Sliedrecht, Toekomstvisie Kerkbuurt · 2.6 Workshop 18 2.7 Ontwikkelingen in Nederland 19 2.8 Ontwikkelingen in Sliedrecht & in de Regio 21 2.9 Functioneren & Marktruimte 22 3. AMBITIES

Sliedrecht, Toekomstvisie KerkbuurtGemeente Sliedrecht

Definitief

BRO

Hoofdvestiging

Postbus 4

5280 AA Boxtel

Bosscheweg 107

5282 WV Boxtel

T +31 (0)411 850 400

F +31 (0)411 850 401

E [email protected]

Sliedrecht, Toekomstvisie KerkbuurtGemeente Sliedrecht

Definitief

Rapportnummer: 205X00383.061571_2

Datum: 28 maart 2011

Contactpersoon opdrachtgever: De heer H. Tanis en de heer D. van ‘t Hoff

Projectteam BRO: Jan Carel Jansen Venneboer, Ruth Bervoets

Trefwoorden: Sliedrecht, Kerkbuurt, toekomstvisie

Bron foto kaft: Hollandse Hoogte, 13

Beknopte inhoud: Voorliggend rapport biedt een toekomstvisie en een actieprogramma voor de Kerk-

buurt, het hoofdwinkelcentrum van Sliedrecht. Door de wat eenzijdige opzet staan de

bezoekersaantallen onder druk en is het winkelcentrum extra kwetsbaar voor ontwik-

kelingen elders en economische recessies. Zonder ingrijpen zal de centrumfunctie van

de Kerkbuurt verder onder druk komen te staan. In voorliggend rapport zijn de opga-

ven, ook op langere termijn, benoemd om de Kerkbuurt te versterken.

Inhoudsopgave 1

Inhoudsopgave pagina

SAMENVATTING 3

1. WOORD VOORAF 5

1.1 Achtergrond 51.2 Vraagstelling 51.3 Totstandkoming 51.4 Leeswijzer 6

2. BASISANALYSES SAMENGEVAT 7

2.1 Introductie 72.2 Blik op Sliedrecht 72.3 De Kerkbuurt uitgelicht: Functioneel 112.4 De Kerkbuurt uitgelicht: Ruimtelijk 152.5 Ondernemersonderzoek 162.6 Workshop 182.7 Ontwikkelingen in Nederland 192.8 Ontwikkelingen in Sliedrecht & in de Regio 212.9 Functioneren & Marktruimte 22

3. AMBITIES & VISIE OP DE TOEKOMST 27

3.1 Doel & Reikwijdte 273.2 Ambitie & Hoofdlijnen Visie 273.3 Versterking Kerkbuurt: Functioneel 28

3.3.1 Uitgangspunten 293.3.2 Ontwikkelingsmogelijkheden naar bezoekmotief 30

3.4 Versterking Kerkbuurt: Ruimtelijk 333.5 Visie op de Ruimtelijk-Functionele Structuur 373.6 Gebiedsprofielen 393.7 Randvoorwaarden 44

4. IN DE PRAKTIJK 45

4.1 Introductie 454.2 Opgave Westkop 454.3 Actieplan 464.4 Tot slot 51

BIJLAGEN

Bijlage 1: Aanbodsituatie 1Bijlage 2: Ondernemersonderzoek 3

Inhoudsopgave2

Samenvatting 3

SAMENVATTING

De Kerkbuurt verdient een oppepperDe Kerkbuurt is het historische centrum van Sliedrecht. Al eeuwenwordt hier handel gedreven en de afgelopen decennia ontwikkeldevooral de detailhandel zich sterk. Er zijn echter signalen dat dewinkelfunctie hier sterk onder druk staat, met name in het westelijkdeel aansluitend op de Stationsweg. Dit uit zich in leegstand, eenmatige presentatie en weinig investeringsbereidheid bij onderne-mers. Tegelijk bestaan er plannen om de detailhandel op het nabu-rige Burgemeester Winklerplein en op Nijverwaard te versterken enhebben ook diverse regionale ontwikkelingen en landelijke trendshun weerslag op de toekomstpotenties van de Kerkbuurt. De straatlijkt niet meer voor alle Sliedrechters het vanzelfsprekende hoofd-winkelcentrum te zijn. De gemeente Sliedrecht heeft BRO dan ookgevraagd om een integrale visie te maken voor de Kerkbuurt tot2020.

Ruimte voor vernieuwing, functieverbreding en schaalvergrotingDe detailhandel in de Kerkbuurt is wat eenzijdig van karakter. Er isrelatief veel (sterke) mode, maar andere branches zijn beperkt ver-tegenwoordigd. Bovendien zijn er in verhouding tot andere centraweinig andere functies, zoals dienstverlening, horeca en ambacht.Door deze wat eenzijdige opzet staan bezoekersaantallen onderdruk en is de Kerkbuurt extra kwetsbaar voor ontwikkelingen indetailhandel elders en economische recessies.

De centrumfunctie van de Kerkbuurt komt zonder ingrijpen sterkonder druk te staan. Op termijn kan dat leiden tot nog meer leeg-stand, verschraling en downgrading van het aanbod en zelfs ver-paupering in delen van de Kerkbuurt. Men name het westelijk deelvan de Kerkbuurt tussen de Stationsweg en het museum kan hier-aan ten prooi vallen. In praktijk valt dit proces alleen te keren metstructurele ingrepen vanuit heldere keuzes: functioneel en ruimte-lijk. Er moet veel gebeuren in en op de Kerkbuurt, in allerlei opzich-ten. Het accent moet liggen op toevoeging van nieuwe functies enbranches en het aanboren van nieuwe marktsegmenten c.q. doel-groepen. Daar profiteert ook de lokale consument van. Een wezen-lijke vergroting van het winkelaanbod is niet nodig en bovendienonwenselijk. De visie biedt hiervoor het kader en een uitvoerings-programma.

Structuurversterking noodzakelijkDeze visie streeft naar een zo compleet, gevarieerd en attractiefmogelijk pakket aan winkels en aanverwante publieksfuncties, pas-send bij het economisch draagvlak van Sliedrecht. De Kerkbuurtheeft haar eigen kernkwaliteiten, maar die leiden niet automatischtot hogere bestedingen. Er zijn bijvoorbeeld maar weinig groterewinkelruimten op goed bereikbare plekken. Hierdoor kan het cen-trum onvoldoende inspelen op de toenemende schaalvergroting bijveel winkelformules. Juist het centrumdeel aansluitend op de Stati-onsweg biedt ruimte voor een integrale herontwikkeling, waarinnaast detailhandel ook dienstverlening en horeca een plek kunnenkrijgen. Het wordt de Nieuwe Entree van de Kerkbuurt. Een strate-gische aanpak is essentieel.

Samenvatting4

Daarnaast moet het Merwedeplein opnieuw worden ingericht toteen besloten plein, met een drastische aanpak van de winkelpuien.Een combinatie met woningbouw kan de ruimtelijke kwaliteitenenorm versterken.

Er moet, ook beleidsmatig, een duidelijker onderscheid wordengemaakt tussen het kernwinkelgebied en de aanloopstraten. Aan-loopstraten zijn belangrijk voor een sterk hoofdwinkelcentrum om-dat ze doorgaans goedkopere, ruimere bedrijfsruimte bieden (ookvoor starters) en per auto bereikbaar zijn. Detailhandel heeft hiereen nevengeschikte en soms ondergeschikte positie aan anderefuncties. Zo zijn er nog veel meer ingrepen die in de visie en hetuitvoeringsprogramma uitvoerig worden belicht.

Samen optrekkenGemeente, ondernemers, bewoners en andere partijen zullen sa-men de visie moeten uitvoeren, elk vanuit hun eigen belangen enverantwoordelijkheden. De consument anno 2011 heeft een enor-me keuze en moet dus actief worden verleid tot een bezoek aan deKerkbuurt. Ondernemers zullen daartoe continu bijzondere activi-teiten en acties moeten organiseren, met medewerking van de ge-meente waar nodig.

Belangrijk is om de Kerkbuurt, zowel lokaal als regionaal, te positi-oneren als een gevarieerde, sfeervolle en gastvrije winkelstraat metgeschiedenis. Sommige zaken zijn er al meer dan honderd jaar ge-vestigd en al die tijd heeft de straat zich vernieuwd…

Hoofdstuk 1 5

1. WOORD VOORAF

1.1 Achtergrond

De Kerkbuurt is het historische winkelcentrum van Sliedrecht, metveel recreatief winkelaanbod. In de loop der jaren hebben zich ech-ter, vanwege de uitbreiding van Sliedrecht, ook elders in de ge-meente diverse wijken buurtwinkelcentra, met o.a. supermarkten,gevestigd. Belangrijke oorzaken waren de beschikbare ruimte open de bereikbaarheid van deze locaties. Daarbovenop is de Kerk-buurt door de verhoogde ligging en de matige presentatie op dekoppen én richting de parkeerlocaties van buitenaf nauwelijks her-kenbaar als winkelgebied. Ook de inrichting van vooral het Mer-wedeplein, de omgeving Stationsweg, de presentatie van enkelepanden en de verblijfskwaliteit in het algemeen laten te wensenover.

Mede hierdoor wordt de Kerkbuurt steeds minder druk bezochtdoor winkelend publiek en doet zich in toenemende mate leeg-stand voor. Omdat de opwaardering van de Kerkbuurt een belang-rijk speerpunt is in het gemeentelijk beleid is aan BRO verzocht eenontwikkelingsvisie voor het historische winkelcentrum van Slied-recht op te stellen.

1.2 Vraagstelling

Alle relevante voorzieningen (detailhandel, horeca, publieksgerich-te dienstverlening, cultuur, leisure) krijgen aandacht in deze visievoor de Kerkbuurt. De centrale vraag hebben wij als volgt gefor-muleerd:

Geef een beleidskader voor de aanpak en uitvoering van het pro-ject Kerkbuurt, waarbij het historisch karakter van de straat wordtversterkt en uitgebouwd als levendig, aantrekkelijk, veilig en duur-

zaam hoofdwinkelcentrum van Sliedrecht.

In dit onderzoek komen de volgende onderwerpen aan bod:• Een goede ruimtelijke afbakening en zonering in deelgebieden.• Methoden om de levendigheid te versterken.• Methoden om de sfeer en inrichting te versterken.• Voldoende variatie in het winkelaanbod, ook tussen groot- en

kleinschalig aanbod.• Aanbevelingen voor acquisitie van nieuwe, passende winkel-

formules.• Methoden om de relatie tussen Kerkbuurt en Burgemeester

Winklerplein te versterken.

1.3 Totstandkoming

Het opstellen van de visie op de Kerkbuurt is begeleid door verte-genwoordigers van de gemeente Sliedrecht, de Kamer van Koop-handel, de centrummanager en enkele ondernemers van de Kerk-

Hoofdstuk 16

buurt. Hun bijdragen hebben voorliggende visie mede vorm gege-ven.

Kick-off meetingVoor de start van het eigenlijke onderzoek zijn alle ondernemers,pandeigenaren en betrokkenen vanuit de gemeente Sliedrecht uit-genodigd voor een startbijeenkomst. De aanwezigen zijn uitge-daagd om in het beginstadium al mee te denken over de toekomstvan de Kerkbuurt. Wat zijn de kernkwaliteiten van de Kerkbuurt?Wat moet er verbeteren? Welke kansen moeten worden aangegre-pen? Wat zijn de belangrijkste knelpunten? Hoe onderscheidt deKerkbuurt zich van de concurrentie in de regio? Wat verwacht uvan deze visie?

Ondernemers intensief betrokkenMet een apart onderzoeksblok, namelijk het ondernemersonder-zoek, zijn de ondernemers van de Kerkbuurt bij de totstandkomingvan de visie betrokken. Voorts is in een plenaire workshop met ei-genaren en ondernemers gediscussieerd over de toekomstmoge-lijkheden van en de wensen voor de Kerkbuurt. Door de actieveinbreng van de deelnemers is een goede bijdrage geleverd aan detotstandkoming van de visie.

1.4 Leeswijzer

Voorliggend rapport is een verslag van het onderzoek, de basis-analyses, waarin o.a. diverse gesprekken zijn gevoerd, een onder-nemersenquête is uitgezet en een workshop met eigenaren en on-dernemers is georganiseerd.

In hoofdstuk 2 wordt middels een aantal basisanalyses ingegaan opde uitgangssituatie in Sliedrecht én op de Kerkbuurt. Aan bod ko-men o.a. de aard en omvang van het aanbod, het bestedings- enkoopgedrag, het economisch functioneren, de marktruimte en rele-vante ontwikkelingen. Ook worden hier de belangrijkste resultatenuit het ondernemersonderzoek en de workshop kort beschreven.Na de analyses is het streefbeeld uitgewerkt. Hoofdstuk 3 beschrijftde algemene ambities voor de Kerkbuurt alsook de visie op de toe-komst. De visie wordt in hoofdstuk 4 uitgewerkt in een activitei-tenprogramma.

Hoofdstuk 2 7

2. BASISANALYSES SAMENGEVAT

2.1 Introductie

Hierna worden de voornaamste conclusies uit de basisanalyses opeen rij gezet. Hiervoor wordt vooral gebruik gemaakt van illustra-tieve grafieken en beeldmateriaal. Voor de tabellen met de gede-tailleerde achtergrondinformatie wordt verwezen naar de bijho-rende bijlage.

Sliedrecht: Winkelaanbod vergeleken (m² wvo)

Bron: Locatus Retail Verkenner, Bewerkt door BRO, Peildatum 01-11-2010.

2.2 Blik op Sliedrecht

Sliedrecht is gelegen aan de rivier de Beneden Merwede in de pro-vincie Zuid-Holland. Een aanzienlijk deel van het woongebied ligtals het ware ingeklemd tussen de rivier en de A15. Sliedrecht teltca. 24.000 inwoners.

Omvangrijk winkelaanbod, vooral in de branchegroep in & om huisHet winkelaanbod in Sliedrecht beslaat ca. 107.100 m² wvo, ver-deeld over 180 winkels. Dat is ruim 59.000 m² wvo meer dan in naarinwonertal vergelijkbare plaatsen. Gemiddeld zijn in plaatsen met20.000 à 30.000 inwoners 157 winkels met een winkelvloeropper-vlak van ca. 47.725 m² wvo aanwezig. Verklaring is de omvangrijkebranchegroep in & om huis, die zich voor bijna 80% op woonboule-vard Nijverwaard bevindt, namelijk net iets minder dan 65.000 m²wvo.

Maar ook in de branchegroep mode & luxeIn Sliedrecht is ook sprake van een redelijk aanbod aan mode &luxe, namelijk ca. 11.150 m² wvo tegenover ca. 9.175 m² wvo invergelijkbare plaatsen. Plusminus 85% van het aanbod aan mode &luxe bevindt zich op de Kerkbuurt.

Leegstand raakt vooral kleinschalige winkelpandenIn Sliedrecht staan 15 panden leeg met een oppervlak van ca. 1.845m² wvo. Het leegstandspercentage uitgedrukt in winkelvloeropper-vlak bedraagt ‘slechts’ ca. 2%. Echter, uitgedrukt in aantal winkelsbedraagt dit ca. 8%.

0

10.000

20.000

30.000

40.000

50.000

60.000

70.000

80.000

90.000

Leegstand Dagelijks Mode & Luxe Vrije Tijd In & Om Huis Overig

Sliedrecht Plaatsen van 20.000 à 30.000 inwoners

Hoofdstuk 28

In vergelijkbare plaatsen ligt de leegstand op een niveau van ca.3.645 m² wvo, verdeeld over 16 panden. Het leegstandspercentagebedraagt ca. 8% uitgedrukt in winkelvloeroppervlak en ca. 10%uitgedrukt in aantal winkels. Hieruit blijkt dat in Sliedrecht vooralkleinschalige winkelpanden leeg staan. Nadere analyse leert dat ca.65% van het aantal leegstaande panden en ca. 75% van het leeg-staande winkelvloeroppervlak zich op de Kerkbuurt bevindt. Deoverige leegstaande panden bevinden zich vooral verspreid in debebouwde kom.

Sliedrecht: Winkelstructuur vergeleken (m² wvo)


Sterke positie NijverwaardKijken wij naar de opbouw van de winkelstructuur, dan valt desterke positie van Nijverwaard op, de woonboulevard van de regioDrechtsteden. Vergeleken met dergelijke grootschalige winkelcon-centraties in vergelijkbare plaatsen kent Nijverwaard een zeer om-vangrijk winkelaanbod, met een belangrijke regiofunctie.

Stevig winkelaanbod op wijk- & buurtniveauOndersteunend aan de Kerkbuurt als hét winkelcentrum van Slied-recht is een aantal wijk- & buurtwinkelcentra aanwezig, namelijkBurgemeester Winklerplein (Albert Heijn), Fazantplein (Bas van derHeijden), Populierenhof (C1000) en Thorbeckelaan. WinkelcentraFazantplein en Populierenhof met beide één supermarkt doendienst als buurtwinkelcentra met een duidelijk accent op het dage-lijkse artikelenaanbod.

Burgemeester Winklerplein, ook redelijk niet-dagelijks aanbodDat geldt niet voor het Burgemeester Winklerplein. Met ca. 1.500m² wvo verdeeld over 14 winkels is hier sprake van een redelijkomvangrijk niet-dagelijks artikelenaanbod. Plusminus 40% hiervanbevindt zich in de branchegroep mode & luxe. Het aanbod is daar-mee iets minder gericht op het recreatieve winkelen dan het win-kelaanbod op de Kerkbuurt. Het dagelijkse artikelenaanbod beslaatca. 2.380 m² wvo, verdeeld over 12 winkels. Naast verschillendelokale winkeliers zijn hier o.a. Albert Heijn, Compaenen, Deco Ho-me, Etos, Gall&Gall, Keurslager, LinCHérie, Trekpleister en Wibragevestigd.

0

10.000

20.000

30.000

40.000

50.000

60.000

70.000

80.000

Kerkbuurt Wijk &Buurtwinkelcentra

GrootschaligeWinkelconcentratie

Verspreid

Sliedrecht Plaatsen van 20.000 à 30.000 inwoners

Hoofdstuk 2 9

Burgemeester Winklerplein huisvest ook de warenmarktDe wekelijkse warenmarkt in Sliedrecht vindt iedere woensdag tus-sen 09.30 uur tot 16.30 uur op het Burgemeester Winklerpleinplaats.

Sliedrecht in de regioZowel aan de westzijde als aan de oostzijde van Sliedrecht is sprakevan enkele sterke regioplaatsen. Te denken valt bijvoorbeeld aanDordrecht, Gorinchem en Papendrecht, waar recent ook serieus isgeïnvesteerd. Deze concurrerende winkelsteden bevinden zich alleop ca. 15 à 20 autominuten van Sliedrecht.

Hoofdstuk 210

Hoofdstuk 2 11

2.3 De Kerkbuurt uitgelicht: Functioneel

Met de Kerkbuurt wordt in dit rapport gedoeld op het gebied ge-vormd door de hele Kerkbuurt (Oost & West) én door de Stations-weg nr. 1 tot en met nr. 29.

Beperkt winkelaanbod, zowel in omvang als in aantal winkelsHet winkelaanbod in de Kerkbuurt beslaat ca. 14.980 m² wvo, ver-deeld over 64 winkels. Dat is weinig. Gemiddeld zijn in vergelijkba-re centrumgebieden in plaatsen met 20.000 à 30.000 inwoners 100winkels met een winkelvloeroppervlak van ca. 18.795 m² wvo ge-huisvest. Wij dienen hierbij op te merken dat wijkwinkelcentrumBurgemeester Winklerplein, dat op slechts 5 à 10 minuten lopenvan de Kerkbuurt gelegen is, niet in de cijfers voor de Kerkbuurtvervat is.

Indien wij het winkelaanbod van het Burgemeester Winklerpleinzouden optellen bij het winkelaanbod op de Kerkbuurt, dan zouhet winkelaanbod op het niveau van dat in vergelijkbare centrum-gebieden zitten.

Veel winkelmeters aan mode & luxeOp het niveau van de verschillende branchegroepen valt op dat debranchegroep mode & luxe qua winkelvolume juist sterk vertegen-woordigd is. De branchegroep (warenhuis, kleding & mode, schoe-nen & lederwaren, juwelier & optiek, huishoudelijke & luxeartike-len, antiek & kunst) omvat 41 winkels en ca. 9.660 m² wvo, tegen-over 45 winkels en ca. 8.240 m² wvo in vergelijkbare centrumgebie-den. Dit maakt dat de individuele winkels binnen deze branche-

groep over een redelijk moderne schaal beschikken, namelijk ca.235 m² wvo op de Kerkbuurt tegenover ca. 185 m² wvo in vergelijk-bare centrumgebieden.

Kerkbuurt: Winkelaanbod vergeleken (m² wvo)


Dagelijks, vrije tijd en in & om huis blijven achterDe branchegroepen dagelijks, vrije tijd en in & om huis blijven in deKerkbuurt zowel qua aantal winkels als qua winkelvolume sterkachter op de vergelijkbare cijfers.

0

2.000

4.000

6.000

8.000

10.000

12.000

Leegstand Dagelijks Mode & Luxe Vrije Tijd In & Om Huis Overig

Kerkbuurt Centra in plaatsen van 20.000 à 30.000 inwoners

Hoofdstuk 212

Hoofdstuk 2 13

Voor de branchegroep dagelijks ligt de verklaring vooral in de na-bijheid van het Burgemeester Winklerplein met een ruim en diversdagelijks artikelenaanbod. Voor de branchegroep in & om huis,maar ook voor vrije tijd, ligt de verklaring in de aanwezigheid vanwoonboulevard Nijverwaard in Sliedrecht. Naast vooral woonwin-kels zijn op woonboulevard Nijverwaard o.a. ook een vestiging vanIt’s XXL en van Perry Sport gevestigd. Wij merken hierbij overigensop dat It’s XXL op Nijverwaard inmiddels (tijdelijk) gesloten is. Wel-licht dat hier een doorstart wordt gemaakt.

LeegstandOp de Kerkbuurt staan ca. tien panden met een winkelvloeropper-vlak van ca. 1.375 m² wvo leeg. In vergelijkbare centrumgebiedenzijn dat eveneens tien panden met een oppervlak van ca. 1.655 m²wvo. In verhouding tot het aantal winkels staat op de Kerkbuurt ca.15% leeg. In vergelijkbare centra is dat ca. 10%. Het leegstandsper-centage uitgedrukt in winkelvloeroppervlak is vergelijkbaar metelders.

Eenzijdig winkel & voorzieningenaanbodOp de Kerkbuurt zijn ca. 8 horecazaken gevestigd, tegenover ca. 22in vergelijkbare centra. De ambachten (kledingreparatie, drukwer-ken, lijstenmakerij, electro reparatie, schoonheidssalon, kapper,tatoeages & piercings, etc.) en dienstverleners (uitzendbureau, reis-bureau, makelaar, bank, etc.) blijven achter. Gesteld kan wordendat het aanbod redelijk éénzijdig van samenstelling is, met eensterk accent op mode & luxe. Haast alle overige winkelbranches envoorzieningen zijn ondervertegenwoordigd in vergelijking metoverige centra.

Kerkbuurt: Voorzieningenaanbod vergeleken


Nog veel lokale ondernemers, juist in het hogere marktsegmentDaar tegenover staat dat de Kerkbuurt nog een aanzienlijk aantallokale ondernemers telt en het aandeel van de winkelketens rela-tief beperkt is. Kijken wij naar de kwaliteiten van het winkelaan-bod, dan valt op dat vooral de lokale winkeliers het hogere markt-segment bedienen. De landelijk bekende winkelformules bevindenzich veelal in het lage tot midden marktsegment. Te denken valtdan bijvoorbeeld aan Scapino, Zeeman, Shoeby, Landgraaf, Hans,Charles Vögele, etc.

0

5

10

15

20

25

Autom

otive

Brandsto

ffen

Horeca

Cultuur

Ontspan

ning

Verhuur

Ambac

ht

Finan

ciele

Inste

lling

Parti

culie

re D

ienstv

erlen

ing

Kerkbuurt Centra in plaatsen van 20.000 à 30.000 inwoners

Hoofdstuk 214

Hoofdstuk 2 15

2.4 De Kerkbuurt uitgelicht: Ruimtelijk

Zoals gezegd, omvat het plangebied in voorliggend rapport de heleKerkbuurt én de Stationsweg nr. 1 tot en met nr. 29. Zoals ookblijkt uit onderstaand kaartbeeld, is het plangebied (hierna deKerkbuurt genoemd) enorm langgerekt. Van aan de Molendijk totaan de PC Hooftlaan strekt de Kerkbuurt zich uit over bijna 1,5 ki-lometer.

Langgerekte dijkstructuur met (te) veel opgangenDe dijk is de belangrijkste structuurdrager met een kronkelige loopen hoogteverschillen ten opzichte van de directe omgeving. Tussende panden c.q. groepen van panden zijn openingen aanwezig, aldan niet toegankelijk voor het publiek. Sommige openingen doendienst als entrees naar de dijk en verbinden de winkelstraat met deparkeerplaatsen. Aan de noordzijde bestaan de opgangen uit trap-pen vanwege het (grote) hoogteverschil. Aan de zuidzijde bestaande opgangen uit hellingbanen. Het merendeel van de opgangen isnetjes onderhouden en ontworpen. Het zijn er alleen wat veel.

Merwedeplein: Zwaartepunt winkelgebied, met westelijk uitloperHet Merwedeplein is een onderbreking van de langgerekte dijk-structuur. Trekkende elementen Jumbo en Hema zijn hier geves-tigd. Het Merwedeplein vormt het zwaartepunt van het winkelge-bied. Het plein lijkt het middelpunt van het oostelijk gedeelte vande Kerkbuurt, maar in de praktijk is sprake van een duidelijketweedeling.

Aan de oostzijde daalt de winkelactiviteit al snel. De oostelijke kopbestaat vooral uit woningen en richting de kop staan tussen dewinkels verspreid ook enkele woningen. Het gedeelte aan de west-zijde van het plein is veel zwaarder bewinkeld en daardoor ookaantrekkelijker en levendiger. Echter, hoe meer richting de kop,hoe meer ook in dit gedeelte de winkelactiviteit, aantrekkelijkheiden levendigheid afnemen.

Kerkbuurt-West: Barrièrewerking StationswegDe Kerkbuurt-West is nauwelijks met de overige Kerkbuurt betrok-ken. De barrièrewerking van de druk bereden Stationsweg is hierdebet aan. Hoewel de Kerkbuurt-Oost volledig autovrij is, wordt deKerkbuurt-West gekenmerkt door behoorlijk wat verkeersdrukte.De parkeercapaciteit en de ruimte om te lopen is in West redelijkbeperkt.

Duidelijke entrees ontbrekenDe Kerkbuurt als winkelgebied mist duidelijke entree(s). De omge-ving Kerkbuurt/Stationsweg oogt rommelig en de winkelactiviteit ishier beduidend minder dan in de omgeving van het Merwedeplein.De oostelijke kop (omgeving PC Hooftlaan) bestaat vooral uit wo-ningen en richting de kop staan tussen de winkels verspreid ookenkele woningen, waardoor de Kerkbuurt hier nauwelijks als win-kelgebied wordt herkend. Benedendijks (aan de ingang van Jumbo)is de uitstraling nogal introvert. De trappenhal, met een wel ergsteile trap, is redelijke smal en nogal donker en werkt daardoor nietuitnodigend.

Hoofdstuk 216

Openbare ruimte & bebouwingMet de herinrichting ziet het kernwinkelgebied er in het algemeennetjes uit. Doordat dit aan de westzijde en op het Merwedepleinniet het geval is zijn de contrasten soms echter groot. De openbareruimte is in het kerngebied met moderne elementen ingericht, bij-voorbeeld moderne lichtmasten, moderne kunstwerken. Deze vor-men een contrast met de kleinschalige, historische panden die hetkarakter van de oorspronkelijke Kerkbuurt bepalen. De openbareruimte is redelijk stenig. Alleen op de pleinen staan enkele groeneelementen.

Het Merwedeplein neemt redelijk veel ruimte in beslag en oogtdaardoor weinig sfeervol en ongezellig. De hoogte van de bebou-wing is te laag in verhouding tot de omvang van het plein. De uit-straling van de pleinwanden en de presentatie van de winkels isdoor de opbouw en de luifel slecht. Een aantal horecazaken be-vindt zich in de omgeving Kerkbuurt/Stationsweg. De uitstraling ende kwaliteit van deze zaken is slecht. Zij maken nauwelijks gebruikvan de openbare ruimte.

Bereikbaarheid & parkerenDe parkeerplaatsen rondom de Kerkbuurt zijn moeilijk bereikbaar.Omdat de meeste bezoekers bekend zijn met de situatie zorgt ditniet voor veel problemen, maar ideaal is de situatie zeker niet. Hetaantal parkeerplaatsen is in de huidige situatie toereikend, maar alsde Kerkbuurt naar een hoger niveau wordt opgetild, en ook meermensen van buiten moet aantrekken, dan is het huidige parkeersys-teem en de capaciteit niet langer toereikend.

Het parkeren is vooral aan de noordoostzijde geconcentreerd,rondom het Merwedeplein. De omgeving rond de Kerk (Kerkbuurt& Stationsweg) mist parkeren als bronpunt. Fietsen over de Kerk-buurt tijdens winkeltijden is verboden, wat de levendigheid van deKerkbuurt niet ten goede komt.

2.5 Ondernemersonderzoek

Onder de ruim 80 ondernemers van de Kerkbuurt (winkeliers, hore-caondernemers, dienstverleners) is in het kader van voorliggendonderzoek een vragenlijst verspreid. In totaal hebben 29 onderne-mers (21 winkeliers, 4 horecaondernemers, 4 ambachtelijke dienst-verleners) de vragenlijst ingevuld. Hierna worden de belangrijksteconclusies uit het onderzoek uitgelicht. Voor een compleet en ge-detailleerd overzicht van alle gegeven antwoorden wordt verwezennaar de bijlage.

Positief oordeel over de huidige omzetPlusminus 62% van de respondenten oordeelt positief tot zeer posi-tief over de huidige omzet. Dat is veel. Ter vergelijking, in de bin-nensteden van Leerdam en Veghel lagen die percentages op res-pectievelijk ca. 50 en 35%. Opvallend is ook het beperkte percenta-ge dat ‘echt’ negatief oordeelt over de huidige omzet, namelijk ca.3% op de Kerkbuurt tegenover bijvoorbeeld 12 en 25% in respec-tievelijk Leerdam en Veghel.

Hoofdstuk 2 17

Redelijk positief over omzetontwikkeling & toekomstperspectiefOver de omzetontwikkeling van de laatste 3 jaren zijn de respon-denten iets neutraler gestemd en iets minder positief. Doch, slechtsca. 10% oordeelt echt negatief over de omzetontwikkeling. In res-pectievelijk Leerdam en Veghel bedroegen die percentages ca. 24en 34%. Plusminus 62% van de respondenten ziet de toekomst po-sitief tot zeer positief tegemoet. Circa 10% beoordeelt het toe-komstperspectief negatief. Dit percentage ligt op het niveau vandat in Leerdam en Veghel.

Veel onzekerheid over de opvolgingAandachtspunt is de onzekerheid onder een behoorlijk aantal on-dernemers over hun opvolging. Ca. 41% van de ondernemers duidtaan ouder te zijn dan 50 jaar. Bij tweederde van deze ondernemersis de opvolging (nog) niet geregeld.

Tevredenheid over vestigingslocatie, alleen onvoldoende passantenBijna 60% van de respondenten oordeelt positief tot zeer positiefover de huidige vestigingslocatie. Slechts 3% oordeelt echt nega-tief. Belangrijkste huisvestingsprobleem waarmee de ondernemers(38%) kampen, is het onvoldoende aantal passanten. Het is volgenshen veel te rustig op de Kerkbuurt. Ook de matige parkeermoge-lijkheden voor klanten wordt door enkele ondernemers (24%) alshuisvestingsprobleem aangeduid.

Weinig investeringsplannenMeer dan 60% van de ondernemers op de Kerkbuurt duidt aangeen investeringsplannen te hebben. Van de ondernemers die welinvesteringsplannen hebben, wil het merendeel (alleen) het interi-

eur verbouwen. Geen enkele respondent is (op korte termijn) vanplan ook het exterieur te verbouwen c.q. een opknapbeurt te ge-ven.

Troeven: Vooral de couleur locale, het specialismeDe diversiteit van het winkelaanbod wordt door ca. 43% van derespondenten aangeduid als één van de troeven van de Kerkbuurt.Daarmee doelt men vooral op de lokale gekleurdheid van het win-kelaanbod, de couleur locale, en de winkels in het hogere markt-segment, de specialisten. De Kerkbuurt als autovrije promenadewordt ook erg gewaardeerd door de ondernemers, evenals hetgratis parkeren.

Knelpunten: Vooral de leegstandDoorn in het oog van veel ondernemers is met name de leegstand.Ca. 23% van de respondenten duidt dit aan als belangrijkste knel-punt van de Kerkbuurt. De uitstraling (onvoldoende onderhoud,ontbreken zitbanken, onvoldoende fietsstallingen, uitstraling Mer-wedeplein, uitstraling entrees, etc.) en de organisatie (te weinigactiviteiten, ongelijke openingsuren, ontbreken warenmarkt, etc.)worden door respectievelijk ca. 19 en 14% van de respondenten alsknelpunt aangehaald.

Gemiste winkels & voorzieningen: Dagelijkse artikelen & horecaPlusminus 22% van de respondenten duidt aan vooral dagelijkseartikelenwinkels (bakker, slager, groenten, fruit, delicatessen, etc.)te missen op de Kerkbuurt. Op het vlak van overige voorzieningenontbreekt het volgens de ondernemers vooral aan voldoende hore-ca en terrassen. Ca. 55% duidt aan deze voorzieningen te missen opde Kerkbuurt.

Hoofdstuk 218

VersterkingsmogelijkhedenVersterkingsmogelijkheden liggen volgens de ondernemers vooralin de organisatie (meer activiteiten, gelijke openingstijden, waren-markt) en in het aanpakken van de entrees. Daarbij dienen zowelde entrees aan de oost en westzijde te worden aangepakt als dezebeneden aan het Merwedeplein.

2.6 Workshop

Op maandag 7 februari 2011 is in een plenaire workshop met deondernemers, centrummanager, eigenaren en Kamer van Koop-handel over de toekomstmogelijkheden van en de wensen voor deKerkbuurt gediscussieerd. Door de actieve inbreng van de deelne-mers is een goede bijdrage geleverd aan de totstandkoming van devisie. De belangrijkste conclusies uit de workshop zijn hierna kortop een rij gezet.

• De deelnemers zijn van mening dat er te weinig actie is op deKerkbuurt. De Kerkbuurt is niet levendig genoeg en mist gezel-ligheid.

• De couleur locale is dé kracht van de Kerkbuurt en moet datook blijven. Het streven moet gericht zijn op het aantrekkenvan leuke, aparte, ‘persoonlijke’ speciaalzaken en niet op hetaantrekken van ‘gewone’ winkels.

• Horeca is een moeilijke branche in Sliedrecht. Desondanks ziensommige deelnemers wel wat in een aantal leuke restaurantjesen kwaliteitshoreca, mits er geschikte vestigingsplekken wordengemaakt met een hoogwaardige buitenruimte.

• Het verplaatsen van de bibliotheek richting de Kerkbuurt enomgeving wordt als een mogelijke versterking van de Kerk-buurt gezien. De bibliotheek kan zorgen voor actie en leven-digheid.

• Faciliteiten die normaal openbaar moeten worden voorzienontbreken op de Kerkbuurt. Te denken valt aan openbare toi-letten, roltrappen c.q. liften om de hoogteverschillen te over-bruggen.

• De Kerkbuurt is als winkelgebied té langgerekt. Het strevenmoet gericht zijn op een inkrimping van het kernwinkelgebied.Je kan niet de hele Kerkbuurt als kernwinkelgebied in standhouden.

• Er zijn te veel opgangen.• Een ontmoetingsplein ontbreekt. Het Merwedeplein zou die rol

van ontmoetingsplein in de toekomst kunnen oppakken, maardan is een sterke verbetering (opzet, uitstraling, bomen, terras-sen, etc.) van het plein noodzakelijk. Sommige deelnemers zienook kansen voor een plein aan de westelijke kop, in de omge-ving van de Grote Kerk en dan met name voor kwaliteitshorecamet terrassen.

• De entrees moeten versterkt worden. Niet alleen de westelijkeén oostelijke kop, maar ook de entree richting Merwedeplein.Als je nu bij de supermarkt naar binnenloopt, zie je helemaalniks, behalve de steile trap.

• De westelijke kop (Omgeving Kerkbuurt & Stationsweg) moethét visitekaartje van Sliedrecht worden. Door de westelijke kopruimtelijk, functioneel en qua beeldkwaliteit te versterken, ont-staat een gezond spanningsveld tussen het Merwedeplein endie westelijke kop, wat gunstig is voor het hele gedeelte daar-

Hoofdstuk 2 19

tussen. Functioneel versterken alleen is echter niet genoeg. Alsje de kop echt wilt versterken, dan heb je in de buurt ook par-keren (bronpunt) nodig.

• De Stationsweg moet nadrukkelijker bij de Kerkbuurt betrok-ken worden.

• Over het aantal parkeerplaatsen zijn de meningen verdeeld.Volgens sommige deelnemers zijn er te weinig parkeerplaatsen.Volgens andere zijn er wel voldoende plekken, behalve alleenop zaterdag. Vooral de vindbaarheid van de parkeerplaatsen iseen probleem. Daar zijn alle deelnemers het over eens. Er isnood aan een heldere parkeerroute, die de klant ‘geleidt’ rich-ting Kerkbuurt.

• De ondernemers zijn goed georganiseerd. Het aantal leden vande ondernemersvereniging is de laatste tijd sterk gestegen. Al-leen de winkelketens sluiten zich maar heel mondjesmaat aan.In dat kader voelen de deelnemers in principe en onder voor-waarden (goed zicht op inning en besteding) wel iets voor eenondernemersfonds. Iedereen verplicht laten meebetalen, Free-riders gedrag voorkomen.

• De ondernemersvereniging is bezig met het opstellen van eenveiligheidsplan (Keurmerk Veilig Ondernemen) zodat aan even-tuele nieuwe ondernemers ook iets kan worden aangeboden.Het moet echter niet alleen van de ondernemers c.q. de onder-nemersvereniging komen, maar ook van de gemeente Slied-recht. Meer samenwerking (meer praten, weer aan tafel) op datvlak is wenselijk.

• Eerst visie, dan uitvoering. Er worden nu door de gemeente, inde ogen van ondernemers, te veel ad hoc beslissingen geno-men.

2.7 Ontwikkelingen in Nederland

Het winkellandschap is sterk in beweging, ook in binnenstedelijkewinkelgebieden. Specifiek voor de Kerkbuurt is een aantal ontwik-kelingen relevant om te vermelden.

Binnensteden staan onder drukDe concurrentiedruk op de Nederlandse binnensteden en anderehoofdwinkelcentra neemt toe. Niet alleen neemt de onderlingeconcurrentie toe, maar ook het aanbod aan mode & luxe in destadsdeelcentra en wijkwinkelcentra wordt omvangrijker. Daar-naast moeten binnensteden concurreren met nieuwe concepten alshet outletcenter en het retailpark én vestigen zich op perifere loca-ties steeds meer recreatieve winkelbranches, bijvoorbeeld sport &spel en bruin & witgoed. In Sliedrecht ondervindt de Kerkbuurtvooral concurrentie van het winkelaanbod op het BurgemeesterWinklerplein (enig mode & luxe aanbod) en Nijverwaard. Dat is eenverklaring voor het redelijk eenzijdige winkelaanbod op de Kerk-buurt. Enige menging (dubbel aanbod) is echter niet te vermijden.

Herwaardering binnenstedenNieuwe projecten geven binnensteden nieuwe impulsen, bijvoor-beeld Musiskwartier in Arnhem en Entre Deux en Mosae Forum inMaastricht. Dergelijke projecten resulteren vooral in het behoudvan de positie van binnensteden en minder in een echte versterkingervan. In kleinere binnensteden vindt deze structuurversterkingveelal op kleiner niveau plaats, al gaat het ook hier soms om enigeduizenden vierkante meter winkels extra. Meestal gaat dit gepaardmet de sloop van verouderde winkelruimten. In de hoofdcentra van

Hoofdstuk 220

Helden-Panningen en Asten is de herinrichting van de openbareruimte gepaard gegaan met het toevoegen van (veel) extra win-kelmeters.

Bezoekdoel staat centraalHet verwachtingspatroon ten aanzien van een bepaald winkelge-bied wordt ingegeven door het bezoekdoel van de consument.Komt de consument voor dagelijkse boodschappen dan wordenandere eisen gesteld aan onder meer branchemix, keuzemogelijk-heden, inrichting en verblijfsklimaat dan bij winkelen en laagfre-quente aankopen. Het doen van boodschappen moet, net als laag-frequente aankopen, snel en eenvoudig zijn. Efficiëntie is een be-langrijk thema, dat zich onder meer uit in de eisen ten aanzien vanparkeergelegenheid. Parkeervoorzieningen moeten in omvang vol-doende aanwezig zijn en bij voorkeur voor de deur liggen. Bij hetrecreatieve winkelen staan kijken en vergelijken centraal. Men stelthoge eisen aan comfort, sfeer, gezelligheid en keuzemogelijkhe-den. Het gaat immers veel meer om ontspanning, verrassing enbelevenis, dan om noodzaak en efficiëntie. De Kerkbuurt richt zichmet een ruim aanbod aan mode & luxe vooral op het recreatievewinkelen.

Veranderende samenstelling binnenstedenDe laatste jaren zien wij de samenstelling van het winkelaanbod inbinnensteden veranderen. Het aandeel ketenbedrijven blijft groei-en en het winkelaanbod wordt steeds modischer, vooral op de Alocaties in binnensteden. Hieruit blijkt dat wordt ingespeeld op deconsument, die binnensteden vooral bezoekt om te shoppen (re-creatieve winkelen).

Leegstand op C locaties neemt nog steeds toeUit de laatste passantentellingen van Locatus in Nederlandse bin-nensteden blijkt dat de daling in het aantal winkelpassanten is af-gevlakt, ondanks de economische ontwikkelingen van de laatstetijd. Waar drie jaar geleden nog sprake was van een daling van ca.3% zien wij het laatste jaar een daling van ‘slechts’ 1 à 2%. Boven-dien blijkt dat de stijging van de leegstand op A en B locaties totstilstand is gekomen. Op C locaties, daar waar minder winkelendpubliek komt, stijgt de leegstand (nog steeds) met ca. 9% op jaar-basis.

Schaalvergroting zet doorIn veel winkelbranches wordt gezocht naar de maximale c.q. opti-male schaal in winkelvloeroppervlak. Bij supermarkten is dit al ja-renlang een proces met als exponenten winkels met een schaal-grootte van 3.000 m² wvo en meer. De zeer grootschalige zakenkunnen door hun omvang en aantrekkingskracht zowel positieveals negatieve effecten hebben op de winkelstructuur. De schaalver-groting is ook nadrukkelijk aanwezig in binnenstedelijke winkelge-bieden, waar bijvoorbeeld diverse modeformules steeds groterewinkels openen.

Tegentrend van schaalverkleining & specialisatieTegenover de schaalvergroting is tegelijk een trend van schaalver-kleining en superspecialisatie waar te nemen. Steeds vaker duikenwinkels op met een zeer specialistisch en bijzonder assortiment.Voorbeelden hiervan zijn modeaccessoirewinkels als Six en koffie-speciaalzaken.

Hoofdstuk 2 21

Specialisten in aanloopstratenVooral de aanloopstraten worden gedomineerd door deze specia-listische aanbieders. Door de versterkingen van de A locaties en deopkomst van het internet komen de aanloopstraten verder onderdruk te staan. Delen van deze gebieden blijven echter een voorna-me positie innemen, doordat winkeliers zich hier nog kunnen on-derscheiden en de huisvestingslasten relatief laag zijn.

Vergrijzing & vaak gebrek aan opvolgingIn het algemeen is een vergrijzing onder zelfstandige ondernemerswaar te nemen. Veelal zijn geen opvolgers voor deze ondernemin-gen in beeld. De verwachting is daarom dat een groot aantal (klei-ne) zelfstandige zaken de komende jaren zal sluiten. Uit het onder-nemersonderzoek is gebleken dat deze bedreiging inderdaad ookin de Kerkbuurt aan de orde is.

Internetbestedingen blijven groeienAnno 2010 doen consumenten ca. 93% van de aankopen nog ge-woon in de winkel of op warenmarkten. Wel zijn er grote verschil-leb per branche. Volgens de Thuiswinkel Markt Monitor 2009 komtde omzet van online aankopen in 2009 uit op ca. € 6,37 miljard, ca.17% meer dan in 2008. De verwachting is dat de online consumen-tenbestedingen in 2010 met ca. 15% zullen stijgen naar ca. € 7,3miljard. De online aankopen maken volgens de Thuiswinkel MarktMonitor 2009 ca. 7% van de totale winkelomzet uit. De verwach-ting is dat dit percentage stijgt tot ca. 10% in 2012. Het gemiddeldbesteed bedrag van de consument op internet is in 2009 gestegenmet ca. 13% naar ca. € 737,-. Kleding, reizen en consumentenelek-tronica voeren daarbij de boventoon.

Uit de Thuiswinkel Markt Monitor 2010-1 blijkt dat de online con-sumentenbestedingen in de eerste zes maanden van 2010 met 10%zijn gestegen in vergelijking met die periode in 2009. De onlinebestedingen tot nu toe bedragen daarmee ca. € 3,85 miljard. Deconsument bestelt steeds vaker op internet, maar geeft per bestel-ling gemiddeld wel een lager bedrag uit.

Als gevolg van de groei in online winkelen zal de vraag naar win-kelruimte de komende jaren dalen. Jones Lang LaSalle (Retail Mar-ket Special 2009) verwacht een daling van ca. 7% à 9%, met namein de aanloopstraten van de centrale winkelgebieden. Een anderverschijnsel is dat ruimtevragende retailers in A1-winkelstraten eenverkleining van het wenselijke winkelvloeroppervlak laten zien. Detoekomst zal moeten uitwijzen in hoeverre internet de fysieke win-kel zal verdrijven uit het landschap.

Parkeren & bereikbaarheid worden steeds belangrijkerHet aantal auto’s groeit snel. Datzelfde geldt voor het autogebruik.Het belang van een goede autobereikbaarheid en parkeergelegen-heid neemt daardoor voor winkelvoorzieningen toe, ook voor bin-nensteden. Niet voor niets wordt vaak gezegd ‘No parking, no bu-siness’.

2.8 Ontwikkelingen in Sliedrecht & in de Regio

In Sliedrecht doen zich enerzijds ontwikkelingen voor die van in-vloed zijn op het winkelen voorzieningenaanbod op de Kerkbuurten worden anderzijds plannen gemaakt voor directe versterkingvan het winkelaanbod. Een aantal ontwikkelingen is voor de toe-

Hoofdstuk 222

komst van de Kerkbuurt relevant. Ten eerste bestaan in het ooste-lijk deel van de Kerkbuurt concrete plannen voor nieuwbouw 12appartementen. Definitieve goedkeuring is echter nog niet afgege-ven.

Herontwikkeling Burgemeester WinklerpleinMet de revitalisering en herontwikkeling van het BurgemeesterWinklerplein krijgt Sliedrecht een nieuw Woon & Winkelhart. HetMasterplan is ambitieus en omvat een behoorlijke uitbreiding vanhet winkelaanbod. Uitgangspunt van de gemeente Sliedrecht isechter dat het plein een boodschappencentrum is en in de toe-komst ook zal blijven.

NijverwaardNijverwaard is het belangrijkste regionaal verzorgende cluster voorperifere detailhandel. Het is gericht op de branchegroep in & omhuis. De ambities en het beleid is hier gericht op meer ruimtelijkesamenhang, gecombineerd met een betere uitstraling en presenta-tie richting de A15. Ten aanzien van de branchevervaging is doorde provincie bepaald dat het te voeren nevenassortiment passendbij het hoofdassortiment (branchegerelateerde artikelen) maximaal20% van het winkelvloeroppervlak per vestiging in beslag mag ne-men. Dit provinciale beleid wordt momenteel onder de loep geno-men.

Concurrentie staat niet stilOok de omliggende steden staan niet stil en timmeren nadrukkelijkaan de weg. Het is duidelijk dat de strijd om de regionale consu-ment volop woedt de komende tijd ook zal aanhouden. Vooral in

Dordrecht is het winkelaanbod recent versterkt en uitgebreid. Tedenken valt dan bijvoorbeeld aan het nieuwe winkelgebied Ach-terom-Bagijnhof in de historische binnenstad, de komst van MediaMarkt en We Fashion én de herontwikkeling van de passage inwinkelcentrum Statenplein.

Onzekerheid over ontwikkeling inwonertalVoorlopig gaan de bevolkingsprognoses nog uit van een stijgingvan het inwonertal voor de komende jaren. Voor Sliedrecht wordteen stijging verwacht van ca. 24.050 inwoners nu tot iets meer dan25.000 inwoners in 2020. Echter, omdat het nog hoogst onzeker isdat deze voorspellingen ook gehaald worden, zijn wij hierna in deberekeningen uitgegaan van een stabilisatie van het inwonertal ophet huidige niveau. En dat niet alleen voor Sliedrecht, maar ookvoor de omliggende steden.

2.9 Functioneren & Marktruimte

Alvorens de huidige en toekomstige marktruimte voor eventueleversterking van het winkelaanbod in de Kerkbuurt te kunnen be-naderen, is inzicht vereist in het draagvlak voor dit winkelaanbod.Het draagvlak wordt gevormd door de inwoners van Sliedrecht endeze van de (directe) regio én door het bestedings- en koopgedragvan al deze inwoners.

Hoofdstuk 2 23

Uitgangspunt: Stabilisatie van het inwonertalHet primaire verzorgingsgebied voor het winkelaanbod (op deKerkbuurt) in Sliedrecht wordt gevormd door de eigen ca. 24.050inwoners. Zoals gezegd, zullen wij ook voor 2020 uitgaan van ditinwonertal, hoewel een beperkte stijging niet ondenkbaar is.

Gemiddeld bestedingsniveauHet gemiddeld besteedbaar inkomen per inwoner ligt in Sliedrechtop een niveau van ca. € 12.700,- en verschilt daarmee ca. 4,5% vanhet landelijk gemiddeld inkomen van ca. € 13.300,- per hoofd vande bevolking per jaar (CBS, Regionale Inkomensverdeling, 2006). Inde distributieplanologie is het bij afwijkingen van minder dan 5%niet nodig om een correctie op de bestedingen uit te voeren. Daar-om wordt uitgegaan van de landelijke bestedingen, namelijk ca. €2.210,- aan dagelijkse en ca. € 2.580,- aan niet-dagelijkse artikelenper hoofd van de bevolking per jaar.

KoopstromenDe koopstromen zijn ingeschat op basis van het Koopstromenon-derzoek Randstad 2004 van Goudappel Coffeng, de resultaten uithet ondernemersonderzoek en de resultaten uit eerdere voor deKerkbuurt uitgevoerde onderzoeken.

Inschatting koopstromen anno 2011

Dagelijks 2011

Sliedrecht

Niet-dagelijks 2011

Kerkbuurt

Binding 97% 38 à 39%

Toevloeiing 15% 33%

Dagelijks op het niveau van heel SliedrechtVoor het dagelijkse artikelenaanbod is de kooporiëntatie weerge-geven op het aanbod in heel Sliedrecht. Voor een goede wijk- enbuurtverzorging is de nabijheid van dagelijks artikelenaanbod vanbelang. Door de cijfers voor het dagelijkse artikelenaanbod op hetniveau van heel Sliedrecht weer te geven kan een gedegen afwe-ging worden gemaakt over de wenselijke structuur en de verdelingvan de eventuele marktruimte tussen binnenstad en wijken enbuurten.

Niet-dagelijks op het niveau van de KerkbuurtVoor het niet-dagelijkse artikelenaanbod is de kooporiëntatieweergegeven op het aanbod op de Kerkbuurt. Aanbod in centrum-gebieden realiseert doorgaans een hogere vloerproductiviteit danperifeer gelegen winkelaanbod. Door de cijfers voor het niet-dagelijkse artikelenaanbod op het niveau van de Kerkbuurt weer tegeven ontstaat een helder beeld over de ontwikkelingsmogelijkhe-den specifiek voor de Kerkbuurt.

Hoofdstuk 224

Functioneren anno 2011

Dagelijks 2011

Sliedrecht

Niet-dagelijks 2011

Kerkbuurt

Inwonertal Sliedrecht 24.050 24.050

Besteding per hoofd € 2.210 € 2.580

Bestedingspotentieel (in mln.) € 53,2 € 62,0

Koopkrachtbinding 97% 38 à 39%

Gebonden bestedingen (in mln.) € 51,6 € 23,6 à 24,2

Toevloeiing (als aandeel van de omzet) 15% 33%

Omzet door toevloeiing (in mln.) € 9,1 € 11,6 à 11,9

Totale omzet € 60,7 € 35,2 à 36,1

Huidige omvang (m² wvo) 8.365 12.825

Omzet per m² wvo € 7.275 € 2.750 à 2.825

Functioneren dagelijks aanbod in Sliedrecht redelijk goedDoor confrontatie van aanbod en draagvlak kan het functionerenworden benaderd, uitgedrukt in een omzet per m² wvo, de vloer-productiviteit. Op basis van de benadering blijkt dat het dagelijkseaanbod in Sliedrecht momenteel een omzet van ca. € 7.275,- per m²wvo realiseert, excl. BTW. De omzet ligt daarmee iets boven hetlandelijke niveau van ca. € 6.900,- per m² wvo. Geconcludeerd kanworden dat het dagelijkse aanbod in Sliedrecht redelijk goed func-tioneert.

Functioneren niet-dagelijks aanbod op de Kerkbuurt ook goedHet niet-dagelijkse artikelenaanbod op de Kerkbuurt realiseertmomenteel een omzet van ca. € 2.750 à 2.825,- per m² wvo, excl.BTW. Dat is op een niveau dat voor dergelijke centrumgebieden teverwachten is. Geconcludeerd kan worden dat het aanbod een re-

delijk goede omzet draait. Dat blijkt ook uit het ondernemerson-derzoek. Ca. 62% van de respondenten beoordeelt de huidige om-zet positief tot zeer positief.

Marktruimte benaderd op basis van huidige parametersOnder invloed van verwachte ontwikkelingen kan de marktruimtevoor uitbreiding van het aanbod worden benaderd. Echter, wij zienweinig mogelijkheden tot verandering aan draagvlakzijde die kun-nen bijdragen aan een omzetstijging. De stijging van het inwoner-tal is hoogst onzeker waardoor het ons realistischer lijkt om vaneen stabilisatie van het inwonertal uit te gaan. De binding en toe-vloeiing liggen al op een redelijk niveau waardoor het ons niet rea-listisch lijkt deze (sterk) te laten toenemen, zeker niet gelet op degeplande herontwikkeling van het Burgemeester Winklerplein ende alsmaar toenemende concurrentie van steden in de direct om-liggende regio.

Marktmogelijkheden winkelaanbodUitgaande van het huidige inwonertal en de huidige koopstromenontstaat ruimte voor uitbreiding van het dagelijkse artikelenaan-bod in heel Sliedrecht met ca. 425 m² wvo. Deze marktruimte zalvoor een groot deel worden opgeslorpt door de herontwikkelingvan het Burgemeester Winklerplein. Voor het niet-dagelijkse arti-kelenaanbod specifiek op de Kerkbuurt ontstaat een marktruimtevan ca. 1.250 à 1.625 m² wvo.

Hoofdstuk 2 25

Marktruimte anno 2020

Dagelijks 2020

Sliedrecht

Niet-dagelijks 2020

Kerkbuurt

Inwonertal Sliedrecht 24.050 24.050

Besteding per hoofd € 2.210 € 2.580

Bestedingspotentieel (in mln.) € 53,2 € 62,0

Koopkrachtbinding 97% 38 à 39%

Gebonden bestedingen (in mln.) € 51,6 € 23,6 à 24,2

Toevloeiing (als aandeel van de omzet) 15% 33%

Omzet door toevloeiing (in mln.) € 9,1 € 11,6 à 11,9

Totale omzet € 60,7 € 35,2 à 36,1

Vergelijkbare vloerproductiviteit € 6.900 € 2.500

Haalbare omvang (m² wvo) 8.790 14.075 à 14.450

Huidige omvang (m² wvo) 8.365 12.825

Marktruimte (m² wvo) 425 1.250 à 1.625

Marktmogelijkheden overige voorzieningenAndere vormen van commerciële voorzieningen volgen in praktijkbijna automatisch het winkelaanbod van een centrum. Voorbeel-den zijn kapsalons, banken, makelaars, uitzendbureaus en hypo-theekverstrekkers. Zij zijn meestal afhankelijk van dezelfde bezoe-kersstromen als de winkels. Ruwweg bedraagt dit aantal zaken 10 à15% van het winkelaanbod, maar in tegenstelling tot bij winkelszal een bovenmatig groot deel hiervan niet leiden tot duurzameaantasting van de verzorgingsstructuur. Overigens worden winkelsvoor mobiele telefonie (KPN, T-Mobile) en telecommunicatie (Zig-go, UPC) in dit kader beschouwd als reguliere winkels. Zij vallen dusook binnen de hierboven benaderde marktruimte, uiteraard voorniet-dagelijkse artikelen.

Ook voor horeca valt geen kwantitatieve marktruimte te bepalen.De kwaliteit, uitstraling en klantgerichtheid van horecazaken is inde praktijk hier veel belangrijker dan de ‘pure’ cijfermatige haal-baarheid.

Cijfers zijn ook maar cijfers: Het gaat om de kwaliteitenWij willen benadrukken dat de benaderingen van de marktruimtegebaseerd zijn op meerdere aannames en de uitkomst dus ‘slechts’indicatief van aard. Immers, het gaat om toekomstige ontwikkelin-gen die op voorhand nooit exact kunnen worden voorspeld. Zo kanhet inwonertal zich anders gaan ontwikkelen, kunnen de bestedin-gen sterk gaan stijgen of juist sterk gaan dalen, kunnen de koop-stromen toch anders gaan lopen dan verwacht, etc.. Dit maakt datde uitkomst niet exact ‘tot op de winkelmeter’ te bepalen is.

Bovendien wordt de marktruimte sterk bepaald door de uiteindelij-ke invulling. Binnen het dagelijkse artikelenaanbod bijvoorbeeld,realiseren supermarkten veelal een hogere omzet per m² wvo danspeciaalzaken en drogisterijen. Dit betekent dat in principe minderextra winkelmeters gerealiseerd kunnen worden als de invullinguitsluitend gebeurt met supermarktmeters en dat meer winkelme-ters gerealiseerd kunnen worden als bijvoorbeeld versspeciaalzakenen drogisterijen worden toegevoegd.

Hoofdstuk 226

Hoofdstuk 3 27

3. AMBITIES & VISIE OP DE TOEKOMST

3.1 Doel & Reikwijdte

Het doel van deze visie is het aangeven van de wenselijke ontwik-kelingsrichting voor de Kerkbuurt tot circa 2020 in integrale vorm.Welk deel van de straat kan dan worden beschouwd als centrum?Welke voorzieningen zijn daarbij noodzakelijk? En waar dienendeze dan bij voorkeur te worden ingepast? Wat is de positioneringt.o.v. de andere aankoopplaatsen in Sliedrecht? De ontwikkelings-richting is bepaald vanuit de omschreven uitgangspositie, trends enontwikkelingen én de ambities van de gemeente Sliedrecht, onder-nemers, eigenaren en bewoners.

Deze visie geeft de kaders weer voor de verdere planvorming en deprocesgang rond de Kerkbuurt én is uitgangspunt voor bijvoorbeeldde uitwerking van deelgebieden, inrichtings- en verkeersplannen,bestemmingsplannen, etc.

3.2 Ambitie & Hoofdlijnen Visie

Ambitie Gemeente Sliedrecht: een verblijfsvriendelijke KerkbuurtDe opwaardering van de Kerkbuurt (centrum) is een belangrijkspeerpunt in het beleid van de gemeente Sliedrecht. Het ambitie-document ‘Sliedrecht 2010 en verder’ noemt als beleidsuitgangs-punt: ‘De ontwikkeling van het centrum als verblijfsfunctie. Een

educatief en gezellig ontmoetingsgebied. De verschillende functiesvan de winkelen verblijfsgebieden moeten worden opgewaar-deerd en versterkt’. Dit is een belangrijk uitgangspunt voor dezevisie.

Zonder ingrijpen wordt centrumfunctie Kerkbuurt bedreigdDe wervingskracht en het functioneren van de Kerkbuurt als win-kelhart van Sliedrecht komen zonder ingrijpen sterk onder druk testaan. Overal in Nederland neemt de leegstand in winkelcentra toe,met name in aanloopgebieden zonder voldoende trekkracht. Juistde hoofdwinkelcentra van middelgrote kernen als Sliedrecht staaneconomisch sterk onder druk door o.a. bevolkingskrimp, vergrijzing,webwinkelen en allerlei grootschalige winkelontwikkelingen elders.Op termijn kan dat leiden tot toenemende leegstand, verschralingen downgrading van het aanbod en zelfs verpaupering in delen vande Kerkbuurt. Met name het deel van de Kerkbuurt tussen de Stati-onsweg en het museum kan hieraan ten prooi vallen.

De praktijk wijst uit dat dit proces alleen te keren valt met structu-rele ingrepen vanuit heldere keuzes op functioneel en ruimtelijkterrein. Er moet dus veel gebeuren in en op de Kerkbuurt, in allerleiopzichten. Voorliggende visie biedt hiervoor het kader.

Structuurversterking voor meer trekkrachtVooral de wat kleinere hoofdwinkelcentra als de Kerkbuurt zullensteeds nadrukkelijker hun positie moeten bepalen en passendemaatregelen moeten nemen. Immers, er zijn vele concurrerendeontwikkelingen in nabijgelegen, grotere steden (bijvoorbeeld Dor-drecht) die, zonder ingrijpen, ten koste zullen gaan van het functi-oneren van de Kerkbuurt.

Hoofdstuk 328

De Kerkbuurt heeft haar eigen kernkwaliteiten, maar die leidenniet automatisch tot hogere bestedingen. Het centrum moet haarkwaliteiten versterken en communiceren, rekening houdend met dedynamiek in retail, horeca en leisure. De Kerkbuurt biedt bijvoor-beeld maar weinig grotere winkelruimten op goed bereikbareplekken. Hierdoor kan het centrum onvoldoende inspelen op detoenemende schaalvergroting bij veel winkelformules. Als goedevestigingsplaatsen ontbreken, kiezen zij voor andere centrumge-bieden c.q. perifere winkellocaties. De consument weet zij toch welte vinden.

Lokale verzorgingspositie kan sterkerDe Kerkbuurt lijkt momenteel niet voor alle Sliedrechters het van-zelfsprekende hoofdwinkelcentrum te zijn. Uit de georganiseerdeworkshop met lokale ondernemers blijkt dat veel inwoners uitSliedrecht naar Papendrecht en Dordrecht gaan om te winkelen,ook voor artikelen die ze goed op de Kerkbuurt kunnen kopen. Hetomgekeerde gebeurt ook, mensen uit Papendrecht die naar Slied-recht komen om te winkelen, maar naar het gevoel van de onder-nemers in veel mindere mate. Door meer bezoekers te binden, ont-staat een groter draagvlak voor winkelen andere publieksvoorzie-ningen. Daar profiteert ook de lokale consument van.

Attractief voor bezoekers, uitdagend voor ondernemersDeze visie streeft naar een zo compleet, gevarieerd en attractiefmogelijk pakket aan winkels en aanverwante publieksfuncties, pas-send bij het economisch draagvlak. Voor de huidige en nieuwe on-dernemers wordt een klimaat geschapen waarin een rendabeleexploitatie van zaken mogelijk is en een perspectief voor de langeretermijn geboden wordt.

Centrum met geschiedenis én menselijke maatDe Kerkbuurt heeft al een lange geschiedenis als winkelstraat. Datis ook zichtbaar en ‘voelbaar’ voor bezoekers. Sommige zaken zijner al meer dan honderd jaar gevestigd en al die tijd heeft de straatzich vernieuwd… De Kerkbuurt is weliswaar geen omvangrijk win-kelcentrum, maar het is wel overzichtelijk en consumenten kunnenrekenen op een klantgerichte benadering met een hoog serviceni-veau. Absolute kernkwaliteiten!

Kwaliteit boven kwantiteitBelangrijk is om de Kerkbuurt, zowel lokaal als regionaal, te positi-oneren als een gevarieerde, sfeervolle en gastvrije winkelstraat metgeschiedenis. Het accent in de Kerkbuurt moet liggen op toevoe-ging van nieuwe functies en branches en het aanboren van nieuwemarktsegmenten c.q. doelgroepen. Een wezenlijke vergroting vanhet winkelaanbod is niet nodig en bovendien onwenselijk. De ge-raamde distributieve uitbreidingsruimte geeft een indicatie van demarktruimte, maar bij toevoeging van winkelaanbod met aantoon-bare meerwaarde voor het centrum als geheel (extra trekkracht,nieuwe branches of doelgroepen, etc.) is er altijd een plus mogelijk.

3.3 Versterking Kerkbuurt: Functioneel

Het modische aanbod in de Kerkbuurt is opvallend sterk, maar inveel andere branches (huishoudelijke & luxeartikelen, sport & spel,media, bruin & witgoed) is het aanbod kwantitatief en soms ookkwalitatief beneden de norm. De opgave is om met name dezebranches te versterken, aansluitend aan het bestaande aanbod.

Hoofdstuk 3 29

Binnen alle branchegroepen moet in een hoofdwinkelcentrum alsde Kerkbuurt voldoende keuze zijn qua marktsegmenten (zowelbudget als luxe), uiteraard voor zover realistisch op dit verzorgings-niveau.

3.3.1 Uitgangspunten

Positionering Kerkbuurt in regio & gemeenteIn de Regionale Structuurvisie Detailhandel en Horeca Drechtstedenwordt de Kerkbuurt omschreven als een ‘klein regionaal verzorgendstadsdeelcentrum’. Het centrum van Sliedrecht staat daarmee ophetzelfde niveau als bijv. De Meent in Papendrecht en Walburg inZwijndrecht.

Binnen de gemeente Sliedrecht staat de Kerkbuurt in wezen bo-venaan in de verzorgingsstructuur. Woonboulevard Nijverwaardomvat weliswaar veel meer winkelvloeroppervlak, maar beschiktover een zeer specifieke branchering en verzorgingsfunctie. De op-bouw van de Sliedrechtse verzorgingsstructuur ziet er op hoofdlij-nen uit als volgt:

• Kerkbuurt: Hoofdwinkelcentrum(boodschappen, efficiënt winkelen en recreatief winkelen)

• Burgemeester Winklerplein: Boodschappencentrum(ook na herontwikkeling, lokaal verzorgend)

• Nijverwaard: Themacentrum, alleen perifere detailhandel(regionaal verzorgend, gericht op de branches wonen, doe-het-zelf en groen, branche- en conceptverbreding alleen indien nietinpasbaar in regionaal verzorgende winkelcentra)

• Overige Buurtwinkelcentra: Dagelijkse boodschappen(lokaal verzorgend)

Kansen voor versterkingUit de indicatieve raming blijkt dat rond 2020 in het dagelijkse arti-kelenaanbod een beperkte marktruimte ontstaat voor heel Slied-recht van maximaal ca. 400 m² wvo. Die marktruimte dient te wor-den verdeeld over de Kerkbuurt en het Burgemeester Winklerpleinen eventueel de overige buurtwinkelcentra in Sliedrecht. Een extrasupermarkt is daarbij, vanwege de beperkte marktruimte, niet aande orde. De eventuele discounter aan het Burgemeester Winkler-plein dient dan ook een verplaatsing te zijn van de bestaande dis-counter in Sliedrecht. Dit alles neemt niet weg dat er voor de Kerk-buurt kansen bestaan om het dagelijkse artikelenaanbod te ver-sterken, bijvoorbeeld door het opschalen van bestaande winkels enhet (beperkt) toevoegen van (vers)speciaalzaken. Die kansen blijvenvoor de Kerkbuurt bestaan, ook na herontwikkeling van het Bur-gemeester Winklerplein.

Voor het niet-dagelijkse artikelenaanbod specifiek op de Kerkbuurtis de marktruimte wat groter: maximaal ca. 1.600 m² wvo. Demarktruimte dient wel bekeken te worden in relatie tot de huidigeleegstand, ca. 1.400 m² wvo in het hele plangebied. Er zijn zekerkansen voor een verdere doorontwikkeling van de Kerkbuurt met‘echte’ nieuwe winkelmeters, mits dit leidt tot structuurversterkingc.q. kwaliteitsverbetering. Er kan gedacht worden aan nieuwe trek-kers, schaalvergroting van bestaande winkels en aan toevoegingvan ontbrekende winkeltypen en branches. Hier komen wij later opterug.

Hoofdstuk 330

Een sterk hoofdwinkelcentrum is veelzijdigEen gevarieerd en attractief hoofdwinkelcentrum als de Kerkbuurtwordt bezocht door vrijwel iedereen. De Kerkbuurt als ‘huiskamervan Sliedrecht ‘ dus. Mensen komen er om ‘gewoon’ efficiënt bood-schappen te doen, maar soms ook om te winkelen of om het muse-um te bezoeken. Wij kiezen in deze visie nadrukkelijk niet voor eenoverheersend marktsegment of kwaliteitsniveau. Meerdere verzor-gingsfuncties in één centrum bieden synergie. Gasten kunnen zotijdens hun bezoek verschillende bezoekmotieven in het centrumcombineren.

Dit betekent dat de Kerkbuurt veelzijdig moet zijn in:• branchering van het winkelaanbod;• marktsegmentatie: het hele spectrum van prijsvriendelijk tot

hoogwaardig, voor zover haalbaar op de schaal van Sliedrecht;• dienstverlening;• horeca en cultuur;• activiteiten en evenementen.

Qua aanbod, inrichting en communicatie moet de Kerkbuurt danwel aansluiten op deze koopmotieven. De supermarkt en het dage-lijkse winkelaanbod moeten efficiënt kunnen worden bezocht (snelbereikbaar, voldoende parkeergelegenheid), terwijl het recreatievewinkelaanbod, de horeca en de cultuur vooral om een verblijfs-vriendelijke omgevingskwaliteit vragen.

Filialisering onontkoombaarDe filialisering neemt nog steeds toe in het Nederlandse winkel-landschap. De consument vraagt hier in wezen zelf om. Men zoekt

herkenbaarheid, bekende trekkers en wil waar voor zijn/haar geld.Filiaalbedrijven hebben schaalvoordelen. Voor verhuurders zijn fili-aalbedrijven door hun professionaliteit aantrekkelijke huurders.Door hun naamsbekendheid kan dit type winkels een centrum ver-der op de kaart zetten. Ook zelfstandige zaken kunnen daarvanprofiteren. Met name in aanloopstraten en aan centrumrandenbestaan in de praktijk ontwikkelingsmogelijkheden voor nieuwezelfstandige en/of startende ondernemers.

3.3.2 Ontwikkelingsmogelijkheden naar bezoekmotief

Hierna worden de ontwikkelingsmogelijkheden voor de verschillen-de aanbodcategorieën geschetst. Het bezoekgedrag van consumen-ten is hierbij leidend. Ter illustratie worden per categorie kansrijkewinkelformules voor de Kerkbuurt opgesomd. Uiteraard zijn ookandere winkelformules mogelijk. Vaak is (bijvoorbeeld in franchise)een exploitatie door lokale ondernemers mogelijk.

Hoofdstuk 3 31

Boodschappen doenVoor een goede consumentenverzorging moet het dagelijks arti-kelenaanbod nabij de woonomgeving liggen. Dit betekent dat derol van boodschappencentrum niet alleen wordt opgepakt door hetcentrum, maar ook door wijken buurtwinkelcentra zoals bijvoor-beeld het Burgemeester Winklerplein. Een gedegen afweging overde wenselijke winkelstructuur en de verdeling van de marktruimtetussen de Kerkbuurt en de winkelcentra op wijken buurtniveau isdan ook noodzakelijk.

De dagelijkse marktruimte is in Sliedrecht dermate beperkt dat uit-breiding van het aantal supermarkten niet wenselijk is. Uitbrei-dingswensen van gevestigde supermarkten van beperkte omvang(indicatief met maximaal 20%) dienen echter positief kritisch teworden benaderd, bijv. de eventueel te verplaatsen discounter naarhet Burgemeester Winklerplein. De beperkte marktruimte betekentwel dat indien verschillende supermarkten opschalen, dit zal leidentot een daling van de vloerproductiviteit. Dit kan mogelijk tot ge-volg hebben dat de omzet van supermarkten onder druk komt testaan, zonder dat de verzorgingsstructuur daarmee duurzaamwordt aangetast.

Voor een hoofdwinkelcentrum van bescheiden omvang als deKerkbuurt is de rol van boodschappencentrum essentieel. Aanvul-lend aan de nieuwe Jumbo supermarkt is, waar haalbaar, uitbrei-ding en versterking van het aanbod aan (vers)speciaalzaken in denabijheid wenselijk. Te denken valt dan bijvoorbeeld aan een bak-ker, slager, groenten & fruit, delicatessen, noten, poelier, exotischelevensmiddelen, etc.. Verder behoort ook een opschaling van de

bestaande drogisterijen tot de mogelijkheden. Mogelijke aanvul-lende versterkingen (als voorbeeld) zijn De Tuinen, Kaldi en Na-tuurwinkel.

Recreatief winkelenHet koopmotief ‘recreatief winkelen’ omvat vaak impulsaankopen.In het algemeen is het aanbod aan mode & luxe sterk vertegen-woordigd op de Kerkbuurt. Dat geldt vooral voor de branches kle-ding & mode en juwelier & optiek. Het modische aanbod op deKerkbuurt bestaat uit een aantal opvallend grote, sterke en hoog-waardige modezaken.

De mogelijkheden om te kijken en vergelijken op de Kerkbuurtkunnen worden versterkt door het toevoegen van modeaccessoiresen miniluxe (kadoshops, snuisterijen, bijoux) en het behoud vanonderscheidend aanbod in de vorm van zelfstandige (lokale) win-keliers.

Om de oriëntatie op de Kerkbuurt te vergroten, is vooral een ver-dieping en verbreding van het modische segment met andere bran-ches wenselijk, zoals bijvoorbeeld huishoudelijke artikelen, sport &

Hoofdstuk 332

spel, media, etc.. Mogelijke versterkingen (als voorbeeld) zijn Acti-on, Blokker, Xenos, Hunkemöller, Jilly & Mitch, Jola Mode, LakeSide, Durlinger, House of Shoes, Nelson binnen de categorie mode& luxe, maar ook Bruna, Free Record Shop, Plantage, Sport 2000 enThe Read Shop binnen de categorie vrije tijd. Dit zijn overigensvoorbeelden ter indicatie.

Doelgerichte recreatieve aankopenWinkels met een assortiment gericht op doelgerichte, vaak laagfre-quente aankopen zijn aanvullend aan het winkelpakket. Dit aan-bod is vooral functioneel getint, maar de winkels moeten wel at-tractief zijn ingericht. Momenteel is het aanbod in de categorie in &om huis (vooral wonen, dier & plant) maar heel beperkt vertegen-woordigd in de Kerkbuurt. Een verklaring hiervoor is het omvang-rijke woonaanbod op Nijverwaard, maar voor de meer kleinschali-ge, gespecialiseerde formules bestaan in de Kerkbuurt nog wel de-gelijk kansen. Mogelijke versterkingen (als voorbeeld) zijn Co-lors@Home, Decohome, Decorette, Faunaland, Halfords, HarenseSmid en Pipoos.

Horeca als gastheerHoreca is de gastheer van winkelcentra. Extra mogelijkheden zijn erin de Kerkbuurt vooral voor winkelondersteunende horeca en meerspecialistische horecaformules. Vooral concepten met een combina-tie tussen detailhandel en horeca (koffie/thee specialiteiten, kondi-torei) of een moderne brasserie zijn kansrijk. De horeca in Slied-recht kan wel een kwaliteitsimpuls gebruiken. Er zijn relatief veelhorecazaken ‘voor de snelle hap’, ook in en om de Kerkbuurt.

Cultuur biedt onderscheidHet is voor winkelcentra steeds moeilijker om zich te onderschei-den, ook door het opkomende filiaal- en grootwinkelbedrijf. Juistdaarom is het belangrijk om meer te profiteren van culturele voor-zieningen als het Sliedrechts Museum. Voorwaarde is dan wel datruimere openingstijden worden geboden. Als gezamenlijk met on-dernemers en de gemeente acties, arrangementen en activiteitenworden georganiseerd kan de Kerkbuurt zo meer uitstraling enonderscheidend vermogen krijgen. Ook de monumentale Kerk kanhier een rol in spelen (exposities, concerten).

DienstverleningIn de Kerkbuurt en de aanliggende Stationsweg bevinden zich (zijhet redelijk beperkt) diverse vormen van publieksgerichte en zake-lijke dienstverlening. Voorbeelden zijn kapsalons, banken, make-laars, uitzendbureaus en hypotheekverstrekkers. Deze mix bena-drukt de veelzijdigheid en vormt deels ook de kracht van dit typehoofdwinkelcentra.

Hoofdstuk 3 33

3.4 Versterking Kerkbuurt: Ruimtelijk

KnelpuntenDe belangrijkste ruimtelijke knelpunten op en in de directe omge-ving van de Kerkbuurt zijn hierna op een rij gezet. De knelpuntenkomen voort uit onze eigen analyse en uit de bevindingen van deondernemers (workshop).• Te langgerekt als winkelgebied.• Te veel opgangen.• Geen duidelijk herkenbare entrees.• Geen ‘echt’ rustpunt, ontmoetingsplein.• Traphal Merwedeplein: Steil, uitstraling, etc..• Uitstraling Merwedeplein.• Moeilijk bereikbare parkeerplaatsen.• Ontbreken parkeren (bronpunt) westelijke kop, omgeving Kerk.

De hoofdlijnen voor de aanpak van de genoemde knelpunten envoor de ruimtelijke versterking van de Kerkbuurt op structuurni-veau zijn hierna benoemd. In de volgende paragraaf gaan wij hiergedetailleerder op in.

• Afbakening kernwinkelgebied(ruimtelijke afbakening biedt helderheid aan consument én on-dernemers)

• Definiëring ‘aanloopmilieus’ aan oost- en westzijde• Minder opgangen

(betere doorbloeding en levendiger, clustering bezoekerspar-keerplaatsen met sterker bronpunt en directe entrees, structu-rering looproutes)

• Markering entrees kernwinkelgebied(duidelijk en wervend)

• Versterking verblijfskwaliteit Merwedeplein(Hema, Jumbo, dagelijks, modische trekkers, etc.)

• Structuurversterking Westkop(Trekker retail niet-dagelijks, (avond)horeca, zakelijke en con-sumentgerichte dienstverlening)

• Parkeerrouting(accent noordzijde)

Hoofdstuk 334

Hoofdstuk 3 35

Bijzondere aandacht voor omgevings- & beeldkwaliteitenVoor winkelcentra ‘met geschiedenis’ zijn omgevings- en beeld-kwaliteiten belangrijk. Ze geven het een eigen gezicht. Het geeftde Kerkbuurt meer aanzien en wervingskracht als winkelcentrum.Voor de openbare ruimte op het Merwedeplein, de Westkop en deKerkbuurt Oost (voorstel autoverkeer) liggen er belangrijke ont-werpopgaven, die moeten worden afgestemd op de beoogde win-kelfunctie. Hiervoor zullen inrichtingsplannen moeten worden op-gesteld.

Daarnaast wordt de beleving van het winkelgebied in belangrijkemate bepaald door de beeldkwaliteit van de bebouwing aan dewinkelstraten. Bovendien stemmen winkels en horecazaken hunpresentatie meestal af op de beeld- en verblijfskwaliteiten in deomgeving. Als deze slecht zijn kunnen zaken het beeld verder ver-slechteren. Dit is in de Kerkbuurt een belangrijk aandachtspunt. Deaanwezige architectonische kwaliteiten kunnen veel beter benutworden. Het beschikbare beeldkwaliteitsplan moet strikter wordengehandhaafd.

Er zijn in de Kerkbuurt nu geen echte, verblijfsvriendelijke ontmoe-tingsplekken c.q. pleinen aanwezig. Door pleinen in te richten alsverblijfsplek worden het herkenbare plekken waar het prettig toe-ven is. Dit kan zowel op terrassen van een horecazaak als op bank-jes in de openbare ruimte. Het Merwedeplein en de aansluiting vande Kerkbuurt aan de Stationsweg zijn daarvoor de eerst aangewe-zen plekken. De groenstructuur speelt nu nauwelijks een rol in hetbeeld.

StraatmeubilairBehalve bestrating draagt ook de keuze voor straatmeubilair vanéén familie bij aan het opwaarderen van het centrumbeeld: duur-zaam meubilair met een zekere allure en oorspronkelijkheid. Be-langrijke inrichtingselementen zijn fietsbeugels, bankjes, afvalbak-ken, lichtmasten en eventueel zuilen, banieren, etc. Herhaling vandeze elementen in het hele winkelgebied, dus ook op het Merwe-deplein, zorgt voor een samenhangend geheel. Het winkelgebiedmoet herkenbare entrees hebben (markering, uitstraling) en com-fortabel, veilig en obstakelvrij aansluiten op de bronpunten (auto,fiets, openbaar vervoer, voetgangers).

Er staan in de Kerkbuurt veel reclameborden en soms ook fietsen inde looproutes. In de reclamenota zijn de mogelijkheden voor hetvoeren van reclame opgenomen. De reclamenota moet strikterworden gehandhaafd.

Bereikbaarheid & parkeren als randvoorwaardeDe bereikbaarheid van het winkelgebied vanuit omliggende wijkenis redelijk. Voldoende parkeermogelijkheden voor auto en fiets opacceptabele afstand alsmede een goede verkeersrouting zijn be-langrijke randvoorwaarden. Uitgangspunt van deze visie is mini-maal het behoud, maar uitbreiding waar mogelijk van het huidigeaantal parkeerplaatsen.

Hoofdstuk 336

Hoofdstuk 3 37

Belangrijk is om een eenduidige, voor bezoekers heldere parkeer-regulering te realiseren met goed herkenbare parkeerlocaties inclu-sief geconcentreerde opgangen naar de Kerkbuurt. Langparkeer-ders kunnen op wat grotere afstand van het centrum parkeren.Ook bij fietsers speelt de beschikbaarheid en kwaliteit van eenfietsparkeerplaats mee in de keuze voor een bezoek aan een win-kelcentrum. Er moeten voldoende stallingsmogelijkheden zijn nabijde belangrijkste entrees en opgangen, niet hinderlijk voor voet-gangers.

• Kerkbuurt Oost (voorstel autoverkeer)• Fietsen door de straat valt te overwegen. Bijvoorbeeld alleen

buiten winkelopeningstijden en tot 13.30 uur. Niet op zater-dag. Voordeel: levendigheid.

• Parkeeroplossing zoeken voor de Westkop, gekoppeld aan deandere parkeerplekken aan de noordzijde van de Kerkbuurt(parkeerroute).

3.5 Visie op de Ruimtelijk-Functionele Structuur

Bijhorende kaartbeelden beschrijven de visie op de toekomstigestructuur van de Kerkbuurt. Het Merwedeplein en omgeving, inclu-sief Jumbo, Hema en de grote modische trekkers, zijn de ‘motor’van het centrum. Het kan zich nog meer ontwikkelen tot het ‘Klop-pend Hart van de Kerkbuurt’, door herinrichting van het Merwede-plein als sfeervol plein met veel hogere beeldkwaliteiten rondomen accenten op dagelijkse speciaalzaken en winkelondersteunende(dag)horeca met terras. De trekkracht van dit gebied is, ook door

de belangrijke boodschappenfunctie, essentieel voor het overigedeel van het centrum. In westelijke richting bestaat nu een geleide-lijke afname van de recreatieve winkelfunctie, met deels matigebeeldkwaliteiten en leegstand. Zonder ingrepen op structuurniveauzal dit proces verdergaan, leidend tot toenemende leegstand en optermijn wellicht zelfs verpaupering.

Dit proces valt alleen te keren door de Westkop een structuurim-puls te geven. Het gebied moet zich, samen met het aangrenzendedeel van de Stationsweg, ontwikkelen tot ‘De Nieuwe Entree’ vande Kerkbuurt. Het moet hét visitekaartje worden voor Sliedrecht.Essentieel is de vestiging van (een) nieuwe niet-dagelijkse trek-ker(s), bijvoorbeeld in de Carrousel. De uitstraling van genoemdpand en omgeving moet aanmerkelijk worden versterkt, met eenhoogwaardige inrichting van de openbare ruimte. Er bestaan hiervooral kansen voor een niet-dagelijkse trekker, horeca & terrassen,cultuur en leisure.

De Stationsweg leent zich vooral voor zakelijke dienstverlening meteen zekere representativiteit, aansluitend op de historische allurevan deze straat. Voorbeelden zijn een makelaar, financiële dienst-verlening, notaris of advieskantoor. Dit type bedrijvigheid heefthier in het verleden ook gezeten, maar is verplaatst omdat hetvastgoed (omvang, indeling, kwaliteit) en de omgevingskwaliteitenniet meer voldeden aan het gewenste beeld. Uitdaging is nu omnieuwe panden te ontwikkelen met hoogwaardige omgevingskwa-liteiten, passend bij de huidige behoeften van de vraagzijde. Ditkan worden aangevuld met een woonfunctie. In dit gebied moetook worden gezocht naar mogelijkheden voor extra parkeren.

Hoofdstuk 338

Hoofdstuk 3 39

Definiëring ‘aanloopmilieus’ aan oost- en westzijde• Kerkbuurt-West: Mix wonen, dienstverlening, winkels. Uitbrei-

ding winkelaanbod? Nee, tenzij aantoonbare ruimtebehoeftedie in het kernwinkelgebied niet aanwezig is, autoafhankelijk,doelgericht bezocht, etc. en ondergeschikt aan de woonfunctievan de straat. Behalve herinrichting van de straat geen actiefbeleid van de gemeente t.a.v. het winkelaanbod. Bestaandewinkels kunnen blijven.

• Kerkbuurt-Oost: Mix wonen, dienstverlening, winkels, horeca.Uitbreiding winkelaanbod? Ja, mits autoafhankelijk, doelge-richt, etc. en nevengeschikt aan de woonfunctie van de straat.Aaneengesloten winkelfront is hier niet nodig. Herinvulling vanbestaande (voormalige) winkelpanden heeft prioriteit. Herin-richting van de straat noodzakelijk. Voorstel voor toestaan au-toverkeer.

3.6 Gebiedsprofielen

De ruimtelijk-functionele structuur is uitgewerkt in een aantal ge-biedsprofielen. Deze profielen geven de ontwikkelingsmogelijkhe-den per centrumdeel weer, richtinggevend en ter inspiratie. Dehuidige kwaliteiten per deelgebied vormen daartoe de basis. Bij deontwikkelingsrichting per deelgebied is vooral ingegaan op deruimtelijk-functionele ontwikkeling en op eventuele kansrijke bran-ches, niet op winkelformules. Naast de ontwikkelingsrichting zijnper deelgebied aanbevelingen opgenomen qua randvoorwaardenen uitvoeringsaspecten.

Hoofdstuk 340

Kernwinkelgebied: Kerkbuurt tussen Stationsweg en Waterkeringweg, incl. Merwedeplein

Huidig functieprofiel • Hoofdwinkelgebied met de nadruk op recreatief winkelaanbod. Formules, maar ook zelfstandige ondernemers.

• Combinatie met publieksgerichte dienstverlening en horeca is de kracht van dit type kleinstedelijke centrumgebieden.

• Nadruk Merwedeplein op doelgericht bezocht winkelaanbod, nabij Jumbo en Hema.

• De trekkracht zal door de Jumbo verder toenemen.

Ontwikkelingsrichting

W: •••

H: •

D: •

V: •

• Meer variatie en diepte in het aanbod van modische, luxe en woonartikelen.

• Meer specialistisch dagelijkse aanbod met een recreatief karakter (koffie/thee, kaas/noten, wijn, snoep/chocola, etc.).

• Streven naar nieuwe (niet-dagelijkse) trekkers omgeving Stationsweg.

• Invulling leegstand.

• Toevoegen winkelondersteunende horeca en/of mengformules horeca/detailhandel.

• Herinrichting Merwedeplein tot sfeervol verblijfs- en evenementenplein.

• Modernisering, herontwikkeling omliggend vastgoed Merwedeplein.

Randvoorwaarden &

uitvoeringsaspecten

• Voetgangers hebben het primaat. Gebruik als fietsroute alleen tijdens minder drukke perioden.

• Comfortabeler overbruggen hoogteverschil naar Merwedeplein (roltrap).

• Entrees ter hoogte van Jumbo en Waterkeringweg verbeteren.

• Meer en geconcentreerde fietsenstallingen nabij de entrees.

• Afsluiten kleine doorgangen zonder duidelijke meerwaarde.

• Afspraken maken over bereikbaarheid voor distributieverkeer, eventueel instellen venstertijden.

• Betere handhaving beeldkwaliteitsplan en reclamenota (uitstallingenbeleid).

W = winkels, H = horeca, D = dienstverlening, ambachten, V = vrije tijd, vermaak

Ontwikkelingsrichting: • (zeer) beperkte uitbreiding •• max. 3 à 7 zaken ••• meer dan 7 zaken

Hoofdstuk 3 41

Westkop: Omgeving Kerkbuurt & Stationsweg

Huidig functieprofiel • Divers aanbod kleinschalige en grootschalige winkels, horeca en dienstverlening.

• Matige uitstraling winkels, horeca en dienstverlening.


W: ••

H: ••

D: ••

V: •

• Inspelen op perspectief gebied als visitekaartje van de Kerkbuurt met tevens een avondfunctie (horeca).

• Ingrijpende versterking functieprofiel, ruimtelijke samenhang en beeldkwaliteiten noodzakelijk.

• Streven naar extra niet-dagelijkse trekker.

• Bijzondere kansen representatieve horeca (brasserie/restaurant) met terras.

• Langs Stationsweg: zakelijke dienstverlening (B2B), representatief.

• Zoeklocatie extra parkeergelegenheid.

Randvoorwaarden &

uitvoeringsaspecten

• Integrale gebiedsontwikkeling met participatie belangrijkste stakeholders essentieel.

• Verkenning functionele, ruimtelijke en financieel-strategische mogelijkheden herontwikkeling gebied.

• Aantrekkelijker inrichten van de openbare ruimte.

• Duidelijkere markering als entree tot het kernwinkelgebied.

• Fietsenstalling.



Hoofdstuk 342

Kerkbuurt-West: Kerkbuurt tussen A.W. de Landgraafstraat & Stationsweg

Huidig functieprofiel • Wonen, winkels, dienstverlening.


W: -

H: -

D: •

V: -

• Gemengd functieprofiel, belangrijke woonfunctie.

• Nieuwe winkels: “Nee, tenzij…” en ondergeschikt aan woonfunctie.

• Doelgericht bezochte winkels met noodzaak autobereikbaarheid en parkeren voor de deur (voorbeelden: doe-het-zelf, sanitair, tuinartikelen, etc.).

• Dienstverlening met noodzaak autobereikbaarheid.

• Accent grotere units en volumineuze artikelen.

Randvoorwaarden &

uitvoeringsaspecten

• Herinrichting straat, zonder langdurige overlast.

• Bijzondere aandacht voor kortparkeren en laden/lossen voor bezoekers winkels en dienstverlening.

• Veilige verkeerssituatie voor auto’s, fietsers en voetgangers.



Hoofdstuk 3 43

Kerkbuurt-Oost: Kerkbuurt tussen Waterkeringweg & Oosterbrugstraat

Huidig functieprofiel • Wonen, winkels, horeca.


W:••

H: •

D: •

V: -

• Snuffelmilieu (‘Verrassende ontdekkingen’).

• Gemengd functieprofiel.

• Winkels: “Ja, mits…”, nevengeschikt aan andere functies.

• Ook kansen voor dienstverlening en ambacht

• Kansen voor zelfstandige ondernemers en speciaalzaken.

• Grotere en kleine units.

• Startersmilieu.

Randvoorwaarden en

uitvoeringsaspecten

• Openstellen voor auto’s, aansluitend aan Waterkeringweg. Nader verkeersonderzoek nodig naar mogelijkheden en voorwaarden.

• Realisatie parkeerplaatsen kortparkeren en laden/lossen voor bezoekers.



Hoofdstuk 344

3.7 Randvoorwaarden

• Om het winkelen te concentreren in een compact winkelgebiedkunnen benedendijks geen zelfstandige winkelruimtes wordenontwikkeld. Alleen winkelruimte benedendijks als onderdeelvan een winkel bovendijks is acceptabel, evenals magazijnruim-te en opslag. Wel bestaan hier mogelijkheden voor combinatiesvan dienstverlening, wonen en een bibliotheek. Ook kan hierextra parkeergelegenheid worden gerealiseerd voor bezoekersvan de Kerkbuurt.

• Winklerplein moet worden herontwikkeld als boodschappen-centrum, conform het gemeentelijk beleid. Geen niet-dagelijkse trekkers hier waarvoor ook fysieke ruimte bestaat inde Kerkbuurt.

• Tegengaan ongewenste retailontwikkelingen elders in de ge-meente. Leegstaande winkelpanden buiten de structuur: Be-stemming detailhandel in bestemmingsplan opheffen (uit demarkt nemen).

• Behoud van het gratis parkeren. Gratis parkeren is een absolutetroef van de Kerkbuurt waarmee het zich onderscheidt van veelwinkelcentra in de regio.

Hoofdstuk 4 45

4. IN DE PRAKTIJK

4.1 Introductie

De visie als werkdocumentDe beschreven visie voor de Kerkbuurt gaat uit van een marktge-richte omvang en een ruimtelijk en functioneel samenhangendeopbouw. Een Kerkbuurt waar het prettig winkelen is, met voor on-dernemers uitdagende investeringskansen. De visie is vooral eenwerkdocument, dat aangeeft waar voor gemeente, ondernemers enandere partijen de beste kansen liggen. Om de aangegeven ont-wikkelingsrichting daadwerkelijk te realiseren, is een vertaling naaracties en maatregelen nodig. Daarnaast moet het beleid vorm krij-gen en uitgevoerd worden.

4.2 Opgave Westkop

Uit het onderzoek blijkt dat er structurele ingrepen in het centrumnoodzakelijk zijn om de economische ontwikkelingskansen en at-tractiviteit op de langere termijn te waarborgen. De herontwikke-ling van de Westkop (omgeving Kerkbuurt/Stationsweg) is daarbijeen sleutelproject.

ProcesDe herstructurering van het gebied is een typisch binnenstedelijkeopgave waarbij belangen van gemeente, eigenaren en gebruikers

in balans moeten worden gebracht. De overheid moet voorwaardencreëren die ondernemers uitdagen om te investeren in vastgoed-ontwikkeling en exploitatie van zaken. Dit ontwikkelingsprocesmoet op een zorgvuldige wijze vorm krijgen met na iedere stap eenproces van herbezinning voor betrokkenen en ‘go/no-go’ momen-ten. Op hoofdlijnen zou de ontwikkelingsstrategie voor de Westkopals volgt kunnen zijn:

1. Uitwerking van de visie voor de Kerkbuurt in een Contourenno-ta voor de Westkop (omgeving Kerkbuurt/Stationsweg). Dezecontourennota doet op hoofdlijnen uitspraken over de pro-grammatische, ruimtelijke, financiële mogelijkheden (globaal)en voorwaarden waaronder het project zich kan ontwikkelen:‘Rekenen en Tekenen’. De mogelijke keuzes voor het gebiedworden geobjectiveerd en verhelderd. Realisme en haalbaar-heid staan centraal. Hierbij wordt ook aandacht geschonkenaan de belangen van eigenaren en andere direct belangheb-benden in het gebied. Alleen de primaire stakeholders (ge-meente, eigenaren) worden bij de (verkennende) Contourenno-ta betrokken. Andere partijen kunnen in een later stadium aan-

Hoofdstuk 446

schuiven. De Contourennota moet worden vastgesteld door hetCollege als leidraad voor toekomstige ontwikkelingen

2. In samenspraak met marktpartijen (bijvoorbeeld via een markt-consultatie) opstellen van een Ontwikkelingsvisie voor hetontwikkelingsgebied. Binnen deze visie vindt een integrale af-weging plaats van stedenbouwkundige, economische en finan-ciële aspecten en wordt een kwantitatief en kwalitatief beeldgeschetst op welke wijze de ontwikkeling in samenspraak meteigenaren, ondernemers, investeerders en andere partijen vormkan krijgen. Deze visie moet bij voorkeur door de gemeente-raad worden geaccordeerd. Met marktpartijen dient een ont-wikkelingsovereenkomst te worden aangegaan.

3. Het opstellen van een concreet Ontwikkelingsplan dat als basiskan dienen voor het Bestemmingsplan en uiteindelijke Realisa-tieplannen.

4.3 Actieplan

Hierna worden de belangrijkste acties en maatregelen voor deKerkbuurt benoemd. Veel punten behoeven nog nadere uitwer-king, nadat betrokken partijen hun standpunten en prioriteitenhebben bepaald. De uitwerking van actiepunten is in praktijk inhoge mate afhankelijk van de beschikbare capaciteit en financiën.Vaak zijn allerlei varianten in de uitwerking mogelijk en kunnenactiepunten worden gecombineerd, wat sterk kostenbesparend kanzijn. De kracht van dit integrale actieprogramma is de onderlingeversterking van maatregelen. Er wordt een vliegwiel in gang gezetwaarvan de hele Kerkbuurt profiteert. Gaandeweg de uitvoering

zullen altijd nieuwe, nu nog onvoorspelbare oplossingen wordenaangedragen voor versterking van de Kerkbuurt. Dat is alleen maargoed.

Samenwerking staat vooropEen goede uitvoering van het programma kan niet zonder enthou-siaste trekkers. Per actiepunt worden dan ook eerst de primairetrekkers benoemd, daarna de belangrijkste andere betrokkenen.Waar ondernemers worden vermeld als partij, kan vaak ook de on-dernemersvereniging c.q. het Centrummanagement worden gele-zen.

De actiepunten met de vermelding ‘Quick Win’ kunnen op kortetermijn worden uitgevoerd, zijn in hoge mate tastbaar en dus bijuitstek geschikt om de voortvarendheid van de Kerkbuurt als win-kelbestemming aan te tonen. Ondernemers en consumenten ziendat er in dat opzicht werkelijk wat gebeurt en worden gestimuleerdom aan te sluiten.

Een uitgebreid actieprogramma kan nooit volledig zijn …Een actieprogramma als dit voor de Kerkbuurt kan nooit strak wor-den afgebakend. Jaarlijks moet het overzicht door gemeente enondernemers worden geëvalueerd, waarbij actiepunten kunnenworden aangescherpt, toegevoegd of verwijderd. Voor de verderetoelichting en de achtergronden van de acties verwijzen wij naarhet vorige hoofdstuk.

Hoofdstuk 4 47

Blijven inspelen op veranderingenEr zijn veel ontwikkelingen waarop de Kerkbuurt moet (blijven)inspelen om ook op termijn een goed voorzieningenniveau te be-houden. Aanpakken van de knelpunten, uitbouwen van kwaliteitenen benutten van kansen staan centraal. Dit is nodig om tegemoet teblijven komen aan de veranderende wensen en eisen van de steedsmobielere, kritischere en beter geïnformeerde consument. Zo kande Kerkbuurt haar concurrentiepositie behouden en versterkentegenover in zekere mate vergelijkbare winkelgebieden in de om-geving zoals bijvoorbeeld Papendrecht en Gorinchem. Nogmaals, deKerkbuurt staat voor een aantal belangrijke uitdagingen en stil-stand is achteruitgang.

Hoofdstuk 448

AlgemeenActiepunt Trekker Betrokkenen Periode Prioriteit

Vaststellen Toekomstvisie Kerkbuurt door Gemeenteraad G - 2011 ••• (Quick Win!)

Uitspreken over realisatie visie O C, M, E, KvK, I 2011 •••Doorvertalen visie naar bestemmingsplan G Uiteenlopend Eens in de 10 jaar en bij ontwikkelingen ••Betrekken ondernemers bij uitvoering visie G C, O, E, KvK Doorlopend ••Handhaven beleid G C, O, E Doorlopend •••Stroomlijnen dienstverlening t.b.v. horecavergunningen G - Doorlopend •

Ruimtelijk-FunctioneelActiepunt Trekker Betrokkenen Periode Prioriteit

Contourennota Omgeving Kerkbuurt/Stationsweg G E 2011 ••• (Quick Win!)

Gebiedsvisie Omgeving Kerkbuurt/Stationsweg G C, O, M, E 2011-2012 ••Herontwikkeling Omgeving Kerkbuurt/Stationsweg M E, G, C 2012-2015 ••Overleg opties herontwikkeling Merwedeplein G E, C, O 2011-2012 •••Inrichtingsplan en herinrichting Merwedeplein G Uiteenlopend 2011-2012 ••Stimuleren verplaatsingen winkels naar kernwinkelgebied G C, O Doorlopend •Ontwikkelen startersbeleid G C, O, KvK, CWI 2011-2012 •Opstellen acquisitieplan commerciële functies Kerkbuurt C O, G, M 2011 ••Gecoördineerde inzet bedrijven-/horecamakelaars t.b.v.

verhuur panden

C E 2011-2012 ••

Onderzoek potenties invulling schoolgebouw, niet-winkels G E 2011-2012 •Onderzoeken verplaatsingsmogelijkheden culturele func-

ties naar omgeving Kerkbuurt

G E 2011-2012 •

Faciliteren winkelondersteunende horeca met terrassen G C, O Doorlopend ••Ondersteunen ondernemers bij bedrijfsopvolging O C, KvK, G Doorlopend ••

Hoofdstuk 4 49

Openbare ruimte & beeldkwaliteitActiepunt Trekker Betrokkenen Periode Prioriteit

Tijdelijke invulling leegstand C G, O, E Doorlopend •• (Quick Win!)

Verkenning mogelijkheden realisatie roltrap Merwedeplein G E 2011 ••Optimaliseren inrichting (zitbanken, groen, bloemen) G O, C Doorlopend ••Opstart Keurmerk Veilig Ondernemen C G, O, P, B Doorlopend ••Bevorderen wonen boven winkels G E, I Doorlopend •••Schone straten G O Doorlopend ••Strikte handhaving beleid beeldkwaliteiten, gevelreclame,

etc.

G E, O Doorlopend •••

Promotie, marketing & evenementenActiepunt Trekker Betrokkenen Periode Prioriteit

Organiseren activiteiten, evenementen, etc. O C, G Doorlopend ••• (Quick Win!)

Ambassadeursrol ondernemers C O Doorlopend ••Informatie voor bezoekers C O, G Doorlopend •

Bereikbaarheid & parkerenActiepunt Trekker Betrokkenen Periode Prioriteit

Opstellen parkeerbalans G - 2011-2012 ••Realisatie fietsenstallingen (geclusterd) G C, O 2011 ••Verkenning opties fietsverkeer door de Kerkbuurt G O, I 2012 ••Verkeersonderzoek opening Kerkbuurt-Oost autoverkeer G E, O, I 2012-2013 ••Parkeeroplossing Westkop i.c.m. parkeerroute G M 2012-2015 ••

Hoofdstuk 450

Organisatie & samenwerkingActiepunt Trekker Betrokkenen Periode Prioriteit

Continueren Centrummanagement C G, O, E Doorlopend •••Continueren Ondernemersvereniging: Nieuw Elan O C, E Doorlopend •••Samenwerking detailhandel, horeca, cultuur, recreatie G C, O 2011-2012 ••Verkenning opties ondernemersfonds O G, C 2011 •Instellen ondernemersloket G C, O 2011 ••Prioriteit: • lager •• midden ••• hoog

Legenda

G = Gemeente

C = Centrummanagement

O = Ondernemers

M = Marktpartijen, Projectontwikkelaars

E = Eigenaren vastgoed

KvK = Kamer van Koophandel

P = Politie

B = Brandweer

I = Inwoners

J = Ja

N = Nee

Hoofdstuk 4 51

4.4 Tot slot

Op en rond de Kerkbuurt in Sliedrecht moet veel gebeuren om ookin de komende decennia de rol van hoofdwinkelcentrum voorSliedrecht goed te kunnen vervullen. De volle inzet van alle partijenis daarbij essentieel: Gemeente, ondernemers, eigenaren en lokaleinwoners.

De Kerkbuurt is een winkelstraat met een lange geschiedenis eneen uitdagende toekomst. De lokale ondernemers zien de toekomstmet een redelijk vertrouwen tegemoet, maar men stelt unaniemdat de Kerkbuurt een kwaliteitsimpuls nodig heeft. Door structuur-versterking, modernisering en een gezamenlijke aanpak van pro-ductkwaliteiten, marketing en inrichting van de openbare ruimtekan de Kerkbuurt lokale inwoners, recreanten en regionale bezoe-kers op termijn voldoende keuze blijven bieden. Daarbij is enigeuitbreiding van het niet-dagelijkse aanbod goed mogelijk. Belang-rijk zijn het voorzien in goede parkeermogelijkheden, een attractiefverblijfsklimaat en gezamenlijke activiteiten door ondernemers engemeente.

BRO heeft tijdens dit onderzoek mogen ervaren dat de belangrijk-ste stakeholders nauw bij het onderwerp zijn betrokken en actiefwillen bijdragen aan de uitwerking van deze visie. Wij willen deleden van de begeleidingscommissie dan ook bedanken voor huninzet.

Hoofdstuk 452

Bijlagen 1

BIJLAGE 1: AANBODSITUATIE

Sliedrecht: Winkelaanbod vergeleken

Sliedrecht

(24.050 inwoners)

Vergelijking

(20.000 à 30.000 inwoners)

Aantal m² wvo Aantal m² wvo

Levensmiddelen 24 7.140 29 7.385

Persoonlijke Verzorging 5 1.220 8 1.255

Dagelijks 29 8.365 38 8.640

Warenhuis 1 1.060 1 900

Kleding & Mode 30 6.855 31 5.055

Schoenen & Lederwaren 7 1.765 6 1.500

Juwelier & Optiek 7 515 7 460

Huishoudelijke & Luxeartikelen 7 950 5 1.050

Antiek & Kunst - - 1 210

Mode & Luxe 52 11.150 51 9.175

Sport & Spel 7 1.945 6 1.925

Hobby 5 1.190 4 460

Media 6 695 5 670

Vrije Tijd 18 3.830 15 3.055

Dier & Plant 9 10.815 10 6.175

Bruin & Witgoed 6 1.790 7 1.110

Rijwielen & Autoaccessoires 5 955 5 985

Doe-het-zelf 10 5.895 6 4.875

Wonen 47 62.650 19 12.240

In & Om Huis 77 82.105 47 25.380

Overig 4 1.650 7 1.475

Totaal 180 107.100 157 47.725

Leegstand 15 1.845 16 3.645


Sliedrecht: Winkelstructuur

Dagelijks Niet-dagelijks Totaal

Aantal m² wvo Aantal m² wvo Aantal m² wvo

Kerkbuurt 5 2.155 59 12.825 64 14.980

Burgemeester Winklerplein 12 2.380 14 1.500 26 3.880

Fazantplein 4 1.950 - - 4 1.950

Populierenhof 2 975 1 315 3 1.290

Thorbeckelaan 2 100 4 490 6 590

Nijverwaard - - 46 67.225 46 67.225

Verspreid 4 800 27 16.375 31 17.175

Totaal 29 8.365 151 98.730 180 107.100


Bijlagen2

Kerkbuurt: Winkelaanbod vergeleken

Kerkbuurt

(24.050 inwoners)

Vergelijking

(20.000 à 30.000 inwoners)

Aantal m² wvo Aantal m² wvo

Levensmiddelen 3 1.480 17 3.705

Persoonlijke Verzorging 2 675 5 920

Dagelijks 5 2.155 22 4.625

Warenhuis 1 1.060 1 870

Kleding & Mode 25 6.370 28 4.640

Schoenen & Lederwaren 5 1.310 6 1.340

Juwelier & Optiek 7 515 6 415

Huishoudelijke & Luxeartikelen 3 410 4 895

Antiek & Kunst - - 1 75

Mode & Luxe 41 9.660 45 8.240

Sport & Spel 4 395 4 810

Hobby 1 80 3 235

Media 3 305 4 570

Vrije Tijd 8 780 11 1.615

Dier & Plant 3 350 4 495

Bruin & Witgoed 2 160 5 810

Rijwielen & Autoaccessoires - - 2 345

Doe-het-zelf 1 150 1 260

Wonen 3 420 6 1.950

In & Om Huis 9 1.080 18 3.860

Overig 1 1.300 4 455

Totaal 64 14.980 100 18.795

Leegstand 10 1.375 10 1.655


Kerkbuurt: Voorzieningenaanbod vergeleken

Kerkbuurt

(24.050 inwoners)

Vergelijking

(20.000 à 30.000 inwoners)

Aantal Aantal

Automotive - -

Brandstoffen - -

Horeca 8 22

Cultuur 1 2

Ontspanning 2 1

Verhuur - 1

Ambacht 10 12

Financiële Instelling 2 7

Particuliere Dienstverlening 7 11

Totaal 30 56


Bijlagen 3

BIJLAGE 2: ONDERNEMERSONDERZOEK

Kerkbuurt: Branchegroep

Aantal % Aantal

Dagelijks 1 3%

Mode & Luxe 15 52%

Vrije Tijd 2 7%

In & Om Huis 3 10%

Overig - -

Horeca 4 14%

Dienstverlening 4 14%

Totaal 29 100%

Kerkbuurt: Ondernemerschap

Aantal % Aantal

Filiaal 3 10%

Franchise 1 3%

Zelfstandig 23 79%

Weet Niet 2 7%

Totaal 29 100%

Kerkbuurt: Eigendomssituatie

Aantal % Aantal

Huur 14 48%

Eigendom 11 38%

Weet Niet 4 14%

Totaal 29 100%

Kerkbuurt: Leeftijd

Aantal % Aantal

Jonger dan 35 3 10%

35 à 49 13 45%

50 à 64 12 41%

65 en ouder - -

Weet Niet 1 3%

Totaal 29 100%

Kerkbuurt: Opvolging indien ouder dan 50 jaar

Aantal % Aantal

Opvolging: Ja 4 33%

Opvolging: Nee 5 42%

Weet niet 3 25%

Totaal 12 100%

Kerkbuurt: Functioneren

Aantal % Aantal

Zeer Positief 2 7%

Positief 16 55%

Neutraal 9 31%

Negatief 1 3%

Weet Niet 1 3%

Totaal 29 100%

Bijlagen4

Kerkbuurt: Omzetontwikkeling

Aantal % Aantal

Zeer Positief 1 3%

Positief 11 38%

Neutraal 13 45%

Negatief 3 10%

Weet Niet 1 3%

Totaal 29 100%

Kerkbuurt: Toekomstperspectief

Aantal % Aantal

Zeer Positief 1 3%

Positief 17 59%

Neutraal 7 24%

Negatief 3 10%

Weet Niet 1 3%

Totaal 29 100%

Kerkbuurt: Vestigingslocatie

Aantal % Aantal

Zeer Positief 4 14%

Positief 13 45%

Neutraal 11 38%

Negatief 1 3%

Weet Niet - -

Totaal 29 100%

Kerkbuurt: Huisvestingsproblemen (meerdere antwoorden mogelijk)

Aantal % Aantal

Nee 9 24%

Ja, matige bereikbaarheid voor klanten 1 3%

Ja, matige parkeermogelijkheden voor klanten 9 24%

Ja, onvoldoende passanten 14 38%

Ja, matige bevoorradingsmogelijkheden - -

Ja, te weinig of te kleine bedrijfsruimte 3 8%

Ja, onpraktische indeling van de bedrijfsruimte 1 3%

Totaal 37 100%

Kerkbuurt: Investeringsplannen (meerdere antwoorden mogelijk)

Aantal % Aantal

Nee 19 61%

Nee, vanwege opheffing 1 3%

Ja, verbouwing van het interieur 8 26%

Ja, verbouwing van het exterieur - -

Ja, vergroten van de publieks- / winkelruimte 2 6%

Ja, vergroten van de opslag- / bedrijfsruimte - -

Ja, verplaatsen naar een locatie elders 1 3%

Totaal 31 100%

Bijlagen 5

Kerkbuurt: Troeven (meerdere antwoorden mogelijk)

Aantal % Aantal

Winkelaanbod (divers, hoogwaardig, couleur locale) 18 43%

Autovrije promenade 7 17%

Gratis parkeren 6 14%

Sfeer 5 12%

Bereikbaarheid 1 2%

Voldoende parkeren 1 2%

Potentie voor regiorol i.c.m. Burgemeester Winklerplein 1 2%

Hoofdwinkelcentrum van oudsher 1 2%

Braakliggende terreinen aan de koppen 1 2%

Centrale ligging 1 2%

Totaal 42 100%

Kerkbuurt: Knelpunten (meerdere antwoorden mogelijk)

Aantal % Aantal

Leegstand 17 23%

Uitstraling 14 19%

Organisatie 10 14%

Sfeer 8 11%

Onderbrekingen winkelfront 6 8%

Winkelaanbod 6 8%

Hoogteverschil 5 7%

Bewegwijzering 5 7%

Onvoldoende parkeren 2 3%

Overig 1 1%

Totaal 74 100%

Kerkbuurt: Gemiste winkels (meerdere antwoorden mogelijk)

Aantal % Aantal

Dagelijks 18 22%

Bloemenwinkel 10 12%

Bruin & witgoed (elektronica) 10 12%

Blokker 6 7%

Xenos 5 6%

Speciaalzaken 5 6%

Warenhuis 4 5%

Overig 25 30%

Totaal 83 100%

Kerkbuurt: Gemiste voorzieningen (meerdere antwoorden mogelijk)

Aantal % Aantal

Horeca 6 33%

Terrassen 4 22%

Groen 2 11%

Toilet 2 11%

Fietsenstalling 1 6%

Roltrap, lift 1 6%

Overkapping 1 6%

Blauw 1 6%

Totaal 18 100%

Bijlagen6

Kerkbuurt: Suggesties voor verbetering (meerdere antwoorden mogelijk)

Aantal % Aantal

Organisatie 11 35%

Aanpakken koppen 9 29%

Sfeer 5 16%

Bewegwijzering 3 10%

Roltrap, lift 1 3%

Spreiding 1 3%

Parkeren & Bieb (schoolgebouw) 1 3%

Totaal 31 100%

BRO heeft vestigingen in Boxtel | Amsterdam | Tegelen | Hasseltwww.BRO.nl

Documents

Sliedrecht, Toekomstvisie Kerkbuurt · 2.6 Workshop 18 2.7 Ontwikkelingen in Nederland 19 2.8 Ontwikkelingen in Sliedrecht & in de Regio 21 2.9 Functioneren & Marktruimte 22 3. AMBITIES