SVEUĈILIŠTE U RIJECIoliver.efri.hr/zavrsni/108.B.pdf · Znanstvene metode ... Svrha i cilj istraţivanja je prikazat i objasnit vaţnost pripreme i izrade ocjene isplativosti stambeno-poslovne

SVEUĈILIŠTE U RIJECI

EKONOMSKI FAKULTET

MARINELA IVKOVIĆ

PRIPREMA I OCJENA PROJEKTA STAMBENO-POSLOVNE

ZGRADE NA PODRUČJU GRADA BJELOVARA

DIPLOMSKI RAD

Rijeka, 2013.

SVEUĈILIŠTE U RIJECI

EKONOMSKI FAKULTET

PRIPREMA I OCJENA PROJEKTA STAMBENO-POSLOVNE

ZGRADE NA PODRUČJU GRADA BJELOVARA

DIPLOMSKI RAD

Kolegij: Projektni menadţment

Mentor: Prof.dr.sc. Zdravko Zekić

Studentica: Marinela Ivković

Studijski smjer: Poduzetništvo

JMBAG: 0081105588

Rijeka, lipanj, 2013.

SADRŢAJ

Stranica

III

1. UVOD............................................................................................................................1

1.1. Problem, predmet i objekti istraţivanja..................................................................2

1.2. Radna hipoteza i pomoćne hipoteze.......................................................................2

1.3. Svrha i ciljevi istraţivanja......................................................................................3

1.4. Znanstvene metode.................................................................................................3

1.5. Struktura rada.........................................................................................................4

2. TEMELJNE ODREDNICE I KARAKTERISTIKE PROJEKTA.................................5

2.1. Pojam i osnovna obiljeţja projekta.........................................................................5

2.1.1. Projekt kao ciljno usmjereni proces..............................................................7

2.1.2. Projekt kao struktura ciljeva i aktivnosti......................................................8

2.2. Ţivotni ciklus projekta............................................................................................9

2.3. Interesno-utjecajne skupine realizacije projekta...................................................11

2.4. Rizik kao specifiĉni faktor projekta......................................................................13

3. INICIRANJE I PRIPREMA PROJEKTA STAMBENO-POSLOVNE ZGRADE...15

3.1. Kontekst projekta stambeno-poslovne zgrade......................................................15

3.2. Analiza trţišta Grada Bjelovara............................................................................24

3.2.1. Analiza potraţnje........................................................................................25

3.2.2. Analiza ponude...........................................................................................27

3.2.3. Plan prodaje................................................................................................29

3.3. Tehnološko-tehniĉka analiza................................................................................30

3.3.1. Nabava graĊevinskog zemljišta..................................................................30

3.3.2. Usluge inţenjeringa....................................................................................32

3.3.3. Procjena troškova izvedbe projekta stambeno-poslovne zgrade................35

3.3.4. Obvezne naknade........................................................................................38

3.4. Ekonomsko-financijska analiza ...........................................................................39

3.4.1. Izvori financiranja.......................................................................................40

3.4.2. Ulaganja u dugotrajnu i kratkotrajnu imovinu...........................................41

3.4.3. Proraĉun amortizacije.................................................................................42

3.4.4. Projekcija uspješnosti poslovanja...............................................................43

3.4.5. Projekcija financijskog i ekonomskog toka projekta..................................45

SADRŢAJ

Stranica

IV

4. OCJENA ISPLATIVOSTI PROJEKTA STAMBENO-POSLOVNE ZGRADE.......49

4.1. Trţišno-ekonomska ocjena projekta.... ...............................................................49

4.2. Ocjena projekta u uvjetima neizvjesnost.............................................................57

5.ZAKLJUĈAK.................................................................................................................59

PRILOZI............................................................................................................................60

LITERATURA..................................................................................................................63

POPIS TABLICA..............................................................................................................66

POPIS GRAFIKONA .......................................................................................................67

POPIS SHEMA ................................................................................................................67

POPIS PRILOGA.............................................................................................................68

1

1. UVOD

Zašto se izvode projekti? Razlozi su razliĉiti i mnogo ih je, ali jedno u svemu tome je

zajedniĉko, svaki projekt zapoĉinje idejom i ţeljom za promjenom i stvaranjem neĉeg

novog. MeĊutim, sama ideja još uvijek nije projekt. Osim ideje potrebno je imati i

namjeru stvarati projekt s toĉnom definicijom što se ţeli stvoriti, a što ne. Projekt

predstavlja proces stvaranja ideje, ali i realizacije ideje u skladu sa svim potencijalima i

nedostacima koju ista ideja nosi sa sobom, od inicijalne do završne faze ţivotnog

ciklusa projekta. Ukoliko je ideja stvorena, namjena definirana, interesno-utjecajne

skupine identificirane, potencijalni rizici uoĉeni kreće se u pripremu plana projekta.

Naime sama ideja, i iniciranje projekta ne znaĉi uspjeh i izvedbu zato je potrebno da se

utvrdi isplativost ideje i mogućnost realizacije primarnih projektnih ciljeva investitora,

sponzora ili poduzetnika. Stoga je priprema plana proces istraţivanja i rasuĊivanja, koji

pomaţe u donošenju odluka o prihvaćanju ili neprihvaćanju projekta i racionalnom

izboru modela za financiranje. Na osnovi te pripreme radi se ocjena isplativosti i donosi

se odluka o financiranju odnosno ulasku u realizaciju izvedbe projekta. Ocjena

isplativosti prije ulaska u izvedbu, odnosno realizaciju neophodna je zbog smanjenja

potencijalnih rizika, ali i optimalne uporabe resursa, te ostvarenje primarnih ciljeva

kvalitete, troškova i vremena realizacije. Kvalitetno pripremljen projekt realno ocjenjuje

isplativost planiranog projekta, ujedno upozorava na potencijalne rizike te ih pokušava

svesti na minimum. Osim toga, kvalitetno pripremljen projekt uvelike povećava

vjerojatnost da će poslovna banka odobriti kredit ukoliko je on izvor financiranja

projekta. Prezentacijom takvog projekta banci se pokazuju objektni i namjenski ciljevi,

odnosno što i kako će se postići realizacijom, te se daje jasna slika o tome kako će se u

eksploataciji projekta vraćati kredit. Ukoliko se kao izvor financiranja koriste vlastiti,

izvori investitora, kvalitetnom pripremom, smanjuje se rizik od ulaganja u nelikvidna

poslovanja. Dakle, priprema i ocjena projekta, koji zahtjeva znaĉajna financijska

ulaganja nije samo puka formalnost, već je temelj svakog poduzetniĉkog pothvata, jer

detaljnijim i paţljivijim planiranjem i analiziranjem svih detalja budućeg pothvata

dobiva se uvid o tome da li je opravdano i realno pristupiti realizaciji ideje.

2

1.1. Problem, predmet i objekti istraţivanja

Problem istraţivanja ovog diplomskog rada je objasniti, utvrditi i analizirat proces

postupaka kroz koji se priprema podloga za ocjenu isplativosti stambeno-poslovne

zgrade, kako bi se utvrdila opravdanost i prihvatljivost projekta, na temelju koje se

ostvaruje glavni cilj poduzetniĉkog pothvata, donošenjem odluke o financijskom

ulaganju, bilo da je pozitivna ili negativna, što će bit prikazano samim primjerom

projekta stambeno-poslovne zgrade.

Predmet istraţivanja ĉini analiza trţišta ponude i potraţnje na podruĉju Grada

Bjelovara, na temelju koje se planira prodaja stanova i najam poslovnih prostora,

tehnološko-tehniĉke odrednice projekta stambeno-poslovne zgrade, kojima se utvrĊuje

cijena graĊevinskog zemljišta, projektna dokumentacija i cijena usluga izrade istih, u

svrhu pripreme ekonomsko-financijske analize kao dokumentacijsko-informacijske

osnovice za statiĉnu i dinamiĉnu ocjenu rentabilnosti financijskih ulaganja u projekt

stambeno-poslovne zgrade, te ocjenu rentabilnosti projekta u uvjetima neizvjesnosti.

Sukladno navedenom, problemu i predmetu, objekti istraţivanja su proizvodi i usluge

graĊevinskih i inţenjering djelatnosti na podruĉju Grada Bjelovara.

1.2. Radna hipoteza i pomoćne hipoteze

Radna hipoteza: Znanstveno utemeljim spoznajama o poimanju projekta, njegovim

obiljeţjima, primarnim, namjenskim i objektnim ciljevima, neizvjesnosti i riziku,

identificiranju interesno-utjecajnih skupina stvorene su pretpostavke za kvalitetnu

pripremu projekta-stambeno poslovne zgrade.

P.H.1.: Temeljnim odrednicama projekta, ciljevima, fazama ţivotnog ciklusa kroz koje

prolazi, sudionicima i riziku kao specifiĉnom faktoru definirana su njegova osnovna

obiljeţja.

P.H.2.:Prikaz konteksta projekta stambeno-poslovne zgrade, kao podloge za analiziranje

trţišta, tehniĉko-tehnoloških znaĉajki te ekonomsko-financijskih elemenata pripremnih

aktivnosti.

3

P.H.3.: Statiĉnim i dinamiĉnim pristupom ocijenjen je projekt stambeno-poslovne

zgrade, te su stvoreni uvjeti za odluku investitora o isplativosti i prihvatljivosti

financijskih ulaganja.

1.3. Svrha i ciljevi istraţivanja

Svrha i cilj istraţivanja je prikazat i objasnit vaţnost pripreme i izrade ocjene

isplativosti stambeno-poslovne zgrade pri iniciranju i aktiviranju projekta, koji zahtjeva

znaĉajna financijska ulaganja pri izvedbi, zbog ĉega njegova kvalitetna priprema i

ocjena osiguravaju uspješno upravljanje realizacijom, te povratak financijskih ulaganja

tijekom eksploatacije projekta.

Temeljna pitanja koja će dati odgovore na svrhu i cilj istraţivanja su:

1. Kako definiramo pojam projekt koja su to njegova osnovna obiljeţja?

2. Što su to primarni ciljevi projekta i u okviru ĉega ga ograniĉavaju?

3. Što je projekt definira kao struktura aktivnosti i ciljeva, koja je povezanost izmeĊu

strukture i ciljeva i kako ga moţemo definirat obzirom na objekt i namjenu?

4. Koje su to projektne i ekonomske faze kroz ţivotni ciklus projekta?

5. Na koga sve projekt utjeĉe i tko sve mora bit ukljuĉen?

6. Što je rizik i kako utjeĉe na realizaciju projektnog proizvoda ili usluge?

7. Koja su bitna obiljeţja pripreme kao podloge za uspješnu ocjenu projekta, te kojim

metodama i prema kojim kriterijima prikazat vrijednosti prihvatljivosti i isplativosti?

1.4. Znanstvene metode

Pri izradi i pisanju rada korištene su slijedeće sljedeće znanstvene metode:

Induktivno-deduktivna metoda, analitiĉko-sintetiĉka metoda, metoda dokazivanja

opovrgavanja, metoda kompilacije, komparativna, te matematiĉka metoda.

4

1.5. Struktura rada

Struktura diplomskog rada na primjeru stambeno - poslovne zgrade podijeljena je u pet

povezanih cjelina.

Uvod u kojemu je formuliran predmet, problem i objekti rada, postavljena radna

hipoteza, te tri pomoćne hipoteza, definirana svrha i ciljevi istraţivanja i navedene

znanstvene metode korištene u radu.

Drugi dio rada objašnjava teorijsku pozadinu za razumijevanje poima projekta, njegovih

obiljeţja, ciljeva, te faza ţivotnog ciklusa kroz koje prolazi svaki projekt, identifikaciju

sudionika projekta i vaţnost prepoznavanja rizika kao jednog od kljuĉnih faktora za

uspješno upravljanje projektom.

U trećem dijelu obraĊuje se priprema iniciranog projekta na samom primjeru stambeno-

poslovne zgrade. Priprema obuhvaća analizu trţišta, tehnološko-tehniĉku analizu,

analizu lokacije i ekonomsko-financijsku analizu.

Ĉetvrti dio odnosi se na ocjenu projekta stambeno-poslovne zgrade. Statiĉnim i

dinamiĉnim pristupom ocjenjuje se projekt stambeno-poslovne zgrade, koji daje

odgovore na kritiĉna pitanja o prihvatljivosti inicirane ideje i u uvjetima neizvjesnosti

projekta.

Zakljuĉak je sinteza svih dijelova, vlastitih razmišljanja i spoznaja, kojima su

potvrĊene postavljene hipoteze.

5

2. TEMELJNE ODREDNICE I BITNE KARAKTERISTIKE PROJEKTA

Nakon što je predstavljen problem istraţivanja, koji determinira predmet istraţivanja

sukladno objektu, postavljene hipoteze, definirana svrha i ciljevi istraţivanja, ovim

djelom poĉinje teorijski prikaz problematike istraţivanja, koji definira, odnosno ukazuje

na osnovna pojmovna znaĉenja bez ĉijeg razumijevanja se ne moţe osigurat uspješno

iniciranje i priprema projekta. Stoga je vaţno pojmovno objasnit znaĉenje projekta,

njegovih ciljeva kao ograniĉenja, te konaĉnih ciljeva, koji su rezultat ţivotnih faza kroz

koje prolazi projekt, prepoznavanje interesno-utjecajnih skupina, odnosno sudionika, ali

i potencijalnih rizika projekta.

2.1. Pojam i osnovna obiljeţja projekta

Rijeĉ projekt ima dvojno znaĉenje, pri ĉemu opisuje potpuno razliĉite pojmove. Tako

regulativa i praksa pod tom rijeĉi podrazumijeva odreĊenu tehniĉku dokumentaciju,

nacrt, elaborat dok se drugim kontekstom istom rijeĉi oznaĉava i odreĊeni ljudski

pothvat kojim se postiţu ciljevi projekta.

Projekt je moguće definirati kao ciljno usmjerenu, jednokratnu, relativno novu i

kompleksnu namjeru, produkt ili cjelovitost meĊusobno povezanih aktivnosti ĉije je

trajanje vremenski ograniĉeno. Realizacija aktivnosti povezana je s korištenjem resursa

i visokim rizikom, pa zahtijeva suradnju razliĉitih struĉnjaka i posebno organiziranje

(Deţeljin i suradnici, 2002, p.268). Dakle to je zaokruţen, cjelovit i sloţen pothvat, koji

se sastoji od niza aktivnosti i zahtjeva koordinirane napore svih sudionika realizacije

projekta kroz sve faze projektnog ciklusa koje će se ostvarit u zadanom vremenu, uz

odreĊenu kvalitetu i odobren budţet.

Kod poimanja projekta vaţno je napomenut zajedniĉke karakteristike, ali i bitne razlike

u odnosu na proces budući da se projektima postiţu kontinuirani procesi, koji su

svakidašnji,bez unaprijed odreĊenog završetka i konaĉnog rezultata procesne realizacije.

Zajedniĉke karakteristike su da ih izvode ljudi, resursi za izvršenje su ograniĉeno

raspoloţeni i provodi se postupak plan, izvršenje te kontrola. Bitne razlike odreĊuju

proces kao pothvat, koji je neprekidan i ponovljiv, dok je projekt privremen (ima jasno

6

odreĊen poĉetak i kraj) i jednokratan pothvat (nastali proizvod ili usluga razliĉiti su u

nekom svojstvu od njima sliĉnih) kojim nastaje neponovljiv proizvod ili usluga.

Projektni sudionici okupljaju se za vrijeme trajanja projekta, nakon ĉega se raspuštaju,

odnosno ljudski se resursi oslobaĊaju za druge projekte ili operativne poslove.

Prema Zekiću (2010, p.8) projekt je jednokratan, ciljno usmjeren i vremenski ograniĉen

proces inoviranja i razvoja, nakon ĉijeg završetka kontinuirani procesi neodreĊeno

vrijeme eksploatiraju projektno razvijene proizvode i usluge.

Osnovna obiljeţja svakog projekta su (Radujnović , 2000, p.144):

OGRANIĈENO TRAJANJE - odreĊeno vrijeme poĉetka i kraja projekta,

CILJEVE - kvalitativne, kvantitativne, financijske, vremenske,

NEPONOVLJIVOST -nastala usluga ili proizvod izvorni su u nekom od svojih

svojstava,

PROCESI - sastoji se od niza procesa na koje tijekom vremena djeluju brojne

promjene

OGRANIĈENJA- u odnosu prema okruţenju, resursima, vremenom, novcu,

zakonima, prirodi

STRUKTURA - koja se moţe dijeliti na manje dijelove (potprojekte, aktivnosti ),

a istodobno je dio nekog super-projekta ili programa

FAZE RAZVOJA - koje ĉine ţivotni ciklus projekta

RIZIK – ništa u projektu nije apsolutno sigurno (sve što se u projektu isplanira

ima odreĊenu vjerojatnost)

KRITERIJE ZA OCJENU USPJEHA PROJEKTA - one koje odreĊuje investitor;

klasiĉne kriterije upravljanja: na vrijeme, unutar proraĉuna i prema

specifikacijama; dobit za sve sudionike.

Na temelju navedenog, moţe se reći da postoje brojne definicije projekta koje su

meĊusobno razliĉite, ali sadrţe zajedniĉku nit a to je vremenska ograniĉenost i

jedinstvenost ciljnog pothvata svakog projekta.

7

2.1.1. Projekt kao ciljno usmjereni proces

Ciljevi u projektu referentna su toĉka za gotovo svaki provedeni postupak i odraĊeni

posao. Ciljevi vode proces planiranja pripreme, tijek realizacije projekta, ispunjavajući

zadatke,te omogućuju proces kontrole aktivnosti, a po završetku projekt će se evaluirati

u odnosu na zacrtane ciljeve. Da bi se projekt ostvario potrebno je ostvariti niz ciljeva,

koji mogu biti manje ili više sloţeni, stoga je vrlo vaţno ciljeve postavit na pravilan

naĉin prije pokretanja i izvoĊenja projektnih aktivnosti. Kratko i jasno Bistriĉić (2006,

p.105) općenito definira cilj projekta kao toĉno odreĊene ţeljene rezultate u toĉno

odreĊenom vremenu.

Ciljevi projekta prije svega moraju sadrţavati (Bistriĉić, 1996, p.194):

kvantitativno i kvalitativno odreĊen oĉekivani rezultat,

troškove projekta potrebne za njegovu realizaciju te

vremenski okvir realizacije projekt.

Shema 1.: Primarni ciljevi projekta

Izvor: Prema predavanjima: Marović, I., Upravljanje projektima, p.5 online:

http://www.gradri.uniri.hr/adminmax/files/class/01-UP.pdf

CILJEVI

U SKLADU SA ZAKONOM, TEHNIĈKI

KOREKTNO, PRAVODOBNO, EKONOMIĈNO

VRIJEME

KVALITETA

TROŠKOVI

8

Prema Omaziću (2011, p.6) moţe se zakljuĉit da svi dobro postavljeni ciljevi moraju

ispunjavat SMART kriterije jer projektni ciljevi moraju biti:

izazovni i motivirajući,

realistiĉni i ostvarljivi,

specifiĉni i mjerljivi,

vremenski odreĊeni,

relevantni i aktualni,

vertikalno i horizontalno povezani,

konzistentni s organizacijskom strategijom.

2.1.2. Projekt kao struktura ciljeva i aktivnosti

Svaki projekt ima strukturu ciljeva, ali i strukturu aktivnosti kojima se ostvaruje

konaĉni cilj projekta. Projekt se moţe promatrati kao zakljuĉni proces odvijanja

odreĊenih djelatnosti, odnosno aktivnosti koje su meĊusobno logiĉki povezane u

postizanju podciljeva, a daljnjim povezivanjem aktivnosti na osnovi tih podciljeva

dobiva se konaĉni cilj (Dujanić, 2006, p.173). Povezivanjem projektnih aktivnosti

realiziraju se objekti kojima se ostvaruje namjena projekta. Namjena projekta odreĊena

je namjenskim ciljevima,koji omogućuju odreĊivanje objektnih ciljeva.

Dakle namjenom projekta odreĊuje se struktura projektnih aktivnosti objektnog

konaĉnog cilja.

Stoga je u cijeloj strukturi ciljeva moguće odredit (Hauc, 2007, p.45) :

objektni konaĉni cilj kojeg ĉini struktura objektnih podciljeva i odgovarajuća

struktura projektnih aktivnosti, kojima su ispunjeni svi uvjeti za postizanje

namjenskog konaĉnog cilja,

namjenski konaĉni cilj, kao krajnji dio projekta koji odreĊuje njegov naruĉitelj

(investitor, sponzor, menadţer projekta), te za njega znaĉi ostvarenje rezultata ili

uĉinka realizacijom ili eksploatacijom projekta.

9

Logiĉka povezanost ciljeva u objektni konaĉni cilj ĉini strukturu objektnih ciljeva, a

odgovarajuća logiĉka povezanost aktivnosti strukturu objektnih aktivnosti. Logiĉka

povezanost ciljeva u namjenski konaĉni cilj ĉini strukturu namjenskih ciljeva, a

odgovarajuća logiĉka povezanost aktivnosti strukturu namjenskih aktivnosti (Hauc,

2007, p.55). Poimanjem projekta kroz podjelu na strukturu ciljeva projekta, na

namjenski i objektni konaĉni cilj, definira se struktura aktivnosti, kako je prikazano

shemom 2.

Shema 2.: Projekt kao struktura ciljeva i aktivnosti

Izvor: Dujanić, M., 2010, Projektni menadžment, Veleuĉilište u Rijeci, Rijeka, p.23.

(modificirao autor)

2.2. Ţivotni ciklus projekta

Provedba projekta je dugotrajan i sloţen posao, koji se pokušava olakšati podjelom

ţivotnog ciklusa projekta na kraće i jednostavnije faze. Od poĉetka do završetka

ţivotnog ciklusa projekta, projektne realizacije, projektnog proizvoda i eksploatacije,

projekt kao takav sastoji se od faza koje zajedno ĉine njegov ţivotni ciklus. Podjelom

i definiranjem faza ţivotnog ciklusa projekta minimalizira se rizik za uspješnu projektnu

realizaciju, projektnih ciljeva, koji su rezultat izvedbe svih faza ţivotnog ciklusa

projekta. Autori razliĉito definiraju projektne faze ţivotnog ciklusa projekta, javljaju se

razlike u pojmovnim i klasifikacijskim detaljima definiranja projektnih faza. Stoga,

ovisno o vrsti projekta, ali i autorima u literaturi nalaze se podijele od tri, ĉetiri, pet ili

ĉak šest faza projektnog ciklusa. Projekt je ovisan o kontekstu u kojemu se izvodi i

svom sadrţaju, a sukladno tomu definiraju se faze njegovog ţivotnog ciklusa (Buble,

PRIPREMNE

AKTIVNOSTI

OBJEKTNE

AKTIVNOSTI

NAMJENSKE AKTIVNOSTI

NAMJENSKI

CILJ

POKRETAĈKE

AKTIVNOSTI

OBJEKTNI

CILJ

CILJ

OBJEKTNE

AKTIVNOSTI

10

2010, p.10). Svaki projekt ima odreĊene projektne faze koje su korisne u planiranju

projekta jer pruţaju okvir na kojemu se planiraju financije, radna snaga i raspodjela

sredstava, te omogućuje postavljanje vremenskih rokova za ostvarivanje odreĊenih faza,

ali i lakšu kontrolu nad projektom, zbog toga je za sve inicirane ideje vaţna priprema

razvoja projekta jer kljuĉan trenutak u izradi projekta je donošenje financijskog plana,

odnosno ocjene isplativosti na temelju koje se odluĉuje da li će se nastaviti s projektom.

Na kraju izvedbe bilo kojeg projekta, on mora rezultirati uslugom ili proizvodom,

kojemu se moţe dati vrijednost.

Faze ţivotnog ciklusa kroz koje prolazi svaki projekt, bez obzira na njegovu

specifiĉnost su (Omazić, Baljkas, 2005, p.53):

poĉetna ili faza dizajniranja,

faza implementacije ili provedbe projekta,

završna ili faza zakljuĉivanja projekta.

Shema 3. prikazuje ove tri faze na drugaĉiji pojmovni naĉin iz kojeg se moţe zakljuĉit

da se zapravo radi o istim fazama.

Shema 3.: Projektne faze ţivotnog ciklusa projekta

Izvor: Ĉulo, K. 2010, Ekonomika investicijskih projekata, Grafika d.o.o., Osijek, p.19.

11

Ţivotni ciklus projekta u uţem smislu definira projekte faze, projektnog proizvoda koji

se realizacijom projekta poĉinje eksploatirati kontinuiranim procesima. Realizacija i

eksploatacija ekonomske su faze ţivotnog ciklusa projekta u širem smislu.

Obzirom da projekti ukljuĉuju znaĉajna financijska ulaganja u realizaciji projekta,

odnosno objektnog cilja, koji kroz odreĊeno vremensko razdoblje eksploatacijom ili

komercijalizacijom namjenskog cilja rezultira povratom financijskih ulaganja, svih

projektnih faza i omogućuju stvaranje profita. Dakle, ekonomske faze ţivotnog ciklusa

projekta su (Zekić, 2010, p.19) :

faza ulaganja,

faza povrata ulaganja i stvaranja profita.

2.3. Interesno-utjecajne skupine realizacije projekta

Svaki projekt djeluje u nekoj organizaciji, ali je i okruţen nekom organizacijom,

unutarnjom i vanjskom okolinom, a ĉine ju pojedinci ili grupe, odnosno interesno-

utjecajne skupine. Pri pokretanju projekta nuţna je identifikacija svih zainteresiranih

strana i njihovih ciljeva kako bi se razliĉiti interesi usmjerili u pravcu ostvarivanja

primarnih projektnih ciljeva glavnih sudionika, te ostvarila uspješna realizacija i

eksploatacija projekta. Reaktivno reagiranje na ĉesto suprostavljene zahtjeve

zainteresiranih strana stvara okruţenje sukoba i prepreka uspješnosti ostvarivanja

objektnih i namjenskih ciljeva zbog kojih je projekt i pokrenut (Zekić, 2010, p.50).

Dakle, pojedinci, grupe ili organizacije, koji su izravno ili neizravno ukljuĉeni u projekt,

ĉiji interesi, oĉekivanja i reakcije pomaţu ili oteţavaju realizaciju projekta, definiraju

se kao interesno-utjecajne skupine. Iako u literaturi postoje razliĉita gledišta o

pojmovnoj podijeli i definiranju interesno-utjecajnih skupina, sve sadrţe glavne i

sporedne, unutarnje i vanjske, sudionike projektne realizacije. Kako je svaki projekt

jedinstven, tako je i definiranje njegovih sudionika unutar ili izvan organizacije

jedinstveno, stoga je shemom 4. prikazana podjela koja će koristit u daljem istraţivanju

pripreme projekta stambeno-poslovne zgrade.

12

Shema 4.: Interesno-utjecajne skupine realizacije projekta

Izvor: Omazić, Baljkas, 2005, Projektni menadžment, Sinergija nakladništvo d.o.o.,

Zagreb, p.136. (modificirao autor)

•SPOREDNI SUDIONICI

•okolina projektnog proizvoda

•SPOREDNI SUDIONICI

•paraziti - vlastita promocija

•GLAVNI SUDIONICI

•odgovorni za planiranje i izvedbu

•GLAVNI SUDIONICI

•osiguravaju ideju i razvoj projekta

INVESTITORI PODUZETNICI ISTRAŢIVAĈI

KORISNICI KUPCI POLITIĈARI

PROJEKTNI MENADŢER I TIM

INŢENJERI PRODAVAĈI DOBAVLJAĈI

USLUŢNO OSOBLJE DRŢAVNE

INSTUTUCIJE

ĈLANOVI PROJEKTNOG TIMA

VJERSKI VOĐE POLITIĈKE ETNIĈKE I

SOCIJALNE GRUPE

MEDIJI AKTIVISTI OPORTUNISTI

IDEALISTI

13

2.4. Rizik kao specifiĉni faktor projekta

Samo poimanje projekta kao jednokratno usmjereni proces, koji je ograniĉen vremenom

daje uvid da se radi o riziĉnom pothvatu, ali i zbog brzine promjena koje se dogaĊaju u

okruţenju, znaĉajnih ulaganja u resurse, od kojih financijski dominiraju, svaki projekt

predstavlja rizik zbog ĉega projekti postaju sve sloţeniji, a time se povećava i rizik

njihova neuspjeha. Rjeĉnik PMI organizacije rizik definira kao neizvjestan dogaĊaj ili

stanje koje, ako se pojavi, ima pozitivan ili negativan utjecaj na ciljeve projekta

(pmi.cikac.com).

Akcije, pojave, dogaĊaji, koji se promatraju u sadašnjosti, izloţeni su odreĊenoj

nesigurnosti prilikom odreĊivanja vjerojatnosti nastupa riziĉnog pothvata, ali i

neizvjesnosti predviĊanja njihova ishoda u budućnosti, ĉija pojava uzrokuje posljedicu.

Riziĉni dogaĊaji,koji tijekom pripreme projekta nisu otkriveni, identificirani, zabiljeţeni

predstavljaju nepoznate rizike, koji ako se uistinu dogode mogu postat problemom

projekta. Ukoliko je moguće predvidjeti vjerojatnost nastupa odreĊenog dogaĊaja u

budućnosti, procijenit utjecaj, tada se govori o identificiranom, otkrivenom, poznatom

riziku. Rizik uvijek postoji, ali on, kakav god bio, moţe se i mora planirati, umanjiti ili

ĉak potpuno ukloniti.

Osnovne komponente kojima se prikazuje mehanizam rizika su dogaĊaj, izvor,

pokretaĉ, posljedica, utjecaj i vjerojatnost, a svaka od njih posjeduje odreĊene

karakteristike kojima se opisuju (Burcar - Dunović, Radujnović, i Vukomanović, 2013,

p.26).

Shema 5.: Komponente rizika

Izvor: Izradio autor prema Burcar - Dunović, Radujnović, i Vukomanović, 2013, p.26.

• IZVOR

POKRETAĈ

• DOGAĐAJ

POSLJEDICA

• UTJECAJ

VJEROJATNOST

14

Shemom 5. se izvor rizika poima se kao podruĉje ljudskog djelovanja ili okruţenja iz

kojeg proizlazi rizik, odnosno podruĉje koje generira mogućnost pojave rizika. Sljedeća

komponenta je pokretaĉ, koji moţe biti dogaĊaj ili promjena stanja, ĉija pojava dovodi

do aktiviranja mehanizma rizika, odnosno inicira transformaciju rizika u stvarni dogaĊaj

(Burcar - Dunović, Radujnović, i Vukomanović, 2013, p.28). Njegovom pojavom rizik

prestaje biti rizikom i postaje stvarni dogaĊaj ili problem na koji treba reagirati. Prema

navedenom, rizik se moţe opisati kao mehanizam u latentnom stanju za ĉije aktiviranje

je potreban pokretaĉ. Posljedica je stanje, pojava ili dogaĊaj do koje je došlo iskljuĉivo

zbog pojave dogaĊaja rizika. Svaka posljedica ima utjecaj, odnosno numeriĉku veliĉinu

kojom se odreĊuje na koliki će naĉin riziĉni dogaĊaj utjecat na projekt (Horine, 2009,

p.184). Vjerojatnost pojave dogaĊaja rizika i veliĉina utjecaja, zajedno daju jaĉinu

rizika, koja predstavlja mjeru za meĊusobno rangiranje rizika u projektu.

Da bi se osigurao uspjeh projekta, nuţno je identificirat, zabiljeţit, pratit i riješit riziĉne

dogaĊaje. Izvor uspjeha projekta je predviĊanje rizika, odnosno potencijalnih izvora

neuspjeha (Omazić, Đuriĉković i Vlahov, 2012, p.4) :

nerazumijevanje potreba naruĉitelja, klijenta ili krajnjeg korisnika projekta,

neodgovarajuća specifikacija projektnih zahtjeva i ograniĉenja, iz ĉega proizlaze

nerealistiĉni projektni ciljevi i oĉekivanja,

organizacijski i bihevioralni aspekti, kao što su struktura, funkcije, radna

uspješnost, komunikacija te ponašanje timova i pojedinaca,

planiranje i implementacija projekta bez sagledavanja dinamike okruţenja i

promijene istoga okruţenja,

loše praćenje i kontrola tijekom implementacije projekta.

15

3. INICIRANJE I PRIPREMA PROJEKTA STAMBENO-POSLOVNE ZGRADE

Ĉovjek, kao misaono biće uvijek nastoji predvidjeti posljedice svojih sadašnjih

aktivnosti, zbog toga je svako ljudsko djelovanje unaprijed odreĊeno promišljanjem

budućih dogaĊaja, te time nastoji utjecati na buduće dogaĊaje sukladno ciljevima. U

poslovnim aktivnostima, izrazito kod projektnih aktivnosti, prilikom iniciranja projekta,

vaţna je njegova priprema jer omogućuje investitoru, poduzetniku, procjenu budućih

dogaĊaja i pravodobnu pripremu projektnih aktivnosti. Ono što je povoljno za

postizanje projektnih ciljeva, potaknut će se i pojaĉavati (prodaja), a ono što je

nepovoljno nastojat će smanjit ili posve otkloniti (troškovi). Nikada nije moguće toĉno

predvidjet sve što će se u budućnosti dogoditi, ali prepuštanje budućih dogaĊaja sluĉaju

nije svojstveno za uspješne poduzetnike (Cingula, Hunjak, i ReĊep, 2004, p.17). Dakle

iniciranje projekta je prva faza ţivotnog ciklusa projekta u kojoj se generiraju,

evaluiraju i iznose ideje za razvoj. Pripremom projekta, definiraju sudionici projekta, te

osiguravaju resursi za njihovo izvoĊenje. To je vjerojatno najvaţnija faza u cijelom

ţivotnom ciklusu projekta, obzirom da se u njoj donosi odluka o prihvaćaju i izvoĊenju

projekta. U okviru ovog poglavlja obradit će se faza iniciranja i pripreme projekta kako

bi se ostvario glavni cilj istraţivanja,odnosno utvrdila opravdanost i prihvatljivost

izgradnje stambeno-poslovne zgrade.

3.1. Kontekst projekta stambeno-poslovne zgrade

Ideja za izgradnju stambeno-poslovne zgrade proizašla je ponudom graĊevinskog

zemljišta na atraktivnoj lokaciji u centru Grada Bjelovara. No da bi ideja postala

stvarnost mora bit razraĊena i financijski isplativa. Obzirom na to u poĉetnoj fazi osim

definiranja konaĉnog cilja, koji za investitora u širem smislu predstavlja izgradnju i

ostvarivanje dobiti prodajom i najmom poslovnog prostora, potrebno je definiranje

glavnih sudionika na projektu, procjena potencijalnih rizika, kako bi se pripremila

podloga za pripremu i ocjenu stambeno – poslovne zgrade, koja će rezultirat izgradnjom

ukoliko se ocjeni da je financijsko ulaganje isplativo.

16

Kroz projektne faze stambeno-poslovne zgrade, te strukturu ciljeva i aktivnosti prikazan

je kontekst projekta. Naime njihovim povezivanjem osigurava se namjena projekta u

okviru zadanih ograniĉenja vremena, troškova i kvalitete projekta.

Tablica 1.: Projektne faze stambeno-poslovne zgrade kroz strukturu ciljeva i aktivnosti

PROJEKTNE

FAZE

STRUKTURA CILJEVA I AKTINOSTI

INICIRANJE POKRETAČKE AKTIVNOSTI

IDEJA PROJEKTA

GLAVNI SUDIONICI PROJEKTA

POTENCIJALNI RIZICI

PRIPREMA PRIPREMNE AKTIVNOSTI

ANALIZA TRŢIŠTA

TEHNIĈKO-TEHNOLOŠKA ANALIZA

EKONOMSKO-FINANCIJSKA ANALIZA

OCJENA PROJEKTA

NAMJENSKE

AKTIVNOSTI

VREMENSKI

RASPORED

REALIZACIJE I

EKSPLOATACIJE,

BUDŢET ,

KVALITETA

IZGRADNJE,

KONTROLA DO

VRAĆANJA

FINANCIJSKIH

ULAGANJA

IZVEDBA

OBJEKTNE AKTIVNOSTI

NABAVA MATERIJALA I IZVOĐENJE

RADOVA:

- Pripremni i zemljani radovi

- Konstrukcija I. faza

- Konstrukcija II. faza

- Završni radovi

- Instalacije

OBJEKTNI CILJ

STAMBENO-POSLOVNA ZGRADA

ZAVRŠETAK AKTIVNOSTI UVOĐENJA NA

TRŽIŠTE

PRODAJA STANOVA

NAJAM POSLOVNOG PROSTORA

NAMJENSKI CILJ DOBIT

Izvor: Izradio autor.

17

Ideja projekta:

Izgradnja stambeno-poslovne zgrade u prvoj zoni Grada Bjelovara sa:

dva poslovna prostora (prizemlje i prvi kat),

dva stana (potkrovlje).

Lokacija: Ulica Jurja Haulika 21, Grad Bjelovar

Budţet: 4.000.000,00 kuna

Terminski plan:

Poĉetak ulaganja: 01. rujna, 2013. godine.

Završetak ulaganja: 30. rujna, 2014. godine.

Tablica 2.: Površina stambeno-poslovne zgrade

Izvor: Tehniĉka dokumentacija poduzeća Prostor.d.o.o. Bjelovar.

Napomena: Neto površina obuhvaća unutarnje dimenzije visine i širine, koja će se u

nastavku rada koristit kao površina pri izradi plana prodaje. Bruto površina obuhvaća

unutarnje i vanjske dimenzije visine i širine, te će se koristit kao površina na temelju

koje se plaćaju usluge inţenjeringa. Volumen obuhvaća unutarnje dimenzije duţine,

širine i visine, te se koristi kao površina na temelju koje se obraĉunavaju obvezne

naknade.

GRAĐEVINSKA POVRŠINA NETO (m2) BRUTO (m

2) VOLUMEN(m³)

POSLOVNI PROSTOR 156,00 217,00 957,00

POSLOVNI PROSTOR 231,00 236,00 1017,00

STAN ( 1+2 ) 211,00 236,00 1145,00

UKUPNO 598,00 689,00 3119,00

18

19

20

21

22

Glavni sudionici projekta:

INVESTITOR- MENADŢER PROJEKTA- kao poduzetnik, koji inicira izgradnju

stambeno -poslovne zgrade, te omogućuje financijska ulaganja.

Investitor: KONTINETAL d.o.o. Bjelovar,

Osnivaĉ: Milan Štefanec,

Registracija: Trgovaĉki sud u Bjelovaru,

Djelatnost: Trgovina i usluge,

Adresa: Ulica Matice hrvatske 2, 43000, Bjelovar.

SUINVESTITOR-MENADŢER PROJEKTA- kao poduzetnik, koji omogućuje

financijska ulaganja i izvedbu stambeno-poslovne zgrade.

Suinvestitor: Vema gradnja d.o.o. Bjelovar,

Osnivaĉ: Davor Njegovec,

Registracija: Trgovaĉki sud u Bjelovaru,

Djelatnost: Izgradnja stambenih i nestambenih zgrada,

Adresa: Ulica Petra Zrinskog 14, 43000 Bjelovar.

INŢENJERI-PROJEKTNI MENADŢERI- kao struĉnjaci u organizaciji, koja

pruţa usluge tehniĉkih i tehnoloških znanosti pri izgradnji i pripremi projektne

dokumentacije stambeno-poslovne zgrade.

Poduzeće: Prostor d.o.o. Bjelovar,

Osnivaĉ: Marijan Carek,

Registracija:Trgovaĉki sud u Bjelovaru,

Djelatnost: Inţenjering, trgovina i usluge,

Adresa: Borisa Papandopula 16, 43000 Bjelovar.

Poduzeće: Metra d.o.o. Bjelovar,

Osnivaĉ: Ĉurić Branko,

Registracija:Trgovaĉki sud u Bjelovaru,

Djelatnost: Geodetske izmjere,

Adresa: Ulica Ferde Rusana 2A, 43000 Bjelovar.

23

Tablica 3.: Procjena potencijalnih rizika projekta stambeno-poslove zgrade

IZVOR POKRETAČ DOGAĐAJ

POSLJEDICA UTJECAJ VJEROJATNOST

SLOŽENOST

PROJEKTA

INVESTITOR-

MENADŢER

PROJEKTA

Nepotpuna priprema

projekta stambeno-

poslovne zgrade,

nerealni ciljevi.

5 NISKA

BUDŽET

INŢENJERI-

PROJKTNI

MENADŢER

Loše razvijene procjene

troškova,

neodgovarajući plan za

iznenadne sluĉajeve ili

rezerva.

5 SREDNJA

FINANCIJSKI INVESTIITOR

TRŢIŠTE

Smanjenje raspoloţivog

kapitala, likvidnost,

inflacija ili teĉaj.

5 SREDNJA

POSLOVNI

DOBAVLJAĈI

PRODAVAĈI

USLUŢNO

OSOBLJE

( inţenjer,

izvoĊaĉ)

TRŢIŠTE

Neadekvatno definirani

ugovori, loša

komunikacija, postupak

rasporeda nabave inputa

nije dosljedan.

MeĊusobna ovisnost

projekata,

neispunjavanje rokova.

Smanjenje prihoda od

prodaje stanova i najma

poslovnog prostora,

nerentabilnost ulaganja.

4 SREDNJA

VANJSKI

VREMENSKI

UVIJETI

DRŢAVNE

INSTITUCIJE

Promjena vremenskih

uvjeta, nemogućnost

izvedbe rokova u okviru

rasporeda. Promjena

zakonskih uvjeta i

propisa.

3 NISKA


24

Tablica 4.: Vremenski raspored projektnih aktivnosti realizacije i eksploatacije projekta

stambeno-poslovne zgrade

PROJEKTNE AKTIVNOSTI VRIJEME REALIZACIJE

FAZA ULAGANJA

Nabava zemljišta, geodetske usluge izrade pgp-a. 01.09.2013 – 30.09.2013.

Usluge inţenjeringa: projektiranje idejnog i

glavnog, arhitektonskog, graĊevinskog,

vodovodnog, strojarskog, elektotehniĉkog

projekta i ishodovanje dozvola, iskolĉenje

graĊevinskog zemljišta i vodovoda, te izrada

elaborata.

01.10.2013 – 28.02.2014.

Izgradnja stambeno – poslovne zgrade prema

glavnom projektu i ureĊenje okoliša, struĉni

nadzor, upis zgrade u katastar.

01.03.2014 – 30.09.2014.

NAMJENA VRIJEME

EKSPOLOATACIJE

FAZA POVRATA

ULAGANJA

Prodaja stanova 01.10.2014. - 31.03.2015.

Stan 1. 01.10.2014. - 31.12.2014.

Stan 2. 01.01.2015. - 31.03.2015.

Najam poslovnog prostora 01.10.2014. - 01.10.2054.


3.2. Analiza trţišta Grada Bjelovara

Trţište je mjesto gdje se susreće ponuda i potraţnja. Ono je poĉetni dio procesa

obavljanja svake djelatnosti, jer je to mjesto gdje sve poĉinje, stoga je neophodna

njegova analiza. Analiza trţišta je postupak istraţivanja u kojemu se rašĉlanjuju temeljni

ĉinitelji, koji djeluju na trţištu i uoĉavaju bitna obiljeţja i promijene u oblikovanju

ponude i potraţnje na odreĊenim mjestima i u odreĊenom vremenu (Bendeković i

suradnici, 2007, p.87). Sukladno tome, u ovom djelu analizirat će se ponuda i potraţnja

stambeno-poslovnih zgrada na podruĉju Grada Bjelovara.

25

3.2.1. Analiza ponude

U analizi ponude vaţno je procijenit potencijalnu konkurenciju, odnosno ponudu na

trţištu, kako bi se dobili podaci o koliĉini i cijenama na trţištu. Budući da se ţeli

procijenit isplativost stambeno-poslovne zgrade, analiza se odnosi na ponudu stanova

nove gradnje, te najam poslovnog prostora na podruĉju Grada Bjelovara.

Tablica 5. : Cijene stanova na podruĉju Grada Bjelovara

Izvor: MT- Nekretnine, GT-Nekretnine 2013, Prodaja stanova, Bjelovar.

Tijekom istraţivanja ponude stanova dobivene su informacije da u ove dvije vodeće

agencije koje posreduju u prometu nekretninama i kojima je primarna djelatnost prodaja

stanova na podruĉju Bjelovarsko-bilogorske ţupanije, postoji sedam objekata u uţem i

širem centru grada, koji se oglašavaju, unutar kojih ima oko ĉetrdeset stanova nove

BROJ UZORAKA CIJENA STANA

(kuna)

POVRŠINA

(m²)

CIJENA STANA

(kuna/m²)

1 554.046,00 63,00 8.794,00

2 484.158,00 58,00 8.347,00

3 593.935,00 72,00 8.249,00

4 441.829,00 45,00 9.818,00

5 1.100.187,00 112,00 9.823,00

6 960.800,00 95,00 10.114,00

7 1.202.811,00 123,00 9.779,00

8 589.335,00 62,00 9.505,00

9 559.245,00 59,00 9.479,00

10 485.450,00 55,00 8.826,00

11 561.675,00 64,00 8.776,00

12 566.725,00 62,00 9.140,00

13 503.167,00 55,00 9.148,00

14 654.647,00 67,00 9.771,00

15 543.935,00 61,00 8.917,00

16 484.465,00 53,00 9.140,00

17 607.031,00 60,00 10.117,00

18 714.368,00 70,00 10.205,00

19 558.440,00 61,00 9.154,00

20 696.041,00 76,00 9.158,00

UKUPNO 20 - - 9.313,00

26

gradnje za prodaju. Iz tih razloga, kako bi se dobila prosjeĉna cijena prikazano je samo

dvadesetak uzoraka i to onih u uţem centru grada Bjelovara. U tablici je vidljivo da je

veći broj stanova, kvadrature oko šestdeset kvadratnih metara, izgraĊeno i neprodano,

što moţe bit pokazatelj da su stanovi s više kvadratnih metara, kupcima većih i sigurih

dohodaka, u centru grada atraktivniji.

Tablica 6.: Cijene najma na podruĉju Grada Bjelovara

Izvor: Burza- Nekretnina, Poslovni-prostor 2013, Najam poslovnog prostora, Bjelovar.

Analiziranjem ponuda najma poslovnog prostora, dobiveni su podaci, koji ukazuju kako

na podruĉju grada Bjelovara u širem centru grada ima poslovnih prostora, koji se

iznajmljuju, ali oni nisu u novim zgradama, iako su te zgrade odrţavane i izgledom

privatljive za obavljanje raznih usluţnih djelatnosti. Unatoĉ tomu, potraţnja je

orijentirana na odreĊene dijelove, odnosno sam centar Grada Bjelovara, u kojemu je

BROJ

UZORAKA

CIJENA NAJMA

(kuna)

POVRŠINA

(m²)

CIJENA NAJMA

(kuna/m²)

1 3.250,00 55,00 59,00

2 16.600,00 500,00 33,00

3 23.890,00 692,00 34,00

4 2.200,00 40,00 55,00

5 27.875,00 780,00 35,00

6 8.380,00 150,00 56,00

7 2.900,00 55,00 53,00

8 6.600,00 140,00 47,00

9 16.500,00 400,00 41,00

10 3.100,00 55,00 56,00

11 2.500,00 43,00 58,00

12 11.850,00 250,00 47,00

13 25.645,00 782,00 33,00

14 24.900,00 450,00 55,00

15 25.650,00 600,00 43,00

16 13.250,00 300,00 44,00

17 20.775,00 500,00 42,00

18 3.900,00 70,00 55,00

19 4.200,00 74,00 57,00

20 1.750,00 30,00 58,00

UKUPNO 20 - - 48,05

27

ponuda mala. Stoga su za procjenu prosjeĉih cijena uzeti uzorci, većinom šireg centra

Grada Bjelovara. Na temelju navedenog moţe se zakljuĉit da je stambeno-poslovni

prostror u centru grada dobar poduzetniĉki pothvat, kojemu sigurnost prodaje stanova,

kao i najam poslovnog prostora osigurava njegova lokacija.

3.2.2. Analiza potraţnje

Analizom potraţnje na trţištu prodaje dolazi se do informacija o kvalitativnim i

kvantitativnim ĉiniteljima, koji ĉine temelj za zakljuĉke i procijene buduće potraţnje.

Budući da nema toĉnih kvantitativnih informacija, o prodanim stanovima na podruĉju

Grada Bjelovara, ali i broju iznajmljenih poslovnih prostora u prošlom vremenskom

razdoblju, u analizi će se koristit sekundarni izvori podataka objavljeni na stranicama

Drţavnog zavoda za statistiku.

Tablica 7.: Broj izdanih odobrenja za graĊenje i završenih zgrada na podruĉju Grada

Bjelovara

VRSTA ZGRADE GODINA BROJ ODOBRENJA

ZA GRAĐENJE

BROJ ZAVRŠENIH

ZGRADA

STAMBENA

2009. 91 45

2010. 51 83

2011. 53 64

NESTAMBENA

2009. 36 21

2010. 25 43

2011. 30 16

Izvor: Drţavni zavod za statistiku, Priopćenja i Statistička izvješća - Građevinarstvo.

Napomena: Nestambene zgrade obuhvaćaju zgrade za obavljanje usluţnih djelatnosti,

kao što su trgovina na veliko i malo, ugostiteljstvo, prijevoz putnika i komunikacija,

transporta i skladištenja, financijsko posredovanje, iznajmljivanje strojeva i opreme, ali

i zgrade za kulturno umjetniĉke djelatnosti i zabavu, obrazovanje, bolnice i ostale

zgrade za zdravstvene zaštitu.

28

Na temelju podataka o izdanim odobrenjima i broju završenih zgrada moţe se zakljuĉit

da su financijska ulaganja u stambeno-poslovne zgrade na podruĉju Grada Bjelovara u

padu. Razlog pada potencijalne ponude je pad potraţnje, koju uzrokuje smanjena

kupovna moć potencijalnih kupaca, povećanje nezaposlenosti, inflacija, a samim time i

pad dohotka, zbog ĉega banke njihovoj kreditnoj sposobnosti daju lošu, nisku ocjenu,

što onemogućava kupnju stambenog prostora.

Tablica 8.: Broj odobrenja i završenih stanova prema broju soba na podruĉju Grada

Bjelovara

GODINA

BROJ ODOBRENIH STANOVA -

BROJ ZAVRŠENIH STANOVA

BROJ SOBA

1 2 3 4 5 6 7

2009. 223 11 60 73 45 17 13 4

2009. 210 46 81 64 11 4 4 -

2010. 86 5 21 18 10 17 12 3

2010. 208 12 55 68 44 15 12 2

2011. 96 5 20 33 19 9 9 1

2011. 75 1 10 15 18 17 10 4

Izvor: Drţavni zavod za statistiku, Priopćenja i Statistička izvješća - Građevinarstvo.

Prema broju odobrenja i završenih stanova moţe se zakljuĉit da je došlo do pada

izgradnje stanova, te da su preferencije kupaca usmjerene na višesobne stanove.

Bez obzira na to što ne postoje toĉni kvanitativni podaci o prodanim stanovima i najmu

poslovnog prostora na podruĉju Grada Bjelovara, navedeni podaci ukazuju da postoji

potreba za financijskim ulaganjima, odnosno izgradnjom stambeno-poslovne zgrade

iako su tijekom godina ulaganja u padu, atraktivna lokacija, vanjski i unutarnji dizajn,

povoljna cijena, osigurat će kupnju stanova i najam poslovnog prostora.

29

3.2.3. Plan prodaje

Plan prodaje izraĊen je u skladu s analizom trţišta ponude i potraţnje. Sadrţi koliĉine i

cijene po kojima će se prodavati, koje se u uvjetima neizvjesnosti mogu planirat po

minimalnoj i maksimalnoj varijanti, odnosno sa smanjenjem i povećanjem od 5%.

Pripremljenim planom prodaje, procijenjeni su budući prihodi stambeno-poslovne

zgrade, od kojih će se vjerojatna varijanta koristit u ekonomsko-financijskoj analizi.

Tablica 8.: Procjena prihoda od prodaje ( stan 1. i stan 2.)


Tablica 9.: Procjena prihoda od poslovnog najma, prizemlje i prvi kat

CIJENA CIJENA

BEZ

PDV-a

(kuna/m²)

POVRŠINA

(m²)

CIJENA

BEZ

PDV- a

(kuna)

OBVEZA

PDV -a

(25%)

CIJENA

S

PDV-om

(mjeseĉno)

MINIMALNA 45,60 387,00 17.647,20 4.411,80 22.059,00

VJEROJATNA 48,00 387,00 18.576,00 4.644,00 23.220,00

MAKSIMALNA 50.60 387,00 19.582,20 4.895,55 24.477,75


CIJENA CIJENA

BEZ

PDV-a

(kuna/m²)

POVRŠINA

(m²)

CIJENA

BEZ

PDV-a

(kuna)

OBVEZA

PDV-a

(25%)

CIJENA

S

PDV- om

(kuna)

MINIMALNA 8.847,00 90,00 796.230,00 199.057,00 995.287,00

VJEROJATNA 9.313,00 90,00 838.170,00 209.542,00 1.047.712,00

MAKSIMALNA 9.779,00 90,00 880.110,00 220.027,00 1.100.037,00

MINIMALNA 8.847,00 109,00 964.323,00 241.081,00 1.205.404,00

VJEROJATNA 9.313,00 109,00 1.015.117,00 253.779,00 1.268.896,00

MAKSIMALNA 9.779,00 109,00 1.065.911,00 266.478,00 1.332.389,00

30

3.3. Tehnološko-tehniĉka analiza

Elementi tehnološko-tehniĉke analize u pripremi projekata razlikuju se ovisno o tipu i

veliĉini pojedinog projekta, stoga je sadrţaj i opseg, kao i rezultat, jedinstven za svaki

projekt. Cilj tehnološko-tehniĉke analize projekta stambeno-poslovne zgrade je obradit i

navest bitne podatke, koji će se u saţetom pregledu koristit za daljnju ekonomsko-

financijsku pripremu.

3.3.1. Nabava graĊevinskog zemljišta

GraĊevinsko zemljište je zemljište koje se nalazi unutar graĊevinskog podruĉja

namijenjenog graĊenju graĊevina i ureĊenju javnih površina, sukladno propisanim

dokumentom o Detaljnom planu ureĊenja, a donosi se u skladu sa Prostornim planom

grada, te Urbanistiĉkim planom ureĊenja. Nabavom takvog zemljišta poĉinje proces

pripreme za izgradnju stambeno-poslovne zgrade. Lokacija graĊevinskog zemljišta i

cijena koja će bit prihvatljiva, ovisi o ţeljama budućeg investitora, odnosno njegovoj

procjeni o atraktivnosti lokacije, izgraĊenoj infrastrukturi, koja se tipiĉno odnosi na

tehniĉku strukturu i sustave, koji podrţavaju društvo, kao što su ceste, vodovodi,

komunalno i elektroopskrba. Sa infrastrukturom povezuje se pojam kvaliteta stanovanja

i vrijednost nekretnine, koja ţivot ĉini ugodnijim i ljepšim. Stoga je za stambeno -

poslovnu zgradu vaţna lokacija graĊevinskog zemljišta, koja bi trebala obzirom da je

mjesto stanovanja, ali i prostor za obavljanje poslovnih djelatnosti bit u neposrednoj

blizini škola i vrtića, parkova, kulturnih ustanova, restorana i kafića, ali i prodavaonica

i kupovnih centara, zbog kupaca kojima bi djelatnosti u iznajmljenom poslovnom

prostoru, bile one usluţne ili trgovaĉke bile što bliţe.

Stoga su za procjenu nabave, odnosno utvrĊivanje cijena graĊevinskog zemljišta,

korišteni primarni izvori podataka o cijenama graĊevinskog zemljišta na podruĉju Grada

Bjelovara.

31

Tablica 11.: Cijene graĊevinskog zemljišta na podruĉju Grada Bjelovara

BROJ

UZORAKA

CIJENA

GRAĐEVINSKOG

ZEMLJIŠTA (kuna)

POVRŠINA

(m²)

CIJENA

GRAĐEVINSKOG

ZEMLJIŠTA (kuna/m²)

1 205.750,00 500,00 411,00

2 247.324,00 616,00 401,00

3 530.000,00 771,00 687,00

4 1.508.000,00 4.586,00 329,00

5 136.000,00 280,00 486,00

6 209.510,00 402,00 521,00

7 240.900,00 461,00 523,00

8 287.600,00 845,00 340,00

9 511.000,00 771,00 663,00

10 400.000,00 995,00 402,00

11 113.140,00 180,00 629,00

12 101.530,00 500,00 203,00

13 435.150,00 708,00 615,00

14 127.000,00 209,00 608,00

15 4.790.000,00 3.885,00 1.233,00

16 652.780,00 1.818,00 359,00

17 266.000,00 273,00 974,00

18 2.540.000,00 3.883,00 654,00

19 190.300,00 400,00 476,00

20 220.700,00 400,00 552,00

UKUPNO 20 - - 553,30

Izvor: GTI - Nekretnine, MT- Nekretnine, Prodaja građevinskog zemljišta, Bjelovar.

Tablica 12.: Trošak graĊevinskog zemljišta

CIJENA CIJENA

BEZ

PDV-a

(kuna/m²)

POVRŠINA

(m²)

CIJENA

BEZ PDV-

a (kuna)

OBVEZA

PDV -a

(5%)

CIJENA S

PDV-om

(kuna)

MINIMALNA 525,00 342,00 179.550,00 8.977,00 188.527,00

VJEROJATNA 553,00 342,00 189.126,00 9.456,00 198.582,00

MAKSIMALNA 581,00 342,00 198.702,00 9.935,00 208.637,00

Vjerojatna cijena graĊevinskog zemljišta uzima se kao cijena koju investitor plaća kod

kupnje potencijalnog zemljišta. Maksimalna i minimalna cijena prikazana je sa

smanjenjem i povećanjem od 5%.

32

3.3.2. Usluge inţenjeringa

Usluge inţenjeringa neophodne su kod izgradnje stambeno-poslovne zgrade, jer ĉine

profesionalno i racionalno udruţivanje znanja, vještina kako bi se dobila kvalitetna i

troškovno prihvatljiva izvedba projekta stambeno-poslovne zgrade. Usluge inţenjeringa

zahtijevaju visoku razinu struĉnog znanja, poznavanje i sposobnost voĊenja posla,

umijeće pravodobnog ukljuĉivanja odgovarajućih struĉnjaka, te uspostavljanje struĉnog

nadzora za praćenje kvalitete i troškova pri izgradnji projekta stambeno-poslovne

zgrade. Inţenjeri rješavanju probleme, koji mogu nastati zbog razliĉitih interesa izmeĊu

investitora i inţenjera, kao i izmeĊu inţenjera i ostalih sudionika, pri izradi projektne

dokumentacije ili izvedbi stambeno-poslovne zgrade. Pravi put rješavanja problema jest

profesionalan pristup kvaliteti, primjena propisanih normi, te pravila struke. Glavne

duţnosti inţenjera ukljuĉuju prouĉavanje, planiranje, analizu, projektiranje, izgradnju i

odrţavanje infrastrukturnih sustava i graĊevina. Kako bi se dobio uvid o opsegu

poslova, projektnim aktivnostima i sudionicima inţenjering usluga, napravljena je

struktura rašĉlambe rada projektne dokumentacije, a sukladno tomu i cijene njihovih

usluga.

Shema 10.: Struktura rašĉlambe rada projektne dokumentacije projekta stambeno-

poslovne zgrade

PROJEKTNA

DOKUMNETACIJA

INŢENJER

GEODEZIJE

IZRADA

PGP-a

INŢENJER

ARHITEKTURE

GRAĐEVINE

STROJARSTVA

ELEKTROTEHNIKE

IDEJNI

PROJEKT

LOKACIJSKA

DOZVOLA

UVIJETI

INŢENJER

ARHITEKTURE

GRAĐEVINE

STROJARSTVA

ELEKTROTEHNIKE

GLAVNI

PROJEKT

TRŠKOVNIK

U SKLADU S

UVIJETIMA

GRAĐEVINSKA

DOZVOLA

INŢENJER

GEODEZIJE

ISKOLĈENJEGRAĐEVINSKOG

ZEMLJIŠTA I VODOVODA ELABORAT

STRUĈNI

NADZOR

GLAVNI

PROJEKT

TROŠKOVNIK

TEHNIĈKI PREGLED

ZADOVOLJENJE

UVIJETA

UPORABNA DOZVOLA

INŢENJER GEODEZIJE

UPIS I ELABORAT IZVEDENOG

STANJA

33

PGP ili posebna geodetska podloga ĉini prvi korak, projektne dokumentacije, koji se

poduzima pri pripremi izgradnje stambeno - poslovne zgrade na graĊevinskoj ĉestici.

Dakle, posebna geodetska podloga izraĊuje se prije poĉetka projektiranja, prikazuje

poloţajni i visinski prikaz stvarnog stanja na terenu, izraĊen u odgovarajućem mjerilu,

što je inţenjerima arhitekture, graĊevine, strojarstva i elektrotehnike vrlo vaţno

prilikom projektiranja idejnog projekta u svrhu ishoĊenja lokacijske dozvole, ali i svi

ostalih projektantskih zahvata.

Usluge arhitekata u svom najznaĉajnijem opisu posla,usmjerene su na oblikovanje

prostora stambeno-poslovne zgrade, sukladno ţeljama investitora, te planiranje i

projektiranje tlocrta, presjeka i proĉelja uz odgovarajuće neto, bruto i volumne površine

objekta, na temelju kojih inţenjeri graĊevine obzirom na mjesto graĊenja i resurse,

definiraju tehnologiju graĊenja i rješavaju probleme u izvoĊenju radova i statiĉkim

proraĉunima provjeravaju i dokazuju sigurnost i stabilnost stambeno-poslovne zgrade,

izraĊuju nacrte i troškovnike glavnog projekta vodovoda i odvodnje, te graĊevinsko –

obrtniĉkih radova za stambeno - poslovnu zgradu. U suradnji sa inţenjerima graĊevine,

inţenjeri strojarstva i elektrotehnike, rade nacrte za izvedbu instalacija, sukladno

uvjetima, te koncipiraju rješenja, proraĉunavaju potrebne veliĉine u pogledu ispravnog

izbora elemenata, dimenzioniranja vodova, te drugih ureĊaja u sustavu instalacija, na

temelju kojih izraĊuju specifikacije i troškovnik stambeno-poslovne zgrade. Prije

poĉetka izvedbe stambeno-poslovne zgrade vrši se postupak iskolĉenja graĊevinskog

zemljišta i vodovoda, prenošenja i oznaĉavanja projektiranih dimenzija na terenu. Tim

postupkom inţenjer geodezije prenosi dimenzije, poloţaje i visinu stambeno-poslovne

zgrade, te poloţaje i visinu voda, lomova, šahti, prikljuĉaka, objekata i okna, dakle sve

elemente definirane glavnim projektima. Sukladno navedenom, inţenjer geodezije radi

elaborat iskolĉenja, što je po zakonu obveza prije izvedbe svake stambeno-poslovne

zgrade. Inţenjeri graĊevine obavljaju usluge struĉnog nadzora u izvedbi stambeno-

poslovne zgrade u skladu s uvjetima graĊenja, potvrĊenim glavnim projektom, odnosno

graĊevinskom dozvolom, kako bi se dobila uporabna dozvola. Dobivenom uporabnom

dozvolom stambeno-poslovna zgrada evidentira se na katastru i u zemljišnoj knjizi na

temelju geodetskog elaborata, kojim se evidentiraju podaci o zgradi ucrtavanjem

postojeće stambeno-poslovne zgrade na toj ĉestici i time prelazi iz graĊevinske ĉestice u

stambeno-poslovnu zgradu zajedno sa pripadajućom površinom.

34

Tablica 13.: Troškovi geodetskih usluga

Izvor: Cjenik usluga Metra d.o.o. Bjelovar

Tablica 14.: Troškovi inţenjerskih usluga

Izvor: Cjenik usluga Prostor d.o.o. Bjelovar

Napomena: Cijene inţenjerskih usluga ukljuĉuju izradu cjelokupne projektne

dokumentacije, od izrade projekata do ishodovanja dozvola.

STRUKTURA IZNOS (kuna)

I. GEODETSKE USLUGE 10.094,00

1. Izrada pgp-a 3.430,00

2. Iskolĉenje i elaborat graĊevinskog zemljišta 2.870,00

3. Iskolĉenje i elaborat izvedenog vodovoda 1.050,00

4. Upis i elaborat stambeno - poslovne zgrade 2.744,00

II. PDV (I.x 25%) 2.523,50

III. UKUPNO GEODETSKE USLUGE (I.+II.) 12.617,50

STRUKTURA IZNOS ( kuna/m ²)

I. INŢENJERSKE USLUGE

1. Izrada arhitektonskog projekta 689,00 m²

2. Izrada graĊevinskog projekta 689,00 m²

3. Izrada strojarskog projekta 689,00 m²

4. Izrada elektrotehniĉkog projekta 689,00 m²

5. Struĉni nadzor 689,00 m²

II. UKUPNA POVRŠINA 3.445,00 m²

III. CIJENA IZRADE 70,00 kn/m²

IV. INŢENJERSKE USLUGE (II.x III.) 241.150,00 kn

V. PDV (IV.x 25%) 60.287,50 kn

VI. UKUPNO INŢENJERSKE USLUGE 301.437,50 kn

35

3.3.3. Procjena troškova izgradnje stambeno-poslovne zgrade

Troškovi izvedbe stambeno-poslovne zgrade obuhvaćaju transport, odnosno nabavu

potrebnih materijala, ureĊaja i aparata, na graĊevinsko zemljište, te troškove izvedbe

(iskopa zemlje, zidanja, betoniranja, oploĉenja, parketiranja, montaţe i ugradnje i svih

drugih radova specificiranih troškovnikom glavnih projekata).

Tablica 15.: Troškovi graĊevinsko-obrtniĉkih radova



I. GRAĐEVINSKI RADOVI 1.190.471,00

1. Zemljani radovi 16.628,00

2. Armirano-betonski radovi 685.808,00

3. Zidarski radovi 387.536,00

4. Tesarski radovi 68.534,00

5. Pokrivaĉki radovi 31.965,00

II. OBRTNIĈKI RADOVI 649.866,00

2. STOLARSKI RADOVI 221.820,00

2.1. Aluminijska plastificirana stolarija 171.120,00

2.2. Pvc pregrade u sanitarnim ĉvorovima 5.400,00

2.3. Pvc stolarija 45.300,00

3. Bravarski radovi 24.700,00

4. Limarski radovi 27.700,00

5. Soboslikarski i liĉilaĉki radovi 52.074,00

6. Parketarski radovi 80.009,00

7. Keramiĉarski radovi 128.783,00

8. Kamenarski radovi 6.440,00

9. Fasaderski radovi 108.340,00

III. GRAĐEVINSKI I OBTNIĈKI RADOVI (I.+II.) 1.840.337,00

IV. PDV (III.x 25%) 460.084,25

V. UKUPNO GRAĐEVINSKI I OBRTNIĈKI

RADOVI (III.+IV.) 2.300.421,25

36

Tablica 16.: Troškovi vodovoda i odvodnje


Tablica 17.: Troškovi strojarskih instalacija



I. VODOVOD 26.581,00

1. Pripremni i zemljani radovi 774,00

2. Armirano-betonski radovi 4.000,00

3. Vanjska vodovodna instalacija 8.186,00

4. Unutarnja vodovodna instalacija 5.921,00

5. Sanitarije 7.700,00

II. ODVODNJA 27.257,00

1. Vanjska odvodnja 24.419.00

2.1. Pripremni i zemljani radovi 1.319,00

2.2. Armirano-betonski radovi 11.392,00

2.3. Instalaterski radovi 11.708,00

2. Unutarnja odvodnja 2.838,00

III. VODOVOD I ODVODNJA (I.+II.) 53.838,00

IV. PDV (III.x 25%) 13.459,50

V. UKUPNO VODOVOD I ODVODNJA (III.+IV.) 67.297,50


I. STROJARSKE INSTALACIJE 220.456,00

1. Plinski prikljuĉak-strojarski 13.035,00

2. Plinski prikljuĉak-graĊevinski 2.875,00

3. Nemjereni plinovod 10.910,00

4. Mjereni plinovod 38.230,00

5. Radijatorsko grijanje 53.045,00

6. Podno grijanje 27.646,00

7. Dimnjaci 12.500,00

8. Klimatizacija i ventilacija 62.215,00

II. PDV (I.x 25%) 55.114,00

III. UKUPNO STROJARSKE INSTALACIJE (I.+II.) 275.570,00

37

Tablica 18.: Troškovi elektro i gromobranskih instalacija


Napomena: U troškove elektro i gromobranskih instalacija uraĉunate su naknade za

prikljuĉenje na distribucijsku mreţu.

Grafikon 1.: Struktura troškova izgradnje stambeno-poslovne zgrade prema fazama

izgradnje

Izvor: Izradio autor

Napomena: Konstrukciju I. faze ĉine armirano-betonski, tesarski, zidarski i graĊevinski

radovi za instalacije. Konstrukciju II. faze ĉine fasaderski, pokrivaĉki, limarski,

stolarski, bravarski, te radovi unutarnje odvodnje. Završne radove ĉine keramiĉarski,

parketarski, soboslikarski, kamenarski radovi, te postavljanje sanitarija.

PRIPREMNI I ZEMLJANI RADOVI

1%

KONSTRUKCIJA I. FAZA50%

KONSTRUKCIJA II. FAZA

18%

ZAVRŠNI RADOVI

11%

INSTALACIJE20%


I. ELEKTRO I GROMOBRANSKE INSTALACIJE 245.444,00

1. Elektroinstalacije 225.444,00

2. Gromobranske instalacije 20.000,00

III. PDV (25%) 61.361,00

IV. UKUPNO ELEKTRO I GROMOBRANSKE INSTALACIJE 306.805,00

38

3.3.4. Obvezne naknade

Investitori, koji grade, dograĊuju, nadograĊuju ili rekonstruiraju graĊevinu obveznici

su plaćanja komunalnog i vodnog doprinosa, te prikljuĉenja na komunalne vodne

graĊevine. Naknada za prikljuĉenje na komunalne vode, te komunalni doprinos plaća se

poduzeću Komunalac d.o.o. Bjelovar koje je u vlasništvu Grada Bjelovara, a vodni

doprinos Hrvatskim vodama. Obvezna naknada je i priĉuva koju ĉini novĉani fond

suvlasnika zgrade iz kojeg se podmiruju svi obvezni troškovi zgrade, te redovno i

izvanredno odrţavanje zajedniĉkih dijelova i ureĊaja. Uplata u priĉuvu je zakonska

obveza suvlasnika, kako bi se izbjegla mogućnost sukoba glede odrţavanja zgrade i

plaćanja troškova (hitne intervencije, manji popravci, ĉišćenje, stubišna rasvjeta, dizala).

Svaki vlasnik posebnoga dijela plaća priĉuvu mjeseĉno. Odluku o visini mjeseĉne

priĉuve po jednom ĉetvornom metru donose suvlasnici zajedno sa upraviteljem zgrade,

a naplatu priĉuve organizira i prikuplja upravitelj na ţiro-raĉun stambeno-poslovne

zgrade, te ju rasporeĊuje prema potrebi i u dogovoru sa suvlasnicima. Visina priĉuve se

odreĊuje za svaki stan posebno prema ukupnoj površini stana.

Izraĉun priĉuve:

Poslovni prostor = 387,00 m² x 1,60 kn/m² = 619,00 kn/ mjeseĉno

Stan 2 = 109 m² x 1,60 kn/m² = 174,40 kn/ mjeseĉno

Tablica 19.: Troškovi plaćanja priĉuve stambeno-poslovne zgrade

GODINA 2014. 2015. 2016.

I.POSLOVNI PROSTOR 523,20 523,20 7.430,40

II.STAN 2. 1.857,60 7.430,40 -

III. UKUPNO (I.+ II.) 2.380,80 7.953,60 7.430,40

Izvor: Prema ponudi poduzeća Beming d.o.o. Bjelovar.

Napomena: Za stan 1. nisu uraĉunati troškovi priĉuve jer se vremenskim rasporedom

realizacije i eksploatacije planira prodaja.

39

Tablica 20.: Obvezne naknade


I. KOMUNALNI DOPRINOS

1. Stambeni prostor 1045,00 m³ x 40 kn / m³ 41.800,00

2. Poslovni prostor 2074,00 m³ x 55 kn / m³ 114.070,00

II. NAKNADA ZA PRIKLJUĈENJE NA KOMUNALNE

VODNE GRAĐEVINE

1. PRIKLJUĈENJE ZA OPSKRBU PITKOM VODOM 1.500,00

2. Prikljuĉenje za opskrbu i odvodnju oborinskih voda 1.500,00

III. VODNI DOPRINOS

1. Stambeni prostor 1045,00 m³ x 10 kn / m³ 10.450,00

2. Poslovni prostor 2074,00 m³ x 15 kn / m³ 31.110,00

IV. UKUPNE NAKNADE (I.+II.+III.) 200.430,00

Izvor: Odluka o komunalnom doprinosu,"Sluţbeni glasnik Grada Bjelovara", 2012, 6 ,

ĉl. 5., Odluka o prikljuĉenju na komunalne vodne graĊevine, "Sluţbeni glasnik Grada

Bjelovara", 2011,7, ĉl. 16., Uredba o visini vodnog doprinosa, "Narodne novine", 2010,

78, 2011, 76, ĉl.4.

3.4. Ekonomsko-financijska analiza

Analizom trţišta Grada Bjelovara i tehnološko-tehniĉkom analizom dobiveni su podaci,

na temelju kojih će se u ovom dijelu rada objedinit svi uĉinci projekta stambeno-

poslovne zgrade, kako bi se pripremila dokumentacijsko-informacijska osnovica za

ocjenu isplativosti projekta stambeno-poslovne zgrade. Vijek trajanja stambeno-

poslovne zgrade utvrĊen glavnim arhitektonskim projektom iznosi 40. godina (Tehniĉka

dokumentacija prostor d.o.o. Bjelovar), ali kvalitetnim odrţavanjem stambeno-poslovne

zgrade moţe se produţit njeno korištenje, zato će se u ekonomsko-financijskoj analizi,

te ocijeni isplativosti projekta stambeno-poslovne zgrade koristiti vrijednosti za

razdoblje od 2013-2023. godine i zanemarit navedene ĉinjenice. Vrijednosti koje se

koriste u ekonomsko- financijskoj analizi temelje se na stalnim cijenama odreĊenima

prema baznoj godini (Bendeković, 2007, p.31).

40

3.4.1. Izvori financiranja

Izvore financiranja stambeno-poslovne zgrade ĉine vlastita financijska sredstva dva

poduzetnika u iznosu od 3.663.160,75 kuna, od ĉega je udio poduzetnika, koji inicira

ideju 46,78 %, a poduzetnika, koji izvodi radove 53.22%. Obzirom na to povrat

financijskih ulaganja, planira se podjelom dobiti sukladno udjelom ulaganja u projekt

stambeno-poslovne zgrade.

Tablica 21.: Izvori financiranja u 000 kuna

INVESTITOR / SUINVESTITOR IZNOS ULAGANJA STRUKTURA

I. KONTINENTAL d.o.o. Bjelovar 1.713.067,00 46,78 %

1. Geodetske i inţenjerske usluge 314.055,00

2. Zemljište 198.582,00

3. Naknade 200.430,00

4. GraĊevinski radovi 1.000.000,00

II. VEMA GRADNJA d.o.o. Bjelovar 1.950.093,75 53,22 %

1. GraĊevinski radovi 1.300.421,25

2. Vodovod i odvodnja 67.297,50

3. Strojarski radovi 275.570,00

4. Elektrotehniĉki radovi 306.805,00

III.UKUPNA ULAGANJA (I.+II.) 3.663.160,75 100%


Grafikon 2.: Struktura ulaganja


46,78 %53.22%

1. Polugodište 2013.-2014. 2. Polugodište 2014.

41

3.4.2. Ulaganja u dugotrajnu i kratkotrajnu imovinu

Projekt izvedbe stambeno-poslovne zgrade temelji se na ulaganjima u dugotrajnu

imovinu (poslovni dio zgrade), te ulaganjima u kratkotrajnu imovina (stambeni dio

zgrade) od koje se planira povrat financijskih ulaganja prodajom stanova u razdoblju od

jedne godine.

Tablica 22.: Nabavna vrijednost graĊevinskog zemljišta u 000 kuna

Izvor: Izradio autor .

Tablica 23.: Nabavna vrijednost poslovnog djela zgrade u 000 kuna

STRUKTURA IZNOS ULAGANJA

I. TROŠKOVI USLUGA 165.821,00

1. Geodetske usluge 6.662,00

2. Inţenjerske usluge 159.159,00

II. TROŠKOVI UTROŠENOG MATERIJALA I RADOVA 1.557.649,00

1. GraĊevinski dio 1.214.622,00

2. Vodovod i odvodnja 35.533,00

3. Strojarski dio 145.501,00

4. Elektrotehniĉki dio 161.993.00

III. TROŠKOVI NAKNADA 146.680,00

1. Komunalni doprinos 114.070,00

2. Prikljuĉenje na komunalne vodne graĊevine 1.500,00

3. Vodni doprinos 31.110,00

III. UKUPNI TROŠKOVI (I.+II.+III.) 1.870.150,00

IV. PDV- PRETPOREZ ((I.+II.) x25%) 430.867,50

V. IZDACI (III.+IV.) 2.301.017,50

Izvor: Izradio autor .

STRUKTURA IZNOS ULAGANJA

I. TROŠAK GRAĐEVINSKOG ZEMLJIŠTA 189.126,00

1. Poslovni prostor 124.823,00

2. Stan 1. 30.222,00

3. Stan 2. 34.081,00

II. PDV- PRETPOREZ (I.x 5%) 9.456,00

III. IZDACI (I.+II.) 198.582,00

42

Tablica 24.: Nabavna vrijednost stambenog djela zgrade u 000 kuna

STRUKTURA/ ULAGANJA STAN 1. STAN 2. UKUPNO

I. TROŠKOVI USLUGA 40.149,00 45.274,00 85.423,00

1. Geodetske usluge 1.613,00 1.819,00 3.432,00

2. Inţenjerske usluge 38.536,00 43.455,00 81.991,00

II. TROŠKOVI UTROŠENOG

MATERIJALA I RADOVA 377.140,00 425.286,00 802.426,00

1. GraĊevinski dio 294.086,00 331.629,00 625.715,00

2. Vodovod i odvodnja 8.603,00 9.702,00 18.305,00

3. Strojarski dio 35.229,00 39.726,00 74.955,00

4. Elektrotehniĉki dio 39.222,00 44.229,00 83.451,00

III. TROŠKOVI NAKNADA 25.307,50 28.442,50 53.750,00

1. Komunalni doprinos 19.646,00 22.154,00 41.800,00

2. Prikljuĉenje na komunalne vodne

graĊevine 750,00 750,00 1.500,00

1. 3. Vodni doprinos 2. 4.911,50 3. 5.538,50 4. 10.450,00

III. UKUPNI TROŠKOVI (I.+II.+III.) 442.596,50 499.002,50 941.599,00

IV. PDV- PRETPOREZ ((I.+II.) x25%) 104.322,25 117.640,00 221.962,25

V. IZDACI (III.+IV.) 546.918,75 616.642,50 1.163.561.25


3.4.3. Proraĉun amortizacija

Amortizacija je postupak obraĉunavanja troška korištenja dugotrajne imovine

stambeno-poslovne zgrade.Obraĉun amortizacije poĉinje uporabom dugotrajne imovine.

S aspekta poreznog obveznika poreza na dobit, odnosno investitora to znaĉi smanjenje

dobiti poslovanja, ali i smanjenje porezne osnovice poreza na dobit.

Za proraĉun amortizacije stambeno-poslovne zgrade koju ĉini dugotrajna imovina

poslovnog dijela zgrade, korištena je linearna metoda uz godišnju stopu amortizacije od

5%, uz maksimalni vijek amortizacije od 20.godina. GraĊevinsko zemljište ne podlijeţe

amortizaciji, ali prodajom stanova, investitor smanjuje vrijednost graĊevinskog

zemljišta, jer kupci postaju suvlasnici nad dijelom graĊevinskog zemljišta, što za

investitora znaĉi smanjenje vrijednosti istoga.

43

Tablica 25.: Proraĉun amortizacije dugotrajne imovine u 000 kuna

DUGOTRAJNA

IMOVINA

GODINA NABAVNA

VRIJDNOST

SMANJENJE

VRIJEDNOSTI

OSTATAK

VRIJEDNOSTI

ZEMLJIŠTE 2013 189.126,00 30.222,00

2014 34.081,00 124.823,00

POSLOVNA

ZGRADA

2013 1.870.150,00 23.376,87

2014 93.507,50

2015 93.507,50

2016 93.507,50

2017 93.507,50

2018 93.507,50

2019 93.507,50

2020 93.507,50

2021 93.507,50

2022 93.507,50

2023 93.507,50 911.698,13

UKUPNO - 2.059.276,00 1.022.754.87 1.036.521.13


3.4.4. Projekcija uspješnosti poslovanja

Projekcijom uspješnosti poslovanja iskazane su vrijednosti ukupnih prihoda i rashoda

projekta stambeno-poslovne zgrade i temeljni elementi njihove raspodjele na temelju

kojih investitor dobiva informacije o rezultatima poslovanja za razdoblje od 2014.-

2023. godine, a rezultati uspješnosti projekta stambeno-poslovne zgrade iskazane su

vrijednostima dobiti nakon oporezivanja.

44

Tablica 26.: Projekcija ukupnih prihoda u 000 kuna

STRUKTURA/GODINA 2014. 2015. 2016.-2023.

I. POSLOVNI PRIHOD 838.170,00 1.015.117,00 -

1. Prihod od prodaje - stan 1. 838.170,00 - -

2. Prihod od prodaje - stan 2. - 1.015.117,00 -

II. FINANCIJSKI PRIHOD 55.728,00 222.912,00 222.912,00

1. Prihod od najma poslovnog

prostora 55.728,00 222.912,00 222.912,00

III. UKUPNI PRIHOD (I.+II.) 893.898,00 1.238.029,00 222.912,00

IV. OBVEZA PDV -a (III.x 25%) 223.474,00 309.507,00 55.728,00

V. PRIMICI (III.+IV.) 1.117.372,00 1.547.536,00 278.640,00


Tablica 27.: Projekcija poslovnih rashoda u 000 kuna

STRUKTURA/GODINA 2014. 2015. 2016.-2023.

I. DIREKTNI RASHOD 472.818,50 533.083,50 -

1. Materijalni troškovi 472.818,50 533.083,50 -

II. INDIREKTNI RASHOD 25.757,67 101.461,10 100.937,90

1. Materijalni troškovi 2.380,80 7.953,60 7.430,40

2. Amortizacija 23.376,87 93.507,50 93.507,50

II. UKUPNI RASHOD (I.+ II.) 498.576,17 634.544,60 100.937,90


Napomena: Zbog preglednosti rashodi su podijeljeni na direktne, koji obuhvćaju

troškove nabavne vrijednosti stanova, te indirektne, koji obuhvaćaju troškove plaćanja

priĉuve i obraĉuna amortizacije.

45

Tablica 28.: Projekcija raĉuna dobiti i gubitka u 000 kuna

STRUKTURA/ GODINA 2014. 2015. 2016.-2023.

I. UKUPNI PRIHOD 893.898,00 1.238.029,00 222.912,00

1. Poslovni prihod 838.170,00 1.015.117,00 -

2. Financijski prihod 55.728,00 222.912,00 222.912,00

II. UKUPNI RASHOD 498.576,17 634.544,60 100.937,90

1. Poslovni rashod 498.576,17 634.544,60 100.937,90

III. DOBIT/GUBITAK PRIJE

OPOREZIVANJA (I.-II.) 395.321,83 603.484,40 121.974,10

IV. POREZ NA DOBIT (III.x 20%) 79.064,36 120.696,88 24.394,82

V. DOBIT/GUBITAK NAKON

OPOREZIVANJA (III.- IV.) 316.257,47 482.787,52 97.579,28


3.4.5. Projekcija financijskog i ekonomskog toka projekta

Projekcijom financijskog toka projekta stambeno-poslovne zgrade prikazan je

financijski potencijal, koji podrazumijeva vrijednosti raspoloţivih financijskih sredstva

u razdoblju od 2013.-2023. godine, kao pokazatelj, koji sluţi za osiguranje likvidnosti

tijekom izvedbe i poslovanja. Strukturu primitaka, koji povećavaju financijski potencijal

ĉini kombinacija izvora financiranja u dugotrajnu i kratkotrajnu imovinu, u razdoblju

izvedbe, te ukupni prihodi u razdoblju poslovanja projekta. Strukturu izdataka, koji

smanjuju financijski potencijal, ĉine izdaci u dugotrajnu i kratkotrajnu imovinu i

troškovi odrţavanja (priĉuve), bez obraĉuna amortizacije, koja je element rashoda

poslovanja, ali nije izdatak financijskog toka projekta stambeno-poslovne zgrade.

Projekcija ekonomskog toka projekta stambeno-poslovne zgrade ima vrlo sliĉnu

strukturu kao i financijski tok projekta. Temeljnu razliku ĉine izvori financiranja, koji se

ne prikazuju, jer je njihov uĉinak na imovinu, odnosno ekonomski potencijal neutralan,

stoga ne smanjuju ekonomski potencijal, imovinu projekta stambeno-poslovne zgrade.

Godine u kojoj su neto primici projekta stambeno-poslovne zgrade negativni prikazuju

smanjenje ekonomskog potencijala, a godine u kojoj su neto primici pozitivni da došlo

do povećanja ekonomskog potencijala projekta.

46

Tablica 29.: Projekcija financijskog toka projekta u 000 kuna

STRUKTURA/ RAZDOBLJE 2013. 2014. 2015. 2016. 2017.

I. PRIMICI 198.582,00 4.591.406,75 1.976.891,75 278.640,00 278.640,00

1. UKUPNI PRIHOD - 893.898,00 1.238.029,00 222.912,00 222.912,00

2. OBVEZA PDV-A - 223.474,00 309.507,00 55.728,00 55.728,00

3. POVRAT PDV-A - 9.456,00 429.355,75 - -

4. IZVORI FINANCIRANJA 198.582,00 3.464.578,75 - - -

II. IZDACI 198.582,00 3.546.023,91 438.157,48 87.553,22 87.553,22

1. FINANCIJSKA ULAGANJA 189.126,00 2.811.749,00 - - -

1.1. Dugotrajna imovina 189.126,00 1.870.150,00 - - -

1.2. Kratkotrajna imovina - 941.599,00 - - -

2. TROŠKOVI ODRŢAVANJA - 2.380,80 7.953,60 7.430,40 7.430,40

3. PDV-U RAZDOBLJU - - 309.507,00 55.728,00 55.728,00

4. PDV-PRETPOREZ 9.456,00 652.829,75 - - -

5. POREZ NA DOBIT - 79.064,36 120.696,88 24.394,82 24.394,82

III. NETO PRIMICI (I.-II.) 0 1.045.382,84 1.538.734,27 191.086,78 191.086,78

IV. KUMULATIV NETO PRIMITAKA (III.+IV.) 0 1.045.382,84 2.584.117,11 2.775.203.89 2.966.290,67


47

Tablica 29.: Projekcija financijskog toka projekta u 000 kuna

STRUKTURA/ RAZDOBLJE 2013. 2014. 2015. 2016. 2017.

I. PRIMICI 198.582,00 4.591.406,75 1.976.891,75 278.640,00 278.640,00

1. UKUPNI PRIHOD - 893.898,00 1.238.029,00 222.912,00 222.912,00

2. OBVEZA PDV-A - 223.474,00 309.507,00 55.728,00 55.728,00

3. POVRAT PDV-A - 9.456,00 429.355,75 - -

4. IZVORI FINANCIRANJA 198.582,00 3.464.578,75 - - -

II. IZDACI 198.582,00 3.546.023,91 438.157,48 87.553,22 87.553,22





3. PDV-U RAZDOBLJU - - 309.507,00 55.728,00 55.728,00

4. PDV-PRETPOREZ 9.456,00 652.829,75 - - -

5. POREZ NA DOBIT - 79.064,36 120.696,88 24.394,82 24.394,82

III. NETO PRIMICI (I.-II.) 0 1.045.382,84 1.538.734,27 191.086,78 191.086,78

IV. KUMULATIV NETO PRIMITAKA (III.+IV.) 0 1.045.382,84 2.584.117,11 2.775.203.89 2.966.290,67


48

Tablica 30.: Projekcija ekonomskog toka projekta u 000 kuna

STRUKTURA/RAZDOBLJE 2013. 2014. 2015. 2016. 2017. 2018.

I. PRIMICI - 893.898,00 1.238.029,00 222.912,00 222.912,00 222.912,00

1. UKUPNI PRIHOD - 893.898,00 1.238.029,00 222.912,00 222.912,00 222.912,00

II. IZDACI 189.126,00 2.893.194,16 128.650,48 31.825,22 31.825,22 31.825,22

1. FINANCIJSKA ULAGANJA 189.126,00 2.811.749,00 - - - -

1.1. Dugotrajna imovina 189.126,00 1.870.150,00 - - - -

1.2. Kratkotrajna imovina - 941.599,00 - - - -

2. TROŠKOVI ODRŢAVANJA - 2.380,80 7.953,60 7.430,40 7.430,40 7.430,40

3. POREZ NA DOBIT - 79.064,36 120.696,88 24.394,82 24.394,82 24.394,82

III. NETO PRIMICI (I.-II.) -189.126,00 -1.999.296,16 1.109.378,52 191.086,78 191.086,78 191.086,78

IV. KUMULATIV NETO PRIMITAKA (III.+IV.) -189.126,00 -2.188.422,16 -1.079.043,64 -887.956,86 -696.870,08 -505.783,30

STRUKTURA/RAZDOBLJE 2019. 2020. 2021. 2022. 2023.

I. PRIMICI 222.912,00 222.912,00 222.912,00 222.912,00 1.259.433,13

1. UKUPNI PRIHOD 222.912,00 222.912,00 222.912,00 222.912,00 222.912,00

2. OSTATAK VRIJEDNOSTI - - - - 1.036.521.13

II. IZDACI 31.825,22 31.825,22 31.825,22 31.825,22 31.825,22

1. FINANCIJSKA ULAGANJA - - - - -

1.1. Dugotrajna imovina - - - - -

1.2. Kratkotrajna imovina - - - - -

2. TROŠKOVI ODRŢAVANJA 7.430,40 7.430,40 7.430,40 7.430,40 7.430,40

3. POREZ NA DOBIT 24.394,82 24.394,82 24.394,82 24.394,82 24.394,82

III. NETO PRIMICI (I.-II.) 191.086,78 191.086,78 191.086,78 191.086,78 1.227.607,91

IV. KUMULATIV NETO PRIMITAKA (III.+IV.) -314.696,52 -123.609,74 67.477,04 258.563,82 1.486.171,73


49

4. OCJENA ISPLATIVOSTI SAMBENO-POSLOVNE ZGRADE

Ocjena projekta podrazumijeva skup radnji, ĉiji je glavni cilj sagledat opravdanost i

prihvatljivost tog projekta, te donošenje odluke, bila ona pozitivna ili negativna. Pri

ocjeni projekta stambeno-poslovne zgrade korištena je trţišno-ekonomska i ocjena u

uvjetima neizvjesnosti. Trţišno-ekonomskom ocjenom prikazana je rentabilnost

projekta stambeno-poslovne zgrade pri vjerojatnim cijenama, dok se ocjenom u

uvjetima neizvjesnosti, prikazuju vrijednosti rentabilnosti pri promijeni cijene, odnosno

smanjenja prihoda od prodaje stanova, smanjenja prihoda od najma te povećanja

financijskih ulaganja u kupnju graĊevinskog zemljišta, kako bi u uvjetima neizvjesnosti,

predvidjele promijene i utjecaj istih.

4.1. Trţišno-ekonomska ocjena

Uĉinkovitost projekta trţišno-ekonomskom ocjenom moţe se ocjenjivat u jednom

razdoblju projekta ili tijekom cijelog ţivotnog ciklusa projekta. Statiĉan pristup

analizira uĉinkovitost projekta na osnovi podataka iz jednog razdoblja, pruţa grubi uvid

u uĉinkovitost projekta, a toĉnost rezultata je manja. Dinamiĉan pristup koristi se

podacima iz cijelog ţivotnog ciklusa projekta stambeno-poslovne zgrade, ima za cilj

definitivnu spoznaju uĉinkovitosti, uzima u obzir vremenske preferencije, pri ĉemu je

toĉnost rezultata veća. Dakle, ova dva pristupa razlikuju se u pogledu njihovih ciljeva,

metodoloških znaĉajki i toĉnosti rezultata.

Stoga je u ovom dijelu rada prikazana:

statiĉna ocjena projekta stambeno-poslovne zgrade,

dinamiĉna ocjena projekta stambeno-poslovne zgrade.

Obzirom da se statiĉnom ocjenom projekta analizira uspješnost u reprezentativnoj

godini poslovanja, za ocjenu projekta stambeno-poslovne zgrade uzeta je 2016. godina.

Informacije za izraĉunavanje nalaze se u raĉunu dobiti i gubitka, te ulaganjima u

kratkotrajnu i dugotrajnu imovinu.

50

Tablica 31.: Statiĉna ocjena za 2016. godinu.

STRUKTURA IZNOS POSTOTAK

I. PRINOS OD ULAGANJA - RENTABILNOST

Dobit nakon oporezivanja / Ukupna ulaganja

482.787,52 / 3.000.375,00 0.16 16%

II. BRUTO RENTABILNOST UKUPNIH PRIHODA

Dobit prije oporezivanja / Ukupni prihod

603.484,40 / 1.238.029,00 0,48 48%

III. NETO RENTABILNOST UKUPNIH PRIHODA

Dobit nakon oporezivanja / Ukupni prihod

482.787,52 / 1.238.029,00 0,38 38%

IV. REPRODUKTIVNA SPOSOBNOST POSLOVANJA

(Dobit nakon oporezivanja + Amortizacija) / Dugotrajna imovina

(482.787.52 + 92.507,50 ) / 2.059.276,00 0,27 27%

V. EKONOMIĈNOST

Ukupni prihod / Ukupni rashod

1.238.029,00 / 634.544,60 1.95 -


Podaci u tablici prikazuju da su vrijednosti pokazatelja rentabilnosti prihvatljive, budući

da su veće od nule, odnosno graniĉno prihvatljive vrijednosti. Ekonomiĉnost projekta

veća je od jedan, što znaĉi da se ostvaruje pozitivan financijski rezultat, odnosno

ekonomiĉnost poslovanja.

Izvor informacija za dinamiĉnu ocjenu rentabilnosti projekta je ekonomski tok projekta.

Obzirom da ekonomski tok sadrţi informacije o poslovnim dogaĊajima, koji utjeĉu na

kretanje ekonomskog potencijala projekta, svrha dinamiĉne ocjene rentabilnosti je da na

temelju tih podataka procjeni je li ekonomski potencijal povećan ili smanjen u cijelom

ţivotnom ciklusa projekta stambeno-poslovne zgrade.

U nastavku, pri procjeni koristit će se slijedeće metode:

Razdoblje povrata financijskog ulaganja

Diskontirano razdoblje povrata

Neto sadašnja vrijednost

Relativna neto sadašnja vrijednost

Interna stopa rentabilnosti

51

Razdoblje povrata financijskog ulaganja, podrazumijeva procjenu razdoblja koje je

potrebno da bi se projektnom povratila uloţena financijska ulaganja, no daje i znaĉajan

naglasak na brz povrat uloţenih financijskih ulaganja i na taj naĉin pridonosi povećanoj

likvidnosti projekta. Dakle, ovom metodom dobiva se godina u kojoj će se vratiti novac

uloţen u projekt. Pri ocjeni potrebno je odredit najduţe prihvatljivo vrijeme, odnosno

razdoblje povrata financijskog ulaganja, te ga usporedit s kumuliranim razdobljem

povrata. Pri izraĉunavanju razdoblja povrata stambeno-poslovne zgrade najduţe vrijeme

povrata je jedanaest godina, dok se povrat financijskih ulaganja ostvaruje u devetoj

godini, te je s toga projekt prihvatljiv.

Tablica 32.: Razdoblje povrata financijskog ulaganja

GODINA NETO PRIMICI EKONOMSKOG TOKA

GODIŠNJI IZNOS KUMULATIV

2013. -189.126,00 -189.126,00

2014. -1.999.296,16 -2.188.422,16

2015. 1.109.378,52 -1.079.043,64

2016. 191.086,78 -887.956,86

2017. 191.086,78 -696.870,08

2018. 191.086,78 -505.783,30

2019. 191.086,78 -314.696,52

2020. 191.086,78 -123.609,74

2021. 191.086,78 67.477,04

2022. 191.086,78 258.563,82

2023. 1.227.607,91 1.486.171,73


Diskontiranim razdobljem povrata nastoji se uklonit nedostatak ne diskontiranog

razdoblje povrata, koji ne uzima u obzir vremensku vrijednost novca, te na taj naĉin

zanemaruje vremenske preferencije. Razlika je u tome što diskontirano razdoblje

povrata kumulira diskontirane umjesto originalne novĉane tokove projekta.

Diskontirano razdoblje povrata izraĉunava se kroz jedan raĉunski korak više, tako da se

prvo originalni novĉani tokovi diskontiraju uz diskontnu stopu, a nakon toga se

postupno kumuliraju diskontirani godišnji novĉani tokovi projekta. Za izraĉunavanje

diskontiranog razdoblja povrata stambeno- poslovne zgrade korištena je diskontna stopa

52

od 3%, te je dobiven rezultat koji ukazuje da se diskontiranim razdobljem povrata

produţuje razdoblje, odnosno broj godina za pokriće financijskih ulaganja, s devet na

deset godina.

Tablica 33.: Diskontirano razdoblje povrata


Obzirom da diskontirano razdoblje povrata ukazuje na prihvatljivost projekta ono nije

dovoljan kriterije za donošenje odluke o prihvatljivosti projekta jer ne uzima u obzir

novĉane tokove nakon vraćanja financijskih ulaganja, stoga je neophodna metoda neto

sadašnje, kojom se zbroj vrijednosti godišnjih neto primitaka ekonomskog toka svodi na

njihovu vrijednost u poĉetnoj godini ţivotnog ciklusa projekta uz vremensku

preferenciju, odnosno vrijednost novca. Stoga, projekti, koji imaju pozitivnu neto

sadašnju vrijednost mogu u vremenu svoje eksploatacije vratit financijska ulaganja,

zajedno s izvorima financiranja. U tablici izraĉunata je neto sadašnja vrijednost za

stambeno-poslovnu zgradu, uz diskontnu stopu od 3 %, koja ukazuje da je njegova neto

sadašnja vrijednost pozitivna, te da je projekt prihvatljiv.

GODINA

NETO PRIMICI EKONOMSKOG TOKA

GODIŠNJI

IZNOS

DISKONTNA

STOPA -

FAKTOR

DISKONTINUIRANI

IZNOS

KUMULATIV

2013. -189.126,00 3% 1 -189.126,00 -189.126,00

2014. -1.999.296,16 3% 0,970874 -1.941.064.66 -2.130.190,66

2015. 1.109.378,52 3% 0,942596 1.045.695,75 -1.084.494,91

2016. 191.086,78 3% 0,915142 174.871,54 -909.623,37

2017. 191.086,78 3% 0,888487 169.778,12 -739.845,25

2018. 191.086,78 3% 0,862609 164.833,17 -575.012,08

2019. 191.086,78 3% 0,837484 160.032,12 -414.979,00

2020. 191.086,78 3% 0,813092 155.371,13 -259.608,83

2021. 191.086,78 3% 0,789409 150.845,63 -108.763,20

2022. 191.086,78 3% 0,766417 146.452,16 37.688,96

2023. 1.227.607,91 3% 0,744094 913.455,68 951.144,64

53

Tablica 34.: Neto sadašnja vrijednost

GODINA NETO

PRIMICI

EKONOMSKOG

TOKA

DISKONTNA

STOPA

DISKONTNI

FAKTOR

DISKONTINUIRANI

NETO PRIMICI

2013. -189.126,00 3% 1 -189.126,00

2014. -1.999.296,16 3% 0,970874 -1.941.064.66

2015. 1.109.378,52 3% 0,942596 1.045.695,75

2016. 191.086,78 3% 0,915142 174.871,54

2017. 191.086,78 3% 0,888487 169.778,12

2018. 191.086,78 3% 0,862609 164.833,17

2019. 191.086,78 3% 0,837484 160.032,12

2020. 191.086,78 3% 0,813092 155.371,13

2021. 191.086,78 3% 0,789409 150.845,63

2022. 191.086,78 3% 0,766417 146.452,16

2023. 1.227.607,91 3% 0,744094 913.455,68

NETO SADAŠNJA VRIJEDNOST 951.144,64


Budući da neto sadašnja vrijednost mjeri samo apsolutni uĉinak na imovinu projekta, ne

ukazujući na veliĉinu financijskih ulaganja koja su potrebna kako bi se ostvarila neto

sadašnja vrijednost, uporabom relativne neto sadašnje vrijednosti moţe se ublaţit taj

nedostatak. Relativna sadašnja vrijednost dovodi u vezu neto sadašnju vrijednost

projekta i veliĉinu financijskih ulaganja potrebnih da bi se projekt ostvario, odnosno

prikazuje iznos sadašnje vrijednosti financijskih ulaganja. Stoga je za izraĉunavanje

relativne sadašnje vrijednosti, potrebna neto sadašnja vrijednost, te sadašnja vrijednost

financijskih ulaganja u dugotrajnu i kratkotrajnu imovinu projekta. Sukladno

navedenom, u nastavku je izraĉunata vrijednost relativne neto sadašnje vrijednosti koja

ukazuje da je sadašnja vrijednost financijskih ulaganja veća od neto sadašnje

vrijednosti, te da se po jedinici uloţenih financijskih ulaganja ostvaruje 0,32 jedinice

neto sadašnje vrijednosti projekta, odnosno da za svakih uloţenih 100 kuna ostvaruje

32 kune tijekom planiranog ţivotnog ciklusa projekta, uz diskontnu stopu do 3%.

54

Tablica 35.: Sadašnja vrijednost ulaganja

GODINA FINANCIJSKA

ULAGANJA

DISKONTNA

STOPA

DISKONTNI

FAKTOR

DISKONTINUIRANI

NETO PRIMICI

2013. 189.126,00 3% 1 189.126,00

2014. 2.811.749,00 3% 0,970874 2.729.854,00

SADAŠNJA VRIJEDNOST 2.918.980,00


RELATIVNA NETO SADAŠNJA VRIJEDNOST = NETO SADAŠNJA VRIJEDNOST

SADAŠNJA VRIJEDNOST

=951.144,64

2.918.980,00 = 0,3258 x 100 = 32.58 kuna

Izvor: Bendeković, J. i suradnici, 2007, Priprema i ocjena investicijskih projekata,

FIOP, Zagreb, p. 347.

Internom stopom rentabilnosti izraĉunava se diskontna stopa koja izjednaĉuje sadašnju

vrijednost primitaka i izdataka,odnosno svodi ju na nulu. Dakle, to je prosjeĉna godišnja

stopa prinosa koju će davati uloţena financijska sredstava ili prosjeĉna godišnja stopa

rentabilnosti projekta tijekom cijelog ţivotnog ciklusa projekta stambeno-poslovne

zgrade, što znaĉi da ta stopa odreĊuje i maksimalan iznos dobiti koja se moţe podijelit

poduzetnicima, odnosno investitorima.

Pri izraĉunavanju interne stope rentabilnosti mogu se koristit tri pristupa:

iterativan raĉunski postupak

grafiĉki pristup

interpolacija

Iterativan raĉunski postupak izraĉunava s primjenom razliĉitih diskontnih stopa kako bi

se pronašla ona koja neto sadašnju vrijednost projekta svodi na nulu.

55

Tablica 36.: Izraĉun interne stope rentabilnosti - prvi pokušaj

GODINA NETO

PRIMICI

EKONOMSKOG

TOKA

DISKONTNA

STOPA

DISKONTNI

FAKTOR

DISKONTINUIRANI

NETO PRIMICI

2013. -189.126,00 8% 1 -189.126,00

2014. -1.999.296,16 8% 0,925926 -1.851.200,00

2015. 1.109.378,52 8% 0,857339 951.113,50

2016. 191.086,78 8% 0,793832 151.690,80

2017. 191.086,78 8% 0,73503 140.455,52

2018. 191.086,78 8% 0,680583 130.050,42

2019. 191.086,78 8% 0,63017 120.417,16

2020. 191.086,78 8% 0,58349 111.497,23

2021. 191.086,78 8% 0,540269 103.238,26

2022. 191.086,78 8% 0,500249 95.591,00

2023. 1.227.607,91 8% 0,463193 568.619,40

NETO SADAŠNJA VRIJEDNOST 332.348,00


Tablica 37.: Izraĉun interne stope rentabilnosti - drugi pokušaj

GODINA NETO

PRIMICI

EKONOMSKOG

TOKA

DISKONTNA

STOPA

DISKONTNI

FAKTOR

DISKONTINUIRANI

NETO PRIMICI

2013. -189.126,00 11% 1 -189.126,00

2014. -1.999.296,16 11% 0,900901 -1.801.167,90

2015. 1.109.378,52 11% 0,811622 900.396,00

2016. 191.086,78 11% 0,731191 139.720,94

2017. 191.086,78 11% 0,658731 125.874,78

2018. 191.086,78 11% 0,593451 113.400,65

2019. 191.086,78 11% 0,534641 102.162,83

2020. 191.086,78 11% 0,481658 92.038,48

2021. 191.086,78 11% 0,433926 82.917,53

2022. 191.086,78 11% 0,390925 74.700,60

2023. 1.227.607,91 11% 0,352184 432.343,87

NETO SADAŠNJA VRIJEDNOST -73.261,78


56

Tablica 38. : Izraĉun interne stope rentabilnosti - treći pokušaj

GODINA NETO

PRIMICI

EKONOMSKOG

TOKA

DISKONTNA

STOPA

DISKONTNI

FAKTOR

DISKONTINUIRANI

NETO PRIMICI

2013. -189.126,00 13% 1 -189.126,00

2014. -1.999.296,16 13% 0,884956 -1.769.289,13

2015. 1.109.378,52 13% 0,783147 868.806,46

2016. 191.086,78 13% 0,69305 132.432,70

2017. 191.086,78 13% 0,613319 117.197,15

2018. 191.086,78 13% 0,54276 103.714,26

2019. 191.086,78 13% 0,480319 91782,62

2020. 191.086,78 13% 0,425061 81.223,54

2021. 191.086,78 13% 0,37616 71.879,20

2022. 191.086,78 13% 0,332885 63.609,93

2023. 1.227.607,91 13% 0,294588 361.638,56

NETO SADAŠNJA VRIJEDNOST -66.130,71


Tablica 39.: Interna stopa rentabilnosti


Grafiĉki pristup i interpolacija moguća je nakon što je iterativnim postupkom dobivena

diskontna topa i neto sadašnja vrijednost koja je pozitivna i bliska nuli, te diskontna

stopa i neto sadašnja vrijednost po kojoj je vrijednost negativna i bliska nuli. U tablici

su prikazane diskontne stope i neto sadašnje vrijednosti dobivene iterativnim raĉunskim

postupkom, na temelju kojih je izraĉunata interpolacija i dobivena interna stopa

rentabilnosti od 12 %. Interpolacija:

𝐩𝐈𝐒𝐑= pp + NSVp ( pn − pp )

NSVp − NSVn = 11 +

73.261,78 (13− 11)

73.261,78 − (−66.130,71) = 12.05%

Izvor: Bendeković, J. i suradnici, 2007, Priprema i ocjena investicijskih projekata,

FIOP, Zagreb, p. 349.

POKUŠAJ DISKONTNA STOPA NETO SADAŠNJA VRIJEDNOST

1. 3% 951.144,64

2. 8% 332.348,00

3. 11% 73.261,78

4. 13% -66.130,71

57

4.2. OCJENA PROJEKTA U UVIJETIMA NEIZVJESNOTI

Obzirom da sve odluke, koje imaju dugoroĉan karakter donose u uvjetima rizika i

neizvjesnosti, primjenom analize osjetljivosti kao tehnikom kojom se odreĊuje u kojoj

mjeri je projekt osjetljiv na promijene ulaznih varijabli, odnosno koliki pozitivan ili

negativan utjecaj ima moguća promjena neke ulazne varijable na konaĉne rezultate

ocjene projekta-stambeno poslovne zgrade. Sukladno tome, pri procjeni koristit će se

kritiĉne vrijednosti, za koje se pretpostavlja da će imat utjecaj na projekt, a koje se

odnose na minimalnu prodajnu cijenu od stanova, minimalnu cijenu najma te

maksimalnu cijenu graĊevinskog zemljišta. Za svaku promjenu vrijednosti kritiĉnih

parametara izraĊen je ekonomski tok ( Prilog 1.,2.,3., p.59) i dobiveni su novi rezultati

ocjene interne stope rentabilnosti i razdoblja povrata financijskih ulaganja. Internu stopu

rentabilnosti dobili smo uvrštavanjem godišnjih neto primitaka ekonomskog toka

projekta u Excelovu financijsku funkciju i to na sljedeći naĉin: IRR (vrijednost neto

primitaka od 2013-2023. godine).

Tablica 40.: Rezultati analize osjetljivosti

PARAMETRI PROMJENA

VRIJEDNOSTI

PARAMETARA

INTERNA STOPA

RENTABILNOSTI

RAZDOBLJE

POVRATA

I. GRAĐEVINSKO

ZEMLJIŠTE

1. Bez promijene 0% 12% 2022.

2. Povećanje +5% 12% 2022.

II. GRAĐEVINSKO

ZEMLJIŠTE I

STAN


2. Smanjenje -5% 11% 2021.

III. GRAĐEVINSKO

ZEMLJIŠTE,

STAN I NAJAM


2. Smanjenje -5% 10% 2021.


58

Napomena: GraĊevinsko zemljište u parametrima I. i II. ĉini maksimalna cijena,

povećana za 5%.

Rezultatima analize osjetljivosti dobivene su vrijednosti koje ukazuju da pri smanjenju

prihoda od prodaje stanova i najma poslovnog prostora, neće doći do velikih razlika

internih stopa rentabilnosti, ali ni razdoblja povrata financijskih ulaganja, odnosno

smanjenja ekonomskog potencijala projekta stambeno-poslovne zgrade.

59

5. ZAKLJUĈAK

Projektom stambeno-poslovne zgrade prikazano je kako se projekti najĉešće provode s

odreĊenom skupinom ljudi koja je definirana kao projektni tim projekta stambeno-

poslovne zgrade. Svaki pojedinac, koji sudjeluje u projektu odgovoran je za odreĊeni

dio projekta stambeno-poslovne zgrade, ali je takoĊer vaţno da svi zajedno dobro

suraĊuju kako bi se projekt izvršio, odnosno pripremio za fazu izvedbe ţivotnog ciklusa

projekta, a time i osigurala njegova namjena, u okviru primarnih projektnih ciljeva

investitora. Radom je prikazano da u svakoj fazi ţivotnog ciklusa postoji osnovna

zadaća za svaku fazu, u kojoj svaki sudionik, svojim znanjima i vještinama pridonosi

uspješnoj i kvalitetnoj pripremi projekta stambeno-poslovne zgrade, koji će rezultirat

realizacijom. Ĉitav proces projekta je dinamiĉan i traje pa tijekom njegovog izvoĊenja

ĉesto dolazi do razliĉitih promjena koje mogu biti dobre ili loše, stoga, rizik za

investitora uvijek postoji jer sve što je u projektu isplanirano ima odreĊeni stupanj

vjerojatnosti, a djelovanje ĉimbenika, kao izvora rizika i njegovih pokretaĉa moţe

uzrokovati odstupanja od definiranih rezultata u fazi pripreme projekta. Zbog svega

navedenog, projekti su svim sudionicima, a ponajviše onima inţenjering usluga,

zanimljivi radni procesi jer im pruţaju mogućnost kreativnog rada i neprekidnog uĉenja

u novim okruţenjima, sukladno zahtjevima investitora, ali i ostalim uvjetima u pripremi

projekta stambeno-poslovne zgrade. Odluka o prihvatljivosti financijska ulaganja u fazi

pripreme projekta, temeljna je odluka investitora, koju donosi na temelju ocjene

isplativost, primjenom razliĉitih metoda, od kojih je procjena o ostvarenju prihoda,

interne stope rentabilnosti, ali i roku povrata kljuĉan ĉimbenik, koji ĉini temelj odluke

o ulaganju u dugotrajnu i kratkotrajnu imovinu namijenjenoj daljnjem poslovanju, u fazi

eksploatacije projekta stambeno-poslovne zgrade.

60

PRILOZI

Prilog 1.: Tablica ekonomskog toka projekta uz povećanje cijene graĊevinskog zemljišta za 5%


I. PRIMICI - 893.898,00 1.238.029,00 222.912,00 222.912,00

1. UKUPNI PRIHOD - 893.898,00 1.238.029,00 222.912,00 222.912,00

II. IZDACI 198.702,00 2.889.240,95 122.615,64 31.825,22 31.825,22





3. POREZ NA DOBIT - 75.111,15 114.662,04 24.394,82 24.394,82

III. NETO PRIMICI (I.-II.) -198.702,00 -1.995.342,95 1.115.413,36 191.086,78 191.086,78

IV. KUMULATIV NETO PRIMITAKA (III.+IV.) -198.702,00 -2.194.044,95 -1.078.631,54 -887.544,81 -696.645,03


I. PRIMICI 222.912,00 222.912,00 222.912,00 222.912,00 1.265.674,28

1. UKUPNI PRIHOD 222.912,00 222.912,00 222.912,00 222.912,00 222.912,00

2. OSTATAK VRIJEDNOSTI - - - - 1.042.762,28

II. IZDACI 31.825,22 31.825,22 31.825,22 31.825,22 31.825,22





3. POREZ NA DOBIT 24.394,82 24.394,82 24.394,82 24.394,82 24.394,82


IV. KUMULATIV NETO PRIMITAKA (III.+IV.) -314.284,47 -123.197,69 67.889,09 258.975,87 1.492.823,93


61

Prilog 2.: Tablica ekonomskog toka projekta uz povećanje cijene graĊevinskog zemljišta za 5% i smanjenje prihoda od prodaje stanova za

5%


I. PRIMICI - 851.958,00 1.187.230,00 222.912,00 222.912,00 222.912,00

1. UKUPNI PRIHOD - 851.958,00 1.187.230,00 222.912,00 222.912,00 222.912,00

II. IZDACI 198.702,00 2.884.806,17 118.491,68 31.825,22 31.825,22 31.825,22





3. POREZ NA DOBIT - 70.676,37 110.538,08 24.394,82 24.394,82 24.394,82


IV. KUMULATIV NETO PRIMITAKA(III.+IV.) -198.702,00 -2.231.550,17 -1.162.811,85 -971.725,00 -780.638,29 -589.551,51


I. PRIMICI 222.912,00 222.912,00 222.912,00 222.912,00 1.265.674,28

1. UKUPNI PRIHOD 222.912,00 222.912,00 222.912,00 222.912,00 222.912,00


II. IZDACI 31.825,22 31.825,22 31.825,22 31.825,22 31.825,22





3. POREZ NA DOBIT 24.394,82 24.394,82 24.394,82 24.394,82 24.394,82


IV. KUMULATIV NETO PRIMITAKA(III.+IV.) -398.464,00 -207.377,95 -16.291,17 174.795,61 1.408.644.,67


62

Prilog 3.: Tablica ekonomskog toka projekta uz povećanje cijene graĊevinskog zemljišta za 5% ,smanjenje prihoda od prodaje stanova i

najma za 5%


I. PRIMICI - 849.171,60 1.176.089,40 211.766,40 211.766,40 211.766,40

1. UKUPNI PRIHOD - 849.171,60 1.176,089,40 211.766,40 211.766,40 211.766,40

II. IZDACI 198.702,00 2.884.248,88 116.262,56 29.596,10 29.596,10 29.596,10





3. POREZ NA DOBIT - 70.119,08 108.308,96 22.165,70 22.165,70 22.165,70


IV. KUMULATIV NETOPRIMITAKA (III.+IV.) -198.702,00 -2.233.779,28 -1.173.952,44 -1.173.952,44 -991.782,14 -809.611,84


I. PRIMICI 211.766,40 211.766,40 211.766,40 211.766,40 1.254.528,68

1. UKUPNI PRIHOD 211.766,40 211.766,40 211.766,40 211.766,40 211.766,40


II. IZDACI 29.596,10 29.596,10 29.596,10 29.596,10 29.596,10





3. POREZ NA DOBIT 22.165,70 22.165,70 22.165,70 22.165,70 22.165,70


IV. KUMULATIV NETO PRIMITAKA (III.+IV.) -627.441,54 -445.271,24 -263.100,94 80.930,64 1.305.863,22


63

LITERATURA

KNJIGE:

Buble, M., 2010, Projektni menadžment, MINERVA-Visoko poslovna škola, Dugopolje.

Bendeković, J. i suradnici, 2007, Priprema i ocjena investicijskih projekata, FIOP,

Zagreb.

Bendeković, J. i suradnici, 2007, Vodič za analizu troškova i koristi investicijskih

projekata, FOIP, Zagreb.

Cingula, M., Hunjak, T. i ReĊep, M. 2004, Poslovno planiranje s primjerima za

investitore, RRiF plus, Zagreb.

Ĉulo, K. 2010, Ekonomika investicijskih projekata, Grafika d.o.o., Osijek.

Dujanić, M. 2006, Projektiranje organizacije i upravljanje projektima, Veleuĉilište u

Rijeci, Rijeka.

Dujanić, M. 2010, Projektni menadžment, Veleuĉilište u Rijeci, Rijeka.

Deţeljin, J & J., i suradnici, 2002, Poduzetnički menadžment - Izazov, rizik,

zadovoljstvo, M.E.P. Consult, Zagreb.

Hauc, A. 2007, Projektni menadžment i projektno poslovanje, M.E.P. Consult, Zagreb.

Horine, G.M. 2009, Project Management - Vodič za upravljanje projektima, Denona

d.o.o., Zagreb.

Omazić, M.A. i Baljkas, S. 2005, Projektni menadžment, Sinergija nakladništvo d.o.o.,

Zagreb.

Zekić, Z. 2010, Projektni menadžment - Upravljanje razvojnim promjenama,

Ekonomski fakultet, Rijeka, Conefing grupa, Opatija.

ĈLANCI:

Bistriĉić, A. 1996, "Projekti u poslovnom sustavu", Zbornik radova, Sveuĉilište u

Rijeci, Ekonomski fakultet Rijeka, vol.14, no.2, p.183-197.

Bistriĉić A. 2006, "Realiziranje strategije poslovnog sustava po projektnom pristupu",

Tourism and Hospitality Management, vol.12, no.1, lipanj, p. 101-110.

64

Burcar - Dunović, I., Radujnović, M. i Vukomanović, M. 2013," Razvoj i implemetacija

registra rizika kod graĊevinskih projekata", Građevinar, vol.65, no.1., veljaĉa, p.23-

35.

Omazić, M.A., Đuriĉković, A. i Vlahov, R. D. , 2012, "Povezanost organizacijske

strukture poduzeća i uspješnosti projekta" Zbornik Ekonomskog fakulteta u Zagrebu,

vol.10, no.2, prosinac, p.1-17.

Radujnović, M. 2000, "Voditelj projekta", Građevinar, vol.52, no.03, travanj, p.143-

151.

ELEKTRONIĈKI IZVORI:

Burza nekretnina, Najam poslovnog prostora, Bjelovar, online: http://www.burza-

nekretnina.com/nekretnine, (16.04.2013)

Drţavni zavod za statistiku, Priopćenja i Statistička izvješća - Građevinarstvo, online:

http://www.dzs.hr/, (16.04.2013)

GTI - Nekretnine, Prodaja stanova, Prodaja građevinskog zemljišta, Bjelovar, online:

http://www.gti-nekretnine.com/ , (16.04.2013.)

MT - Nekretnine, Prodaja stanova, Najam poslovnog prostora, Prodaja građevinskog

zemljišta, Bjelovar, online: http://www.gti-nekretnine.com/, (16.04.2013)

Marović, I., Upravljanje projektima, online: www.gradri.uniri.hr/adminmax/files/class

/01-UP.pdf, (10.04.2013)

Omazić, M.A., 2011, Početna faza rada na projektu, online: http://web.efzg.hr/ dok/

oim/momazic//projektni%20menadzment%20-%202011/20111220%20--%20pocetna

%20faza%20rada%20na%20projektu.pdf , (14.02.2013)

Poslovni - prostor, Najam poslovnog prostora, Bjelovar, online: http://www.poslovni-

prostor.org/oglasi.aspx, (16.04.2013)

PMI - rjeĉnik, Udruga za projekt menadţment - PMI ogranak Hrvatska, online:

http://pmi.cikac.com/, (2.04.2013)

http://hrcak.srce.hr/gradjevinar

http://hrcak.srce.hr/index.php?show=toc&id_broj=1273

65

OSTALI IZVORI:

Cjenik usluga Metra d.o.o. Bjelovar.

Cjenik usluga Prostor d.o.o. Bjelovar.

Ponuda poduzeća Beming d.o.o. Bjelovar.

Odluka o komunalnom doprinosu,"Sluţbeni glasnik Grada Bjelovara", 2012, 6 , ĉl. 5.

Odluka o prikljuĉenju na komunalne vodne graĊevine, "Sluţbeni glasnik Grada

Bjelovara", 2011,7, ĉl. 16.

Uredba o visini vodnog doprinosa, "Narodne novine", 2010, 78, 2011, 76, ĉl.4.

Tehniĉka dokumentacija poduzeća Prostor.d.o.o. Bjelovar.

66

POPIS TABLICA

Redni

broj

Naslov tablice Stranica

1. Projektne faze stambeno-poslovne zgrade kroz strukturu ciljeva i

aktivnosti

16

2. Površina stambeno-poslovne zgrade 17

3 Procjena potencijalnih rizika projekta stambeno-poslovne zgrade 23

4. Vremenski raspored projektnih aktivnosti realizacije i eksploatacije

projekta

24

5. Cijene stanova na podruĉju Grada Bjelovara 25

6. Cijene najma na podruĉju Grada Bjelovara 26

7. Broj izdanih odobrenja za graĊenje i završenih zgrada na podruĉju

Grada Bjelovara

27

8. Broj odobrenja i završenih stanova prema broju soba na podruĉju

Grada Bjelovara

28

9. Procjena prihoda od prodaje ( stan 1 i stan 2) 29

10. Procjena prihoda od poslovnog najma, prizemlje i prvi kat 29

11. Cijene graĊevinskog zemljišta na podruĉju Grada Bjelovara 31

12. Trošak graĊevinskog zemljišta 31

13. Troškovi geodetskih usluga 34

14. Troškovi inţenjerskih usluga 34

15. Troškovi graĊevinsko - obrtniĉkih radova 35

16. Troškovi vodovoda i odvodnje 36

17. Troškovi strojarskih instalacija 36

18. Troškovi elektro i gromobranskih instalacija 37

19. Troškovi plaćanja priĉuve stambeno – poslovne zgrade 38

20. Obvezne naknade 39

21. Izvori financiranja u 000 kuna 40

22. Nabavna vrijednost graĊevinskog zemljišta u 000 kuna 41

23. Nabavna vrijednost poslovnog djela zgrade u 000 kuna 41

24. Nabavna vrijednost stambenog djela zgrade u 000 kuna 42

25. Proraĉun amortizacije dugotrajne imovine u 000 kuna 43

26. Projekcija ukupnih prihoda u 000 kuna 44

27. Projekcija poslovnih rashoda u 000 kuna 44

28. Projekcija raĉuna dobiti i gubitka u 000 kuna 45

29. Projekcija financijskog toka projekta u 000 kuna 46

30. Projekcija ekonomskog toka projekta u 000kuna 48

31. Statiĉna ocjena za 2016. godinu. 50

32. Razdoblje povrata financijskog ulaganja 51

67

Redni

broj

Naslov tablice Stranica

33. Diskontirano razdoblje povrata 52

34. Neto sadašnja vrijednost 53

35. Sadašnja vrijednost ulaganja 54

36. Izraĉun interne stope rentabilnosti - prvi pokušaj 55

37. Izraĉun interne stope rentabilnosti - drugi pokušaj 55

38. Izraĉun interne stope rentabilnosti - treći pokušaj 56

39. Interna stopa rentabilnosti 56

40. Rezultati analize osjetljivosti 57

POPIS GRAFIKONA

Redni

broj

Naslov grafikona Stranica

1. Struktura troškova izgradnje stambeno-poslovne zgrade prema

fazama izgradnje 37

2. Struktura ulaganja 40

POPIS SHEMA

Redni

broj

Naslov sheme Stranica

1. Primarni ciljevi projekta 7

2. Projekt kao struktura ciljeva i aktivnosti 9

3. Projektne faze ţivotnog ciklusa projekta 10

4. Interesno-utjecajne skupine realizacije projekta 12

5. Komponente rizika 13

6. Proĉelja projekta stambeno-poslovne zgrade 18

7. Tlocrt prizemlja projekta stambeno-poslovne zgrade prizemlje 19

8. Tlocrt projekta prvog kata stambeno-poslovne zgrade 20

9. Tlocrt potkrovlja projekta-stambeno poslovne zgrade 21

10. Struktura rašĉlambe rada projektne dokumentacije projekta

stambeno-poslovne zgrade

32

68

POPIS PRILOGA

Redni

broj

Naslov priloga Stranica

1. Tablica ekonomskog toka projekta uz povećanje cijene

graĊevinskog zemljišta za 5%

60


graĊevinskog zemljišta za 5% i smanjenje prihoda od prodaje

stanova za 5%

61


graĊevinskog zemljišta za 5% , smanjenje prihoda od prodaje

stanova i najma za 5%

62

69

IZJAVA

kojom izjavljujem da sam diplomski rad s naslovom PRIPREMA I OCJENA

PROJEKTA STAMBENO-POSLOVNE ZGRADE NA PODRUĈJU GRADA

BJELOVARA izradila samostalno pod voditeljstvom prof. dr. sc. Zdravka Zekića, a

pri izradi diplomskog rada pomagao mi je i asistent Luka Samarţija. U radu sam

primijenila metodologiju znanstvenoistraţivaĉkog rada i koristila literaturu koja je

navedena na kraju diplomskog rada. TuĊe spoznaje, stavove, zakljuĉke, teorije i

zakonitosti koje sam izravno ili parafrazirajući navela u diplomskom radu na uobiĉajen,

standardan naĉin citirala sam i povezala s fusnotama s korištenim bibliografskim

jedinicama. Rad je pisan u duhu hrvatskog jezika.

Suglasna sam s objavom diplomskog rada na službenim stranicama Fakulteta.

Studentica

Marinela Ivković

Documents

SVEUĈILIŠTE U RIJECIoliver.efri.hr/zavrsni/108.B.pdf · Znanstvene metode ... Svrha i cilj istraţivanja je prikazat i objasnit vaţnost pripreme i izrade ocjene isplativosti stambeno-poslovne