Standardele Internaţionale de Evaluare 2011

International Valuation Standards Council Standardele Internaţionale de

Evaluare

2011

Bucureşti 2011

The International Valuation Standards Council, the authors and the publishers do not accept responsibility for loss caused to any person who acts or refrains from acting in reliance on the material in this publication, whether such loss is caused by negligence or otherwise.

Copyright © 2011 International Valuation Standards Council (IVSC)

All rights reserved, subject to permission having been granted to the Asociaţia Naţională a Evaluatorilor din România (ANEVAR) to translate the International Valuation Standards 2011 into the Romanian language and reproduce that document in translation. The Romanian translation is the copyright of IVSC.

No responsibility is accepted by the IVSC for the accuracy of information contained in the text as republished or translated. The approved text of the International Valuation Standards 2011 is that published by the IVSC in the English language and copies may be obtained from the IVSC, 41 Moorgate, London EC2R 6PP, United Kingdom. Internet: http://www.ivsc.org

International Valuation Standards Council, autorii şi editorii nu acceptă nicio responsabilitate pentru pierderi cauzate oricărei persoane, care acţionează sau se abţine a acţiona, în baza materialului conţinut în această publicaţie, indiferent dacă o astfel de pierdere este cauzată de neglijenţă sau de o altă cauză.

Copyright © 2011 International Valuation Standards Council (IVSC)

Toate drepturile rezervate; Asociaţiei Naţionale a Evaluatorilor din România (ANEVAR) i s-a acordat dreptul de a traduce în limba română International Valuation Standards 2011 şi de a edita acest document, direct sau prin editura sa, IROVAL. Traducerea în limba română este copyright-ul IVSC.

IVSC nu este responsabil pentru acurateţea informaţiilor conţinute în textul republicat sau tradus. Textul aprobat pentru the International Valuation Standards 2011 este cel publicat de IVSC în limba engleză, care poate fi obţinut de la IVSC, 41 Moorgate, London EC2R 6PP, United Kingdom. Internet: http://www.ivsc.org.

ANEVAR atenţionează cititorii şi utilizatorii Standardelor Internaţionale de Evaluare 2011, că în situaţia apariţiei unor neînţelegeri, controverse, dispute, litigii, etc., cauzate de înţelegerea diferită a unor cuvinte sau fraze, rezultate din traducere, singurul document de referinţă oficial este ediţia în limba engleză, International Valuation Standards 2011, editată de International Valuation Standards Council (IVSC). Un exemplar al acestei ediţii poate fi consultat la biblioteca ANEVAR.

ISBN 978-606-8316-04-8

http://www.ivsc.org/

http://www.ivsc.org/

Prefaţă la ediţia în limba română

Sunt încântat să prefaţez ediţia în limba română a Standardelor Internaţionale de Evaluare (IVS) 2011, publicate de către IVSC.

Standardele Internaţionale de Evaluare au obţinut o recunoaştere tot mai mare în întreaga lume, deoarece reprezintă un răspuns la cerinţele profesioniştilor în evaluare, a utilizatorilor şi pieţelor, în general, de coerenţă şi de cea mai bună practică în domeniul evaluării proprietăţilor.

În România, Standardele Internaţionale de Evaluare au fost adoptate ca standarde obligatorii pentru toţi membrii ANEVAR, începând cu 1 ianuarie 2004, iar aceasta a contribuit la creşterea calităţii muncii evaluatorilor, pe de o parte, şi la creşterea credibilităţii rapoartelor de evaluare în sfera largă a utilizatorilor serviciilor de evaluare, pe de altă parte.

Această ediţie va reprezenta suportul esenţial pentru pregătirea profesională a evaluatorilor autorizaţi din România şi pentru conformarea procesului de evaluare a diferitelor tipuri de proprietăţi şi clase de active cu cea mai bună practică internaţională recunoscută.

Aplicarea Standardelor Internaţionale de Evaluare este tot mai mult solicitată de legislaţia din România. În multe legi recente se solicită ca evaluarea diferitelor tipuri de proprietăţi să se facă conform cerinţelor Standardelor Internaţionale de Evaluare.

Ediţia din anul 2011 a Standardelor Internaţionale de Evaluare se caracterizează prin schimbări importante, rezultate în urma a trei ani de activitate intensă a Standard Board al IVSC şi a contribuţiilor multor personalităţi recunoscute pentru participarea lor la îmbunătăţirea şi rafinarea teoriei, metodologiei şi practicii evaluării. Aceste schimbări se referă atât la aspectele formale, cum ar fi denumirea, numerotarea, dimensiunea şi structura fiecărui standard, cât şi la aspecte de esenţă, cum ar fi concentrarea fiecărui standard pe explicarea principiilor de evaluare şi a aplicării acestora.

i

ANEVAR mulţumeşte Consiliului pentru Standarde Internaţionale de Evaluare (IVSC) – autorul şi editorul textului oficial al acestei ediţii − pentru acordarea dreptului de traducere şi editare a Standardelor Internaţionale de Evaluare 2011.

Prin reprezentanţii săi în IVSC, ANEVAR a contribuit în mod direct la elaborarea şi îmbunătăţirea Standardelor Internaţionale de Evaluare.

Mulţumesc colectivului IROVAL - CERCETĂRI ÎN EVALUARE SRL pentru pregătirea acestei lucrări în vederea editării. Septembrie 2011 Preşedinte ANEVAR,

Filip STOICA, MAA, REV

ii

Cuprins

Introducere

Modificări principale

Definiţii IVS

IVS - Cadrul general

Standarde generale

IVS 101 Sfera misiunii de evaluare

IVS 102 Implementare

IVS 103 Raportarea evaluării

Standarde referitoare la active

IVS 200 Întreprinderi şi participaţii la întreprinderi

IVS 210 Imobilizări necorporale

IVS 220 Imobilizări corporale mobile

IVS 230 Drepturi asupra proprietăţii imobiliare

Anexă – Proprietatea imobiliară istorică

IVS 233 Investiţia imobiliară în curs de execuţie

IVS 250 Instrumente financiare

Aplicaţii ale evaluării

IVS 300 Evaluări pentru raportarea financiară

Anexă – Evaluarea imobilizărilor corporale din sectorul public

IVS 310 Evaluări ale drepturilor asupra proprietăţii imobiliare pentru garantarea împrumutului

Index

1

5

11

13

29

29

33

35

39

39

47

56

61

69

73

80

93

93

110

115

123

Cuprins

iii

Introducere

Evaluările se utilizează pe larg, iar pieţele financiare şi alte pieţe se bazează pe acestea, pentru includerea în situaţiile financiare, pentru conformarea la reglementări sau pentru sprijinirea activităţii de garantare a creditării sau de tranzacţionare. International Valuation Standards Council (IVSC) este o organizaţie independentă, non-profit, din sectorul privat, al cărei scop este de a servi interesului public. Obiectivul IVSC este de a încuraja încrederea publicului în procesul de evaluare, prin crearea unui cadru pentru furnizarea de opinii credibile asupra valorii, de către profesionişti în evaluare pregătiţi corespunzător, care acţionează într-un mod etic.

IVSC realizează acest obiectiv prin:

Introducere

• elaborarea şi menţinerea Standardelor Internaţionale de Evaluare (IVS),

• emiterea de îndrumări tehnice pentru evaluatorii profesionişti, şi

• promovarea globală a dezvoltării profesiei de evaluator şi a practicilor etice.

Obiectivul imperativ al IVS este creşterea încrederii utilizatorilor serviciilor de evaluare, în evaluările pe care aceştia se bazează. Pentru îndeplinirea acestui obiectiv, IVS:

(a) promovează consecvenţa şi sprijină înţelegerea tuturor tipurilor de evaluări, prin identificarea sau dezvoltarea unor principii şi definiţii acceptate la nivel global,

(b) identifică şi promulgă principii comune pentru realizarea misiunilor de evaluare şi a rapoartelor de evaluare,

(c) identifică aspectele specifice care necesită atenţie şi metodele utilizate în mod obişnuit la evaluarea diferitelor tipuri de active sau datorii,

(d) identifică procesele adecvate de evaluare şi cerinţele de raportare, pentru scopurile majore pentru care sunt necesare evaluările,

(e) reduce diversitatea de practici prin permiterea convergenţei diferitelor standarde de evaluare, utilizate în anumite sectoare şi ţări.

1

Standardele Internaţionale de Evaluare

În timp ce standardele sunt concepute pentru a fi aplicate de către profesioniştii în evaluare, acestea sunt destinate să fie în beneficiul utilizatorilor de servicii de evaluare şi pentru funcţionarea şi reglementarea pieţelor, în general. Standardele identifică metodele de evaluare care sunt frecvent utilizate, dar nu explică în detaliu aplicarea lor. Sunt oferite unele comentarii explicative, pentru a ajuta înţelegerea cerinţelor fiecărui standard în context, dar nu sunt incluse îndrumările tehnice privind tehnicile de evaluare. Metodologia de evaluare şi alte îndrumări tehnice sunt publicate separat de către ISC, dar nu fac parte din aceste standarde.

International Valuation Standards Board (IVSB) este organismul IVSC care se ocupă de standarde. Membrii IVSB sunt numiţi de către Consiliul de Administraţie al IVSC, pe criteriile stabilite prin Statutul organizaţiei, iar IVSB este autonom în elaborarea şi aprobarea IVS.

La elaborarea IVS, IVSB:

(a) urmăreşte dezvoltarea oricărui nou standard, ceea ce presupune consultări cu furnizorii şi cu utilizatorii serviciilor de evaluare şi expunerea publică a tuturor standardelor noi şi modificărilor semnificative ale standardelor existente,

(b) asigură legătura cu alte organisme care au o funcţie de elaborare a standardelor de evaluare, într-o anumită zonă geografică sau pentru un anumit sector,

Intr

oduc

ere

(c) desfăşoară activităţi de informare, inclusiv mese rotunde cu invitaţi şi discuţii specifice cu anumiţi utilizatori sau grupuri de utilizatori.

IVSB este supus supravegherii de către Consiliul de Administraţie al IVSC, pentru a se asigura că acţionează în conformitate cu misiunea Consiliului şi adoptă procesele adecvate pentru determinarea standardelor.

Structură

Structura IVS este următoarea:

Definiţii IVS

Acestea conţin acele cuvinte sau fraze care au un înţeles specific în contextul standardelor şi care apar în mai multe standarde. Definiţiile care sunt utilizate într-un singur standard sunt prezentate doar în acel standard.


IVS - Cadrul general conţine conceptele şi principiile de evaluare general acceptate pe care se bazează IVS şi care trebuie luate în considerare şi aplicate când se utilizează standardele.

2

Introducere

Standarde generale

Cele trei Standarde generale au aplicabilitate generală pentru toate tipurile de active şi scopuri ale evaluării, subiect doar al unor modificări sau cerinţe suplimentare, specificate în Standardele referitoare la active sau în Aplicaţii ale evaluării. Standardele generale sunt IVS 101 Sfera misiunii de evaluare, IVS 102 Implementare şi IVS 103 Raportarea evaluării.


Standardele referitoare la active sunt formate dintr-un standard şi din comentarii. Standardul stabileşte cerinţele care fie modifică, fie adaugă ceva la Standardele generale şi include exemple ale modului în care se aplică principiile din Standardele generale, la acea clasă particulară de active. Comentariile oferă informaţii suplimentare asupra caracteristicilor fiecărui tip de active care influenţează valoarea şi identifică metodele şi abordările uzuale utilizate.


Aplicaţiile evaluării sunt produse pentru scopurile uzuale pentru care sunt cerute evaluările. Fiecare aplicaţie conţine un standard şi un ghid de aplicare. Standardul include orice adăugiri sau modificări ale cerinţelor din Standardele generale, precum şi ilustrarea modului în care se aplică principiile din Standardele generale şi din Standardele referitoare la active, atunci când se realizează evaluări pentru acel scop. Ghidul de aplicare oferă informaţii privind:

Introducere (a) cerinţele de evaluare conform reglementărilor aplicabile pe plan internaţional sau standardelor emise de către alte organisme care pot fi aplicabile, de exemplu, Standardele Internaţionale de Raportare Financiară,

(b) alte cerinţe general acceptate pentru evaluări pentru acel scop, (c) proceduri adecvate de evaluare pentru a îndeplini aceste cerinţe.

Aplicarea acestor Standarde

În cazul în care se declară că o evaluare va fi efectuată sau că a fost efectuată în conformitate cu IVS, este implicit faptul că sunt respectate toate standardele individuale relevante. În cazul în care este necesară o deviere în scopul respectării cerinţelor legislative sau reglementărilor, acest lucru ar trebui să fie în mod clar explicat.

Active şi datorii

Standardele se aplică atât la evaluarea activelor, cât şi a datoriilor. Pentru a asigura claritatea acestor standarde, cuvintele activ sau active sunt considerate a include datoria sau datoriile, cu excepţia cazului în care este precizat în mod expres altfel sau rezultă clar din context că datoriile nu sunt incluse.

3


Date de intrare în vigoare

Această publicaţie include acele standarde aprobate de IVSB la 1 iunie 2011. Data de intrare în vigoare a fiecărui standard este indicată în standard. Deşi standardele aprobate la o anumită dată se publică periodic, pot apare modificări ale standardelor existente sau pot fi introduse standarde suplimentare, ca urmare a procesului continuu al IVSB. Toate standardele modificate sau noi vor fi disponibile pe site-ul IVSC, www.ivsc.org.

Standardele 2007

Standardele, aplicaţiile şi GN-urile din ediţia a opta, publicată în anul 2007, nu mai sunt aplicabile după data de 31 decembrie 2011.

Intr

oduc

ere

4


Recomandările Grupului de Revizuire Critică

IVSC este organismul succesor al International Valuation Standards Committee, care a dezvoltat şi publicat IVS, de la începutul anilor '80, până în anul 2007. În anul 2006, fostul comitet a înfiinţat un Grup de Revizuire Critică, cu sarcina de a determina modul în care ar putea fi îmbunătăţite standardele, pentru a îndeplini cerinţele unei pieţe a evaluării în creştere. Raportul Grupului de Revizuire Critică a fost publicat în anul 2007 şi au fost solicitate comentarii la aceste recomandări. La dezvoltarea acestor noi standarde, IVSB a luat în considerare majoritatea recomandărilor, precum şi feedback-ul primit pe durata procesului de consultare.

M

odificări principale

În comparaţie cu variantele anterioare, au rezultat modificări majore în stilul şi prezentarea standardelor revizuite. Din această cauză, nu este practic să se prezinte fiecare modificare făcută. Printre cele mai importante modificări enumerăm:

Eliminarea repetărilor

Pentru a face standardele mai accesibile, a fost necesar să se reducă mărimea lor şi aparenta lor complexitate. În urma revizuirii materialului redat în diversele părţi ale IVS 2007, s-a observat repetarea unor concepte şi subiecte.

Eliminarea metodologiei

Două GN-uri din IVS 2007, despre abordarea prin cost (GN 8) şi fluxul de numerar actualizat (GN 9), au prezentat utilizarea şi aplicarea tehnicilor specifice de evaluare, neîncadrându-se în criteriile pentru includerea lor în standarde. În noile standarde, abordările şi metodele sunt definite şi explicate la un nivel general, dar nu se prezintă detalii asupra aplicării lor. În viitor, Professional Board al IVSC va publica Technical Information Papers (TIPs), despre metodologie, separat de standarde. Fostele GN 8 şi GN 9 au fost revizuite de către Professional Board al IVSC, iar pe aceste teme au fost publicate proiecte în anul 2011 şi mai sunt planificate şi alte TIP-uri. Detalii privind planul de activitate al IVSC se pot găsi pe www.ivsc.org.

5


Eliminarea Codului deontologic

IVSC este un emitent de standarde de evaluare. Comportamentul etic este o componentă esenţială a practicii de evaluare, dar acreditarea şi reglementarea evaluatorilor individuali este sarcina celor care adoptă standardele. De asemenea, reglementarea evaluatorilor se face sub diferite forme, în diferite domenii şi ţări. Includerea unui Cod deontologic în standardele care se intenţionează să fie aplicate, în mod obligatoriu, a creat un obstacol în adoptarea lor, deoarece, inevitabil, în detaliu, codul era diferit de cel utilizat de alţii. Codul deontologic, care a fost inclus în ediţiile anterioare, a fost eliminat, deşi Professional Board al IVSC are un proiect de dezvoltare a unui model de Cod deontologic care să fie un jalon pentru alte coduri şi să contribuie la dezvoltarea profesiei în economiile emergente.

Glosar

Ediţia 2007 a IVS a inclus un glosar substanţial. Acesta a conţinut mulţi termeni care nu erau utilizaţi în standarde, precum şi definiţii de prisos, deoarece definiţia prezentată nu era diferită de sensul uzual din dicţionar al cuvântului sau cuvintelor. Standardele revizuite nu includ un glosar, ci doar o listă scurtă a definiţiilor utilizate în standarde, pentru a facilita interpretarea acestora. Lista se limitează la cuvinte şi expresii care sunt utilizate cu un anumit înţeles, care nu este neapărat clar faţă de utilizarea lor cotidiană sau uzuală. Un glosar cuprinzător cu termeni uzuali în evaluare se află în curs de elaborare de către Professional Board al IVSC, dar nu va face parte din standarde.

Mod

ifică

ri pr

inci

pale

Concentrare mai mare asupra principiilor

În standardele anterioare exista o tendinţă de includere a unor cerinţe prescriptive, care erau prea detaliate pentru o aplicare practică la o gamă largă a practicii globale în evaluare. Noile standarde se concentrează asupra principiilor, ilustrate cu exemple dacă este necesar, pentru a permite aplicarea lor pe scară cât mai largă.

Modificări pe secţiuni

Deşi nu pot fi redate în mod detaliat toate modificările de text, pe fiecare secţiune, mai jos sunt prezentate cele mai importante modificări faţă de IVS 2007:

IVS 2007 Standardele revizuite

Concepte Fundamentale ale Principiilor de Evaluare General Acceptate (GAVP)

Principiile generale de evaluare au fost reportate în IVS - Cadrul general. Alte materiale despre valoarea de piaţă şi proprietate imobiliară au fost reunite în IVS 230 Drepturi asupra proprietăţii imobiliare.

Codul deontologic Eliminat – a se vedea comentariul de mai sus.

6




Tipuri de proprietate Nu au mai fost redate în mod direct. Au fost incluse unele elemente în standardele individuale referitoare la active.

Introducere la IVS 1,2,3 Nu a mai fost redat în mod direct. Au fost incluse elemente în IVS - Cadrul general şi în IVS 103 Raportarea evaluării.

IVS 1 Valoarea de piaţă IVS 2 Tipuri de valoare diferite de valoarea de piaţă

Comasate în IVS - Cadrul general.


Principiile reportate în IVS 103 Raportarea evaluării.

IVA 1 Evaluarea pentru raportarea financiară

Inclus în IVS 300 Evaluări pentru raportarea financiară. Materialul a fost actualizat şi acum se face o distincţie clară între standardul de evaluare şi ghidul de aplicare, pentru a îndeplini cerinţele contabile specifice.

IVA 2 Evaluarea pentru garantarea împrumutului

Se referă doar la proprietatea imobiliară şi s-a reportat în IVS 310 Evaluarea drepturilor asupra proprietăţii imobiliare pentru garantarea împrumutului. S-a făcut o distincţie clară între standardul de evaluare şi ghidul de aplicare, dar există şi alte modificări minore

IVA 3 Evaluarea activelor din sectorul public pentru raportarea financiară

Acum este anexă la IVS 300 Evaluări pentru raportarea financiară.

GN1 Evaluarea proprietăţii imobiliare şi GN2 Evaluarea drepturilor de închiriere/leasing

Elemente reportate şi comasate în IVS 230 Drepturi asupra proprietăţii imobiliare.

GN3 Evaluarea mijloacelor fixe mobile

Actualizat şi reportat în IVS 220 Imobilizări corporale mobile.

GN4 Evaluarea activelor necorporale

A fost înlocuit de GN 4 revizuit şi extins, publicat în februarie 2010. Acesta conţinea îndrumări cuprinzătoare despre activele necorporale. Noul standard IVS 210 Imobilizări necorporale se bazează pe GN 4 revizuit, dar au fost excluse îndrumările detaliate. Acestea vor fi incorporate separat într-un Technical Information Paper.

7


Mod

ifică

ri pr

inci

pale


GN5 Evaluarea bunurilor mobile

Nu are echivalent în noile standarde. Definiţia bunurilor mobile din vechile standarde era mult prea largă şi acoperea mai multe clase de active decât cele care acum fac subiectul standardelor specifice. Fostul GN a fost retras de IVSB în februarie 2010.

GN6 Evaluarea întreprinderii

Standardul actualizat pentru evaluarea întreprinderii este IVS 200 Întreprinderi şi participaţii la întreprinderi.

GN7 Consideraţii privind substanţele periculoase şi toxice în evaluare

Această temă este doar una din multele care pot afecta valoarea unui activ. În IVS anterioare nu au fost evidenţiate alte subiecte. Nu s-a reportat.

GN8 Abordarea prin cost pentru raportarea financiară şi GN9 Analiza fluxului de numerar actualizat

Acestea sunt prezentări ale unor metode de evaluare şi nu îndeplinesc criteriile de includere în standarde. IVSC va elabora Technical Information Papers pe aceste teme şi pe alte metode de evaluare.

GN10 Evaluarea proprietăţilor agricole

Nu s-a reportat, deoarece standardul anterior nu conţinea cerinţe diferite de cele prezentate pentru alte tipuri de proprietăţi imobiliare.

GN11 Verificarea evaluărilor

Scopul şi limitările oricărei misiuni de evaluare sunt, în mod generic, acoperite în IVS 101 Sfera misiunii de evaluare. Nu s-a reportat. În prezent, IVSC are un proiect de dezvoltare a unui ghid privind verificările de audit, care poate conduce la modificări ulterioare ale standardelor existente sau la un nou standard.

GN12 Evaluarea proprietăţii generatoare de afaceri

A apărut proiectul unui standard revizuit, dar acesta nu a fost încă aprobat de Comitet, existând în continuare consultări în ceea ce priveşte relaţia cu IVS 200 Întreprinderi şi participaţii la întreprinderi şi IVS 230 Drepturi asupra proprietăţii imobiliare.

GN13 Evaluarea globală pentru impozitarea proprietăţii

Nu a fost reportat, deoarece nu conţine nicio procedură de evaluare care să difere de Standardele generale.

8




GN14 Evaluarea proprietăţilor din industria extractivă

Un proiect cuprinzător privind evaluările din industria extractivă se află în pregătire şi va conduce probabil la un nou standard şi la un ghid tehnic. GN-ul actual nu a fost reportat şi a fost retras de către IVSB, în februarie 2010.

GN15 Evaluarea proprietăţii istorice

Reportat ca o anexă la IVS 230 Drepturi asupra proprietăţii imobiliare.

GN17 Evaluarea investiţiei imobiliare în curs de execuţie (publicat în februarie 2010)

Reportat ca IVS 233 Investiţia imobiliară în curs de execuţie.

9

10

Definiţii IVS

Definiţiile de mai jos se referă la cuvinte sau la expresii utilizate în IVS - Cadrul general, în Standardele generale sau în mai mult decât un singur Standard referitor la active sau la Aplicaţii ale evaluării, care au un înţeles specific sau limitat. Aceşti termeni sunt redaţi în text cu litere cursive.

Abordarea prin cost – oferă o indicaţie asupra valorii, prin utilizarea principiului economic conform căruia un cumpărător nu va plăti mai mult pentru un activ, decât costul necesar obţinerii unui activ cu aceeaşi utilitate, fie prin cumpărare, fie prin construire.

Abordarea prin piaţă – oferă o indicaţie asupra valorii prin compararea activului subiect, cu active identice sau similare, al căror preţ se cunoaşte.

D

efiniţii IVS

Abordarea prin venit – oferă o indicaţie asupra valorii, prin convertirea fluxurilor de numerar viitoare într-o singură valoare a capitalului.

Chiria de piaţă – suma estimată pentru care o proprietate ar putea fi închiriată, la data evaluării, între un locator hotărât şi un locatar hotărât, cu clauze de închiriere adecvate, într-o tranzacţie nepărtinitoare, după un marketing adecvat şi în care părţile au acţionat fiecare în cunoştinţă de cauză, prudent şi fără constrângere.

Cumpărător special – un anumit cumpărător, pentru care un anumit activ are o valoare specială, datorită avantajelor rezultate din proprietatea asupra acestuia şi care nu ar fi disponibile altor cumpărători de pe piaţă.

Data evaluării – data la care se aplică opinia asupra valorii.

Drepturi imobiliare – toate drepturile, participaţiile şi beneficiile legate de proprietatea imobiliară.

Fond comercial – orice beneficiu economic viitor provenit dintr-o întreprindere, dintr-o participaţie la o întreprindere sau din utilizarea unui grup de active, care nu sunt separabile.

Imobilizare necorporală – un activ nemonetar care se manifestă prin proprietăţile sale economice. Aceasta nu are substanţă fizică, dar asigură drepturi şi beneficii economice proprietarului său.

11

Investiţie imobiliară – proprietatea imobiliară, respectiv un teren sau o clădire, sau o parte a unei clădiri, sau ambele, deţinută de proprietar pentru a obţine venituri din chirii sau pentru creşterea valorii capitalului, sau ambele, mai degrabă decât pentru:

(a) utilizarea în producerea sau furnizarea de bunuri sau servicii sau pentru scopuri administrative; sau

(b) vânzarea pe parcursul desfăşurării normale a activităţii.

Ipoteză specială – o ipoteză care fie presupune fapte care sunt diferite de faptele efective, existente la data evaluării, fie care nu ar fi făcute într-o tranzacţie de un participant tipic pe piaţă, la data evaluării.

Proprietate generatoare de afaceri – orice tip de proprietate imobiliară desemnată pentru un anumit tip de afacere, în care valoarea proprietăţii reflectă potenţialul comercial pentru acea afacere.

Proprietate imobiliară – terenul şi toate elementele care sunt o parte naturală a acestuia, de exemplu copaci şi minerale, elementele care au fost ataşate terenului, cum ar fi clădirile şi construcţiile de pe amplasament şi toate elementele permanent ataşate clădirilor, de exemplu echipamentele mecanice şi electrice care asigură funcţionarea unei clădiri, aflate atât în subsol, cât şi deasupra solului.

Tip al valorii – o precizare a ipotezelor fundamentale de estimare a unei valori.

Valoare de investiţie – valoarea unui activ pentru un proprietar sau pentru un proprietar potenţial, pentru o anumită investiţie sau în scopuri de exploatare.

Valoare justă – preţul estimat pentru transferul unui activ sau a unei datorii între părţi identificate, aflate în cunoştinţă de cauză şi hotărâte, care reflectă interesele acelor părţi.1

Valoare specială – o sumă care reflectă caracteristicile particulare ale unui activ, care au valoare numai pentru un cumpărător special.

Valoarea de piaţă – suma estimată pentru care un activ sau o datorie ar putea fi schimbat(ă) la data evaluării, între un cumpărător hotărât şi un vânzător hotărât, într-o tranzacţie nepărtinitoare, după un marketing adecvat şi în care părţile au acţionat fiecare în cunoştinţă de cauză, prudent şi fără constrângere.

Valoarea sinergiei – un element suplimentar al valorii, creat prin combinarea a două sau mai multe active sau drepturi, în urma căreia valoarea combinată este mai mare decât suma valorilor separate. 1 Această definiţie nu se aplică la evaluările pentru raportarea financiară – a se vedea IVS 300.

12

IVS - Cadrul general Conţinut Paragrafe

Evaluare şi raţionament 1

Independenţă şi obiectivitate 2−4

Competenţă 5−6

Preţ, cost şi valoare 7−10

Piaţa 11−15

Activitatea pieţei 16−18

Participanţii pe piaţă 19−20

Factorii specifici entităţii 21–23

Agregarea 24–25

Tipul valorii 26–29

Valoarea de piaţă 30–35

Costuri de tranzacţionare 36

Valoarea de investiţie 37–38

Valoarea justă 39–43

Valoarea specială 44–47

Valoarea sinergiei 48

Ipoteze 49–52

Vânzări forţate 53–55

Abordări în evaluare 56

Abordarea prin piaţă 57–58

Abordarea prin venit 59–62

Abordarea prin cost 63–64

Metode de aplicare 65

Date de intrare pentru evaluare 66–73

IVS – C

adrul general

13


Cadrul general al IVS cuprinde definiţii, principii şi concepte de evaluare general acceptate pe care se bazează Standardele Internaţionale de Evaluare. Acest Cadru general ar trebui să fie luat în considerare şi aplicat atunci când sunt urmate standardele individuale şi aplicaţiile evaluării.

Evaluare şi raţionament

1. Aplicarea principiilor din aceste standarde, la situaţiile specifice, va cere exercitarea raţionamentului. Acest raţionament trebuie să fie aplicat în mod obiectiv şi nu ar trebui să fie folosit pentru a supraevalua sau subevalua rezultatul evaluării. Raţionamentul va fi exercitat având în vedere scopul evaluării, tipul valorii şi orice alte ipoteze aplicabile valorii.

Independenţă şi obiectivitate

2. Procesul de evaluare impune evaluatorului să aplice raţionamente imparţiale cu privire la încrederea care trebuie atribuită diferitelor date faptice sau ipoteze utilizate pentru a ajunge la o concluzie asupra valorii. Pentru ca o evaluare să fie credibilă, este important ca acele raţionamente să fie receptate ca fiind aplicate într-un mediu care promovează transparenţa şi minimizează influenţa oricăror factori subiectivi care influenţează procesul.

IVS

- Cad

rul g

ener

al

3. Multe ţări au legi sau reglementări care permit numai anumitor persoane să evalueze anumite clase de active, pentru diferite scopuri. În plus, multe corpuri profesionale şi furnizori de servicii de evaluare au coduri etice care cer identificarea şi dezvăluirea potenţialelor conflicte de interese. Scopul acestor standarde este acela de a elabora principii şi definiţii recunoscute la nivel internaţional pentru efectuarea şi raportarea evaluărilor. Ele nu se referă la relaţiile dintre clienţii evaluărilor şi evaluatori, iar problemele referitoare la comportamentul deontologic şi etic al evaluatorilor revin organizaţiilor profesionale sau altor organizaţii care au un rol de reglementare pentru evaluatori.

4. Chiar dacă regulile de conduită pentru evaluatori nu fac obiectul acestor standarde, totuşi este fundamentală aplicarea de controale şi proceduri adecvate, pentru a se asigura gradul de independenţă şi obiectivitate necesar în procesul de evaluare, astfel încât rezultatul să fie privit ca fiind obiectiv. În cazul în care scopul evaluării solicită ca evaluatorul să aibă un anumit statut sau să se dezvăluie statutul acestuia, cerinţele sunt prezentate în standardul corespunzător.

Competenţă

5. Deoarece evaluarea solicită exercitarea abilităţii şi raţionamentului profesional, este esenţial ca evaluările să fie efectuate de către o persoană sau de o firmă care posedă abilităţile tehnice adecvate,

14


experienţă şi cunoştinţe despre subiectul evaluării, despre piaţa pe care acesta se comercializează şi despre scopul evaluării.

6. În cazul evaluărilor complexe sau a unui număr mare de active, este acceptabil pentru evaluator să solicite asistenţă din partea specialiştilor, în anumite aspecte ale angajamentului său integral, cu condiţia ca acest lucru să fie prezentat în sfera misiunii de evaluare (a se vedea IVS 101 Sfera misiunii de evaluare).

Preţ, cost şi valoare

7. Preţul este suma de bani cerută, oferită sau plătită pentru un activ. Din cauza capacităţilor financiare, a motivaţiilor sau intereselor speciale ale unui anumit cumpărător sau vânzător, preţul plătit poate fi diferit de valoarea care ar putea fi atribuită activului de către alte persoane.

8. Costul este suma de bani necesară pentru a achiziţiona sau produce activul. Când acel activ a fost achiziţionat sau produs, costul lui devine un fapt concret. Preţul este corelat cu costul deoarece preţul plătit pentru un activ devine costul acestuia pentru cumpărător.

IVS-C

adrul

9. Valoarea nu este un fapt, ci o opinie:

(a) fie asupra celui mai probabil preţ care ar fi plătit pentru un activ, în cadrul unui schimb,

(b) fie asupra beneficiilor economice rezultate din deţinerea unui activ.

generalO valoare de schimb este un preţ ipotetic, iar ipotezele pe baza cărora se estimează valoarea sunt determinate de scopul evaluării. O valoare pentru proprietar este o estimare a beneficiilor care ar reveni unei anumite părţi titulare a proprietăţii.

10. Cuvântul „evaluare” se referă atât la valoarea estimată (concluzia evaluării), cât şi la determinarea valorii estimate (actul de a evalua). În aceste standarde, sensul acestui cuvânt ar trebui să rezulte clar din contextul în care este folosit. Acolo unde există riscul unei confuzii sau este nevoie de a face distincţia clară între sensurile alternative, se utilizează cuvinte adiţionale.

Piaţa

15

11. O piaţă este mediul în care bunurile şi serviciile se comercializează între cumpărători şi vânzători, prin mecanismul preţului. Conceptul de piaţă presupune că bunurile sau serviciile se pot comercializa fără restricţii între cumpărători şi vânzători. Fiecare parte va reacţiona la raporturile dintre cerere şi ofertă şi la alţi factori de stabilire a preţului, ca şi la propria lor înţelegere a utilităţii relative a bunurilor sau serviciilor şi la nevoile şi dorinţele individuale.


12. Pentru a estima cel mai probabil preţ care ar fi plătit pentru un activ, este fundamentală înţelegerea dimensiunii pieţei pe care acel activ s-ar comercializa. Aceasta deoarece preţul obtenabil va depinde de numărul cumpărătorilor şi vânzătorilor de pe piaţa particulară la data evaluării. Pentru a avea un efect asupra preţului, cumpărătorii şi vânzătorii trebuie să aibă acces pe piaţă. O piaţă poate fi definită pe baza unor criterii variate. Acestea sunt:

(a) bunurile sau serviciile care se comercializează, de exemplu piaţa autovehiculelor este diferită de piaţa aurului,

(b) limitările dimensiunii sau distribuţiei, de exemplu un producător de bunuri ar putea să nu deţină infrastructura de distribuţie sau de comercializare pentru a vinde utilizatorilor finali, iar utilizatorii finali ar putea să nu solicite bunurile în volumul la care acestea se produc de către producător,

(c) geografic, de exemplu piaţa bunurilor sau serviciilor similare poate fi locală, regională, naţională sau internaţională.

13. Totuşi, cu toate că în orice moment o piaţă poate fi independentă şi poate fi puţin influenţată de activitatea de pe alte pieţe, pe o anumită perioadă de timp pieţele se vor influenţa reciproc. De exemplu, la o anumită dată, preţul unui activ dintr-o ţară poate fi mai mare decât cel care ar putea fi obţinut în altă ţară, pentru un activ identic. Dacă sunt ignorate orice efecte posibile de distorsiune, cauzate de restricţiile guvernamentale de comercializare sau de politicile fiscale, în timp, furnizorii ar majora oferta de marfă către ţara în care pot obţine un preţ ridicat şi ar diminua oferta către ţara în care preţul a fost micşorat, aducând astfel preţurile la aproximativ acelaşi nivel.

IVS

- Cad

rul g

ener

al

14. Dacă din context nu rezultă în mod clar, referinţele din IVS cu privire la piaţă se referă la piaţa pe care se schimbă în mod normal activul sau datoria supuse evaluării, la data evaluării, şi la care au acces mulţi participanţi pe piaţă, inclusiv proprietarul curent.

15. Rareori pieţele funcţionează perfect, cu un echilibru constant între ofertă şi cerere şi cu un nivel constant de activitate, din cauza diferitelor imperfecţiuni. Pot fi imperfecţiuni obişnuite ale pieţei: fluctuaţii ale ofertei, creşteri sau diminuări bruşte ale cererii sau asimetria cunoştinţelor deţinute de participanţii pe piaţă. Deoarece participanţii pe piaţă reacţionează la aceste imperfecţiuni, este posibil, la un moment dat, ca o piaţă să se ajusteze la orice modificare care a cauzat dezechilibrul. O evaluare care are ca obiectiv estimarea celui mai probabil preţ de piaţă trebuie să reflecte condiţiile de pe piaţa relevantă, existente la data evaluării, şi nu preţul corectat sau atenuat, bazat pe o presupusă refacere a echilibrului.

16


Activitatea pieţei

16. Gradul de activitate pe orice piaţă va fluctua. Deşi ar putea fi posibil să se identifice un nivel normal al activităţii pieţei, pe o perioadă lungă de timp, pe multe pieţe vor exista perioade în care activitatea este semnificativ mai mare sau mai mică faţă de nivelul normal. Nivelurile de activitate pot fi exprimate numai în termeni relativi, de exemplu piaţa este mai activă sau mai puţin activă faţă de cum a fost aceasta la o dată anterioară. Nu există o delimitare clar definită între o piaţă activă şi o piaţă inactivă.

17. Când cererea este mai mare faţă de ofertă, se aşteaptă ca preţurile să crească, tinzând astfel să atragă intrarea pe piaţă a mai multor vânzători şi, deci, o activitate în creştere. Opusul este cazul când cererea este mică şi preţurile scad. Totuşi, nivelurile diferite ale activităţii sunt mai degrabă un răspuns la mişcarea preţurilor decât o cauză a acesteia. Tranzacţiile pot avea loc şi au loc pe pieţe care, în mod curent, sunt mai puţin active decât este normal şi, ceea ce este important, cumpărătorii potenţiali vor avea în minte un preţ pentru care sunt dispuşi să intre pe piaţă.

18. Informaţiile despre preţ de pe o piaţă inactivă pot fi totuşi o dovadă a valorii de piaţă. O perioadă de scădere a preţurilor este posibil să cunoască atât o diminuare a nivelurilor activităţii, cât şi o creştere a vânzărilor care pot fi considerate „forţate” (a se vedea paragrafele 53−55 de mai jos). Totuşi, pe pieţele în declin, există vânzători care nu acţionează sub constrângerea de a vinde şi a nu ţine cont de dovada preţurilor realizate de astfel de vânzători ar însemna ignorarea realităţilor pieţei.

Participanţii pe piaţă

IVS-C

adrul general

19. Informaţiile din IVS, cu privire la participanţii pe piaţă, se referă la toate persoanele, companiile sau la alte entităţi care sunt implicate în tranzacţii curente sau care intenţionează să intre într-o tranzacţie cu un anumit tip de activ. Hotărârea de a comercializa şi orice optici atribuite participanţilor pe piaţă sunt cele specifice acelor cumpărători şi vânzători sau cumpărătorilor şi vânzătorilor potenţiali, activi pe o piaţă la data evaluării şi nu cele ale unor anumite persoane sau entităţi.

20. În efectuarea unei evaluări bazate pe date de piaţă, circumstanţele faptice ale proprietarului curent sau ale unui anumit cumpărător potenţial nu sunt relevante, deoarece atât vânzătorul hotărât, cât şi cumpărătorul hotărât sunt persoane sau entităţi ipotetice care au atributele unui participant tipic pe piaţă. Aceste atribute sunt comentate în cadrul conceptual referitor la valoarea de piaţă (a se vedea paragrafele 31(d) şi 31(e)). Cadrul conceptual cere, de asemenea, excluderea oricărui element al valorii speciale sau oricărui element al valorii care nu ar fi disponibil majorităţii participanţilor pe piaţă (a se vedea paragrafele 31(a) şi 31(f)).

17


Factorii specifici entităţii

21. Factorii care sunt specifici unui anumit cumpărător sau vânzător şi care nu sunt disponibili participanţilor pe piaţă sunt excluşi din datele de intrare utilizate la o evaluare bazată pe informaţii de piaţă. Exemple de factori specifici entităţii, care pot să nu fie disponibili majorităţii participanţilor pe piaţă, sunt următorii:

(a) valoarea suplimentară rezultată din crearea unui portofoliu de active similare,

(b) sinergii unice dintre activ şi alte active deţinute de entitate,

(c) drepturile sau restricţiile legale,

(d) beneficiul fiscal din impozitare sau povara fiscală,

(e) o abilitate de a exploata un activ care este unică pentru acea entitate.

22. Determinarea faptului că astfel de factori sunt specifici entităţii sau că vor fi disponibili altora pe piaţă se face de la caz, la caz. De exemplu, se poate ca un activ să nu se tranzacţioneze în mod normal ca element de sine stătător, ci ca parte a unui grup. Orice sinergii cu activele înrudite vor fi transferate participanţilor pe piaţă împreună cu transferul grupului şi deci, nu sunt specifice entităţii.

IVS

- Cad

rul g

ener

al

23. Dacă obiectivul evaluării este determinarea valorii pentru un anumit proprietar, în evaluarea activului sunt reflectaţi factorii specifici entităţii. Următoarele exemple prezintă situaţiile în care poate fi cerută valoarea pentru un anumit proprietar:

(a) fundamentarea deciziilor de investiţii,

(b) verificarea performanţei unui activ.

Agregarea

24. Adesea, valoarea unui activ individual este dependentă de asocierea lui cu alte active relaţionate. Exemple sunt:

(a) compensarea activelor şi datoriilor într-un portofoliu de instrumente financiare,

(b) un portofoliu de proprietăţi care se completează unele pe celelalte, oferind cumpărătorului potenţial fie un venit ridicat, fie o prezenţă în locaţii strategice,

(c) un grup de maşini dintr-o linie de producţie sau programul informatic necesar pentru funcţionarea unei/unor maşini,

(d) reţete şi brevete de invenţie care susţin un brand,

(e) teren, clădiri şi imobilizări corporale mobile interdependente utilizate într-o întreprindere.

18


25. Când se cere evaluarea activelor care sunt deţinute în combinaţie cu alte active complementare sau conexe, este important să se definească clar dacă este vorba de un grup sau portofoliu de active care va fi evaluat sau de active individuale. În cel de al doilea caz, este important să se stabilească dacă fiecare activ se va evalua: (a) ca un element individual, dar asumând ipoteza că celelalte

active sunt disponibile pentru un cumpărător, sau (b) ca un element individual, dar asumând ipoteza că celelalte

active nu sunt disponibile pentru un cumpărător.

Tipul valorii

26. Un tip al valorii este o precizare a ipotezelor fundamentale de estimare a unei valori.

27. Acesta descrie ipotezele fundamentale pe care se va baza valoarea raportată, de exemplu, natura tranzacţiei ipotetice, relaţia şi motivaţia părţilor şi măsura în care activul este expus pe piaţă. În funcţie de scopul evaluării, tipul adecvat al valorii va fi diferit. Un tip al valorii ar trebui să fie în mod clar diferenţiat de: (a) abordarea sau metoda utilizată pentru a oferi o indicaţie asupra

valorii, (b) tipul activului care este evaluat, (c) starea efectivă sau atribuită a unui activ, la momentul evaluării, (d) orice ipoteze suplimentare sau ipoteze speciale care modifică

ipotezele fundamentale în situaţii specifice.

IVS-C

adrul general

28. Un tip al valorii poate fi inclus în una din cele trei categorii principale: (a) prima se referă la estimarea celui mai probabil preţ care ar fi

obţinut într-un schimb ipotetic pe o piaţă liberă şi concurenţială. În această categorie se încadrează valoarea de piaţă, aşa cum este definită în aceste standarde;

(b) a doua implică estimarea beneficiilor pe care o persoană sau o entitate le va obţine din deţinerea unui activ. Valoarea este specifică pentru acea persoană sau entitate şi poate să nu aibă nicio relevanţă pentru participanţii pe piaţă. În această categorie se încadrează valoarea de investiţie şi valoarea specială, aşa cum sunt definite în aceste standarde;

(c) a treia se referă la estimarea preţului care ar fi convenit, în mod rezonabil, între două părţi specifice pentru schimbul unui activ. Deşi părţile ar putea să fie independente între ele şi negocierea să fie nepărtinitoare, nu este necesar ca activul să fie expus pe piaţă, iar preţul convenit poate fi unul care reflectă mai degrabă avantajele sau dezavantajele specifice ale proprietăţii pentru părţile implicate, decât cele de pe piaţă, în ansamblul ei. În această categorie se încadrează valoarea justă, aşa cum este definită în aceste standarde.

19


29. Evaluările pot solicita utilizarea diferitelor tipuri ale valorii, care sunt definite printr-o lege, o reglementare, un contract privat sau un alt document. Deşi astfel de tipuri ale valorii pot părea ca fiind similare cu tipurile valorii definite în aceste standarde, aplicarea lor poate solicita o abordare diferită de cea descrisă în IVS, cu excepţia cazului când, în documentul respectiv, se fac referinţe fără echivoc la IVS. Astfel de tipuri ale valorii trebuie să fie interpretate şi aplicate conform prevederilor din documentul sursă. Exemple de tipuri ale valorii, care sunt definite în alte reglementări, sunt diferitele baze de evaluare fundamentate în Standardele Internaţionale de Raportare Financiară (IFRS) şi în alte standarde de contabilitate.

Valoarea de piaţă

30. Valoarea de piaţă este suma estimată pentru care un activ ar putea fi schimbat la data evaluării, între un cumpărător hotărât şi un vânzător hotărât, într-o tranzacţie nepărtinitoare, după un marketing adecvat şi în care părţile au acţionat fiecare în cunoştinţă de cauză, prudent şi fără constrângere.

31. Definiţia valorii de piaţă se aplică în conformitate cu următorul cadru conceptual: (a) „suma estimată” se referă la un preţ exprimat în unităţi

monetare, plătibil pentru activ, într-o tranzacţie nepărtinitoare de piaţă. Valoarea de piaţă este preţul cel mai probabil care se poate obţine în mod rezonabil pe piaţă, la data evaluării, în conformitate cu definiţia valorii de piaţă. Acesta este cel mai bun preţ obtenabil în mod rezonabil de către vânzător şi cel mai avantajos preţ obtenabil în mod rezonabil de către cumpărător. Această estimare exclude, în mod explicit, un preţ estimat, majorat sau micşorat de clauze sau situaţii speciale, cum ar fi o finanţare atipică, operaţiuni de vânzare şi lease-back, contraprestaţiile sau facilităţile speciale acordate de orice persoană asociată cu vânzarea, precum şi de orice element al valorii speciale;

IVS

- Cad

rul g

ener

al

(b) „un activ ar putea fi schimbat” se referă la faptul că valoarea unui activ este mai degrabă o sumă de bani estimată, decât o sumă de bani predeterminată sau preţul efectiv de vânzare. Este preţul dintr-o tranzacţie care întruneşte toate elementele definiţiei valorii de piaţă la data evaluării;

(c) „la data evaluării” cere ca valoarea să fie specifică unui moment, unei anumite date. Deoarece pieţele şi condiţiile de piaţă se pot modifica, valoarea estimată poate să fie incorectă sau nepotrivită pentru o altă dată. Mărimea valorii va reflecta starea şi circumstanţele pieţei curente, aşa cum sunt ele la data efectivă a evaluării şi nu la o dată anterioară sau la o dată viitoare. Definiţia presupune şi realizarea simultană a schimbului şi încheierii contractului de vânzare, fără orice fluctuaţie a preţului care ar putea altfel să apară;

20


(d) „între un cumpărător hotărât“ se referă la un cumpărător care este motivat, dar nu şi obligat să cumpere. Acest cumpărător nu este nici nerăbdător, nici decis să cumpere la orice preţ. De asemenea, acest cumpărător este unul care achiziţionează în conformitate mai degrabă cu realităţile pieţei curente şi cu aşteptările pieţei curente, decât cu cele ale unei pieţe imaginare sau ipotetice, a cărei existenţă nu poate fi demonstrată sau anticipată. Cumpărătorul ipotetic nu ar plăti un preţ mai mare decât preţul cerut pe piaţă. Proprietarul curent este inclus între cei care formează „piaţa”;

(e) „şi un vânzător hotărât” nu este nici un vânzător nerăbdător, nici un vânzător gata să vândă la orice preţ, nici unul pregătit pentru a rezista la un preţ care este considerat a fi nerezonabil pe piaţa curentă. Vânzătorul hotărât este motivat să vândă activul, în condiţiile pieţei, la cel mai bun preţ accesibil pe piaţa liberă, după un marketing adecvat, oricare ar fi acel preţ. Circumstanţele faptice ale proprietarului actual nu fac parte din aceste consideraţii, deoarece vânzătorul hotărât este un proprietar ipotetic;

(f) „într-o tranzacţie nepărtinitoare” este una care are loc între părţi care nu au o relaţie anumită sau specială, de exemplu, între compania mamă şi companiile sucursale sau între proprietar şi chiriaş, care ar face ca nivelul preţului să nu fie caracteristic pentru piaţă, sau să fie majorat prin includerea unui element al valorii speciale. Tranzacţia la valoarea de piaţă se presupune că are loc între părţi fără legătură între ele, fiecare acţionând în mod independent;

IVS-C

adrul general(g) „după un marketing adecvat“ înseamnă că activul ar fi expus pe piaţă în modul cel mai adecvat pentru a efectua cedarea lui la cel mai bun preţ obtenabil în mod rezonabil, în conformitate cu definiţia valorii de piaţă. Metoda de vânzare este considerată a fi cea mai adecvată metodă pentru obţinerea celui mai bun preţ pe piaţa la care vânzătorul are acces. Durata timpului de expunere pe piaţă nu este o perioadă fixă, ci va varia în funcţie de tipul activului şi de condiţiile pieţei. Singurul criteriu este că trebuie să fi existat suficient timp ca activul să fie adus în atenţia unui număr adecvat de participanţi pe piaţă. Perioada de expunere are loc înainte de data evaluării;

(h) „în care părţile au acţionat fiecare în cunoştinţă de cauză, prudent” presupune că atât cumpărătorul hotărât, cât şi vânzătorul hotărât sunt informaţi, de o manieră rezonabilă, despre natura şi caracteristicile activului, despre utilizările efective şi potenţiale ale acestuia, precum şi despre starea în care se află piaţa la data evaluării. Se mai presupune că fiecare parte utilizează acele cunoştinţe în mod prudent, pentru a căuta preţul cel mai favorabil corespunzător poziţiei lor ocupate în tranzacţie. Prudenţa se apreciază prin referire la situaţia pieţei

21


de la data evaluării şi neluând în considerare eventualele informaţii ulterioare acestei date. De exemplu, nu este neapărat imprudent pentru un vânzător să vândă activele pe o piaţă cu preţuri în scădere, la un preţ care este mai mic decât preţurile de piaţă anterioare. În astfel de cazuri, valabile şi pentru alte schimburi de pe pieţele care înregistrează modificări ale preţurilor, cumpărătorul sau vânzătorul prudent va acţiona în conformitate cu cele mai bune informaţii de piaţă, disponibile la data evaluării;

(i) „şi fără constrângere” stabileşte faptul că fiecare parte este motivată să facă tranzacţia, dar niciuna nu este nici forţată, nici obligată în mod nejustificat să o facă.

32. Conceptul valoare de piaţă presupune un preţ negociat pe o piaţă deschisă şi concurenţială pe care participanţii acţionează în mod liber. Piaţa unui activ ar putea fi o piaţă internaţională sau o piaţă locală. Piaţa poate fi constituită din numeroşi cumpărători şi vânzători sau poate fi o piaţă caracterizată printr-un număr limitat de participanţi pe piaţă. Piaţa pe care este expus activul pentru vânzare este cea pe care activul care se schimbă este tranzacţionat normal (a se vedea paragrafele 16−20 de mai sus).

IVS

- Cad

rul g

ener

al

33. Valoarea de piaţă a unui activ va reflecta cea mai bună utilizare a acestuia. Cea mai bună utilizare este utilizarea unui activ care îi maximizează productivitatea şi care este posibilă, permisă legal şi fezabilă financiar. Cea mai bună utilizare poate fi continuarea utilizării existente a activului sau o utilizare alternativă. Aceasta este determinată de utilizarea pe care un participant pe piaţă ar intenţiona să o dea unui activ, atunci când stabileşte preţul pe care ar fi dispus să îl ofere.

34. Cea mai bună utilizare a unui activ, evaluat ca fiind de sine stătător, poate fi diferită de cea mai bună utilizare a acestuia, când activul este o parte a unui grup, caz în care trebuie luată în considerare contribuţia sa la valoarea totală a grupului.

35. Determinarea celei mai bune utilizări presupune luarea în considerare a următoarelor:

(a) să se stabilească dacă o utilizare este posibilă, prin prisma a ceea ce ar fi considerat rezonabil de către participanţii pe piaţă,

(b) să reflecte cerinţa de a fi permisă legal, fiind necesar să se ia în considerare orice restricţii în utilizarea activului, de exemplu, specificaţiile din planul urbanistic,

(c) cerinţa ca utilizarea să fie fezabilă financiar, având în vedere dacă o utilizare alternativă, care este posibilă fizic şi permisă legal, va genera profit suficient pentru un participant tipic pe piaţă, după ce au fost luate în calcul costurile conversiei la acea utilizare, peste profitul generat de utilizarea existentă.

22


Costuri de tranzacţionare

36. Valoarea de piaţă este preţul estimat de tranzacţionare a unui activ, fără a se include costurile vânzătorului generate de vânzare sau costurile cumpărătorului generate de cumpărare şi fără a se face o corecţie pentru orice taxe plătibile de oricare parte, ca efect direct al tranzacţiei.

Valoarea de investiţie

37. Valoarea de investiţie este valoarea unui activ pentru proprietar sau pentru un proprietar potenţial, pentru o anumită investiţie sau pentru scopuri de exploatare.

38. Aceasta este un tip al valorii specific entităţii. Deşi valoarea pentru proprietar a unui activ poate fi egală cu suma de bani care ar putea fi obţinută din vânzarea lui către o altă parte, acest tip al valorii reflectă beneficiile obţinute de o entitate din deţinerea unui activ şi, ca urmare, nu presupune în mod necesar un schimb ipotetic. Valoarea de investiţie reflectă situaţiile şi obiectivele financiare ale entităţii pentru care se face evaluarea. Ea este deseori utilizată pentru cuantificarea performanţei investiţiei. Diferenţa dintre valoarea de investiţie a unui activ şi valoarea lui de piaţă reprezintă motivaţia pentru cumpărători sau pentru vânzători de a intra pe piaţă.

Valoarea justă

IVS-C

adrul general

39. Valoarea justă este preţul estimat pentru transferul unui activ sau a unei datorii între părţi identificate, aflate în cunoştinţă de cauză şi hotărâte, care reflectă interesele acelor părţi.

40. Definiţia valorii juste din IFRS este diferită de cea de mai sus. IVSB consideră că, în general, definiţia valorii juste din IFRS este coerentă cu valoarea de piaţă. Definiţia şi aplicarea valorii juste, conform IFRS, este comentată în IVS 300 Evaluări pentru raportarea financiară.

41. Pentru alte scopuri decât pentru utilizarea în situaţiile financiare, valoarea justă poate fi diferită de valoarea de piaţă. Valoarea justă cere estimarea preţului care este just pentru ambele părţi identificate, luând în considerare avantajele sau dezavantajele pe care fiecare parte le va obţine din tranzacţie. Aceasta, de obicei, este aplicată în contextul judiciar. În contrast, valoarea de piaţă cere ca orice avantaj, care nu ar fi obtenabil de către participanţii pe piaţă, să nu fie luat în considerare.

23

42. Valoarea justă este un concept mai larg decât valoarea de piaţă. Deşi, în multe cazuri, preţul care este just pentru ambele părţi va fi egal cu cel obtenabil pe piaţă, vor fi situaţii în care estimarea valorii juste va presupune luarea în considerare a unor aspecte care nu


trebuie luate în considerare în estimarea valorii de piaţă, cum ar fi orice element al valorii speciale rezultat în urma combinării drepturilor asupra proprietăţii.

43. Exemple de utilizare a valorii juste includ:

(a) determinarea unui preţ care este just pentru acţionariatul unei întreprinderi necotate, deoarece preţul pentru doi deţinători anumiţi poate fi just pentru aceştia, dar diferit de preţul care ar putea fi obţinut pe piaţă,

(b) determinarea unui preţ care ar fi just pentru un locator şi un locatar, fie pentru transferul permanent al activului închiriat, fie pentru anularea datoriei aferente contractului de închiriere.

Valoarea specială

44. Valoarea specială este o sumă de bani care reflectă caracteristicile particulare ale unui activ, care au valoare numai pentru un cumpărător special.

45. Un cumpărător special este un anumit cumpărător pentru care un anumit activ are valoare specială, datorită avantajelor rezultate din proprietatea asupra acestuia, care nu ar fi disponibile altor cumpărători de pe piaţă.

IVS

- Cad

rul g

ener

al

46. Valoarea specială poate apare când un activ are caracteristici care îl fac mai atractiv pentru un anumit cumpărător, decât pentru alţi cumpărători de pe piaţă. Aceste caracteristici pot fi caracteristicile fizice, geografice, economice sau juridice ale unui activ. Valoarea de piaţă cere eliminarea oricărui element al valorii speciale, deoarece la orice moment dat se presupune că există un cumpărător hotărât şi nu un anumit cumpărător hotărât.

47. Când valoarea specială este identificată, aceasta ar trebui raportată şi diferenţiată clar de valoarea de piaţă.

Valoarea sinergiei

48. Valoarea sinergiei este un element suplimentar al valorii, creat prin combinarea a două sau mai multor active sau drepturi, în urma căreia valoarea dreptului combinat este mai mare decât suma valorilor separate. Dacă sinergiile sunt disponibile numai unui anumit cumpărător, atunci acesta este un exemplu de valoare specială.

Ipoteze

49. Deseori este necesar ca, pe lângă stabilirea tipului valorii, să se formuleze o ipoteză sau mai multe ipoteze, pentru a clarifica fie starea activului în cadrul schimbului ipotetic, fie situaţiile în care se presupune că activul se schimbă. Astfel de ipoteze pot avea un impact semnificativ asupra valorii.

24


50. Exemple de ipoteze suplimentare uzuale, fără a se limita numai la acestea, sunt: • ipoteza că întreprinderea este transferată ca o entitate completă

aflată în exploatare, • ipoteza că activele folosite într-o întreprindere sunt transferate

separat de întreprindere, fie în mod individual, fie ca grup, • ipoteza că un activ evaluat individual este transferat împreună cu

alte active complementare (a se vedea paragrafele 24 şi 25 de mai sus),

• ipoteza că un pachet de acţiuni este transferat fie ca pachet, fie în mod individual,

• ipoteza că o proprietate, care este ocupată de proprietar, este considerată ca fiind liberă în cazul transferului ipotetic.

51. Când se stabileşte o ipoteză prin care se asumă situaţii care diferă de cele existente la data evaluării, ipoteza respectivă devine o ipoteză specială (a se vedea IVS 101 Sfera misiunii de evaluare). Ipotezele speciale sunt utilizate adesea pentru a descrie efectul unor schimbări posibile asupra valorii unui activ. Acestea sunt desemnate ca fiind „speciale” pentru a sublinia utilizatorului evaluării faptul că o concluzie asupra valorii este condiţionată de o schimbare în situaţiile curente, sau că aceasta reflectă un punct de vedere care nu ar fi luat în considerare de participanţii de pe piaţă, la data evaluării.

IVS-C

adrul general

52. Ipotezele şi ipotezele speciale trebuie să fie rezonabile şi să fie relevante în raport cu scopul pentru care este cerută evaluarea.

Vânzări forţate

53. Termenul „vânzare forţată” se utilizează deseori în situaţiile când un vânzător este constrâns să vândă şi, în consecinţă, nu are la dispoziţie o perioadă de marketing adecvată. Preţul care ar putea fi obţinut în aceste situaţii va depinde de natura presiunii asupra vânzătorului şi de motivele pentru care nu poate să aibă la dispoziţie o perioadă de marketing adecvată. De asemenea, ar putea reflecta consecinţele asupra vânzătorului cauzate de imposibilitatea de a vinde în perioada disponibilă. Cu excepţia cazului când natura presiunii şi motivul constrângerilor asupra vânzătorului sunt cunoscute, preţul obtenabil într-o vânzare forţată nu poate fi estimat în mod realist. Preţul pe care un vânzător îl va accepta într-o vânzare forţată va reflecta mai degrabă situaţiile lui speciale, decât cele ale vânzătorului ipotetic hotărât, din definiţia valorii de piaţă. Preţul obtenabil într-o vânzare forţată are numai întâmplător o legătură cu valoarea de piaţă sau cu orice alte tipuri ale valorii definite în acest standard. O „vânzare forţată” este o descriere a situaţiei în care are loc schimbul şi nu un tip al valorii distinct.

25


54. Dacă se cere o indicaţie asupra preţului obtenabil într-o vânzare forţată, va fi necesar să se identifice în mod clar motivele constrângerii vânzătorului, inclusiv consecinţele imposibilităţii de a vinde în perioada specificată, prin emiterea unor ipoteze adecvate. Dacă, la data evaluării, aceste situaţii nu există, ele trebuie clar identificate ca fiind ipoteze speciale.

55. Vânzările de pe o piaţă inactivă sau în declin nu sunt în mod automat „vânzări forţate”, deoarece un vânzător ar putea spera la un preţ mai bun dacă condiţiile de piaţă se îmbunătăţesc. Cu excepţia cazului în care vânzătorul este obligat să vândă până la o dată limită, fapt care împiedică un marketing adecvat, vânzătorul va fi un vânzător hotărât, conform definiţiei valorii de piaţă (a se vedea paragrafele 18 şi 31(e) de mai sus).

Abordări în evaluare

56. Una sau mai multe abordări pot fi utilizate pentru a obţine valoarea definită de tipul valorii adecvat (a se vedea paragrafele 26−29 de mai sus). Cele trei abordări descrise şi definite în acest Cadru general sunt abordările principale utilizate în evaluare. Toate sunt fundamentate pe principiile economice ale preţului de echilibru, anticipării beneficiilor sau substituţiei.

Abordarea prin piaţă

IVS

- Cad

rul g

ener

al

57. Abordarea prin piaţă oferă o indicaţie asupra valorii prin compararea activului subiect cu active identice sau similare, al căror preţ se cunoaşte.

58. Prima etapă a acestei abordări este obţinerea preţurilor de tranzacţionare a activelor identice sau similare, tranzacţionate recent pe piaţă. Dacă există puţine tranzacţii recente, de asemenea, poate fi util să se ia în considerare preţurile activelor identice sau similare care sunt listate sau oferite spre vânzare, cu condiţia ca relevanţa acestor informaţii să fie clar stabilită şi analizată critic. Poate fi necesar ca preţul altor tranzacţii să fie corectat pentru a reflecta orice diferenţe faţă de condiţiile tranzacţiilor efective şi să fie definit tipul valorii şi orice ipoteze care urmează să fie adoptate pentru evaluarea care se realizează. Pot exista şi diferenţe între caracteristicile juridice, economice sau fizice ale activelor din alte tranzacţii, faţă de cele ale activului evaluat.

Abordarea prin venit

59. Abordarea prin venit oferă o indicaţie asupra valorii prin convertirea fluxurilor de numerar viitoare într-o singură valoare a capitalului.

60. Această abordare ia în considerare venitul pe care un activ îl va genera pe durata lui de viaţă utilă şi indică valoarea printr-un proces de capitalizare. Capitalizarea implică transformarea venitului într-o valoare a capitalului prin aplicarea unei rate corespunzătoare de actualizare. Fluxul de venit poate să derive dintr-un contract/din

26


contracte sau să nu fie de natură contractuală, de exemplu, profitul anticipat şi generat fie din utilizarea, fie din deţinerea activului.

61. Metodele înscrise în abordarea prin venit sunt: • capitalizarea venitului, în care unui venit reprezentativ al unei

singure perioade i se aplică o rată cu toate riscurile incluse sau rata de capitalizare totală,

• fluxul de numerar actualizat, în care unei serii de fluxuri de numerar din perioadele viitoare i se aplică o rată de actualizare pentru a le actualiza la valoarea lor prezentă,

• diferite modele de evaluare a opţiunilor.

62. Abordarea prin venit poate fi aplicată la evaluarea datoriilor prin luarea în considerare a fluxurilor de numerar cerute de serviciul unei datorii, până la data stingerii acesteia.

Abordarea prin cost

63. Abordarea prin cost oferă o indicaţie asupra valorii prin utilizarea principiului economic conform căruia un cumpărător nu va plăti mai mult pentru un activ, decât costul necesar obţinerii unui activ cu aceeaşi utilitate, fie prin cumpărare, fie prin construire.

IVS-C

adrul

64. Această abordare se bazează pe principiul conform căruia preţul, pe care un cumpărător de pe piaţă îl va plăti pentru activul supus evaluării, nu va fi mai mare decât costul aferent cumpărării sau construirii unui echivalent modern, cu excepţia cazului în care sunt implicaţi factori precum durată de timp nejustificată, dificultate, risc şi alţii asemenea. Deseori, activul supus evaluării va fi mai puţin atractiv decât alternativa care ar putea fi cumpărată sau construită, din cauza vârstei sau a deprecierii. În acest caz, trebuie făcute corecţii asupra costului activului alternativ, în funcţie de tipul valorii cerut.

Metode de aplicare

general

65. Fiecare din aceste abordări principale în evaluare includ diferite metode detaliate de aplicare. Diferitele metode, care se folosesc în mod uzual pentru diferitele clase de active, sunt comentate în Standardele referitoare la active.

Date de intrare pentru evaluare

66. Datele de intrare pentru evaluare se referă la datele şi la alte informaţii care se utilizează în oricare dintre abordările în evaluare descrise în acest standard. Aceste date de intrare pot fi date reale sau date asumate.

67. Exemple de date de intrare reale sunt: • preţurile obţinute pentru active similare sau identice, • fluxul de numerar efectiv generat de activ, • costul efectiv al activelor identice sau similare.

27


68. Exemple de date de intrare asumate sunt:

• fluxurile de numerar estimate sau previzionate,

• costul estimat al unui activ ipotetic,

• atitudinea percepută faţă de risc a participanţilor pe piaţă.

69. O credibilitate mai mare poate fi acordată, în mod normal, datelor de intrare reale; totuşi, când acestea sunt mai puţin relevante, de exemplu, când dovada despre tranzacţiile reale este învechită, când fluxurile de numerar istorice nu sunt indicative pentru fluxurile de numerar viitoare sau când informaţia despre costul efectiv este costul istoric, se poate acorda o relevanţă mai mare datelor de intrare asumate.

70. În mod normal, o evaluare va fi mai sigură atunci când există multe date de intrare. Când există puţine date de intrare, trebuie avută o grijă deosebită la analiza şi verificarea acestora.

71. În cazul în care datele de intrare conţin dovezi despre o tranzacţie, ar trebui luate precauţii când se verifică dacă termenii tranzacţiei respective au fost conformi cu cei precizaţi în tipul valorii cerut.

IVS

- Cad

rul g

ener

al

72. Natura şi sursa datelor de intrare pentru evaluare trebuie să reflecte tipul valorii, care, la rândul lui depinde de scopul evaluării. De exemplu, pentru estimarea valorii de piaţă pot fi utilizate diferitele abordări şi metode, cu condiţia să se bazeze pe date obţinute din piaţă. Abordarea prin piaţă va utiliza, prin definiţie, date de intrare derivate din piaţă. Pentru a indica valoarea de piaţă, abordarea prin venit ar trebui să fie aplicată prin utilizarea datelor de intrare şi a ipotezelor care ar fi adoptate de către participanţii pe piaţă. Pentru a indica valoarea de piaţă utilizându-se abordarea prin cost, ar trebui determinat costul şi deprecierea aferente unui activ cu aceeaşi utilitate, prin intermediul analizei costurilor şi deprecierii existente pe piaţă. Disponibilitatea datelor şi situaţiile de pe piaţa activului evaluat vor determina care metodă este cea mai relevantă şi adecvată. Fiecare abordare sau metodă ar trebui să ofere o indicaţie despre valoarea de piaţă, dacă se bazează pe date oferite de piaţă, analizate în mod corespunzător.

73. În general, abordările şi metodele de evaluare sunt aceleaşi pentru orice tipuri de evaluări. Totuşi, evaluarea diferitelor tipuri de active implică surse diferite de date, care trebuie să reflecte piaţa pe care activele vor fi evaluate. De exemplu, investiţia în proprietatea imobiliară deţinută de o companie va fi evaluată în contextul pieţei imobiliare relevante pe care se comercializează proprietatea imobiliară, în timp ce acţiunile aceleiaşi companii vor fi evaluate în contextul pieţei pe care se tranzacţionează acţiunile.

28

Standarde generale

Standarde generale – IVS 101 Sfera misiunii de evaluare

IVS 101 Sfera misiunii de evaluare

Conţinut Paragrafe

Principiul general 1

Cerinţe 2

Modificările sferei misiunii de evaluare 3

Data intrării în vigoare 4

Principiul general

1. Există mai multe tipuri şi niveluri ale valorii care pot fi furnizate. Standardele Internaţionale de Evaluare trebuie să se aplice la un spectru larg de misiuni de evaluare. O evaluare trebuie să fie adecvată pentru scopul ei desemnat fiind important ca şi beneficiarul evaluării să înţeleagă ce trebuie să i se furnizeze şi orice limitări în utilizarea evaluării. Sfera misiunii de evaluare stabileşte scopul evaluării, amploarea investigaţiilor, procedurile care vor fi adoptate, ipotezele care se vor stabili, precum şi limitările care se vor aplica. Sfera misiunii de evaluare poate fi stabilită la începutul sau pe parcursul derulării misiunii de evaluare, dar înainte de finalizarea evaluării şi a raportului de evaluare.

Cerinţe

2. Sfera misiunii de evaluare va fi stabilită şi confirmată în scris, incluzând aspectele redate mai jos. Când se stabileşte sfera misiunii de evaluare, pentru anumite clase de active sau aplicaţii, pot exista variaţii de la acest standard sau poate fi necesară luarea în considerare sau includerea unor aspecte suplimentare. Acestea sunt prezentate în Standardele aferente activelor sau în Standardele de aplicaţii ale evaluării adecvate.

29


(a) Identificarea şi competenţa evaluatorului

O declaraţie care confirmă:

(i) identitatea evaluatorului. Evaluatorul poate fi persoană fizică sau juridică;

(ii) că evaluatorul poate oferi o evaluare obiectivă şi imparţială;

(iii) dacă evaluatorul are vreo legătură efectivă sau o implicare importantă cu subiectul evaluării sau cu cel care a comandat evaluarea;

(iv) că evaluatorul este competent să efectueze evaluarea. Dacă evaluatorul are nevoie să apeleze la asistenţă din partea altor specialişti, pentru orice aspect al misiunii trebuie convenită şi prezentată natura unei astfel de asistenţe, precum şi măsura în care s-a bazat pe aceasta.

St

anda

rde

gene

rale

– IV

S 10

1 Sf

era

mis

iuni

i de

eval

uare

(b) Identificarea clientului şi a oricăror alţi utilizatori desemnaţi

Când se determină forma şi conţinutul raportului de evaluare este important să se precizeze beneficiarii evaluării, pentru a confirma că evaluarea conţine informaţiile relevante pentru scopurile lor.

Trebuie convenită şi prezentată orice restricţie faţă de cei care se pot baza pe evaluare.

(c) Scopul evaluării

Scopul pentru care este efectuată evaluarea trebuie prezentat în mod clar, de exemplu evaluarea este cerută pentru garantarea împrumutului, pentru a sprijini transferul unei acţiuni sau pentru a sprijini o emisiune de acţiuni. Scopul evaluării va determina tipul valorii.

Este important ca evaluările să nu fie utilizate în afara contextului sau pentru scopuri pentru care nu au fost desemnate.

(d) Identificarea activului sau a datoriei supuse evaluării

Poate fi necesară o clarificare pentru a se face distincţia între un activ şi un drept asupra activului, sau un drept de folosinţă al acelui activ.

Dacă evaluarea se face pentru un activ care este utilizat în combinaţie cu alte active, ar putea fi necesar să se clarifice dacă acele active se includ în evaluare, dacă se exclud şi se presupune că sunt disponibile sau dacă se exclud şi se presupune că nu sunt disponibile (a se vedea IVS - Cadrul general, paragrafele 24 şi 25).

30

Standarde generale

(e) Tipul valorii

Tipul valorii trebuie să fie adecvat cu scopul evaluării. Trebuie citată sursa definiţiei oricărui tip al valorii utilizat sau acesta trebuie să fie explicat. Tipurile valorii recunoscute de IVS sunt definite şi comentate în IVS - Cadrul general, dar pot fi utilizate şi alte tipuri ale valorii. Ar putea fi necesară şi precizarea monedei în care se va raporta valoarea.

(f) Data evaluării

Data evaluării este definită în IVS ca fiind data la care se aplică opinia asupra valorii. Aceasta poate fi diferită de data emiterii raportului de evaluare sau de data la care investigaţiile urmează să se facă sau să se finalizeze.

Standarde generale – IVS 101 Sfera m

isiunii de evaluare

(g) Amploarea investigaţiei

În sfera misiunii de evaluare trebuie prezentate orice limitări sau restricţii referitoare la inspecţia, investigarea şi analiza necesare pentru scopul evaluării.

Dacă o informaţie relevantă nu este disponibilă, deoarece condiţiile misiunii de evaluare restricţionează investigaţiile, în cazul în care misiunea este acceptată, atunci aceste restricţii şi orice alte ipoteze sau ipoteze speciale vor fi incluse în sfera misiunii de evaluare.

(h) Natura şi sursa informaţiilor utilizate

Trebuie convenite şi prezentate în scris natura şi sursa oricăror informaţii pe care se va baza evaluarea, informaţii care nu sunt verificate pe durata procesului de evaluare.

(i) Ipotezele şi ipotezele speciale

Trebuie înregistrate toate ipotezele şi orice ipoteze speciale care se asumă pe durata realizării evaluării şi raportării valorii. Ipotezele sunt aspecte care sunt acceptate, în mod rezonabil, ca fapte în contextul angajamentului de evaluare, fără investigarea sau verificarea lor specifică. Ele sunt aspecte care, după ce au fost stabilite, trebuie acceptate pentru înţelegerea evaluării. O ipoteză specială este o ipoteză care presupune fapte care diferă de faptele reale, existente la data evaluării, sau care nu vor fi făcute de către un participant tipic pe piaţă într-o tranzacţie, la data evaluării. Ipotezele speciale se utilizează deseori pentru a ilustra efectul pe care îl au modificarea circumstanţelor asupra valorii. Exemple de ipoteze speciale sunt: • că o clădire aflată în faza de proiect a fost de fapt finalizată la

data evaluării;

31


• că un anumit contract a fost în vigoare la data evaluării, care, de fapt, nu a fost efectiv finalizat;

• că un instrument financiar este evaluat utilizând o curbă a randamentelor diferită de curba care ar fi utilizată de un participant pe piaţă.

Se stabilesc numai acele ipoteze şi ipoteze speciale care sunt rezonabile şi relevante, având în vedere scopul pentru care este cerută evaluarea.

(j) Restricţii de utilizare, distribuire sau publicare

Când este necesar sau de dorit să se restricţioneze utilizarea evaluării sau a celor care pot să se bazeze pe aceasta, acest lucru va fi de asemenea înregistrat.

St

anda

rde

gene

rale

– IV

S 10

1 Sf

era

mis

iuni

i de

eval

uare

(k) Confirmarea conformităţii evaluării cu IVS

Deşi se cere declararea conformităţii evaluării cu IVS, ar putea exista situaţia în care scopul evaluării cere o deviere de la IVS. Orice astfel de deviere trebuie să fie identificată împreună cu justificarea acelei devieri. O deviere nu este justificată, dacă rezultatul acesteia este o valoare care induce în eroare.

(l) Descrierea raportului

Trebuie convenită şi prezentată în scris confirmarea formatului raportului de evaluare care va fi furnizat. Se vor face referiri la acele părţi ale raportului care urmează să fie excluse, conform specificaţiei din IVS 103 Raportarea evaluării.

Modificări ale sferei misiunii de evaluare

3. Este posibil ca unele din aspectele de mai sus să nu poată fi determinate înainte de începerea misiunii, deci pot fi necesare modificări ale sferei misiunii pe durata acesteia, de exemplu pot apare informaţii disponibile suplimentare sau un aspect care necesită investigaţii suplimentare. Cerinţele sferei misiunii de evaluare pot fi conţinute într-un singur document, emis la începerea misiunii sau într-o serie de documente, întocmite pe durata acesteia, cu condiţia ca toate aspectele să fie înregistrate înainte de terminarea misiunii şi de emiterea raportului.

Data intrării în vigoare

4. Acest standard intră în vigoare la data de 1 ianuarie 2012, deşi este încurajată adoptarea lui înainte de această dată.

32

Standarde generale

IVS 102 Implementare

Conţinut Paragrafe

Principiul general 1

Investigaţii 2−4

Abordări în evaluare 5−7

Dosarul de evaluare 8


Principiul general

Standarde generale – IVS 102 Im

plementare

1. Misiunile de evaluare vor fi conduse în conformitate cu principiile stabilite prin acest standard, precum şi cu termenii şi condiţiile stabilite în sfera misiunii de evaluare.

Investigaţii

2. Investigaţiile făcute pe durata misiunii de evaluare trebuie să fie adecvate scopului cerut al evaluării şi tipului valorii care se va raporta.

3. Dovezile suficiente vor fi colectate prin diferite mijloace, de exemplu inspecţie, interviuri, calcule şi analiză, pentru a asigura că evaluarea este fundamentată în mod adecvat. La determinarea volumului de informaţii necesar se cere raţionamentul profesional, astfel încât să existe certitudinea că informaţiile de obţinut sunt adecvate scopului evaluării. Din punct de vedere practic, este normal să se stabilească limitări ale extinderii investigaţiilor evaluatorului. Orice astfel de limitări vor fi înregistrate în sfera misiunii de evaluare.

4. Scopul evaluării, tipul valorii, amploarea şi limitările investigaţiilor, precum şi toate sursele de informaţii pe care evaluatorul se va baza sunt înregistrate în sfera misiunii de evaluare, a se vedea IVS 101 Sfera misiunii de evaluare. Dacă, pe durata unei misiuni, devine clar că investigaţiile incluse în sfera misiunii de evaluare nu vor conduce la obţinerea unei valori credibile sau dacă informaţiile pe care trebuie să le furnizeze terţe părţi, fie nu sunt disponibile, fie sunt neadecvate, se va revizui în mod adecvat sfera misiunii de evaluare.


5. Trebuie acordată o importanţă deosebită abordărilor relevante şi adecvate în evaluare. Principalele abordări în evaluare sunt descrise în IVS - Cadrul general, iar metodele utilizate, în mod uzual, pentru a aplica aceste abordări la diferite tipuri de active sunt prezentate în comentariile incluse în Standardele referitoare la active.

33


6. Alegerea celei mai adecvate abordări sau metode depinde de luarea în considerare a următoarelor:

• tipul valorii adoptat, determinat de scopul evaluării;

• disponibilitatea datelor de intrare şi a informaţiilor pentru evaluare;

• abordările sau metodele utilizate de participanţii pe piaţa relevantă.

7. Pentru a obţine o indicaţie asupra valorii se poate utiliza mai mult decât o singură abordare sau metodă de evaluare, mai ales dacă există date de intrare reale sau observabile insuficiente, pentru ca o singură metodă să conducă la obţinerea unei concluzii credibile. Când se utilizează mai multe abordări şi metode, indicaţiile asupra valorii obţinute trebuie să fie analizate şi reconciliate pentru a se ajunge la o concluzie asupra valorii.

Dosarul de lucru

St

anda

rde

gene

rale

– IV

S 10

2 Im

plem

enta

re

8. Trebuie păstrată o înregistrare a activităţii desfăşurate pe parcursul procesului de evaluare, pe o durată de timp rezonabilă, avându-se în vedere cerinţele legale sau de reglementare. În funcţie de cerinţe, acest dosar va include datele cheie de intrare, toate calculele, investigaţiile şi analizele relevante pentru concluzia finală, precum şi o copie a oricărui raport interimar sau final predat clientului.



34

Standarde generale


Conţinut Paragrafe

Principiul general 1−3

Conţinutul raportului 4−5


Principiul general

1. Etapa finală a procesului de evaluare constă în comunicarea valorii către partea care a comandat evaluarea şi către orice alţi utilizatori desemnaţi. Este esenţial ca raportul de evaluare să comunice informaţiile necesare pentru o înţelegere adecvată a evaluării. Un raport de evaluare nu trebuie să fie ambiguu sau înşelător şi va permite cititorului desemnat o înţelegere clară a evaluării furnizate.

Standarde generale – IVS 103 R

aportarea evaluării

2. Pentru a asigura comparabilitatea, relevanţa şi credibilitatea, raportul de evaluare va prezenta o descriere clară şi precisă a sferei misiunii de evaluare, a scopului şi utilizării desemnate a acesteia, confirmarea tipului valorii utilizat şi va dezvălui orice ipoteze, ipoteze speciale, incertitudini importante sau condiţile limitative care influenţează în mod direct valoarea.

3. Acest standard se aplică tuturor rapoartelor de evaluare, indiferent dacă acestea se tipăresc pe hârtie sau sunt transmise pe cale electronică. Pentru anumite clase de active sau aplicaţii pot exista variaţii de la acest standard sau cerinţe suplimentare la raportare. Acestea se regăsesc în standardele corespunzătoare de aplicaţii ale evaluării sau în cele referitoare la active.

Conţinutul raportului

4. Scopul evaluării, complexitatea activului supus evaluării şi cerinţele utilizatorilor vor determina gradul adecvat de detaliere a raportului de evaluare. Formatul raportului, precum şi orice excludere de la cerinţele acestui standard trebuie să fie convenite şi înscrise în sfera misiunii de evaluare.

5. Toate rapoartele de evaluare vor include referiri cel puţin la informaţiile listate mai jos. Elementele de la literele (a) la (k), din această listă, conţin aspectele care fac parte din sfera misiunii de evaluare (a se vedea IVS 101 Sfera misiunii de evaluare). Se recomandă ca, în raport, să se facă referire la sfera misiunii de evaluare.

(a) Identificarea şi competenţa evaluatorului

Evaluatorul poate fi o persoană fizică sau o firmă. Trebuie să se includă o declaraţie prin care evaluatorul să confirme că poate

35


oferi o evaluare obiectivă şi imparţială şi că este competent să efectueze evaluarea.

Raportul va include semnătura persoanei fizice sau juridice responsabilă pentru evaluare.

Dacă evaluatorul a apelat la asistenţă din partea altor specialişti, pentru orice aspect al misiunii trebuie prezentată natura unei astfel de asistenţe, precum şi măsura în care s-a bazat pe această asistenţă.

(b) Identificarea clientului şi a oricăror alţi utilizatori desemnaţi

Partea care a comandat evaluarea va fi identificată, împreună cu orice alte părţi desemnate care se vor baza pe evaluare (a se vedea şi litera (j) de mai jos).

(c) Scopul evaluării

Scopul evaluării va fi clar precizat.

(d) Identificarea activului sau datoriei supuse evaluării

Poate fi necesară o clarificare pentru a se face distincţia între un activ şi un drept asupra acestuia sau un drept de folosinţă a acelui activ.

Dacă evaluarea se face pentru un activ care se utilizează în combinaţie cu alte active, ar putea fi necesar să se clarifice dacă acele active se includ în evaluare, se exclud, dar se presupune că sunt disponibile, sau se exclud, dar se presupune că nu sunt disponibile (a se vedea IVS - Cadrul general, paragrafele 24 şi 25).

(e) Tipul valorii

Acesta va fi adecvat scopului evaluării. Trebuie citată sursa definiţiei oricărui tip al valorii utilizat sau tipul valorii trebuie explicat. Unele din tipurile uzuale ale valorii sunt definite şi comentate în IVS - Cadrul general.

(f) Data evaluării

Data evaluării este definită în IVS ca fiind data la care se aplică opinia asupra valorii. Aceasta poate fi diferită de data emiterii raportului de evaluare sau de data la care investigaţiile urmează să se facă sau să se finalizeze. Dacă este relevant, aceste date vor fi în mod clar evidenţiate în raport.

(g) Amploarea investigaţiilor

Trebuie să fie prezentată în raport amploarea investigaţiilor efectuate de evaluator, inclusiv limitările asupra acestor investigaţii, precizate în sfera misiunii de evaluare.

St

anda

rde

gene

rale

– IV

S 10

3 R

apor

tare

a ev

aluă

rii

36

Standarde generale

(h) Natura şi sursa informaţiilor utilizate

Trebuie precizate natura şi sursa oricăror informaţii relevante, folosite pentru fundamentare în procesul de evaluare şi care nu au fost verificate în mod specific de evaluator.

(i) Ipotezele şi ipotezele speciale

Toate ipotezele şi ipotezele speciale făcute trebuie precizate în mod clar.

(j) Restricţii de utilizare, distribuire sau publicare

Când este necesar sau de dorit să se restricţioneze utilizarea evaluării sau a celor care pot să se bazeze pe aceasta, restricţionarea trebuie făcută în scris.

(k) Declararea conformităţii evaluării cu IVS

Deşi se cere declararea conformităţii evaluării cu IVS, ar putea exista situaţia în care scopul evaluării cere o deviere de la IVS. Orice astfel de deviere trebuie să fie identificată împreună cu justificarea acelei devieri. O deviere nu este justificată, dacă rezultatul acesteia este o valoare care induce în eroare.

(l) Abordarea în evaluare şi raţionamentul

Pentru a se înţelege valoarea rezultată în contextul acesteia, raportul va face referinţă la abordarea sau la abordările adoptate, la datele cheie de intrare utilizate şi la motivele principale privind concluziile stabilite.

Această cerinţă nu se aplică dacă s-a convenit în mod special şi s-a menţionat în sfera misiunii de evaluare că va fi prezentat un raport de evaluare fără explicaţii sau fără alte informaţii de fundamentare.

(m) Valoarea sau valorile obţinute

Aceasta/acestea va/vor fi prezentate în moneda convenită.

(n) Data raportului de evaluare

Trebuie să fie inclusă data la care este emis raportul. Această dată poate fi diferită de data evaluării (a se vedea punctul (f) de mai sus).


Standarde generale – IVS 103 R

aportarea evaluării


37


St

anda

rde

gene

rale

– IV

S 10

3 R

apor

tare

a ev

aluă

rii

38


Standarde referitoare la active – IVS 200 Întreprinderi şi participaţii la întreprinderi

IVS 200 Întreprinderi şi participaţii la întreprinderi

Conţinut Paragrafe STANDARD 1

Sfera misiunii de evaluare 2−3

Implementare 4

Raportarea evaluării 5


COMENTARII

Definiţii C1

Întreprinderi C2−C4

Drepturi de proprietate C5−C7

Informaţii despre întreprinderi C8−C12

Abordări în evaluare C13−C14

Abordarea prin piaţă C15−C21

Abordarea prin venit C22−C30

STANDARD

1. Principiile conţinute în Standardele generale se aplică la evaluările de întreprinderi şi participaţii la acestea. Acest standard include doar modificările, cerinţele suplimentare sau exemplele specifice privind modul de aplicare a Standardelor generale pentru evaluările care cad sub incidenţa acestui standard.

Sfera misiunii de evaluare (IVS 101)

2. Pentru a se conforma cu cerinţa din IVS 101, paragraful 2(d), de a identifica activul sau datoria care sunt evaluate, participaţia la capitalul întreprinderii evaluate va trebui să fie identificată. Aceasta

39


va include elemente cum ar fi specificarea statutului juridic al întreprinderii, dacă este o participaţie totală sau parţială, dacă se limitează la aceasta sau exclude anumite active sau datorii şi ce clasă sau clase de acţiuni sunt implicate.

3. Exemplele tipice de ipoteze sau de ipoteze speciale, care ar trebui să fie precizate pentru a se conforma cu IVS 101, paragraful 2(i), atunci când se evaluează o întreprindere sau o participaţie la aceasta, sunt:

• în cazul unui drept parţial, o ipoteză care să clarifice dacă proprietarul sau proprietarii dreptului rămas/drepturilor rămase intenţionează să vândă sau să păstreze deţinerile lor;

St

anda

rde

refe

ritoa

re la

act

ive

– IV

S 20

0 În

trep

rinde

ri şi

par

ticip

aţii

la în

trep

rinde

ri

• dacă anumite active sau datorii ale întreprinderii urmează să fie luate în considerare.

Implementare (IVS 102)

4. Dacă evaluarea se face pentru o participaţie, care dă dreptul la lichidarea activelor întreprinderii, se va avea în vedere dacă valoarea totală a activelor care se vând în mod individual, în urma lichidării, ar depăşi valoarea lor, determinată pe premisa continuării exploatării.

Raportare (IVS 103)

5. Nu există cerinţe suplimentare pentru întreprinderi şi participaţii la acestea, altele decât cele conţinute de referinţele adecvate asupra aspectelor menţionate în sfera misiunii de evaluare, în conformitate cu paragrafele 2 şi 3 de mai sus.


6. Data intrării în vigoare a acestui standard este 1 ianuarie 2012, deşi este încurajată adoptarea lui înainte de această dată.

40


COMENTARII

Definiţii C1. În contextul acestor Comentarii se aplică următoarele definiţii:

(a) valoarea întreprinderii – valoarea totală a capitalurilor proprii ale unei întreprinderi plus valoarea creditelor sale sau a datoriilor purtătoare de dobânzi, minus orice numerar sau echivalente de numerar disponibile pentru a plăti acele datorii;

(b) valoarea capitalurilor proprii – valoarea unei întreprinderi pentru toţi acţionarii ei.

Întreprinderi


C2. O întreprindere este o activitate comercială, industrială, de servicii sau de investiţii. Evaluarea unei întreprinderi poate să cuprindă fie întreaga activitate a unei entităţi, fie o parte a activităţii acesteia. Este important să se facă deosebirea dintre valoarea unei entităţi de afaceri şi valoarea activelor sau datoriilor individuale ale acelei entităţi. Dacă scopul evaluării solicită evaluarea activelor sau datoriilor individuale, iar aceste active sunt separabile de întreprindere şi pot fi comercializate în mod independent, acele active sau datorii ar trebui să se evalueze separat şi nu prin alocarea valorii totale a întreprinderii. Înainte de a efectua o evaluare a unei întreprinderi este important să se stabilească dacă evaluarea se face pentru întreaga entitate, pentru acţiuni sau pentru o participaţie la o entitate, pentru o activitatea specifică de afacere a entităţii sau pentru active sau datorii specifice.

C3. Evaluările de întreprinderi sunt solicitate pentru scopuri diferite, respectiv pentru achiziţii, fuziuni şi vânzări de întreprinderi, impozitare, litigii, proceduri de insolvenţă şi pentru raportarea financiară.

C4. Următoarele aspecte pot fi luate în considerare, în funcţie de contextul şi de scopul evaluării şi de natura întreprinderii sau participaţiei la întreprinderea supusă evaluării.

Drepturi de proprietate C5. Drepturile, privilegiile sau condiţiile care sunt ataşate unei participaţii,

indiferent dacă forma juridică a întreprinderii este de proprietar unic, societate de persoane sau societate de capitaluri, solicită o analiză atentă în procesul de evaluare. În mod uzual, drepturile de proprietate sunt definite prin documente legale, cum ar fi clauzele de asociere, clauzele din actul constitutiv al întreprinderii, contractul de asociere, statut, contracte de parteneriat şi acorduri între acţionari. Drepturile asupra proprietăţii pot fi părţi sociale sau acţiuni, participaţii la o întreprindere sau întreprinderea în totalitatea ei. În anumite situaţii poate fi necesar şi să se distingă dreptul de proprietate de dreptul de folosinţă. Trebuie avut grijă să se facă distincţia între drepturile şi obligaţiile aferente participaţiei şi cele care pot fi conţinute într-un acord între acţionarii existenţi.

41


C6. Documentele pot conţine restricţii asupra transferului participaţiei şi pot conţine prevederi referitoare la tipul valorii care trebuie să fie adoptat în cazul transferului participaţiei. De exemplu, documentele pot stipula faptul că participaţia ar trebui să fie evaluată ca o fracţiune pro rata din întregul capital emis în acţiuni, indiferent dacă este o participaţie cu drept de control sau una minoritară. În fiecare caz, este necesar să fie luate în considerare, încă de la începutul misiunii, drepturile aferente participaţiei evaluate şi drepturile ataşate oricărei alte clase de participaţii.

St

anda

rde

refe

ritoa

re la

act

ive

– IV

S 20

0 În

trep

rinde

ri şi

par

ticip

aţii

la în

trep

rinde

ri

C7. O participaţie minoritară poate avea o valoare mai mică decât o participaţie majoritară. O participaţie majoritară nu este neapărat şi o participaţie cu drept de control. Votul şi alte drepturi ataşate participaţiei vor fi determinate de cadrul legal în care entitatea funcţionează. Deseori există diferite clase de capital investit în întreprindere, fiecare fiind purtătoare a unor drepturi diferite. Ca urmare, într-un astfel de caz, este posibil ca o participaţie minoritară să deţină totuşi controlul sau un drept de veto asupra anumitor activităţi.

Informaţii despre întreprindere

C.8 Evaluarea unei întreprinderi sau participaţii la aceasta solicită frecvent utilizarea informaţiilor primite de la manageri, reprezentanţi ai managerilor sau de la alţi experţi. O atenţie semnificativă ar trebui să fie acordată precizării informaţiilor care pot fi invocate şi a celor care trebuie să fie verificate, precum şi amplorii verificării necesare, pe parcursul procesului de evaluare, atunci când se stabileşte sfera misiunii, a se vedea IVS 101 Sfera misiunii de evaluare, paragraful 2(g).

C9. Deşi valoarea, la o anumită dată, reflectă beneficiile anticipate ale deţinerii viitoare, istoricul unei întreprinderi este util deoarece poate oferi un reper privind aşteptările viitoare.

C10. Pentru evaluarea întreprinderii este esenţială cunoaşterea dezvoltărilor economice relevante şi a tendinţelor domeniului specific de activitate. Aspecte cum ar fi mediul politic, politica guvernamentală, ratele de schimb valutar, inflaţia, ratele dobânzii şi activitatea pieţei pot afecta în mod diferit întreprinderile care funcţionează în diferitele sectoare ale economiei.

C11. Evaluarea unei participaţii într-o întreprindere este relevantă numai în contextul poziţiei financiare a întreprinderii, la un moment dat. Este important să se înţeleagă natura activelor şi datoriilor întreprinderii şi să se determine care elemente sunt necesare pentru a fi utilizate în procesul de generare a venitului şi care sunt excedentare pentru întreprindere, la data evaluării.

C12. Întreprinderile pot avea active sau datorii care nu sunt înregistrate în bilanţul contabil. Astfel de active pot fi brevete de invenţie, mărci

42


comerciale, drepturi de autor, branduri, know-how şi baze de date brevetate. Fondul comercial este o valoare reziduală, după ce au fost luate în considerare toate imobilizările corporale şi imobilizările necorporale identificabile. Evaluarea imobilizărilor necorporale este prezentată în IVS 210 Imobilizări necorporale.


C13. Abordările prin piaţă şi prin venit, descrise în IVS - Cadrul general, pot fi aplicate pentru evaluarea unei întreprinderi sau unei participaţii la întreprindere. În mod normal, abordarea prin cost nu poate fi aplicată, cu excepţia cazului întreprinderilor aflate în stadiul incipient sau recent înfiinţate, al căror profituri şi/sau flux de numerar nu pot fi determinate în mod credibil şi există informaţii de piaţă disponibile adecvate despre activele entităţii.


C14. Valoarea anumitor tipuri de întreprinderi, de exemplu o întreprindere de investiţii sau de tip holding, poate fi derivată dintr-o însumare a activelor şi datoriilor. Aceasta este numită uneori „abordarea prin activul net” sau „abordarea prin active”. Aceasta nu este o abordare propriu-zisă în evaluare, deoarece valoarea activelor şi datoriilor individuale rezultă din aplicarea uneia sau mai multor abordări principale în evaluare, descrise în IVS - Cadrul general, înainte de a fi însumate.


C15. Abordarea prin piaţă compară întreprinderea subiect cu întreprinderi, participaţii şi acţiuni similare, care au fost tranzacţionate pe piaţă şi cu orice tranzacţii relevante cu acţiuni ale aceleiaşi întreprinderi. O indicaţie asupra valorii poate proveni şi din tranzacţiile sau ofertele anterioare aferente oricărei componente a întreprinderii.

C16. Cele trei surse uzuale de date, utilizate în abordarea prin piaţă, sunt pieţele de capital pe care se tranzacţionează participaţiile la întreprinderi similare, piaţa achiziţiilor în care se cumpără şi se vând întreprinderi în ansamblul lor, precum şi tranzacţiile anterioare sau ofertele de tranzacţii de acţiuni ale întreprinderii subiect.

C17. În abordarea prin piaţă trebuie să existe o bază credibilă pentru comparaţii cu întreprinderi similare. Aceste întreprinderi similare ar trebuie să fie din acelaşi domeniu de activitate cu întreprinderea subiect sau dintr-un domeniu care este influenţat de aceleaşi variabile economice. Pentru a constitui o bază rezonabilă pentru comparaţie, factorii care urmează să fie luaţi în considerare sunt următorii: • asemănarea cu întreprinderea subiect în ceea ce priveşte

caracteristicile calitative şi cantitative ale întreprinderii; • volumul şi posibilitatea verificării datelor întreprinderii similare; • dacă preţul întreprinderii similare reflectă o tranzacţie

nepărtinitoare.

43


C18. Ar trebui făcută o analiză comparativă a asemănărilor şi diferenţelor calitative şi cantitative dintre întreprinderile similare şi întreprinderea subiect.

C19. În urma analizei întreprinderilor cotate la bursă sau a tranzacţiilor reale se calculează ratele de evaluare, care, de obicei, reprezintă preţul împărţit la unele forme de venit sau la activele nete. Pentru calcularea şi selectarea acestor rate trebuie luate în considerare următoarele aspecte:

St

anda

rde

refe

ritoa

re la

act

ive

– IV

S 20

0 În

trep

rinde

ri şi

par

ticip

aţii

la în

trep

rinde

ri

(a) rata trebuie să ofere informaţii semnificative despre valoarea întreprinderii;

(b) ar putea fi necesare corecţii pentru a face ca rata să fie adecvată pentru întreprinderea subiect. Exemple de corecţii sunt cele pentru diferenţele de risc şi de aşteptări ale întreprinderilor similare şi ale întreprinderii subiect;

(c) pot fi necesare corecţii pentru diferenţele între participaţia subiect şi participaţiile la alte întreprinderi, referitoare la gradul de control, la vandabilitate sau la mărimea participaţiei.

C20. Analiştii pieţei utilizează în mod frecvent „uzanţele” de evaluare bazate pe formule simple de evaluare rezultate din practică, ca fiind o procedură prescurtată a abordării prin piaţă. Totuşi, indicaţiilor asupra valorii rezultate din utilizarea unor astfel de uzanţe ar trebui să nu li se dea o greutate semnificativă, adică importanţă, cu excepţia cazului în care se poate dovedi că vânzătorii şi cumpărătorii le acordă o mare credibilitate. Acolo unde este cazul ar trebui să se facă o verificare încrucişată utilizând cel puţin încă o metodă.

C21. Preţurile de piaţă ale acţiunilor cotate tranzacţionate sau ale părţilor sociale, preţurile de achiziţie ale participaţiilor la întreprinderi sau ale întreprinderilor din acelaşi domeniu de afaceri se utilizează deseori ca o verificare rezonabilă a concluziei asupra valorii, rezultată dintr-o altă abordare.


C22. În abordarea prin venit, pentru estimarea valorii se utilizează metode variate. Aceste metode sunt metoda capitalizării fluxului de numerar sau metoda profiturilor şi metoda fluxului de numerar actualizat.

C23. Venitul şi fluxul de numerar pot fi exprimate printr-o diversitate de definiţii. Formele venitului sau ale fluxului de numerar se calculează înainte de impozitare sau după impozitare, acestea din urmă fiind utilizat mai des. Ratele de capitalizare sau de actualizare aplicate trebuie să fie adecvate cu definiţia venitului sau fluxului de numerar utilizat.

44


C24. Abordarea prin venit implică şi estimarea unei rate de capitalizare, atunci când se capitalizează venitul sau fluxul de numerar şi a unei rate de actualizare, când se actualizează fluxul de numerar. În estimarea ratei adecvate se iau în considerare factori cum ar fi nivelul ratelor dobânzii, ratele rentabilităţii aşteptate de participanţii pe piaţă, de la investiţiile similare şi riscul inerent fluxului de beneficii anticipate.

C25. În metodele care utilizează actualizarea, creşterea aşteptată poate fi luată în considerare, în mod explicit, în venitul sau fluxul de numerar previzionat. În metodele de capitalizare care nu utilizează actualizarea, creşterea aşteptată este reflectată în mod normal în rata de capitalizare. Când venitul sau fluxul de numerar previzionat se exprimă în termeni nominali, adică în preţuri curente, ar trebui să se utilizeze rate nominale, care conţin şi o componentă inflaţionistă. Când venitul sau fluxul de numerar previzionat se exprimă în termeni reali, ar trebui să se utilizeze rate reale, care nu conţin şi o componentă inflaţionistă.


C26. Valoarea întreprinderii derivă, în mod tipic, din capitalizarea profiturilor sau fluxurilor de numerar prin aplicarea unei rate de capitalizare sau unei rate de actualizare, determinate înainte de luarea în considerare a costurilor serviciului datoriei. Rata de capitalizare sau rata de actualizare aplicată este costul mediu ponderat al capitalului aferent unei structuri adecvate a creditelor şi capitalurilor proprii. Pentru a determina valoarea totală a capitalurilor proprii din valoarea întreprinderii se scade valoarea de piaţă a datoriilor purtătoare de dobânzi. În mod alternativ, valoarea capitalurilor proprii poate fi determinată prin cuantificarea directă a fluxului de numerar disponibil pentru acţionari. Activele redundante, adică activele din afara exploatării, trebuie să fie avute în vedere când se calculează valoarea întreprinderii sau valoarea capitalurilor proprii.

C27. În abordarea prin venit, situaţiile financiare istorice ale unei entităţi de afaceri se utilizează deseori ca un reper pentru estimarea venitului sau fluxului de numerar viitor al întreprinderii. Determinarea tendinţelor istorice, prin intermediul analizei ratelor, poate ajuta la oferirea informaţiilor necesare pentru estimarea riscului inerent activităţii de exploatare a întreprinderii, în contextul domeniului de activitate şi al previziunilor performanţei viitoare.

C28. Pot fi adecvate corecţii pentru a reflecta diferenţele dintre fluxurile de numerar realizate istorice şi cele care ar fi practicate de un cumpărător al dreptului evaluat, la data evaluării. Exemple sunt următoarele: (a) pentru corectarea veniturilor şi cheltuielilor la niveluri considerate

a fi reprezentative, în mod rezonabil, pentru continuarea activităţii de exploatare aşteptată;

(b) pentru prezentarea datelor financiare ale întreprinderii subiect şi a comparabilelor, pe o bază coerentă;

(c) pentru corectarea tranzacţiilor părtinitoare la rate de piaţă;

45


(d) pentru corectarea costurilor salariale sau ale elementelor închiriate sau contractate de la părţile afiliate, în scopul reflectării preţurilor sau ratelor de piaţă;

(e) pentru reflectarea impactului evenimentelor întâmplătoare asupra elementelor de venituri şi cheltuieli istorice. Exemple de elemente întâmplătoare sunt pierderile cauzate de greve, de introducerea de noi instalaţii şi de fenomene meteorologice. Oricum, fluxurile de numerar previzionate trebuie să reflecte orice venituri sau cheltuieli ocazionale, care pot fi anticipate în mod rezonabil, iar evenimentele anterioare pot indica evenimentele similare care pot avea loc şi în viitor;

St

anda

rde

refe

ritoa

re la

act

ive

– IV

S 20

0 În

trep

rinde

ri şi

par

ticip

aţii

la în

trep

rinde

ri

(f) pentru corectarea amortizării raportate şi a bazei de impozitare, la o estimare comparabilă cu amortizarea utilizată în întreprinderile similare;

(g) pentru corectarea contabilizării stocurilor pentru a fi comparabilă cu cea a întreprinderilor similare, ale căror conturi pot fi ţinute pe o altă bază decât cea a întreprinderii subiect sau pentru a reflecta cu mai mare acurateţe realitatea economică.

Corecţiile stocurilor pot să fie diferite, când se fac pentru contul de profit şi pierdere sau când se fac pentru bilanţul contabil. De exemplu, metoda primul intrat−primul ieşit de evaluare a stocurilor poate să reflecte cu mai mare acurateţe valoarea stocurilor când se construieşte o valoare de piaţă a bilanţului contabil. Când examinăm contul de profit şi pierdere, metoda ultimul intrat−primul ieşit de evaluare a stocurilor poate să reflecte cu mai mare acurateţe nivelul venitului în perioadele de inflaţie sau de deflaţie.

C29. Când se foloseşte o abordare prin venit, ar putea fi necesar să se facă corecţii şi asupra valorii, pentru a reflecta aspectele care nu au fost prinse în previziunile fluxului de numerar sau în rata de actualizare adoptată. Exemple pot fi corecţiile pentru vandabilitatea dreptului supus evaluării sau pentru poziţiile de control sau de lipsă de control asupra întreprinderii, aferente participaţiei supuse evaluării.

C30. Deseori, întreprinderile mici şi mijlocii se tranzacţionează mai degrabă sub forma unei vânzări de active, decât sub forma unui transfer de participaţii la capitalurile proprii. În astfel de cazuri se obişnuieşte să se excludă elemente cum ar fi creanţele, creditele şi fondul de rulment, iar valoarea activelor să se determine prin aplicarea unui multiplu de evaluare adecvat asupra profitului înainte de dobânzi, de impozitul pe profit şi de amortizarea imobilizărilor corporale (EBITD n. t.). Ar trebui acordată atenţie pentru a se asigura că multiplul utilizat se bazează pe analiza vânzărilor altor active similare.

46


IVS 210 Imobilizări necorporale

Conţinut Paragrafe

STANDARD 1


Implementare 5



COMENTARII

Principalele tipuri de imobilizări necorporale C1−C10

Fondul comercial C11−C13

Caracteristicile imobilizărilor necorporale C14−C15




Metoda evitării plăţii redevenţei C24−C27

Metoda profiturilor suplimentare C28−C30

Metoda supraprofiturilor economice C31−C34

Beneficiul fiscal din amortizare C35

Abordarea prin cost C36−C38

Abordări multiple C39

Standarde referitoare la active – IVS 210 Im

obilizări necorporale

STANDARD

1. Principiile conţinute în Standardele generale se aplică la evaluarea imobilizărilor necorporale. Acest standard include doar modificările, cerinţele suplimentare sau exemplele specifice privind modul de aplicare a Standardelor generale pentru evaluările care cad sub incidenţa acestui standard.


2. Pentru conformitatea cu cerinţele IVS 101, paragraful 2(d), de identificare a activului sau datoriei supuse evaluării, imobilizarea necorporală se defineşte în mod clar în ce priveşte tipul acesteia şi drepturile legale sau interesele asupra activului. Principalele tipuri de imobilizări necorporale şi caracteristicile specifice ale acestora sunt prezentate în paragrafele C1−C13 din Comentariile la acest standard.

47


3. Sfera misiunii de evaluare trebuie să identifice orice active contribuitoare şi să arate dacă acestea sunt sau nu sunt incluse în evaluare. Un activ contribuitor este acela care se utilizează în combinaţie cu activul subiect pentru a genera fluxurile de numerar asociate cu activul subiect. Dacă activele contribuitoare urmează să fie excluse din evaluare va fi necesar să se clarifice dacă imobilizarea necorporală trebuie să fie evaluată pe ipoteza că activele contribuitoare sunt disponibile pentru un cumpărător sau pe ipoteza că acestea nu sunt disponibile, respectiv că activul subiect se evaluează pe bază de sine stătătoare.

4. Exemple uzuale de ipoteze sau de ipoteze speciale, care apar la evaluarea imobilizărilor necorporale şi care sunt cerute a fi menţionate de către IVS 101, paragraful 2(i), sunt ipotezele că un brevet de invenţie a fost acordat, când acesta nu exista la data evaluării sau că un produs concurent a intrat sau a fost scos de pe piaţă.


St

anda

rde

refe

ritoa

re la

act

ive

– IV

S 21

0 Im

obili

zări

neco

rpor

ale

5. Nu există cerinţe suplimentare pentru imobilizările necorporale.

Raportarea evaluării (IVS 103)

6. Nu există cerinţe suplimentare pentru imobilizările necorporale faţă de referinţele incluse în sfera misiunii de evaluare, conform paragrafelor 2−4 de mai sus.



48


COMENTARII

Principalele tipuri de imobilizări necorporale

C1. O imobilizare necorporală este un activ nemonetar care se manifestă prin proprietăţile lui economice. Ea nu are substanţă fizică, dar acordă drepturi şi beneficii economice proprietarului ei.

C2. Evaluările de imobilizări necorporale sunt solicitate pentru diverse scopuri, incluzând achiziţii, fuziuni şi vânzări de întreprinderi sau părţi de întreprinderi, cumpărări şi vânzări de imobilizări necorporale, raportări către autorităţile fiscale, proceduri de litigii şi de insolvenţă şi pentru raportarea financiară.



C3. O imobilizare necorporală poate fi identificabilă sau neidentificabilă. O imobilizare necorporală este identificabilă dacă:

(a) fie este separabilă, respectiv poate fi separată sau despărţită de entitate şi vândută, transferată, cesionat dreptul de folosinţă printr-o licenţă, închiriată sau schimbată, fie individual, fie împreună cu un contract, cu un activ sau cu o datorie aferentă, indiferent dacă entitatea intenţionează să procedeze astfel,

(b) fie provine din drepturi contractuale sau din alte drepturi legale, indiferent dacă acele drepturi sunt transferabile sau separabile de entitate sau de alte drepturi şi obligaţii.

C4. Orice imobilizare necorporală neidentificabilă, asociată cu o întreprindere sau cu un grup de active, este denumită, în general, ca fond comercial.

C5. Principalele clase de imobilizări necorporale sunt următoarele: • legate de marketing, • legate de client sau de furnizor, • de natură tehnologică, • de natură artistică.

C6. În cadrul fiecărei clase, imobilizările pot fi contractuale sau necontractuale.

C7. Imobilizările necorporale legate de marketing sunt utilizate, în primul rând, pentru marketingul sau promovarea produselor sau serviciilor. Exemplele includ mărcile comerciale, brandurile, designul comercial unic, numele domeniului de internet şi acordurile de neconcurenţă.

C8. Imobilizările necorporale legate de client sau de furnizor provin din relaţiile cu sau din cunoştinţele despre clienţi sau furnizori. Exemple sunt contractele de prestări de servicii sau de achiziţii, contractele de licenţă sau de redevenţă, registrele de comenzi, contractele de muncă şi relaţiile cu clienţii.

49


C9. Imobilizările necorporale de natură tehnologică provin din drepturile contractuale sau necontractuale de a utiliza tehnologia brevetată, tehnologia nebrevetată, bazele de date, formulele, proiectele, programele pentru calculator, procesele sau reţetele.

C10. Imobilizările necorporale de natură artistică provin din dreptul la beneficii, cum ar fi redevenţele din lucrări artistice, ca de exemplu, piese de teatru, cărţi, filme şi muzică şi din protecţia dreptului de autor necontractual.

Fondul comercial

C11. Fondul comercial este orice beneficiu economic viitor provenit dintr-o întreprindere, dintr-o participaţie la o întreprindere sau din utilizarea unui grup de active, care nu sunt separabile. Ar trebui reţinut că se folosesc definiţii diferite ale fondului comercial, conforme cu diferitele regimuri de raportare financiară sau de impozitare; poate fi necesar ca acestea să fie reflectate când evaluările se fac pentru aceste scopuri.

St

anda

rde

refe

ritoa

re la

act

ive

– IV

S 21

0 Im

obili

zări

neco

rpor

ale

C12. Exemple de beneficii care sunt reflectate în fondul comercial sunt: • sinergiile specifice ale companiei, rezultate în urma unei

combinări de întreprinderi, de exemplu o reducere a cheltuielilor de exploatare sau economii de scară, care nu sunt reflectate în valoarea altor active;

• oportunităţile de creştere, de exemplu, expansiunea pe diferite pieţe;

• capitalul organizaţional, de exemplu beneficiile rezultate din reţeaua de afaceri pusă la punct.

C13. În termeni generali, valoarea fondului comercial este valoarea reziduală rămasă după ce din valoarea unei întreprinderii au fost scăzute valorile tuturor activelor identificabile, corporale, necorporale şi monetare, ajustate cu datoriile efective sau cu cele potenţiale.

Caracteristicile imobilizărilor necorporale

C14. Imobilizările necorporale specifice sunt definite şi sunt descrise prin caracteristici cum ar fi dreptul de proprietate asupra lor, funcţia, poziţia pe piaţă şi imaginea lor. Aceste caracteristici diferenţiază imobilizările necorporale între ele. Caracteristicile care le diferenţiază sunt ilustrate în exemplele următoare: • mărcile produselor de patiserie se pot diferenţia prin gustul diferit,

sursa ingredientelor diferită şi calitate diferită; • programele pentru calculator se diferenţiază, în mod uzual, prin

referire la specificaţiile lor funcţionale.

C15. Deşi imobilizările necorporale similare, aparţinând aceleiaşi clase, au câteva caracteristici comune, ele vor avea şi caracteristici diferite care vor varia în funcţie de tipul imobilizării necorporale.

50



C16. Pentru evaluarea imobilizărilor necorporale pot fi aplicate toate cele trei abordări principale în evaluare, descrise în IVS - Cadrul general.

C17. Toate metodele de evaluare a imobilizărilor necorporale necesită o estimare a duratei de viaţă utilă rămasă. Pentru anumite active, aceasta poate fi o perioadă determinată, limitată fie prin contract, fie de ciclul tipic de viaţă din sector. Alte active pot avea o durată de viaţă nedeterminată. Estimarea duratei de viaţă utilă rămasă presupune luarea în considerare a factorilor juridici, tehnologici, funcţionali, precum şi a celor economici. De exemplu, o imobilizare reprezentată de un brevet de invenţie pentru un medicament poate avea o durată de viaţă legală rămasă de cinci ani până la expirarea brevetului, dar un medicament concurent, cu eficienţă anticipată sporită, este aşteptat să fie introdus pe piaţă peste trei ani. Acest lucru poate determina estimarea duratei de viaţă utilă rămasă a primului produs la numai trei ani.




C18. Prin abordarea prin piaţă, valoarea unei imobilizări necorporale se determină prin referinţă la activitatea de pe piaţă, de exemplu, la cererile sau la ofertele care implică active identice sau similare.

C19. Natura eterogenă a imobilizărilor necorporale semnifică faptul că găsirea de dovezi de piaţă despre tranzacţii cu active identice rareori este posibilă. Dacă există dovezi de piaţă, de obicei, singurele dovezi disponibile se referă la active similare şi nu la cele identice. Ca o alternativă sau ca un instrument suplimentar, comparaţia cu preţurile tranzacţiilor relevante cu active identice sau similare, obţinute în urma analizei tranzacţiilor de vânzare, poate furniza dovezi despre multipli de evaluare, de exemplu, ar fi posibil să se determine o rată tipică preţ/profituri sau o rată a rentabilităţii pentru o clasă similară de imobilizări necorporale.

C20. În cazul în care există dovezi despre preţuri sau multipli de evaluare, deseori va fi necesar să se facă corecţii ale acestora pentru a se reflecta diferenţele între activul subiect şi cele implicate în tranzacţii.

C21. Aceste corecţii sunt necesare pentru a reflecta diferenţierea caracteristicilor imobilizării necorporale subiect de cele ale activelor implicate în tranzacţii. Astfel de corecţii pot fi determinabile mai degrabă numai la nivel calitativ, decât la nivel cantitativ. Situaţiile în care sunt necesare corecţii calitative sunt incluse în exemplele de mai jos:

• marca supusă evaluării poate fi considerată că deţine o poziţie mai dominantă pe piaţă, decât mărcile implicate în tranzacţii;

51


• un brevet de invenţie pentru un medicament, care este evaluat, poate avea o eficienţă mai mare şi mai puţine efecte adverse decât cele implicate în tranzacţii.

Abordarea prin venit C22. În abordarea prin venit, valoarea unei imobilizări necorporale se

determină prin referinţă la valoarea actualizată a venitului, fluxurilor de numerar sau economiilor de costuri generate de imobilizarea necorporală. Principalele metode de evaluare, incluse în abordarea prin venit, utilizate în evaluarea imobilizărilor necorporale, sunt: • metoda evitării plăţii redevenţei, menţionată uneori ca metoda

economiei de redevenţă; • metoda profiturilor suplimentare, menţionată uneori ca metoda

venitului suplimentar;

St

anda

rde

refe

ritoa

re la

act

ive

– IV

S 21

0 Im

obili

zări

neco

rpor

ale

• metoda supraprofiturilor economice.

C23. Fiecare dintre aceste metode implică convertirea fluxurilor de numerar previzionate într-o indicaţie asupra valorii, utilizând fie tehnicile actualizării fluxului de numerar, fie, în cazuri simple, aplicarea unui multiplu de capitalizare asupra unui flux de numerar reprezentativ dintr-o singură perioadă.

Metoda evitării plăţii redevenţei C24. În metoda evitării plăţii redevenţei, valoarea unei imobilizări

necorporale se determină prin referinţă la valoarea unor plăţi ipotetice ale redevenţei, care ar fi evitate prin deţinerea proprietăţii asupra activului, în comparaţie cu obţinerea unei licenţe pentru imobilizarea necorporală, de la o terţă parte. Plăţile ipotetice ale redevenţei, pe durata de viaţă a imobilizării necorporale, sunt corectate pentru impozitul plătibil şi sunt actualizate la valoarea prezentă, la data evaluării. În unele cazuri, plăţile de redevenţă pot să includă o sumă plătită iniţial, suplimentar faţă de sumele periodice, bazate pe un procentaj din cifra de afaceri sau din alţi indicatori financiari.

C25. Pentru a obţine o rată a redevenţei ipotetice pot fi utilizate două metode. Prima metodă se bazează pe ratele de piaţă ale redevenţelor din tranzacţiile comparabile sau similare. O condiţie prealabilă pentru această metodă este existenţa unor imobilizări necorporale comparabile, care au constituit obiectul unor contracte de licenţe nepărtinitoare, în mod regulat. A doua metodă se bazează pe o divizare a profiturilor care ar fi plătite ipotetic într-o tranzacţie nepărtinitoare, de către un licenţiat hotărât, unui licenţiator hotărât, pentru drepturile de folosinţă a imobilizării necorporale subiect.

C26. În metoda evitării plăţii redevenţei sunt luate în considerare unele sau toate datele de intrare pentru evaluare, redate mai jos:

• proiecţiile indicatorilor financiari, cum ar fi cifra de afaceri la care ar fi aplicată rata de redevenţă, pe durata de viaţă a imobilizării necorporale, împreună cu o estimare a duratei de viaţă a imobilizării necorporale;

52


• rata la care economia de impozit ar putea fi obţinută pentru plăţile ipotetice de redevenţă;

• cheltuielile de marketing şi orice alte cheltuieli care ar fi suportate de un licenţiat în utilizarea activului;

• o rată de actualizare sau o rată de capitalizare adecvate pentru a converti plăţile ipotetice de redevenţă, aferente activului, într-o valoarea actualizată a acestora.

În cazul în care este posibil să se utilizeze ambele metode, este uzual să se aplice amândouă ca o verificare încrucişată a fiecăreia.

C27. Ratele de redevenţă aferente activelor similare adesea pot să difere în mod semnificativ pe piaţă. Ca urmare, este prudent să se compare rata redevenţei folosită ca dată de intrare cu marja brută din exploatare, pe care un operator tipic poate să o ceară din cifra de afaceri generată de utilizarea activului.

Metoda profiturilor suplimentare



C28. Metoda profiturilor suplimentare presupune compararea profiturilor sau a fluxurilor de numerar previzionate, care ar putea fi obţinute de o întreprindere care utilizează imobilizarea necorporală, cu cele care ar fi obţinute de o întreprindere care nu utilizează acea imobilizare necorporală. Metoda este deseori utilizată când ratele de redevenţă de piaţă nu sunt disponibile sau nu sunt credibile.

C29. După ce s-a stabilit diferenţa între profiturile care vor fi generate se aplică o rată de actualizare adecvată pentru a converti profiturile suplimentare periodice sau fluxurile de numerar suplimentare periodice previzionate în valoarea lor actualizată sau se aplică un multiplu de capitalizare pentru a capitaliza profiturile sau fluxurile de numerar suplimentare constante.

C30. Metoda profiturilor suplimentare poate fi utilizată atât pentru evaluarea imobilizărilor necorporale a căror utilizare va reduce costurile, cât şi a celor a căror utilizare va genera profituri sau fluxuri de numerar suplimentare.

Metoda supraprofiturilor economice (engl. Excess Earnings Method)

C31. Metoda supraprofiturilor economice determină valoarea unei imobilizări necorporale ca fiind valoarea actualizată a fluxurilor de numerar atribuibile imobilizării necorporale subiect, după deducerea fluxurilor de numerar care sunt atribuite activelor contribuitoare. Metoda supraprofiturilor economice se utilizează în special pentru evaluarea contractelor cu clienţii, a relaţiilor cu clienţii şi a proiectelor de cercetare şi dezvoltare nefinalizate.

53

C32. Metoda supraprofiturilor economice poate fi aplicată fie prin utilizarea fluxurilor de numerar previzionate dintr-o singură perioadă, numită „metoda supraprofiturilor economice dintr-o singură perioadă”, fie prin utilizarea fluxurilor de numerar previzionate pe mai multe perioade, numită „metoda supraprofiturilor economice din mai multe perioade”. Metoda supraprofiturilor economice din mai multe


perioade se utilizează mai des, deoarece imobilizările necorporale vor genera, în mod obişnuit, beneficii monetare pe o perioadă de timp extinsă.

C33. Metoda supraprofiturilor economice presupune alocarea fluxurilor de numerar aşteptate pe cel mai mic grup de afacere sau de active ale întreprinderii, care include toate veniturile derivabile din activul subiect.

C34. Din aceste fluxuri de numerar previzionate se scade contribuţia la fluxurile de numerar atribuită activelor contribuitoare corporale, necorporale şi financiare. Acest lucru se realizează prin calcularea unui profit aferent costului de oportunitate sau unui profit economic cerut de activele contribuitoare şi deducerea acestuia din fluxurile de numerar. Pentru a ajunge la o evaluare credibilă a activului subiect, poate fi oportun să se facă şi o deducere suplimentară pentru a reflecta orice valoare adiţională atribuită faptului că toate activele se utilizează împreună, ca o entitate care îşi continuă activitatea. De obicei, aceasta reflectă beneficiul unor fluxuri de numerar atribuibile unei forţe de muncă instruită, care nu ar fi disponibil pentru un cumpărător al unui activ individual.

Beneficiul fiscal din amortizare

St

anda

rde

refe

ritoa

re la

act

ive

– IV

S 21

0 Im

obili

zări

neco

rpor

ale

C35. În multe legislaţii de impozitare, amortizarea unui activ necorporal poate fi tratată ca o cheltuială deductibilă pentru calcularea profitului impozabil. Acest „beneficiu fiscal din amortizare” poate avea un impact pozitiv asupra valorii activului. Când se utilizează abordarea prin venit va fi necesar să se ia în considerare impactul oricărui beneficiu fiscal disponibil pentru cumpărători şi să se facă o corecţie adecvată fluxurilor de numerar.

Abordarea prin cost

C36. Abordarea prin cost este utilizată în special în cazul imobilizărilor necorporale generate intern, care nu generează fluxuri identificabile de venit. În abordarea prin cost se estimează costul de înlocuire fie al unui activ similar, fie al unuia cu potenţial de servicii similar sau cu utilitate similară.

C37. Exemple de imobilizări necorporale, pentru care se poate utiliza abordarea prin cost, sunt următoarele: • un program pentru calculator generat intern, dacă preţul unui

program cu aceeaşi capacitate de servicii sau similară poate fi obţinut uneori de pe piaţă;

• paginile de internet, în măsura în care este posibil să se estimeze costul de construire a paginii de internet;

• forţa de muncă instruită, prin determinarea costului de formare a forţei de muncă.

54


C38. Datele de intrare, care sunt necesare pentru aplicarea abordării prin cost, sunt următoarele: • costul necesar generării sau costul de cumpărare al unui activ

identic, • costul necesar generării sau costul de cumpărare al unui activ cu

aceeaşi utilitate sau capacitate de servicii, • orice corecţii cerute asupra costului necesar generării sau

costului de cumpărare, pentru a reflecta caracteristicile specifice ale activului subiect, cum ar fi deprecierea economică sau cea funcţională,

• orice cost de oportunitate suportat de dezvoltatorul activului.



Abordări multiple

C39. Din cauza naturii eterogene a multor imobilizări necorporale, deseori există o necesitate presantă pentru a fi aplicate mai multe abordări şi metode pentru a obţine valoarea, decât pentru alte clase de active.

55


IVS 220 Imobilizări corporale mobile

Conţinut Paragrafe

STANDARD 1


Implementare 5



COMENTARII

Imobilizări corporale mobile C1−C2

Imobilizări necorporale C3

Scheme de finanţare C4−C5

Vânzare forţată C6−C7


Stan

dard

e re

ferit

oare

la a

ctiv

e –

IVS

220

Imob

iliză

ri co

rpor

ale

mob

ile

STANDARD

1. Principiile conţinute în Standardele generale se aplică la evaluările imobilizărilor corporale mobile. Acest standard include doar modificările, cerinţele suplimentare sau exemplele specifice privind modul de aplicare a Standardelor generale pentru evaluările care cad sub incidenţa acestui standard.


2. Pentru respectarea cerinţei din IVS 101, paragraful 2(d), referitoare la identificarea activului sau a datoriei care se evaluează, va fi luat în considerare gradul în care elementul de imobilizare corporală mobilă este ataşat la sau este integrat cu alte active. De exemplu: • activele pot fi fixate în mod permanent de teren şi nu pot fi

îndepărtate fără demolarea substanţială fie a activului, fie a clădirii sau structurii în care este încorporat;

• o maşină individuală poate fi o componentă a unei linii de producţie integrată, unde funcţionarea ei este dependentă de alte active.

În astfel de cazuri, va fi necesar să se definească în mod clar ce se include sau ce se exclude din evaluare. Trebuie precizate orice ipoteze sau ipoteze speciale care se referă la disponibilitatea oricăror active complementare, a se vedea paragraful 4 de mai jos.

3. Imobilizările corporale mobile, destinate să furnizeze diferite servicii sau utilităţi unei clădiri, sunt adesea integrate în clădire şi odată instalate nu pot fi separate de aceasta. Aceste elemente vor fi incluse

56


în mod firesc în proprietatea imobiliară. Astfel de exemple se referă la instalaţiile pentru furnizarea de energie electrică, gaz, aer condiţionat, sistemul de încălzire, răcire sau ventilare şi la echipamente, cum ar fi lifturile. Dacă scopul evaluării cere ca acestea să fie evaluate separat, sfera misiunii de evaluare va include o precizare privind efectul includerii normale a valorii acestora în valoarea proprietăţii imobiliare şi privind faptul că ele nu pot fi realizate în mod separat. În cazul în care se fac mai multe evaluări parţiale ale proprietăţilor imobiliare şi activelor de natura imobilizărilor corporale mobile, din aceeaşi locaţie, este necesară o atenţie deosebită pentru a se evita fie omisiuni, fie o dublă înregistrare.


obilizări corporale mobile

4. Din cauza naturii şi a diferitelor posibilităţi de transport a multor imobilizări corporale mobile, în mod normal, vor fi cerute ipoteze adiţionale, pentru a descrie starea sau situaţiile în care sunt evaluate activele. Pentru conformarea la prevederile IVS 101, paragraful 2(i), aceste ipoteze trebuie luate în considerare şi precizate în sfera misiunii de evaluare. Exemplele de ipoteze care pot fi adecvate în diferite situaţii includ: • aceea în care activele de natura imobilizărilor corporale mobile se

evaluează ca un întreg, instalate/pe amplasament şi ca parte a întreprinderii care îşi continuă activitatea normală de exploatare;

• aceea în care activele de natura imobilizărilor corporale mobile se evaluează ca un întreg, instalate/pe amplasament, dar pe premisa că întreprinderea este închisă;

• aceea în care activele de natura imobilizărilor corporale mobile se evaluează ca elemente separate, ce urmează să fie scoase de pe locaţia lor permanentă (dezinstalate).

În anumite situaţii, ar putea fi adecvată folosirea mai multor ipoteze, de exemplu, pentru a arăta efectul închiderii unei întreprinderi sau încetării operaţiunilor asupra valorii imobilizărilor corporale mobile.


5. Nu există cerinţe suplimentare pentru imobilizările corporale mobile.

Raportare (IVS 103)

6. În plus faţă de cerinţele minimale din IVS 103 Raportarea evaluării, un raport de evaluare a imobilizărilor corporale mobile va include referinţele corespunzătoare aspectelor incluse în sfera misiunii de evaluare, în conformitate cu paragrafele 2−4 de mai sus. De asemenea, raportul va include un comentariu privind efectul asupra valorii raportate a oricăror imobilizări corporale sau necorporale excluse din evaluare, de exemplu un program de calculator pentru o maşină sau dreptul de continuare a ocupării terenului pe care este amplasat activul.


7. Data efectivă a acestui standard este 1 ianuarie 2012, deşi este încurajată adoptarea lui înainte de această dată.

57


COMENTARII

Imobilizări corporale mobile

C1. Imobilizările corporale mobile reprezintă imobilizări corporale care sunt deţinute de o entitate pentru a fi utilizate în producţia de bunuri sau prestarea de servicii, pentru a fi închiriate terţilor sau pentru a fi folosite în scopuri administrative şi care se preconizează să fie utilizate pe o perioadă de timp. Nu sunt imobilizări corporale mobile următoarele active: • proprietatea imobiliară;

Stan

dard

e re

ferit

oare

la a

ctiv

e –

IVS

220

Imob

iliză

ri co

rpor

ale

mob

ile

• resursele minerale şi naturale; • materiile prime; • stocurile; • consumabilele; • activele agricole (de exemplu, plantaţii, animale, etc.); • bunurile mobile, cum ar fi lucrările de artă, bijuteriile sau colecţiile.

C2. În mod normal, o evaluare a imobilizărilor corporale mobile va impune luarea în considerare a mai multor factori, care se referă la activul în sine, la mediul lor şi la potenţialul lor economic. Exemple de factori care pot fi luaţi în considerare din aceste categorii sunt:

Referitori la activ: • specificaţia tehnică a activului; • durata de viaţă fizică rămasă; • starea activului, inclusiv istoricul privind întreţinerea sa; • dacă activul nu este evaluat pe amplasamentul lui curent, costul

de demontare şi de mutare; • orice pierdere potenţială a unui activ complementar, de exemplu

durata de exploatare a unei maşini poate fi redusă din cauza duratei închirierii clădirii în care este localizată.

Referitori la mediu: • localizarea, în legătură cu sursa de materie primă şi piaţa

produsului. De asemenea, adecvarea localizării poate avea o durată de viaţă limitată, de exemplu dacă materiile prime sunt finite sau cererea este tranzitorie;

• impactul oricărei legislaţii privind mediul sau alte aspecte care fie restricţionează utilizarea, fie impun costuri suplimentare de funcţionare sau dezafectare.

Referitori la potenţialul economic: • profitabilitatea curentă sau cea potenţială a activului, pe baza

comparării costurilor de funcţionare cu profiturile curente sau cu cele potenţiale;

58


• cererea pentru produsul imobilizării corporale mobile, în legătură cu factorii macro şi micro economici care pot influenţa cererea;

• posibilitatea ca activul să aibă o utilizare mai bună decât utilizarea sa curentă.

Imobilizări necorporale

C3. Imobilizările necorporale nu sunt incluse în clasificarea activelor de natura imobilizărilor corporale mobile. Totuşi, o imobilizare necorporală poate avea efect asupra valorii activelor de natura imobilizărilor corporale mobile. De exemplu, valoarea modelelor şi matriţelor este deseori legată nemijlocit de drepturile de proprietate intelectuală asociate. Programele pentru calculator, datele tehnice, tehnologiile şi brevetele de invenţie sunt alte exemple de imobilizări necorporale care pot avea un impact asupra valorii activelor de natura imobilizărilor corporale mobile, aceasta depinzând de includerea sau neincluderea lor în evaluare. În astfel de cazuri, procesul de evaluare va presupune luarea în considerare a imobilizărilor necorporale şi a impactului acestora asupra valorii activelor de natura imobilizărilor corporale mobile.


obilizări corporale mobile

Scheme de finanţare

C4. Un element de natura imobilizărilor corporale mobile poate fi subiectul unui aranjament de finanţare. Ca urmare, activul nu poate fi vândut fără ca creditorul sau locatorul să primească orice sold aferent aranjamentului de finanţare. Această plată poate sau nu să depăşească valoarea negrevată de sarcini a elementului. În funcţie de scopul evaluării, poate fi adecvat să se identifice toate activele care sunt grevate de sarcini, iar valoarea lor se reportează separat de cea a activelor negrevate de sarcini.

C5. Elementele de natura imobilizărilor corporale mobile, care sunt deţinute în cadrul leasingurilor operaţionale, se află în proprietatea terţelor părţi şi, deci, nu sunt incluse în evaluarea activelor locatarului. Totuşi, astfel de active trebuie înregistrate, deoarece prezenţa lor poate avea impact asupra valorii activelor din proprietate împreună cu care se utilizează.

Vânzare forţată

C6. Activele de natura imobilizărilor corporale mobile pot fi susceptibile de condiţiile vânzării forţate, a se vedea IVS - Cadrul general, paragrafele 53−55. Un exemplu uzual este cazul când activele trebuie să fie îndepărtate dintr-o proprietate imobiliară, într-un interval de timp care exclude un marketing adecvat, deoarece contractul de închiriere a proprietăţii imobiliare a expirat.

C7. Impactul unor astfel de situaţii asupra valorii trebuie luat în considerare cu atenţie. Pentru a aviza valoarea posibil a fi realizată, va fi necesar să se ia în considerare orice alternativă de vânzare de pe locaţia curentă, cum ar fi posibilitatea practică a mutării elementului la o altă locaţie, în vederea cedării precum şi costul mutării, în limita timpului disponibil.

59



C8. Cele trei abordări principale în evaluare, descrise în IVS - Cadrul general, pot fi aplicate pentru evaluarea imobilizărilor corporale mobile.

Stan

dard

e re

ferit

oare

la a

ctiv

e –

IVS

220

Imob

iliză

ri co

rpor

ale

mob

ile

C9. Pentru clasele de imobilizări corporale mobile care sunt omogene, de exemplu, autovehicule sau anumite tipuri de echipamente de birou sau utilaje industriale, în mod obişnuit este utilizată abordarea prin piaţă, deoarece există date suficiente privind vânzările recente ale unor active similare. Totuşi, multe tipuri de imobilizări corporale mobile sunt specializate şi nu există informaţii directe disponibile privind vânzările de astfel de elemente, ceea ce impune utilizarea fie a abordării prin venit, fie a abordării prin cost.

C10. Abordarea prin venit pentru evaluarea imobilizărilor corporale mobile poate fi utilizată dacă pot fi identificate fluxurile de numerar specifice pentru activ sau pentru un grup de active complementare, de exemplu dacă un grup de active formează o linie de proces şi produce un produs vandabil.2 Totuşi, unele dintre fluxurile de numerar pot fi atribuite imobilizărilor necorporale şi este dificilă separarea lor de contribuţia imobilizărilor corporale mobile la fluxurile de numerar. În mod normal, utilizarea abordării prin venit nu este practică pentru multe imobilizări corporale mobile individuale.

C11. În general, abordarea prin cost este adoptată pentru evaluarea imobilizărilor corporale mobile, mai ales în cazul activelor individuale care sunt specializate. Aceasta se aplică prin determinarea costului de înlocuire net3 al activului. Costul de înlocuire al activului de evaluat se estimează de către un participant pe piaţă. Costul de înlocuire este costul pentru a obţine un activ alternativ, cu utilitate echivalentă; acesta poate fi fie un echivalent modern cu aceiaşi funcţionalitate, fie costul de reproducere a unei replici exacte a activului subiect. Cea de a doua variantă este adecvată în cazul în care costul unei replici va fi mai mic decât costul unui echivalent modern sau dacă utilitatea activului subiect poate fi oferită doar de o replică şi nu de echivalentul modern.

C12. După stabilirea costului de înlocuire, se fac apoi deduceri pentru a reflecta deprecierea fizică, funcţională şi economică a activului subiect în comparaţie cu activul alternativ care poate fi achiziţionat la costul de înlocuire.

2 Detalii suplimentare sunt conţinute în Exposure Draft TIP 1 Metoda fluxurilor de numerar

actualizate – Evaluări de drepturi asupra proprietăţii imobiliare şi întreprinderi, publicat în ianuarie 2011.

3 Detalii suplimentare sunt conţinute în Exposure Draft TIP 2 Costul de înlocuire net, publicat în februarie 2011.

60


IVS 230 Drepturi asupra proprietăţii imobiliare

Conţinut Paragrafe

STANDARD 1


Implementare 5



COMENTARII

Tipuri de drepturi asupra proprietăţii imobiliare C1−C3

Ierarhia drepturilor C4−C7

Chiria C8−C11

Abordări în evaluare C12



Abordarea prin cost C22−C24

ANEXĂ

Proprietatea imobiliară istorică A1−A17

Standarde referitoare la active – IVS 230 D

repturi asupra proprietăţii imobiliare

STANDARD

1. Principiile conţinute în Standardele generale se aplică la evaluarea drepturilor asupra proprietăţii imobiliare. Acest standard include doar modificările, cerinţele suplimentare sau exemplele specifice privind modul de aplicare a Standardelor generale pentru evaluările care cad sub incidenţa acestui standard.


2. Pentru respectarea cerinţei din IVS 101, paragraful 2(d), de identificare a activului care se evaluează, trebuie incluse următoarele considerente:

• o descriere a dreptului asupra proprietăţii imobiliare care se evaluează;

• identificarea oricărui drept absolut sau subordonat care influenţează dreptul evaluat.

3. Pentru respectarea cerinţelor din IVS 101, paragrafele 2(g) şi 2(h), de prezentare a amplorii investigaţiei şi a naturii şi surselor de informaţii utilizate, trebuie incluse următoarele considerente:

61


• datele necesare pentru verificarea dreptului asupra proprietăţii imobiliare şi a oricăror drepturi înrudite relevante;

• amploarea oricărei inspecţii;

• responsabilitatea pentru informaţiile despre suprafaţa amplasamentului şi suprafeţele oricărei clădiri;

• responsabilitatea pentru confirmarea caracteristicilor şi stării oricărei clădiri;

• amploarea investigaţiei privind natura, specificaţiile şi adecvarea serviciilor;

St

anda

rde

refe

ritoa

re la

act

ive

– IV

S 23

0 D

rept

uri a

supr

a pr

oprie

tăţii

imob

iliar

e

• existenţa oricăror informaţii privind starea solului şi a fundaţiei;

• responsabilitatea pentru identificarea riscurilor de mediu înconjurător, reale sau potenţiale.

4. Exemple tipice de ipoteze speciale, care pot fi convenite şi confirmate pentru conformarea cu cerinţa IVS 101, paragraful 2(i), sunt:

• că a apărut o modificare fizică specificată, de exemplu o clădire propusă este evaluată ca şi cum ar fi finalizată la data evaluării;

• că a apărut o modificare în statutul clădirii, de exemplu o clădire vacantă a fost închiriată sau o clădire închiriată a devenit vacantă la data evaluării.


5. Nu există cerinţe suplimentare pentru drepturile asupra proprietăţii imobiliare.

Raportare (IVS 103)

6. Nu există cerinţe suplimentare în cazul drepturilor asupra proprietăţii imobiliare, în afara includerii referinţelor relevante referitoare la aspectele prezentate în sfera misiunii de evaluare, în conformitate cu paragrafele 2−4 de mai sus.



62


COMENTARII Tipuri de drepturi asupra proprietăţii imobiliare

C1. Dreptul asupra proprietăţii imobiliare conferă titularului dreptul de a poseda, folosi şi dispune de teren şi construcţii. Există trei tipuri de bază ale dreptului asupra proprietăţii imobiliare: (a) dreptul absolut asupra oricărei suprafeţe de teren. Titularul

acestui drept are un drept absolut de a poseda şi a dispune de teren şi de orice clădiri existente pe acesta, în mod perpetuu, supus doar unor drepturi subordonate şi unor îngrădiri stabilite prin lege;



(b) un drept subordonat care conferă titularului dreptul exclusiv de folosinţă a unei suprafeţe specificate de teren sau clădiri, pentru o anumită perioadă, de exemplu conform clauzelor unui contract de închiriere;

(c) un drept de folosinţă a terenului sau clădirilor, fără un drept exclusiv de folosinţă, de exemplu dreptul de trecere pe teren sau de a-l folosi numai pentru o anumită activitate.

C2 Drepturile asupra proprietăţii imobiliare pot fi deţinute în comun, caz în care mai mulţi titulari îl pot partaja sau individual, când fiecare titular deţine o anumită cotă-parte.

C3 Deşi în ţări diferite se utilizează diferite cuvinte şi termeni pentru a descrie aceste tipuri principale de drepturi asupra proprietăţii imobiliare, conceptele de drept absolut de proprietate, de drept exclusiv asupra proprietăţii pentru o perioadă limitată de timp sau de drept neexclusiv asupra proprietăţii pentru un scop anumit sunt comune celor mai multe jurisdicţii. Caracteristica de fi inamovibil/e a terenului şi a clădirilor semnifică faptul că într-o tranzacţie este transferat dreptul deţinut de o parte şi nu fizic, terenul şi clădirile. Deci, valoarea se ataşează mai degrabă dreptului asupra proprietăţii imobiliare, decât fizic, terenului şi clădirilor.

Ierarhia drepturilor

C4. Aceste tipuri diferite de drepturi asupra proprietăţii imobiliare nu se exclud reciproc. Un drept absolut de proprietate poate fi subiectul unuia sau mai multor drepturi subordonate. Titularul dreptului de proprietate absolut poate acorda un drept de închiriere asupra unei părţi sau asupra întregii sale proprietăţi. Drepturile de închiriere acordate direct de către titularul dreptului absolut de proprietate sunt drepturi de „închiriere iniţială”. Dacă nu este interzis prin termenii contractului de închiriere, titularul dreptului de închiriere iniţială poate închiria o parte sau întreaga proprietate unei terţe părţi, care este numită drept de subînchiriere. Durata dreptului de subînchiriere va fi întotdeauna mai scurtă decât durata închirierii iniţiale, din care provine, chiar şi cu o singură zi.

63


C5. Aceste drepturi asupra proprietăţii imobiliare vor avea propriile lor caracteristici, aşa cum se prezintă în exemplele următoare:

• deşi un drept absolut de proprietate acordă un drept integral de proprietate în mod perpetuu, el poate fi afectat de drepturi subordonate. Aceste drepturi subordonate pot include închirierea, restricţii impuse de proprietarul anterior sau restricţii impuse prin contract;

• un drept de închiriere va fi acordat pentru o anumită perioadă, la sfârşitul căreia proprietatea revine titularului dreptului absolut de proprietate, din care a fost creat. Contractul de închiriere va include în mod normal obligaţiile chiriaşului, de exemplu plata chiriei şi a altor cheltuieli. De asemenea, poate impune condiţii sau restricţii, cum ar fi modul de folosinţă a proprietăţii sau modul de transfer al dreptului către o terţă parte;

St

anda

rde

refe

ritoa

re la

act

ive

– IV

S 23

0 D

rept

uri a

supr

a pr

oprie

tăţii

imob

iliar

e

• un drept de folosinţă poate fi deţinut în mod perpetuu sau pe o perioadă determinată. Dreptul poate depinde de acţiunea deţinătorului de a face plăţile sau de a respecta anumite condiţii convenite.

C6. De aceea, când se evaluează un drept asupra proprietăţii imobiliare este necesar să se identifice natura drepturilor deţinute de titularul acelui drept şi să se aibă în vedere orice limitări sau sarcini impuse de existenţa altor drepturi asupra aceleiaşi proprietăţi. În mod frecvent, suma valorilor diferitelor drepturi individuale asupra aceleiaşi proprietăţi va fi diferită de valoarea dreptului absolut de proprietate negrevat de sarcini.

C7. Drepturile asupra proprietăţii imobiliare sunt definite prin constituţie şi adesea sunt reglementate de legislaţia naţională sau locală. Înainte de a face o evaluare a unui drept asupra proprietăţii imobiliare este important să se cunoască cadrul legal relevant care afectează acel drept.

Chiria

C8. Când se evaluează fie un drept de proprietate afectat de locaţiune, fie un drept creat de contractul de închiriere, este necesar să se ia în considerare chiria contractuală, iar în cazul în care aceasta este diferită, chiria de piaţă.

C9. Chiria de piaţă este suma estimată pentru care o proprietate ar putea fi închiriată la data evaluării, între un locator hotărât şi un locatar hotărât, cu clauze de închiriere adecvate, într-o tranzacţie nepărtinitoare, după un marketing adecvat şi în care părţile au acţionat fiecare în cunoştinţă de cauză, prudent şi fără constrângere.

C10. Comentariile prezentate pentru definiţia similară a valorii de piaţă din IVS - Cadrul general, pot fi aplicate pentru a ajuta la interpretarea definiţiei chiriei de piaţă. În particular, suma estimată exclude o chirie majorată sau micşorată de clauze, contraprestaţii sau facilităţi

64


speciale. „Clauzele de închiriere adecvate” sunt clauzele care ar fi convenite în mod uzual pe piaţa tipului de proprietate imobiliară, la data evaluării, între participanţii pe piaţă. O valoare a chiriei de piaţă ar trebui să fie prezentată numai în corelaţie cu clauzele principale de închiriere care au fost asumate.

C11. Chiria contractuală reprezintă chiria care se conformează clauzelor unui anumit contract de închiriere curent. Ea poate fi fixă sau variabilă pe durata contractului de închiriere. Frecvenţa plăţii chiriei şi baza calculării variaţiilor acesteia sunt stipulate în contractul de închiriere şi trebuie să fie identificate şi înţelese pentru a putea stabili beneficiile totale ce revin locatorului, precum şi obligaţiile locatarului.




C12. Toate cele trei abordări principale în evaluare, descrise în IVS - Cadrul general, pot fi aplicate pentru evaluarea drepturilor asupra proprietăţii imobiliare.


C13. Drepturile asupra proprietăţii imobiliare nu sunt omogene. Chiar dacă terenul şi clădirile, de care este ataşat dreptul asupra proprietăţii imobiliare supus evaluării, au caracteristici fizice identice cu ale altora care se tranzacţionează pe piaţă, localizarea va fi diferită. În pofida acestor deosebiri, în mod uzual, abordarea prin piaţă se aplică pentru evaluarea drepturilor asupra proprietăţii imobiliare.

C14. Pentru a putea compara subiectul evaluării cu preţul altui drept asupra proprietăţii imobiliare, care a fost recent tranzacţionat sau care poate fi disponibil pe piaţă, în mod uzual se poate stabili o unitate de comparaţie adecvată. Unităţile de comparaţie, care se utilizează frecvent, rezultă din analiza preţurilor de vânzare prin calcularea preţului pe metru pătrat pentru clădiri sau a preţului pe hectar pentru teren. Alte unităţi folosite pentru compararea preţurilor, atunci când există suficientă omogenitate între caracteristicile fizice ale proprietăţilor, sunt preţul pe cameră sau preţul pe unitatea de producţie, de exemplu în cazul producţiei agricole. O unitate de comparaţie este utilă numai atunci când este selectată în mod judicios şi este aplicată proprietăţii subiect şi proprietăţilor comparabile în fiecare analiză. În măsura în care este posibil, orice unitate de comparaţie utilizată ar trebui să fie cea care se utilizează în mod obişnuit de către participanţii pe piaţa relevantă.

C15. În procesul de evaluare, încrederea care poate fi acordată oricărei informaţii despre preţul comparabil se determină prin comparaţia diferitelor caracteristici ale proprietăţii imobiliare şi tranzacţiei, din care au rezultat datele despre preţ, cu cele ale proprietăţii evaluate. Trebuie luate în considerare diferenţele dintre următoarele elemente:

65


• dreptul care oferă dovada despre preţ şi dreptul asupra proprietăţii supus evaluării;

• localizările respective;

• calitatea terenului sau vârsta şi caracteristicile clădirilor;

• utilizarea permisă sau zonarea pentru fiecare proprietate;

• situaţiile în care a fost determinat preţul şi tipul valorii cerut;

• data efectivă a dovezii despre preţ şi data evaluării cerută.

St

anda

rde

refe

ritoa

re la

act

ive

– IV

S 23

0 D

rept

uri a

supr

a pr

oprie

tăţii

imob

iliar

e Abordarea prin venit C16. Sub denumirea generică de abordare prin venit sunt utilizate diverse

metode pentru indicarea valorii, toate acestea având ca o caracteristică comună faptul că valoarea se bazează pe un venit realizat sau pe unul previzionat, care fie este generat, fie ar putea fi generat de titularul dreptului. În cazul unei investiţii imobiliare, acel venit ar putea fi sub formă de chirie; în cazul unei clădiri ocupate de proprietar, ar putea fi o chirie asumată (sau chirie evitată), determinată pe baza costului care ar fi suportat de proprietar pentru a închiria un spaţiu echivalent. În cazul în care o clădire este specializată numai pentru un anumit tip de activitate comercială, venitul este deseori reprezentat de fluxul de numerar efectiv sau cel potenţial, provenit din activitatea comercială, care ar reveni proprietarului acelei clădiri. Utilizarea potenţialului comercial al proprietăţii imobiliare, pentru a indica valoarea acesteia, este cunoscută sub denumirea uzuală de „metoda profiturilor”.

C17. Fluxul de venit identificat este utilizat apoi pentru a indica valoarea printr-un proces de capitalizare. Un flux de venit, care este probabil să rămână constant, poate fi capitalizat prin aplicarea unui singur multiplicator, deseori cunoscut sub denumirea de rată de capitalizare. Acesta reprezintă câştigul sau „randamentul” pe care un investitor l-ar aştepta sau câştigul teoretic pe care un proprietar ocupant l-ar aştepta să reflecte valoarea banilor în timp, precum şi riscurile şi recompensele proprietarului. Această metodă, cunoscută sub denumirea uzuală de metoda randamentului cu toate riscurile incluse (engl. all risks yield method), este rapidă şi simplă, dar utilizarea ei nu poate fi credibilă în situaţia că, în perioadele viitoare, venitul se aşteaptă să se modifice într-o măsură mai mare decât se aşteaptă pe piaţă sau în cazul în care este necesară o analiză mai sofisticată a riscului.

C18. În astfel de cazuri, se pot utiliza diferite modele ale fluxului de numerar actualizat. Acestea diferă în mod semnificativ, dar au drept caracteristică de bază faptul că venitul net, dintr-o perioadă viitoare definită, se aduce la valoarea actualizată prin utilizarea unei rate de actualizare. Suma valorilor actualizate, din perioadele individualizate, reprezintă valoarea capitalului. Ca şi în cazul metodei randamentului cu toate riscurile incluse, rata de actualizare aferentă unui model al fluxului de numerar actualizat se va baza pe valoarea banilor în timp, precum şi pe riscurile şi recompensele proprietarului, ataşate fluxului de numerar în cauză.

66


Standarde referitoare la active – IVS 230 Drepturi asupra proprietăţii im

obiliare

C19. Randamentul sau rata de actualizare comentate mai sus vor fi determinate de obiectivul evaluării. Dacă obiectivul este de a stabili valoarea pentru un anumit proprietar sau pentru un proprietar potenţial, în baza criteriilor de investiţii proprii ale acestora, rata utilizată poate reflecta rata rentabilităţii cerută de aceştia sau costul mediu ponderat al capitalului. Dacă scopul este estimarea valorii de piaţă, rata va proveni din examinarea rentabilităţilor implicite din preţul plătit pentru drepturile asupra proprietăţii imobiliare tranzacţionate pe piaţă, între participanţii pe piaţă.

C20. Rata de actualizare adecvată ar trebui să fie determinată în urma analizei ratelor implicite în tranzacţiile de piaţă. Când acest lucru nu este posibil, se poate construi o rată de actualizare adecvată plecând de la o „rată fără risc“ a rentabilităţii, corectată pentru riscurile şi oportunităţile adiţionale specifice dreptului particular asupra proprietăţii imobiliare.

C21. Randamentul adecvat sau rata de actualizare adecvată vor depinde şi de faptul dacă datele de intrare utilizate pentru venit sau pentru fluxurile de numerar utilizate se exprimă în niveluri curente (termeni reali) sau dacă previziunile au fost făcute cu includerea inflaţiei sau deflaţiei viitoare aşteptate.4

Abordarea prin cost

C22. Această abordare este în general aplicată pentru evaluarea drepturilor asupra proprietăţii imobiliare, prin metoda costului de înlocuire net5 (după deducerea deprecierii n. t.). Ea se utilizează când nu există fie nicio dovadă a preţurilor de tranzacţionare pentru proprietăţi similare, fie niciun flux de venit identificabil, real sau teoretic, care ar reveni titularului dreptului. Această abordare se utilizează în principal pentru evaluarea proprietăţii imobiliare specializate, adică a proprietăţii imobiliare care se vinde rar sau chiar nu se vinde pe piaţă, cu excepţia cazului în care se vinde întreprinderea sau entitatea din care face parte.

C 23. Prima etapă solicită calcularea unui cost de înlocuire. În mod normal, acesta reprezintă costul de înlocuire a proprietăţii cu un echivalent modern, la data evaluării. O excepţie este cazul în care ar fi necesar ca o proprietate echivalentă să fie o replică a proprietăţii subiect pentru a furniza aceeaşi utilitate unui participant pe piaţă, caz în care costul de înlocuire ar fi mai degrabă cel de reproducere sau de reconstruire a clădirii subiect, decât cel de înlocuire cu un echivalent modern. Costul de înlocuire este necesar să reflecte toate costurile incidentale, cum ar fi valoarea terenului, infrastructura, onorariile pentru proiectare şi cheltuielile de finanţare care ar fi suportate de un participant pe piaţă, pentru producerea unui activ echivalent.

4 Detalii suplimentare sunt conţinute în Exposure Draft TIP1 The Discounted Cash Flow

(DCF) Method – Real Property and Business Valuations, publicat în ianuarie 2011. 5 Detalii suplimentare sunt conţinute în Exposure Draft TIP 2 Depreciated Replacement Cost,

publicat în februarie 2011.

67


C24. Costul echivalentului modern se corectează apoi pentru depreciere. Scopul corecţiei pentru depreciere este acela de a estima cu cât ar fi mai puţin valoroasă proprietatea subiect pentru un potenţial cumpărător faţă de echivalentul său modern. Deprecierea ia în considerare starea fizică, utilitatea funcţională şi economică a proprietăţii subiect, în comparaţie cu echivalentul său modern.

St

anda

rde

refe

ritoa

re la

act

ive

– IV

S 23

0 D

rept

uri a

supr

a pr

oprie

tăţii

imob

iliar

e

68


ANEXĂ - PROPRIETATEA IMOBILIARĂ ISTORICĂ

A1. Această anexă prezintă îndrumări suplimentare asupra problemelor de luat în considerare la evaluările drepturilor asupra proprietăţilor imobiliare istorice.



A2. O proprietate imobiliară istorică este o proprietate imobiliară care este recunoscută public sau este desemnată de către un organism guvernamental ca având importanţă culturală sau istorică, datorită asocierii acesteia cu un eveniment istoric sau cu o perioadă istorică, cu un stil arhitectural sau cu un patrimoniu naţional. Caracteristicile uzuale ale proprietăţii imobiliare istorice sunt următoarele:

• importanţa ei istorică, arhitecturală şi/sau culturală,

• protecţie legală sau statutară al cărui subiect poate fi,

• restrângerile şi limitările puse asupra utilizării, degradării şi cedării ei,

• obligaţia frecventă, din unele jurisdicţii, de a fi accesibilă publicului.

A3. Proprietatea imobiliară istorică este un concept larg, cuprinzând multe tipuri de proprietăţi imobiliare. Unele proprietăţi imobiliare istorice sunt restaurate la condiţia lor iniţială, altele sunt restaurate parţial, de exemplu faţada clădirii, iar altele nu sunt restaurate deloc. Proprietatea imobiliară istorică include şi proprietăţile imobiliare adaptate la standardele curente, de exemplu spaţiul interior, precum şi proprietăţile imobiliare care au fost modernizate extensiv.

Protecţia proprietăţii imobiliare istorice

A4. Proprietatea imobiliară istorică poate avea o protecţie legală sau statutară datorită importanţei ei culturale şi economice. Multe state au legiferat măsuri pentru salvarea unor proprietăţi imobiliare istorice sau pentru protecţia zonelor de interes istoric sau arhitectural.

A5. Glosarul UNESCO6 cu termeni de patrimoniu mondial defineşte patrimoniul cultural şi proprietatea imobiliară culturală astfel:

„Patrimoniul cultural. Sunt recunoscute trei grupuri de active:

(a) monumente: opere arhitecturale, opere de sculptură monumentală şi pictură, elemente sau structuri de natură arheologică, inscripţii, adăposturi în peşteră şi combinaţii de forme, care au o valoare universală remarcabilă din punctele de vedere ale istoriei, artei sau ştiinţei;

(b) grupuri de clădiri: grupuri de clădiri separate sau unite care, datorită arhitecturii lor, a omogenităţii sau a localizării lor în

6 UNESCO este Organizaţia Naţiunilor Unite pentru Educaţie, Ştiinţă şi Cultură.

69


peisaj, sunt de o valoare universală remarcabilă din punctele de vedere ale istoriei, artei sau ştiinţei; şi

(c) situri: opere ale omului sau o combinaţie dintre operele naturii şi a omului şi arii care cuprind situri arheologice, care sunt de o valoare universală remarcabilă din punct de vedere istoric, estetic, etnologic sau antropologic.” 7

St

anda

rde

refe

ritoa

re la

act

ive

– IV

S 23

0 D

rept

uri a

supr

a pr

oprie

tăţii

imob

iliar

e

„Proprietatea imobiliară culturală este proprietatea imobiliară înscrisă în Lista patrimoniului mondial, după ce a întrunit cel puţin unul dintre criteriile patrimoniului cultural şi testul de autenticitate.” 8

A6. Nu toate proprietăţile imobiliare istorice trebuie să fie înregistrate în registre sau să fie desemnate oficial ca proprietăţi imobiliare istorice. Pot fi calificate ca proprietăţi imobiliare istorice şi multe alte proprietăţi imobiliare cu importanţă culturală şi istorică.

Caracteristicile proprietăţii imobiliare istorice care afectează evaluările

A7. Evaluarea proprietăţii imobiliare istorice solicită luarea în considerare a unei varietăţi de factori care sunt asociaţi cu importanţa acestor proprietăţi imobiliare, referitori la protecţia legală şi statutară al căror subiect sunt, diferite limitări ale utilizării lor, degradarea şi cedarea, posibilele subvenţii financiare, scutiri sau exceptări de la impozitare pentru proprietarii unor astfel de proprietăţi, din anumite jurisdicţii.

A8. Când se face o evaluare a unei proprietăţi imobiliare istorice, trebuie luate în considerare următoarele aspecte, în funcţie de natura proprietăţii imobiliare istorice şi de scopul evaluării:

(a) costurile de restaurare şi mentenanţă pot fi considerabile pentru proprietatea imobiliară istorică, iar aceste costuri, la rândul lor, afectează valoarea proprietăţii imobiliare;

(b) măsurile legale de protejare a proprietăţi imobiliare istorice pot limita sau restricţiona utilizarea, intensitatea utilizării sau modificarea unei proprietăţi imobiliare istorice. Exemple sunt următoarele: • clauze restrictive care se aplică terenului, indiferent de

proprietar; • servituţi de prezervare care interzic anumite modificări fizice,

de obicei bazate pe starea proprietăţii imobiliare de la data la care a fost obţinută servitutea sau imediat după propunerea de restaurare a proprietăţii imobiliare;

• servituţi de conservare care limitează utilizarea viitoare a unei proprietăţi imobiliare pentru a se proteja spaţiul deschis, priveliştile naturale sau habitatul faunei sălbatice.

7 World Heritage Convention, art. I, UNESCO, 1972. 8 World Heritage Convention, art. II, UNESCO, 1972.

70


A9. Evaluarea proprietăţilor imobiliare istorice implică consideraţii speciale referitoare la natura metodelor şi materialelor de construcţie vechi, eficienţa şi performanţa curente ale unor astfel de proprietăţi imobiliare în termeni de active moderne echivalente, adecvarea metodelor folosite pentru a repara, a restaura, a reface sau a reabilita proprietăţile imobiliare, precum şi la caracterul şi măsura protecţiilor legale sau statutare de care beneficiază proprietăţile imobiliare.

A10. Terenul sau amplasamentul pe care se află o proprietate imobiliară istorică poate fi subiectul unor constrângeri în ce priveşte utilizarea lui. Ca urmare, orice astfel de constrângeri vor afecta valoarea totală a proprietăţii imobiliare istorice.



A11. Anumite proprietăţi imobiliare istorice ar putea să nu fie apte pentru a fi evaluate în mod credibil, deoarece nu există dovezi relevante de piaţă, nu există potenţial pentru generarea de venit şi nu există nicio justificare pentru a fi înlocuite. Un exemplu ar fi o clădire ruinată parţial, care nu are un potenţial de a genera venit; deşi ar putea să aibă semnificaţie istorică, aceasta ar putea să nu fie reprodusă sau înlocuită.

Abordări în evaluare A12. Pentru evaluarea unei proprietăţi imobiliare istorice pot fi aplicate

toate cele trei abordări principale în evaluare, prezentate în IVS - Cadrul general.

Abordarea prin piaţă A13. În aplicarea abordării prin piaţă, natura istorică a proprietăţii

imobiliare poate schimba ordinea priorităţii dată în mod obişnuit caracteristicilor proprietăţilor imobiliare comparabile. Este deosebit de important să se găsească proprietăţi imobiliare comparabile cu caracteristici istorice similare cu cele ale proprietăţii imobiliare istorice subiect. Criteriile pentru selectarea proprietăţilor imobiliare comparabile sunt stilul arhitectural, dimensiunea proprietăţi imobiliare, specificul cultural sau istoric asociat cu proprietatea imobiliară subiect şi similaritatea în ce priveşte localizarea, referitor la zonare, utilizarea permisă, protecţia legală şi concentrarea proprietăţilor imobiliare istorice. Ar putea fi necesar să se facă o varietate de corecţii asupra preţurilor de vânzare ale comparabilelor. Acestea se referă la diferenţele de localizare, de costuri de restaurare sau de reabilitare sau sarcini specifice. În mod normal, corecţiile se fac în următoarele situaţii: • când trebuie să se facă cheltuieli pentru a restaura sau reabilita

proprietatea imobiliară subiect, dar nu şi comparabilele care au fost vândute;

• când sarcinile specifice asupra proprietăţii imobiliare subiect, de exemplu clauze restrictive sau servituţi de conservare, sunt diferite de cele stabilite pentru proprietăţile imobiliare comparabile.

Abordarea prin venit A14. Proprietatea imobiliară istorică utilizată în întregime în scop comercial

71


poate fi evaluată prin abordarea prin venit. Când caracteristicile fizice distinctive ale unei proprietăţi imobiliare istorice contribuie la capacitatea acesteia de a atrage venituri, este deosebit de important să se reflecte costul oricărei lucrări necesare pentru a restaura, adapta sau menţine caracteristicile proprietăţii imobiliare istorice. Când sunt necesare astfel de lucrări, trebuie făcute alocări pentru timpul şi costul implicat în obţinerea oricăror autorizaţii statutare.

Abordarea prin cost

A15. Când se aplică abordarea prin cost, pentru evaluarea proprietăţii imobiliare istorice, se ia în considerare dacă caracteristicile istorice ale clădirii ar avea o valoare intrinsecă pe piaţa acelei proprietăţi imobiliare. Unele clădiri istorice vor avea valoare pur şi simplu datorită statutului lor de simbol. De exemplu, o clădire istorică utilizată pentru o galerie de artă faimoasă poate fi mai importantă decât funcţiunea pe care o îndeplineşte. În această situaţie, potenţialul de serviciu al unei astfel de clădiri este inseparabil de caracteristicile sale istorice. Echivalentul modern al unor astfel de proprietăţi imobiliare ar trebui să reflecte fie costul de reproducere a unei replici, fie, dacă acest lucru nu este posibil, deoarece materialele originale sau tehnicile nu mai sunt disponibile, costul unei clădiri moderne cu specificaţie distinctivă similară.

St

anda

rde

refe

ritoa

re la

act

ive

– IV

S 23

0 D

rept

uri a

supr

a pr

oprie

tăţii

imob

iliar

e

A16. În multe cazuri, caracteristicile istorice fie nu adaugă valoare, fie vor fi privite ca o sarcină de către cumpărător, de exemplu un spital care funcţionează într-o clădire istorică. În astfel de cazuri, echivalentul modern va reflecta costul unei clădiri noi, construită cu o specificaţie convenţională modernă.

A17. În toate cazurile, corecţiile pentru deteriorarea fizică şi pentru deprecierea funcţională vor trebui să reflecte factori cum ar fi costul mai ridicat de mentenanţă, asociat cu proprietatea imobiliară istorică şi pierderea flexibilităţii pentru adaptarea clădirii la necesităţile de modificare ale unui ocupant.

72


IVS 233 Investiţia imobiliară în curs de execuţie

Conţinut Paragrafe STANDARD 1


Implementare 4



COMENTARII

Investiţia imobiliară C1−C3


Date de intrare pentru evaluare C11

Cerinţe speciale pentru raportarea financiară C12

Cerinţe speciale în cazul evaluărilor pentru garantarea împrumutului C13

Standarde referitoare la active – IVS 233 Investiţia im

obiliară în curs de execuţie

STANDARD

1. Principiile conţinute în Standardele generale şi în IVS 230 Drepturi asupra proprietăţii imobiliare se aplică la evaluarea investiţiei imobiliare în curs de execuţie. Acest standard include doar modificările, cerinţele suplimentare sau exemplele specifice privind modul de aplicare a Standardelor generale pentru evaluările care cad sub incidenţa acestui standard.


2. Pentru conformarea la cerinţele de declarare a amplorii investigaţiilor şi a naturii şi sursei informaţiilor, în conformitate cu IVS 101 paragrafele 2(g) şi respectiv (h), se vor comenta următoarele aspecte: • sursa informaţiilor despre construcţia în fază de proiect, de

exemplu identificarea planurilor şi specificaţiilor care vor fi utilizate pentru a indica valoarea proiectului complet;

• sursa informaţiilor privind costurile de construire şi alte costuri necesare pentru completarea proiectului.

3. Exemple tipice de ipoteze sau ipoteze speciale care ar avea nevoie să fie convenite şi confirmate în scopul conformării cu IVS 101, paragraful 2(i), includ: • clădirile vor fi terminate în conformitate cu planurile şi specificaţiile

identificate;

73


• condiţiile preliminare pentru închirierile convenite în clădirea finalizată vor fi îndeplinite sau respectate.


4. Nu există cerinţe suplimentare pentru investiţia imobiliară în curs de execuţie.


5. În plus faţă de cerinţele minime ale IVS 103 Raportarea evaluării şi IVS 230 Drepturi asupra proprietăţii imobiliare, raportul de evaluare a unei investiţii imobiliare în curs de execuţie va include menţiuni corespunzătoare, privitoare la cele incluse în sfera misiunii de evaluare, în conformitate cu paragrafele 2 şi 3 de mai sus. De asemenea, raportul va include comentarii referitoare la unele probleme, dacă acestea sunt relevante pentru scopul evaluării:

St

anda

rde

refe

ritoa

re la

act

ive

– IV

S 23

3 In

vest

iţia

imob

iliară

în c

urs

de e

xecu

ţie

• o declaraţie că proiectul este în curs de execuţie, • o descriere a proiectului, • o descriere a stadiului de dezvoltare realizat, a costurilor estimate

pentru finalizare şi sursa acestei estimări; • identificarea şi, dacă este posibil, cuantificarea riscurilor rămase

asociate cu proiectul, distingând între riscurile privind generarea de venit din închiriere şi riscurile de construire;

• o descriere a modului în care aceste riscuri au fost reflectate în evaluare;

• datele cheie de intrare pentru evaluare şi ipotezele făcute pentru a determina aceste date de intrare;

• un rezumat al situaţiei oricăror contracte principale în vigoare, dacă este relevant.



74


COMENTARII

Investiţia imobiliară

Standarde referitoare la active – IVS 233 Investiţia im

obiliară în curs de execuţie

evaluare, bazate pe piaţă. Aceste abordări pot să utilizeze informaţii

C1. Investiţia imobiliară este o proprietate imobiliară, un teren sau o clădire, sau parte a unei clădiri, sau ambele, deţinută de proprietar pentru a obţine venituri din chirii sau pentru creşterea valorii capitalului, sau ambele, mai degrabă decât pentru: (a) utilizarea pentru producerea sau furnizarea de bunuri sau servicii

sau în scopuri administrative, sau (b) vânzarea pe parcursul desfăşurării normale a activităţii.

C2. Proprietarul poate avea un drept absolut sau subordonat în investiţia imobiliară. Pentru descrierea tipurilor de proprietate şi a principiilor de evaluare a acestora, a se vedea IVS 230 Drepturi asupra proprietăţii imobiliare. Acest standard se referă la situaţia în care o investiţie imobiliară se află în curs de execuţie la data evaluării.

C3. Evaluările investiţiei imobiliare parţial finalizate pot fi cerute pentru diverse scopuri incluzând: • achiziţii, fuziuni şi vânzări de întreprinderi sau părţi de

întreprinderi; • garantarea împrumutului; • litigii; • raportarea financiară.


C4. Acest standard furnizează principiile care trebuie urmate în estimarea valorii de piaţă a investiţiei imobiliare în curs de execuţie. Valoarea de piaţă este comentată amănunţit în IVS - Cadrul general, însă, pe scurt, scopul este estimarea preţului care ar putea fi plătit şi încasat la data evaluării pentru o proprietate imobiliară parţial finalizată, într-un schimb ipotetic de piaţă.

C5. În practică, puţine investiţii imobiliare sunt transferate între participanţi pe piaţă într-o stare de finalizare parţială, cu excepţia cazurilor când reprezintă fie o parte a unui transfer al entităţii deţinătoare, fie vânzătorul se află în insolvenţă sau în curs de insolvenţă şi, deci, nu are capacitatea de a finaliza proiectul. Chiar şi în situaţia, puţin probabilă, în care există dovada transferului altei investiţii imobiliare finalizate parţial, la o dată apropiată de data evaluării, cu siguranţă stadiile de execuţie ale lucrărilor vor fi diferite, chiar dacă, din anumite puncte de vedere, proprietăţile ar fi similare.

C6. În absenţa datelor privind vânzările direct comparabile, valoarea trebuie estimată prin utilizarea uneia sau mai multor abordări în

75


St

anda

rde

refe

ritoa

re la

act

ive

– IV

S 23

3 In

vest

iţia

imob

iliară

în c

urs

de e

xecu

ţie

tăţi comparabile, aflate în locaţii

• rietăţi comparabile, tranzacţionate

• erar actualizat sau capitalizarea

de

C7. Val va ii,

C8. investiţii au

cele

ta ea

C9. la data evaluării până la data finalizării unei

te,

C10. stiţii imobiliare în curs de execuţie poate fi făcută

del

ceri e

,

e

dintr-o varietate de surse, incluzând: • dovezi privind vânzările de proprie

diferite sau în condiţii diferite, cu corecţii efectuate pentru a cuantifica aceste diferenţe; dovezi privind vânzările de propîn condiţii economice diferite, cu corecţii efectuate pentru a cuantifica aceste diferenţe; previziuni ale fluxului de numvenitului, fundamentate pe date de piaţă comparabile despre costurile de construire, clauzele închirierii, cheltuielile de exploatare, ipotezele de creştere, ratele de actualizare şi capitalizare şi alte date de intrare relevante. oarea de piaţă a unei investiţii imobiliare parţial finalizate

reflecta aşteptările participanţilor pe piaţă asupra valorii proprietăţatunci când aceasta va fi finalizată, minus deducerile pentru costurilenecesare pentru a finaliza proiectul şi corecţiile adecvate pentru profit şi risc. Evaluarea şi toate ipotezele cheie utilizate în evaluare ar trebuie să reflecte condiţiile de piaţă de la data evaluării.

Nu este adecvat să se estimeze valoarea de piaţă a unei imobiliare parţial finalizate numai cu referinţă la planul proiectului sla studiul de fezabilitate realizat la începutul proiectului. O dată ce execuţia proiectului a început, acesta nu mai este un instrument credibil pentru estimarea valorii, deoarece datele de intrare vor fi istorice. Din acest motiv, o abordare bazată pe estimarea procentajului în care a fost executat proiectul, înainte de daevaluării, este puţin probabil să fie relevantă pentru determinarvalorii de piaţă curente.

Dacă timpul necesar, deinvestiţii imobiliare noi, este de aşa natură încât fluxurile de numerar previzionate vor apare după o perioadă de timp şi dacă valoarea banilor în timp ar avea o influenţă semnificativă, atunci va fi mai adecvat să se utilizeze o metodă a fluxurilor de numerar actualizacare să reflecte cel mai probabil eşalonarea probabilă în timp a acelorfluxuri de numerar.

Evaluarea unei invefie prin utilizarea unui model de creştere implicită, care utilizează costul curent şi valoarea curentă, ca date de intrare, fie a unui mode creştere explicită, care utilizează costul estimat viitor şi valoarea estimată viitoare, ca date de intrare. În oricare dintre modele, obiectivul este estimarea valorii pe baza ipotezei speciale că proprietatea ar fi finalizată, din care, apoi, sunt efectuate deduadecvate pentru a estima valoarea proprietăţii în stadiul ei curent dexecuţie. Cea mai adecvată dintre aceste alternative va fi aceea carela data evaluării, predomină pe piaţa tipului respectiv de proprietate imobiliară. Datele de intrare dintr-un model nu ar trebui să se utilizezîn celălalt model, iar raportul ar trebui să precizeze clar care abordare a fost adoptată.

76


Standarde referitoare la active – IVS 233 Investiţia imobiliară în curs de execuţie

entru evaluare C11. Datele exacte de intrare utilizate pentru evaluare vor fi diferite în

funcţie de modelul de evaluare care este utilizat, dar în mod uzual le vor include pe cele prezentate în această secţiune. De asemenea, datele de intrare vor fi diferite dacă este utilizat un model de creştere implicită sau unul de creştere explicită, a se vedea paragraful C10 de mai sus. Datele primare de intrare uzuale sunt: (a) Proprietate imobiliară finalizată Dacă se utilizează un model de creştere implicită, acesta va

reflecta valoarea investiţiei imobiliare ca fiind finalizată, spre exemplu valoarea acesteia în ipoteza că, la data evaluării, aceasta a fost deja finalizată în concordanţă cu specificaţiile curente. Dacă se utilizează un model de creştere explicită, acesta va reflecta valoarea proprietăţii la finalizare, respectiv valoarea aşteptată a proprietăţii la data când se anticipează să fie finalizată.

(b) Închiriere Dacă chiriaşii proprietăţii trebuie să fie identificaţi după finalizarea

acesteia, va trebui să fie făcută o alocare pentru timpul şi costurile care ar permite în mod realist atingerea unui grad de ocupare stabilizat, spre exemplu perioada necesară pentru a atinge grade de ocupare realiste pe termen lung. Costurile pe această perioadă pot include comisioane, cheltuieli de marketing, stimulente, întreţinere şi alte cheltuieli pentru servicii. Venitul din chiriile anticipate viitoare se poate baza pe chiriile de piaţă curente, în cazul utilizării unui model de creştere implicită sau pe chiriile de piaţă anticipate viitoare, în cazul utilizării unui model de creştere explicită. Dacă există contracte de închiriere în vigoare, care sunt condiţionate de proiect sau de o parte relevantă care trebuie executată, acestea ar trebui prezentate în evaluare.

(c) Costurile de construire Beneficiul oricărei lucrări executate înainte de data evaluării va fi

reflectat în valoarea curentă, dar nu va determina acea valoare. În mod similar, plăţile anterioare în cadrul contractului de lucrări efective, efectuate înainte de data evaluării, nu sunt relevante pentru valoarea curentă. Dimpotrivă, sumele rămase de plată în cadrul oricărui contract de lucrări legat de proiect, în vigoare la data evaluării, reprezintă deseori cea mai bună dovadă a costurilor de construire necesare pentru finalizarea lucrării. Totuşi, dacă există un risc important ca acel contract să nu poată fi finalizat, de exemplu, din cauza unui litigiu sau a insolvenţei uneia dintre părţi, este mai adecvat să se adopte costul aferent angajamentului unui nou contractor care să finalizeze lucrarea. Dacă nu există în vigoare un contract cu preţ fix şi se utilizează un model de creştere explicită, atunci este mai adecvat să se utilizeze costul previzionat, de exemplu, preţul care reflectă aşteptările rezonabile ale participanţilor pe piaţă la data evaluării, privind costurile de la datele când există probabilitatea ca acestea să apară.

Date de intrare p

77


(d) Costurile finanţării

St

anda

rde

refe

ritoa

re la

act

ive

– IV

S 23

3 In

vest

iţia

imob

iliară

în c

urs

de e

xecu

ţie

ctul, ar trebui te în contextul pieţei pentru a

rii,

(e) le,

tru

bui să se ia în considerare şi costurile rezonabile g. Totuşi, orice costuri care ar putea apărea într-un

(f)

ifice, asociate cu orice proiect de

nu

toda

Acestea reprezintă costul finanţării proiectului de la achiziţie, până la rambursarea estimată a împrumutului. Cum creditorul poate percepe riscurile ca fiind substanţial diferite în cursul execuţiei faţă de cele de după finalizare, ar trebui luat în considerare separat costul finanţării pentru fiecare perioadă. Chiar dacă entitatea îşi autofinanţează proiefolosite rate ale dobânzii adecvareflecta ratele care ar putea fi obţinute pe piaţă, la data evaluăde un cumpărător tipic al proprietăţii.

Alte costuri Acestea includ cheltuielile pentru servicii juridice şi profesionacare le-ar putea efectua în mod rezonabil un cumpărător, penfinalizarea construcţiei şi pentru închirierea investiţiei imobiliare. Cu excepţia cazului în care există contracte de închiriere în vigoare, va trede marketintransfer efectiv al proprietăţii, la data evaluării, ar trebui să nu fie incluse.

Profitul şi riscul cumpărătorilor Ar trebui făcută o alocare pentru profitul care ar fi cerut de un cumpărător de pe piaţă pentru investiţia imobiliară finalizată parţial. Acesta ar trebui să reflecte riscurile asociate cu finalizarea programului de construire şi pentru realizarea venitului anticipat sau valorii anticipate a capitalului la data evaluării. Profitul cumpărătorului poate fi exprimat fie ca un profit ţintă, fie ca o sumă globală, fie ca un procentaj din cost sau din valoare. Toate riscurile semnificative ar trebui să fie identificate şi evaluate. Riscurile specconstrucţii parţial finalizat, vor include modificarea costurilor de construire, a costurilor finanţării şi a programului construcţiei. Riscurile suplimentare, asociate cu investiţia imobiliară în curs de execuţie, includ fluctuaţii ale valorii proiectului finalizat, între începere şi finalizare, precum şi perioada de timp care va fi necesară pentru a contracta chiriaşi şi a asigura un venit stabilizat. Riscurile asociate cu venitul generat de proprietatea imobiliară, după finalizarea acesteia, ar trebui identificate şi evaluate separat de riscurile asociate finalizării construcţiei. Dacă se utilizează un model de creştere implicită, datele de intrare pentru evaluare vor include valorile şi costurile curente, astfel încât trebuie evaluat riscul acestor schimbări, între data evaluării şi data estimată a finalizării. Dacă se utilizează un model de creştere explicită, bazat pe valorile şi pe costurile previzionate, ar trebuie evaluat riscul ca aceste previziuni săfie conforme cu realitatea.

Alternativ, dacă pentru realizarea evaluării este utilizată me

78


Standarde referitoare la active – IVS 233 Investiţia imobiliară în curs de execuţie

alizat, rata de actualizare poate fi rata

es

(g)

care a existat o schimbare pe piaţă faţă de data la

ola

, precum şi costurile şi riscurile asociate cu finalizarea

C12. Situacontrapo t să se ppentsarccont ă nu fie încheiate într-un schimb efectiv. O excepţie ar

ată mai

Ceriîmpr

C13. Aşa prop ii adecTotuimobcont re una De a r al uncons ebui avutcred

fluxului de numerar actuminimă a rentabilităţii care ar fi cerută pe piaţă de către un cumpărător tipic. Profitul anticipat de entitate, la începutul proiectului de dezvoltare, nu este relevant pentru evaluarea participaţiei sale la proiect, după ce a început construirea. Evaluarea ar trebui să reflecte acele riscuri rămase la data evaluării şi discontul sau profitul pe care un cumpărător al proiectului parţial finalizat îl va solicita pentru a finaliza cu succproiectul.

Alte consideraţii

În situaţiile încare a fost conceput iniţial, proiectul în curs de execuţie poate să nu mai reprezinte cea mai bună utilizare a terenului. În aceste cazuri, costurile de finalizare a proiectului propus iniţial pot fi nerelevante, deoarece un cumpărător de pe piaţă fie ar demorice structuri parţial finalizate, fie le-ar adapta pentru un proiect alternativ. În aceste cazuri, valoarea investiţiei imobiliare în cursde execuţie ar trebui să reflecte valoarea curentă a proiectului alternativacelui proiect.

Cerinţe speciale pentru raportarea financiară

ţiile financiare sunt întocmite, în mod normal, pe premisa inuităţii activităţii entităţii, a se vedea IVS 300 Evaluări pentru rtarea financiară, paragraful 4. Din acest motiv, este adecvaresupună că orice contracte, de exemplu, pentru construirea sau ru închirierea proprietăţii la finalizarea execuţiei, ar trece în ina cumpărătorului, într-un schimb ipotetic, chiar dacă acele racte pot s

fi dacă, la data evaluării, ar exista o dovadă a unui risc de neplmare decât cel normal, din partea unei părţi contractante.

nţe speciale în cazul evaluărilor pentru garantarea umutului

cum se arată în IVS 310 Evaluări ale drepturilor asupra rietăţii imobiliare pentru garantarea împrumutului, tipul valorvat pentru garantarea împrumutului este valoarea de piaţă. şi, la considerarea ca garanţie a valorii oricărei proprietăţi iliare în curs de execuţie, trebuie să se ţină cont că multe racte se pot anula sau pot fi lovite de nulitate, în situaţia în cadintre părţi devine subiectul procedurilor formale de insolvenţă. ceea, poate fi neadecvat să se asume ipoteza că un cumpărătoui proiect parţial finalizat poate avea beneficiul contractelor de truire existente şi orice garanţii asociate. În mod similar, ar tră grijă în a presupune că orice acord de închiriere încheiat de itor, în calitate de locator, ar fi transferabil către un cumpărător.

79


IVS 250 Instrumente financiare Conţinut Paragrafe

STANDARD 1


Implementare 4

Raportarea evaluării 5−6


COMENTARII

Introducere C1−C4

Pieţe ale instrumentelor financiare C5−C8

Riscul de credit C9−C10

Riscul propriu de credit C11−C12

Lichiditatea şi activitatea pieţei C13−C15

Date de intrare în evaluare C16−C19




Abordarea prin cost C30

Control intern C31−C35

St

anda

rde

refe

ritoa

re la

act

ive

– IV

S 25

0 In

stru

men

te fi

nanc

iare

STANDARD

1. Principiile conţinute în Standardele generale se aplică la evaluarea instrumentelor financiare. Acest standard include doar modificările, cerinţele suplimentare sau exemplele specifice privind modul de aplicare a Standardelor generale pentru evaluările care cad sub incidenţa acestui standard.


2. În cazul în care evaluările se fac de către entitatea deţinătoare pentru a fi utilizate de către investitori externi, autorităţi de reglementare sau alte entităţi, în scopul conformării la cerinţa din IVS 101, paragraful 2(a), de a confirma identitatea şi competenţele evaluatorului, se va face referire la controlul intern existent, a se vedea Comentarii, paragrafele C31−C35 de mai jos.

80


3. În scopul conformării cu cerinţa din IVS 101, paragraful 2(d), de identificare a activului sau datoriei care este evaluat/ă, trebuie prezentate următoarele:

• clasa sau clasele instrumentului care se evaluează,

• dacă se evaluează un instrument individual, un portofoliu de instrumente identice sau un întreg portofoliu de active.


4. Nu există cerinţe suplimentare pentru instrumentele financiare.

Standarde referitoare la active – IVS 250 Instrum

ente financiare


5. În scopul conformării cu cerinţa din IVS 103, paragraful 5 (l), de a prezenta abordarea în evaluare şi raţionamentul aplicat, trebuie avut în vedere un grad adecvat de detaliere a raportului. Acesta va fi diferit pentru diferite categorii de instrumente financiare. Se vor furniza suficiente informaţii, pentru a permite utilizatorilor să înţeleagă natura fiecărei clase de instrument care este evaluat şi factorii principali care influenţează valorile. Se vor evita informaţiile care nu permit utilizatorilor să înţeleagă natura activului sau care ascund factorii principali care influenţează valoarea. La determinarea nivelului adecvat de detaliere trebuie avute în vedere următoarele:

• Semnificaţie

Valoarea instrumentului sau a clasei de instrumente în comparaţie cu valoarea totală a activelor sau datoriilor entităţii deţinătoare sau a portofoliului care este evaluat.

• Incertitudine

Valoarea unui instrument poate fi subiect al unei incertitudini semnificative, la data evaluării, din cauza naturii instrumentului, modelului sau datelor de intrare utilizate sau anomaliilor pieţei. Trebuie prezentate cauza şi natura fiecărei incertitudini semnificative.

• Complexitate

În mod normal, pentru instrumente complexe este adecvată o descriere mai detaliată a naturii instrumentului şi a factorilor care influenţează valoarea.

• Comparabilitate

Instrumentele care prezintă un interes special pentru utilizatori pot diferi cu trecerea timpului. Utilitatea raportului de evaluare sau a oricărei alte referiri la valoare este mai mare dacă reflectă cerinţele utilizatorilor la schimbarea condiţiilor de piaţă deşi, pentru a fi semnificativă, informaţia prezentată ar trebui să permită comparaţia cu perioadele anterioare.

81


• Active suport

Dacă fluxul de numerar al unui instrument este generat sau garantat de anumite active suport, informaţiile privind factorii care influenţează valoarea curentă a acestor active vor permite utilizatorilor să înţeleagă valoarea raportată a instrumentului.

6. Dacă instrumentele financiare sunt evaluate pentru includerea într-un raport financiar întocmit în conformitate cu IFRS-urile, IFRS 7 impune un grad specific de transparenţă, în funcţie de clasificarea instrumentului în ierarhia datelor de intrare pentru evaluare, a se vedea IVS 300 Evaluări pentru raportarea financiară.


St

anda

rde

refe

ritoa

re la

act

ive

– IV

S 25

0 In

stru

men

te fi

nanc

iare


82


COMENTARII

Introducere

C1. Un instrument financiar reprezintă un contract care generează drepturi sau obligaţii între anumite părţi de a încasa sau plăti numerar sau altă contraprestaţie financiară sau un instrument de capitaluri proprii. Contractul poate impune ca încasarea sau plata să fie făcută la sau înaintea unei anumite date sau să fie declanşată de un eveniment specificat. Un instrument de capitaluri proprii este orice contract care creează un interes rezidual în activele unei entităţi după deducerea tuturor datoriilor acesteia.


ente financiare

C2. Evaluările instrumentelor financiare sunt solicitate pentru diferite scopuri care includ, dar nu se limitează la: • achiziţii, fuziuni şi vânzări de întreprinderi sau părţi de

întreprinderi, • raportare financiară, • cerinţe impuse de reglementări, în particular cerinţe de

solvabilitate bancară, • proceduri interne de risc şi conformare, • stabilirea valorii activului net a fondurilor societăţilor de asigurare, • determinarea valorii şi măsurarea performanţei fondurilor de

investiţii.

C3. Instrumentele financiare pot fi, în sens larg, clasificate în „instrumente de numerar”, care includ credite, depozite, acţiuni şi obligaţiuni, sau „instrumente derivate”, al căror câştig rezultă din unul sau mai multe active suport.

C4. Pentru identificarea şi evaluarea informaţiilor de piaţă relevante, care sunt disponibile pentru instrumente identice sau similare, este necesară înţelegerea deplină a instrumentului care este evaluat. Astfel de informaţii includ preţuri din tranzacţii recente cu acelaşi instrument sau cu unul similar, cotaţii de la brokeri sau servicii consensuale de evaluare, indici sau alte date de intrare pentru procesul de evaluare, precum curba adecvată a ratei dobânzii sau volatilitatea preţului.

Pieţele instrumentelor financiare

C5. Instrumentele lichide, precum o acţiune a unei companii importante, o obligaţiune de stat sau un contract futures pentru o marfă cunoscută se tranzacţionează pe burse de valori importante şi preţurile sunt disponibile în timp real, atât pentru participanţii pe o piaţă activă sau prin intermediul diferitelor canale mass-media. Unele instrumente derivate lichide, de exemplu opţiuni forward pe acţiuni sau futures pe mărfuri se tranzacţionează, de asemenea, pe burse de valori.

C6. Mai multe tipuri de instrumente, inclusiv multe tipuri de derivate sau instrumente de numerar nelichide, nu se tranzacţionează pe bursele

83


de valori şi au grade de lichiditate diferite. Tranzacţiile cu astfel de instrumente se efectuează pe piaţa denumită over the counter (OTC).

C7. Deşi volumul pieţei este de câteva ori mai mare pentru instrumentele tranzacţionate pe piaţa OTC decât cel al instrumentelor tranzacţionate pe bursele de valori, volumul tranzacţiilor variază în mod semnificativ. Unele swap-uri uzuale sunt tranzacţionate zilnic, în volume importante, în timp ce alte swap-uri nu se tranzacţionează deloc după vânzarea iniţială, fie deoarece tranzacţionarea este interzisă prin contract, fie deoarece nu există piaţă pentru această clasă de instrumente.

C8. Probabil că este necesară utilizarea unor tehnici de evaluare în cazul instrumentelor tranzacţionate pe pieţele OTC sau pe bursele de valori, în cazul în care acea piaţă a devenit inactivă. Astfel de situaţii constituie subiectul principal al acestui standard.

St

anda

rde

refe

ritoa

re la

act

ive

– IV

S 25

0 In

stru

men

te fi

nanc

iare

Riscul de credit

C9. Înţelegerea riscului de credit este un aspect important al evaluării unui instrument de datorie financiară. Printre factorii comuni care trebuie luaţi în considerare la determinarea şi măsurarea riscului de credit se numără:

• Riscul de contraparte

Capacitatea financiară a emitentului sau a altor furnizori de suport de credit impune luarea în considerare nu numai a tranzacţiilor istorice şi profitabilităţii entităţii respective, ci şi considerarea performanţei şi perspectivelor sectorului de activitate, în general.

• Subordonare

Determinarea priorităţii unui instrument este esenţială în stabilirea riscului de neplată. Alte instrumente pot avea prioritate asupra activelor emitentului sau a fluxurilor de numerar suport pentru instrument.

• Îndatorare

Mărimea creditului utilizat pentru finanţarea activelor din care rezultă câştigul unui instrument influenţează volatilitatea câştigului emitentului şi poate influenţa riscul de credit.

• Calitatea activelor cu care se garantează

Trebuie analizate activele cu care, în cazul încetării plăţilor, va fi despăgubit deţinătorul unui instrument. În particular, este necesar să se înţeleagă dacă despăgubirea se face cu toate activele emitentului sau numai cu anumite active. Cu cât sunt mai mari valoarea şi calitatea activelor cu care o entitate este despăgubită, în cazul încetării plăţilor, cu atât este mai redus riscul de credit al instrumentului.

84


• Acorduri de netting

În cazul instrumentelor derivate, care sunt deţinute între contrapărţi, riscul de credit poate fi redus prin acorduri de netting sau de compensare, care limitează obligaţiile la valoarea netă a tranzacţiilor, respectiv dacă una din părţi devine insolvabilă, cealaltă parte are dreptul de a compensa sumele datorate de partea insolvabilă cu sume datorate din deţinerea altor instrumente.

• Protejare la încetarea plăţilor

Multe instrumente conţin anumite forme de protejare pentru a reduce riscul de neplată către deţinător. Protejarea poate fi de forma garanţiei unei terţe părţi, unui contract de asigurare, unui credit default swap sau a mai multor active pentru garantarea instrumentului pentru care trebuie efectuate plăţi. De asemenea, riscul de neplată este redus dacă instrumentele subordonate suportă primele pierderile din cauza activelor suport şi, astfel, se reduce riscul pentru instrumentele de rang superior. Dacă protejarea este sub forma unei garanţii, unui contract de asigurare sau unui credit default swap, este necesar să se identifice partea care furnizează protecţia şi să se determine solvabilitatea acestei părţi. Considerarea solvabilităţii terţei părţi implică nu numai poziţia curentă, ci şi efectul posibil al altor garanţii sau contracte de asigurare asumate anterior. Dacă furnizorul unei garanţii a garantat, de asemenea, mai multe valori mobiliare de datorie corelate, riscul ca acesta să nu performeze poate creşte semnificativ.


ente financiare

C10. În cazul entităţilor pentru care este disponibilă doar o cantitate limitată de informaţii, poate fi necesară consultarea informaţiilor disponibile despre entităţi cu caracteristici similare de risc. În acest proces pot fi utilizaţi şi indicii de credit publicaţi. Dacă există tranzacţii secundare pentru instrumente de datorie structurate, pot exista date suficiente pentru a fundamenta corecţiile corespunzătoare de risc. Trebuie luată în considerare senzitivitatea variabilă la riscul de credit a obligaţiilor diferite, pentru a determina care dintre sursele de date privind creditele furnizează informaţia cea mai relevantă. Corecţia de risc sau marja de credit aplicată se bazează pe suma pe care un participant pe piaţă o va solicita pentru un anume instrument.

Riscul propriu de credit C11. Deoarece riscul de credit asociat cu o datorie este important pentru

valoarea acesteia, există opinia că, la evaluarea deţinerii emitentului unei datorii, riscul de credit al emitentului este relevant pentru valoarea acesteia, în cazul transferului acestei datorii. În cazul în care este adecvat să se presupună transferul unei datorii, indiferent de limitările abilităţii contrapărţilor de a o transfera, de exemplu pentru conformarea la cerinţele de raportare financiară, există mai multe surse potenţiale pentru a reflecta riscul propriu de credit în evaluarea

85


datoriilor. Acestea includ curba randamentului pentru obligaţiunile emitentului sau alte instrumente de datorie emise de acesta şi marjele de credit default swap, sau referiri la valoarea activului corespondent. Totuşi, în multe cazuri, emitentul unei datorii nu va avea abilitatea de a o transfera, ci doar să deconteze datoria cu contrapartea.

C12. De asemenea, la introducerea corecţiilor pentru riscul propriu de credit, este important să se considere natura garanţiei pentru datoria care se evaluează. O garanţie care este în mod legal separată de emitent reduce în mod normal riscul de credit. Dacă datoriile sunt subiect al unui proces zilnic de garantare, este posibil să nu se facă o corecţie semnificativă pentru riscul propriu de credit, deoarece contrapartea este protejată de pierdere în cazul încetării plăţilor. Totuşi, garanţia pentru una din contrapărţi nu este disponibilă pentru alte contrapărţi. Astfel, deşi unele datorii garantate pot să nu fie subiectul unui risc de credit semnificativ, existenţa acelei garanţii poate afecta riscul de credit al altor datorii.

St

anda

rde

refe

ritoa

re la

act

ive

– IV

S 25

0 In

stru

men

te fi

nanc

iare

Lichiditate şi activitatea pieţei C13. Instrumentele financiare sunt diferite, de la cele tranzacţionate normal

în mod regulat pe burse de valori în volume ridicate până la instrumente convenite între două părţi care nu pot fi transferate către o terţă parte. Această diversitate de tipuri de instrumente presupune luarea în considerare a lichidităţii unui instrument, deci nivelul curent de activitate a pieţei este important în determinarea celei mai adecvate abordări în evaluare.

C14. Lichiditatea şi activitatea pieţei pot fi evidenţiate în mod separat. Lichiditatea unui activ este o măsură a modului în care acesta poate fi transferat rapid şi facil contra unei sume de bani sau echivalent de numerar. Activitatea pieţei este o măsură a volumului de tranzacţii la un moment dat, şi este o măsură mai degrabă relativă şi nu una absolută, a se vedea IVS - Cadrul general.

C15. Deşi sunt concepte separate, lipsa de lichiditate sau nivelurile reduse de activitate ale pieţei reprezintă provocări în evaluare din cauza lipsei datelor relevante de piaţă, respectiv de date care sunt fie curente la data evaluării, fie se referă la un activ suficient de asemănător pentru a conferi credibilitate. Cu cât lichiditatea sau activitatea pieţei sunt mai reduse, cu atât va fi necesară o credibilitate mai mare în abordările în evaluare care utilizează tehnici de corectare sau de acordare a unei importanţe diferite datelor de intrare bazate pe dovezi despre alte tranzacţii, pentru a reflecta fie modificările de pe piaţă, fie caracteristicile diferite ale activului.

Date de intrare pentru evaluare

C16. Cu excepţia instrumentelor lichide care se tranzacţionează pe o bursă de valori, unde preţurile curente sunt observabile şi accesibile tuturor participanţilor pe piaţă, datele de intrare pentru evaluare sau sursele de date pot proveni din surse diferite. Sursele de date de intrare utilizate în general sunt cotaţii ale dealerilor sau provin de la servicii consensuale de determinare a preţurilor.

86


C17. Deşi nu prezintă aceeaşi credibilitate precum dovada unei tranzacţii curente şi relevante, dacă astfel de informaţii nu sunt disponibile, atunci cotaţiile dealerilor pot constitui următoarea cea mai bună dovadă asupra modului în care participanţii pe piaţă ar evalua activul. Totuşi, problemele asociate cu cotaţiile dealerilor, care pot afecta credibilitatea ca date de intrare pentru evaluare, includ următoarele: • în mod normal, dealerii doresc să fie formatori de piaţă şi să emită

cotaţii de cumpărare pentru cele mai căutate instrumente, dar nu şi pentru emisiunile mai puţin lichide. Deoarece lichiditatea se reduce adesea în timp, pot fi găsite cu dificultate cotaţii pentru instrumentele mai vechi;


ente financiare

• interesul primar al dealerului este comercializarea şi nu sprijinirea evaluării, iar ei au o motivaţie redusă în a cerceta cu atenţie o cotaţie furnizată pentru o evaluare, aşa cum ar face-o pentru cererea de vânzare sau de cumpărare. Aceasta poate avea consecinţe asupra calităţii informaţiei;

• în cazul în care dealerii sunt contraparte pentru un instrument, există un conflict de interese inerent;

• dealerii au motivaţia de a furniza sfaturi cumpărătorilor într-o manieră care prezintă în mod favorabil deţinerea.

C18. Serviciile consensuale de evaluare operează prin colectarea de la mai mulţi participanţi subscriitori a informaţiilor de preţ pentru un instrument. Acestea reflectă mai multe cotaţii din surse diferite, cu sau fără ajustare statistică pentru a reflecta abaterile medii pătratice sau distribuţia cotaţiilor.

C19. Serviciile consensuale de evaluare elimină problema conflictului de interese asociată cu un singur dealer. Totuşi, acoperirea acestor servicii este la fel de limitată ca în cazul cotaţiilor unui singur dealer. Ca în cazul oricărui set de date utilizat ca date de intrare pentru evaluare, înţelegerea surselor şi a modului în care acestea sunt ajustate statistic de către furnizor sunt esenţiale pentru a înţelege importanţa care trebuie acordată acestora în procesul de evaluare.


C20. Multe tipuri de instrumente, mai ales cele tranzacţionate pe bursele de valori, sunt evaluate utilizând modele automate de evaluare, care folosesc algoritmi pentru analiza tranzacţiilor de piaţă şi produc evaluări ale activului respectiv. Aceste modele au, adesea, legătură cu platforme de tranzacţionare brevetate. Nu este scopul acestor standarde să examineze în detaliu astfel de modele, deşi, ca şi în cazul altor modele sau abordări de evaluare semiautomate sau clasice, aceste standarde stabilesc un context pentru utilizarea lor şi pentru raportarea rezultatelor.

87


C21. Fie că sunt automate sau clasice, diferitele metode de evaluare utilizate pe pieţele financiare sunt bazate pe variaţii ale abordării prin piaţă, abordării prin venit sau abordării prin cost, descrise în IVS - Cadrul general . Acest standard descrie cele mai utilizate metode şi aspecte care trebuie luate în considerare şi datele de intrare necesare pentru aplicarea acestor metode.

C22. La utilizarea unei anumite metode sau a unui model de evaluare, este importantă asigurarea că acesta este calibrat în mod regulat cu informaţii observabile din piaţă. Acesta asigură că modelul reflectă condiţiile curente de piaţă şi identifică orice deficienţă potenţială. Odată cu schimbarea condiţiilor din piaţă, poate fi necesară schimbarea modelului/modelelor utilizate sau introducerea unor corecţii suplimentare a valorilor. Aceste corecţii pot fi făcute pentru a asigura că rezultatul corespunde obiectivului cerut pentru evaluare.

St

anda

rde

refe

ritoa

re la

act

ive

– IV

S 25

0 In

stru

men

te fi

nanc

iare


C23. În mod normal, cea mai bună indicaţie asupra valorii de piaţă pentru un instrument identic este un preţ obţinut de pe o platformă bursieră recunoscută la sau aproape de momentul sau data evaluării. În cazul în care nu au existat tranzacţii recente şi relevante, cotaţiile sau ofertele de preţ pot fi, de asemenea, relevante.

C24. Deşi adesea nu este necesară nicio corecţie a preţului dacă instrumentul este identic, informaţia este suficient de recentă pentru a fi relevantă şi deţinerea este similară, sunt necesare corecţii dacă aceste condiţii nu sunt îndeplinite. Exemple privind necesitatea introducerii unor ajustări sau a acordării unei importanţe diferite preţurilor din tranzacţii sunt: • în cazul în care instrumentul de evaluat are caracteristici diferite

de cele pentru care sunt disponibile preţuri, • există diferenţe în mărimea sau volumul tranzacţiilor faţă de

deţinerea evaluată, • dacă tranzacţia nu a avut loc între părţi nepărtinitoare, care să fi

acţionat independent, • momentul tranzacţiei, datele de la închiderea bursei putând fi

deformate.

C25. Un alt factor care poate crea o diferenţă între un preţ de pe bursă şi instrumentele care sunt evaluate, poate apare dacă, prin transferul deţinerii, rezultă fie crearea unei deţineri de control, fie posibilitatea schimbării controlului.

88



C26. Valoarea unui instrument financiar poate fi determinată prin utilizarea metodei fluxului de numerar actualizat. Pe durata de existenţă a instrumentului, fluxurile de numerar pot fi fixe sau variabile. Caracteristicile instrumentului determină sau permit estimarea fluxurilor de numerar. În general, se stabilesc următoarele caracteristici ale unui instrument financiar: • eşalonarea fluxurilor de numerar, respectiv momentele la care

entitatea se aşteaptă să realizeze fluxurile de numerar din deţinerea instrumentului,

• calcularea fluxurilor de numerar, de exemplu, pentru un instrument de datorie, rata dobânzii aplicabilă, respectiv rata cuponului, sau pentru un instrument derivat, modul cum se calculează fluxurile de numerar în legătură cu instrumentul suport sau cu indicele (sau indicii),


ente financiare

• eşalonarea şi condiţiile pentru fiecare opţiune din contract, de exemplu put sau call, plată anticipată, opţiuni de extindere sau opţiuni de convertibilitate,

• protejarea drepturilor părţilor la instrument, de exemplu condiţiile referitoare la riscul de credit pentru instrumentele de datorie, prioritatea sau subordonarea faţă de alte instrumente deţinute.

C27. La determinarea ratei de actualizare adecvate este necesar să se stabilească câştigul care va fi cerut din deţinerea instrumentului pentru a compensa riscurile din: • caracteristicile şi condiţiile instrumentului, de exemplu

subordonarea, • riscul de credit, respectiv incertitudinea privind capacitatea

contrapărţii de a efectua plăţile la momentul scadenţei, • lichiditatea şi vandabilitatea instrumentului, • riscul de modificare a reglementărilor sau a cadrului juridic, • modul în care instrumentul este impozitat.

C28. Dacă fluxurile de numerar viitoare nu se bazează pe valori contractuale fixe, determinarea datelor de intrare necesare impune estimarea venitului probabil. De asemenea, determinarea ratei de actualizare va necesita ipoteze privind riscul. Rata de actualizare trebuie să fie consecventă cu fluxurile de numerar, de exemplu dacă fluxurile sunt înainte de impozitare, atunci rata de actualizare trebuie să provină de la alte instrumente, înainte de impozitare.

C29. În funcţie de scopul evaluării, datele de intrare şi ipotezele modelului fluxului de numerar vor reflecta fie pe cele ale participanţilor pe piaţă, fie se vor baza pe aşteptările curente sau ţintă ale deţinătorului. De exemplu, dacă scopul evaluării este determinarea valorii de piaţă, sau a valorii juste conform definiţiei IFRS, ipotezele trebuie să reflecte pe cele ale participanţilor pe piaţă. Dacă scopul este măsurarea performanţei unui activ faţă de jaloane determinate de

89


administrator, de exemplu o rată internă a rentabilităţii ţintă, este adecvată utilizarea unor ipoteze alternative.

Abordarea prin cost

C30. Principiul substituţiei, specific abordării prin cost, se aplică la evaluarea instrumentelor financiare prin utilizarea metodei replicării. Această metodă oferă o indicaţie privind valoarea curentă a unui instrument sau unui portofoliu prin reproducerea sau „replicarea” riscului şi fluxurilor de numerar într-o alternativă ipotetică sau sintetică. Această alternativă se bazează pe o combinaţie de valori mobiliare şi/sau instrumente derivate simple, pentru a estima costul pentru compensarea sau hedging-ul poziţiei la data evaluării. Replicarea portofoliului se utilizează adesea pentru a simplifica procedurile la evaluarea unui portofoliu de instrumente financiare complexe (de exemplu cereri estimate de despăgubire din asigurări sau produse structurate), prin substituirea cu un portofoliu replică de active care se pot evalua mai uşor şi, deci, riscul poate fi controlat zilnic, mai eficient.

St

anda

rde

refe

ritoa

re la

act

ive

– IV

S 25

0 In

stru

men

te fi

nanc

iare

Control intern

C31. În comparaţie cu alte clase de active, volumul de instrumente financiare în circulaţie este foarte mare, dar numărul participanţilor activi pe piaţă este relativ redus. Natura şi volumul instrumentelor şi frecvenţa evaluării acestora înseamnă că, adesea, evaluarea este realizată pe calculator, cu modele de evaluare legate la platforme de tranzacţionare. Ca o consecinţă, multe instrumente sunt evaluate de entitatea deţinătoare, chiar dacă evaluarea este utilizată de părţi externe, de exemplu de investitori sau de autorităţi de reglementare. Incidenţa evaluărilor efectuate de experţii independenţi ai unor terţe părţi este mai rară decât în cazul altor clase de active.

C32. Evaluarea de către entitatea deţinătoare creează un risc semnificativ în ceea ce priveşte modul de a percepe obiectivitatea evaluărilor. Dacă evaluările sunt destinate utilizatorilor externi, trebuie luate măsuri pentru a se asigura că există un control intern adecvat, pentru a minimiza incertitudinea privind independenţa evaluării.

C33. Controlul intern se bazează pe proceduri interne de guvernanţă şi control, al căror scop este creşterea încrederii celor care se bazează pe evaluare, în procesul de evaluare şi obţinere a concluziilor.

C34. Ca un principiu general, evaluările produse de „front office” al entităţii de intermediere şi formare de piaţă, care trebuie incluse în raportările financiare sau pe care se va baza o terţă parte, trebuie să fie verificate şi aprobate de „back office”. Autoritatea finală pentru astfel de evaluări trebuie să fie separată şi pe deplin independentă de funcţiunile de preluare a riscului. Modalităţile practice de a realiza o separare a funcţiunilor variază în funcţie de natura entităţii, de tipul instrumentului de evaluat şi de importanţa valorii respectivei clase a

90


instrumentului pentru obiectivul general. Protocoale şi controale adecvate trebuie determinate atent, prin luarea în considerare a incertitudinilor asupra obiectivităţii, care ar putea fi percepute de o terţă parte care utilizează evaluarea.

C35. Exemplele de componente tipice ale controlului intern includ:

• stabilirea unui grup responsabil cu politicile şi procedurile de evaluare şi pentru supravegherea procesului de evaluare din entitate, care include unii membri din afara entităţii,

• un protocol pentru stabilirea frecvenţei şi a metodelor de calibrare şi testare a modelelor de evaluare,


ente financiare

• criterii pentru verificarea anumitor evaluări de către diferiţi experţi interni sau externi,

• identificarea pragurilor sau evenimentelor care impun o investigare mai atentă sau necesităţi de dublă aprobare,

• identificare procedurilor de stabilire a datelor de intrare semnificative care nu sunt observabile direct din piaţă, de exemplu prin stabilirea unor comitete de evaluare sau de audit.

91


A

plicaţii ale evaluării – IVS 300 Evaluări pentru raportarea financiară

IVS 300 Evaluări pentru raportarea financiară

Conţinut Paragrafe Introducere

Definiţii

STANDARD 1


Implementare 8

Raportarea evaluării 9−12


GHID DE APLICARE Valoarea justă G1−G2

Agregarea G3

Date de intrare pentru evaluare şi ierarhia valorii juste G4−G5

Datorii G6−G7

Deprecierea G8−G11

Deprecierea: terenuri şi clădiri G12−G14

Deprecierea: imobilizări corporale mobile G15

Deprecierea: componentizare G16−G17

Contracte de leasing G18−G19

Clasificarea contractelor de leasing G20−G23

Clasificarea contractelor de leasing imobiliar G24−G28

Investiţia imobiliară în leasing G29−G32

Evaluarea activelor sau a datoriilor în leasing G33−G37

Alocarea preţului de achiziţie G38−G40

93


Testarea deprecierii G41−G42

Testarea deprecierii – valoarea recuperabilă G43

Testarea deprecierii – valoarea de utilizare G44−G49

Testarea deprecierii – valoarea justă minus costurile de vânzare G50−G51

ANEXĂ Imobilizări corporale în sectorul public A1−A11

INTRODUCERE

A

plic

aţii

ale

eval

uării

– IV

S 30

0 Ev

aluă

ri pe

ntru

rapo

rtar

ea fi

nanc

iară

Evaluările sunt cerute pentru diferite scopuri contabile, în cursul elaborării rapoartelor financiare sau a situaţiilor financiare ale companiilor sau ale altor entităţi. Exemple de astfel de scopuri contabile diferite sunt cuantificarea valorii unui activ sau a unei datorii pentru înregistrarea acesteia în situaţia poziţiei financiare, alocarea preţului de achiziţie al unei întreprinderi, testarea deprecierii, clasificarea leasingului şi datele de intrare pentru calcularea cheltuielilor cu amortizarea în contul de profit şi pierderi.

Secţiunea „Ghid de aplicare” a acestei Aplicaţii face referire la diferitele cerinţe ale Standardelor Internaţionale de Raportare Financiară (IFRS-uri). Deşi IFRS-urile sunt standardele de raportare financiară adoptate pe scară largă la nivel global, şi standardele naţionale se utilizează foarte des. Deşi nu este cazul să facem referire la standardele contabile naţionale într-un document internaţional de îndrumare, multe dintre aceste standarde naţionale sunt similare sau se apropie de IFRS-uri. De aceea, ghidul oferit în acest document poate fi relevant şi pentru evaluări ce au ca referinţă Standarde de Raportare Financiară, altele decât IFRS-urile.

DEFINIŢII

În această Aplicaţie se folosesc definiţiile următoare:

Standarde de Raportare Financiară: orice standarde recunoscute sau adoptate pentru elaborarea situaţiilor periodice privind poziţia financiară a unei entităţi. Acestea se mai numesc şi standarde de contabilitate.

Standarde Internaţionale de Raportare Financiară (IFRS-uri): standardele şi interpretările adoptate de către Consiliul pentru Standarde Internaţionale de Contabilitate (IASB). Acestea cuprind:

(a) Standardele Internaţionale de Raportare Financiară,

(b) Standardele Internaţionale de Contabilitate, şi

(c) Interpretările elaborate de Comitetul pentru Interpretarea Standardelor Internaţionale de Raportare Financiară (IFRIC) sau de fostul Comitet Permanent pentru Interpretări (SIC).

94


Element de înregistrare în contabilitate: nivelul la care un activ, care urmează să fie evaluat, este agregat cu alte active sau este dezagregat.

STANDARD

1. Evaluările efectuate pentru a fi incluse într-o situaţie financiară vor fi realizate astfel încât să respecte cerinţele Standardelor de Raportare Financiară aplicabile. Se aplică şi principiile conţinute în Standardele generale (IVS 101, 102 şi 103), cu excepţia cazului în care acestea sunt modificate în mod specific de către o cerinţă a standardului de contabilitate relevant sau a acestui standard.

A



2. Pentru a se conforma cerinţei IVS 101, paragraful 2(c), de a preciza scopul evaluării, sfera misiunii va include identificarea Standardelor de Raportare Financiară aplicabile, inclusiv scopul contabil specific pentru care este cerută evaluarea. Scopul contabil reprezintă utilizarea pentru care evaluarea este necesară în situaţiile financiare, de exemplu cuantificarea valorii contabile, alocarea preţului de achiziţie ca urmare a unei combinări de întreprinderi, testarea deprecierii, clasificarea leasingurilor sau calcularea cheltuielilor cu deprecierea pentru un activ.

3. În plus faţă de cerinţa de a identifica activul ce urmează să fie evaluat, conform IVS 101, paragraful 2(d), sfera misiunii va include şi precizarea modului în care acel activ este utilizat sau clasificat de către entitatea raportoare. Tratamentul contabil cerut pentru active sau datorii identice sau similare poate fi diferit în funcţie de modul în care acestea sunt utilizate de o entitate. De exemplu: • tratamentul proprietăţi imobiliare deţinută de o entitate poate fi

diferit, acesta depinzând de faptul dacă este ocupată în scopul realizării obiectului de activitate al entităţii, este deţinută ca o investiţie, este un surplus faţă de cerinţe sau, în cazul unei companii de dezvoltare imobiliară, este tratată ca stoc comercial;

• instrumentele financiare deţinute pentru a obţine fluxuri de numerar contractuale, care conţin exclusiv plăţi ale sumei împrumutate şi ale dobânzii pot fi tratate diferit faţă de alte tipuri de instrumente;

• imobilizările necorporale dobândite printr-o fuziune sau printr-o achiziţie a unei întreprinderi pot fi tratate diferit faţă de activele similare deja deţinute de o entitate.

Atunci când un activ este utilizat împreună cu alte active identificabile separat, se va identifica „elementul de înregistrare în contabilitate”. Standardul de Raportare Financiară relevant poate indica modul în care va fi stabilit „elementul de înregistrare în contabilitate” sau gradul de agregare pentru diferite tipuri de active sau pentru diferite scopuri contabile.

95


Pentru a se conforma cu IVS 101, paragraful 2(e), tipul valorii va fi clar identificat. Exemple de astfel de tipuri ale valorii cerute de standardele de contabilitate includ valoarea justă, valoarea realizabilă netă şi valoarea recuperabilă. Definiţia lor este conţinută în standardul de contabilitate relevant.

4. Pentru a se conforma cu IVS 101, paragraful 2(i), orice ipoteze care se vor face, vor fi declarate. Ipotezele adecvate vor varia în funcţie de modul în care un activ este deţinut sau clasificat. Cele mai multe Standarde de Raportare Financiară prevăd că situaţiile financiare se elaborează plecând de la premisa că entitatea se supune principiului continuităţii activităţii, cu excepţia cazului în care managementul fie intenţionează să lichideze entitatea, fie să înceteze activitatea comercială, fie nu are altă alternativă realistă decât acestea. Cu excepţia instrumentelor financiare, în mod normal, se consideră ca fiind adecvată ipoteza conform căreia activul sau activele vor continua să fie utilizate ca părţi ale întreprinderii căreia îi aparţin. Această ipoteză nu se aplică în cazurile în care este clar că există fie intenţia de a lichida entitatea sau de a renunţa la un anumit activ, fie că există o cerinţă de a se lua în considerare suma care ar putea fi recuperată prin cedarea sau din retragerea activului.

A

plic

aţii

ale

eval

uării

– IV

S 30

0 Ev

aluă

ri pe

ntru

rapo

rtar

ea fi

nanc

iară

5. De asemenea, este necesar să se declare şi ipotezele care vor fi făcute pentru a defini „elementul de înregistrare în contabilitate”, de exemplu, dacă activul va fi evaluat de sine stătător sau în combinaţie cu alte active. Este posibil ca standardul de contabilitate relevant să conţină precizări referitoare la ipotezele sau la premisele evaluării care pot fi făcute.

6. În mod obişnuit, nu este normal ca o evaluare efectuată în scopul raportării într-o situaţie financiară să fie făcută pe baza unei ipoteze speciale.

7. Când se iau în considerare restricţiile enunţate în IVS 101, paragraful 2(j), se vor avea în vedere următoarele:

(a) măsura şi forma oricăror referinţe la evaluare, care ar putea apărea în situaţiile financiare publicate;

(b) măsura în care evaluatorii au obligaţia de a răspunde la întrebările privind evaluarea, ridicate de către auditorul entităţii.

Referinţele adecvate referitoare la aceste aspecte vor fi incluse în sfera misiunii de evaluare.


8. Nu există cerinţe suplimentare atunci când se efectuează evaluări pentru raportarea financiară.

96



9. În plus faţă de cerinţele minime ale IVS 103 Raportarea evaluării, un raport de evaluare pentru utilizarea într-o situaţie financiară va include şi referinţele adecvate la problemele abordate în sfera misiunii, în conformitate cu paragrafele 2−7, de mai sus.

10. De asemenea, raportul va cuprinde orice informaţie pe care entitatea raportoare este obligată să o furnizeze conform Standardelor de Raportare Financiară relevante. Exemple de informaţii cu privire la evaluarea valorii juste, a căror dezvăluire este necesară, includ metodele şi ipotezele semnificative folosite în evaluare şi/sau dacă cuantificarea a fost determinată prin referinţă la preţurile observabile sau la tranzacţiile recente de pe piaţă. Unele standarde cer şi informaţii despre sensitivitatea evaluării faţă de modificările unor date de intrare semnificative.

A


11. Atunci când efectul unei ipoteze asupra evaluării este important, efectul acelei ipoteze va fi precizat în raport.

12. Pentru a se conforma cerinţei de a preciza restricţiile privind utilizarea, distribuirea sau publicarea conform IVS 103, paragraful 5(j), în raport vor fi menţionate orice condiţii cu privire la modul în care raportul poate fi reprodus sau la modul în care se poate face referire la acesta în situaţiile financiare publicate ale entităţii.



97


GHID DE APLICARE

Această secţiune oferă informaţiile de fond privind cerinţele generale de evaluare conform IFRS-urilor. IFRS-urile sunt publicate de către Consiliul pentru Standarde Internaţionale de Contabilitate (IASB). IRFS-urile cuprind standarde şi interpretări numerotate individual. Standardele publicate iniţial, înainte de anul 2001, sunt denumite IAS (Standardele Internaţionale de Contabilitate). Standardele publicate ulterior sunt denumite IFRS. Diferitele extrase din IFRS-uri şi referirile la acestea din prezentul ghid sunt reproduse cu permisiunea Fundaţiei IFRS.

A

plic

aţii

ale

eval

uării

– IV

S 30

0 Ev

aluă

ri pe

ntru

rapo

rtar

ea fi

nanc

iară

Referirile la IFRS-uri şi la alte publicaţii ale IASB sunt realizate în conformitate cu cele publicate, la data la care această aplicaţie a evaluării este publicată. IFRS-urile şi interpretarea lor se schimbă pe parcursul timpului. În consecinţă, referirile din prezentul document sunt supuse riscului de a nu mai fi de actualitate. Acest document nu trebuie folosit pentru a înlocui referirile la IFRS-urile curente sau la interpretările publicate de către IASB sau de Fundaţia IFRS. Mai multe informaţii cu privire la IFRS-uri şi la alte publicaţii asociate pot fi obţinute de pe website-ul www.ifrs.org.

Acest ghid este elaborat pentru a asista specialiştii în evaluare şi pentru a-i ajuta pe utilizatori să înţeleagă anumite cerinţe de evaluare ale IFRS-urilor. Deşi scopul acestui ghid este de a reflecta practicile de evaluare general acceptate la data publicării, acesta nu impune nicio cerinţă obligatorie. Referirile la cerinţele de contabilizare se supun prevederilor IFRS-urilor relevante, iar în cazul unui conflict între acest ghid şi IFRS-uri, IFRS-urile vor prevala. Chiar dacă pot exista cerinţe similare în alte Standarde de Raportare Financiară, IVSC nu face nicio afirmaţie referitoare la relevanţa acestui ghid faţă de aceste standarde.

Valoarea justă

G1. Valoarea justă reprezintă fie tipul cerut al valorii, fie o opţiune permisă pentru multe tipuri de active sau datorii, în conformitate cu IFRS-urile. IFRS 13 Evaluarea valorii juste conţine următoarea definiţie:

„Valoarea justă este preţul care ar fi primit pentru a vinde un activ sau plătit pentru a transfera o datorie într-o tranzacţie normală între participanţii pe piaţă la data evaluării.”9

Această definiţie înlocuieşte definiţiile mai vechi care apar în diverse IFRS-uri. Trebuie avut în vedere şi faptul că această definiţie diferă de aceea care apare în IVS - Cadrul general şi care este utilizată, de obicei, în alte scopuri, decât pentru raportare financiară.

G2. Această definiţie şi comentariul asociat din IFRS 13 indică în mod clar faptul că valoarea justă, conform IFRS, este un concept diferit de valoarea justă, aşa cum este aceasta definită şi comentată în IVS - Cadrul general. Comentariul din IFRS 13 şi, în special referirile la participanţii pe piaţă, la o tranzacţie normală, tranzacţie ce are loc pe

9 © IFRS Foundation.

98

http://www.ifrs.org/


piaţa principală sau pe cea mai avantajoasă piaţă şi pentru cea mai bună utilizare a unui activ, arată clar faptul că valoarea justă, conform IFRS-urilor, este similară, în general, cu conceptul de valoare de piaţă, aşa cum aceasta este definită şi comentată în IVS - Cadrul general. Astfel, pentru multe scopuri practice, valoarea de piaţă, conform IVS, îndeplineşte cerinţa de evaluare a valorii juste, conform IFRS 13, supusă unor ipoteze specifice cerute de către standardul de contabilitate, cum ar fi stipulările privind „elementul de înregistrare” sau ignorarea restricţiilor de vânzare.

A


Agregarea

G3. Valoarea justă, conform IFRS-urilor, se aplică „elementului de înregistrare în contabilitate” pentru un activ sau o datorie, aşa cum se specifică în standardul corespunzător. Aceasta este, de obicei, activul sau datoria individuală, dar în anumite condiţii, se poate aplica unui grup de active înrudite. IFRS 13 impune ca fiind necesar, în cazul activelor, să se determine dacă valoarea maximă pentru participanţii de pe piaţă ar putea rezulta din folosirea activului în combinaţie cu alte active sau datorii, privite ca un grup sau din utilizarea activului de sine stătător. Această cerinţă, de a stabili modul în care activele individuale se presupun a fi agregate cu alte active potenţiale complementare, este conformă cu cerinţele IVS 101 Sfera misiunii de evaluare şi IVS 103 Raportarea evaluării.

Datele de intrare pentru evaluare şi ierarhia valorii juste

G4. IFRS 13 include o „ierarhie a valorii juste” care clasifică evaluările în funcţie de natura datelor de intrare disponibile. Pe scurt, cele trei niveluri ale ierarhiei sunt următoarele: • datele de intrare de nivel 1 sunt „cotaţiile de preţ (neajustate) de

pe pieţele active pentru active sau datorii identice pe care entitatea le poate accesa la data evaluării”;

• datele de intrare de nivel 2 sunt „date de intrare, altele decât cotaţiile de preţ cuprinse la nivelul 1, care pot fi observate pentru activ sau pentru datorie, fie direct, fie indirect”;

• datele de intrare de nivel 3 sunt „date de intrare neobservabile pentru activ sau pentru datorie”.10

Această ierarhie apare şi în IFRS 7 Instrumente financiare: prezentarea informaţiilor.

G5. IFRS 13 cere ca, în situaţiile financiare, să fie indicat nivelul din această ierarhie al oricărui activ sau al oricărei datorii evaluate la valoarea justă. Există cerinţe de contabilizare suplimentare în legătură cu evaluările efectuate prin utilizarea datelor de intrare de nivel 3. De aceea, pentru un raport de evaluare elaborat în scopul

10 © IFRS Foundation.

99


utilizării în situaţiile financiare, întocmit conform IFRS-urilor, este adecvat să includă informaţii suficiente despre datele de intrare folosite pentru evaluare, pentru a permite ca entitatea raportoare să încadreze corect activele pe categorii, în cadrul acestei ierarhii.

Datorii

G6. IFRS 13 prevede că evaluarea unei datorii presupune faptul că aceasta este transferată unui participant pe piaţă la data evaluării; nu se presupune a fi decontată cu cealaltă parte sau stinsă în alt mod. Atunci când pentru datorie nu există un preţ de piaţă observabil, valoarea sa trebuie estimată prin utilizarea aceleiaşi metode pe care ar folosi-o cealaltă parte în tranzacţie pentru a estima valoarea activului corespondent. Valoarea justă a unei datorii reflectă riscul de neperformanţă asociat cu datoria, dar îl consideră a fi acelaşi, înainte şi după presupusul transfer. Riscul de neperformanţă include efectul propriului risc de credit al entităţii.

A

plic

aţii

ale

eval

uării

– IV

S 30

0 Ev

aluă

ri pe

ntru

rapo

rtar

ea fi

nanc

iară

G7. În IFRS 13 există prevederi speciale referitoare la situaţiile în care nu există un activ corespondent unei datorii, aşa cum este cazul multor datorii nefinanciare. De asemenea, în estimarea valorii juste, există o cerinţă de a ignora orice restricţie contractuală sau de altă natură privind posibilitatea unei entităţi de a transfera o datorie.

Deprecierea

G8. IAS 16 include o cerinţă pentru o entitate de a declara amortizarea mijloacelor fixe. În contextul raportării financiare, amortizarea este o cheltuială înregistrată în situaţiile financiare care reflectă consumarea unui activ pe parcursul duratei de viaţă utilă a acestuia pentru o entitate. Există o cerinţă de a amortiza separat componentele unui activ care au un cost semnificativ în cadrul întregului. Componentele, care au o durată de viaţă utilă similară şi care se amortizează într-un mod similar, pot fi grupate. În cazul proprietăţii imobiliare, de obicei terenul nu se amortizează. Deseori evaluările sunt solicitate pentru calcularea valorii amortizabile.

G9. Termenul de depreciere este folosit cu înţelesuri diferite în evaluare şi în raportarea financiară. În contextul evaluării, deprecierea, de obicei, este folosită pentru a face referire la corecţiile aplicate costului de reproducere sau de înlocuire a activului, pentru a reflecta deprecierea activului atunci când se utilizează abordarea prin cost, astfel încât să indice valoarea activului atunci când nu este disponibilă o dovadă despre vânzări. În contextul raportării financiare, deprecierea (amortizarea) se referă la cheltuiala înregistrată pentru a reflecta alocarea sistematică a valorii amortizabile a unui activ, pe durata lui de viaţă utilă pentru entitate.

100


G10. Pentru a estima cheltuiala care trebuie făcută cu amortizarea, este necesară determinarea „valorii amortizabile”. Aceasta este diferenţa, dacă există vreuna, între „valoarea contabilă” a activului şi „valoarea reziduală” a acestuia. Pentru a stabili „valoarea reziduală”, trebuie să se determine „durata de viaţă utilă” a activului. Aceşti termeni sunt definiţi în IAS 16, după cum urmează: • valoarea amortizabilă reprezintă costul unui activ sau altă valoare

care înlocuieşte costul în situaţiile financiare minus valoarea reziduală a activului,

• valoarea contabilă este valoarea la care un activ este recunoscut după ce se deduc deprecierea (amortizarea) cumulată şi pierderile cumulate din depreciere,

A


• valoarea reziduală reprezintă suma estimată pe care o entitate ar obţine-o în prezent din cedarea unui activ, după scăderea costurilor asociate cedării, dacă activul ar avea deja vechimea şi starea prevăzute la sfârşitul duratei lui de viaţă utilă,

• durata de viaţă utilă este fie (a) perioada în care un activ este preconizat a fi disponibil pentru utilizare de către o entitate, fie (b) numărul de unităţi de producţie sau alte unităţi similare, pe care entitatea preconizează să le obţină de la activ.

G11. Trebuie reţinut faptul că valoarea contabilă poate avea ca bază fie costul istoric, fie valoarea justă minus amortizarea cumulată şi pierderile cumulate din depreciere. Valoarea reziduală şi durata de viaţă utilă trebuie să fie revizuite cel puţin la sfârşitul fiecărui an financiar.

Deprecierea: terenuri şi clădiri

G12. IAS 16 recunoaşte că, de obicei, terenul are o durată de viaţă utilă nelimitată, ceea ce înseamnă că ar trebui să fie considerat separat şi să nu se amortizeze. Primul pas în stabilirea valorii amortizabile atribuibilă unei proprietăţi imobiliare sau unei părţi a unei proprietăţi imobiliare, este, deci, stabilirea valorii componentei teren. Acest lucru se face, de obicei, prin stabilirea valorii terenului la data situaţiei financiare relevante şi apoi scăderea acesteia din valoarea contabilă a proprietăţii imobiliare, adică terenul şi clădirile considerate împreună, pentru a stabili valoarea care poate fi atribuită clădirilor. Aceasta este o valoare teoretică, întrucât ea nu s-ar putea realiza având în vedere faptul că, de obicei, clădirile nu pot fi vândute fără terenul pe care acestea sunt situate.

G13. După ce a fost stabilită valoarea teoretică pentru componenta clădire, trebuie estimată valoarea reziduală a clădirii. Pentru a face acest lucru este necesar să se estimeze durata de viaţă utilă. Este important de reţinut faptul că aceasta poate fi diferită de durata de viaţă economică rămasă, aşa cum aceasta ar fi recunoscută de un participant tipic pe piaţă. Conform IAS 16, durata de viaţă utilă este specifică entităţii. Dacă proprietatea nu ar fi disponibilă entităţii pentru

101


întreaga sa durată de viaţă sau dacă entitatea decide că respectiva clădire va fi în scurt timp un surplus pentru cerinţele sale, atunci aceasta va fi durata de viaţă utilă.

G14. Valoarea reziduală este o valoare curentă, de la data situaţiei financiare, dar în ipoteza că activul se află deja la finalul vieţii sale utile şi într-o stare corespunzătoare acestei ipoteze. Clădirile pot avea o durată de viaţă economică care depăşeşte perioada pentru care acestea vor fi disponibile sau cerute de entitate şi, de aceea, pot avea o valoare reziduală semnificativă.

A

plic

aţii

ale

eval

uării

– IV

S 30

0 Ev

aluă

ri pe

ntru

rapo

rtar

ea fi

nanc

iară

Deprecierea: imobilizări corporale mobile G15. Durata de viaţa utilă a unui element de natura imobilizărilor corporale

mobile este mai probabil să coincidă cu durata de viaţă economică a acelui element întrucât, în general, ratele de depreciere sunt mai mari decât în cazul clădirilor, ceea ce înseamnă că duratele de viaţă economică sunt mai scurte. Totuşi, diferenţa dintre durata de viaţă utilă pentru entitate şi durata de viaţă economică rămasă ar trebui luată în considerare.

Deprecierea: componentizare G16. Atunci când valoarea contabilă are la bază costul istoric, costul acelor

componente care au atât un cost semnificativ în relaţie cu întregul, cât şi o durată de viaţă utilă care diferită semnificativ, trebuie să fie stabilit imediat.

G17. Atunci când valoarea contabilă are la bază valoarea justă a elementului, va fi necesară o alocare pe componente a valorii juste a acestuia. Deşi ar fi posibil să se determine valoarea atribuibilă unei componente a elementului de natura imobilizărilor corporale mobile, dacă există o piaţă activă pentru acele componente, în alte cazuri componentele nu vor fi tranzacţionate activ. Situaţia din urmă este valabilă, de obicei, pentru componentele unei clădiri, de exemplu, clădirile sunt rar vândute fără instalaţiile necesare pentru încălzire, iluminat şi aerisire, iar instalaţiile încorporate nu pot fi vândute fără clădire. Atunci când valoarea componentelor individuale nu poate fi determinată în mod credibil, valoarea atribuibilă întregului este alocată pe componente. Raportul dintre costul elementului şi costul întregului poate constitui o bază adecvată pentru o astfel de alocare.

Contracte de leasing

G18. Conform IAS 17, contractele de leasing sunt clasificate pentru a fi incluse în situaţiile financiare fie ca leasing-uri operaţionale, fie ca leasing-uri financiare.11 Evaluările pot fi cerute pentru a stabili cum se clasifică un contract de leasing şi, dacă acesta este clasificat ca leasing financiar, pentru a determina valoarea contabilă a activului şi a datoriei. Aceste tipuri de leasing sunt definite în IAS 17, astfel:

11 IASB revizuieşte în prezent modul în care se tratează din punct de vedere contabil

leasingurile, iar propunerile iniţiale implică schimbări majore, inclusiv eliminarea diferenţei curente dintre leasingurile operaţionale şi cele financiare.

102


• un leasing financiar este operaţiunea de leasing care transferă în mare măsură toate riscurile şi recompensele aferente dreptului de proprietate asupra unui activ. Titlul de proprietate poate fi sau nu transferat;

• un leasing operaţional este operaţiunea de leasing care nu intră în categoria leasingului financiar.

G19. Pentru contractele de leasing având ca obiect proprietatea imobiliară se aplică reguli speciale. În afară de investiţiile imobiliare, elementele teren şi clădire ale unei proprietăţi imobiliare trebuie să fie considerate separat pentru clasificarea contractului fie ca leasing financiar, fie ca leasing operaţional. Prevederile pentru investiţiile imobiliare sunt descrise în paragrafele G29−G32. IAS 17 nu se aplică pentru activele biologice, aşa cum sunt definite acestea în IAS 41.

A


Clasificarea contractelor de leasing G20. Testul de clasificare depinde mai degrabă de natura contractului

decât de forma acestuia. De exemplu, un contract între două părţi, pentru utilizarea unui activ în schimbul unei plăţi, poate să nu fie numit contract de leasing, dar dacă sunt îndeplinite condiţiile impuse de IAS 17, atunci va fi necesar ca acest contract să fie considerat ca un leasing.

G21. În IAS 17, se enumeră următoarele exemple de situaţii care ar putea indica existenţa unui leasing financiar, fie individual, fie în combinaţie. Acestea nu reprezintă teste absolute, ci doar ilustraţii:

(a) contractul de leasing transferă locatarului dreptul de proprietate asupra activului până la sfârşitul duratei contractului de leasing;

(b) locatarul are opţiunea de a cumpăra activul, la un preţ estimat a fi suficient de mic faţă de valoarea justă,12 la data la care opţiunea devine exercitabilă, astfel încât, la începutul contractului de leasing, există certitudinea rezonabilă că opţiunea va fi exercitată;

(c) durata contractului de leasing acoperă, în cea mai mare parte, durata de viaţă economică a activului, chiar dacă titlul de proprietate nu este transferat;

(d) la începutul contractului de leasing, valoarea actualizată a plăţilor minime de leasing este cel puţin egală cu aproape întreaga valoare justă a activului în sistem de leasing;

(e) activele în sistem de leasing au un caracter atât de specializat, încât numai locatarul le poate utiliza fără modificări majore;

(f) dacă locatarul poate rezilia contractul de leasing, pierderile locatorului generate de rezilierea contractului sunt suportate de locatar;

(g) câştigurile sau pierderile rezultate din variaţia valorii juste a valorii reziduale sunt în sarcina locatarului;

12 A se vedea paragraful G33.

103


(h) locatarul are capacitatea de a continua leasingul pentru o a doua perioadă, la o chirie care este substanţial mai mică faţă de chiria de piaţă.13

G22. IAS 17 subliniază faptul că aceste criterii enumerate sunt doar exemple şi indicii şi nu pot fi întotdeauna concludente. Dacă alte caracteristici arată clar că leasingul nu transferă în mare măsură toate riscurile şi beneficiile aferente, atunci leasingul este clasificat ca un leasing operaţional. De exemplu, acesta poate fi cazul dacă proprietatea asupra activului este transferată la sfârşitul contractului de leasing, în schimbul unei plăţi variabile egale cu valoarea sa justă la acel moment sau dacă există ajustări regulate ale chiriei, la nivelul pieţei din acel moment sau prin referirea la un indice al inflaţiei.

A

plic

aţii

ale

eval

uării

– IV

S 30

0 Ev

aluă

ri pe

ntru

rapo

rtar

ea fi

nanc

iară

G23. Clasificarea leasingului se face la începutul contractului de leasing. Clasificarea presupune o estimare a măsurii în care se transferă beneficiile economice printr-un contract de leasing. În multe cazuri, o apreciere calitativă a termenilor contractului de leasing va indica rapid clasificarea corectă, fără a fi necesară evaluarea diferitelor drepturi ale contractului de leasing. Totuşi, evaluările pot fi cerute pentru a ajuta la stabilirea beneficiilor locatorului şi respectiv ale locatarului, de exemplu la estimarea valorii reziduale la sfârşitul contractului, pentru a stabili dacă leasingul a acoperit o parte semnificativă din durata de viaţă economică a activului.

Clasificarea contractelor de leasing imobiliar

G24. Atunci când un contract de leasing are ca obiect un teren şi o clădire sau mai multe clădiri la un loc, IAS 17 impune ca cele două componente să fie considerate separat în scopul clasificării. Dacă componenta contractului de leasing atribuibilă clădirii este un leasing financiar, va fi necesar să se facă o alocare a chiriei iniţiale, luând drept criteriu valorile juste relative ale fiecărei componente, la data începerii contractului de leasing.

G25. În cazul celor mai multe contracte de leasing imobiliar terenul şi clădirile revin locatorului la sfârşitul contractului de leasing. Deseori există şi prevederi care impun ca chiria să fie reajustată periodic pentru a reflecta modificările intervenite în valoarea proprietăţii şi frecvent o obligaţie a locatarului de a înapoia locatorului clădirile în stare bună. Acestea, de obicei, sunt indicii asupra faptului că locatorul nu a transferat locatarului în mare parte toate riscurile şi beneficiile aferente dreptului de proprietate asupra clădirilor sau terenului, atunci când a încheiat contractul de leasing. Ca urmare, multe contracte de leasing, care au ca obiect terenuri şi clădiri, sunt uşor identificabile drept contracte de leasing operaţional.

G26. Contractele de leasing financiar, având ca obiect terenuri şi clădiri, se încheie atunci când leasingul este folosit ca mijloc de a finanţa o posibilă achiziţie a proprietăţii de către locatar, de exemplu prin intermediul unei opţiuni de cumpărare a titlului de proprietate al

13 © Fundaţia IFRS.

104


locatorului, pentru o sumă nominală, după ce au fost făcute plăţile chiriei specificate. Ocazional, contractele de leasing care nu sunt clar structurate ca acorduri financiare pot îndeplini unele dintre criteriile privind existenţa unui leasing financiar, de exemplu atunci când plăţile chiriei nu reflectă valoarea suport a proprietăţii. În astfel de cazuri este necesară o analiză mai detaliată a valorii riscurilor şi beneficiilor transferate de la locator către locatar, pentru a stabili clasificarea corectă.

G27. Atunci când un contract de leasing are ca obiect o parcelă de teren şi o clădire construită pe aceasta, alocarea chiriei pe fiecare componentă este o sarcină care poate fi făcută corect atunci când în localitate există o piaţă activă pentru terenuri similare pentru dezvoltare. În alte situaţii, de exemplu, atunci când contractul de leasing are ca obiect o parte dintr-o clădire cu mai multe spaţii de închiriat, fără să existe un teren identificabil atribuibil unui anume contract de leasing, o alocare credibilă este imposibilă. IAS 17 impune condiţia ca atunci când nu se poate realiza o alocare credibilă, întregul leasing să fie clasificat drept leasing financiar, cu excepţia cazului în care este clar că ambele componente fac obiectul unui contract de leasing operaţional. Dacă este clar că ambele componente sunt leasinguri operaţionale încă de la început, exerciţiul alocării nu este necesar.

A


G28. În practică, contractele de leasing având ca obiect o parte dintr-o clădire cu mai multe spaţii de închiriat, de obicei, sunt leasing-uri operaţionale şi întreaga proprietate va fi clasificată ca investiţie imobiliară de către locator. În astfel de cazuri alocarea nu este necesară. În cazurile în care componenta clădire face, în mod clar, obiectul unui contract de leasing financiar, componenta teren este în majoritatea cazurilor identificabilă. Se întâmplă rar ca clădirea să îndeplinească criteriile pentru a fi clasificată ca leasing operaţional şi componenta teren să nu poată fi clar identificată. Totuşi, dacă există un astfel de caz, nu trebuie să fie realizată o alocare între teren şi clădire pe baza unor criterii neconcludente. În astfel de condiţii, întreaga proprietatea imobiliară ce face obiectul contractului de leasing ar trebui să fie considerată un leasing financiar.

Investiţia imobiliară în leasing G29. Conform IAS 17, nu este necesar să se facă o alocare între

componenta teren şi clădiri ale unei investiţii imobiliare, deţinută printr-un contract de leasing şi contabilizată prin folosirea modelului valorii juste.

G30. Investiţia imobiliară este frecvent deţinută de un investitor printr-un contract de leasing, de exemplu, un contract de leasing pe termen lung având ca obiect un teren pe care a construit clădiri, care sunt apoi închiriate ca o investiţie. Deoarece, de obicei, terenul nu se depreciază, un contract de leasing având ca obiect un teren poate părea corect clasificat ca un contract de leasing operaţional şi ca urmare, nu va fi inclus în situaţia privind poziţia financiară. Totuşi, recunoscând faptul că multe investiţii imobiliare mari sunt deţinute pe această bază, IAS 40 prevede că la recunoaşterea iniţială a unei investiţii imobiliare deţinută printr-un contract de leasing, aceasta va fi considerată ca un leasing financiar, conform IAS 17.

105


G31. Deşi prevederile mai sus menţionate arată că de obicei nu există neclarităţi cu privire la clasificare şi alocare în cazul investiţiei imobiliare, persistă însă o potenţială anomalie. Valoarea dreptului investitorului asupra unei investiţii imobiliare deţinută printr-un contract de leasing reflectă diferenţa dintre plăţile efectuate conform contractului de leasing iniţial şi încasările sau încasările potenţiale obţinute prin contractul sau contractele de subînchiriere, a se vedea IVS 230 Drepturi asupra proprietăţii imobiliare. Totuşi, IAS 17 prevede că nu este adecvat ca datoriile pentru activele închiriate să fie înscrise în situaţiile financiare, ca o deducere din activele închiriate.

A

plic

aţii

ale

eval

uării

– IV

S 30

0 Ev

aluă

ri pe

ntru

rapo

rtar

ea fi

nanc

iară

G32. Pentru a se conforma acestei cerinţe, IAS 40 prevede că atunci când valoarea unei investiţii imobiliare, deţinută printr-un contract de leasing, este valoarea netă a tuturor plăţilor ce urmează să fie făcute pentru a ajunge la valoarea contabilă, este necesar să se adauge orice datorie recunoscută aferentă operaţiunii de leasing. Trebuie menţionat faptul că aceasta este numai o corecţie contabilă şi nu ar trebui să fie reflectată sau anticipată în evaluarea dreptului investitorului (locatorului).

Evaluarea activului sau datoriei dintr-un contract de leasing

G33. Atunci când un contract de leasing este identificat ca fiind un leasing financiar, locatarii trebuie să contabilizeze activul sau datoria folosind ca bază fie valoarea justă a activului închiriat, fie valoarea actualizată a plăţilor minime de leasing, alegând-o pe cea mai mică dintre acestea, fiecare fiind determinată la începutul contractului de leasing. IFRS 13 Evaluarea valorii juste nu se aplică contractelor de leasing.

G34. În contextul IAS 17, valoarea unui activ este considerată separat de orice datorie creată de leasing. Atunci când se contabilizează dreptul locatarului într-un leasing financiar este necesar să se cuantifice valoarea activului, prin estimarea valorii beneficiului pe care un participant pe piaţă l-ar obţine ca urmare a dreptului de folosinţă a activului pe întreaga durată a contractului de leasing. În cazul contractelor de leasing având ca obiect proprietăţi imobiliare, altele decât investiţiile imobiliare, este important de menţionat faptul că acestea nu coincid cu valoarea dreptului de folosinţă al locatarului, creat prin contractul de leasing (a se vedea IVS 230 Drepturi asupra proprietăţii imobiliare), având în vedere faptul că aceasta din urmă reflectă atât datoria aferentă leasingului, precum şi valoarea activului.

G35. Plăţile minime de leasing sunt definite în IAS 17. Pe scurt, ele reprezintă plăţile efectuate pe durata contractului de leasing, pe care locatarul trebuie să le efectueze, excluzând orice chirie neprevăzută, taxele şi sumele plătite locatorului pentru servicii. Plăţile minime de leasing includ orice valoare reziduală garantată locatorului, de către locatar. Întrucât chiriile neprevăzute sunt excluse din calculul plăţilor minime de leasing, iar plăţile trebuie să fie clar stabilite în cadrul contractului de leasing, de obicei, evaluările nu sunt necesare.

106


G36. IAS 17 prevede faptul că valoarea actualizată a plăţilor minime de leasing ar trebui calculată folosind o rată de actualizare echivalentă cu „rata implicită a dobânzii din contractul de leasing” sau, în lipsa acesteia, o „rată marginală de îndatorare a locatarului”. Pentru calcularea ratei implicite a dobânzii din contractul de leasing, este necesară stabilirea valorii juste a activului negrevat de sarcini la data începerii contractului de leasing şi a valorii sale reziduale la sfârşitul leasingului.

G37. Cerinţele privind amortizarea din IAS 16 se aplică şi activelor în sistem de leasing şi, de aceea, pot fi relevante şi paragrafele G8−G17.

A


Alocarea preţului de achiziţie

G38. În urma unei combinări de întreprinderi, adică achiziţia unui pachet de control într-una sau în mai multe întreprinderi, IFRS 3 îi impune dobânditorului să contabilizeze tranzacţia prin recunoaşterea activelor identificabile separat dobândite şi a datoriilor asumate la valoarea justă. Conform IFRS 3, fondul comercial reprezintă diferenţa dintre preţul de achiziţie plătit pentru transferul întreprinderii şi valoarea justă a activelor nete identificabile achiziţionate.

G39. Activele corporale ale unei întreprinderi sunt, în general, uşor identificabile şi pot fi evaluate separat. Identificarea şi evaluarea imobilizărilor necorporale identificabile separat poate ridica mai multe dificultăţi, însă Comentariul la IVS 210 Imobilizări necorporale conţine îndrumări relevante.

G40. IFRS 3 prezintă excepţii de la cele de mai sus, privind recunoaşterea şi/sau evaluarea unora dintre activele sau datoriile identificabile. Cerinţele specifice se aplică datoriilor contingente, impozitelor pe venit, beneficiilor angajaţilor, activelor de despăgubire, drepturilor redobândite, recompenselor bazate pe acordarea de acţiuni şi activelor deţinute pentru a fi vândute.

Testarea deprecierii

G41. Deprecierea are loc atunci când valoarea contabilă a unui activ depăşeşte valoarea ce poate fi recuperată fie prin continuarea utilizării sale, fie prin vânzarea activului. Conform IAS 36 Deprecierea activelor, o entitate trebuie să reanalizeze diferitele categorii de active, la data fiecărei situaţii privind poziţia financiară, pentru a stabili dacă există orice indiciu că un activ ar putea fi depreciat. Deprecierea poate fi semnalată de o diminuare a valorii unui activ, cauzată de modificări ale pieţei sau tehnologice, de învechirea activului, de subperformanţa activului în comparaţie cu beneficiul aşteptat sau de o intenţie de a întrerupe sau de a restructura activitatea entităţii. Anumite active (fondul comercial şi imobilizările necorporale cu o durată de viaţă nedeterminată sau care nu sunt încă disponibile pentru a fi utilizate) trebuie testate anual pentru a identifica deprecierea.

107


G42. Dacă se consideră că există depreciere, valoarea contabilă a activului, derivată fie din costul istoric, fie dintr-o evaluare anterioară, trebuie diminuată până la nivelul „valorii recuperabile”. Aceasta este valoarea cea mai mare dintre „valoarea de utilizare” a activului şi „valoarea lui justă minus costurile generate de vânzare”.

Testarea deprecierii – valoarea recuperabilă

A

plic

aţii

ale

eval

uării

– IV

S 30

0 Ev

aluă

ri pe

ntru

rapo

rtar

ea fi

nanc

iară

G43. Valoarea recuperabilă este valoarea cea mai mare dintre valoarea de utilizare şi valoarea justă minus costurile generate de vânzare. Nu este întotdeauna necesar să se determine ambele valori; dacă una dintre acestea depăşeşte valoarea contabilă a activului, activul nu este depreciat şi nu mai este necesară estimarea celeilalte valori.

Testarea deprecierii – valoarea de utilizare

G44. Valoarea de utilizare este definită de IAS 36 ca valoarea actualizată a fluxurilor de numerar viitoare preconizate să se obţină de la un activ sau de la o unitate generatoare de numerar. O unitate generatoare de numerar este cel mai mic grup identificabil de active care generează intrări de numerar independente într-o mare măsură de intrările de numerar generate de alte active sau grupuri de active.

G45. Valoarea de utilizare este specifică entităţii, întrucât aceasta reflectă fluxurile de numerar pe care entitatea se aşteaptă se le obţină din utilizarea în continuare a unui activ pe durata lui de viaţă utilă anticipată şi din cedarea lui la finele acestei perioade.

G46. IAS 36 prevede că în calcularea valorii de utilizare a unui activ vor fi incluse următoarele elemente:

(a) o estimare a fluxurilor de numerar viitoare pe care entitatea se aşteaptă să le obţină de la activul respectiv;

(b) aşteptările privind posibilele fluctuaţii ale valorii sau plasarea în timp a acelor fluxuri de numerar viitoare;

(c) valoarea în timp a banilor, în funcţie de rata curentă a dobânzii la plasamentele fără risc de pe piaţă;

(d) preţul suportării incertitudinii inerente activului;

(e) alţi factori, cum ar fi absenţa lichidităţii, pe care participanţii pe piaţă ar lua-o în calcul la estimarea valorii fluxurilor de numerar viitoare pe care entitatea se aşteaptă să le obţină de la activul respectiv.14

G47. Fluxurile de numerar aşteptate trebuie testate pentru a le verifica rezonabilitatea, asigurându-se că ipotezele care stau la baza previziunilor făcute de entitate sunt în concordanţă cu rezultatele efective anterioare, cu condiţia ca efectele unor evenimente sau situaţii ulterioare, care nu au existat când aceste fluxuri efective de

14 © Fundaţia IFRS.

108


numerar au fost generate, să justifice aceste rezultate. Fluxurile de numerar se estimează pentru activ în situaţia lui curentă şi, de aceea, fluxurile de numerar aşteptate nu trebuie să reflecte orice creşteri datorate unor restructurări sau modernizări ale activului, pe care entitatea nu le-a angajat încă.

G48. Rata de actualizare adecvată va reflecta câştigul pe care participanţii pe piaţă îl cer pentru o investiţie care ar genera fluxuri de numerar egale ca mărime, plasare în timp şi profil de risc cu cele pe care entitatea se aşteaptă să le obţină din utilizarea activului.

G49. IAS 36 prezintă observaţii detaliate pentru estimarea valorii de utilizare.

A


Testarea deprecierii – valoarea justă minus costurile generate de vânzare

G50. Valoarea justă minus costurile generate de vânzare a unui activ sau unei unităţi generatoare de numerar reprezintă suma care poate fi obţinută din vânzarea sa, în cadrul unei tranzacţii nepărtinitoare, între părţi hotărâte şi aflate în cunoştinţă de cauză, minus costurile asociate cedării. Cu excepţia cazului în care entitatea deţinătoare a activului este obligată să îl vândă la data evaluării, fără o durată adecvată de expunere pe piaţă, aceasta nu este o vânzare forţată.

G51. Costurile generate de vânzare sunt costurile direct atribuibile tranzacţiei, de exemplu, costurile legale, costurile de marketing, costurile aferente îndepărtării activului, taxele nerecuperabile aferente tranzacţiei şi orice cost direct pentru scoaterea la vânzare a activului sau a unităţii generatoare de numerar. Acestea nu includ costurile colaterale, de exemplu acele costuri implicate de reorganizarea întreprinderii ca urmare a cedării.

109


Anexă – Imobilizări corporale din sectorul public Standardele Internaţionale de Contabilitate pentru Sectorul Public

A1. Consiliul Federaţiei Internaţionale a Contabililor pentru Standardele Internaţionale de Contabilitate pentru Sectorul Public (IPSASB) elaborează standarde de contabilitate pentru entităţile din sectorul public, numite Standardele Internaţionale de Contabilitate pentru Sector Public (IPSAS). Fragmentele extrase din IPSAS 17 şi IPSAS 21 în paragrafele A6, A8 şi A10 provin din Manualul IFAC de Hotărâri Internaţionale de Contabilitate pentru Sectorul Public 2010 al Consiliului IPSAS, publicat de Federaţia Internaţională a Contabililor (IFAC), în luna mai 2010 şi sunt folosite cu permisiunea IFAC.

A

plic

aţii

ale

eval

uării

– IV

S 30

0 Ev

aluă

ri pe

ntru

rapo

rtar

ea fi

nanc

iară

A2. IPSAS şi interpretarea acestora se modifică pe parcursul timpului. Ca urmare, referirile din prezentul document sunt supuse riscului de a nu mai fi de actualitate. Acest document nu trebuie folosit pentru a înlocui referirile la prezentele IPSAS, aşa cum acestea sunt publicate de IFAC. Versiunea curentă a IPSAS poate fi obţinută de pe website-ul www.ifac.org/PublicSector.

A3. IPSAS conţin principii similare cu cele cuprinse în IFRS, dar sunt adresate mediului din sectorul public. Acesta impune o cerinţă ca anumite active şi datorii să fie estimate la valoarea justă. La fel ca în cazul IFRS, IVSB consideră că valoarea justă, în acest context, se obţine prin aplicarea valorii de piaţă, aşa cum aceasta este definită în IVS - Cadrul general. Multe tipuri de imobilizări corporale, deţinute de organismele din sectorul public sunt specializate mai degrabă pentru livrarea unui anumit serviciu, decât ca un mijloc de a genera fluxuri de numerar şi se schimbă rar sau niciodată printr-o tranzacţie de piaţă. Această anexă identifică prevederile specifice ale IPSAS care afectează aplicarea valorii juste la aceste active.

Tipuri de imobilizări corporale din sectorul public A4. Proprietatea imobiliară din sectorul public include active imobiliare

obişnuite generatoare de numerar ca şi active care nu generează numerar, precum şi active imobiliare specializate, care includ active de patrimoniu şi active protejate, active de infrastructură, clădiri publice, instalaţii pentru furnizarea serviciilor de utilităţi publice şi active recreaţionale. La fel ca în cazul activelor din sectorul privat, activele din sectorul public pot fi clasificate în active necesare exploatării şi active din afara exploatării. Activele din afara exploatării includ active de natura unei investiţii şi active în surplus. Aceste categorii sunt contabilizate în moduri diferite.

A5. Multe „active de patrimoniu” aparţin sectorului public. Un activ de patrimoniu este un activ care are o semnificaţie culturală, de mediu înconjurător sau istorică. Activele de patrimoniu pot fi clădiri istorice şi monumente, situri arheologice, zone protejate şi rezervaţii naturale şi opere de artă. Activele de patrimoniu prezintă, de obicei, următoarele caracteristici, deşi aceste caracteristici nu sunt specifice numai activelor de patrimoniu:

110

http://www.ifac.org/PublicSector


• beneficiul lor economic în termeni culturali, de mediu, educaţionali şi istorici nu este reflectat în totalitate într-o valoare financiară bazată doar pe un preţ de piaţă;

• obligaţiile legale şi/sau statutare pot impune interdicţii sau restricţii severe privitoare la cedarea prin vânzare;

• ele sunt deseori de neînlocuit, iar beneficiul lor economic poate creşte odată cu timpul, chiar dacă starea lor fizică se deteriorează;

• estimarea duratelor lor de viaţă utilă poate fi dificilă, iar în anumite cazuri acestea pot fi de câteva sute de ani.

Imobilizări corporale din exploatare

A


A6. La fel ca şi echivalentul său IAS 16 din IFRS, IPSAS 17 Imobilizări corporale permite aplicarea a două modele pentru recunoaşterea activelor din exploatare în situaţia privind poziţia financiară: modelul costului şi modelul valorii juste. Atunci când se aplică modelul valorii juste, este necesară o reevaluare curentă a activului. Atunci când o entitate adoptă opţiunea reevaluării la valoarea justă, activele sunt înregistrate în situaţia privind poziţia financiară, la valoarea lor justă. IPSAS 17, paragrafele 45−47, prevede următoarele:

„Valoarea justă a elementelor de imobilizări corporale se determină, în general, prin evaluare, pe baza dovezilor de pe piaţă. Valoarea justă a elementelor de imobilizări corporale este, în general, valoarea lor de piaţă determinată prin evaluare.”

„Acolo unde nu există dovezi de piaţă disponibile pentru a determina valoarea de piaţă a unui element de proprietate imobiliară, într-o piaţă activă şi lichidă, valoarea justă a elementului poate fi stabilită în raport cu celelalte elemente cu caracteristici similare, în circumstanţe şi locaţii similare.”

„Dacă nu există dovezi de piaţă pentru valoarea justă, din cauza naturii specializate a elementului de imobilizare corporală mobilă, o entitate poate determina valoarea justă prin utilizarea…costului de înlocuire net sau a abordărilor prin costul de restaurare sau pe baza unităţilor de servicii…”

A7. Deşi în IPSAS nu există un echivalent pentru IFRS 13 Evaluarea valorii juste, conform politicii stabilite de convergenţă între IPSAS şi IFRS, valoarea justă ar trebui să fie estimată într-o manieră care să fie în concordanţă cu IFRS.

Lipsa dovezilor de piaţă

A8. Pentru anumite active din sectorul public, stabilirea valorii acestora poate fi dificilă din cauza lipsei tranzacţiilor de piaţă pentru aceste active. Unele entităţi din sectorul public pot fi deţinătoare a numeroase astfel de active. IPSAS 17, paragraful 47, oferă următoarele îndrumări:

111


„…valoarea justă a unui teren vacant din proprietatea de stat, care a fost deţinut pentru o lungă perioadă de timp, în care au avut loc puţine tranzacţii, poate fi estimată în raport cu valoarea de piaţă a unui teren cu caracteristici şi topografie similare, dintr-o locaţie similară, pentru care există dovezi de piaţă. În cazul clădirilor specializate şi al altor structuri realizate de om, valoarea justă poate fi estimată prin utilizarea abordării prin costul de înlocuire net sau prin abordarea prin costul de restaurare sau a unităţilor de servicii (a se vedea IPSAS 21). În multe cazuri, costul de înlocuire net al unui activ poate fi stabilit în raport cu preţul de cumpărare al unui activ similar, cu un potenţial de servicii rămas similar, de pe o piaţă activă şi lichidă. În anumite cazuri, costul de reproducere al unui activ va fi cel mai bun indiciu al costului său de înlocuire. De exemplu, în cazul unei eventuale pierderi, o clădire a parlamentului poate fi mai degrabă reprodusă decât înlocuită cu un sediu alternativ, datorită semnificaţiei sale pentru comunitate.”

A

plic

aţii

ale

eval

uării

– IV

S 30

0 Ev

aluă

ri pe

ntru

rapo

rtar

ea fi

nanc

iară

A9. Din cauza lipsei de dovezi despre tranzacţiile de piaţă comparabile pentru multe active din sectorul public, de cele mai multe ori, abordarea prin piaţă nu poate fi folosită. Paragraful de mai sus confirmă utilizarea unor metode de evaluare alternative pentru a estima valoarea justă a activului, toate făcând parte din abordarea prin cost, descrisă în IVS - Cadrul general. IPSAS 21, la care se face referire mai sus, conţine câteva îndrumări referitoare la aceste metode.

Deprecierea

A10. IPSAS 21 Deprecierea activelor generatoare de fluxuri nemonetare conţine prevederi similare cu cele din IAS 36, a se vedea IVS 300. Testul pentru deprecierea activului generator de fluxuri nemonetare, care include în mare parte imobilizări corporale utilizate pentru furnizarea unui serviciu public, cere ca valoarea contabilă să fie ajustată la valoarea cea mai mare dintre valoarea lui justă minus costurile generate de vânzare şi valoarea de utilizare a activului. IPSAS 21, paragraful 14, prevede că valoarea de utilizare a unui activ generator de fluxuri nemonetare este valoarea actualizată a „serviciului potenţial” rămas al activului. Standardul oferă apoi îndrumări suplimentare asupra metodelor de estimare a serviciului potenţial rămas, după cum urmează:

(a) Abordarea prin costul de înlocuire net – IPSAS 21, paragrafele 41 −43:

„Conform acestei abordări, valoarea actualizată a potenţialului de servicii rămas al unui activ se determină ca fiind costul de înlocuire net al activului. Costul de înlocuire al unui activ este costul înlocuirii potenţialului brut de serviciu al activului. Acest cost este diminuat pentru a reflecta activul în starea lui de utilizare. Un activ poate fi înlocuit fie prin reproducerea (replicarea) activului existent, fie prin înlocuirea potenţialului brut de servicii al activului. Costul de înlocuire net se determină

112


ca fiind costul de reproducere sau costul de înlocuire al activului, oricare din aceste costuri este mai mic, minus amortizarea cumulată calculată pe baza unui astfel de cost, pentru a reflecta potenţialul de servicii deja consumat sau expirat al activului.

Costul de înlocuire şi costul de reproducere ale unui activ se determină pe o bază „optimizată”. Explicaţia este că entitatea nu ar înlocui sau reproduce activul printr-un activ similar dacă activul înlocuit sau reprodus ar fi un activ supraproiectat sau supradimensionat. Activele supraproiectate conţin caracteristici care nu sunt necesare pentru bunurile sau serviciile pe care le furnizează activul. Activele supradimensionate sunt activele care au o capacitate mai mare decât cea necesară pentru satisfacerea cererii de bunuri şi servicii furnizate de activ. Determinarea costului de înlocuire sau a costului de reproducere a unui activ, pe o bază optimizată, reflectă astfel potenţialul de servicii cerut de la activ.

În anumite cazuri, capacitatea de rezervă sau excedentară este păstrată din motive de siguranţă sau din alte motive. Aceasta rezultă din nevoia de a se asigura o capacitate disponibilă adecvată de servicii, pentru situaţiile speciale ale entităţii. De exemplu, departamentul de pompieri trebuie să aibă maşini de rezervă pentru a putea asigura serviciile necesare în caz de urgenţă. O astfel de capacitate de rezervă sau excedentară face parte din potenţialul de servicii cerut al activului.”

A


(b) Abordarea prin costul de restaurare – IPSAS 21, paragraful 44:

„Costul de restaurare este costul de reconstituire a potenţialului de servicii al unui activ, la nivelul anterior deprecierii. Conform acestei abordări, valoarea actualizată a potenţialului de servicii rămas al activului se determină prin scăderea costului estimat de restaurare a activului din costul curent de înlocuire a potenţialului de servicii rămas al activului, la nivelul anterior deprecierii. Cel din urmă cost este determinat, de regulă, ca fiind cel mai mic cost dintre costul de înlocuire net şi costul de reproducere net al activului. Paragrafele 41 şi 43 conţin îndrumări suplimentare referitoare la determinarea costului de înlocuire sau a costului de reproducere al unui activ”.

(c) Abordarea prin unităţile de servicii – IPSAS 21, paragraful 45:

„Conform acestei abordări, valoarea actualizată a potenţialului de servicii rămas al activului se determină prin diminuarea costului curent al potenţialului de servicii rămas al activului, înainte de depreciere, pentru a se conforma cu numărul redus de unităţi de servicii preconizat pentru activul aflat în stare de depreciere. Ca şi în abordarea prin costul de restaurare, costul curent al înlocuirii potenţialului de servicii rămas al activului, înainte de depreciere, se determină uzual ca fiind costul de

113


reproducere net sau costul de înlocuire net al activului, înainte de depreciere, oricare dintre cele două costuri este mai mic”.

A11. IPSAS 17 admite faptul că anumite active de patrimoniu au un potenţial de servicii diferit de valoarea lor de patrimoniu, cum ar fi, de exemplu, o clădire istorică folosită pentru birouri. În aceste cazuri, ele pot fi recunoscute şi evaluate pe aceeaşi bază ca şi alte elemente ale imobilizărilor corporale. În cazul altor active de patrimoniu, potenţialul lor de servicii este limitat la caracteristicile lor de patrimoniu, ca de exemplu monumentele şi ruinele. Existenţa unui potenţial de servicii alternativ poate influenţa abordarea în evaluare adoptată.

A

plic

aţii

ale

eval

uării

– IV

S 30

0 Ev

aluă

ri pe

ntru

rapo

rtar

ea fi

nanc

iară

114


IVS 310 Evaluări ale drepturilor asupra proprietăţii imobiliare pentru garantarea împrumutului

A

plicaţii ale evaluării – IVS 310 Evaluări ale drepturilor asupra proprietăţii imobiliare pentru garantarea îm

prumutului

Conţinut Paragrafe Introducere STANDARD 1 Sfera misiunii de evaluare 2−5 Implementare 6 Raportarea evaluării 7−8 Data intrării în vigoare 9 GHID DE APLICARE Dreptul asupra proprietăţii imobiliare G1−G2 Stimulente G3 Abordări în evaluare G4 Tipuri de proprietate imobiliară G5 Investiţia imobiliară G6−G9 Proprietatea imobiliară ocupată de proprietar G10 Proprietatea imobiliară specializată G11−G12 Proprietatea imobiliară generatoare de afaceri G13 Proprietatea în dezvoltare G14−G17 Active epuizabile G18

INTRODUCERE

Deseori creditele de la bănci şi de la alte instituţii financiare sunt garantate cu drepturile asupra proprietăţii imobiliare ale debitorului. Creditarea se poate face pe calea unei ipotecări sau prin alte forme de plăţi fixe sau variabile. Factorul comun este acela că creditorul are puterea de a-şi recupera creditul prin preluarea controlului asupra garanţiei, în cazul incapacităţii de plată a debitorului. Ca garanţie pot fi oferite diferite tipuri de proprietate imobiliară.

STANDARD

1. Principiile conţinute în Standardele generale şi în IVS 230 Drepturi asupra proprietăţii imobiliare se aplică evaluărilor în scopul garantării împrumutului, cu excepţia cazului în care acestea sunt modificate de acest standard. Acest standard conţine numai acele modificări, cerinţe suplimentare sau exemple specifice asupra modalităţilor în care se aplică Standardele generale.

115


Sfera misiuni de evaluare (IVS 101)

Apl

icaţ

ii al

e ev

aluă

rii –

IVS

310

Eval

uări

ale

drep

turil

or a

supr

a pr

oprie

tăţii

imob

iliar

e pe

ntru

gar

anta

rea

împr

umut

ului

2. Pentru a se conforma cerinţei de a confirma identitatea şi statutul evaluatorului din IVS 101, paragraful 2(a), sfera misiunii de evaluare va include orice informaţii despre orice implicare substanţială pe care o are evaluatorul atât cu proprietatea imobiliară supusă evaluării, cât şi cu creditorul sau cu creditorul probabil. Importanţa implicării curente sau trecute este o problemă de raţionament profesional pentru evaluator, dar principalul criteriu este dacă implicarea ar putea genera dubii în gândirea unei persoane rezonabile, despre capacitatea evaluatorului de a oferi o evaluare imparţială în cazul în care aceasta a fost descoperită după ce evaluarea a fost făcută.

3. Pentru a se conforma cu cerinţa de a identifica activele supuse evaluării, din IVS 101, paragraful 2(d), dreptul asupra proprietăţii imobiliare, care urmează să fie utilizat pentru garantarea creditelor sau altor scheme de finanţare, trebuie să fie clar identificat împreună cu afacerea în care dreptul este investit.

4. Tipul valorii care urmează să fie specificat, conform IVS 101, paragraful 2(e), în mod normal, va fi valoarea de piaţă. Unii creditori cer evaluări făcute pe ipoteza unei vânzări forţate sau impun o limită de timp pentru cedarea ipotetică a proprietăţii imobiliare. Deoarece impactul asupra preţului, al oricărei constrângeri privind perioada de marketing, va depinde de situaţiile existente la data când vânzarea are loc, nu este realist să se facă speculaţii asupra preţului care ar putea fi obţinut, fără cunoaşterea prealabilă a acelor situaţii. O evaluare se poate face pe baza unor ipoteze speciale definite, precizate în sfera misiunii de evaluare. În astfel de cazuri, trebuie făcută o precizare că valoarea va fi valabilă numai la data evaluării şi că nu poate să fie atinsă în cazul unei incapacităţi viitoare de plată, când atât condiţiile pieţei, cât şi situaţiile de vânzare pot fi diferite.

5. Evaluările pentru garantarea împrumutului deseori sunt cerute să se facă pe baza unei ipoteze speciale, respectiv că a avut loc o schimbare în starea sau condiţia unei proprietăţi. Pentru a se conforma cu cerinţa pentru formularea oricărei ipoteze din IVS 101, paragraful 2(i), orice ipoteze speciale, care sunt necesare, trebuie să fie incluse în sfera misiunii de evaluare. Exemple de ipoteze speciale, care, de obicei, se fac în evaluarea pentru garantarea împrumutului, sunt: (a) că o construcţie proiectată ar fi fost finalizată la data evaluării, (b) că un contract de închiriere propus a proprietăţii ar fi fost semnat

la data evaluării, (c) că un grad de ocupare specificat ar fi fost atins la data evaluării, (d) că vânzătorul a impus o limită de timp pentru vânzare, care a

fost necorespunzătoare pentru un marketing adecvat.


6. Nu există cerinţe suplimentare când se fac evaluări pentru garantarea împrumutului.

116



A


prumutului

7. În plus faţă de elementele cerute de IVS 103 Raportarea evaluării, un raport de evaluare în scopul garantării împrumutului va include trimiteri adecvate la aspectele abordate în sfera misiunii de evaluare, conform paragrafelor 2−5, de mai sus. Raportul trebuie să includă şi un comentariu asupra factorilor care sunt relevanţi pentru estimarea de către creditori a performanţelor garanţiei pe parcursul duratei propuse a creditului. Exemple de astfel de factori sunt:

(a) activitatea curentă şi tendinţele pe piaţa relevantă;

(b) cererea trecută, curentă şi viitoare anticipată pentru tipul de proprietatea imobiliară şi pentru localizare;

(c) orice cerere potenţială sau eventuală pentru utilizări alternative, care există sau care poate fi anticipată la data evaluării;

(d) impactul oricăror evenimente previzibile, la data evaluării, asupra valorii viitoare a garanţiei, pe perioada creditului. Un exemplu ar fi un chiriaş care exercită o opţiune de reziliere a unui contract de închiriere;

(e) în cazul în care valoarea de piaţă este determinată pe baza unei ipoteze speciale, raportul va include:

(i) o explicaţie a ipotezei speciale,

(ii) un comentariu asupra oricărei diferenţe importante între valoarea de piaţă şi valoarea de piaţă determinată pe baza ipotezei speciale,

(iii) un comentariu referitor la faptul că o astfel de valoare ar putea să nu fie realizabilă la o dată viitoare, cu excepţia cazului în care situaţia de fapt este la fel ca cea descrisă în ipoteza specială.

8. Când creditul propus are rolul de a asigura cumpărarea unui drept asupra proprietăţii imobiliare, în mod normal, va exista un preţ de vânzare agreat sau confirmat. Trebuie făcute cereri de ofertă pentru a stabili acest preţ, iar rezultatul acestor cereri de ofertă să fie menţionat în raport. Când există o diferenţă între un preţ de tranzacţie recent sau un preţ de tranzacţie în curs de stabilire şi valoarea rezultată din evaluare, raportul trebuie să conţină un comentariu despre motivele acestei diferenţe.



117


GHID DE APLICARE

Apl

icaţ

ii al

e ev

aluă

rii –

IVS

310

Eval

uări

ale

drep

turil

or a

supr

a pr

oprie

tăţii

imob

iliar

e pe

ntru

gar

anta

rea

împr

umut

ului

Dreptul asupra proprietăţii imobiliare G1. Existenţa sau crearea de alte drepturi va avea un impact asupra valorii

dreptului asupra proprietăţii imobiliare oferit ca garanţie. Prin urmare, este important ca toate drepturile aferente proprietăţii imobiliare subiect să fie identificate, împreună cu părţile care au dobândit acele drepturi. În cazul în care nu au fost furnizate informaţii detaliate despre titlul de proprietate sau acesta nu este disponibil, ar trebui să fie stabilite în mod clar ipotezele care au fost făcute pentru dreptul respectiv asupra proprietăţii imobiliare. De asemenea, o bună practică este recomandarea ca aceste chestiuni să fie verificate înainte de acordarea oricărui credit.

G2. Este necesară prudenţă în cazul în care proprietatea imobiliară oferită ca garanţie face obiectul unui contract de leasing către o parte legată sau conectată cu creditorul. Dacă leasingul are un flux de venit mai favorabil decât cel care ar fi obţinut pe piaţă, într-o evaluare a proprietăţii în scopul garantării creditului, poate fi oportun să nu se ţină seama de existenţa contractului de leasing.

Stimulente

G3. Nu este ceva neobişnuit ca un vânzător al proprietăţii imobiliare, îndeosebi un dezvoltator imobiliar sau un comerciant, să ofere stimulente cumpărătorilor. Exemple ale unor astfel de stimulente sunt garanţii pentru venitul din chirie, contribuţii la costurile de degajare a reziduurilor sau de amenajare făcute de cumpărător sau la furnizarea de mobilier sau echipamente. Valoarea de piaţă nu ia în considerare orice preţ majorat de contraprestaţii sau de facilităţi speciale. Când acestea există, este adecvat să se facă un comentariu asupra efectului pe care orice stimulent oferit îl are asupra preţurile reale de vânzare realizate, deoarece stimulentele ar putea să nu fie disponibile creditorului în cazul în care acesta a trebuit să se bazeze pe garanţie.


G4. Toate abordările utilizate pentru formarea şi fundamentare unei opinii asupra valorii de piaţă se bazează pe informaţii de piaţă. Deşi în formularea unei opinii asupra valorii de piaţă, în scopul garantării împrumutului, pot fi utilizate cele trei abordări indicate în IVS - Cadrul general, dacă proprietatea imobiliară este atât de specializată încât există dovezi insuficiente pentru a se utiliza fie abordarea prin piaţă, fie abordarea prin venit, nu este adecvat ca proprietatea imobiliară să fie privită ca fiind o garanţie admisibilă. Ca urmare, abordarea prin cost este rareori utilizată în evaluările pentru acest scop, fiind numai un mijloc de verificare a rezonabilităţii valorii determinată prin utilizarea altei abordări.

Tipuri de proprietate imobiliară G5. Diferitele tipuri de proprietate imobiliară au caracteristici diferite, în

calitate de garanţie. Este important ca evaluarea dreptului imobiliar relevant trebuie să ţină seama de acestea, în scopul de a oferi în

118


mod corespunzător creditorului informaţii referitoare la caracterul adecvat al proprietăţii ca garanţie şi pentru a ajuta creditorul să identifice orice factori de risc asociaţi cu proprietatea imobiliară, pe durata creditării.

A


prumutului

Investiţia imobiliară G6. Investiţia imobiliară în scopuri de creditare, de obicei, se evaluează

pe o bază de activ cu activ, deşi unii creditori pot acorda un credit contra valorii unui portofoliu definit. În astfel de situaţii este necesar să se facă o distincţie între valoarea investiţiei imobiliare individuale, presupunându-se că ea se vinde în mod individual şi valoarea acesteia când este considerată ca parte a portofoliului.

G7. Trebuie luată în considerare cererea estimată pentru proprietatea imobiliară şi pentru comercializarea ei viitoare, pe durata împrumutului şi consilierea adecvată asupra condiţiilor de piaţă curente, conţinute în raport. Această consiliere nu ar trebui să conţină predicţia evenimentelor sau a valorilor viitoare, ci trebuie să reflecte aşteptările curente de pe piaţă asupra performanţelor viitoare ale investiţiei, bazate pe tendinţele curente. Cu toate acestea, în cazul în care astfel de informaţii sugerează un risc semnificativ privind plăţile viitoare ale chiriei, impactul acestui risc asupra evaluării ar trebui să fie luat în considerare şi comentat în raport.

G8. În mod normal, este în afara sferei misiunii de evaluare activitatea de consiliere asupra capacităţii unui chiriaş de a plăti chiria în viitor şi asupra altor obligaţii aferente închirierii, dincolo de informaţiile disponibile despre chiriaş, care se găsesc în domeniul public şi la dispoziţia tuturor participanţilor de pe piaţă.

G9. Dacă, în procesul de evaluare, venitul generat de proprietatea imobiliară este dependent în mod esenţial de un chiriaş sau de chiriaşii dintr-un singur sector sau domeniu de activitate sau de alt factor, care ar putea produce instabilitatea viitoare a venitului, impactul ar trebui să fie luat în considerare. În anumite cazuri, poate fi adecvată o estimare a valorii proprietăţii imobiliare bazată pe o utilizare alternativă, pe ipoteza unei posesii vacante.

Proprietatea imobiliară ocupată de proprietar G10. O proprietate imobiliară ocupată de proprietar, evaluată pentru

scopuri de creditare, va fi evaluată în mod normal pe ipoteza că proprietatea imobiliară este transferată ca fiind negrevată de sarcini de către proprietarul ocupant, adică cumpărătorul are dreptul absolut de folosinţă şi dispoziţie, precum şi de posesie. Aceasta nu exclude luarea în considerare a proprietarului existent ca fiind participant pe piaţă, dar necesită să fie exclus din evaluare orice avantaj special atribuibil ocupării de către proprietar, avantaj care poate fi reflectat în evaluarea proprietăţii.

Proprietatea imobiliară specializată G11. O proprietate imobiliară specializată poate avea o valoare

semnificativă numai ca parte a întreprinderii căreia îi aparţine. În

119


evaluările pentru garantarea împrumutului, dacă nu există alte instrucţiuni, astfel de proprietăţi imobiliare se vor evalua pe ipoteza specială că întreprinderea şi-a încetat activitatea şi, deci, garanţia respectivă va reflecta valoarea pentru o utilizare alternativă. Evaluarea va include luarea în considerare a costurilor şi riscurilor care vor fi implicate pentru realizarea acelei utilizări.

Apl

icaţ

ii al

e ev

aluă

rii –

IVS

310

Eval

uări

ale

drep

turil

or a

supr

a pr

oprie

tăţii

imob

iliar

e pe

ntru

gar

anta

rea

împr

umut

ului

G12. Evaluarea unei proprietăţi imobiliare specializate poate fi cerută în cazul în care proprietatea imobiliară este parte a unei întreprinderi care îşi continuă activitatea. În astfel de situaţii, valoarea este dependentă de continuarea obţinerii de profit de către întreprindere. În acest caz, trebuie făcută distincţia dintre valoarea proprietăţii imobiliare ca parte a întreprinderii şi valoarea proprietăţii imobiliare în situaţia că întreprinderea nu se află în funcţionare sau ar trebui să fie închisă.

Proprietatea imobiliară generatoare de afaceri G13. Valoarea proprietăţii imobiliare generatoare de afaceri va reflecta, în

mod normal, potenţialul acesteia de a genera venit, datorat clădirilor sau altor structuri care sunt destinate numai pentru un anumit tip de afacere. Natura specializată a unor astfel de proprietăţi imobiliare arată că aici poate exista o diferenţă semnificativă între valoarea lor, ca parte a unei entităţi aflate în exploatare şi valoarea lor în situaţia în care nu este ocupată de o afacere. Dacă entitatea şi-a încetat activitatea, orice cumpărător interesat să o cumpere ar avea nevoie de timp pentru a restabili o nouă afacere în proprietatea imobiliară şi ar suporta finanţarea cheltuielilor de înfiinţare şi alte costuri de dotare cu echipamente a proprietăţii imobiliare, pentru obţinerea oricăror licenţe şi autorizaţii necesare, etc. Când un creditor se bazează pe valoarea respectivă a dreptului asupra proprietăţii imobiliare ca garanţie, o evaluare pentru garantarea împrumutului trebuie să comenteze impactul încetării oricărei activităţi de afaceri asupra dreptului respectiv. În anumite cazuri, valoarea pentru o utilizare potenţială alternativă poate reprezenta valoarea de piaţă.

Proprietatea imobiliară în dezvoltare G14. Proprietăţile imobiliare deţinute pentru dezvoltare sau amplasamentele

destinate pentru construcţia de clădiri se evaluează avându-se în vedere drepturile şi autorizaţiile de dezvoltare existente şi potenţiale. Orice ipoteze cum ar fi aspectele de zonare şi alţi factori importanţi trebuie să fie rezonabile şi să reflecte pe cele care ar fi făcute de participanţii pe piaţă.

G15. Abordarea în evaluarea proprietăţilor în dezvoltare va depinde de etapa de dezvoltare a proprietăţii imobiliare de la data evaluării, şi poate lua în considerare gradul în care dezvoltarea este prevândută sau preînchiriată. Pot fi incluse următoarele consideraţii suplimentare, dar fără a se limita numai la acestea: (a) estimarea perioadei de dezvoltare, începând cu data evaluării şi

necesitatea de a reflecta orice etapizare aferentă proiectului de dezvoltare,

(b) determinarea efectului cerinţelor de dezvoltare suplimentare asupra costurilor şi veniturilor, prin utilizarea tehnicii actualizării, când este adecvat,

120


(c) identificarea tendinţelor anticipate ale pieţei pe parcursul perioadei de dezvoltare,

A


prumutului

(d) identificarea riscurilor asociate cu dezvoltarea, (e) luarea în considerare a efectului oricăror relaţii speciale între

părţile implicate în dezvoltare.

G16. Dacă dezvoltarea finalizată va consta din unităţi individuale multiple, metoda de evaluare adoptată trebuie să reflecte atât perioada de timp anticipată pentru finalizarea construcţiei fiecărei unităţi, cât şi estimarea unei rate realiste de realizare a vânzărilor de unităţi individuale. La raportarea evaluării ar trebui să se facă o distincţie clară între valoarea dezvoltării complete pentru un singur cumpărător, care şi-ar asuma costul şi riscul vânzărilor viitoare ale unităţilor individuale, în schimbul unei marje de profit, precum şi suma preţurilor individuale anticipate pentru fiecare unitate individuală.

G17. Pentru o îndrumare suplimentară asupra valorii unei proprietăţi imobiliare în dezvoltare, în cazul în care construcţia trebuie să înceapă sau în cazul în care construcţia se află în curs de execuţie, a se vedea şi Comentariile la IVS 233 Investiţia imobiliară în curs de execuţie.

Active epuizabile

G18. Consideraţii specifice apar în cazul evaluării activelor epuizabile în scopul garantării împrumutului, de exemplu, un activ care, în general, îşi va diminua valoarea pe parcursul timpului. Exemple sunt minele sau carierele. În raport trebuie să fie identificate şi precizate în mod clar durata de viaţă estimată şi rata de diminuare a valorii, pe parcursul acestei durate.

121

Documents

Standardele Internaţionale de Evaluare 2011