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PUC 2004 Elaborato n° 3
COMUNE DI ALBISOLA SUPERIORE
PROVINCIA DI SAVONA
PUC PIANO
URBANISTICO COMUNALE
STRUTTURA DEL PIANO
COORDINATORE GENERALE Prof. Arch. Bruno Gabrielli
UFFICIO DEL PIANO
Arch. Danilo Demi Arch. Pietro Cozzani
Arch. Federica Alcozer
STUDI IDROGEOLOGICI Dott. Filippo Carieri
STUDI AGROFORESTALI Dott. Agr. Fabrizio Del Nero
Documento contenente le integrazioni relative alle prescrizioni espresse dalla Regione Liguria con schema n° 58221 di Prot. Gen. anno 2003 in data 10/04/2003, e alle Contro deduzioni alle osservazioni pervenute al Comune di Albisola Superiore dopo l’adozione del Progetto Definitivo di P.U.C., nonché le modifiche conseguenti ai rilievi di legittimità della Provincia di Savona relativi al voto n° 573/2004 del 17/03/2004.
IL SINDACO L'ASSESSORE ALL'URBANISTICA IL SEGRETARIO
PUC 2004 Struttura del Piano
indice
PUC 04 Comune di Albisola Superiore
i
indice
1. ELENCO DEGLI ELABORATI 4
2. I DIVERSI LIVELLI DI DETTAGLIO 7
3. I TEMI DEL PIANO 9
3.1 il sistema della viabilità 9
3.2 il sistema delle aree agricole / delle aree di presidio / delle aree di tutela
ambientale 10
3.2.2 identificazione dell'uso del suolo 11
3.2.3 identificazione delle zone degradate e/o a rischio di degrado 12
3.3 il sistema del verde urbano 13
3.4 il sistema dei servizi 14
3.5 gli ambiti di conservazione e di riqualificazione 14
3.6 le aree di intervento 18
3.7 i distretti di trasformazione 19
3.8 le schede norma e il modello normativo proposto 22
3.9 l’analisi tipologica e la normativa applicata 26
4. I NUMERI DEL PIANO 32
4.1 il peso insediativo 33
4.2 le aree a standard 36
4.3 il programma del turismo 40
5. STUDIO DI SOSTENIBILITA' AMBIENTALE 45
dell'insieme delle previsioni nei distretti di trasformazione
PUC 2004 Struttura del Piano
1 PUC 04 Comune di Albisola Superiore
La struttura del piano
Il presente atto definisce l'impianto e il funzionamento del sistema territoriale e
paesistico - ambientale del comune di Albisola Superiore nel suo complesso, come
definito dall'articolo 27 della legge urbanistica regionale n.36 del 1997.
La struttura del PUC, in base a quanto definito dalla LUR 36/97, suddivide il territorio
comunale in Ambiti di conservazione e riqualificazione e Distretti di trasformazione,
definisce il sistema complessivo delle infrastrutture e dei servizi pubblici, per ognuno di
questi individua i tratti caratteristici di livello puntuale e fornisce di conseguenza una
serie di indirizzi e prescrizioni per la pianificazione urbanistica a scala comunale.
Pensare di intervenire per ambiti di conservazione e distretti di trasformazione é
pericoloso se si concepiscono i due sistemi come appartenenti a strategie indipendenti.
In un contesto di piccole dimensioni, come Albisola Superiore, il ruolo di tutti gli
interventi potenziali deve apparire assolutamente coordinato, se non in termini
temporali, sicuramente nella logica generale alla base del piano. Considerare strategico
il progetto di piano disegnato 'solo' dai distretti di trasformazione può essere molto
pericoloso: é come se di fronte ad una domanda di riqualificazione, domanda facile da
leggere, ma dai contenuti molto labili, forse indecifrabili, stessimo cercando di
rispondere con un’offerta imperativa, forse schiacciante la stessa domanda iniziale.
Per rendere più chiari i caratteri di questa domanda di 'qualità urbana' - o 'qualità
dell'abitare' - é stato seguita la direzione indicata dalla descrizione fondativa; attraverso
questo percorso di lettura ed interpretazione del territorio sono emersi gli elementi su
cui ‘fondare’ il progetto. E’ iniziato un processo di avvicinamento ai caratteri della
città e del territorio albisolese, alternando i momenti in cui gli aspetti significativi
appaiono evidenti, anche ad una prima lettura, ad altri momenti in cui i caratteri tornano
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2 PUC 04 Comune di Albisola Superiore
a divenire labili nei loro contorni concettuali, sfuggendo ad ogni tentativo di volerli
penetrare in profondità.
Abbiamo iniziato a decifrare quegli elementi resistenti, che identificano il territorio di
Albisola, che costituiscono le armature naturali del territorio e le gerarchie urbane tra
gli elementi, che confermano le «centralità», non solo simboliche, ma anche di ruolo,
che molto spesso coincidono con i centri storici; fino alle emergenze sia dimensionali,
sia formali di immagine. Attraverso questi ‘segni resistenti’, evidenti o minuti,
abbiamo cercato di ritrovare i rapporti fondativi con luogo naturale, con la morfologia,
con l’orografia, con il clima e le giaciture.
Nel territorio di Albisola Superiore sono stati ri-conosciuti quattro ambiti di
conservazione e riqualificazione, per le aree urbanizzate. All'interno di ogni ambito di
conservazione e riqualificazione sono state individuate anche delle situazioni
differenziate (in relazione ai caratteri ed ai valori dell'ambiente naturale e costruito) che
richiedono norme e modalità di intervento specifici, ma che appartengono ad un unico
centro. Complessivamente sono stati individuate quattro porzioni di territorio
urbanizzato, caratterizzate da specifici elementi di identità:
Identità sociale, leggibile attraverso il senso di appartenenza degli abitanti, che ha
permesso di tracciare e di segnare dei confini, che non sembravano visibili o
fisicamente leggibili, ma che sono percepiti dalla comunità che li vive e abita questi
luoghi.
Identità morfologica, poiché questi ambiti sono caratterizzati da elementi di unità,
pur con molte variazioni al proprio interno, che li rendono riconoscibili e riferibili ad
un preciso ambito.
Identità nei problemi principali da affrontare, poiché rispetto all'indirizzo generale di
conservazione e riqualificazione del tessuto esistente, sono riconoscibili istanze ed
esigenze diverse, che richiedono strategie di intervento diversificate.
Identità nell'equilibrio funzionale, verificato attraverso le gravitazione dei bacini di
utenza rispetto ad alcuni servizi e agli spazi pubblici. Questa distinzione é molto più
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3 PUC 04 Comune di Albisola Superiore
debole dei precedenti riconoscimenti di identità, poiché la dimensione di Albisola é
sufficientemente ridotta per creare una fittissima rete di scambi e di relazioni.
Tuttavia, per ciascun ambito le scelte di piano sono legate ad una strategia di fondo
unitaria, ed il perseguimento della qualità è connesso ad una serie di valenze ambientali
comuni da tutelare, riproporre o inventare. Questa logica ha definito il quadro di
riferimento per ciascuno dei quattro ambiti individuati per le aree edificate e le norme
relative ad ogni subambito, con le prescrizioni relative al patrimonio edilizio esistente
ed alle nuove edificazioni, agli spazi liberi da edifici, ai giardini, alla viabilità, nonché
ad indicazioni relative alla morfologia degli insediamenti, degli spazi aperti ed alla
sostenibilità ambientale.
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1.
ELENCO DEGLI ELABORATI Il PUC è costituito dai seguenti elaborati: Indagine geologica Descrizione fondativa Norme tecniche Tavole ( la lettera minuscola che segue il numero indica una serie di tavole):
1 Carta delle acclività (1a,1b,1c) 1:10.000 2 Carta geologica (2a,2b,2c) 1:10.000 3 Carta geomorfologia (3a,3b,3c) 1:10.000 4 Carta idrogeologica (4a,4b,4c) 1:10.000 5 Carta d’uso del suolo (5a,5b,5c) 1:10.000 6 Carta della dinamica dei versanti (6a,6b,6c) 1:10.000 7 Carta della zonizzazione e suscettività d’uso del territorio (7a,7b,7c) 1:10.000 8 Piano Territoriale di Coordinamento Paesistico (8a,8b,8c) 1:10.000 Relazione Tecnica: integrazione alla documentazione geologica con Piano di Bacino stralcio D.L. 180 (Rischio geomorfologico e idraulico),Piano Cave Tavole (la lettera minuscola che segue il numero indica una serie di tavole): 7 Carta della zonizzazione e suscettività d’uso del territorio (7a, 7b,7c) 1:10.000 Aspetti Geologici e paesistici di livello puntuale delle proposte di variante al progetto preliminare Descrizione fondativa – Aspetti Agricoli e Forestali : Relazione contenente varianti all’assetto vegetazionale del livello locale del Piano Territoriale e di Coordinamento Paesistico (P.T.C.P.), redatte in forma di livello puntuale del P.T.C.P. e di progetto definitivo Tavole : 27 Carta di copertura e uso del suolo 1:10.000 28 Carta dei vincoli 1:10.000 29 Carta bionaturalistica 1:10.000 30 Assetto vegetazionale del P.T.C.P.- livello puntuale 1:10.000 31 Carta di suscettività ambientale (assetto vegetazionale-ecologico ambientale) 1:10.000 Descrizione fondativa (elaborato n. 1); Relazione e relative tavole:
1. Morfologia del territorio costruito 1:10000 2. Unità di paesaggio 1:10000
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5 PUC 04 Comune di Albisola Superiore
3. Uso del suolo 1:10000 4. Tipologie vegetazionali 1:10000 5. Individuazione aree "a rischio" 1:10000 6. Formazione delle organizzazioni territoriali
crinale e mezzacosta alta 1:25000 7. Formazione delle organizzazioni territoriali
mezzacosta bassa e fondovalle 1:25000 8. Formazione delle organizzazioni territoriali
fondovalle e costa 1:25000 9. Individuazione organismi territoriali 1:25000 10.Organismi territoriali elementari:
assi, poli, percorsi, tipologie insediamenti 1:10000 11.Il telaio insediativo 1:25000 12.Morfologia dei percorsi 1:10000 13.Morfologia del costruito 1:10000 14.Le fasi di crescita urbana 1:5000 15.Tessuti costitutivi della morfologia urbana 1:5000 16.Morfologia urbana degli spazi aperti 1:5000 17.Rischi e risorse ambientali 1:5000 18.Uso del suolo a scala urbana (tav.18 a, 18 b, 18 c) 1:2000 19.Le attività sul territorio 1:5000 20.Distribuzione della popolazione per sezioni censuarie 1:5000 21.Il sistema dei servizi esistenti 1:5000 22.Il sistema della viabilità 1:5000 23.Il sistema delle reti 1:5000 24.Raffronto tra Variante 90 al PRIS e PTCP (tav. 24 a, 24 b 24 c) 1:5000 25.Vincoli esistenti sul territorio comunale (tav. 25 a, 25 b, 25 c) 1:5000 26.La suscettività del territorio (26 a, 26 b, 26 c) 1:5000
La lettera minuscola che segue il numero sulla tavola indica una serie di tavolette. Documento degli obiettivi (elaborato n. 2) ); Relazione e relative tavole:
1. Strategia di riqualificazione del piano 1:10000 2. Tavola degli obiettivi del PUC 1:5000
La numerazione delle tavole del documento degli obiettivi é preceduta da un punto; la lettera minuscola che segue il numero sulla tavola indica una serie di tavolette. Struttura del Piano (elaborato n. 3); Relazione e relative tavole: ( la numerazione delle tavole è preceduta da *; la lettera minuscola che segue il numero indica una serie di tavolette.)
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*1 Aree urbanizzate e non urbanizzate: ambiti e subambiti di conservazione e riqualificazione, distretti di trasformazione 1:10000 *2 Struttura del piano: ambiti e distretti, infrastrutture e servizi (tav. *2 a, *2 b, *2c) 1:5000 *3 Il sistema del verde (tav.*3a,*3b) 1:5000 *4 Quadro d’insieme dei progetti 1:5000 *5 Struttura del piano: ambiti e distretti, infrastrutture e servizi su base catastale (tav. *5 a, *5 b, *5c) 1:5000 *6 Il sistema dei servizi di progetto (tav. *6 a,*6 b) 1:5000 *7 Il livello puntuale del PTCP (tav. *7 a, *7 b, *7c) 1:5000
norme di conformità per gli ambiti di conservazione e riqualificazione per le aree non urbanizzate (elaborato n. 4) norme di conformità e schede progettuali per gli ambiti di conservazione e riqualificazione per le aree urbanizzate (elaborato n. 5) norme di congruenza per i distretti di trasformazione (elaborato n. 6) norme per l’applicazione della L.R.24/2001
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7 PUC 04 Comune di Albisola Superiore
2.
I DIVERSI LIVELLI DI DETTAGLIO
Il Piano ha adottato una particolare metodologia di avvicinamento alle tematiche
progettuali che consiste in una serie di successive "zoomate". Le tavole di Piano in
scala 1: 5000, che coprono l'intero territorio comunale, disciplinano in modo specifico
l'uso del suolo esterno ed interno al nucleo urbano.
AREE NON URBANIZZATE
Ambiti di conservazione e riqualificazione (ANU 1, ANU 2, ANU 3)
Il criterio seguito nella suddivisione del territorio non urbanizzato in ambiti di
conservazione e riqualificazione Ë stato determinato da considerazioni legate ai risultati
dell’analisi morfologica e paesistica del territorio, nonché a quelli relativi alla lettura
dell’organismo generale e delle sue componenti elementari.
Tali ambiti (zona di Ellera, zona di Luceto, zona di Albisola) sono pertanto parti di
territorio caratterizzate da un assetto fisico, morfologico e paesistico tali da connotarli
di una propria specifica identità.
Subambiti (ANU 1.1, ANU 1.2, ........, ANU 3.7)
All’interno di ogni ambito, ai fini di una maggiore facilità descrittiva e specificità
normativa, sono stati individuati subambiti che presentano caratteristiche particolari
suscettibili di interventi mirati differenti tra loro, pur nel contesto generale della
conservazione e riqualificazione.
AREE URBANIZZATE
Ambiti di conservazione e riqualificazione (AU 1, AU 2, AU 3, AU 4)
Il PUC individua gli ambiti di conservazione e riqualificazione, intesi come quelle parti
complesse di tessuto urbanizzato, caratterizzate da un assetto fisico - morfologico e
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funzionale riconoscibile, dotato di una identità territoriale. Per queste aree appaiono
necessari interventi di conservazione e di modificazione o di completamento, che non
comportino modificazioni sostanziali.
Subambiti (AU 1.1, AU 1.2, ..... AU 4.1)
All'interno di ciascun ambito vengono individuati dei subambiti, ovvero sottoinsiemi
che concorrono allo stesso obiettivo dell'ambito, ma che presentano caratteri specifici
diversi tali per cui sia necessario intervenire con modalità di intervento differenti.
Aree di intervento (a.i.)
All'interno della normativa riferita agli ambiti di conservazione e riqualificazione sono
stati condotti degli approfondimenti progettuali su alcune aree specifiche complesse,
con progetti planovolumetrici ad una scala più ridotta. Le aree individuate derivano da
un'attenta analisi della "trasformabilità urbanistica" dell'intero centro urbano e vengono
normate dalle apposite schede - norma. La scelta delle aree é motivata anche dal fatto
che esse devono rappresentare un occasione di riqualificazione del contesto, a fronte di
un elevato stato di degrado o come strumento operativo in grado di arricchire il tessuto
in oggetto di aree pubbliche da cedere per servizi o per aree a verde.
Distretti di trasformazione
Per quanto riguarda i distretti di trasformazione, essi rappresentano quelle parti di
territorio per le quali il piano individua degli interventi complessi tali da trasformare in
modo sostanziale l'assetto fisico e funzionale del distretto. Questi progetti, nel disegno
generale del Piano, assumono il ruolo di nodi strategici della trasformazione urbana
nella logica generale di un progetto di riqualificazione complessiva del territorio di
Albisola Superiore e pertanto riguardano un fondamentale punto di contatto anche con
gli ambiti di conservazione e riqualificazione.
PUC 2004 Struttura del Piano
9 PUC 04 Comune di Albisola Superiore
3.
I TEMI DEL PIANO
3.1 il sistema della viabilità
(rif. obiettivo 5)
Il piano recepisce i progetti a scala sovra locale, in particolare il progetto di Variante
alla S.S. n.1 tra Albisola e Savona;. Secondo l’ultima l’ipotesi elaborata.
Il PUC inoltre recepisce lo spostamento dello svincolo autostradale all'esterno del
Comune (vedi distretto di trasformazione DT 3) poiché rappresenta una tra le principali
fonti di congestione, traffico ed inquinamento.
Per quanto riguarda i collegamenti a scala territoriale, il piano prevede i seguenti
interventi per le due strade di penetrazione valliva:
la S.S. n.334 deve essere potenziata per garantire rapide comunicazione verso il
Piemonte e per questo obiettivo il PUC propone una galleria sotto il colle Castellaro1
che, collegata al nuovo ponte in località Grana, consentirà una veloce connessione
con il raccordo dell’Aurelia bis;
la S.P. Albisola - Ellera - Stella va invece mantenuta e riqualificati con interventi
puntuali affinché sia enfatizzata la sua valenza turistico - panoramica. Le azioni
proposte devono consentire la manutenzione di un tracciato stradale e la
riqualificazione delle sponde.
Per quanto riguarda la viabilità del tessuto urbano, in base al confronto con il Piano
Urbano del Traffico, elaborato nel 2001, si prevedono nuovi tratti stradali di
collegamento tra l'Aurelia e l'interno, a valenza urbana, per alleggerire dal traffico gli
assi principali.
1 L’ipotesi, avanzata dal comune di Albisola Superiore, é stata recepita dal P.T.C - A.C.L.
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10 PUC 04 Comune di Albisola Superiore
Sono inoltre previsti alcuni interventi atti a regolamentare o a rallentare il traffico in
concomitanza con il tessuto urbanizzato. (davanti a Luceto, zone a traffico limitato,
etc.)
3.2 il sistema delle aree agricole / delle aree di presidio / delle aree di tutela ambientale
(rif. obiettivo 1) (rif. obiettivo 3)
Sono state perimetrate con l’accezione di Aree Agricole tutte le aree, di fondovalle, di
piano e collinari, che presentano una destinazione agricola consolidata nell’uso e nella
struttura morfologica, anche se attualmente non risultano pienamente utilizzate.
Rientrano pertanto in questa categoria le aree collinari prospicienti la piana, parti di
versante lungo i fondovalle principali ed i fondovalle stessi (fino al Santuario della Pace
e fino ad Ellera ed oltre). E` stata inoltre confermata la destinazione agricola ormai
consolidata di alcune parti di piana marginali alla compagine urbana.
Il PUC intende salvaguardare la struttura antropica storicamente consolidatasi in queste
zone, costituire nel contempo una sorta di cuscinetto tra le aree propriamente
urbanizzate ed in via di completamento e la restante parte di territorio non antropizzato,
e dare a tali aree una normativa specifica così come previsto ai sensi della L.U.R.
Sotto l’accezione di Territori di Presidio Ambientale sono state individuate tutte quelle
aree che presentano una struttura antropica consolidata anche se parzialmente o
totalmente abbandonata, nelle quali pero` la compresenza di vari fattori di degrado
morfologico obbliga a classificarle come territori a maggiore rischio.
Per essi solo la costante presenza insediativa umana, potenziata e facilitata
nell’insediarvisi, ne consente la conservazione e la rivitalizzazione.
Tali territori sono stati individuati nei seguenti: Le Cerce, la zona da Brigna a Ceresoli,
Piantavigna, Bric Schiena, Frascio, Case Pernigari, la zona da Marroni a Streia,
Canavisse, Magrania, la valle interna di Carpineto.
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11 PUC 04 Comune di Albisola Superiore
Il PUC intende realizzare in tali zone le condizioni normative necessarie per
incentivarvi ed assicurarvi la presenza antropica costante e pertanto un’opera continua
di presidio ambientale, di cura, protezione e rivitalizzazione.
Sotto l’accezione di Territori Non Insediabili sono state individuate tutte le restanti parti
di territorio non urbanizzato non compreso nelle classificazioni di cui sopra.
Sono pertanto tutte le aree collinari incluse le zone lungo i crinali principali ed i
fondovalle non insediati.
Rientrano in questa categoria quelle aree particolari del territorio per cui si deve
garantire un regime di non insediabilità: zone umide e corsi dei torrenti, aree
archeologiche, zone di particolare pregio ambientale e culturale, cave e discariche, zone
da rimboschire.
Il PUC prevede per tali territori la completa tutela, senza però dimenticare la possibilità
di fruizione e di valorizzazione turistica di tutte le aree ritenute di pregio sotto il punto
di vista ambientale, ecologico, paesistico e culturale.
Sono da ritenersi sotto questa accezione, ad esempio, l’area del Sansobbia, il crinale del
Castellaro, l’ambito vallivo e collinare interno alle spalle di Luceto, l’area del crinale
appenninico contrassegnata dall’Alta Via dei monti liguri ed i crinali principali che si
dipartono da essa, ecc.
Viene pertanto favorita la possibilità di penetrazione e fruizione tramite il recupero di
percorsi esistenti da utilizzarsi come vie di percorrenza pedonale, ciclabile, ippica.
3.2.2 Identificazione dell'uso del suolo
La grandissima maggioranza del territorio comunale é coperta da vegetazione boschiva
nella duplice accezione di bosco rado e fitto.
La parte preponderante di aree coltivate é accentrata lungo i fondovalle (Sansobbia e
affluenti) con qualche eccezione per quanto riguarda zone di mezzacosta collinare sia
PUC 2004 Struttura del Piano
12 PUC 04 Comune di Albisola Superiore
lungo la valle del Sansobbia stesso che nella parte collinare prospiciente la piana di
Albisola.
Maggiore concentrazione di area coltiva, sia in uso sia abbandonata, é localizzata nella
valle di Ellera, con propaggini che si spingono verso Stella S. Giovanni, Montegrosso e
Magrania.
Sono riscontrabili inoltre diverse zone un tempo coltivate ed oggi in fase di abbandono
localizzate in aree interne alle valli e circoscritte dalle zone boschive: Ceresoli, La
Brigna, Piantavigna, Frasca, Case Berengari, Streia, ecc.
Piccole aree, un tempo insediate per attività silvo-pastorali e tuttora riconoscibili per la
presenza di fasce e ruderi di manufatti, sono presenti in zone alte limitrofe ai crinali: Le
Cerce, Montegrosso, ecc.
3.2.3 Identificazione delle zone degradate e/o a rischio di degrado
Questo tipo di identificazione e` stato compiuto sovrapponendo l'analisi dell'uso del
suolo all'individuazione degli elementi di degrado morfologico presenti in varia misura
nel territorio.
La permanenza su una stessa area di un numero maggiore o minore di tali elementi,
unitamente alla presenza o meno di manufatti antropici (insediamenti, infrastrutture,
sistemi di appoderamento e di terrazzamento), ha consentito la determinazione di tre
livelli di degrado ambientale (minore, medio, maggiore) e la conseguente localizzazione
di aree che ne presentano tali aspetti:
- aree a rischio di degrado maggiore:
Le Cerce, Ceresoli, Marroni, Canavisse, Magrania, le cave lungo il Sansobbia, La
Murta, Carpineto, versante di Monte Pino, zona ex tiro a segno su S.S. del Sassello.
- aree a rischio di degrado medio:
zona Angeli, zona Corba, Frascio, zona Fogliacchino, Grana.
- aree a rischio di degrado minore:
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parte alta di rio Piantavigna, versante di Bric della Brigna, La Brigna, Pian della
Agugia, zona Rocche, Bric Ficambarino.
La localizzazione e l'entità di questo ultimo gruppo e` però tale da non compromettere
ambiti antropizzati.
Invece, per tutte le aree perimetrate e classificate in base al grado maggiore di rischio,
ove esse includano zone antropizzate, l'intervento pianificatorio consentirà varie e
misurate azioni di recupero e rivitalizzazione, da ottenersi mediante la normativa
regionale riguardante il "territorio di presidio ambientale" (art.36).
3.3 il sistema del verde urbano
(rif. obiettivo 1 e obiettivo 3)
Il piano intende delineare un programma di riqualificazione ambientale dell’intero
territorio comunale, sia delle parti non urbanizzate (come indicato sempre) sia attraverso
interventi mirati nelle aree urbanizzate. L’insieme dei progetti contenuti nel disegno del
piano intende configurare interventi 'macro' (quelli che si riferiscono ai distretti di
trasformazione) insieme ad altri che agiscono nel tessuto a livello 'micro' sulla città
esistente, per migliorare le condizioni ambientali là dove si presenta ogni occasione di
possibile trasformazione.
Questo insieme di preesistenze vengono messe a sistema attraverso la riqualificazione e
la salvaguardia di alcune significative aree naturali: il parco fluviale del Sansobbia, il
parco del Castellaro, il giardino di Villa Balbi, il litorale. Queste parti significative
sono legate tra loro dal sistema delle reti pedonali e ciclabili che riutilizzano gli antichi
tracciati, che a loro volta legano tra loro le diverse parti del territorio albisolese e i
diversi ambiti.
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14 PUC 04 Comune di Albisola Superiore
3.4 il sistema dei servizi
(rif. obiettivo 2) (rif. obiettivo 6)
La dotazione complessiva dei servizi é stata concepita per assolvere i deficit pregressi,
non solo in termini quantitativi, ma anche qualitativi. Complessivamente, rispetto alle
previsioni dello strumento urbanistico vigente, il PRIS, sono state ridotte alcune aree
allora vincolate a servizi. La logica che sta alla base del progetto del sistema dei servizi
si riferisce a due criteri:
l’attuabilità dei servizi. Il piano vigente aveva previsto molte aree che il Comune
non ha avuto la capacità di acquisire, espropriare e trasformare. Questa situazione
deve essere superata attraverso l'interpretazione diversa del rapporto tra pubblico e
privato. A partire da questo criterio, che sta alla base dell'individuazione e della
verifica delle schede norma per le aree di intervento e per i distretti di
trasformazione, ogni intervento privato si fa carico anche della cessione dell'area
pubblica (attraverso i meccanismi normativi e gestionali esposti più avanti).
l’interpretazione del territorio in maniera policentrica, in modo da rafforzare
l'identità e il funzionamento di ciascun ambito. Grosse aree a servizi sono
individuate nell'ambito di Carpineto e Luceto e in quello di Ellera e Magrania,
poiché ad oggi essi gravitano sulla parte a mare.
3.5 gli ambiti di conservazione e di riqualificazione
AREE NON URBANIZZATE
ANU 1 - Albisola
Il PUC intende salvaguardare la struttura antropica storicamente consolidatasi in questa
zona e costituire nel contempo una sorta di cuscinetto tra le aree urbanizzate ed in via di
completamento e la restante parte di territorio, anch’esso da preservare nelle sue
caratteristiche fondamentali.
PUC 2004 Struttura del Piano
15 PUC 04 Comune di Albisola Superiore
Sono normate aree agricole da destinarsi ad uso serricolo specialistico, ed altre di valore
storico all’interno della compagine urbana.
Si intende inoltre fermare l’aggressione edilizia ai versanti collinari (ad es. Borgo degli
Ulivi) in modo da non distruggerne i valori paesistico-ambientali rimasti.
ANU 2 - Luceto
Il Puc intende salvaguardare l’aspetto paesistico-ambientale prevalente dell’area e la
sua connotazione antropica mediante una azione di tutela sull’esistente, combinata ad
un mantenimento delle funzioni agricole.
Intende inoltre impostare funzioni di presidio territoriale in quelle parti che versano in
stato di degrado e necessitano di rivitalizzazione.
Alla tutela ambientale e paesistica deve inoltre essere affiancata un’opera di recupero e
rinaturalizzazione dell’area degradata delle cave.
ANU 3 - Ellera
L’obbiettivo principale e` quello di preservare il più possibile la struttura antropica
agricola consolidatasi in tutta la zona e connotata da fenomeni insediativi e produttivi
molto tipici (ad es. l’area dei meandri del torrente Sansobbia).
Il PUC intende inoltre operare un recupero totale dell’area di Magrania-Canavisse
attualmente soggetta ad un elevato rischio di degrado, tramite un’azione oculata di
presidio del territorio. Ciò anche attraverso un’opera di recupero e rivitalizzazione del
nucleo stesso di Magrania.
Analogamente intende procedere nelle aree vallive più interne dove l’azione normativa
di presidio, unita al recupero e rivitalizzazione di alcuni dei nuclei esistenti, può
fermare ed eliminare completamente ogni rischio di degrado sia fisico che funzionale.
Il PUC intende salvaguardare tutta l’area prossima al crinale principale appenninico
tutelandone gli aspetti paesistico-ambientali e la sua connotazione antropica di estremo
valore mediante tutela dell’esistente combinata ad un suo recupero funzionale moderno
sia nel senso produttivo agricolo, sia in quello di tipo turistico-ecologico.
PUC 2004 Struttura del Piano
16 PUC 04 Comune di Albisola Superiore
Ciò tramite un’azione oculata di presidio del territorio e di sua utilizzazione a fini
turistici «non distruttivi» (potenziamento della fruizione dell’Alta Via dei monti liguri).
3.5.1 Subambiti
1.1 Piana di Albisola - Castellaro - Bregalla - Costa - Torre
1.2 Riobasco - La Pace
2.1 Rio Buraxe - Luceto
2.2 Rio Carpineto
2.3 Erchi - Rocche
2.4 Rio Grana
3.1 Maroni - Ellera - I meandri
3.2 Magrania - Canavisse
3.3 Rocche - Sotto Cria
3.4 Marroni - Rio Rossella
3.5 Ceresoli - Frascio
3.6 Rio Piantavigna
3.7 Gagnun - Montegrosso - Le Cerce - Giberto
AREE URBANIZZATE
AU 1 - Albisola Capo
(rif. obiettivo 2) (rif. obiettivo 4)
Il progetto di riqualificazione dell'ambito di Albisola Capo tende a promuoverne il
carattere turistico balneare e legato alla tradizione della ceramica. Attraverso le aree di
intervento all'interno del tessuto urbano si intende riqualificare gli spazi pubblici e
valorizzare i caratteri del centro storico; il progetto della passeggiata a mare e il
collegamento fino al comune di Celle, dovrà favorire il turismo balneare e i nuovi
interventi previsti all’interno dei distretti dovranno contribuire al progetto complessivo,
attraverso la dotazione di strutture ricettive di qualità.
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17 PUC 04 Comune di Albisola Superiore
Deve comunque essere salvaguardato il carattere di complessità funzionale proprio del
tessuto di Albisola Capo; per questo si cerca di tutelare le attività commerciali,
industriali, artigianali ed agricole, presenti sul territorio, fermo restando la
compatibilità ambientale con il tessuto urbanizzato.
Il progetto ambientale prevede la riqualificazione del parco fluviale del Sansobbia, la
trasformazione degli Orti Balbi a giardino di essenze mediterranee, il mantenimento di
gran parte delle aree verdi, e l'unione delle aree attraverso la rete di percorsi ciclabili e
pedonali.
AU 2 - Albisola Superiore
(rif. obiettivo 2) (rif. obiettivo 4)
La strategia di riqualificazione dell'ambito di Albisola Capo é quello valorizzarne i
caratteri storici attraverso la promozione di attività turistiche 'culturali' (per la Villa
Gavotti, il centro storico, il ponte medioevale, la chiesa parrocchiale di San Nicolò con
l’oratorio). Altri caratteri di tradizione locale sono le 'botteghe' e i negozi che lavorano
la ceramica, che devono essere mantenuti e valorizzato, con opportuni interventi di
promozione.
Alle aree di trasformazione all'interno del centro abitato é affidato il ruolo di rispondere
alla carenza di servizi, in particolare parcheggi e aree verdi, in particolare del centro
storico.
Il progetto ambientale prevede la salvaguardia dei luoghi naturali di pregio, il
Castellaro, le fasce collinari intorno all'abitato, l'area lungo il Sansobbia, e la loro messa
a sistema attraverso la rete di percorsi ciclabili e pedonali.
AU 3 - Luceto e Carpineto
(rif. obiettivo 2) (rif. obiettivo 6)
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Il progetto di ambito prevede la conservazione dei due nuclei storici di matrice rurale di
Luceto e di Carpineto e la riqualificazione delle aree di espansione postbellica e più
recente, che risultano carenti in termini di opere di urbanizzazione primaria e
secondaria.
In particolare attraverso il ridisegno della area di fronte all'abitato e lungo il torrente
Sansobbia si intende rispondere alla carenza di servizi dell'ambito e di ricreare spazi
pubblici e per la socialità, ad oggi mancanti.
Viene inoltre individuata un'area di completamento al margine nord dell'ambito,
all’interno del quale sono previsti alcuni interventi di nuova edificazione. Gli oneri
provenienti da questi interventi devono garantire il miglioramento delle erti
infrastrutturali primarie (potenziamento e nuova realizzazione di strade, fognature, etc.)
o la monetizzazione per gli interventi di sevizi di fronte all'abitato.
AU 4 - Ellera e Magrania
(rif. obiettivo 2) (rif. obiettivo 3) (rif. obiettivo 4) (rif. obiettivo 6)
L'ambito costituito dalle due frazioni intende conservarne e valorizzarne i caratteri
storici, architettonici e paesistici, attraverso la tutela del patrimonio esistente, e la
promozione del settore turistico naturalistico.
Gli interventi previsti intendono potenziare l'area dal punto di vista dei servizi pubblici
e promuovere quelle piccole trasformazioni legate a forme di turismo innovativo.
3.6 le aree di intervento a.i. A - Area Ex Fornace
a.i. B - Area tra C.so Mazzini e Via San Pietro
a.i. C - Area Via San Pietro a.i. D - Area ex ristorante Pescetto Via Poggi
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a.i. E - Area Piazza Martire della Libertà (ex SR 23)
a.i. F - Area La Murta a.i. G - Area di completamento tra Luceto e Carpineto
a.i. H - Area di completamento Carpineto a.i. I - Area parcheggio Ellera
a.i. L – Area antistante piazza Fratelli Bandiera di Ellera
3.7 i distretti di trasformazione
DT 1 - Foce del Sansobbia
(rif. obiettivo 4) (rif. obiettivo 6)
L’intervento attraverso un intervento di bonifica delle aree industriali dismesse, intende
promuovere il potenziamento di strutture ricettive di qualità. Esso dovrà inoltre
favorire l'attività di promozione e sviluppo della ceramica.
L'intervento progettuale deve ricostituire un tessuto urbano attraverso una edificazione
compatibile con i caratteri morfologici e dimensionali del contesto. In particolare,
insieme ad una funzione caratterizzante legata al turismo ed alla ceramica, dovrà essere
garantita una commistione di funzioni diverse di carattere prettamente urbano. Dal
punto di vista morfologico, l'intervento dovrà ricostruire il fronte urbano su Via San
Francesco; garantire le opportune connessioni viarie con il tessuto circostante; creare un
adeguato reticolo viario di tipo veicolare, ciclabile e pedonale, con elevate
caratteristiche di qualità urbana (progetto di suolo, spazi di sosta, fronti urbani, scelta
delle finiture e dei materiali) ed ambientale (alberature, permeabilizzazione dei suoli).
In particolare dovranno essere attentamente progettate le connessioni con il litorale e la
passeggiata a mare, e con l'interno, lungo il Sansobbia.
DT 2 - Area Gavarry - Orti Balbi
(rif. obiettivo 1) (rif. obiettivo 4) (rif. obiettivo 6)
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L'intervento di trasformazione dovrà bonificare e riqualificare le aree oggi occupate
dagli insediamenti industriali della Gavarry e del gasometro e promuovere lo sviluppo
turistico di Albisola Superiore attraverso una offerta di qualità nelle strutture ricettive
ed una proposta specifica legata alla tutela di un’area unica, valorizzata mediante
l’impianto di essenze botaniche mediterranee, il giardino degli Orti Balbi.
L'intervento progettuale deve ricostituire un tessuto urbano a tutti gli effetti, attraverso
una edificazione compatibile con i caratteri morfologici e dimensionali del contesto, ma
contemporaneamente salvaguardare la maggiore superficie possibile di spazi liberi. Si
conferma l’ipotesi di un tracciato viario che attraversi l’area in direzione sud - nord.
Dal punto di vista morfologico, l'intervento dovrà ricostruire il fronte urbano su Corso
San Francesco; garantire le opportune connessioni viarie con il tessuto circostante;
creare un adeguato reticolo viario di tipo veicolare, ciclabile e pedonale, con elevate
caratteristiche di qualità urbana (progetto di suolo, spazi di sosta, fronti urbani, scelta
delle finiture e dei materiali) ed ambientale (alberature, permeabilizzazione dei suoli).
In particolare dovrà essere attentamente progettata una rete di percorsi, pedonali e
ciclabili, che sappia rapportarsi ai percorsi storici a margine dell'area, fino alla
passeggiata lungo il litorale; dovranno inoltre essere messi a sistema gli spazi aperti
esistenti e di progetto, nella loro complessità e pluralità attraverso un intervento che
connetta questa area centrale con le funzioni al contorno, sia con i tessuto residenziale,
sia con le aree pubbliche che si trovano a nord verso la linea ferroviaria, con il polo
scolastico e il Parco Archeologico.
[p] Il settore 3 “area orti Balbi” pur partecipando alla determinazione della capacità
edificatoria insieme al settore 2, non potrà contenere alcuna zona di concentrazione
volumetrica. Altresì la cessione alla pubblica Amministrazione dell’intero settore 3
sarà condizione indispensabile per l’attuazione dell’intervento edilizio previsto dalla
scheda del Distretto realizzabile esclusivamente nel settore 2
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DT 3 - Svincolo autostradale
(rif. obiettivo 5)
Il distretto di trasformazione individuato é attualmente occupato dallo svincolo del
casello autostradale di Albisola Superiore. Si ipotizza che questa area possa essere
liberata nel medio lungo termine, grazie al trasferimento dello svincolo stesso.
L’area liberata dallo svincolo attuale sarà occupata dalla costruzione della Aurelia bis,
che dovrà essere realizzata in contiguità con le infrastrutture esistenti.
L’intervento dovrà perseguire l’obiettivo di ridurre l’impatto ambientale sul contesto,
indotto dalle infrastrutture esistenti e di progetto. Si dovranno creare opportune fasce di
rispetto attraverso una attenta progettazione del verde.
DT 4 - Erchi - Luceto - Grana
(rif. obiettivo 3) (rif. obiettivo 4) (rif. obiettivo 6)
Il distretto di trasformazione individuato occupa gran parte della sponda destra del
Sansobbia di fronte all’abitato di Luceto e di Carpineto e parte della sponda sinistra.
L’area era destinata dallo strumento vigente ad attività produttive industriali. dati i
caratteri di pregio e la volontà di promuovere in senso turistico e ambientale l’intera
sistema fluviale del Sansobbia, questa area appare particolarmente adatta alla funzione
sportiva ricettiva per il golf.
L'intervento prevede la sistemazione di tutti gli spazi nella logica della valorizzazione
dell'impianto sportivo, attraverso la sistemazione degli spazi aperti e di nuove
edificazione per strutture sportive, turistico ricettive, residenziali.
L’intervento dovrà comunque riconoscere il particolare valore delle risorse territoriali
presenti, adatti a salvaguardare i caratteri di identità storica (come il Borgo di Erchi) e
paesistica della zona attraverso la conservazione della Piana degli Erchi, in quanto
costituisce un significativo polmone di aree di pregio, e riconoscere in essa un valore
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22 PUC 04 Comune di Albisola Superiore
strategico ai fini dell'obiettivo più generale della salvaguardia dell’identità paesistica di
Albisola.
L’intervento golfistico si farà carico inoltre della salvaguardia dell'asta fluviale del
Sansobbia attraverso un progetto di riqualificazione paesistico ambientale e turistico
dell'area.
3.8 le schede norma e il modello normativo proposto
(rif. obiettivo 7)
L'impostazione metodologica adottata ha visto seguire ad una prima fase di analisi e di
interpretazione della morfologia del tessuto costruito e del sistema degli spazi aperti,
una seconda fase di elaborazione di progetti in scala 1:2000 su ciascuna delle aree di
intervento individuate, sia quelle piccole, all'interno degli ambiti urbani, sia quelle
piccole, all'interno degli ambiti urbani, sia quelle relative ai distretti di trasformazione.
I progetti hanno costituito un momento di verifica delle potenzialità dei luoghi, e sono
serviti per la costruzione della normativa specifica delle singole aree di intervento.
Questa impostazione metodologica comporta un'articolazione dello zoning assai
complessa, tale da superare di fatto la rigida griglia delle zone omogenee attraverso una
loro maggiore specificazione.
Per quanto riguarda le schede norma delle aree d'intervento, il livello di definizione in
termini quantitativi, funzionali e fisico-morfologici, contenuto nelle apposite "schede
norma" facenti parte del complesso normativo, è studiato in modo tale da consentire
una procedura di approvazione rapida degli strumenti attuativi.
In considerazione di ciò (come in seguito meglio specificato), si prefigura che
l'attuazione delle aree di intervento possa avvenire:
- sulla base di uno strumento urbanistico attuativo, di approvazione del Consiglio
comunale, accompagnato dalla relativa convenzione urbanistica, che prevede le
modalità di attuazione dell'area d'intervento ponendo a carico dei soggetti interessati la
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23 PUC 04 Comune di Albisola Superiore
esecuzione parziale o integrale di infrastrutture e servizi;
Uno dei profili più significativi dell'impostazione adottata risulta costituito dalla
necessaria contemporaneità di esecuzione delle previsioni edilizie e delle corrispondenti
aree per servizi ed infrastrutture. Tale legame consegue all'attribuzione, per ciascuna
area di intervento, di un indice di fabbricabilità territoriale (espresso in superficie)
esteso sia alle aree oggetto di edificazione, sia a quelle in cui si prevede la realizzazione
di infrastrutture e servizi. In altre parole ogni metro quadro di terreno, all'interno di
un'area di intervento, contiene la stessa quota proporzionale di tutte le destinazioni
d'uso previste sull'intera area di intervento. Ciò fa si che il privato interessato alla
realizzazione dell'intervento non possa procedere alla stessa senza cedere le aree
destinate ai servizi, e senza convenire con l'Amministrazione comunale l'attuazione
anche delle previsioni relative a queste ultime. Nel contempo il necessario
collegamento tra edificazione, servizi ed infrastrutture, soddisfa esigenze perequative,
ripartendo in maniera equilibrata i vantaggi dell'edificazione tra i proprietari delle aree
di intervento: coloro cui appartengono i terreni dove si concentreranno i volumi, e
coloro che contribuiscono alla realizzazione delle previsioni sulle aree di intervento
ponendo a disposizione le aree da cedere al Comune.
Questo presuppone un accordo tra i diversi proprietari dell'area di intervento;
condizione che nonostante gli obiettivi di perequazione perseguiti attraverso l'utilizzo
dell'indice "spalmato", può rappresentare, in assenza di unità di intenti tra tutti i
proprietari, un ostacolo all'attuazione delle previsioni di piano. In considerazione di
ciò, nelle aree di grosse dimensioni, é prevista l'attuazione "parziale" delle aree di
intervento, di dimensioni più contenute per realizzare una o più zone di concentrazione
volumetrica. L'attuazione parziale é ritenuta ammissibile a condizione che sia garantito
l'equilibrio nell'esecuzione delle urbanizzazioni e la compiutezza di un episodio urbano
comunque significativo. In tal caso, la previsione progettuale del Piano dovrà essere
osservata, ed il singolo operatore sarà tenuto a sottoscrivere una convenzione o un atto
unilaterale d'obbligo per cedere la quota parte di servizi ed infrastrutture che gli
compete.
Gli operatori privati possono anche proporre soluzioni progettuali diverse rispetto a
PUC 2004 Struttura del Piano
24 PUC 04 Comune di Albisola Superiore
quelle prefigurate nel PUC. In relazione a tale aspetto il Piano, pur definendo a livello
planovolumetrico gli interventi ammissibili, consente che, sulla base di uno strumento
urbanistico attuativo, tali previsioni possano essere modificate senza che ciò costituisca
ragione di "Variante". Quanto descritto può avvenire a condizione che tali
modificazioni siano approfonditamente motivate sotto il profilo del "pubblico interesse"
e che non comportino variazioni dei "pesi" e dei "principi insediativi" espressi dalle
schede - norma e perseguano gli obiettivi d'ambito. Anche in tal caso, il nuovo piano
attuativo dovrà essere approvato dal Consiglio Comunale.
Per la definizione di ogni scheda norma, sia delle aree di intervento, sia per i distretti di
trasformazione, sono stati elaborati dei progetti planovolumetrici con carattere di
analisi e di lettura del territorio esistente. In questo senso viene usato il termine "analisi
progettuale", nel senso che su ciascuna delle aree di intervento vengono elaborati dei
progetti con l'obiettivo di indagare le capacità e nel contempo le necessità dell'area in
oggetto, in ordine alle previsioni di trasformazioni volumetriche, funzionali,
socioeconomiche. Una volta che la simulazione progettuale ha raggiunto un livello di
maturazione giudicato "convincente" se ne fissano le quantità (superfici volumi, altezze,
indici) e le destinazioni d'uso (le diverse funzioni pubbliche e private), che poi saranno
verificate sulla base di un bilancio globale delle previsioni su tutto il territorio
comunale. La difficoltà del momento della progettazione, ma soprattutto del momento
in cui i risultati della fase di simulazione progettuale si traducono in norme ed in
vincoli, consiste proprio nel cercare di stabilire la soglia superata la quale le scelte
oggettive ed inequivocabili si trasformano in scelte soggettive. Senza contare che
possono presentarsi scenari diversificati ed alternativi di scelte, tutti egualmente validi.
Il trattamento ad hoc di ciascuna area di intervento, e la conseguente determinazione dei
parametri urbanistici specifici, ha come conseguenza diretta la diversificazione degli
indici di fabbricabilità e delle percentuali di cessione nelle diverse aree. Si é accennato
prima che i parametri urbanistici (destinazioni d'uso e quantità relative) desunti dalla
fase di simulazione progettuale, sono stati verificati sulla base di un bilancio globale
effettuato su tutto il complesso delle previsioni. Uno dei principali motivi di verifica è
rappresentato proprio dalla messa a regime del meccanismo delle cessioni che ha
implicato, in talune situazioni, la modifica del perimetro delle a.i. oppure, se le
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25 PUC 04 Comune di Albisola Superiore
condizioni morfo-tipologiche lo hanno consentito, l'aumento o la diminuzione delle
superfici edificabili.
L'obiettivo che ci si pone é di utilizzare le cessioni connesse con l'attuazione delle aree
di intervento per contribuire a sanare il fabbisogno regresso di standard su tutto il
territorio comunale; é evidente quindi che le consuetudini locali, in termini di quantità
di aree da cedere, sono in generale superate. Si tratta allora di stabilire un punto di
equilibrio tra le esigenze pubbliche di acquisizione di nuove aree a standard, e le
esigenze degli operatori privati di avere margini adeguati che rendano l'operazione
remunerativa e quindi fattibile; punto di equilibrio capace di garantire il raggiungimento
di significativi obiettivi sia del settore pubblico che del settore privato.
Qualora, nell'ambito di talune aree di intervento, si renda impossibile reperire aree da
cedere nella misura minima indicata, è ammessa una riduzione della quantità di aree
oggetto di cessione; in tal caso la differenza di aree non cedute sarà monetizzata e posta
a carico dell'operatore privato, in misura pari alla corrispondente indennità di esproprio.
E' possibile immaginare, inoltre, che attraverso l'uso della convenzione urbanistica, su
ciascuna area di intervento si possano ulteriormente affinare i rapporti che legano
l'Amministrazione comunale con gli operatori privati, introducendo meccanismi
attuativo - gestionali ad hoc che prevedano, ad esempio, la gestione privata di servizi ad
uso pubblico, o l'acquisizione da parte del Comune di opere pubbliche realizzate dal
privato (così come é stato sottolineato dalla Regione attraverso la LUR 36/97).
Il sistema normativo proposto si pone in continuità con i temi di innovazione che
propone la nuova legge urbanistica ligure, e si inserisce all'interno della ripartizione del
territorio in ambiti e distretti, ponendo particolare attenzione alla identificazione e
regolamentazione dei caratteri morfologici e funzionali delle diverse parti territoriali.
Il nuovo sistema normativo introduce rispetto al vigente una più attenta disciplina della
tutela e salvaguardia ambientale e dei beni culturali in genere. Si è comunque cercato
di produrre una normativa tecnica del piano sufficientemente chiara, di significato
inequivoco e di semplice utilizzazione sia da parte degli operatori, sia da parte della
pubblica amministrazione.
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26 PUC 04 Comune di Albisola Superiore
3.9 l'analisi tipologica e la normativa applicata
(rif. obiettivo 7)
La normativa tipologica scaturisce dallo studio dell'individuo territoriale definibile
come "territorio comunale di Albisola Superiore" passante attraverso l'analisi e la
definizione in quadro unitario di una serie concatenata di livelli di approfondimento
diverso: dal livello territoriale a quello degli insediamenti, quindi al livello urbano ed
infine a quello edilizio.
Il livello territoriale
La formazione dell'organismo territoriale di cui il territorio comunale di Albisola
Superiore fa parte, passa attraverso fasi successive di acquisizione antropica del
territorio che si sono alternate nelle varie epoche secondo il mutare delle condizioni
storico-civili.
Schematicamente possiamo sintetizzare tale processo in tre passaggi fondamentali:
quello di crinale e mezzacosta alta, quello di mezzacosta bassa e fondovalle, quello di
fondovalle/piano e costa.
1) - Il mondo di crinale e mezzacosta alta (vedi Tav. 6) rappresenta il primo momento
dell'acquisizione antropica del territorio (e si ripete ciclicamente in tutti i momenti di
crisi, cioè quando situazioni di pericolo impongono il contrarsi degli insediamenti civili
verso le zone più alte, poco accessibili e quindi molto sicure). Il territorio viene
acquisito, prima percorso e poi posseduto con insediamenti più o meno stabili, mediante
percorrenze di crinale: da quelle principali sul crinale appenninico a quelle che si
dipartono da esso da esso e che si dirigono verso la costa.
A crinale più lungo corrisponde direzione di penetrazione principale e formazione in
nuce di insediamenti di maggior importanza sul loro punto di arrivo nel fondovalle, sul
piano o sulla costa.
Nel territorio da noi considerato i crinali di questo tipo sono quello che provenendo
dall'Appennino si biforca in due rami nell'ultimo tratto dando origine sulla costa agli
insediamenti di Savona e Albissola Marina, e quello che dipartendosi dal Monte
Beigua, piega verso la costa biforcandosi all'altezza dell'attuale Stella S. Giovanni e
PUC 2004 Struttura del Piano
27 PUC 04 Comune di Albisola Superiore
Stella S. Martino: uno dei due rami, frammentandosi ulteriormente in prossimità della
costa, darà origine agli insediamenti di Celle e Varazze, l'altro, terminando invece alla
confluenza del Sansobbia con il rio Basco, darà origine all'insediamento di Albisola
Superiore.
Il mondo vissuto del territorio in questa fase Ë ristretto pertanto a tutte le aree prossime
alle percorrenze di crinale, con qualche discesa di mezzacosta, ma sempre a quote
elevate.
2) - Il mondo di mezzacosta bassa e fondovalle (vedi Tav. 7) rappresenta il secondo
momento di acquisizione del territorio, quando la conoscenza attuata tramite i crinali ha
consentito di eleggere siti di mezzacosta come insediamenti stabili, di congiungerli
tramite percorsi aventi tale giacitura e di identificare sui fondovalle dei centri che
unifichino tali sistemi insediativi. L'area di crinale viene abbandonata e tutto il mondo
civile scende verso il basso. Si delineano percorsi sintetici per collegare il versante
verso il mare con quello oltregiogo: Il Pero-Stella S.Giovanni-Sassello-Pontinvrea
(mezzacosta sintetica), Albisola-Ellera-Stella-Sassello-Pontinvrea e Albisola-Stella-
Sassello-Pontinvrea (fondovalle), e per collegare, parallelamente alla costa, tutti i centri
di mezzacosta lungo di essa.
3) - Il mondo di fondovalle/piano e costa (vedi Tav. 8) rappresenta il terzo momento di
acquisizione del territorio, quando l'interesse prevalente Ë nel possesso del piano e della
costa e di alcuni punti di penetrazione verso l'interno e nei collegamenti più sintetici
possibile fra di essi. Nelle fasi di acquisizione civile del territorio tale momento
corrisponde all'epoca romana e rinascimentale; nei momenti di crisi esso invece,
estremizzandosi, Ë la fotografia del possesso attuale del territorio. Tutto il mondo
insediato Ë spostato verso la costa, con grossi addensamenti urbani senza soluzione di
continuità innervati dal tracciato ferroviario e autostradale, con nodi di innesto per la
penetrazione all'interno del territorio retrostante visto solo nella sua accezione di
passaggio per il collegamento con polarità oltre-appenniniche: in sostanza la cosiddetta
"città-Liguria".
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28 PUC 04 Comune di Albisola Superiore
Aspetti normativi
Il territorio comunale di Albisola non si discosta dalla situazione sopra descritta,
presentando infatti la piana totalmente urbanizzata, le aree collinari circostanti che
corrono il rischio di trasformarsi in suburbio e l'interno del territorio non più posseduto
se non in poche aree di fondovalle (Ellera).
Ciò comporta grandi rischi di degrado per l'interno, con ripercussione negativa per la
costa, sia nel senso della perdita di un hinterland genetico naturale, sia della perdita di
risorse di grande valore non solo economico ma soprattutto civile.
Dal punto di vista della normativa tipologica la lettura del territorio è necessaria perché
diventa propedeutica agli interventi di recupero pianificatorio e normativo.
Il livello degli insediamenti
Nella dinamica territoriale di cui sopra, che avviene attraverso un succedersi ciclico di
fasi formative durante le epoche storiche, si crea un sistema formato da organismi a
scala minore (detti 'organismi territoriali elementari'), ciascuno di essi con poli
(insediamenti) e assi di percorrenza, tutti collegati fra loro a formare una sorta di
"tessuto" territoriale tipico (vedi Tav. 10).
Gli insediamenti sono caratterizzati da una tipologia di strutture insediative con il loro
intorno territoriale di pertinenza, e si differenziano a seconda della giacitura nel
territorio.
Incrociando le tipologie degli insediamenti (corte rustica, agglomerato, nucleo, centro
urbano) con la casistica delle giaciture territoriali possibili (crinale e mezzacosta alta,
mezzacosta, fondovalle, piano/costa) Ë possibile ottenere una classificazione precisa di
tutti gli insediamenti esistenti nel nostro sistema territoriale.
Avremo pertanto:
- una tipologia insediativa con corti rustiche costituite da un edificio isolato al centro di
un'area di pertinenza coltivata: questo sia nelle aree di crinale e mezzacosta alta (Le
Cerce, Montegrosso, Castellazzo, Crovaro, ecc.), sia nella mezzacosta bassa (Solia,
Casella, ecc.), sia sul fondovalle che nelle aree di piano (Filanda, ecc.);
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29 PUC 04 Comune di Albisola Superiore
- una tipologia insediativa con agglomerati costituiti da un insieme di edifici in
relazione di coesistenza tra loro e con un territorio di pertinenza comune: questo sia in
aree di mezzacosta bassa (Frascio, Canavisse, Case Pernigari, Streia, ecc.), sia sul
fondovalle (Maroni, Marroni, Olmo, ecc.), sia sul piano (Erchi, ecc.);
- una tipologia insediativa con nuclei costituiti da insiemi di edifici, anche
complementari fra loro. Essi sono espressione di un sistema insediativo organizzato in
modo da costituire il punto di riferimento di un intorno territoriale più ampio: molti di
essi sono infatti i poli degli organismi territoriali elementari. Li riscontriamo sia in aree
di mezzacosta bassa (Magrania), sia di fondovalle (Ellera), sia di piano (Luceto,
Carpineto).
- una tipologia insediativa con centri aventi carattere maggiormente urbano e costituenti
i poli di tutto il sistema territoriale: sono in area di fondovalle (Albisola Superiore, nella
sua parte attorno alla chiesa) e di piano/costa (Albisola Superiore nella sua parte del
borgo, Albisola Capo).
Aspetti normativi
Dal punto di vista della normativa tipologica, la classificazione ordinata di cui sopra
consente di regolamentare lo sviluppo dei vari insediamenti assecondando la loro
caratteristica genetica e di giacitura territoriale, nonché di pianificare correttamente
eventuali nuovi insediamenti (aree del PUC identificate come "PRES-ins") in modo che
non siano in contrasto con le valenze storico-ambientali.
Il livello urbano
Tutti i poli insediati, indifferentemente dalla loro giacitura territoriale, possono essere
classificati e ordinati in un sistema incrociato che mette in relazione le tipologie degli
insediamenti (corte, agglomerato, nucleo, centro) con le possibili casistiche di impianto
urbano (a sviluppo occasionale, lineare, organico, gerarchizzato)
Avremo pertanto:
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30 PUC 04 Comune di Albisola Superiore
- una tipologia di impianto urbano a sviluppo occasionale, cioè in cui la struttura
dell'edificato (edifici, aree di pertinenza, percorsi, polarità) è organizzata in modo
episodico: questo sia che si tratti di singole corti isolate, agglomerati (Casino, Olmo,
Erchi, ecc.) o nuclei (Magrania);
- una tipologia di impianto a sviluppo lineare, cioè in cui la struttura dell'edificato
(edifici, aree di pertinenza, polarità) Ë organizzata in modo seriale e ripetitivo lungo un
percorso: questo avviene sia a livello di singole corti (La Costa), sia a livello di
agglomerati (Canavisse), sia a livello di nuclei (Magrini), sia infine come centri
(Albisola Superiore, nella sua parte attorno alla chiesa);
- una tipologia di impianto a sviluppo organico, cioè in cui la struttura dell'edificato
(edifici, aree di pertinenza, percorsi, polarità) è organizzata lungo due percorsi
principali che si intersecano: questo avviene sia a livello di singole corti (Le Cantine),
sia a livello di nuclei (Luceto), sia infine come centri (Albisola Capo);
- una tipologia di impianto a sviluppo gerarchizzato, cioè in cui la struttura
dell'edificato (edifici, aree di pertinenza, percorsi, polarità) è organizzata lungo più assi
o percorsi principali intersecantesi e gerarchizzati fra loro: questo avviene sia a livello
di singole corti (Santuario della Pace, Villa Gavotti), sia a livello di nuclei (Ellera), sia
infine come centri (Albisola Superiore nella sua totalità).
Aspetti normativi
Dal punto di vista della normativa tipologica, la classificazione ordinata di cui sopra
consente di regolamentare lo sviluppo dei vari insediamenti a livello di tessuto urbano
('riammagliamento' edilizio di parti esistenti, inserimento di nuovi interventi, ecc.)
assecondando la loro caratteristica genetica, nonché di pianificare correttamente
eventuali nuovi insediamenti o sviluppi di insediamenti esistenti (aree del PUC
identificate come "PRES ins") in modo che non siano in contrasto con le valenze
storico-ambientali consolidatesi nel tempo.
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31 PUC 04 Comune di Albisola Superiore
Il livello edilizio
Tutti gli edifici costituenti il tessuto urbano dei poli insediati, unitamente alla loro area
di pertinenza e alla giacitura territoriale, presupposti imprescindibili, possono essere
ordinati in una classificazione tipologica attraverso cui si può anche leggere lo sviluppo
del sistema abitativo tipico dell'individuo territoriale considerato.
Avremo pertanto:
Da una casa rurale elementare (la cellula base, matrice formativa di tutti gli sviluppi
successivi) variamente disposta a seconda della giacitura morfologica, si passa ad
ulteriori incrementi sia nel senso dello sviluppo planimetrico che dell'altezza, con
modificazioni dell'impianto distributivo e accorpamenti vari, ivi comprese le
aggregazioni di tipi diversi.
La formazione di una villa agricola come edificio isolato al centro del fondo di
pertinenza rappresenta un passo ulteriore nello sviluppo tipologico dell'edificato,
conducendo, attraverso rifusioni e sopraelevazioni, alla formazione dei tipi a blocco
caratteristici di una situazione più a livello 'urbano', che non prettamente rurale.
Aspetti normativi
L'aggregazione dei tipi edilizi a formare un "tessuto" con casistiche e regole ben
precise, conduce all'individuazione dei fenomeni urbani di cui sopra, consentendo il
riconoscimento di tutti i processi formativi ed aiutando nella determinazione di regole
d'intervento non in contrasto con essi.
La normativa tipologica che ne scaturisce consente pertanto sia interventi di nuova
edilizia da inserire in un tessuto esistente, sia l'ampliamento di edifici e manufatti, con
modalità, dimensioni, strutture e materiali che non siano in contrasto con l'esistente.
(Per le schede e gli approfondimenti si rimanda alla normativa tecnica per gli ambiti di
conservazione e riqualificazione delle aree non urbanizzate).
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4.
I NUMERI DEL PIANO
Parlare di numeri, di quantità del piano, significa chiamare in causa il dimensionamento
del piano, tema che a partire dagli anni '70 ha sollevato notevole interesse. Si trattava
di reagire a scelte di piano del tutto incontrollate: la tecnica tradizionale delle zone
omogenee favoriva un uso trasformativo senza che le quantità in gioco venissero
controllate: non si calcolavano le quantità poste in gioco dai piani, al punto che il
divario fra previsione (nominata nella relazione generale) e capacità insediativa del
P.R.G. non poteva essere conosciuto.
Occorre dire che il D.M. 2/4/’68 costituì un primo rimedio a tale carenza, in quanto
obbligò al calcolo delle quantità in gioco per poter applicare ad esse la verifica degli
standard. Nacque così una ricerca sui modi più corretti per operare un
dimensionamento basato su previsioni «scientifiche».
La tecnica previsionale si è dimostrata peraltro inadeguata e sostanzialmente
inapplicabile. Il calcolo del fabbisogno abitativo è diventato sofisticato ma proprio per
questo è stato messo in luce come esso dipenda da opzioni «politiche» e/o comunque
volontaria.
Lo stato attuale dell’arte vede sostanzialmente il tramonto di tali tecniche, ed avanza il
criterio della «sostenibilità», ormai largamente diffuso ed accettato. A prescindere
dalla scelta del termine (che è certamente incompleto nel suo significato) sostenibilità
vuol dire: valutazione della compatibilità ambientale, della utilità collettiva alla
trasformazione (valutazione della convenienza), adeguatezza ed equilibrio in termini di
valutazione costi/benefici.
Vale di più allora valutare i consumi di suolo, i costi infrastrutturali, ecc.:
sostanzialmente, un piano che non produce crescita ma riqualificazione, avrà un
dimensionamento che sarà in funzione diretta della ricerca dei modi della
trasformazione qualitativa. Le quantità in gioco saranno allora quelle necessarie per
garantire e migliorare le condizioni ambientali.
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4.1 il peso insediativo
A fronte del quadro complessivo delle previsioni comprese dal PUC, viene definito il
peso insediativo, così come indicato dalla LUR (art. 33).
TABELLE SINOTTICHE PESO INSEDIATIVO DI PREVISIONE
AREE URBANIZZATE – AMBITI AU 1, 2, 3, 4 : Denominaz.
area Residenza
Abitanti teorici
Turistico ricettivo (alberghi e residence
in previsione)
Abitanti teorici
Commercio
Artigianato
AMBITO AU 1 – Albisola Capo Ambito AU 1.3: Capo Torre 40 Aree di Intervento: a.i. A 1000 mq 38 500 mq a.i. B 800 mq 30 a.i. C 960 mq 36 a.i. D 520 mq 20 200 mq Distretti di Trasformazione: DT 1 5800 mq 218 6500 mq 325 1000 mq DT 2 8000 mq 300 7500 mq 375 1800 mq
TOTALE 17080 mq 642 14000 mq 740 3500 mq AMBITO AU 2 – Albisola Superiore PUO Ambito AU 2.1: Centro Stor. 3000 mq 113 Aree di Intervento: a.i. E 7367 mq 276 500 mq Distretti di Trasformazione: DT 3 DT 4 11100 mq 416 5997 mq 300 503 mq
TOTALE 21467 mq 805 5997 mq 300 1003 mq AMBITO AU 3 – Luceto Aree di Intervento: a.i. F 2470 mq 93 200 mq a.i. G 2600 mq 98 100 mq a.i. H 2900 mq 109 100 mq
TOTALE 7970 mq 300 400 mq
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AMBITO AU 4 – Ellera Aree di Intervento: a.i. I 300 mq 11 a.i. L 200 mq 8 200 mq 10 200 mq Aree Artigianali: AA Foglietto 2663 mq AA Prato 1953 mq
TOTALE 500 mq 19 200 mq 10 200 mq 4616 mq
TOTALE AMBITI URBANIZZATI AU 1, 2, 3, 4
47017 mq 1766 20197 mq 1050 5103 mq 4616 mq AREE NON URBANIZZATE – AMBITI ANU 1, 2, 3 Denominaz.
area Residenza
Abitanti teorici
Turistico ricettivo (alberghi e residence
in previsione)
Abitanti teorici
Commercio
Artigianato
AMBITO ANU 1 – Albisola Aree Agricole: AGR int-est 3385 mq 127 Aree Artigianali: AA Stella 4208 mq AA Porzi -Borgo Ulivi
2980 mq
Distretti di Trasformazione Artigianali: DTA La Pace 2974 mq DTA Spina 3707 mq
TOTALE 3385 mq 127 13869 mq AMBITO ANU 2 – Luceto Aree Agricole: AGR int-est 2129 mq 80 Aree di Presidio: PRES ins 165 mq 6 Distretti di Trasformazione Artigianali: DTA C. Olive 12282 mq
TOTALE 2294 mq 86 12282 mq AMBITO ANU 3 – Ellera Aree di Presidio: PRES ins 3481 mq 131 TOTALE 3481 mq 131
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TOTALE AMBITI NON URBANIZZATI ANU 1, 2, 3
9160 mq 344 26151 mq RIEPILOGO GENERALE AREE URBANIZZATE E NON URBANIZZATE Denominaz.
area Residenza
Abitanti teorici
Turistico ricettivo (alberghi e residence
in previsione)
Abitanti teorici
Commercio
Artigianato
AMBITI AU 47017 mq 1766 20197 mq 1050 5103 mq 4616 mq AMBITI ANU
9160 mq 344 26151 mq
TOTALE GENERALE
56177 mq 2110 20197 mq 1050 5103 mq 30767 mq
Il quadro sinottico qui riportato indica le quantità messe in gioco e previste dal PUC
(per i prossimi dieci anni) attraverso gli interventi negli ambiti di conservazione e
riqualificazione - ovvero nelle aree di intervento - e nei distretti di trasformazione.
Il peso insediativo viene così stabilito:
popolazione esistente 11.660 abitanti
popolazione prevista dal PUC 2110 abitanti
presenti per turismo o affari 1680 posti letto (esistenti e di progetto)
attività commerciali previste 5103 mq
attività artigianali previste 30767 mq
Il calcolo del fabbisogno abitativo valutato per i prossimi 10 anni ha portato a valutare
una quota di fabbisogno regresso e futuro di circa 825 alloggi.2
Come si può evincere dalla tabella allegata, le quantità poste in gioco dal PUC non
soddisfano tale fabbisogno. Il fatto è che si è giunti a tale risultato attraverso la
formazione dei singoli progetti di riqualificazione, ritenendo prioritario quest’ultimo
obiettivo qualitativo rispetto a quello quantitativo.
In effetti la scelta del dimensionamento per un Comune localizzato in questo contesto
metropolitano riguarda due ordini di fattori in gioco di diversa natura:
2 Si veda la valutazione condotta all'interno della Descrizione Fondativa, pag. 63-67.
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1 - fattori di natura «interna»: sono quelli «classici»; riguardano le previsioni della
popolazione, dell’evoluzione dei nuclei famigliari, dello stato d’uso e di degrado delle
abitazioni, ecc.
2 - fattori di natura «esterna»: sono quelli che riguardano le politiche che - subite o
decise dall’Amministrazione locale - sono intese ad attirare o no attivi e residenti
dell’area metropolitana verso il territorio comunale.
Attraverso questa logica si intende controllare il carico insediativo che il territorio può
sopportare e al contempo incentivare la riqualificazione e il recupero del patrimonio
edilizio esistente.
Inoltre la pubblica amministrazione, attraverso lo strumento del Programma Pluriennale
di Attuazione, potrà graduare nel tempo le quote di realizzazione, individuando una
strategia che ponga in relazione domanda/offerta.
4.2 le aree a standard
Dalle cartografie di progetto appare la configurazione complessiva del sistema dei
servizi, a livello urbano e a livello di quartiere.
Vengono di seguito proposte alcune tabelle di confronto tra i servizi esistenti (presenti
nella Descrizione Fondativa) e quelli di progetto.
TABELLE SINOTTICHE SERVIZI ESISTENTI E DI PROGETTO:
SERVIZI ESISTENTI AREE URBANIZZATE – AMBITI AU 1, 2, 3, 4 :
SERVIZI Totale Istruzione Int. comune Verde-sport Parcheggi
AMBITO AU 1 – Albisola Capo 10250 mq 4800 mq 18600 mq 26240 mq 59890 mq AMBITO AU 2 – Albisola Superiore 24155 mq 5787 mq 12029 mq 8150 mq 50121 mq AMBITO AU 3 – Luceto 1150 mq 1530 mq 2680 mq
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AMBITO AU 4 – Ellera 3366 mq 100 mq 3466 mq TOTALI AMBITI URBANIZZATI AU 1, 2, 3, 4 34405 mq 15103 mq 30629 mq 36020 mq 116157 mq SERVIZI ESISTENTI AREE NON URBANIZZATE – AMBITI ANU 1, 2, 3:
SERVIZI Totale Istruzione Int. comune Verde-sport Parcheggi
AMBITO ANU 1 – Albisola 300 mq 300 mq AMBITO ANU 2 – Luceto 100 mq 100 mq AMBITO ANU 3 – Ellera 200 mq 200 mq TOTALI AMBITI URBANIZZATI ANU 1, 2, 3 600 mq 600 mq RIEPILOGO GENERALE SERVIZI ESISTENTI AREE URBANIZZATE E NON URBANIZZATE
Abitanti SERVIZI Totale Standard Istruzione Int. comune Verde-sport Parcheggi
AMBITI AU 34405 mq 15103 mq 30629 mq 36020 mq 116157 mq
AMBITI ANU 600 mq 600 mq
TOTALE GENERALE 11660 ab. 34405 mq 15103 mq 30629 mq 36620 mq 116757 mq 10,01 mq/ab.
Di seguito é riportata la tabella di sintesi tra i servizi esistenti e quelli di previsione
calcolati per l’intero territorio comunale.
SERVIZI IN PREVISIONE AREE URBANIZZATE – AMBITI AU 1, 2, 3, 4:
SERVIZI Totale Istruzione Int. comune Verde-sport Parcheggi
AMBITO AU 1 – Albisola Capo 2289 mq 27728 mq 53889 mq 33861 mq 117767 mq AMBITO AU 2 – Albisola Superiore 3114 mq 4184 mq 73958 mq 4312 mq 85568 mq AMBITO AU 3 – Luceto
1350 mq 600 mq 2700 mq 750 mq 5400 mq
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AMBITO AU 4 – Ellera 86 mq 58 mq 276 mq 73 mq 493 mq
TOTALI AMBITI URBANIZZATI AU 1, 2, 3, 4
7439 mq 32570 mq 130823 mq 38996 mq 209828 mq SERVIZI IN PREVISIONE AREE NON URBANIZZATE – AMBITI ANU 1, 2, 3:
SERVIZI Totale Istruzione Int. comune Verde-sport Parcheggi
AMBITO ANU 1 – Albisola 572 mq 254 mq 184267 mq 318 mq 185411 mq AMBITO ANU 2 – Luceto
387 mq 172 mq 15692 mq 215 mq 16466 mq AMBITO ANU 3 – Ellera
590 mq 262 mq 1179 mq 328 mq 2359 mq TOTALI AMBITI URBANIZZATI ANU 1, 2, 3 1549 mq 688 mq 201138 mq 861 mq 204236 mq RIEPILOGO GENERALE SERVIZI IN PREVISIONE AREE URBANIZZATE E NON URBANIZZATE
Abitanti teorici
SERVIZI Totale Standard Istruzione Int. comune Verde-sport Parcheggi
AMBITI AU 7439 mq 32570 mq 130823 mq 38996 mq 209828 mq
AMBITI ANU 1549 mq 688 mq 201138 mq 861 mq 204236 mq TOTALE GENERALE
3790 ab. 8988 mq 33258 mq 331961 mq 39857 mq 414064 mq RIEPILOGO GENERALE SERVIZI ESISTENTI ED IN PREVISIONE SULL’INTERO TERRITORIO COMUNALE
Abitanti SERVIZI Totale Standard Istruzione Int. comune Verde-sport Parcheggi
SERVIZI ESISTENTI 11660 ab. 34405 mq 15103 mq 30629 mq 36620 mq 116757 mq
SERVIZI IN PROGETTO 2110 ab. 8988 mq 33258 mq 331961 mq 39857 mq 414064 mq
TOTALE GENERALE 15450 ab. 43393 mq 48361 mq 362590 mq 76477 mq 530821 mq 34,36 mq/ab.
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39 PUC 04 Comune di Albisola Superiore
Per quanto riguarda l'organizzazione delle reti tecnologiche, come rilevato nella
Descrizione Fondativa, si ritiene in stato di insufficienza la situazione di Luceto e
Carpineto. Pertanto si prevede che tutti i nuovi interventi che interessano quella parte
di territorio dovranno concorrere alla razionalizzazione e al potenziamento delle reti
tecnologiche e infrastrutturali.
Assimilazione di ambiti e distretti alle zone omogenee AU 1 Albisola Capo Albisola Capo. nucleo storico 1.1 A Albisola Capo. area di riqualificazione 1.2 B Albisola Capo. area residenziale di tutela ambientale 1.3 B Albisola Capo. area produttiva 1.4 D Albisola Capo. litorale 1.5 Servizi AU 2 Albisola Superiore Albisola Superiore. nucleo storico 2.1 A/B Albisola Superiore. area di riqualificazione 2.2 B Albisola Superiore. località Carabigi 2.3 B Albisola Superiore. area di conservazione degli insediamenti sparsi 2.4 B Albisola Superiore. area di completamento 2.5 B AU 3 Luceto - Carpineto Luceto. nucleo storico 3.1 A Luceto. nucleo storico di Carpineto 3.2 A Luceto. area di riqualificazione e consolidamento del tessuto tra i nuclei storici 3.3 B Luceto. area di riqualificazione e consolidamento del tessuto a sud di Luceto 3.4 B Luceto. area di completamento del margine urbano 3.5 C AU 4 Ellera - Magrania Ellera. nucleo storico 4.1 A Ellera. area di completamento 4.2 B Ellera. nucleo storico di Magrania 4.3 A Ellera. nucleo storico di Magrini 4.4 A AA Ambiti produttivi artigianali D DT 1 Foce del Sansobbia C
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DT 2 Area Gavarry - Orti Balbi C DT 3 Svincolo autostradale F DT 4 Erchi - Luceto - Grana C/F DTA D
4.3 il programma del turismo
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PROGRAMMA DELLE STRUTTURE RICETTIVE ai sensi della L.R. n. 7 del 1993 e succ. mod.
Disciplina urbanistico - edilizia delle strutture ricettive ai sensi della legge regionale 28 gennaio 1993 n. 7 e successive modifiche.
AZIENDE RICETTIVE ALL'ARIA APERTA
AMBITI E
DISTRETTI
Alberghi Residenze turistiche
alberghiere
Campeggi Villaggi
turistici
Parchi per
vacanze
DI PIANO n° letti n° letti n° persone n° persone n° persone
Esistenti Di previsione Totali Di previsione Totali Di previsione Totali Totali Di previsione Totali
AU 1 100 40* 140
AU 2 40 50 90
AU 3 50 50
AU 4 50 50
DT 1 325 325 50 50
DT 2 325 325 50 50
DT4 300 300 100 100
Ambiti
ANU
200 200
Totali 140 1340 1480 200 200 0 0 0 0 0 0
* Si tratta di un parco per vacanze esistente per il quale si é indicata la trasformazione in albergo
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42 PUC 04 Comune di Albisola Superiore
Vengono di seguito confrontate le due situazioni (attuale e di previsione) riferite ai posti letto disponibili in strutture ricettive alberghiere, nei diversi comuni dell'area savonese.
Situazione attuale
n° posti letto percentuale
Albisola Superiore 140 2.2 %
Albissola Marina 363 5.9 %
Savona 586 9.5 %
Celle 1139 18.4 %
Varazze 3965 64 %
totale 6192 100 %
Posti letto disponibili in strutture alberghiere, secondo le ipotesi del PUC di
Albisola Superiore
Ipotesi di progetto
n° posti letto percentuale
Albisola Superiore 1480 19,65 %
Albissola Marina 363 4.82 %
Savona 586 7.78 %
Celle 1139 15,12 %
Varazze 3965 52,64 %
totale 7533 100 %
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43 PUC 04 Comune di Albisola Superiore
Alcuni elementi di studio e propositivi circa la potenzialità del settore
turistico del Comune di Albisola Superiore
Interventi per il miglioramento dell’offerta
Uno degli obiettivi che si pone l’amministrazione di Albisola Superiore é quello
del rilancio del turismo, ma questo comporta adottare strategie chiare per quanto
riguarda il miglioramento dell’offerta, rispetto alla situazione attuale.
L’offerta turistica di Albisola Superiore deve essere differenziata in due diversi
ambiti: l’area costiera ed urbanizzata (Albisola Capo, Albisola Superiore, fino ad
arrivare a Luceto e Carpineto, il Borgo degli Erchi) deve garantire un offerta
turistica alberghiera di qualità, legata alla balneazione e all’attività golfistica;
l’area dell’entroterra (Ellera, Magrania e il territorio non urbanizzato verso nord)
deve riuscire ad incentivare un turismo legato all’escursionismo, ai percorsi
naturalistici, alla domanda agrituristica.
In primo luogo, per le aree costiere e centrali, occorre puntare sulla ricettività
alberghiera: la situazione di Albisola Superiore é carente sia dal punto di vista
qualitativo - non esistono alberghi di qualità, oltre le tre stelle - sia quantitativo,
con un’offerta di posti letto ben inferiore a quella di tutti gli altri comuni costieri
dell’area savonese.
Occorre quindi:
riqualificare la ricettività alberghiera esistente, verificando che le strutture
siano adattabili alle tendenze del mercato ed alle normative vigenti;
incentivare la costruzione di nuove strutture alberghiere di tipologia e
classifica adeguate alle scelte future per Albisola Superiore, legato alle
tendenze del mercato turistico, ma anche alla possibilità di proporre un’offerta
differenziata e concorrenziale rispetto al savonese. Saranno quindi da
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44 PUC 04 Comune di Albisola Superiore
privilegiare , tenendo conto dei sondaggi che via, via dovranno essere
effettuati, gli alberghi con standard internazionali (non meno di tre stelle);
limitare gli insediamenti di seconde case che risultano in conflitto con il
potenziamento alberghiero, soprattutto nelle zone del litorale e in prossimità
dei centri urbanizzati.
Per ragioni di commercializzazione e di gestione i nuovi impianti non dovrebbero
avere capacità inferiore a 100 camere ed é evidente che occorre potere garantire
agli imprenditori eventualmente interessati condizioni ambientali non degradate e
sopratutto non degradabili da future tipologie d’insediamento non in armonia con
gli obiettivi che si vogliono perseguire.
In secondo luogo occorre puntare su un’offerta turistica tesa alla valorizzazione
del territorio dell’entroterra, mirati alla tutela ed alla fruibilità, attentamente
controllata del patrimonio naturale montano. In questo modo l’offerta turistica di
Albisola Superiore sarà differenziata rispetto all’offerta dei comuni limitrofi.
Puntare sull’agriturismo e su forme ricettive più diffuse sul territorio, mentre
appare in contraddizione con le strategie di riqualificazione delle zone costiere e
centrali, in realtà costituisce una spinta di rilancio di tutto il territorio
dell’entroterra, a partire da Ellera verso nord.
Per queste zone occorre quindi
incentivare le aziende agrituristiche e le attività connesse con la fruizione
naturalistica del territorio;
riqualificare le piccole strutture esistenti, già esercizi pubblici, attraverso lieve
ampliamenti volumetrici atti a fornire un offerta di qualità per alloggi
agrituristici, affittacamere, ostelli per la gioventù, rifugi alpini;
promuovere quelle attività atte a potenziare l’offerta di un turismo
«naturalistico», quali attività escursionistiche, equitazione, ogni tipo di sport
connesso all’aria aperta, (mountain biking, trekking, freeclimbing, etc.).
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45 PUC 04 Comune di Albisola Superiore
5.
STUDIO DI SOSTENIBILITA’AMBIENTALE
DELL’INSIEME DELLE PREVISIONI NEI DISTRETTI DI TRASFORMAZIONE
(Legge R.L. n°36/’97 art.11 comma 4)
In riferimento al tema della sostenibilità ambientale dello sviluppo previsto dalla
normativa regionale in modo specifico nella elaborazione dei PUC, si espone qui
di seguito uno studio di sostenibilità relativo ai distretti di trasformazione nel
comune di Albisola (SV).
Questa esposizione è stata redatta nello spirito di quanto richiesto dall'Art. 11
comma 4, della L.R. 36/97.
Il concetto di valutazione strategica e di sostenibilità ambientale sono aspetti che
richiamano un livello di complessiva programmazione territoriale, ad una scala
superiore rispetto al singolo Comune di Albisola Superiore, in quanto è proprio a
tale livello che si ha la possibilità di evidenziare gli effetti delle specifiche
strategie di intervento. E correlativamente è a tale livello che deve intervenire la
definizione degli obiettivi e degli strumenti da approntare a garanzia della
sostenibilità ambientale della attività di pianificazione. Tale approccio è del resto
perfettamente coerente con la più recente normativa comunitaria che allarga
l’orizzonte delle specifiche analisi di compatibilità ambientale, riportandole dal
livello dei singoli progetti di opere a livello più proprio di piani e programmi di
intervento.
L’approccio seguito per lo studio di sostenibilità è stato, che le problematiche di
carattere ambientale siano assunte quale componente costitutiva nel processo di
definizione e di attuazione delle scelte programmatiche e pianificatorie. La
“qualità” del territorio si sostanzia, da questo punto di vista, nella individuazione
degli elementi che inducono, nei processi di trasformazione promossi, un diverso
equilibrio economico, sociale ed ambientale.
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46 PUC 04 Comune di Albisola Superiore
In questa direzione, appare fondamentale la necessità di una base dati di
conoscenza dello stato dell’ambiente anche con valenza di memoria storica, sia
per definire la vocazione del territorio e le attitudini consolidate, sia per
individuare con il necessario grado di concretezza gli elementi su cui sostanziare
lo studio di sostenibilità.
D’altro canto è proprio la precisa conoscenza delle dinamiche ambientali e
produttive, economiche e sociali che può consentire di individuare i criteri di
sostenibilità cui conformare l’opera di pianificazione. Gli scenari di
trasformazione possono infatti essere rappresentati solo sulla base di una
rappresentazione in grado di definire adeguatamente i sistemi ambientali e socio
economici coinvolti.
Finchè non saranno presenti tali dati, già in fase di predisposizione progettuale
(del piano e dei singoli interventi) lo studio di sostenibilità non sarà uno
strumento di valutazione congruo alle attese, ma rimane uno strumento di verifica
a posteriori.
Lo “Studio di Sostenibilità Ambientale” vuole essere quindi una verifica dei
principali effetti derivanti dalla trasformazione di aree urbane e non, definite
distretti di trasformazione, che in numero di tre sono presenti nella proposta di
Piano Urbanistico Comunale; la procedura adottata è quella di uno screening
effettuato caso per caso stabilendo criteri o soglie di parametrazione.
L'analisi degli effetti permette di evidenziare i possibili correttivi necessari ad
ottimizzare i vantaggi e diminuire le eventuali criticità degli interventi.
I principali temi affrontati nello studio sono:
- analisi localizzativa e determinazione delle perimetrazioni delle aree
- motivazioni che inducono alla trasformazione dell'area
- risultati che si intendono conseguire
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47 PUC 04 Comune di Albisola Superiore
- verifica procedurale e normativa tecnica proposta dal PUC vincoli e
prescrizioni
- modalità di intervento
- elementi quantitativi e qualitativi
- analisi dell'accessibilità, viabilità e parcheggi
- analisi di compatibilità col paesaggio e con l'ambiente
- fattibilità economico-finanziaria degli interventi
- bilancio conclusivo .
Questa gamma tematica è intesa a fornire una risposta, per quanto possibile
esauriente, ai principali quesiti che si pongono in ordine all'attuazione dei progetti
di trasformazione.
DISTRETTO DI TRASFORMAZIONE DT 1
Analisi localizzativa e perimetrazione del distretto
Foce del Sansobbia
Il distretto occupa un'area di circa 33000 mq. Le dimensioni e la collocazione, lo
rendono occasione più interessante e rilevante per riqualificare e riorganizzare
una significativa parte del tessuto urbano di Albisola Capo.
L'area localizzata é per un tratto lungo il torrente Sansobbia fino alla foce dello
stesso, in prossimità del confine comunale con Albisola Marina a ponente, ed è
divisa dalla Strada statale n. 1 Aurelia in due porzioni distinte.
La parte a nord è caratterizzata da aree occupate da manufatti industriali ormai
dismessi, che si trovano a diretto contatto con il tessuto urbano di Albisola Capo.
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48 PUC 04 Comune di Albisola Superiore
La parte a sud dell'Aurelia è caratterizzata dall'edificio della ex stazione
ferroviaria, adiacente al rilevato ferroviario dismesso, e dagli spazi pubblici
limitrofi che danno verso il litorale e la passegggiata a mare.
L'area d'intervento risulta normata dal Piano Territoriale di Coordinamento degli
Insediamenti Produttivi redatto dalla Regione Liguria; al nuovo Piano Urbanistico
Comunale è attribuito quindi il compito di affinare le indicazioni progettuali
fornite dal PTC per mezzo di regole morfologiche e indicazioni di livello
puntuale.
Rispetto all'area indicata dal PTC degli Insediamenti Produttivi, si prevede
l'ampliamento della stessa, per consentire la realizzazione di un collegamento
stradale delle due aree, in base a quanto proposto dal piano Urbano del Traffico.
In tal modo si può prefigurare un intervento unitario su tutta l'area, degli spazi per
la viabilità e degli spazi aperti ad uso pubblico.
I risultati che si intendono conseguire
L'intervento complessivo deve garantire la completa riqualificazione dell'area in
oggetto, attraverso l'integrazione con il tessuto urbano circostante ed attraverso la
valorizzazione delle risorse locali, siano esse naturali quali la zona umida alla
foce del torrente Sansobbia, e il litorale; siano esse economiche, quali le attività
commerciali ed artigianali connesse alla ceramica.
In particolare per la parte a nord dell'Aurelia, l'intervento di trasformazione dovrà:
- bonificare e riqualificare l'area industriale, attraverso la sostituzione dei
manufatti industriali oggi dismessi. Tale intervento di riqualificazione
dovrà estendersi anche a monte degli stessi edifici verso le strutture
industriali ancora in attività, per consentire una riqualificazione più ampia
degli spazi aperti e della viabilità;
- promuovere il potenziamento di strutture ricettive di qualità;
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49 PUC 04 Comune di Albisola Superiore
- tutelare quelle attività - artigianali e commerciali - legate alla ceramica e
promuoverne lo sviluppo in relazione all'offerta turistica.
L'intervento di trasformazione della parte a sud dell'Aurelia dovrà perseguire gli
stessi obiettivi, attraverso il recupero degli edifici esistenti, attraverso la
riqualificazione degli spazi aperti e la connessione tra il distretto di
trasformazione e la fascia litoranea evidenziata dalla passeggiata a mare.
Come indicato dall'Amministrazione Comunale, tale distretto dovrebbe costituire
il "Polo Ceramico" di Albisola e diventare un riferimento per lo sviluppo delle
attività artigianali e produttive, formative, di promozione culturale e di
informazione per il settore della ceramica. Le attività insediative dovranno quindi
tendere a valorizzare questi elementi di identificazione di Albisola, promuovendo
queste attività ed un turismo specifico legato alle stesse.
Indicazioni progettuali : livello puntuale PTCP
L'intervento progettuale deve ricostituire un tessuto urbano a tutti gli effetti,
attraverso una edificazione compatibile con i caratteri morfologici e dimensionali
del contesto. In particolare, insieme ad una funzione caratterizzante legata al
turismo alla didattica ed alla ceramica, dovrà essere garantita una commistione di
funzioni diverse di carattere prettamente urbano.
Dal punto di vista morgologico, l'intervento dovrà ricostruire il fronte urbano su
Via San Francesco; garantire le opportune connessioni viarie con il tessuto
circostante; creare un adeguato reticolo viario di tipo veicolare, ciclabile e
pedonale, con elevate caratteristiche di qualità urbana (progetto di suolo, spazi di
sosta, fronti urbane, scelta delle finiture e dei materiali) ed ambientale (alberature,
permeabilizzazione dei suoli). In particolare dovranno essere attentamente
progettate le connessioni tra il litorale e passeggiata a mare con l'interno lungo
l'asta fluviale del Sansobbia. In tal senso dovranno essere create delle opportune
sezioni stradali atte a consentire una percorrenza pedonale protetta e alberata,
accanto ai nuovi insediamenti.
PUC 2004 Struttura del Piano
50 PUC 04 Comune di Albisola Superiore
Nell'edificio dell'ex stazione ferroviaria, si prevede un intervento di recupero che
sappia mantenere i caratteri particolari degli specifici edifici, e che ospiti un
servizio di uso pubblico come ad esempio una sede qualificata per le esposizioni
della ceramica di Albisola. Questo spazio potrà essere ampliato per consentire di
realizzare una struttura di maggior livello espositivo.
Destinazioni d'uso principali e complementari
Sono ammesse le funzioni congruenti con il carattere urbano del contesto atte a
perseguire gli obiettivi indicati.
in particolare:
- turistico - ricettivo
- residenza
- esercizi commerciali
- laboratori artigianali legati alla ceramica e compatibili con il tessuto
residenziale
- spazi espositivi e didattici
- servizi di "quartiere" in particolare parcheggi.
Sono escluse le attività che generano traffico pesante o elevati volumi di traffico,
e tutte le attività che producono rumori, odori, polveri in misura nociva o molesta.
Sono escluse le attività commerciali attrattrici di traffico quali la grande
distribuzione ed i centri commerciali organizzati.
Modalità d'intervento
La dimensione del distretto di trasformazione e la diversa situazione degli
impianti insediati, rendono prefigurabile una trasformazione articolata in modalità
distinte.
PUC 2004 Struttura del Piano
51 PUC 04 Comune di Albisola Superiore
Per la parte a nord dell'Aurelia, le modalità d'intervento sono definite da uno
strumento urbanistico attuativo di approvazione comunale (PUO). Tale strumento
urbanistico potrà stabilire le modalità attuative atte ad ipotizzare l'intervento in
più fasi temporali, attraverso la suddivisione in comparti dell'area.
Lo strumento dovrà fornire regole morfologiche tali da garantire un intervento
unitario (come è indicato in maniera semplificata nell'ipotesi progettuale) pur
ipotizzando fasi e modalità di attuazione diverse tra i vari settori.
Il recupero degli edifici esistenti nella parte sud del distretto di trasformazione,
dovrà essere realizzato in concessione di edilizia convenzionata.
Nel caso di ampliamento degli edifici esistenti sarà obbligatorio ricorrere ad uno
strumento urbanistico attuativo.
Norme transitorie
Sino all'approvazione del PUO sono consentiti solo interventi volti alla ordinaria
e straordinaria manutenzione dei manufatti esistenti, senza incremento di
superficie utile.
Le destinazioni d'uso ammissibili sino alla approvazione del PUO sono:
- produttivi limitatamente alle funzioni di industria ed artigianato, magazzini
connessi alle attività produttive.
Elementi quantitativi e qualitativi
La situazione del distretto di trasformazione è sinteticamente riportata nello
schema inserito e prevede le seguenti funzioni ammesse:
parametri urbanistici ed edilizi
settore 1: area a sud della strada statale Aurelia
dimensione settore 1 9000 mq.
funzioni ammesse: - servizi pubblici o ad uso pubblico
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52 PUC 04 Comune di Albisola Superiore
(l'edificio della stazione ferroviaria
dismessa dovrà ospitare uno spazio
espositivo per la ceramica)
- pubblici esercizi commerciali
connessi al turismo
- parcheggi interrati (ad esempio nel
rilevato della ex linea ferroviaria)
superficie lorda utilizzabile max - recupero della volumetria esistente
degli edifici della stazione ferroviaria
- incremento massimo del 30% della
volumetria esistente (nel caso gli
adeguamenti funzionali lo rendano
necessario)
- tutto il piano terra deve essere a
destinazione degli spazi espositivi
h massima non superiore agli edifici circostanti
settore 2: area a nord della strada statale Aurelia
dimensione settore 24000 mq.
funzioni ammesse - turistico-ricettivo (non meno del 40%)
- residenza (non più del 30%)
- esercizi commerciali
- laboratori artigianali legati alla
ceramica e compatibili con il tessuto
residenziale
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53 PUC 04 Comune di Albisola Superiore
- spazi espositivi
- studi professionali, uffici in locali
d'abitazione
- servizi di "quartiere" (chiese, scuole,
asili nido, poste, case di riposo,
cinematografi, palestre, verde
attrezzato e simili)
- parcheggi
sup. lorda utilizzabile max 16000 mq.
densità base 0,5 mq/mq
densità massima* 0,66 mq/mq
h massima non superiore agli edifici circostanti
* vengono indicate una densità base e una densità massima, raggiungibile solo in presenza di una
progettazione particolarmente attenta al raggiungimento degli obiettivi del Piano.
DISTRETTO DI TRASFORMAZIONE DT 2
Analisi localizzativa e perimetrazione del distretto
Area Gavarry
Il distretto di trasformazione individuato è composto da alcuni insediamenti
produttivi e da due ampie aree non edificate. La sua localizzazione all'interno del
tessuto urbano di Albisola Capo ha portato a legare insieme, in un progetto
unitario di riqualificazione e valorizzazione dei caratteri del luogo, sia l'area che
dovrà essere dismessa dell'impianto produttivo della Gavarry - ormai chiaramente
incompatibile con le funzioni del contesto - sia le due aree libere.
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54 PUC 04 Comune di Albisola Superiore
La presenza di queste due aree non insediate e di notevoli dimensioni, rappresenta
una risorsa da salvaguardare e valorizzare, nell'ottica di un recupero dell'identità
paesistica e di un rilancio turistico di Albisola. Si è pertanto ritenuto
complementare l'inserimento del giardino degli "Orti Balbi", come potenziale
riserva botanica accanto alla passeggiata a mare ed al litorale, pur non essendo
contiguo con la restante superficie del distretto.
L'area perimetrata è compresa tra Corso San Francesco a sud e il sedime
ferroviario della linea Genova Ventimiglia a nord e le crose ad est ed ovest.
Il rapporto di connessione con la maglia urbana di Albisola si identifica
prevalentemente sul fronte sud con Corso S. Francesco e con la viabilità interna di
distribuzione del quartiere di levante.
La perimetrazione proposta ingloba:
l'area degli "Orti Balbi", relativamente alla zona più ad est degli stessi;
l'area Gavarry, intendendo tale riferimento sia per la parte costruita, sia per la
parte di spazi aperti dell'area;
l'area dell'ex gasometro, estesa alle aree ortive delimitate ora da edifici
residenziali e dalla scuola elementare San Pietro.
Il Distretto perimetra un'area idonea al fine di un completamento di carattere
urbano della cittadina fino alle prime curve di livello delle colline a nord- est di
Albisola.
L'attuale utilizzo del suolo è così ripartito :
l'area degli "Orti Balbi" è un terreno per la gran parte incolto, comprendente
anche un piccolo edificio residenziale; l'area Gavarry è interessata dalle
costruzioni del complesso industriale, mentre l'area dell'ex gasometro è in parte
un terreno incolto ed in parte costituito da terreni con colture orticole.
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La caratteristica dominante è quella di un'area che è rimasta in parte legata
prevalentemente a verde orticolo ma è ormai racchiusa su tre lati dalla crescita
edilizia della cittadina e sul lato lungo il fronte viario dell'Aurelia da un
insediamento produttivo ancora in attività che potrà essere trasformato in
struttura residenziale.
Le motivazioni che inducono alla trasformazione dell'area
Si può desumere che in un organico piano di riqualificazione urbana il distretto
presenta caratteristiche tali da poter proporre una sua trasformazione atta ed intesa
a:
- potenziare la vocazione turistica di Albisola, mediante la possibilità di
realizzare strutture ricettive e di servizio;
- definire gli spazi per una eventuale serie di interventi di qualità;
- correggere un uso del suolo (il caso degli orti tra alti edifici residenziali)
che appare incongruente rispetto alla potenzialità dell'area e che mal si
configura rispetto al rapporto ambientale urbano;
- considerare che la proposta di riqualificazione del distretto migliora la qualità
dell'ambiente attuale, inserisce nuovi richiami (interesse comune, biblioteca,
sede di associazioni per il volontariato, casa protetta per anziani,
parcheggi pubblici e privati, struttura ricettiva) e determina certamente
una riqualificazione dell'immagine globale della cittadina di Albisola;
- valutare l'interessante collocazione del distretto nel complesso urbano con
le conseguenti probabili ricadute positive sul tessuto sociale della città.
I risultati che si intendono conseguire
Il distretto - nella sua totalità - deve essere oggetto di un intervento di
riqualificazione complessivo, che sappia valorizzare le caratteristiche proprie
dell'area e ridefinirne il ruolo rispetto al contesto di Albisola Capo e di Albisola,
attraverso precise regole morfologiche definite dal piano.
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In particolare l'intervento di trasformazione dovrà:
- bonificare e riqualificare le aree oggi occupate dagli insediamenti produttivi
della Gavarry, sostituendo o trasformando i manufatti industriali oggi in
funzione. Tale intervento dovrà essere organizzato in modo da ricostituire
un tessuto urbano complesso;
- salvaguardare e valorizzare le ampie aree ancora libere di Albisola Capo,
in particolare l'area verde alle spalle della Gavarry e il giardino di Villa
Balbi;
- promuovere lo sviluppo turistico di Albisola Superiore attraverso una offerta
di qualità nelle strutture ricettive ed una proposta specifica legata alla tutela
di presenze botaniche mediterranee, nel giardino degli "Orti Balbi";
- riqualificare i servizi esistenti con nuove attività a carattere sociale (Cittadella
della Solidarietà) e meglio integrate con gli spazi aperti centrali e le nuove
polarità funzionalità che verranno a crearsi.
Verifica procedurale e normativa tecnica proposta dal PUC vincoli e prescrizioni: livello puntuale PTCP
Considerato che il PUC non divide il territorio comunale solo secondo i criteri
della zonizzazione indicati dal D.M. 1444/1968, ma bensì, in ambiti definibili di
conservazione di riqualificazione e di trasformazione,
la disciplina per gli interventi nelle diverse zone è fondata su elementi
prestazionali qualitativi e non solo quantitativi.
La proposta del PUC ha individuato in quest'ambito territoriale le caratteristiche
peculiari per poter definire quale distretto di trasformazione, l'intero comparto
così come si presenta perimetrato.
L'intervento progettuale deve ricostituire un tessuto urbano a tutti gli effetti,
attraverso una edificazione compatibile con i caratteri morfologici e dimensionali
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del contesto, ma contemporaneamente salvaguardare la maggiore superficie
possibile di spazi liberi.
L'ipotesi di previsione di un nuovo tracciato viario che attraversi l'area in
direzione sud-nord recepisce l'indicazione del Piano Urbano del Traffico e al fine
di tutelare il tracciato storico della crosa di San Sebastiano trova una soluzione
alternativa;
Dal punto di vista morfologico, l'intervento dovrà ricostruire il fronte urbano su
Corso San Francesco (S.S. 1 Aurelia); garantire le opportune connessioni viarie
con il tessuto circostante; creare un adeguato reticolo viario di tipo veicolare,
ciclabile e pedonale, con elevate caratteristiche di qualità urbana (progetto di
suolo, spazi di sosta, fronti urbane, scelta degli arredi, delle finiture e dei
materiali) ed ambientale (alberature, permeabilizzazione dei suoli).
In particolare dovrà essere attentamente progettata una rete di percorsi pedonali e
ciclabili, che sappia rapportarsi ai percorsi storici a margine dell'area, fino alla
passeggiata a mare lungo il litorale. Dovranno inoltre essere inseriti nel sistema
unitario gli spazi aperti esistenti o di progetto, nella loro complessità e pluralità,
attraverso interventi che connettano quest'area centrale con le funzioni al
contorno, sia con il tessuto residenziale, sia con le aree pubbliche che si trovano a
ridosso della linea ferroviaria a nord, con il polo scolastico ed il parco
archeologico.
Destinazioni d'uso principali e complementari
Le funzioni ritenute ammissibili sono diverse:
- turistico ricettivo;
- residenziale;
- commerciale;
- servizi di interesse comune, artigianato compatibile con la residenza.
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Nell'area liberata dalle funzioni produttive sono previsti insediamenti residenziali,
con una quota di residenza protetta per anziani. Trattandosi di un'area a diretto
contatto con il tessuto urbano, e vicina alla passeggiata a mare, si ritiene
particolarmente idonea a questa funzione.
E' inoltre previsto l'inserimento di una biblioteca.
Per la parte più interna si prevede un intervento in parte turistico-ricettivo ed in
parte residenziale.
L'intervento dovrà garantire e salvaguardare il significativo spazio aperto oggi
presente, attraverso la progettazione di spazi aperti di pertinenza della parte
turistico-ricettiva, ma anche di verde di connessione con il complesso scolastico
ed il parco archeologico più a nord, fino ad arrivare allo spazio degli orti di Villa
Balbi. E' inoltre prevista la realizzazione di un parcheggio pubblico a raso e di un
parcheggio interrato privato.
Modalità di intervento
Per le previsioni del distretto di trasformazione si utilizzerà uno strumento
attuativo unico (Piano Urbanistico Operativo).
La complessità dimensionale e funzionale dell'area fa ipotizzare sin da ora
un'attuazione distinta per fasi ed in tempi diversi, che dovranno comunque essere
inseriti in un unico progetto.
Elementi quantitativi e qualitativi
La situazione del distretto di trasformazione è riportata nello schema inserito e
prevede le seguenti funzioni ammesse:
parametri urbanistici ed edilizi
settore 1: area Gavarry
dimensione settore 1 8850 mq.
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funzioni ammesse: - residenze libera e convenzionata
- casa protetta per anziani
- turistico-ricettiva
- esercizi commerciali ai piani terra
- laboratori artigianali legati alla
ceramica
- servizi pubblici o ad uso pubblico
(bibli.)
- studi professionali, uffici in abitazioni
- parcheggi
superficie lorda utilizzabile max - residenza (max 60% della s.l.u. totale)
- casa protetta per anziani
- pubblici servizi (min. 20% della s.l.u.
totale)
densità massima si conferma la superficie utile lorda
esistente
h massima non superiore agli edifici circostanti
settore 2: area ovest
dimensione settore 41500 mq.
funzioni ammesse - turistico-ricettiva
- residenza
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- esercizi commerciali al piano terra
- verde pubblico attrezzato
- servizi di interesse comune e parcheggi
superficie lorda utilizzabile max - turistico ricettiva (min 50% della s.l.u.
totale)
- residenza (max 40% della s.l.u. totale)
densità massima 0,3 mq/mq
h massima 14 m (4 piani fuori terra)
settore 3: area Orti Balbi
dimensione settore 5 14800 mq.
funzioni ammesse - verde pubblico attrezzato e interesse
comune (giardino botanico di essenze
mediterranee)
densità massima 0,3 mq/mq
da trasferirsi interamente attraverso un
intervento unitario nel settore3 secondo i
parametri urbanistici ivi definiti
Analisi dell'accessibilità, viabilità e parcheggi
Il problema dell'accessibilità e dell'inserimento, della zona DT 2, con la viabilità
esterna può sembrare complesso per la totale dipendenza verso l'asse della S.S.
Aurelia che - come noto - non sempre riesce a sopportare i flussi di traffico che vi
confluiscono.
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L'accessibilità alla zona attualmente avviene attraverso:
- la strada perpendicolare alla S.S. Aurelia
- la via interna di distribuzione
- dal tracciato lungo la linea ferroviaria Genova Ventimiglia a nord e che
sottopassa sia la ferrovia che l'autostrada A10.
Lo smaltimento dei flussi si individua nella strada interna e direttamente
sull'Aurelia.
Sottoutilizzato appare il sottopasso della ferrovia e dell'autostrada verso nord che
assorbe prevalentemente i veicoli provenienti dalla stazione ferroviaria.
I parcheggi attuali sono al margine della DT 2 e sono reperibili sul sedime
stradale della viabilità interna e sul piazzale della stazione ferroviaria a nord-
ovest.
In una ipotesi di razionalizzazione del sistema di accessibilità, viabilità e
parcheggi, si pensa di realizzare un nuovo tracciato nord-sud che attraversi
longitudinalmente il distretto di trasformazione e sia in grado di offrire risposte
più adeguate al problema della mobilità veicolare.
Questo tracciato collegherebbe la S.S. Aurelia,con la viabilità interna e con il
sottopasso ferroviario ed autostradale a nord.
Ovviamente oltre allo scopo di alimentare adeguatamente il distretto di
trasformazione presenterebbe una valida ed efficace alternativa all'alleggerimento
della viabilità diretta da levante verso Albisola Superiore; garantirebbe anche una
fluidificazione sulla viabilità interna offrendo una opportunità alla mancanza di
tracciati alternativi.
Certamente il nuovo asse viario non va inteso come raddoppio dell'asse di Corso
Mazzini ma come elemento di riorganizzazione del sistema viario per la parte a
levante di Albisola.
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Nell'ipotesi il tracciato mantiene una curvatura costante ed all'interno della zona
DT 2 presenta una fascia verde di rispetto, con costanza di ampiezza delle
careggiate.
Il sistema proposto dovrà tenere conto di una canalizzazione preferenziale del
traffico escludendo la connessione con la direzione a mare dell'Aurelia.
Le valutazioni sul traffico indotto dalla trasformazione della zona, e le rilevazioni
effettuate, ci portano ad affermare che sia il nuovo peso insediativo genera un
livello di traffico contenuto anche nel periodo estivo dove i flussi di traffico sono
più significativi.
Un richiamo particolare invece richiede la zona DT 2/settore 2 che prevede
l'utilizzo quasi totale della superficie per la desinazione di parcheggi, sia privati in
struttura che pubblici a raso.
Se da un lato la collocazione di questa infrastruttura richiama fruitori, dall'altro si
deve considerare che il richiamo è esclusivamente locale e di quartiere ed il
possibile traffico indotto è bilanciato da una offerta di aree di sosta
particolarmente carenti in zona soprattutto nei periodi di maggiori presenze
estive.
La soluzione proposta consente di prevedere la totale pedonalizzazione di ampi
spazi verdi attrezzati.
l numero è sufficiente a coprire il fabbisogno proprio degli interventi proposti
oltre che a soddisfare gli standard urbanistici prescritti dalla vigente normativa e
compensare squilibri accumulati nella realizzazione del quartiere.
Analisi di compatibilità col paesaggio e con l'ambiente
Corridoi ecologici
Sistema del verde
Gli elementi indotti dall'intervento, disturbi, impatti.
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63 PUC 04 Comune di Albisola Superiore
Questa parte dello studio sarà sviluppata in coincidenza con la elaborazione del
PUO con una serie di analisi visive che dovranno tener conto dell'aspetto
percettivo delle modificazioni subite dal sistema ambientale.
Attraverso una serie di immagini e di schemi visivi dovrà essere valuta la qualità
del paesaggio esistente ed in quale misura lo stesso viene a modificarsi in seguito
alla realizzazione delle proposte previste per il distretto di trasformazione.
Particolare rilevanza assume la carta proponente il "bacino visivo", costituita
dall'insieme dei punti dai quali è visibile l'intervento (si propone di utilizzare
un'unica carta per definire il bacino visivo e che riguardi i tre distretti di
trasformazione); all'interno del "bacino visivo" dovranno essere selezionati i punti
di osservazione ed i percorsi più rappresentativi permettendo l'elaborazione di una
successiva carta della "analisi della visibilità", riferita ai percorsi per il DT.2:
- Strada Statale n. 1 Aurelia imbocco strada sud-nord;
- Autostrada A10;
- linea ferroviaria Genova-Ventimiglia;
- strade interne e vecchia crosa.
La forma planimetrica del bacino visivo è determinata dalla morfologia del
territorio, caratterizzata da una notevole articolazione delle forme.
Descrizione dell'articolazione morfologica del suolo:
Il bacino non è omogeneo, ed è reso discontinuo da frequenti interruzioni di
visione in corrispondenza degli avvallamenti.
Importante osservare che l'intervento in DT 2 è percettibile quasi esclusivamente
dalle zone attigue al perimetro del distretto, la capacità di percezione soprattutto
visiva si perde poiché è la struttura urbana del quartiere stesso che ne scherma e
ne condiziona o ostacola la visibilità.
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64 PUC 04 Comune di Albisola Superiore
Una possibile comparazione tra bacino visivo dello stato e del futuro assetto di
trasformazione non cambia la forma planimetrica.
Inoltre le aree interne al bacino visivo sono costituite sostanzialmente da punti di
osservazione di scarsa rilevanza dovuta al basso numero di osservatori. Si tratta di
aree poco accessibili perché distanti dalle strade pubbliche, o di scarsa fruizione
perché appartenenti a contesti residenziali privati.
La percezione maggiore avviene ovviamente dalla strada interna di quartiere e
dalla nuova viabilità proposta.
Da queste analisi si possono trarre le seguenti considerazioni:
- l'Aurelia, considerata nel tratto tra la casa cantoniera ANAS Km 567,625 e
l'incrocio con Corso Mazzini, è preclusa alla visione dell'intervento di
trasformazione. L'unico punto di contatto è con la nuova viabilità nord-sud;
- l'Autostrada A10, soprattutto se percorsa in direzione ponente all’uscita
della galleria Siri, offre per un brevissimo tratto una panoramica di Albisola
dove è difficile localizzare l'area in oggetto;
- il tracciato ferroviario è interessato alla visione dell'area in esame solo
per un brevissimo tratto. Provenendo da Genova - subito prima della
stazione di Albisola - non si coglie, se non per brevi tratti, lo spazio del
distretto di trasformazione;
- lungo le strade che conducono ai nuclei collinari per le caratteristiche
intrinseche dei percorsi, sono limitati i tratti da cui si ha visione continua dell'area
in esame, anche se la quota altimetrica dei tracciati permette di percepire
l'estensione del distretto di trasformazione.
Come già indicato, massima attenzione dovrà essere dedicata al "corridoio
visivo" della nuova strada proposta: attraverso una serie di schemi ed immagini
fotografiche fotomontate si può analizzare il rapporto visivo legato all'impatto
delle nuove strutture sul paesaggio. Le aree più direttamente interessate
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all'intervento sono un tratto della viabilità interna e lo spiazzo antistante
l'imbocco del sottopassso ferroviario a nord.
Per ogni inquadratura dovranno essere realizzare tre immagini-schema riferite a:
- stato attuale;
- ingombro delle forme del progetto in trasparenza;
- resa realistica dell'inserimento del progetto nel contesto del paesaggio.
Massimo interesse assumono quindi queste elaborazioni che fissano in modo
preciso ed inequivocabile l'immagine che si verrebbe ad ottenere realizzando
l'intero progetto di trasformazione proposto.
Fattibilità economico-finanziaria degli interventi
L'esame della situazione di Albisola sotto il profilo economico e sociale ha messo
in luce alcuni aspetti che pare opportuno ricordare:
- la dinamica demografica, che registrava tra il 1971 ed il 1981 un sia pur
modesto incremento di popolazione, denuncia - nel decennio successivo -
un calo superiore alla media provinciale;
- le abitazioni non occupate sono in aumento come pure l'incidenza delle
seconde case rispetto alle residenze primarie;
- la grave situazione economica ed occupazionale che si è concretizzata
nella crisi della lavorazione delle stoviglie, etc.,;
- relativamente all'occupazione, si rileva che molti lavoratori residenti in
Albisola svolgono la loro attività altrove (soprattutto a Savona ed a
Genova);
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66 PUC 04 Comune di Albisola Superiore
- l'organizzazione del tempo libero, le attività sportive e ricreative non si
sono evolute come d'altronde le strutture alberghiere e rischiano così di
penalizzare la complessiva offerta turistica;
Appare evidente come i problemi principali siano due: l'occupazione e la
valorizzazione dell'ambiente. La piena realizzazione del distretto di
trasformazione DT 2 consentirebbe l'attivazione di alcune opere e l'incentivazione
di alcune attività, in particolare:
- la collocazione di elementi di una certa rilevanza per la vita organizzata e
culturale della cittadina (biblioteca, sede della pubblica assistenza "Croce
Verde", residenza per anziani);
- il pieno recupero di aree attualmente utilizzate ad uso improprio nel
tessuto urbano di Albisola organizzando un consolidamento dei valori
qualitativi ambientale e del verde attrezzato;
- l'incremento dell'offerta turistica attraverso una nuova e funzionale struttura
alberghiera;
- una organizzazione della viabilità e della sosta veicolare per i quartieri di
levante di Albisola.
Ci si è quindi orientati verso un consolidamento di Albisola come "polo turistico",
che valorizzera al tempo stesso il sito, l'attività balneare, e turistica ed il relativo
indotto, privilegiando, tra quelle citate, le attività che oltre ad essere una risposta
alla domanda dei turisti, siano adeguate alle necessità dei residenti in termini di
occupazione, residenza e sviluppo delle risorse.
La fruizione della città non risulta alterata se non nei termini di maggior afflusso
verso gli esercizi commerciali e verso le strutture per il tempo libero. Questo
potrebbe indurre a ripensare l'area centrale, prevedendo la possibilità di
accogliervi un numero di fruitori superiore all'attuale in epoche ed in orari diversi
da quelli odierni.
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67 PUC 04 Comune di Albisola Superiore
Una più chiara articolazione dei percorsi potrebbe attivare una presenza più
ampia, capillare e rivitalizzante nel centro della città.
Bilancio conclusivo
Il bilancio conclusivo che si può trarre dall'esame dei risultati degli studi è
positivo.
Il bilancio costi/benefici presenta un attivo tale da confortare, a vario titolo, tutti
gli attori in gioco circa la giustezza di una scelta: ciò vale per l'amministrazione
locale come per gli amministrati (i cittadini di Albisola e le categorie sociali ed
economiche locali); per l'amministrazione provinciale in ordine alla tutela degli
interessi generali che essa rappresenta; infine, per gli stessi attuatori che possono
con maggior tranquillità affrontare i rischi imprenditoriali sempre presenti in
questo tipo di interventi.
Se esaminiamo le misure correttive che nascono dallo studio, e che vanno ad
implementare il progetto di trasformazione, emerge che:
- in ordine all'accessibilità veicolare, è stato messo a punto un progetto
che riorganizza lo schema viario attuale e decisamente ne migliora la
fluidità agendo anche con scelte di canalizzazione veicolare;
- i parcheggi previsti sono ampiamente sufficienti a garantire una più
razionale distribuzione della sosta sia nel quartiere sia nei pressi della
stazione ferroviaria;
- il verde pubblico diventa un elemento di forte connotazione nell'area di
intervento selezionando adeguatamente le essenze da piantumare e gli
elementi di arredo;
Se questi sono i principali correttivi, è doveroso segnalare le principali conferme
che derivano dallo studio:
- la scelta localizzativa e la perimetrazione si confermano come le più
opportune in ordine ad una molteplicità di fattori;
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68 PUC 04 Comune di Albisola Superiore
- la struttura urbana di Albisola, ed in modo particolare i quartieri di levante,
crea una zona strategicamente importante attualmente da considerare come vuoto
urbano;
- per il verde e la sua fruizione si attua qui un passaggio "morbido" di funzione
legato ad una attenta e responsabile proposizione del verde urbano e non orticolo;
- l'impatto sul paesaggio è sostanzialmente positivo. Si può tranquillamente
ritenere che il passaggio tra lo stato attuale e lo stato di progetto si traduca in
un sensibile miglioramento delle condizioni ambientali urbane. Una
trasformazione accuratamente progettata e realizzata, può dimostrarsi un
fattore di arricchimento e di qualificazione;
- l'impatto socio-economico è particolarmente positivo. Il contributo che i
nuovi interventi possono offrire all'economia locale è interessante; inoltre parte
delle proposte progettuali riguarda la riqualificazione ambientale e la
collocazione di insediamenti utili ed indispensabili ad elevare il livello e la
qualità della vita per l'intero quartiere e ambito comunale di Albisola.
In conclusione, lo Studio di Sostenibilità Ambientale relaziona l'insieme dei
vantaggi e delle criticità connessi all'iniziativa di trasformazione e dimostra, in
questo caso, quanto i primi siano decisamente superiori ed ambientalmente
compatibili, con ogni facoltà di prova, come è proprio di uno studio che valuta in
modo razionale ed ordinato i diversi fattori in gioco.
DISTRETTO DI TRASFORMAZIONE DT 3
Analisi localizzativa e perimetrazione del distretto
Svincolo autostradale
Il distretto di trasformazione individuato è attualmente occupato dallo svincolo
del casello autostradale di Albisola Superiore sulla A 10.
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69 PUC 04 Comune di Albisola Superiore
Si ipotizza che quest'area possa essere liberata, nel medio-lungo termine, grazie
ad una nuova localizzazione dello svincolo stesso.
Esiti da conseguire
L'area liberata dallo svincolo attuale sarà occupata dalla costruzione dell'Aurelia
bis, che dovrà essere realizzata in contiguità con le infrastrutture esistenti.
L'intervento dovrà perseguire l'obiettivo di ridurre l'impatto ambientale sul
contesto, indotto dalle infrastrutture esistenti e di progetto. Si dovranno creare
opportune fasce di rispetto attraverso una attenta progettazione del verde.
Norme transitorie
Sino all'approvazione del PUO sono consentiti solo interventi volti alla ordinaria
e straordinaria manutenzione dei manufatti esistenti, senza incremento di
superficie utile.
Sono inoltre confermate le destinazioni d'uso esistenti, ovvero quelle
regolarmente autorizzate.
E’ di tutta evidenza che tale trasformazione risulta di per se stessa migliorativa
della situazione esistente ; si prescrive, tuttavia, uno studio di sostenibilità
ambientale da redigersi al momento della progettazione definitiva
dell’intervento.
DISTRETTO DI TRASFORMAZIONE DT 4
Analisi localizzativa e perimetrazione del distretto
Erchi - Luceto - Grana
Il distretto di trasformazione occupa un parte assai estesa sulla sponda destra del
torrente Sansobbia, di fronte ai nuclei abitati di Luceto e Carpineto, ed una parte
sulla sponda sinistra del medesimo corso d'acqua compresa tra la strada
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provinciale per Ellera e la località Calcinara di Albisola Superiore fino a contatto
diretto con l'area del parco di Villa Gavotti.
La conformazione particolare di una vasta area (quella sulla sponda destra del
Sansobbia) che si presenta - come da tempo - in evidente stato di abbandono, con
i due piccoli insediamenti residenziali (Erchi e Grana), rappresenta una risorsa di
carattere paesistico ambientale da salvaguardare ma soprattutto da valorizzare,
sempre nell'ottica di un potenziamento e di un rilancio di Albisola sul piano
turistico.
Inoltre la parte del distretto collocata sulla sponda sinistra del Sansobbia in
località Calcinara e lungo il torrente Riobasco, rappresenta - per la peculiarità
delle risorse paesistiche e monumentali esistenti (Villa Gavotti ex Della Rovere)
con il residuo impianto del parco - una porzione di territorio ricca di potenzialità
da riqualificare e valorizzare proprio per integrare un unitario progetto di valore
paesistico ed ambientale.
Le caratteristiche peculiari dell'area del distretto sono per massima parte collegate
all'aspetto vegetazionale della fascia collinare ligure che dall'alveo del torrente
Sansobbia trova ampi spazi in aree lasciate al casuale degrado vegetazionale,
come le zone gerbide di prima sponda cha raggiungono dimensioni assai
consistenti nel tratto antistante l'abitato di Carpineto (circa 150/200 metri).
Seguendo l'innalzamento del terreno con lo sviluppo collinare, troviamo gran
parte del suolo occupato da vegetazione di bosco di angiosperme e di speci
mesofili ( forse con recenti passaggi del fuoco); a nord, vicino alla costruzione
della filanda, si trovano elementi impiantati e coltivati di gelsi e rari alberi da
frutto.
La presenza dell'ulivo e prevalentemente percettibile in una valletta ( frontale
all'immissione del rio Burage) con ridotta estensione.
La parte più prossima al nucleo urbano di Albisola Superiore, in località
Calcinara, offre una consistente articolazione di spazi destinati a produzione
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orticola che dal limite urbanizzato raggiungono, e a volte invadono, l'alveo
fluviale del Sansobbia.
La superficie totale del distretto si aggira intorno ai 41 ha ed è suddivisa in tre
settori rispettivamente di 300.000 mq. - settore 1; 30.000 mq. - settore 2; 80.000
mq. - settore 3.
L'altitudine media dell'area è di circa 20 m s.l.m.
Le motivazioni che inducono alla trasformazione dell'area
Viste le persistenti condizioni di abbandono nella gestione di questa parte del
territorio e nel suo uso, considerato che queste condizioni insistono oramai da
molto tempo, si ritiene che una auspicabile rivalutazione dell'ambiente passa
attraverso l'attribuzione di una nuova destinazione d'uso che ne qualifichi
l'interesse turistico, sportivo e per il tempo libero.
La collocazione nel Distretto di Trasformazione di attività golfistico-sportiva si
presenta come occasione al rilancio turistico dell'area comunale di Albisola ma
non solo, poichè può attivare processi di trasformazione urbana ed ambientale
nelle aree limitrofe.
Con l'intervento proposto risulta chiaro l'intento di portare Albisola ed il suo
territorio ad un livello turistico-sportivo decisamente interessante senza peraltro
compromettere in maniera irreversibile risorse territoriali attualmente
sottoutilizzate.
I risultati che si intendono conseguire: livello puntuale PTCP
Il distretto dovrà essere oggetto di un intervento di riqualificazione e
valorizzazione complessivo esteso a tutto il suo ambito.
L'intervento dovrà:
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- tendere a promuovere lo sviluppo turistico-sportivo di Albisola Superiore,
attraverso un'offerta di qualità nelle strutture ricettive e sportive specifiche del
caso;
- riconoscere il particolare valore delle risorse territoriali presenti, e
salvaguardare i caratteri di identità storica e paesistica della zona;
- prevedere la conservazione della Piana degli Erchi, in quanto costituisce un
significativo e raro esempio di aree libere da insediamenti, e riconoscere in essa
un valore strategico ai fini dell'obiettivo più generale della salvaguardia dell'unità
e del pregio paesistico di Albisola. I nuovi insediamenti previsti dovranno essere
localizzati in prossimità degli insediamenti già esistenti e dovranno essere bene
integrati nel il rispetto dei caratteri ambientali del luogo, secondo le indicazioni
specifiche della pianificazione paesistica a livello puntuale;
- recuperare i manufatti storici, quali il Borgo degli Erchi e la Filanda, in modo
che essi vengano valorizzzati ed integrati all'interno dell'intervento complessivo
del golf;
- salvaguardare l'asta fluviale del Sansobbia, soprattutto nel tratto precedente
l'immissione del torrente Riobasco, attraverso un progetto di riqualificazione
paesistico ambientale e turistico dell'area;
- essere integrato nelle varie parti che lo compongono, in modo da valorizzare
l'intervento principale legato all'attività golfistico-sportiva.
Verifica procedurale e normativa tecnica proposta dal PUC vincoli e prescrizioni
La trasformazione del distretto dovrà comprendere lo studio di impatto
ambientale, poichè si tratta di una vasta area da valorizzare e tutelare.
La particolare dimensione ed il diverso ruolo dei tre settori che lo compongono,
rendono prefigurabile una trasformazione articolata attraverso distinte modalità.
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Il distretto di trasformazione dovrà attuarsi utilizzando uno o più strumenti
attuativi (Piano urbanistico Operativo).
La complessità dimensionale e funzionale dell'area fa ipotizzare una attuazione
distinta per fasi e tempi, che garantisca comunque un progetto coordinato.
Questi strumenti urbanistici PUO dovranno stabilire le modalità attuative degli
interventi in più fasi temporali, attraverso la suddivisione dell'area in comparti.
Gli strumenti dovranno fornire regole morfologiche tali da garantire l'unitarietà
degli interventi secondo le indicazioni a livello puntuale.
La presenza dell'impianto golfistico risulta una condizione necessaria per dare
avvio a ciascun intervento successivo.
La volumetria esistente potrà essere riutilizzata nel rispetto dei caratteri degli
edifici stessi. Gli edifici intorno al Borgo degli Erchi e la ex Filanda, pur non
essendo elementi di particolare valore storico, hanno una propria identità che è
importante mantenere: vanno quindi riqualificati attraverso interventi di recupero
e ristrutturazione, che ne rispettino gli elementi identificativi.
Destinazioni d'uso
Sono ammesse le funzioni congruenti con il carattere urbano del contesto atte a
perseguire gli obiettivi precedentemente indicati ed in particolare:
- turistico ricettiva;
- attrezzature sportive per il golf;
- residenziali;
- esercizi commerciali al piano terra;
- studi professionali, uffici in locali d'abitazione;
- servizi pubblici o ad uso pubblico;
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- laboratori artigianali legati alla ceramica e compatibili con il tessuto
residenziale (botteghe).
Sono escluse tutte le attività non compatibili con le attrezzature golfistico-sportive
di qualità che si intendono creare, prime fra tutte quelle che generano traffico
pesante o elevati volumi di traffico, che producono rumori, odori e polveri in
misura nociva o molesta.
Modalità di intervento
Le principali indicazioni da seguire sono:
- non ammettere edificazioni all'interno dell'area boscata oltre i limiti indicati
nelle relative planimetrie allegate, ad eccezione di piccole strutture di ristoro
lungo i percorsi ciclabili e pedonali;
- nelle aree adibite al gioco del golf, in sponda destra e sinistra del Sansobbia,
ammettere attrezzature strettamente necessarie alla funzione sportiva;
- nelle altre aree ammettere l'edificazione secondo le indicazioni di livello
puntuale. Dal punto di vista morfologico, l'intervento edificatorio dovrà inserirsi
in prossimità degli insediamenti esistenti del Borgo degli Erchi e della ex Filanda,
in maniera da valorizzare le strutture esistenti ed integrarle con le volumetrie di
nuova previsione.
Elementi quantitativi e qualitativi
La situazione del distretto di trasformazione è riportata nello schema suddiviso
per singoli settori.
parametri urbanistici ed edilizi
settore 1: area Golf
dimensione settore 1 380000 mq.
funzioni prescritte: - golf (attrezzature ed impianti)
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funzioni ammesse: - turistico-ricettiva
- attrezzature ed impianti sportivi
(centro medico fisioterapico sportivo)
- residenza
- esercizi commerciali ai piani terra
- servizi pubblici o ad uso pubblico
- parcheggi
densità max. di nuova edificazione -42.000 mc compresi i volumi esistenti,
esclusa la volumetria della club house se
costruita per il 50 % della slu interrata
settore 2: area deposito gas
dimensione settore 2 30000 mq.
funzioni prescritte: - impianti sportivi (attrezzature ed
impianti)
funzioni ammesse: - turistico-ricettiva
- residenza
- esercizi commerciali
- laboratori artigianali compatibili con il
tessuto (botteghe)
- servizi pubblici o ad uso pubblico
densità massima - 0,07 mc/mq
compresi i volumi esistenti
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Analisi dell'accessibilità, viabilità e parcheggi
L'area perimetrata ed indicata come distretto di trasformazione, offre già
attualmente un buon grado di accessibilità ad ampio raggio, essendo vicina alla
grande rete viabilistica nazionale (Autostrada A 10) e ferroviaria (linea Genova-
Ventimiglia).
Risulta inoltre legata al tessuto urbano di Albisola Superiore ed è quindi dotata di
viabilità secondaria e pedonale di medio livello.
In previsione della realizzazione dell'Aurelia bis a monte dell'abitato di Albisola,
la collocazione dell’eventuale svincolo di raccordo con la nuova struttura viaria,
ne farà ulteriormente migliorare la connessione con il contesto territoriale.
La presenza di parcheggi risulta al momento assai contenuta: la sosta avviene
prevalentemente sul lato strada lungo le direzioni di traffico e poche sono le aree
disponibili e rese idonee allo scopo.
Con l'intervento dovrà essere garantito un adeguato circuito di percorsi ciclabili e
pedonali, che garantiscano la completa fruizione dell'area, in base al progetto
generale del "sistema del verde e dei percorsi" inserito nel PUC.
Particolare attenzione dovrà essere rivolta alla progettazione delle connessioni tra
gli spazi adibiti al golf e gli spazi aperti e chiusi di uso pubblico.
Con l'intervento si dovrà tendere ad incrementare le potenzialità di movimento
all'interno dell'impianto urbano, permettendo ai futuri residenti la percorrenza
pedonale ed il godimento di percorsi ciclabili inseriti all'interno dell'area.
Dovranno quindi essere previste delle sezioni stradali particolari atte a consentire
percorrenze pedonali e ciclabili protette, alberate ed attrezzate, soprattutto accanto
ai nuovi insediamenti.
L'area dovrà essere dotata di parcheggi pubblici e privati, per i residenti e per chi
vorrà utilizzare le strutture impiantistiche. I parcheggi a raso saranno collocati
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all'ingresso del circuito golfistico e vicino alle strutture turistico-ricettive, i
parcheggi interrati vicino alle residenze.
Analisi di compatibilità col paesaggio e con l'ambiente
Se, come riportato nel Piano Urbanistico Comunale, Norme di congruenza e
schede progettuali per i Distretti di Trasformazione, l'attuazione della
trasformazione per il distretto 4 va soggetto ad uno Studio di sostenibilità
Ambientale, questa parte della relazione non può essere altro che propositiva e
fare pieno riferimento a quelle che sono le indicazioni di studio relative ad una
Valutazione di Impatto Ambientale.
La zona interessata all'intervento di trasformazione presenta elementi di pregio
architettonico-ambientale.
Si ritiene doverosa una cura particolare nella progettazione architettonica che
dovrà tenere conto degli elementi caratterizzanti la struttura del territorio tra i
quali: la rilevanza della trama dei fondi coltivi, l'orografia del terreno, lo sviluppo
morfologico degli insediamenti con le possibili potenzialità dello sviluppo del
borgo atte ad eliminare l'abbandono dello stesso e di tutta l'area circostante.
In particolare lo Studio dovrà verificare la congruenza che la trama architettonica
del borgo suggerisce rispetto al progetto presentato, con particolare riguardo a:
- disposizione dell'edilizia esistente lungo le percorrenze storiche;
- dimensione "riservata" e "rurale" del borgo;
- rapporto dimensionale architettonico rispetto alla scala umana;
- trama ad orti delle zone a verde;
- accettazione e valorizzazione degli elementi tipici della realtà contadina;
- corretto rapporto tra elementi di scorcio, punti di vista, dimensioni delle aree
di aggregazione a scala appropriata rispetto alle preesistenze.
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Risulta inteso che ogni elemento di nuova progettazione dovrà garantire le
condizioni di equilibrio in ordine ai pesi e le ricadute con i sistemi esistenti, a cui
dovrà integrarsi, attraverso obiettivi e regole di carattere ambientale ed ecologico.
Un richiamo particolare è dato dal fatto che nello Studio di sostenibilità si dovrà
tenere in massimo conto del rapporto di impatto con il paesaggio attraverso una
serie di analisi visive che tengono conto dell'aspetto percettivo delle
modificazioni subite dal sistema ambientale.
Le misure correttive eventualmente indicate dovranno garantire la piena
applicazione ed attuazione del progetto di trasformazione dell'intero distretto.
Bilancio conclusivo
Il bilancio conclusivo che si può trarre dall'esame delle considerazioni sopra
esposte è da considerarsi positivo.
Il bilancio costi/benefici presenta certamente un attivo tale da confortare, a vario
titolo, tutti gli attori in gioco circa la giustezza di una scelta: ciò vale per
l'amministrazione locale come per gli amministrati (i cittadini di Albisola e le
categorie sociali ed economiche locali); per l'amministrazione regionale in ordine
alla tutela degli interessi generali che essa rappresenta (considerato anche
l'attenzione della Regione verso scelte di intervento nel settore sportivo-ricettivo);
infine, per gli stessi attuatori che possono con maggior tranquillità affrontare i
rischi imprenditoriali sempre presenti negli interventi.
Se esaminiamo le misure correttive che nascono da questa relazione, e che vanno
ad implementare il progetto di trasformazione, emerge che:
- in ordine all'accessibilità veicolare, è stato recepito il progetto di
massima (Aurelia bis e relativi svincoli) che riorganizza lo schema viario attuale
e decisamente ne migliora la fluidità agendo anche con scelte di canalizzazione
veicolare;
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- i parcheggi previsti sono sufficienti a garantire una più razionale distribuzione
della sosta sia nel contesto urbano sia nella zona degli insediamenti sportivi e
residenziali;
- gli insediamenti previsti di carattere residenziale completano e determinano
uno sviluppo del Borgo degli Erchi;
- il verde diventa un elemento di forte connotazione nell'area di intervento
selezionando adeguatamente le essenze da piantumare e gli elementi di arredo;
Se quelli indicati sono i principali correttivi, è doveroso segnalare le principali
conferme che derivano dallo studio:
- la scelta localizzativa e la perimetrazione si confermano come le più
opportune in ordine ad una molteplicità di fattori;
- la struttura urbana di Albisola, ed in modo particolare i borghi di Carpineto,
Luceto, Erchi, Grana e Calcinara, crea una zona strategicamente importante per
lo sviluppo anche economico di Albisola;
- per il verde e la sua fruizione si attua qui un passaggio legato ad una attenta e
coerente proposizione di verde "fruito" e quindi gestito e correttamente curato;
- l'impatto sul paesaggio è sostanzialmente positivo. Si può , quindi, ritenere
che il passaggio tra lo stato attuale e quello di progetto si traduca in un sensibile
miglioramento delle condizioni ambientali (presidio umano sul teritorio nella
gestione e nel mantenimento dei caratteri vegetazionali previsti). Una
trasformazione accuratamente progettata e realizzata, dovrà trasformarsi in un
fattore di arricchimento e di qualificazione;
- l'impatto socio-economico è particolarmente positivo. Il contributo che i
nuovi interventi possono offrire all'economia locale è interessante: durante la fase
di realizzazione del progetto, e successivamente nella gestione dell'area
trasformata, si avrà un assorbimento di manodopera qualificata.
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Inoltre parte delle proposte progettuali riguardano la riqualificazione ambientale e
la collocazione di insediamenti utili ad elevare il livello e la qualità della vita per
l'intero quartiere e ambito comunale di Albisola.