İSTANBUL İLİ BÜYÜKÇEKMECE İLÇESİ MİMARSİNAN MAHALLESİ … · 2.2 Gayrimenkullerin Takyidatlı Tapu Kayıt Bilgileri Rapora konu gayrimenkulün tapu ve takyidat bilgileri

İSTANBUL İLİ BÜYÜKÇEKMECE İLÇESİ MİMARSİNAN MAHALLESİ KENT PLUS 202 ADET

BAĞIMSIZ BÖLÜM DEĞERLEME RAPORU

EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. İSTANBUL, ARALIK 2011

Altunizade Mah. Sırma Perde Sok. Sırma Apt. No:23/2 Üsküdar/ İST. Tel : (216) 474 03 44 Faks : (216) 474 03 46 [email protected] www.ygd.com.tr

mailto:[email protected]

http://www.ygd.com.tr/

YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.

1

EMLAK KONUT–12.11– 209 No.lu Rapor


GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPOR ÖZETİ

DEĞERLEME KONUSU İŞİN İSMİ

İSTANBUL İLİ BÜYÜKÇEKMECE İLÇESİ MİMARSİNAN MAHALLESİ KENT PLUS 202 ADET BAĞIMSIZ BÖLÜM DEĞERLEME RAPORU

DEĞERLEMEYİ TALEP EDEN KURUM

EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.

RAPORU HAZIRLAYAN KURUM


RAPOR TARİHİ 30.12.2011

DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULLER HAKKINDA ÖZET BİLGİ

TAPU BİLGİLERİ

Emlak Konut GYO A.Ş. mülkiyetinde olan gayrimenkuller üzerinde herhangi bir takyidat bulunmamaktadır. 515 Ada 1, 516 Ada 1 ve 3568 Parseller üzerinde kat mülkiyeti tesisi edilmiştir.

MEVCUT KULLANIM TAMAMLANMIŞ

İMAR DURUMU

515 Ada 1, 516 Ada 1 ve 3568 Parseller Emsal=2,00 Hmax=30,50 yapılaşma koşulları ile “Konut + Ticaret Alanı”, 3562 no.lu parsel “İlköğretim Tesis Alanı” olarak planlanmıştır.

DEĞERLEME RAPORUNDA TAKDİR OLUNAN DEĞERLER (KDV HARİÇ)

SATIŞI HENÜZ GERÇEKLEŞMEMİŞ 1 BAĞIMSIZ BÖLÜMÜN PAZAR DEĞERİ

123.500,00 TL

SATIŞ SÖZLEŞMESİ YAPILMIŞ VE TAPUSU HENÜZ DEVREDİLMEMİŞ 201 BAĞIMSIZ

BÖLÜMÜN PAZAR DEĞERİ 43.942.500,00 TL

202 BAĞIMSIZ BÖLÜMÜN TOPLAM DEĞERİ 44.066.000,00 TL


2



İÇİNDEKİLER RAPOR BİLGİLERİ ................................................................................................................................... 4

Rapor Tarihi ..................................................................................................................................................... 4

Rapor Numarası ............................................................................................................................................... 4

Rapor Türü ....................................................................................................................................................... 4

Şirket Bilgileri ................................................................................................................................................... 4

Raporu Hazırlayanlar ....................................................................................................................................... 4

Sorumlu Değerleme Uzmanları ....................................................................................................................... 5

Müşteri Adı ve Bilgileri .................................................................................................................................... 5

Müşteri Taleplerinin Kapsamı (varsa getirilen kısıtlamalar) ............................................................................ 5

Değerleme Tarihi: ............................................................................................................................................ 5

Dayanak Sözleşme Tarih ve No.su: .................................................................................................................. 5

GAYRİMENKUL HAKKINDA GENEL BİLGİLER.......................................................................................... 6

Gayrimenkullerin Yeri ve Konumu ................................................................................................................... 6

Gayrimenkullerin Takyidatlı Tapu Kayıt Bilgileri .............................................................................................. 8

Gayrimenkulün Kadastral Bilgileri ................................................................................................................... 9

Gayrimenkullerin İmar Durumu ....................................................................................................................13

Gayrimenkullerin Kullanımına Dair Yasal İzinler ve Belgeler .........................................................................15

GAYRİMENKULLERE İLİŞKİN ANALİZLER .............................................................................................. 16

Bölge Analizi ..................................................................................................................................................16

İstanbul İli ..................................................................................................................................................16

Büyükçekmece İlçesi ..................................................................................................................................17

Gayrimenkullerin Yakın Çevre Analizi ............................................................................................................19

Gayrimenkullerin Yapısal ve Teknik Özelliklerinin Analizi .............................................................................19

Gayrimenkullerin Karakteristik Özellikleri Ve Hukuki Durum Analizi ............................................................19

GAYRİMENKULLERİN NİHAİ DEĞERLENDİRMESİ ................................................................................. 20

Gayrimenkullerin Kullanım Amacına Etki Eden Olumlu Etmenler .................................................................20

Gayrimenkullerin Kullanım Amacına Etki Eden Olumsuz Etmenler ..............................................................20


3



GAYRİMENKUL DEĞERLEME SÜRECİ ................................................................................................... 21

Gayrimenkul Değerleme İşleminde Kullanılan Varsayımlar ..........................................................................21

Emsallerin Karşılaştırılması ( Piyasa ) Yöntemi ..........................................................................................21

Yeniden İnşa (ikame) Etme Maliyeti Yaklaşımı ..........................................................................................21

Gelir Yöntemi Yaklaşımı .............................................................................................................................22

Kullanılan Değerleme Yöntemleri ve Kullanılma Nedenleri ..........................................................................22

NİHAİ DEĞER TAKDİRİ ......................................................................................................................... 23

Çevrede Arsa Değeri Araştırması ...................................................................................................................23

Çevrede Konut Değeri Emsal Araştırması ......................................................................................................23

Emsal Yöntemi İle Arsa Değer Takdiri ............................................................................................................24

Gayrimenkullere Değer Takdiri ......................................................................................................................24

Bağımsız Bölümlere Emsal Yöntemi İle Değer Takdiri ...............................................................................24

Bağımsız Bölümlere Yeniden İnşa Etme Maliyeti Yöntemi İle Değer ........................................................31

En Verimli Kullanım Analizi ............................................................................................................................32

Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi ............................................................................................32

RAPOR EKLERİ:..................................................................................................................................... 33


4



1. RAPOR BİLGİLERİ

1.1 Rapor Tarihi

30.12.2011

1.2 Rapor Numarası

EMLAK KONUT – 12.11 – 209

1.3 Rapor Türü

Bu rapor, Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. ile Yetkin Gayrimenkul Değerleme ve

Danışmanlık A.Ş. arasında imzalanan 14.06.2011 tarihli sözleşme gereği “İşverenin portföyünde

değerleme yaptırılması gereken her bir varlık için gayrimenkul değerleme raporlarının

hazırlanması işi” kapsamındaki İstanbul İli Büyükçekmece İlçesi Mimarsinan Mahallesinde

bulunan 515 Ada 1, 516 Ada 1 ve 3568 no.lu parsellerin üzerinde bulunan konut niteliğindeki

202 adet bağımsız bölümün Sermaye Piyasası Kurulu Mevzuatı gereği, proje değerlerinin

tespitine yönelik, Yetkin Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. firmasınca ilgili tüm

kurum ve kuruluşlardan temin edilebilen güncel ve doğru bilgiler kullanılarak hazırlanmış

Gayrimenkul Değerleme Raporudur.

1.4 Şirket Bilgileri

Yetkin Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.; tecrübeli ve uzman kadrosu ile çözüm

ortaklığını üstlendiği gerçek ve tüzel kişilerin, gayrimenkul konusunda alacakları tüm

kararlarına bilimsel ve fiziki verilere dayalı, doğru ve güvenilir bilgiler ışığında, yön verebilmek

amacıyla 24.10.2007 tarihinde kurulmuş, 29.05.2009 tarihinde ISO 9001:2000 Kalite Yönetim

Sistemi kriterlerine uygun olarak hizmet verdiğine ilişkin Kalite Sistem Sertifikasını almış ve

Sermaye Piyasası Kurulu’nca, Seri VIII No:35 sayılı “Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde

Değerleme Hizmeti Verecek Şirketlere ve Bu Şirketlerin Kurulca Listeye Alınmalarına İlişkin

Esaslar Hakkında Tebliğ” çerçevesinde değerleme hizmeti vermek üzere 24.12.2009 tarihi

itibariyle, Gayrimenkul Değerleme Şirketleri listesine alınmış bir Anonim Şirkettir. Şirket

Merkezi, İstanbul Üsküdar İlçesi, Altunizade Mahallesi, Sırmaperde Sokak Sırma Apartmanı

No:23/2 adresindedir. Şirketimiz internet adresi www.ygd.com.tr olup, şirketimize ilişkin

detaylı bilgilere bu siteden ulaşılabilir.

1.5 Raporu Hazırlayanlar

Bu rapor şirketimiz Değerleme Uzman Yardımcısı Burak BARAN ile Şirketimiz Değerleme

Uzmanı Jeodezi ve Fotogrametri Mühendisi Yasin PEKTAŞ tarafından hazırlanmış ve Sorumlu

Değerleme Uzmanı Jeodezi ve Fotogrametri Yüksek Mühendisi Yılmaz ALUÇ tarafından

kontrol edilmiştir.


5



1.6 Sorumlu Değerleme Uzmanı

Şirketimizin Yönetim Kurulu Başkanı olan Yılmaz ALUÇ Jeodezi ve Fotoğrametri Yüksek

Mühendisidir. Arsa Ofisinde Bölge Müdürlüğü, Toplu Konut İdaresi Başkanlığında İstanbul

Uygulama Başkanlığı ve Bayındırlık ve İskân Bakanlığında Bakanlık Müşavirliği görevlerinde

bulunmuştur. Görev süresince çok sayıda kamulaştırma, arazi geliştirme, konut ve sanayi

projelerinde çalışmıştır. Bu arada Değerleme Uzmanlığı lisansını alan Yılmaz ALUÇ şirketimiz

kurucu ortaklarındandır.

1.7 Müşteri Adı ve Bilgileri

Müşteri Unvanı : EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM Ortaklığı A.Ş.

Müşteri Adresi : Atatürk Mah. Turgut Özal Bulvarı Gardenya Plaza No: 11/B Kat: 1–8

Ataşehir / İSTANBUL

1.8 Müşteri Taleplerinin Kapsamı (varsa getirilen kısıtlamalar)

“İşverenin portföyünde değerleme yaptırılması gereken her bir varlık için gayrimenkul

değerleme raporlarının hazırlanması işi” kapsamındaki İstanbul İli Büyükçekmece İlçesi

Mimarsinan Mahallesinde 515 Ada 1, 516 Ada 1 ve 3568 no.lu parsellerin üzerinde Kent Plus

Mimarsinan Projesine ait konut niteliğindeki 202 adet bağımsız bölümün SPK mevzuatı ve

sözleşme gereğince; İşin Kapsamı başlığı altında bulunan araştırmaların yapılması, belgelerin

temini ve güncel rayiç değerlerinin tespiti ile bu araştırmalara ilişkin bilgi ve belgeleri içerir

değerleme raporlarının hazırlanmasıdır.

1.9 Değerleme Tarihi: 30.12.2011

1.10 Dayanak Sözleşme Tarih ve No.su:

Dayanak Sözleşme, Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. ile Yetkin Gayrimenkul

Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. arasında 14.06.2011 tarihinde imzalanan sözleşmedir.

Değerleme Uzmanı Sorumlu Değerleme Uzmanı Yasin PEKTAŞ Yılmaz ALUÇ Jeodezi ve Fotogrametri Mühendisi Jeodezi ve Fotogrametri Yüksek Mühendisi Lisans No: 400446 Lisans No: 400902


6



2. GAYRİMENKULLER HAKKINDA GENEL BİLGİLER

2.1 Gayrimenkullerin Yeri ve Konumu

Rapora konu alan; İstanbul İli, Büyükçekmece İlçesi, Mimarsinan Mahallesi 515 ada 1, 516 Ada 1

ve 3568 no’lu parsel numaralı gayrimenkuller olup, parsellerin toplam yüzölçümü 41.415,71 m²

dir. Parsel üzerinde Mimarsinan Kent Plus Arsa Satışı Karşılığı Gelir Paylaşımı İşi kapsamında 660

adet konut, 6 adet dükkan bulunmaktadır, projenin bu rapora konu kısmı sadece konutları

kapsamaktadır.


7



İncelemeye konu alana ulaşım tarifi; Avrupa Otoyolu üzerinde ilerlerken Avcılar Haramidere

Bağlantısı yönündeki çıkışa girilir ve takribi 7 km ilerlenip E-5 karayoluna devam edilir. Bu yol

üzerinde takribi 12 km ilerlendikten sonra döner kavşaktan Atatürk Bulvarı yönündeki 1. çıkışa

girilir ve takribi 1 km sonra döner kavşaktan Mustafa Kemal Bulvarı yönünde ilerlenerek

değerleme konusu gayrimenkullerin bulunduğu Kent Plus Sitesine ulaşılmış olunur.

İncelemeye konu alanın önemli arterlere göre konumu; Atatürk Havalimanına takribi 27 km,

Atatürk Olimpiyat Stadına takribi 30 km, Esenler Şehirlerarası Terminaline 35 km. ve Taksim

Meydanına takribi 45 km. uzaklıkta bulunmaktadır.


8



2.2 Gayrimenkullerin Takyidatlı Tapu Kayıt Bilgileri

Rapora konu gayrimenkulün tapu ve takyidat bilgileri Büyükçekmece Tapu Sicil

Müdürlüğünden 20.12.2011 tarihinde ve saat 10:00’da yapılan araştırmalar sonucu değerleme

konusu 202 adet bağımsız bölüm üzerinde kat mülkiyeti tesis edildiği öğrenilmiştir.

20.12.2011 tarih, saat 10:00 itibari ile Büyükçekmece Tapu Sicil Müdürlüğü’nde yapılan

takyidat araştırmasında rapora konu gayrimenkullerin tapu sicilinin, 151 cilt 14965

sayfa numarası ile 157 cilt 15467 sayfa numarası aralığında kayıtlı olduğu tespit

edilmiştir.

Rapora konu 202 adet bağımsız bölüm üzerinde müşterek olarak “12.11.2010 tarih ve

20829 yevmiye no ile 22.08.2010 tarihli Yönetim Planı ve 516 ada 1 parsel üzerinde

bulunan bağımsız bölümler üzerinde “27.06.2007 tarih ve 14144 yevmiye no ile

Boğaziçi Elektrik Dağıtım A.Ş. lehine 99 yıllığına kira şerhi” bulunmaktadır.

Rapora konu Gayrimenkullerin müşterek olarak tapuları 16.06.2006 tarih ve 13340

yevmiye no ile Kat İrtifakı Tesisinden dolayı Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı

A.Ş. adına kayıt edilmişlerdir.


9



2.3 Gayrimenkullerin Kadastral Bilgileri

İncelemeye konu gayrimenkul İstanbul İli, Büyükçekmece İlçesi, 515 ada 1, 516 ada 1, 3568 ve

3562 parsel numaraları ile kayıtlıdır.

K


10




11



K


12




13



2.4 Gayrimenkullerin İmar Durumu

Rapora konu gayrimenkuller; 12.11.1985 tasdik tarihli 1/5000 ve 1/1000 ölçekli “Batıköy

Toplu Konut Uygulama İmar Planı” kapsamında 515 Ada 1, 516 Ada 1 ve 3568 parseller

Konut + Ticaret Lejantında, Emsal: 2,00 ve Hmaks: 30,50 m, 3562 parsel ise İlköğretim Tesis

Alanı olarak belirlenmiştir.

K


14



K


15



2.5 Gayrimenkullerin Kullanımına Dair Yasal İzinler ve Belgeler

Rapora konu gayrimenkullerin üzerinde İstanbul Büyükçekmece Mimarsinan Arsa Karşılığı Gelir

Paylaşımı İşi projelendirilmiş olup bloklara ait yapı ruhsatları mevcuttur. Yapı ruhsatlarının onay

tarih ve numaraları aşağıda olup, ruhsatlar rapor ekinde sunulmuştur.

Ada Parsel Blok No Belgenin Onay Tarihi Belge No İnşaat Alanı

(m²)

- 3568 B1 25.11.2005 2502430

18.552,00 - 3568 B2 25.11.2005 2502430

- 3568 B3 25.11.2005 2502430

516 1 B4 25.11.2005 2502428 12.368,00

516 1 B5 25.11.2005 2502428

515 1 C3 25.11.2005 2502451 5.368,00


16



3 GAYRİMENKULLERE İLİŞKİN ANALİZLER

3.1 Bölge Analizi

3.1.1 İstanbul İli

İstanbul ili kuzeyde Karadeniz, doğuda Kocaeli Sıradağları’nın yüksek tepeleri, güneyde

Marmara Denizi ve batıda ise Ergene Havzası’nın su ayrım çizgisi ile sınırlanmaktadır. İstanbul

Boğazı, Karadeniz’i, Marmara Denizi’yle birleştirirken; Asya Kıtası’yla Avrupa Kıtası’nı

birbirinden ayırmakta ve İstanbul kentini de ikiye bölmektedir.

İl alanı, idari bakımdan doğu ve güneydoğudan Kocaeli’nin Kandıra, Derince, Körfez, Gebze,

Çayırova ve Darıca ilçeleriyle, güneyden Marmara Denizi, batı ve kuzeybatıdan Tekirdağ’ın Çorlu

Çerkezköy ve Saray ilçeleriyle çevrilidir.

5747 Sayılı “Büyükşehir Belediyesi Sınırları İçerisinde İlçe Kurulması ve Bazı Kanunlarda

Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun”la yeni kurulan 8 ilçe ile birlikte İstanbul ili; Avcılar,

Büyükçekmece, Çatalca, Esenler, Eyüp, Fatih, Gaziosmanpaşa, Kadıköy, Kartal, Küçükçekmece, Silivri,

Ümraniye, Üsküdar, Adalar, Bağcılar, Bahçelievler, Bakırköy, Bayrampaşa, Beşiktaş, Beykoz, Beyoğlu,

Güngören, Kâğıthane, Maltepe, Pendik, Sarıyer, Sultanbeyli, Şile, Şişli, Tuzla, Zeytinburnu, Arnavutköy,

Ataşehir, Başakşehir, Beylikdüzü, Çekmeköy, Esenyurt, Sancaktepe, Sultangazi olmak üzere toplam 39

ilçeden oluşmaktadır.

İstanbul İli

http://www.tumgazeteler.com/haberleri/bazi-kanunlarda-degisiklik-yapilmasi-hakkinda-kanunu/

http://www.tumgazeteler.com/haberleri/bazi-kanunlarda-degisiklik-yapilmasi-hakkinda-kanunu/


17



İstanbul makro formu ile lineer özellik gösteren bir kenttir. TEM Otoyolu ile E–5, kentsel yapının

şekillenmesinde büyük önem taşımaktadır. İstanbul kent dışından geçen ve otoyol vazifesi

üstlenmesi amacı ile inşa edilen E–5 karayolu günümüzde şehir içi yol kimliğine bürünmüştür.

TEM Otoyolu ise nispeten eski E–5 vazifesini üstlenmiştir, yani ulaşım süresini azaltmakta olup,

bu iki ulaşım aksının kesiştiği TEM–E5 bağlantı yolları ekonomik açıdan gelişim gösteren ve

göstermeye devam etmesi beklenen alanlardır.

3.1.1 Büyükçekmece İlçesi

İstanbul'un batısında bulunan bir ilçesidir. Doğusunda Avcılar, batısında Silivri, kuzeyinde

Çatalca ilçeleriyle güneyde Marmara Deniziyle çevrilmiştir. Yüzölçümü 196 km²'dir.

Büyükçekmece'de Türkiye'nin 1., Avrupa'nın 3. en yüksek TV kulesi, Türkiye'nin en büyük sergi

alanı TÜYAP bulunmakta ve Büyükçekmece yazlık kent olduğu için uzun bir sahili, alışveriş

merkezi, çarşısı, tarihi eserleri, 5 yıldızlı hotelleri, tiyatrosu, spor salonları, parkları ve su parkı

vardır.

Büyükçekmece İlçesi, Türkiye’nin 7 bölgesinden biri olan Marmara Bölgesi içindeki İstanbul

İlinin batı yakasında, Marmara Denizi kıyısında bulunmaktadır. 18.145 ha alansal büyüklüğe

sahip olan ilçenin kuzeyinde Çatalca ve Arnavutköy İlçeleri, doğusunda Esenyurt İlçesi,

güneyinde Beylikdüzü İlçesi ve Marmara Denizi, batısında ise Silivri İlçesi bulunmaktadır. Bu

konum içerisindeki ilçe İstanbul İli’nin %3,35’ini kaplamaktadır. Büyükçekmece, Marmara

denizinde kendi adını taşıyan körfezin doğu kıyısında ve yine kendi adını taşıyan 29 km²’lik

alana sahip Büyükçekmece lagün gölünü içine alan bir yerleşim merkezidir. Büyükçekmece,

İstanbul’un temiz ve iyi düzenlenmiş 25 km uzunluğundaki sahil şeridine sahip olan önemli

sayfiye merkezlerinden biri olma özelliğinin yanı sıra tarihin bıraktığı mirasa sahip çıkan

yaklaşımıyla geçmişten geleceğe köprü özelliği taşıyan; şehircilik açısından bakıldığında

yerleşim, imar, altyapı, çevre sorunlarını şehircilik donanımı ile çözmüş, gelişen çehresiyle bir

dünya kenti olmaya aday bir ilçedir. 5747 sayılı Büyükşehir Belediyesi Sınırları İçerisinde İlçe

Kurulması ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkındaki Kanun çerçevesinde 29.03.2009

tarihi itibari ile, tüzel kişiliği kaldırılan ilk kademe belediyelerinden Mimarsinan, Kumburgaz,

CelaliyeKamiloba, Tepecik ve Muratbey İlk Kademe Belediyeleri ile Gürpınar İlk Kademe

Belediyesinin Pınartepe Mahallesi, Kıraç İlk Kademe Belediyesinin de HadımköyTEM Bağlantı

Yolunun batısında kalan kısmı Büyükçekmece Belediyesine bağlanmıştır. Bu sınırlar itibari ile

Büyükçekmece ilçesindeki toplam mahalle sayısı 23’tür.


18



Ekonomik yapı olarak Büyükçekmece ticaret, endüstri ve eğitim sektörlerinde önemli

oluşumları bünyesinde toplamış, kendini 21. yy. 'a hazırlamış, çağdaşlaşmanın sınırsız olacağı

düşüncesi ile de tüm yeniliklere ve gelişmelere açık bir ilçedir. Büyükçekmece, modernleşme

öncesinde tarım ve balıkçılığa dayalı bir ekonomik yapıya sahipken; son 20 yıl itibariyle özellikle

turizm, sanayi, eğitim alanlarında önemli oluşumları bünyesinde toplaması nedeniyle ekonomik

yönden gelişim ve canlılık kazanmıştır. Büyükçekmece'de kurulan dünyanın 17'nci, Avrupa'nın

4'üncü büyük TV kulesi, Tüyap Fuar ve Kongre Merkezi, Türkiye'nin ve İstanbul'un en büyük

kültür kompleksi olma özelliğine sahip Atatürk Kültür Merkezi (AKM) , 20.000 kapasiteli

stadyumu , 5 yıldızlı otelleri, sanayi ve ticaret kuruluşları ile bölgenin ekonomik yapısına önemli

katkılar sağlamıştır. Büyükçekmece, modern şehircilik anlayışıyla yapılandırılmış sahil şeridi,

Marmara denizi kıyısındaki güzide kumsalları, gölü ve doğal yaşamın korunduğu alanlarıyla,

kültür ve sanat festivalleri, ulusal ve uluslar arası fuarlara ev sahipliği yapmasıyla, restorasyon

ve bakım çalışmaları neticesinde ışığı artan tarihi eserleri ile, tüm Türkiye’yi kucaklayan yöre

evleri ve yöresel tatlarıyla İstanbul’un gözde turizm merkezlerinden biri olmuştur. Özellikle

civar ilçelerdeki ziyaretçiler başta olmak üzere, günlük gezi ve etkinlikler için tercih edilen

bölgeler arasında hızla yükselmektedir.

Türkiye İstatistik Kurumu'nun (TÜİK) hazırlamış olduğu 2010 yılı Adrese Dayalı Nüfus Kayıt

Sistemi (ADNKS) Nüfus Sayımı Sonuçlarına göre Büyükçekmece İlçesinin Toplam Nüfusu

182.017 kişidir.

İlçe sınırları dahilinde; 27 Adet Devlet ilköğretim okulu, 7 adet Özel İlköğretim, 1’i vakıf olmak

üzere toplam 30 adet Anaokulu, 14 Adet lise ve 10 Adet Özel Lise, 3 Üniversite bulunmaktadır.

Büyükçekmece, TEM ve D100 karayolu ile doğu da İstanbul şehir merkezine batı da Avrupa'ya

bağlanmaktadır. Atatürk Havalimanı'na 30 Km., Özel Hezarfen Havaalanına ise 10 Km.

uzaklıktadır. İstanbul şehir merkezi ile bağlantı, İETT otobüslerinin Yenibosna, Mecidiyeköy ve

Bakırköy'e düzenli seferleri ile sağlanmaktadır. Deniz yolu ile de İstanbul merkeze ulaşım

bulunmaktadır. Şehir Hatları Vapurları ve Deniz Otobüsleri (İDO); yaz sezonu boyunca Bostancı,

Sirkeci, Bakırköy ve Avcılar'dan Büyükçekmece'ye tarifeli seferler düzenlenmektedir. 2007 yılı

verilerine göre toplu taşımacılığın yaklaşık % 88,30’u otobüslerle sağlanmaktadır. Geri kalan

kısmı ise deniz otobüsleri, minibüsler ve diğer toplu taşıma araçları ile yapılmaktadır. Her ne

kadar sık bir ulaşım ağı oluşturulmuş olsa dahi daha yoğun debili taşıma yapabilen araçlara

ihtiyaç duyulmaktadır. Bunların başında raylı taşımacılık gelmektedir. (Örneğin metro,

metrobüs, hafif metro, tramvay v.b.)


19



3.2 Gayrimenkullerin Yakın Çevre Analizi

Bölge konut alanı olarak belirlenmiş olup, toplam 660 konut hacmine sahiptir. Rapora konu

gayrimenkullerin yakın çevresinde genellikle toplu sosyal tesis içeren konut projelerine

rastlanmaktadır. Değerleme konusu gayrimenkuller Marmara Denizine 600 m. ve E-5

karayoluna 1.5 km. uzaklıktadırlar.

3.3 Gayrimenkullerin Yapısal ve Teknik Özelliklerinin Analizi

Değerlemeye konu taşınmaz üzerinde planlanan İstanbul Büyükçekmece Mimarsinan Kent Plus

Arsa Satışı Karşılığı Gelir Paylaşımı Projesi kapsamında yerinde yapılan incelemeler sonucunda

inşaat tamamlanmış ve yerleşime başlanmış olduğu görülmüştür.

3.4 Gayrimenkullerin Karakteristik Özellikleri Ve Hukuki Durum Analizi

Rapora konu gayrimenkulün bulunduğu parseller üzerinde, 12.11.1985 tarih 1/5000 ve 1/1000

ölçekli Batıköy uygulama imar planı yapılmıştır. İmar planında belirlenmiş yapılaşma koşullarına

uygun olarak inşa edilen proje tamamlanmış ve bağımsız bölümler üzerinde kat mülkiyeti tesis

edilmiştir.


20



4 GAYRİMENKULLERİN NİHAİ DEĞERLENDİRMESİ

4.1 Gayrimenkullerin Kullanım Amacına Etki Eden Olumlu Etmenler

Rapora konu gayrimenkullerin D100 karayoluna yakın olması,

Rapora konu gayrimenkulün bulunduğu bölgede yoğun olarak toplu konutların bulunması,

Toplu taşıma ile ulaşımın kolaylıkla sağlanması,

4.2 Gayrimenkullerin Kullanım Amacına Etki Eden Olumsuz Etmenler

İstanbul merkezine ve tarihi yarımadaya uzak olması


21



5 GAYRİMENKUL DEĞERLEME SÜRECİ

5.1 Gayrimenkul Değerleme İşleminde Kullanılan Varsayımlar

5.1.1 Emsallerin Karşılaştırılması (Piyasa) Yöntemi

Piyasa Yaklaşımı, öncelikle bir Gayrimenkullerin yeni satılmış olan diğer benzer gayrimenkuller

ile yapılan bir mukayesesine ve ayrıca cari fiyat talebi ve tekliflerine dayanır, böylece söz konusu

gayrimenkule karşı piyasanın gösterdiği reaksiyon ölçülmüş olur. Gayrimenkuller arasındaki

farkı göstermek için mukayese sürecinde ayarlamalar genellikle para birimi veya yüzde olarak

gayrimenkullerin gerçek satış bedelleri üzerinden yapılır. Fonksiyonel ve ekonomik sapmalar ile

birlikte fiziksel varyasyonlar (değişimler) da dikkate alınarak ayarlamalar bunlara uygun olarak

yapılmalıdır. Örneğin; zayıf zemin planı olan veya bir benzin istasyonuna bitişik konumdaki bir

konut ile bu olumsuz özelliklere sahip olmayan bir ev şüphesiz tam olarak karşılaştırılamaz.

Satılan gayrimenkullerin birbirleriyle karşılaştırılması çeşitli ayarlamalar için sıklıkla en mantıklı

temeli oluşturur.

Mutlaka her gayrimenkul eşsizdir ancak bölgesel, fiziksel ve lokasyon özellikleri bakımından

bulunan emsaller ile bunların farklılıkları kalibre edilerek nihai piyasa rayiç değerine ulaşılmaya

çalışılmaktadır. Emsal alınan gayrimenkullerin çokluğu piyasa rayiç fiyatına ulaşmadaki standart

sapmaları minimum düzeye çekmektedir. Emsallerin karşılaştırılması yönteminde temel; değer

tespiti yapılacak gayrimenkul ile aynı bölgede ve yakın özellikteki emsal mülklerin yaş, bakım,

kat, ısıtma sistemi, asansör, otopark, manzara, güvenlik, ulaşım, sosyal donatılar vs. gibi olumlu

yada olumsuz farklılıkları ortaya konularak, piyasa rayiç fiyatına etkileri değerlendirilmesidir.

5.1.2 Yeniden İnşa (ikame) Etme Maliyeti Yaklaşımı

Bu yöntemde, var olan bir yapının günümüz ekonomik koşulları altında yeniden inşa edilme

maliyeti gayrimenkulün değerlemesi için baz kabul edilir. Bu anlamda maliyet yaklaşımının ana

ilkesi kullanım değeri ile açıklanabilir. Kullanım değeri ise, "Hiçbir şahıs ona karşı istek duymasa

veya onun değerini bilmese bile malın gerçek bir değeri vardır" şeklinde tanımlanmaktadır. Bu

yöntemde gayrimenkulün önemli bir kalan ekonomik ömür beklentisine sahip olduğu kabul

edilir. Bu nedenle gayrimenkulün değerinin fiziki yıpranmadan, fonksiyonel ve ekonomik açıdan

demode olmasından dolayı zamanla azalacağı varsayılır. Bir başka deyişle, mevcut bir

gayrimenkulün bina değerinin, hiçbir zaman yeniden inşa etme maliyetinden fazla olamayacağı

kabul edilir.


22



5.1.3 Gelir Yöntemi Yaklaşımı

Bir gayrimenkulün geri kalan ekonomik ömrü içinde bir yatırımcı veya bir kullanıcı için

muhtemel net gelir akışını ele alır. Bu gelir akışı benzer gayrimenkullerden elde edilen gelirle

karşılaştırılır ve yatırımdan elde edilecek olan muhtemel kazanç benzer gayrimenkullerden veya

diğer tür yatırımlardan elde edilen kazançlar ile karşılaştırılır. Söz konusu gayrimenkulün,

tahmini net gelir akışının, adı geçen gayrimenkulün piyasa değerinin bir göstergesine

yansıtılmasında kullanılacak olan faiz ve kapitalizasyon oranı için çeşitli teknikler kullanılır. Söz

konusu gayrimenkulün diğer benzer gayrimenkuller ile mukayesesinde, özellikle kira

konusunda, piyasa yaklaşımında olduğu gibi aynı temel fiziksel, fonksiyonel ve ekonomik

faktörler dikkate alınır.

Gelir yaklaşımı tıpkı maliyet yönteminde olduğu gibi piyasa rayicini oluşturan yeterli emsal

bulunamadığı takdirde çoğunlukla kullanılmaktadır. Bu yaklaşım, detaylı matematiksel

formüllere ve bu formüllerde kullanılan fazla sayıda değişkenin kapsamlı araştırmalar ile doğru

tespit edilmesine dayanmaktadır.

5.2 Kullanılan Değerleme Yöntemleri ve Kullanılma Nedenleri

Rapora konu gayrimenkul ve üzerindeki projenin değerlemesinde; arsa ve konutlar için yeterli

sayıda emsal bulunmuş olması nedeniyle Emsal Karşılaştırma (Piyasa) Yöntemi ile piyasa

koşullarında projenin yeniden yapım maliyeti yöntemi kullanılmıştır.


23



6 NİHAİ DEĞER TAKDİRİ

6.1 Çevrede Arsa Değeri Emsal Araştırması

Arsanın Konumu

Kaynak İrtibat No İmar

Durumu m² Fiyat (TL)

Birim m² Fiyatı (TL/m²)

Büyükçekmece Batıköy Mah.

Şenel Şenyurt 0 532 255

79 48 Ticaret +

Konut 11.667,00 19.176.000,00 1.643,61


Bodurlar İnşaat 0 212 632

26 15 Konut 16.500,00 22.560.000,00 1.367,27


Yıldız Arsa Ofisi 0 212 593

13 46 Konut 1.131,00 1.131.000,00 1.000,00


Kent Gayrimenkul

0 212 855 11 13

Konut 3.950,00 3.760.000,00 951,90


Zeki Kılıç 0 212 863

51 31 Ticaret +

Konut 1.250,00 1.050.000,00 840,00


Barış Gayrimenkul

0 212 863 38 48

Konut 343,00 225.600,00 657,73

6.2 Çevrede Konut Değeri Emsal Araştırması

Konutun Konumu

Bulunduğu Proje

Kaynak İrtibat

No m² Fiyat (TL)

Birim m² Fiyatı (TL/m²)


Kent Plus Mimarsinan

Eskidji 0 212 864

41 01 142,00 295.000,00 2.077,46



Asya Gayrimenkul

0 212 863 73 73

186,00 380.000,00 2.043,01



Aydın Sadef 0 212 863

16 68 150,00 290.000,00 1.933,33



Ufuk Saygaç 0 212 863

95 95 70,00 128.000,00 1.828,57



Cenk Ünsal 0 532 294

93 97 143,00 249.000,00 1.741,26



Remax Sinanoba

0 212 863 15 63

120,00 190.000,00 1.583,33


24



6.3 Emsal Yöntemi İle Arsa Değer Takdiri

Rapora konu gayrimenkuller İstanbul İli Büyükçekmece İlçesi Batıköy Mahallesi, 515 Ada 1,

516 Ada 1 ve 3568 Parsellerde kayıtlı olup toplam yüzölçümü 41.415,71 m² olup, mevcut

durumda gayrimenkul üzerinde kat mülkiyeti tesis edilmiş olduğundan değerleme konusu

bağımsız bölümlerin payına düşen arsa miktarı 12.762,00 m² dir.

Gayrimenkulün bu günkü durumu ile ilgili aşağıdaki özellikler ve

Emsal: 2,00 H: 30,50 m yapılaşma koşulunda “Ticaret +Konut Alanı” olarak planlanmış

olması,

Değerlemeye konu bloklara ait yapı ruhsatlarının alınmış olması,

Yapı ruhsatlarında blokların toplam inşaat alanının 106.514,00 m² olması,

Gayrimenkulün nitelikli toplu konut projeleri için yeterli büyüklükte olması,

3562 no.lu parselin İlköğretim Tesis Alanı olarak planlanmış ancak parsel Maliye Hazinesi

üzerinde olduğu için değere eklenmemiştir.

Arsa Değeri = Arsa Alanı x Arsa m² Birim Değeri

= 12.762,00 m² x 1.200,00 TL/m² = 14.038.200,00 TL ≈ 14.050.000,00 TL olarak hesap ve

takdir edilmiştir.

6.4 Gayrimenkullere Değer Takdiri

6.4.1 Bağımsız Bölümlere Emsal Yöntemi İle Değer Takdiri

Rapora konu gayrimenkullerin emsal karşılaştırma yöntemi ile değeri belirlenirken

gayrimenkullere emsal teşkil edebilecek nitelikteki benzer gayrimenkullerin satış değerleri ve

bu gayrimenkullerin değeri etkileyen/etkileyebilecek özellikleri dikkate alınmıştır.

Büyükçekmece Mimarsinan Kentplus Projesinin çarşaf listesi temel alınarak bağımsız bölüm

bazında Pazar değerini gösteren tablolar aşağıdaki sayfalardadır.


25



Satışı Henüz Gerçekleşmemiş 1 Adet Bağımsız Bölümün Pazar Değeri

Ada Parsel Blok No

Kapı No

Bulunduğu Kat

Oda Sayısı

Bağ. Böl.

Brut M² Alanı

Net M² Alanı

Yönü Birim Fiyat

KDV Hariç(TL/m²)

Toplam Değer KDV Hariç (TL)

Toplam Değer KDV Dahil (TL)

515 1 C3 4 ZEMİN 1+1 65.36 47.86 D-G 1,889.53 123,500.00 124,735.00

TOPLAM 123,500.00 124,735.00

Satış Sözleşmesi Yapılmış Ve Tapusu Henüz Devredilmemiş 201 Adet Bağımsız Bölümün Pazar Değeri

Ada Parsel Blok No

Kapı No

Bulunduğu Kat

Oda Sayısı

Bağ. Böl.

Brut M² Alanı

Net M² Alanı

Yönü

Birim Fiyat KDV

Hariç(TL/m²)



0 3568 B1 1 ZEMİN 3+1 141.52 110.98 D-G 1,505.09 213,000.00 215,130.00

0 3568 B1 2 ZEMİN 3+1 141.52 110.98 G-B 1,505.09 213,000.00 215,130.00

0 3568 B1 3 ZEMİN 3+1 141.52 110.98 B-K 1,455.62 206,000.00 208,060.00

0 3568 B1 4 ZEMİN 3+1 141.52 110.98 K-D 1,455.62 206,000.00 208,060.00

0 3568 B1 5 1. KAT 3+1 139.50 110.98 D-G 1,655.91 231,000.00 233,310.00

0 3568 B1 6 1. KAT 3+1 139.50 110.98 G-B 1,655.91 231,000.00 233,310.00

0 3568 B1 7 1. KAT 3+1 139.50 110.98 B-K 1,598.57 223,000.00 225,230.00

0 3568 B1 8 1. KAT 3+1 139.50 110.98 K-D 1,594.98 222,500.00 224,725.00

0 3568 B1 9 2. KAT 3+1 140.79 112.24 D-G 1,704.67 240,000.00 242,400.00

0 3568 B1 11 2. KAT 3+1 140.79 112.24 B-K 1,640.74 231,000.00 233,310.00

0 3568 B1 12 2. KAT 3+1 140.79 112.24 K-D 1,644.29 231,500.00 233,815.00

0 3568 B1 13 3. KAT 3+1 140.79 112.24 D-G 1,711.77 241,000.00 243,410.00

0 3568 B1 15 3. KAT 3+1 140.79 112.24 B-K 1,647.84 232,000.00 234,320.00

0 3568 B1 16 3. KAT 3+1 140.79 112.24 K-D 1,651.40 232,500.00 234,825.00

0 3568 B1 17 4. KAT 3+1 140.79 112.24 D-G 1,718.87 242,000.00 244,420.00

0 3568 B1 19 4. KAT 3+1 140.79 112.24 B-K 1,662.05 234,000.00 236,340.00

0 3568 B1 20 4. KAT 3+1 140.79 112.24 K-D 1,665.60 234,500.00 236,845.00

0 3568 B1 21 5. KAT 3+1 139.37 110.98 D-G 1,729.21 241,000.00 243,410.00

0 3568 B1 23 5. KAT 3+1 139.37 110.98 B-K 1,657.46 231,000.00 233,310.00

0 3568 B1 24 5. KAT 3+1 139.37 110.98 K-D 1,657.46 231,000.00 233,310.00

0 3568 B1 25 6. KAT 3+1 139.37 110.98 D-G 1,729.21 241,000.00 243,410.00

0 3568 B1 27 6. KAT 3+1 139.37 110.98 B-K 1,657.46 231,000.00 233,310.00

0 3568 B1 28 6. KAT 3+1 139.37 110.98 K-D 1,657.46 231,000.00 233,310.00


26



Ada Parsel Blok No

Kapı No

Bulunduğu Kat

Oda Sayısı

Bağ. Böl.

Brut M² Alanı

Net M² Alanı

Yönü

Birim Fiyat KDV

Hariç(TL/m²)



0 3568 B1 29 7. KAT 3+1 139.37 110.98 D-G 1,729.21 241,000.00 243,410.00

0 3568 B1 31 7. KAT 3+1 139.37 110.98 B-K 1,657.46 231,000.00 233,310.00

0 3568 B1 32 7. KAT 3+1 139.37 110.98 K-D 1,657.46 231,000.00 233,310.00

0 3568 B1 33 8. KAT 3+1 140.79 112.24 D-G 1,718.87 242,000.00 244,420.00

0 3568 B1 35 8. KAT 3+1 140.79 112.24 B-K 1,608.78 226,500.00 228,765.00

0 3568 B1 36 8. KAT 3+1 140.79 112.24 K-D 1,665.60 234,500.00 236,845.00

0 3568 B1 37 9. KAT 3+1 140.79 112.24 D-G 1,704.67 240,000.00 242,400.00

0 3568 B1 39 9. KAT 3+1 140.79 112.24 B-K 1,640.74 231,000.00 233,310.00

0 3568 B1 40 9. KAT 3+1 140.79 112.24 K-D 1,644.29 231,500.00 233,815.00

0 3568 B2 1 ZEMİN 3+1 141.52 110.98 G-B 1,505.09 213,000.00 215,130.00

0 3568 B2 2 ZEMİN 3+1 141.52 110.98 B-K 1,370.83 193,000.00 194,930.00

0 3568 B2 3 ZEMİN 3+1 141.52 110.98 K-D 1,374.36 193,000.00 194,930.00

0 3568 B2 4 ZEMİN 3+1 141.52 110.98 D-G 1,522.75 215,500.00 217,655.00

0 3568 B2 5 1. KAT 3+1 139.50 110.98 G-B 1,659.50 231,500.00 233,815.00

0 3568 B2 6 1. KAT 3+1 139.50 110.98 B-K 1,500.00 208,000.00 210,080.00

0 3568 B2 7 1. KAT 3+1 139.50 110.98 K-D 1,500.00 208,000.00 210,080.00

0 3568 B2 8 1. KAT 3+1 139.50 110.98 D-G 1,673.84 233,500.00 235,835.00

0 3568 B2 9 2. KAT 3+1 140.79 112.24 G-B 1,708.22 240,500.00 242,905.00

0 3568 B2 10 2. KAT 3+1 140.79 112.24 B-K 1,548.41 217,000.00 219,170.00

0 3568 B2 11 2. KAT 3+1 140.79 112.24 K-D 1,548.41 217,000.00 219,170.00

0 3568 B2 12 2. KAT 3+1 140.79 112.24 D-G 1,711.77 241,000.00 243,410.00

0 3568 B2 13 3. KAT 3+1 140.79 112.24 G-B 1,711.77 241,000.00 243,410.00

0 3568 B2 14 3. KAT 3+1 140.79 112.24 B-K 1,550.18 217,000.00 219,170.00

0 3568 B2 15 3. KAT 3+1 140.79 112.24 K-D 1,550.18 217,000.00 219,170.00

0 3568 B2 16 3. KAT 3+1 140.79 112.24 D-G 1,718.87 242,000.00 244,420.00

0 3568 B2 17 4. KAT 3+1 140.79 112.24 G-B 1,718.87 242,000.00 244,420.00

0 3568 B2 18 4. KAT 3+1 140.79 112.24 B-K 1,564.39 219,000.00 221,190.00

0 3568 B2 19 4. KAT 3+1 140.79 112.24 K-D 1,564.39 219,000.00 221,190.00

0 3568 B2 20 4. KAT 3+1 140.79 112.24 D-G 1,733.08 244,000.00 246,440.00

0 3568 B2 21 5. KAT 3+1 139.37 110.98 G-B 1,729.21 241,000.00 243,410.00

0 3568 B2 22 5. KAT 3+1 139.37 110.98 B-K 1,499.61 209,000.00 211,090.00

0 3568 B2 23 5. KAT 3+1 139.37 110.98 K-D 1,564.18 217,000.00 219,170.00

0 3568 B2 24 5. KAT 3+1 139.37 110.98 D-G 1,732.80 241,500.00 243,915.00

0 3568 B2 25 6. KAT 3+1 139.37 110.98 G-B 1,729.21 241,000.00 243,410.00

0 3568 B2 26 6. KAT 3+1 139.37 110.98 B-K 1,499.61 209,000.00 211,090.00

0 3568 B2 27 6. KAT 3+1 139.37 110.98 K-D 1,499.61 209,000.00 211,090.00

0 3568 B2 29 7. KAT 3+1 139.37 110.98 G-B 1,729.21 241,000.00 243,410.00

0 3568 B2 30 7. KAT 3+1 139.37 110.98 B-K 1,499.61 209,000.00 211,090.00

0 3568 B2 31 7. KAT 3+1 139.37 110.98 K-D 1,564.18 217,000.00 219,170.00

0 3568 B2 32 7. KAT 3+1 139.37 110.98 D-G 1,732.80 241,500.00 243,915.00


27



Ada Parsel Blok No

Kapı No

Bulunduğu Kat

Oda Sayısı

Bağ. Böl.

Brut M² Alanı

Net M² Alanı

Yönü

Birim Fiyat KDV

Hariç(TL/m²)



0 3568 B2 33 8. KAT 3+1 140.79 112.24 G-B 1,669.15 235,000.00 237,350.00

0 3568 B2 34 8. KAT 3+1 140.79 112.24 B-K 1,560.84 218,500.00 220,685.00

0 3568 B2 35 8. KAT 3+1 140.79 112.24 K-D 1,564.39 219,000.00 221,190.00

0 3568 B2 36 8. KAT 3+1 140.79 112.24 D-G 1,733.08 244,000.00 246,440.00

0 3568 B2 37 9. KAT 3+1 140.79 112.24 G-B 1,704.67 240,000.00 242,400.00

0 3568 B2 38 9. KAT 3+1 140.79 112.24 B-K 1,484.48 209,000.00 211,090.00

0 3568 B2 39 9. KAT 3+1 140.79 112.24 K-D 1,548.41 217,000.00 219,170.00

0 3568 B2 40 9. KAT 3+1 140.79 112.24 D-G 1,711.77 241,000.00 243,410.00

0 3568 B3 1 ZEMİN 3+1 141.52 110.98 B-K 1,314.30 186,000.00 187,860.00

0 3568 B3 2 ZEMİN 3+1 141.52 110.98 K-D 1,317.83 186,500.00 188,365.00

0 3568 B3 3 ZEMİN 3+1 141.52 110.98 D-G 1,508.62 213,500.00 215,635.00

0 3568 B3 4 ZEMİN 3+1 141.52 110.98 G-B 1,508.62 213,500.00 215,635.00

0 3568 B3 5 1. KAT 3+1 139.50 110.98 B-K 1,437.28 200,500.00 202,505.00

0 3568 B3 6 1. KAT 3+1 139.50 110.98 K-D 1,500.00 208,000.00 210,080.00

0 3568 B3 7 1. KAT 3+1 139.50 110.98 D-G 1,659.50 231,500.00 233,815.00

0 3568 B3 8 1. KAT 3+1 139.50 110.98 G-B 1,659.50 231,500.00 233,815.00

0 3568 B3 9 2. KAT 3+1 140.79 112.24 B-K 1,484.48 209,000.00 211,090.00

0 3568 B3 10 2. KAT 3+1 140.79 112.24 K-D 1,484.48 209,000.00 211,090.00

0 3568 B3 11 2. KAT 3+1 140.79 112.24 D-G 1,708.22 240,500.00 242,905.00

0 3568 B3 12 2. KAT 3+1 140.79 112.24 G-B 1,704.67 240,000.00 242,400.00

0 3568 B3 13 3. KAT 3+1 140.79 112.24 B-K 1,484.48 209,000.00 211,090.00

0 3568 B3 14 3. KAT 3+1 140.79 112.24 K-D 1,484.48 209,000.00 211,090.00

0 3568 B3 15 3. KAT 3+1 140.79 112.24 D-G 1,715.32 241,500.00 243,915.00

0 3568 B3 16 3. KAT 3+1 140.79 112.24 G-B 1,711.77 241,000.00 243,410.00

0 3568 B3 17 4. KAT 3+1 140.79 112.24 B-K 1,498.69 211,000.00 213,110.00

0 3568 B3 18 4. KAT 3+1 140.79 112.24 K-D 1,498.69 211,000.00 213,110.00

0 3568 B3 19 4. KAT 3+1 140.79 112.24 D-G 1,718.87 242,000.00 244,420.00

0 3568 B3 20 4. KAT 3+1 140.79 112.24 G-B 1,718.87 242,000.00 244,420.00

0 3568 B3 21 5. KAT 3+1 139.37 110.98 B-K 1,499.61 209,000.00 211,090.00

0 3568 B3 22 5. KAT 3+1 139.37 110.98 K-D 1,499.61 209,000.00 211,090.00

0 3568 B3 23 5. KAT 3+1 139.37 110.98 D-G 1,729.21 241,000.00 243,410.00

0 3568 B3 24 5. KAT 3+1 139.37 110.98 G-B 1,729.21 241,000.00 243,410.00

0 3568 B3 25 6. KAT 3+1 139.37 110.98 B-K 1,499.61 209,000.00 211,090.00

0 3568 B3 26 6. KAT 3+1 139.37 110.98 K-D 1,499.61 209,000.00 211,090.00

0 3568 B3 27 6. KAT 3+1 139.37 110.98 D-G 1,729.21 241,000.00 243,410.00

0 3568 B3 28 6. KAT 3+1 139.37 110.98 G-B 1,729.21 241,000.00 243,410.00

0 3568 B3 29 7. KAT 3+1 139.37 110.98 B-K 1,499.61 209,000.00 211,090.00

0 3568 B3 30 7. KAT 3+1 139.37 110.98 K-D 1,499.61 209,000.00 211,090.00

0 3568 B3 31 7. KAT 3+1 139.37 110.98 D-G 1,732.80 241,500.00 243,915.00

0 3568 B3 32 7. KAT 3+1 139.37 110.98 G-B 1,729.21 241,000.00 243,410.00


28



Ada Parsel Blok No

Kapı No

Bulunduğu Kat

Oda Sayısı

Bağ. Böl.

Brut M² Alanı

Net M² Alanı

Yönü

Birim Fiyat KDV

Hariç(TL/m²)



0 3568 B3 33 8. KAT 3+1 140.79 112.24 B-K 1,498.69 211,000.00 213,110.00

0 3568 B3 34 8. KAT 3+1 140.79 112.24 K-D 1,498.69 211,000.00 213,110.00

0 3568 B3 35 8. KAT 3+1 140.79 112.24 D-G 1,718.87 242,000.00 244,420.00

0 3568 B3 36 8. KAT 3+1 140.79 112.24 G-B 1,718.87 242,000.00 244,420.00

0 3568 B3 37 9. KAT 3+1 140.79 112.24 B-K 1,484.48 209,000.00 211,090.00

0 3568 B3 38 9. KAT 3+1 140.79 112.24 K-D 1,548.41 217,000.00 219,170.00

0 3568 B3 39 9. KAT 3+1 140.79 112.24 D-G 1,690.46 238,000.00 240,380.00

0 3568 B3 40 9. KAT 3+1 140.79 112.24 G-B 1,704.67 240,000.00 242,400.00

516 1 B4 1 ZEMİN 3+1 141.52 110.98 D-G 1,505.09 213,000.00 215,130.00

516 1 B4 2 ZEMİN 3+1 141.52 110.98 G-B 1,508.62 213,500.00 215,635.00

516 1 B4 3 ZEMİN 3+1 141.52 110.98 B-K 1,455.62 206,000.00 208,060.00

516 1 B4 4 ZEMİN 3+1 141.52 110.98 K-D 1,455.62 206,000.00 208,060.00

516 1 B4 5 1. KAT 3+1 139.50 110.98 D-G 1,655.91 231,000.00 233,310.00

516 1 B4 6 1. KAT 3+1 139.50 110.98 G-B 1,655.91 231,000.00 233,310.00

516 1 B4 7 1. KAT 3+1 139.50 110.98 B-K 1,598.57 223,000.00 225,230.00

516 1 B4 8 1. KAT 3+1 139.50 110.98 K-D 1,562.72 218,000.00 220,180.00

516 1 B4 9 2. KAT 3+1 140.79 112.24 D-G 1,704.67 240,000.00 242,400.00

516 1 B4 10 2. KAT 3+1 140.79 112.24 G-B 1,704.67 240,000.00 242,400.00

516 1 B4 11 2. KAT 3+1 140.79 112.24 B-K 1,644.29 231,500.00 233,815.00

516 1 B4 12 2. KAT 3+1 140.79 112.24 K-D 1,640.74 231,000.00 233,310.00

516 1 B4 13 3. KAT 3+1 140.79 112.24 D-G 1,711.77 241,000.00 243,410.00

516 1 B4 14 3. KAT 3+1 140.79 112.24 G-B 1,654.95 233,000.00 235,330.00

516 1 B4 15 3. KAT 3+1 140.79 112.24 B-K 1,647.84 232,000.00 234,320.00

516 1 B4 16 3. KAT 3+1 140.79 112.24 K-D 1,647.84 232,000.00 234,320.00

516 1 B4 18 4. KAT 3+1 140.79 112.24 G-B 1,718.87 242,000.00 244,420.00

516 1 B4 19 4. KAT 3+1 140.79 112.24 B-K 1,662.05 234,000.00 236,340.00

516 1 B4 20 4. KAT 3+1 140.79 112.24 K-D 1,662.05 234,000.00 236,340.00

516 1 B4 21 5. KAT 3+1 139.37 110.98 D-G 1,729.21 241,000.00 243,410.00

516 1 B4 22 5. KAT 3+1 139.37 110.98 G-B 1,729.21 241,000.00 243,410.00

516 1 B4 23 5. KAT 3+1 139.37 110.98 B-K 1,657.46 231,000.00 233,310.00

516 1 B4 24 5. KAT 3+1 139.37 110.98 K-D 1,657.46 231,000.00 233,310.00

516 1 B4 25 6. KAT 3+1 139.37 110.98 D-G 1,729.21 241,000.00 243,410.00

516 1 B4 26 6. KAT 3+1 139.37 110.98 G-B 1,729.21 241,000.00 243,410.00

516 1 B4 27 6. KAT 3+1 139.37 110.98 B-K 1,657.46 231,000.00 233,310.00

516 1 B4 28 6. KAT 3+1 139.37 110.98 K-D 1,661.05 231,500.00 233,815.00

516 1 B4 29 7. KAT 3+1 139.37 110.98 D-G 1,729.21 241,000.00 243,410.00

516 1 B4 31 7. KAT 3+1 139.37 110.98 B-K 1,657.46 231,000.00 233,310.00

516 1 B4 32 7. KAT 3+1 139.37 110.98 K-D 1,657.46 231,000.00 233,310.00

516 1 B4 33 8. KAT 3+1 140.79 112.24 D-G 1,718.87 242,000.00 244,420.00

516 1 B4 35 8. KAT 3+1 140.79 112.24 B-K 1,662.05 234,000.00 236,340.00


29



Ada Parsel Blok No

Kapı No

Bulunduğu Kat

Oda Sayısı

Bağ. Böl.

Brut M² Alanı

Net M² Alanı

Yönü

Birim Fiyat KDV

Hariç(TL/m²)



516 1 B4 36 8. KAT 3+1 140.79 112.24 K-D 1,662.05 234,000.00 236,340.00

516 1 B4 37 9. KAT 3+1 140.79 112.24 D-G 1,704.67 240,000.00 242,400.00

516 1 B4 38 9. KAT 3+1 140.79 112.24 G-B 1,704.67 240,000.00 242,400.00

516 1 B4 39 9. KAT 3+1 140.79 112.24 B-K 1,640.74 231,000.00 233,310.00

516 1 B4 40 9. KAT 3+1 140.79 112.24 K-D 1,640.74 231,000.00 233,310.00

516 1 B5 1 ZEMİN 3+1 141.52 110.98 G-B 1,508.62 213,500.00 215,635.00

516 1 B5 2 ZEMİN 3+1 141.52 110.98 B-K 1,369.06 192,500.00 194,425.00

516 1 B5 3 ZEMİN 3+1 141.52 110.98 K-D 1,369.06 192,500.00 194,425.00

516 1 B5 4 ZEMİN 3+1 141.52 110.98 D-G 1,519.22 215,000.00 217,150.00

516 1 B5 5 1. KAT 3+1 139.50 110.98 G-B 1,659.50 231,500.00 233,815.00

516 1 B5 7 1. KAT 3+1 139.50 110.98 K-D 1,500.00 208,000.00 210,080.00

516 1 B5 8 1. KAT 3+1 139.50 110.98 D-G 1,616.49 225,500.00 227,755.00

516 1 B5 9 2. KAT 3+1 140.79 112.24 G-B 1,704.67 240,000.00 242,400.00

516 1 B5 11 2. KAT 3+1 140.79 112.24 K-D 1,548.41 217,000.00 219,170.00

516 1 B5 12 2. KAT 3+1 140.79 112.24 D-G 1,711.77 241,000.00 243,410.00

516 1 B5 13 3. KAT 3+1 140.79 112.24 G-B 1,711.77 241,000.00 243,410.00

516 1 B5 14 3. KAT 3+1 140.79 112.24 B-K 1,550.18 217,000.00 219,170.00

516 1 B5 15 3. KAT 3+1 140.79 112.24 K-D 1,550.18 217,000.00 219,170.00

516 1 B5 16 3. KAT 3+1 140.79 112.24 D-G 1,662.05 234,000.00 236,340.00

516 1 B5 17 4. KAT 3+1 140.79 112.24 G-B 1,718.87 242,000.00 244,420.00

516 1 B5 18 4. KAT 3+1 140.79 112.24 B-K 1,564.39 219,000.00 221,190.00

516 1 B5 19 4. KAT 3+1 140.79 112.24 K-D 1,564.39 219,000.00 221,190.00

516 1 B5 20 4. KAT 3+1 140.79 112.24 D-G 1,676.26 236,000.00 238,360.00

516 1 B5 21 5. KAT 3+1 139.37 110.98 G-B 1,729.21 241,000.00 243,410.00

516 1 B5 22 5. KAT 3+1 139.37 110.98 B-K 1,564.18 217,000.00 219,170.00

516 1 B5 23 5. KAT 3+1 139.37 110.98 K-D 1,562.39 216,000.00 218,160.00

516 1 B5 24 5. KAT 3+1 139.37 110.98 D-G 1,732.80 241,500.00 243,915.00

516 1 B5 25 6. KAT 3+1 139.37 110.98 G-B 1,729.21 241,000.00 243,410.00

516 1 B5 26 6. KAT 3+1 139.37 110.98 B-K 1,562.39 216,000.00 218,160.00

516 1 B5 27 6. KAT 3+1 139.37 110.98 K-D 1,562.39 216,000.00 218,160.00

516 1 B5 28 6. KAT 3+1 139.37 110.98 D-G 1,678.98 234,000.00 236,340.00

516 1 B5 29 7. KAT 3+1 139.37 110.98 G-B 1,729.21 241,000.00 243,410.00

516 1 B5 30 7. KAT 3+1 139.37 110.98 B-K 1,558.80 216,000.00 218,160.00

516 1 B5 31 7. KAT 3+1 139.37 110.98 K-D 1,562.39 216,000.00 218,160.00

516 1 B5 32 7. KAT 3+1 139.37 110.98 D-G 1,678.98 234,000.00 236,340.00

516 1 B5 33 8. KAT 3+1 140.79 112.24 G-B 1,718.87 242,000.00 244,420.00

516 1 B5 34 8. KAT 3+1 140.79 112.24 B-K 1,498.69 211,000.00 213,110.00

516 1 B5 35 8. KAT 3+1 140.79 112.24 K-D 1,564.39 219,000.00 221,190.00

516 1 B5 36 8. KAT 3+1 140.79 112.24 D-G 1,676.26 236,000.00 238,360.00

516 1 B5 37 9. KAT 3+1 140.79 112.24 G-B 1,704.67 240,000.00 242,400.00


30



Ada Parsel Blok No

Kapı No

Bulunduğu Kat

Oda Sayısı

Bağ. Böl.

Brut M² Alanı

Net M² Alanı

Yönü

Birim Fiyat KDV

Hariç(TL/m²)



516 1 B5 38 9. KAT 3+1 140.79 112.24 B-K 1,546.63 216,000.00 218,160.00

516 1 B5 39 9. KAT 3+1 140.79 112.24 K-D 1,484.48 209,000.00 211,090.00

516 1 B5 40 9. KAT 3+1 140.79 112.24 D-G 1,654.95 233,000.00 235,330.00

515 1 C3 2 ZEMİN 1+1 61.67 45.38 K 1,767.47 109,000.00 110,090.00

515 1 C3 3 ZEMİN 1+1 65.36 47.86 K-D 1,721.24 112,500.00 113,625.00

515 1 C3 8 1. KAT 1+1 60.52 45.38 K 1,891.94 114,500.00 115,645.00

515 1 C3 9 1. KAT 1+1 64.21 47.86 K-D 1,884.44 121,000.00 122,210.00

515 1 C3 10 1. KAT 1+1 64.21 47.86 D-G 1,962.31 126,000.00 127,260.00

515 1 C3 14 2. KAT 1+1 61.32 45.70 K 1,948.79 119,500.00 120,695.00

515 1 C3 38 6. KAT 1+1 60.52 45.38 K 1,974.55 119,500.00 120,695.00

515 1 C3 39 6. KAT 1+1 64.21 47.86 K-D 1,962.31 126,000.00 127,260.00

515 1 C3 40 6. KAT 1+1 64.21 47.86 D-G 1,977.89 127,000.00 128,270.00

515 1 C3 44 7. KAT 1+1 60.52 45.38 K 1,974.55 119,500.00 120,695.00

515 1 C3 45 7. KAT 1+1 64.21 47.86 K-D 1,977.89 127,000.00 128,270.00

515 1 C3 50 8. KAT 1+1 61.32 45.70 K 1,965.10 120,500.00 121,705.00

515 1 C3 51 8. KAT 1+1 64.61 47.86 K-D 1,965.64 127,000.00 128,270.00

515 1 C3 56 9. KAT 1+1 61.32 45.70 K 1,948.79 119,500.00 120,695.00

515 1 C3 57 9. KAT 1+1 64.61 47.86 K-D 1,934.69 125,000.00 126,250.00

TOPLAM 43,942,500.00 44,381,925.00

GENEL TOPLAM 44,066,000.00 44,506,660.00

KDV Hariç (TL) KDV Dahil (TL)

Satış sözleşmesi yapılmış ve tapusu henüz devredilmemiş 201 adet bağımsız bölümün pazar değeri 43,942,500.00 44,381,925.00

Satışı Henüz Gerçekleşmemiş 1 adet bağımsız bölümün pazar değeri 123,500.00 124,735.00

202 adet bağımsız bölümün toplam Değeri 44,066,000.00 44,506,660.00


31



6.4.2 Bağımsız Bölümlere Yeniden İnşa Etme Maliyeti Yöntemi İle Değer

Takdiri

Yapı ruhsatlarında değerlemeye konu 202 bağımsız bölümün toplam arsa paylarının 12.762,00

m² olduğu görülmüş, arsanın m² birim değeri emsal yöntemi ile 1.200,00 TL/m² olarak takdir

edilmiştir.

Değerlemeye konu bağımsız bölümlerin toplam alanı 27.107,11 m² dir. Yeniden yapım birim m²

değeri yapı sınıfının 3-B olduğu göz önüne alınarak 565,00 TL/m² olarak hesap edilmiştir.

Yeniden İnşa Etme Maliyet Bedeli = [(Arsa Payı (m²) x Arsa Birim m² değeri (TL/m²)) +

(Bağımsız Bölümün Brüt m²si x Yeniden Yapım Birim Maliyeti(TL/m²)) - (Bağımsız Bölümün

Brüt m²si x Yeniden Yapım Birim Maliyeti(TL/m²) x Yıpranma Payı (%))] x (1+Şerefiye Oranı)

Yeniden İnşa Etme Maliyet Bedeli = [(12.762,00 m² x 1.200,00 TL) + (27.107,11 m² x 565,00) -

(27.107,11 m² x 565,00 x %6) ] x (1 + 0,50) = 44.566.479,18 TL olarak hesap edilmiştir.


32



6.5 En Verimli Kullanım Analizi

Uluslararası Değerleme Standartlarınca “Yasalarca izin verilmeyen ve fiziki açıdan mümkün

olmayan kullanım yüksek verimliliğe sahip en iyi kullanım olarak kabul edilemez”. Rapora konu

gayrimenkul için doğru bölgede, doğru plan kararları ile doğru yatırım tercihinin birleştiği ve

gayrimenkul için en verimli kullanım fonksiyonunun gerçekleştiği görülmektedir.

6.6 Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi

Değerleme raporuna konu alan, İstanbul İli, Büyükçekmece İlçesi sınırları içerisinde T.C.

Başbakanlık TOKİ iştiraki olan Emlak Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. ile Emay İnşaat Taahhüt

Sanayi ve Ticaret A.Ş. tarafından “İstanbul Büyükçekmece Mimarsinan Kent Plus Arsa Satışı

Karşılığı Gelir Paylaşımı İşi” kapsamında 39 dönüm civarında bir arsa üzerinde yapımı

tamamlanmış olan bir Prestijli Konut Uygulamasıdır. Uygulamada konut, sosyal tesis, alış veriş

gibi ihtiyaçlar karşılanmaktadır. Değerleme konusu projenin konut bloklarının konumu ve

ulaşım imkânları yeterli seviyededir.

Mimarsinan Kentplus projesindeki değerleme konusu toplam 202 adet bağımsız bölümün ayrı

ayrı (raporun 25 – 30. Sayfalarında) ve toplam değeri (44.066.000,00 TL) hesaplanmıştır.

Gayrimenkul üzerinde kat irtifakı tesis edilmemiş olması sebebiyle değer hesabı arsa alanının

toplamı üzerinden yapılmıştır.

Katma Değer Vergisi (KDV) net alanı 150 m²’den küçük konutlar için %1, 150 m²’den büyük

konutlar ile işyerleri için %18 olarak hesaplanmış ve değer tablosuna eklenmiştir.

Gayrimenkul için hesap ve takdir edilen değerler aşağıdadır.

Rapora konu gayrimenkul ile ilgili herhangi bir takyidat (devredilebilmesine ilişkin bir

sınırlama) bulunmadığından gayrimenkullerin Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Portföyüne

“Bina” olarak alınmasında Sermaye Piyasası Mevzuatı hükümleri çerçevesinde engel

bulunmadığı düşünülmektedir.

Satışı henüz gerçekleşmemiş 1 bağımsız bölümün pazar değeri

KDV Hariç (TL) EURO (2,45 TL) USD (1,89 TL)

123.500,00 TL 50.408,16 € 65.343,92 $

Satış sözleşmesi yapılmış ve tapusu henüz devredilmemiş 201 bağımsız bölümün pazar değeri


43.942.500,00 TL 17.935.714,29 € 23.250.000,00 $

202 Bağımsızı Bölümün Toplam Değeri


44.066.000,00 TL 17.986.122,45 € 23.315.343,92 $


33



İşbu Değerleme Raporu, İncelemeye konu taşınmazlar için resmi kurumlardan temin

edilebilen arşiv kayıtları ile ilgililerinden alınan bilgi ve belgeler uyarınca Şirketimiz

Değerleme Uzmanlarının tecrübe ve bilgileri doğrultusunda Uluslararası Değerleme

Standartlarına uygun olarak, azami dikkatle hazırlanmıştır. Temin edilemeyen bilgi ve

belgeler sonucu oluşabilecek değişimlerden rapor etkilenebilir.

İşbu rapor, üç nüsha olarak, Şirketimizce oluşturulan “Gayrimenkul Değerleme Rapor

Formatı”nda düzenlenmiştir. Kopyaların kullanımları halinde ortaya çıkabilecek sonuçlardan

şirketimiz sorumlu değildir.

Şirketimiz işbu raporu Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. dışında farklı gerçek ve

tüzel kişilere vermeyeceğini taahhüt etmektedir.

Değerleme Uzmanı Sorumlu Değerleme Uzmanı Yasin PEKTAŞ Yılmaz ALUÇ Jeodezi ve Fotogrametri Mühendisi Jeodezi ve Fotogrametri Yüksek Mühendisi Lisans No: 400446 Lisans No: 400902 RAPOR EKLERİ:

1. Rapora Konu Gayrimenkullere Ait Fotoğraflar

2. Gayrimenkullere Ait Mimari Proje Kat Planları

3. Değerleme Uzmanları Lisans Belgeleri

4. Rapora Konu Gayrimenkullere Ait Tapu Belgeleri

5. Rapora Konu Gayrimenkullere Ait İmar Durum Belgeleri

6. Rapora Konu Gayrimenkullere Ait Yapı Ruhsatları

7. Rapora Konu Gayrimenkullere Ait Çarşaf Liste

8. Rapora Konu Gayrimenkullere Ait Mahal Listesi


34



İNCELEMEYE KONU ALANA AİT FOTOĞRAFLAR


35




36




37




38




39




40




41




42



KAT PLANLARI


43




44




45



Documents

İSTANBUL İLİ BÜYÜKÇEKMECE İLÇESİ MİMARSİNAN MAHALLESİ … · 2.2 Gayrimenkullerin Takyidatlı Tapu Kayıt Bilgileri Rapora konu gayrimenkulün tapu ve takyidat bilgileri