solvencia - · solvencia Departament de Construccions Arquitectòniques I ... INSOLVENCIA. EL FRACASO DE UN MODELO. solvencia. Departament de Construccions Arquitectòniques I UNIVERSITAT

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Departament de ConstruccionsArquitectòniques I

UNIVERSITAT POLITÈCNICA DE CATALUNYA



858LA CRISIS DE LA SOLVENCIA

(UN MODELO ECONÓMICO-FINANCIERO PARA UN ENTORNO EN TRANSICIÓN)

Presentada por

Carlos Mtnez. de Tejada PérezArquitecto, Máster en Ciencia Política, Máster en Gestión y Valoración Urbana, Executive-MBA

Tesis Doctoral realizada bajo la dirección del profesor

Dr. Josep Roca i CladeraDr. Arquitecto

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DOCTORAT GESTIÓ I VALORACIÓ URBANACURSO 2009-2010

Enero 2010

http://www.upc.edu/cpsv/index.htm�


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SUMARIO:PRIMERA PARTE: INSOLVENCIA. EL FRACASO DE UN MODELO1. EL PROBLEMA2. EL ENTORNO SOCIAL, DEMOGRÁFICO, FINANCIERO Y POLÍTICO3. INDICADORES MACROECONÓMICOS4. EL RESULTADO

SEGUNDA PARTE: HACIA UN NUEVO MODELO5. UN NUEVO MODELO6. LOS PPP7. EXPERIENCIAS EN CATALUNYA8. EXPERIENCIAS EN EUROPA9. ¿LOS PPP EN VIVIENDA SOCIAL?10. MARCO LEGAL11. MARCO FINANCIERO12. ANÁLISIS DEL MERCADO13. ANÁLISIS DEL NEGOCIO14. PROPUESTAS DE VALOR15. MÁS PROPUESTAS DE VALOR16. PUESTA EN PRÁCTICA :

EL PROYECTO Y LOS PLANES ECONÓMICO-FINANCIEROS


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PARTE I:INSOLVENCIAEL FRACASO DE UN MODELO


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EL PROBLEMA4



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• Hasta 2007, la vivienda parecía el único refugio seguro de losahorradores españoles.

• La riqueza del español medio no era otra que su patrimonioinmobiliario.

• En 2007, los préstamos bancarios se redujeronsustancialmente, el boom de las promociones inmobiliarias sedetuvo, el ritmo de la compra-venta de viviendas se ralentizóradicalmente.

• El precio medio de la vivienda comenzó a descender,sorprendiendo en una trampa mortal a miles de inversoresparticulares…

• …y, sin embargo, millones de españoles continuaban sintener acceso al mercado de la vivienda.


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¿EL PROBLEMA?

1. MÁS DE CUATRO MILLONES DE DEMANDANTES NO TIENEN ACCESO, DE NINGUNA MANERA, AL MERCADO DE LA VIVIENDA.

2. EL PATRIMONIO INMOBILIARIO YA NO REPRESENTA UN VALOR SEGURO DE AHORRO Y ESTABILIDAD FAMILIAR.

3. LAS FAMILIAS ESPAÑOLAS SE ENFRENTAN A UN EXCESIVO ENDEUDAMIENTO.

4. LA FALTA DE ACTIVIDAD INMOBILIARIA DESEQUILIBRA SERIAMENTE LAS CUENTAS MUNICIPALES.

5. LAS RIGIDECES DE LA ECONOMÍA ESPAÑOLA, ANCLADA DE MANERA IMPORTANTE EN LA PROPIEDAD INMOBILIARIA, LASTRAN SERIAMENTE LA CAPACIDAD DE AJUSTE DEL MERCADO ESPAÑOL.


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Así pues, parece lógico pensar que…

…EL MODELO ECONÓMICO ESPAÑOL,FUERTEMENTE ANCLADO EN EL SECTORCONSTRUCCIÓN, DEBE DAR PASO AOTRO MODELO.

… ¿PERO CUÁL?


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EL ENTORNO8



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Aspecto Social: Dificultad acceso a la vivienda

Creciente presión social

Crecimiento del desempleo

Aspecto Demográfico: Importante crecimiento de la poblaciónEspañola


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Aspecto Financiero:

Falta de liquidez en el Sistema Monetario

Endurecimiento de las condiciones de financiación a familias y empresas

Desaceleración del mercado inmobiliario

Descenso de la actividad constructora

Crecimiento de la insolvencia de familiasy empresas


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Aspecto Político:

Ralentización de la inversión en obrapública (ratios de endeudamiento de la Administración, descenso en la recaudacióntributaria, incremento de las transferencias…)

Promesas Plan de Vivienda 2009-2012


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INDICADORES12MACROECONÓMICOS



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-6,00%

-4,00%

-2,00%

0,00%

2,00%

4,00%

6,00%

8,00%

2005 2006 2007 2008

EVOLUCIÓN PIB

PIB ZONA EURO PIB ESPAÑA

Fuente: Banco de España. Indicadores Económicos


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-6,00%

-4,00%

-2,00%

0,00%

2,00%

4,00%

6,00%

8,00%

2005 2006 2007 2008

DEMANDA INTERNA

DEMANDA INTERNA ZONA EURO DEMANDA INTERNA ESPAÑA



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-6,00%

-4,00%

-2,00%

0,00%

2,00%

4,00%

6,00%

8,00%

2005 2006 2007 2008

CONSUMO HOGARES

CONSUMO HOGARES E ISFLSH ZONA EURO CONSUMO HOGARES E ISFLSH ESPAÑA



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-6,00%

-4,00%

-2,00%

0,00%

2,00%

4,00%

6,00%

8,00%

2005 2006 2007 2008

FORMACIÓN BRUTA DE CAPITAL FIJO

FBCF ZONA EURO FBCF ESPAÑA



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-6,00%

-4,00%

-2,00%

0,00%

2,00%

4,00%

6,00%

8,00%

2005 2006 2007 2008

EVOLUCIÓN PIB SECTOR CONSTRUCCIÓN

PIB PROMEDIO PIB SECTOR CONSTRUCCIÓN



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I DAPIB C T G/Tr

G/TrDP


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EL RESULTADO19



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http://www.elpais.com/fotogaleria/Manifestacion/vivienda/digna/3602-5/?ctn=fglContent3602&aP=modulo=FGL&params=id_galeria=3602&idfoto=5&position=7&context=noticia&anchor=elpfot&idfotosel=5�

http://www.elpais.com/fotogaleria/Manifestacion/vivienda/digna/3602-6/�

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http://www.lavanguardia.es/afondo/crisisecofinan/index.html�

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Fuente: INEM



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PARTE II:TRANSICIÓN HACIA UN NUEVO MODELO


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UN NUEVO MODELO24



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LEY DE ECONOMÍA SOSTENIBLE:

Patrón de crecimiento que concilie el desarrolloeconómico, social y ambiental en una economíaproductiva y competitiva, que favorezca el empleode calidad, la igualdad de oportunidades y lacohesión social, y que garantice el respetoambiental y el uso racional de los recursosnaturales, de forma que permita satisfacer lasnecesidades de las generaciones presentes sincomprometer las posibilidades de las del futuropara atender sus propias necesidades.


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• Mejora de la competitividad.

• Estabilidad de las finanzas públicas.

• Fomento de la capacidad innovadora de las empresas.

• Ahorro y eficiencia energética.

• Promoción de las energías limpias, reducción de emisiones y eficaz tratamiento de residuos.

• Racionalización de la construcción residencial.

• Extensión y mejora de la calidad de la educación e impulso de la formación continua.

• Fortalecimiento y garantía del Estado social.


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¿ Y MIENTRAS TANTO, QUÉ?

¿PUEDE SER LA CONSTRUCCIÓN UNA DE LAS ACTIVIDADES PRODUCTIVAS DE UN ENTORNO EN TRANSICIÓN?

¿PUEDE SER LA PROMOCIÓN INMOBILIARIA UNA DE LAS ACTIVIDADES PRODUCTIVAS DE UN ENTORNO EN TRANSICIÓN… TAL Y COMO LA HEMOS CONOCIDO HASTA AHORA?


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ALGUNAS POSIBILIDADES:¿Liberalización del Suelo?¿Programas de Incentivos Fiscales?¿V.P.O. Empresa Pública?¿V.P.O. Empresa Privada?…


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C + S3+ iAprom=

UN NUEVO MODELO DE PROMOCIÓN(ECUACIÓN)



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DA

Y

Producción

Demanda


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Precio

Número de Empresas

C2

C1

NE1 NE2

Pr1

Pr2

Pr


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3232

• PROMOCIÓN-CONSTRUCCIÓN• COMPROMISO• RESPONSABILIDAD• CALIDAD

• SERVICIO• INNOVACIÓN• COLABORACIÓN PÚBLICO-PRIVADA


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LOS PPP33



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PUBLIC-PRIVATE PARTNERSHIP

Características de los PPP:Definición de Concesión:

Es un contrato por el cual el tenedor (concesionario)financia, construye, mantiene y explota unequipamiento, para obtener una rentabilidad de suinversión, devolviendo la obra en perfecto estado a laAdministración al final del plazo establecido.


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FASE EXPLOTACIÓNFASE CONSTRUCCIÓN 35

ADMINISTRACIÓN

ACCIONISTAS ADJUDICATARIOS

BANCOS

CONSTRUCTORAADMINISTRACIÓN

ACCIONISTAS ADJUDICATARIOS

BANCOS

USUARIOS

GASTOSIMPUESTOS

REINVERSIONES

CONCESIONARIAREPAGO DEUDA

+ INTERESES


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EXPERIENCIAS36EN CATALUNYA



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37

AUTOPISTAS





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CIUTAT DE LA JUSTICIA


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CENTRE PENITENCIARI PUIG DE LES BASSES


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EXPERIENCIAS40EN EUROPA



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EXPERIENCIAS PÚBLICO-PRIVADAS:

PPP/PFI en Reino Unido:• LEEDS SWARCLIFFE, WEST YORKSHIRE

• CANNING TOWN, LONDON

• WEST WILTSHIRE, BRISTOL

• STOKE-ON-TRENT, WEST MIDLANDS


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• LEEDS SWARCLIFFE, WEST YORKSHIRE


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• CANNING TOWN, LONDON

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• WEST WILTSHIRE,

BRISTOL


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• STOKE ON TRENT, WEST MIDLANDS

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PPP EN VIVIENDA SOCIAL46



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•Nueva Estrategia:–Cooperación Público – Privada

–Concesiones Administrativas para la construcción y explotación de vivienda pública en alquiler para los colectivos destinatarios del Plan Estatal de la Vivienda 2009-2012

–Pioneros en el sistema concesional en vivienda

–Abordar/Crear nuevos segmentos de mercado


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CorporaciónMunicipal

Nuevo modelo en la promoción social

Sin inversión

Sin deuda

Ataca laDemanda

Búsqueda deConstructora

Constructora/Promotorasin cartera de suelo,

sin financiación

Nuevo modelo para la construcción

EconómicoFinancieroLegalTécnico

Concurso Público


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El proyecto está basada en dos estudios principales:

•Estudio Legal

•Estudio Financiero


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MARCO LEGAL50



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Formalización relación Promotor/Constructor (Concesionario) – Ayuntamiento:

PLIEGO DE CONCESION

ConcesionarioPLIEGO DE CONCESIÓNAyuntamiento


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• Régimen Jurídico:

– Contrato de Concesión de Obras Públicas (TRLLCAP) y VPO

– La forma de adjudicación del contrato será la de concurso mediante proceso abierto

Plazo de la Concesión: 30 – 60 añosEjecución del Contrato (Condición Resolutoria):

Obtención de la calificación de VPO y la consecución de los beneficios de financiación asociados.

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•Beneficios de Financiación– Plan 2009-2012 : 1.265 millones de euros para Catalunya– Préstamos convenidos por todas las entidades de crédito

que hayan suscrito acuerdo con el Ministerio de Vivienda– No existe comisión en la tramitación– El tipo de interés efectivo anual inicial será acordado por el

Consejo de Ministros:– Año 2005: 2,95 %– Año 2006: 3,14 %– Año 2007: 4,35 %– Año 2008: 5,09 %– Año 2009: 2,40 %

– Impuesto de Sociedades: El proyecto cumple los requisitos para poderse aplicar en la cuota íntegra una bonificación del 85 % de la parte de cuota íntegra que corresponda a las rentas derivadas del arrendamiento. 53


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• Explotación de la obra pública:– Destino de las viviendas: Residencia habitual y permanente.– Selección de inquilino:

• Realizada por el Ayuntamiento • El Concesionario no puede oponerse a la selección

realizada– Condiciones de los contratos:

• Subscritos entre Concesionario e inquilino• La renta a aportar se ajustará a la normativa sobre VPO en

régimen de alquiler • Duración inicial máxima: 5 años

• Cesión:• Se puede ejecutar una vez realizada la explotación de una

quinta parte del tiempo de duración del contrato

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MARCO FINANCIERO55



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El Plan Económico-Financiero tiene dos apartados:

La DEFINICIÓN ECONÓMICO-FINANCIERA DEL PROYECTO

El MODELO ECONÓMICO-FINANCIERO

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• La DEFINICIÓN DEL PROYECTO:

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TIR Accionista 12,00%

RatiosDeuda/EBITDA (Año 7) 15,35%

Beneficio neto/Recursos propios (Año 7) 31,38%

Ventas/Activo fijo (Año 7) 12,76%

Margen bruto/Activo fijo (Año 7) 10,25%

Beneficio neto/Ventas (Año 7) 27,25%

Beneficio neto/Ventas (VAN) 31,42%


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• El MODELO:

Fechas de proyectoIngresos del concesionarioCostes de la concesionaria

Coste de operación de la concesiónGastos de estructura

Gastos generales en fase de explotaciónGastos generales en fase de construcción

InversionesInversiones previas/gastos de ofertaInversiones en construcciónEfecto IVA durante la construcción Inversiones en reposiciones

Amortizaciones

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•El MODELO:

La hoja resumen “alimenta” el resto de proyecciones financieras:

CUENTA DE RESULTADOS EOAFLIQUIDEZ INVERSIONES Y AMORTIZACIONESPROYECCIÓN DE LA DEUDAFINANCIACIÓN DE LA OBRA CRÉDITO IVAFONDO DE MANIOBRA BALANCE

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• El MODELO:

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El MODELO:

“Efectos Secundarios”:Al incrementar la inversión inicial aumentan también los gastos financierosAl incrementar el plazo de construcción se pierden ingresos

…

Reequilibrio Económico-Financiero:Aumento de los ingresos mensualesAmpliación de la concesión por la cola…


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• VENTA DE LA CONCESIÓN:

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• VENTA DE LA CONCESIÓN:

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ANÁLISIS DEL MERCADO66



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Ciudadanos

Necesidad de Vivienda

•Recursos económicos limitados•Falta de financiación•Incertidumbre ante la crisis económica•Otras necesidades: p.e. viv. asistidas

Sector Privado

Necesidad Construir

•Mercado saturado•Falta financiación•Crecimiento negativo de la actividad

Administración

Necesidad aportar solución:Vivienda, Mercado Laboral...

•Recursos económicos limitados•Mercado en contracción•Necesidad de dinamizar el sector

CONCESIONES EN VIVIENDA SOCIAL


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DESTINATARIOS


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DISTRIBUCIÓN DE LA POBLACIÓN ESPAÑOLA

0 5.000.000 10.000.000 15.000.000 20.000.000

< 15 AÑOS

15-34 AÑOS

35-64 AÑOS

> 65 AÑOS

6.760.648

12.624.966

18.813.624

7.628.934

POBLACIÓN ESPAÑOLA: 45.828.172Distribución estimada 1 ene 2009

INE


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DISTRIBUCIÓN DEL SALARIO

IPREM diario: 17,57 eurosIPREM mensual: 527,24 eurosIPREM anual: 6.326,86 euros1,5 IPREM: 9.490,29 eurosPoblación activa: 20MM personas


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POBLACIÓN OBJETIVO MÁXIMA: 21,4 MMPOBLACIÓN DEMANDANTE DE VIVIENDA SOCIAL: 4,2 MM

POBLACIÓN OBJETIVO

Población Española: 45,8 MMJóvenes: 12,6 MM Inmigrantes 35-65: 2,3 MMMayores en riesgo de exclusión: 2,3 MM>1,5 IPREM (incl. parados) deducidos anteriores: 4,2 MM


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MERCADO DE LA VIVIENDA EN ESPAÑA

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TWO-SIDE-GOAL

Municipios con población inferior a 50.000 hab.

Promotoras/Constructoras Medianas


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DISTRIBUCIÓN DE MUNICIPIOS POR TAMAÑO Y PROVINCIA

Ámbito de actuación: Municipios entre 500 y 100.000 habitantes

Son 577 ayuntamientos potenciales

CP Nombre501-

1.000 1.001-2.000

2.001-5.000

5.001-10.000

10.001-20.000

20.001-50.000

50.001-100.000

08 Barcelona 230 32 38 50 49 29 22 1017 Girona 121 41 23 33 12 6 5 125 Lleida 113 51 33 20 5 4 0 043 Tarragona 113 36 31 24 10 7 4 1

TOTALES 577 160 125 127 76 46 31 12

España - Censo 2001Datos INE. Extraídos de: RUIZ, Fco.: POBLACIÓN DE ESPAÑA, MAPAS Y DATOS, Universidad Castilla-La Mancha, 27mar2009


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DISTRIBUCION DE CONSTRUCTORASConstructoras medianas en España: 410.000 - 490.000

Son 1.200 potenciales Concesionarios

En Catalunya: 56.000

Con capacidad para acometer una promoción de 40 viviendas

20%


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ANÁLISIS DEL NEGOCIO76



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FORTALEZASModelo innovador de negocio

Facilidad de financiación

Sin inversión en suelo

Transparencia

Sin riesgo para los Ayuntamientos

DEBILIDADES

Falta de experiencia

Trabas burocráticas

Sometido a Concurso Público

OPORTUNIDADESPresión social en materia de viviendaPresión social en materia laboralPolítica social de los Ayuntam.Necesidad de un nuevo mercadoPlan de la Vivienda 2009-2012

AMENAZASDependencia de los tipos de interés

Políticas de suelo restrictivas

Rigidez de la normativa queregula la vivienda VPO

ANÁLISIS DAFO


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•Inicialmente pocoscompetidores•Saturación de losproductos tradic.•Posible desarrollodel segmento demercado

Productos o serviciosSustitutivos

•Producto pocodesarrollado•Dificultad marcolegal/financiero•Requiere aprendi-zaje y Networking

Amenaza de nuevosCompetidores

•No representa un problema.•Similares proveedoresen fase de obra•Nuevos partners en fasede explotación

Proveedores

•Producto diferenciado•Solución rápida•Genera Valor Añadido

Clientes

LAS CINCO FUERZAS DE PORTER

Nuevo segmento de mercado

Rivalidad delSector


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Nuevas técnicas

constructivas

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Crecimiento InnovaciónServicio Rentabilidad

Incrementarcantidad de

Concesiones y obras

Fidelizar Clientes (Administración)

Líneas estrategicas

Financiero

Mercado

Procesos

Infraestructura

Reducir tiempo

desarrollo del PEF

Conocimientoentorno legal

Conocimientoentorno financiero

Crear marca

Propuestade valor

Optimizargestión

de costes

Aumentarla relación Ingresos /

gastos fijos

ProyectoReady-to-Market

Solución sininversión

Accióncomercial

Diseño deoferta

adaptada

Facilitar laDefinic. derequisitos

Desarrollarorganización

comercial

Desarrollarespecialistas

producto

BALANCED SCORECARD

Colabora-dores y Aliados

Servicio excelente al usuario final

GarantizarFiabilidaddel estudio

Creación de una cartera de servicios

Nuevas propuestas financieras

CR

ECIM

IEN

TO

EXC

ELEN

CIA

SER

VIC

IO

INN

OV

AC

IÓN

REN

TAB

ILID

AD


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OBJETIVOS CUANTITATIVOS

Año 1 2 3 4 5

Concursos 4 5 7 10 14

Adjudicaciones 0 1 2 4 6

Ingresos 0 € V. Plan Financiero x proyecto


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PROPUESTA DE VALOR81



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VIVIENDAS DE ALQUILER EN CONCESIÓN

PROPUESTA DE VALOR PARA EL USUARIO FINAL

SALARIO MÍNIMO INTERPROFESIONAL 2009 ALQUILER CONCESIÓN

624,00 €/mes 350,00 €/mes *

(*) Apartamentos 45 m2, con los siguientes servicios incluidos:

• Equipamiento y mobiliario.• Comunidad / Limpieza general• Mantenimiento y reposiciones de obra civil e instalaciones• Mantenimiento, reposición y actualización de equipamiento y mobiliario


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PROPUESTA DE VALOR PARA LA ADMINISTRACIÓN

NÚMERO DE VIVIENDAS POR PROMOCIÓN

COSTE DE LA PROMOCIÓN / COSTE DE LA OPERATIVA

40 0*

(*) En realidad la administración percibe un ingreso en concepto de canon del suelo


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PROPUESTA DE VALOR PARA EL CONCESIONARIO

INVERSIÓN TIR VALOR DE LA INVERSIÓN EN EL

AÑO 7

0,4 MM€ 12,0% * 1,3 MM€

(*) No incluye el Resultado de la operación de construcción


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MÁS PROPUESTAS 85

DE VALOR



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VIVIENDAS ASISTIDAS

BENCHMARKING VIVIENDAS ASISTIDAS(precios medios por provincia)

Barcelona 2.108,19 €/mes

Tarragona 1.742,33 €/mes

Girona 1.739,00 €/mes

Lleida 1.712,31 €/mes


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SIN EMBARGO, LA PENSIÓN MEDIA DE JUBILACIÓN EN ESPAÑA APENAS SUPERA LOS:

¡850 EUROS!


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PENSIÓN MEDIA JUBILACIÓN(abril 2009)

VIVIENDA ASISTIDA(alquiler)*

850,73 €/mes 825,00 €/mes

(*) Apartamentos 30 m2 amoblados, con los siguientes servicios incluidos:

• Comunidad• Mantenimiento• Limpieza general y limpieza hogar• Reposición y actualización del equipamiento• Lavandería• Pensión completa/menú especial• Control de medicamento, teleasistencia y servicio ATS/auxiliar presencial 24 Hrs

VIVIENDAS ASISTIDA EN CONCESIÓN

PROPUESTA DE VALOR PARA EL USUARIO FINAL


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VIVIENDAS ASISTIDAS EN CONCESIÓN

PROPUESTA DE VALOR PARA EL CONCESIONARIO

INVERSIÓN TIR VALOR DE LA INVERSIÓN EN EL

AÑO 7

0,6 MM€ 12,3% * 2,1 MM€

(*) No incluye el Resultado de la operación de construcción


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LA PUESTA EN PRÁCTICA93



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PLAN ECONÓMICO-FINANCIERO VIVIENDAS DE ALQUILER

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PRESUPUESTO EDIFICIO 40 VIVIENDAS

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PLAN ECONÓMICO-FINANCIERO VIVIENDAS ASISTIDAS

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CONCLUSIONES97



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CONCLUSIONES:

Necesidad de buscar un nuevo modelo de gestión: Aprom = C + i + S3.

• Servicio a Particulares: Necesidad de vivienda asequible.

• Servicio a Ayuntamientos: Producción de vivienda social.

• Servicio a promotoras: Obtención de obra y financiación, Colocación de su producto

en el mercado.

• … Colaboración Público-Privada.

• Difícil situación del mercado de la vivienda y de la construcción.

• Caída de la demanda, de la inversión, de la renta y del consumo.

• Ventajas para el particular: Precios más bajos que los de mercado, Servicio integral.

• Ventajas para la Administración: Coste 0, Operación para el ciudadano

• Ventajas para el Promotor: Rentabilidad en la Construcción, Elevadas TIRes en laexplotación, elevado valor a la venta de la Concesión… NUEVO MERCADO


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99GRÀCIES!


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