Upload
others
View
7
Download
0
Embed Size (px)
Citation preview
StażeOśrodka RENOWATOR
Badanie zależności ceny nieruchomości od położenia i innych cech
Analiza
Beata Kalinowska-Rybka
W listopadzie 2006r zbierałam informacje dotyczące nieruchomości, o następującej postaci:
• dzielnica• ulica• liczba pokoi• powierzchnia• piętro• cena PLN• cena za m²
Cel badania:
• Sprawdzenie na dostępnych danych prawdziwości przeświadczenia o zróżnicowaniu cen w zależności od położenia
• Analiza wielkości tego zróżnicowania• Porównanie zróżnicowania między zgrubnie
wyznaczonymi lokalizacjami (np. dzielnica) ze zróżnicowaniem wewnątrz tak określonych lokalizacji
• Analiza innych potencjalnych zależności ważnych dla cen nieruchomości
W analizie wykorzystałam następujące serwisy internetowe:
• http://mls.oferty.net/mls.oferty.net to nowoczesny system bazodanowy, zintegrowany z internetem, główne cechy : łatwość zamieszczania ofert, zaawansowane wyszukiwanie i stała aktualizacja danych
• http://szybko.pl/(BEZPŁATNIE publikowane w Dobrze Mieszkaj ‐środowych dodatkach dziennika Metropol )
Analizowałam trzy rodzaje nieruchomości - grupy ofert:
1. mieszkania 1‐2 pokojowe2. mieszkania powyżej 4 pokoi3. domy
Rozpatrywane lokalizacje :
• Dla mieszkań: – Bemowo– Bielany– Wola– ŻoliborzNie analizowałam Śródmieścia bo ono„sztucznie zawyża” ceny
• Dla domów:– Izabelin– Łomianki– Stare Babice– Nowy Dwór Mazowiecki
Mieszkania 1‐2 pokojowe, cała próba: cena za m²: od 2 554 do 13 250 zł
Mieszkania 1-2 pokojowe (Bielany,Bemowo,Żoliborz,Wola)
0
3
0 0 0 01
0
8
12
3130
31
35
20
3
8
13
10
2
0
5
10
15
20
25
30
35
40
2500
3000
3500
4000
4500
5000
5500
6000
6500
7000
7500
8000
8500
9000
9500
10000
10500
11000
11500
12000
12500
Więcej
cena za m2
Czę
stość
Średnia 8176,920635
Mediana 8077
Odchylenie standardowe 1365,652606
Zróżnicowanie cen dla mieszkań 1‐2 pokojowych według dzielnic
Bemowo
0
2
0 0 0 0 0 0
56
98 8
34
01
0 0 0 0 00
2
4
6
8
10
12
14
2500
3500
4500
5500
6500
7500
8500
9500
1050
011
500
1250
0
cena za m2
Bielany
01
0 0 0 0 0 01
3
910
4
6
1 1 1 10 0 0 0
0
2
4
6
8
10
12
14
2500
3500
4500
5500
6500
7500
8500
9500
1050
011
500
1250
0
cena za m2Wola
0 0 0 0 0 0 0 01
3
98
11
13
8
23
0
21
0 00
2
4
6
8
10
12
14
2500
3500
4500
5500
6500
7500
8500
9500
1050
011
500
1250
0
cena za m2
Żoliborz
0 0 0 0 0 01
01
0
4 4
8
13
7
0
3
01
0 0
2
0
2
4
6
8
10
12
14
2500
3500
4500
5500
6500
7500
8500
9500
1050
011
500
1250
0
cena za m2
Statystyki dla mieszkań 1‐2 pokojowych
Bemowo Bielany Wola Żoliborz
Średnia 7503,869565 7848,421053 8481,5 8742,068182
Odchylenie standardowe 1330,817837 1290,224004 1151,8 1406,612067
Statystyki dostępne na www.szybko .pl
Statystyki dla dzielnicy Bemowo‐ źródło oferty.net
Statystyki dla dzielnicy Bielany‐ źródło oferty.net
Statystyki dla dzielnicy Wola‐ źródło oferty.net
Statystyki dla dzielnicy Żoliborz‐ źródło oferty.net
Mieszkania cztero- i więcej- pokojowe:Cena za m²: od 4 936,50 do 24 137,93
Mieszkania 4 pokojowe i powyżej (Bielany,Bemowo,Żoliborz,Wola)
0 1
14
28
42
1519
62
0 0 0 0 1 0 0 0 1 0 0 0 105
101520
2530354045
4000
6000
8000
10000
12000
14000
16000
18000
20000
22000
24000
Średnia 7984,256846
Mediana 7441,44
Odchylenie standardowe 2470,250188
Porównanie średniej ceny m2 dla mieszkań co najmniej 4 pokojowych
Bemowo Bielany Wola Żoliborz
Średnia 7 534,60 7032,48 8021,498 8229,319688
Odchylenie standardowe 1 250,63 855,12 1696,42 1709,209837
Zróżnicowanie cen mieszkań w określonych lokalizacjach o co najmniej 4 pokojach
Bemowo
0
3
810
5 4
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 00
5
10
15
20
25
5000
7000
9000
1100
0
1300
0
1500
0
1700
0
1900
0
2100
0
2300
0
Więcej
Średnia cena za 1 m2
Bielany
1
5 5
23
10 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0
5
10
15
20
25
5000
7000
9000
1100
013
000
1500
017
000
1900
021
000
2300
0Więc
ej
Średnia cena za 1 m2
Wola
02
10
3
65
31
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 00
5
10
15
20
25
5000 7000 9000 11000 13000 15000 17000 19000 21000 23000 Więcej Średnia cena za 1 m2
Żoliborz
0
45
6
3
10
31
0 0 0 01
0 0 01
0 0 01
0
5
10
15
20
25
5000 7000 9000 11000 13000 15000 17000 19000 21000 23000 Więcej Średnia cena za 1 m2
Korelacja model ceny na przykładzie domów
• Jak silna jest zależność ceny i powierzchni domu, ceny domu i powierzchni działki ?
• Najpierw zatem zajęłam się analizą dotyczącą siły powiązań między zmiennymi – uzyskany współczynnik korelacji powie nam coś o zależności
Wyniki
powierzchniadomu
powierzchniadziałki
cenaPLN
powierzchnia domu1
powierzchnia działki 0,103018649 1cena PLN 0,704871298 0,304530828 1
Jak widać w przypadku pary zmiennych (powierzchnia domu , cena PLN) współczynnik korelacji wynosi 0,705 co pozwala stwierdzić silną zależność liniową pomiędzy tymi zmiennymi .
Umowna ocena siły związku korelacyjnego
rsiła związkukorelacyjnego
0.0 - 0.2 brak
0.2 - 0.4 słaba
0.4 - 0.7 średnia
0.7 - 0.9 silna
0.9 - 1.0 bardzo silna
Wykres rozrzutu dla modelu zależności ceny domu (y) od jego powierzchni (x) dla całej próby
y = 2506,2x + 233599
R2 = 0,4968
0
500 000
1 000 000
1 500 000
2 000 000
2 500 000
0 100 200 300 400 500 600 700 800 900 1000
powierzchnia domu
cena
Analogiczny model prostej regresji dla wszystkich poszczególnych lokalizacji
Łomianki
y = 2465,9x + 231909R2 = 0,5759
0
500 000
1 000 000
1 500 000
2 000 000
2 500 000
0 100 200 300 400 500 600 700 800 900 1000
powierzchnia mieszkania
cena
Izabelin
y = 3268,6x + 196411
R2 = 0,3819
0
500 000
1 000 000
1 500 000
2 000 000
2 500 000
0 100 200 300 400 500 600 700 800 900 1000
powierzchnia mieszkania
cena
Stare Babice
y = 872,85x + 612485
R2 = 0,218
0
500 000
1 000 000
1 500 000
2 000 000
2 500 000
0 100 200 300 400 500 600 700 800 900 1000
powierzchnia mieszkania
cena
Nowy Dwór Mazowiecki
y = 4255,1x - 196745
R2 = 0,4993
0
500 000
1 000 000
1 500 000
2 000 000
2 500 000
0 100 200 300 400 500 600 700 800 900 1000
powierzchnia mieszkania
cena
Model prostej regresji we wszystkich lokalizacjach po usunięciu obserwacji odstającej w Nowym Dworze Mazowieckim
Łomianki
y = 2465,9x + 231909R2 = 0,5759
0
500 000
1 000 000
1 500 000
2 000 000
2 500 000
0 100 200 300 400 500 600 700 800 900 1000
powierzchnia mieszkania
cena
Izabelin
y = 3268,6x + 196411
R2 = 0,3819
0
500 000
1 000 000
1 500 000
2 000 000
2 500 000
0 100 200 300 400 500 600 700 800 900 1000
powierzchnia mieszkania
cena
Stare Babice
y = 872,85x + 612485
R2 = 0,218
0
500 000
1 000 000
1 500 000
2 000 000
2 500 000
0 100 200 300 400 500 600 700 800 900 1000
powierzchnia mieszkania
cena
Nowy Dwór Mazowiecki
y = 453,31x + 327230
R2 = 0,0613
0
500 000
1 000 000
1 500 000
2 000 000
2 500 000
0 100 200 300 400 500 600 700 800 900 1000powierzchnia domu
cena
Wartości współczynnika determinacji
R2 współczynnik determinacji określa , wjakim stopniu zmiany jednej cechy sąwyjaśniane przez zmiany drugiejcechy.
R2
0,5759
0,4993
0,218
0,3819
0
0,1
0,2
0,3
0,4
0,5
0,6
0,7
Łomianki Nowy DwórMazowiecki
Stare Babice Izabelin
Współczynniki dla modelu regresji uwzględniającego zarówno powierzchnię
domu (x1), jak i działki (x2):y=ax1+bx2+c
a b c r2
Izabelin 3 167,5803 449,3051 -304 959,0521 0,5649
Łomianki 2 429,3283 31,0826 211 531,3421 0,5911
Nowy Dwór 579,7037 66,6135 247 769,7141 0,9387
Stare Babice 882,1159 -36,7193 649 088,0326 0,2538
Współczynnik determinacji dla modelu y=ax1+bx2+c
R2
0,5649 0,5911
0,9387
0,2538
0,0000
0,2000
0,4000
0,6000
0,8000
1,0000
Izabelin Łomianki Now y Dw ór Stare Babice
Wnioski
• Jak widać zarówno powierzchnia domu jak i wielkość działki wpływają na cenę
• Należy pamiętać o ograniczeniach przy wykorzystywaniu tego modelu regresji do wyceny wartości domu , zakres wartości zmiennych objaśniających wynosi dla powierzchni domu <53;570> a dla powierzchni działki <0;3000>
• Dla wartości spoza przedziału powinniśmy podchodzić bardzo ostrożnie
• Niezależnie od tego, modele, nawet dobrze uwarunkowane, pokazują w zasadzie głównie ogólny charakter zależności, a nie jej precyzyjną postać
Udało się zatem, na podstawie powszechnie dostępnych danych, wykazać wielkość („siłę”)
pewnych zależności, w tym:‐ od lokalizacji
‐ od wielkości domu / działki.
Wnioski liczbowe i jakościowe mogą służyć do dalszych, dokładniejszych analiz rynku
nieruchomości.
Dziękuję za uwagę.