TASACIN DE EDIFICIO RECIDENCIAL LAS DALIAS

TASACIN DE EDIFICIO RECIDENCIAL LAS DALIAS INGENIERA ECONMICAS II

INDICEI. MARCO TEORICO: REGLAMENTO NACIONAL DE METRADOS TITULO I: DISPOSICIONES GENERALES TITULO II: VALUACION DE PREDIOS- CAPTULO A: ALCANCES Y FINES- CAPTULO B: MEMORIA DESCRIPTIVA- CAPTULO C: VALUACIN DEL TERRENO- CAPTULO D: VALUACION DE LAS EDIFICACIONES PRINCIPALES, OBRAS COMPLEMENTARIAS EINSTALACIONES FIJAS Y PERMANENTES- CAPTULO E: VALOR TOTAL DEL PREDIO- CAPTULO F: VALUACION DE EDIFICACIONES BAJO EL REGIMEN DE UNIDADES INMOBILIARIAS DE PROPIEDAD EXCLUSIVA Y DE PROPIEDAD COMUNII. ANALISIS DE TASACION: EDIFICIO RESIDENCIAL LAS DALIAS MEMORIA DESCRIPTIVA VALUACION VALUACIN COMERCIAL DE INMUEBLE FOTOGRAFIA DEL INMUEBLE VALUADO

MARCO TEORICO:REGLAMENTO NACIONAL DE TASACIONES (TITULO I-II)

REGLAMENTO NACIONAL DE TASACIONES DELPERTTULO I: DISPOSICIONES GENERALESCAPTULO NICOARTCULO I.01El Reglamento Nacional de Tasaciones del Per tiene por finalidad establecer los criterios, conceptos, definiciones y procedimientos tcnicos normativos para formularla valuacin de bienes inmuebles y muebles.ARTCULO I.02Se entiende por tasacin o valuacin al procedimiento mediante el cual el perito valuador estudia el bien, analiza y dictaminan sus cualidades y caractersticas en determinada fecha, para establecer la estimacin del valor razonable y justo del bien de acuerdo a las normas del presente reglamento.ARTCULO I.03Para los efectos de este reglamento y segn lo dispuesto en el art. 885 del Cdigo Civil son bienes inmuebles: El suelo, el subsuelo y el sobresuelo. El mar, los lagos, los ros, los manantiales, las corrientes de agua y las aguas vivas o estanciales. Las minas, canteras y depsitos de hidrocarburos. Las naves y aeronaves. Los diques y muelles. Los pontones, plataformas y edificios flotantes. Las concesiones para explotar servicios pblicos. Las concesiones mineras obtenidas por particulares Las estaciones, vas de ferrocarriles y el material rodante afectado al servicio. Los derechos sobre inmuebles inscribibles en elregistro. Los dems bienes a los que la ley les confiere tal calidad. Para los efectos de este reglamento y segn lo dispuesto en el art. 886 del cdigo civil son bienes muebles: Los vehculos terrestres de cualquier ndole. Las fuerzas naturales susceptibles de apropiacin. Las construcciones en terreno ajeno hechas para un fin temporal. Los materiales de construccin o procedentes de una demolicin si no estn unidos al suelo. Los ttulos valores de cualquier clase o los instrumentos donde conste la adquisicin de crditos oderechos personales. Los derechos patrimoniales de autor, de inventor, de patentes, nombres, marcas y otros similares. Las rentas o pensiones de cualquier clase. Las acciones o participaciones que cada socio tenga en sociedades o asociaciones, aunque a stas pertenezcan bienes inmuebles. Los dems bienes que puedan llevarse de un lugar a otro. Los dems bienes a los que la Ley les confiere tal calidad.ARTCULO I.04Este reglamento alcanza a los bienes que pueden ser objeto de medida y cuyo valor puede determinarse aplicando mtodos directos (comparacin, costo), indirectos (renta, valor actual) u otros debidamente sustentados. Contiene a travs de ttulos especiales, normas para diferentes tipos de propiedades que pueden ser objeto de valuacin en las condiciones mencionadas. Dichos ttulos podrn contener elementos de bienes inmuebles y de bienes muebles indistintamente. Conforme se presenten nuevos requerimientos y se completen los estudios tcnicos del caso, este reglamento se ampliar con ttulos referidos a diversos bienes o procedimientos valuatorios.ARTCULO I.05El campo de aplicacin de este reglamento y la sujecin a sus normas alcanza a todo el territorio de la Repblica.ARTCULO I.06El uso de este reglamento es obligatorio en los casos en que se trate de practicar una Evaluacin comercial o reglamentaria en la que el Estado interviene en alguna medida y para la ejecucin de valuaciones reglamentarias que sean solicitadas por terceros.ARTCULO I.07Para los efectos de la aplicacin de las disposiciones y normas del presente reglamento en los procesos valuatorios, se distingue con el nombre de tasacin o valuacin reglamentaria, cuando los valores que se utilizan en la pericia corresponden a los aranceles o valores unitarios oficiales de terrenos y de edificacin que son aprobados por los dispositivos legales correspondientes. Se denomina tasacin o valuacin comercial cuando los valores corresponden a los del libre mercado.ARTCULO I.08Se denomina perito valuador al profesional colegiado que en razn de sus estudios superiores y a su experiencia, est debidamente capacitado para efectuar la valuacin de un bien. Esta disposicin, en cuanto a la condicin de colegiado, no es aplicable en los casos de campos de actividad que no son materia de colegiacin.ARTCULO I.09El perito valuador debe indicar con precisin la fecha de la informacin tcnica y de precios que est utilizando. Cuando es retrospectiva, debe resaltarse tal condicin.ARTCULO I.10El documento que contiene la valuacin de un bien constituye el informe tcnico de tasacin que deber ser firmado por el profesional responsable; y debe constar de tres grandes secciones: memoria descriptiva, valuacin y anexos. En cada ttulo de ste reglamento se desarrollar la informacin requerida para cada una de estas secciones.ARTCULO I.11El valor comercial es el que se obtiene por la compra - venta de un bien en la fecha de valuacin, en consideracin a las compras ventas de bienes similares y a las caractersticas del bien valuado. El valor de realizacin es el que se obtiene por la compra - venta de un bien, tomando como base el valor comercial y aplicndole un factor, en consideracin a la necesidad de realizar el bien en el menor tiempo posible, el mismo que debe ser justificado por el perito.TTULO II: VALUACION DE PREDIOS URBANOSCAPTULO A: ALCANCES Y FINESARTCULO II.A.01Se considera predios a los terrenos, as como a las edificaciones e instalaciones fijas y permanentes que constituyan parte integrante de ellos y que no pudieran ser separadas, sin alterar, deteriorar o destruir la edificacin.ARTCULO II. A.02Considerase terreno urbano al que est situado en centro poblado y se destine a vivienda, comercio, industria o cualquier otro fin urbano; as como los terrenos sin edificar, siempre que cuenten con los servicios generales propios del centro poblado y los que tengan terminadas y recibidas sus obras de habilitacin urbana, estn o no habilitadas legalmente.ARTCULO II. A.03Se entiende por edificaciones a las construcciones o fbricas en general.ARTCULO II. A.04Son obras complementarias e instalaciones fijas y permanentes todas las que se encuentran adheridas fsicamente al suelo o a la construccin, y no pueden ser separadas de stos sin destruir, deteriorar, ni alterar el valor del predio porque son parte integrante y funcional de ste, tales como cercos, instalaciones de bombeo, cisternas, tanques elevados, instalaciones exteriores elctricas y sanitarias, ascensores, instalaciones contra incendios, instalaciones de aire acondicionado, piscinas, muros de contencin, subestacin elctrica, pozos para agua o desage, pavimentos y pisos exteriores, zonas de estacionamiento, zonas de recreacin, y otros que a juicio del perito valuador puedan ser calificados como tales.ARTCULO II.A.05Los valores arancelarios o valores unitarios oficiales por metro cuadrado de terreno urbano, son aquellos que han sido determinados por el Ex Consejo Nacional de Tasaciones - CONATA, ahora Ministerio de Vivienda, Construccin y Saneamiento y aprobados por los dispositivos legales correspondientes.ARTCULO II.A.06La valuacin del predio urbano consiste en la determinacin del valor de todos sus componentes, en trminos de terreno, edificaciones, obras complementarias e instalaciones fijas y permanentes. A estos valores de los componentes fsicos, si corresponden al estado de similar nuevo, se les aplicar, segn los casos, los factores de depreciacin por antigedad y estado de conservacin que estn determinados en el presente reglamento. En el caso de una valuacin reglamentaria se utilizar los valores unitarios oficiales de terreno y de edificacin aprobados por el dispositivo legal pertinente. Cuando se trata de una valuacin comercial se determinar en base a los valores obtenidos en el estudio de mercado con el mtodo utilizado, adems si los hubiere, se adicionar aquellos factores que se considere pertinentes, los mismos que debern ser justificados por el perito.ARTCULO II.A.07En el caso de la valuacin reglamentaria de las obras complementarias e instalaciones fijas y permanentes, de estar ubicadas en una edificacin techada e incluidas en los cuadros de los valores unitarios oficiales de edificacin, se valorizara de conformidad a dichos cuadros, de no estar incluidas en los cuadros mencionados o ser exteriores a la edificacin techada se deber efectuar los correspondientes anlisis de costos unitarios de las partidas que conforman la obra o instalacin, con precios a la fecha de los valores unitarios oficiales de edificacin, exclusivamente al costo directo real, es decir sin tomar en cuenta gastos generales, direccin tcnica, utilidad e impuestos; y a este resultado se le aplicar el factor de oficializacin aprobado por los dispositivos legales correspondientes. Se llama factor de oficializacin a la cantidad por la que hay que multiplicar el costo directo real de las obras complementarias e instalaciones fijas y permanentes.ARTCULO II.A.08El informe de la valuacin, debe desarrollar los siguientes rubros: Memoria descriptiva. Valuacin. Valuacin del terreno. Valuacin de las edificaciones Valuacin de las obras complementarias. Valuacin de instalaciones fijas y permanentes Intangibles, si los hubiere Cuadro resumen general de las valuaciones Anexos Fotografas, si se requieren OtrosCAPTULO B: MEMORIA DESCRIPTIVAARTCULO II.B.09La memoria descriptiva comprende: Nombre del propietario o posesionario. Nombre de la persona que solicita la tasacin. Objeto de la tasacin y metodologa o reglamentacin empleada. Fecha a la cual est referida la tasacin. Ubicacin. Linderos y permetro rea del terreno Zonificacin y uso actual del predio. Infraestructura de servicios urbanos que afecten al predio. Caractersticas del entorno del predio. Descripcin de la distribucin de las plantas. Descripcin de la edificacin. Antigedad de la construccin. Estado de conservacin. Servidumbres, si las hubiere. Anlisis de la documentacin registral. Observaciones.ARTCULO II.B.10Para la ubicacin de un predio se consignar el departamento, la provincia y el distrito a los que pertenece, el nombre de la urbanizacin, asociacin, cooperativa, asentamiento humano, u otras denominaciones del sitio; el nombre de las vas pblicas a las cuales les da frente y, eventualmente, el o los nombres anteriores; la numeracin municipal o la denominacin de la manzana y lote correspondientes. De no existir o desconocerse la numeracin municipal o la identificacin del lote y manzana dentro de la urbanizacin, asociacin, cooperativa o asentamiento humano en el que est situado, se indicar la distancia entre la esquina y el extremo ms prximo del predio, siguiendo la lnea de fachada, con indicacin de las vas pblicas de referencia.ARTCULO II.B.11La descripcin de un terreno deber precisar su forma geomtrica; las medidas, colindancias y cambios de direccin de los linderos a partir de su frente principal, prosiguiendo por los costados derecho e izquierdo entrando y finalizando por el fondo.ARTCULO II.B.12El rea del terreno existente dentro de los linderos descritos ser expresada en sistema mtrico decimal.ARTCULO II.B.13Se describir la forma de ocupacin existente en el predio a travs de la siguiente informacin mnima: Destino y uso del predio y, en su caso, nmero de plantas construidas; Distribucin de los ambientes de cada planta por niveles; reas ocupadas, techadas y sin techar, por planta y en total. (Cuadro general de reas techadas y libres).ARTCULO II.B.14En la descripcin de las reas edificadas se indicar en forma ordenada, segn los casos, los sistemas y materiales empleados en la construccin de las partidas principales, tales como: Cimentacin Elementos estructurales Muros y columnas Techos y coberturas Pisos y contra pisos Contra zcalos y revestimientos Carpintera de puertas, ventanas, rejas, barandas, roperos empotrados, muebles fijos, etc. Vidrios Pinturas Cerrajera Instalaciones sanitarias Instalaciones mecnicas y elctricas Instalaciones telefnicas Instalaciones complementarias permanentes, si las hubiese, como: Instalaciones especiales Ascensores, aire acondicionado, sistema de alarmas, sistemas de bombeo de agua y tanques cisterna etc. Obras complementarias. Otros.ARTCULO II.B.15El estado de conservacin de la edificacin ser calificado como muy bueno, bueno, regular, malo o muy malo, de conformidad con la evaluacin derivada de los rubros mencionados en el artculo II.B.14 y que se definen de la siguiente forma: Muy bueno: Las edificaciones que reciben mantenimiento permanente y que no presentan deterioro alguno. Bueno: Las edificaciones que reciben mantenimiento permanente y solo tienen ligeros deterioros en los acabados debido al uso normal. Regular: Las edificaciones que reciben mantenimiento espordico, cuya estructura no tiene deterioro y si lo tienen, no la compromete y es subsanable; o que los acabados e instalaciones tienen deterioros visibles debido al uso normal. Malo.- Las edificaciones que no reciben mantenimiento regular; cuya estructura acusa deterioros que la comprometen aunque sin peligro de desplome y que los acabados e instalaciones tienen visibles desperfectos. Muy malo.- Las edificaciones en que las estructuras presentan un deterioro tal que hace presumir su colapso y que su nico valor es el de los materiales recuperables.ARTCULO II.B.16Se considerar las servidumbres y los derechos consignados en los respectivos ttulos de propiedad y los que sean apreciados por el perito como factores que afectan al predio como dominante o sirviente.ARTCULO II.B.17Se asumir como antigedad de la edificacin el tiempo que tiene de construida la totalidad o las partes de la misma, de acuerdo a la informacin que podr obtenerse de cualquiera de los siguientes documentos: Declaratoria de fbrica. Certificado de conformidad de obra Licencia de construccin, ms plazo de ejecucin. El registro ms antiguo en la propiedad inmueble, slo en los casos en que la construccin haya sido hecha antes de la fecha obligatoria de presentacin delos documentos sealados precedentemente. Declaracin jurada de autoavalu. A falta de esta informacin, el perito apreciar la antigedad sobre la base de los factores concurrentes que debern ser indicados en el informe de valuacin.ARTCULO II.B.18En observaciones se consignar todas las explicaciones de detalle que conduzcan a aclarar conceptos o particularidades, as como las que el perito considere pertinentes.ARTCULO II.B.19El perito debe dejar constancia de los documentos que haya tenido a su alcance para efectuar la valuacin, tales como ttulos de propiedad; fichas regstrales; declaratoria de fbrica; escritura de independizacin y reglamento interno en los casos de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva y de propiedad comn, as como otros documentos que sean pertinentes.CAPTULO C: VALUACIN DEL TERRENOARTCULO II.C.20Para determinar el valor del terreno (VT) en el caso de una valuacin reglamentaria, se tomar como base el valor unitario oficial del terreno urbano o arancel urbano; y en el caso de la tasacin comercial, se tomar como base el valor unitario obtenido del estudio del mercado inmobiliario de la zona.ARTCULO II.C.21A falta de valores unitarios oficiales de terrenos o valor arancelario en el caso devaluaciones reglamentarias o a falta de mercado inmobiliario en la zona en el caso devaluaciones comerciales, se adoptar como tal el que se obtenga por comparacin con otro terreno que tenga la misma zonificacin, que posea similares obras de infraestructura urbana, que corresponda al mismo nivel socioeconmico y que se encuentre ubicado en lugares prximos al terreno materia de valuacin, o en su defecto, el perito calcular el valor en base a criterios objetivos y tcnicos.ARTCULO II.C.22El lote de terreno urbano que tenga un solo frente a va pblica, se valuar de la siguiente manera: El rea hasta el triple cuadrado del frente, o el total si fuera menor, se multiplica por el valor unitario de terreno. El exceso del rea, si hubiera, se multiplica por el 50 % del valor del terreno. En caso de ser necesario se aplicar los artculos II.C.27, II.C.28 y II.C+.29 del presente reglamento.ARTCULO II.C.23El lote de terreno urbano que tenga ms de un frente a va pblica, se valuar de la siguiente manera: El rea total del terreno se dividir en partes proporcionales a cada uno de sus frentes y se proceder con cada porcin de rea en la forma que se indica en el artculo II.C.22 sumndose luego los resultados parciales. Se considerar como frente nico separadamente cada uno de los frentes que tiene el terreno y se les aplicar el procedimiento sealado en el artculo II.C.22. El valor del lote del terreno ser el que resulte mayor de la comparacin de los casos a) y b)ARTCULO II.C.24La valuacin de un lote de terreno urbano que tenga frente a un pasadizo comn o va de dominio privado en condominio, se obtiene sumando al valor del rea del dominio exclusivo el valor que le corresponde del pasadizo comn, conforme al siguiente procedimiento:El valor del rea del dominio exclusivo se obtiene aplicando el procedimiento del artculo II.C.22 pero con un Supuesto valor urbano (SVU), el mismo que se determina como sigue:

En la que: SVU = Supuesto valor urbano de la va de dominio privado. VT = Valor del terreno de la va pblica desde la que se accede a la va de dominio privado. a = Ancho de la va de dominio privado expresado en metros y centmetros, medida en el lindero de sta con la va pblica.Si la relacin a/3.00 resulta mayor de 1.0 se asumir una unidad (1.0) como valor de la misma. d = Distancia de la va pblica hasta el vrtice ms cercano del terreno materia devaluacin, expresado en metros y submltiplos, medida sobre las lneas de propiedad colindantes con la va de dominio privado.Si el supuesto valor urbano (SVU) resultar menor de 0.5 VT se desechar ste, considerndose como mnimo 0.5 VT. La va de dominio privado o pasadizo comn, se valoriza de acuerdo al procedimiento sealado en el artculo II.C.22 y el resultado obtenido se reparte proporcionalmente al rea o en su defecto al frente del lote materia de valuacin. Si a la va de dominio privado es posible acceder desde dos o ms vas pblicas, para cada una de ellas se seguir el procedimiento sealado anteriormente, escogindose el valor que resulte mayor.ARTCULO II.C.25La valuacin de un terreno que no tenga acceso por va pblica ni por va privada en condominio sino a travs de un predio de propiedad de terceros mediante una servidumbre de paso, se efectuar de la manera sealada en el inciso a) del artculoII.C.24 del presente reglamento, multiplicndose el supuesto valor urbano (SVU) por el coeficiente 0.8. El resultado final no podr ser menor de 0.4 VT.ARTCULO II.C.26La restriccin de uso que soporte un predio, derivado de la servidumbre de paso a favor de terceros, castigar el valor del terreno del predio sirviente con un coeficiente entre 0.99 y 0.90, a criterio del perito, de acuerdo con las condiciones de la servidumbre.ARTCULO II.C.27La valuacin de los terrenos que tengan un frente menor al lote normativo mnimo vigente, ser reducida aplicando al valor unitario del terreno el coeficiente Fr = frente/6.ARTCULO II.C.28La valuacin de los terrenos que tengan una profundidad o fondo promedio menor a quince (15) metros, ser reducida aplicando al valor unitario del terreno el coeficiente Fo=fondo/15ARTCULO II.C.29Si un inmueble se encuentra situado parte en tierra firme y parte en mar, lago o ro, solo se considerar como valor del inmueble la parte no inundable del rea, sealndose como lmite entre sta y la martima, lacustre o fluvial, el nivel de la ms alta marea o creciente ordinaria.ARTCULO II.C.30La tolerancia aceptable en las diferencias de medicin que encuentra un perito con relacin a la que figura en los ttulos de propiedad, son las siguientes: En medidas lineales En terreno plano 0.5% En terreno accidentado 0.8% En reas En terrenos de forma regular 2.0% En terrenos de forma irregular 2.5%En caso que las medidas lineales y reas estn fuera de las tolerancias, el perito dejar constancia de la diferencia y ejecutar la valuacin de acuerdo a las medidas y reas que figuran en los ttulos de propiedad o certificados que correspondan.CAPTULO D: VALUACION DE LAS EDIFICACIONES PRINCIPALES, OBRAS COMPLEMENTARIAS EINSTALACIONES FIJAS Y PERMANENTESARTCULO II.D.31En la valuacin de las edificaciones (VE) se incluir la totalidad de las construcciones existentes, tanto edificaciones principales como las obras complementarias y las instalaciones fijas y permanentes. Para este efecto se tomar en cuenta los siguientes factores:En el caso de la valuacin reglamentaria, el rea techada (AT) y los valores unitarios de edificacin (VUE) que, segn los casos sern los valores oficiales que hayan sido aprobados por autoridad competente y que estn vigentes a la fecha de la valuacin; en el caso de la valuacin comercial, los que obtenga el perito como resultado de su propio anlisis y estudio del mercado inmobiliario de la zona, aplicando los factores de depreciacin.Depreciacin (D) por antigedad y estado de conservacin, segn el material predominante.El valor de la edificacin (VE) se obtiene deduciendo la depreciacin (D) del valorsimilar nuevo (VSN):VE = VSN - DEl valor similar nuevo se obtiene multiplicando el rea techada (AT) por el valorunitario de edificacin (VUE)VSN = AT x VUELa depreciacin (D) se determina tomando del valor similar nuevo (VSN) un porcentaje(P) por antigedad y estado de conservacin que vara de acuerdo al material deconstruccin predominante.D = P / 100 x AT x VUEEl valor de la edificacin ser el resultante de la aplicacin de la siguiente frmula:VE = AT x VUE (1-P /100)Los porcentajes que se usan para el clculo de la depreciacin aparecen en las tablas N 1, 2, 3 y 4, segn sea el caso. El perito deber estimar y justificar los porcentajes de depreciacin que no se encuentren tabulados y en el caso de calificar como muy malo un estado de conservacin, establecer a su criterio dicho porcentaje o le fijar un valor relativo, tal como lo seala el artculo II.D.34.ARTCULO II.D.32Las edificaciones con caractersticas o usos especiales, las obras complementarias, las instalaciones fijas y permanentes, as como las construcciones inconclusas, se valuarn de acuerdo a los elementos que las conforman; y las depreciaciones por antigedad y estado de conservacin sern estimadas por el perito, en concordancia con las caractersticas y vida til de dichas obras. Para el caso de valuaciones reglamentarias se aplicar el factor de oficializacin vigente conforme a lo estipulado en el artculo II.A.07.ARTCULO II.D.33Podr considerarse una edificacin en desuso cuando ya no se utiliza para el objeto a que fue destinado, valundola con valor relativo en funcin de su aprovechamiento o utilizacin para otros fines, o bien declarndolo sin valor cuando no pueda ser aprovechado de manera alguna. Tratndose de obras en proceso de edificacin o no terminadas, el perito valuar las partes construidas de la edificacin con los valores por partidas o aplicando un precio unitario al rea total de la obra si el avance es uniforme.ARTCULO II.D.34La depreciacin se determinar de acuerdo a los usos predominantes, con los porcentajes que se establece en las siguientes tablas. Cuando se trate de edificaciones especiales o con sistemas constructivos no convencionales, el perito determinar el porcentaje de depreciacin por antigedad y uso, debiendo fundamentar el criterio tcnico adoptado.

TABLA N 1:PORCENTAJES PARA EL CLCULO DE LA DEPRECIACION POR ANTIGEDAD Y ESTADO DE CONSERVACIN SEGN EL MATERIAL ESTRUCTURAL PREDOMINANTE PARA CASAS

El perito deber estimar los porcentajes no tabulados. NOTA: En el caso de la calificacin del estado de conservacin muy malo, el perito establecer a su criterio el porcentaje de depreciacin

TABLA N 2PORCENTAJES PARA EL CLCULO DE LA DEPRECIACION POR ANTIGEDAD Y ESTADO DE CONSERVACIN SEGN ELMATERIAL ESTRUCTURAL PREDOMINANTE PARA TIENDAS, DEPOSITOS, CENTROS DE RECREACIN o ESPARCIMIENTO, CLUBS SOCIALES O INSTITUCIONES

El perito deber estimar los porcentajes no tabulados. NOTA: En el caso de la calificacin del estado de conservacin muy malo, el perito establecer a su criterio el porcentaje de depreciacin.

TABLA N 3:PORCENTAJES PARA EL CLCULO DE LA DEPRECIACION POR ANTIGEDAD Y ESTADODE CONSERVACIN SEGN ELMATERIAL ESTRUCTURAL PREDOMINANTE PARAEDIFICIOS OFICINAS

El perito deber estimar los porcentajes no tabulados.NOTA: En el caso de la calificacin del estado de conservacin muy malo, el perito establecer a su criterio el porcentaje de depreciacin.

TABLA N 4PORCENTAJES PARA EL CLCULO DE LA DEPRECIACION POR ANTIGEDAD Y ESTADO DE CONSERVACION SEGN EL MATERIAL ESTRUCTURAL PREDOMINANTE PARA CLINICAS, HOSPITALES, CINES, INDUSTRIAS, COLEGIOS, TALLERES

* El perito deber estimar los porcentajes no tabulados.NOTA: En el caso de la calificacin del estado de conservacin muy malo, el perito establecer a su criterio el porcentaje de depreciacin.CAPTULO E: VALOR TOTAL DEL PREDIO ARTCULO II.E.35El valor total del predio se obtiene aplicando la siguiente expresin:VTP = VT + VE + VI + VOCEn donde: VTP = Valor total del predio. VT = Valor del terreno VE = Valor de la edificacin VI = Valor de las instalaciones fijas del predio. VOC = Valor de las obras complementarias Solo en el caso de valuaciones comerciales, de ser pertinente y debidamente sustentado, el perito aadir el monto de los bienes intangibles al valor total del predioARTCULO II.E.36Los anexos comprenden los planos explicativos, fotografas y otros documentos que el perito considere necesarios para fundamentar los valores adoptados.CAPTULO F: VALUACION DE EDIFICACIONES BAJO EL REGIMEN DE UNIDADES INMOBILIARIAS DE PROPIEDAD EXCLUSIVA Y DE PROPIEDAD COMUNARTCULO II.F.37En los casos de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva y de propiedad comn, el terreno matriz es un bien comn y pertenece a todas las unidades inmobiliarias independizadas. Para su valuacin por unidad inmobiliaria se proceder de la siguiente manera:(a) Se asignar a cada unidad el valor proporcional del terreno que corresponda al porcentaje de participacin que, segn los ttulos de propiedad o el reglamento interno del inmueble en su conjunto, estn debidamente registrados.(b) En caso que en los ttulos de propiedad no se indique los porcentajes de participacin de cada una de las secciones del bien, se prorratear el valor total del terreno entre las secciones del edificio o conjunto, proporcionalmente al rea de uso exclusivo de cada uno.ARTCULO II.F.38En los casos de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva y de propiedad comn, el valor de la edificacin se obtendr aplicando todas las disposiciones que estn fijadas en el Ttulo II de este reglamento. Para el efecto, deber considerarse tanto las reas propias de uso privado, como las que le corresponden a la seccin por las obras o reas techadas que son de uso comn, de acuerdo con el porcentaje de bienes comunes.ARTCULO II.F.39En caso que no se pueda determinar el valor de las reas comunes o no se conozca el porcentaje que le corresponde a la unidad inmobiliaria por valuar, el valor de las reas comunes de la misma se calcular en base al 15 % del valor de la unidad inmobiliaria de uso exclusivo. El Perito determinar el porcentaje correspondiente en aquellos casos especiales.ARTCULO II.F.40El valor total de la unidad independizada es la sumatoria del valor de la parte del terreno matriz que le corresponde, ms el valor de la edificacin de su uso exclusivo y el de la parte de los bienes comunes que igualmente le corresponde.VALOR PREDIAL DE UN INMUEBLEConsiste en la determinacin del valor del predio en todos sus componentes, en trminos de terreno, edificaciones, obras complementarias en instalaciones fijas y permanentes. La valorizacin predial llamada tambin tasacin o valuacin es el procedimiento mediante el cual el perito tasador estudia el bien, analiza y dictaminan sus cualidades y caractersticas en determinada fecha para establecer la estimacin del valor razonable y justo del bien de acuerdo a las normas del presente reglamento.A los valores de los componentes fsicos se les aplica los factores de depreciacin por antigedad y estado de conservacin que estn determinados en el Reglamento Nacional de Tasaciones.

Porcentajes para el clculo de la depreciacin por antigedad y estado de conservacin segn el material estructural predominante para casasLos terrenos siempre tienden a subir su valor con el tiempo, ya que al crecer las ciudades estas quedan cada vez ms cntricas. La valorizacin de un predio llamada tambin tasacin o valuacin, puede ser:I. La valorizacin o valuacin reglamentaria Es aquella en donde se utilizan los Valores Unitarios Oficiales de terreno y de edificacin aprobados por el dispositivo o norma legal vigente( estos son publicados en el Diario Oficial El Peruano).

II. La valorizacin o valuacin comercialEs aquella que se determina en base a los valores obtenidos en el estudio de mercado adicionando factores que se consideren pertinentes VALOR ARANCELARIO DE TERRENOSLlamados tambin valores unitarios oficiales por metro cuadrado de terreno urbano ,son aquellos que han sido determinados por el ex Consejo Nacional de Tasaciones (CONATA) , actualmente lo determina el Ministerio de Vivienda , Construccin y Saneamiento y son aprobados por los dispositivos legales correspondientes. Son publicados en el Diario Oficial El Peruano. ARTCULO II.C.22El lote de terreno urbano que tenga un solo frente a va pblica, se valuar de la siguiente manera: El rea hasta el triple cuadrado del frente, o el total si fuera menor, se multiplica por el valor unitario de terreno. El exceso del rea, si hubiera, se multiplica por el 50 % del valor del terreno. En caso de ser necesario se aplicar los artculos II.C.27, II.C.28 y II.C+.29 del presente reglamento.Impuesto Predial

Artculo 887 del Cdigo CivilEl Impuesto Predial es aquel tributo de periodicidad anual que se aplica al valor de los predios urbanos y rsticos, en base a su valor de autoevalo; se consideran predios a los terrenos, las edificaciones (casas, edificios, etc.) e instalaciones fijas y permanentes (piscina, losa, etc.) que constituyen partes integrantes del mismo, que no puedan ser separados sin alterar, deteriorar o destruir la edificacin.Conforme al artculo 887 del Cdigo Civil, son partes integrantes las que no pueden ser separadas sin destruir, deteriorar o alterar el bien.

VALOR COMERCIAL DE UN INMUEBLE Es el precio ms probable por el cual ste se transara en un mercado donde el comprador y vendedor actuaran libremente, con el conocimiento de las condiciones fsicas y jurdicas que afectan el bien. Es decir el valor comercial corresponde a lo que determine el libre mercado.Para determinar el valor comercial de un inmueble se conjugan varios factores como son: Investigacin del mercado inmobiliario, ofertas y transferencias realizadas en la zona. Entorno del inmueble, constituido por vas de acceso, zonificacin, predio circundantes o vecinos, el uso del sector (puede ser residencial, comercial, etc.), equipamiento urbano, estrato socio-econmico.Anlisis interpretativoUn inmueble A, con las mismas dimensiones de terreno y similares caractersticas de edificacin que un inmueble B no necesariamente tendrn el mismo valor comercial ya que se analizara cunto vale por ejemplo el metro cuadrado de terreno comercial en determinada ubicacin ya sea avenida o calle , tambin se analizara que tipo de vas principales o secundarias existen para llegar a dicho inmueble, de igual modo se analizara en que zonas se ubican los inmuebles es decir si es zona comercial, residencial o de servicios pblicos ( por ejemplo puede estar cerca a colegios, hospitales, centros comerciales, etc).

ANALISIS DE TASACION: EDIFICIO RESIDENCIAL LAS DALIAS

TASACIN-EDIFICIO LAS DALIASTASACIN REGLAMENTARIA DE UN PREDIO URBANO1. MEMORIA DESCRIPTIVA 1.1. Nombre del PropietarioSra. Zelmira Fernndez Salazar 1.2. Nombre de la persona que solicita la tasacin.Ing. Nelson E. Huangal Castaeda1.3. Objeto de la tasacin y Reglamentacin empleada.Es objeto de la presente tasacin particular, determinar el valor razonable del predio urbano en estudio para fines acadmicos, formulando la valuacin de acuerdo al Reglamento Nacional de Tasaciones del Per (R.M N 126-2007- VIVIENDA).1.4. Fecha de tasacinJunio de 20141.5. Ubicacin El Predio urbano est ubicado en la Calle Las dalias N 192, Urb. Santa Victoria - Chiclayo 1.6. Linderos y Permetro Los linderos son los siguientes:Por el frente, con la Calle las dalias, en una lnea recta de 11.50 ml.Por la derecha, con una vivienda, en una lnea recta de 20.75 ml.Por la izquierda, con una vivienda, en una lnea recta de 20.75 ml. Por el fondo, con una vivienda, en una lnea recta de 11.50 ml.El permetro del terreno es de 64.50 ml.1.7. rea del terreno El rea del terreno es de 238.63 m2.1.8. Zonificacin y uso actual del predio. El predio tiene zonificacin residencial de Densidad Media (RDM) y tiene uso de vivienda Multifamiliar1.9. Infraestructura de servicios urbanos que posee el predio. El predio en estudio cuenta actualmente con instalaciones de agua Fra y caliente, desage y energa elctrica.1.10. Caractersticas del entorno del predio El predio urbano est ubicado entre dos lotes vecinos, que tambin tienen uso de vivienda y la parte posterior limita con un edificio multifamiliar de dimensiones similares a las del edificio en estudio.1.11. Descripcin de la distribucin de las plantas.El predio urbano cuenta con edificacin de 5 plantas + azotea, de acuerdo a la siguiente distribucin:Primera Planta: 2 departamentos en cada uno cuenta con 1 Ambiente de sala comedor, 2 baos, 1 medio bao, cocina, pasadizo, 3 dormitorios, 1 patio lavandera, sala de estudio, terraza y escalera al segundo piso. Adems cuenta con un 1 car-port para cada departamento.Segunda planta: 2 departamentos en cada uno cuenta con 1 Ambiente de sala comedor, 2 baos, 1 medio bao, cocina, pasadizo, 3 dormitorios, 1 estar, 1 sala de estudio y escalera al tercer piso.Tercera, cuarta y quinta planta: Con misma distribucin que el segundo piso.1.12. Descripcin de la edificacin.Cimentacin.- Esta hecha a base de zapatas aisladas con vigas de conexin de concreto armado de resistencia 210kg/cm2.Muros y columnas.- Los muros de la primera y segunda planta son de ladrillo King Kong tarrajeados y pintados, con columnas de amarre de concreto armado.Techos y coberturas.- Los techos son losas aligeradas de seccin tpica tarrajeados con mortero, apoyado sobre muro portantes. Pisos y contra pisos.- En la primera hasta la quinta planta son de cermico nacional.Revestimientos: Los muros En la primera hasta la quinta planta estn revestidos con mortero una mezcla de cemento- arena y pintados.Carpintera de Puertas y Ventanas.- En la primera hasta la quinta planta, la puerta de entrada es una hoja batiente de tableros de madera amachimbrada (marco tipo cajn) caoba y ventanas de aluminio y vidrio crudo semidoble incoloro, las puertas interiores son contra placadas de madera cedro y las ventanas son de vidrio con perfiles de aluminio (una hoja fija y la otra corrediza). Pinturas.- En la primera y segunda planta los muros estn pintados a base de pintura ltex lavable. Baos.- en primera planta hay 2 baos completos y 1 medio bao en cada departamento con scalo de cermica, y de igual manera hasta el quinto nivel.1.13. Antigedad de la construccin.La edificacin tiene una antigedad de cinco (06) aos. Por lo tanto le corresponde un porcentaje de depreciacin del 5 %. 1.14. Estado de conservacin.Teniendo en consideracin el Art. II.B.15 del Reglamento Nacional de Tasaciones del Per (R.M N 126-2007- VIVIENDA), el estado de conservacin de la edificacin en estudio, califica como BUENO.1.15. Anlisis de la documentacin registral.Para realizar la presente valuacin o tasacin se ha tenido en cuenta el correspondiente Ttulo de Propiedad, cuyo Cdigo del predio es P10084521, del Registro Predial Urbano.

2. VALUACION 2.1. Tasacin del terrenoTeniendo en cuenta el Valor Arancelario Oficial del terreno urbano el frente del lote y el rea del terreno calculamos el valor del terreno de acuerdo al ARTCULO II.C.22 del reglamento de tasaciones.TASACION

rea total del Terreno :238.63 m2

rea techada primer nivel:209.61 m2

rea techada segundo nivel:209.61 m2

rea techada tercero nivel:209.61 m2

rea techada cuarto nivel:209.61 m2

rea techada quinto nivel:209.61 m2

Porcentaje de depreciacin:5.00%

VALUACION

Tasacin del terreno

Frente del Terreno =11.50 m

rea Total del Terreno =238.63 m2

rea igual al triple cuadrado del frente =396.75 m

Exceso de rea =-158.12 m2

Valor Arancelario oficial del terreno =S/. 500.00 /m2

Porcentaje de depreciacin =5.00%

Valor del Terreno =S/. 158845.00

2.2. Tasacin de la edificacinLa edificacin es de concreto armado en buen estado y tenemos que: rea techada del primer y segundo nivel: 76.7m2De acuerdo a los Valores Unitarios Oficiales de Edificacin para la Costa con RESOLUCION MINISTERIAL N 278-2013-VIVIENDA para el ao fiscal 2014, publicado en El Diario Oficial El Peruano , obtenemos lo siguiente:Tasacin de la edificacin

-Primer al quinto Nivel: Material de concreto armado en buen estado

-rea Techada Primer y al quinto Nivel =209.61 m2

ELEMENTOSTipo Valor / M2.

Muros y columnas C186.94

Techos C137.9

PisosD78.62

Puertas y VentanasC77.88

RevestimientosF51.53

BaosC43.85

Instalaciones Elect. Y sanit.E49.82

Total : S/. 626.54

Valor por M2 depreciado con 5%=S/. 595.21

2.3. Valor Total del predio

El valor de la edificacin ser

S/. 623812.98

Valor total del predio

El valor del predio urbano es:

VTP = VT+VE =s/. 782657.98

VTP= Setecientos Ochenta y Dos mil Seiscientos Cincuenta y Siete y 98/100 Nuevos Soles

VALUACIN COMERCIAL DE INMUEBLE: EDIFICIO LAS DALIAS

1) VALUACION DEL TERRENO: VTPara la determinacin del valor unitario comercial del terreno, se ha tenido en cuenta el estudio del mercado inmobiliario de la zona donde se ubica el predio. Segn los valores comerciales actuales y a criterio del perito, el terreno en la Calle Las dalias N 192, Urb. Santa Victoria - Chiclayo, da como resultado un Valor Comercial del terreno/m2 de s/. 600.00.

Por lo tanto en aplicacin del artculo II F.40 del Reglamento Nacional de Tasaciones del Per, tenemos: VT/M2= S/. 600.00 /m2Por lo tanto el Valor del terreno VT es = S/. 143 178.00

2) VALOR DE LA EDIFICACION: VEDe acuerdo a las caractersticas constructivas y de acabados de la edificacin y a los valores /m2 de construccin de edificaciones en Chiclayo se estima un valor unitario de la edificacin de: USD$900/m2, los mismos que al aplicrseles la depreciacin se convierten en los siguientes valores:

VE = rea*Valor Unitario*(1-depreciacion) = S/.550 877.36

3) VALOR DEL PREDIO: VTPEl valor del Predio (VTP), ser igual a la sumatoria del Valor del Terreno (VT) ms el Valor de la Edificacin (VE).

VTP= VT+VE

4) VALOR COMERCIAL DEL PREDIO: VCPVCP= S/ 694055.36 VCP= Seiscientos noventa y cuatro mil cincuenta y cinco 36/100 nuevos soles.

SON:

FOTOGRAFIA DEL INMUEBLE VALUADO: EDIFICIO LAS DALIAS

VISTA GENERAL DEL EDIFICIO MULTIFAMILIAR LAS DALIASUrb. Santa Victoria Chiclayo

ANEXOS: PLANOS DE EDIFICIO RESIDENCIAL LAS DALIASINGENIERA CIVIL - UNPRGPgina 1