Šios tez s yra saugomos autori ų teis s, tod l jų ...web.vu.lt/tf/v.mizaras/dokumentai/Nuomos_tezes.pdf · nuomininkui suteikiama teis ÷ tik naudotis daiktu, tai daiktiniai teisi

Šios tez÷s yra saugomos autorių teis÷s, tod÷l jų naudojimas galimas tik išimtinai mokymosi tikslais ir jas draudžiama leisti naudoti bet kokiems tretiesiems asmenims, nesusijusiems su Prievolių teis÷s II dalyko studijomis Vilniaus universiteto Teis÷s fakultete, inter alia bet kokį viešą paskelbimą bet kokiomis priemon÷mis (pvz., elektroniniais ryšiais). Ši mokymuisi skirta informacija skirta tik VU TF III kurso studentams, tod÷l nelaikytina viešai paskelbta, nes autorius toliau gali keisti, pildyti jos turinį Vytautas Mizaras

1

Nuomos sutartis

1. Nuomos sutarčių reguliavimo bendras apibūdinimas

CK XXVIII skyrius reglamentuoja nuomos sutartinius teisinius santykius. CK reglamentuojamos ne tik bendrosios nuomos sutarties nuostatos (CK 6.477-6.503 str.), tačiau išskiriami bei atskirai reglamentuojami santykiai, atsirandantys sudarius paskirų nuomos rūšių sutartis. Paskiros nuomos rūšys išskiriamos pagal kelis kriterijus, tarkim, atsižvelgiant į: (1) nuomos sutarties dalyko specifiką (pvz., transporto priemonių nuoma tiek teikiant vairavimo ir technin÷s priežiūros paslaugas, tiek tokių paslaugų neteikiant (CK 6.512-6.529 str.), pastatų, statinių ar įrenginių nuoma (CK 6.530-6.535 str.), įmon÷s nuoma (CK 6.536-6.544 str.), žem÷s nuoma (CK 6.545-6.566 str.), gyvenamosios patalpos nuoma (CK 6.575-6.628 str.); (2) nuomos sutarties šalių pad÷tį bei ypatumus (pvz., vartojimo nuoma (CK 6.504-6.511 str.); (3) specifinį sutarties tikslą bei atsirandančių teisinių santykių specifiką (sandorio sudarymo, vykdymo prasme) (pvz., finansin÷ nuoma (lizingas) (CK 6.567-674 str.). Paskiras nuomos rūšis reglamentuojančios normos laikytinos normomis, numatančiomis išimtis, ypatumus iš bendrųjų normų. Tod÷l bendrosios nuomos santykius reguliuojančios normos taikomos ir paskiroms nuomos rūšims, išskyrus, kai atskiras nuomos rūšis reguliuojančios normos numato kitokias taisykles nei bendrosios normos (t. y. numato išimtis, ypatumus iš bendrųjų normų).

II. Nuomos sutarties samprata

1. Nuomos sutarties sąvoka ir sutart į kvalifikuojantys požymiai

Nuomos sutarties sąvoka numatyta CK 6.477 straipsnio 1 dalyje:

Pagal nuomos sutartį viena šalis (nuomotojas) įsipareigoja duoti nuomininkui daiktą laikinai valdyti ir naudotis juo už užmokestį, o kita šalis (nuomininkas) įsipareigoja mok÷ti nuomos mokestį.

CK 6.477 straipsnio 1 dalyje reglamentuojama nuomos sutarties samprata. Nuomos sutarties samprata beveik identiška Romos teis÷je žinotai šios sutarties sampratai, kur daiktų nuoma (lot. locatio-conductio rei) buvo laikoma sutartis, kai viena šalis – nuomotojas (locator rei) įsipareigodavo perduoti daiktą naudojimuisi kitai šaliai nuomininkui (conductor rei), o ši mok÷ti nuomos mokestį (merx)1. Nuomos sutartis priskiriama prie tų sutarčių, kurių pagrindu atsiranda pareiga perduoti tam tikrą daiktą kitam asmeniui. Tačiau skirtingai negu pirkimo-pardavimo sutarties atveju, nuomos sutartimi nuomotojas neperleidžia nuosavyb÷s teis÷s į nuomojamą daiktą, o įsipareigoja duoti nuomininkui tik laikinai tą daiktą valdyti ir juo naudotis arba tik naudotis. Tai esminis nuomos sutarties skirtumas nuo sutarčių, kurių pagrindu perduodamas daiktas kito asmens nuosavyb÷n (pvz., pirkimo-pardavimo, dovanojimo, mainų, rentos ir atskirų jos rūšių). Taigi nuomos atveju nuomotojas neperduoda nuosavyb÷s teis÷s į išsinuomotą daiktą (išskyrus kai susitariama d÷l išnuomoto daikto išpirkimo (žr. CK 6.503 str.), t.y. nuomos sutarties pagrindu nuomininkas įgyja laikinai tik valdymo teisę, kuri nelaikoma savarankiška daiktine teise, nes daikto, esančio nuomos dalyku,

1 Išsamiau apie tai žr. NEKROŠIUS, I. ir kt. Rom÷nų teis÷. Kaunas: Vijusta, 1996, p. 270.


2

savininku laikomas nuomotojas, ir naudojimo teisę. Vadinasi pagal nuomos sutartį daikto nuomininkas neįgyja teis÷s disponuoti išsinuomotu daiktu2 . Pažym÷tina ir tai, kad nuomininkas pagal sutartį turi pareigą mok÷ti nuomos mokestį, tačiau neturi pareigos priimti perduodamą daiktą, tod÷l nuomotojas negali prieš nuomininką naudoti gynybos būdo – įpareigojimo vykdyti pareigą natūra.

Nuomotojas pagal nuomos sutartį įsipareigoja perduoti daiktą laikinai valdyti ir juo naudotis nuomininkui. Tiesa, išimtiniais atvejais, nuomotojas turi pareigą perduoti daiktą tik naudotis nuomininkui, tačiau pats lieka jo valdytoju. Nuomininkas įgyja teisę valdyti išsinuomotą daiktą sandorio (nuomos sutarties) pagrindu ir yra teis÷tas nuomojamo daikto valdytojas. Svarbu pažym÷ti, kad d÷l nuomojamo daikto valdymo teis÷s perdavimo nuomininkui jo interesams ginti taikomi daiktiniai teisių gynimo būdai: nuomininkas gali ginti savo kaip nuomojamo daikto valdytojo teises lygiai taip pat, kaip jas gintų pats savininkas, t. y. pareikšdamas vindikacinį ieškinį, jeigu iš jo neteis÷tai paimamas išsinuomotas daiktas, arba negatorinį ieškinį, jeigu pažeidžiama teis÷ naudotis išsinuomotu daiktu, ir toks pažeidimas nesusijęs su valdymo netekimu. Tokia nuomininko teisių gynimo galimyb÷ numatyta CK 4.34 str., kuriame reglamentuojama, kad kiekvienas valdytojas turi teisę ginti esamą valdymą ir atnaujinti atimtą valdymą. Tiesa, tokiu teisių gynimu nuomininkas gali pasinaudoti tik tais atvejais, kai pagal sutartį jam suteikiama teis÷ ir valdyti daiktą, ir juo naudotis. Jeigu nuomininkui suteikiama teis÷ tik naudotis daiktu, tai daiktiniai teisių gynimo būdai jam netaikomi. Kita vertus, nuomininkas laikomas tik faktiniu išsinuomoto daikto valdytoju, nes nuomotojui, kaip daikto savininkui, nors ir neturint savo žinioje daikto, kurį turi nuomininkas pagal nuomos sutartį, išlieka teisinio tur÷jimo teis÷.

Naudojimo teis÷ reiškia gavimą iš daikto naudos, kuria pasireiškia jo ekonominis reikšmingumas. Čia reiktų išskirti du momentus – nuomotojo naudojimo teisę, kaip nuosavyb÷s teis÷s turinio sud÷tinę dalį, ir nuomininko naudojimo išsinuomotu daiktu teisę. Nuomotojo, kaip nuomos sutarties dalyku esančio daikto savininko, naudojimo teis÷ pasireiškia tuo, kad nuomotojas gauna iš daikto pajamas (užmokestį už suteiktą teisę naudotis jo daiktu). Tiesa, pažym÷tina, kad nuomotojas, sudarydamas nuomos sutartį d÷l daikto išnuomojimo, kartu įgyvendina ir disponavimo daiktu teisę (disponavimo teis÷ suprantama kaip teis÷ nustatyti daikto teisinę pad÷tį, jo teisinį likimą, pakeisti ekonominę būklę, sudaryti įvairius sandorius, kurių dalyku yra daiktas). Jeigu nuomotojas, įgyvendindamas savo kaip savininko naudojimo teisę gauna pajamas iš daikto nuomos mokesčio pavidalu, tai nuomininkui suteikta teis÷ naudotis išsinuomotu daiktu pasireiškia, kaip teis÷ į išsinuomoto daikto duodamas pajamas, vaisius, gyvulių prieauglį (CK 6.488 str.). Kita vertus, naudojimo teis÷ gali pasireikšti ir nuomininko galimybe išpirkti nuomojamą daiktą (CK 6.503 str.).

Nuomos sutartis yra dvišal÷ (abi sutarties šalys – tiek nuomotojas, tiek nuomininkas turi priešpriešines pareigas), tik atlygintina (nuomininkas turi sumok÷ti nuomotojui atitinkamą mokestį už naudojimąsi daiktu), konsensualin÷ (laikoma sudaryta nuo šalių valios d÷l sutarties sudarymo išreiškimo, ir jos įsigaliojimas nesiejamas su daikto perdavimu nuomininkui), tik ekvivalentin ÷ (sutarties sudarymo metu susitariama d÷l gaunamos naudos, pavyzdžiui, nuomojamo daikto, nuomos mokesčio, taip pat d÷l šalių tarpusavio pareigų), yra tęstinio vykdymo sutartis.

2 Žr. taip pat LAT CBS teis÷jų kolegijos 1999 m. geguž÷s 12 d. nutartį c. b. “Respublikos varpai” v. Vilniaus m. savivaldyb÷, Nr. 3K-3-111/1999, kat. 10.


3

Nuomos sutartį kvalifikuojantys požymiai.

Galima išskirti tokius pagrindinius nuomos sutarčiai būdingus kvalifikuojančius požymius.

Pirma, nuomos sutarties pagrindinis bruožas yra tai, kad šia sutartimi nuomotojas perduoda nuomininkui daiktą ne nuosavyb÷n, o tik laikinam valdymui ir naudojimui (išimtiniais atvejais tik naudojimui), t. y. šios sutarties pagrindu nesikeičia daikto savininkas. Tuo nuomos sutartis skiriasi nuo pirkimo-pardavimo, dovanojimo, rentos sutarčių, kurių pagrindu perduodamas turtas kito asmens nuosavyb÷n.

Antra, nuomos sutartis yra tik atlygintina, ir šis kvalifikuojantis požymis ją skiria nuo panaudos sutarties, kurios pagrindu daiktas perduodamas kito asmens valdymui ir naudojimui tik neatlygintinai.

Trečia, nuomos sutarties dalyku gali būti tik daiktai, bet ne kitas turtas (ne teis÷s (specifika yra įmon÷s nuomos, finansin÷s nuomos atveju) ar kitas nematerialus turtas. Tuo nuomos sutartis skiriasi, pavyzdžiui, nuo licencin÷s sutarties, kurios dalyku yra autoriaus turtin÷s teis÷s, gretutin÷s teis÷s (atlik÷jų, fonogramų gamintojų, audiovizualinių įrašų gamintojų, transliuojančiųjų organizacijų turtin÷s teis÷s) ar teis÷s į pramonin÷s nuosavyb÷s objektus (pavyzdžiui, patentą, prek÷s ženklą, dizainą), pagal kurią tokios teis÷s perduodamos kitam asmeniui naudotis. Be to, nuomos sutarties dalyku, kaip toliau dar bus nurodoma, gali būti tik individualiais požymiais apibūdinti arba individualizuoti, taip pat tik nesunaudojami daiktai. Šiuo požymiu nuomos sutartis skiriasi nuo paskolos sutarties, kurios dalyku gali būti pinigai arba rūšies požymiais apibūdinti suvartojami ar nesuvartojami daiktai.

2. Nuomos sutarties dalykas

Nuomos sutarties dalykas yra esmin÷ sutarties sąlyga, nes, kaip numatyta CK 6.477 straipsnio 3 dalyje, nuomos sutartyje turi būti nurodytas daiktas ar jo požymiai, leidžiantys nustatyti daiktą, kurį nuomotojas privalo perduoti nuomininkui. Jeigu tokių požymių n÷ra ir negalima nustatyti nuomos sutarties dalyko remiantis kitais požymiais, tai nuomos sutartis laikoma nesudaryta

CK 6.477 straipsnio 2 dalis reglamentuoja, kas gali būti nuomos sutarties dalyku. Apibūdinant nuomos sutarties dalyką, galima būtų išskirti tokius bruožus.

Pirma, min÷ta, nuomos sutarties dalyku gali būti tik daiktai , t. y. iš gamtos pasisavinti arba gamybos procese sukurti materialaus pasaulio dalykai (CK 4.1 str.). Tod÷l nuomos sutarties dalyku negali būti kitas turtas: turtin÷s teis÷s, pinigai, vertybiniai popieriai, intelektin÷s veiklos rezultatai ir kt.

Antra, nuomos sutarties dalyku gali būti tik nesunaudojamieji daiktai . Nesunaudojamaisiais daiktais laikomi daiktai, kurie, naudojant juos pagal paskirtį, ilgą laiką iš esm÷s nepakeičia savo vert÷s ir paskirties (CK 4.5 str. 2 d.).

Trečia, sistemiškai aiškinant CK 6.477 straipsnio 2 ir 3 dalis, akcentuotina, kad nuomos dalyku gali būti individualiais požymiais apibūdinti daiktai (CK 4.4 str. 1 d.), o rūšies požymiais apibūdinti daiktai (CK 4.4 str. 2 d.), sudarant nuomos sutartį, turi būti individualizuojami taip, kad galima būtų nustatyti daiktą, kurį nuomotojas privalo perduoti nuomininkui.


4

Nuomos sutarties dalyku gali būti nekilnojamieji daiktai (žem÷s sklypai, pastatai ir statiniai, įrenginiai, gyvenamosios patalpos, kitokios paskirties patalpos, įmon÷ ir kiti nekilnojamieji daiktai) ir kilnojamieji daiktai (transporto priemon÷s ir kt.). Įstatymuose gali būti nustatyta turto rūšis, kurio nuoma draudžiama arba ribojama. Nuoma draudžiama, paprastai, tokių daiktų, kurie yra išimti iš apyvartos. Išimti iš apyvartos yra tik išimtin÷je valstyb÷s nuosavyb÷je esantys daiktai (CK 4.7 str. 2 d.). Lietuvos Respublikos Konstitucijos 47 str. reglamentuojama, kad išimtine nuosavyb÷s teise Lietuvos Respublikai priklauso žem÷s gelm÷s, taip pat valstybin÷s reikšm÷s vidaus vandenys, miškai, parkai, keliai, istorijos, archeologijos ir kultūros objektai, teis÷s į oro erdvę virš jos teritorijos, jos kontinentinį šelfą bei ekonominę zoną Baltijos jūroje.

Gali būti ribojama nuoma ir ribotai esančių apyvartoje daiktų, t. y. tam tikras savybes turinčių daiktų, kurių apyvarta ribojama saugumo, sveikatos apsaugos ar kitais visuomen÷s poreikiais (CK 4.7 str. 3 d.), pavyzdžiui, ginklų ir kt. Ribojama nuoma yra ir daiktų, kurie priklauso valstyb÷s ar savivaldybių nuosavyb÷n. Pavyzdžiui, pagal 2002 m. geguž÷s 23 d. Valstyb÷s ir savivaldybių turto valdymo, naudojimo ir disponavimo juo įstatymo3 14 straipsnio 1 dalyje numatyta, kad d÷l valstyb÷s ilgalaikio materialiojo turto nuomos sprendimas gali būti priimtas, jeigu tas turtas neskirtas šalies gynybai ar saugumui užtikrinti, neįtrauktas į privatizavimo programą ar nereikalingas valstyb÷s funkcijoms įgyvendinti.

Min÷ta, kad nuomos sutarties dalyku gali būti tik individualiais požymiais apibūdinti daiktai, t. y. tokie daiktai, kurie vienu ar kitu būdu atskiriami nuo kitų vienarūšių daiktų (naujojo CK 4.4 str. 1 d.). Rūšiniais požymiais apibr÷žti daiktai negali būti nuomos sutarties dalyku, jie gali būti paskolos sutarties dalyku.

Atskirų nuomos rūšių atveju įstatymas gali numatyti specialius reikalavimus sutarties dalykui. Pavyzdžiui, žem÷s nuomos sutarties dalyku yra žem÷s sklypas (ar jo dalis), suformuotas pagal žem÷tvarkos projektą ar kitą detalų teritorijų planavimo dokumentą (žr. CK 6.546 str.), sutartyje turi būti nurodyti žem÷s nuomos objekto duomenys, įrašyti žem÷s kadastre bei viešame registre (CK 6.550 str. 1 d. 3 p.), gyvenamųjų patalpų nuomos sutartyje turi būti nurodytas išnuomojamų patalpų adresas, plotas, patalpose esanti inžinerin÷ (technin÷) įranga, priklausiniai, kambarių ir kitokių patalpų skaičius (CK 6.580 str. 1 d.), pastatų, statinių ar įrenginių nuomos atveju turi būti nurodoma atitinkamo objekto vieta žem÷s sklype (žr. CK 6.530 str. 1 d.).

3. Nuomos mokestis

Min÷ta, kad atlygintinumas yra vienas iš nuomos sutartį kvalifikuojančių požymių, leidžiančių ją atskirti nuo panaudos sutarties. Tod÷l svarbu, kad šalys, sudarydamos nuomos sutartį, išreikštų valią ne tik d÷l atitinkamo daikto nuomos, tačiau ir d÷l atlyginimo (nuomos mokesčio) už jo naudojimą. Nuomos mokestis laikomas nuomos sutarties kaina. Nuomos mokestis paprastai nustatomas šalių susitarimu, tačiau atskirais atvejais maksimalus nuomos mokesčio dydis gali būti ribojamas teis÷s aktais (pvz., CK 6.583 str. 3 d., 4 d.) arba gali būti apskaičiuojamas teis÷s aktų nustatyta tvarka (CK 6.583 str. 2 d.). Nuomos mokesčio dydis n÷ra esmin÷ sutarties sąlyga, t. y. net ir nesusitarus d÷l mokesčio dydžio laikoma, kad šalys tur÷jo omenyje tokį nuomos mokesčio dydį, kurį sutarties sudarymo metu buvo įprasta imti už tokį

3 Žinios. 2002, Nr. 60-2412.


5

pat naudojimąsi daiktu atitinkamomis aplinkyb÷mis, o jeigu toks dydis neegzistuoja – atitinkantį protingumo kriterijus dydį (žr. CK 6.198 str.). Tačiau nuomos sutartyje negali būti susitarta, kad nuomos mokestis apskritai nebus mokamas. Tokiu atveju bus laikoma, kad sudaryta ne nuomos sutartis, o panaudos sutartis, pagal kurią daiktas naudojamas neatlygintinai. Kita vertus, jeigu tarp šalių, nesusitarus d÷l nuomos mokesčio dydžio ar jo apskaičiavimo metodikos, kils ginčas, jos gal÷s kreiptis į teismą, kad teismas paskirtų nepriklausomus ekspertus nuomos mokesčio dydžiui nustatyti (CK 6.487 str. 2 d.).

CK 6.487 straipsnio 3 dalyje nurodyti nuomos mokesčio nustatymo būdai. Šioje normoje pateikiamas ne baigtinis nuomos mokesčio nustatymo būdų sąrašas, tod÷l nuomos sutarties šalys gali susitarti ir d÷l kitokio nuomos mokesčio nustatymo ir mok÷jimo būdo (CK 6.487 str. 4 d.).

Dažniausiai naudojamas nuomos mokesčio nustatymo būdas yra konkreti pinigų suma, kuri gali būti mokama tiek iš karto, tiek ir periodiškai.

Nuomos mokestis gali būti nustatomas ir iš išnuomoto daikto gaunamos produkcijos, vaisių ar pajamų dalimi. Kadangi iš išsinuomoto daikto duodamos pajamos, vaisiai, produkcija, gyvulių prieauglis priklauso nuomininkui, jeigu kitaip nenustatyta sutartyje (CK 6.488 str.), tod÷l šalys gali susitarti, kad atlyginimas už naudojimąsi daiktu bus atitinkamo dydžio pajamos, gautos iš išsinuomoto daikto ar atitinkamas kiekis produkcijos, vaisių. Tiesa, pajamos, gaunamos iš išsinuomoto daikto taip pat dažniausiai bus nustatoma konkrečia pinigų suma, kuri gali būti išreikšta tam tikru procentiniu dydžiu.

Nuomos mokestis gali būti nustatomas ir tam tikromis nuomininko teikiamomis paslaugomis. Kadangi CK nenumato, kokios paslaugos gali būti teikiamos, tod÷l nuomininkas gali įsipareigoti teikti tiek darbų, kai sukuriamas tam tikras objektas ar pasiekiamas tam tikras savarankišką vertę turintis atskiras rezultatas (pvz., suremontuoti kokį nors daiktą), tiek ir tokio pobūdžio paslaugų, kuriomis nesiekiama sukurti konkretaus savarankiško atskirą vertę turinčio objekto (pvz., konsultavimo, mokymo ir kt.). Aišku, priklausomai nuo to, kokio pobūdžio paslaugos bus teikiamos, bus taikomos skirtingos normos. Tarkim, jeigu bus atliekami darbai, tokiu atveju bus atitinkamai taikomos rangos sutarties taisykl÷s, o jeigu –antruoju atveju nurodyto pobūdžio paslaugos, tada taikytinos paslaugų teikimo sutarties taisykl÷s.

Nuomos mokestis gali būti nustatomas nuomininko pareiga pagerinti išnuomoto daikto būklę jo paties l÷šomis. Pavyzdžiui, nuomotojas ir nuomininkas gali susitarti, kad nuomininkas savo l÷šomis padarys išsinuomoto daikto kapitalinį remontą arba atliks kitokius daikto pagerinimus. Šiuo atveju irgi atliekamų darbų prasme bus taikytinos rangos sutarties normos.

CK 6.487 straipsnis numato, kad nuomos mokestis gali būti nustatomas nuomininko pareiga perduoti sutartyje numatytą daiktą nuomotojui nuosavyb÷s teise ar jam išnuomoti. Pavyzdžiui, nuomininkas, išsinuomojęs pastatą, gali perduoti nuomotojo nuosavyb÷n ar išnuomoti kitą nuomininkui nuosavyb÷s teise priklausantį daiktą. Šiuo atveju papildomai bus taikomos atitinkamos sutarties normos.

Nustačius nuomos mokestį tam tikrais būdais, nuomos sutartis gali tapti, kaip buvo min÷ta, mišria sutartimi.


6

Atkreiptinas d÷mesys į tai, kad atskirų rūšių nuomos atveju gali būti numatytos kitokios nuomos mokesčio nustatymo taisykl÷s. Antai vartojimo nuomos sutarties atveju nuomos mokestis gali būtu nustatytas tik pinigų suma (CK 6.510 str. 1 d.).

Nuomos sutarties šalys nuomos mokestį gali nustatyti, naudodamos kelis būdus. Pavyzdžiui, jos gali susitarti, kad nuomininkas padarys savo l÷šomis kapitalinį išsinuomoto daikto remontą ir atliks dar papildomus darbus ar atliks tam tikras paslaugas. Arba nuomininkas sumok÷s iš karto tvirtą pinigų sumą, o po to atiduos dalį iš išsinuomoto daikto gautų vaisių, ir panašiai. Kita vertus, kaip numatyta CK 6.487 straipsnio 4 dalyje, sutarties šalys gali susitarti ir d÷l kitokių nuomos mokesčių nustatymo būdų negu numatyta min÷to straipsnio 3 dalyje.

4. Nuomos sutarties šalys

Nuomos sutarties šalimis yra nuomotojas ir nuomininkas .

Kadangi nuoma yra viena iš disponavimo daiktu galimybių, tod÷l CK 6.477 straipsnio 4 dalyje numatyta bendroji taisykl÷, kad daikto nuomotoju gali būti to daikto savininkas, t. y. asmuo, kuriam daiktas priklauso nuosavyb÷s teise ir kuris d÷l to gali disponuoti daiktu sudarydamas bet kokius sandorius, kurių dalyku yra jo turimas daiktas. Nuomotoju gali būti bet kuris fizinis ir juridinis asmuo, esantis išnuomojamo daikto savininku. Min÷toje CK normoje taip pat numatyta, kad daikto nuomotoju gali būti asmenys, kuriems teis÷ išnuomoti daiktą suteikta įstatymuose ar daikto savininko sutikimu. Ši taisykl÷ gali būti taikoma valstyb÷s ar savivaldybių nuosavyb÷s teise priklausančio turto nuomai. Valstyb÷s turtą patik÷jimo teise valdo, naudoja ir juo disponuoja valstyb÷s įmon÷ Valstyb÷s turto fondas, o turtą, kuris Vyriausyb÷s nutarimu neperduotas šiam fondui, - valstyb÷s institucijos, Lietuvos bankas, valstyb÷s įmon÷s, įstaigos ir organizacijos, kiti juridiniai asmenys, kuriems įstatymai priskiria valstybines funkcijas, o savivaldybei nuosavyb÷s teise priklausantį turtą patik÷jimo teise valdo, naudoja bei disponuoja juo savivaldybių institucijos, savivaldybių įmon÷s, įstaigos ir organizacijos, kiti įstatyme numatyti subjektai (2002 m. geguž÷s 23 d. Valstyb÷s ir savivaldybių turto valdymo, naudojimo ir disponavimo juo įstatymo 9, 11 str.). Taigi tokiais atvejais nuomotoju bus valstyb÷s ir savivaldybių turto patik÷tiniai. Patik÷tiniai nuomotojais bus ir tais atvejais, kai jiems perduodamas turtas pagal turto patik÷jimo sutartį (CK 6.953 str.), išskyrus, kai turto patik÷jimo sutartyje numatyta kitaip. Jeigu daikto savininkas sutinka, daikto nuomotoju gali būti ir kiti asmenys. Pavyzdžiui, subnuomos atveju nuomotoju yra nuomininkas, o subnuoma galima, jeigu yra rašytinis nuomotojo sutikimas, jeigu ko kita nenumatyta sutartyje (CK 6.490 str. 1 d.).

Nuomininku gali būti bet kuris fizinis asmuo (laikantis civilinio veiksnumo taisyklių) ar juridinis asmuo.

5. Nuomos sutarties forma

CK 6.478 straipsnio 1 dalyje nustatyta privaloma paprasta rašytin÷ forma nuomos sutarčiai, sudaromai ilgesniam kaip vienerių metų terminui. Atkreiptinas d÷mesys į tai, kad CK 1.73 str. 1 d. 6 p. numatyta, kad paprasta rašytin÷ forma turi būti sudaromos kilnojamojo daikto nuomos sutartys, sudarytos ilgesniam nei vienerių metų terminui. Tačiau sistemiškai aiškinant


7

min÷tą normą ir CK 1.73 str. 1 d. 6 p. normą, darytina išvada, kad nepriklausomai nuo sutarties dalyko, nuomos sutartims nustatyta privaloma paprastos rašytin÷s forma, jeigu jos sudaromos ilgesniam nei vienerių metų terminui . Kitaip tariant, paprastos rašytin÷s formos reikalavimai taikomi, priklausomai nuo sutarties termino. Rašytin÷s formos nuomos sutartis sudaroma surašant vieną dokumentą, pasirašomą šalių, arba šalims apsikeičiant atskirais dokumentais (žr. CK 1.73 str. 2 d.), išskyrus atskiras nuomos rūšis. Pavyzdžiui, įmon÷s nuomos atveju sutartis turi būti vienas rašytin÷s formos dokumentas (CK 6.538 str. 1 d.).

Kita vertus, CK 6.478 straipsnio 1 dalies normą reikia laikyti bendrąja norma, nustatančia nuomos sutartims paprastos rašytin÷s formos reikalavimą. Tačiau kodekse atskiroms nuomos sutarčių rūšims numatytos specialios formos taisykl÷s. Pastatų, statinių ar įrenginių nuomos sutartis, žem÷s nuomos sutartis, transporto priemonių nuomos teikiant vairavimo ir technin÷s priežiūros paslaugas ar tokių paslaugų neteikiant nuomos sutartis, įmon÷s nuomos sutartis nepaisant tokių sutarčių termino, turi būti sudaryta paprasta rašytine forma (CK 6.531 str., 6.547 str. 1 d., 6.513 str., 6.513 str., 6.523 str., 6.538 str. 1 d.), vartojimo nuomos sutartis turi būti rašytin÷ ar kitokios specialiai nustatytos formos (CK 6.506 str.), gyvenamosios patalpos nuomos sutartis, kai nuomotojas yra valstyb÷, savivaldyb÷ ar juridinis asmuo, taip pat terminuotos gyvenamosios patalpos nuomos sutartys, nepaisant, kas yra jos šalis, turi būti sudaroma raštu (CK 6.579 str. 1, 3 d.).

CK 6.478 straipsnyje n÷ra įsakmiai nurodyta, kad nesilaikius paprastos rašytin÷s formos reikalavimų nuomos sutartis negalioja, tod÷l nuomos sutarčiai nustatytos paprastos rašytin÷s formos nesilaikymas atima iš šalių teisę, kai kyla ginčas d÷l sutarties sudarymo ar jos įvykdymo fakto, remtis liudytojų parodymais tokį faktą įrodyti (CK 1.93 str. 2 d.), išskyrus CK 1.93 str. 6 d. numatytas išimtis, kai leidžiama įrodin÷ti ir liudytojų parodymais. Tiesa, įmon÷s nuomos sutarties atveju nesilaikius paprastos rašytin÷s formos reikalavimų, tokia sutartis yra negaliojanti (CK 6.538 str. 2 d.).

Sutarties sudarymo fakto teisin÷ registracija. CK 6.478 straipsnio 2 dalyje numatyta nuomos sutartims teisin÷ registracija. Teisin÷ registracija nustatyta tik nekilnojamųjų daiktų nuomos sutartims, kai jos sudaromos ilgesniam nei vienerių metų terminui. Tačiau šią normą reikia aiškinti sistemiškai su specialiomis normomis, numatančiomis teisinę registraciją atskirų nuomos rūšių sutartims. Antai pastatų, statinių ar įrenginių nuomos sutartis, įmon÷s nuomos sutartis, žem÷s nuomos sutartis, gyvenamosios patalpos nuomos sutartis yra registruotina nepaisant jos termino (CK 6.531 str. 2 d., 6.538 str. 3 d., 6.547 str. 2 d., 6.579 str. 4 d.). Teisin÷ registracija nesiejama su nuomos sutarčių negaliojimu, o turi įrodomąją reikšmę prieš sąžiningus trečiuosius asmenis. Tokia taisykl÷ kildinama iš bendros normos, reglamentuojančios teisinę registraciją. CK 1.75 str. 1 d. numatyta, kad šalims sandoris galioja, nors ir n÷ra privalomai įregistruotas, ir šalių teis÷s ir pareigos atsiranda nuo to momento, kuris yra numatytas įstatyme ar šalių susitarimu. Kadangi nuomos sutartis yra konsensualin÷ ir ji laikoma sudaryta nuo to momento, kai oferentas gauna akceptą (CK 6.181 str. 1 d.), tai nuo tada šalims ir atsiranda teis÷s ir pareigos. Tačiau, vadovaujantis CK 1.75 str. 2 d., neįregistravusios sutarties, kuri pagal įstatymus yra registruotina, šalys negali panaudoti sutarties fakto prieš sąžiningus trečiuosius asmenis ir įrodin÷ti savo teisių prieš juos remdamosi kitais įrodymais. Be to, nuomos sutarties teisin÷ registracija turi reikšm÷s, keičiantis nuomojamojo daikto savininkui, nes registruotina nuomos sutartis lieka galioti naujajam savininkui, jeigu sutartis buvo įregistruota viešame registre (CK 6.494 str. 1 d.).


8

Atkreiptinas d÷mesys į tai, kad gali būti registruojama ne tik registruotina nuomos sutartis, bet ir subnuomos sutartis. Be to, registruotinos nuomos sutarties neįregistravimas netrukdo įregistruoti registruotiną subnuomos sutartį. Registro tvarkytojas neturi tikrinti registruojamos sutarties teis÷tumo ar galiojimo.

Registruotinos nekilnojamųjų daiktų, išskyrus jūrų laivų 4 , nuomos sutartys registruojamos Lietuvos Respublikos nekilnojamojo turto registre, vadovaujantis 2001 m. birželio 21 d. Nekilnojamojo turto registro įstatymu5 bei 2002 m. liepos 12 d. Lietuvos Respublikos Vyriausyb÷s nutarimu Nr. 1129 patvirtintais Nekilnojamojo turto registro nuostatais6. Nuomos sutartys registruojamos nekilnojamojo turto registre kaip juridiniai faktai, susiję su nekilnojamaisiais daiktais, padarant žymą atitinkamo nekilnojamojo daikto registro įraše (Nekilnojamojo turto registro įstatymo 15 str. 2 d. 4 p.). Nekilnojamojo turto registre įregistruotas nuomos sutarties juridinis faktas išregistruojamas, jeigu pateikiami dokumentai, patvirtinantys, kad juridinis faktas (šiuo atveju nuomos sutartis) pasibaig÷. Juridinius faktus (šiuo atveju nuomos sutartį) įregistruoja bet kuris nekilnojamojo turto registro tvarkytojo teritorinis registratorius (Nekilnojamojo turto registro įstatymo 21 str. 2 d.). Prašymą įregistruoti nekilnojamojo daikto nuomos sutartį paduoda suinteresuotas asmuo jos įregistravimu asmuo (nuomotojas arba nuomininkas pats arba per savo atstovą). Nekilnojamojo daikto nuomos sutartyje, kurią prašoma įregistruoti, turi būti duomenys, būtini sutarties įregistravimui nekilnojamojo turto registre (turi būti pilni asmenų, susijusių su registracija, vardai, pavard÷s, pavadinimai, adresai, kodai bei nekilnojamojo daikto, susijusio su registracija, unikalus numeris). Prašymas įregistruoti nuomos sutartį turi būti išnagrin÷tas, sprendimas d÷l jo priimtas ir duomenys į nekilnojamojo turto registro duomenų bazę turi būti įrašyti ne v÷liau kaip per penkias darbo dienas po prašymo padavimo (Nekilnojamojo turto registro įstatymo 26 str. 1 d.). Nekilnojamo turto registro tvarkytojo atsisakymo įregistruoti nuomos sutartį pagrindai bei priimtų sprendimų apskundimo tvarka numatyta Nekilnojamojo turto registro įstatymo 29-32 straipsniuose.

6. Nuomos sutarties terminas

CK 6.479 straipsnis skirtas nuomos sutarties terminui. Terminas nuomos sutartiniuose santykiuose turi reikšmę sutarties formos reikalavimams: nuo termino gali priklausyti nuomos sutarties paprastos rašytin÷s formos reikalavimų buvimas (CK 1.73 str. 1 d. 6 p., 6.478 str. 1 d., 6.579 str. 3 d.), o taip pat nuomos sutarties sudarymo fakto teisin÷ registracija (CK 6.478 str. 2 d.).

CK 6.479 straipsnio 1 dalyje nustatyta, kad nuomos sutartis gali būti terminuota arba neterminuota, t. y. nuomos sutarties terminas n÷ra esmin÷ sutarties sąlyga. Jeigu terminas sutartyje nenurodytas, laikoma, kad nuomos sutartis neterminuota (CK 6.479 str. 2 d.). Tačiau tiek tais atvejais, kai nuomos sutartis terminuota, tiek ir tais atvejais, kai sutartis neterminuota, sutartis laikoma sudaryta ne ilgesniam nei vienam šimtui metų. Tod÷l jeigu sutartyje terminas

4 Jūrų laivai prilyginami nekilnojamiesiems daiktams (1996 m. rugs÷jo 12 d. Prekybin÷s laivybos įstatymo (Žinios. 1996, Nr. 101-2300) 6 str. 1 d.). Jūrų laivai ir jūrų laivų nuomos sutartys registruojamos Lietuvos Respublikos jūrų laivų registre (Jūrų laivų registravimo taisykl÷s patvirtintos 2001 m. gruodžio 29 d. Lietuvos Respublikos susisiekimo ministro įsakymu Nr. 481 (Žinios, 2002, Nr. 22-837). 5 Žinios. 2001, Nr. 55-1948. 6 Žinios. 2002, Nr. 72-3077.


9

nenurodytas, ir jeigu įstatymo numatyto maksimalaus termino laikotarpiu nei viena iš sutarties šalių nenutrauks neterminuotos nuomos sutarties, tai su÷jus įstatymo nustatytam maksimaliam terminui nuomos sutartis pasibaigs, kaip kad su÷jus jos terminui (CK 6.496 str.). Min÷ta CK norma d÷l nuomos sutarties maksimalaus termino yra imperatyvi, tod÷l šalys savo susitarimu negali nustatyti kitokių taisyklių. Jeigu nuomos sutartis sudaryta ilgesniam kaip vienam šimtui metų, tai laikoma, kad sutartis sudaryta įstatyme numatytam maksimaliam nuomos terminui.

CK 6.479 straipsnio 2 dalyje numatyta, kad terminuotos nuomos sutarties terminas nustatomas sutarties šalių susitarimu, kadangi pagal nuomos sutartį daiktas perduodamas laikinam valdymui ir naudojimuisi. Kita vertus, kaip min÷ta, terminas n÷ra esmin÷ nuomos sutarties sąlyga, nes nenurodžius termino, laikoma, kad sutartis yra neterminuota. Tiesa, nuomos sutarties terminus gali nustatyti ir įstatymai (CK 6.479 str. 3 d.). Pavyzdžiui, vartojimo nuomos sutarties terminas negali būti ilgesnis kaip vieneri metai (CK 6.505 str. 1 d.), o areštuoto nenaudojamo nekilnojamojo daikto nuomos sutarties, kurią turi teisę sudaryti antstolis, terminas negali būti ilgesnis nei vykdymo proceso terminas, t. y. ji galioja iki vykdymo proceso, per kurį buvo areštuotas nekilnojamasis daiktas, pabaigos (CPK 686 str. 3 d.). Nuomos sutarties, kai dalyku yra daiktas, kuris priklauso valstyb÷s nuosavyb÷n, terminus gali nustatyti įstatymas. Tai išimtis iš bendros taisykl÷s, kad terminas nustatomas nuomos sutarties šalių susitarimu. Paprastai įstatymai nustato tik maksimalius nuomos sutarties terminus, tod÷l šalys savo susitarimu negali numatyti ilgesnio nei įstatymuose numatytas maksimalus terminas, tačiau trumpesnį arba tokį patį jos gali numatyti savo susitarimu. Antai valstybin÷s žem÷s nuomos sutarties terminas nustatomas šalių susitarimu, bet negali būti ilgesnis kaip devyniasdešimt devyneri metai.

II. Nuomos sutarties šalių teis÷s ir pareigos

1. Nuomotojo teis÷s ir pareigos

1.1. Nuomotojo pareigos

1.1.1. Pagrindin÷s nuomotojo pareigos

1.1.1.1 Pareiga perduoti daiktą nuomininkui

CK 6.483 straipsnis reglamentuoja pagrindin÷s nuomotojo pareigos – perduoti daiktą nuomininkui – tinkamą vykdymą.

Nuomotojo pareiga perduoti daiktą apima ne tik veiksmų, kurie reikalingi faktiškai atlikti daiktų perdavimą (pavyzdžiui, gabenimą), tačiau ir daikto valdymo perdavimą nuomininkui bei bet kokių nuomininko valdymo teis÷s kliūčių pašalinimą taip, kad daiktą jis gal÷tų valdyti ir naudotis. Taigi plačiąja prasme “daiktų perdavimas” reiškia ne tik daiktų perdavimą, bet ir valdymo kliūčių pašalinimą. Kitaip tariant, nuomotojas privalo atlikti visus reikalingus veiksmus, kad nuomininkas gal÷tų daiktus valdyti ir naudoti daiktą. Nuomotojo tinkamas pareigos perduoti daiktus įvykdymas siejamas su dviem sąlygom:

(1) nuomotojas turi perduoti daiktus nuomininkui valdyti arba sutinka, kad jis prad÷tų daiktus valdyti;

(2) turi būti pašalintos bet kokios nuomininko valdymo teis÷s kliūtys. Tod÷l reiktų laikyti, kad nuomotojo pareiga perduoti daiktą laikoma tinkamai įvykdyta, jeigu įvykdymas atitinka abi šias sąlygas.


10

CK 6.483 straipsnio 3 dalyje numatyta, kad nuomotojas privalo perduoti nuomininkui ne tik patį daiktą, bet ir daikto dokumentus, kurie būtini daikto naudojimui. Gali būti, kad norint daiktą tinkamai naudoti, jį eksploatuoti, būtina žinoti to daikto naudojimo instrukcijas, taisykles, būtina tur÷ti techninius pasus, kokyb÷s sertifikatus ar kitokius dokumentus. Kita vertus, nuomotojas privalo perduoti ir daikto priedus, be kurių daikto negalima būtų naudoti pagal jo paskirtį. Teminas “priedai” turi būti aiškinamas ir kaip esmin÷s nuomojamo pagrindinio daikto dalys, be kurių pagrindinis daiktas negal÷tų būti naudojamas pagal paskirtį (žr. CK 4.15 str.), ir kaip pagrindinio daikto priklausiniai (žr. CK 4.19 str.). Tiesa, sutartyje šalys gali susitarti, kad nuomotojas neperduoda daikto dokumentų bei priedų nuomininkui.

1.1.1.2. Pareiga užtikrinti daikto kokybę

Nuomotojas turi perduoti tinkamos kokyb÷s, paskirtį bei sutarties sąlygas atitinkantį daiktą (CK 6.483 str. 1 d. 1 sak.). Ši nuomotojo pareiga gali būti laikoma ir savarankiška pagrindine pareiga, ir sud÷tine bendros min÷tos pareigos perduoti nuomininkui daiktą dalimi. Kadangi pagal nuomos sutartį nuomininkas išsinuomoja daiktą, kad gal÷tų juo naudotis, tod÷l labai svarbu, kad visą nuomos terminą daiktas būtų tinkamas naudoti pagal to daikto paskirtį. Nuomotojas privalo garantuoti, kad daiktas bus tinkamas naudoti pagal jo paskirtį visą nuomos laikotarpį (CK 6.483 str. 1 d. 2 sak.). Nuomotojo garantija d÷l daikto tinkamumo naudoti jį pagal paskirtį yra, nepaisant to, ar tokia garantija numatyta nuomos sutartyje, ar ne. Jeigu sutartyje nenumatyta nuomotojo garantija d÷l daikto naudojimo pagal paskirtį, laikoma, kad tokia garantija yra pagal įstatymą. Nuomotojas šios pareigos vykdymą gali užtikrinti tinkamai vykdydamas, atsižvelgiant į sutarties sąlygas, papildomas savo pareigas (pvz., darydamas daikto kapitalinį remontą).

CK 6.483 straipsnio 4 dalyje numatyta, kad visą nuomos sutarties galiojimo laiką nei viena iš sutarties šalių neturi teis÷s keisti išnuomoto daikto naudojimo paskirties (pvz., gyvenamąją patalpą negali pertvarkyti į ūkin÷s-komercin÷s (negyvenamosios patalpos) paskirties patalpas, ir atvirkščiai), o taip pat formos. Tokia taisykl÷ numatyta d÷l to, kad, pirma, nuomotojas turi garantuoti, kad daiktą bus galima naudoti pagal jo paskirtį visą nuomos terminą, antra, nuomos sutarčiai pasibaigus, nuomininkas privalo grąžinti nuomotojui daiktą tokios būkl÷s, kokios gavo, atsižvelgiant į normalų nusid÷v÷jimą, arba sutartyje sulygtos būkl÷s (CK 6.499 str. 1 d.).

Panašiai, kaip ir pirkimo-pardavimo sutarties atveju, nuomotojas turi užtikrinti ne tik fizinę, bet ir „teisinę“ daikto kokybę. CK 6.486 straipsnio 2 dalyje numatyta nuomotojo pareiga pranešti nuomininkui apie visas trečiųjų asmenų teises į išnuomojamą daiktą dar prieš sudarant sutartį arba toks pranešimas gali būti numatytas ir sutarties sudarymo metu (pvz., numatoma viena iš sutarties sąlygų). Tretieji asmenys išsaugo teises į išnuomojamą daiktą, kai daiktas perduodamas naudotis nuomininkui (CK 6.486 str. 1 d.). Ši taisykl÷ gali būti kildinama iš bendros daiktin÷je teis÷je žinomos taisykl÷s, kad daikto suvaržymai seka paskui daiktą. Trečiųjų asmenų teis÷s turi būti suprantamos, kaip daiktin÷s teis÷s: servitutas, uzufruktas, užstatymo teis÷, hipoteka, kilnojamojo turto įkeitimas, daikto sulaikymas. Tod÷l šių daiktinių teisių tur÷tojai išsaugo savo teises į tomis teis÷mis suvaržytą daiktą. Pavyzdžiui, hipotekos kreditorius gali nukreipti išieškojimą į išnuomotą daiktą, asmuo, turintis daikto sulaikymo teisę, ją išsaugo ir išnuomojus daiktą ir panašiai.


11

1.1.2. Papildomos nuomotojo pareigos

1.1.2.1 Pareiga daryti daikto kapitalinį remontą

6.492 straipsnio 1 dalyje numatyta viena iš papildomų nuomotojo pareigų – savo l÷šomis bei savo (arba jo pasitelktų asmenų) j÷gomis daryti išnuomoto daikto kapitalinį remontą. Ši nuomotojo pareiga yra susijusi su kita jo pagrindine pareiga – visą nuomos sutarties galiojimo laiką užtikrinti, kad išnuomotas daiktas būtų tinkamas naudoti pagal paskirtį ir sutartyje numatytas sąlygas (CK 6.483 str. 1 d.). Min÷ta CK norma n÷ra imperatyvi, tod÷l nuomos sutartyje ar įstatymuose gali būti numatyta, kad tokios pareigos nuomotojas neturi. Pavyzdžiui, transporto priemonių nuomos neteikiant vairavimo ir technin÷s priežiūros paslaugų sutarties atveju išnuomotos transporto priemon÷s kapitalinį remontą privalo daryti nuomininkas, jeigu ko kita nenumatyta sutartyje (CK 6.524 str.), įmon÷s nuomos atveju pareiga daryti kapitalinį remontą taip pat tenka nuomininkui (CK 6.541 str.), finansin÷s nuomos (lizingo) atveju taip pat lizingo gav÷jui tenka visos remonto išlaidos (CK 6.571 str. 2 d.).

Kapitaliniu daikto remontu yra laikomas pagrindinių išnuomoto daikto dalių (konstrukcinių elementų) atnaujinimas ar atstatymas, be kurio negalima daikto naudoti pagal jo paskirtį.

[Pavyzdžiui, Statybos įstatymo 2 straipsnio 20 dalyje statinio kapitalinis remontas apibūdinamas, kaip statinio remontas, kai: statinio susid÷v÷jusios laikančiosios konstrukcijos (išskyrus laikančiąsias sienas, karkasą ir pamatus, kurie tik stiprinami) keičiamos į tokias pat ar ilgaamžiškesnes bei geresnes naudojimo savybes turinčias laikančiąsias konstrukcijas ar esamos laikančiosios konstrukcijos stiprinamos; iš dalies keičiama statinio fasadų išvaizda (keičiama dalis fasado elementų ar įrengiami papildomi nauji elementai – balkonai, durys, langai, architektūros detal÷s, keičiama susid÷v÷jusi statinio išor÷s apdaila į tokio pat tipo kaip buvusi ar į kitą apdailą); keičiamos susid÷v÷jusios statinio bendrosios inžinierin÷s sistemos ar jų elementai į kitas tokio pat tipo sistemas (elementus) nedidinant jų pralaidumo; įrengiamos atskirosios statinio inžinierin÷s sistemos; atliekami technologinių įrenginių bei technologinių inžinierinių sistemų, inžinierinių tinklų ir susisiekimo komunikacijų kapitalinio remonto darbai, nurodyti normatyviniuose statinio saugos ir paskirties dokumentuose.]

Kapitalinis išnuomoto daikto remontas turi būti daromas sutartyje numatytais terminais, o jeigu tokių terminų sutartyje nenumatyta, tai protingais terminais, atsižvelgiant į tai, kad būtų užtikrintas išnuomoto daikto naudojimas pagal sutartyje numatytas sąlygas ir to daikto paskirtį. Jeigu reikalingas neatid÷liotinas kapitalinis remontas, siekiant pašalinti rimtus daikto trūkumus ar sužalojimus, nuomotojas privalo jį atlikti nedelsiant (žr. CK 6.493 str.).

Kad nuomotojas gal÷tų įvykdyti minimą pareigą CK 6.492 straipsnio 3 dalyje numatyta nuomininko pareiga sudaryti visas sąlygas nuomotojui atlikti išnuomoto daikto kapitalinį remontą kildinama iš šalių bendradarbiavimo (kooperavimosi) vykdant prievoles principo (CK 6.38 str. 3 d., 6.200 str. 2 d.). Nuomininkas turi leisti išnuomotą daiktą nuomotojui remontuoti. Atsižvelgiant į daikto pobūdį, savybes, specifiką, rūšį, leidimas remontuoti gali reikšti visišką nesinaudojimą daiktu arba ribotą naudojimąsi daiktu kapitalinio remonto metu.

CK 6.493 straipsnio 2 dalyje numatyta nuomininko bendradarbiavimo su nuomotoju pareiga, siekiant, kad nuomotojas gal÷tų efektyviai užtikrinti tinkamą daikto naudojimą, kai kapitalinio remonto darymas yra jo pareiga. Nuomininkas privalo nedelsiant pranešti nuomotojui apie žinomus daikto trūkumus ar sužalojimus, kuriuos pašalinti galima atlikus neatid÷liotiną daikto kapitalinį remontą. Šią normą reikia sistemiškai aiškinti ir taikyti su CK


12

6.500 straipsnio norma, t. y. jeigu trūkumai atsirado d÷l nuomininko kalt÷s, tokiu atveju nuomotojas įgyja teisę į nuostolių atlyginimą.

1.1.2.2. Pareiga atlyginti nuomininkui už išnuomoto daikto pagerinimus

Ši papildoma pareiga nuomotojui tenka, jeigu yra tokios sąlygos: (a) daikto pagerinimai atlikti nuomotojo leidimu; (b) sutartyje ar įstatymuose nenumatyta kitaip (pvz., kitaip numatyta įmon÷s nuomos atveju (CK 6.542 str.), žem÷s nuomos atveju (CK 6.557 str.), valstyb÷s ir savivaldybių turto valdymo, naudojimo ir disponavimo juo įstatymo 14 str. 5 d., 17 str. 1 d. 4 p.).

Šią nuomotojo pareigą atitinka nuomininko teis÷, numatyta CK 6.501 straipsnio 1 dalyje, kurioje įtvirtinta bendroji taisykl÷, kad jeigu nuomininkas nuomotojo leidimu išsinuomotą daiktą pagerina, jis turi teisę į tur÷tų šiam tikslui būtinų išlaidų atlyginimą. Kai nuomininkas pagerina daiktą be nuomotojo leidimo, tai bendroji taisykl÷ yra tokia, kad išlaidos, kurias nuomininkas patyr÷ pagerinus daiktą be nuomotojo leidimo, yra neatlyginamos, jeigu nuomotojas nesutinka jų atlyginti (CK 6.501 str. 2-3 d.). Jeigu nuomotojas pritaria atliktiems pagerinimams ir sutinka atlyginti nuomininko tur÷tas šiam tikslui išlaidas, išlaidos gali būti atlyginamos. Jeigu nuomotojas nesutinka atlyginti išlaidų, tokiu atveju teisin÷s pasekm÷s priklauso nuo to, ar pagerinimus galima atskirti, nepadarant žalos daiktui, ar ne. Jeigu pagerinimus galima atskirti, nepadarius žalos daiktui, tai juos nuomininkas gali pasiimti, o jeigu atskirti negalima nepadarius žalos daiktui, tai jų atskirti nuomininkas negali, taip pat nuomotojas neprivalo atlyginti ir jų vert÷s.

1.1.2.3. Pareiga pasiūlyti nuomininkui pirmiau už kitus atnaujinti nuomos sutartį

Ši papildoma nuomotojo pareiga numatyta CK 6.482 straipsnyje, ir ją atitinka nuomininko teis÷ atnaujinti nuomos sutartį (CK 6.482 str. 1 d.). Nuomininkas gali pasinaudoti šia teise, o kartu ir nuomotojo pareiga priklauso nuo kelių sąlygų.

- Visų pirma, tokią teisę nuomininkas gali realizuoti tik tais atvejais, kai nuomotojas daiktą nori nuomoti ir pasibaigus nuomos sutarties terminui.

- Antra sąlyga, yra ta, kad nuomininkas turi pirmenyb÷s teisę atnaujinti nuomos sutartį, jeigu jis tinkamai vykd÷ pareigas, prisiimtas pagal nuomos sutartį.

- Trečia, nuomos sutartis gali būti atnaujinama nebūtinai tomis pačiomis sąlygomis, kuriomis ji buvo sudaryta. Tačiau nuomininkui tur÷tų būti siūloma atnaujinti sutartį tokiomis pačiomis sąlygomis, kuriomis bus siūloma sudaryti sutartį su kitais asmenimis, jeigu nuomininkas atsisakytų pasinaudoti pirmenyb÷s teise atnaujinti sutartį (CK 6.482 str. 3 d.; tokia nuostata suprantama, nes per atitinkamą laikotarpį gali pasikeisti įvairios aplinkyb÷s, situacija rinkoje, nuomos sutarties sąlygos gali būti susijusios tiek su nuomotojo, tiek ir su nuomininko teis÷mis bei pareigomis pagal sutartį. Jeigu nuomininkas atsisako sudaryti sutartį naujomis sąlygomis, tokiu atveju nuomotojas gali sudaryti sutartį su kitais asmenimis, ir tokiu atveju nuomininkas negali remtis aplinkybe d÷l jo pirmenyb÷s teis÷s atnaujinti sutartį, nes savo pirmenyb÷s teisę jis jau bus realizavęs. Kita vertus, sutarties sąlygos tur÷tų būti vienodos tiek nuomininkui, tiek ir kitiems asmenims, kad nuomotojas negal÷tų piktnaudžiauti, siūlydamas blogesnes sąlygas).


13

- Ketvirta, kad nuomininkas tinkamai gal÷tų realizuoti pirmenyb÷s teisę atnaujinti sutartį, jam turi būti pranešta apie galimybę sudaryti sutartį naujam terminui.

CK 6.482 straipsnio 2 dalyje detalizuojama pamin÷ta ketvirtoji sąlyga (procedūrin÷ sąlyga): numatyta nuomotojo pareiga pranešti nuomininkui apie numatomą sutarties atnaujinimą. Pranešimas turi būti atliktas raštu per sutartyje numatytą terminą. Jeigu sutartyje pranešimo terminas nenumatytas, tokiu atveju, atsižvelgiant į konkrečios situacijos aplinkybes, tai turi būti padaroma per protingą terminą, kad nuomininkas gal÷tų įvertinti pasiūlymo atnaujinti sutartį galimybes ir (arba) sąlygas (pvz., galima būtų vadovautis CK 6.480 straipsnyje numatytais terminais pagal analogiją).

1.2. Nuomotojo teis÷s

1.2.1. Nuomotojo teis÷s, susijusios su tinkamu daikto kapitalinio remonto pareigos vykdymu

CK 6.492 straipsnio 3 dalyje numatyta nuomininko pareiga sudaryti reikiamas sąlygas, kad nuomotojas gal÷tų daryti daikto kapitalinį remontą. Vadinasi, atitinkamai nuomotojas turi teisę reikalauti, kad nuomininkas šią pareigą vykdytų, ir taip būtų sudaroma galimyb÷ vykdyti nuomotojui jam tenkančia daikto kapitalinio remonto pareigą.

Jeigu kapitalinis remontas yra būtinas ir neatid÷liotinas, tai nuomotojas turi teisę pareikalauti, kad nuomininkas laikinai atsisakytų naudotis išsinuomotu daiktu, jeigu tai būtina, norint atlikti remontą. Jeigu kapitalinis remontas n÷ra neatid÷liotinas, bet yra būtinas, ir kai nuomininkas nesutinka, nuomotojui pareikalavus, laikinai atsisakyti teis÷s naudotis daiktu, nuomotojas turi kreiptis į teismą d÷l leidimo laikinai apriboti nuomininko teisę naudotis išsinuomotu daiktu. Nuomotojas gali kreiptis į teismą d÷l leidimo išdavimo CPK 579-582 straipsnių nustatyta tvarka (CK 6.492 str. 4 d.).

1.2.2. Nuomotojo teis÷ tikrinti, ar nuomininkas tinkamai naudojasi išsinu omotu daiktu

Nuomotojas, kaip daikto savininkas, yra suinteresuotas tuo, kad jo išnuomotu daiktu būtų naudojamasi tinkamai ir tvarkingai. Tod÷l CK 6.489 straipsnio 5 dalyje numatyta jo teis÷ tikrinti, kaip nuomininkas vykdo savo pareigą – naudoti daiktą pagal sutartį ir to daikto paskirtį. Kita vertus, nuomotojas, nor÷damas perleisti daiktą kito asmens nuosavyb÷n ar laikinam naudojimuisi, gali rodyti daiktą būsimam įgij÷jui ar nuomininkui. Be abejo, aprodyti daiktą nuomotojas gali ne tik būsimam nuomininkui, bet ir panaudos gav÷jui. Įgyvendindamas šią teisę, nuomotojas privalo nepažeisti nuomininko teisių ir interesų (pvz., jis turi suderinti iš anksto prieš protingą terminą apžiūr÷jimo terminą ir laiką).

2. Nuomininko teis÷s ir pareigos

2.1. Nuomininko pareigos

2.1.1. Pagrindin÷s nuomininko pareigos

2.1.1.1. Pareiga mok÷ti nuomos mokestį


14

Nuomininko viena iš pagrindinių pareigų yra laiku mok÷ti nuomos mokestį (CK 6.487 str. 1 d. 1 sak.). Ši pareiga susijusi su min÷tu nuomos sutartį kvalifikuojančiu požymiu – atlygintinumu. Nuomos mokestis gali būti mokamas įvairiais būdais (žr. klausimo apie nuomos mokestį analizę).

Nuomininkas turi teisę reikalauti sumažinti nuomos mokestį, kai d÷l aplinkybių, už kurias jis neatsako, sutartyje numatytos naudojimosi daiktu sąlygos arba daikto būkl÷ iš esm÷s pablog÷ja. Tokios teis÷s suteikimas nuomininkui susijęs su tuo, kad nuomotojui kaip daikto savininkui tenka išnuomoto daikto atsitiktinio žuvimo ar sugedimo rizika, nes tokia rizika pagal bendrą taisyklę perduodama kartu su nuosavyb÷s teis÷s perdavimu kitam asmeniui, išskyrus įstatymo ar sutarties numatytus atvejus (CK 4.52 str. 1 d.). Atsitiktinis daikto būkl÷s pablog÷jimas yra nuomotojo (daikto savininko) rizika. Kita vertus, daikto naudojimo sąlygų esminio pablog÷jimo, d÷l aplinkybių, už kurias nuomininkas neatsako, rizika taip pat tenka nuomotojui, nes būtent jis privalo užtikrinti ir garantuoti, kad nuomojamu daiktu bus galima naudotis tinkamai visą nuomos sutarties galiojimo laiką (CK 6.483 str. 1 d.). Atkreiptinas d÷mesys į tai, kad teisę reikalauti sumažinti nuomos mokestį, remiantis min÷toje CK normoje nurodytomis aplinkyb÷mis, galima realizuoti esant šioms sąlygoms: (1) esant ne bet kokiam, o tik esminiam daikto būkl÷s ar jo naudojimo sąlygų pablog÷jimui (esminiu daikto būkl÷s ar naudojimo sąlygų pablog÷jimu bendriausia prasme reiktų laikyti tokią situaciją, kai nuomininkas iš esm÷s negauna to, ko tik÷josi gauti, sudarydamas sutartį); (2) d÷l tokio pablog÷jimo neturi būti paties nuomininko kalt÷s, kuris privalo rūpintis išsinuomoto daikto būkle, daryti einamąjį remontą, nebloginti daikto būkl÷s ir pan. (CK 6.493, 6.500, 6.502 str.). CK 6.487 straipsnio 1 dalies norma yra dispozityvi, tod÷l šalys gali numatyti ir kitokias galimas nuomininko teisių gynimo priemones, kai d÷l nuo nuomininko nepriklausančių aplinkybių negalima naudoti išsinuomoto daikto.

Jeigu naudojimosi daiktu sąlygos arba daikto būkl÷ iš esm÷s pablog÷ja, nuomininkas taip pat turi teisę reikalauti nutraukti nuomos sutartį (žr. CK 6.498 str. 2 p.). Kadangi nuomotojas privalo užtikrinti, kad daiktas bus tinkamas naudoti pagal paskirtį, kuriai jis išnuomojamas, visą nuomos terminą (CK 6.483 str. 1 d.), tai jam nevykdant šios prievol÷s, nuomininkas gali sustabdyti savo prievol÷s – mok÷ti nuomos mokestį – vykdymą; šiuo atveju tol, kol nuomininkas gal÷s naudotis išsinuomotu daiktu pagal paskirtį (tokiu atveju sistemiškai turi būti taikomi CK 6.46 str. 2 d., 6.58, 6.207 str.). Nuomininkas prievol÷s mok÷ti nuomos mokestį vykdymą gali sustabdyti ir tais atvejais, kai daiktu negali jis naudotis ir d÷l nuo nuomotojo nepriklausančių aplinkybių, nes pastarajam tenka atsitiktinio daikto žuvimo ar sugedimo rizika. Kita vertus, nuomos sutarties šalys tokiu atveju gali pasinaudoti CK 6.62 straipsnio 1 dalyje numatytomis teis÷mis.

Kadangi nuomos mokestis yra viena iš sutarties sąlygų, tod÷l tiek d÷l jo dydžio ir būdo nustatymo, tiek d÷l dydžio ar būdo keitimo gali susitarti pačios šalys. CK 6.487 straipsnio 5 dalyje numatyta taisykl÷, kad nuomos mokestis keičiamas šalių susitarimu ne dažniau kaip du kartus per metus, taikoma tais atvejais, kai sutartyje šalys nenumat÷ kitokių nuomos mokesčio keitimo terminų arba kitaip n÷ra numatyta įstatymuose. Šalys gali susitarti ir d÷l dažnesnių, ir d÷l retesnių nuomos mokesčio keitimo terminų. Keičiant nuomos mokestį, būtina laikytis sutarties pakeitimui nustatytų taisyklių. Bendroji taisykl÷, kad sutarties sąlygos gali būti keičiamos abiejų šalių susitarimu, o sutarties ar įstatymų nustatytais atvejais ir vienašaliu šalies reikalavimu tiek teismo tvarka, tiek ir ne (žr. CK 6.223 str.). Tačiau sąlyga d÷l vienašalio sutarties pakeitimo turi būti sąžininga ir nepažeisti kitos šalies interesų (pvz.,


15

sutarties sąlyga, numatanti nuomos mokesčio keitimo teisę tik nuomotojui, o nesuteikiant tokios teis÷s nuomininkui, bus laikoma nesąžininga). Tiesa, sutarties sąlyga d÷l vienašalio nuomos mokesčio keitimo galimyb÷s gali būti ribojama įstatymais. Pavyzdžiui, vartojimo nuomos sutarties atveju nuomotojas neturi teis÷s vienašališkai padidinti nuomos mokestį po sutarties sudarymo (žr. CK 6.510 str.).

2.1.1.2. Pareiga naudoti daiktą pagal sutartį ir daikto paskirt į

CK 6.489 straipsnio 1 dalyje numatyta kita iš pagrindinių nuomininko pareigų – naudotis išsinuomotu daiktu pagal sutarties sąlygas ir daikto paskirtį, t. y. naudotis daiktu tinkamai, išlaikyti jį tvarkingą, nebloginti jo būkl÷s. Nuomininkui pažeidus šią pareigą, nuomotojas turi teisę reikalauti nutraukti sutartį prieš terminą (CK 6.497 str. 1 d. 1 p.). Daikto naudojimo paskirtis gali būti nurodyta sutartyje, o jeigu to sutartyje neaptarta, tai laikoma, kad daiktas turi būti naudojamas pagal paskirtį, kokiai jis įprastai naudojamas, atsižvelgiant į to daikto prigimtį ir pobūdį. Pavyzdžiui, negalima naudoti išsinuomotos gyvenamosios patalpos ūkinei-komercinei veiklai vykdyti, nebent sutartyje tai būtų numatyta.

2.1.1.3. Pareiga daiktą tinkamai išlaikyti

Min÷ta, kad ši nuomininko pareiga yra neatsiejamai susijusi su pareiga daiktą tinkamai išlaikyti. Nuomininkas privalo laikyti išsinuomotą daiktą tvarkingą ir atlyginti daikto išlaikymo išlaidas, savo l÷šomis daryti einamąj į jo remontą, jeigu ko kita nenustato įstatymai arba sutartis (CK 6.493 str. 1 d.). Ši pareiga gali būti laikoma ir savarankiška pareiga, ir sud÷tine prieš tai min÷tosios nuomininko pareigos dalimi.

Pareiga išlaikyti išsinuomotą daiktą apima tris pareigas:

(1) laikyti išsinuomotą daiktą tvarkingą;

(2) atlyginti daikto išlaikymo išlaidas ir

(3) savo l÷šomis daryti einamąjį daikto remontą.

Ši CK norma yra dispozityvi, tod÷l įstatymuose arba sutartyje gali būti numatyta kitokia komentuojamoje normoje numatytų pareigų paskirstymo tarp šalių tvarka. Paprastai tik nuomininkui tenka pareiga laikyti daiktą tvarkingą ir atlyginti daikto išlaikymo išlaidas, o pareiga daryti išnuomoto daikto einamąjį remontą gali būti numatyta ir nuomotojui. Antai nuomotojui pareiga daryti daikto einamąjį remontą tenka vartojimo nuomos sutarties (CK 6.507 str.), transporto priemon÷s nuomos teikiant vairavimo ir technin÷s priežiūros paslaugas sutarties (CK 6.514 str.) atveju.

Laikyti išsinuomotą daiktą tvarkingą reiškia, kad turi būti imamasi priemonių, kad daiktas neblog÷tų, neprarastų jam būdingų savybių (pavyzdžiui, būtina laikytis daikto eksploatavimo taisyklių, kitokių daikto naudojimo pagal paskirtį reikalavimų ir kt.), t. y. kad būtų galima naudoti daiktą pagal jo paskirtį bet kokiu momentu. Turima omenyje fizinis daikto tvarkingumas, nulemtas daikto vidinių, techninių daikto priežasčių. Pavyzdžiui, naudojant transporto priemonę būtina užpildyti ją kuru, prižiūr÷ti detales ir panašiai.

Naudojimasis daiktu gali būti susijęs su tam tikromis išlaidomis, tod÷l daikto išlaikymo išlaidos taip pat tenka nuomininkui. Pavyzdžiui, naudodamas transporto priemonę,


16

nuomininkas privalo padengti patiriamas kuro ir kitokias naudojimo išlaidas, kitokias rinkliavas, gali patirti saugojimo, draudimo išlaidas, komunalinių paslaugų mokesčius ir kt. Turima omenyje tokios išlaidos, kurios nesusijusios su vidinių daikto trūkumų šalinimu arba fizinio (techninio) tvarkingumo palaikymu.

Daikto einamasis remontas turi būti suprantamas, kaip darbai, susiję su daikto būkl÷s, pablog÷jusios d÷l natūralaus susid÷v÷jimo, normaliai naudojantis daiktu, atstatymu, nesusijusiu su daikto pagrindinių dalių (konstrukcinių elementų) pakeitimu. Kaip ir statinio kapitalinio remonto, taip ir statinio einamojo (paprasto) remonto apibūdinimą galima rasti Statybos įstatymo 2 straipsnio 21 dalyje.

2.1.1.4. Pareiga grąžinti daikt ą pasibaigus nuomos sutarčiai

Pasibaigus nuomos sutarčiai, nuomininkas privalo grąžinti daiktą (CK 6.499 str. 1 d.), nes nuomininkas nuomos sutarties pagrindu įgyja tik laikiną valdymo ir naudojimo teisę. Nuomos sutartis gali pasibaigti arba pasibaigus jos terminui (CK 6.496 str.), arba ją nutraukus prieš terminą, arba nutraukus neterminuotą nuomos sutartį įstatyme ar sutartyje numatytais pagrindais ar tvarka. Daiktą nuomininkas privalo grąžinti tokios būkl÷s, kokios jis jį gavo, atsižvelgiant į normalų daikto nusid÷v÷jim ą, naudojant daiktą pagal paskirtį ar sutartyje numatytas sąlygas. Grąžinamo daikto būkl÷ gali būti aptarta ir nuomos sutartyje. Pavyzdžiui, šalys gali susitarti, kad daiktą nuomininkas grąžins, kai atliks to daikto remontą.

Jeigu nuomininkui netinkamai įvykdo pareigą grąžinti daiktą, pasibaigus nuomos sutarčiai, tai nuomotojas, vadovaudamasis CK 6.499 straipsnio 2 dalimi, gali ginti savo teisę keliais būdais:

- Pirma, jis turi teisę pareikalauti sumok÷ti nuomos mokestį už tą laikotarpį, kurį nuomininkas naudojosi daiktu, pasibaigus nuomos sutarčiai, t. y. už visą pav÷luotą grąžinti daiktą laiką.

- Antra, nuomotojas gali reikalauti atlyginti nuostolius, kurie atsirado d÷l to, kad daiktas nebuvo laiku grąžintas (pvz., nuomotojas jau buvo susitaręs išnuomoti daiktą kitam asmeniui, o už pav÷lavimą perduoti tur÷jo sumok÷ti baudą arba atlyginti to asmens nuostolius, tai visos tokios išlaidos gali būti laikomos nuomotojo patirtais nuostoliais).

- Trečia, taip pat, nors min÷toje CK normoje n÷ra numatyta, tačiau nuomotojas turi teisę pareikšti reikalavimą grąžinti daiktą, kai nuomos sutartis pasibaigia jos galiojimo terminui arba taikyti restituciją, kai nuomos sutartis nutraukiama prieš terminą arba nutraukiama neterminuota sutartis.

Jeigu nuomininkas negrąžina daikto natūra, tai tokiu atveju nuomotojas turi teisę reikalauti, kad nuomininkas (CK 6.499 str. 3 d.): (1) atlygintų daikto vertę pinigais (vert÷ turi būti apskaičiuojama pagal CK 6.249 str. 5 d. numatytas taisykles); (2) sumok÷tų nuomos mokestį už pav÷luotą grąžinti daiktą laiką (tol, kol bus atlyginta daikto vert÷ pinigais); (3) atlygintų kitus d÷l to padarytus nuostolius (kadangi daikto vert÷s atlyginimas pinigais pripažįstamas žalos atlyginimas pinigais, tai ši suma būtų įskaitoma į reikalaujamų nuostolių sumą, t. y. jeigu nuomotojas nepatyr÷ kitų nuostolių (pvz., kitokių išlaidų, negautų pajamų), bus atlyginama tik negrąžinto daikto vert÷, o jeigu bus įrodyta ir kitų nuostolių atsiradimas, tai turi būti atlyginti ir kiti nuostoliai).


17

2.2. Nuomininko teis÷s

2.2.1. Teis÷ subnuomoti daiktą

CK 6.490 straipsnyje reguliuojama subnuoma. Jeigu išsinuomotu daiktu d÷l kokių nors priežasčių nuomininkas nenori naudotis arba negali, tokiu atveju jis gali suteikti teisę naudotis daiktu kitam asmeniui. Subnuomos atveju atsiranda nauji sutartiniai santykiai, kuriems esant nuomininkas tampa nuomotoju subnuomininko atžvilgiu. Subnuomos sutarčiai taikomos nuomos sutarties normos, išskyrus jei ko kita nenumato įstatymai. Kodekso normos, reguliuojančios specialias nuomos rūšis, gali numatyti ir kitokias taisykles, negu šioje bendrojoje normoje. Pavyzdžiui, vartojimo nuomos atveju nuomininkas neturi teis÷s subnuomoti daikto ar sudaryti daikto panaudos sutartį (CK 6.511 str.), gyvenamosios patalpos nuomininkas gali subnuomoti gyvenamąją patalpą gavęs ne tik nuomotojo, bet ir kartu su nuomininku gyvenančių šeimos narių rašytinį sutikimą (CK 6.595 str. 1 d.), o žem÷s ūkio paskirties žem÷s kitai paskirčiai, negu numatyta žem÷s nuomos sutartyje, subnuomoti negalima (CK 6.553 str. 2 d.).

CK 6.490 straipsnio 1 dalyje numatyti du reikalavimai subnuomai.

Pirma, subnuomoti daiktą nuomininkas gali, jeigu yra gautas rašytinis nuomotojo sutikimas, išskyrus atvejus, kai nuomos sutartyje numatyta, kad subnuomoti nuomininkas gali ir be nuomotojo sutikimo. Nuomotojo sutikimas d÷l subnuomos gali būti numatytas nuomos sutartyje, ją sudarant ar v÷liau papildant, arba gautas v÷liau, jau vykdant nuomos sutartį.

Antra, subnuomos sutartis yra išvestin÷ iš nuomos sutarties, ir tai sąlygoja kelis teisinius padarinius:

(a) subnuomos terminas negali būti ilgesnis už nuomos terminą. Tokia taisykl÷ susijusi su tuo, kad nuomininkas negali perduoti daugiau teisių negu jų turi pats. Jeigu subnuomos sutarties terminas būtų ilgesnis negu nuomos sutarties, tokia sąlyga būtų negaliojanti (CK 1.80 str. 1 d.) ir tokiu atveju pasibaigus nuomos sutarties terminui vis tiek pasibaigtų ir subnuomos terminas. Tiesa, jeigu pasibaigus nuomos sutarties terminui, sutartis atnaujinama (CK 6.481 str.), tokiu atveju subnuomos sutartiniai santykiai taip pat tęsiasi. Tačiau tokiais atvejais nuomos sutarčiai tapus neterminuotai ir ją nutraukus CK 6.480 straipsnyje ar sutartyje numatyta tvarka, subnuomos sutartis taip pat pasibaigs.

(b) subnuomos sutartį ištinka nuomos sutarties likimas. Jeigu nuomos sutartis negalioja, tai negalioja ir subnuomos sutartis (CK 6.490 str. 4 d.). Tačiau pripažinus subnuomos sutartį negaliojančia, nuomos sutarties galiojimas nuo to nepriklauso. Ši taisykl÷ taikoma ir tais atvejais, kai nuomos sutartis nutraukiama prieš terminą, tiek d÷l vieno ar kito nuomos sutarties įsipareigojimų pažeidimo, tiek ir sutartyje numatytais atvejais. Nutraukus nuomos sutartį prieš terminą, pasibaigia ir subnuomos sutartis, nebent nuomos sutartyje būtų numatyta kitaip. Kita vertus, subnuomininkas, jeigu jis sąžiningai vykd÷ sutarties sąlygas, ir nuomotojas (daikto savininko) atskiru susitarimu gali sudaryti naują savarankišką nuomos sutartį.

(c) min÷ta, nuomininkas subnuomos sutarties pagrindu negali suteikti subnuomininkui daugiau teisių, negu jų turi pats pagal nuomos sutartį. Pavyzdžiui, jeigu nuomos sutartyje bus numatyta, kad išnuomoto daikto vaisiai priklauso nuomotojui, tai nuomininkas subnuomos sutartyje negal÷s sąlygos, pagal kurią jis suteiktų teisę daikto vaisius pasilikti subnuomininkui.


18

Tačiau pareigų apimtis pagal nuomos sutartį ir subnuomos sutartį gali būti nevienoda, t. y. nuomininkas ir subnuomininkas gali numatyti daugiau ar mažiau vieni kitiems pareigų, nepaisant į pareigas pagal nuomos sutartį.

(d) nuomotojui atsakingas yra nuomininkas, kurį su nuomotoju sieja sutartiniai teisiniai santykiai (CK 6.490 str. 6 d.). Ši taisykl÷ taikoma nepriklausomai nuo to, yra nuomotojo sutikimas subnuomoti daiktą ar toks sutikimas būtinas. Nuomininkas privalo vykdyti visas savo pareigas pagal sudarytą nuomos sutartį, o už pareigų nevykdymą ar netinkamą vykdymą atsiranda atitinkamos teisin÷s pasekm÷s. Siekiant apsaugoti teis÷tus nuomotojo kaip daikto savininko interesus min÷toje normoje numatyta, kad nuomotojas turi teisę reikalauti nutraukti subnuomos sutartį, nepaisant, kad jo ir subnuomininko nesieja sutartiniai santykiai, jeigu subnuomininkas iš esm÷s pažeidžia subnuomos sutartį ir savo veiksmais daro žalos nuomotojui ar kitiems teis÷tiems to daikto naudotojams. Norint nuomotojui pasinaudoti šia teise, turi būti dvi sąlygos: pirma, subnuomos sutarties pažeidimas turi būti esminis (žr. CK 6.217 str.), ir, antra, subnuomininko veiksmais yra daroma žala nuomotojui ar kitiems daikto naudotojams (pvz., nuomininkui). Žala gali būti daroma daiktui. Tarkim, subnuomininkas gadina, blogina išsinuomotą daiktą, nesirūpina jo būkle, tinkamai jo neprižiūri ar neišlaiko. Subnuomos sutartį, be abejo, tokiais atvejais gali nutraukti ir pats nuomininkas, juolab, kad jis bet kokiu atveju yra taip pat atsakingas nuomotojui pagal nuomos sutartį.

(e) subnuomininkas nuomininko vardu pareikšti reikalavimus nuomotojui, jeigu pastarasis nevykdo savo prievolių pagal nuomos sutartį (CK 6.490 str. 7 d.). Reikalavimus subnuomininkas gali reikšti tokius, kokie yra galimi pažeidus vieną ar kitą nuomotojo pareigą. Pavyzdžiui, jeigu nuomotojas perduoda daiktą, kuris turi trūkumų, kliudančių visiškai ar iš dalies naudoti daiktą pagal paskirtį, jeigu tokie trūkumai nebuvo aptarti sudarant nuomos sutartį arba apie kuriuos nuomininkas netur÷jo žinoti, arba kurių nuomininkas negal÷jo pasteb÷ti be jokio papildomo tyrimo sutarties sudarymo ar daikto perdavimo metu, tai subnuomininkas gali pareikšti reikalavimus, numatytus CK 6.485 str. 5 d.. Subnuomininkas taip pat gali reikšti reikalavimus ir nuomininkui, kuris yra jo atžvilgiu nuomotojas, tačiau tą gali daryti ir tiesiogiai nuomotojui, tačiau ne savo, o nuomininko vardu.

Nuomotojas turi teisę neduoti sutikimo subnuomoti išnuomotą daiktą, tačiau jo atsisakymas turi būti pagrįstas ir motyvuotas (CK 6.490 str. 2 d.). Nuomotojas atsisakyti leisti subnuomoti daiktą gali d÷l įvairių priežasčių. Pavyzdžiui, nuomos atveju svarbu nuomininko asmuo, kaip jis rūpinsis daikto išlaikymu, naudojimu pagal paskirtį ir panašiai. Tod÷l nuomotojas gali nesutikti, kad būtų suteikta teis÷ naudoti daiktą nuomininko pasirinktam subnuomininkui. Nuomotojas gali nepritarti daikto naudojimo tikslams bei paskirčiai, kuriai nor÷tų daiktą naudoti subnuomininkas, gali nepritarti subnuomos sutarties sąlygoms ir panašiai. Jeigu nuomotojas atsisako leisti subnuomoti daiktą, tačiau savo atsisakymo nemotyvuoja, tokiu atveju nuomininkas turi teisę nutraukti sutartį prieš terminą.

Jeigu nuomos sutartyje yra numatyta, kad nuomotojo sutikimas subnuomoti daiktą n÷ra būtinas, tai tokiu atveju CK 6.490 straipsnio 3 dalyje numatyta nuomininko pareiga pranešti nuomotojui apie subnuomos sutarties turinį (sąlygas), o taip pat subnuomininką, nes, kaip min÷ta, tiek sąlygos, kuriomis naudosis daiktu subnuomininkas, tiek paties subnuomininko asmuo nuomotojui yra pakankamai svarbūs ir reikšmingi faktoriai. Jeigu nuomotojas nesutiktų su sutarties sąlygomis ir/arba subnuomininko asmeniu, tokiu atveju jis motyvuotai gal÷tų atsisakyti leisti subnuomoti daiktą.


19

2.2.2. Teis÷ perleisti, suvaržyti ar perduoti kaip turtin į įnašą nuomos teisę

CK 6.491 straipsnio 1 dalyje numatyta, kad nuomininkas turi teisę perleisti savo teises ir pareigas, atsiradusias iš nuomos sutarties, įkeisti nuomos teisę ar perduoti ją kaip turtinį įnašą ar kitaip ją suvaržyti. Min÷tų teisių realizavimo pagrindin÷ sąlygą yra – turi būti gautas išankstinis rašytinis nuomotojo sutikimas, jeigu ko kita nenustato nuomos sutartis.

Nuomininkas gali perleisti savo teises ir pareigas pagal nuomos sutartį kitam asmeniui, t. y. gali pasikeisti šalis. Tokiam sandoriui turi būti taikomos taip pat bendros reikalavimo perleidimo ir skolos perk÷limo normos (CK 6.101-6.110 str., 6.115-6.122 str.). Kadangi nuomos sutartis yra dvišal÷, t. y. abi šalys turi ir teises, ir pareigas, tod÷l nuomininko teisių ir pareigų perleidimas kartu yra ir reikalavimo perleidimas, ir skolos perk÷limas. Tiesa, perkelti skolą galima tik tuo atveju, kai kreditorius (šiuo atveju nuomotojas) sutinka (CK 6.116 str. 1 d.).

Turtin÷s teis÷s gali būti įkeitimo objektu (žr. CK 4.201 str.), tarp jų ir nuomos teis÷ (žr. CK 4.204 str.), tod÷l nuomininkas gali įkeisti nuomos teisę. Nuomos teisę galima įkeisti ne ilgesniam terminui, nei galioja ši teis÷ (t. y. ne ilgesniam terminui, kuriam sudaryta nuomos sutartis), priešingu atveju, pasibaigus nuomos sutarties terminui, neliks įkeitimo objekto, o kartu pasibaigs ir įkeitimo teis÷ (CK 4.224 str. 1 d. 4 p.). Jeigu įkeista nuomos teis÷ perleidžiama kitam asmeniui, tai įkeitimo teis÷ lieka galioti (CK 4.207 str.). Nuomos teisę nuomininkas gali įkeisti tik nuomotojo rašytiniu sutikimu (CK 4.206 str. 4 d.), tod÷l nuomos sutartyje kitokios sąlygos negali būti. Įkaito tur÷tojui, kai skolininkas jam neįvykdo nuomos teise užtikrintos prievol÷s, perleidžiami reikalavimai (ar jų dalis, atitinkanti skolinio įsipareigojimo dalį), kylantys iš įkeistos nuomos teis÷s (žr. CK 4.220 str.).

Prievolin÷s teis÷s yra civilin÷s teis÷s objektas (CK 1.112 str. 1 d.), jos patenka į bendrą turto sampratą, tod÷l jos gali būti ir turtiniu įnašu. Turtinis įnašas daromas, kai formuojamas kapitalas steigiant juridinį asmenį ar plečiant jo veiklą steigimo dokumentuose numatytiems tikslams pasiekti. Visos prievol÷s, susijusios su nuomos sutartimi tokiu atveju lieka nuomininkui.

Atskirų rūšių nuomos atveju gali būti nustatytos kitokios taisykl÷s. Pavyzdžiui, vartojimo nuomos atveju nuomininkas neturi teis÷s perduoti savo teises ir pareigas pagal nuomos sutartį kitam asmeniui, įkeisti teises pagal nuomos sutartį ar perduoti jas kaip turtinį įnašą (CK 6.511 str.).

Visais numatytais atvejais, išskyrus teisių ir pareigų, atsiradusių iš nuomos sutarties, perdavimą kitam asmeniui, nuomininkas lieka atsakingas nuomotojui už savo pareigų vykdymą. Teisių ir pareigų pagal nuomos sutartį perdavimo atveju, teis÷s pareigos pereina naujam nuomininkui, tod÷l tokiu atveju nuomininko prievol÷s nuomotojui pagal nuomos sutartį baigiasi.

2.2.3. Kitos nuomininko teis÷s

A. Teis÷ pirmiau už kitus atnaujinti sutart į (CK 6.482 str.). Šią teisę atitinka nuomotojo pareiga pranešti apie sutarties sudarymą naujam terminui, ir kuri jau buvo analizuota.


20

B. Teis÷ reikalauti daikto pagerinimo išlaidas (CK 6.501 str.), jeigu jie padaryti nuomotojo leidimu, arba, jeigu jie padaryti be nuomotojo leidimo, bet nuomotojas sutinka atlyginti jų vertę (atitinkama nuomotojo pareiga buvo jau analizuota).

C. Teis÷ toliau naudotis išnuomotu daiktu arba reikalauti nutraukti sutart į, pasikeitus nuomojamo daikto savininkui, esant įstatyme nustatytoms sąlygoms (CK 6.494 str.).

III. Teisi ų gynimo būdai pažeidus šalims pareigas

Nepriklausomai nuo to, kaip pasireiškia šalių pareigų pažeidimas, visada pažeidus pareigą atsiranda nukent÷jusiajai šaliai teis÷ reikalauti nuostolių, jeigu tokių d÷l tam tikros pareigos pažeidimo atsirado, atlyginimo, o jeigu sutartyje buvo numatytos netesybos, tai ir jų sumok÷jimo, taikant įskaitinių netesybų taisyklę. Tokia išvada darytina, remiantis tuo, kad bet kokios pareigos pažeidimas yra pagrindas reikalauti nuostolių atlyginimo (CK 6.63 str. 2 d., 6.256 str. 2 d.).

Taip pat kaip bendri teisių gynimo būdai pamin÷tini sutarties nutraukimas (esant esminiam pažeidimui, nesikreipiant į teismą (CK 6.217, 6.218 str.) ir, jeigu pažeidimas n÷ra esminis, tai, jeigu yra atvejai, numatyti CK 6.497, 6.498 str. ir kt. straipsniuose, laikantis šiame straipsnyje nustatytos tvarkos); reikalavimas pašalinti vykdymo trūkumus (aktualu ypač CK 6.485 str. 3 d. taikymo atveju); sustabdymas priešpriešin÷s pareigos vykdymo.

1. Teisių gynimo būdai nuomotojui pažeidus pareigas

1.1. Teisiniai padariniai nuomotojui pažeidus pareigą perduoti daiktą

CK 6.484 straipsnyje numatyti nuomininko teisių gynimo būdai, kai nuomotojas pažeidžia savo pareigą – perduoti daiktą, jo dokumentus ir priedus nuomininkui naudotis. Nuomininkas gali pasinaudoti keliais teisių gynimo būdais.

(1) Visų pirma, jis turi teisę pasirinkti vieną iš dviejų galimybių:

(1-a) arba reikalauti prievolę įvykdyti natūra, t. y. reikalauti, kad nuomotojas perduotų daiktą, jo dokumentus ir priedus, kuriuos jis prival÷jo perduoti pagal sutartį (reikalavimas perduoti daiktą yra viena iš prievol÷s perduoti pagal individualius požymius apibūdinamą daiktą pasekmių (CK 6.60 str. 1 d.)), o jeigu d÷l šios nuomotojo pareigos neįvykdymo ar jos netinkamo įvykdymo atsirado nuostolių, tai gali kartu reikalauti ir nuostolių atlyginimo,

(1-b) arba gali nutraukti sutartį ir taip pat, jeigu nuostolių atsirado, gali reikalauti juos atlyginti.

Taikant šiuos teisių gynimo būdus, reikia vadovautis ir sistemiškai taikyti bendras kodekso normas, reglamentuojančias teisines sutartinių prievolių nevykdymo padarinius. Jeigu nuomininkas, vadovaujantis CK 6.213 str. 2 d., negal÷tų pareikšti reikalavimo įvykdyti prievolę natūra (t. y. perduoti daiktą), tai tokiu atveju iš pirmos min÷tos galimyb÷s jam liktų reikalavimas d÷l nuostolių atlyginimo. Reikalauti perduoti daiktą nuomininkas negal÷tų ir tais atvejais, jeigu daiktas jau būtų perduotas kitam tos pačios rūšies teisę turinčiam kreditoriui, kurio naudai prievol÷ atsirado pirmiau (CK 6.60 str. 1 d.). Tokiu atveju nuomininkas gal÷tų reikšti reikalavimą tik d÷l nuostolių atlyginimo arba reikalavimą d÷l sutarties nutraukimo ir nuostolių atlyginimo. Kita vertus, vienašališkai nutraukiant sutartį turi būti vadovaujamasi CK


21

6.217 str. ir 6.218 str., 6.221 str. Nuomotojo pareigos perduoti daiktą neįvykdymas yra pagrindu nutraukti sutartį nuomininko reikalavimu ir teismine tvarka (CK 6.498 str. 3 p.).

1.2. Teisių gynimo būdai, taikomi, kai nuomotojas pažeidžia pareigą perduoti reikalavimus atitinkant į daiktą

1.2.1. Pareigos užtikrinti daikto fizinę kokybę pažeidimas

CK 6.485 straipsnio 1 dalyje numatyta, kad nuomotojas atsako už netinkamą pareigos perduoti daiktą įvykdymą. Nuomotojas privalo perduoti nuomininkui daiktą, tinkamą naudoti pagal paskirtį ir sutarties sąlygas visą nuomos laiką. Min÷ta CK norma gali būti taikoma tais atvejais, kai daiktą nuomotojas perduoda, bet daiktas yra su trūkumais. Daikto trūkumai gali pasireikšti tiek kokyb÷s neatitikimu, negal÷jimu ar trukdymu naudoti daiktą pagal paskirtį ar sutartyje numatytomis sąlygomis, tiek ir neperdavimu daikto dokumentų, priedų, būtinų daikto naudojimui pagal paskirtį.

Nuomotojui atsakomyb÷ už perduoto nuomininkui daikto trūkumus atsiranda, nepaisant to, ar nuomotojas apie trūkumus sudarydamas sutartį žinojo, ar ne, išskyrus CK 6.485 straipsnio 5 dalyje numatytus atvejus. Tokia taisykl÷ paaiškinama tuo, kad nuomotojas privalo garantuoti, kad daiktas, kurį jis perduoda nuomininkui, bus tinkamas naudoti pagal paskirtį visą sutarties galiojimo laiką (CK 6.483 str. 1 d.).

Nuomotojas neatsako už daikto trūkumus esant tokioms aplinkyb÷ms (CK 6.483 str. 2 d., 6.485 str. 5 d.):

(a) jeigu daikto trūkumai buvo aptarti sutarties sudarymo metu (preziumuojama, kad nuomininkas tokiu atveju žino apie išsinuomojamo daikto trūkumus, tod÷l jis pats gali nuspręsti, sudaryti sutartį d÷l daikto su trūkumais naudojimo ar ne);

(b) jeigu nuomininkas apie daikto trūkumus iš anksto tur÷jo žinoti;

(c) jeigu daikto trūkumai buvo akivaizdūs ir juos gal÷jo pasteb÷ti nuomininkas be papildomo tyrimo sutarties sudarymo ar daikto perdavimo metu, tačiau tokių trūkumų nuomininkas nepasteb÷jo d÷l paties didelio neatsargumo.

1.2.2. Pareigos užtikrinti teisinę daikto kokybę pažeidimas

CK 6.486 straipsnio 2 dalyje numatyta nuomotojo pareiga pranešti nuomininkui apie visas trečiųjų asmenų teises į išnuomojamą daiktą dar prieš sudarant sutartį arba toks pranešimas gali būti numatytas ir sutarties sudarymo metu (pvz., numatoma viena iš sutarties sąlygų). Jeigu šios pareigos nuomotojas neįvykdo, tokiu atveju nuomininkas gali ginti savo pažeistą teisę tokiais teisių gynimo būdais:

(1) gali reikalauti sumažinti nuomos mokestį;

(2) gali reikalauti nutraukti sutartį ir atlyginti d÷l to atsiradusius nuostolius.

Abu pamin÷ti teisių gynimo būdai yra alternatyvūs, t. y. nuomininkas turi teisę pasirinkti vieną iš dviejų reikalavimų. Reikalavimu vienašališkai nutraukti sutartį nuomininkas gali reikalauti, jeigu tai yra esminis sutarties pažeidimas.


22

1.3. Teisiniai padariniai nuomotojui pažeidus pareigą daryti daikto kapitalin į remontą

CK 6.492 straipsnio 2 dalyje numatyti teisiniai padariniai, kurie atsiranda nuomotojui pažeidus pareigą daryti išnuomoto daikto kapitalinį remontą. Nuomotojui nevykdant šios pareigos nuomininkas gali ginti savo teisę tokiais gynimo būdais:

(1) nuomininkas įgyja teisę teismo leidimu atlikti kapitalinį remontą ir išieškoti remonto kainą iš nuomotojo ar įskaityti tą kainą į nuomos mokestį arba

(2) nuomininkas turi teisę nutraukti sutartį (CK 6.498 str. 1 p.) ir išsiieškoti d÷l kapitalinio remonto nedarymo atsiradusius nuostolius.

Nuomininkas gali pasirinkti, kuria iš šių dviejų teisių pasinaudoti, nes abu teisių gynimo būdų yra alternatyvūs.

Nuomininkas, nor÷damas pasinaudoti pirmąja teise, turi gauti teismo leidimą atlikti kapitalinį remontą 7 . Tiesa, iš pradžių nuomininkas gali kreiptis į nuomotoją, siekdamas išsiaiškinti, ar nuomotojas nesutiks pašalinti per atitinkamą terminą pašalinti pareigos daryti kapitalinį remontą vykdymo trūkumus (CK 6.208 str.), o taip pat, gali tiesiogiai su nuomotoju išsiaiškinti, ar nuomotojas sutinka, kad nuomininkas atliktų kapitalinį remontą nuomotojo sąskaita. Jeigu nuomotojas nesutinka pašalinti trūkumus arba nesutinka, kad kapitalinį remontą atliktų pats nuomininkas, tada nuomininkas gali kreiptis į teismą d÷l leidimo išdavimo CPK 579-582 straipsnių nustatyta tvarka. Pareišk÷jas turi įrodyti, kad kapitalinis remontas turi būti daromas (pavyzdžiui, jis turi pateikti nuomos sutartį, kurioje gali būti numatyti kapitalinio remonto darymo terminai, o jeigu to sutartyje neaptarta, tai turi būti įrodoma, kad kapitalinis remontas yra reikalingas, nes išnuomoto daikto negalima naudoti pagal paskirtį ar sutartyje numatytas sąlygas). Taip pat turi būti išsiaiškinta, ar nuomotojas atsisak÷ atlikti kapitalinį remontą, ir, ar apskritai tokia pareiga tenka jam (tur÷tų būti patikrinta, ar nuomos sutartyje n÷ra numatyta, kad daryti kapitalinį remontą yra nuomininko pareiga).

Nuomininkas atlikęs remonto darbus gali arba išsiieškoti atliktų darbų kainą, arba įskaityti tą kainą į nuomos mokestį. Nuomininkas gali taikyti ir mišrų būdą – dalį kainos išsiieškoti, dalį įskaityti į nuomos mokestį. Be abejo, atlikdamas kapitalinį remontą, nuomininkas turi vadovautis prievolių vykdymo principais: ekonomiškumo, sąžiningumo ir kt. Nuomininkas, išreikalaudamas remonto darbų kainą arba reikalaudamas ją įskaityti į nuomos mokestį, privalo pateikti nuomotojui kapitalinio remonto darbų sąmatą.

Nuomininkas turi teisę, vietoj min÷tų reikalavimų, nutraukti sutartį. Jeigu kapitalinio remonto neatlikimas yra esminis sutarties pažeidimas (CK 6.217 str.), tai nuomininkas turi teisę sutartį nutraukti vienašališkai arba tokį reikalavimą gali pareikšti ir teismine tvarka (CK 6.498 str. 1 p.). Sutarties nutraukimas neatleidžia nuo nuostolių atlyginimo, tod÷l nuomininkas gali reikalauti ir nuostolių, patirtų d÷l kapitalinio remonto neatlikimo, atlyginimo.

Atkreiptinas d÷mesys į tai, kad CK 6.493 straipsnio 2 dalyje numatyta nuomininko pareiga nedelsiant pranešti nuomotojui apie žinomus daikto trūkumus ar sužalojimus, kuriuos pašalinti galima atlikus neatid÷liotiną daikto kapitalinį remontą. Šią normą reikia sistemiškai aiškinti ir taikyti su CK 6.500 straipsnio norma, t. y. jeigu trūkumai atsirado d÷l nuomininko kalt÷s, tokiu atveju nuomotojas įgyja teisę į nuostolių atlyginimą. Jeigu nuomininkui pranešus 7 Tiesa, CK 6.493 straipsnio 3 dalyje numatytu atveju nuomininkas turi teisę atlikti remonto ir be teismo leidimo.


23

apie būtinus daikto remonto daiktus, nuomotojas trūkumų nepašalina ir d÷l to negalima naudotis daiktu, tai nuomininkas ir be teismo leidimo gali pats atlikti būtinus remonto darbus (CK 6.493 str. 3 d.). Min÷ta, bendroji taisykl÷ yra tokia, kad nuomininkas, jeigu nuomotojas nevykdo pareigos daryti kapitalinį remontą, gali kreiptis į teismą leidimo atlikti tokius darbus. Tačiau, jeigu daikto trūkumai yra tokie, kad gresia daiktas žuvimas, tokiu atveju nuomininkas gali atlikti reikiamus neatid÷liotinus remonto darbus ir be teismo leidimo, jeigu tai būtina daiktui išsaugoti. Nuomininkas privalo apie tai informuoti nuomotoją ir pateikti dokumentus, patvirtinančius atliktų remonto darbų vertę, o taip pat grąžinti pakeistas dalis, jeigu jas nuomininkas pakeit÷. Remonto darbai gali būti atliekami nuomos mokesčio sąskaita, t. y. gali būti darbų vert÷ įskaitoma į nuomos mokestį. Nuomininkas taip pat gali išieškoti remontą kainą, neįskaitydamas į nuomos mokestį (CK 6.492 str. 2 d.). Tai jo pasirinkimo teis÷.

1.4. Teisių gynimo būdai, kai nuomotojas pažeidžia pareigą pasiūlyti nuomininkui pirmiau už kitus atnaujinti sutart į

CK 6.482 straipsnio 4 dalis numato nuomininko teisių gynimo būdus, jeigu nuomotojas, atsisakęs atnaujinti nuomos sutartį su nuomininku, per vienerius metus po sutarties termino pasibaigimo sudaro naują nuomos sutartį d÷l to paties daikto. Nuomininkas turi du alternatyvius teisių gynimo būdus.

(1) Gali reikalauti perduoti jam nuomininko teises ir pareigas pagal sudarytą sutartį. Tokiu atveju įvyktų šalies pasikeitimas prievol÷je įstatymo pagrindu (CK 6.101 str. 4 d. 5 p.).

(2) Gali reikalauti nuostolių, kurie atsirado d÷l atsisakymo sudaryti sutartį naujam terminui, atlyginimo.

Tačiau abiem teisių gynimo būdais kartu nuomininkas negali pasinaudoti, o turi pasirinkti arba vieną, arba kitą.

2. Teisių gynimo būdai nuomininkui pažeidus pareigas

2.1. Pareigos mok÷ti nuomos mokestį pažeidimo teisiniai padariniai

CK 6.487 straipsnio 6 dalyje numatytos nuomininko pareigos mok÷ti nuomos mokestį pažeidimo (netinkamo vykdymo) teisiniai padariniai. Šioje normoje numatytos teisin÷s pasekm÷s gali būti taikomos, jeigu nuomos mokestis nustatomas pinigine suma (tiek konkrečia pinigų suma, tiek ir procentine išraiška). Kai nuomos mokestis nustatomas ne pinigų suma, tokiu atveju nuomotojas gali pasinaudoti kitais teisių gynimo būdais (pvz., sutarties nutraukimu (CK 6. 217 str.)).

Jeigu nuomininkas nevykdo vienos iš savo esminių pareigų – mok÷ti nuomos mokestį sutartyje numatytais terminais ir tvarka – tai nuomotojas turi teisę pareikalauti sumok÷ti nuomos mokestį iš anksto ne daugiau kaip už du mok÷jimo terminus iš eil÷s (pvz., už du m÷nesius, už du ketvirčius, priklausomai kaip buvo nustatyti mok÷jimo terminai) ir nustatyti terminą, per kurį nuomininkas turi įvykdyti tokį reikalavimą. Nuomos mokesčio mok÷jimo nevykdymas turi būti esminis pažeidimas, t. y. nepakanka, kad nuomininkas nesumok÷tų vieną kartą arba pav÷luotų vieną kartą sumok÷ti nuomos mokestį, o tai tur÷tų būti dažnas arba sistemingas nuomos mokesčių terminų praleidin÷jimas arba iš viso nuomos mokesčio


24

nemok÷jimas kelis kartus iš eil÷s. Nuomos sutartyje gali numatytos ir kitokios nuomos mokesčio nesumok÷jimo teisin÷s pasekm÷s, nes min÷ta CK norma yra dispozityvi.

Jeigu nuomininkas neįvykdo nuomotojo reikalavimo sumok÷ti nuomos mokestį už du mok÷jimo terminus iš eil÷s, tokiu atveju jis gali naudotis kitais teisių gynimo būdais, pvz., gali reikalauti nutraukti sutartį (CK 6.217 str. 2 d.) (jeigu neesminis pažeidimas gali reikalauti nutraukti sutartį kreipiantis į teismą (CK 6.497 str. 1 d. 3 p.), o taip pat reikalauti atlyginti nuostolius, nes sutarties nutraukimas neatleidžia nuo nuostolių atlyginimo (CK 6.218 str. 2 d.). Kita vertus, nuomos mokesčio mok÷jimas, kai nuomos mokestis išreikštas pinigų suma, yra pinigin÷ prievol÷, tod÷l nuomotojas gali reikalauti ir sutartyje ar įstatyme nustatyto dydžio palūkanų sumok÷jimo (CK 6.37 str., 6.210 str.).

2.2. Pareigos naudoti daiktą pagal sutartį ir paskirt į pažeidimas

Jeigu nuomininkas pažeidžia pareigą naudoti daiktą pagal sutartį ir paskirtį, tai nuomotojas gali reikalauti nuomotojas turi teisę reikalauti nutraukti sutartį prieš terminą nesikreipiant į teismą, jeigu tai esminis pažeidimas, arba kreipiantis į teismą, kai pažeidimas n÷ra esminis (CK 6.217 str., 6.497 str. 1 d. 1 p.). Taip pat nuomotojas turi teisę reikalauti atlyginti nuostolius.

2.3. Pareigos nebloginti daikto būkl÷s pažeidimo teisiniai padariniai

CK 6.500 straipsnyje numatyta nuomininko civilin÷ atsakomyb÷ už išsinuomoto daikto pabloginimą ir d÷l to atsiradusius nuostolius. Nuomininko kalt÷ d÷l daikto pablog÷jimo preziumuojama, tod÷l jis privalo įrodyti savo nekaltumą, t. y. kad tinkamai ir rūpestingai vykd÷ su daikto tinkamu naudojimu, laikymo tvarkingu, remontu susijusias pareigas, ÷m÷si visų reikiamų ir būtinų priemonių bei veiksmų, kad daikto nebloginti. Taip pat nuomotojas gali reikalauti nutraukti sutartį, kaip ir kitų nuomininko pareigų atveju (CK 6.497 str. 1 d. 2 p.).

2.4. Pareigos išsaugoti daiktą pažeidimo teisiniai padariniai

CK 6.502 straipsnio 1 dalyje numatyta nuomininko atsakomyb÷ už išsinuomoto daikto praradimą. Nuomininkas privalo, pasibaigus nuomos sutarčiai, grąžinti daiktą (CK 6.499 str. 1 d.). Kaip kad ir už daikto pabloginimą, taip ir už daikto praradimą nuomininkas atsako esant jo kaltei. Nuomininkas atsako už daikto praradimą ir tais atvejais, jeigu daiktas prarastas d÷l tų asmenų, kuriems nuomininkas suteik÷ teisę ar leido naudotis daiktu, kalt÷s, nepaisant to, kiti asmenys naudojosi daiktu su nuomotojo sutikimu ar be jo. Nuomininko kalt÷ preziumuojama, tod÷l jis privalo įrodyti, kad jo veiksmuose kalt÷s n÷ra.

CK 6.502 straipsnio 2 dalyje numatyta speciali taisykl÷, taikoma, kai žūva d÷l gaisro išnuomotas nekilnojamasis daiktas (pvz., pastatas, gyvenamoji patalpa, statinys ir panašiai). Šioje normoje įtvirtinta nuomininko bei kitų asmenų, kuriems nuomininkas suteik÷ naudojimosi teisę ar galimybę naudotis išsinuomotu nekilnojamuoju daiktu, nekaltumo prezumpcija. Šiuo atveju nuomininko atsakomyb÷ atsiranda esant jo kaltei, tačiau kaltę turi įrodyti nuomotojas (ieškovas). Tai išimtis iš bendrosios taisykl÷s, numatančios kalt÷s prezumpciją civilin÷je atsakomyb÷je (CK 6.248 str. 1 d.).


25

III. Nuomos sutarties pabaiga

Nuomos sutartis gali baigtis tokiais pagrindais:

(1) Termino su÷jimas (CK 6.496 str.).

Jeigu nuomos sutartis buvo terminuota ir nustatytas naikinamasis terminas (CK 6.33 str. 3 d.), tai sutartis baigiasi su÷jus naikinamajam terminui, kuris yra prievol÷s pabaigos sąlyga (CK 6.124 str.). CK numatyto ir dvi išimtis, kai terminuota nuomos sutartis, su÷jus jos terminui, nepasibaigs, o galios toliau. Pirma, terminuota nuomos sutartis nesibaigs, jeigu sutarties šalys atskiru susitarimu atnaujins sutarties galiojimą, t. y. pakeis sutarties sąlygą, numatančią sutarties galiojimo terminą. Antra, jeigu pasibaigus sutarties terminui nuomininkas daugiau kaip dešimt dienų toliau naudojasi daiktu ir nuomotojas tam neprieštarauja, tai bus laikoma, kad sutartis tapo neterminuota (CK 6.481 str.). Pastaruoju atveju atsiranda pasekm÷s, numatytos CK 6.480 straipsnyje.

Atkreiptinas d÷mesys į tai, kad kai kurių nuomos rūšių atveju CK 6.481 straipsnio taisykl÷s netaikomos. Pavyzdžiui, netaikomos vartojimo nuomos sutarčiai (CK 6.505 str. 2 d.), transporto priemonių nuomos teikiant vairavimo ir technin÷s priežiūros paslaugas, o taip pat transporto priemonių nuomos neteikiant vairavimo ir technin÷s priežiūros paslaugų sutarčiai (CK 6.512 str. 2 d., 6.522 str. 2 d.). Tod÷l min÷tų sutarčių atveju, šalys nor÷damos tęsti nuomos santykius, tur÷tų atnaujinti sutartis naujam terminui (t. y. pakeisti sutarties sąlygą, numatančią sutarties terminą), bet CK 6.481 straipsnio pagrindu nuomos sutartis nepasikeis į neterminuotą.

(2) Sutarties nutraukimas.

(2-a) Neterminuotos sutarties nutraukimas reglamentuojamas CK 6.480 straipsnyje. Šio straipsnio norma yra specialioji bendrosios normos, numatytos CK 6.199 straipsnyje, atžvilgiu. Galimyb÷ nutraukti neterminuotą sutartį neribojama, tačiau CK nustatyto tinkamo teis÷s nutraukti neterminuotą nuomos sutartį įgyvendinimo sąlygą – išankstinį įsp÷jimą apie sutarties nutraukimą, kuri taikoma nepriklausomai nuo to, kuri šalis nori nutraukti sutartį.

Įsp÷jimo terminas priklauso nuo to, kokie daiktai – kilnojamieji ar nekilnojamieji – yra sutarties dalykas. Šalys sutartyje gali numatyti ir ilgesnius įsp÷jimo terminus, t. y. ilgesnį nei vieno m÷nesio įsp÷jimo terminą, kai nuomos sutarties dalykas yra kilnojamieji daiktai, ir ilgesnį nei trijų m÷nesių nuomos terminą, kai nuomos sutarties dalykas yra nekilnojamieji daiktai. Tačiau šalys sutartyje negali numatyti trumpesnių nei CK 6.480 straipsnyje nurodyti įsp÷jimo terminai. Atkreiptinas d÷mesys, kad atskirų nuomos rūšių atveju CK nustato ir kitokius įsp÷jimo terminus. Pavyzdžiui, apie gyvenamosios patalpos neterminuotos nuomos sutarties nutraukimą, kai nuomojama komercin÷mis sąlygomis, nuomotojas, kai sutartis nutraukiama jo reikalavimu, privalo įsp÷ti nuomininką prieš šešis m÷nesius (CK 6.614 str. 1 d.).

CK 6.480 straipsnis taikomas tik tais atvejais, kai neterminuota nuomos sutartis nutraukiama ne d÷l sutarties pažeidimo. Jeigu neterminuota nuomos sutartis nutraukiama d÷l padaryto pažeidimo, tokiais atvejais taikomos specialios normos (pvz., CK 6.497, 6.217, 6.218 str.).


26

CK nenumato, kokia forma turi būti įsp÷ta apie sutarties nutraukimą, tod÷l šalys gali aptarti nuomos sutartyje. Jeigu sutartyje apie tai nieko nekalbama, tai galima padaryti bet kokia forma, kuri, atsižvelgiant į konkrečias aplinkybes, yra protinga ir priimtina, nes reikalavimas iš anksto pranešti apie sutarties nutraukimą laikomas įvykdytu, kai tokį pranešimą gauna kita šalis (CK 6.166 str.), t. y. būtina pranešti tokia forma ir priemon÷mis, kad kita nuomos sutarties šalis gautų pranešimą.

(2-b) Terminuotos sutarties nutraukimas prieš terminą.

Terminuota sutartis gali būti nutraukta prieš terminą, kai tokia galimyb÷ numatyta sutartyje, o taip pat, kai yra sutarties pažeidimai, ir priklausomai nuo to, pažeidimas yra esminis ar neesminis, priklauso kokia tvarka – teismo ar vienašališkai, laikantis CK numatytų sąlygų – gali būti nutraukia sutartis.

Nuomos sutarties nutraukimą esant pažeidimui (tiek terminuotos, tiek neterminuotos sutarties), reglamentuoja CK 6.497 ir 6.498 straipsniai (kurie turi būti aiškinami kartu su 6.217 ir 6.218 str.).

CK 6.497 straipsnyje numatyti pagrindai ir tvarka, kada nuomotojas gali reikalauti nutraukti nuomos sutartį prieš terminą (ši norma taikoma tiek, kai sutartis terminuota, tiek kai neterminuota). Šio straipsnio 1 dalyje išvardytas nuomos sutarties nutraukimo prieš terminą nuomotojo reikalavimu pavyzdinis pagrindų sąrašas. Ši norma yra dispozityvi, tod÷l nuomos sutartyje šalys gali numatyti ir kitus sutarties nutraukimo pagrindus. Jeigu šalims pavyktų susitarti d÷l sutarties nutraukimo, į teismą nuomotojui d÷l sutarties nereik÷tų kreiptis. Kita vertus, šią normą reikia sistemiškai aiškinti su CK 6.217 straipsnio norma. Jeigu nuomininkas neįvykdo ar netinkamai įvykdo ir tai yra nuomos sutarties esminis pažeidimas (CK 6.217 str. 2 d.), tokiu atveju nuomotojo reikalavimu sutartis gali būti nutraukta vienašališkai, nesikreipiant į teismą. Nutraukiant sutartį vienašališkai, nesikreipiant į teismą, turi būti laikomasi CK 6.217 str. 3 d., 6.218 str. numatytos tvarkos.

CK 6.497 straipsnio 1 dalyje numatyti keli pagrindai, kuriems esant nuomotojas gali pareikšti reikalavimus d÷l sutarties nutraukimo prieš terminą. Pirma, nuomotojas turi teisę nutraukti sutartį, jeigu nuomininkas naudojasi daiktu ne pagal sutartį ar daikto paskirtį, t. y. pažeidžia vieną iš pagrindinių savo pareigų (CK 6.489 str. 1 d.). Šia teise nuomotojas gali pasinaudoti ir tais atvejais, kai daiktą ne pagal sutartį ar paskirtį naudoja subnuomininkas.

Antra, jeigu nuomininkas blogina daikto būklę, nuomotojas taip pat gali reikalauti nutraukti sutartį. Šiuo atveju turi būti nustatyta nuomininko kalt÷ (tyčia ar neatsargumas). Nuomininko kalt÷ preziumuojama, tod÷l jis turi įrodyti, kad jo kalt÷s n÷ra. Šis sutarties nutraukimo pagrindas taikomas ir tais atvejais, kai daikto būklę blogino tie asmenys, kuriems nuomininkas suteik÷ teisę naudotis daiktą ir už kurių veiksmus jis atsako (pvz., subnuomininkas). Daikto būkl÷s bloginimas apima daikto sugadinimą, laikymą netvarkingu. Ši taisykl÷ atitinkamai taikoma ir tais atvejais, kai daiktas prarandamas (CK 6.502 str.).

Trečia, CK 6.497 straipsnio 1 dalies 3 punkte numatyta galimyb÷ teisme nutraukti nuomos sutartį, kai nuomininkas nemoka nuomos mokesčio, nepaisant kokiu būdu šis mokestis yra nustatytas. Šią normą reikia sistemiškai aiškinti su CK 6.487 straipsnio 6 dalimi, t. y. reikalauti nutraukti nuomos sutartį tais atvejais, kai nuomininkas iš esm÷s pažeidžia nuomos mok÷jimo terminus.


27

Ketvirta, nuomotojas gali reikalauti nutraukti sutartį, kai nuomininkas nedaro išnuomoto daikto remonto, kurį jis pagal įstatymą ar sutartį privalo daryti.

CK 6.498 straipsnyje išvardyti pagrindai, kuriems esant nuomininkas gali pareikšti reikalavimą d÷l nuomos sutarties nutraukimo, tiek, kai sutartis terminuota, tiek kai neterminuota. Jame, kaip ir CK 6.497 straipsnyje, išvardytas nuomos sutarties nutraukimo prieš terminą nuomotojo reikalavimu pavyzdinis pagrindų sąrašas. Ši norma yra dispozityvi, tod÷l nuomos sutartyje šalys gali numatyti ir kitus sutarties nutraukimo pagrindus. Šią normą reikia sistemiškai aiškinti su CK 6.217 straipsnio norma. Jeigu nuomininkas neįvykdo ar netinkamai įvykdo ir tai yra nuomos sutarties esminis pažeidimas (CK 6.217 str. 2 d.), tokiu atveju nuomotojo reikalavimu sutartis gali būti nutraukta vienašališkai, nesikreipiant į teismą. Nutraukiant sutartį vienašališkai, nesikreipiant į teismą, turi būti laikomasi CK 6.217 str. 3 d., 6.218 str. numatytos tvarkos.

Min÷tame straipsnyje numatyti tokie nuomos sutarties nutraukimo nuomininko reikalavimu pagrindai.

Pirma, kai nuomotojas nedaro remonto, kurį jis privalo daryti pagal sutartį ar įstatymus. Tod÷l nuomininkas gali reikalauti nutraukti nuomos sutartį, remdamasis šiuo pagrindu, tik tais atvejais, kai pagal įstatymą ar sutartį daryti remontą buvo nuomotojo pareiga. Kita vertus, jeigu nuomininkas pasinaudoja kitais teisių gynimo būdais (pavyzdžiui, jis teismo leidimu atlieka pats kapitalinį remontą (žr. CK 6.492 str.)), tai reikalauti nutraukti sutartį jis negali.

Antra, nuomininkas turi teisę reikalauti nutraukti sutartį, jeigu daiktas d÷l aplinkybių, už kurias jis neatsako, pasidaro netinkamas naudoti. Nuomininko pareiga yra nebloginti išsinuomoto daikto, laikyti jį tvarkingą, atlyginti daikto išlaikymo išlaidas, daryti remontą, kurį jis privalo daryti. Tod÷l nuomininkas įgyja teisę nutraukti nuomos sutartį minimu pagrindu tik tais atvejais, kai d÷l negal÷jimo naudotis daiktu n÷ra jo paties ar tų asmenų, už kuriuos jis atsako (pvz., subnuomininko) kalt÷s. Taigi nuomininkas tur÷tų įrodyti, kad daikto negalima naudoti d÷l nuomotojo kalt÷s ar d÷l atsitiktinių ar nenugalimos j÷gos aplinkybių, turint omenyje tai, kad nuomotojui tenka atsitiktinio daikto žuvimo ar sugedimo rizika.

Trečia, nuomos sutartis nuomininko reikalavimu gali būti nutraukta tais atvejais, kai nuomotojas neįvykdo savo pagrindin÷s pareigos – perduoti daiktą nuomininkui naudotis (CK 6.483 str. 1 d.). Šis teisių gynimo būdas numatytas ir CK 6.484 straipsnyje. Nuomotojas turi perduoti ne tik patį daiktą, bet ir daikto dokumentus ir priedus, kurie būtini to daikto naudojimui (CK 6.483 str. 3 d.), tod÷l reikalavimas nutraukti nuomos sutartį gali būti reiškiamas ir tais atvejais, kai neperduodami daikto dokumentai ar priedai, be kurių negalima naudoti daikto pagal paskirtį. Reikalauti sutartį nutraukti galima ir tais atvejais, kai nuomotojas kitaip trukdo naudotis išnuomotu daiktu.

Ketvirta, nuomininkas turi teisę nutraukti sutartį, kai perduotas daiktas yra su trūkumais, d÷l kurių negalima naudoti daikto pagal paskirtį ir sutarties sąlygas, t. y. kai nuomotojas pažeidžia pareigą, numatytą CK 6.483 straipsnio 1 dalyje, t. y. garantiją, kad daiktas bus tinkamas naudoti visą nuomos sutarties galiojimo terminą. Tačiau teis÷s nutraukti sutartį prieš terminą nuomininkas neįgyją, jeigu už daikto trūkumus nuomotojas neatsako.

Nuomininko teis÷ nutraukti nuomos sutartį numatyta ir kituose kodekso straipsniuose (pvz., CK 6.490 str. 2 d., 6.492 str. 5 d.).

Documents

Šios tez s yra saugomos autori ų teis s, tod l jų ...web.vu.lt/tf/v.mizaras/dokumentai/Nuomos_tezes.pdf · nuomininkui suteikiama teis ÷ tik naudotis daiktu, tai daiktiniai teisi