Studium zum Betriebswirt (VWA),Wahlfach Grundlagen der ImmobilienwirtschaftGrundbuch- und Grundstücksrecht, Grundstückskaufvertrag

Rechtsanwältin Michaela Grabenbauer,

Abteilungsleiterin Personal und Recht, WBG Nürnberg Gruppe

09. November 2005

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Inhaltsverzeichnis

1. „Hauskauf“ Grundstücksbegriff/ Bestandteile/ Zubehör2. Grundbuch

3. Formelles Grundbuchrecht 1. Zuständigkeit 2. Form 3. Aufbau 4. Grundbucheintragungsverfahren 5. Einsicht 6. öffentlicher Glaube 4. Materielles Grundbuchrecht 1. Eigentum

2. Rechte Dritter 3. Grundpfandrechte

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Inhaltsverzeichnis 2

5. Grundstückskauf (Vertrag) 1. Allgemeines 2. Form 3. Gegenstand 4. Kaufpreis 5. Mängelhaftung

6. Übergang von Besitz, Nutzen, Lasten und Gefahr

7. Kosten und Steuern

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1. „Hauskauf“ – Begriff ist juristisch ungenau

Grundsatz: § 93 BGB

Bestandteile einer Sache, die voneinander nicht getrennt werden können, ohne dass der eine oder andere zerstört wird (= wesentlicher Bestandteil), können nicht Gegenstand besonderer Rechte sein.

z.B. Haus = wesentlicher Bestandteil des Grundstücks, § 94 BGB,teilt dessen rechtliches Schicksal

Ausnahme: WEG, Erbbaurecht

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Keine Bestandteile des Grundstücks sind

Scheinbestandteile (§ 95 BGB)= Sachen, die zu vorübergehendem Zweck mit dem Grundstück verbunden sind/ in ein Gebäude eingefügt sind z.B. Wohncontainer, Baugerüst

Zubehör (§ 97 BGB)= bewegliche Sachen, die nach ihrer wirtschaftlichen Bestimmung dem Grundstück/ Gebäude dienen und in einem räumlichen Verhältnis stehen; bleibt rechtlich selbstständig; gilt im Zweifel als mit verkauft, wenn die Hauptsache veräußert wird (§ 926 BGB) z.B. Mülltonnen, im Tank befindlicher Heizölvorrat

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Fenster = wesentlicher Bestandteil des Gebäudes, § 94 Abs. 2 BGB

Gebäude = wesentlicher Bestandteil des Grundstücks, § 94 Abs. 1 BGB

Pflanzen = wesentlicher Bestandteil , § 94 Abs. 1 BGB

Mülltonnen = Zubehör, § 97 Abs. 1 BGB

Grundsatz: § 93 BGB: wesentliche Bestandteile (Trennung ohne Zerstörung/ Veränderung nicht möglich) → einheitliches Rechtsschicksal (aber WEG, ErbbauRVO)

§ 97 BGB: Zubehör → „Zweifelsregelung“ §§ 311 c ,926 BGB

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„Grundstück“

Begriff im Gesetz nicht definiert; Rechts- und Wirtschaftsverkehrunterscheiden verschiedene Grundstücksbegriffe

im natürlichen Sinnabgegrenzter Teil der Erdoberfläche

im vermessungstechnischen Sinnein oder mehrere Grundstücke im natürlichen Sinn, die in der Katasterkarte(Flurkarte) unter einer besonderen Flurstücksnummer verzeichnet sind;= „Flurstück“/ „Parzelle“

im wirtschaftlichen SinnBodenflächen, die eine wirtschaftliche Einheit bilden (z.B. Art. 4 I BayBO)

im Sinne des Grundbuchrechts und des Privatrechts unabhängig von der Nutzungsart einoder mehrere Flurstücke (= Grundstücke im vermessungstechnischenSinn), die im Grundbuch unter einer laufenden Nummer im Bestandsverzeichnis gebucht sind (§ 2 II, § 3 I GBO)

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2. Grundbuch

Bestands- Eigentums- verhältnisse an Grund und Boden sind durch Belastungs- öffentliche Bücher (Grundbücher) auszuweisen

Grundbuchrecht

Formellesu.a. Grundbuchordnung (GBO)

Verordnung zur Durchführung der GBO (GBV)

Materielles v.a. §§ 873 ff BGB

→ Einrichtung des Grundbuchs→ Organisation der Grundbuchämter→ Grundbucheinsichtrecht→Verfahren in Grundbuchsachen

→ Wesen und Inhalt der an einem Grundstück möglichen Rechte: Voraussetzung für den Erwerb, für Belastungen, Änderungen und Aufhebung der Rechte; auch Sondergesetze: Erbbau RVO, WEG

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3. Formelles Grundbuchrecht

3.1 Zuständigkeit (§ 1 I GBO)

Die Grundbücher werden von den Grundbuchämtern geführt. Diese sindAbteilungen der Amtsgerichte. Örtlich zuständig sind Grundbuchämter jeweilsfür die in ihrem Bezirk gelegenen Grundstücke. Funktional zuständig: Rechtspfleger (§ 3 Nr. 1h RPflG, §§ 4 I, 9 RPflG); diesewerden von den Urkundsbeamten der Geschäftstelle unterstützt.

3.2 Form

früher zunächst in festen Bänden seit 1961 sog. „Loseblattgrundbuch“, § 2 GBV durch RegisterverfahrensbeschleunigungsG vom 20.12.93:

Rechtsgrundlage für die flächendeckende Einführung des EDV-Grundbuchs („maschinell geführtes Grundbuch“)

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3.3 Aufbau

3.3.1 Grundsatz:

Realfoliensystem, § 3 I S1 GBO:

jedes Grundstück erhält ein eigenes Grundbuchblatt

Ausnahme:

sog. Personalfolium, § 4 I GBO: mehrere Grundstücke einer Person

im Bereich desselben Grundbuchamtes können auf einem

gemeinschaftlichen Grundbuchblatt zusammengefasst werden

weitere Besonderheit: Wohnungs- und Teileigentumsblätter

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3.3.2 Jedes Grundbuchblatt besteht aus

Titelblatt Bestandsverzeichnis den Abteilungen I, II, III

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3.3.3 Titelblatt (= Aufschrift, Deckblatt)

bezeichnet das Amtsgericht,

den Grundbuchbezirk, die

Nummern des Bandes und des

Blattes

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3.3.4 Bestandsverzeichnis

führt mit fortlaufender Nummerierung Grundstücke und ihren Beschrieb gemäßLiegenschaftskataster auf; Gemarkung, Flurstück-nummer, Lage, Nutzung und Größe werden ausgewiesen;zusätzlich können auch Ver-merke über mit dem Grund-stück verbundene Rechte(z.B. Wegerecht), die demjeweiligen Eigentümer aneinem anderen Grundstückzustehen, eingetragen werden

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3.3.5 Abteilung I

dient der Eintragung des

Eigentümers; bei mehreren

Eigentümern wird die Art der

gemeinschaftlichen Berechtigung

aufgeführt (z.B. Erbengemeinschaft;

Miteigentum nach § 1008 BGB unter

Angabe des jeweiligen

Miteigentumsanteils); mit

eingetragen wird die Grundlage der

Eintragung (z.B. Auflassung,

Erbschein, Zuschlagsbeschluss im

Versteigerungsverfahren)

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3.3.6 Abteilung II

enthält alle eintragungs-

fähigen Lasten und Beschrän-

kungen des Grundstücks

(z.B. Vorkaufsrechte, Grund-

dienstbarkeiten, Nießbrauchs-

rechte, Erbbaurechte, etc.)

mit Ausnahme der Grund-

pfandrechte (→ Abt. III);

enthält die das Eigentum oder

die sonstigen Belastungen

betreffenden Vormerkungen

und Widersprüche

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3.3.7 Abteilung III

dient der Eintragung der

Grundpfandrechte d.h. der

Hypotheken, Grundschulden,

Rentenschulden, sowie der

sich auf diese Grundpfand-

rechte beziehender

Vormerkungen, Wider-

sprüche, Veränderungen

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3.3.8 Grundakten

In den Grundakten werden die Urkunden aufbewahrt, auf die sich eine Eintragung gründet oder auf die sie Bezug nimmt (z.B. Kaufverträge, Hypothekenbestellungsurkunden, etc.)

→ ergänzen das Grundbuch

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3.4 Grundbucheintragungsverfahren

3.4.1 Eintragungsantrag

grdstzl. erforderlich ( § 13 I S1 GBO) formfrei (§ 13 III GBO) bedingungsfeindlich (§ 16 I GBO) antragsberechtigt = jeder, dessen Recht von der Eintragung

betroffen wird oder zu dessen Gunsten sie erfolgen soll, (§ 13 I S2 GBO)

Der Zeitpunkt des Eingangs des Antrages beim Grundbuchamt ist von dem zuständigen Beamten auf dem Antrag so genau wie möglich zu bezeichnen (Tag, Stunde, Minute); nach ihm richtet sich die Reihenfolge der Bearbeitung und damit oft der Rang der Eintragung (§ 45 GBO).

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3.4.2 Eintragungsbewilligung

Eine Eintragung darf nur erfolgen, wenn sie von dem bewilligt wird, dessen Rechtsstellung durch die Eintragung beeinträchtigt wird oder beeinträchtigt werden kann (§ 19 GBO), z.B. bei Eigentumsübertragung der bisherige Eigentümer

ist durch öffentliche Urkunde oder zumindest in öffentlich beglaubigter Form zu erklären (§ 29 GBO)

wird in der Praxis i.d.R. mit dem Eintragungsantrag verbunden und schon im notariellen Kaufvertrag erklärt: „Die Parteien bewilligen und beantragen…“

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3.4.3 Voreintragung des Betroffenen

Eine Eintragung im Grundbuch erfolgt nur, wenn derjenige, dessen Recht durch die Eintragung betroffen wird, als Berechtigter im Grundbuch eingetragen ist (§ 39 GBO)

maßgeblicher Zeitpunkt: Vornahme der neuen Eintragung (es reicht aus, wenn Eintragung des Betroffenen zeitgleich mit der neuen Eintragung erfolgt, z.B. Eintragung des neuen Eigentümers eines Grundstücks und Eintragung einer Hypothek)

Ausnahme vom Grundsatz der Voreintragung: Voreintragung des Erben ist nicht erforderlich, wenn die Erbenstellung in grundbuchmäßiger Form (grdstzl. nur: Erbschein, § 35 GBO) nachgewiesen wird und er das Recht aufheben oder übertragen möchte (§ 40 GBO)

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3.4.4 Behördliche Genehmigungen und Bescheinigungen

Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamtes, § 22 GrEStG = Bescheinigung des zuständigen Finanzamtes, dass der Eintragung steuerliche Bedenken nicht entgegen stehen.

Negativzeugnis zum gemeindlichen Vorkaufsrecht, § 28 I S. 2 BauGB, = Nachweis der Nichtausübung oder des Nichtbestehens eines Vorkaufsrechts der Gemeinde - i.d.R. durch eine entsprechende Bescheinigung der Gemeinde (der „Belegenheitsgemeinde“ steht nach § 24 I BauGB grundsätzlich ein Vorkaufsrecht zu bei allen Verkäufen von Grundstücken, Grundstücksteilen, Eigentumsanteilen an Grundstücken - nicht jedoch bei Verkäufen von Wohnungs-/ Teileigentum, Erbbaurechten)

bei Minderjährigen/ Betreuten: Genehmigung Vormundschafts-gericht etc.

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3.5 Einsicht in das Grundbuch

Zur Einsicht berechtigt ist nur, wer ein berechtigtes Interesse darlegt (§ 12 GBO) z.B. Erwerbsinteressent im Rahmen konkreter Kaufvertragsverhandlungen.

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3.6 Öffentlicher Glaube/ Widerspruch/ Grundbuchberichtigung

gemäß § 891 BGB wird vermutet, dass ein im Grundbuch eingetragenes Recht dem eingetragenen

Berechtigten mit dem eingetragenen Inhalt zusteht ein im Grundbuch eingetragenes Recht, wenn es gelöscht wird, für

die Zeit nach der Löschung nicht mehr besteht= „öffentlicher Glaube“

→ ist der Erwerber eines Grundstücks gutgläubig (redlich), kennt er die Unrichtigkeit des Grundbuches nicht und ist auch kein Widerspruch im Grundbuch eingetragen,

erlangt er Eigentum, auch wenn das Grundstück dem im Grundbuch eingetragenen Veräußerer nicht gehörte

erlangt er das Grundstück lastenfrei, auch wenn eine Hypothek nur versehentlich im Grundbuch gelöscht worden ist. (vgl. § 892 BGB; gilt nicht z.B. bei Erwerb im Wege der Zwangsversteigerung)

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ist das Grundbuch unrichtig, besteht die Möglichkeit der Grundbuchberichtigung (auf Antrag, ausnahmsweise auch von Amts wegen), § 894 BGB

Grundbuchberichtigung kann sich (wegen Beschaffung der erforderlichen Unterlagen) länger hinziehen

→ gegen die Richtigkeit des Grundbuches kann ein Widerspruch eingetragen werden (§ 899 BGB) → beseitigt den öffentlichen Glauben des Grundbuches; die Möglichkeit des gutgläubigen Erwerbs wird ausgeschlossen

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4. Materielles Grundbuchrecht/ Rechte am Grundstück

Eigentum Rechte Dritter Grundpfandrechte

GrundbuchAbt. I

GrundbuchAbt. II

GrundbuchAbt. III

AlleineigentumMiteigentumGesamthandseigentum

VorkaufsrechtWiederkaufsrechtDienstbarkeitZahllastErbbaurecht

HypothekGrundschuldRentenschuld

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4.1 Eigentum am Grundstück

Eigentum ist die unmittelbare rechtliche Herrschaft über eine

Sache. „Der Eigentümer einer Sache kann, soweit nicht das

Gesetz oder Rechte Dritter entgegenstehen, mit der Sache

nach Belieben verfahren und andere von jeder Einwirkung

ausschließen“ (§ 903 BGB)

(nicht zu verwechseln mit Besitz: „tatsächliche Gewalt über die Sache“, § 854 BGB)

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Alleineigentum

Gemeinschaftliches Eigentum

Nur eine einzige Person ist Eigentümer

Miteigentum Gesamthandseigentum

Mehreren steht ein best. Bruchteil als selbstständiges dingl. Recht zu

z.B. Eheleuten zu je ½Wohnungseigentümern

Mehreren stehen Anteile zu, die zugunsten der

Gesamtheit gebunden sindz.B. ungeteilte Erben-

gemeinschaft

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4.2 Rechte Dritter

4.2.1 Vorkaufsrecht

gesetzliches (z.B. gemeindliches, vgl. oben 3.4.4: Negativzeugnis) vertragliches (§ 1094 I BGB)

der Vorkaufsberechtigte kann im Fall des Grundstücksverkaufs durch den Eigentümer von diesem die Übereignung des Grundstücks zu den im Kaufvertrag mit einem Dritten vereinbarten Bedingungen fordern

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Vorkaufsrecht

dingliches §§ 1094 ff BGB schuldrechtliches §§ 463 ff BGB

- entsteht durch Einigung und Eintragung ins Grundbuch (Abt. II)- verpflichtet den jeweiligen Eigentümer des belasteten Grundstücks- kann für mehrere/ alle Verkaufsfälle bestellt werden

- verpflichtet nur den Besteller gegenüber dem Vorkaufsberechtigten- kann grdstzl. nicht für mehrere Verkaufsfälle bestellt werden

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4.2.2 Wiederkaufsrecht

Recht des Verkäufers, das Kaufobjekt unter bestimmten Bedingungen zurückzukaufen

geeignetes Mittel, den Käufer in der Verwendung des Kaufobjekts zu binden, z.B. Bebauung innerhalb von X Jahren

4.2.3 Dienstbarkeiten

dingliche Rechte an Grundstücken, die den Eigentümer des belasteten Grundstücks in dessen Benutzung beschränken und dem Berechtigten die Befugnis geben, das Grundstück in einem bestimmten Umfang zu nutzen

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Dienstbarkeiten

Grunddienstbarkeit(§ 1018 ff. BGB)

Beschränkte persönliche Dienstbarkeit

(§ 1090 ff. BGB)

Nießbrauch(§ 1030 ff. BGB)

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4.2.3.1 Grunddienstbarkeit

berechtigt ist der jeweilige möglicher Inhalt verpflichtet ist der jeweilige

Eigentümer des Eigentümer des

Benutzung

z.B. Wegerecht, Leitungsrecht

Unterlassung

z.B. von Gewerbeausübung,

Bebauung

Duldung

z.B. bestimmter Bauwerke,

zu nah stehender Bäume

herrschenden Grundstücks

dienenden Grundstücks

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Grunddienstbarkeit =

wesentlicher Bestandteil des

herrschenden Grundstücks

(§§ 94, 96 BGB) kann nur mit

diesem übertragen werden

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4.2.3.2 Beschränkt persönliche Dienstbarkeit

dienenden Grundstücks

Berechtigt ist eine bestimmte Person

Verpflichtet ist der jeweilige Eigentümer des

möglicher Inhalt wie Grunddienstbarkeit

„höchstpersönlich“, d.h. nicht übertragbar/ unvererblich (§ 1092 BGB)

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Besondere Arten der beschränkt persönlichenDienstbarkeit:

Wohnungsrecht = Befugnis, ein Gebäude ganz oder teilweise unter Ausschluss des Eigentümers als Wohnung zu nutzen (§ 1093 BGB)

Sonderform: Dauerwohn- , Dauernutzungsrecht = Befugnis, eine bestimmte Wohnung bzw. bestimmte, nicht zu Wohnzwecken dienende Räume (z.B. Praxisräume, Garage) in einem auf dem Grund-stück errichteten Gebäude unter Ausschluss des Eigentümers zu nutzen (§§ 31 ff WEG); vererblich und veräußerlich; kann vermietet/ verpachtet werden

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4.2.3.3 Nießbrauch

ist dem Wesen nach eine persönliche Dienstbarkeit gewährt seinem Inhaber grundsätzlich die gesamten Nutzungen

des Gegenstands (§ 1030 BGB) Nießbraucher hat die Pflicht, die wirtschaftliche Bestimmung der

Sache zu erhalten und ordnungsgemäß zu wirtschaften muss „übliche“ Instandhaltungsmaßnahmen auf eigene Kosten

vornehmen trägt die öffentlichen und privatrechtlichen Lasten wirtschaftliche Bedeutung liegt u.a. auf familienrechtlichem und

erbrechtlichem Gebiet, z.B. Grundstückseigentümer setzt Kinder zu Erben ein und bestellt zugunsten seiner Mutter einen Nießbrauch

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4.2.3.4 Reallast (§§ 1105 ff BGB)

belastetes Grundstück

Grundstücks

Berechtigt kann sein eine bestimmte

Person

oder

der jeweilige Eigentümer eines

Inhalt:

Wiederkehrende Leistungen aus dem

Grundstück

Sachleistung

z.B. Lieferungen von Bodenbestandteilen

Geldleistung

z.B. Unterhaltsrente/Kaufpreisrente

Dienstleistung

z.B. Instandhaltung einer Anlage, eines Weges

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4.2.3.5 Erbbaurecht

das veräußerliche/ vererbliche Recht, auf oder unter einem fremden Grundstück ein Bauwerk zu haben (§ 1 ErbbauVO)

Eigentümer des Grundstücks und des Erbbaurechts können verschiedene Personen sein

Durchbrechung von §§ 93, 94 BGB (Gebäude als wesentlicher Bestandteil des Grundstücks teilt dessen rechtliches Schicksal)

muss im Grundbuch, Abt. II, an 1. Rangstelle eingetragen werden (§ 10 ErbbauVO)

eigenes Grundbuchblatt „Erbbaugrundbuch“

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4.3 Grundpfandrechte

Die Besicherung von Krediten, insbesondere im Rahmen der

Immobilienfinanzierung, wird fast ausschließlich durch die

Verpfändung des Grundstücks im Wege der Eintragung von Grund-

pfandrechten vorgenommen.

Der Eigentümer haftet mit dem Grundstück für die Erfüllung einer Forderung

Der Gläubiger kann zur Befriedigung der Forderung das Grundstück (im Wege der Zwangsvollstreckung) verwerten

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Hypothek§§ 1113 ff BGB

Grundschuld§§ 1191 ff BGB

Rentenschuld§§ 1199 ff BGB

Grundstück haftet für eine einmalige Kapitalzahlung

Arten

Gründstück haftet für regelmäßig wiederkehrende

Beträge

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4.3.1 Hypothek

ist vom Bestehen einer zu sichernden Forderung abhängig („Akzessorietät“ ), ist mit ihr auf Gedeih und Verderb verbunden, d.h.

schuldrechtlicher Anspruch aus Vereinbarung, z.B. Darlehen

+ Abhängigkeit

dinglicher Anspruch aus Hypothek

Forderung/ Hypothek nur gemeinsam übertragbar; mit Tilgung der Forderung durch den persönlichen Schuldner wird die Hypothek kraft Gesetzes Eigentümergrundschuld

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Arten

Briefhypothek

Hypothekenbrief Übertragung durch

schriftliche Forderungsabtretung und Übergabe des Briefes

Buchhypothek

Eintragung ins Grundbuch Abtretung ist ins Grundbuch

einzutragen Besonderheit:

„Sicherungshypothek“ (§ 1184 BGB), d.h. öffentlicher Glaube des Grundbuches erstreckt sich nicht auf das Bestehen der Forderung; Bestehen der Forderung und ihre Höhe ist vom Gläubiger nachzuweisen; gutgläubiger Erwerb nicht möglich

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4.3.2 Grundschuld

setzt im Gegensatz zur Hypothek nicht das Bestehen einer Forderung voraus

Grundschuld/ Forderung können einzeln übertragen werdendinglicher Anspruch aus Grundschuld

Verknüpfung durch Sicherungsabredeschuldrechtlicher Anspruch aus Vertrag (z.B. Kreditgeschäft)

Arten: Brief-/ Buchgrundschuld (siehe Hypothek) kann nach Tilgung der Forderung in „Eigentümergrundschuld“

umgewandelt werden steht in der Kreditsicherungspraxis im Vordergrund (Hypothek wird

entgegen ihrer Stellung im Gesetz und ihrer Dominanz im allgemeinen Sprachgebrauch nur noch in Sonderfällen verwendet)

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5. Grundstückskaufvertrag

5.1 Allgemeines

Grundstückskaufvertrag = schuldrechtliches Verpflichtungs-

geschäft § 433 BGB

Verpflichtung: Kaufpreiszahlung

Verpflichtung: Eigentumsverschaffung

und Übergabe

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Für Eigentumsübergang ist zusätzlich erforderlich =

Auflassung und Eintragung ins Grundbuch

Auflassung

= dingliche Einigung, §§ 873, 925 BGB d.h. Einigung über den Eigentumsübergang bei gleichzeitiger Anwesenheit vor Notar

ist zusätzlich zum Kaufvertrag (schuldrechtlichesVerpflichtungsgeschäft) erforderlich („Abstraktionsprinzip“)

Nachweis der Auflassung gegenüber dem Grundbuchamt ist Voraussetzung für Eintragung des Eigentümerwechsels im Grundbuch

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Folgen der Trennung:

trotz Kaufvertrag ist Verkäufer noch Eigentümer und kann mit dem Grundstück nach Belieben verfahren

mit Eigentumsübergang kann abgewartet werden, bis der Käufer seine Verpflichtung (Kaufpreiszahlung) erfüllt hat

I. d. R wird Auflassung zugleich mit

dem schuldrechtlichen Vertrag erklärt

und beurkundet.

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5.2 Form des Grundstückskaufvertrages

notarielle Beurkundung ( §§ 311 b,128 BGB) Zweck:

Warnfunktion: vor unüberlegten und übereilten Grundstücksgeschäften

bewahren

Schutzfunktion: sachkundige Beratung und Belehrung des Notars sichern

Richtigkeitsgewähr: sicherstellen, dass der Wille der Beteiligten richtig, vollständig

und rechtswirksam niedergelegt wird

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Beweissicherungsfunktion: amtliche Verwahrung

Formmangel: Kaufvertrag ist nichtig

Heilungsmöglichkeit: durch Auflassung und Eintragung im Grundbuch

Beurkundungszwang besteht auch für Nebenabreden und für wesentliche nachträgliche Abänderungen!

Die Aufhebung eines Grundstückskaufvertrages ist bis zur Eintragung der Eigentumsänderung formfrei möglich.

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5.3 Kaufgegenstand

das Grundstück ist so genau wie möglich zu bezeichnen (Grundbuch, Grundbuchblatt, Flurnummer)

Verwechslungsgefahr vermeiden

Bei einem noch zu vermessenden Grundstück sollte die Bezeichnung der zu vermessenden Teilfläche durch eine Skizze, die als Anlage zur Urkunde genommen werden kann, erfolgen. Die nach GBO erforderliche grundbuchrechtliche Bezeichnung kann dann nachgeholt werden (so genannte Identitätserklärung).

Gegenstand des Grundstückskaufvertrages sind kraft Gesetzes die wesentlichen Bestandteile des Grundstücks (vgl. oben Ziffer 2, § 94 BGB) d.h. Gebäude mit z.B. Türen, Heizkörpern, Waschbecken.

Im Zweifelsfall ist auch das Grundstückszubehör mitverkauft, z.B. Heizölvorrat im Tank (§ 311c BGB), andere Regelung ist möglich und ggf. sinnvoll, um Abgrenzungsprobleme zu vermeiden.

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5.4 Kaufpreis

5.4.1 Allgemeines

ist genau festzulegen

ist richtig aufzuführen (sonst: notarieller Kaufvertrag ist nichtig; Heilungsmöglichkeit)

Fälligkeitszeitpunkt ist zu vereinbaren

Zahlungsverzug

→ Verzugszinsen gem. § 288 I BGB→ andere Regelung möglich, Risiko: unwirksam

gem. §§ 305 ff BGB

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Regelung zur Sicherstellung der Interessen von Verkäufer/ Käufer

→ Verkäufer: keine Eigentumsumschreibung ohne Sicherstellung der anschließenden Kaufpreiszahlung

→ Käufer: keine Kaufpreiszahlung ohne Sicherstellung der anschließenden Eigentumsübertragung

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5.4.2 Sicherstellung des Verkäufers durch:

Vollstreckungs-unterwerfung

(Bank)Bürgschaft

Notarander- konto

Rücktrittsvorbehalt und Rückauflassungs-

vormerkung

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5.4.3 Sicherstellung des Käufers durch:

Eintragung einer Auflas-sungsvormerkung an rang-sicherer Stelle im Grundbuch (Abt. II)

Schutz gegen

1. Verfügung des Verkäufers

2. Verfügung von dessen Gläubigern im Wege der Zwangsvollstreckung

Die Freistellung des Kaufobjektes von nicht übernommenen Belastungen

Vorliegen und Wirksamwerden von erforderlichen Genehmigungen

Zahlung auf Notaranderkonto

Vorlage eines Negativzeug-nisses (gesetzliche Vorkaufs-rechte nach BauGB)

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5.4.4 Sonderfall Bauträgervertrag:

Ein Unternehmen baut z.B. ein Eigenheim im eigenen Namen und für eigene Rechnung und verkauft/übereignet das fertige Objekt, samt Grundstück dem Käufer.

Der Bauträger darf Gelder des Käufers erst annehmen, wenn folgende Bedingungen erfüllt sind (§ 3 Abs. 1-2 MaBV):

Makler- und Bauträgerverordnung

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Bedingungen

Baugenehmigung ist erteilt,

Kaufvertrag ist rechtswirksam,

Eintragung einer Auflassungsvormerkung im Grundbuch für den Käufer

wenn das Grundstück mit einem Grundpfandrecht zugunsten der den Bau finanzierenden Bank des Bauträgers belastet ist: die Freigabe aus dieser Belastung muss gesichert sein.

Fälligkeit des Kaufpreises in Raten entsprechend dem Baufortschritt (§ 3 Abs. 2 MaBV).

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5.5 Mängelhaftung

Verkäufer hat dem Käufer die Sache sach- und rechtsmängelfrei zu verschaffen, § 433 Abs. 1 BGB

Rechtsmangel → Def. § 435 BGB

Eine Sache ist frei von Rechts-mängeln,

wenn Dritte in Bezug auf die Sache keine oder nur die im Kaufvertrag übernommenen Rechte gegen den Käufer geltend machen können. Einem Rechtsmangel steht es gleich, wenn im Grundbuch ein Recht eingetragen ist, das nicht besteht.

Sachmangel → Def. § 434 BGB

Eine Sache ist frei von Sach-mängeln,

1. wenn Sie sich für die nach dem Vertrag vorausgesetzte Verwendung eignet, sonst

2. wenn sie sich für die gewöhnliche Verwendung eignet und eine Beschaffenheit aufweist, die bei Sachen der gleichen Art üblich ist und die der Käufer nach Art der Sache erwarten kann.

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Käufer kann (§ 437 BGB)

Nacherfüllung verlangen (§ 439 BGB); wenn diese scheitert: vom Vertrag zurücktreten (§ 440 BGB) oder Minderung des

Kaufpreises verlangen (§ 441 BGB) Schadensersatz verlangen (§ 440 BGB, §§ 280 ff BGB)

Sachmangel z.B.

Hausschwamm

Heizungsanlage defekt

Dach undicht

Rechtsmangel z.B.

bestehendes Mietverhältnis

Wegerecht/ Leitungsrecht Dritter

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Ausnahme:

Käufer kennt den Mangel bei Vertragsschluss Käufer kennt den Mangel infolge grober Fahrlässigkeit nicht vertragl. Haftungsausschluss/ Haftungseinschränkung

(Haftungsausschluss/ Haftungseinschränkung ist unwirksam, wenn Verkäufer den Mangel arglistig verschwiegen oder eine Garantie (§ 443 BGB) übernommen hat)

Verjährung der Mängelansprüche

Bei Bauträgervertrag bzw. Grundstückskaufvertrag (bebaut) grundsätzlich 5 Jahre ab Abnahme bzw. Übergabe (§ 634 a I Nr. 2 BGB bzw. § 438 I Nr. 2 BGB)

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6. Übergang von Besitz, Nutzen, Lasten, Gefahr

Übergabe des Grundstückes § 446 BGB

= Besitz, § 854 BGB tatsächliche Sachherrschaft

Nutzen§ 100 BGB z.B. Mieteinnahmen

Lasten§ 103 BGB z.B. Grundsteuern, Abwassergebühren

Gefahr= Risiko der zufälligen Ver-schlechterung / Zerstörung

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Besitzübergang

≠ Eigentumsübergang, der häufig erst zu einem späteren Zeitpunkt

eintritt

hat Bedeutung für Afa/ Sonderausgaben: maßgeblich ist das Erlangen

der wirtschaftlichen Verfügungsmacht.

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7. Kosten und Steuerni.d.R., trägt

Käufer Verkäufer

Kosten der Beurkundung des Kaufvertrages, § 448 BGB Kosten der Genehmigung und Erklärungen, die für Wirksamkeit des Kaufvertrages (Genehmigung) bzw. seinen Bestand (Nichtaus- übung eines Vorkaufsrechts) erforderlich sind Kosten der Auflassung, § 448 BGB Kosten der Eintragung, § 448 BGB Kosten für Bestellung von Grundschulden/ Hypotheken zur Kaufpreisfinanzierung Grunderwerbssteuer (=3,5% des Kaufpreises, § 11 GrEStG)

Kosten für Vermessung Kosten für Löschung von Belastungen, die der Käufer nicht übernimmt

An weiteren Kosten können anfallen: Maklerprovision, öffentliche und private Erschließungskosten bei unbebauten Grundstücken.

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Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit !!

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69Cartoons für Juristen, Claus Kühnhold & Thomas Plaßmann, Lappan Verlag

70Cartoons für Juristen, Claus Kühnhold & Thomas Plaßmann, Lappan Verlag