Upload
others
View
14
Download
0
Embed Size (px)
Citation preview
1
Bartın İli, Merkez İlçesi, Dallıca Mahallesi, 136 ada 25 Parselin Bir Kısmına Yönelik
1/5000 Ölçekli Nazım İmar Planı ve 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planı
Plan Açıklama Raporu
T.C.
BAŞBAKANLIK TOPLU KONUT İDARESİ BAŞKANLIĞI
İmar Planlama ve Kentsel
Yenileme Dairesi Başkanlığı
2
1. PLANLAMA ALANINA İLİŞKİN VERİLER
1.1. Planlama Alanının Konumu
Planlama alanı, Bartın ili, Merkez ilçesi, Dallıca köyünde bulunan 136 ada 25
numaralı 170.399,60 m2 yüz ölçümlü taşınmaz parselin bir kısmıdır. Kentin kuzey
kısmında, Amasra ile kent merkezi arasında bir konumda kalmaktadır. Alan mevcut
durumda fiili olarak boş olmakla birlikte Dallıca köyü mezarlığının üst kısmında
kalmaktadır.
Şekil 1.1 Dallıca 136 ada 25 parselin şehir içindeki konumu
Planlama alanına ulaşım Dallıca köyüne kadar gelen asfalt köy yolu ile
sağlanmaktadır. Halihazırda kullanılan TOKİ tarafından yapılmış olan konutlara
kısmen yakın bir konumdadır. Şehir merkezinden alana olan toplam mesafe 5.5 km,
TOKİ konutları ile arasındaki mesafe ise 1.5 kilometredir.
3
Şekil 1.2 136 ada 25 parsel yakın çevresi
1.2. Jeolojik Yapısı
Alanın jeolojik yapısına ilişkin olarak; “Bartın İli, Merkez İlçesi, Dallıca köyünde
bulunan T.C. Başbakanlık TOKİ’ne ait taşınmazın uygulama imar planına esas
jeolojik ve jeoteknik etüt yapılması işi kapsamında hazırlanan ve Çevre ve Şehircilik
Bakanlığı tarafından 03.07.2017 tarihinde onaylanan Jeolojik-Jeoteknik Etüt Raporu
ile yapılan yerleşime uygunluk değerlendirmesi sonucunda planlama alanı içinde
önlemli alanların varlığı tespit edilmiştir.
4
Şekil 1.3 136 ada 25 parsel yerleşime uygunluk haritası
Önlemli Alan 2.1(ÖA-2.1) : Önlem Alınabilecek Nitelikte Stabilite
Sorunlu Alanlar: İnceleme alanında Bornova Karmaşığı ve Miyosen yaşlı
gölsel çökellerin yayılım gösterdiği, eğimlerin ise % 10-30 arasında izlendiği
alanlar Önlemli Alan 2.1: Önlem Alınabilecek Nitelikte Stabilite Sorunlu Alanlar
olarak belirlenmiştir. Bu alanlarda gerçekleştirilecek planlama çalışmasında
aşağıdaki önlem ve yaklaşımlara uyulmalıdır;
Zemin ve temel çalışmalarında yapılacak kazılar, planlanan yapı yükleri ve dış
etmenler hesap edilerek, çalışanın yamaç boyunca stabilite analizleri yapılmalı
statik ve dinamik koşullarda stabiliteyi sağlayacak mühendislik önlemleri
alınmalıdır.
Yapı yükleri, kaya ortamlar üzerindeki ayrışma zonu kaldırılarak kaya
kütlesinin sağlam kesimlerine taşıttırılmalıdır.
İnceleme alanında yapı temelleri farklı birimlere oturtulmalı, oturtulması
gerektiği durumlarda belirlenen zemin iyileştirme yöntemleri uygulanarak tüm
mühendislik problemlerinin çözülmesi gerekmektedir.
Yapılacak kazılarda oluşacak şevler açıkta bırakılmamalı, uygun
projelendirilmiş istinat duvarları ile desteklenmelidir.
Her türlü yapılaşmalarda yer altı sularının, yüzey sularınıni atık suların temeli
etkilememesi için en uygun bir drenaj sistemiyle temelden uzaklaştırılmalı ve
5
suyun betona olan etkisini tespit etmek için fiziksel ve kimyasal analizlerin
yapılması gerekmektedir.
Yol, latyapı ve komşu parsel güvenliğini sağlamadan kazı yapılmamalıdır.
Temel tipi, temel derinliği ve yüklerin taşıttırılacağı seviyelerin mühendislik
parametreleri zemin ve temel etüd çalışmalarında belirlenmelidir.
1.3. Analiz Çalışmaları
Planlama alanı ve yakın çevresi, imar planı çalışmaları kapsamında arazi
yüksekliği, arazi eğimi ve arazi yönelişleri başlıkları altında ele alınmıştır. Bu amaçla
planlama alanının bulunduğu alana ilişkin onaylı halihazır harita verileri üzerinden
arazi modeli yapılmış, bu arazi modeline göre analiz çalışmaları tamamlanmıştır.
1.3.1. Eşyükselti Analizi
Planlama alanının fiziki yapısına bakıldığında; alanın güneydoğusu boyunca bir
vadi uzanmakta ve alan bu vadiye bakan yamaçta bulunmaktadır. Planlama alanı
içerisinde en düşük nokta 51 m., en yüksek nokta ise 174m.’dir. Alan içerisinde imar
planı yapılması düşünülen alan ise ortalama olarak 65m ile 110 m arasındadır.
Şekil 1.4: Eşyükselti Analizi
Planlama alanı yapılaşmamış boş arazi niteliğinde olan alanda belirgin bir bitki
örtüsü de bulunmamakta yer yer çalı olarak nitelendirilebilecek bitki türleri
görülmektedir.
6
1.3.2. Eğim Analizi
Planlama alanının fiziki yapısına bakıldığında; haraketli bir topografyaya sahip
olduğu görülmektedir. Alan orta kısımlarında eğimin %10-20 aralığında olduğu
alanlar yaygın olup, doğu ve batı kesiminde %30 üzerinde eğimli alanlar da
mevcuttur.
Şekil 1.5: Eğim Analizi
7
1.3.3. Yöneliş Analizi
Şekil 1.6: Yöneliş Analizi
Alanın tamamı güneydoğu-güneybatı aksında yönlenmekte olup kuzey
kısmından güneye doğru alçalan bir topoğrafyaya sahiptir.
8
2. KURUM GÖRÜŞLERİ
Planlama çalışması öncesinde planlama alanına yönelik tüm kamu kurum ve
kuruluşlarının görüşleri alınarak plana yansıtılmıştır.
Bartın Belediyesi İmar Şehircilik Müdürlüğü: Planlanan alanın çevre düzeni
planlarında konut alanı olmadığı ve yeni yapılacak konutların ulaşıma olumsuz
etkisinin olabileceği belirtilmiştir.
Bartın Valiliği (Bilim Sanayi Teknoloji İl Müdürlüğü) : İçerisinde sanayi
alanı barındırmamak koşulu ile konut yapımına olumlu görüş vermiştir. Planda sanayi
alanı bulunmamaktadır.
Bartın Valiliği (İl Milli Eğitim Müdürlüğü): Söz konusu alana konut
yapılmasında bir sakınca yoktur görüşü verilmiştir.
Bartın Valiliği (Halk Sağlığı Müdürlüğü) : Sağlık tesisi alanı ayrılması talep
edilmiştir. Planda 1525 m2’lik sağlık alanı ayrılmıştır.
Bartın Valiliği (İl Müftülüğü) : Yapılacak konutların sayısı dikkate alınarak
ikamet edecek nüfus için cami ve kuran kursu alanı talep edilmektedir. Planda 1166
m2’lik cami alanı ayrılmıştır.
Bartın Valiliği (İl Afet ve Acil Durum Müdürlüğü): Planlanan alanlarda
mevzuat gereği bir engel bulunmadığı belirtilmiştir.
Bartın İl Özel İdaresi: 1/25000 plan ve plan hükümlerine göre işlem yapılması
kaydıyla TOKİ tarafından konut yapılmasında sakınca yoktur görüşü verilmiştir.
T.C. Karayolları Genel Müdürlüğü : Herhangi bir sakınca bulunmadığı
belirtilmiştir.
İl Kültür Turizm ve Müdürlüğü: Olumlu görüşle birlikte fiziki işlemlere
başlamadan önce müze müdürlüğü uzmanlarınca incelenmesi talep edilmiştir.
İl Gıda Tarım ve Hayvancılık Müdürlüğü: Tarım dışı amaçla kullanımı uygun
görülmüştür.
TEİAŞ 5. Bölge Müdürlüğü: Mevcut ve planlanan hat bulunmamaktadır.
Ancak görüş doğrultusunda “EKAT YÖNETMELİĞİNDE BELİRTİLEN MESAFELERE
GÖRE UYGULAMA YAPILMASINI TEMİNEN ENERJİ İLETİM HATTININ GEÇTİĞİ
ALANDAKİ İRTİFAK KORİDORU BOYUNCA TEİAŞ GÖRÜŞÜ ALINMADAN
UYGULAMA YAPILMAYACAKTIR.” Plan notu eklenmiştir.
9
DSİ 23. Bölge Müdürlüğü : Planlama alanına yakın konumda bulunan
Süzek ve Ağıl derelerine, meri çevre düzeni planının v.21 maddesine belirtildiği şekli
ile kuru derenin şev üstü sınırından itibaren 14 metre, dere yatağına ıslah tesisi
yapılması halinde en az 7 metre mesafe ile yapılaşmaya başlanabileceği ve su
basman kotunun tespitinde dere kret kotunun taşınmaz sınırındaki dere şevinin en
üst kotunun alınması şartıyla inşaat yapılmasında herhangi bir sakınca olmadığı
belirtilmiştir. Görüş doğrultusunda; “İNŞAAT SAFHALARINDA BÖLGEDE BULUNAN
KURU DERELERİN MANSAP ŞARTALARININ KORUNMASI, DERE YATAKLARINA
HERHANGİ BİR İNŞAAT MALZEMESİ VE MOLOZ DÖKÜLMEMESİ, DERE
KESİTİNİ DARALTICI VE DERE AKIŞINA ENGEL OLACAK MÜDAHALELER
YAPILMAYACAKTIR.” Plan notu eklenmiştir. Planlama alanının söz konusu
derelerden daha yüksek kotlarda olması ve söz konusu derelerle plan sınırı arasında
60 metreden fazla mesafe olduğu için plan kararları görüşte belirtilen tedbirlerden
etkilenmemektedir.
BOTAŞ: Mevcut ve planlanan hat bulunmamaktadır.
Başkent Elektrik Dağıtım A.Ş.: Görüş olarak: halihazırda mevcut bulunan
trafo, dağıtım merkezi, kesici ölçü kabini, enerji nakil hattı vb. tesislerin ölçülerek ve
kuvvetli akım tesisleri yönetmeliğindeki yaklaşma mesafeleri dikkate alınarak
korunması, belirtilmiştir. Alanda belirtilenlerin hiçbiri mevcut değildir.
Karabük Kültür Varlıkları Koruma Bölge Müdürlüğü: Bölgede korunması
gerekli kültür varlığı tespit edilememiştir. Ancak Amasra Müze Müdürlüğü görüşü
doğrultusunda; “İMAR PLANINDA KONUT ALANI İÇERİSİNDE KALAN YERLER
ÜZERİNDE FİZİKİ MÜDAHALE BAŞLATILMADAN ÖNCE, BU ALANLARIN MÜZE
MÜDÜRLÜĞÜ UZMANLARINCA İNCELENEBİLMESİ İÇİN İLGİLİ "İL KÜLTÜR
TURİZM MÜDÜRLÜĞÜ" İLE İRTİBATA GEÇİLECEKTİR.” Plan notu eklenmiştir.
Zonguldak Orman Bölge Müdürlüğü: Bahse konu taşınmazların orman
sayılmayan alanlar içinde kaldığı tespit edilmiş ve olumlu görüş verilmiştir.
10
Şekil 2.1 Orman Müdürlüğü Görüşünün orman alanlarının gösterir eki
3. PLANLAMA KARARLARI
3.1. Genel Kararlar
Bartın ili için kentsel gelişme yönünün kuzey bölgeleri olduğu görülmektedir.
Bu çerçevede il genelinde ikamet eden emeklilerin talepleri doğrultusunda sosyal
konut oluşturmak amacıyla İdaremizce çalışmalar yürütülmektedir. Bu kapsamda
sosyal konut yapımı için Maliye Hazinesi mülkiyetinde iken, İdaremize devredilen 136
ada 25 numaralı parsel üzerinde arazinin konut yapımına uygunluğunu test etmek
için vaziyet planı çalışılmıştır.
Yapılan ön çalışmalar neticesinde arazinin yerleşime en uygun alanlarında
bölgenin konut ihtiyacını karşılayacak alanlar belirlenmiştir. Bu tespite bağlı olarak
bölgenin ihtiyacına yönelik büyüklükte konut alanı açılmasına ve bu alanlarla ilişkili
ticaret ve sosyal donatı alanları oluşturulması amaçlanmıştır.
Planlama alanına ulaşım mevcut köy yolu üzerinden sağlanmış, bu yolun
mevcut durumu da dikkate alınarak, 12 m olacak ve buna bağlı olarak alana
besleyecek yolun 10 m olarak planlanmıştır.
Vaziyet planında belirlenen konut alanları ve konut adedine göre imar planında
nüfus yoğunluğu değerleri hesaplanmıştır. Planlama alanı için belirlenen toplam
nüfus yaklaşık 1.600 kişi olarak öngörülmüştür. Nüfus büyüklüğüne göre Mekansal
11
Planlar Yapım Yönetmeliği’nde belirlenen asgari standartlar dikkate alınarak,
planlama alanı içerisinde 1 adet İlkokul Alanı, 1 adet Aile Sağlığı Merkezi ve 1 adette
Cami alanı planlanmıştır. Öngörülen nüfusun ihtiyaçlarını karşılayacak oranda Park
alanı planlanmıştır.
Şekil 3.1 Öneri 1/5000 Nazım İmar Planı
Şekil 3.2 Öneri 1/1000 Uygulama İmar Planı
12
3.2. Ulaşım Kararları
Planlama alanı, mevcut köy yolunun güzergahını koruyarak, yolun genişlemesi
amaçlanmış ve bu yol 1. Derece Ulaşım Aksı olarak planlanmıştır. Yolun genişliği 12
m olarak belirlenmiştir.
İmar planında belirlenen yerleşim ve donatı alanlarını birbirine bağlayacak 2.
Derece Ulaşım Aksı planlanmış, bu yolun bir kısmı arazi üzerinde bulunan mevcut
yol güzergahı korunarak belirlenmiştir. Bu yolun genişliği ise 10 m olarak
belirlenmiştir.
3.3. Arazi Kullanım Kararları
3.3.1. Konut Alanları
Konut alanlarının tamamı Ö.A.2.1 sınırları içinde kalmakla birlikte genel olarak
yüzde 10-20 arası eğime sahiptir. Güney kesiminde bulunan konut alanlarının alt
kısımlarında eğim diğer alanlara nispeten biraz daha fazladır.
Konut alanlarının K1 rumuzlu alanlarında emsal:0.80 K2 rumuzlu kısımlarda
ise emsal 1.00 olarak belirlenmiştir. Konut alanlarındaki ortalama konut daire
büyüklüğü kabulü 100 m² olarak hesaplandığı zaman yoğunluklar sırasıyla 400
kişi/ha ve 320 kişi/ha olarak çıkmaktadır.
3.3.2. Ticaret Alanı
Planlama alanın orta kısmında ticaret (T) alanı önerilmiştir. Bu alanda Emsal=1.00
olup iki katlı yapılaşma olması öngörülmektedir.
3.3.3. Sosyal ve Teknik Altyapı (Donatı) Alanları
Planlama sınırı içerisinde “Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliği’nin EK-2
Tablosu uyarınca, planlama alanı nüfusuna yeterli olacak şekilde ve standartlar ve
asgari alan büyüklükleri ile hizmet eki alanları da göz önünde bulundurularak, uygun
konum ve yeterli sayı ve büyüklükte Eğitim, Sağlık, İbadet (Cami) ve Park-Yeşil
Alanlar oluşturulmuştur.
13
3.4. Planlama Alanı Nüfusu ve Plan Kararları ile Oluşan Arazi Kullanım
Büyüklükleri
Parsel alanı 17.04 ha olmasına karşın, parselin bir kısmı imar planı kapsamında
kaldığı için planlama alanı 8.35 ha’dır. Planlama alanı için öngörülen nüfus 1.600 kişi
olarak belirlenmiştir.
Tablo 1: Arazi Kullanım Tablosu