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Janvier 2019
MINISTERE DE l’ECONOMIE, DES FINANCES ET DU DEVELOPPEMENT -=-=-=-=-=-= SECRETARIAT GENERAL -=-=-=-=-=-= DIRECTION GENERALE DES AFFAIRES IMMOBILIERES ET DE L’EQUIPEMENT DE L’ETAT
BURKINA FASO
Unité – Progrès - Justice
STRATEGIE IMMOBILIERE DE L’ETAT (SIE)
2019-2023
i
SOMMAIRE
SIGLES ET ABREVIATIONS ........................................................................................................... ii
GLOSSAIRE ......................................................................................................................................... iv
RESUME ............................................................................................................................................... vii
CONTEXTE ET JUSTIFICATION ................................................................................................... 1
I. ANALYSE DIAGNOSTIQUE DE LA SITUATION IMMOBILIERE DE L’ÉTAT ....... 3
I.1. Délimitation du périmètre ............................................................................................................. 3
I.2. Analyse du cadre juridique .......................................................................................................... 4
I.3. Analyse du cadre politique .......................................................................................................... 6
I.4. Analyse du cadre institutionnel et organisationnel .......................................................... 9
I.5. Analyse de la situation immobilière de l’État ....................................................................12
I.6. Analyse de la budgétisation et de la dépense immobilière .......................................18
I.7. Analyse du secteur de l’immobilier au Burkina Faso ....................................................19
I.8. Les défis majeurs ...........................................................................................................................23
II. CADRE DE LA STRATEGIE IMMOBILIERE DE l’ETAT ............................................ 25
II.1. Fondements .....................................................................................................................................25
II.2. La vision de la stratégie immobilière de l’Etat ..................................................................27
II.3. Principes directeurs ......................................................................................................................27
II.4. Orientations stratégiques ...........................................................................................................28
II.5. Objectifs et impacts attendus ...................................................................................................29
II.6. Les axes stratégiques ..................................................................................................................30
III. MECANISME DE MISE EN ŒUVRE, DE PILOTAGE ET SUIVI EVALUATION DE
LA STRATEGIE ................................................................................................................................. 34
III.1. Les organes de pilotage .........................................................................................................34
III.2. Les acteurs de mise en œuvre ...........................................................................................35
III.3. Les instruments d’opérationnalisation .............................................................................35
III.4. Les outils de suivi évaluation de la SIE ..........................................................................35
III.5. Communication et appropriation ........................................................................................35
III.6. Modèle de financement de la stratégie ...........................................................................35
III.7. Gestion des risques et mesures d’atténuation ............................................................36
ANNEXES ............................................................................................................................................ 38
ANNEXE 1 : TABLEAU FFOM .............................................................................................................39
ANNEXE 2 : CADRE LOGIQUE DE LA SIE .................................................................................42
ANNEXE 3 : CADRE DE MESURE DE PERFORMANCE ....................................................46
ii
SIGLES ET ABREVIATIONS
ABNORM : Agence Burkinabè de Normalisation, de Métrologie et de la qualité
AGETIP : Agence d’Exécution des Travaux d’Intérêt Public
BHBF : Banque de l’Habitat du Burkina Faso
BLT : Blocs Latéritiques Taillés
BTC : Briques en Terre Compressée
BTP : Bâtiment et Travaux Publics
CCAT : Commission Communale d’Aménagement du Territoire
CDC : Caisse de Dépôt et Consignation
CDMT : Cadre des Dépenses à Moyen Terme
CGP : Caisse Générale de Péréquation
CNIE : Commission Nationale de l’Immobilier de l’Etat
CNOI : Commission Nationale des Opérations Immobilières
CPAT : Commission Provinciale d’Aménagement du Territoire
CRAT : Commission Régionale d’Aménagement du Territoire
CT : Collectivité Territoriale
DAF : Directions de l’Administration et des Finances
DFN : Domaine Foncier National
DGAHC : Direction Générale de l’Architecture, de l’Habitat et de la Construction
DGAIE : Direction Générale des Affaires Immobilières et de l’Equipement de l’État
DGB : Direction Générale du Budget
DGESS : Direction Générale des Etudes et des Statistiques Sectorielles
DGPE : Direction Générale du Patrimoine de l’État
ENP : Etude Nationale Prospective
EPE : Etablissement Public de l’Etat
GAR : Gestion Axée sur les Résultats
IGH : Immeubles à Grande Hauteur
LNBTP : Laboratoire National du Bâtiment et des Travaux Publics
MENA : Ministère de l’Education Nationale et de l’Alphabétisation
MINEFID : Ministère de l’Economie, des Finances et du Développement
MOD : Maîtrises d’Ouvrages Déléguées
MUH : Ministère de l’Urbanisme et de l’Habitat
ODD : Objectifs de Développement Durable
OHADA : Organisation pour l’Harmonisation en Afrique du Droit des Affaires
ONG : Organisation Non Gouvernementale
ONG/AD : Organisation Non Gouvernementale et Association de Développement
PIP : Programme d’Investissement Public
PLD : Plans Locaux de Développement
PME : Petites et Moyennes Entreprises
PMI : Petites et Moyennes Industries
PNDES : Plan National de Développement Economique et Social
PNHDU : Politique Nationale de l’Habitat et de Développement Urbain
PNSFMR : Politique Nationale de Sécurisation Foncière en Milieu Rural
POS : Plan d’Occupation des Sols
POSEF : Politique Sectorielle de l’Economie et des Finances
PPP : Partenariat Public Privé
PSDMA : Plan Stratégique Décennal de Modernisation de l’Administration
PTF : Partenaires Techniques et Financiers
RAF : Réorganisation Agraire et Foncière
SCAT : Schéma Communal d’Aménagement du Territoire
iii
SDAU : Schéma Directeur d’Aménagement et d’Urbanisme
SIGCM : Système Informatisé de Gestion de la Comptabilité Matières
SNADDT : Schéma National d’Aménagement et de Développement Durable du
Territoire
SRAT : Schéma Régional d’Aménagement du Territoire
UBM : Ultimate Building Machine
iv
GLOSSAIRE
Dans le cadre de la stratégie immobilière de l’Etat, on entend par :
Bail administratif : Contrat de location d’immeubles dans lequel l’Etat ou un de ses démembrements est partie contractante.
Bâtiments pavillonnaires
: Ensemble de bâtiments constitué de petites constructions
séparées construit en Rez-de-chaussée simple.
Comptabilité des matières
: Comptabilité d'inventaire permanent ayant pour objet la description des existants, des biens meubles et immeubles, des stocks autres que les deniers et valeurs. Elle vise le suivi administratif et comptable du patrimoine de l'Etat et des autres organismes publics. Elle permet à cet effet la maîtrise du patrimoine mobilier et immobilier en quantité et en valeur, la description, le suivi et le contrôle des mouvements des matières, la fourniture de renseignements utiles à l'administration et à la gouvernance des matières.
Dépense immobilière
: Charges financières induites par les activités de la fonction immobilière de l’Etat depuis la conception des projets immobiliers jusqu’aux frais inhérents aux services associés.
Domaine foncier de l’Etat
: Ensemble des terres et des biens immeubles ou assimilés situés dans les limites du territoire du Burkina Faso ainsi que de ceux situés à l’étranger et sur lesquels l’Etat exerce sa souveraineté. Le domaine foncier de l’Etat comprend le domaine public immobilier de l’Etat et le domaine privé immobilier de l’Etat.
Domaine foncier national
: Ensemble des terres et des biens immeubles ou assimilés, situés
dans les limites du territoire du Burkina Faso ainsi que de ceux
situés à l’étranger et sur lesquels l’Etat exerce sa souveraineté.
Domaine immobilier de l’Etat
: Composé du domaine public immobilier et du domaine privé immobilier de l’Etat.
Le domaine public immobilier de l’Etat comprend les biens immobiliers qui, par leur nature ou par leur destination, sont affectés ou non à l’usage direct du public ou à un service public (routes, monuments, cours d’eau, etc.). Ils sont en principe inaliénables, imprescriptibles et insaisissables.
Le domaine privé immobilier de l’Etat comprend tous les biens immobiliers qui ne font pas partie du domaine public. Il s’agit notamment des biens immobiliers ayant fait l’objet d’un titre de propriété au nom de l’Etat et/ou ses démembrements, des biens immobiliers du domaine public après leur déclassement, des terres urbaines ou rurales ayant fait l’objet d’une expropriation pour cause d’utilité publique, des terres acquises par l’exercice du droit de préemption, des terres aménagées ou réservées par les schémas d’aménagement au nom de l’Etat.
Etat locataire
: Le fait pour l’Etat et ses démembrements de prendre en bail avec
des personnes physiques ou morales des biens immobiliers. Le
locataire a un droit de jouissance sur le bien loué.
Etat propriétaire : Le fait pour l’Etat et ses démembrements autonomes d’avoir dans
leur patrimoine des biens immobiliers. A cet effet, en tant que
v
propriétaire, il peut user, fructifier et aliéner des biens détenus en
propriété.
Fonction immobilière de l’Etat
: Ensemble des métiers et activités spécialisés de la gestion du
patrimoine immobilier par lesquels l’Etat met à la disposition de ses
structures les moyens immobiliers nécessaires à
l’accomplissement de leurs missions.
Fonction patrimoniale
: Ensemble d’activités consistant à gérer les actifs immobiliers
détenus en propriété par l’Etat au Burkina et à l’étranger (gestion
administrative, suivi, comptabilisation, cession).
Gestionnaire d’actif immobilier
: Personnel chargé de mettre en œuvre la fonction patrimoniale
Gestionnaire d’immeuble
: Personnel ayant les compétences et le pouvoir nécessaires pour
exploiter et gérer l’immeuble. Ils conçoivent et gèrent les budgets
de maintenance, supervisent les achats des meubles et des
équipements, fournissent les services essentiels tels que le
courrier, la reproduction des documents, assurent la connectivité,
prévoient et planifient l’évolution des espaces de travail eu égard
à l’avenir de l’organisation.
Hôtel administratif : Bâtiment administratif à usage de bureaux, d’une grande capacité
d’accueil, destiné à regrouper plusieurs services publics à la fois.
C’est un outil du Gouvernement pour améliorer le cadre de travail
des agents publics et accroître l’urbanité des chefs-lieux de
régions.
Immeubles à Grande Hauteur (IGH)
: Immeuble qui se caractérise par sa grande hauteur. La notion
d’immeuble à Grande Hauteur est utilisée quand le bâtiment
culmine à au moins vingt-huit mètres (28) de hauteur.
Infrastructure résiliente
: Infrastructure immobilière durable qui résiste à l’usure du temps et
aux intempéries.
Infrastructure sociale
: Réalisations immobilières destinées à la satisfaction d’un besoin à
caractère social de l’Etat (écoles, centres de santé, etc.).
Maître d’œuvre : Personne physique ou morale de droit public ou privé chargée par
le maître d’ouvrage ou le maître d’ouvrage délégué, des
attributions attachées aux aspects architecturaux et techniques de
la réalisation d’un ouvrage de bâtiment ou d’infrastructure au terme
d’un contrat de maîtrise d’œuvre.
Maître d’ouvrage : Personne morale de droit public qui est le propriétaire final de
l’ouvrage ou de l’équipement technique objet du marché.
Norme d’occupation par agent (ratio)
: Ratio définissant la surface de bureau par agent. Il s’obtient par un
rapport de la surface de bureaux sur le nombre d’occupants.
Offre immobilière de l’Etat
: Ensemble des actifs immobiliers de l’Etat (détenus en propriété) ou
pris à bail, y compris les services associés, mis à la disposition des
services publics.
vi
Organismes évaluateurs
: Services publics ou privés chargés de mesurer les performances
immobilières d’une administration.
Organismes utilisateurs
: Personnes morales de droit public ou privé affectataire d’un bien
immobilier mis à disposition.
Patrimoine immobilier de l’Etat
: Biens immobiliers (terrains bâtis et non bâtis) détenus en propriété
par l’Etat et ses démembrements.
Stratégie immobilière de l’Etat
: Cadre général des orientations stratégiques en termes de
planification, de gestion et de suivi de toutes les interventions en
matière immobilière de l’Etat.
Représentant de l’Etat propriétaire
: Institution habilitée à agir au nom de l’Etat dans l’exercice des
attributs de l’Etat propriétaire. Le ministre en charge des finances
en tant que ordonnateur unique des matières communes est le
représentant de l’Etat propriétaire.
Réserves administratives
: Lots ou parcelles de terre prévus par un plan d’occupation des sols
ou un schéma ou un plan d’aménagement pour les besoins futurs
de l’Etat et de ses démembrements.
Services associés
: Ensemble de prestations à effectuer dans un bâtiment en vue d’en
assurer une fonctionnalité permanente et améliorer ainsi sa
durabilité. Elles visent notamment :
- le maintien de la propreté des lieux (nettoyage des bureaux, cours
et toits, entretien des jardins) ;
- la maintenance des équipements et des installations (circuit
électrique, réseau informatique, climatisation, plomberie sanitaire,
bris de glace, étanchéité, traitement anti termites, etc.) ;
- la sécurisation du bâtiment (sécurité incendie et protection des
biens et des personnes).
Surface utile nette par poste de travail
: - Surface conventionnelle permettant d’établir la surface
effectivement réservée aux espaces de travail. Elle comprend les
surfaces occupées par le mobilier et la surface nécessaire pour
s’asseoir et se lever aisément.
Surface utile par poste de travail (agent)
: - Surface conventionnelle par poste de travail qui comprend la
surface de base de la salle de travail et la surface libre d’aisance.
Titre d’occupation : - Documents administratifs appelés titres d’occupation délivrés pour
toutes occupations des terres du domaine foncier national.
- Ils comprennent les titres de jouissance qui peuvent être précaires
(permis d’occuper) ou permanents (permis urbain d’habiter, permis
d’exploiter) et les titres de propriété (titre foncier).
vii
RESUME
Dans le cadre de l’amélioration de la gouvernance du patrimoine immobilier de l’Etat, le Ministère de l’Economie, des Finances et du Développement s’est engagé à définir un cadre unique et de référence pour orienter toutes les interventions de l’Etat, de ses démembrements et des autres organismes publics en matière immobilière.
Cette décision politique découle de la persistance des insuffisances observées dans la
gestion du patrimoine immobilier de l’Etat, et ce malgré la réforme institutionnelle et
organisationnelle opérée en 2008 puis en 2012 avec la création d’une structure chargée
exclusivement de la gestion du patrimoine de l’Etat.
Ces insuffisances tiennent notamment à : (i) l’insuffisance du cadre institutionnel et
organisationnel, justifiant l’intervention non coordonnée des différents acteurs dans le
domaine au détriment de la fonction prospective et de planification, (ii) l’insuffisance de
l’encadrement juridique et normatif, (iii) l’absence de dispositif de pilotage et
d’évaluation des interventions en matière immobilière. Ces faiblesses dans le domaine
immobilier se manifestent sous plusieurs formes et impactent la performance des
administrations et se traduisent par un accroissement des charges de fonctionnement
de l’Etat.
Prenant appui principalement sur l’Etude nationale prospective « Burkina 2025 » et le
Plan National de Développement économique et social (PNDES), la vision de la
stratégie immobilière de l’Etat est formulée comme suit : « A l’horizon 2023, le parc
immobilier de l’Etat est adapté aux besoins du service public, respecte les normes
et standards internationaux de qualité et de sécurité, repose sur une gouvernance
anticipatrice et éclairée ainsi que sur une architecture exemplaire qui conforte
l’image et l’autorité de l’Etat, au service d’une administration publique
performante et humaine, moderne et numérisée».
Son objectif global est d’améliorer le cadre de travail des agents publics en vue de
contribuer au renforcement de la productivité des administrations publiques et ce, dans
le respect des principes d’efficacité de la dépense publique.
Elle se décline en quatre axes stratégiques qui sont : (i) axe 1 : Connaissance
permanente de l’existant immobilier de l’Etat, (ii) axe 2 : Renforcement du
patrimoine immobilier de l’État, (iii) axe 3 : Professionnalisation de la gestion
immobilière de l’état et (iv) axe 4 : Humanisation des infrastructures immobilières
de l’Etat.
Les orientations ci-après doivent être prises en compte dans la conduite des activités
entrant dans le cadre de la réalisation des axes. Il s’agit de : (i) privilégier l’Etat
propriétaire à l’Etat locataire, (ii) préserver et valoriser l’existant immobilier de l’Etat, (iii)
promouvoir une typologie des bâtiments administratifs, (iv) rationaliser l’occupation des
espaces, (v) optimiser l’investissement immobilier, (vi) veiller à la qualité des
infrastructures immobilières de l’Etat.
1
CONTEXTE ET JUSTIFICATION
L’administration publique burkinabè a connu de profondes mutations occasionnées par
la forte demande des populations en services publics de qualité, l’évolution permanente
des effectifs des agents publics et les changements institutionnels fréquents induisant
des besoins importants en infrastructures immobilières.
En effet, au niveau institutionnel, au cours des vingt dernières années, l’administration
publique a entrepris plusieurs réformes qui se sont traduites par un triplement des
effectifs des agents publics de 1998 à 2015, un maillage territorial progressif caractérisé
par une déconcentration et une décentralisation pour répondre aux attentes croissantes
de la population.
Au niveau politique, les reconfigurations des gouvernements respectifs ont occasionné
d’importants changements institutionnels et des besoins en locaux. Par ailleurs, la mise
en œuvre de la politique étrangère a entrainé un élargissement du champ diplomatique
nécessitant un accroissement de l’offre immobilière.
Sur le plan social, l’accroissement démographique a entrainé une forte demande sociale
non satisfaite qui se caractérise entre autres par la persistance des classes sous
paillotes, le non-respect des normes de rayon moyen d’accès en matière de santé et
l’inadaptation des capacités des infrastructure d’accueil au niveau des universitaires.
Il en ressort que les problématiques immobilières revêtent un enjeu de développement
exigeant de l’Etat un cadre d’intervention cohérent. En dépit de la dynamique de
modernisation de l’administration publique entreprise, l’Etat n’a pas formalisé une vision
claire et intégrée de sa gouvernance immobilière assortie d’un cadre programmatique
des réalisations ; ce qui s’est traduit par des interventions non concertées aboutissant à
des infrastructures inadaptées et de faible capacité d’accueil. Ces faiblesses fragilisent
les efforts de l’État dans sa quête de performance de ses administrations et ne favorisent
pas une optimisation de la dépense immobilière et les performances continues du
personnel.
Pour pallier ces difficultés et s’inscrire durablement dans une démarche d’amélioration
de la gouvernance du patrimoine immobilier de l’État et de celle de son personnel, le
Gouvernement a décidé de conduire un processus d’élaboration d’une stratégie
immobilière de l’Etat, cadre consensuel de référence pour orienter toutes les
interventions de l’Etat, de ses démembrements et des autres organismes publics en
matière immobilière.
Ce processus, inclusif et itératif fait de consultations régionales et de travaux techniques
sous le leadership de l’administration publique à travers une diversité de ses
compétences organisées autour d’un groupe de travail, a débuté par le lancement
officiel intervenu le 5 juillet 2016.
Le groupe de travail ainsi mis en place a procédé à un diagnostic approfondi du système
de planification et de gestion immobilière de l’État et de ses démembrements, avec une
revue des politiques connexes et organisé plusieurs ateliers, avant de proposer le cadre
de la Stratégie Immobilière de l’Etat (2019-2023) et son plan d’actions triennal (2019-
2021).
Ces travaux ont été ponctués par les étapes suivantes :
2
- l’élaboration et la validation du rapport diagnostic ;
- l’élaboration et la validation du document de stratégie et de son plan d’actions ;
- la validation du document de stratégie et de son plan d’actions par la Commission
Nationale de Planification du Développement (CNPD) ;
- l’adoption du document de stratégie et de son plan d’actions par le Conseil des
Ministres.
Le document de SIE issu de ces travaux, conduits suivant les principes de la Gestion
axée sur les résultats (GAR), est structuré en trois grandes parties à savoir : (i) l'analyse
diagnostique de la situation immobilière de l’État, (ii) le cadre de la stratégie immobilière
de l’Etat et (iii) le mécanisme de mise en œuvre, de pilotage et de suivi évaluation. Il
comprend aussi le plan d’actions qui est le document d’opérationnalisation triennale
glissante de la stratégie.
3
I. ANALYSE DIAGNOSTIQUE DE LA SITUATION IMMOBILIERE DE L’ÉTAT
I.1. Délimitation du périmètre
La délimitation du périmètre vise à appréhender les domaines couverts par l’analyse
diagnostique, à identifier les acteurs et clarifier leurs rôles et responsabilités.
I.1.1. De la nature de l’immobilier
Les différentes natures d’immobiliers concernées sont :
- les terrains non bâtis;
- les bâtiments à usage de bureaux ou de logement;
- les bâtiments occupés par l’État à titre de location;
- les bâtiments à usage technique.
En raison du caractère stratégique et des modalités particulières de leur gestion, les
terrains abritant les installations militaires sont exclus du périmètre de l’analyse. En
outre, la présente stratégie exclut les biens immobiliers du domaine public de l’Etat
(barrages, aménagements hydroagricoles, routes, ouvrages d’art etc.)
I.1.2. Des thématiques traitées
Les différents thèmes traités dans le domaine du patrimoine immobilier de l’État sont la
planification, l’aménagement des terres, la construction, l’occupation, l’entretien-
réfection-réhabilitation, la protection et la sécurisation, la location, la gouvernance, la
gestion, le suivi évaluation, le financement, les ressources humaines, etc.
I.1.3. Des acteurs concernés
Les principaux acteurs concernés par l’étude sont :
- les structures centrales et déconcentrées de l’État;
- les Missions diplomatiques et consulaires;
- les Collectivités territoriales;
- les Établissements publics de l’État (EPE) et des collectivités territoriales (CT);
- les Projets et programmes;
- les Sociétés d’État ;
- les acteurs ou partenaires privés des PPP.
Le Ministère en charge des Finances et celui en charge de l’Habitat et de la construction
sont les deux acteurs clés dans la gestion du patrimoine immobilier de l’État. En effet,
l’article 72 du décret N°2016-381/PRES/PM/MINEFID du 20 mai 2016 portant
organisation du Ministère de l’économie, des finances et du développement, dispose
que la Direction générale des affaires immobilières et de l’équipement de l’État (DGAIE)
a pour mission d’assurer la gestion du patrimoine mobilier et immobilier de l’Etat. Quant
au décret N°2016-359/PRES/PM/MUH portant organisation du Ministère de l’urbanisme
et de l’habitat, il stipule en son article 35 alinéa 4 que la Direction générale de
l’architecture, de l’habitat et de la construction (DGAHC) est chargée notamment de
l’entretien du patrimoine bâti de l’État et de ses démembrements et de la réhabilitation
des édifices publics etc.
4
I.2. Analyse du cadre juridique
I.2.1. Un cadre législatif évolutif
Le domaine foncier et immobilier du Burkina Faso a été régi par plusieurs textes
législatifs dont les principaux sont :
- l’ordonnance n°84-050/CNR/PRES du 4 août 1984 portant réforme agraire et
foncière au Burkina Faso qui a institué le Domaine foncier national (DFN), propriété
exclusive de l’État. En conséquence, elle supprimait la propriété privée individuelle
du sol, généralisait les droits de jouissance et ne reconnaissait plus les droits fonciers
coutumiers. Les terres du DFN étaient inaliénables, imprescriptibles et
insaisissables.
- la loi n° 014/96/ADP du 23 mai 1996 portant Réorganisation agraire et foncière
(RAF) au Burkina Faso qui a réaffirmé la propriété de l’État sur le DFN, mais a
davantage précisé les possibilités de cession de certaines terres à titre de propriété
privée au moyen de l’immatriculation. Elle a créé notamment le domaine des
collectivités territoriales par cession de l’État à la demande.
- la loi n°034-2012/AN du 02 juillet 2012 portant Réorganisation agraire et
foncière au Burkina Faso (RAF) : il s’agit d’une relecture de la RAF de 1996 à la
faveur des effets induits de la décentralisation. Les innovations majeures apportées
par cette loi sont entre autres la prise en compte du domaine foncier des collectivités
territoriales et l’introduction de la copropriété.
La RAF de 2012, tout comme celle de 1996, consacre la définition du domaine foncier
national et déclare la propriété de l’État sur ledit domaine. Elle organise la gestion du
domaine, la répartition des rôles entre les acteurs identifiés et en définit les modalités
d’acquisition et d’aliénation. Elle définit spécifiquement le domaine foncier privé de l’État
et ses modes de constitution.
Cependant, il ressort des consultations régionales que les différents outils de
planification et d’aménagement du territoire prévus par la RAF (Schémas
d’aménagement et du développement durable du territoire) ne sont pas tous élaborés.
I.2.2. Un cadre réglementaire régissant partiellement le domaine immobilier de
l’État
Le domaine immobilier de l’État est régi depuis 2008 par un ensemble de textes
réglementaires consacrant la répartition des rôles des acteurs, la mise en place de la
comptabilité matières de l’État et l’organisation de la gestion des baux administratifs.
La répartition des rôles des acteurs est traduite dans les décrets organisant le ministère
en charge des finances dans sa fonction patrimoniale et celui en charge de la
construction dans ses fonctions d’encadrement et de suivi de l’application des normes
de construction et de l’habitat au niveau national.
La gestion du patrimoine immobilier de l’État a été renforcée depuis 2009 par le décret
n°2009-430/PRES/PM/MEF du 22 juin 2009 portant comptabilité matières de l’État et
des autres organismes publics.
Ce décret organise et définit les modalités de gestion et de contrôle des matières de
l’État, dont les biens immeubles, au Burkina Faso.
5
Ce décret a connu une relecture en 2016 (décret n°2016-603/PRES/PM/MINEFID du 08
juillet 2016) dont l’innovation majeure est l’introduction du système d’ordonnancement
multiple et l’affirmation du rôle prépondérant du ministère en charge des finances,
notamment en matière de gouvernance des matières.
Dans le domaine des baux administratifs, les arrêtés conjoints n°2010-222/MEF/MHU
du 16 juin 2010 portant création, composition, attributions et fonctionnement de la
Commission nationale des opérations immobilières (CNOI) et n°2010-223/MEF/MHU du
16 juin 2010 portant barème indicatif des loyers applicables aux baux administratifs,
résultant des relectures de textes antérieurs, ont constitué le socle réglementaire depuis
2010. Ce cadre a évolué en 2016 avec l’adoption du décret n°2016-
200/PRES/PM/MINEFID/MUH du 11 avril 2016 portant règlementation générale des
baux administratifs au Burkina Faso, dans le but de combler les vides juridiques relevés
par l’audit des baux administratifs commandité en 2013 par le ministère en charge des
finances.
Dans son ensemble, le domaine de l’immobilier de l’État est régi par des textes
réglementaires, mais cet encadrement reste insuffisant du fait de la non prise en
compte :
- des questions liées aux transactions immobilières entre l’État et les particuliers ;
- des besoins immédiats du personnel qui occupent les lieux, notamment : espaces
de parkings et de sports, espaces de sessions de mise à niveau, centres de soins
de santé immédiats et d’urgence, prise en compte des exigences d’hygiène et
d’environnement, intégration d’espace pour assurer la promotion de la mutualisation.
I.2.3. Un relatif encadrement des modes d’acquisition de l’immobilier de l’État
I.2.3.1. Un domaine foncier suffisamment encadré
La RAF définit en ses articles 113 et 146, les modes de constitution du domaine foncier
privé de l’État et des collectivités territoriales. Ainsi, pour le domaine foncier privé de
l’État, les modes d’acquisition définis sont entre autres les procédés de droit commun,
l’expropriation pour cause d’utilité publique, l’exercice du droit de préemption, la
confiscation par les tribunaux.
Au niveau des missions diplomatiques et consulaires, les acquisitions foncières se font
à travers les achats et les dons ou legs en application du principe de la réciprocité. Pour
ce qui concerne les collectivités, les mêmes modes de constitution sont repris, en plus
de la cession par l’État en vertu de la loi et du règlement1.
Par ailleurs, les modalités de gestion desdits domaines sont également précisées par la
RAF en ses articles 114 à 119 pour l’État et 147 et suivants en ce qui concerne les
collectivités. Il ressort donc de l’analyse que le domaine foncier de l’État est relativement
bien encadré, mais il en est autrement pour son domaine bâti.
1 Article 146 de la RAF
6
I.2.3.2. Un domaine bâti insuffisamment règlementé
La RAF et le code de l’urbanisme et de la construction ne contiennent pas de
dispositions précises relatives aux modalités d’acquisition du domaine bâti de l’État. En
effet, le code de l’urbanisme et de la construction a certes définit les règles
fondamentales en matière de construction de bâtiments par les opérateurs dont l’État et
ses démembrements (articles 3 à 6), mais les textes règlementaires qui devaient
préciser les modalités pratiques d’intervention des structures étatiques n’ont pas suivi.
De même, l’expérience de transactions immobilières portant sur des bâtiments,
conduites par des structures de l’État au niveau des missions diplomatiques et
consulaires, permet d’affirmer le vide règlementaire qui caractérise le domaine. En effet,
bien que balisé par la RAF (article 113), l’inexistence de textes règlementaires précisant
les procédures d’acquisitions entrave la bonne conduite desdites transactions.
I.2.4. L’inexistence d’instruments de gestion du cycle de vie des infrastructures
immobilières
L’analyse du cycle de vie est une méthode d’évaluation environnementale qui permet
de quantifier les impacts d’un produit sur l’ensemble de son cycle de vie, depuis
l’extraction des matières qui le composent jusqu’à son élimination en fin de vie, en
passant par les phases de distribution et d’utilisation.
Dans le domaine du bâtiment, l’analyse du cycle de vie consiste à mener, dès la phase
de conception, une réflexion sur la programmation, la volumétrie, les principes
constructifs et le choix des matériaux, de façon à privilégier le potentiel d’évolution et à
faciliter les changements futurs (entretien, rénovation, réaménagements internes),
l’objectif étant d’offrir au bâtiment et à ses composants un prolongement de la durée
d’utilisation.
L’analyse du cadre règlementaire du domaine de la construction et de la gestion des
bâtiments révèle une absence totale d’outils et d’instruments relatifs à la notion de cycle
de vie des bâtiments de l’État. Ce faisant, la mise en œuvre de certains projets
immobiliers de l’État conduit à la réalisation d’infrastructures offrant des possibilités
limitées d’évolution ou d’adaptation pour tenir compte des besoins futurs. De même, les
aspects utilisation, gestion et rénovation ne sont pas intégrés à ces projets.
I.3. Analyse du cadre politique
Les fondements politiques qui encadrent la gestion immobilière de l’État renvoient aux
instruments d’orientation du Gouvernement. Il s’agit d’instruments généraux de
politiques nationales et sectorielles qui guident les interventions de l’État en matière
immobilière.
L’examen du cadre politique montre que la gouvernance immobilière de l’État est
caractérisée à ce jour par :
- l’absence d’un référentiel unifié d’orientation et d’intervention de l’État ;
- l’existence de stratégies sectorielles d’infrastructures immobilières spécifiques ;
7
- la prise en compte insuffisante des questions immobilières dans les plans locaux de
développement (PLD) ;
- la prise en compte partielle de la gouvernance immobilière de l’État dans la politique
sectorielle de l’économie et des finances ;
- l’absence d’une structuration pérenne de la configuration des ministères en noyau
dur et en structures variables en fonction des circonstances et des contextes socio-
politiques du moment.
I.3.1. L’absence d’un référentiel unifié d’orientation et d’intervention
Les interventions en matière immobilière au Burkina Faso ont pour fondement les
documents de référence que sont :
- la politique nationale de l’habitat et du développement urbain qui définit les conditions
d’amélioration du cadre de vie des populations à travers notamment la planification
et la maîtrise du développement urbain durable, la préservation et la valorisation du
patrimoine culturel national et la promotion de la bonne gouvernance urbaine2 ;
- la politique nationale de sécurisation foncière en milieu rural (PNSFMR) qui définit
l’ensemble des processus, actions et mesures de toute nature, visant à permettre à
l’utilisateur et au détenteur de terres rurales de mener efficacement leurs activités
productives, en les protégeant contre toute contestation ou tout trouble de jouissance
de ses droits3 ;
- le plan stratégique décennal de modernisation de l’Administration (PSDMA) qui vise
l’amélioration des conditions de travail des agents de l’Administration, à travers le
programme 1 de son axe stratégique n°024.
Ces documents ont eu pour mérite de baliser le domaine de l’immobilier aussi bien pour
l’État que pour le privé. Cependant, il ressort de cette revue que l’État n’a pas
véritablement organisé sa propre stratégie d’intervention dans le domaine.
Ainsi, l’absence d’une vision prospective des questions immobilières de l’État s’est
traduite par des interventions sectorielles isolées, une répartition non équitable des
infrastructures immobilières entre le niveau central et régional d’une part, et entre les
différentes administrations d’autre part, des réalisations d’ouvrages inappropriés, voire
inadaptés (non-respect des normes, faible fonctionnalité, etc.).
I.3.2. L’existence de programmes sectoriels de construction d’infrastructures
immobilières spécifiques
L’absence de document d’orientation dans le domaine immobilier de l’État a conduit des
secteurs tels que la santé, l’éducation et l’administration du territoire, avec l’appui de
Partenaires Techniques et Financiers, à développer des stratégies sectorielles pour la
planification et la réalisation d’infrastructures spécifiques. Il s’agit notamment :
- des projets et programmes de construction des infrastructures éducatives et
universitaires ;
2 Politique nationale de l’habitat et du développement urbain 3 Adopté en 2007 4 Plan stratégique décennal de modernisation de l’Administration 2011-2020
8
- du programme de construction des centres de santé dans le cadre de la mise en
œuvre du plan national de développement sanitaire ;
- du programme immobilier de l’administration du territoire (construction et
réhabilitation) ;
- du programme de construction des infrastructures judiciaires ;
- du programme de construction des hôtels administratifs.
La mise en œuvre de ces programmes a permis d’améliorer la planification des
réalisations et un meilleur déploiement des services, bien que les besoins ne soient pas
entièrement couverts.
I.3.3. Une prise en compte partielle de la gouvernance immobilière de l’État dans
la politique sectorielle de l’économie et des finances
Au niveau du secteur de l’économie et des finances, la création d’une direction générale
en charge de la gestion du patrimoine de l’État en 2008 a marqué la volonté des pouvoirs
publics d’accorder une attention particulière à la gouvernance immobilière de l’État.
Cette volonté politique a été réaffirmée dans la Politique sectorielle de l’économie et des
finances (POSEF) 2011-2020 dont l’axe 5 consacre en ses actions 5 5.1 et 5.2 la gestion
du patrimoine de l’État et la gestion du domaine foncier national.
Toutes ces réformes ont permis de réaffirmer la position stratégique et transversale des
questions immobilières et traduisent un engagement politique fort quant à la résolution
des problématiques immobilières de l’État.
Toutefois, les réformes menées ont privilégié la réduction du train de vie de l’État au
détriment de la dimension prospective des questions immobilières de l’État. En effet, ce
rôle restrictif est traduit dans l’action 5.1 de la POSEF. Cette action définit la gestion du
patrimoine mobilier et immobilier de l’État comme consistant à assurer la traçabilité des
biens de l’Etat, en interaction avec la dimension budgétaire.
Cette insuffisance a été comblée en partie en 2012 par le renforcement des attributions
de la direction en charge du patrimoine de l’État qui intègre désormais la formulation
des politiques et stratégies en matière immobilière.
I.3.4. Une prise en compte insuffisante des questions immobilières dans les
Plans locaux de développement (PLD)
Les documents de planification au niveau local sont notamment les Plans locaux de
développement (PLD), les Schémas régionaux d’aménagement et de développement
durable du territoire (SRADDT) et les Schémas directeurs d’aménagement et de
développement durable de la commune (SDADDC) en cours d’élaboration. Cependant,
les questions immobilières ne sont pas suffisamment mises en exergue dans leur
globalité dans les PLD qui se limitent à une programmation d’actions de court terme
telles que les réalisations des infrastructures immobilières sociales (écoles, centre de
santé, etc.). Par ailleurs, les capacités techniques des Collectivités territoriales à prendre
en charge les compétences transférées demeurent insuffisantes.
5 Action 5.1 : gestion du patrimoine de l’Etat
Action 5.2 : gestion du domaine foncier national
9
I.4. Analyse du cadre institutionnel et organisationnel
L’analyse diagnostique s’est également organisée autour du dispositif de la
gouvernance immobilière de l’État suivant les sphères conceptuelle, opérationnelle et
de suivi-évaluation.
I.4.1. Une fonction conceptuelle insuffisamment assumée 6
Cette insuffisance se traduit par (i) l’absence d’une vision prospective de la gestion
immobilière de l’Etat, (ii) le faible fonctionnement des cadres de planification et de
concertation et (iii) l’absence de visibilité à long terme dans le déploiement de
l’Administration.
I.4.1.1. L’absence d’une vision prospective de la gestion immobilière de l’État
Depuis les indépendances, la fonction immobilière de l’État a toujours été encadrée par
des instruments de portée générale comme la loi n°77-60/AN du 12 juillet 1960 portant
réglementation du domaine privé de l’État, les différentes versions de la RAF [1984,
1991, 1996 et 2012], le code de l’urbanisme et de la construction [2006] et la loi n° 034-
2009/AN du 16 juin 2009 portant régime foncier rural.
Cependant, l’État en tant que personnalité morale n’a pas défini formellement une vision
prospective de la gestion de son patrimoine immobilier. Cet état de fait est la résultante
d’un cadre institutionnel peu performant marqué par une confusion dans la répartition
des rôles et dans l’exercice de la fonction patrimoniale de l’État.
Toutefois, au plan organisationnel, la création de la Direction générale du patrimoine de
l’État (DGPE) en juillet 2008 et sa mutation en Direction générale des affaires
immobilière et de l’équipement de l’État (DGAIE) en 2012, a permis de reconsidérer les
enjeux et la nécessité d’une gestion holistique et intégrée de l’immobilier de l’État.
I.4.1.2. Un faible fonctionnement des cadres de planification et de concertation
En dépit des difficultés institutionnelles relevées dans la gestion de l’immobilier de l’État,
des mécanismes de prévisions des terrains de l’État existent. Il s’agit des cadres de
planification et de concertation prévus dans la RAF7 et dans le Code de l’urbanisme et
de la construction8. Ces cadres constituent des tribunes pour faire prendre en compte
les besoins fonciers de l’État pendant des opérations d’aménagement du territoire.
Cependant, ces cadres de planification et de concertation fonctionnent difficilement.
D’une région à l’autre ou d’une commune à l’autre, une disparité dans l’effectivité et le
fonctionnement de ces cadres est constatée, mais cette insuffisance est atténuée par la
prévision systématique de réserves administratives et de réserves foncières dans les
plans de lotissement.
6 En Annexe figure une proposition de TDR pour la conduite d’une prospective du secteur public de l’immobilier. 7 Commissions régionale d’aménagement du territoire (CRAT), les Commissions Provinciales d’aménagement du territoire et les Commissions (CPAT) communales d’aménagement du territoire (CCAT) 8 Commission régionale de l’urbanisme et de la construction et la commission communale de l’urbanisme et de la construction
10
I.4.1.3. L’absence de visibilité dans le déploiement des administrations et
institutions publiques
L’efficacité des cadres de planification à accompagner l’État dans sa stratégie
immobilière est compromise par l’absence d’un référentiel ou d’un plan formel de
déploiement de l’administration publique dans l’espace et dans le temps. Il en est de
même de l’absence de plans de déconcentration des ministères et institutions (absence
de visibilité des schémas de déconcentration). En outre, les mutations institutionnelles
récurrentes observées fragilisent la mise en œuvre des mesures de planification dans
le domaine immobilier du fait de la perte de mémoire dans le processus de suivi.
I.4.2. Un cadre opérationnel déconcentré et libéralisé
I.4.2.1. Un pouvoir d’initiation et d’exécution des projets immobiliers dévolus à
toutes les institutions de l’État
L’initiation et l’exécution des projets immobiliers de l’État incombent aux ministères et
institutions et aux autres organismes publics. De cette modalité, il résulte un
émiettement des ressources financières dans la limite des plafonds des cadres des
dépenses à moyen terme (CDMT) et des programmes d’investissements publics (PIP),
limitant la réalisation de projets immobiliers d’envergure.
Ces initiatives d’exécution au niveau central n’associent pas le plus souvent les acteurs
au niveau déconcentré de sorte que les réalisations des infrastructures ne répondent
pas toujours aux besoins de ces derniers.
I.4.2.2. Un chevauchement des attributions dans le domaine de la gestion
immobilière de l’État
La règlementation établit clairement que la gestion du patrimoine immobilier de l’État est
dévolue aux ministères et institutions et aux autres organismes publics. Cependant les
décrets portant attributions et fonctionnement des ministères laissent apparaitre des
chevauchements d’attributions. Ces chevauchements se situent à deux niveaux : un
doublon dans les attributions et une confusion de rôle dans la fonction immobilière de
l’État.
- Du doublon dans les attributions : Le décret N°2016-381/PRES/PM/MINEFID du
20 mai 2016 portant organisation du ministère de l’économie, des finances et du
développement dispose en son article 72 que la DGAIE a pour mission d’assurer la
gestion du patrimoine mobilier et immobilier de l’Etat au Burkina Faso et à l’étranger.
Cette disposition contraste avec les dispositions du décret N°2016-
359/PRES/PM/MUH portant organisation du Ministère de l’urbanisme et de l’habitat
en son article 35 alinéa 4 qui stipule que la DGAHC est chargée notamment de
l’entretien du patrimoine bâti de l’État et de ses démembrements et de la
réhabilitation des édifices publics, etc.
Ce contraste s’explique par le fait que la « gestion » dévolue à la DGAIE intègre les
notions d’« entretien » et de « réhabilitation ».
- De la confusion de rôle dans la fonction immobilière de l’État : les attributions
régaliennes de l’État en tant que garant des normes de l’habitat et de la construction
et l’exercice de la fonction patrimoniale de l’État ne sont pas clairement délimitées.
11
Cette confusion se matérialise surtout dans le décret du décret N°2016-
359/PRES/PM/MUH portant organisation du Ministère de l’urbanisme et de l’habitat,
où il est à la fois maitre d’œuvre, maitre d’ouvrage délégué et garant de la qualité et
de la sécurité de la construction.
I.4.2.3. Une fonction d’encadrement du secteur immobilier faiblement assumée
par les structures techniques compétentes
L’État a mis en place des structures techniques auxquelles il a assigné des missions
d’encadrement du secteur immobilier. Mais dans la pratique, la faiblesse de l’expertise
dans le domaine marqué par le manque de ressources humaines qualifiées
(concepteurs, exécutants), plombe le secteur immobilier au Burkina Faso.
En outre, l’absence de textes d’application de certaines dispositions du Code de
l’urbanisme et de la construction et le manque de moyens matériels et financiers, limitent
souvent les interventions des acteurs du secteur de l’immobilier et l’État dans son rôle
de garant de la qualité des ouvrages.
I.4.3. L’inexistence d’un dispositif de suivi-évaluation
L’absence de référentiel de gestion immobilière de l’État n’a pas permis de mettre en
place un dispositif de suivi-évaluation. Cette inexistence a eu pour conséquence
l’absence d’un mécanisme de responsabilisation et de coordination des acteurs
intervenant dans la chaine de la gestion immobilière de l’État. Aussi, le cycle de vie des
bâtiments de l’État ne fait pas l’objet d’un suivi par une programmation systématique
des actions d’entretien et de sauvegarde.
I.4.4. L’existence d’un dispositif de contrôle de normes dans le secteur des
matériaux de construction
La création de l’Agence burkinabè de normalisation, de métrologie et de la qualité
(ABNORM) le 18 juillet 2012 vient renforcer le contrôle du secteur de l’immobilier au
Burkina Faso, qui n’était pas suffisamment prise en charge. Cette structure a pour
mission d’encadrer l’élaboration et la diffusion des normes, la certification et le contrôle-
qualité des produits. L’ABNORM rencontre des difficultés liées à sa visibilité et pour la
sensibilisation des opérateurs économiques. Elle ne dispose pas suffisamment de
compétences pour réaliser les essais techniques de certains produits et à cet effet, fait
souvent recours au Laboratoire national du bâtiment et des travaux publics (LNBTP).
I.4.5. L’inexistence de dispositifs prenant en compte les besoins immédiats du
personnel
Il y a lieu de constater que la plupart des bâtiments existant de l’administration publique
ne prennent pas systématiquement et constamment en compte et n’intègrent pas
suffisamment les besoins immédiats du personnel qui occupe les lieux.
Les manques sont assez souvent les suivants :
- espaces de parkings ;
- espaces de sports ;
- espaces de restauration ;
12
- espaces de soins de santé d’urgence ;
- espaces pour des exercices de mise à niveau du personnel administratif ;
- espaces pour l’exercice et la conduite d’activités de mutualisation ;
- espaces d’hygiène et d’environnement (plantations d’arbres) ;
- mise en place des pouponnières.
I.4.6. La nécessité de compléter les immeubles existants
Les immeubles existant surtout à Ouagadougou et dans les Chef lieux des Régions
devront faire l’objet de constructions d’espaces complémentaires : pour les parkings, les
sports, la restauration, les soins de santé d’urgence, les plantations d’arbres, des
exercices de mise à niveau ainsi que pour des activités de la mutuelle des
fonctionnaires.
I.5. Analyse de la situation immobilière de l’État
L’état des lieux de la situation immobilière de l’État montre une méconnaissance globale
de son patrimoine et des difficultés dans le plein exercice de ses droits tant sur sa
propriété bâtie que sur celle non bâtie, ainsi que des insuffisances notables dans sa
gestion.
I.5.1. Une méconnaissance de l’existant immobilier de l’État
À ce jour, l’État ne dispose pas de données statistiques fiables, actualisées et
harmonisées sur son patrimoine immobilier. À titre d’illustration, dans la région des
Hauts bassins, une situation approximative des statistiques disponibles auprès des
services déconcentrés des impôts n’a relevé pour toute la région que 192 terrains non
bâtis composés essentiellement de réserves administratives et 358 terrains bâtis. Des
documents d’inventaire existent dans les départements ministériels mais la non
effectivité de la comptabilité des matières n’a pas favorisé la connaissance de l’existant.
Les données cadastrales existantes au niveau des services techniques compétents sont
souvent en déphasage avec la réalité sur le terrain du fait des changements abusifs de
destination.
L’opération ponctuelle d’inventaire du patrimoine de l’État réalisée en 2006 n’a pas non
plus permis d’améliorer la connaissance de l’immobilier de l’État en l’absence d’un
système d’exploitation, d’actualisation et de capitalisation des données collectées.
En outre, il n’existait pas avant la définition de l’organigramme type des Directions de
l’administration et des finances (DAF) des ministères et institutions en 2014, un dispositif
organisationnel capable de prendre en charge les activités de la gestion immobilière de
l’État.
Cette méconnaissance de l’existant immobilier a pour conséquences entre autres, (i) la
difficile estimation de la valeur vénale du patrimoine immobilier de l’État qui pourrait, à
l’image9 d’autres pays, constituer une garantie pour la recherche de financement
conformément aux dispositions de l’Organisation pour l’Harmonisation des Droits des
9 Expérience de la république de Côte d’Ivoire pour un emprunt obligataire adossé à une partie de son patrimoine immobilier cf. site internet
de Jeune Afrique du 05 août 2016
13
Affaires en Afrique (OHADA)10, (ii) l’absence de titres d’occupation au profit des services
occupants, (iii) les conflits fonciers avec des particuliers ou des propriétaires terriens.
I.5.2. Une répartition inégale et dispersée
La répartition spatiale des bâtiments administratifs de l’État est caractérisée par une
dispersion à des degrés divers selon les localités. Ces bâtiments sont inégalement
affectés entre les structures. Les multiples changements institutionnels opérés et
l’augmentation des effectifs du personnel de l’État ont accentué les inégalités dans la
répartition des bâtiments administratifs au regard de l’accroissement des besoins.
Toutefois, les dispositions actuelles dans les nouveaux référentiels d’aménagement
urbain que sont le Schéma directeur d’aménagement et d’urbanisme (SDAU), et le Plan
d’occupation des sols (POS) prévoient une meilleure répartition spatiale des services
administratifs.
Ainsi, pour les services sociaux de proximité, les espaces sont prévus en fonction des
besoins.
À titre d’illustration, dans le nouveau SDAU de la ville de Bobo-Dioulasso, horizon 2030,
une répartition des réserves administratives et équipements publics tenant compte des
spécificités des services est prévue.
Les problématiques majeures demeurent la faible capacité de l’État à occuper les zones
réservées à l’administration d’une part, et le caractère provisoire et évolutif des schémas
d’aménagements, d’autre part.
I.5.3. Une faible capacité d’accueil immobilière
L’offre immobilière de l’État demeure insuffisante pour couvrir les besoins exprimés par
les ministères et institutions, du fait d’un manque de mécanisme d’anticipation et de
prévision immobilière. Cette situation est la conséquence (i) d’une absence de vision
claire en termes de développement et de déploiement de l’administration publique tant
au niveau central, déconcentré qu’au niveau des missions diplomatiques, (ii) d’une
absence de planification en cohérence avec l’évolution des effectifs à moyen et long
terme et (iii) l’accroissement des besoins de la population en termes de services
sociaux.
La faiblesse des capacités d’accueil des infrastructures de l’État a entrainé un recours
considérable aux baux administratifs, avec une incidence importante sur les charges de
fonctionnement de l’État qui sont passées de 3,07 milliards F CFA en 2010 à 5,31
milliards F CFA en 2015 soit une progression globale de plus de 73%.
Sur la même période, le volume financier des investissements immobiliers cumulé
s’élevait à 83,08 milliards FCFA. En dépit de ces investissements, les charges locatives
ont maintenu leur tendance haussière d’où la justification que l’investissement dans la
construction n’a pas contribué à résorber les besoins de manière significative.
10 Acte uniforme portant organisation des sûretés titre 2 articles 39 et suivants
14
Graphique n° 1 : Évolution des charges locatives de 2010 à 2015 en F CFA
Source : Données DGAIE et DGB / MINEFID
La réalisation de la première phase du programme de construction des hôtels
administratifs a quelque peu contribué à résorber les besoins des administrations.
Cependant, leur capacité d’accueil a été très vite dépassée du fait de la non prise en
compte, dans le programme architectural, de la taille réelle des structures et de la
tendance évolutive des effectifs.
I.5.4. Une prédominance des bâtiments pavillonnaires
Le style architectural des bâtiments administratifs dans son ensemble est dominé par le
pavillonnaire avec des conceptions diversifiées d’inspiration moderne en majorité. Cette
diversité de profil s’explique par l’absence de plans types d’architecture des bâtiments
administratifs.
S’agissant des bâtiments administratifs construits à niveau, en dehors de la région du
centre où le niveau moyen est de R+3 avec un seul immeuble culminant de R+9 avec
sous-sol (Immeuble CGP), le niveau moyen des immeubles administratifs en général,
ne dépasse pas R+1.
Concernant l’âge, on note deux grandes catégories : les bâtiments anciens de type
colonial affectés généralement aux services déconcentrés du ministère en charge de
l’administration du territoire et les bâtiments récents dits de « seconde génération » qui
accompagnent la décentralisation et la déconcentration des services.
Du point de vue des commodités, on note une inadéquation entre les besoins des
usagers et l’existant (plomberie sanitaire, électricité, climatisation, connexion internet,
etc.).
Sur le plan de la qualité on peut relever trois catégories :
- les bâtiments coloniaux souvent en bon état manquent de rénovation ;
2010 2011 2012 2013 2014 2015
charges locatives des bauxadministratifs
3 066 3 225 3 313 4 065 4 834 5 314
Bâtiments administratifs à usagebureau (base ordonnancement)
17 888 5 325 23 079 18 849 11 364 6 572
en
mill
ion
s d
e F
CFA
Evolution comparée des dépenses de construction et des charges locations de 2010 à 2015
15
- les bâtiments construits en matériaux locaux présentent actuellement des structures
fragiles et souffrent d’un manque d’entretien ;
- les bâtiments récents reconnus à l’unanimité de faible qualité, contrastent avec leur
jeune âge et présentent des défaillances criardes du fait entre autres de la faiblesse
dans l’encadrement du secteur par l’État, de la défaillance du suivi contrôle des
travaux et des insuffisances dans l’application de la règlementation des marchés
publics.
I.5.5. L’absence d’une typologie des bâtiments d’inspiration culturelle
L’analyse fait ressortir l’existence d’une typologie des bâtiments administratifs en
fonction des secteurs de l’éducation, de la santé, l’administration publique (Régions,
Provinces, Communes).
Toutefois, le parc immobilier est caractérisé par une faible valorisation des styles
architecturaux locaux dans la conception des bâtiments administratifs.
I.5.6. Une faiblesse du mécanisme de prise en charge des services associés à la
gestion du patrimoine immobilier
Les services associés à la gestion du patrimoine immobilier de l’État renferment (i)
l’entretien courant, (ii) les travaux de réfection, (iii) la réhabilitation/ restauration et (iv) la
sécurisation et protection.
La méconnaissance de l’existant du patrimoine immobilier ne facilite pas une bonne
planification et gestion des ressources affectées à la fourniture des services associés.
En lieu et place d’une démarche programmatique, les interventions ne sont pas
systématisées occasionnant des dégradations plus poussées des bâtiments publics.
Les insuffisances relevées dans la prise en charge desdits services se traduisent par :
- L’absence de manuels d’exploitation et d’un dispositif pour assurer l’entretien
et la maintenance régulière et préventive des bâtiments administratifs
En raison de la politique d’externalisation des services, l’administration publique ne
dispose plus suffisamment de personnel technique (plombiers, électriciens,
étanchéistes, etc.) chargé d’assurer la maintenance régulière. En outre, les lourdeurs
observées au niveau des procédures de passation des marchés publics ne permettent
pas de répondre efficacement aux besoins.
- Les insuffisances du dispositif de sécurisation des bâtiments administratifs
En dehors de quelques administrations qui sont surveillées soit par les services de
forces de sécurité soit par des sociétés de gardiennage, la plupart des autres services
surtout en région n’a pas de dispositif de sécurisation. La vidéosurveillance quant à elle
est moins usitée. De même, l’éclairage public reste insuffisant.
- Le faible dispositif de protection et de sauvegarde
Si les bâtiments construits récemment intègrent parfois dès la conception, des dispositifs
de sécurité incendies, l’absence d’entretien courant des équipements ne garantit pas
leur fonctionnalité en cas de sinistre. Par ailleurs, les bâtiments publics ne sont pas
16
couverts par des contrats d’assurance et ne disposent pas toujours de plan d’évacuation
en cas de sinistre. En plus, le non archivage systématique des plans de construction,
qui n’existent plus pour la plupart des édifices publics, constitue un facteur de risque
important et d’insécurité majeure y compris pour les opérations de réfection ou de
rénovation.
- Une insuffisante implication des occupants dans la préservation de l’état des
bâtiments
Le faible engagement des occupants à préserver le cadre de travail est un autre aspect
du problème. Les comportements et habitudes d’utilisation contribuent à détériorer les
bâtiments.
- Des édifices publics pris pour cibles lors des frondes sociales
Les revendications sociales souvent accompagnées de manifestations violentes,
d’actes inciviques occasionnent des dommages importants sur les biens immobiliers
appartenant à l’État ou à des particuliers en cas de location par l’État.
I.5.7. Une bonne connaissance de l’existant immobilier des missions
diplomatiques
La constitution de la propriété immobilière de l’État à l’étranger se fait par acquisition ou
par construction. Dans les missions diplomatiques, la situation immobilière est assez
bien connue. A ce jour le Burkina Faso compte au total 57 propriétés immobilières dans
une quarantaine de missions diplomatiques et consulaires à travers le Monde.
Seulement 15 d’entre elles ont au moins une Chancellerie construite ou acquise, 6
disposent de terrains non encore mis en valeur.
Toutefois, des difficultés liées aux procédures d’acquisition de bâtiments, de
construction et de gestion des infrastructures selon les pays sont couramment relevées
notamment :
- l’application des textes relatifs à la passation et à l’exécution des marchés
conclus à l’étranger
Des contraintes sont constatées quelques fois dans l’application de la réglementation
des marchés publics dans le recrutement des prestataires et l’exécution des contrats
conclus avec les entreprises des pays d’accueil, notamment en ce qui concerne le
régime fiscal.
- le respect des cahiers des charges en matière de construction dans les pays
hôtes
Le Burkina Faso éprouve des difficultés pour construire dans certains pays hôtes,
notamment les bâtiments de grande envergure, du fait de la modicité de ses allocations
budgétaires. De même, l’entretien des bâtiments est assujetti aux mêmes contraintes
financières.
Au regard de la faible capacité de l’État à réaliser des infrastructures propres, le recours
au bail est utilisé pour abriter un nombre important de missions diplomatiques. Cette
alternative n’est pas sans conséquences, dont (i) l’inadaptation des bâtiments loués, (ii)
17
le discrédit sur l’image des relations avec les autres pays, (iii) le risque d’insécurité
(manque de confidentialité des données, des biens, ruptures de contrats avant terme,
non renouvellement de contrat à terme).
Par ailleurs, en termes de planification des dépenses immobilières des missions
diplomatiques, il est à relever des difficultés liées à la volatilité de la conjoncture
internationale.
I.5.8. Une relative bonne connaissance des infrastructures sociales
Outre les bâtiments à usage de bureaux, les infrastructures sociales constituent une
composante importante du patrimoine immobilier de l’État. Cette composante est
caractérisée par :
- Une bonne gestion et une meilleure connaissance de l’existant immobilier
dans les secteurs de la santé et de l’éducation
Dans ces secteurs, les instruments de planification de l’offre et de la demande
immobilière permettent une bonne connaissance et une bonne gestion des
infrastructures. Les statistiques relatives aux infrastructures sont bien suivies et
régulièrement mises à jour. Nonobstant l’existence de ces référentiels, la réalisation des
infrastructures ne respecte pas toujours les critères édictés en matière d’implantation
d’infrastructures sociales.
- Une délimitation insuffisante des infrastructures dans les zones non
aménagées
Dans les zones non aménagées, les services sociaux étant des services de proximité,
leur déploiement se fait sans délimitation pour sécuriser les espaces occupés. Cet état
de fait engendre des habitations spontanées autour des infrastructures réduisant
considérablement l’espace initialement affecté, d’où la naissance de conflits avec les
riverains et les propriétaires terriens.
- La non systématisation de la demande de production des titres
d’occupation
A l’image des autres infrastructures immobilières de l’État, la plupart des structures
sociales ne dispose pas de titres d’occupation qui leur confèrent la pleine jouissance
des sites.
- La standardisation des coûts de réalisation sans tenir compte de la qualité
des sols et des distances
L’existence des plans types de construction par catégorie d’infrastructures sociales
notamment au niveau de la santé et de l’éducation de base, harmonise le parc
immobilier d’une part, et assure une certaine transparence dans la maîtrise des coûts
de construction d’autre part.
Il importe toutefois de signaler que la standardisation des coûts peut porter atteinte à la
qualité des infrastructures car ne tenant pas compte de la nature des sites d’accueil et
des distances. Il faut noter également la non actualisation des coûts standardisés et les
faiblesses dans l’application de la procédure d’attribution des marchés publics.
18
I.6. Analyse de la budgétisation et de la dépense immobilière
L’analyse a porté sur le processus de budgétisation et d’exécution de la dépense
immobilière de l’État et sur les sources de financement.
I.6.1. Une budgétisation fragmentée de l’investissement immobilier de l’État
Si la mise en œuvre du programme de construction des hôtels administratifs a
récemment constitué une tentative d’édification de bâtiments administratifs d’envergure
dans une dynamique de regroupement des services publics, le système de
budgétisation des dépenses de construction demeure toujours fragmenté. En effet, les
prévisions budgétaires sont faites par département ministériel ou institution en fonction
des enveloppes CDMT dont les plafonds sont le plus souvent peu consistants et ne
permettent pas de réaliser des projets immobiliers d’envergure.
À titre illustratif, les prévisions budgétaires totales relatives aux constructions des
bâtiments administratifs à usage de bureaux sur la période 2010 à 2016 s’élèvent à 103
milliards FCFA soit une moyenne de 15 milliards FCFA par an. Un système de gestion
centralisé aurait pu permettre de construire des infrastructures d’envergure et de réaliser
des économies d’échelle dans le cadre de la réduction du train de vie de l’État.
I.6.2. Une faible prise en charge des dépenses liées aux services associés
L’analyse de la structure globale de la budgétisation des dépenses immobilières de l’État
fait ressortir une faible prise en charge des services associés à la gestion immobilière
de l’État. En effet, les prévisions budgétaires totales sur la période 2010-2015 étaient
en moyenne de 49 milliards FCFA par an pour les constructions nouvelles alors que les
crédits destinés aux services associés n’étaient que de 2,6 milliards FCFA par an soit
5,2% du coût des investissements en moyenne, les prévisions budgétaires relatives aux
petits travaux d’entretien et de réparation n’excédant pas 2,3%.
Le tableau ci-après présente l’évolution des prévisions budgétaires au titre des
dépenses immobilières sur la période 2010-2015.
19
Tableau 1 : Prévisions budgétaires/dépenses immobilières sur la période 2010-
2015 (en millions F CFA)
Dotations 2010 2011 2012 2013 2014 2015
Constructions à usage de
bureau 19 167 5 572 23 963 18 944 18 474 6 797
Constructions à usage
technique et de logement 28 857 26 312 43 763 40 450 45 515 17 479
Réhabilitation 1 048 0 1 000 1 500 2 500 1 000
Baux administratifs 3 066 3 224 3 313 4 065 4 833 5 313
Gardiennage 308 255 372 352 518 423
Nettoyage 1 176 999 1 478 948 1 566 1 158
Petites réfections et
réparation 845 825 1 087 1 027 1 146 1 124
charges des services
associées/ charges de
constructions nouvelles
4,9% 6,5% 4,3% 3,9% 5,0% 11,2%
charges d'entretien/
charges de constructions
nouvelles
1,76% 2,59% 1,61% 1,73% 1,79% 4,63%
Source : DGB/MINEFID
I.6.3. Une relative diversification des sources de financement
Le financement des constructions et des réhabilitations de bâtiments à usage de
bureaux au profit des administrations centrales et/ou déconcentrées se font
généralement sur le budget de l’État. Toutefois, quelques bâtiments administratifs sont
construits avec l’appui et le concours des partenaires techniques et financiers (PTF).
Les interventions des PTF et des ONG dans le domaine immobilier de l’État sont
beaucoup plus orientées vers la réalisation d’infrastructures sociales.
Au niveau des administrations décentralisées, les sources de financement sont diverses
notamment dans le cadre de l’appui à la décentralisation. Nonobstant l’adoption de la
loi sur le Partenariat public privé, ce mode de financement reste très faiblement usité en
ce qui concerne la réalisation des infrastructures immobilières de l’Etat.
I.7. Analyse du secteur de l’immobilier au Burkina Faso
I.7.1. Une floraison d’entreprises sur toute la chaine du secteur du BTP
L’environnement économique du Burkina Faso a été marqué au cours des dix (10)
dernières années par une floraison d’entreprises évoluant dans le secteur du BTP,
notamment dans le domaine immobilier. A titre d’exemple, le nombre de cimenteries est
passé de un (01) en 2005 à quatre (04) en 2015 avec une dynamique de délocalisation
dans certaines régions. Le nombre d’agréments techniques délivrés aux entreprises
d’exécution est passé de 87 en 2006 à 242 en 2015. Les Cabinets d’architecture ont
plus que doublés entre 2006 et 2015 (25 en 2006 et 57 en 2015). Pour les bureaux
d’ingénierie en bâtiments, 100 agréments ont été délivrés entre 2006 et 2015.
20
Au plan macroéconomique, la dynamique du secteur BTP s’est traduite par une
contribution de 26,1% à la valeur ajoutée du secteur secondaire entre 2011 et 201411.
Cette floraison des entreprises du BTP constitue une véritable opportunité pour l’État
qui peut désormais s’appuyer sur une expertise nationale pour développer des projets
d’envergure. Cependant, la question de la qualité des infrastructures immobilières et du
suivi-contrôle dans leur réalisation demeure toujours des défis majeurs.
I.7.2. Un secteur immobilier en pleine expansion/boom immobilier
Le Burkina Faso et plus particulièrement la ville de Ouagadougou, connait depuis plus
d’une dizaine d’années un boom immobilier. Des immeubles publics et privés en
construction ou déjà terminés se côtoient dans une sorte de rivalité architecturale. Les
statistiques des permis de construire délivrés par le ministère en charge de l’habitat
attestent ce constat. En effet, selon les estimations de la DGAHC/MHU, 815 permis de
construire ont été délivrés en 2014 et 794 en 2015.
Le dynamisme du secteur a eu pour conséquence l’augmentation de l’offre locative de
bâtiments, au profit du privé (entreprises, banques, institutions internationales) et de
l’État. A titre d’exemple, l’État a pris en location au cours de la période 2012-2015, 17
bâtiments de type R+3 au moins.
Cette vitalité s’est accompagnée également d’une explosion du nombre de promoteurs
immobiliers et de maitrises d’ouvrages délégués (MOD). En 2015, 110 promoteurs
immobiliers et 23 agences de maitrise d’ouvrage déléguée dans le domaine du bâtiment
ont été enregistrés.
L’État n’est pas resté en marge de cette dynamique. Pour répondre aux besoins
croissants de bâtiments à usage de bureaux, un programme de construction d’hôtels
administratifs en régions a été mis en œuvre par l’État. Ainsi, au total 15 immeubles de
type R+2 ou R+3 ont été construits entre 2010 et 2015 et 03 immeubles de type R+5 en
cours d’achèvement.
Les opportunités offertes par le secteur privé et les réalisations étatiques traduisent bien
l’existence d’un secteur immobilier dynamique et porteur. Selon le rapport 2016 du
Conseil présidentiel pour l’investissement, le taux de croissance du secteur du bâtiment
et des travaux publics est estimé à 7,5% l’an sur la période 2010-2016.
I.7.3. Une libéralisation du contrôle et un développement des bureaux d’études
et cabinets d’architecture
Le code de l’urbanisme et de la construction consacre entre autres la libéralisation du
secteur de l’ingénierie et du contrôle par l’institution d’agréments techniques y relatifs
(articles 45 et 52). Les objectifs poursuivis étaient d’assurer la qualité des ouvrages et
de faciliter l’accès à l’offre et à la diversité des prestations techniques.
Cette libéralisation a permis une plus grande professionnalisation du secteur avec
comme effets d’entrainement l’ouverture d’écoles de formation technique, une meilleure
couverture des projets de l’Administration aussi bien par les acteurs publics que privés.
11 Rapport sur l’économie 2015, DGEP/MINEFID
21
Cependant des efforts restent à faire au regard des insuffisances relevées par les
maîtres d’ouvrage dans le suivi-contrôle. Ces insuffisances sont liées le plus souvent à
la faiblesse de l’expertise interne des cabinets et leur manque de rigueur dans le contrôle
à pied d’œuvre d’une part, et à la faible implication des services techniques de l’État
(MUH, LNBTP) dans la supervision et le contrôle technique d’autre part.
I.7.4. Une libéralisation et un développement des maîtrises d’ouvrage déléguées
La libéralisation de la maîtrise d’ouvrage déléguée qui avait entre autres objectifs la
réduction des délais d’exécution des projets immobiliers, la sécurisation des budgets
alloués et une meilleure qualité des réalisations, a constitué une des réformes
importantes du domaine de l’immobilier12.
En 2014, le nombre d’agences de maîtrise d’ouvrage déléguée agréées était de 23 dans
le domaine du bâtiment. De même, le volume financier des projets immobiliers exécutés
en MOD au ministère en charge de l’éducation est passé de 6,5 milliards F CFA en 2013
à 12,5 milliards F CFA en 201413.
Cependant, ce développement ne s’est pas accompagné de la professionnalisation
attendue du domaine tel que le témoignent les insuffisances constatées dans la qualité
de certains ouvrages réalisés et le retard sans cesse dénoncé dans la mise en œuvre
des projets.
Cette insuffisance a eu de sérieuses répercussions sur la réalisation des ouvrages et
confirme les conclusions de l’étude sur « la délégation de la maîtrise d’ouvrage
publique » réalisée en 2007 par M. Mamadou SYLLA selon lesquelles, la plupart des
États africains ne dispose pas d’une bonne expertise en matière de supervision de
grands travaux14.
Par ailleurs, la politique nationale de l’habitat et du développement urbain, adoptée en
2008, a prévu des mécanismes permettant une implication étroite des professionnels du
domaine de l’habitat et de l’urbanisme de sorte à garantir une gestion participative du
développement urbain.
I.7.5. Une libéralisation du secteur immobilier sans encadrement du contrôle
La libéralisation de l’économie depuis les années 90 a entrainé une présence de plus
en plus marquée des acteurs du secteur privé dans la chaine de la production
immobilière. Chaque ministère et institution mettant en œuvre son propre projet
immobilier sans obligation de le soumettre au ministère en charge de l’habitat et de la
construction, les fonctions de maitrise d’œuvre que devrait jouer ce dernier n’a pas
toujours été exercée.
En outre, les missions de contrôle sur la qualité et les procédures de construction du
ministère en charge de l’habitat et de la construction n’ont pas toujours été
systématiques et obligatoires dans les faits. Ce manque d’encadrement de la part de
l’État a eu entre autres conséquences la mauvaise qualité des infrastructures.
12 Décret n°2008-374/PRES/PM/MEF du 02 juillet 2008 portant règlementation de la maîtrise d’ouvrage publique déléguée 13 Statistiques de la DGESS/MENA 14 Constat confirmé selon les conclusions de l’étude réalisée en 2007 par Mr Mamadou SYLLA sur « la délégation de la maîtrise d’ouvrage publique : l’approche AGETIP en Afrique, enjeux et bilan d’un nouveau partenariat »,
22
I.7.6. L’existence de facilités de financement des projets immobiliers par les
banques
Le développement du secteur de l’immobilier au cours des dernières années a été rendu
possible en partie grâce à l’accompagnement du secteur bancaire. L’importance du
secteur de l’immobilier a été réaffirmée par l’État à travers la création en 2005 de la
Banque de l’Habitat du Burkina Faso (BHBF) en tant qu’institution spécialisée de
financement de l’habitat. Cette initiative marque la volonté des pouvoirs publics
d’impulser un certain dynamisme au secteur de l’immobilier, notamment dans le
domaine du logement.
Corrélativement, les autres banques commerciales ont développé à leur tour des
mécanismes relativement appropriés de financement de l’immobilier (niveau des crédits
consentis, allègement des garanties, augmentation de la durée de remboursement des
prêts immobiliers, développement des cautions bancaires, etc.), avec des taux d’intérêt
nominaux d’environ 7% au cours des cinq dernières années. La dynamique du
financement bancaire constitue donc une opportunité en tant que levier du
développement du secteur immobilier au Burkina Faso.
I.7.7. Une dominance de la technologie classique en ciment
Le domaine de la construction des édifices est marqué par une prédominance de la
technologie classique en ciment, de style architectural moderne. Cette technologie
intègre généralement des délais d’exécution relativement longs, avec des bâtiments
énergétivores liés parfois à la conception architecturale ou à la nature des matériaux
utilisés15.
Toutefois, quelques rares cas de constructions de bâtiments administratifs en matériaux
appropriés (blocs latéritiques taillés ou briques en terre compressée, briques en terre
cuite) existent. C’est le cas par exemple du site de la direction générale du contrôle des
opérations d’aménagement et de construction à Ouagadougou, la Mairie de Dano et un
bon nombre de sites des structures déconcentrées dans la Boucle du Mouhoun.
Par ailleurs, des technologies émergentes en expérimentation constituent une
opportunité pour le Burkina Faso de réaliser des bâtiments éco-durables, éligibles à
plusieurs guichets de financement disponibles à travers le monde.
I.7.8. L’émergence de nouvelles technologies de construction
L’adoption de la loi n°057-2008/AN du 20 novembre 2008 portant promotion immobilière
au Burkina Faso a favorisé l’émergence de promoteurs immobiliers pour répondre à une
demande croissante dans le secteur. À cet effet, de nouvelles technologies de
construction sont en cours d’introduction. Ces nouvelles technologies présentent
l’avantage de réduire considérablement les délais de construction et relativement les
coûts, et d’utiliser des éco-matériaux dans la production d’édifices dans un contexte
d’écoconstruction. Les matériaux appropriés utilisés sont les blocs latéritiques taillés
(BLT), les briques en terre compressée (BTC), les briques H, les Briques cuites.
15 Les matériaux locaux sont moins énergétivores que le ciment.
23
Quant aux technologies spécifiques qui sont en cours d’introduction, elles utilisent la
méthode de préfabrication comme la technologie Ultimate Building Machine (UBM) et
SIP PIONEER.
I.8. Les défis majeurs
Au regard du diagnostic des cadres juridique, politique, institutionnel et organisationnel
de l’immobilier au Burkina Faso et de la situation immobilière de l’Etat, il se dégage cinq
(05) défis majeurs à relever pour optimiser la gestion du patrimoine immobilier de l’Etat.
I.8.1. La connaissance et la sécurisation juridique du patrimoine immobilier de
l’État
Une gestion éclairée du patrimoine immobilier de l’État suppose au préalable une
meilleure connaissance de l’existant. Or le domaine immobilier se caractérise par son
ampleur et sa complexité.
Son ampleur tient à la taille, à la spécificité et à la diversité de l’usage de la propriété
immobilière de l’État ainsi qu’au nombre d’acteurs intervenant dans le domaine. Sa
complexité est liée à la transversalité de la fonction immobilière et les détails des
informations nécessaires à une connaissance utile de l’existant (le nombre, la valeur, la
surface utile, les caractéristiques techniques).
Le non achèvement du processus d’implantation de la comptabilité matières rend
complexe ce processus et invite à reconsidérer la connaissance de l’existant comme un
chantier majeur de la stratégie immobilière de l’État.
Par ailleurs, le renforcement de la propriété de l’État et de sa capacité à exercer ses
droits de propriétaire commande une réforme d’ampleur : d’abord pour accroitre sa
sécurité foncière à travers des mesures d’établissement, de régularisation et de
conservation des actes juridiques matérialisant la propriété de l’État, ensuite pour
améliorer la gouvernance d’ensemble de sa fonction immobilière.
I.8.2. La professionnalisation de la gestion du patrimoine immobilier de l’État
La gestion actuelle de la fonction immobilière de l’État est caractérisée par l’absence de
critères et de normes d’utilisation. Sortir de cette gestion informelle pour s’inscrire dans
une dynamique de professionnalisation axée sur les performances, implique une refonte
globale des instruments et dispositifs actuels de gestion. Il s’agit en l’occurrence de
mettre en œuvre des mesures et actions visant à clarifier le rôle des acteurs et à relever
le niveau de leur professionnalisme (planification, normalisation, conception-exécution,
prestations des services associés, suivi-contrôle, etc.).
I.8.3. L’optimisation de la dépense immobilière
Au de-là de l’enjeu organisationnel et patrimonial, la stratégie immobilière revêt aussi un
enjeu budgétaire, financier et comptable. Il s’agit là, d’impulser une réforme pour
instaurer un équilibre entre ces différents enjeux afin de créer des cadres de travail
optimal, assurer un maillage immobilier adéquat du territoire par la présence de l’État
tout en réalisant des économies budgétaires.
24
Le recours à des mécanismes innovants de financement à remboursements échelonnés
permettra à l’État de se doter d’infrastructures modernes et de grandes capacités tout
en dégageant des ressources à réorienter vers des secteurs de développement. La
réforme de la gouvernance immobilière de l’État devra intégrer la recherche de cet
équilibre pour une meilleure maîtrise de ses dépenses de fonctionnement.
I.8.4. Le renforcement de la qualité des infrastructures immobilières
Le domaine immobilier de l’Etat est caractérisé par la faiblesse de la qualité constatée
dans les infrastructures immobilières récentes. L’un des défis majeurs de la SIE, est de
relever le niveau de contrôle des infrastructures immobilières. Cette exigence
commande l’amélioration de la qualité des interventions à tous les niveaux du processus
de réalisation des édifices publics depuis la phase conceptuelle jusqu’à la réalisation
des ouvrages y compris la gestion des services associés. Il sied également de renforcer
la qualité des évaluations des offres techniques et financières dans le processus de
passation des marchés publics au regard de la problématique de la qualité dans les
projets immobiliers de l’Etat sur l’ensemble des processus impliqué dans la conception
et la réalisation des projets.
I.8.5. La réalisation d’une étude prospective du secteur immobilier de l’Etat
L’État en tant que personnalité morale n’a pas définit formellement une vision
prospective de la gestion de son patrimoine immobilier.
A cet effet, l’élaboration d’une prospective du secteur immobilier de l’Etat à un horizon
générationnel (horizon 2050) permettrait d’intégrer les infrastructures et les différents
supports d’e-gouvernance et de former les fonctionnaires suffisamment à temps et en
nombre requis.
25
II. CADRE DE LA STRATEGIE IMMOBILIERE DE l’ETAT
Le cadre de la Stratégie immobilière de l’Etat (SIE) présente la stratégie en ses
fondements, sa vision, ses orientations, ses principes directeurs, ses objectifs et impacts
attendus et ses axes.
II.1. Fondements
La Stratégie immobilière de l’Etat tire ses fondements des orientations contenues dans
les référentiels nationaux et internationaux.
II.1.1. Au niveau international
II.1.1.1. Objectifs de développement durable
En septembre 2015, lors de la 70ième Assemblée Générale des Nations Unies, les pays
membres ont adopté un nouveau programme de développement durable, appelé
Agenda 2030, articulé autour de 17 objectifs de développement durable (ODD). La SIE
se fonde sur ces ODD notamment l'ODD 9 qui s’intitule : « bâtir une infrastructure
résiliente, promouvoir une industrialisation durable qui profite à tous et encourager
l’innovation ».
II.1.1.2. Agenda 2063 de l’Union africaine
Adopté en janvier 2015 par les chefs d’Etat et de gouvernement de l’Union Africaine,
l’Agenda 2063 est un cadre stratégique pour la transformation socio-économique
positive du continent africain sur les 50 prochaines années. Bâti autour de 7 aspirations,
il s’appuie sur les priorités nationales, régionales et continentales et se propose
d’accélérer la mise en œuvre des initiatives continentales passées et présentes pour la
croissance économique et le développement durable.
L’Aspiration 1 prône une Afrique prospère fondée sur une croissance inclusive et un
développement durable. L’Aspiration 3 vise une Afrique de bonne gouvernance, de
démocratie, de respect des droits de l’homme et de l’État de droit.
La SIE s’inspire de ces aspirations qui mettent l’accent sur l’accès aux habitats
modernes et décents et aux services de base de qualité, l’accessibilité des services
publics à toutes les personnes, y compris les personnes à mobilité réduite, la bonne
gouvernance, les droits de l’homme, la justice et l’État de droit, les institutions et le
leadership, le développement participatif et la gouvernance locale.
II.1.2. Au niveau national
II.1.2.1. Etude nationale prospective « Burkina 2025 »
L’Etude Nationale Prospective (ENP) Burkina 2025 qui a pour vision «le Burkina Faso,
une nation solidaire, de progrès et de justice qui consolide son respect sur la scène
internationale». La SIE est en cohérence avec l’ENP à travers la promotion de la
gouvernance administrative.
Plus précisément, Il s’agit d’asseoir les conditions de performance de l'ensemble des
institutions républicaines constitutives de l'autorité publique. Cette modernisation
concerne le développement des institutions dans les domaines des ressources
humaines, matérielles et financières en vue de leur efficience et de leur crédibilité.
26
II.1.2.2. Plan National de Développement Economique et Social (PNDES)
La SIE a un caractère transversal. A cet effet, elle contribue à la réalisation du PNDES
qui compte développer des infrastructures dans tous les secteurs pour impulser le
développement. Plus précisément, la SIE tire sa source de l’axe 1 : « réformer les
institutions et moderniser l’administration ». Elle contribue notamment à l’atteinte de
l’effet 1.1.6 « l'administration publique est efficace et efficiente » qui met l’accent sur la
modernisation de l’administration et l'amélioration de l'offre de service public en
minimisant les charges de fonctionnement. En outre, la SIE se fonde également sur l’axe
2 : « développer le capital humain » qui vise la promotion des infrastructures de qualité
répondant aux normes internationales pour les secteurs de l’éducation et de la santé.
II.1.2.3. Politique Sectorielle de la Gouvernance Economique
La politique Sectorielle de la Gouvernance Economique qui a pour vision «A l’horizon
2026, la gouvernance économique du Burkina Faso est génératrice de croissance
économique forte et inclusive» constitue un fondement de la SIE en ce sens que dans
son axe 2 intitulé « Amélioration de la gestion des finances publiques et du financement
du développement », il est prévu l’amélioration de l’efficacité de la dépense publique et
l’optimisation de la gestion du patrimoine de l’Etat dont l’immobilier.
II.1.2.4. Politique Nationale de l’Habitat et de Développement Urbain
La SIE tire ses fondements de la Politique Nationale de l’Habitat et de Développement
Urbain dont l’objectif général est de créer les conditions pour l’amélioration du cadre de
vie des populations en renforçant la contribution des villes à la lutte contre la pauvreté.
La SIE ambitionne contribuer à la réalisation de cet objectif en créant des conditions
pour l’amélioration du cadre de travail des agents de l’administration publique et des
conditions d’accueil des usagers des services publics.
II.1.2.5. Plan stratégique décennal de modernisation de l’administration
(PSDMA)
Le programme 1 de l’axe 2 PSDMA vise l’amélioration des conditions de travail des
agents de l’administration. La SIE contribue à l’atteinte de ce résultat par la réalisation,
l’entretien et la gestion efficace et efficiente du parc immobilier de l’Etat. A cet effet, elle
permet l’accroissement de la performance de l’administration.
II.1.2.6. Schéma National d’Aménagement et de Développement Durable du
Territoire(SNADDT)
L’un des objectifs du SNADDT est de déterminer la destination générale des terres
situées dans les limites du territoire national, la nature et la localisation des grands
équipements d’infrastructures sur l’ensemble du territoire national. Il ambitionne
notamment donner une approche « globale » et proposer une approche « proactive »
du territoire. La SIE s’inscrit dans cette dynamique en se proposant de donner une
vision globale et proactive du développement du parc immobilier de l’Etat afin de
contribuer à la mise en place des conditions propices au développement du pays.
27
II.2. La vision de la stratégie immobilière de l’Etat
Au regard du diagnostic et des défis à relever en matière de l’immobilier de l’Etat et en
prenant en compte la vision du PNDES, et les autres fondements, la vision stratégique
de la SIE est formulée comme suit : « A l’horizon 2023, le parc immobilier de l’Etat
est adapté aux besoins du service public, respecte les normes et standards
internationaux de qualité et de sécurité, repose sur une gouvernance anticipatrice
et éclairée ainsi que sur une architecture exemplaire qui conforte l’image et
l’autorité de l’Etat, au service d’une administration publique performante et
humaine, moderne et numérisée.»
La SIE ambitionne s’appuyer sur une gouvernance éclairée et une architecture
exemplaire pour permettre de disposer d’un parc immobilier de qualité adapté aux
besoins du service public. Tout cela dans l’optique d’une part, d’avoir une administration
performante et moderne et d’autre part, de conforter l’image et l’autorité de l’Etat.
En effet, le parc immobilier projeté dans le cadre de cette vision se veut moderne,
futuriste et bâti conformément aux normes internationales en matière de construction,
d’occupations et de performance immobilière, composé d’infrastructures d’envergure. Il
se veut également un levier de renforcement de la présence de l’Etat par un maillage
optimal du territoire et par l’adoption d’un style architectural singulier et exemplaire. La
réalisation de ce parc s’inscrit dans une dynamique d’équilibre qui tient compte des défis
de rationalisation et d’optimisation de la dépense immobilière de l’Etat.
Schéma de la stratégie immobilière
II.3. Principes directeurs
La mise en œuvre de la SIE accordera une attention particulière aux principes directeurs
ci-après : la Gestion axée sur les résultats, le développement durable, l’équité et le
genre, la mutualisation et le partenariat, la proactivité.
- La Gestion axée sur les résultats (GAR) : La GAR est une démarche qui vise
l'atteinte de résultats, en fonction d'objectifs et d'indicateurs préalablement définis et
une reddition des comptes qui porte sur la performance dans l'atteinte des résultats.
La SIE s’appuiera sur les principes de la GAR dans sa mise en œuvre notamment la
transparence, la reddition des comptes, la responsabilisation, l’efficacité. Dans cette
Administration publique, anticipatrice et performante,
humaine et numérisée
Le parc immobilier de l’Etat est adapté aux besoins, respectueux des normes et standards internationaux de qualité et de sécurité ainsi que du style et de l’écriture de l’architecture endogène.
Gouvernance visionnaire
Architecture humaine
28
optique, chaque acteur intervenant dans le domaine immobilier de l’Etat sera
responsable de l'atteinte des résultats découlant de ses activités ou des processus
qu'il coordonne.
- Le développement durable : ce principe vise l'amélioration continue de la
qualité de vie des citoyens par la prise en compte du caractère indissociable des
dimensions environnementale, sociale, économique et culturelle du développement,
dans une perspective d'équité intra et intergénérationnelle. Dans cette perspective,
la mise en œuvre de la SIE tiendra compte de la nécessité de concilier l'efficacité
économique, la viabilité environnementale, la résilience des infrastructures, l'équité
sociale et culturelle.
- Equité et genre : La mise en œuvre de la SIE sera participative et inclusive, par
l'implication effective de toutes les parties prenantes qui interviennent dans le
domaine de l’immobilier de l’Etat, au plan sectoriel, national et régional. Elle s’opérera
à cet effet à travers une approche de réduction des inégalités régionales et
sectorielles, de développement des capacités de résilience de toutes les couches
sociales et cela, dans la bonne gouvernance.
- Mutualisation et partenariat : La mise en œuvre de la SIE conduira d’une part,
l'État à mettre en commun les crédits budgétaires, à réorganiser et à mutualiser
l’occupation du patrimoine immobilier bâti et non bâti et d’autre part, à agir de façon
concertée afin d’améliorer les interventions.
Elle se fera également avec l'implication judicieuse des acteurs des collectivités
territoriales, des autres organismes publics, du secteur privé, de la société civile et
des PTF, dans l'exécution des actions retenues pour une bonne gestion du parc
immobilier de l’Etat.
- Proactivité : L'application de la proactivité devra faire en sorte que l'exécution de la
SIE s'inscrive dans une démarche prospective, au niveau de tous les acteurs, afin de
faire face aux menaces et d'exploiter les meilleures opportunités offertes, à court,
moyen et long termes. Les acteurs impliqués dans l'exécution de la stratégie devront
donc être préparés à anticiper l'avenir avec promptitude, afin de réagir avec efficacité
aux éventuels menaces et risques susceptibles de bloquer ou d'annihiler les progrès
réalisés, ou de tirer profit des potentiels changements à même d'apporter des valeurs
ajoutées au processus de développement du parc immobilier de l’Etat.
II.4. Orientations stratégiques
Dans le cadre de cette stratégie immobilière de l’Etat, les exigences et orientations
suivantes sont à considérer :
- Privilégier l’Etat propriétaire à l’Etat locataire : En matière de renforcement des
capacités immobilières de l’Etat, les administrations sont tenues de privilégier
l’acquisition de la propriété à la location. La satisfaction de cette exigence devra
s’opérer suivant des normes de performance précises dans le cadre du pilotage de
cette stratégie.
29
- Préserver et valoriser l’existant immobilier de l’Etat : l’ensemble des structures
de l’Etat concernées par la présente stratégie sont tenus de mettre en place des
dispositifs de maintien et de sauvegarde du parc immobilier de l’Etat. Le
représentant de l’Etat propriétaire veillera au respect de ces dispositifs dans la
préservation et la conservation du parc immobilier tant au plan budgétaire qu’au plan
opérationnel.
- Promouvoir une typologie des bâtiments administratifs : en fonction des
secteurs (par exemple santé, éducation, administration générale) et des localisations
(Ouagadougou, Régions, Provinces, Communes), il sera établi une typologie des
bâtiments administratifs suivant des normes et des besoins préétablis, y compris les
besoins de e-gouvernance.
- Rationaliser l’occupation des espaces : la stratégie immobilière veillera à
instaurer l’application de normes d’occupation de surface par agent. Cette norme
sera l’un des critères d’évaluation de la performance de la stratégie immobilière de
l’Etat en cohérence avec l’évolution des effectifs des administrations. La
rationalisation de l’occupation des espaces se traduira également dans le type
d’aménagement. Il s’agira de rompre avec le cloisonnement systématique pour offrir
plus de flexibilité et d’adaptabilité dans l’usage des infrastructures immobilières. A
cet effet, des critères de généralisation d’un nouveau modèle d’aménagement seront
définis dans la matrice d’évaluation de la stratégie.
- Optimiser l’investissement immobilier : les décisions prises en matière
d’infrastructures immobilières privilégieront la mutualisation des moyens, le recours
à de nouvelles technologies et seront orientées vers la recherche du meilleur rapport
qualité-prix.
- Veiller à la qualité des infrastructures immobilières de l’Etat : les interventions
de l’ensemble des acteurs du processus immobilier doivent être guidées par la
recherche permanente de la qualité des ouvrages.
La concrétisation de toutes ces orientations passe par la définition de normes de
performance dans le cadre du pilotage et du respect de principes directeurs définis dans
la présente stratégie.
II.5. Objectifs et impacts attendus
L’objectif global de la stratégie immobilière de l’Etat est d’améliorer le cadre de travail
des agents publics en vue de contribuer au renforcement de la productivité des
administrations publiques et ce, dans le respect des principes d’efficacité de la dépense
publique.
Cet objectif global se décline en trois objectifs stratégiques, à savoir :
- Améliorer la connaissance de l’existant, la maitrise de la propriété et les capacités
de prise de décision de l’Etat dans son domaine immobilier ;
- Offrir un cadre de travail adapté aux missions de service public ;
- Créer un environnement favorable à une saine gestion du patrimoine immobilier.
A terme, les impacts attendus de la mise en œuvre de la SIE sont :
30
- la qualité du service public s’est améliorée du fait de l’existence d’infrastructures
immobilières adaptées ;
- la présence, l’image, l’autorité de l’Etat et la performance des administrations
publiques sont renforcées par le développement optimal de ses infrastructures
immobilières ;
- l’investissement immobilier de l’Etat génère un avantage économique optimal et offre
un meilleur rapport qualité-prix.
La mise en œuvre de la SIE se fera suivant quatre (04) grands axes.
II.6. Les axes stratégiques
II.6.1. Axe stratégique 1 : Connaissance permanente de l’existant immobilier de
l’Etat
La mise en œuvre d’une politique d’optimisation du parc immobilier nécessite, au
préalable, la connaissance de l’existant. A cet effet, l’objectif stratégique assigné à cet
axe est : « améliorer la connaissance de l’existant, la maitrise de la propriété et les
capacités de prise de décision de l’Etat dans son domaine immobilier ».
Deux effets sont attendus de cet objectif stratégique à savoir :
- Effet 1 : l’Etat est doté d’un système d’information statistique et comptable fiable lui
permettant de disposer en temps réel de la situation exhaustive de son patrimoine
immobilier.
- Effet 2 : l’Etat jouit de tous ses droits de propriétaire.
La mise en place d’un système fiable d’information statistique au profit de l’Etat
nécessite que les actions prioritaires suivantes soient mises en œuvre:
- l’opérationnalisation du cadre institutionnel et organisationnel de la
comptabilité des matières à travers la création des structures de gestion, la
nomination des comptables des matières, le transfert et le renforcement des
compétences ;
- l’inventaire initial exhaustif de l’existant se traduisant par le dénombrement
intégral, le diagnostic, la valorisation et la cartographie du patrimoine immobilier de
l’Etat ;
- le déploiement des outils de gestion de la comptabilité des matières avec
l’implémentation et l’amélioration du système d’information (SIGCM), les livres
journaux et fiches d’inventaire et d’immatriculation ;
- la tenue de la comptabilité des matières par l’enregistrement permanent des flux,
la production et la reddition des comptes.
31
Afin de permettre à l’Etat de jouir de ses droits de propriétaire, il faut mettre en
place un mécanisme de sécurisation de la propriété immobilière de l’Etat à
travers les actions suivantes :
- l’immatriculation intégrale et systématique du foncier de l’Etat à travers des
levées topographiques, les opérations de bornage pour l’établissement de tous les
titres fonciers ;
- la création d’une banque de centralisation et de gestion des titres de propriétés
de l’Etat par la mise en place d’un service et d’un métier dédiés à la gestion du
portefeuille des actifs immobiliers à l’aide d’outils et suivant des modalités bien
définies ;
- la création d’un dispositif de centralisation, d’archivage et de conservation des
dossiers techniques (dossiers architecturaux, plans d’exécution, plans de
recollement et pièces écrites) pour la protection des données des projets
d’infrastructures immobilières.
II.6.2. Axe stratégique 2 : Renforcement du patrimoine immobilier de l’État
L’offre immobilière de l’Etat demeure insuffisante face aux besoins croissants des
ministères et institutions. La résolution de cette problématique passe par un
renforcement cohérent des capacités immobilières de l’administration. L’objectif
stratégique poursuivi est : « offrir un cadre de travail mieux adapté aux missions de
service public ». Les effets attendus sont :
- Effet 1 : L’offre immobilière de l’Etat est accrue conformément aux règles de l’art et
aux normes d’occupation de l’administration ;
- Effet 2 : Le parc immobilier de l’Etat est préservé et maintenu en état de
fonctionnement optimal.
L’accroissement des capacités immobilières de l’Etat va consister à apporter des
réponses adéquates au déficit de l’offre immobilière et se traduira par :
- La mise en œuvre d’une stratégie de mobilisation foncière : cette stratégie devra
se fonder sur une évaluation des besoins actuels et futurs de l’administration en
termes de foncier. La mobilisation foncière se fera par des constitutions de réserves,
des expropriations pour cause d’utilité publique ou des acquisitions. Elle pourra
également se faire par une rationalisation de l’occupation ou une restructuration des
espaces existants. A terme, il s’agira de constituer un portefeuille foncier sécurisé ;
- L’élaboration et la mise en œuvre d’un programme de construction de grands
complexes administratifs au profit des ministères et institutions de
souveraineté : ce programme permettra, sur financement PPP, d’ériger des
quartiers administratifs suivant une loi de programmation immobilière. Ces quartiers
seront d’une architecture singulière et moderne avec des immeubles à grande
hauteur (IGH) résilients et prenant en compte les normes de conformité digitales
applicables aux bâtiments administratifs. Tout cela, par une maitrise du rapport
qualité-prix et des meilleures techniques (conceptions, réalisation, exploitation,
équipement initial) dans le respect des normes écologiques et de durabilité ainsi que
des ratios de performance immobilière ;
32
- L’élaboration d’un plan d’acquisition de biens immobiliers : ce plan permettra à
l’Etat d’acheter des terrains mis en valeur sur le territoire national et à l’étranger au
profit de l’administration publique et des missions diplomatiques et consulaires. Ces
acquisitions s‘effectueront après une étude d’opportunité dans le strict respect des
procédures et règles en vigueur ;
- L’élaboration d’un mécanisme de conclusion des baux administratifs : Ce
mécanisme définira les conditions de conclusion des baux administratifs en mettant
en adéquation les besoins et les moyens dans l’optique d’une maitrise des dépenses
immobilières; l’objectif étant de recourir systématiquement aux baux administratifs
pour les structures de mission et de réduire progressivement les locations au profit
des autres structures.
- La gestion des programmes immobiliers spécifiques permet de développer
une démarche de construction d’infrastructures spécifiques qui intègrent les
exigences inhérentes aux secteurs particuliers de l’éducation, de la santé et de la
diplomatie.
La principale orientation est l’élaboration et /ou la révision des programmes
spécifiques qui intègreront les nouvelles exigences de la présente stratégie
immobilière de l’Etat.
En ce qui concerne la préservation et la conservation du patrimoine
immobilier, il s’agira de garantir à l’Etat un parc immobilier fonctionnel. Dans cette
dynamique, les actions prioritaires porteront sur :
- la Gestion axée sur le cycle de vie du bâtiment au moyen d’un dispositif
organisationnel de maintien de l’intégrité des infrastructures publiques, d’entretien
préventif, de réhabilitation, de rénovation, de restauration ;
- l’élaboration et l’application de guide d’utilisation des bâtiments ;
- la mise en place des dispositifs efficace de sécurisation des immeubles
administratifs et des occupants : forces de sécurité, vidéosurveillance, service de
gardiennage, éclairage, police d’assurance, sécurité incendie… ;
- la mise en œuvre d’actions de communication, d’information, de formation et
de sensibilisation en vue d’un changement de comportement des usagers.
II.6.3. Axe stratégique 3 : Professionnalisation de la gestion immobilière de l’état
La gestion immobilière mobilise d’importantes ressources humaines, financières et
techniques. Professionnaliser cette gestion est une nécessité qui commande la
réorganisation de la gouvernance immobilière de l’Etat. Ainsi, cet axe poursuit l’objectif
stratégique suivant : « Créer un environnement favorable à une gestion performante et
rationnelle du patrimoine immobilier de l’Etat ». Les résultats de moyen terme attendus
sont :
- Effet 1 : le cadre juridique et institutionnel est adapté au nouveau contexte de gestion
et favorise une responsabilisation plus accrue des acteurs tout en minimisant les
risques ;
- Effet 2 : la gestion immobilière de l’Etat repose sur des normes et outils de pilotage
axés sur la performance.
33
l’amélioration du cadre juridique et institutionnel se fera à travers :
- le renforcement de l’encadrement juridique de la propriété immobilière de
l’Etat : il s’agira notamment d’élaborer un code de la propriété immobilière de l’Etat
pour fixer les modalités, les règles et procédures d’acquisition, d’utilisation, de
cession, d’administration, de location et d’échange de biens immeubles ;
- la promotion d’une programmation pluriannuelle des investissements
immobiliers qui engage l’ensemble des parties prenantes. Cette action se traduira
par l’élaboration et l’adoption d’une loi de programmation immobilière de l’Etat.
- la mise en place d’un cadre institutionnel qui clarifie les rôles des acteurs et
minimise les risques dans le domaine immobilier de l’Etat. Il s’agira d’ériger une
organisation institutionnelle qui affirme et explicite le rôle du représentant de l’Etat
propriétaire et des administrations occupantes.
Le développement des normes et outils de pilotage axés sur la performance
en matière de gestion immobilière va consister à bâtir la gestion immobilière sur
des normes précises de gestion. Il se traduira par :
- la définition de normes/ratios de surface d’occupation des bureaux (surface utile
nette par poste de travail) ;
- la définition de normes /charte de l’art de bâtir ;
- l’instauration de manuels d’utilisation ;
- la définition de critères d’entretien courant ;
- l’instauration de normes de performance énergétique ;
- la normalisation des critères de location d’immeubles privés ;
- la définition de critères de coût de rentabilité des projets immobiliers ;
- la règlementation de ratios de stationnement générés par surface de bureaux.
II.6.4. Axe stratégique 4. Humanisation des infrastructures immobilières de l’Etat
L’humanisation visée par la stratégie immobilière a pour objectif de « rendre convivial
le cadre de travail de l’agent public ».
Les résultats attendus à moyen terme sont :
Effets 1 : les bâtiments administratifs intègrent les besoins immédiats et humains du
personnel.
La réalisation de cet effet passe par la promotion d’une typologie des bâtiments
administratifs qui intègrent la dimension culturelle, humaine et professionnelle.
Il y a lieu de prendre en compte et d’intégrer les besoins immédiats du personnel de
l’administration publique qui occupe les lieux, notamment :
- des espaces de parkings ;
- des espaces de sports ;
34
- des espaces de restauration ;
- des espaces de soins de santé d’urgence ;
- des pouponnières ;
- des espaces d’hygiène et d’environnement ;
- des espaces pour les besoins de mise à niveau du personnel administratif ;
- des espaces pour les besoins de conduite des activités mutualistes du personnel ;
- des espaces plantés d’arbres, d’arbustes et de fleurs.
Effet 2 : les bâtiments existant disposent d’infrastructures immobilières
complémentaires
La réalisation de cet effet passe par la construction de bâtiments complémentaires et
d’aménagements connexes.
III. MECANISME DE MISE EN ŒUVRE, DE PILOTAGE ET SUIVI EVALUATION DE
LA STRATEGIE
III.1. Les organes de pilotage
Les organes de pilotage de la SIE sont composés d’une Commission nationale de
l’immobilier de l’Etat (CNIE) et d’un secrétariat technique qui sera assisté par un comité
sectoriel de suivi.
- La Commission nationale de l’immobilier de l’Etat
La mise en œuvre de la SIE sera coordonnée par la Commission nationale de
l’immobilier de l’Etat qui fait office de comité de pilotage. La Commission est chargée
de donner des orientations en vue d’une mise en œuvre efficace de la stratégie. A cet
titre, elle examine et valide les projets immobiliers, les programmes activités annuels,
approuve les rapports annuels, les plans d’actions triennaux produits par le secrétariat
technique.
Placée sous la présidence du Ministre en charge des finances, représentant de l’Etat
propriétaire, la Commission nationale de l’immobilier de l’Etat sera composée des
ministères et institutions intervenant directement dans le domaine de l’immobilier. Les
sessions de la commission nationale de l’immobilier de l’Etat constituent l’instance de
décision. Elles se tiennent deux fois l'année.
- Le secrétariat technique
Le secrétariat technique est assuré par la structure en charge du patrimoine non
financier de l’Etat. Il a pour attributions la préparation du plan d’actions triennal glissant,
des rapports de mise en œuvre de la SIE ainsi que tout autre document à soumettre à
la Commission nationale de l’immobilier de l’Etat.
Il produit tous les documents en collaboration avec les acteurs sectoriels, notamment
les structures en charge de la planification des ministères sectoriels, le réseau des
gestionnaires d’immeubles, le réseau des comptables matières et les structures
techniques du ministère en charge de l’habitat et de la construction. La composition,
35
l’organisation, les attributions et le fonctionnement de ces organes seront précisés par
voie règlementaire.
III.2. Les acteurs de mise en œuvre
La mise en œuvre de la SIE se fera par l’implication de cinq (05) acteurs :
- le représentant de l’Etat propriétaire qui en assure le leadership ;
- les ministères (santé, éducation, affaires étrangères) pour l’opérationnalisation
des programmes spécifiques ;
- le représentant de l’Etat garant du respect des règles et de la qualité de la
construction au Burkina Faso ;
- les administrations occupantes, affectataires des bâtiments administratifs ;
- les partenaires sociaux.
III.3. Les instruments d’opérationnalisation
La mise en œuvre de la SIE s’effectuera à travers des plans d’actions triennaux glissants
qui déclineront les actions des axes stratégiques en activités pertinentes, réalistes et
réalisables. A cet effet, le premier plan d’actions triennal glissant couvrira la période
2019-2021.
III.4. Les outils de suivi évaluation de la SIE
Le suivi de la mise en œuvre de la SIE se fait à travers des indicateurs définis dans le
cadre logique. Ces indicateurs sont définis pour les différents types de résultats (effets,
impacts) et un cadre de mesure de la performance sera également élaboré. Un canevas
de collecte des données sera élaboré et validé de commun accord avec les différents
acteurs.
III.5. Communication et appropriation
En vue de renforcer la visibilité et une meilleure appropriation de la SIE par toutes les
parties prenantes, une place primordiale est accordée à la communication auprès des
acteurs de mise en œuvre et des bénéficiaires. Il s’agira plus spécifiquement de susciter
l’adhésion et d’inciter au changement de comportement des acteurs par des approches
de communication telles que l’information, la sensibilisation et le plaidoyer. Ainsi, il sera
procédé dès l’adoption du document de stratégie à sa diffusion auprès des différentes
parties prenantes, à travers la réalisation des produits de presse, des outils de diffusion,
des films documentaires, des entretiens. A cet effet, les canaux de communication
classiques, modernes et institutionnels seront mis à contribution.
III.6. Modèle de financement de la stratégie
Le coût global de la mise en œuvre de la stratégie immobilière sera évalué à l’issu de
l’élaboration du plan d’actions. Le financement de la stratégie sera assuré par des
ressources internes de l’Etat et des ressources provenant de partenaires externes en
tenant compte des opportunités de financement qu’offrent les différents acteurs. De
façon spécifique, les ressources proviendront du budget de l’Etat, du financement
36
participatif, de la Caisse de Dépôt et de Consignation, du secteur privé (PPP), des
collectivités territoriales, des Partenaires techniques et financiers, du partenariat public
privé et des organisations de la société civile (ONG/AD).
- l’Etat : le financement de la SIE par l’Etat se fera à travers le budget de l’Etat qui
consacrera une allocation conséquente aux structures chargées de sa mise en
œuvre en mettant en application les principes de centralisation des crédits et de
mutualisation des moyens de gestion de son parc immobilier ;
- Financement participatif : les ressources pourront être mobilisées auprès des
citoyens qui souhaitent contribuer à la réalisation des investissements immobiliers
de l’Etat. Ainsi les contributions des citoyens vivant au Burkina Faso de même que
des Burkinabés de l’étranger pourraient être mobilisées ;
- La Caisse de Dépôt et de Consignation : l’une des réformes majeures dans le
cadre du PNDES est la création par l’Etat d’une Caisse de Dépôt et Consignation
(CDC-BF) pour assurer le financement des investissements structurants de l’Etat.
Ainsi, La CDC-BF pourrait contribuer au financement des grands complexes
immobiliers ;
- Le secteur privé : le secteur privé notamment les banques et les établissements
financiers pourraient participer à la mise en œuvre de la SIE par l’appui à la
réalisation de certains investissements immobiliers dans le cadre des accords qui
seront définis. L’intervention du secteur privé pourrait se faire également à travers
le Partenariat Public Privé (PPP) ;
- Les collectivités territoriales : les collectivités territoriales pourraient contribuer au
financement de la SIE, notamment dans le domaine des aménagements de leur
ressort territorial et de la réalisation des infrastructures immobilières conformément
aux compétences transférées grâce à leurs ressources propres et à la coopération
décentralisée ;
- Les Partenaires Techniques et Financiers : les interventions des partenaires dans
le domaine immobilier de l’Etat se feront conformément aux priorités déclinées dans
la présente stratégie ;
- Les Organisations Non Gouvernementales et Associations de
Développement : les ONG/AD participeront au financement de la SIE à travers les
ressources qu’elles mobilisent auprès d’autres partenaires dans le cadre de la mise
en œuvre des initiatives de développement. Ces ONG/AD interviendront soit dans
les secteurs précis (santé, éducation, eau, …) soit par le canal des collectivités
territoriales.
III.7. Gestion des risques et mesures d’atténuation
Les risques suivants ont été identifiés comme facteurs limitant la mise en œuvre de la
SIE : (i) l’instabilité sociopolitique, (ii) le risque lié au cadre politique et règlementaire,
(iii) le risque financier et les aléas budgétaires, (iv) le risque lié au cadre institutionnel,
(v) le risque sécuritaire et (vi) le risque lié à la faible adhésion des acteurs.
- Instabilité sociopolitique : la stabilité politique et la paix sociale tant nationale que
sous régionale constituent une condition majeure pour la réussite de la mise en
37
œuvre de la SIE. En effet, la dégradation du climat social pourrait entrainer d’une
part, des changements institutionnels fréquents et d’autre part, la détérioration des
relations bilatérales et multilatérales et par voie de conséquence, entraver la mise
en œuvre de la SIE, d’où l’intérêt de promouvoir les valeurs de paix aussi bien à
l’interne que dans la sous-région ;
- Non relecture des référentiels juridiques : la mise en œuvre de la SIE nécessite
une revue des référentiels juridiques en vigueur dans le domaine de l’immobilier, du
foncier national et des marchés publics. La non-relecture de ces référentiels
juridiques ne facilitera pas la mise en œuvre efficace de la SIE. Un plaidoyer à
l’endroit des autorités garantes du pouvoir législatif et règlementaire est nécessaire ;
- Crise financière internationale : l’environnement international, marqué par des
crises économiques et financières induisent une réduction de l'aide concessionnelle
en direction des pays en développement et un amenuisement du financement des
partenaires institutionnels. Cette dégradation pourrait affecter négativement les
capacités de financement du secteur de l’immobilier. Pour faire face au risque de
sous-financement de la SIE, des actions de veille limitant l’impact de la précarité et
de l’imprévisibilité des appuis extérieurs devraient être développées notamment
l'accroissement de la mobilisation des recettes fiscales, la mobilisation active de
l'apport des Burkinabè de l'extérieur, l'amélioration de la qualité de la gestion de la
dette publique et la poursuite du dialogue avec les PTF, la mise en œuvre des
mesures de renforcement du PPP ;
- Changements fréquents du cadre institutionnel : la stabilité du cadre
institutionnel est gage de réussite de la mise œuvre de la stratégie immobilière de
l’Etat. En effet, les changements fréquents du cadre institutionnel sont susceptibles
de remettre en cause la vision de la présente stratégie et partant, ses orientations
stratégiques et actions ;
- Insécurité et incivisme : les activités criminelles des mouvements terroristes
affectent la confiance des investisseurs et de la population, et peuvent porter ainsi
atteinte à la mise en œuvre de la SIE. En outre, l'effritement tendanciel de l'autorité
de l'État du fait de l’incivisme constitue une menace à la sécurité des infrastructures
immobilières. Cet état de fait commande la prise de mesures appropriées pour la
sécurisation des infrastructures immobilières gage de confiance des investisseurs
potentiels. De même, les actions de sensibilisation à l’endroit de la population
devraient être renforcées.
- Non engagement et non adhésion des acteurs : l’engagement de toutes les
parties prenantes à tous les niveaux est l’une des conditions de succès pour la mise
en œuvre de la SIE. En effet, la faible appropriation de cette stratégie de même que
la non adhésion des acteurs, pourraient compromettre l’atteinte des objectifs visés.
Pour ce faire, il conviendrait de développer des actions de communication et de
concertation entre les différents acteurs dans le cadre de la mise en œuvre de la
stratégie.
38
ANNEXES
39
ANNEXE 1 : TABLEAU FFOM
Environnement interne
Forces Faiblesses - Disponibilité des données statistiques voire cadastrales d’infrastructures
spécifiques par le déploiement de système de cartographie pour certains ministères ;
- implantation de la comptabilité matières ; - existence d’une zone administrative bien délimitée qui concentre l’essentiel
des services de l’administration déconcentrée dans certaines communes ; - existence des espaces dégagés pour les services spécialisés de proximité en
fonction des besoins dans certaines communes ; - bonne connaissance de l’existant immobilier des missions diplomatiques ; - bonne connaissance des infrastructures sociales ; - une bonne gestion et une meilleure connaissance de l’existant de l’immobilier
dans le domaine de la santé et de l’éducation ; - existence de programmes sectoriels de construction d’infrastructures
immobilières spécifiques (éducation, santé, sécurité,…) ; - existence d’un dispositif de contrôle de normes dans le secteur des matériaux
de construction ; - existence d’un cadre règlementaire régissant partiellement le domaine
immobilier de l’Etat ; - domaine foncier suffisamment encadré.
- méconnaissance de l’existant immobilier de l’Etat; - difficile estimation de la valeur vénale du patrimoine immobilier de
l’Etat ; - services publics ne disposent pas toujours de titres de propriétés
(arrêté d’affectation) ; - Répartition inégale et dispersée ; - faible capacité de l’Etat à occuper les zones réservées à
l’administration ; - caractère provisoire et évolutif des schémas d’aménagements du fait
de la possibilité de déclassement des réserves administratives au profit de particuliers ;
- faible capacité d’accueil immobilière ; - absence de vision claire en termes du développement et du
déploiement de l’administration publique tant au niveau central, déconcentré qu’au niveau des missions diplomatiques ;
- absence de planification en cohérence avec l’évolution des effectifs à moyen et long terme ;
- recours considérable aux baux administratifs ; - non prise en compte, dans le programme architectural, de la taille
réelle des structures et de la tendance évolutive des effectifs dans les bâtiments administratifs ;
- Prédominance des bâtiments pavillonnaires ; - absence de plans types d’architecture des bâtiments administratifs ; - inadéquation entre les besoins des usagers et l’existant ;
- bâtiments coloniaux souvent en bon état manquent de rénovation ;
- bâtiments construits en matériaux locaux présentent actuellement des structures fragiles et souffrent d’un manque d’entretien ;
- bâtiments récents reconnus à l’unanimité de faible qualité ; - faible encadrement du secteur par l’Etat, de la défaillance du suivi
contrôle des travaux et des insuffisances dans l’application de la règlementation des marchés publics ;
40
- faiblesse du mécanisme de gestion des services associés ; - absence de manuels d’exploitation et d’un dispositif pour assurer
l’entretien et la maintenance régulière et préventive des bâtiments administratifs ;
- insuffisances du dispositif de sécurisation des bâtiments administratifs ;
- insuffisante implication des occupants dans la préservation de l’état des bâtiments ;
- difficultés d’application des textes relatifs à la passation et à l’exécution des marchés conclus à l’étranger ;
- délimitation insuffisante des infrastructures dans les zones non aménagées ;
- non systématisation de la demande de production des titres d’occupation ;
- standardisation des coûts de réalisation sans tenir compte de la qualité des sols et des distances ;
- faiblesses dans l’application de la procédure d’attribution des marchés publics ;
- absence d’un référentiel unifié d’orientation et d’intervention ; - répartition non équitable des infrastructures immobilières entre le
niveau central et régional et entre les différentes administrations ; - réalisations d’ouvrages inappropriés, voire inadaptés (non respect
des normes, faible fonctionnalité, etc.) ; - Prise en compte partielle de la gouvernance immobilière de l’Etat
dans la politique sectorielle de l’économie et des finances ; - Prise en compte insuffisante des questions immobilières dans les
plans locaux de développement (PLD) ; - absence d’une vision prospective de la gestion immobilière de l’Etat - faible fonctionnement des cadres de planification et de concertation - absence de visibilité dans le déploiement des administrations et
institutions publiques - émiettement des ressources financières, limitant la réalisation de
projets immobiliers d’envergure ; - non prise en compte des acteurs au niveau déconcentré dans les
initiatives d’exécution au niveau central ; - chevauchement des attributions dans le domaine de la gestion
immobilière de l’Etat ; - manque de ressources humaines qualifiées ; - faible encadrement du secteur ;
41
- insuffisance de moyens matériels et financiers ; - inexistence d’un dispositif de suivi-évaluation ; - domaine bâti insuffisamment règlementé ; - inexistence d’instruments de gestion du cycle de vie des
infrastructures immobilières ; - budgétisation fragmentée de l’investissement immobilier de l’Etat ; - faible prise en charge des dépenses liées aux services associés ; - manque des crédits destinés à assurer un entretien préventif des
édifices publics ; - une libéralisation du secteur immobilier sans encadrement du
contrôle.
Environnement externe
Opportunités Menaces - Une floraison d’entreprises sur toute la chaine du secteur du BTP ; - Un secteur immobilier en pleine expansion/boom immobilier ; - l’augmentation de l’offre locative de bâtiments ; - une explosion du nombre de promoteurs immobiliers et des maitrises
d’ouvrages délégués ; - Une libéralisation du contrôle et un développement des bureaux d’études et
cabinets d’architecture ; - Une libéralisation et un développement des maîtrises d’ouvrage déléguées ; - L’existence de facilités de financement des projets immobiliers par les
banques ;
- Une émergence de nouvelles technologies de construction.
- la remise en cause des accords de principe entre les propriétaires terriens ;
- l’accroissement des besoins de la population en termes de services sociaux.
- des édifices publics pris pour cibles lors des frondes sociales - Contraintes liées au respect des cahiers des charges en matière de
construction dans les pays hôtes ; - L’inadaptation des bâtiments loués (impossibilité de réaménager le
bâtiment pour l’adapter aux besoins des occupants, localisation parfois inappropriée de la représentation) ;
- Le discrédit sur l’image des relations avec les autres pays ; - Le risque d’insécurité (manque de confidentialité des données, des
biens, ruptures de contrats avant terme, non renouvellement de contrat à terme...) ;
- L’insuffisance relevée par les maîtres d’ouvrage dans le suivi-contrôle ;
- la faiblesse de l’expertise interne des cabinets.
42
ANNEXE 2 : CADRE LOGIQUE DE LA SIE
Intitulé du référentiel sectoriel : Stratégie Immobilière de l’Etat
Impact escompté du PNDES :
L'amélioration de l'efficacité des gouvernances politique, administrative, économique, locale et
environnementale
Contribution de la SIE aux impacts Améliorer le cadre de travail des agents publics en vue de contribuer au renforcement de la productivité des
administrations publiques et ce, dans le respect des principes d’efficacité de la dépense publique.
Impacts escomptés de la SIE
- la qualité du service public s’est améliorée du fait de l’existence d’infrastructures immobilières adaptées ;
- la présence, l’image, l’autorité de l’Etat et la performance des administrations publiques sont renforcées par le
développement optimal de ses infrastructures immobilières ;
- l’investissement immobilier de l’Etat génère un avantage économique optimal et offre un meilleur rapport qualité-prix.
Objectif stratégique du PNDES : promouvoir la bonne gouvernance économique
Objectif stratégique 1.1 : Améliorer la connaissance de l’existant, la maitrise de la propriété et les capacités de prise de décision de l’Etat dans son domaine immobilier
Effet attendu 1.1.1 : l’Etat dispose en temps réel de la situation exhaustive de son patrimoine immobilier
Code Indicateurs d'effet Valeurs de
référence
Cibles
finales
Source de
vérification
Responsables Hypothèses / Risques
1.1.1.1 Proportion des états statistiques produits dans les délais
0 100% Rapport de performance immobilière de l’Etat
DGAIE MINEFID
- l’instabilité sociopolitique ;
- le risque lié au cadre politique et règlementaire ;
- le risque financier et les aléas budgétaires ;
- le risque lié au cadre institutionnel ;
- le risque sécuritaire ;
- le risque lié à la faible adhésion des acteurs.
Effet attendu 1.1.2 : l’Etat jouit de tous ses droits de propriétaire
43
Code Indicateurs d'effet Valeurs de
référence
Cibles
finales
Source de
vérification
Responsables Hypothèses / Risques
1.1.2.1 Proportion des biens immobiliers disposant de titre de propriété
ND 100% Rapport de performance immobilière de l’Etat
DGAIE MINEFID
- l’instabilité sociopolitique ;
- le risque lié au cadre politique et règlementaire ;
- le risque financier et les aléas budgétaires ;
- le risque lié au cadre institutionnel ;
- le risque sécuritaire ;
- le risque lié à la faible adhésion des acteurs.
Objectif stratégique 2.1 : Offrir un cadre de travail adapté aux missions de service public
Effet attendu 2.1.1 : L’offre immobilière de l’Etat est accrue conformément aux règles de l’art et aux normes d’occupation de l’administration
Code Indicateurs d'effet Valeurs de
référence
Cibles
finales
Source de
vérification
Responsables Hypothèses / Risques
2.1.1.1 Evolution des surfaces utiles disponible
ND 62 800 M²
+ secteurs sociaux
Rapport de performance
immobilière de l’Etat
DGAIE MINEFID/ MINISTERES TECHNIQUES
- l’instabilité sociopolitique ;
- le risque lié au cadre politique et règlementaire ;
- le risque financier et les aléas budgétaires ;
- le risque lié au cadre institutionnel ;
- le risque sécuritaire ;
- le risque lié à la faible adhésion des acteurs. 2.1.1.2
Ratio de surface utile par agent ND 9 m²
Rapport de performance
immobilière de l’Etat
DGAIE MINEFID/ FONCTION PUBLIQUE
Effet attendu 2.1.2 : Le parc immobilier de l’Etat est préservé et maintenu en état de fonctionnement optimal
Code Indicateurs d'effet Valeurs de
référence
Cibles
finales
Source de
vérification
Responsables Hypothèses / Risques
44
2.1.2.1 Taux de couverture des bâtiments en entretien courant
ND 100%
Rapport de performance immobilière de l’Etat
DGAIE MINEFID/ MINISTERE ET INSTITUTION - l’instabilité sociopolitique ;
- le risque lié au cadre politique et règlementaire ;
- le risque financier et les aléas budgétaires ;
- le risque lié au cadre institutionnel ;
- le risque sécuritaire ;
- le risque lié à la faible adhésion des acteurs.
2.1.2.2 Pourcentage des bâtiments disposant d’un système de sécurité
ND 100%
Rapport de performance immobilière de l’Etat
DGAIE MINEFID/ MINISTERE ET INSTITUTION
2.1.2.3 Taux de réhabilitation des bâtiments
ND 100%
Rapport de performance immobilière de l’Etat
DGAIE MINEFID/ MINISTERE ET INSTITUTION
Objectif stratégique 3.1 : Créer un environnement favorable à une saine gestion du patrimoine immobilier
Effet attendu 3.1.1: le cadre juridique et institutionnel est adapté au nouveau contexte de gestion et favorise une responsabilisation plus accrue des acteurs tout en minimisant les risques
Code Indicateurs d'effet Valeurs de
référence
Cibles
finales
Source de
vérification
Responsables Hypothèses / Risques
3.1.1.1 Degré de satisfaction des acteurs de la chaine de gestion immobilière de l’Etat
ND 100% Rapport d’enquête
DGAIE MINEFID
- l’instabilité sociopolitique ;
- le risque lié au cadre politique et règlementaire ;
- le risque financier et les aléas budgétaires ;
- le risque lié au cadre institutionnel ;
- le risque sécuritaire ;
- le risque lié à la faible adhésion des acteurs. 3.1.1.2
Nombre de conflits immobiliers ND
0 Rapport d’enquête DGAIE MINEFID
Effet attendu 3.1.2 : la gestion immobilière de l’Etat repose sur des normes et outils de pilotage axés sur la performance
Code Indicateurs d'effet Valeurs de
référence
Cibles
finales
Source de
vérification
Responsables Hypothèses / Risques
45
3.1.2.1 Pourcentage des dépenses imprévues dans l’immobilier
ND 1% Rapport de performance immobilière de l’Etat
DGAIE MINEFID
- l’instabilité sociopolitique ; - le risque lié au cadre politique et règlementaire ; - le risque financier et les aléas budgétaires ; - le risque lié au cadre institutionnel ; - le risque sécuritaire ; - le risque lié à la faible adhésion des acteurs.
Objectif stratégique 4.1 : Rendre convivial le cadre de travail de l’agent public
Effet attendu. 4.1.1 : les bâtiments administratifs intègrent les besoins immédiats et humains du personnel.
Code Indicateurs d'effet Valeurs de
référence
Cibles
finales
Source de
vérification
Responsables Hypothèses / Risques
4.1.1.1 Pourcentage des bâtiments administratifs dotés des commodités de base
ND 100% Rapport de performance immobilière de l’Etat
DGAIE MINEFID
- l’instabilité sociopolitique ;
- le risque lié au cadre politique et règlementaire ;
- le risque financier et les aléas budgétaires ;
- le risque lié au cadre institutionnel ;
- le risque sécuritaire ;
- le risque lié à la faible adhésion des acteurs.
Effet attendu. 4.1.2 : les bâtiments existant disposent des infrastructures immobilières complémentaires
Code Indicateurs d'effet Valeurs de
référence
Cibles
finales
Source de
vérification
Responsables Hypothèses / Risques
4.1.2.1 Pourcentage des bâtiments dotés d’aménagements connexes
ND 50% Rapport de performance immobilière de l’Etat
DGAIE MINEFID
- l’instabilité sociopolitique ;
- le risque lié au cadre politique et règlementaire ;
- le risque financier et les aléas budgétaires ;
- le risque lié au cadre institutionnel ;
- le risque sécuritaire ;
- le risque lié à la faible adhésion des acteurs.
46
ANNEXE 3 : CADRE DE MESURE DE PERFORMANCE
Intitulé de la Stratégie : Stratégie Immobilière de l’Etat
Objectif stratégique du PNDES : promouvoir la bonne gouvernance économique
Objectif stratégique 1.1 : Améliorer la connaissance de l’existant, la maitrise de la propriété et les capacités de prise de décision de l’Etat dans son domaine immobilier
Effet attendu 1.1.1 : l’Etat dispose en temps réel de la situation exhaustive de son patrimoine immobilier
Code Indicateurs d'effet Source
Responsables Valeurs de
référence
Cibles Réalisations Cibles
atteintes
(1=oui, 0=non)
2021 2023 2019 2020 2021 …… 2023
1.1.1.1 Proportion des états statistiques produits dans les délais
Rapport de performance immobilière de l’Etat
DGAIE
MINEFID 0 100% 100%
Effet attendu 1.1.2 : l’Etat jouit de tous ses droits de propriétaire
Code Indicateurs d’effet Source Responsables Valeurs de
référence Cibles Réalisations
Cibles
atteintes
(1=oui, 0=non)
2021 2023 2019 2020 2021 …… 2023
1.1.2.1 Proportion des biens immobiliers disposant de titre de propriété
Rapport de performance immobilière de l’Etat
DGAIE
MINEFID ND 60% 100%
47
Objectif stratégique 2.1 : Offrir un cadre de travail adapté aux missions de service public
Effet attendu 2.1.1 : L’offre immobilière de l’Etat est accrue conformément aux règles de l’art et aux normes d’occupation de l’administration
Code Indicateurs d'effet Source
Responsables Valeurs de
référence
Cibles Réalisations Cibles
atteintes
(1=oui, 0=non)
2021 2023 2019 2020 2021 …
…
2023
2.1.1.1 Evolution des surfaces utiles disponible
Rapport de performance immobilière de l’Etat
DGAIE MINEFID/ MINISTERES TECHNIQUES
ND 62 800 M² + secteurs
sociaux
62 800 M² + secteurs
sociaux
2.1.1.2 Ratio de surface utile par agent
Rapport de performance immobilière de l’Etat
DGAIE MINEFID/ FONCTION PUBLIQUE
ND 9 m²
9 m²
Effet attendu 2.1.2 : Le parc immobilier de l’Etat est préservé et maintenu en état de fonctionnement optimal
Code Indicateurs d'effet Source
Responsables Valeurs de
référence
Cibles Réalisations Cibles
atteintes
(1=oui, 0=non)
2021 2023 2019 2020 2021 …
…
2023
2.1.2.1 Taux de couverture des bâtiments en entretien courant
Rapport de performance immobilière de l’Etat
DGAIE MINEFID/ MINISTERE ET INSTITUTION
ND 70% 100%
2.1.2.2 Pourcentage des bâtiments disposant d’un système de sécurité
Rapport de performance immobilière de l’Etat
DGAIE MINEFID/ MINISTERE ET INSTITUTION
ND 70% 100%
48
2.1.2.3 Taux de réhabilitation des bâtiments
Rapport de performance immobilière de l’Etat
DGAIE MINEFID/ MINISTERE ET INSTITUTION
ND 70% 100%
Objectif stratégique 3.1 : Créer un environnement favorable à une saine gestion du patrimoine immobilier
Effet attendu 3.1.1: le cadre juridique et institutionnel est adapté au nouveau contexte de gestion et favorise une responsabilisation plus accrue des acteurs tout en minimisant les risques
Code Indicateurs d'effet Source
Responsables Valeurs de
référence
Cibles Réalisations Cibles
atteintes
(1=oui, 0=non)
2021 2023 2019 2020 2021 …
…
2023
3.1.1.1 Degré de satisfaction des acteurs de la chaine de gestion immobilière de l’Etat
Rapport d’enquête DGAIE MINEFID/
ND 70% 100%
3.1.1.2 Nombre conflits immobiliers
Rapport d’enquête DGAIE MINEFID/
ND 2 0
Effet attendu 3.1.2 : la gestion immobilière de l’Etat repose sur des normes et outils de pilotage axés sur la performance
Code Indicateurs d'effet Source
Responsables Valeurs de
référence
Cibles Réalisations Cibles
atteintes
(1=oui, 0=non)
2021 2023 2019 2020 2021 …
…
2023
3.1.2.1 Pourcentage des dépenses imprévues dans l’immobilier
Rapport de performance immobilière de l’Etat
DGAIE MINEFID/
ND 5% 1%
Objectif stratégique 4.1 : Rendre convivial le cadre de travail de l’agent public
49
Effet attendu. 4.1.1 : les bâtiments administratifs intègrent les besoins immédiats et humains du personnel.
Code Indicateurs d'effet Source
Responsables
Valeurs de
référence
Cibles Réalisations
Cibles
atteintes
(1=oui,
0=non)
2021 2023 2019 2020 2021 …
…
2023
4.1.1.1 Pourcentage des bâtiments administratifs dotés des commodités de base
Rapport de performance immobilière de l’Etat
DGAIE MINEFID/
ND 50% 100%
Effet attendu. 4.1.2 : les bâtiments existant disposent des infrastructures immobilières complémentaires.
Code Indicateurs d'effet Source
Responsables Valeurs de
référence
Cibles Réalisations Cibles
atteintes
(1=oui, 0=non)
2021 2023 2019 2020 2021 …
…
2023
4.1.2.1 Pourcentage des bâtiments dotés d’aménagements connexes
Rapport de performance immobilière de l’Etat
DGAIE MINEFID/
ND 2% 50%
50
TABLE DES MATIERES
SIGLES ET ABREVIATIONS ........................................................................................................ ii
GLOSSAIRE ...................................................................................................................................... iv
RESUME ........................................................................................................................................... vii
CONTEXTE ET JUSTIFICATION ................................................................................................ 1
I. ANALYSE DIAGNOSTIQUE DE LA SITUATION IMMOBILIERE DE L’ÉTAT .... 3
I.1. Délimitation du périmètre .......................................................................................................... 3
I.1.1. De la nature de l’immobilier ............................................................................................ 3
I.1.2. Des thématiques traitées ................................................................................................. 3
I.1.3. Des acteurs concernés ..................................................................................................... 3
I.2. Analyse du cadre juridique ....................................................................................................... 4
I.2.1. Un cadre législatif évolutif ................................................................................................ 4
I.2.2. Un cadre réglementaire régissant partiellement le domaine immobilier de
l’État 4
I.2.3. Un relatif encadrement des modes d’acquisition de l’immobilier de l’État 5
I.2.3.1. Un domaine foncier suffisamment encadré ...................................................... 5
I.2.3.2. Un domaine bâti insuffisamment règlementé ................................................... 6
I.2.4. L’inexistence d’instruments de gestion du cycle de vie des infrastructures
immobilières ............................................................................................................................................ 6
I.3. Analyse du cadre politique ....................................................................................................... 6
I.3.1. L’absence d’un référentiel unifié d’orientation et d’intervention ..................... 7
I.3.2. L’existence de programmes sectoriels de construction d’infrastructures
immobilières spécifiques ................................................................................................................... 7
I.3.3. Une prise en compte partielle de la gouvernance immobilière de l’État
dans la politique sectorielle de l’économie et des finances .............................................. 8
I.3.4. Une prise en compte insuffisante des questions immobilières dans les
Plans locaux de développement (PLD) ...................................................................................... 8
I.4. Analyse du cadre institutionnel et organisationnel ....................................................... 9
I.4.1. Une fonction conceptuelle insuffisamment assumée ........................................ 9
I.4.1.1. L’absence d’une vision prospective de la gestion immobilière de l’État ...... 9
I.4.1.2. Un faible fonctionnement des cadres de planification et de concertation .... 9
I.4.1.3. L’absence de visibilité dans le déploiement des administrations et
institutions publiques .............................................................................................................. 10
I.4.2. Un cadre opérationnel déconcentré et libéralisé ............................................... 10
I.4.2.1. Un pouvoir d’initiation et d’exécution des projets immobiliers dévolus à
toutes les institutions de l’État .............................................................................................. 10
I.4.2.2. Un chevauchement des attributions dans le domaine de la gestion
immobilière de l’État ............................................................................................................... 10
I.4.2.3. Une fonction d’encadrement du secteur immobilier faiblement assumée
par les structures techniques compétentes ........................................................................ 11
I.4.3. L’inexistence d’un dispositif de suivi-évaluation ................................................. 11
51
I.4.4. L’existence d’un dispositif de contrôle de normes dans le secteur des
matériaux de construction ............................................................................................................. 11
I.4.5. L’inexistence de dispositifs prenant en compte les besoins immédiats du
personnel ............................................................................................................................................... 11
I.4.6. La nécessité de compléter les immeubles existants ........................................ 12
I.5. Analyse de la situation immobilière de l’État ................................................................ 12
I.5.1. Une méconnaissance de l’existant immobilier de l’État ................................. 12
I.5.2. Une répartition inégale et dispersée ........................................................................ 13
I.5.3. Une faible capacité d’accueil immobilière ............................................................. 13
I.5.4. Une prédominance des bâtiments pavillonnaires.............................................. 14
I.5.5. L’absence d’une typologie des bâtiments d’inspiration culturelle .............. 15
I.5.6. Une faiblesse du mécanisme de prise en charge des services associés à
la gestion du patrimoine immobilier .......................................................................................... 15
I.5.7. Une bonne connaissance de l’existant immobilier des missions
diplomatiques ...................................................................................................................................... 16
I.5.8. Une relative bonne connaissance des infrastructures sociales .................. 17
I.6. Analyse de la budgétisation et de la dépense immobilière ................................... 18
I.6.1. Une budgétisation fragmentée de l’investissement immobilier de l’État 18
I.6.2. Une faible prise en charge des dépenses liées aux services associés .. 18
I.6.3. Une relative diversification des sources de financement ............................... 19
I.7. Analyse du secteur de l’immobilier au Burkina Faso ................................................ 19
I.7.1. Une floraison d’entreprises sur toute la chaine du secteur du BTP.......... 19
I.7.2. Un secteur immobilier en pleine expansion/boom immobilier ..................... 20
I.7.3. Une libéralisation du contrôle et un développement des bureaux d’études
et cabinets d’architecture ............................................................................................................... 20
I.7.4. Une libéralisation et un développement des maîtrises d’ouvrage
déléguées .............................................................................................................................................. 21
I.7.5. Une libéralisation du secteur immobilier sans encadrement du contrôle21
I.7.6. L’existence de facilités de financement des projets immobiliers par les
banques .................................................................................................................................................. 22
I.7.7. Une dominance de la technologie classique en ciment ................................. 22
I.7.8. L’émergence de nouvelles technologies de construction .............................. 22
I.8. Les défis majeurs ....................................................................................................................... 23
I.8.1. La connaissance et la sécurisation juridique du patrimoine immobilier de
l’État 23
I.8.2. La professionnalisation de la gestion du patrimoine immobilier de l’État
23
I.8.3. L’optimisation de la dépense immobilière ............................................................. 23
I.8.4. Le renforcement de la qualité des infrastructures immobilières ................. 24
I.8.5. La réalisation d’une étude prospective du secteur immobilier de l’Etat .. 24
II. CADRE DE LA STRATEGIE IMMOBILIERE DE l’ETAT ......................................... 25
II.1. Fondements ................................................................................................................................. 25
II.1.1. Au niveau international ................................................................................................... 25
II.1.1.1. Objectifs de développement durable .............................................................. 25
52
II.1.1.2. Agenda 2063 de l’Union africaine .................................................................... 25
II.1.2. Au niveau national ............................................................................................................ 25
II.1.2.1. Etude nationale prospective « Burkina 2025 »............................................... 25
II.1.2.2. Plan National de Développement Economique et Social (PNDES)............ 26
II.1.2.3. Politique Sectorielle de la Gouvernance Economique .................................. 26
II.1.2.4. Politique Nationale de l’Habitat et de Développement Urbain ..................... 26
II.1.2.5. Plan stratégique décennal de modernisation de l’administration (PSDMA)
26
II.1.2.6. Schéma National d’Aménagement et de Développement Durable du
Territoire(SNADDT) ................................................................................................................ 26
II.2. La vision de la stratégie immobilière de l’Etat .............................................................. 27
II.3. Principes directeurs .................................................................................................................. 27
II.4. Orientations stratégiques ....................................................................................................... 28
II.5. Objectifs et impacts attendus ............................................................................................... 29
II.6. Les axes stratégiques .............................................................................................................. 30
II.6.1. Axe stratégique 1 : Connaissance permanente de l’existant immobilier de
l’Etat 30
II.6.2. Axe stratégique 2 : Renforcement du patrimoine immobilier de l’État .... 31
II.6.3. Axe stratégique 3 : Professionnalisation de la gestion immobilière de l’état
32
II.6.4. Axe stratégique 4. Humanisation des infrastructures immobilières de l’Etat
33
III. MECANISME DE MISE EN ŒUVRE, DE PILOTAGE ET SUIVI EVALUATION
DE LA STRATEGIE ....................................................................................................................... 34
III.1. Les organes de pilotage ..................................................................................................... 34
III.2. Les acteurs de mise en œuvre ....................................................................................... 35
III.3. Les instruments d’opérationnalisation ......................................................................... 35
III.4. Les outils de suivi évaluation de la SIE ...................................................................... 35
III.5. Communication et appropriation .................................................................................... 35
III.6. Modèle de financement de la stratégie ....................................................................... 35
III.7. Gestion des risques et mesures d’atténuation ........................................................ 36
ANNEXES ......................................................................................................................................... 38
ANNEXE 1 : TABLEAU FFOM ......................................................................................................... 39
ANNEXE 2 : CADRE LOGIQUE DE LA SIE ............................................................................. 42
ANNEXE 3 : CADRE DE MESURE DE PERFORMANCE ................................................ 46
