Dag van het Wonen 2015

Transformatie

Paul Keijsers, Camelot Beheer Europe

Joost van Kimmenaede, Van Wijnen Groep

Pieter Zwart, FGH Bank

Paul Diederen, Diederendirrix architecten

#dagvanhetwonen

Transformatie:

Functieverandering vanleegstaande kantoren en maatschappelijk vastgoed

naar wonen

Paul Keijsers

Hoofd Transformatie en Bouwmanagement

Camelot Development

Dag van het Wonen 2015

Camelot Europe

Property Lifecycle

Huisvestingsvraagstukken

Doelgroepen

Selectiecriteria locatie en pandkeuze

Te volgen scenario

Transformatieproces Camelot

Praktijkvoorbeelden wonen en werken: tijdelijk en permanent

Programma

Camelot Europe

Sinds 1994

Ca. 250 medewerkers [2005: 11 pers.]

6 landen, 19 kantoren

> 10.000 flexibele contracten in beheer

> 500 contractsmutaties per week

300 panden & 1.000 plekken per maand

Website is bij de 1% best bezochte wereldwijd (Google): 150.000 hits per

maand

Huisvestingsvraagstukken

Ontwikkelingen vanaf start crisis 2007-2008:

Wegvallen ontwikkelingsmarkt kantoren en koopwoningen

Inperking ontwikkelmogelijkheden Corporaties (terug naar sociale woningbouw)

Introductie verhuurderheffing

Toename eenpersoonshuishoudens (Amsterdam 55%, Eindhoven 45% )

Jongeren minder gericht op eigen bezit, flexibilisering van de woonwens

Flexibilisering arbeidsmarkt

Nieuwe werken (mobiliteit)

Huisvestingsvraagstukken

Sterk groeiende woonbehoefte bij doelgroepen met hoge mutatiegraad

Studenten

Jongeren

Gescheiden personen

Expats, arbeidsmigranten, tijdelijke werknemers, trainees (High Tech Campus)

Statushouders en asielzoekers

Zorg/ouderen (?)

Huisvestingsvraagstukken

Van Leegstandbeheerder naar Volkshuisvester

Traditioneel leegstandsbeheer = tijdelijke huisvesting o.b.v. bruikleen.

Nieuwe, creatieve impuls gezocht door maatschappelijke wijzigingen met andere, vaak nieuwe doelgroepen

Reeds bekend met tijdelijke herbestemming, gebouw- en contractbeheer

Permanente huisvesting via transformatie of nieuwbouw is dan kleine stap

Huurcontract/gebouwbeheer makkelijk in bestaande bedrijfsproces te passen

De herontwikkeling Rijswijkstraat past heel goed bij de verbreding

In eigen beheer, in combinatie, voor derden (ontwikkelaars gemeenten, corporaties)

Nederland: studentenhuisvesters als DUWO, SSH, particulieren

Europa: commercile partijen (als Camelot) voor Flexwonen

Doelgroepen = Flexwonen (waarom onderscheid nodig?)

Selectiecriteria locatie en pandkeuze

Alle universiteits- en hogeschoolsteden

Hoge (huur)marktvraag Flexwonen (wachtlijst sociale woningbouw)

Afstand station, openbaar vervoer, opleidingen, winkels, recreatie

Levendige buurt in /rond centrum (fietsafstanden horeca en recreatie)

> 4000 m BVO voor ca. 100 eenheden (optimalisering beheerskosten)

Eenduidige gebouwstructuur

Aantal parkeerplaatsen

Woonbeleid, bestemmingsplan, parkeer- en geluidsnormen

Eigenaar (overheid, belegger, bank) - vraagprijs - onderhandelingsruimte

Te volgen scenario:

1. Leegstandsbeheer met bruikleenovereenkomstenOntbreken toekomstvisie i.v.m. slechte financile bedrijfssituatie, lokale

politiek, eigendomsverhoudingen, bestemmingsplannen

2. Tijdelijke transformatie vaak i.h.k.v. LeegstandswetOnbestendige toekomstvisie i.v.m. overheidsbeleid, wijziging wetgeving,

zoektocht naar nieuwe gebruikersgroepen, toekomstige ontwikkellocaties(bijv. Woonzorg Amsterdam verpleeghuizen, Woonbedrijf Eindhoven vml. Grafisch Lyceum)

3. Permanente transformatie met huurcontracten of uitpondenEigendom, aangepast bestemmingsplan, wijziging gemeentelijke

Woonvisies, beleggingsobjecten

Transformatieproces Camelot

Initiatief Acquisitie Ontwikkeling TransformatieBeheer en evaluatie

Fase 2

Fase 4

Onderhandeling Financiering Voorbereiding

leegstandsbeheer Aktes en levering

Leegstandsbeheer PvE definitief , T.O. Voorlopig Ontwerp Raming/calculatie D.O/Bestek Aanvraag O.G. Aanbesteding PvE verhuur

Beindigen leegstands-beheer

Start (ver)bouw Transformatie Start

voorverhuur Oplevering Opstellen

beheersOVK

Fase 1

Fase 5

Fase 3

Pre-scan locatieen pand

Quick-scan metmarktonderzoek

Concept PvE Schetsontwerp SKO bieding

Ingebruikname Beheer Nazorg bouw Garanties Onderhoud MJOP Evaluatie en

optimalisatie Verlengen

beheersOVK

Voorbeeld tijdelijke transformatie Wonen (2014 2015)

Hergebruik/vitalisering verzorgingstehuizen

3 verzorgingstehuizen naar ca. 650 zelfstandige jongerenunits in Amsterdam & Amstelveen

Omgevingsvergunning o.b.v. Leegstandwet

Totale bouwmanagement

Beheer: commercieel, technisch en administratief

Project verhuurduur 5-10 jaar

Actueel: Slotermeerlaan 1 Amsterdam= A.H. Gerardushuis totaal 203 units Per 8 mei jl. 1e fase = 60 st. in verhuur

Voorbeeld tijdelijke transformatie wonen n werken (vanaf 2013)

Studentenhuisvesting en werken: AL16

Voormalige Lerarenopleiding Utrecht

Ca. 21.000 m2

Onzekere toekomst: mogelijke verbreding A27

STW was initiator

Doelgroep: Studenten en Start-ups

Ruim 400 studenten en ca. 70 Workspaces

Contract: Leegstandwet-verhuur (max. 10 jr.)

Voorbeeld tijdelijke transformatie

Werken / Workspace

Leegstaande kantoren in stand houden

Opwaardering, onderverdeling, brandveiligheid

en toegankelijkheid aanpassen = transformatie

Doelgroepen: starters, ZZPers, kunstenaars, verhuur vergaderruimten

Eerste stap naar een eigen kantoor, atelier of hobbyruimte

Pand delen tegen lage kosten o.b.v. bruikleen (incl. Nuts)

En of meer werkplekken/units per maand

Opzegmogelijkheid per maand

Zonder verdere verplichtingen

Camelot Workspace

Voorbeeld permanente transformatie Wonen (2011)

Eindhoven : Bomansplaats

3.500 m2 van kantoor naar 91 Studios: 107 bewoners

Inhuurgarantie Fontys Hogeschool voor 24 buitenlandse studenten

8 onzelfstandige units voor 3 personen

83 zelfstandige units

Camelot Campus 040 Bomansplaats

Voorbeeld permanente transformatie Wonen (2014)

Amsterdam: Rijswijkstraat 175

ca. 8700 m2 kantoor naar 229 zelfstandige wooneenheden voor jongeren

Ontwikkelaar investeerder: Clever Real Estate

Hoofdaannemer: Klok Bouw Nijmegen

Camelot verhuurt en beheert

Beleggingsobject

Bij oplevering ruim 3000 aanmeldingen

Dus direct volledig verhuurt!

Camelot Campus 020 Delftlandplein

Huurtoeslag mogelijk

Deels Short-stay

560,00 (18 m2) tot 660,00 (28m2) excl. servicekosten en meubilering/stoffering

Wasruimte, dakterras, kantoor huismeester en (camera-)bewaakte fietsenstalling.

Camelot Campus 020 Delftlandplein

Amsterdam

Rijswijkstraat 175

Voorbeeld permanente transformatie Wonen (in ontwikkeling)

Arnhem: Rodenburgstraat

Voormalig bankgebouw wordt getransformeerd naar 96 zelfstandige eenheden

Eigendom , ontwikkeling, verbouwing, marketing, verhuur, beheer door Camelot

Omgevingsvergunning aangevraagd

Marketingtechnisch: jongeren

Aanbesteding juni/juli 2015

Doelgroepen:

- Jongeren

- Studenten

- Gescheiden personen

- Expats

Camelot Campus 026 Eusebiusplein

Transformatie van panden naar woningen26 mei 2015

Joost van Kimmenaede

Kansen en bedreigingen

Van Wijnen Groep N.V.

Joost van Kimmenaede commercieel directeur

Van Wijnen in het kort

Landelijk bouw- en projectontwikkelingsconcern

En van de grootste van Nederland

Van woning- en utiliteitsbouw tot project- en planontwikkeling

Van herstructurering en onderhoud en beheer tot recreatiebouw

Decentrale organisatiestructuur

Trots op onze projecten

Organisatiestructuur

Decentrale organisatiestructuur

Vijf regios

In totaal 24 vestigingen

Eveneens Van Wijnen-familie:

ingenieurs- en adviesbureau Wijcon

Altijd dicht bij de opdrachtgevers en de markt

Meer dan bouwen

Projectontwikkeling

Nieuwbouw

Duurzaamheidsoplossingen in nieuwbouw en renovatie

Onderhoud en beheer

Design & construct

Gebiedsontwikkeling en herstructurering

Kansen

Ruimte deflatie

Teveel spullen

Denken van niets naar iets naar iets naar iets anders

Weerbarstige praktijk

Bepaal de kans

De kunst van het nee zeggen

Profiel Nederlandse kantoor voorraad

Waarde en prijs

Veel vanuit eigenaars positie

Meer vanuit kracht en potentie

Transformatie

1. Quikscan door Team van Specialisten T-Team (Go / No Go)

2. Omgevingsfactoren (ruimtelijk kader)

3. Rekenen op basis van kengetallen

4. Optimalisatie kosten versus opbrengsten

5. Nadere technische beoordeling

Rotterdam, transformatie Westzeedijk

T-Team

Opdrachtgever / Van Wijnen Projectontwikkeling

Kostendeskundige

Installatieadviseur

Constructeur

Architect

Binnen n gezamenlijke sessie van 4 uur

bepalen of een plan geschikt is om voor

transformatie in aanmerking te komen.

Transformatie van.naar

- Locatie

- Omgevingsfactoren

- Doelgroep

- Bouwkundige eigenschappen

- Installatietechnische eigenschappen

Rekenen op basis van kengetallen

- Kosten

- opbrengsten

Snelle besluitvorming

Sessie Go/ No Go

Rotterdam, transformatie Emmahuis

Aandachtspunten

Omgevingsfactoren (politieke draagkracht)

Complex eigenschappen

- Constructief

- Installatietechnisch

- Geluidstechnisch

- Uitstraling

Continue afweging kosten versus opbrengsten

Dordrecht, transformatie Energiehuis

Omgevingsfactoren

Verbreding ruimtelijk kader bestemmingsplannen

Werken vanuit een masterplan / visie

Snel kunnen anticiperen op behoefte vanuit de markt

Doorlooptijdverkorting

Toevoeging van kwaliteit aan stad en centrum

Zowel ruimtelijk als wat leefbaarheid betreft

Dordrecht, transformatie Energiehuis

Fiscaal

Al dan niet nieuw vervaardigd onroerend goed

Exit

Mariakerk, Waalwijk

Twenthe Centrum, AlmeloArtifort-complex, Waalwijk

Bedankt voor uw aandacht

DUURZAAMHEID VANUIT HET

PERSPECTIEF VAN DE FINANCIER

PIETER ZWART

AGENDA

KIJK OP VERANDERING: MEGA TRENDS EN GAME CHANGERS

OPGAVE VOOR VASTGOEDPARTIJEN

TRANSFORMATIE PROJECTEN

KRITISCHE SUCCESFACTOREN

MEGA TRENDS

GROEI VAN DE WERELDBEVOLKING

URBANISATIE

ONTGROENING EN VERGRIJZ ING

HERGEBRUIK VAN BESTAANDE BOUWMATERIALEN

MAATSCHAPPELIJKEVERANTWOORDELIJKHEID

EMPOWERMENT: EEN ZELFSTANDIGE , FLEXIBELE EN ZELFBEWUSTE

ARBEIDSOMGEVIN G

GAME CHANGERS VAN NU

DPTE

S

E

Demografie

PolitiekTechnologieEconomie

Sociaal

Ecologie

GEVOLGEN VOOR VASTGOED

OPGAVE VOOR VASTGOEDPARTIJEN

ECONOMIE EN MAATSCHAPPIJ IN TRANSITIE

VASTGOEDGEBRUIK VERANDERT: IN AARD EN HOEVEELHEID

TOENEMENDE CONCURRENTIE VEREISTAUTHENTICITEIT:

DE KUNST VAN HET VERLEIDEN

KERNWOORDEN: SLIM, VERBONDEN EN DUURZAAM

NIEUWE FINANCIERINGSCONDITIES: LOCATIE, GEBOUW, CONCEPT, TOEKOMSTWAARDE

01

2

3

4

5

6

7

8

2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

Milja

rden

beleggingsvolume

0

1

2

3

4

5

6

7

8

0

1

2

3

4

5

6

7

8

9

2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

Milja

rden

Miljo

en

en

beleggingsvolume

aanbod

opname

KANTOREN PROBLEMATIEK VOORBIJ?

TRANSFORMATIE IN PERSPECTIEF

Nieuwbouw en onttrekkingen 1990 heden (in m2)

Gemiddeld : 1990 - 2014

Nieuwbouw : 1.200.000 m2

Onttrokken : 125.000 m2

Saldo : 1.075.000 m2-1.000.000

-500.000

0

500.000

1.000.000

1.500.000

2.000.000

2.500.000

19

90

19

91

19

92

19

93

19

94

19

95

19

96

19

97

19

98

19

99

20

00

20

01

20

02

20

03

20

04

20

05

20

06

20

07

20

08

20

09

20

10

20

11

20

12

20

13

20

14

Nieuwbouw Onttrekking

Vanaf 2013: krimp voorraad

TRANSFORMATIE PROJECTEN

gebruiker

locatie

object

FGH HOOFDKANTOOR, LEIDSEVEER 50 TE

UTRECHT

G

A

Renovatie

VAN VOLKSKRANTGEBOUW TOT VOLKSHOTEL

64

Zuidpark, Amsterdam

DIEMERVIJVER

TRANSFORMATIE VAN HET BESTAANDE

KANTORENPARK DIEMERVIJVER TOT

CAMPUS DIEMEN ZUID (900 STUDENTENAPPARTEMENTEN).

KRITISCHE SUCCES FACTOREN

ADAPTIEF VERMOGEN: ANTICIPEREN OPVOLGEND GEBRUIKER (TOEKOMSTBESTENDIG)

FOOTLOSE / FLEXIBILITEIT MIX: WONEN, WERKEN, WINKELEN, PARKEREN, ETC. SUSTAINABLE CASHFLOW ENTREPRENEURSHIP HUURCONTRACTEN OMZET GERELATEERD PRO ACTIEVE ROL OVERHEID (BESTEMMING,

OMGEVINGSFACTOREN, ETC.)

CIRCULAIRE/DUURZAME BOUW VROEGTIJDIGE DIALOOG FINANCIER (HOGERE LTV?)

67

Einde sessie Transformatie

Start lunch + netwerken op het Woonplein

13.00 uur hoofdprogramma

#dagvanhetwonen