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SOCIEDAD DE TASACION S.A.INFORME DE TASACIÓN
http://www.st-tasacion.es
InmuebleUbicaciónLocalidad
9 ELEMENTOS EN EDIFICIOC PARELLADES 78 - 80
SITGES (08870-BARCELONA)
Fecha de visita al inmuebleValor de tasacion
21.11.2012768.874,00 €
Barrio / Distrito --
INFORME DE TASACIÓN referencia: 8020735A12
EntidadReferencia de la entidad
CATAL.CAIXA IMMOB., OFICINA 10639009
Cliente ACTIVOS MACORP SLU
SOCIEDAD DE TASACIÓN S.A.
Pág. / 1
Nº Informe ST
Refer. Entidad 9009
Nº Ofic 1063Entidad
8020735A12
CATAL.CAIXA IMMOB.
INFORME DE TASACIÓN DE 9 ELEMENTOS EN EDIFICIO41
Localización...............................................
Proyecto visado por colegio profesional........................................................................................................Licencia de obra...................................................................................................................Última certificación de obra..................................................................................................................Presupuesto y contrato de ejecución de obra................................................................................................................
Calificación protección pública...................................................................................................................Seguro de daños decenal.................................................................................................................Documentación estado de ocupación.......................................................................................................Documentación urbanística........................................................................................................
Estatutos de comunidad / Limitación de uso.......................................................................................................................
Otra documentación urbanística..............................................................................................................................................................................
Documentación registral según normativa.......................................................................................................
Comprobación de la superficie del terreno..........................................................................................................................Comprobación de la superficie construida.....................................................................................................................Coincidencia superf. y características con descripción......................................................................................................................Servidumbres visibles...................................................................................................................
Estado de conservación / construcción...........................................................................................................Estado de ocupación y uso........................................................................................................................Régimen de protección pública...................................................................................................................Régimen de protección urbanística / histórica ...............................................................................................................................Adecuación al planteamiento urbanístico...............................................................................................................
Otras comprobaciones..........................................................................................................................................................................
Localización e inspección ocular interna........................................................................................................................
(c) Ver condicionantes, advertencias y observaciones en capítulo 13
UNIDADES
Unidades valoradas
- con construcc. sin terminar- con uso cedido- con protección pública
Vivienda Oficina Comercial Industrial Aparcto. TOTAL EDIFICIOS
Edificios valorados
- en bloque- adosados- aislados
Incompletos Completos TotalTrastero
8 -- -- -- -- 1 9 1 -- 1
8 -- -- -- -- 1 9 1 -- 1-- -- -- -- -- -- -- -- -- ---- -- -- -- -- -- -- -- -- --
(c)(c)(c)(c)
(c)SiNoNoNoNo
--No----
--
--
Si--SiSiSi
SiSi--SiSi--
(c)
C PARELLADES 78 - 80
8 VIVIENDAS DE 1ª RESIDENCIA Y TRASTERO EN EDIFICIO, EN REFORMA
Provincia.......................................................................................................Localidad / Municipio...............................
BARCELONASITGES
Barrio / Distrito.........................................--Distrito postal......................................................................................................08870
Identificación registral..............................Nombre del conjunto / finca.............................................
Registro SITGES . TITULAR -- (VER TABLA 15.1)
--
Referencia/s de catastro........................-- (VER TABLA 15.1BIS)
Finalidad........................... Cliente...........................ASESORAMIENTO DE VALOR DEMERCADO
ACTIVOS MACORP SLU
1. SOLICITANTE Y FINALIDAD
2. IDENTIFICACIÓN / LOCALIZACIÓN
3. DOCUMENTACIÓN NECESARIA
(c) Ver condicionantes, advertencias y observaciones en capítulo 13
4. COMPROBACIONES MÍNIMAS
Criterio............................. Entidad.............................VALOR DE TASACION CATAL.CAIXA IMMOB.
Documentación catastral........................................................................................................Si
se ha realizado para una finalidad incluida dentro del ámbito de aplicación de la orden ECO805/2003 de 27 de Marzo,sobre normas de valoración de bienes inmuebles y determinados derechos para ciertas finalidades financieras,publicada en el BOE el 9 de abril del 2003.
NO
se ha realizado de acuerdo con los criterios, métodos y procedimientos contenidos en la orden ECO805/2003 ylegislación concordante.En los anexos adjuntos al informe de Tasacion, se detallan las definiciones y alcance de nuestro trabajo.
SI
Cédula de habitabilidad.......................................................................................................................-- Fecha de la cedula de habitabilidad........................................................................................................--
Coordenadas GPS (x ; y).........................................(1.8065214157104492; 41.236478929113424)
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5.1. LOCALIDAD
5.2. ENTORNOCarácter...................................................................Urbano/manzana cerradaUso dominante.......................................................ResidencialAntigüed./renovac..................................................40 años/< 10 %Grado de consolidación.......................................................> 75 %Infraestructuras.......................................................RealizadasConservac. Infraestr.................................................Comunicaciones.......................................................SuficientesTransporte público....................................................RegularAparcamiento............................................................Escaso
Nivel de renta.......................................................................MedioInfluencia comercial............................................................--Ocupación locales................................................................--Equipamiento comercial..............................................SuficienteEquip. Escolar ..............................................................SuficienteEquip. Deportivo...........................................................SuficienteEquip. Asistencial..........................................................SuficienteEquip. Lúdico................................................................SuficienteEquip. Administrativo.........................................................--
Tipo de núcleo......................................................AutonomoPoblac. Núcleo......................................................
Categoría..............................................................................VilaOcupación laboral núcleo............................................MultipleEvolución poblac. municipio......................................Creciente
15.919 hab
Calidad de zonaCalidad de ubicación
Medio altaMedio baja --
----
-- ---- --
--
Normal
Poblac. Municipio................................................................24.470 hab
(Continúa en la página siguiente)
SUPERFICIE (m2)ÚtilCerradaExterior cubierta (50%)Parte comúnConstruida comprobada - acceso sobre rasante - acceso bajo rasanteRegistral
Sup. Adoptada - nº uds / sup.mediaNo incluida
Vivienda Oficina Comercial Industrial Aparcto. Trastero TOTAL-- -- -- -- -- -- --
618,00 -- -- -- -- 29,00 647,00(p) 5,00 -- -- -- -- -- (p) 5,00
61,00 -- -- -- -- 3,00 64,00
684,00 -- -- -- -- 32,00 716,00684,00 -- -- -- -- 32,00 716,00
-- -- -- -- -- -- --518,80 -- -- -- -- -- (p) 518,80
684,00 -- -- -- -- 32,00 716,00
8 / 85,50 -- / -- -- / -- -- / -- -- / -- 1 / 32,00 9 / 80,0064,00 -- -- -- -- -- 64,00
(p) Afecta a parte del inmueble.
6.2. INFRAESTRUCTURAS EXISTENTES - ESTADO DE INFRAESTRUCTURAS
6.1. SUPERFICIE TERRENO - m2
Pavimentación......................................................
Red abastec. Agua...............................................................Electricidad............................................................................................................Aceras.....................................................Red de saneamiento..............................................................
Alumbrad. Público............................................................................................................
ComprobadaRegistralCatastral
Sup. Adoptada
------
--
SiSiSi
SiSiSi
Conservación aparente infraestructuras..........................................................................................................................................................% de obra de infraestructura pendiente.......................................................................................................................................................Inversión en infraestructura pendiente (€)................................................................................................................................................................................
Normal
--
Al valorar partes de edificio, se prescinde de la superficie del terreno en la que estan edificadas
--
5. LOCALIDAD Y ENTORNO
7. LA EDIFICACIÓN
6. EL TERRENO (a la fecha de la visita)
Calificación ST Vivienda Oficina Comercial Industrial Aparcamiento
7.1. SUPERFICIE (m2)
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1 - 3 -- -- -- --
Central -- -- -- --Central -- -- -- --
-- -- -- -- ---- -- -- -- --
Nº dormitorios..........................................................................................................
Calefacción...........................................................................................................Aire acondicionado...........................................................................................................
Falso techo registrable...........................................................................................................Suelo técnico...........................................................................................................
2 - 4 / 1 - / - - / - - / - - / -Nº depend / wc................-- -- -- -- --Area pública/ventas.........-- -- -- -- --Naves producc./fabric.....
-- -- -- -- --Climatización...........................................................................................................-- -- -- -- --Anticontaminación...........................................................................................................
Red de p.v.c. -- -- -- --Fontanería...........................................................................................................Si tiene -- -- -- --Electricidad...........................................................................................................Instalacion normalizad -- -- -- --Gas ciudad..........................................................................................................-- -- -- -- --Nivel calidad inst..........................................................................................................-- -- -- -- --Niv. calidad equip./ofic...........................................................................................................
(*) Ver anexo final "Límites y condicionantes de la tasación"
Calificación STCalidad de edificio
Vivienda Comercial IndustrialOficina AparcamientoMedia -- -- ----
(*) Ver anexo final "Límites y condicionantes de la tasación"
Sala comunitaria...........................................................................................................No tiene Forjado...............................................................................................................Unidireccional/vig. metálicas
7.2. CARACTERISTICAS DEL EDIFICIO (*)
Aislam.Termico...........................................................................................................Si tieneAccesibilidad...........................................................................................................--Porteria...........................................................................................................Cimentación...........................................................................................................
Estructura...........................................................................................................No Se desconoce
Muro de carga de ladrilloPatio...........................................................................................................No tiene
Tipo...........................................................................................................Uso...........................................................................................................
Plantas...........................................................................................................Construcc. Auxiliares...........................................................................................................
Nº Ascensores...........................................................................................................Caráct. Representativo...........................................................................................................
Jardines privados...........................................................................................................Identificabilidad...........................................................................................................
Uds.en bloqueVivienda
5 s/rSi
1 --
No--
Inst.seguridad..........................................................................................................--Inst.prev.incendios...........................................................................................................--Inst.comunic...........................................................................................................--Calid. Zon. Común..........................................................................................................Media
Circulac. Inter...........................................................................................................Piscina...........................................................................................................Pistas deport...........................................................................................................
Cerramientos...........................................................................................................Carpintería exterior...........................................................................................................
--NoNo
Fabric.ladrillo enfoscadoSencillaaluminio
Carpintería interior...............................................................................................................Madera / Barnizada
Aparcamiento...........................................................................................................Cubierta...........................................................................................................No Plana no visitable
7.3. CARACTERISTICAS DE LAS UNIDADES VALORADAS (*)
-- -- -- -- --Maniobrabilidad...........................................................................................................
Multiple -- -- -- --Normal -- -- -- --Neutro -- -- -- --Espacios neutros -- -- -- --Suficiente -- -- -- --Elevado -- -- -- --
-- -- -- -- ---- -- -- -- --
-- -- -- -- ---- -- -- -- --Aceptable -- -- -- --
Vivienda Oficina Comercial Industrial AparcamientoOrientación...........................................................................................................Iluminación...........................................................................................................Asoleo...........................................................................................................Vistas...........................................................................................................Ventilación...........................................................................................................Nivel de ruidos fachada...........................................................................................................
Desniveles / Obstáculos...........................................................................................................Coef. Tabla de fondo...........................................................................................................Polivalencia...........................................................................................................Divisibilidad...........................................................................................................Funcionalidad...........................................................................................................
-- -- -- -- --Acceso...........................................................................................................-- -- -- -- --Cabida...........................................................................................................
(Continúa en la página siguiente)
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Calificación ST
Calidad unidades
Media -- -- -- --
Vivienda Oficina Comercial Industrial Aparcamiento
Acabados int.(*)
Generales del UsoParedesSuelosTechos
Pintura
Vivienda Oficina Comercial Industrial Aparcamiento
-- -- -- --
Ceramico -- -- -- --
Pintura -- -- -- --
Zonas HúmedasParedesSuelosTechos
Ceramico
Ceramico
Pintura
Zonas ComunesParedesSuelosTechos
Pintura
Ceramico
Pintura
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
7.4. ESTADO ACTUAL DE CONSTRUCCIÓN DEL INMUEBLE
Construcción no terminada.........................................................................................................................................................................................................................................................................................Fase de construcción más avanzada..................................................................................................................................................................................Plazo máximo para la terminación de la construcción.......................................................................................................................................................................................
Usos (parte no terminada)Numero de udsSuperficie (m2)Consum. presto (%)Consum. presto.const. aux. (%)Consum. presto. acab. rec.(%)Invers. pendte(€)
Estructura10 meses
Vivienda Oficina Comercial Industrial Aparcto. Trastero Total8 -- -- -- -- 1 9
684,00 -- -- -- -- 32,00 716,00 22,73% -- -- -- -- 22,73% 22,73%
-- -- -- -- -- -- ---- -- -- -- -- -- --
617.085 -- -- -- -- 12.294 629.379
En obras de reformaX
(*) Ver anexo final "Límites y condicionantes de la tasación"
Usos (parte terminada)Numero de udsSuperficie (m2)Antigüedad (años)Vida útil rest.(años)Depreciación (%)Deprec.constr.aux (%)Deprec.acab.recuper (%)
Vivienda Oficina Comercial Industrial Aparcto. Trastero Total-- -- -- -- -- -- --
-- -- -- -- -- -- --
-- -- -- -- -- -- --
-- -- -- -- -- -- --
-- -- -- -- -- -- --
-- -- -- -- -- -- --
-- -- -- -- -- -- --
Construcción terminada.................................................................................................................................................................................................................................--
Deterioros aparentes.............................................................................................................................................................................Estado de conservación................................................................................................................................................................................................
----
Acabados, instalaciones o elementos const.Oficina Comercial Industrial
-- -- --
-- -- --Que dificulten otros usos:................................................................................................................Recuperables:.......................................................................................................................................
Nota: Los importes con decimales indicados corresponden al resultado de un proceso de cálculo aritmético y en ningúncaso se pueden considerar como un nivel de precisión de la estimación de la evolución de las obras realizadas.
Año rehabilitación.............................................................................................................................................................................--
Indicador obra parada.......................................................................................................................................................................................SiObra recuperable/irrecuperable.......................................................................................................................................................................................Recuperable
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Situación de fuera de ordenación...................................................................................................................................................................................Existecia de protección urbanística / histórica................................................................................................................................................................................
(*) Ver observaciones en Capítulo 13.
NoNo
Calificación....................................................................................................................................................................................................................................................................................................Nucli antic (clau 9c*)
Adecuación a normativa urbanística................................................................................................................................................................................Uso actual autorizado...............................................................................................................................................................................Si
SiClasificación..........................................................................................................................................................................Suelo urbanoPlaneamiento........................................................................................................................................................................................................................................................................Plan general de SITGES
8. SITUACIÓN URBANÍSTICA
Superf. alq./valorada (%)
Gráficos estado actual y situación
9.3. DERECHOS / LIMITAC. DOMINIO............................................--
9.1. PROTECCIÓN PÚBLICARégimen........................................................................................................................................................................................................................
Documento.....................................................................................................................................................................................Expediente.........................................................................................................................................................................................................
Plazo / fecha de protección...................................................................................................................................................................................
----
Protección por usosNumero de udsSuperficie de Protección (m2)Módulo (€ / m2)V.máx.legal.(€)
9.2. TENENCIA Y OCUPACIÓNEstado ocupación...........................................................................................................................................................................................................
Título de la cesión............................................................................................................................................................................................................
Destino de ocupación..........................................................................................................................................................................................................................
Antigüedad media contratos (años).......................................................................................................................................................................................................
Alquiler por usosNº uds uso cedido / alq.Superficie alquilada (m2)
Actividad económica.......................................................................................................................................................................................................
Plazo medio de contratos (años)......................................................................................................................................................................................................
9. RÉGIMEN DE PROTECCIÓN, TENENCIA Y OCUPACIÓN
-- -- -- -- -- -- --
----
En construccionUso propio o venta
----
No tiene
--
Vivienda Oficina Comercial Industrial Aparcto. Trastero Total-- -- -- -- -- -- ---- -- -- -- -- -- ---- -- -- -- -- -- ---- -- -- -- -- -- --
Vivienda Oficina Comercial Industrial Aparcto. Trastero Total-- -- -- -- -- -- ---- -- -- -- -- -- --
ESTADO DE CONSTRUCCIÓN
CONSTRUCCIÓN NO TERMINADA
100,00% superficie - 716 m²
SIN CESIÓN DE USO100,00% superficie - 716m²
SIN PROTECC.PUBLICA100,00% superficie - 716 m²
EST
AD
O D
E O
CU
PAC
IÓN
EST
AD
O D
E P
RO
TE
CC
IÓN
RITMO CONSTRUCCIÓN
0 Resto de (meses) 10
22,7
3
% c
onst
rucc
ión
100
8,00 % mensual
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Calle AntoniGaudi,23
Calle Bonaire,16 Calle SantSebastia,11
CalleEspanya,23
CalleEspanya,10
CalleParellades,76
Calle Parellades,Nº:78
08870 08870 08870 08870 08870 08870 08870nov-12 oct-12 oct-12 oct-12 nov-12 nov-12 nov-12Api Dmc Particular Api Particular Particular --En edificio En edificio En edificio En edificio En edificio En edificio En edificioMedia Media Media Medio alta Media Media Media80 65 65 115 77 83 8690 86 95 80 85 85 1002 3 2 3 2 4 2Medio alta Medio alta Medio alta Medio alta Medio alta -- Medio altaMedio alta Alta Media Media Media Medio alta MediaMedio alta Medio baja Medio baja Media Medio alta Media MediaInd. a gas;bomba Central Central Ind. a gas;bomba Ind. a gas;bomba Central CentralNo Tiene Centralizado Centralizado No Tiene Individual Centralizado Centralizado
2.550,00 2.430,77 2.650,00 2.450,00 3.100,00 2.700,00 --
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Comparable 1 Comparable 2 Comparable 3 Comparable 4 Comparable 5 Comparable 6 Inmueble tasado
Comparable 1 Comparable 2 Comparable 3 Comparable 4 Comparable 5 Comparable 6 Inmueble tasado
Sitges Sitges Sitges Sitges Sitges Sitges Sitges
20,00% 20,00% 10,00% 15,00% 15,00% 20,00%
Producción.......................................................................................................Escaso
Stock act..........................................................................................................Importante
Tendencia.........................................................................................................Creciente
Oferta
Nivel Demanda.........................................................................................................Escaso
Velocidad ventas........................................................................................................Dificil / no se vende
Tend. Dem - Oferta.........................................................................................................Decreciente
Intervalo.......................................................................................................2431-3100 €/m²
Evolución.........................................................................................................Reducc.prec.nominal
Expectativas.........................................................................................................Mantenimiento
Volatilidad ciclos pasados........................................................................................................--
Coyuntura de mercado........................................................................................................Recesion
Probabilidad.........................................................................................................--
Demanda, ventas, tendencia Análisis, estimaciones y ajuste de valorPrecios actuales
Ajuste de valor por comparación --
Constr.aux........................................................................................................-- Sup.vinculad.........................................................................................................32.000 Acabad.recup.........................................................................................................--MÉT. COMPARACIÓN USO VIVIENDA
DATOS Y PRECIOSDirección
Municipio
Código PostalFecha InformaciónFuente del datoModalidad de viviendaCali. edificioSuperficieV. útil rest.AlturaAcc. verticalProgramaCali. ambientalCalefacciónAire Acond.
Fecha InformaciónCali. EdificioSuperficieV. Útil rest.AlturaAcc. VerticalProgramaCali. AmbientalCalefacciónAire Acond.Otros: --
Precio unitario (€/m²)
CALCULO DEL VALOR
Coeficiente homogen.Val.unit.homog.(€/m²)Ponderación
HOMOGENEIZACIÓN DE DATOS COMPARABLES DE MERCADO RESIDENCIAL:
10.1. ANÁLISIS DEL MERCADO RESIDENCIAL COMPARABLE
Justificación de la probabilidad de reducción--Justificación de ajuste de precios
--
Uso a desarrollar: Vivienda Modalidad de uso: Vivienda en edificioAmbito: Municipio
Afecciones al Valor (Af) (€) .........................................................................................................--
684,00 m² x 2.522,20 €/m².............................................................1.725.182Correcc.valor homogeneizado (€).........................................................................................................32.000Valor por comparación (Vc) (€)...............................................................................................................1.757.182V. COMPARACIÓN [ Vc ](€) 1.757.182
Valor homogeneizado
Valor unitario homogeneizado medio después de correcciónes según ud. de vivienda (€/m2).........................................................................................................................................................................................................................................................................2.522,20
Comparable 1 Comparable 2 Comparable 3 Comparable 4 Comparable 5 Comparable 6 Inmueble tasado
Valor €/m2
Superficie
Valor €
Refer. Superficie del Inmueble
Refer. Valor €/m2 del Inmueble
Refer. Valor € del Inmueble
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Vivienda Oficina Comercial Industrial Aparcto. Trastero Total8 -- -- -- -- 1 9
684,00 -- -- -- -- 32,00 716,002.568,98 -- -- -- -- 650,00 2.483,22
-- -- -- -- -- -- --
1.757.182 -- -- -- -- 20.800 1.777.982
Datos y valores calculados por usos
Número de uds en que se aplicaSuperficie en que se aplica (m2)Val.comparac.(€/m2)Afecciones al Valor (€)VALOR COMPARACIÓN (€)
Vivienda Oficina Comercial Industrial Aparcto. Trastero Total-- -- -- -- -- -- ---- -- -- -- -- -- --
-- -- -- -- -- -- ---- -- -- -- -- -- ---- -- -- -- -- -- --
-- -- -- -- -- -- ---- -- -- -- -- -- ---- -- -- -- -- -- ---- -- -- -- -- -- ---- -- -- -- -- -- ---- -- -- -- -- -- --
-- -- -- -- -- -- --
Datos y valores calculados por usosNúmero de uds en que se aplicaSuperficie en que se aplica (m2)Número uds contrato de alquilerRenta contractual total (€/año)Plazo med. restante rtas. contr. (años)
Renta mercado considerada (€/año)Gastos anuales arrendador (€/año)% revalorización de rentas.Valor de Reversión (€)Tasa actualización (deuda 4,15)Afecciones al ValorVALOR ACTUALIZACIÓN (€)
Vivienda Oficina Comercial Industrial Aparcto. Trastero Total8 -- -- -- -- 1 9
684,00 -- -- -- -- 32,00 716,00950,00 -- -- -- -- 450,00 927,65
649.800 -- -- -- -- 14.400 664.200-- -- -- -- -- -- --
22,73% -- -- -- -- 22,73% 22,73%
147.703 -- -- -- -- 3.273 150.976
158.147 -- -- -- -- 1.456 159.603-- -- -- -- -- -- --
27,29% -- -- -- -- 19,85% 27,22%
43.159 -- -- -- -- 289 43.448
-- -- -- -- -- -- ---- -- -- -- -- -- ---- -- -- -- -- -- --
-- -- -- -- -- -- --
572.210 -- -- -- -- 2.240 574.450-- -- -- -- -- -- ---- -- -- -- -- -- --
572.210 -- -- -- -- 2.240 574.450
763.072 -- -- -- -- 5.802 768.874
Datos y valores calculados por usosNúmero de uds en que se aplicaSuperficie en que se aplica (m2)Coste contrucción nuevo (€/m2)Coste de construcción a nuevo (€)Depreciación del coste (%).Consumido del Presup. (%)Coste de construcción utilizado (€)Gastos necesarios a nuevo (€)Depreciación de los gastos (%)Gastos actuales realizados (%)Gastos Necesarios utilizados (€)Otros costes a nuevoDepreciación de otros costes (%).Consumido de otros costes (%)Costes utiliz.(€)/Constr.aux-Acabados.
Val.terreno urbaniz.(€/tabla) 15.7)Cargas sobre el terreno (€)Infraestructuras pendientes (€)Valor de terreno utilizado (€)C. REEMPLAZAMIENTO (€)
Vivienda Oficina Comercial Industrial Aparcto. Trastero Total-- -- -- -- -- -- ---- -- -- -- -- -- ---- -- -- -- -- -- --
-- -- -- -- -- -- --
Datos y valores calculados por usosNúmero de uds en que se aplicaSuperficie en que se aplica (m2)Afecciones al ValorVALOR OTROS MÉTODOS (€)
MÉTODO DE COMPARACIÓN:
NO APLICABLEMÉTODO DE ACTUALIZACIÓN DE RENTAS:
MÉTODO DEL COSTE:
11. RESUMEN DE MÉTODOS UTILIZADOS Y CÁLCULO DE VALORES TÉCNICOS
OTRO MÉTODO NO INCLUIDO EN NORMATIVA: NO APLICABLEC.reemplazamto.hip.edif.term.(€) 1.380.157 -- -- -- -- 18.096 1.398.253
Nota: Los importes con decimales indicados corresponden al resultado de un proceso de cálculo aritmético y en ningún casose pueden considerar como un nivel de precisión de la estimación de la evolución de las obras realizadas.
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12. VALOR DE TASACIÓN
13.1. CONDICIONANTES Y ADVERTENCIAS:
Condicionantes comunes a todo el inmueble:
Advertencias comunes a todo el inmueble:
- [CI.101] A que la superficie adoptada en el informe, comprobada sobre los planos aportados que se adjuntan en losanexos, se corresponda con la real - [CT.01] A que se aporte el proyecto visado por el colegio oficial competente y a que se presenten las mismascaracterísticas estimadas para realizar la valoración. - [CU.01] A que se aporte la Licencia de Obras que autoriza la construcción valorada y no presente condiciones quepudieran afectar a los valores calculados.
- [AI.50] La descripción registral aportada se corresponde aparentemente con el conjunto valorado aunque hayalgunas discrepancias que no inducen a dudas sobre su identificación, ni influyen previsiblemente sobre su valor. - [AT.02] Los cálculos realizados en este informe se basan en estimaciones realizadas por el tasador al no haberdispuesto para realizar su trabajo según define la ECO-805/2003 de la última certificación de las obras ni delPresupuesto de ejecución de las obras. Es conveniente que esta situación anómala se subsane lo antes posible,facilitando los documentos descritos, con el fin de reflejar en el expediente la adecuación de la evolución constructivade las obras con la evolución de la inversión realizada. - [AT.04] El desglose del coste de construcción en capítulos de obra es una estimación realizada por el tasador. Estábasado en las características indicadas en la documentación dispuesta y pudiera presentar diferencias con el coste deejecución real de la obra.
13. - CAUTELAS
NO existen condicionantes salvables en el momento de la firma de la tasación.SI existen condicionantes no salvables en el momento de la firma de la tasación.
Aportación al valor:Edif. no term. a 21.11.12
Vivienda
768.874,00
Oficina
--
Comercial
--
Industrial
--
Aparcto.
--
Trastero
--
Total
768.874,00
Aportación al valor:Edificación terminada
Vivienda
1.777.982,00
Oficina
--
Comercial
--
Industrial
--
Aparcto.
--
Trastero
--
Total
1.777.982,00
VALOR DE TASACIÓN del inmueble al 21.11.12 768.874,00
Valor de Tasación (€) al 21.11.12 (considerando vinculaciones)
Valor de Tasación (€) en hipótesis de edificio terminado del inmueble en ejecución (considerando vinculaciones)
Valor por comparación 1.777.982,00
VALOR DE TASACIÓN EN HIPÓTESIS DE EDIFICIO TERMINADO (€)del inmueble en ejecución: 1.777.982,00
VALORES ACTUALES A 21/11/2012
VALORES HIPÓTESIS EDIFICIO TERMINADO DE EDIFICACIÓN NO TERMINADA A 21/11/2012
Total (22,73 % )
Total Edif. 1
--
--
716,00
716,00
768.874
1.398.253
--
1.777.982
--
--
--
--
574.450
574.450
--
--
768.874,00
1.777.982,00
194.424
823.803Abreviaturas: "=" elemento vinculado en el mismo edificio. Uso de las unidades: "V", vivienda; "T", trastero/almacén. Cautelas a los valores: "A" y "O", seguido de un número de orden,indica advertencia y observación que afecta parcialmente al inmueble y que se expresa a pie del cuadro.
CUADRO DESGLOSE DE VALORES TÉCNICOS ACTUALES Y EN HIPÓTESIS DE EDIFICIO TERMINADO (€), Y CAUTELAS
IdEscalera
Id Planta Puertaubicación
Usounid
Superficieadoptada
Valor dereemplazto.
Cau-telas
Val.Tasación Valorseguro
ValorSuelo
Fincaregistral
Valor porcomparac.
Valor deactualizac.
Valor otrométodo
S
S
S
S
1
1
1
1
11
1
1
1
Pª1
Pª2
Pª3
Pª4
Pª1
Pª1
Pª2
Pª3
Pª4
1
1
1
1
2
1
2
2
2
V/
V/
V/
V/
V/T/
V/
V/
V/
11837
11838
11839
11840
2319323193
23194
23195
23196
104,00
98,00
91,00
77,00
67,0032,00
102,00
79,00
66,00
192.117
187.915
182.959
169.928
133.92618.096
206.223
165.183
141.906
239.520
236.832
233.097
219.756
170.40020.800
262.696
211.480
183.401
--
--
--
--
----
--
--
--
--
--
--
--
----
--
--
--
71.760
73.500
75.530
77.000
57.180
85.680
71.100
62.700
A1
A1
A1
A1
A1
O1
A1
A1
A1
239.520,00
236.832,00
233.097,00
219.756,00
191.200,00
262.696,00
211.480,00
183.401,00
120.357
114.415
107.429
92.928
94.842
120.543
94.083
79.206
=
S
S
S
S
SS
S
S
S
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Nº Informe ST
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Nº Ofic 1063Entidad
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Puntos fuertes: Ubicación en calle peatonal y céntrica de la población. Dispone de ascensor a partir de la primeraplanta.
Puntos débiles: Zona de gran afluencia de ocio nocturno. Situación actual inmobiliaria.
14 - PUNTOS FUERTES Y DÉBILES DEL INMUEBLE TASADO
13.2. OBSERVACIONES:
Advertencias que afectan parcialmente al inmueble:
Observaciones comunes a todo el inmueble:
Observaciones que afectan parcialmente al inmueble:
- [AU.02] Para realizar el presente informe no se nos ha proporcionado la última certificación de obra expedida por ladirección facultativa por lo que el porcentaje de obra ejecutado y el valor de la misma que figura en este documento sonuna mera estimación basada en una inspección ocular limitada que hemos efectuado a la fecha. En consecuencia nohemos realizado nuevas mediciones ni comprobado si la calidad de las unidades terminadas se corresponden con lasproyectadas o con las buenas normas de la construcción, por lo que este informe no sustituye a la certificación de laobra, emitida por la dirección facultativa. Este desglose por capítulos es una estimación del tasador, que puede diferirdel realizado por otros profesionales, y por tanto no puede ser comparado.
A1 - [AU.50] No se ha aportado el Seguro de daños Decenal del Elemento.
- [OG.01] El valor adoptado y certificado corresponde al valor ponderado mas probable obtenido a partir de lasmetodologías desarrolladas en el informe - [OO.02] Se ha comprobado el estado de ocupación del inmueble en base a la información que ha sido facilitada porel solicitante de la tasación a 21.11.2012 - [OR.M10] Existe una diferencia considerable entre la superficie registral y la comprobada, debido a que las fincasregistrales pertenecen a las viviendas aportadas y las comprobadas a las viviendas una vez finalizada la rehabilitaciónintegral de las mismas. - [OS.05] El planeamiento prevé plazos para el cumplimiento del deber de edificación. En el caso de que estos seincumpliesen el terreno podría expropiarse o aplicársele un régimen de venta o sustitución forzosas. En esta situación elvalor de expropiación se determinaría de conformidad con los criterios establecidos en la Ley del suelo 2/2008, y podríaser inferior al valor de tasación calculado. - [OT.05] Los porcentajes de obra ejecutada asignados a los capítulos de obra son estimativos según intervalos de 5%en 5%; siendo el porcentaje global, y el importe en euros, el resultado de la suma de las aportaciones parciales de losdistintos capítulos. - [OT.08] El porcentaje de obra realizada considerado en esta tasación no corresponde al porcentaje real de avance dela obra sino a la parte realizada del presupuesto considerado en el informe y que es una estimación del tasador - [OU.04] Se ha comprobado la adecuación al planeamiento urbanístico del inmueble en base a la información que hasido facilitada por la consulta del planeamiento municipal a través de medios informáticos a 23.11.2012 - [OV.03] El Valor mínimo del Seguro de daños que figura en el "Cuadro Desglose de Valores Técnicos" de nuestrosinformes y certificados de tasación se ha calculado según el criterio definido en la ECO 805/2003, el cual establece quela suma asegurada no será inferior a la cantidad resultante de restar del valor de reemplazamiento bruto del inmuebleobjeto de valoración, el valor del terreno en que se encuentra. En nuestro Informe de valoración se incluye la tablaanexa "Desglose de los valores de vuelo para los elementos valorados" en la cual se ha calculado también el Valormínimo del Seguro de daños a partir de los criterios establecidos por el RD 716/2009, según el cual la suma aseguradadeberá coincidir con el valor de tasación del bien asegurado excluido el valor de los bienes no asegurables pornaturaleza, en particular el valor del suelo. (Ver tabla "Desglose de los valores de vuelo para los elementos valorados"anexa al informe). - [OT.04] No se ha dispuesto del presupuesto de contrata real. El coste de construcción adoptado es una estimaciónbasada en las características indicadas en la documentación dispuesta y pudiera presentar diferencias con el coste deejecución real de la obra. - [OT.50] No se ha aportado el contrato de ejecución de la obra; se desconoce por tanto si las condicionescontractuales pueden afectar a la valoración. - [OU.08] Las características físicas de la edificación se adecuan a la normativa urbanística vigente. - [OU.703] Para realizar el presente informe no se nos ha proporcionado la última certificación de obra expedida porla dirección facultativa por lo que el porcentaje de obra ejecutado y el valor de la misma que figura en este documentoson una mera estimación basada en una inspección ocular limitada que hemos efectuado a la fecha. Este desglose porcapítulos es una estimación del tasador, que puede diferir del realizado por otros profesionales, y por tanto no puede sercomparado.
O1 - [OR.61] La documentación registral facilitada carece de superficie registral de la edificación.
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Pª1
Pª2
Pª3
Pª4
2 2 2 2
171,00 200,00 170,00 143,00
--------
--------
--------
--------
--------
--------
--------
--------
1------
32,00------
15.2 - Desglose de elementos y superficie por plantas
PlantaVivienda Oficina Comercial Industrial Aparcamiento Trastero Total
uds sup (m²) uds sup (m²) uds sup (m²) uds sup (m²) uds sup (m²) uds sup (m²) sup (m²)
3, 2, 2, 2,
203,00 200,00 170,00 143,00
IdEscalera
Id PlantaPuertaubicación
Uso/estado
Finca Reg./Nº Orden
Nºinscr. Libro Tomo Folio
Superficieadoptada
Abreviaturas: "=" elemento vinculado en el mismo edificio. Uso de las unidades: "V", vivienda; "T", trastero/almacén. Cautelas a los valores: "A" y "O", seguido de un número de orden,indica advertencia y observación que afecta parcialmente al inmueble y que se expresa a pie del cuadro.
15.1 - Desglose de identificación registral facilitada
=
1
1
1
1
1
1
1
1
1
Pª1
Pª1
Pª1
Pª2
Pª2
Pª3
Pª3
Pª4
Pª4
1
2
1
1
2
1
2
1
2
V/
V/
T/
V/
V/
V/
V/
V/
V/
104,00
67,00
32,00
98,00
102,00
91,00
79,00
77,00
66,00
9, 716,00 8 684,00 -- -- -- -- -- -- -- -- 1 32,00Total
EDIFICACIÓN EN BLOQUE
EDIFICACIÓN EN BLOQUE
uds
TABLAS ANEXAS CON INFORMACIÓN DESGLOSADA15 -
Titular RegistralIDUFIR
IdEscalera
Id PlantaPuertaubicación
Uso/estado
Relación dereferencias catastrales
Abreviaturas: "=" elemento vinculado en el mismo edificio. Uso de las unidades: "V", vivienda; "T", trastero/almacén. Cautelas a los valores: "A" y "O", seguido de un número de orden,indica advertencia y observación que afecta parcialmente al inmueble y que se expresa a pie del cuadro.
15.1Bis - Desglose de identificación catastral facilitada
=
111111111
Pª1
Pª1
Pª1
Pª2
Pª2
Pª3
Pª3
Pª4
Pª4
1
2
1
1
2
1
2
1
2
V/V/T/V/V/V/V/V/V/
0159026DF0605N0002EJ0159027DF0605N0002SJ0159027DF0605N0002SJ0159026DF0605N0003RK0159027DF0605N0003DK0159026DF0605N0004TL0159027DF0605N0004FL0159026DF0605N0005YB0159027DF0605N0005GB
EDIFICACIÓN EN BLOQUE
--
--
--
--
--
--
--
--
--
11837
23193
23193
11838
23194
11839
23195
11840
23196
8
8
8
8
8
8
8
8
8
590
473
473
204
473
204
473
204
473
1891
1595
1595
972
1595
972
1595
972
1595
54
205
205
41
208
144
211
147
124
08107000419275
08107000558899
08107000558899
08107000419282
08107000558905
08107000419299
08107000558912
08107000419305
08107000558929
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15.3 - Superficies de las distintas unidades de edificación valoradasIdEscalera
IdPlanta
Puertaubicac.
Usounid
Superf.registral
Sup.catastral
S.constinterior
50%ext.cub.
Zonacomún
Totalconstr.
Nivelesb/r s/r
CoefCTF
Plantaacceso
Plts.infer.
Plts.super.
S.privadparcela
Sup.no incluida
Superfadoptada
Abreviaturas: "=" elemento vinculado en el mismo edificio. Uso de las unidades: "V", vivienda; "T", trastero/almacén. Cautelas a los valores: "A" y "O", seguido de un número de orden,indica advertencia y observación que afecta parcialmente al inmueble y que se expresa a pie del cuadro.Superficies no incluidas: (1) superf.vinculada - Patio; (2) superf.vinculada - Terraza; (3) superf.vinculada - Terrazas
Pª1
Pª1
Pª1
Pª2
Pª2
Pª3
Pª3
Pª4
Pª4
1
2
1
1
2
1
2
1
2
VVTVVVVVV
60,0 86,9
-- 60,0 86,9 55,0 70,0 45,0 55,0
69,0 90,0
-- 69,0 90,0 64,0 72,0 51,0 57,0
95,00 61,00 29,00 86,00 91,00 83,00 72,00 70,00 60,00
------
3,00 2,00
--------
9,00 6,00 3,00 9,00 9,00 8,00 7,00 7,00 6,00
104,0 67,00 32,00 98,00 102,0
91,00 79,00 77,00 66,00
111111111
------------------
------------------
------------------
------------------
------------------
------------------
104,0 67,0 32,0 98,0
102,0 91,0 79,0 77,0 66,0
1
1
1
1
1
1
1
1
1
5,00 7,00
-- 1,00 1,00 8,00
21,00 11,00 10,00
11837 23193 23193 11838 23194 11839 23195 11840 23196
=
(1)
(1)
(1)
(2)
(3)
(3)
(2)
(2)
-- 716,00Total
FincaRegistral
EDIFICACIÓN EN BLOQUE
--
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Pª1
Pª1
Pª1
Pª2
Pª2
Pª3
Pª3
Pª4
Pª4
1
2
1
1
2
1
2
1
2
VVTVVVVVV
15.4 - Desglose estado constructivo - situacion actual
IdEscalera
IdPlanta
Puertaubicac.
Usounid
FincaRegistral
Superfadoptad
Abreviaturas: "=" elemento vinculado en el mismo edificio. Uso de las unidades: "V", vivienda; "T", trastero/almacén. Cautelas a los valores: "A" y "O", seguido de un número de orden,indica advertencia y observación que afecta parcialmente al inmueble y que se expresa a pie del cuadro.
El coste del presupuesto estimado pendiente ha sido calculado a partir del presupuesto de obra estimado en la tasación (y no del presupuesto real de contrata que no se ha dispuesto). Dichoimporte se ha calculado como diferencia entre la cuantía total de las obras a ejecutar y la estimada de las obras materialmente ejecutadas en el momento de la visita al inmueble.
El porcentaje consumido del presupuesto de obra estimado ha sido estimado por el tasador (al no haber dispuesto de la certificación de obra) y pudiera no coincidir con el coste real de lainversión realizada.
El coste de construcción adoptado ha sido estimado por el tasador (al no haber dispuesto del presupuesto real de ejecución) y pudiera no coincidir con el coste real de la obra.
111111111
11837 23193 23193 11838 23194 11839 23195 11840 23196
EDIFICACIÓN TERMINADAAnti-güed
Vidaútil
Deprec%
Estadoconservación
Dete-rioros
Acti-vidad
Consumpresto. %
NO TER ACABADOSDeprec %
Consum. presto.%
Deprec %
Consumpresto.%
CONSTR.AUX PENDIENTEConstr.pdt €
104,0 67,00 32,00 98,00 102,0 91,00 79,00 77,00 66,00
------------------
------------------
------------------
------------------
------------------
NoNoNoNoNoNoNoNoNo
22,7322,7322,7322,7322,7322,7322,7322,7322,73
------------------
------------------
------------------
------------------
76.342 49.182 11.127 71.938 74.874 66.799 57.991 56.523 48.448
=
716,00 513.224Total
EDIFICACIÓN EN BLOQUE
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15.5 - Desglose de situación urbanística
Planeamiento:Estado:Nivel aprobación:Fecha:Clase de suelo:
Planeamiento de desarollo:
Licencia de obra:
Fecha de licenciaEdificios / Unidades::
Fecha de caducidadPlazo finalización de obrasCumplimiento de plazosCondiciones (que afect.valor)Calificación ordenanzas
Uso característicoUso compatibleUso actualCompatibilidad de uso
Protección urbanística / históricaSituación fuera de ordenación
Plan general de SITGESPlaneamiento en vigorDefinitiva24/05/06Suelo urbanoNo
----------Nucli antic (clau 9c*)
ResidencialHoteler, comerç, oficinesResidencial, comercialSi
NoNo
1 / 9
Cumplimiento de normativaParámetro Ordenanza Edificación Cumple
Fondària edificable pb/pp Màx. 25/ 20 ml No s'actua SiAltura reguladora
Densitat habitatgesPb + 2pp + atic
3 viv / 100 m2 solarNo s'actuaNo s'actua
SiSi
Usos
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Abreviaturas: "=" elemento vinculado en el mismo edificio. Uso de las unidades: "V", vivienda; "T", trastero/almacén. Cautelas a los valores: "A" y "O", seguido de un númerode orden, indica advertencia y observación que afecta parcialmente al inmueble y que se expresa a pie del cuadro.
1
2
1
1
2
1
2
1
2
2.279,04
2.491,05
650,00
2.411,55
2.570,55
2.517,55
2.544,05
2.782,55
2.703,05
237.020
166.900
20.800
236.332
262.196
229.097
200.980
214.256
178.401
--
--
--
--
--
--
--
--
--
2.500
3.500
--
500
500
4.000
10.500
5.500
5.000
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
239.520
170.400
20.800
236.832
262.696
233.097
211.480
219.756
183.401
--
--
--
--
--
--
--
--
--
15.6 - Desglose de cálculo de valor por el método de comparación
1
1
1
1
1
1
1
1
1
Pª1
Pª1
Pª1
Pª2
Pª2
Pª3
Pª3
Pª4
Pª4
V /
V /
T /
V /
V /
V /
V /
V /
V /
104,00
67,00
32,00
98,00
102,00
91,00
79,00
77,00
66,00
=
11837
23193
23193
11838
23194
11839
23195
11840
23196
IdEscalera
IdPlanta
Puertaubicac.
Uso/estado
Superficieadoptada
V.hipótesisterminado
€
VALOR POR COMPARACIÓN
FincaRegistral
Afeccionesal valor
€
Acabadosrecuperables
€
Superficiesvinculadas
€
Construcc.auxiliares
€
Valorcomp.ud
€
Valorunitario€/m²
Valor comp.actual
€
Total 716,00 2.438,52 1.745.982 -- 32.000 -- -- -- 1.777.982
EDIFICACIÓN EN BLOQUE
Ajustede valor
%
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Refer. Entidad 9009
Nº Ofic 1063Entidad
8020735A12
CATAL.CAIXA IMMOB.
INFORME DE TASACIÓN DE 9 ELEMENTOS EN EDIFICIO41
CALCULO DEL VALOR DEL SUELO POR EL MÉTODO RESIDUAL DINÁMICO
Valores calculados para cada unidad
Duracción de la construcción..........................................Duracción de las ventas...................................................Uds vendidas hasta final construcción............................Gastos generales del promotor........................................Gastos de comercialización.............................................
Tasa de interés hipotecario..............................................Crédito hipotecario..........................................................
Incremento del precio de venta.......................................Incremento del coste de construcción.............................TIR media del proyecto..................................................
24 42--
7,99 2,00
50,00 4,50 1,00 1,40 16,30
mesesmeses% de las promovidas% sobre las ventas% sobre las ventas% de las ventas% anual% anual% anual% anual
15.7 - Desglose de cálculo de valor del suelo por el método residual dinámico
€/m²
GRUPO 1 - SUPERFICIES E HIPÓTESIS DE CÁLCULOSuperficie
adoptada m²€
Coste construccióna nuevo
Valor por comparacióna nuevo
€/m² €
Abreviaturas: "=" elemento vinculado en el mismo edificio. Uso de las unidades: "V", vivienda; "T", trastero/almacén. Cautelas a los valores: "A" y "O", seguido de un número deorden, indica advertencia y observación que afecta parcialmente al inmueble y que se expresa a pie del cuadro.
684,00 950,00 649.800 2.568,98 1.757.182Vivienda (1ª res.)Trastero 32,00 450,00 14.400 650,00 20.800
S/RS/R
Total 716,00 664.200,00 1.777.982,32S/R
--
104,0067,0032,0098,00
102,0091,0079,0077,0066,00
239.520170.40020.800
236.832262.696233.097211.480219.756183.401
98.80063.65014.40093.10096.90086.45075.05073.15062.700
31.56522.456
2.74131.21134.62030.71927.87028.96024.170
690,00820,00
70,00750,00840,00830,00900,00
1.000,00950,00
71.76054.940
2.24073.50085.68075.53071.10077.00062.700
------------------
------------------
71.76054.940
2.24073.50085.68075.53071.10077.00062.700
574.450574.450 -- --
111111111
Pª1Pª1Pª1Pª2Pª2Pª3Pª3Pª4Pª4
121121212
VVTVVVVVV
11837 23193 23193 11838 23194 11839 23195 11840 23196
=
--
Total 574.450574.450 -- --
EDIFICACIÓN EN BLOQUE
6.850,00
6.850,00
Flujos de caja generados en el cálculo de valores actuales (Periodo nº / flujo €)
IdEscalera
IdPlanta
Puertaubicac.
Usounid
FincaRegistral
Superficiede cálculoadoptada
m²
Infraes-tructura
pendiente€
cargasuelo
pendiente€
Costeconstrucca nuevo
€
Repercussuelo en
sup.constr€/m²
Valoractualsuelo
€
Valorcomparaca nuevo
€
Gastosgeneralesa nuevo
€
Valordel
suelo€
Mes 1: -1.269,99 €; Mes 2: -14.554,02 €; Mes 3: -1.269,99 €; Mes 4: -21.195,99 €; Mes 5: -1.269,99 €; Mes 6: -10.159,90 €;
Mes 7: 248.183,01 €; Mes 8: -49.248,93 €; Mes 9: 25.811,90 €; Mes 10: -40.608,10 €; Mes 11: -40.608,10 €; Mes 12: 25.562,83 €;
Mes 13: -40.900,35 €; Mes 14: -41.432,45 €; Mes 15: 24.738,47 €; Mes 16: -41.681,53 €; Mes 17: -41.681,53 €; Mes 18: 24.489,40 €;
Mes 19: -41.930,60 €; Mes 20: -41.930,60 €; Mes 21: 24.240,32 €; Mes 22: -42.179,68 €; Mes 23: -42.179,68 €; Mes 24: 259.651,55 €;
Mes 25: 45.456,47 €; Mes 26: 45.625,70 €; Mes 27: 45.810,91 €; Mes 28: 45.996,12 €; Mes 29: 46.181,32 €; Mes 30: 46.366,53 €;
Mes 31: 46.551,74 €; Mes 32: 46.736,94 €; Mes 33: 46.922,15 €; Mes 34: 47.107,35 €; Mes 35: 47.292,56 €; Mes 36: 47.477,77 €;
Mes 37: 48.624,42 €; Mes 38: 48.793,51 €; Mes 39: 48.978,72 €; Mes 40: 49.163,92 €; Mes 41: 49.349,13 €; Mes 42: -11.922,21 €;
Mes 43: 0,00 €; Mes 44: 0,00 €; Mes 45: 0,00 €; Mes 46: 0,00 €; Mes 47: 0,00 €; Mes 48: -93.763,29 €;
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15.8 - Desglose de aportaciones al coste de reposición
Abreviaturas: "=" elemento vinculado en el mismo edificio. Uso de las unidades: "V", vivienda; "T", trastero/almacén. Cautelas a los valores: "A" y "O", seguido de un número de orden,indica advertencia y observación que afecta parcialmente al inmueble y que se expresa a pie del cuadro.
El coste del presupuesto estimado pendiente ha sido calculado a partir del presupuesto de obra estimado en la tasación (y no del presupuesto real de contrata que no se ha dispuesto). Dichoimporte se ha calculado como diferencia entre la cuantía total de las obras a ejecutar y la estimada de las obras materialmente ejecutadas en el momento de la visita al inmueble.
El porcentaje consumido del presupuesto de obra estimado ha sido estimado por el tasador (al no haber dispuesto de la certificación de obra) y pudiera no coincidir con el coste real de lainversión realizada.
El coste de construcción adoptado ha sido estimado por el tasador (al no haber dispuesto del presupuesto real de ejecución) y pudiera no coincidir con el coste real de la obra.
Pª1
Pª1
Pª1
Pª2
Pª2
Pª3
Pª3
Pª4
Pª4
1
2
1
1
2
1
2
1
2
V
V
T
V
V
V
V
V
V
IdEscalera
IdPlanta
Puertaubicac.
Uso/estado
FincaRegistral
Superficieadoptada
1
1
1
1
1
1
1
1
1
% consum.presup.estim.
104,00
67,00
32,00
98,00
102,00
91,00
79,00
77,00
66,00
=
VALOR ACTUAL A 21 de Noviembre de 2012 VALOR HIPOT. OBRA PDTE.TERMINADA
AportacSuelo
€
AportacConstrucc
€
AportacG.neces
€
AportacC.reposic
€
AportacSuelo
€
AportacConstrucc
€
AportacG.neces
€
AportacC.reposic
€
71.760
54.940
2.240
73.500
85.680
75.530
71.100
77.000
62.700
22,73
22,73
22,73
22,73
22,73
22,73
22,73
22,73
22,73
22.458
14.468
3.273
21.162
22.026
19.651
17.059
16.627
14.252
5.702
4.171
289
5.714
6.456
5.717
5.256
5.551
4.592
99.920
73.579
5.802
100.377
114.162
100.897
93.415
99.178
81.544
71.760
54.940
2.240
73.500
85.680
75.530
71.100
77.000
62.700
98.800
63.650
14.400
93.100
96.900
86.450
75.050
73.150
62.700
21.557
15.336
1.456
21.315
23.643
20.979
19.033
19.778
16.506
192.117
133.926
18.096
187.915
206.223
182.959
165.183
169.928
141.906
11837
23193
23193
11838
23194
11839
23195
11840
23196
Total 574.450 22,73 150.976 43.448 768.874 574.450 664.200 159.603 1.398.253716,00
EDIFICACIÓN EN BLOQUE
52,01
54,94
32,06
53,42
55,36
55,15
56,55
58,36
57,46
54,99
% consum.c. reposic.
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EDIFICACIÓN EN BLOQUE
Nota:Las cifras que se refieren al valor de reposición de los elementos en construcción o a su desglose dentro de un edificio, deben considerarseexclusivamente como una orientación, ya que estos elementos no tienen entidad jurídica independiente de la totalidad del edificio durante laconstrucción.
(*) El coste del presupuesto estimado pendiente ha sido calculado a partir del presupuesto de obra estimado en la tasación (y no del presupuesto realde contrata que no se ha dispuesto). Dicho importe se ha calculado como diferencia entre la cuantía total de las obras a ejecutar y la estimada de lasobras materialmente ejecutadas en el momento de la visita al inmueble.
El porcentaje consumido del presupuesto de obra estimado ha sido estimado por el tasador (al no haber dispuesto de la certificación de obra) y pudierano coincidir con el coste real de la inversión realizada.
El coste de construcción adoptado ha sido estimado por el tasador (al no haber dispuesto del presupuesto real de ejecución) y pudiera no coincidir conel coste real de la obra.
(*) El valor global del porcentaje consumido del presupuesto estimado es el resultado del proceso de calculo aritmético que establece la relación entreel coste total de la obra (€) y el coste del total del presupuesto consumido estimado para cada una de las partidas del desglose. Los importes condecimales en ningún caso se pueden considerar como un nivel de precisión de la estimación de la evolución de las obras realizadas. Los valoresadoptados en la tasación y sus diferencias con los del desglose, son el resultado de aplicar el porcentaje consumido del presupuesto estimado, segúnlo expuesto anteriormente, a cada una de las unidades valoradas. (Ver anexo "Aportaciones al coste de reposición").
Inversión total pendiente en el inmueble, añadiendo infraestructuras, cargas, y gastos necesarios:: 629.379 €
1 Movimiento de tierras 2 Saneamientos horizontales 3 Cimentaciones 4 Estructura terminada 5 Cerramientos 6 Cubiertas 7 Tabiqueria 8 Yesos, escayolas y revesti. conti. 9 Canteria y piedra artificial 10 Solados y pavimentos 11 Chapados y alicatados 12 Carpinteria interior 13 Carpinteria exterior 14 Cerrajeria 15 Fontaneria y aparatos sanitarios 16 Calefaccion 17 Gas 18 Electricidad, telefonia y tv 20 Ascensores 21 Instalaciones especiales 22 Pinturas 23 Vidrieria 24 Aislamiento 25 Falsos techos, decoracion, varios 26 Urbanizacion 27 Varios y otros
9.46614.39228.805
104.89465.52118.61659.62127.867
6.98143.54735.04835.75031.934
9.72345.83126.012
6.98133.065
9.4804.998
18.2447.7614.439
10.1531.9053.172
100,00%5,00%
100,00%50,00%60,00%25,00%
5,00%5,00%
--5,00%
--5,00%
----
5,00%--
5,00%5,00%
--5,00%
--------
100,00%25,00%
9.466,00719,60
28.805,0052.447,0039.312,604.654,002.981,051.393,35
--2.177,35
--1.787,50
----
2.291,55--
349,051.653,25
--249,90
--------
1.905,00793,00
--13.672,40
--52.447,0026.208,4013.962,0056.639,9526.473,656.981,00
41.369,6535.048,0033.962,5031.934,009.723,00
43.539,4526.012,006.631,95
31.411,759.480,004.748,10
18.244,007.761,004.439,00
10.153,00--
2.379,00
150.985,20 513.220,80664.200 22,73%
15.9 - Anexo - Desglose de coste de construcción por capítulos
CAPÍTULOS DE OBRA Coste obra total (€) % Consumido
presup. estim.(*)Coste presup.
consum. (€)(*)Coste presup.
pendte. (€)(*)
(*)
VALORES ADOPTADOS Coste obra total(€)
Coste presup.consum. (€)(*)
Coste presup.pendte. (€)(*)
% Consumidopresup. estim.(*
(*)150.976 513.224664.200 22,73
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15.11 - Desglose de cálculo de valor de vuelo para los elementos tasados
VALORES ACTUALES A 21/11/2012
VALORES HIPÓTESIS EDIFICIO TERMINADO DE EDIFICACIÓN NO TERMINADA A 21/11/2012
Total (22,73 % )
Total Edif. 1
716,00
716,00
1.398.253
1.398.253
574.450
574.450
768.874,00
1.777.982,00
194.424
823.803
Abreviaturas: "=" elemento vinculado en el mismo edificio. Uso de las unidades: "V", vivienda; "T", trastero/almacén. Cautelas a los valores: "A" y "O", seguido de un número de orden,indica advertencia y observación que afecta parcialmente al inmueble y que se expresa a pie del cuadro.
IdEscalera
IdPlanta
Puertaubicación
UsoEstado
Superficieadoptada BRUTO
Val.Tasación Valor delVUELO (1)
Valor delSUELO
S
S
S
S
1
1
1
1
11
1
1
1
1
1
1
1
11
1
1
1
Pª1
Pª2
Pª3
Pª4
Pª1
Pª1
Pª2
Pª3
Pª4
Pª1
Pª2
Pª3
Pª4
Pª1
Pª1
Pª2
Pª3
Pª4
1
1
1
1
2
1
2
2
2
1
1
1
1
2
1
2
2
2
V/
V/
V/
V/
V/T/
V/
V/
V/
V/
V/
V/
V/
V/T/
V/
V/
V/
104,00
98,00
91,00
77,00
67,0032,00
102,00
79,00
66,00
104,00
98,00
91,00
77,00
67,0032,00
102,00
79,00
66,00
192.117
187.915
182.959
169.928
152.022
206.223
165.183
141.906
192.117
187.915
182.959
169.928
152.022
206.223
165.183
141.906
71.760
73.500
75.530
77.000
57.180
85.680
71.100
62.700
71.760
73.500
75.530
77.000
57.180
85.680
71.100
62.700
99.920,00
100.377,00
100.897,00
99.178,00
79.381,00
114.162,00
93.415,00
81.544,00
239.520,00
236.832,00
233.097,00
219.756,00
191.200,00
262.696,00
211.480,00
183.401,00
28.160
26.877
25.367
22.178
22.201
28.482
22.315
18.844
120.357
114.415
107.429
92.928
94.842
120.543
94.083
79.206
=
=
S
S
S
S
SS
S
S
S
S
S
S
S
SS
S
S
S
194.424
1.203.532
Valor delVUELO (2)
28.160
26.877
25.367
22.178
22.201
28.482
22.315
18.844
167.760
163.332
157.567
142.756
134.020
177.016
140.380
120.701
--
--
Fincaregistral
11837
11838
11839
11840
2319323193
23194
23195
23196
11837
11838
11839
11840
2319323193
23194
23195
23196
NOTA:(1) Valor para el seguro contra daños calculado según ECO 805/2003 (Vseguro = VRemBruto - Vsuelo)(2) Valor para el seguro contra daños calculado según RD 716/2009 (Vseguro = Vtas - Vsuelo)
768.874
768.874
99.920
100.377
100.897
99.178
79.381
114.162
93.415
81.544
99.920
100.377
100.897
99.178
79.381
114.162
93.415
81.544
NETOValor de Reemplazamiento
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ANEXO - Plano de ubicación
SOCIEDAD DE TASACIÓN S.A.
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ANEXO - Plano del entorno
SOCIEDAD DE TASACIÓN S.A.
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ANEXO - Plano - croquis del inmueble
SOCIEDAD DE TASACIÓN S.A.
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ANEXO - Aspecto exterior
SOCIEDAD DE TASACIÓN S.A.
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ANEXO - Aspecto interior
SOCIEDAD DE TASACIÓN S.A.
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ANEXO - Identificación registral
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ANEXO - Identificación registral
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ANEXO - Documentación catastral
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ANEXO - Documentación catastral
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ANEXO - Documentación catastral
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ANEXO - Documentación catastral
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ANEXO - Plano - croquis del inmueble 1/3
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ANEXO - Plano - croquis del inmueble 2/3
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ANEXO - Plano - croquis del inmueble 3/3
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RELACIÓN DE ANTECEDENTES Y EVOLUCIÓN DE VALORES
Expedientes realizados Visita al inmueble Obra ejecutada Cost.Reposición Bruto
Referencia Tipo de expediente Fecha Difer.(días) (%) Actual (€) Incrto.(€)
8020735A12 TASACION 21.11.2012 -- 23 -- 768.874,00 --
Incrto.(%)
ANEXO - Secuencia de valoraciones de la obra
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SOCIEDAD DE TASACIÓN, S.A. INSCRITA CON EL Nº 1 (CÓDIGO 4301) DEL REGISTRO DE ENTIDADES DE TASACIÓN DEL BANCO DE ESPAÑA A 17 DE DICIEMBRE DE 1982.
Fechas del informe
Visita al inmueble:
21 de noviembre de 2012
Emisión:
Profesional que realiza el informe Sociedad de Tasación S.A., p.p: Firma manuscrita del:Profesional Represent. ST
ApoderadoArquitecto técnico
: CAPÍTULOS DEL INFORME
1. Solicitante y finalidad................................................................................................................................... 2. Identificación y localización - aspecto exterior............................................................................................ 3. Documentación............................................................................................................................................. 4. Comprobaciones............................................................................................................................................ 5. Localidad y entorno
6. El terreno (a la fecha de la visita)
7. La edificación
8. Situación urbanística..................................................................................................................................... 9. Régimen de protección, tenencia y ocupación - gráfico estado del inmueble.............................................10. Análisis de mercado - datos y cálculo por homogeneización - gráfico del cálculo....................................11. Resumen de métodos utilizados y cálculo de valores técnicos.....................................................................12. Valor de tasación...........................................................................................................................................13. Cautelas
14. Ptos. fuertes y débiles....................................................................................................................................15. Tablas anexas con información desglosada..................................................................................................16. Otra documentación anexa al informe
17. Indice - fechas y firmas................................................................................................................................
5.1. Localidad....................................................................................................................................... 5.2. Entorno..........................................................................................................................................
6.1. Superficie del terreno.................................................................................................................... 6.2. Infraestructuras existentes - Estado..............................................................................................
7.1. Superficie...................................................................................................................................... 7.2. Características del edificio............................................................................................................ 7.3. Características de las unidades valoradas...................................................................................... 7.4. Estado actual de construcción del inmueble.................................................................................
13.1. Condicionantes y advertencias......................................................................................................13.2. Observaciones...............................................................................................................................
16.1. Plano de ubicación........................................................................................................................16.2. Plano del entorno...........................................................................................................................16.3. Plano - croquis del inmueble........................................................................................................16.4. Aspecto exterior............................................................................................................................16.5. Aspecto interior.............................................................................................................................16.6. Otros..............................................................................................................................................
22
22
23
3 y 44
89
1920212223
26 a 37
1111
55678
910 a 18
39
Límite de validez:
QQQ
ÍNDICE
Valoraciones a efectos de expropiación y de venta o sustitución forzosas (LS-8/2007).....................................40Definiciones y alcance de valoración...................................................................................................................41
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VALORACIONES A EFECTOS DE EXPROPIACIÓN Y DE VENTA O SUSTITUCIÓN FORZOSAS (LS-2/2008)
Los terrenos se tasarán mediante la capitalización de la renta anual real o potencial (la que sea superior) de la explotación. Estevalor podrá ser corregido al alza hasta el doble, en función de la localización. Las edificaciones, construcciones e instalaciones, se tasarán por el método de coste de reposición Las plantaciones y sembrados preexistentes, y las indemnizaciones de arrendamientos rústicos u otros derechos, se tasarán con loscriterios de las Leyes de Expropiación Forzosa y de Arrendamientos Rústicos.
VALORACIÓN DEL SUELO RURAL No podrán considerarse expectativas derivadas de la asignación de edificabilidades y usos que no hayan sido aún plenamente realizados. La ley define distintas situaciones que se definen a continuación.
Valoración de suelo sin atribución de aprovechamiento por el planeamiento (Art. 23)
Terrenos incluidos ámbitos de la actuación delimitados, donde se den los requisitos para iniciarla. La Ley en este nivel asigna al propietario la "Facultad de Participar". (reconocimiento del derecho a una parte de la plusvalía quegenerá el futuro desarrollo del suelo. A efectos de expropiación el valor del suelo se calcula en función de la causa que motiva laexpropiación. Se establecen dos supuestos:
Valoración de suelo en actuaciones de nueva urbanización con ámbitos delimitados (Art. 25)
Terrenos incluidos ámbitos de la actuación delimitados, que han iniciado la ejecución material de las obras de urbanización. El valor del suelo se calcula en función de la causa que motiva la expropiación. Se establecen dos supuestos:
Valoración de suelo en actuaciones en proceso de urbanización (Art. 26)
a. Cuando la ejecución se desarrolla conforme a la legalidad y no se hayan incumplido plazos. En este supuesto el proceso deexpropiación se genera porque los gastos en que han incurrido los propietarios del suelo no son utilizables por efecto de ladisposición de la Administración. La actuación no tiene un carácter sancionador para propietario. La indemnización será lacifra mayor del doble cálculo: 1º. Importe de los gastos incurridos incrementado por la tasa de deuda pública y la prima de riesgo. 2º. En proporción al grado alcanzado de ejecución. Se aplicará un coeficiente entre 0 y 1 a la diferencia entre el valor delsuelo en origen y el valor que le correspondería si estuviese terminada la actuación.
b. Cuando la expropiación afecta a propietarios del suelo que no estuviesen al día en el cumplimiento de sus deberes yobligaciones. El valor asignado al suelo será el calculado en el punto 2º más los gastos sin incrementos.
A efectos de expropiación (no derivada del incumplimiento de los deberes del propietario),el valor del suelo se calcula en funcióndel estado constructivo. Se establecen tres supuestos que se definen a continuación.
VALORACIÓN DEL SUELO URBANIZADO
Se valora en función de su aprovechamiento con el método residual estático. Se considerarán como uso y edificabilidad dereferencia los atribuidos a la parcela por la ordenación urbanística.
Suelo urbanizado no edificado (Art. 24.1)
El valor será el mayor del doble cálculo: 1º. Tasación del suelo (supuesto vacante) Según su aprovechamiento urbanístico. Se calcula por el método residual estático) 2º. Tasación conjunta del suelo y su edificación. (solo la edificabilidad existente que se ajuste a la legalidad. Se calcula por elmétodo de comparación.
Suelo urbanizado edificado (Art. 24.2)
El valor se calculará con el método residual estático considerando los usos y edificabilidades atribuidos por la ordenación en susituación de origen.
Suelo urbanizado sometido a reforma o renovación (Art. 24.3)
Los terrenos urbanizables que a 1/7/07 estén incluidos en ámbitos delimitados con condiciones de desarrollo establecidas por elplaneamiento, se valorarán conforme a la L6/98 salvo que haya incumplimiento de plazos. Los plazos serán los establecidos en lalegislación de aplicación o en su defecto tres años desde la fecha citada.
Valoración de suelo en actuaciones afectadas por las disposiciones transitorias de la ley.
Criterios generales de valoración:El suelo se tasa según su situación de suelo Rural o suelo Urbanizado. En suelo Rural, las edificaciones, instalaciones, cultivos.... se tasarán con independencia del terreno En suelo Urbanizado las edificaciones, instalaciones, construcciones se tasarán conjuntamente con el suelo
3.
2.
1.
4.
3.
2.
1.
a. Cuando la expropiación se produce antes del inicio de la actuación y del vencimiento de los plazos. La expropiación seproduce porque una disposición de la Administración imposibilita ejercer la "facultad de Participar" o se alteran lascondiciones del ejercicio. No tiene un carácter sancionador para el propietario. La indemnización, es el porcentaje departicipación de la comunidad en las plusvalías (entre el 5% y el 15%, con un máximo del 20% según determine la CA),por la diferencia entre el valor del suelo en origen y el valor si estuviera terminada la actuación.
b. Cuando la expropiación se produce por incumplimiento de los deberes del ejecución en plazo, no se indemniza la"Facultad de Participar", se valora como suelo rural sin atribución de aprovechamiento.
El incumplimiento de los deberes del propietario faculta a la Administración a expropiar por incumplimiento de la función socialdel suelo y le permite instar la venta o sustitución forzosa. Esta implica la reducción del valor del suelo calculado según losdistintos supuestos de este capítulo en un porcentaje máximo del 50% (Art. 36).
Deberes de EDIFICACIÓN o REHABILITACIÓN del propietario del suelo urbanizado.
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PRINCIPIOS UTILIZADOS PARA LOS TRABAJOS DE VALORACIÓN LÍMITES Y CONDICIONES DE LOS MISMOS
Uso del presente informe: El presente informe se ha realizado para uso exclusivo de su solicitante de acuerdo con su finalidad, elmismo no puede ser considerado como una recomendación de compra o venta. SOCIEDAD DE TASACION, S.A., no asumeresponsabilidad por su uso por terceros, salvo en el supuesto que la finalidad sea Garantía hipotecaria de créditos o préstamos (Art.2Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo) respecto de las Entidades financieras a que se dirija el mismo.Inspección ocular limitada: Las tasaciones se realizan en base a una inspección ocular limitada de los inmuebles a valorar, sinllevarse a cabo, respecto de las edificaciones, ensayos específicos para determinar el estado de conservación de la estructura,elementos ocultos o instalaciones de los mismos que a efectos de la valoración se presumen en estado de uso normal, sin la existenciade defectos o vicios ocultos. Respecto de los terrenos, no se efectúan mediciones topográficas o estudios medioambientales, o sobresu estabilidad y composición salvo que en el informe se exprese otra cosa. Cargas o pagos debidos: El inmueble se valora bajo el supuesto de que el mismo se encuentra libre de cargas, gravámenes ylimitaciones, así como al corriente de impuestos y pagos debidos. Por lo tanto, deben deducirse del valor cuantas cargas o pagosdebidos pudieran recaer sobre los mismos.Procedimientos: Salvo que se indique lo contrario se presume que no existen procedimientos administrativos o judiciales que alterenla legalidad, el uso o la propiedad del inmueble valorado.Veracidad de la documentación: La documentación e información utilizada para el trabajo de valoración, suministrada por la personaque encarga la valoración o por terceros, que se indica en el Informe de Tasación y/o le acompaña como presupuesto del mismo, seconsidera fidedigna y completa, y salvo que se indique lo contrario, no se verifica la certeza de la misma. Por lo tanto SOCIEDADDE TASACION, S.A., no asume responsabilidad sobre su veracidad y las consecuencias que la falta de ésta pudiera tener sobre elvalor.Inmuebles en construcción: En los inmuebles en construcción, o rehabilitación, se presume que el proyecto de edificación visado porel colegio profesional competente, es ejecutable técnica y legalmente. Las técnicas constructivas y materiales se estiman en base a losproyectos facilitados, nuestros informes reflejan el estado de las obras y el porcentaje de obra realizado, no realizamos mediciones nicomprobamos si la calidad de las unidades terminadas se corresponden con las proyectadas o con las buenas normas de laconstrucción, en consecuencia, lo informes no sustituyen la certificación de la obra, emitida por la dirección facultativa. En caso deque los inmuebles se encuentren en fase de construcción o se haya terminado recientemente, no se realiza ninguna minoración en elvalor, en consideración a los pagos pendientes por las obras no satisfechas, u otras obligaciones derivadas de dicha construcción,salvo que expresamente se indique lo contrario.
Desglose de valor: El desglose de valor entre edificación y terreno y en su caso anejos inseparables, se manifiesta, a efectosmeramente informativos, y no pueden utilizarse los valores parciales, de manera indistinta y separada, salvo que se indiqueexpresamente otro criterio en el informe. Los valores que se indican en la tasación se refieren a los inmuebles en su conjunto, y no apartes aisladas del mismo. Conclusiones alcanzadas mediante un análisis parcial de partes del informe pueden desvirtuar lasconclusiones globales del mismo.Medición superficie: Los valores se determinan en base a la superficie construida de los inmuebles con inclusión, en su caso, de laparte proporcional de elementos comunes. La comprobación de superficies en los terrenos se realiza en base a los planos y/odocumentación registral o catastral aportadas, y en su ausencia mediante croquis realizado durante la visita el inmueble, sin que serealice por tanto un levantamiento topográfico por parte del técnico tasador, salvo que se indique otra cosa. En consecuencia no seasumen las alteraciones del valor motivadas por discrepancias entre las superficies indicadas y la real, que no puedan ser constatadaspor una mera inspección ocular. Licencias: Se presume que todas las licencias, certificados de ocupación u otras autorizaciones de las autoridades administrativaslocales, autonómicas o estatales, o de cualquier entidad privada, han sido, o pueden ser, obtenidos y pueden renovarse para el uso quese considera en la estimación de valores contenidos en la tasación. En su caso la información urbanística se obtiene mediante,consulta verbal a las autoridades locales y examen de la información pública del planeamiento, en la fecha de la tasación. Salvo quese exprese lo contrario y en su caso se acompañe al informe no se han solicitado informes vinculantes de la administracióncompetente sobre la situación urbanística del inmueble.El resultado de la valoración puede verse alterado si la información recogiday explicitada en el informe no fuese correcta.
De conformidad con la normativa vigente sobre Protección de Datos, se informa que los datos de carácter personal utilizados para larealización de las tasaciones, se recogen en ficheros de Sociedad de Tasación S.A. y tienen el fin exclusivo de soportar el contenidodel informe y de su certificado, o gestiones que de los mismos puedan derivarse. En todo caso, el propietario de los datos puedeejercitar los derechos de acceso, oposición, rectificación y cancelación en el ámbito reconocido por la Ley Orgánica 15/1999, de 13de diciembre y la legislación especifica de las Sociedades de Tasación.
PROTECCIÓN DE DATOS DE CARÁCTER PERSONAL
Características constructivas: Las características constructivas, materiales, instalaciones y acabados son apreciados por el tasador apartir de una inspección ocular limitada. En el caso de inmuebles ya edificados las técnicas constructivas y materiales novisualizados se han estimado en base a los más usuales en la zona y probables para el inmueble tasado.
Inmuebles arrendados: En el caso de inmuebles arrendados, no se llevan a cabo averiguaciones sobre el estado financiero o solvenciade los inquilinos, y se presume que estos, pueden hacer frente a sus obligaciones y que están al corriente de las mismas.
Documento Electrónico / Verificación: El presente Informe y el Certificado de Tasación, que lo sintetiza son documentos originadoselectrónicamente y están firmados mediante firma electrónica reconocida, de conformidad con lo dispuesto en la Ley 59/2003, de 19de diciembre, de firma electrónica. El contenido, autenticidad y validez del Certificado de Tasación puede comprobarse, medianteconexión con la página web www.st-tasacion.es, de Sociedad de Tasación SA., utilizando para ello el número de informe de ST, y elcódigo verificador que figura en la zona de firmas del documento. La copia completa de los mismos, obra en nuestros archivos, enforma electrónica, de acuerdo con la Disposición Adicional Cuarta de la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas devaloración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras.