superficial >350 m2, o bien

Renta inicial anual > 5,5 veces el salario mínimo interprofesional.

4) Se excluyen de la LAU (art. 5):

Viviendas de porteros, guardas, asalariados, que tengan asignadas por el cargo o servicio que prestan.

Viviendas militares tienen su propia regulación.

Los contratos, que incluyendo una casa-habitación, tengan por objeto el aprovechamiento agrícola, pecuario o forestal se regirán por arrendamientos rústicos.


Viviendas universitarias calificadas expresamente como tales para alumnos, personal docente, empleados de servicios, etc.

2. LÍNEAS DIRECTRICES DE LA LEGISLACIÓN ESPECIAL

1) Régimen especialmente tuitivo del arrendamiento de vivienda mientras que el resto de arrendamientos se deja al arbitrio de las partes.

- Coherente con el art. 47 C que proclama la promoción por parte de los poderes públicos de las condiciones y normas que hagan realidad el derecho a la vivienda.

2) La prelación de fuentes en los arrendamientos urbanos es la siguiente:

- Vivienda permanente (excepto suntuarias): Título II LAU. En su defecto voluntad de las partes. Supletoriamente Código civil.

- Vivienda suntuaria: Voluntad de las partes. En su defecto, Título II LAU. Supletoriamente Código civil.

- Uso distinto al de vivienda: Voluntad de las partes. En su defecto, Título III LAU. Supletoriamente Código civil.

3) La exclusión de la aplicación de preceptos de la LAU (cuando sea posible) debe hacerse de forma expresa para cada uno de ellos.

4) Las normas de la LAU que favorecen al arrendatario o subarrendatario de vivienda son imperativas las partes no pueden pactar otra cosa.

3. RÉGIMEN NORMATIVO

Objeto y forma

Objeto de la LAU

- Proporcionar una regulación más detallada que la del Código civil a unos arrendamientos socialmente importantes y con extremos conflictivos.

- Asegurar al arrendatario una mínima estabilidad en su vivienda.


- Cuida, por otra parte, no eternizar en el arrendamiento al arrendatario ni mantener un sistema de congelación de rentas (como en la práctica lo era el anterior).

Forma

- Libre para todos los tipos de arrendamientos urbanos rige el art. 1278 (Ccivil).

- Sin embargo, las partes podrán compelerse recíprocamente a formalizar por escrito el contrato de arrendamiento (art. 37 LAU).

Duración

Arrendamiento de uso distinto a vivienda

- Según determinen las partes.

- Supletoriamente, rige el art. 1581 del Código Civil (ver principio del tema).

- La LAU no indica plazo mínimo ni da derecho de prórroga al arrendatario.

Arrendamiento de vivienda

- Según determinen las partes.

- En su defecto, 1 año.

- Como regla general, se concede al arrendatario derecho a prórrogas (más duración del mismo contrato) hasta completar 5 años.

La prórroga es automática salvo que el arrendatario exprese su voluntad contraria al arrendador con 30 días de antelación al final del plazo o prórroga anterior.

Transcurridos 5 años, si las partes no notifican nada al menos con un mes de antelación, se prorroga obligatoriamente por plazos anuales hasta 3 años.

- Como excepción, el arrendatario no tendrá derecho a prórroga si, al tiempo de celebrar el contrato, se haga constar que el arrendador precisa usarla para sí como vivienda permanente.

Si transcurridos 3 meses desde la extinción del contrato, el arrendador no ocupa la vivienda, deberá reponer al arrendatario por un periodo de hasta 5 años así como indemnizarle.

La transmisión de la cosa arrendada no altera la duración del contrato ni el derecho de las prórrogas por parte del arrendatario, con las siguientes matizaciones:


- En arrendamiento para uso distinto al de vivienda si no es tercero hipotecario.

- En arrendamiento de vivienda incluso aunque se hubiera pactado que se extinguiría el arriendo en caso de enajenación.

Renta

Es libre tanto para vivienda como para uso distinto en el primer caso, la LAU así lo afirma, en el segundo no dice nada.

El pago se realizará según lo pactado.

En defecto de pacto:

- Para uso distinto al de vivienda se aplica el Código.

- Para uso como vivienda el pago de la renta será mensual y deberá realizarse en los 7 primeros días del mes.

Actualización

- Uso distinto al de vivienda la LAU no indica nada, por lo que no lo habrá salvo pacto de las partes.

- Para uso como vivienda

Durante los primeros 5 años imperativamente aplicar anualmente el IPC de los doce meses inmediatamente anteriores.

A partir del 6 año, se aplicará el mismo sistema en defecto de pacto.

Mejoras hechas por el arrendador

- Se estará a lo pactado.

- Si no hay pacto:

Uso distinto de vivienda el arrendador puede elevar la renta desde el momento de la mejora en la suma resultante de aplicar al capital invertido el interés legal del dinero (al momento de terminación de la obra) aumentado en 3 puntos.

Uso de vivienda sólo por mejoras hechas a partir de 5 años de duración del contrato y usando el mismo cálculo.

- El aumento de la renta no puede superar el 20% de la vigente en el momento de concluir la obra.

Derechos y obligaciones de las partes


Arrendador

1) Obligaciones

a) Entregar al arrendatario lo arrendado.

b) Exigir la fianza

c) Mantenerlo en uso pacífico.

d) Realizar las reparaciones necesarias para conservarlo en las condiciones precedentes

* No se incluyen las pequeñas reparaciones por desgaste arrendatario.

* Tampoco la reconstrucción de la cosa destruida sin su culpa.

2) Derechos

a) Cobrar la renta

b) Elevarla cuando corresponda (ver el apartado de renta).

Arrendatario

1) Obligaciones

a) Pagar la renta.

b) Constituir la fianza (una mensualidad en el caso de vivienda y dos en el otro caso).

c) Destinar la cosa al uso pactado.

d) Cuidar la cosa, realizando las pequeñas reparaciones por desgaste.

e) Avisar al arrendador de la necesidad de reparaciones de cuenta de éste.

f) No alterar la cosa salvo cuando esté autorizado.

2) Derechos

a) Que el arrendador le entregue la cosa y la mantenga como se la entregó.

b) Suspender el contrato en caso de precisarse obras de conservación que hagan la finca habitable.


c) Resolver el contrato (incumplimiento) o desistir (por otras causas).

d) Tanteo y retracto en caso de enajenación de la finca, salvo renuncia expresa o pacto contrario.

e) Continuar el arrendamiento con el nuevo dueño si la finca se transmite.

f) Retorno derecho de volver a la misma cosa arrendada o a una semejante cuando por ciertas causas ha debido abandonarla (p.ej.: demolición por actuación urbanística).

Resolución

Se regula en los arts. 27 (vivienda) y 35 (no vivienda) de la LAU.

La resolución puede solicitarse si una parte cumplió o está dispuesta a hacerla y la otra incumplió.

En principio, de acuerdo con el art. 1124 del Ccivil al que remite el art. 27 de la LAU, sólo si la obligación es principal y recíproca puede solicitarse la resolución en caso contrario, sólo cabe exigir el cumplimiento (en ambos casos con indemnización).

Para el caso de vivienda, el art. 27 de la LAU recoge los casos de incumplimiento que posibilitan la resolución por cada una de las partes:

- Arrendador

Falta de pago de la renta o de cualquiera de las cantidades cuyo pago corresponde al arrendatario.

Falta de pago de la fianza o de su actualización.

Subarriendo o cesión no consentidos.

Realización de daños causados dolosamente en la finca o de obras no consentidas.

Realización en la finca de actividades insalubres, nocivas, molestas, etc.

El dejar la vivienda de satisfacer el uso como vivienda permanente del arrendatario o familiares que la ley autoriza a suplirle.

- Arrendatario

La no realización de las reparaciones necesarias por parte del arrendador.

La perturbación de hecho o derecho que el arrendador realice en la utilización de la vivienda no le mantendría en el goce pacífico.


En cuanto al arrendamiento para uso distinto, sólo se autoriza (art. 35) a petición del arrendador:

- Falta de pago de la renta, fianza, u otras cantidades a cargo del arrendatario.

- Actividades molestas, insalubres, nocivas, etc, en el local.

- Cesión o subarriendo fuera de los casos permitidos.

- Otras causas recogidas en el Código civil arts. 1124, arts. 1154 y ss.

Suspensión

El contrato sigue vivo pero no surte efectos no hay pago de renta, no corre el plazo y, en general, no se dan las obligaciones y derechos de las partes.

Causas:

- Pacto.

- En beneficio del arrendatario, lo recoge la ley, en el caso de que la finca resulte inhabitable por obras de conservación.

Extinción

1) Transcurso del plazo y sus prórrogas.

2) Mútuo disenso.

3) Resolución.

4) Desistimiento del arrendatario en los casos establecidos en la ley.

5) Por pérdida de la cosa arrendada.

6) Por declaración firme de ruina acordada por la autoridad competente.

EL CONTRATO DE OBRA

1. CONCEPTO, CLASES Y CONTENIDO

El Código lo contempla como una subespecie de arrendamiento (art. 1544) y destina a su regulación los arts. 1588 a 1600.

Sin embargo, tanto la doctrina como la jurisprudencia prefieren dernominarlo “contrato de obra”.

Podemos definirlo como el contrato en virtud del cual una persona (contratista) se obliga a ejecutar una obra en beneficio de otra, (comitente), que habrá de pagar por ella un precio cierto.


Lo característico de este contrato es que lo prometido por el deudor no es la realización de la actividad sino la consecución de un resultado: la obra se distingue del contrato de servicios.

Caracteres

- Consensual.- Oneroso.- Sinalagmático.- Conmutativo.- De forma libre.

Clases (art. 1588)

- Contrato simple el contratista suministra su trabajo o industria.

- Contrato con suministro de materiales el contratista suministra además los materiales.

Objeto del contrato

La obra

- A pesar de que el Código se refiere siempre a actividades de construcción, puede tratarse de cualquier resultado materia, industrial, científico o artístico (un traje, un cuadro, una investigación).

- Como todo objeto de contrato debe ser: posible, lícita y determinada o determinable.

El precio

- En este apartado se observa la relativa precisión del Código en esta materia en diferentes artículos se hace referencia a precio cierto, precio alzado y precio por partes.

- Como consecuencia, el precio puede ser:

a) Alzado por la ejecución completa de la obra art. 1593

* Tal que el contratista no podrá pedir aumento de precio por aumentar el de los costes de producción pero sí por cambio en el plano de la obra.

* Es norma dispositiva suelen pactarse actualizaciones en los contratos.


b) Por unidades o certificaciones de obra art.- 1592: reglas de las obligaciones divisibles.

3. DERECHOS Y OBLIGACIONES ENTRE COMITENTE Y CONTRATISTA.

Posición del contratista

Principal obligación realizar la obra:

- De acuerdo con los usos de su actividad o profesión.- En el tiempo y en las condiciones convenidas.- Entregando la totalidad de la obra al final o fraccionando entregas.

Es usual, la inserción de una cláusula penal imponiendo al contratista una indemnización por el retraso en la terminación.

Existe una acción directa de trabajadores y suministradores contra el comitente por la cantidad que adeude al contratista (que a su vez es deudor de ellos) art. 1597.

Por otra parte el art. 1600 indica que el que ha ejecutado una obra en cosa mueble tiene derecho de retención hasta que se le pague.

- Debe referirse a cosa mueble no se aplica al caso de contratista inmobiliario.

- Debe entenderse aplicable al caso de que la obra no esté completada.

La obra se realiza a riesgo del contratista si antes de entregarse se pierde o destruye corre con la pérdida al tiempo que el comitente no tiene que pagarle el precio, pero:

- Si el contratista además suministra materiales (art. 1589) no es responsable de la pérdida si se debe a mala calidad de los mismos y el comitente fue advertido.

- Si la cosa ya ha sido entregada en principio, el contratista está exento de responsabilidad (salvo supuesto del art. 1591).

- El contratista responde del trabajo ejecutado por las personas que ocupare en la obra (art. 1596) basta situación de dependencia, no necesariamente relación laboral.

Posición del comitente

1) Principal obligación pagar el precio convenido.

- Art. 1599 si no hubiere pacto o costumbre en contrario, habrá de pagarse al hacerse la entrega.

- Lugar: silencio del Código reglas generales del art. 1171 (dónde existía la cosa al constituirse la obligación o, en otro caso, el domicilio del deudor).


- En caso de modificación de la obra sobre plano, el contratista podrá pedir aumento de precio si el comitente aprobó los cambios.

2) Está obligado asimismo a recibir la obra no significa aprobación de la misma.

- Se suele pactar una recepción provisional que, se verá seguida tras la comprobación, por la definitiva permitir al comitente constrastar sin acarrear la exclusión de responsabilidad del contratista.

- El Código se refiere a la “obra a satisfacción del cliente”:

Cuando se conviene esto, entiende reservada la aprobación al jucio pericial correspondiente, pudiendo realizarlo un terceroe (art. 1598).

En todo caso, la aprobación deberá ser objetiva (no puede ser potestativa del comitente: contrario al art. 1115).

Esta situación no es un elemento natural requiere se haya estipulado (jurisprudencia).

4. LA RESPONSABILIDAD DECENAL

En el caso de inmuebles, la recepción y aprobación de la obra no son suficientes para que cese la responsabilidad del (los) contratista (s) los vicios pueden surgir a largo plazo.

Art. 1591 el contratista de un edificio y el arquitecto responden de los daños y perjuicios causados por su ruina, si esta tuviese lugar en un periodo de 10 años, por vicios debidos a su respectiva actividad.El contratista amplia a 15 años su responsabilidad si la ruina se debe a no haber cumplido las condiciones del contrato.

Este asunto ha dado lugar a numerosísimas sentencias del TS.

¿Qué es ruina?

Propiamente ruina de un edificio significa desplome, derrumbe o desmoronamiento.

La jurisprudencia sin embargo ha ampliado el concepto al de ruina funcional incluyendo aquellos supuestos en los que la edificación sea parcialmente inservible, inhabitable o inadecuada.

- Labor interpretadora y constructiva del TS adaptación a las circunstancias actuales.

- Comprende los graves defectos constructivos que, excediendo de las imperfecciones corrientes, hagan a la edificación inútil o insuficiente para su fin propio.


Responsabilidad

Asimismo, la jurisprudencia ha ampliado en diferentes sentencias el elenco de responsables del art. 1591, adaptándolo a las circunstancias actuales:

- Los aparejadores y arquitectos técnicos.- Los ingenieros.- Los promotores inmobiliarios (no construye pero unifica los elementos necesarios: financiación, constructor, arquitecto, etc).

Otro punto en el que la jurisprudencia ha matizado el contenido del art. 1591 está en el carácter de esta responsabilidad:

- El Código responsabiliza al arquitecto de los vicios del suelo y de la dirección y al contratista de los de la construcción.

- Las sentencias, en la mayor parte de los casos, acaba por determinar la imposibilidad de individualizar las responsabilidades caracter solidario.

Plazos de ejercicio

La interpretación de este aspecto por la doctrina ha generado amplio debate.

Las conclusiones más aceptables son las siguientes:

1) Los plazos indicados en el art. 1591 (10 y 15) no son de prescripción ni caducidad son de garantía (jurisprudencia).

2) Para que nazca la acción de responsabilidad decenal ha de producirse la ruina o exteriorizarse el vicio dentro del plazo de diez años.

3) Una vez nacida la responsabilidad, los perjudicados poseen un plazo de 15 años para ejercer la acción, plazo de prescripción (art. 1964: acciones personales sin término especial determinado).

5. LOS CRÉDITOS DERIVADOS DEL CONTRATO DE OBRA Y LA EXTINCIÓN DEL CONTRATO.

Los créditos derivados del contrato de obra

El contratista posee crédito preferente para el cobro en los casos de obra para conservación de bien mueble (art. 1922).

También gozan de preferencia los créditos refaccionarios en el caso de contrato de obra sobre bienes inmuebles.

Extinción


Adicionalmente a las causas generales de extinción de las obligaciones, el Código recoge las siguientes:

1) Desistimiento unilateral del comitente art. 1594

- Carácter unilateral del contrato el comitente no precisa causa justa, ni plazo determinado.

- Debe resarcir al contratista por los gastos, trabajo y utilidad empleados

Gastos y trabajo interpretados de manera generosa por la jurisprudencia.

La utilidad se considera el beneficio industrial 15% sobre el total de la obra realizada.

2) La muerte del contratista art. 1595

- No puede considerarse transmisible a los herederos.

- El comitente debe abonar a los herederos del contratista, a proporción del precio convenido, el valor de la obra ejecutada y los materiales siempre que de estos últimos reporte algún beneficio al comitente.

3) La imposibilidad sobrevenida de la ejecución art. 1595

- “Por causa independiente a la voluntad del contratista” gran imprecisión.

- Debe tratarse de causas fortuitas, insuperables, no obstante haber observado el contratista la diligencia debida.

- El contratista deberá ser indemnizado en los términos del punto anterior.

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Tema 16 El Arrendamiento