SİGORTACILIKTA İNŞAAT

SEKTÖRÜNE GİRİŞ

Bülten No: 1

2019

Ekol Sigorta Ekspertiz Hizmetleri Limited Şirketi

Mart 2019 Sigortacılıkta İnşaat Sektörüne Giriş Bülteni

1

İÇİNDEKİLER

1. Giriş ............................................................................................................................................2

1.1 İnşaat Nedir ...........................................................................................................................2

1.2 İnşaat Sektörünün Türkiye’deki Yeri ......................................................................................3

2. İnşaat İşlerinin Süreçleri .................................................................................................................4

2.1 Kamu İnşaat İşleri .......................................................................................................................4

2.2 Özel İnşaat İşleri ........................................................................................................................6

3. Kamu İhale Sözleşmesi Kapsamında Yapım İşlerinde Poliçe Yapım ve Hasar Aşamasında Öne

Çıkan Belgeler .........................................................................................................................................7

3.1 Yapım Sözleşmesi ......................................................................................................................8

3.2 İdari Hakedişler ....................................................................................................................... 16

3.3 Şantiye Günlük Defteri ........................................................................................................... 25

3.4 Geoteknik Rapor ..................................................................................................................... 27

3.5 Projeler ................................................................................................................................... 27

4. Özel Yapım İşlerinde Belgeler ve Değerlendirme ....................................................................... 28

4.1 Yapı Ruhsatı ............................................................................................................................. 28

4.2 Yapı Yaklaşık Birim Maliyeti ..................................................................................................... 29

4.3 Keşif Özeti – Birim Fiyat Tarifleri ............................................................................................ 29

4.4 Vaziyet Planı ........................................................................................................................... 33

4.5 Kalıp Planı ............................................................................................................................... 34

4.6 Donatı Planı ............................................................................................................................ 35

KAYNAKÇA .................................................................................................................................... 36

2

SİGORTACILIKTA İNŞAAT SEKTÖRÜNE GİRİŞ

1. GİRİŞ

1.1 İnşaat nedir?

İnşaat, insan yaşamında barınma ihtiyacının doğması ile başlayan ve

süreç içerisinde insanlar, devletler, yaşayış şekilleri, gereksinimler, kavramların

değişmesi ile çeşitlenmiş ve büyümüştür. Kısaca, karada veya suda yapılan tüm

bina, yol, köprü, baraj, kanalizasyon vb. tesislerin yapım-imalat sürecine

İNŞAAT denir. İnşaat sektörü, insan yaşamını tümüyle etkileyen ve

ilgilendiren bir sektördür. Yaşamımız süresince bu sektörün imal ettiği

konutlarda oturur, okullarda okur, iş yerlerinde çalışır, yol vb. alt yapı

tesislerinden yararlanırız.

İnsan unsurunu yakından ilgilendiren inşaat sektöründe hatalı ve başarısız

imalatların sonuçları çoğu zaman büyük, bazen de telafisi imkânsız olduğundan,

birden çok bilim dalının bir arada bulunduğu bu sektörde hedef her zaman sıfır

hata ile imalatın tamamlanması ve imalatın ekonomik ömrü boyunca beklenen

verimi sağlamasıdır. Bu nedenle inşai yapılanma sürecinde karşılaşılması

muhtemel insana dayalı riskler, deprem, sel baskını, heyelan, vb. afetler ile

öngörülemeyen risklerin herhangi bir sektördeki yansıması ile inşaat

sektöründeki yansıması çok farklıdır.

3

1.2 İnşaat Sektörünün Türkiye’deki Yeri

Yarattığı katma değer ve istihdam olanaklarıyla ülke ekonomileri için çoğu

zaman bir kaldıraç görevini üstlenen İnşaat Sektörü ayrı bir öneme sahiptir. Zira

günümüzde 'inşaat', yalnızca çevrenin inşa edilmesini değil, bakım, onarım ve

işletilmesine katkıda bulunan faaliyetlerin tümünü içerecek şekilde

değerlendirilmektedir. İnşaat üretimi artık yalnızca yapının üretimi olarak

algılanmamakta; çevreyle dost, sosyal sorumluluk taşıyan, sosyal yaşama,

toplumsal yapıya doğrudan etki eden, saydam ve sürdürülebilir üretim

anlamına da gelmektedir.

Büyük ölçüde ulusal sermayeye dayanan Türkiye İnşaat Sektörü, yüzlerce

meslek dalını ilgilendirmesi nedeniyle istihdam ve üretim sürecini önemli

ölçüde etkilemektedir. Ulusal ve uluslararası alanlarda büyük bir deneyime ve

potansiyele sahip olan sektör, kendisine bağlı 200'den fazla alt sektörü

harekete geçirme özelliğiyle 'lokomotif sektör' ve büyük istihdam kaynağı

olması özelliğiyle de 'sünger sektör' olarak adlandırılmaktadır. İnşaat

sektörünün hemen hemen bütün üretimi 'yatırım malı' sayılmaktadır. Sektöre

girdi sağlayan ve faaliyetlerini bu sektördeki gelişmelere bağlı olarak devam

ettiren öteki sektörlerin katkısı da dikkate alındığında, inşaat sektörünün GSMH

içindeki payının yaklaşık %30 düzeyinde olduğu görülmektedir.

4

2. İNŞAAT İŞLERİNİN SÜREÇLERİ

Ülkemizde inşaat işleri uygulama, sağladığı fayda ve tabii olduğu

sözleşme ve şartnameler bakımından farklılık göstermesi sebebi ile 2 başlık

halinde ele alınmıştır.

-Kamu İnşaat İşleri

-Özel İnşaat İşleri

2.1 Kamu İnşaat İşleri

Kamu İhale Kurumunun ihaleye çıkardığı işlerde bir inşaatın

başlangıcından bitişine kadar ki ilerleyen süreç aşağıda kısaca sıralanmıştır;

a) Proje ihtiyacı veya talebin oluşması.

b) İlgili makamdan Olur alınıp bütçeye konulması.

c) Fizibilite çalışmaları(zemin etüd raporu, geoteknik rapor vb.), keşif ve

avan projenin hazırlanması.

d) Kamulaştırma.

e) İşin Kamu İhale Kurumu (KİK) tarafından ihaleye açılması.

f) Yüklenicinin belirlenmesi.

g) Sözleşmenin imzalanması.

h) Yer tesliminin yapılması.

i) İşin başlaması.

j) İşin bitirilmesi

k) Geçici kabul ve kesin kabulün yapılması.

5

Ülkemizde inşaat işleri kapsamında idare konumundaki bazı kamu

kurumları;

Bakanlıklar ve Belediyeler

İller Bankası

Vakıflar Genel Müdürlüğü

Karayolları Genel Müdürlüğü

Devlet Su İşleri

Türkiye Elektrik Dağıtım A.Ş. (1, 2 ve 3. Bölge)

Demiryolları, Limanlar ve Hava Meydanları

Orman Genel Müdürlüğü

Köy Hizmetleri

6

2.2 Özel İnşaat İşleri

Özel olarak tanımlanan işler genel olarak bina / konut ağırlıklıdır. Bu

işlerdeki evreler aşağıdaki şekilde sıralanmaktadır;

a) Talebin doğması.

b) İnşaat yapılacak yerin imara uygun olup olmadığının belirlenmesi.

c) Müteahhit firmanın işi kat karşılığı yapması, ihaleye çıkarması veya

arsayı satın alması.

d) Belediyeden izin alınması akabinde inşaat ruhsatının çıkarılması.

e) Fizibilite çalışmaları (zemin etüd raporu vb.) ve avan projenin

hazırlanması.

f) Projenin onaylanmasının ardından yapı ruhsatının çıkarılması.

g) Belediyenin, müteahhitin belirlediği yapı denetim firmasına

uygunluk vermesi. Uygun bulmaz ise yapı denetim firması

görevlendirmesi.

h) İşin başlaması ve bitirilmesi.

7

3.KAMU İHALESİ KAPSAMINDAKİ İŞLERDE POLİÇE VE HASAR

AŞAMASINDA ÖNE ÇIKAN BELGELER

Kamu işlerinde meydana gelen hadiselerin poliçeye göre durumunun

tetkikinde sigortalıya ait resmi evraklar büyük önem taşır. Projesinde veya

uygulamasında herhangi bir hata olup olmadığını, poliçe kapsamında eksik veya

aşkın sigortanın belirlenmesi, idame edilen işlerin hangi seviyelerde olduğu,

oluşan zararların sigortalı talepleri ile uyumlu olup olmadığının tayini gibi

konularda belge ve evrakların doğru incelenmesi oldukça önemlidir.

Belgelerin tanımı ve işlevleri resim ve tablolar halinde şematize edilerek

aşağıda anlatılmaktadır.

8

3.1 Yapım İşleri Sözleşmesi

Kamu ihale sözleşmeleri, işin ihalesi yapıldıktan sonra idare ve yüklenici

arasında akdedilen, İnşaat All Risk sigorta poliçeleri açısından en temel dayanak

olan resmi nitelikli belgelerdir.

9

İKN (İhale Kayıt Numarası): Sözleşmenin içeriğinde yer alan işin / projenin

hangi yılda ihale edildiği ve kayıt numarasını gösteren ibarelerdir. Bu numara ile

Elektronik Kamu Alımları Platformuna ait ekap.kik.gov.tr internet sitesinden

poliçeye konu edilen iş ile ilgili bilgilere ve var ise dökümanlara ulaşılabilir.

10

Sözleşmenin Tarafları: Bu kısım sözleşmenin taraflarını tanımlar. Projeyi

yaptıracak olan devlet dairesi “idare”,(Genellikle poliçede sigortalı olarak geçer)

Projeyi yapacak olan firma “yüklenici”(Genellikle poliçede sigorta ettiren olarak

geçer) olarak anılır. Sözleşme iki taraf arasında akdedilir. Yüklenici, yapacağı

işte taşeron kullanacak ise taşeron firma sözleşmede yer almaz. Taşeronlar ile

kendisine verilen iş tür bedeline bağlı kalınarak yüklenici arasında ayrıca

sözleşme yapılabilir.

İşin Adı, Yapılma Yeri, Türü ve Miktarı: Konu maddede yapılacak işin tanımı,

yapılma yeri, pozlar ile ayrılmış olarak miktarları ile detaylandırılması yer

almaktadır. İnşaat sözleşmelerinin bu başlığında yapılan işin adı tanımı poliçede

de poliçenin veya projenin konusu olarak belirtilir.

11

Sözleşmenin Türü ve Bedeli: Sözleşme türleri, 4735 sayılı Kamu ihale

Sözleşmeleri Kanununun 6 ncı maddesinde tanımlanmıştır. Bu başlıkta yer alan

bedeller İnşaat poliçesi yapım aşamasında İnşaat İşlerinin Sigorta Bedeli olarak

karşımıza çıkar. Bu bedel İnşaatın yapımında kullanılan tesis-ekipman ve

makineleri içermez.Şantiye tesisileri ve ekipmanları ile makinelerin kendi liste

ve bedeli ile yüklenici tarafından ayrıca bildirilmesi gerekir.

i. Anahtar Teslim Götürü Bedel Sözleşme: Uygulama projeleri ve bunlara

ilişkin mahal, listelerine dayalı olarak, işin tamamı için yüklenicinin teklif

ettiği toplam bedel üzerinden yapılan sözleşmedir.

Götürü bedel sözleşme ile ihaleye çıkabilmek için uygulama projesinin

bulunması zorunludur. İstekli işin tamamı için tek bir fiyat vermekte ve verdiği

bu fiyatla ihale konusu işi uygulama projesine, mahal listelerine ve teknik

şartnameye uygun olarak yapmayı üstlenmektedir. Yapılması gereken bir

imalatın; uygulama projesinde, mahal listesinde ve varsa teknik şartnamesinde

ayrı ayrı ve birbiriyle çelişmeden detaylarıyla ve yapım şartlarıyla birlikte açıkça

yer alması istenilen bir husustur.

Uygulama projelerindeki imalat detaylarından hareketle yapım şartlarının

belirlenmesi, metrajların tespit edilmesi ve bu tespitlerin mahal listelerine

aktarılması gerekir. Mahal listelerinin dayanağı uygulama projeleridir.

12

Yüklenicinin, ihaleden önce zemin yapısını, arazi şartlarını, projeyi,

mahal listesini ve teknik şartnameyi incelediği ve değerlendirdiği, kendi

şartlarına göre en uygun teklifi verdiği kabul edilir. Sözleşme tutarı bütün kar

ve zarar risklerini bünyesinde taşır. Özellikle uygulama projeleri, sözleşme

ekleri arasında en öncelikli belge olması, mahal listesi ve teknik şartnamelere

kaynak teşkil etmesi bakımından önemlidir. Yapılması gereken imalatın

uygulama projesi, mahal listesi veya özel teknik şartnamede olması yeterlidir.

Anahtar Teslim Götürü Bedel Sözleşme ve Eklerinin Bağlayıcılık Sırası:

1. Yapım İşleri Genel Şartnamesi,

2. İdari Şartname,

3. Sözleşme Tasarısı,

4. Uygulama Projesi,

5. Mahal listesi,

6. Özel Teknik Şartname,

7. Genel Teknik Şartname,

8. Açıklamalar (varsa),

9. Diğer Ekler

13

ii. Birim Fiyat Sözleşme: Yapım işlerinde; ön veya kesin projelere ve

bunlara ilişkin mahal listeleri ile birim fiyat tariflerine dayalı olarak

idarece hazırlanmış cetvelde yer alan her bir iş kaleminin miktarının bu iş

kalemleri için istekli tarafından teklif edilen birim fiyatlarla çarpımı

sonucu bulunan toplam bedel üzerinden birim fiyat cetvel-tablosu

düzenlenir.

Ön veya kesin proje üzerinden ihaleye çıkılan işlerde birim fiyat teklif ve

sözleşme türü uygulanır. Bu tür ihalelerde, mevcut ön veya kesin proje

üzerinden, işin yapılabilmesi için gerekli iş kalemlerinin adı, miktar ve birim fiyat

tarifi belirlenir. Bu iş kalemlerinin adı ve miktarı yazılı fiyat haneleri boş

bırakılmak suretiyle ihale dokümanı olarak isteklilere verilir. İstekliler her bir iş

kalemi için teklif ettikleri birim fiyatları fiyat sütununa yazarak, birim fiyat teklif

cetvelini, teklif mektubu eki olarak idareye sunarlar.

İsteklilerce sunulan fiyat tekliflerinin karşılaştırılmasında, her bir iş kalemi

için teklif edilen fiyatlar ayrı ayrı değerlendirilmez, işin tamamı için teklif edilmiş

toplam bedel karşılaştırılır ve ekonomik açıdan en avantajlı teklif üzerinde ihale

bırakılır.

Bu noktada Birim Fiyat sözleşmeli işlerin toplamından elde edilen

sözleşme bedeli poliçedeki sigorta bedelini oluşturuyor ise ve süreç içinde iş

artışı, fiyat farkı v.b bir değişikliğe uğramış ise mutlaka poliçede de buna göre

gerekli düzenleme yapılmalıdır.

14

Birim Fiyat Sözleşme ve Eklerinin Bağlayıcılık Sırası

1. Yapım İşleri Genel Şartnamesi,

2. İdari Şartname,

3. Sözleşme Tasarısı,

4. Birim fiyat tarifleri,

5. Mahal listesi,

6. Özel Teknik Şartname,

7. Genel Teknik Şartname,

8. Ön / Kesin Projeler,

9. Açıklamalar (varsa),

10-Diğer Ekler

Yapım işlerinde arsa temin edilmeden, mülkiyet, kamulaştırma ve gerekli

hallerde imar işlemleri tamamlanmadan ve uygulama projeleri yapılmadan

ihaleye çıkılamaz. Genel kural olarak, (aşağıda belirtilen istisna halleri hariç)

bütün yapım işlerinde ihaleye çıkılmadan önce uygulama projesi hazırlanması

ve uygulama projesi bulunan bütün yapım işlerinde anahtar teslimi götürü

bedel teklif alınması zorunludur.

iii. ATGB Şözleşme ile TBF Sözleşme Arasında ki Farklar:

Yapım işlerinde, uygulanacak sözleşme türünün tespitinde belirleyici olan

projenin niteliğidir.

Uygulama projesi varsa => anahtar teslimi götürü bedel sözleşme,

Ön veya kesin proje varsa => birim fiyat sözleşme türünün uygulanması

gerekmektedir.

15

Anahtar teslim götürü bedel (ATGB), işin tamamına verilen tek bir fiyat ile

oluşturulur.

Teklif birim fiyat (TBF) ise her imalat için ayrı ayrı miktar ve fiyat belirtilen

sözleşme türüdür.

Bu iki farklı sözleşme tipinin hakediş süreçlerinde mevzuat gereği bazı

farklılıklar ortaya çıkmaktadır:

İş artış oranı: ATGB sözleşmede %10; TBF sözleşmede %20 oranındadır,

Yeşil defter: ATGB sözleşmede yapılan imalat yüzde ya da pursantaj oranı

üzerinden hesaplanır; TBF sözleşmede yapılan imalat kendi birimi

üzerinden metraj yapılarak hesaplanır,

Revize birim fiyat kesintisi sadece TBF sözleşme türünde uygulanır.

Sözleşme bedeli ise yapılacak işin sonunda yüklenicinin, idareden alacağı

toplam bedeli gösterir. Bu bedel (proje bedeli) aynı zamanda İnşaat All Risk

sigorta bedelini oluşturur.

16

3.2 İdari Hakedişler

17

Hakediş, sözleşmesi imzalanmış ve uygulaması başlatılmış proje için,

sözleşmede belirlenen aralıklarla, yapılan iş miktarı karşılığında yükleniciye

ödenen bedeldir. Yaklaşık maliyet çalışmalarının ardından ihalesi yapılmış ve en

uygun teklifi veren istekliye ihale edilmiş yapım işi için hakediş süreçleri başlar.

Öncelikle ihaleyi alan firma (yüklenici) ve ihaleyi yapan kurum (idare) arasında

bu sürece konu olan iş için sözleşme imzalanır. Sözleşme içeriğinde tarafların

bilgileri, işin adı, yeri, sözleşme türü, bedeli, başlama ve bitiş tarihleri,

şartnameler, ceza uygulamaları, iş programı ve fiyat farkı gibi konular maddeler

halinde belirtilir.

Hakediş süresi sonundan yapılan ödemeye “hakediş tutarı” , her hakediş

ödemesi için düzenlemek zorunda olunan belgeler grubuna “hakediş raporu”

denir. Bu belgeler Merkezi Yönetim Harcama Belgeleri Yönetmeliği’ne göre

şunlardan oluşmaktadır:

Yapım işleri hakediş raporu (Ön kapak)

Dizi pusulası

Hakediş icmali

Hakediş raporu (Arka kapak)

Metraj icmali (Yeşil Defter)

Metraj Cetvelleri

Fiyat farkı hesap tablosu

Fiyat farkı ağırlık oranları

Ödenek dilimleri

Yapılan işler listesi

Hakediş özeti

18

Hakedişler, yapılan işleri detaylandırarak tüm yönleri ve aşamaları ile

gösteren belgelerdir. İş kalemlerini poz bazında ayrı ayrı, miktar (TBF) veya

yüzdesel (ATGB) olarak nitelendirir.

İnşaat All Risk poliçesi düzenlenen bir projede gerçekleşen hasarın

incelenmesi aşamasında, hakediş belgesi imalatı yapılan kısımlar, işin ilerleme

durumu, sözleşme bedelinde yapılan değişiklikleri görmek bakımından

mutlaka incelenmesi gereken belgelerdir.

Yeşil Defter

Metraj yapılarak elde edilen ya da yapılan imalatı kümülatif olarak ifade

eden miktarların girişinin yapıldığı kısımdır. Teklif birim fiyat sözleşmede miktar,

Anahtar teslim götürü bedel sözleşmede ise miktar yerine gerçekleştirilen

pursantaj ya da imalat yüzdeleri girilir.

ANAHTAR TESLİM GÖTÜRÜ BEDEL SÖZLEŞME YEŞİL DEFTER ÖRNEĞİ

19

TEKLİF BİRİM FİYAT SÖZLEŞME YEŞİL DEFTER ÖRNEĞİ

HAKEDİŞ RAPOR KAPAĞI ÖRNEĞİ

20

Hakedişin, sigorta poliçesine bağlı bir hasarın incelenmesinde öne çıkan

bir başka yanı da “sözleşme fiyatları ile yapılan iş / hizmet Tutarı”dır. Bu

tutarın sözleşme bedelinin altında olması beklenen bir durumdur. Ancak

sözleşme bedelinin üzerine çıkılmış ise yüklenicinin, idare ile sözleşme bedeli

artış zeyilnamesi imzalaması gerekmektedir. Ayrıca poliçesinde de bedel artış

zeyilnamesi ile sigorta bedelini güncellemelidir. Aksi takdirde eksik sigorta

oluşur.

Ayrımı yapılamayan diğer bir nokta da “fiyat farkı” dır. Yapım işleri

sözleşmesinin detaylı bir şekilde incelenmesi gereklidir. Sözleşmelerde “fiyat farkı

hesaplanacaktır” ifadesinin yer alması gerekir. İnşaat hasar dosyalarının

bazılarında sigortalı firma imalatı hasardan önce gerçekleşmiş ve fiyat farkı

oluşmuş kısımlarda inşaat işleri ile birlikte fiyat farkını da talep edebilir.

Değerlendirilebilmesi için hasardan önce gerçekleşen tüm fiyat farklarının ve

sözleşme bedelinde oluşan değişikliklerin poliçede de gösterilmesi gerekir.

(Eskalasyon olarak adlandırılan fiyat farkları; döviz kurları ve enflasyon başta

olmak üzere dinamik ekonomilerde en önemli sorun olarak dikkate alınmalıdır.)

Pursantaj: Yapılan anahtar teslim götürü bedel sözleşmede de belirtildiği

üzere, işi yapan yükleniciye, her ay yapmış olduğu imalat, ihzarat ve taşımalarla

ilgili hakedişlerde ödenecek olan alacaklarının, toplam iş tutarındaki (bedelinin)

yüzdesi (pursantajı) çıkartılarak ödenmesi biçimidir.

Birim Fiyat Teklif Cetveli: Ön veya kesin projelere ve bunlara ilişkin

mahal listeleri ile birim fiyat tariflerine dayalı olarak idarelerce hazırlanmış

cetvelde yer alan her bir iş kaleminin miktarı ile yüklenici tarafından bu iş

kalemleri için teklif edilen birim fiyatların çarpımı sonucu bulunan tutarların

toplamını gösteren cetvel, tablodur.

21

Hasar Taleplerinin Miktar-Fiyat yönü ile İncelenmesi

İnşaat işlerinde meydana gelen hadiseler sonucunda sigortalı / sigorta

ettiren firma (yüklenici) oluşan zararları ile ilgili sigorta şirketinden taleplerini

gösterir icmal oluşturur. Sözleşmeli işlerde imalata konu işler için icmalin

oluşturulmasında da sözleşmeye bağlı kalınması, imalatın sözleşmedeki

fiyatlandırma biçimine aykırı olmaması beklenir. Bir sözleşme ve ona paralel

düzenlenen poliçe söz konusu olduğunda, sözleşme içeriğinde yer almayan

maliyetlerin olması da kaçınılmazdır. Örneğin yapım işleri sözleşmesi herhangi

bir kıymetin söküm veya enkaz kaldırma maliyetlerini içermez ancak poliçeye

bağlı bir hasarda bu maliyetlerinde değerlendirilmesi gerekir.

Anahtar teslim götürü bedel ve birim fiyat sözleşmelerde maliyet

değerlendirmesi farklılık gösterir.

a) Anahtar Teslim Götürü Bedel Sözleşme

ÖRNEK;

Talep İsmi Miktar Fiyat Talep Tutarı

C Blok - Sprinkler 5.000,00 Adet 20,00 TL 100.000,00 TL

Yukarıdaki tabloda yer alan talep, yangın söndürme elemanıdır.

Talebe konu sprinkler sisteminin yapılan işler listesinde tekabül ettiği / edeceği

kısım aşağıdaki resimde gösterilmiştir.

22

Söz konusu iş grubunun tüm sözleşme bedeli içindeki yüzdesi 0,09632%

olarak görülmektedir. Bu yüzde bölüm bedeli ile çarpılır ise yüklenicinin bu

grubu %100 oranında tamamladığı takdirde, idareden alacağı ve sözleşmede

tekabül ettiği tutar bulunur.

143.990.017,29 TL * 0,09632 / 100 = 138.687,54 TL

13 nolu hakediş itibariyle yüklenicinin iş grubunun 32,446% sını

tamamladığı, yani hakedişine;

138.687,54 TL * 0,32446 = 44.998,86 TL etki ettirdiği görülmektedir.

23

Bu hesaplamadan yola çıkıldığı takdirde sigortalı talebi olan 100.000,00

TL tutarında imalatın henüz gerçekleşmediği anlaşılmalıdır.

Poz ile ilgili her hangi bir birim fiyat ve miktarın mevcut olmaması, talebin

değerlendirilmesinde talep miktarının uygunluğu açısından hadise tarihi öncesi

alış faturaları ve sevk irsaliyelerinin gözlemlenmesi gerekir.

Eğer talep cinsi, faturalar ile değerlendirilemiyorsa;

Örneğin: Her derinlikte, her cins ve klastaki zeminde, su altında tabliyeli

veya kemer menfez temelinin kazılması (m³)

İdarelerin pozlar ile ilgili her yıl yayınlamış olduğu, piyasa rayiçleri ile

uyumlu, birim fiyatların incelenmesi gerekmektedir.

24

b) Birim Fiyat Sözleşme

ÖRNEK;

Talep İsmi Miktar Birim Fiyat (2019 Birim

Fiyatları İle) Talep Tutarı

TEMEL YAPILMASI (NAKLİYELER

DAHİL) 11.000,00 m³ 43,00 TL/m³ 473.000,00 TL

Sigortalıya ait son hakedişte yer alan yapılan işler listesi incelendiğinde;

25

İşin KGM/6040-Ö pozu ile 39,00 TL/m³ üzerinden yapıldığı tespit

edilmektedir. Sigortalı, talebinde yer alan 2019 yılı birim fiyatı üzerinden iş

sahibi idare ile sözleşmesine ek YBF (Yeni Birim Fiyat) zeyilnamesi yapmamış ise

talep uygun bulunamaz. Yapmış ise, bunu bedel artışı zeyilnamesi ile poliçesine

yansıtması gerekmektedir. Bu hususlar göz önüne alındığında sigortalı talebinde

yer alan 43,00 TL / m³ birim fiyat değil son hakedişte yer alan 39,00 TL / m³

birim fiyat dikkate alınmalıdır.

Yüklenicinin yapacağı işler, miktar ve fiyat bazında belirlidir. Sigortalı

taleplerinde “şantiye tesis ekipman” vasfında kıymetler var ise, sigortalı

poliçesinde ilgili teminatın olması gerekmektedir. Var ise konu ekipmanlar

sözleşmede yer almadığından, piyasa araştırması ve faturaların incelenmesi

uygun olacaktır.

Şantiye Tesis Ekipmanları: Kalıp, Mobilya, Konteyner vb.

3.3 Şantiye Günlük Defteri

Sürveyan: İdare kontrolündeki işlerde, yapı işleriyle uğraşan bir işyerinde,

var ise kontrol şefinin ya da kontrol mühendisinin görevlendirdiği, sahada

yapılan işleri denetleyen ve şantiye günlük defteri aracılığıyla raporlayan kimse.

Şantiye defteri, Bayındırlık İşleri Kontrol Yönetmeliği gereğince inşaat

taahhüt işletmelerinde tutulacak defterlerden olup, bu deftere aşağıdaki

hususlar günlük olarak kaydedilir:

26

Günün hava durumu,

İşin ilerleyişi, gelişmesi,

Çıkan engeller,

İnşaata giren ihrazat (Müteahhidin inşaatta kullanılmak üzere

işyerine getirdiği, bir daha şantiye dışına çıkarılamayan malzemeler)

bedeli,

Ödenecek gereçler,

Fiyat farkına tabi gereçlerin çeşit ve miktarları,

Sözleşme gereğince müteahhidin iş başında bulundurulması

gereken teknik elemanların o gün iş başında bulunup,

bulunmadıkları,

Çalışan işçi sayısı ve çalışan makineler,

Yapılan önemli görüşmelerin sonuçları v.s

Bu defter çift yapraklı (biri koparılabilir zımbalı) ve müteselsil (birbirine

bağlı) sıra numaralı, standart A4 ebatlarındadır. Defterin ilk sayfasına, defterin

numarası, işin (inşaatın) adı, yeri, keşif bedeli, müteahhidin, şantiye şefinin ve

kontrol mühendisinin kimlikleri yazılır ve müteahhit tarafından imzalanır.

Konu defterler bir şantiyede ilerleyen süreci gösteren idare ve yüklenici

yetkililerinin karşılıklı olarak imzalaştıkları belge niteliğindedir. Bu yönüyle

şantiyede olumlu veya olumsuz meydana gelen hadiselerin takibinde ve

belgelenmesinde önemli rol oynar.

27

3.4 Geoteknik Rapor

Bir alanın, herhangi bir inşaat işi için uygunluğunu belirlemek, inşaatı

güvenli ve ekonomik olarak projelendirmek, uygulamak için zemin incelemesi

gerekir. Zemin incelemesi; temel zemininin kendisi ile temas içinde çalışan bir

inşaat yapısından gelecek olan etkilere karşı nasıl bir tepki vereceğinin

incelenmesi ve bunun için gerekli uygun çözümlerle ele alarak gerekli

tasarımların sağlanması amacına yöneliktir. Burada bir yapı-zemin etkileşimi söz

konusudur. Etkileşme probleminin çözümü ise etkileşmeye giren elemanların,

yani zeminin ve yapı malzemesinin gerilme altındaki davranış özelliklerinin

bilinmesine bağlıdır.

3.5 Projeler

İnşaat işlerinin projesiz olarak hayata geçirilmesi beklenemez. Projeler

idare tarafından çizdirilir. Pafta halinde yüklenici ile karşılıklı olarak akdedilir.

Projedeki miktarların sözleşmeye ek miktarlar ile uyumlu olması gerekir. Bir

inşaatın gerçekleştirilmesinde genellikle aşağıdaki proje tipleri bulunur;

Vaziyet planı

Güzergâh planı

Siyah kotlar

Kalıp ve donatı planı

Mekanik tesisat, sıhhi tesisat ve elektrik tesisat projeleri vs.

Bir hadisenin sigorta yönüyle incelenmesinde sözleşme kontrolü kadar,

projelerin incelenmesi de önem taşır.

28

4. ÖZEL YAPIM İŞLERİNDE BELGELER VE DEĞERLENDİRME

4.1 Yapı Ruhsatı

Yapı ruhsatı, belirlenen proje dâhilinde bir inşaatı yapımına başlanması

için verilen izin belgesi olarak tanımlanır. Ruhsat alınmasından itibaren 24 ay

içerisinde yapının inşasına başlanmalıdır. Ve toplam geçerlilik süresi tüm

yapılarda 5 yılı kapsar. Yapı ruhsatı tetkikinden inşa edilen yapının yapı inşaat

alanı, yapı kat sayısı, yapının maliyeti, yapı sınıfı gibi inşa edilen yapıya dair

gerekli bilgiler elde edilir.

29

4.2 Yapı Yaklaşık Birim Maliyetleri

Mimarlık ve mühendislik hizmet bedellerinin hesabında kullanılacak yapı

yaklaşık birim maliyetleri Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından her yıl

yayınlanır. İnşa edilen yapıya dair bedel analizi için yapı ruhsatında belirtilen

yapı inşaat alanı ile yapı yaklaşık birim maliyetlerinden tetkik edilen birim

fiyatlar çarpılarak yapının değer tespiti yapılır.

4.3 Keşif Özeti ve Maliyet Tahmini

Herhangi bir inşaata başlanmadan yapılan maliyet hesabıdır. Bu hesaplar

öncelikle metrajlar halinde yapılır. Yapılan metrajlar imalat fiyatlarına göre

(piyasa, bayındırlık vb.) fiyatlandırılarak toplanır. Bu işlemlerin sonunda tüm

imalatların fiyatları toplanarak “keşif özeti” oluşturulur.

4.3.1 Keşif Özeti ve Maliyet Tahmini hazırlanırken izlenilecek yol:

a) Avan projelerini ve teknik şartnamelerin hazırlanması

b) Avan projelerine ve teknik şartnameye göre yapılacak işin yaklaşık

maliyetinin, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın yayınlamış olduğu güncel

pozları kullanarak hesaplanması.

c) Metraj Cetveli’nin hazırlanması.

d) “Yaklaşık Maliyet Pursantaj Tablosu”nun hazırlanması ve yapılacak işin

yaklaşık maliyetini hesaplanması.

Not: Eğer yapılacak iş kalemi için Çevre ve Şehircilik pozu yoksa, bu kalem

için işçilik ve malzeme dahil müteahhit karı ve KDV hariç olacak şekilde 3

firmadan teklif alınıp ve en düşük değeri 1.25 ile çarparak “Özel Poz” oluşturup

yaklaşık maliyetin hesaplanır.

30

e) Yaklaşık Maliyet hesabında kullanılan pozun nereye nasıl

uygulanacağını anlatan “Mahal Listesi”ni hazırlanması.

f) Tüm bu adımları gerçekleştirdikten sonra “Yaklaşık Maliyet İcmal

Tablosu”nu hazırlanır.

Avan Proje: Avan kelime anlamı ile ön hazırlık ve yardım manasına gelir.

Bu açıdan yardımcı bir projelendirme anlamına gelmektedir. Avan proje mimari

ya da mekanik projeler gibi olmasa da bir ön hazırlık projesi olarak gerekli

görülmektedir.

Metraj Cetveli: Yapılacak olan işin poz numarası, adı, miktarı ve bedeline

ilişkin hazırlanan tablodur.

METRAJ CETVELİ

( Örnektir )

İşin Adı:

Y.15.001/2B MAKİNE İLE HER DERİNLİK VE HER GENİŞLİKTE YUMUŞAK VE SERT TOPRAK KAZILMASI (DERİN KAZI) M3

Mahal Açıklama Adet En Boy Yükseklik Azı

Temel kazısı 0,8 3,20 57,00 25,00 3648,000

Toplam 3.648,000

Y.15.006/2B MAKİNE İLE HER DERİNLİK VE HER GENİŞLİKTE YUMUŞAK VE SERT KÜSKÜLÜK KAZILMASI (DERİN KAZI) M3

Mahal Açıklama Adet En Boy Yükseklik Azı

TEMEL KAZISI 0,2 57 25 3,2 912,000

Toplam 912,000

Y.17.136 OCAK TAŞI İLE BLOKAJ YAPILMASI M3

Mahal Açıklama Adet En Boy Yükseklik Azı

temel grobeton altı blokaj 15cm 0,10 1153 1 115,300

Toplam 115,300

31

Mahal Listesi: Bir inşaatın yapımı esnasında o inşaat sahası içerisinde imalat için

kullanılacak olan malzemeler ile tüm ortamlarda kullanılacak olan

uygulamaların detaylandırılarak yer verildiği listeye mahal listesi adı

verilmektedir. Tüm uygulamalar ayrı ayrı gösterilir imalat listelerinin

bütününden oluşur.

MAHAL LİSTELERİ

( Örnektir )

İnşaat İşleri

Sıra No Poz No Tanımı Birimi Açıklama

1 16.002/MK 200 DOZLU DEMİRSİZ BETON M3 TÜM İSTİNAT DUVARLARI ALTINA (10 CM YÜKSEKLİĞİNDE)

2 16.200/İB4 KANALİZASYON KONTROL BACASI

YAPILMASI MT

TESİSAT PROJESİNDE BELİRTİLDİĞİ ÜZERE KANALİZASYON

KONTROL BACASI İMALATLARI

3 17.141/İB BETON BORDÜR YAPILMASI MT VAZİYET PLANINDA GÖSTERİLEN YERLERE BORDÜR YAPILMASI

Makine ve Sıhhi Tesisat İşleri

Sıra No Poz No Tanımı Birimi Açıklama

1

2

3

Elektrik İşleri

Sıra No Poz No Tanımı Birimi Açıklama

1

2

32

Yaklaşık Maliyet İcmal Tablosu: İnşa edilecek olan yapıda ki tüm ana iş

kalemlerinin bedellerinin ayrı ayrı gösterildiği tablodur.

YAKLAŞIK MALİYET İCMAL TABLOSU

( Örnektir )

HAZIRLAMA TARİHİ :

YAPIM İŞİNİN ADI :

SIRA NO İŞ KISIMLARI TUTARI

1 İNŞAAT 100.000,00 TL

2 MEKANİK 20.000,00 TL

3 ELEKTRİK 5.000,40 TL

TOPLAM ( KDV hariç ) 125.000,40 TL

Yapı yaklaşık maliyeti KDV hariç: Yüzyirmibeşbinlirakırkkuruş

DÜZENLEYENLER

İnşaat Mühendisi

Makine Mühendisi Elektrik Mühendisi

33

4.4 Vaziyet Planı

Vaziyet Planı, projenin mimarı tarafından çizilen, bir projenin tüm öğelerinin

gösterildiği ölçekli planlardır. Vaziyet planında yapının, bağımsız bölümlerin yeri ve

yön durumunun yanı sıra su ve elektrik hatları, yol gibi birçok özellik yer alır.

İnşaatı yapılacak bir binanın köşe noktalarının yollara ve parsel sınırlarına olan

uzaklığını gösteren plandır.

34

4.5 Kalıp Planı

Kalıp planı Betonarme elemanların imalatı için hazırlanan projelerdir. Kalıp

planının tetkikinden, yapıda inşa edilecek olan betonarme elamanların yatay ve

düşey boyutları, yükseklikleri, yerleri gibi bilgiler elde edilir.

35

4.6 Donatı Planı

İnşa edilecek yapılar da kullanılan donatıların çaplarını, adetlerini, donatıların

icmalinin bulunduğu projelerdir. Yapıda kullanılan donatıların tetkiki için donatı

planı kullanılır.

Poliçe açısından hem teminat, hem de hasar aşamasında, yukarıda tanımları

yapılan belgelerin incelenmesi önem arz etmektedir.

“ Kapsamı gereği başlangıç olması üzere terminoloji ve uygulama başlıklarına yer verilerek

hazırlanmış olup, ihtisaslı konular ve sigortacılıktaki yerine göre farklı bültenler hazırlanarak

sunulacaktır. ”

36

KAYNAKÇA

1. İnşaat Sigortası Teminatının Kapsamı (Coverage Of The Constructions

Insurance) - Fevzi TOPSOY

2. https://www.goldyapi.com.tr/insaat-sektorunun-turkiye39deki-

gelisimi.html

3. https://www.gninsaat.com.tr/yapi-insaat-nedir

4. https://www.malihakem.com/analizler/sozlesme-turleri-sozlesme-ve-

eklerinin-baglayicilik-sirasi_an445.html

5. https://www.hakedis.org/hakedis/

6. https://www.aykutozdemir.com.tr/insaat/insaat-isletmelerinde-

tutulan-defterler.html

7. https://www.biymed.com/forum/mesleki-teknik-terimler-

sozlugu/insaat-terimleri/birim-fiyat-teklif-cetveli.html

8. http://www.atilimzemin.com/geoteknikrapor/

EKOL EKSPERTİZ RİSK GRUBU

Mustafa Nazlıer Eksper – Mühendislik / Yangın / Kredi Finans

Levent Karaduman Risk ve Hasar Yönetmeni – Uzman/İnşaat Mühendisi

Osman Yiğitsoy Risk ve Hasar Yönetmeni – Uzman/İnşaat Mühendisi