SERVIDUMBRES Y CONSERVACIÓN

7/22/2019 SERVIDUMBRES Y CONSERVACIN

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Acevedo, Ricardo5/10/2013For Educational Use Only

SERVIDUMBRES Y CONSERVACIN, 67 Rev. Jur. U.P.R. 249

2013 Thomson Reuters. No claim to original U.S. Government Works. 1

67 Rev. Jur. U.P.R. 249

Revista Juridica Universidad de Puerto Rico

1998

Sumario

SERVIDUMBRES Y CONSERVACIN a1

Michael J. Godreau aa1 Ana Isabel Garca Sal aaa1

Copyright (c) 1998 by the Revista Juridica de la Universidad de Puerto Rico; Michael J. Godreau and Ana Isabel Garca Sal

NDICE DE MATERIASI.INTRODUCCIN 250

II.CONSIDERACIONES GENERALES SOBRE LA FIGURA DE LAS SERVIDUMBRES 252A. Disposiciones Generales 252B. Servidumbres Positivas y Negativas: La Particular Redaccin del Artculo 469 2551. La servidumbre negativa 2562. La servidumbre positiva 2573. Los derechos reales in faciendo y las obligacionespropter rem 257C. Las Servidumbres Voluntarias y Las Legales o Forzosas 261D. La Adquisicin de las Servidumbres 2621. La tradicin y las servidumbres 2622. Adquisicin de las servidumbres por prescripcin adquisitiva 264

III.LAS SERVIDUMBRES PERSONALES SEGN EL CDIGO CIVIL 266A. Constitucin de la Servidumbre Personal 272

IV.LA ANOMALA DEL ARTCULO 467 273

A. El Tratamiento que Nuestra Jurisprudencia le ha Dado al Artculo 467 274B. Crtica 276C. La Doctrina Puertorriquea y el Artculo 467 281D. Conclusin 284

V.LAS SERVIDUMBRES DE CONSERVACIN EN EL Common Law 285A. Disposiciones Generales Respecto a los Conceptos de Propiedad y de Derechos Reales

en el Common Law

285

B. Limitaciones al Derecho de Propiedad: Easements, Real Covenants y Servidumbres en

Equidad

289

C. Las Servidumbres de Conservacin Segn la Uniform Conservation Easement Act 291VI.SERVIDUMBRES AL SERVICIO DE LA CONSERVACIN EN PUERTO RICO 295

A. Ley del Programa de Patrimonio Natural de Puerto Rico 295B. La Servidumbre en Equidad en el Derecho Puertorriqueo 301

1. Requisitos de la servidumbre en equidad, segn nuestro derecho 3022. Los titulares pueden por pacto eliminar las restricciones 308C. La Servidumbre Personal de Conservacin 3081. Requisitos para la constitucin por ttulo de una servidumbre personal de conservacin alamparo de las disposiciones del Cdigo Civil

309

VII.CONCLUSIN SOBRE LA SERVIDUMBRE PERSONAL DE CONSERVACIN 312

*250 I. INTRODUCCIN

Existe una creciente preocupacin por el deterioro de nuestros recursos naturales, la contaminacin ambiental y la desaparicinde las reas verdes del pas. Los intentos de conservacin de los recursos naturales e histricos en Puerto Rico se han llevado a
http://www.westlaw.com/Link/Document/FullText?findType=h&pubNum=176284&cite=0154624301&originatingDoc=Ida83d4214a8511dba16d88fb847e95e5&refType=RQ&originationContext=document&vr=3.0&rs=cblt1.0&transitionType=DocumentItem&contextData=(sc.Default)


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cabo mayormente a travs de esfuerzos gubernamentales y, por lo tanto, caen bajo la vertiente de derecho pblico, o a travs delFideicomiso de Conservacin de Puerto Rico, institucin comprometida al rescate de nuestros ecosistemas y de nuestra historia.

A travs de la expropiacin y de la zonificacin, se han rescatado en los primeros casos, y limitado el uso en el segundo, reas

como el casco de San Juan, los manglares de Cangrejos y la Parguera, el plan de cordn verde alrededor el Yunque, etc. Sehan aprobado leyes y reglamentos especiales para enfrentarse a problemas ecolgicos particulares. Ejemplos de esto #ultimo*251 son los reglamentos que prohben extraer arena de nuestras playas, la proteccin de especies en peligro de extincin y la

designacin de reas protegidas para su propagacin, etc. La mayora de las reas de conservacin de recursos naturales estnreglamentadas por requisitos y directrices federales.

No empece los amplios poderes respecto a la planificacin con que cuenta el estado puertorriqueo,1 ste no ha podido detenerla dilapidacin de muchos de nuestros recursos naturales. La concentracin urbana descontrolada, la contaminacin de rosy reas costeras, la erosin de los suelos, la deforestacin, la desaparicin de nuestros manglares y arrecifes, la posibilidadde extincin de especies de nuestra flora y fauna, son slo algunos de los problemas ecolgicos a que nos enfrentamos hoy.La situacin ha llegado al punto que se requiere accin expedita si no se quiere poner en riesgo nuestro futuro y el de las

generaciones venideras.

Corresponde tanto al sector pblico como al sector privado ofrecer alternativas para el uso, conservacin y desarrollo adecuadode los recursos naturales. El estado tiene el deber de desarrollar y elaborar programas especficos para poner en vigor el mandato

constitucional de preservar los recursos naturales. 2 Los planes y programas pueden implantarse por diversos medios: va elejercicio del poder de razn de estado que permite al ente gubernamental ejercer esta planificacin a traves de la zonificacin eincluso de la expropiacin; va tambin del ofrecimiento de incentivos fiscales; y proveyendo mtodos de fcil acceso y probadaefectividad para estimular la participacin del sector privado en la bsqueda de soluciones al problema de la conservacin denuestros recursos naturales.

Sin embargo, y no obstante la importancia de la participacin activa del estado para lograr la preservacin del ambiente, no

*252 ser la vertiente pblica de la solucin al problema lo que constituir el tema central de este trabajo. Nos motiva antesque nada la posibilidad de ofrecer a los individuos particulares el anlisis de algunos mecanismos legales que les permitaninvolucrarse activamente en la conservacin de nuestros recursos naturales mediante la proteccin de reas sobre las queostenten derechos dominicales. El propsito es presentar dentro del mbito del derecho privado una alternativa que permitaestablecer reas protegidas, va mecanismos que se caractericen por su flexibilidad y por la facilidad de su constitucin, ascomo por su capacidad de subsistir a perpetuidad o a largo plazo.

Entendemos que nuestro ordenamiento ya provee una figura que cumple con los requisitos que buscamos y que puede ponerse alservicio de la conservacin de nuestros recursos naturales: la figura de las servidumbres proveen un mecanismo adecuado paraviabilizar la participacin activa de los particulares en el logro de tan vital objetivo. Mediante la constitucin de unaservidumbrepersonal de conservacin, por ejemplo, el propietario puede, sin renunciar a la totalidad de sus derechos dominicales sobre

la finca, restringir su uso para proteger intereses ecolgicos o histricos, o para disponer un uso particular a favor de otraspersonas o de una comunidad.

Otras jurisdicciones ya se han enfrentado a este problema va respuestas diversas. En los Estados Unidos de Norteamrica,haciendo uso de una de las figuras tradicionales del derecho comn, se aprob en 1981 laUniform Conservation Easement Act,como un intento de proveerle a los individuos un mecanismo uniforme, flexible y de fcil implantacin para la conservacinde recursos naturales e histricos. Ms adelante analizaremos estas figuras del derecho estadounidense para compararlas conlos mecanismos que ofrece nuestro ordenamiento patrio.


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II. CONSIDERACIONES GENERALES SOBRE LA FIGURA DE LAS SERVIDUMBRES

A. Disposiciones Generales

Las servidumbres estn reglamentadas en los artculos 465 a 540 del Cdigo Civil3 ubicados en el Ttulo VII del Libro Segundodel Cdigo, titulado De los bienes, de la propiedad y *253 de sus modificaciones. Los artculos 465 y 466 disponen losiguiente:Art. 465. La servidumbre es un gravamen impuesto sobre un inmueble en beneficio de otro perteneciente a distinto dueo.

El inmueble a cuyo favor est constituida la servidumbre se llama predio dominante; el que la sufre, predio sirviente.

Art. 466. Tambin pueden establecerse servidumbres en provecho de una o ms personas, o de una comunidad, a quienes nopertenezca la finca gravada.

Se trata, segn Puig Brutau, de un derecho real que concede un derecho de disfrute inmediato pero de contenido limitado

sobre una finca ajena. 4 Al otorgarle a otro titular un poder limitado sobre su propio fundo, el dueo del fundo afectado-elpredio sirviente-ve restringidas sus facultades dominicales por el contenido de la servidumbre establecida. El dueo del prediosirviente se ver obligado a dejar hacer a otro algo que de ordinario no tendra que permitir, o a abstenerse l, como dueo, dehacer algo que de ordinario podra hacer en su propiedad, de no existir la servidumbre.

Salta a la vista la naturaleza dual de la servidumbre. Por definicin encierra a su vez los conceptos de derecho y de gravamen.Se establece un derecho real sobre propiedad ajena, a la vez que se impone una carga o gravamen a la finca sirviente. As,expone Castn Tobeas que:

Las servidumbres ... se pueden enfocar desde su lado activo (en atencin al fundo dominante), como iurapraediorum y entonces son derechos reales sobre cosa ajena que limitan las facultades del propietario, enbeneficio del propietario de otro fundo, al que procuran una utilidad concreta. Anlogamente se podran

definir desde el lado pasivo, subrayando entonces el aspecto de carga o gravamen.5

*254 Para Castn, las caractersticas generales del derecho de servidumbre son:

(1) Es un derecho real y como derecho real recae sobre la cosa misma. Otorga a su titular, en virtud de la facultad depersecucin inherente a los derechos reales, la posibilidad de ejercer una accin real denominada accin confesoria que conllevael reconocimiento de su derecho ante aqullos que lo desconocen, aunque se trate del propietario de la finca. Posee como tododerecho real la facultad de realizacin directa, es decir, de utilizacin, goce y disfrute de la cosa. Confiere tambin a su titular

la facultad de exclusin que le permite reclamar que se ponga fin a una amenaza a su derecho o a una perturbacin ya realizada.

(2)Recae sobre cosa ajena, especficamente sobre inmueble ajeno. Es imposible una servidumbre sobre cosa propia pues losderechos que tiene un dueo en su fundo los tiene en virtud del derecho de propiedad y no por la servidumbre. Es indispensableque el titular del feudo sirviente y el titular del derecho de servidumbre sean personas distintas. El Cdigo provee para laextincin del derecho de servidumbre si llegan a reunirse en un mismo titular las cualidades de propietario de la cosa y de

titular de la servidumbre. 6


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(3)Es una limitacin al derecho de propiedad7 en beneficio de otro, ya sea otra finca o una persona o comunidad particular.Por ser limitaciones al derecho de propiedad han de tener un contenido especfico y representar alguna utilidad para una finca ouna persona o comunidad, pues no procede reconocer limitaciones al derecho de propiedad que no representen una ventaja paraalguien. No es necesario que el beneficio sea grande, basta que se d una utilidad o ventaja cualquiera. Tampoco es necesario que

el derecho que concede la servidumbre se ejercite, es suficiente que pueda ejercitarse. Su contenido ha de ser especfico ya queaunque su funcin es restringir algn aspecto del dominio, nunca ha de pretender suplantarlo. Por ser un gravamen o limitacinsu interpretacin ha de ser siempre restrictiva a favor del predio sirviente. Como carga o gravamen otorga al titular *255 que

soporta la limitacin la posibilidad de ejercer una accin negatoria que niegue el derecho de servidumbre e impida su ejercicio. 8

B. Servidumbres Positivas y Negativas:La Particular Redaccin del Artculo 469:

En virtud del artculo 469 9 las servidumbres pueden considerarse positivas o negativas. Esta clasificacin de las servidumbresse refiere al modo en que se ejercitan y se manifiestan.

Castn observa que una misma servidumbre puede ser positiva o negativa segn los casos. Ejemplo de esto sera la servidumbrede luces y vistas segn se abran los huecos en pared propia y se imponga al dueo del predio sirviente la obligacin de noconstruir pared que lo obstruya (servidumbre negativa), o se abran en pared ajena o medianera en cuyo caso se constituye una

servidumbre positiva. 10 Puig Brutau sostiene que la determinacin de si una servidumbre es positiva o negativa ha de hacerseen atencin al predio sirviente y no al dominante.Sin duda la calificacin de las servidumbres en positivas o negativas ha de hacerse teniendo en cuenta el predio sirviente y noel dominante. Es cierto que toda servidumbre negativa significa que es lcito un comportamiento positivo del dueo del prediodominante, pero ello no basta para calificar de positiva a la servidumbre, pues el art. 533 [469 del Cdigo Civil de Puerto Rico]del Cdigo hace depender la calificacin de negativa del hecho de que el dueo del predio sirviente tenga prohibido hacer algoque le sera lcito sin la servidumbre, y porque el art. 530 [465 nuestro]contempla preferentemente a las servidumbres en su

aspecto de gravamen o carga, ms que en el de un derecho.11

*256 1. La servidumbre negativa

La realidad es que la redaccin del artculo 469 no arroja mucha luz a la hora de precisar los elementos que distinguen lasservidumbres positivas de las negativas. As, la prohibicin de colocar un portn en nuestra propiedad para impedir el accesoa una escalera que es servidumbre de paso hacia la propiedad de la segunda planta representa, a la vez, un impedimento parahacer algo que sin la servidumbre se podra realizar, como la obligacin de dejar que otro realice actos en mi propiedad, a saber,pasar por mi escalera. De esa forma la misma servidumbre, independientemente del sitio donde ubique, sera positiva y negativaa la vez. Por ello consideramos ms precisa una definicin que arranque del verdadero sentido prctico de la distincin entre

servidumbres positivas y negativas, cual es la posibilidad de adquirirlas por usacapin. La clave para la distincin entre unas yotras surge a raz del requisito de posesin aparente que toda usucapin requiere.

Tanto las positivas como las negativas, si son continuas y aparentes, pueden adquirirse por prescripcin.12 La diferencia entreambas estriba en el momento a partir del cual comienza a correr el plazo prescriptivo. En las negativas ser desde el acto

obstativo, mientras que en las positivas el trmino comienza a correr desde que se ejercitan.13 La razn de esta diferenciaestriba en la no apariencia de toda servidumbre negativa, lo que requiere que en algn momento tal condicin cese frente altitular del predio sirviente.


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En las positivas, en cambio, la apariencia de la intencin de establecer un gravamen sobre un fundo ajeno, o el reclamo deque tal servidumbre ya existe, surge por el mero ejercicio de la misma. As, por ejemplo, cuando el propietario del eventualpredio dominante de una servidumbre de vistas, abre una ventana en pared propia, el dueo del predio colindante, que podraconvertirse a la larga en el predio sirviente, no tiene por qu sospechar que su vecino le anuncia la existencia de un gravamen.

Ello es as porque la apertura de una ventana en pared propia es un mero acto de dominio que nunca refleja la apariencia degravar el predio contiguo. El acto de abrir tal ventana dejar de dar la apariencia de una accin dominical inocua, cuando al*257 dueo colindante se le aperciba de que no puede continuar con la construccin que planifica realizar en su propio fundo

porque la misma violara una servidumbre que grava su predio. Slo a partir de dicho momento podr el ordenamiento exigirle aldueo del potencial predio sirviente que tome las medidas pertinentes para evitar que el gravamen-ahora aparente-se consolidecon el transcurso del tiempo. Si, por el contrario, la ventana que pretende ser signo de una servidumbre de vistas se abrieraen pared medianera, invadiendo as la propiedad del potencial predio sirviente, es evidente que el propietario afectado tieneel deber de proteger la integridad de su finca. La apariencia de gravamen est presente desde el momento en que comienza aabrirse el hueco en la pared comn. De ah que se justifique comenzar a contar el trmino de la prescripcin desde el mismoinstante en que pueda imputrsele conocimiento al titular del predio sirviente de la intencin evidente de gravar su propiedad.

Por consiguiente, si el ejercicio de una servidumbre requiere la penetracin en el fundo ajeno, estaremos ante una servidumbrepositiva. No cabe duda que tolerar que un extrao penetre en mi propiedad implica permitirle a otro que realice actos en ella.En cambio, si el ejercicio de la servidumbre slo se muestra en la realizacin de actos en la propiedad de quien pretende ser eltitular de dicha servidumbre, por lo que su ejercicio no pone en sobre aviso a nadie, estaremos ante una servidumbre negativa.

2. La servidumbre positiva

La servidumbre positiva tiene dos modalidades. La primera impone al dueo del predio sirviente la obligacin de dejar haceralgo en su fundo. No puede impedir que el titular de la servidumbre ejercite su derecho. Este aspecto de las servidumbrespositivas no ocasiona mayor problema.

3. Los derechos reales in faciendo y las obligacionespropter rem

La segunda modalidad de la servidumbre positiva es la que presenta especial importancia respecto a nuestro tema. sta asignaal dueo del predio gravado o sirviente la obligacin de hacer una cosa por s mismo. Es preciso comprender esta modalidadde servidumbre positiva porque una posibilidad reside en *258 imponerle obligaciones de conservacin a quienes adquieranfundos gravados con este tipo de servidumbre.

Esta acepcin de las servidumbres positivas ha sido motivo de grandes discusiones en la doctrina. El problema consiste enque se est imponiendo una servidumbre in faciendo, figura rechazada desde el derecho romano con la nica excepcin de laservitus oneris ferendi en que se impona al propietario del predio sirviente no tan slo la obligacin de soportar en pared propia

el peso de la construccin vecina, sino que adems tena la obligacin de repararla y mantenerla en buen estado.

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La doctrina se enfrenta a la necesidad de compaginar las disposiciones del artculo 469 que admite la posibilidad de configurarun derecho real que imponga al dueo del predio sirviente una obligacin de hacer, y el principio general de que las personas

son slo susceptibles de obligaciones, 15 y no a que se constituyan sobre ellas derechos reales. Ante este problema se hanasumido diversas posiciones.


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La discusin gira en torno a la naturaleza y alcance de las obligacionespropter rem, conocidas tambin como obligaciones

reales, 16 figura considerada por muchos como intermedia entre los derechos de crdito y los derechos reales, donde los criterios

diferenciadores de uno y otro derecho se hallan debilitados u oscurecidos.17

Hay cuatro diferentes teoras para explicar esta figura anmala. El primer grupo, sector minoritario, rehsa otorgarle a lasobligacionespropter rem la naturaleza de verdaderas relaciones obligatorias. Adhirindose a la teora de la realidad, consideran

que no hay inconveniente en admitir derechos reales cuyo contenido consista en un hacer.18 Interpretan que la responsabilidadque surge de estas obligaciones es anloga a la de los derechos reales y, por lo tanto, se trata de figuras que no salen del campo

*259 de dichos derechos. 19 Entre los tratadistas que sostienen esta posicin se encuentran Dez-Picazo y Ossorio Morales.Para Dez:Excepcionalmente, los deberes incrustados en el gravamen pueden ser tambin deberes positivos e imponen al sujeto gravadola obligacin de ejecutar una prestacin de aquel tipo. La obligacin coordinada con el gravamen, puede a su vez, ser unaobligacin personal o una obligacin real o propter rem.

Para destacar grficamente el efecto jurdico real que el gravamen determina se suele decir que es inherente a la cosa, que recaesobre ella o que se encuentra adherido a ella, de manera tal que la cosa pasa a manos de los posibles terceros adquirentes conel gravamen. Como situacin pasiva es una situacin que se transmite, en la que sucede (propter rem) el adquirente o el sujeto

en la titularidad del dominio. 20

Por su parte, Ossorio Morales expone:

Interesa, ante todo, dejar bien puntualizado que esta figura de la servidumbre in faciendo, como servidumbreque es, pertenece por completo al campo de los derechos reales. Aunque el titular de la servidumbre estfacultado para exigir una prestacin de hacer y el dueo del predio sirviente deba cumplirla, no se lepueden considerar como acreedor y deudor, respectivamente, ni calificar de obligacin la relacin existente

entre ellos. No debe olvidarse a estos efectos, que la exigencia de una prestacin no constituye un carcterexclusivo de la relacin de crdito. 21

La segunda posicin, que se subscribe a la teora personalista, es la que expone el sector tradicional y mayoritario. Define lasobligacionespropter rem como verdaderas relaciones jurdicas obligatorias en las que el deudor es persona indeterminada ysu cualidad de deudor surge solamente por su condicin de titular del predio gravado. En tal calidad viene obligado a realizarla actividad particular descrita en el ttulo constitutivo de la servidumbre. *260 Para este sector las obligacionespropter rem

tienen carcter accesorio. 22 As, en el caso particular de la servidumbre positiva elfacere no es en s mismo el objeto principalde la servidumbre, sino accesorio a una servidumbre consistente en otra cosa. Segn Albaladejo:

... las servidumbres positivas de hacer, no son nunca servidumbres que consisten en unhacer, que es slocontenido secundario de una servidumbre consistente en otra cosa; el hacer a que el dueo sirviente estobligado sirve para que la cosa se mantenga en forma de que quepa desplegar en ella el poder que sobre

la misma tiene el titular de la servidumbre.23

Una tercera vertiente de la doctrina defiende la teora mixta, ubicando las obligacionespropter rem tanto en los derechos realescomo en los derechos personales. Segn Espn:


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Otra figura intermedia entre el derecho personal y el real son las situaciones denominadas obligaciones reales u obligacionespropter rem, en que al derecho real le acompaa una obligacin de hacer. Dicha obligacin incumbe a toda la serie de personasque sucesivamente se encuentren en cierta relacin con la cosa gravada y que se liberen de la obligacin por el abandono dela cosa ...

En nuestro derecho se citan como figuras de este tipo las servidumbres positivas que pueden imponer al dueo del prediosirviente la obligacin de hacer algo por s mismo ...

Acerca de la naturaleza de estas figuras, se trata de derechos complejos con caractersticas peculiares en cada caso que impidenreducirlos a una unidad o incluirlos en el tipo real o en el obligatorio. Participan de la doble naturaleza de la obligatoriedad y

de la realidad, como pone de relieve su propia denominacin de obligacin real.24

La cuarta posicin es la asumida por la doctrina eclctica o relativa. Sostiene que las obligacionespropter rem son derechosreales u obligaciones segn cada caso particular. Habr que analizar *261 en cada situacin el alcance del derecho puesto a

disposicin del titular y la vinculacin tanto de la obligacin como del derecho a la titularidad de una cosa determinada.25

C. Las Servidumbres Voluntarias y las Legales o Forzosas:

Segn dispone el artculo 472 del Cdigo, las servidumbres se establecen por la ley o por la voluntad de los propietarios.

Aqullas se llaman legales y stas voluntarias. 26

Para Albaladejo, las legales comprenden tanto las determinadas por la simple coexistencia de los predios que son impuestaspor la disciplina objetiva del derecho de propiedad, como aqullas de constitucin forzosa que atribuyen un derecho real en

cosa ajena. 27

Ejemplos de las forzosas son la servidumbre de aguas,28 la de paso de finca enclavada,29 la de medianera 30 y la de desage

de edificios, 31 entre otras.

Las servidumbres forzosas por tener como objeto la utilidad pblica y en algunos casos la proteccin del inters de losparticulares *262 pertenecen ms al mbito del derecho administrativo que al del derecho privado.

El Cdigo establece en su artculo 486 que todo lo concerniente a las servidumbres establecidas para utilidad pblica o comunal,y las impuestas por ley a particulares, se regir por las leyes y reglamentos especiales que las determinan y en su defecto, por

las disposiciones del Cdigo Civil sobre servidumbres.32

Las servidumbres voluntarias son todas aquellas que se constituyen por acuerdo de los interesados y que se adquieren en virtud

de ttulo, es decir de un acto jurdico que puede ser one-roso o gratuito,33 intervivos o mortis causa. Se denominan tambinservidumbres convencionales.

El ttulo constitutivo de las servidumbres voluntarias debe especificar claramente su extensin y el modo de su ejercicio, para

que no sean alterables por la mera voluntad del dueo del predio dominante con el fin de convertirlas en ms gravosas.34


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D. La Adquisicin de las Servidumbres

1. La tradicin y las servidumbres

La doctrina discute si aplica a las servidumbres voluntarias el *263 requisito de la tradicin que dispone el artculo 549. 35De ser ella necesaria, har falta un acto de transferencia de posesin, ya sea simultneo o posterior, real o simblico, paraque quede constituida la servidumbre conforme a los requisitos de ttulo y modo. Sobre este aspecto no hay unanimidad enla doctrina. Un sector de la doctrina entiende que el requisito de la tradicin no aplica de modo general a todos los derechosreales, especialmente a aquellos como la hipoteca y las servidumbres negativas que no admiten por su naturaleza actos de

transferencia de posesin. 36

Sin embargo, algunas sentencias del Tribunal Supremo de Espaa han reconocido la aplicabilidad del requisito de ttulo y modo

a las servidumbres. 37 La Sentencia del 26 de febrero de 1942 de la Sala 1era del Tribunal Supremo de Espaa aplic al artculo609 (549 nuestro) a la constitucin de servidumbres voluntarias, exigiendo la concurrencia de ttulo y modo para dar vida al

derecho real de servidumbre.38

Nuestro Tribunal Supremo no se ha pronunciado respecto a la exigencia de la tradicin en las servidumbres. Sus ms recientespronunciamientos sobre el requisito de la tradicin se han referido a casos de compraventa. Aunque es cierto que el contenido*264 de la tradicin se ha ido ampliando y hoy da no se restringe a las formas previstas en el Cdigo, sino que puede asumir

incluso la forma de un acto simblico que exteriorice la voluntad de transferir, no podemos decir que se haya abandonado elrequisito de un acto de entrega, separado del momento en que se perfecciona la venta, si se quiere rebasar del plano obligacional

al de la efectiva transferencia del dominio o del derecho real de que se trate.39 En Segarra v. Vda. de Llorns 40 el Tribunal sereafirma en la necesidad de un acto material o simblico que exteriorice la voluntad tanto del transmitente como del adquirentede trasmitir y de adquirir, respectivamente, a la vez que reconoce que la enumeracin del Cdigo sobre las formas de realizarla tradicin no es taxativa y que existe una variedad inagotable de modos de realizarla.

2. Adquisicin de las servidumbres por prescripcin adquisitiva

Las servidumbres pueden obtenerse por usucapin o prescripcin adquisitiva.41 El artculo 473 dispone que hay doscircunstancias que han de concurrir para que pueda darse la usucapin: la apariencia y la continuidad. Estas dos condiciones

permiten que exista un estado posesorio con fuerza suficiente para convertir un estado de hecho en un derecho subjetivo.42 Laredaccin de los artculos 473 y 474 suscita dudas sobre si las servidumbres negativas, por ser no aparentes, pueden adquirirsepor usucapin. La doctrina ha intentado reconciliar esta aparente *265 contradiccin explicando que la servidumbre negativa

no es sino la consecuencia de otra positiva, que es aparente.43

Nuestra jurisprudencia ya ha resuelto afirmativamente la posibilidad de adquirir servidumbres negativas por usucapin. EnRos v. Mercado

44 el Tribunal decide que el trmino para la usucapin en aquellos casos de servidumbres negativas que sepresentan enlazadas de tal modo a otras positivas se computa desde el momento en que el dueo del predio dominante realiceun acto obstativo en el que manifieste formalmente su oposicin a que el propietario del predio sirviente haga algo en su predioque le sera lcito de no existir la servidumbre.

El artculo 475 dispone que no pueden adquirirse por usucapin las servidumbres discontinuas. Dada la definicin de

discontinuas en el Cdigo Civil, 45 como aqullas que se usan a intervalos ms o menos largos y dependen de actos del hombre,parecera que no pueden adquirirse por usucapin las servidumbres personales limitadas de nuestro artculo 466 por ser siempre


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discontinuas. 46 Sin embargo, apuntando que una cosa es la continuidad en la posesin y otra la continuidad en la servidumbre,un sector de la doctrina admite que cabe perfectamente la posesin continua de una servidumbre discontinua. As, LucasFernndez, citando a Laurent, plantea que... la posesin es continua cuando el poseedor realiza los actos de goce que la naturaleza de la cosa poseda exige; no hace falta

para que la posesin sea continua-aaden Alas, De Buen y Ramos-que de un modo constante e incesante actuemos sobre lacosa, sino que basta que nos portemos con ella como hace ordinariamente el propietario, utilizndola cuando sea oportuno y

posible y no dejndola *266 perecer in pasar contra nuestra voluntad a poder de otro.47

III. LAS SERVIDUMBRES PERSONALES SEGN EL CDIGO CIVIL

Los artculos 465 y 466 del Cdigo Civil establecen dos tipos de servidumbres: la predial y la personal. 48 La primera seestablece a favor de otro inmueble que pertenezca a distinto dueo, la segunda a beneficio de una o varias personas o de unacomunidad.

El artculo 466 ha sido objeto de amplia discusin en la doctrina. Aunque toda la doctrina reconoce que la servidumbre porantonomasia es la denominada servidumbre predial o real, los tratadistas sostienen diversas posiciones sobre la existencia y lanaturaleza de las llamadas servidumbres personales.

El Derecho romano justinianeo reconoci una distincin entre servidumbres prediales y personales, entendiendo por estasltimas los derechos de usufructo, uso y habitacin. Sin embargo, en el momento de la codificacin, el legislador espaol optpor ocuparse de los derechos de usufructo, uso y habitacin en un ttulo separado al de las servidumbres. Ello tuvo su justificacinno tan slo en el rechazo de todo cuanto pudiera aludir a conceptos feudales de beneficios personales, sino porque atendiendo a lanaturaleza y contenido de estos derechos se deducen importantes diferencias en las figuras jurdicas que representan, diferencias

que alcanzan aspectos tan diversos como la extensin del goce de la cosa, su duracin y el objeto sobre el cual recaen.49

La mayora de la doctrina reconoce que el legislador actu correctamente al dejar fuera del articulado de las servidumbres losderechos de usufructo, uso y habitacin. En palabras de Scaevola:

*267 El legislador espaol opt, en nuestro sentir acertadamente por la segunda (opcin). Examinando,sin duda, la naturaleza de todos los derechos que con arreglo al criterio primeramente expuesto se agrupabany englobaban dentro del concepto de servidumbre, no podra menos de observar la diferencia del contenidode unos y otros, y de adquirir, por tanto, la conviccin del error de considerarlos como homogneos y deexponerlos bajo un mismo ttulo. Estudiando los derechos a los que nos venimos refiriendo, los autores delCdigo veran que la nica nota de semejanza entre ellos se reduca al particular de estar fundados sobre lacosa de tercero; pero que esta nota no era suficiente para caracterizarlos, por no ser especfica, sino comn atodos los derechos reales en el sentido lato de la palabra. En cambio, se presentara a su vista la consideracin

de que unos de dichos derechos recaen principalmente sobre el fruto de la cosa, y otros primordialmentesobre su sustancia, distincin fundamental entre ellos por afectar a su esencia jurdica, y veran tambinotras diferencias (clases de bienes sobre que pueden constituirse, necesidad en algunos casos de dos predios)

que proclamaban en voz franca la heterogeneidad de derechos que pretenden estimarse similares.50

Eliminada la denominacin de servidumbre personal para el usufructo, el uso y habitacin en el momento de la codificacin, ya

no quedan en el derecho espaol ms servidumbres personales que las del artculo 531 (466 del Cdigo Civil de Puerto Rico).51


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La doctrina se halla dividida respecto al alcance del artculo 466. El sector mayoritario defiende la posicin de que la intencindel legislador fue admitir unas servidumbres con caractersticas similares a las servidumbres prediales, pero reconociendo quesu titular puede ser una persona o varias o una comunidad, sin necesidad de la existencia de un segundo predio. Bajo esta

modalidad el derecho de servidumbre lo ostenta la persona o comunidad, independientemente de su cualidad de propietario.

Otro sector de la doctrina califica al artculo 466 como anomala, bajo la premisa de que las servidumbres personales no *268son verdaderas servidumbres por asemejarse ms a la figura jurdica del usufructo, y restringe el concepto de servidumbre a

las prediales. 52

Si se considera que nadie cuestiona la naturaleza real de la hipoteca, aun cuando el gravamen impuesto no se hace en funcin deuna finca, es decir, para proteger el inters econmico del dueo de un fundo; y que no hay nada que impida que la facultad deaprovechar los beneficios de un inmueble recaiga sobre una persona, no vemos fundamentos slidos para rechazar la concesinde derechos o beneficios que provea un fundo a favor de una persona natural o jurdica o de una comunidad. Negarle a esederecho la denominacin de servidumbre nos parece una cuestin de mera semntica. Por otro lado, no es posible identificar

las servidumbres personales que admite el Cdigo en el artculo 466 con el usufructo. La doctrina mayoritaria recomiendaexaminar la figura de las servidumbres personales en su fondo, en lo referente a la naturaleza de los derechos con respecto alos que surge. En este sentido vanse las certeras expresiones de Scaevola:Si se da el nombre de servidumbre al derecho en que sta consiste por ser un servicio que un fundo presta a otro fundo, porqueun predio sirve a otro predio, no es absurdo ni monstruoso llamar tambin servidumbre al servicio que preste un fundo a unapersona.

... si, segn los cuerpos legales, lo que caracteriza a la servidumbre es el ser un gravamen sobre un predio, servidumbre ser lomismo cuando se constituya a favor de una persona que de un fundo.

... si el contenido de tales derechos es idntico, sern todos uno mismo y debern recibir igual denominacin, y si no sucede

as, forzoso es que la ostenten distinta.53

*269 Por su parte Lucas Fernndez expresa:

Realmente, el contenido de una y otra clase de servidumbres, es el mismo, y nuestra definicin es vlida paraambas categoras. La diferencia entre unas y otras estriba en la distinta manera de sealar al sujeto activo dederecho que nos ocupa: en las personales se establece a favor de una o varias personas o de una comunidada quienes no pertenezca el fundo gravado, es decir, en favor de una persona determinada individualmente

sin consideracin a su posible cualidad de dueo de determinado fundo ....54

La diferencia entre los derechos de servidumbre y de usufructo reside en su misma esencia. Cada uno de estos derechos tieneun contenido distinto. Abunda Lucas Fernndez:El contenido del derecho de servidumbre es, pues, un uso especfico (servidumbre positiva), o la prohibicin de un uso especfico(servidumbre negativa) de la cosa ajena.

El usufructo no consiste en esto; no se limita al uso de la cosa, y menos a uno determinado; es el derecho de percibir los frutos

de cosa ajena y usar genricamente de ella.55


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Tampoco es dable identificar las servidumbres personales del artculo 466 a los derechos de uso y habitacin, pues mientraslas servidumbres positivas consisten en un uso determinado de los varios usos que ofrece la cosa, la habitacin consiste en elnico uso propio y natural de la cosa. El derecho de uso recae sobre los frutos de la cosa mientras la servidumbre recae sobre

el uso del inmueble.56

Descartada as la posibilidad de remitir el contenido del artculo 466 a los derechos de usufructo, uso y habitacin, procedeque examinemos en qu consisten las llamadas servidumbres personales. La doctrina moderna le otorga diversos nombres:servidumbres irregulares, servidumbres personales limitadas o simplemente servidumbres personales. Castn las define como:

*270 ... aquel tipo de servidumbres que se establecen no como las reales en beneficio de un predio, sino enconsideracin a una persona determinada, y que consisten, por consiguiente, en la atribucin a una persona,

con eficacia real, de cualquier utilidad parcial y determinada que un predio sea capaz de proporcionar.57

El Cdigo regula expresamente como servidumbres personales las de pastos, leas y dems productos de los montes propiedad

de particulares. 58 Adems de estas servidumbres personales nominadas, existen todas aquellas innominadas que al amparo del

principio de autonoma de voluntad sobre el que se basa el artculo 530 pudieran constituirse.59

Al no existir en el Cdigo disposiciones especficas para regir estas servidumbres personales atpicas, las mismas se regirn, en

virtud del artculo 534, 60 por su ttulo de constitucin y como derecho supletorio, por las reglas de las servidumbres predialesen cuanto le sean aplicables, teniendo en cuenta las diferencias de naturaleza entre unas y otras.

Respecto a su contenido, podr constituir una servidumbre personal todo aquello que pueda ser objeto de una servidumbrepredial, siempre que no sean ilegales o contravengan el orden pblico.

En lo referente a su constitucin, extincin, modificacin y proteccin le aplican tambin a las servidumbres personales, envirtud del artculo 534 y de modo supletorio, las disposiciones pertinentes de las servidumbres prediales, en todo aquello que nosea incompatible con su naturaleza particular. No aplica por esta razn la disposicin del artculo 470 sobre la inseparabilidad

de las servidumbres. 61

*271 Respecto a su transmisibilidad, el Cdigo no es claro y no existe consenso en la doctrina. Un argumento a favor de sutransmisibilidad es el carcter de hipotecables que se le reconoce a los derechos de pastos y leas. Sin embargo, el carcterpersonal de estas servidumbres permite que se concedan en atencin a las cualidades particulares y personalsimas del titular,

en cuyo caso podra cuestionarse su transmisibilidad.62 Si partimos del supuesto bsico de que todos los derechos son, enprincipio, transferibles, la solucin depender del anlisis de cada caso.

En cuanto a su duracin, el Tribunal Supremo de Espaa ha resuelto que no hay precepto alguno que prohba constiturlas

a perpetuidad. 63 La doctrina interpreta que de ser establecida en beneficio de una persona, la servidumbre personal servitalicia, salvo pacto en contrario, y de estar establecida a favor de varias personas, su duracin ser por el tiempo de vida delos beneficiarios, aunque podra en virtud del ttulo de constitucin atribursele una existencia indefinida. En caso de ser el

beneficiario una comunidad, puede constiturse a perpetuidad.64


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El artculo 466 permite que se establezca la servidumbre a favor de una o varias personas65 o a favor de una comunidad. Estoincluye asociaciones, ayuntamientos, pueblos y municipios, es decir cualquier persona jurdica o colectiva de las que nuestro

derecho reconoce. 66

*272 A. Constitucin de la Servidumbre Personal

Las servidumbres personales atpicas o innominadas pueden establecerse por ley o por voluntad de los particulares en virtudde ttulo. En cuanto a las formalidades requeridas en el acto jurdico que sirva como ttulo a la constitucin de la servidumbre,

habr de atenderse al tipo de negocio jurdico de que se trate y las formalidades especiales que cada uno requiera.67 Para efectosde publicidad ante terceros, el ttulo en que se establezca la servidumbreha de estar consignado en escritura pblica e inscritoen el registro de la propiedad en el folio correspondiente al predio gravado. La falta de inscripcin no afecta la relacin entrelas partes. Es decir, la inscripcin no es de carcter constitutivo.

Para que la constitucin de la servidumbre personal sea vlida es necesario que quien la otorga sea el propietario del predio

sirviente. Slo ste tiene la facultad de limitar y gravar el uso de su finca. Ha de gozar de la capacidad necesaria para ejerceractos de enajenacin. Es decir, se requiere que el que imponga la servidumbre tenga simultneamente el derecho y la capacidadde enajenar la finca. En cuanto a la aceptacin de la servidumbre, por tratarse de un acto que produce resultados favorables,

basta que el titular de la servidumbre tenga la capacidad necesaria para realizar actos de administracin.68

Es necesario que la limitacin establecida sobre el predio sirviente tenga el carcter de verdadera servidumbre. Ha de estarconstituida como un derecho real que recaiga sobre la cosa y no meramente como una obligacin personal que d lugar a underecho de crdito. El deber de tolerancia o de abstraccin impuesto al propietario de un predio sirviente, ha de configurarsecomo un derecho real, segn el cual queden vinculados todos los propietarios subsiguientes de la finca sirviente y no meramentecomo una relacin personal entre acreedor y deudor. Convendra incluir una expresin inequvoca en el ttulo constitutivo de laservidumbre a los efectos de que se interesa dotar de efectos reales *273 al negocio, evitndose as el riesgo de que lo pactado

se interprete como una simple obligacin.69

IV. LA ANOMALA DEL ARTCULO 467

Es forzoso abordar la anomala que en nuestro Cdigo representa el artculo 467. Conforme a ste, slo existen como

servidumbres personales el usufructo, el uso y la habitacin. El artculo 46770 fue tomado del 646 del Cdigo Civil de Louisiana

de 1870 71 y fue injertado en nuestro Cdigo Civil en la revisin de 1902. Se introdujo as la posicin que fue rechazada por ellegislador espaol en el momento de la codificacin al rehusar incluir las disposiciones sobre usufructo, uso y habitacin entre lasservidumbres personales. El citado artculo no concuerda con el resto de las disposiciones sobre servidumbres en nuestro Cdigo,y es otro de los tristes ejemplos de artculos incongruentes que fueron injertados en 1902 luego de la invasin norteamericana, sin

considerar si eran o no compatibles con el resto del articulado del Cdigo Civil. Irnicamente el ordenamiento de Louisiana, enla revisin del Cdigo Civil de 1977, recogi e incorpor *274 bajo la figura de derechos de uso, la figura de las servidumbres

personales atpicas o innominadas de nuestro artculo 466.72 En la exposicin de motivos del captulo 4 sobre servidumbres,dedicado a los derechos de uso, se reconoce que los derechos tradicionales de usufructo, uso y habitacin no deben de agotarlaposibilidad de las servidumbres personales disponibles. Se reconoce adems la necesidad de respetar la libertad contractual enmateria de propiedad y se introduce la figura jurdica de los derechos de uso como un mecanismo para adaptar las institucionestradicionales a las exigencias del trfico jurdico moderno. Estos denominadosderechos de uso que se recogen en los artculos639 a 645 del Cdigo revisado de Louisiana, adoptan la doctrina civilista desarrollada sobre las servidumbres personales ennuestro derecho. Los artculos 639 a 645 disponen que pueden existir servidumbres personales de carcter limitado a favor


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de personas naturales y jurdicas. Establecen que a esta figura se aplicarn por analoga las disposiciones referentes a lasservidumbres prediales. Disponen, adems, que en ausencia de pacto en contrario, dichas servidumbres terminarn con la muertedel titular o con la disolucin de la persona jurdica a favor de la cual fue establecida. El contenido de la utilidad a derivarse porla servidumbre quedar establecida por el ttulo de constitucin. Se concede a las partes la capacidad de configurar el contenido

de la servidumbre como mejor les convenga, con la salvedad de que dicho disfrute no puede ser tan amplio que equivalga alpleno dominio. Admite tambin la posibilidad de que el contenido de cualquier servidumbre predial pueda configurarse en una

servidumbre personal. 73

A. El Tratamiento que Nuestra Jurisprudencia le ha Dado al Artculo 467

El artculo 467 fue objeto de consideracin en Guzmn v. Central San Jos74 donde se planteaba si una servidumbre constituidasobre una finca a favor de una central azucarera era una servidumbre predial o personal. Los dueos de la finca haban otorgadouna escritura en la que arrendaban la finca a la Central Vannina por un trmino de doce aos y en el mismo documento *275constituyeron una servidumbre a perpetuidad permitindole a la corporacin Central Vannina la instalacin de una va frrea

permanente con lo que se constitua un derecho de entrada, de salida y de paso por la finca sirviente. El demandante, dueode un remanente de la finca sirviente original, llev una accin para que se declarase extinguida la servidumbre por tratarsede una servidumbre personal constituida a favor de la central, derecho que, segn se alegaba, se haba extinguido al disolversela referida corporacin Central Vannina. De determinarse que la servidumbre constituida era predial, el gravamen subsistira

mientras no se demonstrara su extincin por una de las causas contenidas en el artculo 482 del Cdigo Civil.75 De llegar ala conclusin de que era una servidumbre personal, hubiera quedado extinguida al disolverse la corporacin a cuyo favor seconstituy. El tribunal de instancia acogi el planteamiento y determin que aunque tena dudas de si en realidad se trataba deuna servidumbre personal, ya que en la escritura donde se constituy no se describa el predio sirviente, estaba seguro que nose trataba de una servidumbre predial y, por lo tanto, no poda transferirse a persona alguna por ser un derecho personalsimo.

El Tribunal Supremo, luego de citar con aprobacin las razones que llevaron al legislador espaol a rechazar el usufructo, uso

y habitacin como servidumbres personales, hizo uso del artculo 467 y explic que a partir de 1902, fecha en que se incorporesta disposicin al Cdigo Civil Revisado, las servidumbres personales en Puerto Rico consistan solamente del usufructo,uso y habitacin. Al darle al artculo 467 una interpretacin taxativa cerr el Tribunal las puertas a cualquier otro pacto quecon arreglo al Cdigo Civil espaol pudiese considerarse como servidumbre personal, limitando estos pactos, conocidos como

servidumbres personales atpicas, a la calificacin de derechos de crditos u obligaciones personales.76 Rechazada la *276posibilidad de que se trate de una servidumbre personal, el Tribunal pas a examinar si se trataba de una servidumbre real o deuna mera obligacin. Al analizar las clusulas del contrato el Tribunal lleg a la conclusin que la servidumbre se constituy enbeneficio de la central como predio y no como corporacin, para lo cual se bas en la clusula sptima del contrato que permitahacer en el predio sirviente uno o dos desvos lo suficientemente largos como para que cupiesen dos o tres vagones para usode los propietarios o posteriores arrendatarios de la Central Vannina. Resolvi que tratndose en este caso de una servidumbrepredial, la disolucin de la corporacin no afectaba la existencia del gravamen. Ante el problema de que en la escritura no

se haba descrito el predio dominante, circunstancia indispensable para la inscripcin del derecho real de servidumbre predialsegn el artculo 13 de la Ley Hipotecaria, el Tribunal resolvi que no estaba planteado si la inscripcin haba sido o no correcta,y que la servidumbre ya inscrita no permita al demandante alegar condicin de tercero, por lo que el defecto, de existir, noinvalidaba la servidumbre en lo que a l afectaba.

B. Crtica

El Tribunal pudo llegar al mismo resultado reconocindole al derecho constituido el carcter de servidumbre personal. Paraello poda haberse basado en el mismo contenido del contrato, evitando darle as al artculo 467 una interpretacin taxativa.


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Sorprende que el Tribunal, luego de explicar el rechazo por el legislador y la doctrina espaola de la acepcin del usufructo,uso y habitacin como servidumbres personales, se limite a dictaminar que sta ser la norma que rija en nuestra jurisdiccin,con carcter taxativo. No analiza cul ha de ser la interpretacin que habr de drsele al articulo 466, ni ofrece explicacinalguna que trate de salvar la incompatibilidad del artculo 467 con el resto del articulado sobre las servidumbres. Pudo darle

cabida, incluso reconociendo la vigencia del artculo 467, a las servidumbres personales atpicas del artculo 466 dictaminando*277 que el artculo 467 no tena carcter taxativo, lo que hubiera estado ms acorde con la norma prevaleciente en nuestra

jurisdiccin sobre el carcter de numerus apertus en cuanto a la creacin de derechos reales y ms a tono con el artculo 53077

sobre las amplias prerrogativas que se le reconocen a todo propietario para constituir servidumbres voluntarias.

Veintids aos ms tarde, enBorges v. Registrador78 el Tribunal reconoci la vigencia en nuestra jurisdiccin, del artculo466 que permite establecer servidumbres personales en beneficio de una o ms personas dndole a los gravmenes establecidosen virtud de dicho artculo la calificacin de servidumbres atpicas. Los hechos apuntaban a una situacin de conflicto entre unadisposicin del reglamento de la Junta de Planificacin que obligaba a constituir como requisitosine qua non para la inscripcinde una lotificacin, una servidumbre de paso a favor de un remanente de una finca que como resultado de una segregacin habaquedado sin acceso a la va pblica, y la denegatoria de inscripcin de servidumbre por el Registrador basada en el artculo 465

del Cdigo Civil 79 que impide la constitucin de una servidumbre sobre fundo propio a favor de otro fundo tambin propio.

El Tribunal resuelve la controversia al reconocer que la exigencia de la Junta de Planificacin dejara constituida unaservidumbre legal, perteneciente al campo del derecho administrativo y que se regira por sus leyes especiales, teniendo el

Cdigo Civil un carcter supletorio.80 Aade que se trata de una servidumbre legal establecida a favor de particulares y se rige

por el artculo 487. 81 Explica que aunque la divisin establecida por el Cdigo entre servidumbres legales en inters pblico

y las servidumbres legales a favor de particulares es un poco artificiosa por no ser siempre fcil distinguir entre una y otra,82

ambas estn establecidas por ley y se rigen por las leyes y reglamentos especiales.

*278 Antes de llegar a esta conclusin el Juez Rigau analiza el estado de derecho en Puerto Rico respecto a las servidumbres

prediales y personales. Comienza la discusin partiendo de la supremaca de la autonoma de la voluntad en los contratos dentrodel derecho privado.Adelantemos lo siguiente. Si lo que desea hacer el recurrente no est prohibido por la ley, ni es contrario a la moral o al ordenpblico, lo puede hacer. Art. 1207 del Cdigo Civil, 31 L.P.R.A. 3372; Castle Enterprises v. Registrador, 87 D.P.R. 775

(1963). 83

Reconoce el argumento del recurrente como realista y de enfoque sociolgico,84 y anuncia que en caso de un conflicto entredos disposiciones legales debe darse vigencia a la ms til.Si es cierto que una disposicin legal (un reglamento de Planificacin hecho bajo autoridad de ley) lo ordena y otra (un artculodel Cdigo Civil) lo prohbe, entonces estaramos ante un conflicto entre dos disposiciones legales internas y en ese caso

resolveramos el conflicto en la forma ms realista y dndole vigencia a, o creando, la norma socialmente ms til.85

Al analizar los hechos llega a la conclusin de que no se trata de una situacin en la que se interesan establecer unas clusulasrestrictivas como parte del desarrollo de una urbanizacin, lo cual colocara la situacin de hechos dentro de la figura de las

*279 servidumbres en equidad reconocidas en nuestro ordenamiento desdeGlins v. Matta. 86 Citando extensamente de Coln

v. San Patricio Corporation,87 reitera que es buena norma impartirle flexibilidad y revitalizar un Cdigo Civil redactado en

el ltimo tercio del siglo XIX. 88
http://www.westlaw.com/Link/Document/FullText?findType=Y&serNum=1963010969&pubNum=2995&originationContext=document&vr=3.0&rs=cblt1.0&transitionType=DocumentItem&contextData=(sc.Default)http://www.westlaw.com/Link/Document/FullText?findType=Y&serNum=1963010969&pubNum=2995&originationContext=document&vr=3.0&rs=cblt1.0&transitionType=DocumentItem&contextData=(sc.Default)http://www.westlaw.com/Link/Document/FullText?findType=L&pubNum=1015876&cite=PRSSTT31S3372&originatingDoc=Ida83d4214a8511dba16d88fb847e95e5&refType=LQ&originationContext=document&vr=3.0&rs=cblt1.0&transitionType=DocumentItem&contextData=(sc.Default)


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Por otro lado, rechaza la necesidad de tener que acudir al derecho anglosajn ya que el Cdigo Civil contiene en su propio

cuerpo las disposiciones exactas y precisas para dar solucin a la situacin que se plantea.89

Antes de analizar los artculos 48690 y 487 91 sobre servidumbres legales en los cuales se basa la ratio decidendi del caso,

Rigau hace un anlisis completo y adecuado de los artculos 46592 y 466. 93 Rechaza una interpretacin taxativa del artculo465 y abre las puertas al reconocimiento de servidumbres no prediales, a traves de las servidumbres personales atpicas delartculo 466.Antes de seguir adelante, y aunque no vamos a basar esta opinin en el citado Art. 465 del Cdigo Civil (equivalente al 530espaol) despejemos de una vez la situaticin sealando que los trminos aparentemente absolutos de dicho artculo no sonabsolutos. Demo#tremoslo: Dice dicho Art. 465, como vimos antes, que la servidumbre es un gravamen impuesto sobre uninmueble en beneficio de otro inmueble. Si las servidumbres cubiertas por el ttulo VII del Libro II del Cdigo Civil fuesensolamente esas, o sea, servidumbres impuestas sobre an inmueble en beneficio de otro inmueble, no sera posible, dentro dela sistemtica del Cdigo Civil, establecer servidumbres sobre un inmueble en beneficio de una persona. Sin embargo, esto esposible. Es posible porque a pesar de lo dicho en el Art. 465, el propio Cdigo, en el Art. 466, dispone que tambin pueden

establecerse servidumbres en provecho *280 de una o ms personas. 94

En la sentencia se analiza la aparente contradiccin entre los dos artculos citando la doctrina y jurisprudencia espaola, yhaciendo un anlisis histrico del artculo 466. El mismo no es de origen autctono espaol sino que llega al Cdigo espaol atravs del Cdigo francs de 1804. Indica el Tribunal que la jurisprudencia espaoola ha considerado estas servidumbres comoirregulares o anmalas y ha sealado que al no tener el Cdigo Civil espaol normas que regulen esas servidumbres, habrn

de regirse por el ttulo de su constitucin.95

Hay que hacer notar que en ningn momento el Tribunal establece que las servidumbres establecidas en el artculo 466 estn

limitadas por el artculo 467 al usufructo uso y habitacin, ni hace referencia a lo resuelto veintids aos antes en Guzmnv. Central San Jos.

96 La nica referencia que se hace al artculo 467 es para distinguir que el artculo 465 se refiere aservidumbres prediales y los artculo 466 y 467, a servidumbres personales. Laratio del caso se basa en la diferencia entre lasservidumbres legales y las voluntarias. Reconoce que en el marco de las servidumbres voluntarias no hay razn para que unpropietario quiera constituir una servidumbre de paso sobre su propio fundo pues es evidente que l puede pasar por su propioterreno cuantas veces quiera. Es por eso que el artculo 465 no da margen para que un propietario establezca una servidumbre

sobre su propio fundo a beneficio de otro fundo tambin propio.97 Esta norma, sin embargo, no aplica al caso en autos quetrataba de una lotificacin de solares con aparente intencin de enajenarlos, situacin controlada por el derecho pblico y laexigencia de dar acceso a la va pblica. Al ser ste un caso de una servidumbre legal establecida por el derecho administrativopositivo no pueden aplicarse los criterios y doctrina elaborados en torno a las servidumbres tradicionales de origen romano.Corresponde actuar segn los enunciados del Cdigo que determinan que las *281 servidumbres legales se rigen por las leyes

y reglamentos especiales. La servidumbre establecida en este caso, decreta el Tribunal, es un derecho real inscribible en virtud

del artculo 2 de la Ley Hipotecaria98 y el artculo 27 del Reglamento Hipotecario,99 que permiten la inscripcin de cualquierttulo o acto que sin tener ttulo propio en derecho, modifique alguna de las facultades del dominio sobre bienes inmuebles o

derechos reales. 100

C. La Doctrina Puertorriquea y el Artculo 467


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Vlez Torres 101 opina que aunque nuestro Cdigo cataloga al usufructo, al uso y a la habitacin como servidumbres personales,existen asimismo las servidumbres personales irregulares o anmalas, con base en el artculo 466. Al analizar las servidumbresde acueductos, de energa elctrica y de telfonos, requeidas por el Estado como parte del proceso de urbanizacin, concluyeque se trata de servidumbres personales puesto que se establecen en beneficio de personas jurdicas, es decir, no a favor

de un predio dominante, aunque ciertamente sobre predios sirvientes. Por tanto, no tratndose de servidumbres prediales, nipudiendo calificara las entidales pblicas a favorde las que se establecen como usufructuarios, usuarios o habitacionistas, cabecalificarlas como servidumbres personales. Junto al usufructo, al uso y a la habitacin Vlez Torres incluye dentrode este tipode servidumbre, a las de pastos y leas que regulan los artculos 536 a 540, y a las irregulares o innominadas del artculo 466.

Respecto al contenido de las innominadas, sostiene que pueden constituirse con carcter vitalicio, por tiempo determinado o

*282 indeterminado y, aun, a perpetuidad.102

Vzquez Bote, por su parte, admite la correccin del artculo 467. 103 Al efecto indica:Soy partidario de considerar a las servidumbres personales como usufructos de contenido especfico, cuantitativamente limitado,no siendo inconveniente alguno para ello las expresiones del Cdigo civil que aluden a las servidumbres personales de pastos,leas y dems productos de propiedad particular; y no es inconveniente, no slo porque tambin el texto legal identifica estasfiguras con la denominacin de comunidad, sino porque el art. 467, tomado del art. 646 del Cdigo civil de Louisiana, siguiendola tradicin del Code, expresamente indica que las servidumbres personales son aquellas inseparablemente unidas a la personapara cuyo beneficio han sido establecidas y que terminan con su vida. Estas servidumbres son de tres clases: usufructo, uso yhabitacin. Precepto que sanciona, asimismo, la opinin de Ossorio Morales, quien destaca elintuitu personae que caracterizaa estas figuras.

La dificultad que encontramos en esta postura, aparte de la ya sealada, es que restringe sin justificacin las prerrogativas delpropietario, en tanto limita la efectividad del gravamen a la vida del titular de la servidumbre o le impone, de tratarse de untitular jurdico, un lmite de tiempo al derecho. La fijacin de la duracin de la servidumbre debera ser potestad absoluta del

propietario. Si ste interesa limitar la vida del gravamen, nada impide que as lo disponga en el ttulo constitutivo. El mismoVzquez Bote, al explicar el contenido de esta modalidad de usufructo nos remite al artculo 530, conforme al cual [t]odopropietario de una finca puede establecer en ella las servidumbres que tenga por conveniente,y en el modo y forma que bien le

parezca, siempre que no contravenga a las leyes ni al orden pblico.104 Si el libre ejercicio del dominio es lo que legitima la*283 configuracin del contenido de esta servidumbre como bien le parezca al propietario, qu justificacin puede haber

para impedirle al dueo la seleccin respecto a la duracin del gravamen? Precisamente ese mismo artculo es el que justificaque se le reconozca al propietario establecer verdaderos derechos reales de disfrute a favor de una entidad jurdica, sin quetal derecho tenga que catalogarse bajo la rbrica de los derechos personalsimos o de los que tienen una duracin limitada.En cambio, ubicar las servidumbres personales bajo la reglamentacin del usufructo significara que a stas les aplicara elartculo 443, conforme al cual no podra constituirse la servidumbre a favor de un pueblo, corporacin o sociedad, por ms

de treinta aos.105

La limitacin del citado artculo 443 encuentra plena justificacin en el usufructo que es una institucin diseada principalmentedesde la perspectiva de la proteccin de ciertos intereses socio jurdicos muy especiales para el legislador, a saber, los integrantesde la familia. Se sabe que el usufructo est diseado para atender necesidades de subsistencia, proveyndole a determinadossujetos, como la viuda, los padres de los hijos menores, la sociedad ganancial, unos ingresos que a la larga cesarn de destinarsea dichos usufructuarios para que los disfrute el que en el nterin permanece como nudo propietario. El verdadero sentido delusufructo y la necesidad de su existencia se encuentra pues, no en el ejercicio de la autonoma de la voluntad, sino en criteriosde poltica pblica que le imponen al propietario la carga de renunciar a los frutos que usualmente le corresponderan, en


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aras de proteger a un inters sociojurdico de mayor jerarqua-al menos temporalmente-que la del nudo propietario. Es estaexistenciaforzosa de dos intereses econmicos en pugna, como lo son el usufructuario y el nudo propietario, lo que requiereque la escisin impuesta por el legislador al dominio-en dominio til y dominio directo-tenga que ser temporal. Sin embargo,en las servidumbres personales convencionales o voluntarias, qu justificara restringir la potestad del propietario privndole

de poder definir el tiempo de vigencia de una servidumbre a favor de una comunidad o de una corporacin? Las servidumbrespersonales encuentran su primordial fuente de vigencia en la autonoma de la voluntad y en las facultades *284 del propietariode configurar el destino econmico de su finca. Si lo vemos desde el punto de vista de los intereses que se quieren proteger ydesde el punto de vista de la conservacin del ambiente como uno de los valores incuestionados de nuestra poca, no hay nadaque justifique limitar el ejercicio de un derecho que le concede a una comunidad o a una entidad jurdica la facultad de exigirque determinada finca se conserve en el estado dispuesto por su propietario. Contrario a la figura del usufructo, el inters quese quiere proteger en la servidumbre personal de conservacin no es el del propietario actual de la finca, sino el valor ecolgicoque representa la conservacin del ambiente. De ah que deba propiciarse la permanencia de la proteccin de dicho valor, algoque no se lograra si de entrada se le prohbe al titular que desea establecer el gravamen con carcter permanente-como le seradable respecto a cualquier servidumbre-que pueda hacerlo.

D. Conclusin

No debera caber duda, pues, de que en nuestro ordenamiento pueden establecerse servidumbres personales; es decir, cargas ogravmenes que le concedan a una persona, a una entidad o a cualquier sujeto de derecho, derechos reales de goce y disfrutesobre predio ajeno, sin que dicho disfrute tenga que estar vinculado a un predio dominante y sin que haya que subsumir talesservidumbres bajo otras instituciones o figuras, como el usufructo, que persiguen la proteccin de intereses socio jurdicos muydistintos a los que se vislumbran en las servidumbres personales, especialmente la de conservacin. La anomala y el desaciertodel injerto encarnado en el artculo 467 ha quedado evidenciado por el importante pronunciamiento del Tribunal enBorges. Elderecho que en virtud de una tal servidumbre personal se le confiera al titular del mismo, podr asimismo constituirse comoun derecho real, porque el propio Cdigo, al reglamentar figuras similares, contempla que el dueo del predio gravado puedatransferirle un derecho con eficacia erga omnes a quien l considere merecedor de tal disfrute.

Adems, vale la pena recordar que nuestro sistema de derechos reales es de numerus apertus y que tratndose de un interssocial y econmico de tal envergadura como es la proteccin del ambiente, no debe haber reparo alguno en reconocer *285

este tipo de gravamen como un verdadero derecho real.106 De igual forma que se ha reconocido el derecho de superficie como

derecho real inscribible, 107 asimismo puede configurarse una servidumbre personal de conservacin con todos los efectosergaomnes y dems caractersticas de los derechos reales.

V. LAS SERVIDUMBRES DE CONSERVACIN EN EL Common Law

A. Disposiciones Generales Respecto a los Conceptos de Propiedad y de Derechos Reales en el Common Law

En el common law los derechos de propiedad se clasifican generalmente de acuerdo a la naturaleza del objeto sobre los querecaen. La divisin usual se hace entre derechos sobre inmuebles o real property (propiedad real), y derechos sobre muebles(movables o chattel) conocidos comopersonal property (propiedad personal). Bajo la acepcin depersonal property se incluyen

derechos sobre acciones, intereses en un fideicomiso, derechos de autor y patentes, y otros intereses similares.108 El conceptoreal property se utiliza para designar todos aquellos derechos, intereses y remedios que recaigan sobre bienes inmuebles y noconcuerda con el concepto civilista que comprende un tipo de derecho particular que otorga a su titular un conjunto de facultades

especficas que puede ejercer ante cualquiera.109


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El derecho angloamericano reconoce que la propiedad sobre los inmuebles consiste en un cmulo de intereses especficos y biendefinidos. Estos intereses inmobiliarios constituyen intereses posesorios (present estates) o pueden convertirse en tales (future

interests). El nmero y las caractersticas de los intereses inmobiliarios que pueden crearse vara segn cada jurisdiccin.110

*286 Los intereses inmobiliarios se clasifican primordialmente por su duracin y su transmisibilidad. Incluyen desde losque tienen posibilidad de existencia perpetua (fee simple absolute) hasta los de durabilidad muy limitada como sera un

arrendamiento terminable a voluntad del arrendador. 111 Estos intereses se les denomina intereses reales (real interest o propertyinterest) por la mera caracterstica de recaer sobre un bien inmueble y no porque gocen necesariamente de las caractersticasde los derechos reales del sistema civilista.

El common law desconoce la categora jurdica del derecho real en su acepcin civilista, siendo sus relaciones jurdicassolamente obligacionales. Mientras la tradicin civilista prefiere configurar los derechos sobre las cosas como si se tratara deuna relacin directa entre stas y su titular, la imagen correspondiente en el derecho anglosajn asume la apariencia de unarelacin entre las personas. Ante la posicin civilista del derecho real, encarnada en la tesis tradicional que concibe el derechoreal como aquel que atribuye a su titular un poder inmediato y directo sobre la cosa, el derecho anglosajn parece responder a

la teora obligacionista o personalista, basada en el supuesto que los derechos sobre las cosas slo pueden configurarse comoobligaciones-principalmente de abstencin-entre los distintos sujetos. Sostiene Puig Brutau que esta tendencia responde a unasrazones histricas muy particulares producto del modo como se desarroll el feudalismo en Inglaterra. El derecho de propiedadanglosajn se configur dentro de unas funciones y estructuras muy particulares. El concepto de propiedad, desarrollado conun carcter relativo y slo concebible dentro del marco obligacional de relaciones con otros sujetos de derecho, se basa en elconcepto del seoro o lordship fundado en la posesin o tenencia de la tierra concedida. La tierra era incidental a una relacinpersonal de servicio que inclua una compleja serie de relaciones personales. La propiedad del rey era el nico dominio que noestaba subordinado a otro. Todas las dems formas de propiedad estaban subordinadas al seoro y es por esto que la propiedad

anglosajona naci con carcter limitado.112 Aclara Puig Brutau:*287 Ahora bien, la peculiaridad del sistema anglosajn radica en el carcter restringido o limitado de los supuestos de hecho

que pueden ser calificados de ownership o dominio. Es de suma importancia en esta materia contrastar el Derecho anglosajn

con el derecho romano.

... en el common law no cabe sealar una accin que corresponda a la reivindicatio romana. El derecho de propiedad anglosajntiene una contextura relativa o de enlace entre los sujetos de derecho que se manifiesta en el fenmeno de que las acciones quepermiten a un titular reclamar una cosa que le pertenece, se fundan preferentemente en la alegacin de que el demandado hacometido una transgresin contra el actor.

Las acciones tutelares de la propiedad que no se fundan en una transgresin cometida contra el actor igualmente revelan, en elDerecho anglosajn, el carcter relativo o de contextura obligacional de la idea jurdica subyacente. El derecho de propiedad,en semejantes supuestos, consiste simplemente en un derecho relativo a poseer, esto es, a poder alegar un mejor derecho a la

posesin, en contraste con el carcter absoluto que en este sentido ofrece eldominium romano. 113

En el common law las obligaciones nacidas de negocios jurdicos que recaigan sobre inmuebles slo obligan a las partesy en ltimo caso a sus herederos, a menos que el negocio se inscriba en un registro inmobiliario, en cuyo caso obliga a

futuros adquirentes. 114 En palabras de Vzquez Bote, se trata de una eficacia similar-en su causa y alcance-a la que tiene el

arrendamiento inscrito. 115


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De ah que a nuestro juicio, no ofrezca el common law el alcance, eficacia y proteccin a los adquirentes de derechos sobrela propiedad que ofrece el derecho civil a travs de la constitucin de un derecho real. En nuestro sistema el derecho realtiene eficacia erga omnes per se, y, salvo contadsimas excepciones, la inscripcin no es un elemento constitutivo del mismo.La funcin del registro inmobiliario en nuestro sistema no es conceder ni crear derechos reales, sino darles publicidad ante

terceros, *288 ofreciendo a stos una garanta adicional si prueban haber adquirido de buena fe y confiando en las constanciasregistrales.

Los tratadistas angloamericanos reconocen esta diferencia y admiten que la terminologa usada en el common law se presta

a confusin. 116

El trmino derecho real se utiliza indistintamente en el common law para referirse a intereses que den derecho a una accin paraexigir el cumplimiento especfico de una obligacin y a intereses que por su inscripcin puedan ser oponibles a terceros.

Los tratadistas anglosajones que definen la naturaleza y los lmites de trminos como accin real, derecho real e inters realreconocen lo confuso de estas figuras en el common law. La variedad de intereses y acciones especficas disponibles sobre

inmuebles, la ausencia de un sistema que clasifique los derechos en atencin a sus rasgos particulares que marquen sus afinidadesy diferencias y que los reconozca y regule como derechos reales, la utilizacin de la calificacin de real para referirse a la

posibilidad de exigir un cumplimiento especfico, son algunos de los factores que contribuyen a la confusin.117

*289 B. Limitaciones al Derecho de Propiedad: Easements, Real Covenants y Servidumbres en Equidad

En el derecho norteamericano se definen las servidumbres como derechos incorpreos sobre un inmueble. Aunque su titular notiene derecho a la posesin del fundo gravado, la servidumbre es un inters inmobiliario reconocido por el common law, queconfiere la facultad de hacer un uso limitado de un inmueble ajeno.

Las limitaciones sobre el derecho a la propiedad se han caracterizado a travs de la historia delcommon law por la variedady confusin de las figuras jurdicas a que se ha recurrido. Por siglos se fueron creando distintas figuras que respondan adiferentes intereses propietarios y bajo el concepto de servidumbres se incluyeron los easements, los real covenants y lasservidumbres en equidad. Todas estas figuras dan a su titular el derecho a usar o a prohibir determinado uso en una propiedadsobre la cual no ostentan ni el dominio ni la posesin. Hoy da se cuestiona si deben subsistir estos conceptos como figurasjurdicas independientes o si por el contrario sera ms conveniente incorporarlas en una sola figura similar a nuestro concepto

de servidumbres 118

La primera de estas figuras en desarrollarse fue la figura de los easements. Su propsito fue otorgar a alguien que no disfrutabade la posesin ni ostentaba el dominio de una propiedad, la posibilidad de usar esa propiedad de un modo particular. Podanconstiturse como easements appurtenantcuando el derecho a usar propiedad ajena se otorgaba al dueo de otra finca. Este

derecho, al igual que nuestras servidumbres prediales, estaba inseparablemente ligado a la existencia de otro fundo. Tambin sereconocan los easements in gross en los que el derecho se otorgaba a una persona independientemente de que ostentara o no elttulo de propietario sobre otro fundo. Este derecho, equivalente *290 a nuestras servidumbres personales, lleg a conocersecomopersonal easements.

El common law reconoca que la figura de los easements poda configurarse de modo positivo o negativo. El affirmativeeasementpermita a su titular realizar algo en el predio ajeno. El negative easement permita a su titular prohibir que el dueodel predio sirviente realizara determinada actividad en su propiedad.


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La figura de los easements fue desarrollndose jurisprudencialmente con grandes parecidos a la figura de las servidumbresdel derecho civil. Conceptos tales como predio dominante y predio sirviente, uso continuo y aparente y constitucin legal ovoluntaria fueron incorporndose a la figura a travs de los aos.

La jurisprudencia fue limitando el uso de los llamados easements in gross equivalentes a las servidumbres personales. Sutransmisibilidad ha sido cuestionada, aunque se reconoce tal facultad en los llamadoscommercial easements. 119 De igual modorestringi el alcance de los negative easements a cuatro situaciones especficas: derecho de luces, de aire, de soporte lateral y

subyacente y de flujo de aguas.120

Durante la revolucin industrial surgi la necesidad de ampliar el concepto de limitaciones al derecho de propiedad ya que lafigura del easement, limitada jurisprudencialmente a travs de los aos, resultaba inadecuada para las necesidades del sigloXIX y de la industrializacin. Surgieron entonces dos nuevas figuras dentro del derecho de propiedad: los real covenants ylas servidumbres en equidad.

A fines del siglo XVIII comenzaron a desarrollarse los real covenants en las cortes de common law y para mediados del

siglo XIX surgieron las llamadas servidumbres en equidad como producto de los tribunales de equidad. Ambas figurasreconocen la transmisibilidad del derecho otorgado sobre fundo ajeno entre los subsiguientes titulares de los predios dominantey sirviente. Sin embargo, dado sus diferentes orgenes, una dentro delcommon law y otra dentro del sistema de la equity, ambasfiguras se diferencian en sus requisitos, contenido, constitucin, extincin *291 y los remedios disponibles en caso de su

inobservancia.121 Algunos comentaristas plantean que la figura de la servidumbre en equidad actualmente ha suplantado en

la prctica a la de los real covenants. 122 Ms adelante nos referiremos a la incorporacin en el derecho puertorriqueo de laservidumbre en equidad.

C. Las Servidumbres de Conservacin en el Derecho Norteamericano: La Uniform Conservation Easement Act

Las servidumbres de conservacin en el common law son de creacin reciente. Es en 1930 que se observan los primeros intentosde lo que podemos considerar servidumbres de conservacin a travs de losrefuge and flowage easements concedidos al Serviciode Pesca y Vida Silvestre de los Estados Unidos (U.S. Fish and Wildlife Service). Para los aos 1960 cobran mayor auge, al serutilizadas como medio para crear vistas panormicas a lo largo de las autopistas federales y estatales. La adquisicin de dichasservidumbres se hizo a travs del Servicio Nacional de Parques y se aprob legislacin federal para asignar un porciento de la

ayuda federal destinada a las carreteras para la constitucin de estas servidumbres.123

A medida que el inters por la conservacin fue tomando auge, los estados comenzaron a legislar sobre diversos aspectos de laconservacin. La legislacin que surgi fue variada, insuficiente y a veces contradictoria. Las interpretaciones de los tribunalesestatales de las figuras tradicionales sobre limitaciones al derecho de propiedad crearon un estado de derecho heterogneo yvariado, que contribuy a la confusin sobre el estado de derecho referente a las servidumbres de conservacin.

Como respuesta al problema se aprob en 1981 la Ley Uniforme de Servidumbres de Conservation (Uniform Conservation

Easement Act), 124 con el objetivo de ofrecer una legislacin uniforme, detallada y sistematizada de las servidumbres deconservacin en los Estados Unidos. El propsito de la ley es permitir la constitucin de restricciones y obligaciones positivasde car #acter *292 duradero sobre la propiedad, con el fin especfico de proteger y conservar los recursos naturales e histricos.

El comit codificador consider dos alternativas: utilizar una de las tres figuras tradicionales que limitaban el derecho depropiedad, o crear una figura nueva que representara una amalgama de las tres figuras tradicionales. Se opt por la primera


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opcin, descartando la posibilidad de utilizar las servidumbres en equidad y los real covenants, y se escogi la figura deleasement.

La seleccin de la figura del easementse debi primordialmente a tres razones:

1. Es la ms sencilla de las tres figuras y por lo tanto la de ms fcil manejo para abogados y jueces.

2. Es la figura bsica en cuanto a restricciones a la propiedad en elcommon law, y las otras dos figuras surgieron por limitacionesimpuestas jurisprudencialmente a la figura del easement, limitaciones hoy reconocidas como obsoletas.

3. Los intereses establecidos que cumplen con los requerimientos de los real covenants y de las servidumbres en equidad,

cumplen tambin los requisitos ms sencillos y laxos del easement. 125

La ley elimina de la figura del easementtodas las limitaciones e impedimentos para su constitucin, eficacia y transmisibilidad

que fueron establecidos por los tribunales. 126 Se recalca la libertad de contratacin de los titulares en la imposicin de

restricciones al uso de la propiedad y se permite igual autonoma en la creacin de obligaciones positivas cuyo propsito sea laconservacin de los recursos naturales o histricos. Se rechaza por razones prcticas y doctrinales el someter las servidumbres deconservacin a una estricta regulacin por el estado. La intencin clara es facilitar y promover la creacin de estas servidumbrescon la menor intervencin gubernamental posible, bajo la premisa de que el poner trabas administrativas y burocrticasprobablemente desalentara su constitucin.

La ley permite que el dueo de una propiedad constituya una restriccin al uso de su propiedad y transfiera el derecho a exigir

*293 esa restriccin a la otra parte. 127 La cesin del derecho no est restringida a que el cesionario o titular tenga algninters directo en otro fundo sobre el que pudiera recaer el beneficio de la restriccin establecida. La ley permite de igual modoque el dueo de la propiedad y sus herederos se obliguen a realizar ciertos actos de conservacin en la misma y a otorgar a laotra parte el derecho a exigir que se ejecuten los actos de conservacin, aunque la parte no tenga inters en ningn fundo que

se beneficie de los actos de conservacin del dueo.128

El contenido de las restricciones y de los actos de conservacin han de determinarse por acuerdo entre las partes. La ley nolas define ni intenta limitarlas. Asimismo, la ley permite que se otorgue a un tercero el derecho a poner en vigor y a exigir los

trminos de las restricciones o de los deberes de conservacin establecidos a favor del titular deleasement. 129

La ley se asegura de que las restricciones y condiciones establecidas sean para propsitos de conservacin de los recursos

naturales e histricos. 130 Estos esfuerzos de conservacin han de estar dirigidos a proteger reas verdes, la proteccin de lacalidad del aire y del agua, las tierras agrcolas y los bosques, reas escnicas o recreacionales, y edificios histricos o de valorarquitectnico, arqueolgico o cultural. El derecho se crea a favor de un titular que ha de ser una entidad gubernamental o una

entidad sin fines pecuniarios y con un inters en la conservacin de recursos, entendindose por esto una corporacin sin finesde lucro, una associacin o un fideicomiso.131 El tercero a quien puede conferirse la facultad de poner en vigor y de velar porla eficacia del derecho conferido, ha de ser tambin una entidad gubernamental o una entidad con fines no pecuniarios, que

podra ser una corporacin, asociacin o fideicomiso.132 La cesin a un tercero no puede recaer sobre una persona natural.

La ley provee para que le apliquen a los conservation easements todas aquellas disposiciones sobre los easements contenidas

en las leyes estatales que no sean contrarias a las disposiciones *294 de la ley. 133 Hace tambin claro que no se crea ningn

de derecho a favor de titular ni de tercero hasta que la parte acepta.134


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Provee para la duracin ilimitada de estos derechos salvo pacto en contrario en el documento constitutivo. Esto, sin embargo, no

afecta la capacidad de los tribunales para modificar o terminar el derecho por razones de ley y de equidad.135 El estatuto dejaen vigor la doctrina jurisprudencial y las leyes estatales respecto a las causas de modificacin y terminacin de loseasements

y fideicomisos, tales como la doctrina de cambio en las condiciones y la doctrina decy pres. 136

La servidumbre de conservacin no puede afectar otros intereses preexistentes que se tengan sobre la propiedad, a no ser que

el titular del inters preexistente consienta a su constitucin.137

La ley establece quines son los legitimados para llevar una accin que ponga en vigor, modifique o termine una servidumbrede conservacin. Estos son: el dueo de la propiedad, el titular del derecho, el tercero que ostenta la facultad de velar por su

cumplimiento, y cualquier otra persona autorizada por la ley estatal.138

Al eliminar las restricciones establecidas por los tribunales al concepto de easementse ampla el contenido del mismo. Se

permiten los easement in gross equivalentes a nuestras servidumbres personales.139 Se permite de igual modo que su contenidono tenga que

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SERVIDUMBRES Y CONSERVACIÓN