Servicehåndbogen 2015-16

Servicehåndbogen indeholder relevante artikler om f.ekS. milJØ, renoveringer, nye tage, bekendtgØrelSer, vedtægter m.m. for eJer- og andelSboligforeninger. Servicehåndbogen er den eneSte bog, der gratiS SendeS til beStyrelSen i eJer- og andelSboligforeninger.

2015-1635. årgang

for andels- og ejerlejlighedsforeninger

Sortering giver en bedre by

side 4

-af morten kabellteknik- og

milJØborgmeSter

Hvor ofte vil i vedligeHolde?

side 12

-af Poul elmegaardSteni danmark a/S

Kommuner Kan KicKStarte

boligerneS brugSværdi

side 8

-af Jan e. JØrgenSenmf (v)

etablering af altaner –

regnSKabSmæSSig beHandling

bæredygtig byudviKling

side 14

-af klauS kellermannai a/S

side 22

-af JeSPer buchbdo StatSautoriSeret

reviSionSaktieSelSkab

nøgler eller briKKer? – Hvad SKal din

ejendom vælge?

side 66

-af gert meJlShedemeJlShede låSe a/S

Tagrendetrolden ApSRiskær 15

2765 Smørum 60 80 99 80

[email protected]

Støvsugning af tagrender og nedløbsrør

ALDRIG HAR DET VÆRET NEMMERE AT FÅ RENSET SINE TAGRENDER!• Støvsugning af tagrender fra jorden• Vi filmer rensningen og sender dig billeder af resultatet• Besøg www.erhverv.trold.dk eller ring 60 80 99 80

TT_annonce_servicehåndbogen_04.indd 1 01/10/15 10.59

1Servicehåndbogen 2015-16

Servicehåndbogen - en uundværlig håndbog for bestyrelsesmedlemmer

Kære læserVi er glade for at kunne sende dig den nyeste udgave af Servicehåndbogen 2015-16.

Bogen indeholder en række relevante artikler og oversigter, der er skrevet af politikere og førende virksomheder inden for alle væsentlige områder, der servicerer boligforeninger.

Servicehåndbogen er en unik håndbog, der som den eneste af sin art, er skrevet for og sendt direkte til formænd og bestyrelser i andels- og ejerboligforeninger i Danmark.

Servicehåndbogen er den eneste opslagsbog i Danmark, hvor man kan finde relevante informationer om eksempelvis vedligehold af sin

ejendom, ny teknologi, optimal drift af energikilder og meget andet. Servicehåndbogen er det fortrukne sted for nye og gamle bestyrelsesmedlemmer at hente viden og inspiration.

Den vil forhåbentlig også i år blive vel modtaget af jer formænd for ejer og andelsbolig-foreningerne i Danmark, der gratis modtager bogen.

Vi vil i starten af det nye år som noget helt nyt tilbyde gratis undervisning til jer bestyrel-sesmedlemmer, der har til formål at klæde jer bedre på i jeres daglige bestyrelsesarbej-de. I vil bl.a. blive tilbudt undervisning i bestyrelsesansvar, byggestyring, økonomi m.v.

Vores gå-hjem-møder er repræsenteret at både landsdækkende og førende virksomhe-der i Storkøbenhavn, der vil formidle nyttig viden til gavn for jer bestyrelsesmedlemmer. Det næste arrangement der er er gratis vil blive afholdt den 24. november 2015.

Servicehåndbogens gå-hjem-møder der afholdes hvert år i april og november er blevet et tilløbsstykke, hvorfor vi anbefaler hurtig tilmelding, da der hurtigt bliver booked op.

Tilmelding for bestyrelsesmedlemmer sker på [email protected]

Alle annoncører har et mangeårigt erfaringsgrundlag med at servicere boligforeninger inden for deres fagområder, hvilket mange foreninger nyder godt af.

Jeg vil gerne rette en stor tak til alle virksomheder, politikere, interesseorganisationer m.fl. der har leveret de spændende artikler, der har til formål at både inspirere og komme med konkrete løsningsforslag til bestyrelserne i disse foreninger

Mange venlige hilsner

Kim Lykke Pedersen ansvarshavende redaktør [email protected]

2

Servicehåndbogen for andels- og ejerlejlighedsforeninger 2015-16 35. årgang - udgivet af Servicehåndbogen A/S, Nyvej 16 C 1., 1851 Frederiksberg CE-mail: [email protected], www.servicehaandbogen.dkOplag: 7.300. Tryk: Kolofon. Ansvarshavende redaktør: Kim Lykke Pedersen.Eftertryk af artikler og billeder i Servicehåndbogen må kun finde sted efter forudgående aftale.

IndholdForord. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1

Sortering giver en bedre by . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4

Kommuner kan kickstarte boligernes brugsværdi . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8

Hvor ofte vil I vedligeholde? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 12

Bæredygtig byudvikling . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 14

Andelsboligforeningerne har udnyttet de lave realkreditrenter til forbedringer . . . . . . . 18

Etablering af altaner – regnskabsmæssig behandling. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 22

Gode råd til et sundt indeklima i boligen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 26

Det handler om sikkerhed . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 30

Erstat din gamle opslagstavle med ny teknologi . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 34

Er fugt i kælderen et problem?. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 36

Individuelle varmtvandsmålere . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 42

Højvandslukke . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 44

Hvordan programlægges en byggesag . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 46

Den kommunale byggesagsbehandling – hvad går den ud på? . . . . . . . . . . . . . . . . . . 48

Radon – Hvad skal vi gøre? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 52

Giv boligforeningen et økonomitjek! . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 56

Facility management ” Om at hjælpe ”. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 60

Det er nok bare en byge… Når gårdsanering rimer på regnvandshåndtering. . . . . . . . 62

Nøgler eller brikker? – Hvad skal din ejendom vælge? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 66

Energirenovering i ældre ejendomme . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 70

Renovering af faldstammer og afløbssystemer . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 76

Din egen altan – Fra idé til virkelighed. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 80

Svampe- og skimmelangreb . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 84

Din maler kan hjælpe dig til et bedre og varmere indeklima . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 88

Miele Professional - bedste vaskeresultat med lavest mulige omkostninger . . . . . . . . 92

Spar penge på energien. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 96


En foreningshjemmeside gør det lettere at være i bestyrelsen . . . . . . . . . . . . . . . . . . 100

Støvsug tagrenderne og slip for liften . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 106

Sikkerhedsdøre . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 108

Den nye lejelov 2015 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .110

Glem stilladset når du skal renovere!. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .114

Er der utætte faldstammer i din ejendom?. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .118

Til glæde, til gavn og til fremtiden . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 120

Man skal gøre noget inden vandet er gået . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 124

Brug gas til komfuret og i vaskeriet for miljøets skyld . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 126

Stort behov for energirenovering af ældre etageejendomme . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 130

På tærsklen mellem ude og inde . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 134

Går andelsboligforeningen glip af de lave renter?. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 136

Nye vandrør uden udskiftning! . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 138

Indvendig efterisolering – risiko for skimmelvækst . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 140

Regler for renovering af ældre badeværelser . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 144

Vurderingsprincipper og 18 måneders reglen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 148

Bliv altaninspireret, omgivet af kunst, rustik indretning og kærlighed for altaner. . . . 154

En fjernovervåget røgalarm giver tryghed i hjemmet – uden besvær . . . . . . . . . . . . . 158

Etablering af altaner i andelsboligforeninger . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 160

Byggesager - Typiske spørgsmål (FAQ) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 164

Vælg vinduer for livet . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 166

Byd gæster velkommen sikkert og effektivt . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 170

Ankenævn, garantiordninger og brancheforeninger . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 172

Normalvedtægt for en privat andelsboligforening . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .174

Normalvedtægt for ejerforeninger . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 188

Fagregister . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 193

4

Når du læser denne arti-kel, vil du måske have stødt på ordene ’genbrug er guld’. Du vil måske også have lagt mærke til, at der langsomt kommer flere og flere forskellige affaldsbeholdere til for-skellige typer affald.

Det gør der, fordi Københavns Kommune er dedikeret til at sortere og genanvende affald så meget som muligt. Fordi det er vigtigt og frem for alt indlysende rigtigt og klogt at sortere og genanvende vores res-sourcer.

Det kræver en indsats fra os alle sammen. Vi skal alle – hver og en – vænne os til at sortere i vores eget hjem. Ellers kan vi al-drig få et system op at køre, hvor vi kan høste alle fordelene ved genanvendelse af efterhånden sparsomme ressourcer. Kort sagt: vi har alle sammen et ansvar.

Affald skal udnyttes bedreFor affald er ikke bare affald. Skrald og af-fald er et spildprodukt, men det er også en kæmpe ressource, som vi skal udnytte bedre

Man taler nogle gange om cirkulær økono-mi, hvor man forsøger at etablere en cyklus og genanvende ressourcerne genanvendt. Jeg foretrækker at kalde det bæredygtigt.

For det er i al sin enkelhed det, det går ud på. At etablere et samfund, hvor vi ikke spilder ressourcerne på jorden, men får hele regnestykket til at gå så meget op som muligt.

Derfor har vi i Københavns Kommune en etableret målsætning om at reducere mængden af affald, der går direkte til for-brændingen med 20 %, og samtidig øge andelen af affald fra husholdninger, der genanvendes, til 45 %. Og vi har travlt, for det skal ske inden 2018.

Det, der ikke kan sorteres til genanvendel-se, skal udnyttes mest muligt til energipro-duktion. For at sætte det i perspektiv, så blev der i 2010, hvor vi optog målsætnin-gen, sendt 324.000 ton affald til forbræn-ding i Københavns Kommune.

Sammen med den stigning i affaldsmæng-den, vi forventer, betyder det, at 90.000 ton affald skal sendes til anden behandling end forbrænding i 2018. Og det betyder, at


Affald er ikke bare noget, som skraldemændene skal køre væk. Affald er en ressource, som vi skal udnytte bedre, end vi gør lige nu. Det kræver en indsats både fra det offentlige, det private og fra jer borgere i byen. Til gengæld kan det give en bedre by.

Af Morten Kabell, Teknik- og Miljøborgmester, Københavns Kommune


husholdninger og borgere i København skal genanvende og genbruge 36.400 ton mere, end de gjorde i 2010, og hver eneste københavner skal sortere ca. 60 kg ekstra materialer fra til genanvendelse i år 2018.

Det er store tal, men det er også vigtige tal. Heldigvis er vi godt på vej.

Til og med 1. juli 2015 har Københavns Kommune indsamlet 1485 ton plast, 1390 ton metal og 850 ton elektronik. Det er im-ponerende, og det er i høj grad en ros, der hører til hos den almindelige borger i Kø-benhavn.

Affald = bedre klima og flere pengeAffaldsområdet er en del af vores store plan om at gøre København til verdens før-ste CO2-neutrale by i 2025. Og synergien med ressource- og affaldsplanen er klar: Udover at bevare ressourcerne i kredslø-bet giver genanvendelse – modsat brug af nye råstoffer - også en mindre udledning af CO2.

Den fremtidige knaphed på ressourcer vil betyde, at priserne på råvarerne vil stige – både de jomfruelige råvarer og de genan-vendelige råvarer. En bedre udnyttelse af affaldet er derfor både en miljømæssig og økonomisk gevinst for kommunen, virk-somhederne, borgerne og samfundet som helhed.

Som landets største kommune vil vi i sam-arbejde med københavnerne, byens virk-somheder og kommunens samarbejds-partnere gå forrest og drive udviklingen af et ressource- og affaldssystem, der kan være til gavn for vækst, bæredygtighed og borgerne i hele regionen.

Det gør vi gennem store og små initiativer, der tilsammen kan give et stort udbytte. Københavns Kommune er allerede indgå-et i samarbejder med store virksomheder som COOP og IKEA om at lave emballa-ger, der lettere kan frasorteres manuelt, så vi ikke brænder plastic af, der let kunne indgå i genanvendelse.

►

Foto: Ursula Bach,TMF Design, Københavns Kommune

6

Borgerne skal deltageSideløbende med sorteringsindsatserne arbejder vi selvfølgelig også med udviklin-gen af centrale løsninger og nye teknologi-er i affaldshåndteringen. Men vi kan ikke læne os tilbage og håbe på et teknologisk mirakel.

Derfor er det nu muligt for villaejere i Kø-benhavn at tilmelde sig en frivillig ordning med udsortering af det organiske affald. Og sorteringsordningerne går over al for-ventning, og flere og flere københavnere efterspørger muligheden for at sortere mere effektivt.

Og det er vigtigt, for hvis der ikke er en ge-nerel opfattelse af genanvendelse som en prioritet, så kan vi ikke holde momentum og opnå en mere bæredygtig og effektiv by.

Derfor satser vi også på at udvide sorte-ringsordningen til at omfatte alle etage-ejendomme. Vi ved, at der er mange eks-tra udfordringer forbundet med sortering i etageejendomme – blandt andet noget så simpelt som at finde plads til en ekstra skraldespand på nogle i forvejen pressede kvadratmeter. De udfordringer skal vi selv-følgelig finde en løsning på.

Fra den 1. september indsamler vi også træ til genanvendelse, når der alligevel indsamles storskrald. Det kommer ikke til at ske i alle bydele på samme tid, da der skal være ressourcer til at håndtere træet.

Men i takt med de fornyede udbud på re-novationsarbejdet, vil vi få implementeret indsamlingen af træ i alle bydele.

Jeg håber derfor, at du også vil være op-




mærksomme på muligheden for at genan-vende træ i fremtiden.

Så vi arbejder os frem mod en løsning. Det er ikke altid lige let, men det er et fælles an-svar, som kan gøre vores by bedre at bo i.

Affald er ikke bare noget, skraldemænde-ne tager sig af. Det er byens ressourcer, og dem skal vi udnytte bedst muligt.

Derfor håber jeg, at du vil hjælpe os mod et bedre, mere bæredygtigt og ressourceef-fektivt København. ■


8

Området omkring Nor-dre Fasanvej er ikke helt som de fleste andre om-råder i Frederiksberg Kommune. Socialt og kulturelt råder kvarteret over en spæn-dende alsidighed af mennesker.

Men de fysiske rammer er en bremse-klods: Kvarteret har få grønne områder. Dem, der er der, er nedslidte eller ses som utrygge eller utilgængelige. Der er ringe forhold for aktiviteter. Der er, i for-hold til den generelle standard på Frede-riksberg, en stor andel boliger, der ikke har eget bad og toilet. Der er høj risiko for oversvømmelse i tilfælde af skybrud. Der er en række trafikale problemer for især fodgængere og cyklister, som oplever utryghed ved at komme rundt i kvarteret på grund af dårlige oversigtsforhold og befærdede veje. Der er i kvarteret en større andel ’sårbare unge’ end i de fleste andre beboelsesområder på Frederiks-berg, og ikke mindst er en større del af området præget af et slidt og mørkt indu-strielt islæt. Området omkring Nordre Fa-sanvej er med andre ord udfordret.

Udfordringen går således på realisere om-rådets potentiale som et godt hverdags-kvarter, som borgere og erhvervsliv i høje-re grad har lyst til at færdes og tage del i.

Det, der kræves, er altså både en social og kulturel indsats såvel som en fysik mo-dellering af det offentligt tilgængelige by-rum. I Frederiksberg Kommune er vores svar ’områdefornyelse’.

En områdefornyelse er en 5-årig, statslig og kommunal finansieret, byudviklings-indsats i et afgrænset byområde, som har behov for et særligt fokus. Det er kommu-nen, der administrerer og er tovholder på det overordnede projekt, men en hjørne-sten i konceptet er, at udviklingen sker i tæt samarbejde med foreninger, institutio-ner, erhvervsliv og ikke mindst borgere i området.

En helhedsorienteret indsatsHvad gør vi så på Frederiksberg? Den konkrete områdefornyelse i området om-kring Nordre Fasanvej har mange ansig-ter, som samlet set skal give den ønskede effekt. Vi har spurgt borgerne, hvordan de oplever kvarteret og herfra valgt temaer, som vi skal arbejde med for at imødekom-

Kommuner kan kickstarte boligernes brugsværdi

Det er ikke et kommunalt anliggende hverken at diktere eller forsøge at regulere priserne på boligmarkedet. Men kommunerne har en naturlig interesse i at sørge for, at borgerne har lyst til at bo i de forskellige områder i kommunen. En ny undersøgelse viser en sammenhæng mellem den ambition og investeringer fra private bygningsejere. Kommunerne kan dermed være med til at kickstarte andels – og ejerlejligheders brugsværdi. En god forretning for både kommune og boligejere.

Af MF og Rådmand, Formand for By – og Miljøudvalget på Frederiksberg, Jan E. Jørgensen (V)


me kvarterets udfordringer. I det videre arbejde med at gøre projekterne konkrete bliver beboerne og brugere igen løbende inddraget. Den lokale forankring er langt hen ad vejen nøglen til succes.

Et initiativ er at skabe mere tværgående bevægelse i kvarteret. Stærkt trafikerede veje i området har skabt en barriere, der kan være med til at give en følelse af ufremkommelighed. Det drejer sig derfor slet og ret om at gøre det lettere at finde et alternativ til de store veje, når man er cyk-list eller gående – hvad enten man er be-boer eller passerende. Som en beboer i kvarteret har udtrykt det: ”Det skal være sjovere at gå en tur i kvarteret”. Det har vi prøvet at gøre noget ved.

Et andet initiativ er klimatilpasningen. Li-gesom så mange andre kvarterer rundt omkring i byerne var kvarteret omkring Nordre Fasanvej ikke gearet til det sky-brud, der kom i sommeren 2011. Vand i kældrene, fyldte kloakker og oversvøm-

mede arealer ramte store dele af områ-det. Hvis området skal vise sig fra sin bedste side, skal dette grundlæggende problem aflastes. En primær løsning er selvfølgelig konkrete skybrudsplaner. Men områdefornyelsen bidrager også med at skabe grønne og blå områder, som kan håndtere regnvand, og som også beboere kan samles om og mødes i.

Og netop mødestederne er endnu et af de konkrete initiativer i Frederiksberg Kom-munes områdefornyelse af Nordre Fasan-vej Kvarteret. Beboerne udtrykker et stort ønske om flere mødesteder og rum for udfoldelse. Vi arbejder derfor på at skabe byrum i kvarteret, som indbyder mere til både bevægelse og helt almindelig byliv.

Ud over de fysiske forandringer, som jeg har nævnt, er der også en social og kultu-rel dimension, som i vores tilfælde særligt går på en indsats for de sårbare unge. Der er nemlig en større andel af sårbare unge uden tilknytning til uddannelse eller

►

10

arbejdsmarkedet i Nordre Fasanvej Kvar-teret end på resten af Frederiksberg. Der-for har områdefornyelsen indgået samar-bejde med den lokale boligsociale indsats for at øge de unges tilknytning til uddan-nelse og arbejdsmarkedet.

Når man taler om områdefornyelser, er der således mange forskellige projekter på tegnebrættet på én gang. Det er dét, der gør områdefornyelse til en helhedsori-enteret indsats.

Områdefornyelsers betydning for pri-vate investeringerHåbet er dermed, at de mange initiativer på Frederiksberg sammenlagt virker hen mod målet om at gøre Nordre Fasanvej Kvarteret til et godt hverdagskvarter, som borgere og erhvervsliv i højere grad har lyst til at færdes og tage del i.

Dette bærer naturligvis lønnen i sig selv for en kommune. Men noget tyder på, at

der er flere positive effekter at hente ved områdefornyelse. En ny undersøgelse fra Statens Byggeforskningsinstitut viser, at for hver krone, der bruges på områdefor-nyelse, investerer private bygningsejere tre og en halv krone i form af forbedringer eller ny-/tilbygninger. De private byg-ningsejere siger endda, at 15 % af de pri-vate investeringer ikke var sket uden om-rådefornyelse.

Her er det også værd at bide mærke i, at undersøgelsen bygger på data fra årene 2006-2010, hvoraf mindst to af årene var dybe kriseår. De private følgeinvesterin-ger giver altså positivt resultat – selv un-der kriseår.

Det er overvejelser, som vi i By- og Miljø-udvalget har taget med i vores strategi for Frederiksberg. Når vi derfor laver en om-rådefornyelse i området omkring Nordre Fasanvej, sætter vi ikke kun næsen op efter en forandring i de fysiske, sociale og

Kommuner kan kickstarte boligernes brugsværdi


kulturelle rammer. Det er også med tanke på, hvilken udvikling det kan sætte gang i af private følgeinvesteringer på bl.a. bo-ligmarkedet. For selvom det ikke er kom-muners anliggende at diktere eller regule-re det private boligmarked, kan man alli-gevel ikke ignorere, hvilken rolle kommunerne kan spille i forhold til at kick-starte boligers brugsværdi i hårdt prøve-de boligområder. Områdefornyelse er derfor en god forretning for både kommu-ne og borgere.

Tag del i udviklingenMed den tanke vil jeg slutte af med en op-fordring. I disse år tales der meget om or-det ’samskabelse’. I bund og grund dæk-ker ordet over det, der sker, når flere for-skellige aktører (f.eks. det offentlige og borgerne) går sammen om at skabe vel-færd i en lokal kontekst. Det er en måde at udbrede og gøre velfærdsinitiativer til et fælles anliggende fremfor en central sty-ring. Områdefornyelse er en form for

samskabelse. Og som jeg har prøvet at forklare, er områdefornyelsens succes i høj grad betinget af det gode samarbejde mellem kommunen og borgerne.

Min opfordring er derfor: Tag del i udvik-lingen. For selvom områdefornyelse er en kommunal/statslig indsats, kan en eller flere boligforeninger godt henvende sig til deres kommune, hvis de mener, at der er et behov for en områdefornyelse i deres kvarter. Sammen skaber man bedre løs-ninger – og så kan der også være god for-retning i det. ■

12

Alt for ofte vælges den umiddelbart billigste løsning helt ukritisk uden tanke på bygge-materialets levetid og behovet for vedligehol-delse. Det kan ende med at få store negati-ve, økonomiske konse-kvenser for drift og ved-

ligeholdelse af bygninger. Derfor er det vigtigt at vælge rigtigt fra starten.

Enhver forening må stille sig det vigtige spørgsmål: Hvad giver den bedste økono-mi for os over tid? Hvilken effekt har det for foreningen at øge driftsomkostninger-ne hvert år blot for at spare få tusind kro-ner i anlægsfasen?

Et eksempel: En andelsboligforening får ”et ualmindeligt godt tilbud” på tag, og si-ger JA TAK. Det nye tage monteres, men efter 16 år begynder det at dryppe ind. Taget skal igen skiftes til et nyt. Derfor en-der andelsboligforeningen med to inve-steringer i et nyt tag på 16 år, hvor én en-kelt investering burde have været tilstræk-kelig. Det er dyrt!

Stil krav!I dag findes der kvalitetsprodukter inden for byggeindustrien med en dokumenteret lang levetid, der kræver minimal vedlige-holdelse, og som kan holde til både bold

spil og slag samtidig med, at I kan få det ønskede bygningsudtryk. Hvorfor nøjes med fem års produktgaranti, når der fin-des materialer med 25 års eller 40 års produktgaranti?

Stil krav til rådgivere, håndværkere og le-verandører om at tænke langsigtet på je-res vegne og om at tage højde for forenin-gens driftsøkonomi mange år frem. Mulig-hederne for at bruge byggematerialer, der ikke slider på foreningens økonomi fin-des, og det er jer, der i sidst ende kommer til at betale mindre!

Bæredygtighed og holdbarhed - to sider af samme sag I dag vil vi gerne balancerer mellem ube-grænsede muligheder, hvad angår design og lang holdbarhed overfor en hensynta-gen til naturen.

I de senere år er krav til mindst mulig miljøbelastning vokset markant, og det har også påvirket byggeindustrien.

Hvor ofte vil I vedligeholde?

Valget af byggematerialer er i sagens natur afgørende for, hvilket udtryk og funktion bygningen får. Farver og glans kan ændre en bygning fuldstændig. Mange bestyrelser i ejer- og andelsboligforening er ikke opmærksomme på, hvor stor en rolle valget af byggematerialer spiller for foreningens efterfølgende driftsøkonomi.

Af bygherrerådgiver Poul Elmegaard, STENI Danmark A/S


Der er flere faktorer, der afgør, hvad der er bæredygtigt. De fleste af os vil sikkert tænke, at produktionsforhold, og hvilke råmateriale der anvendes, er afgørende for, om et byggemateriale er bæredygtigt eller ej.

For mig at se er det en stor fejl, at bygge-materialets levetid ofte ikke tages med i afgørelsen af, om produktet er bæredyg-tigt eller ej. Det er både miljømæssigt og økonomisk afgørende, at et produkt har en lang levetid.

Men hvad er lang tid? Energiministeriet opererer med en målsætning om, at nye bygninger skal have en levetid på 100 år. Hvordan lyder det? 100 år? Tænk hvis I ved den næste forbedring af foreningens bygninger kan finde en løsning, der kan holde i så lang en periode.

En ting er sikkert – de langtidsholdbare byggematerialerne findes! Derfor er det realistisk, at I kan forvente og stille krav

om, at ”yderskallen” på bygningerne kan og skal holde i mange år, uden at I skal gå på kompromis med bygningens udtryk. Tag, stern, underbeklædning, facade, sokkel og skure er alle områder, hvor der findes produkter på markedet med en lang levetid og minimal vedligeholdelse.

Næste gang I bygger nyt eller renoverer i foreningen, så stil krav og tænk langsig-tet, når I som bestyrelse skal vælge byg-gematerialer. Styrk foreningens økonomi på lang sigt ved at vælge den løsning, der giver den bedste driftsøkonomi over tid. Så undgår I at foretage de samme inve-steringer to gange!

■

14

Der er ingen tvivl om, at baggrunden for den inte-resse, der er for bære-dygtighed, bunder i et ønske om at passe bed-re på miljøet og os selv. Men der er også store, praktiske fordele ved at bygge, ombygge og re-novere bæredygtigt.

Bæredygtigt byggeri indeholder en plan for den langsigtede drift af bygningen både i forhold til økonomi og miljøbelastning. Det betyder, at bygherre får et meget bedre overblik over udgifter og besparelser ved en energirenovering.

Energirenovering af eksisterende byg-ningsmasseIndtil videre har byggebranchen primært koncentreret sig om bæredygtig opførelse af nye huse og deres drift. Men hvad med hele den eksisterende bygningsmasse?

Der ligger et enormt potentiale i at opgrade-re de tusindvis af eksisterende ejendomme i Danmark og dermed lade vores bygnings-arv leve videre i en ny og mere tidssvaren-de udformning. Hvert år energirenoveres der for 25 milliarder kroner. Hvis langsigte-de energitiltag blev indarbejdet i disse pro-jekter, ville det have en enorm gennem-slagskraft, både i forhold til miljøbelastning, klimatilpasning og økonomi.

Dansk standard for bæredygtighedHidtil har mange i byggebranchen været lidt afventende i forhold til hvilken standard for bæredygtighed, der skal bruges i frem-tiden i Danmark. Det har fået Energi-, For-synings- og Klimaministeriet til at lancere en ny bæredygtighedspakke, som skal være med til at sætte Danmark i front på området. Pakken indeholder to nye officiel-le værktøjer til at vurdere, hvornår et byg-geri er bæredygtigt ud fra beregninger af byggeriets levetidsomkostninger og miljø-påvirkning.Levetidsomkostningerne gør bygherren i stand til at vurdere forskellige løsninger i forhold til anlæg, energiforbrug, drift og vedligeholdelse. Metoden betegnes livs-tidscyklusanalyser / Lifecycle Cost (LCC). Byggeriets påvirkning af miljøet fastsættes ud fra ressourcer og energiforbrug - en så-kaldt Lifecycle Assessment (LCA).LCC og LCA er værktøjer, som har været efterspurgt af byggebranchen. Den nye bæredygtighedspakke vil blive bakket op af en ny, frivillig bæredygtighedsordning i Bygningsreglementet senere i år.

DGNB certifikat for renovering af bolig-foreninger Betragter man en ny bygning, så vurderes bygningens bæredygtige potentiale ud fra en række parametre. Disse parametre er målbare i forhold til overordnede begreber som totaløkonomi, indeklima og miljø-belastning. Der er intet, der står i vejen for,

Bæredygtig byudvikling

Der er et stort fokus på bæredygtighed i byggeindustrien i disse år. Man kan ikke læse et fagmagasin eller deltage i en konference inden for byggeriet, uden at man på den ene eller anden måde støder på begrebet bæredygtighed

Af bæredygtighedsarkitekt Klaus Kellermann, AI a/s


at man kan behandle eksisterende byg-ninger ud fra samme kriterier, og dermed opnå store fordele ikke blot i forbindelse med selve udførelsen af renoveringen, men også i forbindelse med driften af byg-ningen efter renoveringen.

For nylig har Green Building Council Den-mark, der administrerer den danske versi-on af bæredygtighedsstandarden DGNB, givet mulighed for at certificere renoverin-ger af boligforeninger og kontorejendom-me, så de kan opnå guld, sølv eller bronze.

Om man vælger at certificere sin renove-ringssag eller ej afhænger i høj grad af, om man ønsker at profilere sig som “grøn” bo-ligforening og derved tilføre værdi til ejen-dommen. Faktum er, at værktøjerne findes, og certificeringsordningen understøtter re-novering af bygninger. Allerede nu findes gode eksempler på større renoveringer af boliger, som har opnået DGNB sølvmedal-je, og vi forudser, at det kommer til at gå stærkt med flere projekter, hvor bygherren vil efterspørge certificering fra start.

Værdi ved grøn renoveringVælger man som boligforening at renovere sit byggeri bæredygtigt, opnår man ikke kun fordele på “papiret”. Man kan høste en række fordele i forbindelse med specielt driften.

Den bedst kendte fordel ved bæredygtig renovering er det lavere energiforbrug, man opnår i bygningen ved f.eks. efteriso-lering, nye energivinduer eller ny varme-forsyning. Værdien ved energirenovering kan dog findes gennem flere tiltag, der sammen bidrager til ejendommens energi-optimering.

Hvis badeværelser skal renoveres, kan der installeres varmegenvinding på brusere, så mere end halvdelen af varmen fra af-løbsvandet genanvendes. Der kan etable-res lavenergibelysning både inde og ude, og fællesvaskerier kan moderniseres. Specielt i forhold til fællesfaciliteter kan der opnås gode, samlede energibesparelser, og samtidig kan en modernisering give en ny social værdi til fællesområdet.

►

16

Fællesvaskeri som eksempelHvis man tager eksemplet med fællesva-skeriet, så vil opgraderede forhold f.eks. kunne tilbyde en ramme, hvor flere beboe-re vil kunne mødes, og vaskeriet kan der-med udgøre en ny social sammenhæng for beboerne.

Desuden vil vaskeriet kunne udnytte evt. opsamling af regnvand og dermed indgå aktivt i en plan for klimatilpasning for både bebyggelsen og området i sin helhed.

Det er helt afgørende, at man tænker bæ-redygtighed ind fra start til slut, dvs. allere-de i den tidlige idéfase. Forslag til forskelli-ge bæredygtighedstiltag skal behandles, så alle beboere inddrages i processen, og der kan søges midler gennem fonde i god tid.

Projektering af projektet kan derved mål-rettes, så implementeringen af energitilta-gene bliver så omkostningslet som muligt.

Omkostningseffektivt resultatMen hvad med økonomien? Kan den også bære? I allerhøjeste grad. Økonomi udgør mere end 20 % af den samlede bæredyg-tigheds-vægtning, hvis man benytter DGNB-parametrene.

Der skal som en del af dokumentationen udarbejdes detaljerede totaløkonomiske beregninger, der sikrer bygherre, at bygge-riets samlede omkostninger hænger sam-men ud fra en helhedsbetragtning. Energi-renoveringens økonomi vurderes derfor ikke blot i anlægsfasen, men i lige så høj grad i driftsfasen og ikke kun i de næste 5 år, men 25 eller 50 år. Når et bæredygtigt projekt implementeres, gennemføres alle løsninger på en måde, så der opnås balan-ce mellem anlægsudgifter og driftsudgifter på lang sigt. Undersøgelser foretaget af SBi viser desuden, at lejere gerne vil beta-le ekstra husleje, hvis renoveringen udfø-res mere miljørigtigt, så det viser, at der er en oprigtig interesse blandt beboere.

Bæredygtig byudvikling

Taghaven i TagTomats baggård juni 2014. TagTomat skaber grønne fællesskaber mellem husene.Foto: TagTomat.dk


MaterialevalgPå miljøsiden sikrer en bæredygtig opgra-dering af den eksisterende bygningsmas-se, at så meget nedrivningsaffald som mu-ligt kan genbruges eller genanvendes. Renoverede bygninger kan derved bidrage positivt både æstetisk, funktionelt og miljø-mæssigt til byen og byområdet. Dette opnås gennem et afklaret og bevidst valg af konstruktioner, materialer og tekni-ske komponenter, som bygherre har mulig-hed for at forholde sig til løbende gennem projektet.

Groft sagt kan en bygnings miljøpåvirkning deles op i en lokal belastning og en global belastning. Den lokale sikrer, at beboere og andre brugere af bygningen ikke ud-sættes for sundhedsskadelige dampe fra byggematerialer, såsom formaldehyd og skadelige partikler. Dette opnås primært gennem et gennemtænkt valg at indekli-mamærkede materialer og etablering af tilstrækkelig ventilation.

Den globale belastning holdes mest muligt nede ved at udarbejde de før nævnte livs-tidscyklusanalyser (LCC), der tager højde for den del af miljøbelastningen. Det gæl-der bl.a. miljøbelastningen i produktionsfa-sen, herunder CO2 udledning og energifor-brug forbundet med produktion og trans-port af byggematerialer.

Bæredygtig bygningsrenoveringDer er ingen tvivl om, at bæredygtighed og bygningsrenovering går godt i spænd. Bygherre har bedre kontrol med udgifter til drift og vedligeholdelse. Dermed sikres et overblik over energirenoveringens samle-de økonomi og ejendommens samlede værdiforøgelse.

Beboere får bedre fællesarealer og et bed-re indeklima, og miljøet belastes mindst muligt. Det eneste, der mangler nu, er, at flere boligforeninger tager springet ved at have bæredygtighed med i deres overve-jelser for det næste renoveringsprojekt. ■

18

Vi har set nærmere på udlånsaktiviteten på fastforrentede lån fra august 2014 til august 2015 hos vores låntage-re i kategorien andels-boligforeninger. Har dis-se også fået udnyttet de lave renter til at skære ned i ydelserne og må-

ske samtidig låne billigt til forbedringer i ejendommen? Det korte svar er Ja!

• Andelsboligforeninger med fastfor-rentede lån hos Realkredit Danmark har alene over det seneste år optaget tillægslån for knap 1,9 mia. kroner.

• Trods den større restgæld på 1,9 mia. har de samme andelsboligforeninger reduceret deres samlede ydelsesbe-talinger med 3,7 % takket være de rekordlave renter. Det svarer til en samlet besparelse på ydelserne på 22 mio. kroner hvert år.

• Over 1000 lån er blevet omlagt, og den gennemsnitlige rentesats er re-duceret fra 3,9 % inden omlægnin-gen til nu 2,4 %. Det er en reduktion i renten på 39 %, som mange altså har valgt at bruge på nye lån til forbedrin-ger af ejendommene.

• Andelsboligforeningerne kan optage yderligere fastforrentede lån for sam-let set 368 mio. kroner uden, at deres samlede ydelsesbetalinger stiger i forhold til niveauet for et år siden. Det er vel at mærke, hvis lånet finansie-res med et 30-årigt fastforrentet 3 % lån. Vælges lån med lavere rente, kan der naturligvis optages større lån, uden ydelsen stiger her og nu.

• Det gennemsnitlige lån inden omlæg-ningen var på 6,6 mio. kroner og med en løbetid på 22 år. Efter omlægnin-gen er det gennemsnitlige lån på 8,7 mio. kroner og med en løbetid på 27 år. Havde foreningerne valgt at holde fast i løbetiden, ville ydelsesbespa-relsen i sagens natur have været mindre eller måske endda steget lidt på grund af den højere restgæld.

• Der er ingen tvivl om, at de rekordla-ve renter har givet danske andelsbo-ligforeninger mulighed for at få lavet

Af Kristian Balleby, Danske Bank/Realkredit Danmark

Andelsboligforeningerne har udnyttet de lave realkreditrenter til forbedringer

Det forgangne år har budt på flere rekorder for de danske realkreditrenter i form af nye bundniveauer. De seneste måneder er rentepilen dog vendt svagt opad igen, og selvom renterne fortsat er meget lave, er der ikke tale om ”rekordlav” længere.


forbedringer i deres ejendomme, uden at andelsboligejerne har skullet punge mere op af lommen. En for-bedring af ejendommene vil alt andet lige også øge salgsprisen for de eksi-sterende boliger og derigennem gav-ne andelsboligejere, der står overfor et eventuelt, fremtidigt salg. De lave renter giver så at sige et yderligere boost til et i forvejen meget velfunge-rede andelsboligmarked med høj ef-terspørgsel og lavt udbud.

• Kigger vi på andelsboligforeninger-nes valg af låntype, så er det særligt kontantlån, der har været foreninger-nes foretrukne, mens lån med kort rente som FlexLån® F1 og Cibor-lån har tabt terræn.

Lave renter omsat til tillægslånFra 1. august 2014 til 1. august i år har andelsboligforeninger med fastforrentede lån hos Realkredit Danmark indfriet lån for små 7,2 mia. kroner, som er blevet om-

lagt til nye lån for lige over 9 mia. kroner. Det er de rekordlave renter på fastforren-tede lån, der har givet anledning til ud-skiftning af mange eksisterende, fastfor-rentede lån – og som følge af omlægnin-gen har foreningerne kunnet optage tillægslån til forbedring af ejendommene for knap 1,9 mia. kroner, og har alligevel sparet 22 mio. kroner om året i de samle-de ydelsesbetalinger. Det svarer til, at de samlede ydelsesbetalinger på de omlagte lån er reduceret med 3,7 % på trods af, at den samlede lånestørrelse er vokset med 26 %. Den gennemsnitlige rente på disse lån er reduceret fra 3,9 % for et år siden til nu 2,4 % - dvs., at renten er reduceret med 39 %!

Det reelle ydelsesfald ville nok have væ-ret mindre – eller måske have været en stigning – hvis de nye lån havde samme løbetid som de omlagte lån. Inden om-lægningen var den gennemsnitlige løbe-tid på de omlagte lån på 22 år, men efter omlægningen var den 27 år. De ekstra 5

►

20

år på løbetiden har bidraget til ydelsesfal-det til trods for den højere restgæld grun-det tillægslån.

Skal de 22 mio., som andelsboligforenin-gerne hvert år sparer på de samlede ydel-sesbetaling, omsættes til nye lån, uden at ydelsen stiger, så kan foreningerne opta-ge lån for yderligere 368 mio. kroner i form af et 30-årigt fastforrentet lån med 3 % i rente. Og det er klart, at vælges et an-det 30-årigt lån med kortere rentebinding og dermed lavere rente, vil der være plads til et større lån, uden at ydelsen stiger her og nu.

Forbedringer til gavn for andelsbolig-ejerneFor et år siden var et gennemsnitligt, fast-forrentet lån ydet af Realkredit Danmark til en andelsboligforening på 6,6 mio. kro-ner og med en løbetid på 22. I dag – efter omlægningen – er det gennemsnitlige lån på 8,7 mio. kroner og med en løbetid på 27 år. De lave renter har dermed givet fle-re foreninger råd til at lave forbedringer i ejendommene, eksempelvis nyt tag eller facade. Udover at andelsboligejerne kan spare nogle penge i form af den månedli-

ge boligydelse, som bl.a. går til afbetaling af foreningens lån, så giver det også bo-ligejerne værdi i form af højere priser på deres andelsboliger. Skal en andelsbolig-ejer sælge sin bolig, vil maksimalprisen nu være højere grundet forbedringerne og ydelsesbetalingen samtidig lavere.

De lave renter giver dermed et yderligere skub til et i forvejen velfungerende an-delsboligmarked, hvor der er så stor om-sætning og efterspørgsel, at udbuddet af andelsboliger til salg er på det laveste ni-veau i flere år.

Kontantlån har vundet stærkt frem over det seneste årFastforrentede kontantlån har altid været en foretrukken låntype for andelsboligfor-eninger frem for traditionelle, fastforrente-de obligationslån, da foreningerne – mod-sat private låntagere – også bliver beskat-tet på kursgevinster på obligationslån, mens boligejere kun bliver beskattet af kursgevinster på kontantlån. Da ydelsen tilmed er lidt lavere på kontantlån, er det denne låntype, der i langt de fleste tilfæl-de foretrækkes, når valget falder på fast rente.

Figur 1: Ændring i låneporteføljen fra 1. august 2014 til 1. august 2015

Andelsboligforeningerne har udnyttet de lave realkreditrenter til forbedringer


Over det seneste år er de rekordlave ren-ter i høj grad omsat til flere fastforrentede kontantlån og hos Realkredit Danmark er andelen af fastforrentede kontantlån vok-set fra 33,5 % til nu 40 %. Af figur 1 ses, hvordan de forskellige låntyper er vokset eller aftaget i andel ud af den samlede ud-lånsportefølje til andelsboligforeninger. Her ses, at det faktisk kun er fastforrente-de kontantlån, der er vokset det seneste år, men øvrige låntyper – særligt de med kort rente og høj risiko – er skrumpet ind.

Den største tilbagegang har været hos FlexLån®, hvor andelen er skrumpet med 2,2 % -point til nu 37,6 % af den samlede udlånsportefølje. Dertil kommer det fak-tum, at mange af de eksisterende Flex-Lån® er blevet ændret fra lån med kort rentebinding, dvs. F1- og F2-lån, til lån med længere rentebinding som F3 og F5. Så alt i alt kan man konkludere, at også andelsboligforeningerne har taget deres rentefølsomheden op til genovervejelse i kølvandet på de rekordlave renter det se-nere år, og har dermed fået mere sikker-hed ind for foreningens økonomi. ■

22

Etablering af en altan i en lejlighed giver lejlig-heden et løft både i brugsværdien og i selve værdien. Afhængig af, hvilken model man an-vender til finansiering og ejerskab til altanerne, er der forskellige faldgrup-per i den regnskabs-

mæssige behandling, man skal undgå. Det, Andelsboligforeningen skal tage stil-ling til, er, om altanen skal være en del af den fælles ejendom eller en individuel for-bedring i de enkelte lejligheder, og hvordan finansieringen skal sammensættes.

Vi kan på ingen måde anbefale, at man la-ver en mellemting, hvor nogle altaner er ejet af Andelsboligforeningen og andre af andelshaverne. Dette skal undgås, da det giver en masse

udfordringer i forhold til finansiering, vedli-geholdelsespligt og specielt i beregningen af andelenes værdi.

Altaner som individuelle forbedringerSkal ikke alle lejligheder have altaner og deltage i projektet, kan projektet med for-del køres uden om Andelsboligforeningen.

Altanerne bliver dermed individuelle for-bedringer i de lejligheder, hvor altanerne etableres. Finansieringen kan foretages enten gennem foreningen som et fælles-lån, hvor foreningen videreudlåner penge-ne til andelshaverne med sikkerhed i et pantebrev. Denne metode kan dog ikke anbefales, da det giver mange administra-tive udfordringer.

Den bedste løsning er derfor, at de enkelte andelshavere selv står for finansieringen. Ved denne model vil det være andelshave-ren, der selv har vedligeholdelsespligten af altanen. Bliver det besluttet, at andelsbo-ligforeningen skal stå for vedligeholdelsen, bør lejlighederne med altan betale en for-højet boligafgift, som kan dække vedlige-holdelsesudgiften.

Andelshaverne ”ejer” ved denne model al-tanen, og den handles på samme måde som øvrige forbedringer i lejligheden, når andelen handles. Det lyder forholdsvis simpelt, men der er flere ting, foreningen

Etablering af altaner – regnskabsmæssig behandling

Etablering af altaner er med god grund populært for tiden. Men hvordan skal etableringen behandles regnskabsmæssigt, og hvilke faldgrupper skal man undgå?

Af partner og statsautoriseret revisor Jesper BuchBDO Statsautoriseret revisionsaktieselskab


►

skal være opmærksom på i den forbindel-se. Foreningens ejendom er nu blevet til-ført en forbedring, som alt andet lige vil betyde, at den er blevet mere værd. Denne værdistigning skal kun komme de andel-shavere til gode, som har investeret i en altan. Hvordan får man det så indarbejdet i foreningens regnskab?

For at undgå fremtidige problemer bør den samlede udgift til etablering af altaner op-gøres og skrives ind i foreningens årsregn-skab, gerne i forbindelse med noten for ejendommen eller noten for beregningen af andelens værdi. Dette for at huske, at værdien skal fratrækkes i fremtidige vurde-ringer af ejendommen. Afskrivning/ned-skrivning af værdien af altanerne skal fore-tages efter samme retningslinjer, som for-eningen har aftalt, der skal afskrives på altanerne som individuelle forbedringer.

Ved beregning af andelens værdi efter an-skaffelsessummen vil altanprojektet ikke få nogen indvirkning. Foreningen har ikke

afholdt nogen omkostning, og der er derfor ingen ændring i anskaffelsessummen for ejendommen. Ved anvendelse af valuar-vurdering skal valuaren, inden han vurde-rer ejendommen, have at vide, at han ikke skal medtage altanerne i vurderingen, da de jo er individuelle forbedringer. Han skal altså vurdere ejendommen, som om der ikke var etableret altaner. Valuarvurderin-gen kan herefter anvendes direkte i bereg-ningen af andelenes værdi. Der, hvor pro-blemerne kan opstå, er ved anvendelse af den offentlige vurdering.

Når altanetableringen giver udslag i en hø-jere offentlig vurdering, skal der foretages korrektion i beregningen af andelens vær-di, da altanerne jo ikke må medføre en hø-jere andelsværdi. Er det ikke muligt at få oplyst, hvilken værdi altanerne indgår med i vurderingen, er en mulighed at fratrække udgiften til etableringen i den offentlige vurdering. Derfor er det en god ide at have noteret udgiften til etableringen i regnska-bet, som beskrevet ovenfor.

24

Altaner som foreningens ejendomBliver det besluttet på en generalfor-samling, at andelsboligforeningen skal stå for etablering af altaner, og kommer beslutningen til at omfatte alle lejlighe-der, hvor der kan etableres lejligheder, vil altanerne være foreningens ejen-dom. I de tilfælde kan andelsboligfor-eningen hjemtage et kreditforeningslån til finansiering af omkostningerne, og det er andelsboligforeningen, der står for vedligeholdelsen af altanerne. De andelshavere, der har fået en altan, bør betale en ekstra boligafgift svaren-de til ydelsen på det lån, der er hjemta-get til finansiering af altanprojektet.

Også her er foreningens ejendom ble-vet tilført en forbedring, men til forskel fra ovenstående, hvor altanerne var de enkelte andelshaveres ejendom, vil værdistigningen på ejendommen i det-te tilfælde komme alle andelshavere til gode. Udgiften til etablering af altaner-ne vil normalt være en 100 % forbed-ring, således at hele udgiften i forenin-gens årsregnskab kan tillægges ejen-dommens anskaffelsessum. I forhold til beregningen af andelenes værdi vil det betyde, at anvender andelsboligfor-eningen anskaffelsessummen, vil ud-giften til etablering skulle tillægges an-skaffelsessummen for ejendommen i andelskroneberegningen.

Ved anvendelse af valuarvurdering er det vigtigt, at valuaren får besked om, at altanerne er foreningens ejendom og skal medtages som en forbedring af ejendommen i vurderingsrapporten. Ud fra vores erfaring med gennem-

gang af valuarrapporter, vil ejendom-mens vurdering formentlig mindst stige med, hvad der svarer til udgiften til etableringen af altanerne. Valuarvur-deringen vil derfor kunne anvendes di-rekte i beregningen af andelens værdi.

Anvendes den offentlige vurdering til beregning af andelens værdi, vil udgif-ten til etablering skulle tillægges til den offentlige vurdering som en efterføl-gende forbedring. Når altanetablerin-gen giver udslag i en højere, offentlig vurdering, kan udgiften ikke længere tillægges til den offentlige vurdering.

AfslutningVores råd til foreningerne er, at de altid skal kontakte deres rådgivere, inden et altanprojekt sættes i gang. Få afklaret om altanen skal være en individuel for-bedring i lejligheden, der købes og sælges af andelshaverne, eller om det er andelsboligforeningen, der skal stå som ejer af altanen. Få lavet klare afta-ler om ejerskab og finansiering og om, hvem der står for vedligeholdelsen af altanen. Det kan ikke anbefales, at der etableres altaner, hvor ejerskabet er blandet mellem andelshavere og for-eningen.

Uklare aftaler medfører, at der kan op-stå usikkerhed om, hvordan projektet skal indgå og behandles i årsregnska-bet for foreningen og giver ydermere stor usikkerhed ved opgørelsen af an-delens værdi.

Etablering af altaner – regnskabsmæssig behandling

■


26

Generende støj fra na-boer. Træk fra gamle vinduer eller ventilati-onssystemet. Kulde el-ler hede. Cigaretrøg el-ler mados fra naboen. Lyd, lys, lugte og tempe-ratur har stor indvirkning på, hvordan vi trives både fysisk og psykisk,

og de fleste har prøvet at blive generet af et dårligt indeklima i deres bolig på den ene eller anden måde. I yderste tilfælde kan dårlig indeluft forårsage alvorlige sygdomme eller forværre sygdomme som astma og allergi.

”Vi opholder os inden døre omkring 90 procent af døgnets timer. Derfor har inde-klimaet stor betydning for vores sundhed. Et godt indeklima kan mindske sygdom og øge velværet og dermed vores livskvalitet og produktivitet,” siger professor Lars Gunnarsen fra Statens Byggeforsknings-institut ved Aalborg Universitet Køben-havn, der forsker i indeklima, og som bl.a. er tilknyttet forskningssamarbejdet Cen-ter for Indeklima og Sundhed i Boliger (CISBO).

Særlige udfordringer i etageejendommeEtageejendomme kan give nogle særlige udfordringer i forhold til indeklimaet. Be-boernes adfærd og aktiviteter i de enkelte boliger kan påvirke naboerne. Det er me-

get individuelt, hvordan beboere oplever kulde, varme og træk m.v., og de kan have meget forskellige ønsker til, hvordan de gerne vil have det i deres bolig.

”Det ses ofte, at beboere blokerer ventila-tionen med sokker eller lignende, fordi de oplever træk, støj eller cigaretrøg fra na-boen. Men det kan have uheldige konse-kvenser for naboerne, der kan opleve øget ventilation pga. undertryk i systemet.

Oveni er der risiko for, at den manglende ventilation i en bolig resulterer i mere fugt og deraf risiko for skader og skimmel,” si-ger Lars Gunnarsen og understreger vig-tigheden af, at varmemesteren eller vice-værten foretager regelmæssig kontrol af ventilationen og sikrer, at nødvendig ved-ligeholdelse og indregulering bliver gen-nemført.

Vær tydelig om råd til et godt indeklimaLars Gunnarsen opfordrer desuden bolig-foreningerne til både at formidle de gæng-se råd til et godt indeklima til beboerne, og til at oplyse, hvis der er forhold, der skal tages særligt hensyn til i en given bygning.

”Det er vigtigt at være tydelig omkring, hvordan man opretholder et godt indekli-ma, og hvis der er særlige forhold ved en bygning, så både beboere og dem, som står for driften af bygningen, ved, hvad de

Gode råd til et sundt indeklima i boligen

Et godt indeklima i vores bolig er afgørende for vores trivsel og velbefindende. Ydermere kan det forebygge skader i bygningen som følge af fugt og skimmel. Her får du gode råd til, hvad du bør være særligt opmærksom på i driften af etageejendomme for at opretholde et sundt indeklima.

Af kommunikationskonsulent Maja Skovgaard, Statens Byggeforskningsinstitut, Aalborg Universitet KøbenhavnProfessor Lars Gunnarsen, Statens Byggeforskningsinstitut, Aalborg Universitet København.


►

Fugt er ofte en af de store syndere, der kan forårsage et dårligt indeklima som følge af fugtskader og skimmelvækst. Dagligdagsaktiviteter som madlavning og tørring af vasketøjet afgiver meget fugt. Derfor er det vigtigt at lufte ud flere gange om dagen, og det er en god ide at tørre vasketøjet udenfor eller i rum, der er beregnet til det. Foto: Lars Gunnarsen.

28

Gode råd til et sundt indeklima i boligen

skal være opmærksomme på,” siger Lars Gunnarsen.

I ældre bygninger kan det fx være vigtigt at fortælle beboerne, at de bør undgå at placere møbler op ad ydervægge af hen-syn til risiko for, at møblerne kan ophobe fugt og skade interiør og væg.

I nyere bygninger bør beboerne være op-mærksomme på, om ventilationssystemet skal reguleres, hvis det fx trækker for me-get, eller hvis det ventilere for lidt. Eller det kan være relevant, at beboerne er op-mærksomme på fejl og mangler efter byg-geprocessen, fx om hældningen af bade-værelsesgulvet er korrekt, eller om der er fugtproblemer fra byggeprocessen.

Tidlige indgreb er de billigsteHvis skaden er sket, er det vigtigt at rea-gere så hurtigt som muligt.

”Det er vigtigt, at beboerne ikke er tilba-geholdende med at indrapportere en fugtskade, fx pga. et dårligt forhold til var-memesteren, eller fordi de er bange for en stor regning. Tidlige indgreb er altid de billigste. Derfor kan det være en fordel med et godt forhold mellem beboerne og boligforeningens driftspersonale,” siger professor Lars Gunnarsen.

Driftsorganisationen i en ejer- eller andelsforening bør være tydelig omkring, hvad der skal til for at opretholde et godt indeklima, og om der er forhold i den pågældende bygning, man skal være særligt opmærksom på. Foto: Lars Gunnarsen.

■


5 gode råd til et sundt indeklima i boligen

Luft udLuft ud med gennemtræk flere gange mindst tre gange dagligt 5-10 minutter pr. gang. Det reducerer støv, fugt, kemikalier og farlige partikler i boligen. Forskning fra CISBO viser, at størstedelen af indendørs partikelforurening, der bl.a. øger risikoen for hjertekarsygdomme, stammer fra beboernes dagligdagsaktiviteter, fx når der steges kød, bages brød, eller når der skabes hygge med stearinlys. Stearinlys er den største kilde til de mindste af de farlige partikler i indeluften. Rygning bør desuden altid foregå udenfor for at reducere eksponeringen af familiemedlemmer og naboer for den kraftige forurening, som cigaretterne afgiver.

Undgå fugtUndgå at tørre tøj i boligen, eller tør tøjet i rum, der er beregnet til det. Luft grundigt ud efter bad og under madlavning. Undgå at placere møbler opad dårligt isolerede ydervægge, da det kan medføre ophobning af fugt og deraf følgende skimmelvækst. Det gælder særligt for ældre bygninger. Sørg for at have en ensartet og passende temperatur i alle rum. Det nedsætter risikoen for fugtska-der. Når vi sover, afgiver vi fugt, så ønsker man at sove køligt, er det vigtigt at varme rummet op i løbet af dagen. Få udbedret vandskader omgående!

Begræns farlige kemikalierBegræns brug af kemikalier, og brug sundhedsmærkede rengøringsmidler. Møbler, elektronisk udstyr og byggematerialer kan indeholde farlige kemiske stoffer, som afgasser til indeluften og sætter sig i støvet. Gå fx efter mærknings-ordninger når du vælger produkter eller materialer.

Gør rentIndret rengøringsvenligt, gør jævnligt rent og hovedrent en gang om året. Jævnlig rengøring reducerer støv, som kan påvirke astma og allergi. Hoverengøring sikrer, at det gamle støv fjernes på sværttilgængelige steder og kan også være en mulighed for at opdage skader, før de bliver omfattende og dyre at komme til livs.

Regulér ventilationen Regulér og vedligehold ventilationssystemet jævnligt. Både beboere og driftsper-sonale bør have viden om, hvordan systemet fungerer, og hvad de skal være opmærksomme på.

Vil du vide mere?

Raadetforsundtindeklima.dkher finder du gode råd til et sundt indeklima.

Skimmel.dkinformation og gode råd om, hvordan du undgår og fjerner skimmelsvampevækst i din bolig.

CISBO.dkCenter for Indeklima og Sundhed i Boligers hjemmeside, hvis du interesserer dig for forskning i indeklima

30

Test af fejlstrømsaf-bryder Mind gerne naboen om, at fejlstrømsafbryderen i eltavlen skal tjekkes for at sikre, at den virker. Fejlstrømsafbryderen beskytter mod alvorlige stød og kan redde liv ved at afbryde strøm-

men, hvis der opstår fejl i et elapparat.

Det er et krav, at der er fejlstrømsafbryder i alle boliginstallationer, men det er også vigtigt jævnligt at sikre sig, at fejlstrømsaf-bryderen virker. Det gøres ved at trykke på testknappen mærket med T på fejl-strømsafbryderen. Så bliver strømmen afbrudt, ligesom hvis fejlstrømsafbryde-ren blev udløst af en fejl.

Test gerne fejlstrømsafbryderen to gange om året. Alle kan få en sms fra styrelsen om at huske testknappen, når der skiftes til sommertid og vintertid, hvor ure og ti-mere alligevel skal indstilles. Tilmelding sker ved at sende en sms med teksten HPFI til 1245.

Husk jordforbindelse Gør en indsats for at undgå stød, hvis der mangler jordforbindelse til køleskabet el-ler kaffemaskinen. Tre typer af stikkontak-ter må i dag anvendes i Danmark. De fle-ste husholdningsapparater, for eksempel

kaffemaskiner, elkedler og køleskabe, som købes til hjemmet, er forsynet med en stikprop, der passer i en stikkontakt med såkaldt sidejord, der har været tilladt i Danmark siden 2011. Hvis man har en anden type stikkontakt, kræves der en adapter eller en udskiftning af stikprop-pen for at opnå jordforbindelse og opnå beskyttelse mod stød ud over den, som fejlstrømsafbryderen giver.

Kræver det autorisation?Nogle typer af installationsarbejde el, vand og afløb, gas og kloak må alle udfø-re, mens andet arbejde kun må udføres af en autoriseret installationsvirksomhed. Begrundelsen er hensynet til sikkerhe-den, sundheden og miljøet.

Inden for el, gas og vvs må alle eksempel-vis udskifte en stikkontakt, montere in-dendørs lamper i eksisterende lampeud-tag, udskifte en vandhane eller installere en vaskemaskine, hvis den er forsynet med stikprop.

Det handler om sikkerhed

Sikre installationer handler ikke kun om det materiel, der er anvendt. Installationerne skal også være udført korrekt og løbende vedligeholdes. Derfor har Sikkerhedsstyrelsen en række gode råd til bestyrelsen i en ejerforening eller andelsboligforening, så de farligste fejl i boligerne kan undgås.

Af kommunikationskonsulent Lone Hansen, Sikkerhedsstyrelsen


På www.sik.dk er der vejledninger til en del af det tilladte gør-det-selv-arbejde.

Hvis det arbejde, der skal udføres, kræver en autoriseret virksomhed, er der på www.sik.dk en oversigt over autoriserede virksomheder, hvor det også kan tjekkes, at en virksomhed, der er bestilt til en op-gave, har den krævede autorisation.

Risiko ved ombygning af trinetterI mindre lejligheder, typisk ungdomsboli-ger, kan køkkenpladsen være begrænset. Mange steder er der derfor opsat trinetter, dvs. et kombineret køleskab, kogeplade og køkkenbord.

Hvis køleskabet i en trinette går i stykker, kan det være fristende at udskifte det, men Sikkerhedsstyrelsen har på tilsyn set mange farlige ombygninger. En ombyg-ning kan betyde, at kogepladerne kom-mer for tæt på brandbare og strømføren-de dele med risiko for kortslutning eller brand.

Ejeren har ansvar for installationenDet er ejeren af en installation, der har an-svar for, at den er lovlig. Dette betyder blandt andet, at installationen skal være udført af en autoriseret installatørvirk-somhed, hvis det er en type arbejde, der kræver autorisation.

Ejerens ansvar for, at installationen er lov-lig, gælder både, hvis ejeren er en enkelt-person, og hvis det er en installation på et fællesareal, som ejerforeningen eller an-delsboligforeningen ejer.

Nye regler for varmefordelingsmålereNye regler for varmefordelingsmålere be-tyder, at varmeforbrugeren har krav på en række oplysninger fra varmeleverandø-ren, hvis varmefordelingsmålerne er sat op efter 1. august 1998.

Dette gælder, uanset om radiatorerne er forsynet med elektroniske målere eller fordampningsmålere.

►

32

Varmefordelingsmålerne bruges for at fordele det samlede varmeforbrug i en ejendom mellem de enkelte boliger, og oplysningerne kan hjælpe varmeforbru-geren med at vurdere, om grundlaget for en afregning er korrekt.

Varmeleverandøren, fx en udlejer eller andels- eller ejerforening, skal til enhver tid kunne stille disse oplysninger til rådig-hed for varmeforbrugeren, der beder om det: • Fabrikat og type for de anvendte var-

mefordelingsmålere• Radiatorfabrikat og radiatormodel• Radiatorstørrelse (længde, højde og

dybde)

• Radiatorernes varmeydelse• Monteringspunktet for de anvendte

varmefordelingsmålere• Anvendte skalafaktorer uden korrek-

tion for udsat beliggenhed

Læs mere om reglerne for varmeforde-lingsmålere på www.sik.dk.

Sikkerhedsstyrelsen

Vi bruger vores viden til at mindske risikoen for personskade og tab af værdier til gavn for virksomheder og forbrugere. Omdrejningspunktet er teknisk sikkerhed og arbejdsområderne er el, vvs og forbrugerprodukter. Sikkerhedsstyrelsen er en del af Erhvervs- og Vækstministeriet.www.sik.dk

■

Det handler om sikkerhed


34

Mange foreninger har længe haft lyst til at ud-skifte den gamle op-slagstavle, for at få en større kontrol med op-slag og informationer til beboerne, som kan håndteres enkelt og hur-tigt.

Hidtil har mange foreninger ikke kunne finde en brugbar løsning, idet de er stødt på tekni-ske og økonomiske barrierer, som gjorde at investeringen ikke stod mål med udbyttet. Der er dog sket en del de senere år, som har gjort vejen nemmere til den optimale løs-ning. Ny teknologi er kommet til, og prisen på båndbredde (kommunikationen) er faldet meget. Og udbydere som har tænkt hele processen igennem… har nu gjort det muligt for de fleste foreninger at anskaffe sig touch-skærme til opgangene. De har opti-meret på både hardware, de direkte installa-tionsomkostninger og brugt den nyeste tråd-løse teknologi.

Der er flere grunde til at skifte den gamle op-slagstavle ud med ny teknologi - en ting kan være at opnå større synlighed for alle, hvor også dem der i det daglige ikke har adgang til PC eller e-mail også kan se vigtige oplys-ninger fra foreningen via skærmen. En an-den er store besparelser ved langt mindre forbrug af porto, tryk og papir. Hertil kommer den tid som bestyrelen og viceværten bru-ger på omdeling af informationer og opslag.

Af Henrik S. Vinther, Prosedo ApS

Erstat din gamle opslagstavle med ny teknologi

Installer en touch-skærm

Tænk hvis det alt sammen kan klares fra al-tanen, med benene oppe og en god kop kaf-fe i hånden.

Fra 1. januar 2016 stiger portoen 90% på A-breve… fra 10 til 19 kr., når man ser på foreningen udgifter i dag alene til porto, så er det relativt enkelt, at beregne fremtidens be-sparelser ved at indfører ny teknologi – tænk eksempelvis på udsendelse af indkaldelser og referater i forbindelse med generalfor-samlinger.

Et godt supplement til foreningen der øn-sker at blive papirløsFlere foreninger har i dag en hjemmeside. Ser man på de mange fordele som en sådan service kan tilbyde, så er opgangsskærmen et naturligt supplement og logisk sted at un-derstøtte muligheden for elektroniske ud-sendelser yderligere.

Når man også vægter hensynet til miljøet, så er det endnu et vigtigt element der kan tages med i overvejelserne ved at skifte de gamle opslagstavler ud. ■


Den optimale skærm til opgangen… større synlighed for alle

opgangsskærmee n d e l a f P r o s e d o

• Budskaber fra bestyrelsen, viceværten og administrator bliver meget synlige

• Erstatter opslagstavlen

• Understøtter papirløshed i foreningen

• Spar porto, kopiering, og ikke mindst tid

• Øget grad af selvbetjening og service 24 timer i døgnet

• Let at følge med i beboernyheder

• Nemt at bruge

• Se foreningens kalender og meget mere...

Giv din forening en endnu stærkere profilering, og opnå større synlighed i ejen-dommen for jeres fælles aktiviteter, vigtig information og almindelige oplysninger af generel interesse. Nemt, hurtigt og enkelt for bestyrelsen og viceværten at give informationer til beboerne.

Fordele for alle

Lille investering – stort udbytte!Kontakt Henrik Vinther for nærmere information på [email protected]

36

Længerevarende fugt-påvirkninger giver risiko for, at byggematerialer samt konstruktioner kan blive nedbrudt, og at der kan opstå sundheds-skadelig skimmelvækst.

Det er derfor vigtigt at håndtere fugtpåvirknin-

ger korrekt og i tide, hvis foreningens ejendom skal forblive i god og sund stand.

I størstedelen af den eksisterende byg-ningsmasse i København er yder- og kæl-dervægge oftest udført som massivt mu-rede konstruktioner. Udfordringen med denne type konstruktion er, at mursten er kapillærer, hvilket vil sige, at de kan opta-ge og afgive fugt.

Det er normalt en praktisk egenskab, hvis murstenene benyttes korrekt. Problemet er dog, at når de benyttes til kældervæg-ge, er der risiko for, at de konstant er un-der fugtpåvirkning og derfor altid opfugte-de. Når de igen skal afgive fugten, er der kun en mulighed, nemlig via den eneste

åbne del af væggen, som vender ind mod kælderen. Dette øger så fugtindholdet i kælderen.

Og da murstenene er kapillærer, kan fug-ten igennem kælderydervæggen trænge højere og højere op i murværket, og til sidst op i ydervæggen. Dette kan resulte-re i, at der opstår fugtskader i bagvedlig-gende rum og lejligheder.

Det forhøjede fugtforhold i kælder- og ydervæggene kan også påvirke de bæ-rende bjælker i etageadskillelserne, da disse normalt er muret ind i kælder-/yder-væggene.

Etagebjælker er normalt udført enten som træbjælker eller stålbjælker. Begge bjæl-ketyper er normalt beskyttet med asfalt-pap mod fugtpåvirkninger, men dette kan over åre være nedbrudt af udefra- eller indefra kommende fugtpåvirkninger. Og da bjælkeenderne er indmuret i mur-værket, er de derfor i direkte kontakt med det fugtige murværk, og der er derfor risi-ko for, at bjælkeenderne kan blive ned-brudt.

Er fugt i kælderen et problem?

Fugt i foreningens kælder kan udvikle sig til større og mere omfattende skader på bygningen, såfremt disse skader ikke håndteres korrekt og i tide.

Af Bygningskonstruktør Kasper Haslebo, Trio Arkitekter ApS


Denne nedbrydning kan blive meget for-dyrende for foreningen, da etagebjælker-ne er en stor del af ejendommens kon-struktive og statiske system, og derfor skal udskiftes eller forstærkes, såfremt nedbrydningen er kritisk.

Fugtpåvirkningerne i ejendommenes kældre kan stamme fra flere forskellige steder, fx fra undergrunden, terrænet, ud-vendigt, indvendigt, utætte brønde og rør osv., og det kan mange gange være svært at lokalisere den nøjagtige kilde til fugt-problemet.

De mest normale årsager til fugtindtræng-ning er højt grundvand, der presser sig ind gennem revner og utætheder i terræn-dækket og kældervæggene.

Derudover er mangelfulde belægninger langs ydervægge, og forkert fald på dis-se, også medvirkende til, at der trænger fugt ned langs kældervæggene og opfug-ter disse. Og sidst, men ikke mindst, er beskadigede og utætte brønde samt kloa-kinstallationer også oftest på listen over årsager til fugt i kælderen

►

38

Fugtindtrængning i kældervægge viser sig normalt ved, at pudsen på den indven-dige overflade af kældervæggene samt fuger mellem murstenene bliver porøse og falder af, hvilket blotter murstenene.

Endvidere kan det forhøjede fugtforhold i konstruktionen fremprovokere skimmel og, i værste tilfælde, svampevækst. Dette er specielt risikofyldt, såfremt der er orga-nisk materiale på den indvendige væg-overflade som fx. tapet, træ, etableret for-satsvæg osv.

Skulle det vise sig, at fugten er trukket længere op gennem kældervæggene og op i ydervæggene, kan der være risiko for, at der er problemer med indeklimaet i de bagvedliggende lejligheder.

Indeklimaproblemerne viser sig oftest

ved, at der opstår skimmelvækst på den indvendige side af ydervæggene.

Hvis der er registret fugt- og indeklima-problemer i lejligheder, er det ikke til-strækkeligt med en renovering i lejlighe-den, det er vigtigt at stoppe fugten ved dens kilde. Fugt og skimmel kan endvide-re give helbredsmæssige problemer som irriterede øjne eller luftveje.

Der findes et utal af løsninger for at kom-me den indtrængende fugt til livs, og der er både ind- og udvendige løsninger.

Umiddelbart er det anbefalelsesværdigt at anvende en løsning til udbedring, der stopper fugten ved kilden. Dette er nor-malt en udvendig løsning.

Udvendig fugtsikring af kælderydervæg-



gen foretages normalt ved gennemgri-bende reparation af den udvendige side af kælderydervæggen for at sikre, at hul-ler og revner bliver lukket.

Efterfølgende kan kældervæggene enten tætnes med berapning og behandling med asfalt eller montering af vandtæt-ningsplader som fx grundmursplader. Ge-nerelt bør den udvendige fugtsikring nor-malt suppleres med etablering af om-fangsdræn langs fundamentet og evt. stikdræn ind under terrændækket.

Den udvendige fugtsikring er generelt meget omfattende og ekstremt dyr, da der skal udgraves omkring hele ejendommen.En anden løsning kan være at etablere en fugtsikring i fundamentet/kælderyder-væggen. Dette kan fx enten gøres ved at sprøjte fugtbremsende kemikalier ind i

" Hvis der er registret fugt- og indeklimaproblemer i lejligheder,

er det ikke tilstrækkeligt med en renovering i lejligheden, det er vigtigt at stoppe fugten ved

dens kilde. Fugt og skimmel kan endvidere give helbredsmæs-sige problemer som irriterede

øjne eller luftveje."Kasper Haslebo, Trio Arkitekter ApS

►

40

ydervæggen eller ved at skære en rille i murværket for efterfølgende at presse en metalplade ind.

Fordelen ved disse løsninger er, at begge løsninger kan udføres indvendigt fra, hvil-ket er med til at holde omkostningerne nede.

Løsningen med at indsprøjte fugtbrem-sende kemikalier er dog ikke 100 % sik-ker, og der kan ikke gives garanti på, at den virker alle steder.

Løsningen med metalpladen udføres ved, at der skæres en rille i kældervæggen, hvorefter der monteres/presses en metal-plade ind i kældervæggen. Metalpladen vil bremse fugtvandringen op gennem

kældervæggen. Denne løsning er dog meget omfattende og dyr.

En ny løsning på markedet, der stadig er under udvikling og afprøvning, er at etab-lere et elektrisk felt i kælderydervæggen, der skulle kunne bremse den opstigende fugt. Det elektriske felt etableres på kæl-dervæggenes indvendige side, og er der-for relativ let og ikke så økonomisk tungt at etablere.

Udover de rent konstruktive tiltag, der kan udføres for at stoppe fugten, så er det al-tid en god ide at sikre, at kælderen er godt gennemventileret. Dette kan enten være naturligt eller mekanisk. Det er dog klart, at den mekaniske ventilation sørger for en mere konstant og ensartet ventilation og



sikre derved, at der ikke er tidspunkter, hvor luften står stille.

Generelt er det forholdsvist omkostnings-tungt at foretage fugtsikring af kælderen, da opgaven involverer mange forskellige bygningsarbejder. Og arbejdet med fugt-sikringen bliver ofte tilsidesat, da proble-merne ”bare” er i kælderen, og ikke er noget, man som beboer normalt lægger mærke til.

Derudover er det mange beboeres hold-ning, at det er mere interessant at bruge penge på noget, man efter arbejdet er gennemført, kan se og glæde sig over, som fx nye vinduer eller altaner. Og ikke arbejder, der alligevel er skjult i kælderen eller under terræn.

Det skal bemærkes, at det sjældent lyk-kes at fjerne fugten fra kælderen 100 % i ældre kældre, men problemerne kan som regel minimeres så meget, at kælderen kan blive tør nok til det fremtidige brug.

Det anbefales derfor, uanset hvilken ud-bedringsmetode der vælges, jævnligt at gennemgå kælderen for eventuelle nyop-ståede fugtproblemer, der på sigt, hvis de ikke opdages i tide, kan give større og dy-rere skader på ejendommen. ■

42

Individuel forbrugs-måling af varme, el, køl og varmt vand

Af væsentlige ændringer i bekendtgørelsen nr. 563, der erstatter den tidligere bekendtgørelse nr. 891 fra 1996, kan nævnes følgende inden-

for individuel måling i bestående ejendom-me, nybyggeri eller ved ny-installation (bo-lig og erhverv):

Der skal installeres individuelle målere til måling af forbruget af:• Køling• Varmt vand

Energistyrelsen har med denne nye be-kendtgørelse udformet første del af imple-mentering af EED-direktivet fra EU til dansk lovgivning.

Et ejendomstjek sikrer, at ejendommen overholder gældende lovgivningHos Techem kan man rekvirere materiale til at foretage et ejendomstjek, der om-handler hele lovgivningen rundt om for-brugsmåling i flerfamiliehuse.

Varmtvandsmålere installeres således, at der afregnes efter det individuelle forbrug. Hvis der for ejendommen allerede udar-

bejdes et koldtvandsregnskab, er der indi-viduel måling på varmtvandsforbruget.

Ofte er der dog ikke installeret vandmåle-re. Det vil sige, at der sandsynligvis skal installeres målere i hver bolig. Måling af køl vil i praksis primært omfatte erhvervs-bygninger. Reglerne omfatter kun de ejen-domme, hvor det er teknisk gennemførligt og omkostningseffektivt at sætte målere op. Kan boligen dækkes med op til 2 varmtvandsmålere, kan det være økono-misk fordelagtigt.

Ved nyinstallationer skal man samtidig med, at der opsættes varmtvandsmålere, forberede mulighed for opsætning af koldt-vandsmålere. Det er en fordel at få opsat både koldt- og varmtvandsmålere på en gang frem for at skulle afholde udgifter til VVS-installatør af flere omgange.

Udgifterne til anskaffelse og opsætning af målerne kan Techem tilbyde at lade indgå i en lejeaftale. Hvis man selv vil stå for op-sætning af målerne, er der også mulighed for at indgå aftale om leje af målerne ale-ne.

Individuelle vandmålere sikrer, at den en-kelte kun betaler for sit eget forbrug. Der-med mindsker man tvister, der kan opstå imellem beboerne omkring fordeling af omkostningerne.

Inden udgangen af 2016 skal alle ejendomme have opsat individuelle varmtvandsmålere

Det er lovpligtigt, og det er ejendommens bestyrelse, der har ansvaret for at overholde den nye bekendtgørelse, der trådte i kraft d. 5. juni 2014.

Af Martin Posselt, Teknik- og Servicechef, Techem A/S


Erfaringen viser tillige, at vandforbruget falder med op til 30 %, hvis der opsættes individuelle vandmålere. Det er til gavn for alle at spare på vandforbruget.

Varmtvandsmålerne indgår i den øvrige installation med eventuelle fjernaflæs-ningsmålere fra Techem. Fjernaflæsnings-målere giver beboerne alle fordelene ved radiobaseret fjernaflæsning:• Du behøver ikke være hjemme ved

flytte- /og årsaflæsning• Aflæsningsværdierne bliver overført

automatisk til Techem • Du har mulighed for at følge forbruget

online i Techem Portalen eller via Te-chem Beboer App

Baggrunden for ændringerneEnergieffektivitetsdirektivet (EED) er en del af det EU direktiv, der skal øge energi-effektiviteten og nå EU’s 2020 mål om en 20 % øget energieffektivitet.

Hovedelementerne i direktivet er, at EU-landene skal sætte nationale (indikati-ve) energieffektivitetsmål og lave nationale handlingsplaner for energieffektivitet frem mod 2020, at forsyningsselskaber hvert år skal øge deres energibesparelser med mindst 1,5 % af deres solgte energi, at der skal være bedre forbrugerinformation om energiforbrug, at regeringer årligt energi-renoverer 3 % af deres bygninger, at der hvert fjerde år er et energisyn af store virk-somheder samt, at energieffektiviteten i energiforsyningen fremmes med kraftvar-meproduktion, fjernvarme og brug af spild-varme.

FremtidenEU direktivet omhandler udover selve må-lerinstallationen også områder omkring beboerens mulighed for at følge forbruget. Energistyrelsen vil formodentlig fremkom-me med en bekendtgørelse herom i fremti-den. Indtil da glæder vi os over, at flere og flere allerede i dag har mulighed for at føl-ge deres forbrug via Techem Portalen eller Techem Beboer App.

Techem Portalen stiller desuden forbrugs-opgørelser m.m. til rådighed digitalt til print eller download. ■

44

Hvad er et højvandsluk-ke!Et højvandslukke forhin-drer, at kloakvandet fra kloakken ude i vejen kan løbe baglæns i kloakrø-rene og op igennem aflø-bet i din kælder, når det regner kraftigt, og kloak-ken ude i vejen ikke kan

nå at lede regnvandet væk hurtigt nok.

Problemet kan normalt kun opstå, hvis dine afløb inde i kælderen ligger for lavt i forhold til kloakken ude i vejen.

Du er ansvarlig for kloakken på din grund frem til skelbrønden, mens din kommune er ansvarlig for kloakrørene fra skelbrønden og ude i vejen. Indtil kommunerne har styr på kloakken, kan højvandslukket forhindre din kælder i at blive oversvømmet.

Det er meget vigtigt, at du informerer din kommune, hvis din kælder har været over-svømmet - eller har været lige ved at blive det. Så kan kommunen bruge dine og dine naboers oplysninger til at prioritere efter, når kloakken skal opgraderes og renoveres.Et højvandslukke er en stump kloakrør med to klapper indbygget. Klapperne fungerer som en slags sluse, der åbner, når spilde-vandet løber ud af huset, men lukker, hvis kloakvandet presses ind udefra. Et højvandslukke placeres normalt så tæt som muligt på det gulvafløb, som det skal be-skytte mod oversvømmelse.

Flere gulvafløb i kælderenHvis der er flere gulvafløb i kælderen, kan man enten montere et højvandslukke af ty-pen ovenfor på alle gulvafløb. Eller man kan montere ét højvandslukke af typen neden-for på kloakrøret der, hvor de to gulvafløbs-rør løber sammen.

Højvandslukke til toilet!Der findes en særlig type højvandslukke, som du skal bruge, hvis der er et toilet i kæl-deren. På ledninger, der fører spildevand fra wc, må der kun anbringes højvandsluk-ker, der er specielt godkendt til fækaliehol-digt spildevand. Højvandslukker til fækalie-holdigt spildevand skal være CE-mærkede højvandslukker type 3. Dette er et højvandslukke med 2 uafhængige klapper, hvoraf den ene kan lukkes elektrisk. Højvandslukket skal desuden være forsy-

Højvandslukke

Et højvandslukke kan forhindre kloakvand i at løbe baglæns i kloakken og op igennem dit kælderafløb, når det regner kraftigt. Det skal efterses og rengøres én gang om året.

Af Martin Hansen, Amager Sanitetsservice & Tonny Jensen VVS A/S

Højvandslukke til kloakrør


net med alarm. Anbringelse af højvandsluk-ker til fækalieholdigt spildevand skal ske efter retningslinjerne i DS 432 Norm for af-løbsinstallationer.

Højvandslukker til fækalieholdigt spilde-vand må kun anvendes i enfamiliehuse.

Dog er sidste skud på stammen fra Kessel beregnet til Store som små ejendomme, en Hybrid Pumpestation, kan placeres inden-dørs eller udvendigt i jorden.Prisen for ejendoms Hybrid Pumpestation svinger en del, men starter fra 80.000 – 250.000 kr. + moms.

Der bør altid være mindst et wc, som ikke er tilsluttet den ledning, der er højvandslukke på.

Det er et krav, at der findes yderligere et to-ilet i huset, så man stadig kan komme på toilettet, selvom højvandslukket er lukket. Hvad koster et højvandslukke?

Det koster ca. 13-16.000 kr. ekskl. moms at få monteret et højvandslukke. Prisen er eksklusive opbrækning og genetablering af kældergulvet.

Hvis du vil have højvandslukke på et toilet, løber prisen nok op på 30-45.000 kroner i stedet, fordi der skal bruges en model, som kan klare fækalieholdigt vand. Højvandsluk-ket er ikke så dyrt i sig selv, men det kræver en del arbejdstimer at montere det:• Kældergulvet skal brækkes op, og der

skal graves ned til det eksisterende kloakrør.

• Kloakrøret skal skæres over, og højvandslukket skal monteres på røret.

• Hullet skal fyldes op igen, og kælder-gulvet skal genetableres.

• Højvandslukket skal monteres på en måde, så det er muligt at efterse og rengøre det.

Du må ikke selv montere et højvandslukke. Arbejdet skal udføres af en autoriseret klo-akmester.

Hvornår er et højvandslukke en god løs-ning? Et højvandslukke er en af flere løsninger, du kan vælge, hvis du har oplevet at få vand fra kloakken op gennem et toilet eller et afløb i din kælder og har fået oversvømmet kælde-ren med ildelugtende kloakvand. Du kan også vælge tilbageløbsstop eller pumpe-brønd.

Hvis du har mistanke om, at din kælder er i farezonen, kan din kommune oplyse dig om, hvor højt vandet stiger i kloakken ud for dit hus. På baggrund af den viden kan du gardere dig mod oversvømmelse af din kælder, inden skaden sker!

Et højvandslukke er normalt den billigste løsning. Til gengæld kræver det mere vedli-geholdelse end et tilbageløbsstop. Det er også en knap så sikker løsning, da de be-vægelige klapper i højvandslukket kan svig-te, hvis de ikke vedligeholdes omhyggeligt.

En pumpebrønd er normalt den sikreste løsning, men den er noget dyrere end både et højvandslukke og et tilbageløbsstop.

Ecolift XLHøjvandslukke til toilet

■

46

Byggeprogrammet er en koordineret sammenfat-ning af den pågældende, kommende byggesag.

l byggeprogrammet fast-lægges opgavens øko-nomiske og tidsmæssige ramme, som skal vedta-ges på den kommende,

ordinære eller ekstraordinære generalfor-samling. Derudover skal der tages stilling til bestyrelsens beføjelser for projektets udførelse.

Byggeprogrammet bør indeholde en kort beskrivelse af, hvad bestyrelsen mener, der skal udføres på bygningen. Derudover skal der foreligge en skønnet anlægsplan samt en angivelse af, på hvilke betingelser arbejdet kan udføres.

Inden afholdelsen af generalforsamlingen bør byggeprogrammet omdeles til andel-shaverne l ejere i foreningen 14 dage in-den den pågældende generalforsamling afholdes. Bestyrelsen kan vælge at udar-bejde byggeprogrammet selv, lade admini-strator gøre det, eller antage en rådgiver, der er bekendt med forholdet. Husk, at alt arbejde, der udføres af entreprenørerne, udføres jf. AB92. På nuværende tidspunkt

skal det afklares, om arbejderne evt. kræ-ver byggetilladelse eller blot skal anmel-des til kommunen.

Når hovedprojektet med arbejdsbeskrivel-se er udført, skal bestyrelsen og dennes rådgiver finde ud af, om arbejdet skal udfø-res af en hovedentreprenør eller af fagen-treprenører. Derudover skal det besluttes, om der skal afgives tilbud fra 3 eller 4 en-treprenører.

Der skal herefter afholdes licitation på op-gaven med besigtigelse på ejendommen, hvortil de deltagende entreprenører indby-des. Licitationen skal afholdes en fastsat dag på et bestemt klokkeslæt. Når licitatio-nen er afholdt, skal bestyrelsen beslutte hvilken entreprenør, der skal antages.

Ved gennemgangen af de indkomne tilbud skal der tages hensyn til kvaliteten og til-budsprisen. Når bestyrelsen har besluttet hvilken entreprenør, der skal udføre arbej-det, bør der udarbejdes en entreprisekon-trakt mellem entreprenøren og foreningen. Entreprisekontrakten bør udarbejdes af administrator ud fra et oplæg fra bestyrel-sens rådgiver.

Byggeledelse og kvalitetstilsyn bør under byggesagen varetages af bestyrelsen eller

Af Egon Christensen, B. K Consult A/S

Hvordan programlægges en byggesag

Programoplægget er det grundlæggende informationsoplæg fra Bestyrelsen til generalforsamlingen.Programoplægget skal indeholde de principielle forudsætninger for den kommende opgave.


en, som bestyrelsen har givet mandat til at varetage denne opgave.

Der bør afholdes byggemøder med entre-prenøren jævnligt - ca. en gang ugentligt.

Under byggeriets udførelse kontrollerer til-synet også, at det udføres i overensstem-melse med entrepriseaftalen. Under byg-geriets gang kan der opstå uforudsigelige forhold, som vil kræve en særlig aftale, hvorfor der bør udfærdiges en aftalesed-del, der beskriver, hvad der udføres og pri-sen for dette arbejde.

Afslutning på byggesagenNår byggesagen er afsluttet, fremsender entreprenøren en færdigmelding, og be-styrelsen skal indkalde til aflevering senest 10 dage herefter. Når afleveringsforretnin-gen er afholdt, skal der følges op på, at manglerne udbedres inden for en rimelig tid. Endvidere skal projektet færdigmeldes hos kommunen.

Til sidst udarbejdes det endelige bygge-regnskab for sagen, og bestyrelsen får no-teret datoen for afleveringsforretningen, således at den, el ler dennes administrator, husker at indkalde til etårs eftersynet, så garantien på det udførte arbejde bibehol-des. ■

48

Det er sagt så ofte, at det automatisk virker sandt, at den kommunale byg-gesags-behandling er langsom, og der er da ingen tvivl om, at når man nu endelig er blevet enige om f.eks. et altan-projekt i en boligfor-ening, så kan det kun gå

for langsomt at se stilladset blive opsat, så vi kan komme ud og nyde kaffen i frisk luft i 3. sals højde.

Desværre glemmer mange, at først når kontrakten med entreprenøren er under-skrevet, påbegyndes en detailprojektering med henblik på udarbejdelse af en ansøg-ning om byggetilladelse. Formålet med denne detailprojektering er bl.a. at sikre, at altanen lever op til kravene om statik, og at lysindfaldet til lejligheden nedenunder ikke forringes i en uacceptabel grad. I forbin-delse med byggetilladelsen foretages der også en vurdering af det indblik, der evt. kan være fra altanen til nabolejligheder, og endelig vurderes altanens arkitektoniske indpasningen på ejendommen - også i for-hold til nabobygningerne.

Hvad indeholder den gode byggean-søgning? I den kommunale verden opererer man ofte med begrebet ”en fuldt oplyst sag”, og når en kommune på deres hjemmeside an-

giver, hvor lang tid man kan forvente at skulle vente på en byggetilladelse, er det fra ”sagen er fuldt oplyst”. Hvad der skal til for, at en sag er fuldt oplyst, afhænger na-turligvis af projektet, men i Frederiksberg kommune er det erfaringen, at der især er følgende mangler i første ombæring, når en ansøgning indsendes:

Fuldmagt: Hvis ansøger ikke er ejer af ejendommen, skal ansøgningen vedlæg-ges en fuldmagt fra ejeren, fx ejer- eller andelsboligforeningens bestyrelse. Dette gælder også for lejligheder, hvor der søges om byggearbejder i fælles bygningsdele.

Det ansøgte projekts forhold til plangrund-laget: Inden man ansøger, er det en god idé at orientere sig i kommuneplanen og en evt. lokalplan for det område, man bor i og finde ud af, om byggedrømmene har-monerer med kommunens nedfældede in-tentioner for området. Søger man om etab-lering af altaner, tagterrasse eller nye vin-duer, har mange kommuner udarbejdet retningslinjer herfor.

Tegningsmateriale: Hvor detaljeret det medsendte tegningsmateriale skal være, afhænger naturligvis af byggeprojektets karakter. Mange kommuner har på deres hjemmeside udførligt beskrevet, hvilket materiale der skal indsendes. I Frederiks-berg Kommune er det fint at fremsende en plantegning i 1:100, når der søges om

Den kommunale byggesagsbehandling – hvad går den ud på?

Når andels- eller ejerlejlighedsforeningen har besluttet sig for at gennemføre et byggeprojekt, skal der i mange tilfælde søges en byggetilladelse hos kommunen. Hvilke forhold påser kommunen? Og er der en genvej til en hurtigere sagsbehandling?

Af Lillian Rasch Madsen, Leder af Byggeri og Arkitektur i Frederiksberg Kommune


►

50

etablering af et nyt badeværelse i en eta-geejendom, hvorimod der kan være en en-kelt detalje i et altanprojekt, som skal teg-nes i 1:20.

Tag en professionel rådgiver med på råd!Mange byggeprojekter forudsætter, at der indsendes detaljerede tegninger og stati-ske beregninger. Her er det en god idé at entrere med en professionel rådgiver tidligt i processen. Kommunens byggesagsbe-handler yder naturligvis vejledning, men egentlig rådgivning om projektet er uden-for de ydelser, som bygningsmyndigheden kan og må levere.

Tal med din nabo: Lidt om partshøring og naboorientering.Især i tæt bebyggede områder, som f.eks. København og Frederiksberg, vil mange byggeprojekter påvirke naboerne: Etable-ring af altaner medfører måske, at der er øget indblik til naboens lejlighed, lysforhol-dene for de underliggende lejligheder æn-drer sig, hele facadens arkitektoniske ud-tryk ændres, og der skabes mulighed for et øget støjniveau i gården. Nogle af disse forhold skal bygningsmyndigheden sikre, at naboerne er orienteret om, og at de har

haft mulighed for at komme med deres be-mærkninger til projektet. Det kaldes en na-boorientering – eller i visse tilfælde en partshøring.

Vi oplever desværre ofte, at naboerne slet ikke har hørt om projektet førend det sen-des i naboorientering, og det skaber mulig-vis en modstand, som delvist kunne være imødekommet, hvis naboerne var blevet underrettet mere uformelt, men direkte fra dem de evt. deler gård med frem for via den formelle skrivelse fra kommunen. Fra bygningsmyndigheden skal der i hvert fald lyde en opfordring til at tale med sin nabo.

En partshøring eller naboorientering vil ty-pisk forløbe over en periode på 14 dage. I Frederiksberg Kommune forlænger vi dog altid høringsperioden, hvis denne strækker sig over skolernes sommerferie, for at give flere berørte en bedre mulighed for evt. at fremsætte bemærkninger. Efter endt hø-ring, skal der ske en indsigelsesbehand-ling.

Bygningsmyndigheden læser alle indkom-ne bemærkninger igennem og ansøger bedes om at kommentere på disse. I nogle tilfælde giver høringen anledning til, at der

Den kommunale byggesagsbehandling – hvad går den ud på?


■

skal ændres nogle ting i projektet, før der kan gives byggetilladelse.

Hvor lang tid varer byggesagsbehand-lingen? Som ansøger er man naturligvis interesse-ret i at få at vide, hvor lang tid man kan forvente at skulle vente på en byggetilla-delse. Ventetiden afhænger især af to for-hold: Byggeprojektets kompleksitet – og om byggeprojektet skal i høring blandt na-boerne. Sager om etablering af fx bade-værelse og køkken, er typisk sager uden stor kompleksitet og i Frederiksberg kom-mune vil man som ansøger oftest have en byggetilladelse i sin e-boks indenfor 14 dage fra ansøgningstidspunktet.

Ansøgninger om at etablere lejligheder i ejendommens loftsetage, opsætte altaner, etablere tagterrasse eller opsætte solcel-leanlæg er sager, i hvilke der skal påses flere forhold, og her vil sagsbehandlingen typisk være ca. 6 uger (pr. september 2015). Hertil kommer den tidligere omtalte høringsproces for de sager, som skal i hø-ring inden en byggetilladelse kan udsen-des. Hvis et projekt afviger fra de lokalpoli-tiske vedtagne rammer og retningslinjer, som kan være en lokalplan eller altanma-

nualen, vil der som oftest blive tale om en forelæggelse for By- og Miljøudvalget, som tager stilling til, om disse afvigelser kan accepteres.

Når byggearbejdet er slut – så husk af færdigmelde det. Endelig er byggeperioden afsluttet, og man kan tage sin nye bolig, altan, badevæ-relse, køkken eller andet i brug. Her er det vigtigt at huske også at fortælle bygnings-myndigheden på Kommunen, at arbejdet er afsluttet. Dette gøres ved at udfylde og indsende en færdigmelding. Indtil kommu-nen har modtaget færdig-meldingen, vil det af BBR meddelelsen fremgå, at der er en ”uafsluttet byggesag” på ejendommen. Mange ser måske ikke på deres BBR med-delelse, førend de skal sælge deres bolig, og så vil en potentiel køber spørge ind til den uafsluttede sag. Når færdigmeldingen er indsendt, afsluttes sagen – også i BBR registret.

Tilbage er kun at ønske god arbejdslyst med byggeprojektet – og god fornøjelse med det færdige resultat.

52

Hvad er radon?Radon er en naturligt, forekommende luftart, der ikke kan lugtes, sma-ges, ses eller føles. Gas-sen er radioaktiv og træn-ger igennem undergrun-den op til jordoverfladen, og kan sive ind i huse igennem utætheder i de

jordberørte bygningsdele. Koncentrationen af radon i jorden varierer meget fra område til område. En af Sundhedsministeriet initie-ret undersøgelse fra 2001 har vist, at der er lavere risiko for høje radonkoncentrationer i huse i Nordjylland end i resten af landet, og at risikoen er højere på Fyn og på Bornholm.

Det, der gør radon problematisk, er, at det radioaktive stof henfalder og i den forbin-delse afgiver stråling. Alt efter type af strå-lingen kan denne standses af fx et lag pa-pir, af 10 cm tykt træ eller af 30 cm tyk be-ton. Halveringstiden af radon er 3,8 dage, dvs., at efter 3,8 dage er der kun 50 % af den oprindelige mængde radon tilbage.

Er der sundhedsrisici forbundet med radon i indeklima?Strålingen efter radonhenfald kan medføre skader på levende celler. Hvis man fx ind-ånder radon og den ved henfald afgiver stråling inde i lungerne, kan lungecellerne tage skade. Radon i indeluften øger der-med risikoen for lungekræft. Risikoen er

højere for rygere frem for tidligere rygere og igen frem for ikke-rygere. For rygere er risi-koen op til 25 gange større end for ikke-ryge-re.

Der findes derudover en nyere dansk un-dersøgelse, initieret af Kræftens Be-kæm-pelse, der tyder på, at der er en sammen-hæng mellem radon i boligen og udvikling af akut lymfatisk leukæmi hos børn. Resul-taterne er ikke eftervist endnu. Derfor kan der ikke udstedes specifikke anbefalinger på baggrund af denne undersøgelse.

I hvilke boliger er radonrisikoen størst?Radon kan trænge ind i bygningen gen-nem sprækker og revner i terrænberørte bygningsdele. Derfor er risikoen for høje radonkoncentrationer i indeluften størst i kældre, krybekældre og stueetager, byg-get direkte på terrændæk. Enfamilieshuse, rækkehuse og kædehuse er således mere udsat for radonindhold i indeluften end lej-ligheder fra 1. sal og opefter i etage-ejen-domme.

Radon – Hvad skal vi gøre?

I 2010 blev anbefalinger til radonniveauet i eksisterende bygninger skærpet til 100 Bq/m³ indeluft. Siden er der kommet øget fokus på det radioaktive stof radon.

Af Britt Haker Høegh, Seniorkonsulent, Teknologisk Institut, Byggeri og Anlæg


Hvordan finder vi ud af radonniveauet?Radonniveauet i indeklimaet kan mest på-lideligt måles ved langtidsmålinger, der foretages ved at udlægge såkaldte dosi-metre i bygningen. Det er små, lukkede dåser, hvori der findes en lille film, der regi-strerer den stråling, der afgives ved radon-henfald. Dåserne udlægges hensigts-mæssige steder i opholdsrum.

Men ikke kun placeringen, også måleperi-oden skal vælges med omhu. De mest på-lidelige resultater får man ved en måling over tre måneder i fyringssæsonen, dvs. i perioden fra oktober til april/maj.

Man kan på sundhedsstyrelsens hjemme-side (https://sundhedsstyrelsen.dk, søge-ord ”Måling af radon”) finde en liste over firmaer, der tilbyder radonmå-ling. Dosi-metrene og en vejledning om placering af dem i hjemmet fremsen-des, og efter tre måneder sender man dosimetrene retur til analyse af det målte radonniveau.

Hvad skal man gøre, når radonniveauet er for højt?Når radonniveauet er for højt, er der for-skellige muligheder for at nedbringe ra-donindholdet i luften. Overordnet set kan man inddele tiltagene i:

• Øget ventilation• Udligning af trykforskel mellem terræn

og opholdsrum• Tætning af konstruktioner mod jord• Radonsug under terrændækket

Hvilke tiltag, der er mest hensigtsmæssi-ge, afhænger af radonniveauet, om byg-ningen har kælder eller krybekælder, og hvordan terrænberørte konstruktioner og etagedæk er udført. Derudover er det ofte en kombination af flere tiltag, der giver det bedste resultat.

Idet vores bygninger er komplekse syste-mer, er det vigtigt nøje at overveje valg af tiltagene. De ovennævnte tiltag kan have betydning for andre forhold i bygningen,

►

54

som fx energimæssige eller fugttekniske forhold, samt for komfor-ten i opholdsrum-mene. En fejl i den fugttekniske planlæg-ning kan have alvorlige konsekvenser i form af skimmelsvampeangreb. Og visse tiltag kan mindske komforten ved, at der opstår koldere overflader eller træk. Dette skal der tages højde for under planlægnin-gen. En sammenligning af metoderne skal derfor ikke alene ske på baggrund af inve-steringsomkostninger, men også under hensyntagen til energitekniske, fugttekni-ske og komfortmæssige konsekvenser.

Øget ventilation Man kan fortynde og dermed sænke ra-donindholdet i indeluften ved at øge venti-lation med udeluft. Udeluften indeholder kun ca. 5 Bq/m³ radon, dvs. væsentligt mindre end de anbefalede 100 Bq/m³ for eksisterende bygninger. Med naturlig ven-tilation følger der som regel en udligning af trykforskellen mellem terræn og bygning, så der bliver suget mindre radon ind i hu-set. Dette tiltag kan ofte anvendes ved huse med kælder og krybekælder, eller hvor radonniveauerne kun er lidt forhøjet.

TætningSamtidig skal man tætne de terrænberørte bygningsdele. Det er et tiltag, der gavner alle bygninger. De enkleste tiltag er at tæt-ne gennemføringer af instal-lationer og mangler, som fx revner i terrændæk eller fundamenter eller fuger mellem terræn-dæk og fundament. Ved huse med kælder/krybekælder er det vigtigt både at tætne konstruktionerne mod terræn, dvs. kæl-dergulvet og fun-damenterne, og at tætne etagedækket mellem kælder og stueeta-gen, så eventuel radon, som trænger ind i kælder/krybekælder, ikke stiger op i op-holdsrummene.

Disse enkle tiltag til tætning af konstruktio-nerne er ved højere radonniveauer eller i bygninger uden kælder/krybekælder dog ofte ikke nok for at nedbringe et forhøjet radonniveau. I sådanne tilfælde kræver en tætningsløsning, at der installeres en eg-net membran, der er robust og uden fejl og mangler. Denne membran skal tætne hele terrændækket under en stueetage, så der ikke er utætheder, som radon kan sive op igennem til opholdsrummene.

Enfamilieshus med radonsug gennemskorsten og vindhætte til øget naturlig ventilation

Radon – Hvad skal vi gøre?


Det er ofte forbundet med en del følgeom-kostninger at etablere en sådan ra-donsik-ring med membran, idet gulvkonstruktio-nen skal op og lægges på ny igen. Derud-over skal man have helt styr på de fugttekniske konsekvenser af etablering af en membran, for ikke at skabe nye proble-mer med fx fugt- og skimmel. Endeligt an-befales det, at man under planlægning af en membran overvejer, hvilke muligheder og hvor ”små” meromkostningerne er ved at udskifte terrændækket til et nyt, isoleret terrændæk efter gældende regler.

RadonsugEn alternativ metode er at etablere et ra-donsug i husets kapillarbrydende lag. Det forudsætter selvfølgelig, at det kapillarbry-dende lag er til at suge i. Sing-les, leca-nødder, slagger og sand er normalt veleg-net til radonsug. Metoden har til formål at suge under huset, så der opstår et vist un-dertryk under huset. Ved denne ændring i trykforholdene under huset forhindres, at radon siver op igennem konstruktionerne og ind i huset. Fordelen ved denne metode frem for tætning af terrændæk er, at den

som regel kan etableres uden større arbej-der inde i huset.

Helt konkret etablerer man et radonsug ved at skubbe et eller flere drænrør – ra-donbrønde – ind i det kapillarbrydende lag under husets terrændæk. Røret tilsluttes en enten eksisterende eller ny skorsten. Suget kan etableres naturligt via den ter-miske opdrift i skorstenen. Denne naturlige opdrift kan forstærkes ved at montere en vindhætte på skorstenen, som drives af vinden og øger undertrykket i radonsuget. Derudover kan der etableres mekanisk sug ved hjælp af en ventilator. Vælger man denne mere vedligeholdskrævende løs-ning, kan der anvendes en mindre ekstern skorsten, som kan placeres i haven. ■

Mindre ekstern radonsugskorsten med mekanisk ventilator indeni

56

Langt de fleste af os tjek-ker jævnligt op på vores private budgetter, vores forsikringer, banklån etc. Vi gør det for at få et overblik, for at optimere budgettet og se, om det kan gøres lidt bedre. Med andre ord, om vi kan finde lidt luft i økono-mien og få en større

økonomisk frihed.

– ”Det er ikke så meget anderledes end med et budget i en boligforening. Et godt budget har ikke de store udsving. Tallene stemmer, pengene er stabile – og der er lidt ekstra luft i økonomien til enten værdi-forøgelse eller vedligeholdelse.

Med andre ord, et godt budget skaber ram-merne og forudsætningerne for, hvad vi kan tillade os at gøre rent økonomisk og sætter barren for, hvor realiserbare vores drømme i virkeligheden er,” fortæller Car-sten Nygaard, Storkundechef hos Lån & Spar.En bank, der hver dag arbejder tæt sam-men med adskillige større og mindre bolig-foreninger.

Nye øjne – nye mulighederHos Lån & Spar har de mødt flere skepti-ske boligforeninger, der ikke mener deres realkreditlån og/eller banklån kan sam-

mensættes meget bedre, end de er i dag. – ”Jo bedre økonomi, desto større frirum og overskud, det siger sig selv. Og det ved langt de fleste boligforeninger også godt. Faktisk handler det mere om, hvorvidt man tror på, om der er den store gevinst ved at få kigget økonomien igennem eller ej?!

Hos nogle boligforeninger kan det ikke gø-res meget bedre, mens andre ofte går glip af besparelser, der kan give dem en til-trængt, økonomisk frihed. Den slags øko-nomisk frihed alle i foreningen kan tage at føle på,” siger Carsten Nygaard.

Hvordan fungerer et økonomitjek?Har boligforeningen et realkreditlån og/el-ler banklån, og penge på driftskontoen, er det en god ide at få kigget tingene igen-nem.

Ifølge Carsten Nygaard skal lånevilkår og betingelserne selvfølgelig være i orden. – ”Man kigger som udgangspunkt på, om økonomien er skruet fornuftigt sammen. Om foreningen har den rette finansiering, og får nok ud af deres penge? Og om man, ved en mindre omlægning, kan gøre det bedre – uden selvfølgelig at gå på kompro-mis med foreningens likviditet.

Der er ikke tale om en større, forkromet plan eller et langstrakt forløb, men om en forholdsvis enkel og overskuelig proces for alle parter.”

Giv boligforeningen et økonomitjek!

Hvad går et økonomitjek i realiteten ud på, og hvad får vi helt konkret ud af det? Vi har bedt Lån & Spar om at give os et overblik. En bank, der har specialiseret sig i boligforeninger.

Af Carsten Nygaard, Storkundechef, Lån & Spar


►

58

Hver sin løsningMed udgangspunkt i den enkelte boligfor-enings situation, vurderes økonomien og de forskellige finansieringsmuligheder. Der laves en værdiansættelse og en vedli-geholdelsesplan.

– ”Det er kun sundt at se tingene lidt fra oven en gang imellem. Ja, måske endda at få vendt dem lidt på hovedet. Langt de fle-ste gange finder boligforeningen nye veje at gå – alternative løsninger, der kan gøre alverden til forskel,” siger Carsten Nygaard og fortsætter – ”Hver boligforening er jo sin egen med sine forudsætninger og be-grænsninger, midler og mål – og drives også som sådan. Der hersker derfor også en hvis fleksibilitet, når man sammen skal komme frem til den bedste løsning.”

Udnyt likviditeten til glæde for alleDet handler om at udnytte likviditeten bedst muligt. – ”Et skridt i den rigtige ret-ning er at skabe et overblik over de forskel-lige finansieringsmuligheder. Er der f.eks. mulighed for at få nogle langt mere attrak-tive vilkår på både ind- og udlån – kan

banken måske skræddersy en mere for-nuftig finansiering end den eksisterende.”

– ”Har boligforeningen f.eks. behov for økonomisk fleksibilitet, kan en kassekredit være en god løsning. En kassekredit til li-kviditetsstyring så man i stedet for hvert år at overbudgettere, opretter en kassekredit til at styre udsvingene i driftens over- og underskud. Det kræver naturligvis en nøje gennemgang af budgettet, så man ikke ri-sikerer for store udsving.”

– ”Helt grundlæggende handler det jo om at have en så fornuftig økonomi som mu-ligt. Også for en boligforening. Sådan, at man har et større råderum og dermed flek-sibiliteten til at kunne realisere nogle af drømmene som f.eks. den ekstra cykelpar-kering, webergrillen, eller måske endda altanerne – til glæde for alle i foreningen,” smiler Carsten Nygaard.

Fordelene ved et økonomitjek – én for én Boligforeninger kan være meget forskelli-ge sat sammen. Men har de en nogenlun-de fornuftig økonomi, kan langt de fleste

Giv boligforeningen et økonomitjek!


opnå en eller flere fordele ved et økono-mitjek.

• I får overblik og forvisning om - at det ikke kan gøres meget bedre. At I har ind-rettet jer så økonomisk fornuftigt som muligt.

• I kan skære noget af gælden - alt af-hængig af en individuel vurdering af flere forhold – bl.a. om det kan betale sig at omlægge lånene i den konkrete forening. Hvis ja, kan der være mange penge at spare ved omlægning af foreningens gæld.

• I sparer penge – forudsat at lånevil-kår og betingelserne er i orden. Penge I f.eks. kan vælge at afdrage på lån.

• I får frigivet ekstra midler – til eventu-elle løbende forbedringer af ejendom-men. Forbedringer, der øger værdien.

En god partner kan flytte bjergeFor en boligforening handler det også om at finde en god partner. Men hvad mener

Carsten Nygaard, er en god partner for en boligforening?

–”En god partner er en, der kan råde og vejlede foreningen i stort som i småt. En, der fungerer som en naturlig samarbejds-partner i større eller mindre projekter som f.eks. i forbindelse med energiforbedringer eller opsætning af altaner.

–”Det er en god forretnings- og samar-bejdspartner for både administratoren og bestyrelsen. En, der gør det let at drive en økonomisk, sund boligforening, og en, der ser muligheder og går med i nye projekter, så længe der er styr på økonomien - selv-følgelig”, afslutter Carsten Nygaard.

En sund boligforening …… er en glad boligforening. Forstår man at udnytte det økonomiske potentiale, har man ikke alene en fornuftig boligforening, man har også mulighed for at investere i den og øge værdien, til gavn for både for-eningen og den enkelte andelshaver eller ejer. ■

60

Det stiller store krav til kommunikation og tæt samarbejde imellem vore kunder og vore medarbejdere - både i produktionen og admini-strationen. I den forbin-delse er vi begyndt at arbejde med ”Facility Management”

Egentlig er det ikke noget nyt begreb. Sø-ren Kierkegaard beskrev det således alle-rede i 1859 - se citat.

Disse ord af Søren Kierkegaard slutter faktisk ikke her, men de fortæller jo, at ”Facility Management” handler om at hjælpe.

Det er meget vigtigt, at vi har nogle helt klare mål om at tilpasse os en verden, som er i stadig forandring, og hvor virk-somhedens vigtigste ressourcer i dag ikke længere er olie og malm, men hvor det er medarbejdernes menneskelige res-sourcer og engagement, der er den vig-tigste drivkraft.

Facility management ” Om at hjælpe ”.

Vi arbejder alle i dag i et marked med en høj grad af konkurrence, hvor kunderne forlanger rigtig pris og øget kvalitetsniveau.

Af Thorsten Axbøg, Driftschef, Fejekosten Ejendomsservice ApS

”Om at hjælpe”

At man, når det i sandhed skal lykkes at føre et menneske hen til et bestemt sted, først og fremmest

må passe på at finde ham, der hvor han er og begynde der.Dette er hemmeligheden i al

hjælpekunst.Enhver der ikke kan det, han er selv i indbildning, når han mener

at kunne hjælpe en anden. For i sandhed at kunne hjælpe en anden må jeg forstå mere

end han,- men dog vel først og fremmest forstå det han forstår.Når jeg ikke gør det, så hjælper min merforståen ham slet ikke

Søren Kierkegaard


Derfor stiller vi også meget gerne op hvis og når, der er brug for facilitering, eksem-pelvis i forbindelse med bestyrelsesarbej-de hvor jeg selv har mere 20 års erfaring som formand for en Ejerforening med 110 lejligheder i Tårnby Kommune samt 10 års erfaring som skolebestyrelsesfor-mand på en skole i Tårnby Kommune.

Denne erfaring har selvfølgelig givet en masse viden og netværk, som vi meget gerne deler med foreninger/boligselska-ber og viceværter, dette både i forhold til administrative- og håndværksmæssige opgaver.

Vi har gennem mange år opbygget et rig-tig godt samarbejde med håndværkere indenfor alle fag og med forskellige ejen-domsadministrationer - det være sig både lejeboliger/andelsboliger og ejerboliger.

For at vende tilbage til vores medarbejde-re, som er vores vigtigste ressource og egentlig har en af de vigtigste opgaver, der findes, nemlig rengøring og ejen-domsservice, så har vi her en kæmpe ” videnstank”, hvor der ligger masser af ud-

dannelser inden for rigtig mange områ-der, som vi gør nytte af i forbindelse med råd og vejledning.

Fejekosten følger dansk lovgivning og har overenskomst, og vi modtog i 2014 Ar-bejdstilsynets ” Grønne Smiley ” som et bevis på, at vores fysiske og psykiske ar-bejdsmiljø er i orden, og det er med til at give vores medarbejdere tryghed i deres dagligdag. ■

62

Hvis I som ejer- eller andelsboligforening overvejer at forny hele eller dele af jeres gårdmiljø, er der et væld af spørgsmål at tage stilling til – hvordan griber vi det an, hvem kan hjælpe, hvad koster det, skal vi have en grønnere gård med grillsteder? Hvad med ungerne, skal vi udskifte lege-redskaberne eller lave en gokart bane - er der overhovedet plads? Og hvad med cyk-lerne og affaldscontainerne? Og kloakker-ne, hvad med dem?

Der er nok at drøfte på generalforsamlin-gen, når behovet melder sig. Men har I tænkt på, at jeres gårdsanering også kan hjælpe miljøet og bidrage til løsninger, der gavner hele samfundet? Og så kan I endda spare penge.

Hvorfor skal vi klimasikre?I de senere år er ekstremregn og egentlige skybrud blevet hyppigere og voldsommere,

og både myndigheder, forsikringsselska-ber, forsyningsvirksomheder og helt almin-delige husejere sætter nu alle sejl til for at imødegå de enorme materielle og økono-miske omkostninger, som disse klimaforan-dringer medfører. Man behøver blot at gå en tur i kvarteret for at støde på store og små projekter, der har at gøre med denne udfordring, hvad enten det nu handler om at få regnvandet til at løbe hurtigere væk eller forsinke det i store bassiner, og ved nye byggerier er det nu blevet et krav, at vandet skal blive på matriklen.

Men udfordringerne er store. De kommunale kloaknet er nedslidte, og kapaciteten er ge-nerelt for lille til at håndtere store regnmæng-der. Risikoen for skader på bygninger som følge af kraftig regn er altså fortsat overhæn-gende, og vi har derfor alle både et ansvar for og en interesse i at finde løsninger, der kan aflaste de eksisterende systemer.

Det er nok bare en byge… Når gårdsanering rimer på regnvandshåndtering

Skal gården eller forhaverne renoveres? Så sørg for, at jeres rådgiver er klædt godt på til opgaven - ikke mindst i forhold til klimasikring

Af:Kristoffer Sindby, Stormwater Consulting ApSNika Cufer, partner, Populus landskabsarkitektur ApSMorten Marstal, arkitekt MAA, Rådgivende Ingeniørfirma Bang & Beenfeldt A/S


►

Og hvad har det så at gøre med vores gård-projekt, kan man måske spørge? Tja, gan-ske meget! For det handler jo om ikke bare at sikre sine egne, men også naboens vær-dier. Tænk på, at et skybrud kan afgive op til 2-3000 liter regnvand på jeres tag på min-dre end en halv time - per opgang! Og så er der alt det, der havner på asfalten nede i gården.

For en mellemstor boligforening bliver det til en hel del, og når vi så ovenikøbet sender alt vores regnvand til den samme kloak som na-boen, ja, så løber det over ét eller andet sted.

Der er således gode grunde til allerede i den indledende planlægningsfase at med-tage klimasikring som en naturlig del af gårdprojektet. Indrømmet, begreber som faskiner, forsinkelsesbassiner, LAR-projek-ter, kloakdimensionering og afløbskoeffi-cienter er måske ikke noget, der klinger

særligt spændende eller inspirerende, når idéerne og drømmene flyver, og umiddel-bart lyder det også som en fordyrelse af hele projektet. Men sådan behøver det slet ikke at være.

Et gårdrenoveringsprojekt er en glimrende lejlighed til at overveje metoder, der kan hjælpe med at bortskaffe jeres regnvand uden at lede det i kloakken og dermed und-gå risikoen for oversvømmede kældre for både jer og andre. Og hvem siger, at alt det vand så ikke kan bruges til noget fornuftigt?

Vandet er en ressource, ikke et problemEt rigtigt godt sted at begynde er at betragte vandet som en ressource, der kan øge vær-dien af jeres gårdprojekt og i sidste ende hele jeres ejendom. Noget af vandet kan opsamles og bruges til de helt praktiske, dagligdags ting som vanding af blomster og planter, vask af havemøbler og lignende.

64

Andet indgår måske i en lille dam, et spring-vand eller som en del af legepladsen, der samtidig fungerer som et forsinkelsesbas-sin, når regnen for alvor vælter ned. Resten siver så ned gennem nedsivningsbede og vandgennemtrængelige belægninger, hvor det kan opsamles i faskiner, så undergrun-den kan følge med.

Klimatiltagene kan sagtens integreres i alle de behov, som foreningen i øvrigt har, og tilføre ekstra kvaliteter i form af en grønnere gård, lyden af rislende vand og ikke mindst glæden ved at sikre en bæredygtig løsning. Dermed hjælper I til med at vende et truen-de problem til et gode, der både hjælper jer selv, miljøet og naboerne og dermed hele samfundet.

I tilgift kommer så de fordele, der er ved at lade vandet være et element i gårdsanerin-gen, ikke kun i forhold til de helt praktiske anvendelsesmuligheder, men også som noget, der både kan være smukt og hygge-ligt, og som giver beboerne noget at samles om, og som gør det lettere at give ungerne en helt konkret oplevelse af bæredygtighed i funktion.

Hvad med alt det praktiske?Det er en god idé at rådføre sig med en landskabsarkitekt, en grøn kloakmester el-ler en ingeniør, der kan rådgive foreningen og hjælpe jer med at vurdere jeres mulighe-der, indhente tilladelser, søge støtte og så videre.

Om I kun er interesserede i at bortskaffe regnvand, eller om I har mod på at kaste jer ud i den helt store klimatilpasning med alle de nyeste løsninger er naturligvis en tempe-ramentssag, men hvad enten jeres behov og ønsker er store eller små, kan en fornuf-tig og professionel tilrettelæggelse af pro-cessen fra start til slut være en rigtig god investering, ikke mindst fordi klimatilpas-ningsprojekter kan være temmeligt kompli-cerede, både teknisk og myndighedsmæs-sigt. Rådgiveren kan desuden hjælpe jer med at få overblik over økonomien i projek-tet og tilpasse det til jeres budget.

Men bliver det ikke frygteligt dyrt?Så er der det med økonomien. Forståeligt nok kan foreningen være bekymret for, om budgettet kan holde, når landskabsarkitek-terne og ingeniørerne pludselig taler om

Det er nok bare en byge… Når gårdsanering rimer på regnvandshåndtering


nedsivningshastigheder og permeable be-lægninger. Men rent faktisk kan I spare mange penge ved at etablere løsninger til regnvandshåndtering på jeres ejendom. Først og fremmest slipper I for tilslutnings-afgift til kloaknettet, og dernæst kan forsik-ringspræmien falde, når I selv forebygger risikoen for skader. Desuden undgår I na-turligvis de tab af værdier, som en over-svømmelse af kælderrum ellers ville medfø-re. Endelig er der mulighed for at opnå støt-te til jeres projekt via forskellige offentlige tilskudsordninger, hvor jeres projekt helt el-ler delvist kan finansieres, hvis en række krav til klimatilpasning og lignende er over-holdt.

Hvad gør de andre?Der er som nævnt masser af gode eksem-pler på kreativ klimasikring rundt omkring i landet, særligt i de større byer. Med kom-munerne som drivkraft øges fokus på de positive muligheder i klimaudfordringerne, og tendensen er tydelig: flere og flere for-eninger vælger at klimasikre deres ejen-dom i forbindelse med gårdsaneringspro-jekter, fordi det økonomisk er overkomme-ligt, fordi det tilfører projektet og hele

ejendommen mere værdi, og fordi det er bæredygtighed, når det er bedst. At det så også kan føre til smukke og sjove elementer i gården, kan I opleve ved at besøge de na-bogårde, der allerede er i gang, eller I kan forhøre jer hos kommunen og i øvrigt lære mere om baggrunden for udviklingen.

Kommunerne er generelt også lydhøre over for borgernes ønsker og idéer, så hold øje med workshops og arrangementer, hvor I kan tale med andre i samme situation og få gode råd og vejledning. Men I kan også kig-ge på hjemmesiderne hos de forskellige rådgivere eller simpelthen kontakte en grøn kloakmester, en landskabsarkitekt eller en ingeniør for at høre mere om allerede udfør-te projekter og jeres egne muligheder.

Links:

www.laridanmark.dkwww.kk.dk/gaardhaverwww.klimakvarter.dk

■

66

Stort set alle etageejen-domme har i dag aflåste fællesdøre. Især mod gade og gård, men ofte også mod kælder og loft. Det er de færreste der tænker over, hvorfor dørene er låst – eller i det mindste ønskes låst, men det bunder altid i et

ønske om at regulere adgangen til ejen-dommen, af den ene eller den anden grund.

Lad os derfor slå fast med det samme, at både mekanisk og elektronisk aflåsning er en form for adgangskontrol. I daglig tale er det bare sjældent, at vi opfatter al-mindelige låse og nøgler som adgangs-kontrol.

Hvad kan almindelige mekaniske låse gøre for mig?For langt de fleste ejendomme, vil almin-delige mekaniske låse være fuldt ud til-strækkelige. Generelt kan de mekaniske låse og nøgler opdeles i to kategorier: Med eller uden system.

For nogle få ejendomme, er det tilstræk-kelig hvis blot gadedøren er aflåst og be-boerne selv kan kopiere deres nøgler, som de har lyst til. Det siger sig selv, at sikkerhedsniveauet her, er meget lavt, når alle der har haft en nøgle i hånden i mere

end ti minutter, kan have fået fremstillet en kopi. Som en naturlig konsekvens bør bestyrelsen i ejendommen være bevidste om, at de ikke har nogen kontrol med, hvem der kommer og går på ejendom-men.

Det har også en anden uheldig konse-kvens: Fordi nøglerne kan kopieres frit, så bliver de netop det – og alle mulige for-skellige steder og i forskellige kvaliteter. Det betyder i praksis, at cylindrene uden system slides markant mere, fordi nøgler-ne ikke alle er helt ens og ikke er alle er fremstillet korrekt.

Selvom det lyder overdrevet, kan det me-get nemt forkorte levetiden på en cylinder med op til tre fjerdedele. Samtidig gør det servicering af cylindrene til en gætteleg for låsesmeden, hvor en ny cylinder vil funge-re fint med den ene beboers nøgle, mens den anden beboer ikke kan komme ind, på trods af at begge nøgler til nød kunne åbne den slidte cylinder der skulle udskiftes.

Nøgler eller brikker? – Hvad skal din ejendom vælge?

Mange ejendomme ønsker at skifte de mekaniske nøgler ud med elektroniske nøglebrikker, men kan det svare sig og hvornår er det en god idé.

Af Gert Mejlshede, Mejlshede Låse A/S


De fleste ejendomme vælger dog at have en eller anden form for låsesystem, hvor nøglerne ikke kan kopieres af beboerne. Det koster typisk ca. dobbelt så meget i etablering, som låse uden system, men fordi nøglerne ikke kan kopieres af alle og enhver, kan sliddet på cylindrene holdes på et fornuftigt niveau. Desuden giver det den markante fordel, at der er et rimeligt minimum af kontrol med hvem der kom-mer og går på ejendommen.

Da alle systemnøgler i dag er fortløbende nummereret, kan man endda føre kontrol med hvilke og hvor mange nøgler der er udleveret til hver enkelt lejer, om end det sjældent praktiseres.

Den primære fordel ved et låsesystem, fremfor låse uden system, er altså, at nøglerne ikke kan kopieres og at beboe-ren derfor er nødt til at henvende sig, hver gang en nøgle mistes. På den måde kan bestyrelsen forholde sig til, om nøglen er mistet på sådan en måde, at der er en sik-

kerhedsrisiko.

En sekundær fordel er, at et låsesystem kan indrettes så det er muligt at have flere forskellige sikkerhedsniveauer på såvel nøgler som cylindre. Det vil sige at en be-boernøgle f.eks. kan åbne postkasse, ga-dedør, kælderrum og lejlighed, mens en viceværtnøgle kan åbne alle fællesdøre samt fyrrum og depoter, men ikke lejlighe-der, postkasser og pulterrum.

Groft sagt kan et låsesystem skrædder-sys til næsten alle de funktioner man kan tænke sig til. Man skal bare helst kunne forudse situationerne inden låsesystemet er samlet og leveret.

Sidst, men ikke mindst, har låsesystemer typisk også en væsentlig højere dirkesik-kerhed end låse uden system. Dette er måske ikke så relevant på ejendomme, som det er for virksomheder, men det kan da ikke skade at have en god dirkesikker-hed.

►

68

Hvad er så argumentet for elektronisk adgangskontrol?Selvom man kan komme langt med meka-niske låse, er der nogle ting som trækker i retning af elektronisk adgangskontrol – også selv om det typisk er væsentligt mere kostbart i indkøb, end et mekanisk låsesystem. Faktisk er elektronisk ad-gangskontrol i mange tilfælde ”blot” et supplement til et eksisterende låsesy-stem, hvor cylindre på gadedøre udskiftes til noget elektronisk, mens de får lov at blive siddende på loft- og kælderdøre.

Der hvor de mekaniske låsesystemer kommer til kort, er at hver gang der skal ændres noget, skal låsesmeden tilkaldes og/eller der skal bestilles nye nøgler. I en ejendom med mange ændringer, er det en konstant udgift, der driver driftsomkost-ningen på et mekanisk låsesystem i vej-ret.

Samtidig er der et begrænset antal koder i et mekanisk låsesystem, så det er ikke altid, man kan få lavet den ændring man ønsker, uden at det påvirker noget andet. F.eks. må man nogle gange acceptere, at det er flere lejligheder der skal omlægges, blot for at erstatte en enkelt bortkommet nøgle.

Med et elektronisk adgangskontrolsy-stem, kan ejendommen selv overtage en del af låsesmedens arbejde med at ”om-kode” låse. Hele idéen er nemlig, at det skal være nemt at tildele, ændre og frata-ge rettigheder i systemet. Mister fru Olsen sin nøglebrik, kan viceværten altså blot tage en ny op ad skuffen, programmere den ind i de rigtige låse og udlevere den. Alt sammen inden for fem minutter og uden at tilkalde låsesmeden.

Den enkle og hurtige mulighed for ompro-grammering, tildeling, eller redigering af rettigheder er også medvirkende til, at ejendommen lettere kan holde et fornuf-tigt sikkerhedsniveau over en længere periode.Det er også værd at bemærke, at prisen på en typisk nøglebrik er en del lavere end for en systemnøgle. I systemer hvor der er mange nøgler og få låse, kan det decideret være billigere at gå efter elek-

tronisk nøglekontrol fra starten.

Elektronisk adgangskontrol har altså især sin økonomiske berettigelse i ejendomme med stor udskiftning af lejere og mange nøgler/nøglebrikker i forhold til antallet af låse. F.eks. kollegier, ejendomme med svalegange osv.

På andre ejendomme, skal man vælge elektronisk adgangskontrol for den ekstra sikkerhed og komfort det giver, vel viden-de at det vil tage nogle år at tjene hjem i forhold til et mekanisk låsesystem.

Skal ejendommen alligevel have fat i lå-sesmeden for at få udskiftet dørtelefoner, er det en god anledning til også at få en pris på elektronisk adgangskontrol.

Men der findes jo også nøgler med elektronik i nøglehovedetI visse situationer giver det bedre mening, at installere et mekanisk låsesystem, men med nogle centrale elektroniske cylindre og nøgler med en eller anden form for elektronik indbygget. Det gælder dog sjældent for den typiske beboelsesejen-dom.

Fordelen er, at installationen er ganske rimelig i pris, i forhold til et rigtigt elektro-nisk adgangskontrolsystem. Ulempen er, at de elektroniske nøgler er markant dyre-re end almindelige systemnøgler og nøg-lebrikker. Denne typer elektroniske låse-systemer egner sig derfor bedst til steder hvor der er mange døre og få brugere, som f.eks. fabrikker, hjemmepleje o. lign.

De egner sig typisk heller ikke til døre med høj trafik, som gadedøre. Til gen-gæld er det formentlig den sikreste form for cylinder der findes, da der er både en mekanisk og en elektronisk spærring der skal deaktiveres samtidigt. ■

Nøgler eller brikker? – Hvad skal din ejendom vælge?


70

Med præsident Obamas store klimaplan for USA, der forpligter de ameri-kanske kraftværker til en reduktion på 32 % i CO2- udledningen i 2030 og senest russiske Gazprom’s udmeldinger om nødvendigheden af at begrænse tempera-

turstigningen, er der igen håb om, at det vil lykkes på COP 21 i Paris i november i år eller måske senere på COP 22 i 2016.

På europæisk plan er der bindende tilsagn om ”at udlede 20 % mindre CO2 i 2020 i forhold til 1990”. Den danske klimaplan fra 2013 fastslår som regeringens mål, “at ud-ledningen af drivhusgasser skal reduceres med 40 procent i 2020 i forhold til 1990”. Københavns Kommune har det som er-klæret politik at være verdens første CO2- neutrale hovedstad i år 2025. (kilde: www.kk.dk/artikel/co2-neutral-hovedstad)

For at nå de ambitiøse mål er det ikke læn-gere tilstrækkeligt at bygge nye huse ener-giøkonomiske, det er nu også blevet vigtigt at energirenovere bestående ejendomme.En af hovedårsagerne til CO2 udledning i den vestlige verden er energifremstilling til opvarmning af bygninger, der udgør ca. 40 % af det samlede energiforbrug. I 2010 stod varme- og elforbruget i bygningerne i København for ca. 65 pct. af den samlede

CO2-udledning i København. I bestræbel-sen på at blive den første CO2- neutrale hovedstad vil den offentlige byfornyelses-støtte fremover i høj grad skulle kanalise-res over i energirenovering, hvor adgangs-kravet for tildeling af støtte pt. er, at karak-teren i det gældende energimærke hæves minimum to karakterer.

De klimaforandringer, vi allerede mærker effekten af, og som kun bliver værre frem-over, vil i Danmark opleves som flere me-get kraftige regnskyl, tø- og skybrud samt længerevarende hedebølger og tørkeperi-oder. I andre dele af verden er effekten langt mere alvorlig, men er grundlæggen-de forårsaget af CO2 udslippet, der følger vores store energiforbrug til opvarmning og produktion.

Både af hensyn til os selv, men selvfølgelig i endnu højere grad vores efterkommere, skal vi derfor reducere CO2 udledningen og energiforbruget.

Energirenovering i ældre ejendomme

Siden klimakonferencen COP 15 i København er det i FN regi forsøgt at opnå enighed om at begrænse de menneskeskabte klimaforandringer til en temperaturstigning på maksimalt 2° C - foreløbig dog uden held, hvilket blandet andet skyldes modstand fra USA, Rusland, Kina.

Af Ole Emborg, Emborg-Form, arkitekter maa.


►

Der kan indgå mange elementer i at redu-cere energiforbruget i en bygning, hvor både passive og aktive tiltag kan anven-des, altså både forbrugs- og holdningsæn-dringer, spare på vandet, slukke for lyset, sænke temperaturen i badevandet og boli-gen, men også en lang række aktive tiltag.

Blandt de aktive tiltag er optimering af tek-niske anlæg med opgradering af rørisolering, ud-skiftning af strømforbrugen-de komponenter som cirkulations-pumper på brugsvand og varme, udskift-ning af lyskilder til belysning i bo-liger og fællesa-realer til spare-pærer eller LED-lyskilder

Blandt tekniske anlæg kan opsættes sol-celler til strømproduktion, solvarmeanlæg til produktion af varmt vand, varmepumper der veksler (udnytter) varmeforskelle mel-lem inde- og udetemperatur i luft, eller jordvarmetemperatur over/under jord, for-skel i varm fraluft og kold tilluft i ventilati-onsanlæg, vindmøller og meget andet.

Bygnings-mæssigt gi-ver ekstra-isolering af f.eks. eta-geadskillel-ser mellem stue og kæl-der samt mod uopvar-met loftrum god mening.

Mange ældre vinduer er utætte og for-Virkelighedens klimaforandringer over FN og EU’s beregnede scenarier

72

synet med ruder med stort varmetab. Mo-derne højkvalitetsvinduer har en stærkt forbedret isoleringevne, og de bedste kan ligefrem set over et helt år bidrage til op-varmningen af boligen. Termoruder bliver i dag udført med varm kant, hvor kantprofi-len, der holder ruden tæt og giver afstand mellem glassene, tidligere var udført i alu-minium, så der opstod en betydelig kulde-bro, udføres den nu i kuldebrosbrydende kunststof.

En lang række mere indgribende isole-ringsarbejder kan også sættes i værk, iso-lering af hule mure, udvendig isolering af kolde gavle og facader, og endelig kan ydervægge isoleres indvendigt

Genvinding af regnvand til brug i fællesva-skerier og havevanding reducerer belast-ningen af kloakker og rensningsanlæg.Til energibesparende arbejder bør det i hvert tilfælde undersøges, om der kan op-nås tilskud enten fra stat, kommune eller energiselskab som kontante tilskud eller eventuelt som byfornyelse, hvor stat og kommune deler udgiften. Ordningerne er forskellige afhængig af, hvor du bor, og om du bor i egen bolig, andels- eller ejerfor-ening eller til leje.

Med så mange forskellige indsatsmulighe-der er det vigtigt, at det nøje overvejes, hvilke arbejder der med fordel kan udføres i netop din ejendom, for det er meget for-skelligt afhængigt af ejendommens alder, konstruktion, sammensætning, benyttelse, stand og placering mv.

Arbejder skal ikke vælges og planlægges efter fornemmelser, men baseret på be-regning af både opnået effekt, anlægsom-kostning samt rentabilitet og totaløkonomi. De arbejder, hvor der opnås størst bespa-relse pr. investeret krone, skal udføres først eller sagt på almindelig dansk “man skal plukke de lavthængende frugter først”Det er den ene side af ligningen. Den an-den er, at mange af de mulige arbejder rummer en reel risiko for at ændre særligt fugtforholdende i bygningen med store råd- og skimmelproblemer til følge, hvor indeklimaet i boligen kan blive ændret til det skadelige med store, helbredsmæssi-ge konsekvenser til følge. Ejendommens

værdi bliver reduceret, hvis de “forkerte” arbejder udføres, og hvis de i øvrigt udfø-res “forkert”.

Hvis gamle, utætte vinduer udskiftes til nye tætte, ændres indeklimaet i boligen og luft-skiftet reduceres. Hvis ejendommen yder-ligere isoleres udvendigt eller klimaskær-men på anden vis tætnes med f.eks. nye døre fra opgang til lejlighed, så skal luft-skiftet sikres på anden vis, ellers bliver in-deklimaet forringet og den relative luftfug-tighed øget.

Hvis ejendommen har udsugning fra f.eks. bad og toilet, men ikke en tilsvarende ind-blæsning, skabes et undertryk i lejlighe-den, og udsugningen vil derfor ikke funge-re efter hensigten. Det er derfor vigtigt, at ventilation indgår som et samlet hele i løs-ningen, hvor det overvejes konkret, hvor erstatningsluften skal komme fra, og om den skal være kold via friskluftventiler i vin-duer, eller om den skal være forvarmet via varmegenvinding fra den varme udsug-ningsluft?

I en lejlighed med to voksne og to børn ud-vikles der ca. 10 liter vand pr. dag. Denne fugt skal fjernes for at opretholde et sundt indeklima. For at fjerne fugten skal der ved 20° C fjernes 2.500 m³ luft pr. døgn eller ca. 100 m³ i timen. I en lejlighed på 80 m² med 2,5 m til loftet betyder det, at luften skal udskiftes på 2 timer - svarende til 0,5 gange i timen - hvilket der også stilles krav om i bygningsreglementet. (kilde SBI anv. 224)

Der både kan og bør regnes på, hvordan fugtforholdene ændres i boligens indekli-ma og i bygningens konstruktioner, hvor særligt indbygget træ i facademurværk er i risiko for at rådne med styrkesvigt til følge. Ved indvendig efterisolering er der stor ri-siko for dannelse af kondens på den kolde side af isoleringen - på det der før isolerin-gen var den indvendige side af ydervæg-gen. Det kan ikke ses, men vil medføre skimmel, der som nævnt gør beboere syge. Læs mere på Byg-erfa blade nr. (31)091029 og (99)081228

Der er en betydelig risiko for, at energifor-bedringsarbejder er uheldige rent æstetisk



►Infografik om fugt fra SBI-anv. 224

74

særligt på ældre ejendomme. De tilføjer nye materialer og komponenter, som er “designet” med henblik på teknisk formåen og ikke med æstetik og formgivning for øje. Der er mange eksempler på, hvordan overdrevent store solcelle- eller solvarme-paneler skæmmer bygninger, men der fin-des også gode eksempler på, hvordan in-tegrerede og velovervejede løsninger en-ten ikke skæmmer eller i bedste fald bidrager både teknisk og æstetisk.

Æstetisk er udvendig efterisolering van-skelig at gennemføre på historiske byg-ninger, hvor materialeskift, kontraster i overfladebehandlinger og detaljer i or-namentering vanskeligt lader sig genska-be, men løsningen er god rent byggetek-nisk, hvor slidte og udsatte bygningsdele placeres beskyttet i passivt miljø.

Hvis energirenovering udføres korrekt, er det muligt at reducere energiforbruget til det halve eller endnu mere. Faktisk er det muligt at energirenovere ældre ejendom-me til at overholde de krav til energieffekti-vitet, som stilles i dagens bygningsregle-



ment. Korrekt udført er det muligt at slå flere fluer med ét smæk: både at spare energi og penge, forbedre sundhedstil-standen for bygningen og forbedre indekli-maet i boligen alt sammen rentabelt, så investeringen “betaler sig selv” i løbet af dens levetid.

Området er kompliceret og for at sikre, at vores viden på området er helt “up to date”, har forfatteren som den første arkitekt gennemført den nyoprettede masterud-dannelse på Ålborg Universitet - Master i Bygningsfysik, hvor forskere fra SBI (Sta-tens Byggeforskningsinstitut) forestår un-dervisningen i bl.a. varme- og fugtteori og -praksis, anvendt i nye bygninger og ved renovering, men også ventilation og inde-klima, således at vi for eksempel med kor-rekte klimadata kan simulere over mange år, hvordan fugtforholdende i en bygnings-konstruktion ændrer sig ved ændringer i konstruktionen. Det sikrer dig imod, at der udføres skadelige arbejder.

I samarbejde med Københavns Kommune og Kuben Management gennemfører vi

som totalrådgiver et demonstrationsprojekt på en klassisk københavnerejendom fra 1895, hvor energiforbruget skal reduceres til under det halve og, hvor der udover al-mindelige renoveringsarbejder, bl.a. skal udføres ud- og indvendig efterisolering og vinduesintegreret ventilation med decentra-le luft/luft varmevekslere under vinduerne. Taget forsynes med solceller til drift af fæl-lesanlæg, og den varme luft fra udsugnin-gen fra lejlighederne veksles, og varmen nyttiggøres i bygningens fællesarealer.

Med udgangspunkt i den eksisterende energimærkning og en besigtigelse med til-standsvurdering af de berørte bygningsdele er det muligt at beregne energibesparelses-potentialet, og med budget for udførelse kan der også regnes på rentabiliteten, altså hvor får man den største energibesparelse for den investerede økonomi. ■

Ejendommen opbygget som 3D-model giver mulighed for talrige beregninger.

76

Strømpeforing af kloak-systemer har længe været et kendt fæno-men i Danmark, men teknikken og selve me-toden er nu også mulig for foreninger, som bor i etageejendomme, hvor faldstammerne ofte er gemt af vejen inde i

væggen, bag rørkasser og nedsænkede lofter.

Strømpeforing gør det muligt at renovere faldstammen og selve afløbssystemet in-defra og uden bygningsarbejde. Strøm-pen skydes normalvis nede fra kælderen og op til taget og skal efterfølgende hær-de i 8-10 timer. Herefter skæres der hul til de forskellige afgreninger i hver lejlig-hed så afløbssystemet igen er funktions-dygtigt.

Proline Danmark har produktudviklet tek-nikken til flydende plast for at optimere og effektivisere renoveringsmetoden både økonomisk og tidsmæssigt. Dette kaldes i fagsprog for relining, og er en ren win-win løsning for foreninger, der ønsker en holdbar løsning, hvor økono-

mi, kvalitet og fleksibilitet går op i en hø-jere enhed. Proline tilbyder som de ene-ste i Danmark både strømpeforing og reliningsmetoden.

Strømpeforing kontra reliningStrømpeforing og relining har forskellige fordele og ulemper. Strømpeforing er særdeles effektiv, hvis man skal have re-noveret lange regnvandsstammer, hvor der ikke er afgreninger.

Endvidere er selve strømpens inderside helt glat. Ulempen er dog, at en strømpe-foring består af fibre, hvilket betyder, at ved et evt. fremtidigt stop i faldstammen, kan spulefirmaet ikke anvende deres mo-torsplit, da denne ville trække tråde og ødelægge strømpen.

Reliningen er en mere fleksibel løsning og kræver mindre plads og udstyr end selve strømpeforingsprocessen. Med re-liningen er det eneste, der afmonteres vandlåsen i køkkenet og toilettet.

Det nye plastrør støbes ved hjælp af en roterende dyse, som sprøjter et ca. 1 – 1,5 mm tykt lag ved hver støbning. Pro-cessen skal gentages 3 gange samme

Renovering af faldstammer og afløbssystemer

Renovering af faldstammer, som er skjulte i etageejendomme, kan koste dyrt og medføre store gener for beboerne, men med relining eller strømpeforing vil en sådan renovering forløbe gnidningsfrit og med store besparelser på op imod 40 – 60 %

Af Produktions- og Marketingsansvarlig Heine Buhl, Proline A/S


►

78

dag, hvor der er en tørretid mellem hver støbning på ca. 30 – 60 minutter afhæn-gig af årstiden. Da røret støbes gennem afgreningerne til selve hovedstammen, bliver der en glidende overgang mellem grenrør og faldstamme.

En anden fordel er desuden, at alle afløb kan anvendes når teknikerne sidst på ef-termiddagen er færdige. Ulempen her er, at plasten er sårbar over for vand, mens der støbes, at plasten, mens den er våd, lugter af maling, og at røret ikke er 100 % glat, som f.eks. en strømpeforing, da dy-sen langsomt trækkes op gennem røret.

Selvom der under arbejdet er lidt lugte-gener, indeholder produktet på ingen måder farlige stoffer, da det indeholder under 1/10 del af arbejdstilsynets tilladte grænseværdier for de materialer, der an-vendes. Derfor kan beboerne også op-holde sig i lejlighederne, mens arbejdet står på.

Plasten bliver efter hærdningen meget hård og tåler alle former for kemikalier, spulning med højt tryk og det roterende motorsplit. Det nye plastrør er et doku-menteret selvbærende rør med en fleksi-bilitet på 7 %, og det har en testet og do-kumenteret minimumslevetid på 50 år.

Proline anvender løsningerne ud fra metodernes bedste egenskaberProline anvender primært reliningsmeto-den til faldstammer og grenrør, hvorimod strømpen sættes i vandlåsene formet som et P eller et S, da dette giver det bedste resultat. Reliningen anvendes som primær metode grundet den økono-miske og tidsbesparende gevinst for kun-den.

Materialet til strømperne er generelt dy-rere og tager længere tid, hvorfor bespa-relserne på reliningen altid vil være stør-re end på en strømpeløsning.

Produktet er efter udført arbejde meget ens med hensyn til den estimerede leve-tid, og selvom reliningen aldrig vil have en lige så glat overflade som en strømpe, så er produktet meget smudsafvisende, hvorfor det er svært for fedtaflejringer at hæfte sig på røret.

Traditionel udskiftningHar man lange, synlige vandretliggende rør i kælderen, som der f.eks. ofte er i mange parkeringskældre, vil en traditio-nel udskiftning klart være at foretrække. Relining og strømpeforing har sin største fordel der, hvor de er skjulte, og hvor bygningsarbejde ikke er ønsket. ■

Renovering af faldstammer og afløbssystemer


80

Altaner er mere popu-lære end nogensinde. For byboere er den vin-duet mod verden uden-for. En unik plads, som tilføjer en spændende dimension til hjemmet. En plads til social om-gang og fest samt af-kobling og rekreation.

Altaner har formodentligt lige så mange anvendelsesmuligheder, som der findes mennesker, og ingen altaner ligner hinan-den. Måske fordi den er en arena for per-sonlige udtryk i en arkitektonisk sammen-hæng, som ellers giver få muligheder her-for.

For byboeren giver altanen naturligvis en fantastisk mulighed for at komme ud i det fri, føle sollyset og indånde den friske luft. En plads, som du kan tilbringe sommeraf-tenerne på, eller hvor du måske kan dyrke din hobby? Urban Gardening bliver mere populært år efter år, og altanen egner sig udmærket til en lille køkkenhave eller til at dyrke frugt og grøntsager.

Hvad mange ikke tænker på er, at en al-

tan faktisk påvirker hele lejligheden. Da en ny altan ofte indebærer, at et vindue udskiftes med en stor altandør, vælger man at arbejde med glas og lyse farver, som reflekterer meget lys. På den måde bidrager altanen til at gøre lejligheden ly-sere. Placeringen påvirker også flowet i lejligheden. Hvis udgangen placeres og udformes korrekt, bidrager samspillet mellem altan og lejlighed til et mere at-traktivt boligmiljø både inden- og uden-dørs.

De personer, der allerede har en altan, kan ikke forestille sig et liv uden den. Og de personer, som ikke har nogen altan fø-ler ofte, at der mangler noget. Derfor står altanen højt på ønskesedlen hos beboere i den indre by. At montere altaner på en ejendom er et ret omfattende projekt. Men med det rette udstyr og den rette vi-den og erfaring kan man bygge altaner på de fleste huse.

Når man bygger altaner, er det vigtigt at tage hensyn til arkitekturen. Ofte stræber man efter at bevare bygningens følelse og identitet samtidig med, at man vil skabe moderne og velfungerende altanløsnin-ger. Det er derfor vigtigt at gå forsigtigt til

Din egen altan – Fra idé til virkelighed

Det er næppe tilfældigt, at ”altan” er et af de mest populære søgeord, når folk er på jagt efter en ny bolig. Mæglerne, vi har kontaktet, får ofte at vide, at den lejlighed, de handler med, ville være helt perfekt, hvis den havde en altan. Ud over en øget livskvalitet for beboerne forhøjer den også værdien af ejendommen, og gør lejlighederne attraktive. En altan er altid en god investering.

Af Adm. Direktør Johan Söderling, Balco A/S


►

82

værks for hvert projekt. Men det betyder ikke, at det er nødvendigt at have be-grænsede valgmuligheder.

For at møde efterspørgslen hos en vok-sende målgruppe i den indre by har Balco udviklet en fleksibel serie byaltaner i stål, som passer til de fleste behov. Døre, vin-duer, værn, gelændere, gulv samt tilbehør vælger kunderne selv. Farvevalget er i princippet ubegrænset, så man kan finde de præcise nuancer, man vil sætte op og matche.

Hvad gør man så, hvis man er interesse-ret i at få sin egen altan? Det første du skal gøre er at finde ud af, om der er flere i din forening, som også er interesserede i at få en altan. Derefter danner I en al-

tangruppe, som får mandat til at arbejde videre med at indhente forslag og tilbud.

Den næste store udfordring for altangrup-pen bliver at få afklaret, hvad de øvrige beboere vil være med til. Her er det vig-tigt, at du og dit team er klædt rigtig godt på, og at I føler jer trygge ved jeres pro-jekt. I den fase hjælper vi jer med at finde den løsning, som I mener vil få størst op-bakning blandt beboerne.

Vi deltager gerne ved bestyrelses- eller beboermøder, så I ikke skal stå alene med alle spørgsmålene fra de øvrige be-boere. Hvis I har brug for rådgivning og vejledning vedrørende finansiering, har vi flere samarbejdspartnere, som vi også gerne tager med til sådanne møder.

Din egen altan – Fra idé til virkelighed


■

Vores arkitekt kan lave skitsetegninger af jeres ejendom med jeres nye altaner, så I og alle beboerne kan se, hvordan jeres altanprojekt kan komme til at se ud. I det hele taget vil vi meget gerne støtte og hjælpe jer hele vejen frem til, at I finder den rigtige løsning for jer og for så mange af beboerne som overhovedet muligt.

Når I så har besluttet jer, skal I indhente tilladelser fra jeres kommune. Til dette skal der bruges en række ingeniørbereg-ninger og tegninger, men også her skal vi nok sørge for at få det hele på plads så let og hurtigt som muligt. Vores mange års erfaringer med dette gør, at vi kan få tin-gene igennem systemet en del hurtigere, end hvis man ikke har prøvet det før. Når alle godkendelser og tilladelser er på

plads, tager vores rutinerede montører og vores ligeledes rutinerede projektledere over, og I behøver blot se på, mens jeres altanprojekt bliver realiseret.

Vi tilbyder en totalentreprise, og hjælper kunden gennem hele byggeprocessen fra de første usikre spørgsmål frem til afleve-ringen. Totalentreprisen er en tryghed for kunden, som her kun skal holde styr på en kontakt. Det er også en fordel for os som leverandør, eftersom vi har kontrol over alle dele i processen og kan garante-re, at arbejdet bliver udført korrekt. Der-med kan vi også give gode garantier på vores arbejder. Vi ved, at kunden har fået kvalitet hele vejen igennem, og vi har det godt med, at kunden trygt kan nyde sin altan i mange, mange år.

84

Trænedbrydende svampeVed bekæmpelse af svampeangreb i byg-ningskonstruktioner er artsbestemmelsen me-get vigtig. l princippet skelnes mellem angreb af Ægte Hussvamp og andre svampearter. Når

arts bestemmelsen er foretaget og årsa-gen til angrebet – fugtkilden - er klarlagt, kan selve bekæmpelsen planlægges og gennemføres

Bekæmpelse af ægte hussvamp kræver særlige og omhyggelige foranstaltninger, bl.a. fordi den også vokser i murværk m.m. og er delvis selvforsynende med vand.

Bekæmpelsen af de andre trænedbry-dende svampearter kræver imidlertid ikke så drastiske foranstaltninger. Her er det naturligvis også vigtigt at fjerne fugtkil-den. l begge tilfælde kan udskiftning /for-stærkning af dele af konstruktionen blive nødvendig.

Svampe- og skimmelangreb

Af Hanne Berg, KRS ApS


SkimmelsvampeSkimmelsvampe er ikke trænedbrydende, men har desværre vist sig at have uheldig indflydelse på indeklimaet og dermed trivslen. Skimmelsvampe kræver også fugt og angriber såvel organiske som uor-ganiske, støvede materialer. Svampene udvikler sporer (frø), der kan forårsage astmasygdomme. Endvidere udvikles for-skellige luftformige stoffer (VOC’er), der på anden måde kan frembringe sygelige tilstande hos mennesker.

l sådanne bygninger er det også fugttil-gangen, der skal findes. Svampene er

ikke altid synlige, idet væksten foregår på bagsider af beklædninger, i isoleringsma-terialer m.m.

Herfra spredes sporene til gene for de mennesker, der opholder sig i rummene Lokaliseringen af angrebene kræver ofte en meget omhyggelig bygningsanalyse, artsbestemmelse m.m., inden den egent lige bekæmpelse kan påbegyndes.

Som tilfældet med bekæmpelse af træ-nedbrydende svampe vil det ofte være påkrævet f.eks. at udskifte angrebet træværk, pladematerialer og isolering.

►

86

Effektiv bekæmpelse af svampe- og skimmelangreb. En bred palet af kvalitetsprodukter og 25 års erfaring med forebyggelse mod og be-kæmpelse af svampe gør LavTOX til en stærk alieret. Firmaet lavTOX forhandler og rådgiver om produkter og tilbehør til bekæmpelse og forebyggelse af råd-, svampe- og insektangreb i træ og murværk. Fra Vejle distribuerer lavTOX effektive diffusions-midler som Boracol l ORh, 20 og 40, samt Irnpel Bor- patroner. Produkterne forlæn-ger træværkets levetid og giver et bedre indeklima.

Ned med trænedbrydende svampeVed bekæmpelse af nedbrydende svampeangreb i bygningskonstruktioner er alle typer Boracol i princippet velegnet til desinfektion af murværk. Er det angrebne ma-teriale derimod af træ, er Boracol 20 eller 40 det rigtige behandlingsmiddel. Boracol kommer i væskeform og har en dyb indtrængning Har svampen allerede nået at an-gribe i dybden på trækonstruktionen, kan man bruge en slagkraftig kornbination af Boracol og Irnpel borpatroner. Svampens styrke vendes til svaghed:Svampeforekomsten skyldes som regel fugt i muren eller træet. Virkestoffet i Bor col og Irnpel borpatronen ligger som beredskab i træet. Opfugtes træet, følger virkestof-fet vandet. Virkestoffet ”forgifter” vandet og forhindrer udviklingen af svampeangreb.

SkimmelsvampeSkimmelsvampe nedbryder ikke træ, men de er særdeles dårlige for indeklimaet og sundheden. Til forebyggende og desinficerende behandling kan Boracol l ORh an-vendes. Boracol l O Rh kan bruges på næsten alle typer overflader: Tage, teakbåd-dæk, træhavernøbler, terrasser, osv. Boracol l O Rh stopper angrebet og dræber sporerne, som efterfølgende fjernes ved en grundig rengøring.

Udskiftningen foretages ikke pga. styrke-tab, men af hensyn til angrebets karakter og forankring i det pågældende materiale.

Døde sporer er ligeså generende som le-vende. Derfor må der afsluttende påreg-nes en grundig rengøring ved f.eks. støv-sugning, hvis sporerne ikke på anden måde forhindres adgang til bygningens opholdsrum.

Oh rædsel. Det fine raftehegn, som ram-mer haven ind, er en tikkende bombe. For de bærende stolper, som du omhyggeligt har gravet dybt ned i jorden, er begyndt at rådne! Men heldigvis findes der en meto-de, der kan bekæmpe råd og svamp inde i træet.

Stik med knivenStolpen som er gravet ned i jorden, er særligt udsat for råd og svamp i jordover-fladen, fordi der her er den optimale kom-bination af fugt, varme og ilt, som mikro-organismer og svampe trives i.Værst går det ud over almindelige ube-

handlede træstolper, men også trykim-prægnerede stolper kan blive angrebet.Du efterser stolperne ved at grave et spa-destik ned omkring hver stolpe og stikke spidsen af en kniv ind i træet lige under jordoverfladen. Er træet fast, er stolpen god. Hvis du har en fornemmelse af, at kniven ”synker i”, er det J11I, du skal tage affære. sk, at undersøge alle stolper, tor selv om den første stolpe er ok, kan en af de andre godt være dårlig. Måske får den mindre sol, eller måske er jorden dårlige-re drænet osv.

Svampe- og skimmelangreb

■


88

Særligt gamle boliger kan have et dårligt inde-klima og være dårligt isolerede, og man kan opleve, at der opstår skimmel i kolde vinter-dage. Dette sker som en kombination af util-strækkelig isolering, utætheder, og når kolde

vægge bliver mødt af et varmt indeklima, så der opstår kondens og heraf skimmel-svamp.

Et bedre indeklima kan skabes, og skim-melsvamp kan forebygges ved at sikre, at fugten, der opstår under opvarmning,

kommer ud af lejligheden. Hyppige udluft-ninger over dagen er altid at anbefale, men yderligere kan skimmelsvamp fore-bygges med isolerende og skimmelhin-drende tapet, fortæller malermester John Petersen. Det behøver ikke være omfat-tende, og det kan endda gøres for et for-holdsvis lille beløb, da det oftest blot er en enkelt væg eller to, der skal behandles. Og i modsætning til normal isolering, hvor der bruges flere fagmænd, kan der her nøjes med en maler. Det koster 500,- kr. pr. kvadratmeter, hvor det til sammenlig-ning koster 250,- kr. med glasfilt.

Kolde ydervægge kan være umulige at varme op – og en stor del af den indvendi-

Din maler kan hjælpe dig til et bedre og varmere indeklima

Ved brug af allergivenlig maling og med tapet, der virker isolerende, kan din bolig på kort tid blive et rarere og på sigt et mere sundhedsvenligt sted at bo.

Interview af Malermester John Petersen, Malerfirmaet John Petersen ApSSkrevet af Jeanette Elsner


ge opvarmning går tabt, men med opsæt-ning af tapetet kan man øge opvarmnin-gen øjeblikkeligt. Der er lavet undersøgel-ser, der viser, at op mod 80 % af boligens energi bruges på opvarmning, og har en bolig meget kolde ydervægge, bruges en stor del af energien til at opvarme disse. Det betyder, at megen af opvarmningen går tabt.

Dette kan afhjælpes ved at behandle de kolde vægge med tapet med isolerende effekt. Og der kan måles en effekt, allere-de lige efter tapetet er sat op. Med et in-frarødt termometer kan man måle tempe-raturen før og efter behandling og se en forskel.

Står lejligheden for at skulle istandsættes, er det en fornuftig investering at få be-handlet de kolde vægge på samme tid. Det tager 3 dage at behandle en væg in-klusiv tørretid, og det er kun kolde yder-vægge, dette skal gøres ved. Der er ingen grund til at sætte op på de øvrige vægge, som blot skal have normal behandling – alt efter ønske og behov.

Gammelt tapet skal renses væk først, og det isolerende tapet sættes op, spartles og males eller tapetseres efterfølgende, som man nu ønsker det. Herefter kan man glæde sig over, at den væg, der før var kold, nu er blevet varmere – og et smukt ensartet udseende af hele rummet.

►

90

Tapetet kan ikke erstatte almindelig isole-ring, og kræver en bolig isolering, skal dette gøres. Men ved kolde ydermure med en kold indvendig væg kan man med denne behandling afhjælpe problemet ved op til 27 % bedre isolerende effekt – uden at opsætte tykke isoleringsplader, som kan reducere et rums mål væsentligt.

Dette kan være et problem ved små kam-re, og når man kun råder over få kvadrat-meter, hvor isolering med tykke isole-ringsplader tager pladsen til eksempelvis en seng. Dette tapet er kun 4 millimeter tykt, så man vil ikke opleve en rumreduk-tion, og yderligere behøver man ikke læn-gere at bekymre sig over at sætte møbler op ad denne væg, hvor det ellers kan dan-nes skimmelmærker bag møbler op ad en kold væg, netop fordi der opstår kondens. Ingen kondens – ingen skimmel!

Op til 75 % hurtigere opvarmning er målt, efter en væg er blevet tapetseret med energienergioptimerende vægtapet. Men her skal man naturligvis tage højde for, at en måling skal ske, hvor der reelt er en kold væg. Det er derfor godt at vente til det bliver frostvejr, og væggene er rigtig kolde. Så kan man måle effekten meget tydeligt efter.

Vi har haft rigtig gode erfaringer med at vægbehandle boligkomplekser, fortæller malermester John Petersen, og efter-

spørgslen stiger, som det bliver afprøvet, og der opleves en effekt med det. Vi be-gyndte at arbejde med det sidste år, og der har været god respons på det allere-de. Vi tror på produktet, så vi anbefaler det gerne til vores kunder, og hvis der i en boligforening er usikkerhed omkring det, foreslår vi at lave en testlejlighed, som man så kan opleve effekten af, før man beslutter sig for at lave det i alle lejlighe-der. Vi er startet op med nogle enkelte boligselskaber i Storkøbenhavn, og dem, der har taget det til sig, har været meget begejstret for det.

Man kan ikke se forskel på en væg med dette produkt og en væg med filt. Og man kan sagtens tapetsere oven på det – også med filt, hvis man ønsker det. Det er dog ikke nødvendigt, og som noget ekstra godt at sige, kan dette isolerende tapet også bruges til at overbygge revner på op til 4 mm – på samme måde som glasfilt. Så visuelt gør det ingen forskel i forhold til andre pæne vægge.

Det er dejligt at teknologien er nået så langt, så vi også kan bidrage til et bedre og mere økonomisk indeklima nu. Vi er meget optaget af at bruge produkter, som bidrager til et godt indeklima. Derfor bru-ger vi også svanemærkede malinger, og med dette tapet kan vi yderligere forebyg-ge skimmelsvamp. ■

Din maler kan hjælpe dig til et bedre og varmere indeklima


92

Miele har aldrig haft som mål at være verdens største producent af va-skerimaskiner, men til gengæld fokuseret på kvalitet samt at have længst holdbarhed og bedste vask-tørreresul-tater med lavest mulig serviceomkostninger.

Det betyder, at selv om Mieles produkter ofte er lidt dyrere, viser det sig, at de allige-vel, på den lange bane, er den billigste in-vestering, hvilket millioner af forbrugere og mange fællesvaskerier kan bevidne.

Da man i starten af 90’erne skulle reduce-re vand og elforbrug drastisk på alle va-skemaskiner, var vores produktudviklere helt på det rene med, at man ikke bare kunne skrue ned for vandforbruget, og tro man stadig kunne levere et flot vaske-og skylleresultat, - altså vandet skulle i stedet udnyttes bedre. Vi udviklede derfor Hydro-matic-systemet, der går ud på at omdanne vaskemaskines ’medbringere’ i tromlerne, til brusere, således at tøjet under vask og skylning, konstant overbruses. Det betød at man kunne reducere vand-og elforbrug

med mere end 50 % og stadig opnå et va-ske-skylleresultat helt i top.

Næste store nyhed var lanceringen af SoftCare-tromlen i alle vores vaskerima-skiner.

Udgangspunktet var et stort ønske om ikke at slide for meget på tøjet under vask, cen-trifugering og tørring. Det løste man ved at udvikle og patentere SoftCare-tromlen, som med sit kubeformede mønster udnyt-ter vand og luft på helt nye måder.

SoftCare-tromlen til vaskemaskiner har også mindre huller end traditionelle trom-ler, hvilket løser de store problemer med fremmedlegemer i afløbsventil og pumpe, fordi brugerne ofte glemmer at tømme lommerne eller lægge bh’er i vaskeposer.

Før SoftCare-tromlen kom, udgjorde servi-cebesøg med at fjerne fremmedlegemer i afløbsventiler og pumper, omkring 25 % af vores servicebesøg på vaskemaskiner, med dyre reparationer til følge. Den type reparationer koster omkring kr. 4-5.000,00 hver gang, så ved bare 4 af den type servi-cebesøg i en vaskemaskines levetid, har man næsten betalt det samme i reparatio-

Miele Professional - bedste vaskeresultat med lavest mulige omkostninger

Miele har i mange år været kendt for deres gode holdbarhed og motto ”Immer Besser”, men hvad ligger der egentlig bag?

Af Kurt Laugesen, Miele Professional


ner, som man kan købe en ny maskine for. Og da den type reparationer som reglen ikke dækkes af en eventuel serviceaftale, er det for mange boligforeninger en stor og ærgerlig udgift på deres budget, som man ikke risikerer ved valg af en maskine med SoftCare-tromle.

Princippet med skånsom tekstilbehandling blev også anvendt til udviklingen af vores tørretumblere. En del af løsningen var her, ikke at have huller i tromlevæggene, da de erfaringsmæssigt bliver revet op af knap-per, hægter o.lign. der laver grater, der ef-ter følgende river huller i tøjet.

Igen en stor besparelse på boligforenin-gernes driftsbudget, da man ved køb af denne type tørretumbler ikke vil risikere at skulle udskifte tromlen i tørretumblerens levetid, hvilket typisk er en reparation på mere end kr. 6.000,00.

ØKONOMISK OG MILJØVENLIG TØR-RETUMBLER med VARMEPUMPE-TEK-NOLOGITørretumblere er en nødvendig ting i fæl-lesvaskerier, men er også traditionelt en energisluger, som man hidtil ikke har kun-net gøre så meget ved.

Miele har overført den teknologi man ken-der fra varmepumper til opvarmning i boli-ger til tørretumblere. En tørretumbler med varmepumpeteknologi anvender varmen i luften til tørring af tøjet - og bruger derved ikke strøm til opvarmning.

Det er et stort skridt og giver mærkbare besparelser for både miljøet og energifor-bruget.

CO2 udledningen og strømforbruget mere end halvers, så nu kan der for alvor spares penge på udskiftning af tørretumblere rundt omkring i fællesvaskerier, institutio-ner mv.

Det er også blevet nemmere at få installe-ret en tørretumbler, når den har varme-pumpe-teknologi, da den ikke behøver af-træk. Den egner sig således også til instal-lation i lokaler, hvor der f.eks. ikke tidligere har været vaskeri, i kældre eller lokaler placeret midt i en bygning, hvor aftræk er en udfordring eller umuligt.

Vaskerimaskiner kan sammensættes efter behov og plads. Maskinerne med kapacitet på 5,5, 6,5 og 8 kg kan sættes ved siden af hinanden eller i søjle og der kan indbygges re-servations- og betalingssystemer med features som internet-reservation, sms service, pris differencering m.v. efter ønske.

►

94

Miele Professional - bedste vaskeresultat med lavest mulige omkostninger

I en traditionel vasketromle presses tøjets fibre ud gennem de mange huller ved høje centrifugeringsomdrejninger. Derved sker et øget slid på tøjet. Som det ses af billedet nedenfor sker det stort set ikke i en SoftCare-tromle med færre og mindre huller.

Trådudtræk i en traditionel vasketromle

Trådudtræk i en SoftCare-tromle, vask

SoftCare-tromle fra en Miele tørretumbler med kubeformet præget mønster og ingen huller

Tromle fra tørretumbler af ukendt fabrikant med huller i tromlevæggen og to huller revet op


96

Fladskærmene kører, selv om vi ikke ser fjern-syn, eller også står de stand by og bruger strøm. Det samme gæl-der for computere, tab-lets, smartphones, spil-konsoller og musikan-læg.

En ny undersøgelse fra DONG Energy vi-ser, at underholdnings- og kommunikati-onsteknologierne nu bruger næsten lige så meget strøm som madlavning, køl-frys og tøjvask i hjemmet.

Undersøgelsen viser, at der gennem de seneste 10 år har været nogle markante ændringer af strømforbruget. For 10 år si-den stod underholdning og kommunikati-on for 26 % af det samlede forbrug i en villa. I dag er vi oppe på 39 %, og i lejlig-heder er tendensen endnu mere tydelig. Her kan forbrug til de sjove ting udgøre helt op til 50 % af elregningen.

Hvis man vil undgå overflødigt elforbrug til underholdning og kommunikation, så kan det betale sig at bruge bærbare com-putere eller tablets i stedet for stationære, der bruger dobbelt så meget strøm som bærbare. Og forskellen er endnu større ved brug af tablets. Husk også at indstille strømstyringen, så computeren går i ”sle-

ep mode” efter 10-15 minutter uden brug. Hvis du skal købe nyt, kan det betale sig at gå efter det blå Energy Star-mærke, der er din garanti for, at computeren er blandt de mest energieffektive på marke-det. Besparelsen vil typisk ligge på 110-125 kr. om året.

Et andet besparende tiltag er at slukke på afbryderne, når trådløse musikanlæg og spilkonsoller ikke er i brug. I værste tilfæl-de kan det koste op mod 2000 kr. om året, hvis en spilkonsol er konstant tændt. Sluk også for kontakten, når du tager mobilen eller tabletten ud af opladeren. De lidt æl-dre opladere bruger strøm, selvom mobi-len er fjernet.

Med elspareskinner kan du være sikker på, at dine apparater er helt slukkede og ikke bruger standby-strøm. Skinnen kan bruges til pc, skærm, printer, modem, router, højttaler, tv, dvd, musikanlæg og spilkonsoller. I en typisk husstand med to voksne og et eller to børn er der op til 800 kr. at spare om året på standby-strøm.

Er der teenagere i husstanden, så er der helt sikkert også potentiale for at spare på strømmen. De er nemlig nogle af hjem-mets store energislugere. De bruger cirka 20 procent mere el og 10 procent mere vand end resten af familiens medlemmer. Heldigvis er der mange måder at hjælpe

Spar penge på energien

Elforbrug til kommunikation og underholdning fylder mere og mere på elregningen. Men med små tiltag kan man undgå overflødigt forbrug.

Af Senior Press Advisor Morten Kidal, DONG Energy


dem med at skære ned på forbruget uden, at de behøver at gå på kompromis med deres komfort og livsstil. Hvad angår de unge, så er det mest effektive at sætte ind overfor overdreven tøjvask og badning. Det giver gevinst på regningen, reducerer risikoen for allergi og tør hud, og tager hensyn til vores miljø. Og igen er det vig-tigt at holde øje med forbrug til standby.

Spar på andet forbrugHvad så med forbrug, der ikke handler om kommunikation og underholdning? Her er der også stort potentiale for at finde be-sparelser, og der sker især meget på be-lysning.

De nye LED-pærer kan spare dig for helt op til 90 % af dit forbrug i forhold til de gamle glødepærer, og der er også en pæn besparelse ved at udskifte sparepæ-rer med LED. Besparelsen kommer især i kraft af LED-pærernes lange levetid. Af-hængig af kvaliteten holder de helt op til 25 år og koster som regel mellem 100 og 300 kr. stykket. Til sammen-ligning holder

en sparepære 6-10 år og en halogenpære cirka to år. Du kan således spare cirka 100 kr. om året for hver 60 watt glødepæ-re, du skifter ud med en A+mærket LED pære. Det kan hurtigt blive til mange pen-ge. Hvis du skifter tre 20 watt halogenpæ-rer ud med 15 watt sparepære, er der også cirka 100 kr. at hente om året.

Der er også noget at tage fat på ud over belysningen. Skru godt ned for den elek-triske gulvvarme og håndklædetørrere i sommermånederne – det er et par af hjemmets store strømslugere.

Fyld vaskemaskinen op inden den tæn-des. Vask hellere tre fyldte maskiner i ste-det for 6 halvfyldte maskiner. Det betaler sig at købe A++ eller A+++, hvis du skal udskifte en mere end fem år gammel op-vaskemaskine. Besparelsen er på næ-sten 700 kr. om året.

Vask tøj ved lavest mulig temperatur. Of-test er det nok at vaske kulørt ved 30 gra-der. Hvis du bruger tørretumbler, hvor tø-

►

98

jet i forvejen er centrifugeret ved 1600 omdrejninger i stedet for ved 1000 om-drejninger, kan du spare cirka 280 kr. om året.

Du kan spare på varmeregningen ved at skrue ned for varmen derhjemme. Skruer du for eksempel temperaturen ned fra 21 til 20 grader, kan du spare op til 5 % på dit varmeforbrug. Hvis du tænder din opva-skemaskine en gang mindre over 14 dage, sparer du cirka 100 kr. om året.

Brug din brødrister frem for ovnen til at varme dit brød op med. Hvis du gør det to gange om ugen, sparer du cirka 200 kr. om året.

Hold øje med temperaturen i dit køleskab og din fryser, de skal være henholdsvis +5 grader og -18 grader. Du bruger 2-5 % ekstra energi pr. grad, der er koldere end den nødvendige temperatur.

Når du skal tø mad op, så udnyt kulden fra det frosne mad ved at tø maden op i køle-skabet. For eksempel svarer kulden fra et kilo frosset kød til cirka en times strømfor-brug i køleskabet.

Hvis du afskaffer din clockradio og bruger din mobiltelefon som vækkeur i stedet for, sparer du cirka 100 kr. om året.

I det hele taget handler energibesparelser om gode vaner og om at være opmærk-som på dit forbrug. Det kan den gratis app ”Min energi” fra DONG Energy være med til. Med denne app bliver det nemt at hol-de øje med dit el- og/eller naturgasfor-brug, du kan se, hvor dit forbrug ligger ift. gennemsnittet og tjekke dit standby-for-brug af strøm. Og så er der i øvrigt flere gode sparetips.

Spar penge på energien

■


100

Er din forening afhæn-gig af en ildsjæl?Mange foreninger har en hjemmeside til bolig-foreningen, og det er der en lang række gode grunde til at have. Det kan f.eks. være, at for-eningens bestyrelse vil lægge dokumenter på

siden, som beboerne så kan hente, uden bestyrelsen skal kopiere og omdele i tide og utide, til deling af informationer og bil-leder og meget andet. I de fleste for-eninger er hjemmesiden udviklet af en ildsjæl. Foreningen står ofte i en dårlig situation, hvis ildsjælden stopper i besty-relsen, fraflytter foreningen eller af andre årsager mister interessen for hjemmesi-den. Derfor er det vigtigt at være opmærk-som på, om foreningen er i stand til at re-digere hjemmesiden også uden, at besty-relsen skal besidde ekspertviden.

Med en professionel foreningshjemmeside skal foreningen have mere og andet end blot en hjemmesideløsning. Der findes en række nemme og brugervenlige værktøjer, der gør bestyrelsesarbejdet nemt og over-skueligt – og I skal sikre jer altid at have fri

og ubegrænset adgang til dansk support både på mail og telefon. På den måde bli-ver en foreningshjemmeside så let at redi-gere som at skrive i Word.

En hjælp til bestyrelsesarbejdet og til beboerneSøg en løsning fra et selskab der kender til og har erfaring med udfordringerne i bestyrelsesarbejdet, således at det f.eks. bliver let og hurtigt at kommunikere med beboerne via få museklik. Med en god løsning til foreningens hjemmeside vil for-eningen kunne:

• Få foreningens dokumenter (refera-ter, vedtægter, husorden m.m.) på nettet direkte fra foreningens ejen-domsadministration og helt uden be-svær for bestyrelsen

• Indsamle beboernes e-mail-adresser og telefonnumre

• Opnå adgang til at følge med i for-eningens økonomi og herunder se bogførte bilag

• Gøre det let at overskue og styre for-eningens opgaver og herunder at kommunikere papirløst med beboer-ne

• Opnå en nem, effektiv og professio-

Af Christian Ringbæk, Prosedo ApS

En foreningshjemmeside gør det lettere at være i bestyrelsen

Mere tid til foreningen og mindre besvær! Med en foreningshjemmeside skræddersyet til boligforeninger bliver foreningen let papirløs.


Kontakt Prosedo på 22 43 96 50 eller [email protected]

PROSEDOVe j e n t i l u d v i k l i n g o g v æ k s t

• Det er nemt! Kan du Word, kan du også redigere foreningens hjemmeside

• Højt serviceniveau• Hurtig hotline• I modtager en nøgleklar hjemmeside

(let at komme i gang)• Fleksibelogkantilpassestildefleste

foreningers ønsker• Kanintegreresmeddefleste

administratorers systemer

Prosedo servicerer mere end 2.000 andelsbolig- og ejerforeninger med hjemmesider.

Skal din forening også have disse fordele:

►

102

nel profilering af foreningen til omver-denen

• Administrere bestyrelsesarbejdet ef-fektivt

Den papirløse foreningMapper fyldt med papirer, bunker i reoler-ne og et noget besværligt overblik over tidligere projekter og sager er ikke noget særsyn. Med en digitaliseret og dermed papirløs arbejdsgang er der meget at spa-re, uanset om vi ser på tid eller penge. Tænk hvad det vil betyde at undvære de fysiske papirarkiver og i stedet have sam-let informationerne samlet ét sted, hvor det tilmed er tilgængeligt for alle bestyrel-sesmedlemmerne og beboerne døgnet rundt. Det er en velorganiseret forenings-hjemmeside med til at understøtte.Tryghed for beboerneNår beboerne opretter sig på foreningens hjemmeside, oplyser de bl.a. deres e-mail- adresse. Bestyrelsen og forenin-gens eventuelle vicevært kan herefter

nemt sende beboerne beskeder. Besty-relsen kan f.eks. sende foreningens ny-hedsbreve pr. e-mail og således spare både tid og papir. Viceværten kan oriente-re om datoer for storskrald, trappevask og informere, hvis vandet lukkes, eller hvis der f.eks. er kommet vand i kælderen.

Beboerne vedligeholder selv alle deres informationer og kan problemfrit opdatere med nye e-mail-adresser, nye telefon-numre og selv vælge, hvilke nyheder de ønsker at abonnere på. Bestyrelsen har således via hjemmesiden, og de oplysnin-ger beboerne har lagt ind, adgang til en opdateret ”kontaktbog” for beboerne.

Hvordan kommer foreningen i gang?Det er altid en god idé at undersøge mar-kedet, før man beslutter sig for en leveran-dør. Start derfor med at søge på nettet el-ler spørge i jeres netværk om andre for-eningers erfaringer og valg af hjemmeside.





• Vest Administrationen• Salling Ejendomsadministration• Boligexperten Administration• Boligadministratorerne• Adlex Ejendomsadministration• ADVODAN Ejendomsadministration• ADVODAN Glostrup• ADVODAN Helsingør• Advokaterne i Rosenborggade• Advokaternes Ejendomsadministration• AdvokatfirmetSvendsen• Andelsbo• Boelskifte Administration A/S• Cubus Administration• Dansk Financia• Drachmann Ejendomsadministration• EJDA Ejendomsadministration• Frede Tellefsen Ejendomsadministration• Hupfeld & Hove• Hvidt&PartnereAdvokatfirma• LEA Ejendomspartner• NORD Ejendomsadministration• SJELDANI Boligadministration• Valdal Ejendomsadministration• Wind Administration• ØENS Ejendomsadministration

Prosedo har integreret hjemmesiderne med administrators systemer:

►

104

Kommuniker nemt og effektivt med beboerne - Med enkle og effektive værktøjer kan I gøre det let at overskue og styre jeres bestyrelsesarbejde samt opnå en nem og effektiv kommunikation med beboerne.

Foreningshjemmeside - Hjemmesiden er jeres profil på internettet, hvor alle – be-boere og andre - kan finde informationer om foreningen.

Dokumentarkiver - Del dokumenter på intranettet og hjemmesiden. Ofte leverer foreningens administrator adgang til alle foreningens nøgledokumenter automatisk og uden besvær for bestyrelsen. Beboerne skal kunne tilmelde sig den service via e-mail og/eller sms, så beboerne ikke selv skal finde informationerne.

Boliger til salg i foreningen - Hjemmesiden kan sættes op til automatisk at hente og vise boliger til salg fra f.eks. Boligsiden. Foreningen skal også selv let kunne præsentere boliger til salg på hjemmesiden.

Beboernes selvbetjening 24 timer i døgnet - Aktive blanketter, vejledninger og kontaktinformationer på hjemmesiderne skal gøre det let for beboerne at selvbetje-ne sig hele døgnet.

Beboernyheder - Det skal være nemt at holde beboerne opdateret med vigtige in-formationer og nyheder.

Nyhedsbrev - Send nyhedsbreve via e-mail til alle beboerne i foreningen. Beboer-ne tilmelder og opdaterer selv deres e-mail-adresse og telefonnumre uden bestyrel-sen skal bruge tid på det.

Økonomiske data - Mulighed for integration således at foreningens opdaterede, økonomiske data kan blive vist direkte på hjemmesiden og naturligvis kun for besty-relsen.

Bilagsgodkendelse - Upload foreningens regninger og slip for besværet med at gå rundt og indhente underskrifter. Systemet kan selv finde ud af at sende e-mail til de bestyrelsesmedlemmer, der skal godkende regningerne, rykke for godkendelse og sende de godkendte regninger til administrators systemer.

Kalender - Skab overblik over bestyrelsesmøder og arrangementer i jeres forening.

Booking-funktion - Gør det nemt at booke fællesfaciliteter, f.eks. vaskerier, fælles-hus, beboerhotel, værktøj m.v.

Intranet - Beboere og bestyrelse kan logge ind på hjemmesidens lukkede sektio-ner, som kun er for beboere og/eller bestyrelsen.

Opslagstavle - Lad beboerne komme til orde på deres egen opslagstavle, hvor de kan sætte ting til salg, annoncere selskaber, fællesspisning m.m.

Eget domæne - Få jeres eget domæne (f.eks. www.foreningensnavn.dk), som er nemt at huske. Hos Prosedo får du domænet og korrekt opsætning uden ekstra omkostninger.

SMS sender - Send SMS til alle beboerne i foreningen, hvis f.eks. vandet lukkes, hvis der er strømafbrydelse eller andre akutte forhold.

Fri support - Nyd godt af, at hjælpen altid er tæt på med gratis support på e-mail eller telefon.


■


106

En ny metode til rensning af tagrender sparer både penge og besvær, når grene, blade, og – i de værste tilfælde – fastgroet bevoksning skal fjernes. Metoden bygger på en enkelt idé, hvor pladskrævende sti-ger, stilladser og lifter undgås, og arbejdet i stedet udføres med en kraftig støvsuger, der kan betjenes fra jorden, og hvor perso-nen, der renser, følger arbejdet via et ka-merasystem.

“Det startede med, at vi skulle hjælpe en kunde med en stor villa, hvor der var højt op til tagrenderne, der var tilmed en ude-stue, og så måtte vi ikke lave mærker i græsset eller på fliserne. Det var så her, vi fik idéen til at støvsuge tagrenderne ståen-de fra jorden i stedet for,” fortæller Jeppe August, direktør og medstifter i virksomhe-den Tagrendetrolden, der tilbyder lands-dækkende service til virksomheder, offent-lige instanser, ejendomsselskaber og bo-ligforeninger. Siden er støvsugermetoden blevet Tagrendetroldens spidskompetence og samtidigt noget, som kunderne speci-fikt spørger efter.

”Vi blev for eksempel engang kontaktet af en slotsforvalter, som spurgte os, om vi kunne rense slottet uden at betræde bede-ne. De fik normalt renset tagrenderne fra lift, men var ærgerlige over det efterfølgen-de restaureringsarbejde. Så nu har vi et slot som fast kunde med en serviceaftale.”

Spar penge og rengøringEn af de store fordele ved støvsugermeto-den er, at selv meget tilgroede tagrender fyldt med mudder og andet snavs, kan ren-

ses uden at svine på facade og fliser. Støv-sugeren opsamler nemlig alt affald, som så herefter bliver bortskaffet på forsvarlig vis.

”Når vi er færdige med opgaven, skal man ikke kunne se, at vi har været der, det er en del af kvaliteten ved at støvsuge tagrender. Der skal ikke pudses vinduer eller facade - eller ryddes op på gaden efter skidt og snavs, der er røget ud af tagrenden. Det eneste kunden skal gøre er at vente på do-kumentationen, som viser, at tagrenderne er renset,” siger Jeppe August.

Så tit skal der rensesDet, at få renset sine tagrender og ned-løbsrør, er noget enhver bygningsejer bør gøre med jævne mellemrum. Som ud-gangspunkt lyder anbefalingen fra eksper-terne, at bygninger i 1. sals højde bør have renset tagrender hvert år. Bygninger i 2. og 3. sals højde bør som minimum få efterset eller renset deres tagrender hvert andet år og højere bygninger med tre eller fire års mellemrum. ”

Det er selvfølgelig kun en tommelfingerre-gel, for behovet afhænger af, hvor meget nedfald der kommer fra omkringliggende træer og lignende. Er man i tvivl, er det al-tid en god idé at få tjekket behovet,” siger Jeppe August.

Bliver ofte glemtJeppe August fortæller, at rensning af tag-render desværre ofte er en arbejdsopgave, som bliver udskudt. Og det gælder både i etageejendomme og almindelige boliger.

Støvsug tagrenderne og slip for liften

Ny metode til rensning af tagrender gør det enkelt at forebygge alvorlige skader selv i ejendomme med begrænset tilgængelighed. Samtidigt sparer metoden både penge og besvær.

Af Tagrendetrolden ApS


“Engang var vi på en opgave hos en bolig-forening på Frederiksberg, hvor der sim-pelthen voksede buske og træer i tagren-derne. Formanden kunne kun fortælle os, at det var nogle år siden, at tagrenderne var blevet renset sidst. Det var en større opgave, og desværre et billede vi ofte ser. Men vi fik da fjernet al bevoksningen, og efterlod både facade og fliser pæne og ny-delige, som da vi kom,” fortæller han.

Problemet er, at dårligt vedligeholdte tag-render kan resultere i alvorlige skader og dyre regninger.

”Tagrender er et af de områder, der kan udvikle sig til en voldsom post på budget-tet, hvis man ikke er opmærksom. Til gen-gæld kræver det ikke ret mange ressour-cer at holde styr på det løbende – slet ikke med de nye metoder, der findes i dag.” ■

Fordele ved støvsugning af tagrender• Mulighedforatarbejdeibaggårdemedsnæveradgang.• Mulighedforatstøvsugesten,grene,mudderogblademm.udenattilsmudse

facaden.• Mulighedfornemtatafhjælpetilstoppedenedløbsrør.• Dokumentationiformafbilledersådukanseresultatetmeddineegneøjne

108

Først og fremmest skal du vide, at der findes mange varianter af sik-kerhedsdøre. I princip-pet kan hvem som helst stille sig op i en garage og fremstille en dør, og efterfølgende beslutte sig for at kalde det for en sikkerhedsdør - sådan

lidt karikeret. I relation til dit fremtidige ansvar som byg-herre/ boligforening er det vigtigt at sikre sig, at et vilkårligt produkt lever op til byg-ningsreglement, herunder brandkrav, lyd-krav m.fl.

Hvis du vil undgå selv at stå med bevisbyr-den i forbindelse med en fremtidig tvist, er det en rigtig god ide at sikre sig, at pro-duktet er testet og certificeret i henhold til gældende danske krav og regler.

Sikkerhedsdørenes popularitet skyldes ty-pisk flere forhold. Nogle af de, som oftest går igen, er, at man får en entredør, som holder lugt og lydgener væk fra opgangen og omvendt.

En god sikkerhedsdør anbefales udført i højstyrkestål med karm i tilsvarende mate-riale. Sikkerhedsdørens udførsel sikrer en stabil og næsten vedligeholdelsesfri dør

over år, så der opnås typisk gevinster på driften af dørene i en større forening.

Nedsæt et udvalgEn ny sikkerhedsdør er forbundet med mange følelser for så vidt angår tryghed, udseende og drift, og den involverer endvi-dere både beboere og driftsansvarlige og har betydning for økonomien. En sikker-hedsdør er det første indtryk en gæst får af et hjem, og den er på mange måder et vig-tigt element i et samlet, æstetisk indtryk af beboeren. En sikkerhedsdør i stål behøver ikke at ligne en østeuropæisk fængsels-dør. Den kan leveres i en visuel let kon-struktion udført i overensstemmelse med gældende, europæiske klassifikationer.

Vær opmærksomEn bestyrkelse af jeres beslutningsgrund-lag når i bl.a. ved at sikre jer dokumentati-on for, at produkterne er i orden. Hernæst og måske endnu mere vigtigt er at inddra-ge andre foreningers erfaringer på et rele-vant niveau med sikkerhedsdøre. Besøg andre foreninger. Se deres sikkerhedsdø-re, mød bestyrelsen eller driften og hør om deres erfaringer fra projektering til deres daglige oplevelse med sikkerhedsdørene gennem flere år.

Hvilket forhold kan være af mere afgøren-de betydning for at træffe en god beslut-ning, som berører jeres forening i de næ-

Sikkerhedsdøre

Markedet for sikkerhedsdøre til boligforeninger er fremadstormende, men hvad skal du som bygherre tænke på, inden jeres forening bytter til sikkerhedsdøre?

Af salgschef Brian Møller, Daloc Danmark A/S


ste mange år, end at høre hvad andre for-eninger har haft af gode og måske mindre gode oplevelser?

Det kan være let at lytte til sælgere, som måske har et fokus på noget andet end din boligforenings langsigtede interesser, og måske i nogle tilfælde lover mere end de kan holde.

Der findes desværre eksempler på tvivl-som dokumentation i markedet. F.eks. skal den mærkat, som skal sidde i ryggen på en given klassificeret sikkerhedsdør/branddør indeholde oplysninger om klassifikationer og producent, som gør det muligt at tjekke op på dokumentation for produktet. Det kan f.eks. være en god ide at få DBI til at teste dokumentationen, hvis den ikke er nordisk, så du som bestyrelse og forening har ryggen fri i forbindelse med eventuelle fremtidige tvistser. Det er i sidste ende bygherre/ bestyrelsens ansvar, at en dør overholder krav iht. bygningsreglement. Der findes danske og europæiske klassifi-kationer for brand, lyd og indbrud, som gør det muligt at sammenligne produkter fra forskellige producenter. En nem måde at sikre sig på kan f.eks. være at betinge sig et produkt er certificeret gennem Dansk Standard eller DNV og testet iht. en nor-disk standard jf. DBI eller SP.

Et ansigtsløft & øget livskvalitetEn sikkerhedsdør øger typisk beboertryg-heden, og er den enkelteste og ofte billig-ste måde at sikre sin lejlighed på i relation til risiko for indbrud og efterfølgende be-svær med genanskaffelse og misbrug af personlige oplysninger. En sikkerhedsdør skaber typisk også en bredere målgruppe og efterspørgsel og synes mere og mere at være fremtidens konstruktion til lejlighe-ders alternativt mere traditionelle trædøre og trækarme.

Giv bestyrelsen og jeres forening de bedst mulige forudsætninger for et solidt beslut-ningsgrundlag med henblik på en langsig-tet, tilfredsstillende løsning. Afdæk pro-dukternes dokumentation og inddrag erfa-ringer fra et relevant niveau i andre foreninger. ■

110

Ændringerne får konkret betydning gennem en række nye tiltag som bl.a. krav om obligatori-ske, skriftlige ind- og fra-flytningssyn. Derudover ændring af krav om ny-istandsættelse til normal istandsættelse og krav om en 10-årig vedlige-

holdelsesplan i storhus-ejendomme – fra 7 boliger og opefter.

Tidligere Boligminister Carsten Hansen (S) har med den nye lovgivning haft ønske om at forenkle og modernisere lovgivningen og derved gøre op med bl.a. store fraflyt-ningsregninger og tvister imellem udlejere og lejere (7000 sager på landsplan årligt). Boligminister Carsten Hansen fremhæve-de allerede i juni 2014 det historiske ele-ment i aftalen, som ifølge ministeren er den største revision af lejelovgivningen si-den 1966.

Obligatorisk ind- og fraflytningssyn2,3 mio. lejere bor til leje i private udlej-ningsejendomme og andelsboligforenin-ger. For at undgå, at lejere kommer til at stå med en kæmpe regning, når de fraflyt-ter en bolig, fordi udlejer mener, at lejemå-let skal istandsættes fra gulv til loft, indfø-rer den nye lejelov obligatoriske ind- og fraflytningssyn. På den måde vil man und-gå, at nogle udlejere får renoveret deres

lejligheder på lejers bekostning. Formålet med det nye tiltag er derved at forebygge konflikter mellem lejer og udlejer og skabe dialog om lejemålets stand ved ind- og fra-flytning.

Det betyder, at for udlejere med udlejning af mere end én bolig, skal der fremover foretages obligatoriske ind- og fraflytnings-syn. Dernæst gøres det obligatorisk, at ud-lejer skal udarbejde en skriftlig ind- og fra-flytningsrapport. Der er ingen formelle krav til rapporten.

Fra nyistandsættelse til normalistand-sættelseI forlængelse af det nye lovkrav om obliga-toriske ind- og fraflytningssyn indføres krav om normalistandsættelse, som kon-kretiseres til hvidtning, tapetsering af væg-ge, maling af flader, karme, rør og radiato-rer, herunder maling af træværk samt slib-ning og/ eller lakering af gulve. Der er derfor ikke længere mulighed for, at udlejer kan kræve lejemålet nyistandsat, heller ikke selvom lejemålet er overtaget ny-istandsat.

Lejemålet skal efter de nye regler alene af-leveres i samme stand, som det var ved indflytning med fradrag af slid og ælde. Det vil sige, at lejer som udgangspunkt kun kan blive pålagt at aflevere den lejede bo-lig nymalet, hvis lejer har overtaget lejemå-let nymalet ved indflytning. Dette gælder,

Den nye lejelov 2015

1. juli 2015 trådte den nye, omdiskuterede lejelov i kraft, som indeholder en række ændringer, der har væsentlig betydning både for udlejere af ejer og andelsboliger og ikke mindst for de 41,3 pct. af befolkningen, der bor til leje.

Af Afdelingschef D&V Kent Larsen, AI a/s


selvom lejemålet muligvis trænger til vedli-geholdelse ved lejers fraflytning. Lejer kan dog blive pålagt at betale en del af udgif-terne afhængigt af, hvordan lejemålet så ud ved indflytning.

De nye regler beror altså på en vurdering af boligens stand ved ind- og fraflytning. Det er med til at afgøre, hvad lejer kan/skal hæfte for ved fraflytning. Det begrunder kravet om de skriftlige ind- og fraflytnings-rapporter, da huslejenævnene kan gå ind og vurdere fraflytningsregningerne i for-længelse af rapporterne.

Lejere må derfor fremover være indstillede på, at boligen ikke nødvendigvis er nyma-let, når de flytter ind, da udlejer ikke vil have noget større incitament for at istand-sætte lejemålet inden genudlejning.

Det sænkede krav til istandsættelse skal evalueres to år efter indførelsen af den nye lejelov for at afdække, om boligmassens standard er forringet på grund af ændrin-gen. Hvis der er mangler i lejemålet, skal

lejer stadig sende en mangelliste til udlejer senest 2 uger efter indflytning, ligesom i de gamle regler. Lejer undgår derved at hæfte for eventuelle mangler ved fraflytning.

Kvittering for modtagelseSom krav til indflytningssynet skal lejer indkaldes til synet med et passende var-sel, men lejer har ikke pligt til at deltage i synet. Hvis lejer deltager, skal lejer have udleveret indflytningsrapporten ved selve synet. Hvis lejer derimod ikke er til stede, skal lejer modtage en fysisk kopi af indflyt-ningsrapporten senest 2 uger efter indflyt-ningssynet har været afholdt. Lejer skal kvittere for modtagelsen, og det er pt. tvivl-somt, om fremsendelse af rapporten med anbefalet post eller som e-mail er tilstræk-keligt.

Udlejer skal sørge for at gemme både ind-flytningsrapporten og beviset for, at den er kommet frem til lejer, indtil lejer igen fraflyt-ter lejemålet. Ellers mister udlejer retten til at gøre istandsættelseskrav gældende ved lejers fraflytning.

►

112

Istandsættelse ved lejers fraflytningNår lejer fraflytter en bolig, skal der ske en vurdering af, om lejemålet afleveres i dårligere stand, end hvad der kan forven-tes. Hvis det er tilfældet, kan lejer pålæg-ges at betale for istandsættelse op til det niveau, som med rimelighed kunne for-ventes, hvis lejer har haft den indvendige vedligeholdelsespligt.

Hvis udlejer derimod har valgt at overtage den indvendige vedligeholdelsespligt i le-jeperioden og dermed har opkrævet til vedligeholdelseskonto efter lejelovens §22, så har lejer gennem indbetalinger til vedligeholdelseskontoen allerede betalt for eventuel istandsættelse. Lejer kan derved ikke pålægges at betale for yderli-gere istandsættelse.

Men viser der sig mangler ved lejemålet, i form af f.eks. misvedligeholdelse i forbin-delse med lejers fraflytning, skal lejer som altid betale for udbedring af mangler-ne.

Der gælder derfor det ekstrakrav til fraflyt-ningsrapporterne, at de skal indeholde alle udlejers krav – også eventuel misved-ligeholdelse. I fraflytningstvister får husle-jenævnene nu kompetence til at tage stil-ling til selve fraflytningssituationen, her-under omkostningerne til istandsættelse og ikke som i dag kun til tilbagebetaling af depositum.

10-års vedligeholdelsesplanUdlejeren skal hvert år inden den 1. juli udarbejde en plan for ejendommens ved-ligeholdelse i den kommende 10-års peri-ode. Planen skal omfatte større vedlige-holdelsesarbejder på ejendommen.

I ejendomme med beboerrepræsentation skal udlejeren indkalde beboerrepræsen-tationen til møde med henblik på udarbej-delse og revision af vedligeholdelsespla-nen.

Der etableres en model med rullende, 10-årige vedligeholdelsesplaner, hvor ud-lejer kun har ret til at opkræve beløb til den udvendige vedligeholdelse, hvis ud-lejer har udarbejdet en skriftlig vedlige-holdelsesrapport.

Kravet om udarbejdelse af en skriftlig ved-ligeholdelsesplan omfatter kun storhus ejendomme – fra 7 boliger og opefter og ikke småhus-ejendomme (max. 6 boliger). Derved er de små udlejere fritaget for kra-vet om vedligeholdelsesplaner. Udgiften til at udarbejde 10-års planen kan medtages i den omkostningsbestemte leje.

Nettoprisindeksregulering af lejenI den nye lejelov afskaffes trappelejen, som er muligheden for efter aftale at regu-lere lejen med bestemte beløb til bestemte tidspunkter. Samtidig indføres mulighed for regulering af lejen efter nettoprisindeks for at forenkle fremgangsmåden ved vars-ling af huslejereguleringer. I storhus-ejendomme kan udlejer beslutte, at lejen, i en periode på to år, årligt skal reguleres efter nettoprisindekset i stedet for reglerne om omkostningsbestemt leje.

I småhus-ejendomme skal udlejer og le-jer kunne aftale, at lejen reguleres efter nettoprisindekset. Det står udlejer frit for at vælge, om han vil benytte reglerne om nettoprisindeksregulering af lejen.

Den nye lejelov 2015


Varsling af omkostningsbestemt lejeI den nye lejelov ændres og præciseres reglerne ligeledes for varsling af omkost-ningsbestemt leje. Det betyder, at udlejer slipper for at give lejerne et opdateret ved-ligeholdelsesregnskab og eventuel med-delelse fra GI (Grundejernes Investerings-fond) ved varsling af lejeforhøjelser.

Det skyldes, at lejerne får adgang til regn-skaber mv. via GI´s hjemmeside. Det gæl-der bl.a. sammenligningsbudgettet, som er det gældende budget inkl. oplysning om driftsudgifter og – indtægter.

Lejer skal også have tilgang til en bereg-ning af huslejeforhøjelse på hjemmesiden, og lejer skal kunne se både forhøjelsens størrelse og den fremtidige leje, som han/hun skal betale. I ejendomme med beboer-repræsentation skal udlejer varsle beboer-repræsentationen syv dage før, varslingen sendes til lejerne.

Ændring af gebyrer for huslejenævns behandlingDen nye lejelov gør det billigere at få for-

håndsgodkendt huslejen ved et husleje-nævn for at mindske antallet af sager, hvor huslejen har givet konflikt. Muligheden for at få forhåndsgodkendt huslejen af husle-jenævnet mod betaling af et gebyr på 3.500 kr. ændres derfor til 500 kr. Samtidig forhøjes det nuværende gebyr for alminde-lige huslejenævnssager til 300 kr., og udle-jere, der taber en sag, skal betale et gebyr på 2.080 kr.

Udlejer kan opsige lejerDen nye lejelov giver mulighed for, at udle-jer af en ejer- eller andelsbolig nu får ube-tinget ret til at opsige lejeren med 1 års varsel, når ejeren eller andelshaveren selv ønsker at bebo boligen. Det nye lovtiltag skal afhjælpe nogle af de boligsager, hvor udlejer ikke kan opsige lejer.

Sammenlægning af lejeloven ogboligreguleringslovenFormålet med den nye lejelov er som sagt at forenkle og modernisere lejeloven, og som led i denne forenkling sammenskrives lejeloven og boligreguleringsloven til en ny samlet lov over de næste to år. ■

114

Erhvervsklatring eller re-bteknik, som det også kaldes, er stadig en for-holdsvis ny arbejdsme-tode i Danmark, og man-ge kender endnu ikke så meget til begrebet.

Det stammer fra Eng-land, hvor man i

1980’erne have brug for at kunne arbejde sikkert og effektivt i højderne på boreplat-formene ude på havet.

Dette blev startskuddet til erhvervsklat-ring, som i dag anses som den mest sikre arbejdsmetode til at udføre opgaver i høj-den. Man kan uddanne sig som erhvervs-klatre i Danmark.

Uddannelsen tager typisk 3 til 5 år, før man er fuldt uddannet erhvervsklatre, og man mestre herefter den klatremetode der kal-des rope access, hvor man fire sig ned af bygninger ved hjælp af reb under kontrolle-rede forhold.

Metoden med at fire sig ned af bygninger åbner muligheder for at løse uendelig mange forskellige arbejdsopgaver. Som boligforening kan man derfor med fordel altid indhente et tilbud fra en håndværker, som er uddannet erhvervsklatre, uanset hvilken opgave, der skal løses.

En af spidskompetencerne for en er-hvervsklatre er nemlig at se muligheder for at løse opgaver bedst, og der vil derfor al-tid kunne findes en let klatreløsning, selv-om arbejdet skal foregå i højderne.

Stillads eller ej?Etageejendomme har ofte den udfordring, når de står overfor en planlagt renovering eller akut opståede skader, fordi størstede-len af arbejdsopgaverne ikke foregår på gadeniveau. Der er derimod ofte et behov for at komme op i højderne, og dette sker ved hjælp af et stillads eller en lift.

Mange andels- og ejerlejlighedsforeninger har vedligeholdelsesplaner, hvor der er lagt en nøje beregnet plan for, hvornår for-skellige vedligeholdelsesopgaver skal ud-føres. Omdrejningspunktet i vedligeholdel-sesplanen er altid stilladset, og det hele handler om at få lavet mest muligt på byg-ningen, imens stilladset står der. Det bety-der ofte at kviste, brandvægge eller skor-stene, der trænger til opmærksomhed, lige

Glem stilladset når du skal renovere!

Vi kender alle til synet af bygninger, der er pakket ind i stilladser. Mange kender ligeledes til følelsen af at være spæret inde i stål og plastik i flere måneder, mens renovering af bygningens tag eller facade står på. Hvorfor ikke droppe stilladserne og lade et hold erhvervsklatre klare opgaven?

Af direktør Jacob Vestervang, Rebteknikeren ApS


nu og her får lov at vente, indtil stilladset kommer på.

At udsætte en skade fordi den er dyr at løse isoleret set betyder, at skadens om-fang bliver større og i sidste ende dyrere at få lavet.

Vælger man at bruge håndværkere, som er uddannet til at klatre, kan man undgå at pakke bygningen ind i stillads. Udover at det er en omkostning mindre for forenin-gen, undgår man også, at uvedkommende personer har adgang til facaden. Med fri adgang til facaden via et stillads, er der ri-siko for graffiti angreb. Den slags hærværk vil føre øgede omkostninger med sig.

Et stillads fastspændes desuden til faca-den for sikkerhed og stabilitet. Dette efter-lader efterfølgende mærker og huller, men disse skader undgås, hvis opgaven i ste-det udføres af en klatrer, som firer sig ned af bygningen. Erhvervsklatrer efterlader minimale spor, selv efter at have bevæget

sig op og ned af facaden mange gange.

Hurtig løsning af akutte opgaverIndimellem oplever boligforeningerne, at der opstår akutte behov for vedligeholdel-se eller udbedring af skader på en ejen-dom, så gælder det om at få en håndvær-ker på opgaven så hurtigt som muligt. Her har rebteknikken som arbejdsmetode en kæmpe fordel, da håndværkeren kan gå til opgaven med det samme.

Opgaver, som håndværkere normalt ville skulle have adgang til beboeres lejlighed for at udføre, kan ligeledes klares udefra af en erhvervsklatre.

Som andels- eller ejerlejlighedsforening kan der være en stor, økonomisk gevinst, og spare ejendommens beboere for man-ge gener, ved at benytte håndværkere, der er uddannede erhvervsklatrer. ■

116

Glem stilladset når du skal renovere!

Andelsforeningen på SølvgadeI hjertet af Købehavn ligger en andelsforening bestående af 3 bygninger beliggen-de i en hyggelig baggård. Foreningen fik en rådgivende arkitekt til at stå for bygge-styringen, da opgaverne var mange og komplekse.

Flere af bygningerne var bevaringsværdige, og en af bygningerne var helt fredet. Det satte store krav til både håndværkere og de materialer der skulle anvendes.

Foreningen valgte Rebteknikeren til at udføre opgaverne.

Beboerne var glade for at få lov at nyde sommeren og slippe for at skulle kigge ud i et stillads, imens renoveringen stod på.

REBTEKNIKEREN

Firmaet startede som et af de første af sin slags i Danmark. Alle medarbejdere har taget uddannelsen som erhvervsklatre ved siden af en håndværksmæssig uddan-nelse. Der løses primært opgaver indenfor tømrer-, murer- og malerfaget.


118

Men i dag er problemer med gamle, utætte og gennemtærede fald-stammer i eksempelvis køkkener og badeværel-ser ikke nødvendigvis lig med en dyr og omfat-tende renovering, hvor beboere skal genhuses, hvilket i nogen tilfælde

sker i forbindelse med den traditionelle udskiftning af faldstammer.

Renovering sparer tid, besvær og pengeI dag er alternativet en effektiv og konkur-rencedygtig teknik udviklet og produceret i Danmark til renovering af alle typer fald-stammer. Teknikken er gennemtestet og godkendt af Teknologisk Institut, og er en såkaldt strømpeforing, som krænger en polyesterforing i lange ubrudte længder ind i de eksisterende, nedslidte faldstam-mer.

På den måde bliver et helt nyt rør etable-ret inde i det eksisterende rør, hvilket sik-rer en hurtig og smidig renovering af fald-stammer, som tilmed tåler spuling og kan holde de næste 100 år. Det betyder kort sagt færre gener for brugere og beboere og ikke mindst ofte en bedre økonomi.

Strømpeforing af faldstammer er i forhold til den traditionelle udskiftning en hurtige-re helhedsløsning, når faldstammerne skal renoveres, og derfor er det også to-talt set en økonomisk fordelagtig løsning. Samtidig kan strømpeforing udføres med samme godstykkelse på hele faldstam-men, og altså også i vandlåse og eta-gespring.

Med i den samlede økonomiske vurdering skal man huske at forholde sig til de så-kaldte følgeomkostninger, altså omkost-ninger som ved den traditionelle udskift-ning skal tillægges et projekt i form af re-etableringsudgifter til murer, tømrer, maler og i visse tilfælde genhusning.

Alle typer faldstammerStrømpeforingsteknikken gør det i dag muligt at forny og tætne eksempelvis en ejendoms faldstammer på selv meget svært fremkommelige steder. Det gælder også de små sideafgreninger fra en toilet-faldstamme og ud til WC- og gulvafløb.

Faldstammerne er ikke altid synlige og er ofte meget svære at få adgang til. Det skyldes blandt andet, at mange bygninger eksempelvis via ombygninger ændrer ka-rakter gennem tiden.

Er der utætte faldstammer i din ejendom?

I mange ældre beboelsesejendomme er afløbssystemerne og faldstammerne ofte i dårlig stand, og mange af ejendommene skal totalrenoveres inden for en overskuelig årrække. For få år siden ville renovering af en ejendoms faldstammer næsten automatisk betyde omfattende nedbrydning af vægge, installationer samt gulve i køkkener og badeværelser.

Af Morten Andersen, Aarsleff Rørteknik


Vores erfaringer fra en lang række bolig-komplekser viser, at renovering af fald-stammer i langt de fleste tilfælde kan fore-tages uden nedbrydning af vægge eller omlægning af eksisterende installationer.

Rensning og tv-inspektionNår arbejdet med at renovere faldstam-mer begynder, indleder vi altid med at rense faldstammerne til fuldt tværsnit. Rensningen sker med specialudstyr un-der løbende tv-overvågning, som blandt andet registrerer og dokumenterer fald-stammernes tilstand. Under rensningsar-bejdet fjernes blandt andet rustskaller, slam og hårde aflejringer.

Og netop hårde aflejringer, der typisk hin-drer et godt afløb og er med til at nedbry-de de gamle faldstammer hurtigere, und-går man ved strømpeforing. Den meget glatte polyesteroverflade hindrer simpelt-hen, at hårde aflejringer hober sig op.

Strømpeforingsteknikken har gennem snart 40 år været brugt i forbindelse med opgravningsfri renovering af kloakker, men er løbende blevet udviklet og forfinet, så metoden i dag med fordel også bruges til at renovere alle former for lodrette ka-naler og faldstammer. ■

120

Fremtidens boligejen-domme har elevator. Når nye etagebyggerier skyder op omkring i by-erne, er det lovpligtigt at have elevator, og i de ældre bygninger følger tendensen med.

Vi har specialiseret os i at indbygge elevatorer i eksisterende eta-geejendomme, og vi kan tydeligt mærke at interessen er eksploderet i de sidste år, og det er der flere grunde til. Det handler både om tilgængelighed, komfort og øget salgsværdi. Kom lettere op og nedSmå børn i barnevogne, teenagere med sportsudstyr på ryggen, småbørnsforæl-dre med indkøbsposer, tilflyttere, fraflytte-re og gangbesværede ældre – alle kan få glæde af en elevator i opgangen.For langt de fleste kan den daglige gang fra døren til gaden sagtens klares på trap-perne – heldigvis! Men alle beboere, uanset etage, vil få stor glæde af en elevator, der for eksempel er indbygget i opgangens køkkentrappe. Elevatoren gør det meget nemmere, når

nye møbler skal på plads, når frokosten skal nydes i gården, eller når overskyden-de ting skal i kælderen eller på loftet.

Kravene til en bybolig bliver hele tiden større. For 100 år siden krævede nye bo-ligkøbere indlagt el, og 50 år senere var egne toiletter øverst på ønskelisten.

Senere kom turen til velfungerende køk-kener, rummelige badeværelser og frodi-ge gårdhaver. For 20 år siden var altaner et forholdsvist sjældent syn i bybilledet – i dag er en solbeskinnet altan et ufravige-ligt krav fra langt de fleste boligkøbere.

På samme måde er muligheden for at ind-bygge en elevator i en helt almindelig be-boelsesopgang i dag en løsning, som kun få andels- og ejerforeninger er klar over eksisterer. Til gengæld er alle eksperter enige om, at adgang til elevatorer bliver et ”must-have” for fremtidens boligkøbere. Gør din bolig mere værdEn elevator i opgangen betaler sig hjem igen – i nogle tilfælde to, tre eller fire gan-ge. Home har analyseret over 4000 ejen-domshandler i København de seneste år, og den stigende tendens til at indbygge elevatorer giver ikke bare beboerne til-

Til glæde, til gavn og til fremtiden

Elevatorer bliver det næste store renoveringsboom i byens ældre etageejendomme. Det giver både værdi i dagligdagen til alle beboere og sikrer, at ingen tvinges til at flytte, og så er det en investering, der betaler sig hjem igen flere gange.

Af Direktør Bo Herløv, Alevator.dk


►

122

gængelighed og en nemmere hverdag – det kan også vise sig at blive en rigtig god forretning.

I gennemsnit stiger en bolig 2609 kr. pr. m², hvilket svarer til, at en lejlighed på 115 m² vil stige 300.000 kr. i værdi – eller ca. dobbelt så meget, som det koster at etab-lere elevatoren, og for større lejligheder er genvinsten endnu større. Tendensen skyldes blandt andet, at bolig-køberne er blevet ældre. Hver 10., der vælger at flytte fra parcelhus til lejlighed, er over 64 år. Det er dobbelt så mange som for fem år siden - og de ældre lejlig-hedskøbere kommer både med penge og krav. De vil have elevator, og det kan ses på prisen. Bliv boende så længe du vilHvor vil DU helst bo, den dag benene ikke længere dur til at gå på trapper? Mange, især ældre, bliver i dag nødt til at flytte fra deres bolig, fordi turen til tredje sal bliver umuliggjort af nedsat bevægelsesevne. Med en elevator har alle beboere mulig-hed for at blive i sin egen lejlighed meget længere.

Derfor vil det i fremtiden blive et krav fra langt de fleste boligkøbere, at deres kom-mende bolig har elevator.

Fremtidsforsker Anders Bjerre fra Institut for fremtidsforskning forventer faktisk, at det i fremtiden vil blive svært at sælge bo-liger uden adgang til elevator.

- Vi vil se et stigende krav om elevatorer fra fremtidens boligkøbere. Især fra det meget købedygtige, ældre segment.

Om 40 år vil det være helt almindeligt, at boligejendomme har elevator, og for langt de fleste boligkøbere vil det være et krav, på samme måde som det er et krav i dag, at boligen har et velfungerende køkken og et rummeligt badeværelse, fortæller Anders Bjerre.

En investering i fremtidenAlevator.dk er de første i Danmark, der har specialiseret sig i at indbygge elevato-rer i ældre etageejendomme.

Konceptet går i sin enkelthed ud på enten at indbygge elevatoren i den nuværende hovedtrappe, at rive køkkentrappen ned og placere en elevator i stedet, eller at bygge den udvendig på facaden.

På den måde kan en boligforening både øge komforten, skabe tilgængelighed og investere i en boligforbedring, der allere-de er eftertragtet, og vil blive en del af standarden i fremtidens bybolig.

Til glæde, til gavn og til fremtiden

■

Sådan kan du få elevator:

• vedatnedrivedeneksisterendekøkkentrappeogsætteenelevatoropistedet.

• vedatindbyggedenimidtenafdeneksisterendehovedtrappeevt.vedatgøretrappensmallere.

• vedatplaceredeniettårnudenpåbygningen.

Hvad koster det?Enelevatorkosterca.1.5mio.kr.inkl.momsogdækkeralleudgiftertilelevator,bygningsarbejder,myndighedsgodkendelser,brandsikring,projekteringosv.


124

Nogle gange står de dér hos J. P Hoverby A/S og se på skaderne efter et større skybrud. Hører ofte historien om, at det langt fra er første gang. Mange andelsboligfor-eninger har stået i den situation og med det

samme tænkt over, hvor slemt det egent-lig er?

Og der går sjældent lang tid, før den tan-ke melder sig, at det jo kan ske igen. Hvem der kan gøre noget ved vejret overlades til andre. Men forebygge kan man sagtens, så det i hvert fald ikke bli-ver så slemt, hvis det sker igen.

»Rigtig mange tænker f. eks. på risikoen for skimmelsvamp. Men der findes nogle malertekniske løsninger til at forebygge. Man kan give gulvene epoxy og en støv-binding, så skidtet ikke binder så nemt«, siger Bo Almlev, administrerende direk-tør i J.P. Hoverby A/S.

Udvendige produkterMen der er flere tiltag, som kan forebyg-ge. »Man kan f. eks. også male vægge-ne i kælderen med nogle udvendige pro-dukter. Det kan nemlig forhindre en på-begyndede skimmelsvamp. Og det kan samtidig betale sig også at male gamle rå profil-vægge. Så er det nemlig nem-mere at vaske ned, hvis der kommer klo-akvand i kælderen«, siger Bo Almlev.

Sover bedreRigtigt meget handler om at begrænse skaderne nu og her, når der er kommet et skybrud. Tjekke kloakker, sætte højvandslukker på, sikre sig mod utætte kloakrør e.t.c.

»Mange andelsboligforeninger fortæller os, at det er behandlingen af vægge og gulve med en udvendig beskyttelse, der giver en større tryghed hos andelsha-verne. Nogle siger endda, at de sover lidt mere trygt, selvom varslingsikonerne blinker på DMI’s hjemmeside«, siger Bo Almlev.

Man skal gøre noget inden vandet er gåetOversvømmelser efter store regnskyl har gjort livet surt for mange andelsboligforeninger i de senere år. Det ved de en masse om i malerfirmaet J.P. Hoverby A/S. Og de har også et godt bud på løsningen. Inden det sker.

Af Jørgen Nielsen, Journalist

■


126

Bygassen er en blan-ding af naturgas, biogas og luft og giver ved brug meget mindre CO2 end tilsvarende brug af el.

Bygassen er derfor et oplagt valg til mange for-mål.

HOFOR har besluttet at gøre bygassen endnu mere grøn ved øget anvendelse af biogas, og målet er en 100 % CO2-neutral bygasforsyning senest i 2025.

Dermed lever HOFOR op til Københavns Kommunes målsætning om en CO2-neu-tral hovedstad. På grund af bygassens

miljøfordele stiller kommunen krav om, at det støttede byggeri skal tilsluttes bygas-forsyningen, og der skal bruges gas til madlavning i boliger, institutioner mv., og hvis der installeres tørretumblere, skal de køre på bygas. Kommunen anbefaler, at kravene også efterleves af det private byggeri.

Gas gavner gastronomienI dag bruger ca. 300.000 københavnere gas hver dag i køkkenet. HOFOR håber, at flere vil skifte til gaskomfur på grund af gassens miljøfordele. Dermed hjælper vi kommunen med at opfylde klimaplanens målsætninger, og så er der jo noget sær-ligt ved at lave mad over åben ild. Varmen kan reguleres lynhurtigt, og alle ved jo, at

Brug gas til komfuret og i vaskeriet for miljøets skyldI København og på Frederiksberg er bygas det miljørigtige valg til komfuret, tørretumbleren, pejsen og terrassevarmeren

af Palle Hansen, energiplanlægger, HOFOR A/S


”gas gavner gastronomien” - bare spørg en kok.

Læs mere om gas og madlavning på ho-for.dk og bliv inspireret af gasentusiaster-ne på Facebook. Gå ind på facebook.dk/gasentusiasterne.

Langt de fleste ejendomme i København har bygas, så i de fleste lejligheder er det bare et spørgsmål om at få sat en måler op og trukket et par meter rør. Du kan kontakte en VVS’er for at få et tilbud.

Gas til fast prisNu tilbyder HOFOR gas til fast pris, hvil-ket indebærer, at der kun skal betales et halvårligt abonnement, uanset forbrugets

størrelse. Kunden slipper samtidig for at aflæse måleren, og HOFOR slipper for at behandle de mange måleraflæsninger. Det giver besparelser på administratio-nen, og HOFOR kan derfor tilbyde en la-vere pris til kunder, der vælger fast pris.

Fast pris tilbydes alle nye, private gaskun-der, der kun bruger gas til komfur eller gaskogeplader. Eksisterende kunder til-bydes fast pris i forbindelse med den kommende årsafregning.

Gasmåleren skal blive siddende i installa-tionen ved fast pris. Det er et krav fra EU, så kunden på et senere tidspunkt har mu-lighed for at gå tilbage til afregning efter målt forbrug.

"Gassen er billigere end el, og samtidig spares miljøet for CO2. Vi har beregnet, at med

et gennemsnitsforbrug kan der spares mere end 9.000 kr. om året pr. gastumbler og samtidig

spares ca. 1,2 tons CO2. "Palle Hansen, HOFOR A/S

►

128

Brug gas til komfuret og i vaskeriet for miljøets skyld

Gas til vaskerietIndenfor de seneste år er der tilsluttet over 400 gastørretumblere til bygas. Mange fællesvaskerier vælger at skif-te eltørretumblere ud med gastørre-tumblere. Gassen er billigere end el, og samtidig spares miljøet for CO2.

Vi har beregnet, at med et gennem-snitsforbrug kan der spares mere end 9.000 kr. om året pr. gastumbler og samtidig spares ca. 1,2 tons CO2. På vores hjemmeside hofor.dk kan bolig-foreninger og andre hurtigt få et over-blik over den mulige besparelse ved skift til gastørre-tumblere.

En gastørretumbler kan fås til samme pris som en eltumbler, så merinveste-ringen ved skift til gas er hurtigt tjent hjem.

En konsulent fra HOFOR besøger ger-ne boligforeningen og fortæller om gassens fordele, både økonomisk og miljømæssigt, og giver gode forslag til placering af gasmåler og vejledning omkring gasinstallation og aftræk.

Nu kan der også fås en gastørretumb-ler til husholdningsbrug til bygas. Den kan ses på gasbutik.dk. Denne tumb-ler kan være et alternativ i mindre bo-ligforeninger.

Flere apparattyper Flere apparattyper kan nu fås til bygas fx terrassevarmere, hvor der hidtil mest er anvendt flaskegasmodeller. Flaskegassen er besværlig at håndte-re og oplagre.

Her har bygassen fordele med enkel håndtering – der fås bl.a. modeller med elektrisk tænding, hvor varmeren tændes på en vægkontakt, som ved elektriske varmere. Der er bl.a. opsat terrassevarmere til bygas i Tivoli, og terrassevarmere til bygas kan også erstatte flaskegas- el-ler el-varmere i haven eller gården.

Udover terrassevarmere er det nu også muligt at få en pejs til bygas. Kontakt HOFOR og hør nærmere om forsyningsmuligheder og priser.

Nybyggeri og renoveringSom noget nyt tilbyder HOFOR at fi-nansiere gasstik og gasinstallationer i ejendomme, hvor der bruges gas til madlavning. Ordningen gælder for nye installationer – både ved nybyggeri og renovering.

Hvis ejendommen får dispensation, kan gasmåleren undværes i den en-kelte lejlighed, og derved fås en billi-gere gasinstallation. Ejendommen be-taler et årligt finansieringstillæg til HO-FOR. ■


130

Den eksisterende byg-ningsmasse kommer derved til at fylde mere og mere i energiregn-skabet og ikke mindst de bygninger, der blev opført før man overho-vedet begyndte at tæn-ke på at stille krav til iso-lering og u-værdier.

Værst står det til i parcelhuse og etage-ejendomme opført før 1960, viser tal fra Energistyrelsen. Boligerne i denne byg-ningsmasse bruger i gennemsnit 150 kWh/m2 til opvarmning. En nybygget bo-lig må bruge under en fjerdedel, hvis den skal leve op til 2015-kravene.

’En reduktion af energiforbruget i byg-ninger kan derfor kun opnås gennem om-fattende energibesparelser i eksisterende bygninger. Potentialet er stort. Hvis byg-ningsejere gennemfører fornuftige og

rentable energiforbedringer, når de allige-vel gennemfører renoveringer, kan ener-giforbruget reduceres kraftigt’, hedder det i den ’Strategi for energirenovering af bygninger’, regeringen fremlagde i maj 2014.

Udnyt mulighederne når der alligevel skal renoveresOg det er netop strategiens kerne: Energi-besparelserne opnås bedst og mest om-kostningseffektivt, når de gennemføres samtidigt med den almindelige bygnings-renovering. Det kan f.eks. være i forbin-delse med udskiftning af tag eller vinduer eller renovering af ydervægge eller gulve. Energibesparelserne skal således ses i sammenhæng med det løbende behov for renoveringer, som er nødvendige for at bevare værdien af bygningerne.

Strategien indebærer, at bygningerne i den ældre bygningsmasse energireno-veres løbende over de næste 30-50 år i

Stort behov for energirenovering af ældre etageejendomme

Energikravene til nyt byggeri er løbende blevet strammet, så nye bygninger i dag bruger langt mindre energi end de gamle. Og sådan fortsætter det. Med 2020-kravene vil et nybyggeri bruge 75 % mindre energi end et nybyggeri i 2006.

Af Journalist Poul Høegh Østergaard, skribent for Enemærke & Petersen A/S


takt med, at de alligevel skal renoveres og have skiftet vinduer og tag. Til gengæld skal man så tage ordentlig fat og sørge for at fremtidssikre disse boliger, så de også vil være attraktive på fremtidens bolig-marked. Lidt efterisolering her og der gør det ikke.

Ved en gennemgribende energirenove-ring er det muligt at reducere energifor-bruget til opvarmning i disse bygninger med op til 45 %, viser beregninger fra SBI. Det forudsætter dog bl.a., at boliger-ne i disse ejendomme får mekanisk venti-lation med varmegenvinding.

Ældre etageejendomme kan energireno-veres, så de kommer helt ned til lavener-giklasse 1, uden at det kræver ret meget andet end at vælge de mest energirigtige løsninger på markedet, viser et projekt fra DTU Byg.

Det er totaløkonomisk sund fornuft at væl-

ge disse løsninger, når der alligevel skal renoveres.

Gevinsten rækker videre end en lavere varmeregning. Indeklimaet forbedres og boligkomforten bliver højere, når kulde-stråling og kuldenedfald fra vægge og vinduer forsvinder.

Indvendig efterisolering i ældre ejen-domme En særlig problemstilling udgør 600.000 etageboliger i Danmark fra perioden 1850-1930, som man af kulturhistoriske og arkitektoniske grunde ikke ønsker at efterisolere udvendigt. Løsningen kan derfor være at isolere dem indvendigt.

Der findes højeffektive isoleringsproduk-ter til formålet, som fuldklæbes direkte på ydervæggen, så man ikke risikerer at kapsle fugt ind i en bagvedliggende skele-topbygning. Nogle af dem er diffusionsåb-ne, så fugt kan passere begge veje.

►

132

Stort behov for energirenovering af ældre etageejendommE

Til gengæld kan der være andre pro-blemstillinger, som man nu forsøger at klarlægge i forbindelse med et de-monstrationsprojekt på Mønsgade i Aarhus, forklarer Jørgen Lange, Eko-lab. Hans råd til energirenoveringer af ældre etageejendomme lyder sådan:

• Start med at vurdere, hvor bygningen er vedligeholdelses mæssigt og energimæssigt.

• Overvej om man kan energireno-vere på en måde, så der tilføres nogle ekstra bo- eller bygnings-kvaliteter i den renovering, der under alle omstændigheder skal udføres.

• Forbedring eller vedligehold? Ved udlejningsejendomme må man – bygningsdel for bygningsdel – klarlægge, hvad der skal finansie-res som vedligeholdelse, og hvad der kan give anledning til husleje-forhøjelse.

• Udnyt gevinsterne ved at lave tin-gene samtidigt. At få rejst et stil-lads og stillet en byggeplads an, er i sig selv en stor omkostning, og når den udgift alligevel skal af-holdes, kan man faktisk få en del ting med til en acceptabel pris, hvis man får ’pakket’ løsningerne rigtigt.

• Vælg en god entreprenør, som kan være med til at finde de smar-te løsninger og prissætte dem re-elt. At få hurtige, troværdige pri-ser på de bedste scenarier er en afgørende løftestang i den pro-ces, hvor vi skal have både bebo-ere og ejer med.

Resultater og erfaringer fra demon-strationsprojektet i Mønsgade m.fl. publiceres på www.e-plus.dk.

En film om solcelleprojektet i Mønsga-de kan ses på www.eogp.dk/film

Stort behov for energirenovering af ældre etageejendomme

■


134

Vores hjem fortæller hi-storier om os og vores familier – og historien begynder allerede på ydersiden af indgangs-døren. Her får de besø-gende et førstehåndsind-tryk. Der er forbundet en vigtig funktion med mod-tagelsen af gæster –

hvad enten det er et privat hjem, en virk-somhed eller fx et hotel. Derfor tænker vi ikke kun på samtaleanlæg, men på hele indgangen.

Hvis man ikke tænker sig godt om, kan man hurtigt ende med et noget rodet ind-tryk i indgangspartiet til en ellers smuk ejendom. Dørtelefon, navneskilte, post-kasse eller brevindkast og husnumre i flere forskellige designs - materialer og farver giver ikke en æstetisk, sammenhængende velkomst. Vores systemer integrerer alle funktioner i et samlet design.

Materiale, former, farver – alt passer sam-men og taler et sprog.

Det, der sidder i indgangspartiet til vores bolig eller virksomhed, fortæller meget om os. Vi kalder det ”tærsklen”, og arbejder altid på at tænke alle de elementer, der normalt markerer overgangen mellem det private og det offentlige rum, ind i en sam-let løsning. Produkterne – alt fra husnum-mer, postkasse og lys til dørtelefon og ad-gangskontrol – kan tilpasses den enkelte bygning.

Tærsklen ændrer sig i disse år. Tidligere var den på dørtrinnet. Det er den med ud-viklingen af ny teknologi ikke nødvendigvis længere. Den er i dag dér, hvor du vil have den, fx undervejs på mobiltelefonen eller i computeren på kontoret.

Bygningsværker taler et andet sprog end tidligere, fordi teknikken giver mulighed for det. Biometriske og elektroniske adgangs-

På tærsklen mellem ude og inde

Siedles tidløse design er udviklet til det særlige rum, der er overgangen mellem ude og inde. Helt konkret designer og fremstiller Siedle dørtelefonanlæg, belysning, postkasser, systemer til adgangskontrol og forskellige systemer til bygningskommunikation.

Af adm. direktør Per Thomsen, Siedle Nordic A/S


kontrolsystemer identificerer besøgende og giver adgang. Postkasser tager imod pakker, hvis beboerne ikke er hjemme.

Slutbrugeren har krav på, at vi tilbyder den helt rigtige kommunikationsløsning ved hans dør. I de nordiske lande viser vejret sig ikke altid fra sin bedste side.

Nogle gange regner det næsten vandret. Det skal både produkterne og teknikken kunne holde til. Siedle sætter en ære i, at tingene er 100 % i orden. Vores kvalitets-kontrol er ikke en stikprøvekontrol. Vores kvalitetskontrol er 100 % slutkontrol. Det giver stor sikkerhed for både os og vores kunder.

Vores samarbejdspartnere er arkitekter, rådgivende ingeniører, el-installatører og sikringsfirmaer. Fælles for alle er, at de al-tid har øje for det, der skaber værdi for slut-brugeren. ■

"Tærsklen ændrer sig i disse år. Tidligere var den på dørtrinnet. Det er den med udviklingen af ny teknologi ikke nødvendigvis længere. Den er i dag dér, hvor

du vil have den, fx undervejs på mobiltelefonen eller i computeren på kontoret"

Per Thomsen, Siedle Nordic A/S

136

Banken og realkreditin-stituttet kan med bag-grund i den enkelte an-delsboligforenings be-hov og fremtidsplaner komme med forslag til den fremtidige finansie-ring. I mange tilfælde er valget af lånetype med til at understøtte en be-

styrelses målsætning om f.eks. en stabil boligafgift, etablering af altaner eller op-sparing til et nyt tag.

En ændret sammensætning af finansie-ringen kan således være med til at føre drømme ud i livet, som andelsboligfor-eningen indtil nu ikke har haft råd til.

Tag hul på refinansieringen i god tidI øjeblikket står mange andelsboligfor-eninger med den udfordring, at de har re-alkreditlån, hvor renten skal refinansieres indenfor de kommende 2-3 år. Det kan være en god ide, at bestyrelserne allere-de nu tager hul på refinansieringsproces-sen sammen med deres bank-/realkredit-institut og få forelagt foreningens fremtidi-ge finansieringsmuligheder. Det er vigtigt at være i god tid, da valg af ny finansiering skal besluttes på en generalforsamling.

I årene fra 2005-2008 valgte en lang ræk-ke andelsboligforeninger at låne penge i de lidt kortere låneserier som f.eks. F10 rentetilpasningslån, 10 årige stående lån eller 10 årige rente-swaps. På lånetids-punktet var fordelen nemlig, at renten var lavere end på de traditionelle 30 årige real-kreditlån. Ulempen er imidlertid, at lånene er inkonvertible, og derfor kan de være dyre at indfri.

Det historisk lave renteniveau, vi ser i øje-blikket, har netop haft den effekt, at nogle andelsboligforeninger er blevet ”fanget” af en overkurs og ikke har haft mulighed for at omlægge lånet til et nyt lån med en lave-re rente.

Heldigvis sker der det, at overkursen falder mod kurs 100 i takt med, at lånet nærmer sig udløb og skal refinansieres. Derfor be-gynder det at blive interessant for andelsbo-ligforeninger med inkonvertible realkredit-lån, der skal have en ny rente i 2016, 2017 eller 2018, at overveje, om det ikke er værd at slå til. I mange tilfælde kan der nemlig være fornuft i at realisere et mindre kurstab mod til gengæld at sikre en fremtidig lav rente i 10- eller 30 år. I øjeblikket tilbyder realkreditinstitutterne 10 årige realkreditlån med en rente på 2,00 % og 30 årige real-kreditlån med en rente på 3,00 %.

Af Anne Thybjerg, Erhvervskundedirektør, Nordea Erhvervscenter København Boligforeninger

Går andelsboligforeningen glip af de lave renter?

At man er valgt til bestyrelsen i en andelsboligforening betyder nødvendigvis ikke, at man er altvidende indenfor økonomi. Det er derfor vigtigt for en bestyrelse at vide, hvor de kan trække på ekspertviden. Og hvad er mere nærliggende end at spørge andelsboligforeningens bank-/realkreditinstitut. Lige nu kan der være mange penge at spare på det historisk lave renteniveau - også selvom andelsboligforeningen først skal refinansiere sit realkreditlån om 2-3 år.


Et alternativ til at realisere kurstabet nu og omlægge lånet er at tegne en forsikring på et renteloft gældende fra f.eks. 2016 og 10 år frem. På den måde kan foreningen alle-rede nu opnå vished om, at de kender de-res fremtidige maksimale renteudgift.

F.eks. kan en foreningen p.t. tegne et ren-teloft på 1,50 % + ca. 1,35 % forsikrings-præmie gældende fra 30.12.2016 frem til 30.12.2026. Det betyder, at foreningen kan opnå en maksimal rentebetaling på 2,85 % p.a. i 10 år. Hertil skal foreningen lægge bidragssatsen til realkreditinstituttet.

Hvorfor vente – grib mulighedenDer er ingen andelsboligforeninger som er ens. Det er vigtigt, at banken og realkredit-instituttet kender til andelsboligforenin-gens drømme og ønsker for at kunne kom-me med den bedste rådgivning. Bestyrel-sesarbejdet er frivilligt, men det er et kæmpe ansvar, som foreningens andel-shavere har lagt i bestyrelsens hænder.

Der kan derfor kun opfordres til, at besty-relserne kontakter deres bank og realkre-ditinstitut, så de derigennem kan få hjælp til på et oplyst grundlag at udnytte de mu-ligheder, som rentemarkedet på nuværen-de tidspunkt giver mulighed for. ■

138

TeknologienRelining af vandrør har været brugt i mere end 25 år i bl.a. Tyskland. Ef-ter 5 år på det danske marked har Greenpipe A/S etableret sig som den eneste udbyder af denne banebrydende teknologi, og firmaet har

nu relinet rør i mere end 2.000 boliger.

Enkel metodeFørst inspiceres vandrørene indvendigt med endoscop-kikkert. Alle armaturer, ha-ner osv. afmonteres, hvorefter rørsystemet kobles ammen med Greenpipe’s special-designede slanger og fordelingsrør. Røre-ne blæses tørre med varm luft, hvorefter der sandblæses med et specielt granulat, så rørene bliver metallisk rene og klar til relining. Slutteligt indføres epoxid-harpik-sen** i rørene, så der lægger sig et jævnt og ensartet nyt lag på rørenes inderside, der former et nyt rør inde i det gamle.

Stor besparelse, miljøvenligt og ingen støj eller byggerod En indlysende fordel med relining er frita-gelsen for lange perioder med støj, støv og byggerod. Med en almindelig rørudskift-ning skal alle gulve og vægge i badeværel-ser og/eller køkkener hugges op med et

stort CO2-forbrug til følge. Med Greenpi-pe’s relining metode bruges ingen kemika-lier under arbejdet, som blot varer 2-5 dage og koster op til 50 procent mindre end den traditionelle rørudskiftning.

Relining af vandrør er som sagt lidt af en revolution på markedet, da metoden gør fuldstændigt op med den traditionelle tan-kegang og løser et ellers meget omfatten-de problem på en indlysende, miljøvenlig og enkel måde.

* Relining er en indvendig foring af vandrø-rene med epoxid-harpiks**

**Vores epoxid-harpiks er designet til ind-vendig relining af vandrør og godkendt til drikkevand

Nye vandrør uden udskiftning!

Greenpipe A/S tilbyder en revolutionerende løsning til alle typer ejendomme, der trænger til fornyelse af vandrørene: Relining*

Af Søren Dallov Ibsen, Direktør Greenpipe A/S

■

”Coatingmetoden betød at foreningen ikke skulle i gang

med at adskille skabe og rørkasser m.v., og metoden sikrede derfor en væsentlig mindre krævende proces.”

EF Gyvelvej 12 A-D, Mads Schubart, Deloitte


140

Kan man isolere ud-vendigt?Hvis det overhovedet er muligt – praktisk, økono-misk og med tilladelse fra kommunen – at udfø-re en udvendig isolering, er det langt at foretræk-ke. Ved udvendig efter-isolering bevarer man

den ”tunge” mur ind mod boligen, som nu bliver varm og tør, og dermed er risikoen for fugt og skimmelvækst fjernet. Derud-over bliver kuldebroer isoleret og dermed fjernet. Ofte er det dog ikke muligt, og så må man isolere indvendigt.

Hvad er forudsætningerne for indven-dig isolering?Først skal man undersøge muren udven-digt. Hvis der er tale om stueplan, skal man sikre sig, at der ikke er opstigende grundfugt i murværket til det niveau, hvor-fra man vil isolere eller terrænfald ind mod bygningen. Muren skal i det hele taget være tør. Det betyder, at man skal under-søge, om der er revner og afskalninger i murværket, eller om der er angreb af mur-bier, hvilket ses som huller i fugerne. Kort sagt – der må ikke isoleres indvendigt på

en opfugtet mur.

Dernæst skal man undersøge muren ind-vendigt. Hvilken maling eller beklædning er der på væggen? Er der skimmelvækst udenpå eller bag beklædninger. Hvor høj er fugtigheden i væggen. Er det et rum, hvor luftfugtigheden i perioder er høj fx med dug på vinduerne? Ved høj luftfugtig-hed kan det være nødvendigt at gennem-føre andre tiltag, som for eksempel at øge temperaturen, lufte mere ud og sørge for, at fugt ledes ud af badeværelse og køk-ken.

I en etageejendom kan der godt efterisole-res indvendigt individuelt i enkelte lejlighe-der også uden, at alle i rækken af lejlighe-der gør det, og hver beboer kan vælge sin egen metode. Men for ejendomme, der har generelle fugt- og skimmelproblemer, i fx et værelse med en kold u-isoleret gavl, kan det være billigere at få udført et samlet iso-leringsprojekt i alle berørte lejligheder.Indvendig efterisolering skal udføres på helt ren vægflade. Det betyder, at al gam-melt tapet, klister og evt. skimmelvækst skal være renset af, inden der isoleres.

Efterisolering af bindingsværk og halv-

Indvendig efterisolering – risiko for skimmelvækst

Kolde ydervægge i det ældre byggeri koster på varmeregningen og giver kuldenedslag. Derfor er der ofte et ønske om at efterisolere disse vægge. Men erfaringer har vist, at der i mange tilfælde opstår skimmelvækst bag isoleringen, som kan give anledning til indeklimagener. Denne artikel handler om, hvordan man kan isolere uden risiko for skimmelvækst.

Af Anne Pia Koch, Seniorkonsulent, Teknologisk Institut, Byggeri og Anlæg


stensmure frarådes generelt. Hvis man gerne vil efterisolere sådanne ydervægge, bør man konsultere en fugtteknisk ekspert, som kan vurdere, om det kan udføres uden risiko for skimmelvækst og for fugtskader på ydermuren.

Efterisolering af kældre frarådes også, idet der her er både indtrængende fugt udefra og som regel opstigende grundfugt. Især hvor der er erhverv, eller evt. tidligere god-kendt beboelse, er der ofte et ønske om indvendig efterisolering. Men erfaringer viser, at det ofte giver anledning til kraftig skimmelvækst. Så her gør man bedst i at undvære al form for beklædning og male direkte på puds med en diffusionsåben maling fx en silikatmaling til indendørs brug og acceptere, at der er behov for en løbende vedligeholdelse af malerbehand-lingen, hvis der er fugt og/eller saltudfæld-ninger i murværket. Ikke alle malinger, der markedsføres som diffusionsåbne malin-ger, er dog reelt tilstrækkelig diffusionsåb-ne.

Hvad viser erfaringerne?Tidligere blev der isoleret med cellutexpla-der, som ofte blev sat op uden på de ta-petserede vægge, enten direkte eller på

lister. Det må man ikke mere, da de er brandfarlige. Manglende viden om konse-kvenserne af at udføre indvendig isolering førte til, at der blev isoleret på mure, der var fugtige, og pladerne blev sat op uden dampspærre og ofte med et godt lag næ-ring bagved i form af tapet og klister, så skimmelsvampene havde noget at leve af. Vi ved nu, at der kan være særdeles kraftig skimmelvækst bag disse plader.

Generelt er det sådan, at man ikke tidligere har været opmærksom på forudsætninger-ne for at udføre indvendig isolering, og der har ikke været fokus på at vælge hensigts-mæssige materialer og metoder.

Størst risiko for skimmelvækst har man, når isoleringen består af lag på lag af for-skellige materialer med luft imellem. Når rumluft med den fugt, der nu er i rummet, passerer isoleringslaget og afkøles mod den kolde oprindelige ydervægsflade, sti-ger luftfugtigheden i hulrummene imellem lagene. Der opstår da i nogle tilfælde så høj en overfladefugt, dvs. mere end 75 %, så skimmelsvampene kan spire og vokse. Hvis det oprindelige tapet sidder bag isole-ringen, kan tapetet opsuge og holde på fugten samtidig med, at tapet og klister er

►

142

god næring for svampene. Man kan altså ikke nødvendigvis se skimmelvæksten på den isolerede vægflade, men man skal åbne helt ind til den oprindelige ydervæg, og så sidder skimmelsvampene skjult der bag ved.

Erfaringerne viser, at selvom skimmel-svampene sidder skjult bag isoleringen, kan de påvirke indeklimaet betydeligt, pri-mært ved de flygtige kemiske stoffer, som svampene udskiller, når de er aktive.

Hvilke materialer findes?Der findes flere forskellige materialer til indvendig efterisolering og flere er under udvikling. Hvilket materiale, man vælger, kan afhænge af de individuelle forhold. Der er tre hovedtyper:

• Traditionelle forsatsvægge opbygget med skumplast eller isolering mellem lægter af stål eller træ, dampspærre

og en pladebeklædning.• Kapillaraktive plader• Hårde isoleringsplader med lukket po-

restruktur fx celleglas

Hvilke metoder findes?Traditionelle forsatsvægge kan give stor risiko for skimmelvækst, hvis ikke arbejdet udføres rigtigt. Der er en grænse for, hvor tyk isoleringen må være, for jo tykkere iso-leringslaget er, jo koldere bliver den oprin-delige ydervægsoverflade, og jo større er risikoen for kondensdannelse med efter-følgende skimmelvækst. Der anbefales derfor max 100 mm isolering. Der skal altid være en tæt dampspærre, som tapes i alle overlæg og fuges i alle kanter. Herpå op-sættes pladebeklædninger.

Isolering med traditionelle forsatsvægge frarådes på bindingsværk, letklinkerbeton, porebeton og halvstensteglmur, fordi disse ydervægge regnes er for fugtige i perioder.

Indvendig efterisolering – risiko for skimmelvækst


Kapillaraktive plader opsættes på rengjort og helt plant underlag ved fuldklæbning. Pladerne kan suge fugt til sig, og afgive fugten igen under forudsætning af, at den indvendige overflade ikke behandles med diffusionstætte materialer. Der må fx ikke malerbehandles med tæt maling, opsæt-tes tapet eller vægplader. Der skal males direkte på isoleringsmaterialet med en dif-fusionsåben maling, fx silikatmaling til in-dendørs brug efter producentens anvis-ning. Denne form for isolering er mere ro-bust og kan anvendes på alle ydervægge undtagen bindingsværk.

Hårde isoleringsplader med lukket pore-struktur – kaldet celleglas – er uigennem-trængelige for fugt, og fungerer derfor som en dampspærre, dvs., at murværket ikke må være fugtigt fra fx opstigende grund-fugt eller andre fugtkilder, og murværket skal være i god stand udvendigt. Pladerne anvendes ofte på mindre områder, som fx

vinduesfalse for at modvirke kuldebroer, og skal også fuldklæbes på plan flade.

Hvor tyk en isolering skal man vælge?Indvendig efterisolering tager plads fra rummet. Men her er det så heldigt, at det er de første 25 mm isolering, der giver det største spring i øget overfladetemperatur og energibesparelse. Samtidig tyder erfa-ringer på, at en forholdsvis ringe isole-ringstykkelse også giver den mindste risi-ko for skimmelvækst bag isoleringen.

Hvor kan jeg hente yderligere informa-tion?Der er næsten altid hjælp at hente i den byggetekniske informationsbank, der hed-der BYG-ERFA. Her kan man købe enkelte informationsblade eller abonnere på hele samlingen, og her findes også vejledning om efterisolering indvendigt, samt om mange andre relevante emner for de, der vedligeholder bygninger. ■

144

WC- og baderum er de rum i din bolig, der bliver udsat for mest direkte vand og fugt, og utæthe-der kan medføre alvorli-ge skader – både i din egen lejlighed og hos din nabo og underbo.

Det er derfor vigtigt at overholde gældende love og retningslinjer, når du skal renovere dit badeværelse. I byg-ningsreglementet er der i dag krav til, hvordan et nyt badeværelse skal opføres, og samme krav gælder for større reno-

veringer af eksisterende badeværelser, fx ved ændring af gulvkonstruktion eller udvi-delse af rummet.

Derfor kan der i nogle tilfælde følge mere arbejde eller flere udskiftninger med en re-novering, end du i første omgang havde forestillet dig, for at det nyrenoverede ba-deværelse kommer til at opfylde kravene i bygningsreglementet. Inden du går i gang, skal du derfor sørge for at få vurderet og planlagt renoveringen grundigt.

Undersøg om nugældende regler for badeværelser skal følgesKonstruktioner i ældre badeværelser ad-skiller sig ofte fra konstruktioner i nye ba-deværelser. Materialer og opbygning af-hænger af udførelsestidspunktet og de regler, der var gældende på det tidspunkt.

- Hvis dit badeværelse er lovligt opført ef-ter de regler og anbefalinger, der var gæl-dende, da arbejdet blev udført, er det som udgangspunkt også lovligt i dag. Men ved renoveringsarbejde er det vigtigt at vurde-re, om det er et større eller mindre indgreb, der er tale om, da det er afgørende for, om nugældende regler skal følges eller ej, for-klarer Erik Brandt, seniorforsker og civilin-geniør fra Statens Byggeforskningsinstitut (SBi) ved Aalborg Universitet København.

Ved større indgreb i eksisterende badevæ-relser, skal de regler, som gælder i dag, føl-ges. Det kan fx være, hvis gulvbelægningen skal ændres fra terrazzo til fliser, for så skal der også laves en vandtæt membran og eventuelt støbes nyt betonlag for at opnå den korrekte tykkelse på badeværelsesgul-ve i etageejendomme. Eller skal der laves nye vægge i badeværelset, så skal de op-fylde de krav til konstruktionsopbygning og vandtætning, som gælder i dag.

Regler for renovering af ældre badeværelser

Bor du i en ældre ejendom, og skal du i gang med at renovere badeværelset i din lejlighed, så vær opmærksom på, hvilke regler det skal overholdes, så du sikrer dig bedst mod vand- og fugtskader. Husk også at få lov af din ejer- eller andelsforening og at anmelde renoveringen til kommunen, inden du går i gang.

Af kommunikationskonsulent Dea Lindegaard, Statens Byggeforskningsinstitut, Aalborg Universitet København

Seniorforsker og civilingeniør Erik Brandt, Statens Byggeforskningsinstitut, Aalborg Universitet København &Forsker Martin Morelli, Statens Byggeforskningsinstitut, Aalborg Universitet København.


Mindre ændringer kan derimod foretages, uden at nugældende regler skal opfyldes. Fx kan fliser på et gulv eller en væg udskif-tes uden, at der stilles krav om, at der skal lægges en ny, vandtæt membran. Det samme gælder for udskiftning af sanitet eller faldstammer, som heller ikke medfø-rer krav om at opfylde nugældende krav, men det er selvfølgelig stadig vigtigt, at der ikke er utætheder.

Flere bade stiller større krav til bade-værelserVed renovering af et ældre badeværelse skal du være opmærksom på, at der med tiden er sket ændringer i den måde, vi an-vender badeværelset på – vi bader mere og længere end tidligere.

- Konstruktioner, som tidligere blev betrag-tet som vandtætte, er derfor ikke nødven-digvis vandtætte med den måde, vi bruger badeværelset i dag. Det er derfor altid en god idé at forbedre badeværelsets tæthed i forbindelse med renovering af ældre ba-deværelser. Det kan fx være at sørge for, at der etableres en vandtæt membran i for-bindelse med udskiftning af fliser, fortæller forsker Martin Morelli fra SBi, som er med-forfatter på den nye udgave af SBi-anvis-ningen Vådrum.

►

Desuden er det altid en rigtig god idé at orientere ejer- eller

andelsforeningen om dit projekt, inden du går i gang,

og du skal også sørge for at få en fuldmagt fra bestyrelsen i

din forening. Dea Lindegaard, Kommunikationskonsulent

146

Find tegninger af eksisterende kon-struktioner og installationerFør du går i gang med renovering af dit ba-deværelse, skal du undersøge, hvordan de eksisterende konstruktioner og installatio-ner er udformet. Det kan fx gøres på bag-grund af beskrivelser eller tegninger. Op-lysningerne er ikke altid tilgængelige, men du kan i nogle tilfælde skaffe dem fra kom-munens byggesagsarkiv.

På det elektroniske byggesagsarkiv www.weblager.dk kan du også finde byggesager fra mange af landets kommuner.

Kan du ikke finde tegninger eller beskrivel-ser for netop din bolig, kan du i den nye SBi-anvisning Vådrum finde eksempler på typiske gulv- og vægkonstruktioner i ældre badeværelser, som også kan være en hjælp, når du skal vurdere og planlægge din renovering.

Anmeld til kommunen og spørg for-ening førstNår du bor i lejlighed, behøver du ikke en byggetilladelse for at renovere dit badevæ-relse, medmindre du vil lave et helt nyt ba-deværelse (hvor der ikke har været et før), eller hvis du vil ændre et eksisterende wc-rum til et badeværelse. Derimod har du pligt til at anmelde renoveringen til kom-munen. Tal med kommunens tekniske for-valtning hvis du er i tvivl.

Desuden er det altid en rigtig god idé at orientere ejer- eller andelsforeningen om dit projekt, inden du går i gang, og du skal også sørge for at få en fuldmagt fra besty-relsen i din forening. Den vil du ofte også skulle bruge, når du skal anmelde renove-ringen til kommunen.

Må du selv renovere dit badeværelse? Badeværelset er boligens mest komplice-rede rum pga. de tekniske installationer og de høje krav til tæthed. Det er vigtigt, at arbejdet udføres helt korrekt, så der ikke slipper vand eller fugt ud i de omliggende konstruktioner i ejendommen, da det kan medføre alvorlige angreb af råd og svamp.

Som udgangspunkt må du selv lave en del, men renovering af et badeværelse er ikke oplagt gør-det-selv-arbejde, men bør udfø-res af professionelle. Det er heller ikke alt, du selv må udføre. Vand-, afløbs- og elin-stallationer kræver autoriserede håndvær-kere, og skal der laves gulv eller andre overflader med belægning af vinyl, skal svejsningerne i samlingerne laves af en håndværker med autorisation.

Skulle der senere opstå problemer med badeværelset, kan det være problema-tisk, hvis du selv har udført noget af arbej-det, da det kan være svært at afgøre, hvem der ansvarlig for eventuelle fejl – dig eller håndværkerne. ■

Statens Byggeforskningsinstitut (SBi) har netop udgivet en ny SBi-anvisning 252 Vådrum (Brandt E. & Morelli M., 2015).

Anvisningen beskriver, hvordan gulve, vægge og installationer i vådrum kan udfø-res, så bygningsreglementets krav er overholdt, og så der opnås størst mulig sik-kerhed mod skader fra vand og fugt.

I den nye udgave er der desuden kommet et kapitel om Renovering af eksisterende badeværelser, som skal gøre det nemmere at forstå og vurdere konstruktionerne, når ældre badeværelser skal istandsættes. Her kan du bl.a. andet se illustrationer og beskrivelser af typiske ældre gulv- og vægkonstruktioner i badeværelset, og læse bud på, hvordan ældre konstruktioner kan gøres tidssvarende.

Anvisningen kan købes som bog eller i elektronisk form på www.anvisninger.dk

Regler for renovering af ældre badeværelser


Slaggeplade

Rundjern

Trådnet

Pudslag

Blindkarm

Skillevæg mod naborum

Slidlag

Afretningslag

Jernbjælke

Betonudstøbning

Puds

Illustration af gulvkonstruktion i badeværelse i ældre ejendom udført med jernbjælkelag. I eksemplet er gulvet vist med en side, som ikke er understøttet af en bærende væg. Der er støbt beton mellem bjælkerne og etableret et afretningslag med mørtel. Gulvkonstruktionen er afsluttet med et vandtæt slidlag, fx terrazzo. Illustration fra SBi-anvisning 252 Vådrum: Michael Ulf Bech

Eksempel på ældre skillevæg med slaggeplader (koksvægge). Denne type væg er vandsugende, men var tidligere al-mindeligt anvendt i badeværelser. Oprindeligt var det blot et krav, at denne vægtype var vandafvisende til en højde på 1,8 meter over gulvet. Ved renovering bør væggene vandtætnes – bedst med pladebeklædning og vandtæt beklædning. Illustration fra SBi-anvisning 252 Vådrum: Michael Ulf Bech

148

Man kan som bekendt vælge mellem 3 princip-per ved opgørelse af A/B -ejendomsværdien og dermed beregningen af andelskroneværdien for de enkelte andelsbolig-ejere:

1) Anskaffelsesværdien

2) Den kontante handelsværdi som udlej-ningsejendom (valuarvurdering, foretaget af en ejendomsmægler og valuar)

3) Den senest ansatte offentlige ejen-domsvurdering.

Grundene til at vælge de forskellige prin-cipper kan være mange, og her er det som udgangspunkt alderen af foreningen, der retfærdiggør valgene. Ved en nystiftet for-

ening er der i 2013 indført regel/krav om at anvende opgørelsesmetode nummer 1 el-ler 3 i de første to år, og ved en ældre for-ening giver det fornuft at vælge blandt 2. og 3. princip. Men om hvorvidt det 2. eller 3. princip er hensigtsmæssigt, kan forkla-res.

Konsekvenser ved valg af den offentli-ge vurdering som principMange foreninger vælger at benytte den offentlige vurdering, fordi denne allerede foreligger og ikke medfører yderligere om-kostninger til en valuar. Dette valg kan dog vise sig ikke at være det bedste – og end-da medføre forringede økonomiske mulig-heder for foreningen. I sidste ende er det de A/B-ejere, der står over for at sælge deres andel, der står med ”problemet”.

Foreninger, der vælger den offentlige vur-dering, accepterer samtidig denne som maksimalprisen, som så ligger til grund for

Vurderingsprincipper og 18 måneders reglen

Hvad er det økonomisk mest hensigtsmæssige valg af vurderingsprincip for værdiansættelse af andelsejendomme, herunder 18 måneders reglen, ved valuarvurdering?

Interview Ejendomsmægler og Valuar, MDE Hans TrebbienSkrevet af Jeanette Elsner

150

Man kan som bekendt vælge mellem 3 princip-per ved opgørelse af A/B -ejendomsværdien og dermed beregningen af andelskroneværdien for de enkelte andelsbolig-ejere:

1) Anskaffelsesværdien

2) Den kontante handelsværdi som udlej-ningsejendom (valuarvurdering, foretaget af en ejendomsmægler og valuar)

3) Den senest ansatte offentlige ejen-domsvurdering.

Grundene til at vælge de forskellige prin-cipper kan være mange, og her er det som udgangspunkt alderen af foreningen, der retfærdiggør valgene. Ved en nystiftet for-

ening er der i 2013 indført regel/krav om at anvende opgørelsesmetode nummer 1 el-ler 3 i de første to år, og ved en ældre for-ening giver det fornuft at vælge blandt 2. og 3. princip. Men om hvorvidt det 2. eller 3. princip er hensigtsmæssigt, kan forkla-res.

Konsekvenser ved valg af den offentli-ge vurdering som principMange foreninger vælger at benytte den offentlige vurdering, fordi denne allerede foreligger og ikke medfører yderligere om-kostninger til en valuar. Dette valg kan dog vise sig ikke at være det bedste – og end-da medføre forringede økonomiske mulig-heder for foreningen. I sidste ende er det de A/B-ejere, der står over for at sælge deres andel, der står med ”problemet”.

Foreninger, der vælger den offentlige vur-dering, accepterer samtidig denne som maksimalprisen, som så ligger til grund for


Hvad er det økonomisk mest hensigtsmæssige valg af vurderingsprincip for værdiansættelse af andelsejendomme, herunder 18 måneders reglen, ved valuarvurdering?

Interview Ejendomsmægler og Valuar, MDE Hans TrebbienSkrevet af Jeanette Elsner


►

beregning af andelskronen. Den offentlige vurdering ligger oftest under markedspri-sen og for, hvad ejendommen reelt er værd, og de enkelte andelslejligheder kan sælges til. Den offentlige vurdering tager p.t. ikke højde for markedsændringer og specifikke forhold for ejendommen, som kan betyde en ændring i dens værdi. Og det kan yderligere være både en tung og besværlig proces at få SKAT til at godken-de en eventuel værdiforøgelse ved gen-nemførte forbedringer, moderniseringer og ombygninger (elevatorer, altaner o.l.), hvilket betyder, at finansieringsdelen hertil vil være det eneste, der figurerer i regnska-bet – og der således regnskabsmæssigt sker en udhuling af værdien ved en forrin-get egenkapital.

Ved accept af den offentlige vurdering som værdiansættelsesprincip, accepteres en statisk situation og en fastfrysning af vær-dien, som kun reguleres hvert andet år. Da

den offentlige vurdering oftest er sat lavt, betyder det, at sælger af en andelslejlig-hed går glip af en gevinst, der matcher det generelle markedsniveau – eller måske, at sælger går ud med et tab, fordi ejendom-mens (offentlige) vurdering er faldet siden købet. Disse forhold gør, at valget af det offentlige princip kan forringe en forenings økonomiske muligheder og skabe salgs-mæssige forvridninger – både aktuelt og på sigt.

At vælge en valuar er at pleje og udnyt-te foreningens økonomiske potentialeVed valg af princip nr. 2 – som er valuar-vurderingen, vælger man den mest præci-se måde at værdisætte andelsboligfor-eningens ejendom på.

En ejendomsmægler og valuar er specia-list i at besigtige og vurdere ejendomme, og ved brug af en valuar til værdiansættel-se af jeres ejendom sikrer I, at der er taget

150

højde for alle tænkelige forhold, der påvir-ker jeres ejendoms værdi – både aktuelt og på sigt.

Valuaren vurderer jeres ejendom ud fra et markedsmæssigt perspektiv ved at sam-menligne med prisniveauet på lignende ejendomme på markedet– herunder lokal-området, markedstendenser og lovmæssi-ge forhold samt udbud og efterspørgsel. Med sin markedsmæssige know-how og byggetekniske indsigt, har valuaren øje for ejendommens økonomiske potentiale, og kan rådgive jeres forening om hvilke områ-der, I skal fokusere på for – f.eks. at sikre vedligeholdelse af ejendommen – og der-med sikre en bedre markedsværdi.

Valuaren tager eksisterende projekter med i sin vurdering. Hvad betyder det? Hvilken effekt vil det have? Udnyttes potentialet? Er klimaskærmen i orden? Og andre væ-sentlige forhold, der kan påvirke prisfast-sættelsen. Alt dette afspejles i valuarvur-deringen og tilrettelægges, så det er klar til revisor, der udarbejder A/B’s årsrapport.

Valuaren bør tages med på råd ved je-res vedligeholdelsesplan og for at sikre

at jeres værdigrundlag er gyldigt – 18 måneders reglen i praksisUdover at I får en præcis ejendomsvurde-ring, er det fornuftigt at tage jeres valuar med på råd ved udarbejdelse af jeres ved-ligeholdelsesplan og også at indregne va-luars årlige-tjek-up i bestyrelsesarbejdets årlige, fastlagte rutiner med en løbende god dialog. I bør have en frisk valuarvurde-ring i forbindelse med årsregnskabsafslut-ning hvert år for at sikre, at vurderingen lovmæssigt er gyldig.

Reglen om 18 måneders-valuarvurdering kan forvirre og yderligere skabe nogle uhensigtsmæssige skævheder samt unø-digt besvær i jeres forening. For at sikre, at jeres forening ikke står i en situation, hvor jeres ejendomsvurdering er ugyldig i en periode, er det vigtigt at forstå, hvad denne 18 måneders regel betyder, og hvordan I skal forholde jer til den regnskabsmæs-sigt.

På den følgende side forklarer ejendoms-mægler og valuar, MDE Hans Trebbien, hvordan 18 måneders reglen fungerer i praksis, og hvorfor værdiansættelse bør ske hver 12. måned:


"Reglen om 18 måneders-valuarvurdering kan forvirre og yderligere skabe nogle uhensigtsmæssige

skævheder samt unødigt besvær i jeres forening. For at sikre, at jeres forening ikke står i en situation,

hvor jeres ejendomsvurdering er ugyldig i en periode, er det vigtigt at forstå, hvad denne 18 måneders

regel betyder, og hvordan I skal forholde jer til den regnskabsmæssigt. "

Jeanette Elsner


152

Beregning af andelskroneværdi når AB bruger valuarvurdering. Skal det ske hver 18. måned eller hver 12. måned?

I følge andelsboliglovens § 5 kan en an-delsboligforening i forbindelse med opgø-relse af andelskronens værdi (andel i for-eningens formue) anvende tre forskellige principper til fastsættelse af værdien af ejendommen.

Disse principper er:

1. Anskaffelsesprisen2. Den kontante handelsværdi som ud-

lejningsejendom (benævnt som ”valu-arvurdering”)

3. Den seneste ansatte offentlige ejen-domsvurdering

Såfremt andelsboligforeningen anvender den kontante handelsværdi som udlej-ningsejendom, skal denne fastsættes af en ejendomsmægler, der tillige er valuar, og vurderingen må ikke være mere end 18 måneder gammel.

Ny undtagelsesregel pr. 1. juli 2013 – som værn mod spekulation i prisudvik-lingI 2013 er indført en undtagelsesregel - en karensperiode på 2 år - der ”begrænser” anvendelse af valuarvurdering gældende for nye andelsboligforeninger, der dels er stiftet ved erhvervelse af en udlejnings-ejendom, dels er stiftet efter 1. juli 2013 - efter bestemmelsens ikrafttræden.

Vurderingen er som nævnt til brug for for-eningens ansættelse af ejendommens værdi i årsregnskabet og dermed indirekte til fastsættelse af de enkelte andelslejlig-heders værdi. Vurderingen skal være lavet i overensstemmelse med reglerne i an-delsboliglovens § 5, stk. 2, litra b. Det bety-der, at ejendommen skal vurderes til den kontantpris, den vil kunne sælges til som udlejningsejendom, idet der tages ud-gangspunkt i, at den ikke har status som andelsboligforeningsejendom og ikke har haft det. Det betyder også, at den ikke kan vurderes som eksempelvis en ejerlejlig-hedsejendom. Samtidig betyder det, at va-

luaren skal indhente alle relevante oplys-ninger om ejendommen, dvs. de samme oplysninger, som man ville indhente, hvis ejendommen skulle sælges som udlej-ningsejendom.

Bl.a. som følge af den monopolstilling va-luarer har på at udføre vurderinger af an-delsboligejendomme efter andelsboliglo-vens § 5, stk. 2, litra b, er det vigtigt, at vurderingerne hver gang bliver så rigtige som muligt.

-------------

18 måneders regel

Bestemmelsen om tidsintervallet ”18 må-neder” fremgår af teksten i andelsboliglo-ven § 5, stk.2, litra b, sidste punktum: ”Vur-deringen må ikke være mere end 18 må-neder gammel”. Med tidsfristen på 18 måneder åbnes mulighed for, at general-forsamlingen kan godkende den vurdere-de handelsværdi for et år ad gangen.

De 18 måneder skal beregnes fra det tids-punkt, hvor der indgås aftale om overdra-gelse af en A/B andel.

Tidsfristen blev indført under hensyntagen til, at vurderingen af handelsværdien ty-pisk bliver foretaget i forbindelse med en regnskabsaflæggelse, og at denne vurde-ring danner grundlag for prisberegning i regnskabet, som skal være gældende et år efter dens vedtagelse. De 18 måneder skulle give mulighed for, at andelsboligfor-eningen ved regnskabsårets udløb lader ejendommen vurdere og så indarbejder vurderingen i regnskabet, som typisk fore-lægges (og vedtages) på generalforsam-lingen ca. 6 måneder efter regnskabsårets udløb.

Imidlertid har fortolkning - og anvendelse - af ”18 måneders reglen” vist sig at være noget forskellig, og her kan nævnes ek-sempler:

Eksempel 1

AB har kalenderår som regnskabsår og af-



holder, jfr. vedtægter, ordinær generalfor-samling inden udgangen af juni måned.

I marts 2014 udarbejdes valuarvurdering til brug for årsregnskab 2013.

Vurderingen angiver handelsværdi pr. 31. december 2013.

Vurderingen er underskrevet 15. marts 2014.

AB vedtager 25. juni 2014 andelskrone-værdi på grundlag af valuarvurderingen.

Vurderingens udløbsdato er 18 måneder, der beregnes fra årsafslutning / statusdag (31. december 2013) og er således gæl-dende indtil 30. juni 2015.

-----

AB kan i nyt regnskabsår for 2014 (med årsafslutnings- / statusdag 31. december 2014), der vedtages af generalforsamlin-gen i juni 2015, anvende denne vurdering, men får i den sidste halvår af 2015 et pro-blem, såfremt der handles andele i den periode.

Her tilrådes det, at andelsboligforeningen i forbindelse med regnskabsaflæggelse for 2014 rekvirerer ny valuarvurdering/en re-vurdering, så der ikke opstår en forældel-sesperiode i regnskabsår 2015

* * *

Eksempel 2

AB har regnskabsår 1. juli - 30. juni og af-holder, jfr. vedtægter, ordinær generalfor-samling inden udgangen af oktober må-ned.

I august 2014 udarbejdes valuarvurdering til brug for årsregnskab 2013/14.

Vurderingen angiver handelsværdi pr. 30. juni 2014

Vurderingen er underskrevet 15. august 2014.

AB vedtager 25. oktober 2014 andelskro-neværdi på grundlag af valuarvurderingen.

Vurderingens udløbsdato er 18 måneder efter 30. juni 2014, altså 31. december 2015.

------

AB kan i (nyt) regnskabsår for 2014/15 (med årsafslutnings- / statusdag 30. juni 2015), der vedtages af generalforsamlin-gen i oktober 2015, anvende denne vurde-ring, men får de sidste 6 måneder af regn-skabsåret 2015/16 et problem, såfremt der handles andele i den periode.

Her tilrådes det, at andelsboligforeningen i forbindelse med regnskabsaflæggelse for 2014/15 rekvirerer ny valuarvurdering/en revurdering, så der ikke opstår en foræl-delsesperiode i regnskabsår 2015/16. ■

154

Med dette in mente har vi forsøgt at skabe nogle oplevelsesrum til dig som altaninteresseret, hvor du kan blive inspi-reret til at vælge den for dig helt rigtige løsning.

Vi har i en del år nu (si-den 2012) haft Café Al-

tanen i København på Gl. Kongevej 19. Her kan du, i hyggelige omgivelser, nyde en solid frokost bestående af håndmad-der eller fordybe dig i en bog i selskab med vores lækre kaffe. Alt dette kan du i øvrigt gøre på en af de altaner, som vi har gjort til en del af indretningen i cafeen.

A-HUSETI løbet af 2015 flyttede vores nabo Ket-sjergalleriet, som i mange år har ligget på Gl. Kongevej 17 og levet af at sælge alle former for ketsjere. Vi besluttede os for at overtage lokalerne, eftersom det var be-

gyndt at blive trængt i Café Altanen som følge af de mange kaffetørstige køben-havnere, men også fordi flere og flere vælger at tage møder med vores altan-konsulenter i cafeen.

Vi tog således beslutningen om at indret-te den gamle ketsjerforretning til inspirati-onshus, som vi valgte at kalde A-HUSET. I A-HUSET vil du blive mødt at flotte, ru-stikke vægge og lysekroner, krydret med et udvalg af vores altaner – lidt ligesom i bybilledet hvor vi mange steder ser, hvor-dan moderne og flot stringente altaner pryder de gamle, smukke ejendomme.

I A-HUSET kan du hver dag komme på besøg - også uden på forhånd at have la-vet en aftale. Du vil blive taget godt imod af Pia, der dagligt sidder klar til at besvare dine spørgsmål omkring altaner, ligesom hun vil kunne vise dig vores sortiment af altanmøbler og –tilbehør.

Bliv altaninspireret, omgivet af kunst, rustik indretning og kærlighed for altaner.

Altaner betyder rigtig meget for os i Altan.dk, og det ved vi, at det også gør for dig som kunde – i hvert fald i den periode fra din altaninteresse udspringer, og til de ekstra kvadratmeter hænger udenfor din lejlighed.

Af Ulrik Knudsen, Profil- & Brandmanager, Altan.dk


A-GALLERIET kunst og altaner under ét tagI hjertet af Aarhus, på M.P. Bruuns Gade 43, har vi ligeledes åbnet et oplevelses-hus, nemlig A-GALLERIET. Ideen bag A-GALLERIET er erkendelsen af, at det selvfølgelig ikke er alle, der holder lige så meget af altaner, som vi gør. Vi tog derfor den beslutning, at vi i samarbejde med Jarsbo Art løbende vil lave udstillinger i vores lokaler og dermed tilbyde en kunstoplevelse. Jarsbo Art har bl.a. den gamle Gasolin dreng Franz Beckerlee i ”stalden”, som allerede har udstillet i loka-lerne.

Samtidig med at fungere som galleri og inspirationshus fungerer A-GALLERIET også som salgskontor akkurat som A-HU-SET på Gl. Kongevej i København. Det vil derfor være muligt at indgå aftale med vo-res altankonsulent Morten Rasmussen, som gerne kommer ud på din adresse, men også hellere end gerne tager imod i

A-GALLERIET - som i øvrigt er bemandet dagligt.

Altaner står højt på dagsordenen I Altan.dk har vi i over 10 år kæmpet for at sætte altaner på dagordenen hos de dan-ske byboere, men også hos de danske politikere og i disse år ser vi tydeligt resul-tatet af dette arbejde. Aldrig før har der været så meget fokus og interesse for al-taner, hvorfor vi da også i Altan.dk har mere travlt end nogensinde før– og vi ny-der det. Altaner er endda blevet så aktuelt et emne, at de er kommet på den politiske dagsorden.

Den 7. september 2015 kunne man såle-des læse i Politiken, at Københavns kom-mune nu har lavet retningslinjer for opsæt-ning af altaner, så sagsbehandlingen bliver ens for alle. Tidligere kunne det være en frustrerende oplevelse at søge tilladelse om altaner, fordi man ikke kunne være sik-ker på en ensartet sagsbehandling.

►

156

Det bliver således nemmere at vinde i ”altanlotteriet”, som Politiken tidligere på året kaldte kampen om tilladelse til altaner (Politiken 7. september 2015)

Altaner er altid en god investeringVi får ofte spørgsmålet, om det kan betale sig rent økonomisk at investere i en altan og lad os bare slå fast med det samme; det kan det stort set altid. Altaner er i langt de fleste tilfælde en rigtig fornuftig, økonomisk investering, hvilket vi da også har set op til flere eksempler på, som bl.a. beskrevet i de store aviser.

Eksempelvis skriver Børsen Business, at ”lejligheder sælger hurtigere, med et mindre afslag og til en højere kva-dratmeterpris end lejligheder uden al-tan” og ”merværdien af en altan i Kø-benhavn by kan svinge mellem 20 – 300.000 kr. afhængig af størrelse, placering, og hvilken størrelse lejlig-hed der er tale om.” (Børsen Business den 31. Maj, 2014).

Det økonomiske incitament skulle alt-så være sikret, men det vi også altid siger, når vi får spørgsmålet, er, at det er vigtigt at huske på, at det også (i måske endnu højere grad) er en inve-stering i livsglæde og –kvalitet. Mange som har, eller har haft altan, vil kunne nikke genkendende til den fantastiske følelse det er, at stille sig ud på alta-nen i bare 10 minutter med sin mor-genkaffe og vågne, mens du følger med i, hvordan byen langsomt kom-mer til live. For slet ikke at tale om mu-ligheden for at spise ude, sole sig eller bare at sidde og nyde den friske luft efter en lang arbejdsdag.

Du kan altså betragte den økonomiske gevinst som en selvfølge, men det er vigtigt også at huske på alle de gode stunder, som du ligeledes investerer i, når du køber en altan.

Bliv altaninspireret, omgivet af kunst, rustik indretning og kærlighed for altaner.

■


158

Hvis du bor i en bolig/ejendom, der er byg-get efter den 1. december 2004, skal der være installeret røgalarmer, der er tilsluttet strømforsyningen og med batteri som backup.

Opsætning uden besværI ældre boliger kan man få den samme tryghed – uden ekstra udgift til at trække nye strømkabler - med en røgalarm fra Ista Danmark, der nu tilbyder en batterid-revet, trådløs og fjernovervåget røgalarm. Batterierne har en anslået levetid på cirka 10 år, og efter installation af systemet kon-trolleres røgalarmerne dagligt ved en lyd-løs test, der dels konstaterer om alarmen fungerer korrekt og dels melder fejl, hvis batterierne er flade, er fjernet, hvis alar-men er nedtaget, tilstoppet eller på anden måde defekt. Bemærk, at fjernovervågnin-gen betyder, at der ikke er behov for løben-de adgang til den enkelte bolig/lejlighed, når først alarmen er sat op.

Udsatte persongrupperTo tredjedele af de cirka 70 årlige døds-brande i Danmark sker i eget hjem, og røgalarmer er en af de mest effektive løs-ninger til at øge brandsikkerheden i boliger og til at redde liv, hvor særligt udsatte per-soner som ældre, psykisk syge og misbru-gere er stærkt overrepræsenteret i statisti-kerne. De nævnte persongrupper har ofte

svært ved at vedligeholde en røgalarm, og det problem kan netop bedst løses med fjernovervågningen og den daglige kon-trol.

Fælles radionetHvis der i ejendommen i forvejen er instal-leret vand- og varmemålere med fjernaf-læsning, kan fjernovervågningen benytte samme radionet, som sender evt. fejlmel-dinger til Ista, der så i givet fald kontakter lejlighedens beboer, ejendommens besty-relse eller vicevært alt efter, hvilken aftale der er indgået. Røgalarmerne er ”intelli-gente” alarmer, der ved hjælp af et paten-teret vakuumsystem kan skelne mellem røg og fx mados og støv. Det reducerer antallet af generende fejlalarmer uden at gå på kompromis med sikkerheden.

Uafhængig kontrolFor at skabe yderligere tryghed har DBI (Dansk Brand- og sikringsteknisk Institut) verificeret såvel røgalarmen som transmis-sionen af signaler samt interne arbejds-processer hos Ista Danmark, hvor DBI desuden foretager årlig kvalitetskontrol.

IndeklimaEndelig kan det nævnes, at teknikken bag fjernovervågningssystemet også kan bru-ges til fx rapportering om for høj fugtighed i boligen, hvis der tillige opsættes en fug-

En fjernovervåget røgalarm giver tryghed i hjemmet – uden besvær

De seneste 25 år er der i gennemsnit omkommet 78 personer i dødsbrande i Danmark. Det viser en opgørelse, som Beredskabsstyrelsen har foretaget. For langt de fleste dødsbrande gælder, at boligen ikke har haft en røgalarm installeret.

Af Jørgen Koch


tighedsmåler, der tilkoblet radiosystemet kan give besked, når der trænger til udluft-ning – og dermed bidrage til et bedre inde-klima.

Brand i Rødovre Boligselskab var et wake-up call for beboerneKort tid efter, at 170 test-lejligheder havde fået monteret fjernovervågede røgalarmer fra ista Danmark, brød en brand ud en tid-lig morgen og raserede en lejlighed til ukendelighed.

Takket være røgalarmen slap beboeren ud med livet i behold, og boligselskabets be-boere noget af et wake up call, for langt fra alle havde røgalarm monteret i hjemmet. I dag har beboerne i alle 2000 boliger sagt ja tak til at få monteret de fjernovervågede røgalarmer. For prisen er overkommelig, og beboerne har sikkerhed for, at de virker.

”Man kan ikke uden videre tage alarmen

ned, hvis man skal bruge batteriet til noget andet, og så glemme at sætte det i igen,” fortæller Bent Lyngsig, der er direktør i Rødovre Boligselskab: ”Ista Danmark overvåger nemlig alarmerne og kommer ud og sætter en ny op, hvis den ikke vir-ker,” siger han og peger på, at det giver stor tryghed for beboerne, når naboen også med sikkerhed har en røgalarm, der virker. ■

160

Administrationshuset A/S er årligt med til at re-alisere en del altanpro-jekter i ejendomme vi administrerer. Da altan-projekter både er tek-nisk, økonomisk og for-eningsmæssigt kompli-cerede sager med mange muligheder, har

vi i denne artikel prøvet at samle op på vo-res erfaringer.

Altansager er komplicerede Altansager adskiller sig på flere måder fra almindelige byggesager. Der er ofte tale om en bygningsdel, som reelt leveres til beboeren og ikke foreningen. Herved er beboerne ofte meget involverede i projek-tet og har betydelige interesser i og indfly-delse på projektets udformning. Der kan af samme årsag være mange individuelle valg og tilvalg, som komplicerer økonomi-en og leverancestyringen. Det er derfor af afgørende betydning, at rollerne og man-daterne omkring et altanprojekt klarlæg-ges meget tidligt, og at der skabes en ba-lance mellem at mobilisere engagerede beboere og sikre en stram styring.

Brug af rådgivereEn altan er ikke bare en altan! Vi ser, ofte at uprofessionelle engagerede beboere og bestyrelser kommer meget langt i beslut-ningsprocessen uden, at man egentlig har afklaret alle behov og tekniske muligheder. Altaner findes i meget forskellige udform-ninger og kvaliteter, og man vil ofte skulle afveje og prioritere imellem forskellige hensyn, hvad gælder alt fra lysindfald, vandtæthed, ophængningens æstetik og opmærksomheden omkring, at en stor let-vægtsaltan typisk opfører sig meget an-derledes end en mindre og mere solid stål- eller betonaltan.

Det er vigtigt, at man i foreningen engage-rer den nødvendige professionelle bistand. Først og fremmest bør en administrator, eller anden med foreningsjuridisk kompe-tence, bistå med at lave den rette juridiske og økonomiske løsning og med indgåelse af aftaler, med håndtering af pengestrøm-men osv. Desuden anbefaler vi også, at en teknisk rådgiver, arkitekt eller ingeniør med erfaring i altaner, involveres i proces-sen, så der ud fra et fagligt synspunkt kan ses på alle tekniske valg/tilvalg, og der kan føres tilsyn selve opsætningen af altanerne.

Etablering af altaner i andelsboligforeninger

Opsætning af nye altaner på eksisterende ældre ejendomme er enormt populært disse år. Nye løsninger, mere lempelige regler og gode finansieringsvilkår har gjort altanen til det, alle i byen ønsker.

Af Direktør Patrick Kuklinski, Administrationshuset A/S


Finansiering i andelsboligforeningerI forbindelse med finansieringen af altan-projekter i andelsboligforeninger er der fle-re løsningsmuligheder, men indledningsvis skal det besluttes, hvorvidt altanerne er en del af den fælles, faste ejendom eller en individuel forbedring.

Hvis altanen er en individuel forbedring, der købes og betales af den enkelte andel-shaver (egenfinansiering), har foreningen intet mellemværende i projektet.

I denne meget simple løsning vil altanen være en individuel forbedring, og altanens anskaffelsespris noteres som en forbed-ring, der lægges til andelen ved salg. Det er ikke vores anbefaling, at der afskrives på ny-opsat altan. Altanen består og har sin værdi så længe, den er der og i øvrigt vedligeholdes.

Ønsker man en individuel løsning, hvor der ikke skal afskrives på en altan, skal dette vedtages som en del af altanprojektet og tilføjes foreningens vedtægter. Andelsbo-ligforeningernes Fællesrepræsentation (ABF) siger i deres retningslinjer omkring vurderinger af altaner, at disse skal afskri-

ves over 30 til 40 år, hvor der er tale om individuelle forbedringer. Det er muligt at vedtage andet i foreningens vedtægter, da ABF’s anvisninger udelukkende er ret-ningslinjer, og vi mener, at man med rette kan gøre altanen til en varig forbedring.

Teoretisk set er der mulighed for, at en in-dividuel forbedring kan finansieres i for-eningen ved, at foreningen låner penge i kreditforeningen og videreudlåner disse penge til andelshaveren mod sikkerhed i et pantebrev. Dette mener vi ikke er tilråde-ligt, idet foreningen nødvendigvis må skul-le forholde sig til den enkelte andelshavers kreditværdighed, og det kan ofte være vanskeligt at opnå den nødvendige pant-sikkerhed. Dertil er løsningen kompliceret og dyr i administration.

En ofte anvendt mulighed, særligt når en stor andel af andelshaverne ønsker altan er, at altanprojektet udføres som et fælles køb med fælles finansiering, og hvor alta-nerne bliver en del af den fælles ejendom. Her vil de andelshavere, der får en altan, komme til at betale en ekstra boligafgift svarende til finansieringsudgiften på deres altanløsning. Finansieringsudgiften bør

►

Foto: Altan.dk

162

svare til ydelsen på det fast forrentede lån, som foreningen optager til at finansiere kø-bet. Der skal her være tale om fast rente, da forskydninger i renten ellers vil betyde udgifter/gevinst for de andelshavere, der ikke er med i altanprojektet.

Ovenstående er en ren og god løsning, som ikke stiller krav til andelshavernes kreditværdighed, og foreningen er via den ekstra boligafgiftsopkrævning sikret sin fi-nansiering, når man også har tilpasset vedtægterne i overensstemmelse hermed.

En fordel er også, at man reelt finansierer altanerne med en lav fast rente via realkre-dit i stedet for, at den enkelte andelshaver tager et andelsboliglån i banken. Proble-met med løsningen er, at andelshaver ikke får rentefradrag for renteudgiften. Dertil kan optagelsen af det nye lån påvirke egenkapitalen og andelskronen, hvis ejen-dommen ikke stiger med et beløb der sva-rer til det nye lån. Det vil ejendommen dog alt andet lige gøre, da altanerne er en for-bedring og berettiger til en øget værdi i SKAT’s vurdering og en øget leje ift. en eventuel valuars beregning. Vores erfaring har været, at det ikke har givet problemer at opskrive ejendommene med et beløb svarende til altanernes omkostning.

Priser og økonomiI andelsboligforeninger ser vi attraktive fi-nansieringsmuligheder, da det nu er muligt at optage et 2,5% fastforrentet realkredit-lån i 30 år med afdrag. Dvs. man i en an-delsboligforening, ved finansiering igen-nem foreningen og betaling af en ekstra ”altanboligafgift”, pr. måned må forventes at skulle betale ca. 412-535 kr./md for en altan, som i anskaffelse koster ca. 100.000 til 120.000.

Foto: Altan.dk

■

Etablering af altaner i andelsboligforeninger


164

I Vest Administrationen har vi rigtig mange bygge-sager for vore ejer- og an-delsboligforeninger. Vi op-lever som byggeadmini-stratorer mange rigtig gode spørgsmål fra besty-relserne, når vi har bygge-sager. Mange er tilbage-vendende.

Nedenfor følger et ikke ud-tømmende udpluk af spørgsmålene og svarene herpå.

• Opstartenafenbyggesag:

Kan vi i bestyrelsen vedtage en bygge-sag, fx nye altaner, uden en generalfor-samling?Nej, det kan bestyrelsen ikke. Generalfor-samlingen skal altid spørges, medmindre der er helt specielle forhold, som gør sig gældende i foreningen, fx særegne ved-tægter.

Hvordan beslutter vi en byggesag?Både i ejerforeninger og andelsboligfor-eninger vil vedtagelsen af en byggesag kun kunne ske på en generalforsamling. Uopsættelige arbejder er undtagelsen her-til. Beslutningen sker på grundlag af en til-standsrapport fra en byggetekniker og

gennemregnede budgetter fra administra-tors side.

Hvornår og hvor meget stiger vores bo-ligafgift?På den generalforsamling, hvor byggesa-gen vedtages, vedtages også en stigning i boligafgiften.

Når byggesagen er besluttet, skal be-styrelsen så gøre mere?Når byggesagen er vedtaget, overtager tekniker og Vest Administrationen alle de indledende skridt til at få sagen i gang. I denne fase er det stærkt begrænset, hvad bestyrelsen skal lave.

• Undervejsibyggesagen:

Hvad sker der med andelskronen, når vi vedtager en byggesag?Et hav af ting spiller ind her. Hvor mange reserver/opsparing er der i foreningen? Hvad skal der laves under byggesagen? Hvor stor en del af byggesagen er forbed-ringer? Administrationen vil altid have et oplæg på, hvad der forventes at ske med andelsværdien.

Hvor meget skal bestyrelsen deltage i en byggesag? Administrativt? Tek-nisk?Det er stærkt begrænset, hvad bestyrel-sen skal foretage sig under en byggesag. Jo bedre forberedt sagen er, jo nemmere er det at være bestyrelse under sagen.

Byggesager - Typiske spørgsmål (FAQ)

Når en ejer- eller andelsboligforening gennemfører en byggesag i foreningen, opstår der typisk mange spørgsmål undervejs i processen. Denne artikel kan du bruge som et opslagsværktøj under en byggesag. Bemærk at spørgsmålene alene vedrører de administrative spørgsmål, ikke de byggetekniske spørgsmål.

Af Advokat Timmy Lund og administrator cand.jur. Lene Raahauge, Vest Administrationen A/S


Det man som bestyrelse dog altid skal for-vente at skulle lave, er at tage stilling til de tvivlsspørgsmål, som opstår under sagen samt deltage i relevante byggemøder.

Hvordan finansierer vi en byggesag? Andelsboligforening? Ejerforening?I andelsboligforeninger sker finansiering via realkreditlån til foreningen.I ejerforeninger sker finansieringen enten via indbetalinger fra ejerne eller via et fæl-leslån til foreningen fra en bank.

Hvordan betaler vi arbejderne, mens byggesagen er i gang?Hvis foreningen ikke har en opsparing, op-tages der et byggelån til betaling af regnin-gerne under byggesagen. Dette byggelån indfries med et realkreditlån eller fælles-lån, når sagen er slut.

Kan vi få støtte til at få lavet ting på vo-res ejendom, fx byfornyelse?I nogle tilfælde ja. Denne opgave vareta-ger administrator.

Hvad betyder byfornyelse for vores an-delskrone?Når der gives byfornyelsesstøtte til arbej-der i en andelsboligforening, forbliver an-delsværdien som udgangspunkt på sam-me niveau, jf. andelsboliglovens § 5.

Hvilke skader er dækket af forsikringen under en byggesag?Som udgangspunkt alle skader, også dem

som entreprenørerne måtte lave. Der teg-nes en såkaldt all-risk forsikring. Udgifter-ne hertil indgår i byggeregnskabet.

Hvem holder styr på projektet under-vejs, både økonomi og arbejder?Administrator holder styr på tal og budget-ter undervejs samt de andre rådgivere i sagen. Byggeteknikeren holder styr på håndvær-kerne og selve byggeprocessen.

• Efterbyggesagensafslutning:

Hvordan holder vi styr på, hvad bygge-sagen har kostet os?Byggesagsadministrator laver efter bygge-sagens afslutning et byggeregnskab med en oversigt over alle udgifterne i sagen.

Hvorfor er det relevant at få klarlagt, hvad der er forbedringer og hvad der er vedligeholdelse i byggesagen? Dette har betydning for andelsværdien i andelsboligforeninger. Jo større udgift til vedligeholdelse (fx udskiftning af taget), jo større bliver påvirkningen af andelsværdi-en, da foreningens egenkapital bliver redu-ceret. Etablerer en forening fx altaner, vil dette udelukkende være forbedring. ■

166

Nye vinduer er en stor beslutning og ikke mindst en stor investe-ring for en boligforening. Vinduerne skal holde i mange år og bør vælges med omhu og tanke på både bygningens karak-ter, arkitektur, funktion og de konkrete behov i

foreningen i forhold til indbrudssikkerhed, vedligeholdelse, energioptimering og inde-klima.

Den rette rådgivning letter processenMed den rette rådgivning, god dialog og en skræddersyet løsning er det nemt at få de rigtige vinduer, som dækker netop jeres behov.

Det er vigtigt med god rådgivning gennem hele processen. I skal altid sørge for at gå i dialog med leverandør og få bestilt et be-søg for at få præsenteret de produkter og løsninger, der passer til jeres behov, lige-some at I skal sørge for at inddrage leve-randøren i dialogen med rådgivende inge-niører og arkitekter for at sikre den optima-le vinduesløsning.

Vælg vinduer for livet

Et godt hjem er et sted, hvor du føler dig godt tilpas. Det betyder, at du skal kunne føle dig tryg og have et behageligt indendørs klima, hvad angår både temperatur, lys og luft. Vinduerne spiller en stor rolle, og den rette rådgivning er altafgørende, når I skal have nye vinduer i jeres boligforening.

Af Projektsalgsdirektør John Christian Asmussen,VELFAC A/S

Her får du en tjekliste med de områder, der er vigtige at komme rundt om, når I skal have nye vinduer:

• EnergiVælg vinduer med en lav U-værdi. Jo lave-re, desto mindre varmetab. Se også på Eref, der angiver energibalancen mellem, hvor meget solvarme vinduet lukker ind og hvor meget energi, der tabes ud gennem vinduet.

I kan spare på varmeudgifterne, når I skif-ter til nye, energioptimerede vinduer. Det er altid muligt at finde en løsning, så den passer til netop jeres ejendom. Alle vin-duessystemer fra Velfac er A-mærkede og lever op til kravene i bygningsklasse 2020 med Uw-værdier helt ned til 0,8 W/m²K.


• IndbrudssikringTryghed er Alfa og Omega. Også når der ikke er nogen hjemme. Indbrudssikrede vinduer, der er testet, og hvor indbrudssik-ring er tænkt ind i konstruktionen, er med til at øge trygheden for beboerne. Vinduer-ne kan være med ekstra stærke beslag, flere lukkepunkter i paskvilsystemet eller en konstruktion, hvor ruden fx ikke kan fjernes udefra.

• TrafikstøjSpecialruder kan reducere støj udefra. Det er vigtig at tænke på, når I skal skifte vin-duer. Er der meget trafik eller støj udenfor, kan deciderede lydvinduer være nødven-digt.

Få råd og vejledning om forskellige glasty-

per, der giver en lyddæmpende effekt, og som hjælper til at gøre boligen til et rart og roligt sted at opholde sig.

• VedligeholdelseVedligeholdelse af vinduer kan være en bekostelig og tidskrævende faktor. Vinduer i træ/alu er derfor et oplagt valg, når I vil langtidssikre jeres drift- og vedligeholdel-sesplaner og optimere økonomien på den front.

Vinduer i træ/alu kræver kun minimal ved-ligeholdelse. Det sparer både tid, penge og kræfter, hvorimod vinduer af træ skal males jævnligt. Aluminium på ydersiden skal ikke males, og de indvendige trækar-me, der er med til at skabe en varm atmo-sfære, er nemme at reparere efter persien-

►

168

ner eller lign. Det er vigtigt at medregne omkostninger til vedligeholdelse, når I sammenligner priser.

• PersonsikkerhedKøb kun vinduer, der er sikrede mod ram-menedfald. Er uheldet ude og et beslag svigter, bør vinduet være dobbeltsikret, så rammen forbliver i karmen. Husk også bør-nesikringen.

Hos Velfac udvikler vi vores egne beslag, som alle er gennemtestede og specialpro-ducerede til at modstå min. 500 timers salttågetest for at undgå korrosion. Kravet fra Dansk VinduesVerificering (DVV) er 240 timers test. Beslagene er desuden dobbeltsikrede for at undgå rammened-fald, hvis uheldet er ude.

• HoldbarhedEt vindue skal holde til at blive åbnet og lukket i mange år. Vælg derfor vinduer, der er testet til at holde. Tjek, at beslag mv. er justerbare. Det sikrer optimal funktion af oplukkelige rammer over de næste 40-50 år.

Hos Velfac garanterer vi desuden, at vi kan levere reservedele og opdateringer til alle

vores vinduessystemer i minimum 25 år efter levering.

• DesignVælg vinduer, der passer til bygningens stil og arkitektur. Der er masser af muligheder for at skifte vinduer og energirenovere og samtidig fastholde bygningens oprindelige udtryk eller forny ejendommen med et nyt udseende. Vinduer fra Velfac er skrædder-syede, så de passer til lige netop jeres bo-ligforening i både udtryk og form. • FunktionerSkal vinduet åbne udad eller indad? Er der behov for, at den udvendige side kan pud-ses indefra? Og hvad med handicapvenli-ge greb? Der er mange ting, som er vigtige at overveje for at få det optimale ud af de nye vinduer.

" Vinduerne skal holde i mange år og bør vælges med omhu og tanke på både byg-ningens karakter, arkitektur, funktion og

de konkrete behov i foreningen i forhold til indbrudssikkerhed, vedligeholdelse, energi-

optimering og indeklima."Johan Lystbæk Vestergård, VELFAC A/S

Vælg vinduer for livet

■


170

I Fugmann A/S har vi stor erfaring med instal-lation og vedligehold af adgangskontrolsystemer til etageboliger, og vi rå-der vores kunder til at tage design, funktion og vedligeholdelse med i overvejelserne, når man skal vælge et nyt dørte-

lefonanlæg, fortæller projektleder Niels Iversen fra firmaets serviceafdeling.

Det er vigtigt, at man vælger en systemle-verandør, som har et meget højt niveau inden for alle tre parametre, hvis man øn-sker en sikker drift. Vores erfaring er, at på den lange bane så er driftsikkerheden me-get bedre, når produkterne er designet til intuitiv brug og i en solid, gedigen kvalitet, tilføjer Niels Iversen

Mange mulighederMange funktioner kan integreres i et dørte-lefonanlæg. Helt oplagt er naturligvis vi-deo, som giver en større sikkerhed. Her kan kameraerne fås i forskellige kvaliteter, der bl.a. kan optage i helt op til 180 gra-ders vinkel, så et helt indgangsparti kan betragtes. Videoløsninger bliver i dag ef-terspurgt mere end de traditionelle løsnin-

ger, da lige netop sikkerhed er kommet i højsædet i mange etageejendomme.

Men et dørtelefonsystem kan også inte-greres med postkasser, elektroniske nøg-lesystemer eller udendørs belysning, mu-lighederne er mange. Her er der mange fordele, hvis man vælger et system, som er både integreret og modulopbygget. Et ens-artet og gennemtænkt design giver ejen-dommen æstetisk kvalitet, men betyder samtidig enklere vedligeholdelse,

I Fugmann foretrækker vi at arbejde med løsninger, hvor materialerne har en høj kvalitet. Produkterne skal kunne holde til intensiv drift i et barskt, udendørs miljø. Vi anbefaler ikke, at man kun ser på prisen på anlægget, for i sidste ende bliver det ofte meget dyrere i vedligeholdelse, hvis man vælger et anlæg af lav kvalitet.

Vi oplever, at brugertilfredsheden er meget større, når brugerne i det daglige kan mærke, der er tale om fint forarbejdede materialer, som er rare at røre ved. Når al-ting bare virker upåklageligt, giver det både glæde og tryghed, fortæller Niels Iversen.

Hvad de færreste tænker over er, at noget

Byd gæster velkommen sikkert og effektivt

At skabe en god overgang mellem ude og inde handler om at vælge den rigtige løsning ved at kombinere moderne teknik med holdbart design.

Af Adm. Direktør Henrik Fugmann, Fugmann A/S


mere udefinerbart også er vigtigt for dit indgangsparti nemlig det, som arkitekter kalder kommunikation på tærsklen!

De systemer, og alle de løsninger, der kan bygges op omkring det, bliver nemlig an-vendt et helt centralt sted i en bygning. Uanset om der er tale om et privat hjem, en offentlig institution eller en erhvervsvirk-somhed, så er overgangen mellem inde og ude et dynamisk felt, der fortæller meget om beboerne, organisationen eller virk-somheden.

Derfor er det heller ikke ligegyldigt, hvilken type dørtelefonanlæg du vælger til ejen-dommen.

Designlinjer skaber sammenhængNår man skal bestemme sig for et anlæg, kan der vælges mellem dørtelefonsyste-mer i flere designlinjer, der hver især fås i flere materialer. Det giver alle muligheder for at skabe det helt rigtige indtryk og ud-tryk.

Der findes modulopbyggede systemer med utallige muligheder næsten uden be-grænsninger. Anlæg kan være ”high-end”-systemer i rustfrit stål med en elegant æstetik, hvor der er usynlig fastgø-

relse og fuldstændig plane overflader af massivt metal eller mere klassiske design, hvor moderne teknologi er inkorporeret i den klassiske dørstation, og hvor frontpla-den er af ædelt metal med højttaler og op-kaldstryk, som i design, teknik, materiale og forarbejdning udgør ”state of the art”.

Tre gode råd når man skal vælge dørte-lefonanlægNår man skal vælge system, skal man hu-ske, at i de nordiske lande viser vejret sig ikke altid fra sin bedste side, og nogle gan-ge står regnen ned i stride strømme. Det skal både produkterne og teknikken kunne holde til.

Vælg et modulopbygget system med et gennemtænkt design. Det betyder, at det er en overkommelig opgave at renovere ældre anlæg med nye fronter eller opdate-re teknikken uden, at det er nødvendigt at skifte hele anlægget ud.

Benyt en samarbejdspartner der har viden og erfaring. Slutbrugeren har krav på den helt rigtige kommunikationsløsning ved hans eller hendes dør. Derfor er det så vig-tigt, at installatøren har et godt kendskab til de mange muligheder og løsninger, der er inden for bygningskommunikation.

Postkasseanlægget her er Siedle Vario – man åbner sin postkasse inde i opgangen, så man slipper for at stå ude i regn og slud og fumle med tasker, paraply og postkassenøgle, mens breve og aviser bliver våde og sjaskede.

■

172

Ankenævn, garantiordningerog brancheforeninger

Advokatsamfundets ErstatningsfondDet danske AdvokatsamfundKronprinsessegade 281306 København K

[email protected] 96 97 98

AsfaltindustrienLautrupvang 22750 Ballerup


BYG GarantiordningenNørre Voldgade 106, postboks 21251015 København K


Byggeriets AnkenævnSekretariatetPostboks 1021004 København K

[email protected] 16 02 00 (mellem 10-12)

Dansk EjendomsmæglerforeningIslands Brygge 432300 København S


Dansk Låsesmede ForeningIndustrikrogen 42635 Ishøj

[email protected]

Danske AnlægsgartnereSankt Knuds Vej 251903 Frederiksberg C


DANSKE ARKitektvirksomhederDampfærgevej 27, 5.2100 København Ø


Danske KloakmestreNørre Voldgade 106Postboks 21251015 København K


Danske MalermestreIslands Brygge 26Postboks 19892300 København S



DS-Garanti DS Håndværk & IndustriMagnoliavej 25250 Odense SV


Ejendomsforeningen DanmarkNørrevoldgade 21358 København K

[email protected]

Forsikring & PensionPhilip Heymans Allé 12900 Hellerup


FSR - danske revisorerKronprinsessegade 81306 København K


Glarmesterlaugets GarantiordningGlarmesterlauget i DanmarkGothersgade 160, 2.1123 København K


GulvbranchenAnkenævn for VådrumsarbejderNørre Voldgade 106, postboks 21251015 København K


Køkken Anke ForeningenByggeriets AnkenævnPostboks 1021155 København K

[email protected] 16 02 00 (mellem 10 og 12)

Rådgivende IngeniørerSundkrogskaj 202100 København Ø


Tekniq Installtørernes OrganisationSkanderborgvej 2388260 Viby J


VinduesindustrienKorsvangs Allé 24Postboks 5218000 Aarhus C


174

Indledning ABF udarbejdede i 1979 sin første stan-dardvedtægt for private andelsboligfor-eninger og er siden da løbende blevet revideret. Med denne udgave af stan-dardvedtægten er der foretaget justerin-ger som følge af de markedsmæssige vilkår, det seneste år har medført. Mak-simalpriserne er mange steder steget betragteligt, og det er ikke ualmindeligt, at andele bliver overdraget under maksimalprisen. Ligeledes forekommer der flere tvangssalg/auktioner over an-dele.

Højere salgspriser og flere tvangssalg stiller nye krav til foreningernes overdra-gelsesprocedure samt forløbet af en tvangsauktion. ABF har derfor tilrettet vedtægterne efter de nye forhold, såle-des at der forsat er en fornuftig balance mellem hensynet til foreningens interes-ser og de enkelte andelshaveres interes-se.

Rettelserne omhandler derfor:

• Hvem der kan overtage en andel på en tvangsauktion

• Anvendelse af bankgaranti ved køb af andel

• Udbetaling af overdragelsessum• Nye frister for mangelindsigelser• Gebyr ved afgivelse af erklæring til

brug ved udlæg• Ventelisteprocedure ved svigtende

salg• Anvendelse af reguleringsklausuler

Ligesom hidtil findes ABF’s standard-vedtægt i to versioner: En for andelsbo-ligforeninger i tæt/lav bebyggelse og én for andelsboligforeninger i etageejen-domme. Til begge versioner er der en

række alternative bestemmelser, som er anført bagerst. Der er i forbindelse med denne revide-ring ikke foretaget

ændringer i disse.

De udarbejdede vedtægter er vejleden-de for andelsboligforeningen. De gælder ikke uden videre, men skal først beslut-tes på en generalforsamling. Bestem-melserne kan bruges som inspiration for den enkelte forening, og vælger en an-delsboligforening helt eller delvis at bru-ge reglerne i de nye standardvedtægter, bør foreningen naturligvis gennemgå bestemmelserne grundigt med henblik på eventuelle ændringer, således at vedtægterne er i overensstemmelse med de særlige forhold, der kan være i den enkelte andelsboligforening.

Normalvedtægt for en privat andelsboligforeningABF - STANDARDVEDTÆGTER for andelsboligforeninger i etageejendomme 15. januar 2010

Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation - ABF

ABF udarbejdede i 1979 sin første standardvedtægt for

private andelsboligforeninger


§ 1 Navn og hjemsted(1.1) Foreningens navn er Andelsbo-ligforeningen.

(1.2) Foreningens hjemsted er i ....... kommune.

§ 2 Formål(2.1) Foreningens formål er at er-hverve, eje og administrere ejendom-men matr.nr. ......., beliggende .......

§ 3 Medlemmer(3.1) Som andelshaver kan med be-styrelsens godkendelse optages enhver, der er fyldt 18 år, og som beboer eller samtidig med optagelsen flytter ind i en bolig i foreningens ejendom, og som er-lægger det til enhver tid fastsatte ind-skud med eventuelt tillæg.(3.2) Som andelshaver kan endvidere med bestyrelsens godkendelse optages en person eller en juridisk person, som har købt andelen på tvangsauktion som ufyldestgjort panthaver. Denne andel-shaver skal betale boligafgift og andre beløb, der opkræves af foreningen, frem til det tidspunkt, hvor andelen er videre-solgt. Denne andelshaver kan ikke frem-leje boligen/erhvervsandelen, har hver-ken stemmeret eller mulighed for at stille forslag på andelsboligforeningens gene-ralforsamling, og skal inden 6 måneder fra auktionsdagen sælge andelen til en person, som opfylder kravene i § 3 stk. 1. Såfremt andelen ikke er solgt inden 6 måneder fra auktionsdagen, overtager andelsboligforeningen salget, og be-stemmer, hvem der skal overtage andel og bolig og de vilkår, overtagelsen skal ske på, hvorefter afregning finder sted som anført i § 15.

(3.3) Ved beboelse forstås, at andel-shaveren benytter boligen til helårsbe-boelse for sig og sin husstand.

(3.4) Ved flytte ind i forstås, at andel-shaveren tager boligen i brug som hel-årsbeboelse for sig og sin husstand.

(3.5) Hver andelshaver må ikke be-nytte mere end een bolig i foreningen og er forpligtet til at bebo boligen, medmin-dre andelshaveren er midlertidigt fravæ-rende på grund af sygdom, institutions-

anbringelse, forretningsrejse, studieop-hold, ferieophold, militærtjeneste, midlertidig forflyttelse eller lignende.

(3.6) Såfremt en udlejet bolig bliver ledig, skal bestyrelsen søge den over-draget til en person, der optages som andelshaver i overensstemmelse med stk. 1, medmindre boligen skal anven-des som bolig for en ejendomsfunktio-nær eller der er tale om det sidste udle-jede lejemål.

§ 4 Indskud(4.1) Indskud udgør et beløb, svaren-de til kr……….pr. fordelingstal, således som disse er fastsat ved stiftelsen.

(4.2) Indskuddet skal indbetales kon-tant, idet dog beboere, der indtræder ved stiftelsen, kan modregne depositum, forudbetaling og indestående på indven-dig vedligeholdelseskonto.

(4.3) Ved optagelse af en ny andel-shaver efter stiftelsen skal der ud over indskud indbetales et tillægsbeløb, såle-des at indskud plus tillægsbeløb svarer til den pris, som efter § 14 godkendes for andel og lejlighed.

§ 5 Hæftelse(5.1) Andelshaverne hæfter alene med deres indskud for forpligtelser ved-rørende foreningen, jfr. dog stk. 2.

(5.2) For de lån i kreditforeninger el-ler pengeinstitutter, der optages i forbin-delse med stiftelsen eller efter stiftelsen i henhold til lovlig vedtagelse på gene-ralforsamling, og som er sikret ved pan-tebrev eller håndpant i ejerpantebrev i foreningens ejendom, hæfter andelsha-verne uanset stk. 1 personligt og pro rata efter deres andel i formuen, såfremt kreditor har taget forbehold herom.

(5.3) En fratrædende andelshaver el-ler andelshaverens bo hæfter for forplig-telsen efter stk. 1 og stk. 2, indtil ny god-kendt andelshaver har overtaget ande-len og dermed er indtrådt i forpligtelsen.

§ 6 Andel(6.1) Andelshaverne har andel i for-eningens formue i forhold til deres ind-

►

176

skud. Generalforsamlingen er kompe-tent til at foretage regulering af andele-ne, således at det indbyrdes forhold mellem andelene kommer til at svare til boligernes lejeværdi.

(6.2) Andelen kan kun overdrages el-ler på anden måde overføres til andre i overensstemmelse med reglerne i §§ 13-19, ved tvangssalg dog med de æn-dringer, der følger af reglerne i andels-boligforeningslovens § 6 b.

(6.3) Andelen kan belånes i overens-stemmelse med reglerne i andelsbolig-foreningsloven. Der kan ikke gives trans-port i et eventuelt tilgodehavende efter en overdragelse, som endnu ikke er af-talt. Der kan heller ikke anvises eller meddeles fuldmagt for nogen anden end andelshaveren til at modtage og kvittere for afregning af et sådant tilgodehaven-de. Foreningen kan kræve, at andelsha-veren betaler gebyr for afgivelse af er-klæringer til brug for tinglysning af pan-tebreve eller retsforfølgning i henhold til andelsboligforeningslovens § 4 a, lige-som foreningen kan kræve, at andelsha-veren betaler for eventuel vurdering af forbedringer m.v.

(6.4) For andelen udstedes andels-bevis, der lyder på navn. Bortkommer andelsbeviset, kan bestyrelsen udstede et nyt, der skal angive, at det træder i stedet for et bortkommet andelsbevis.

§ 7 Boligaftale(7.1) Foreningen kan efter general-forsamlingens bestemmelse med hver andelsha-ver oprette en boligaftale, der indeholder bestemmelser om boligens brug m.v. Indtil generalforsamlingen vedtager andet, anvendes som boligaf-tale sædvanlig lejekontrakt med de æn-dringer, der følger af disse vedtægter og generalforsamlingens beslutninger.

(7.2) En bolig må udelukkende be-nyttes til beboelse og ikke til erhverv i nogen form. § 8 Boligafgift(8.1) Boligafgiftens størrelse fast-sættes til enhver tid bindende for alle andelshavere af generalforsamlingen.

(8.2) Det indbyrdes forhold mellem boligafgiftens størrelse for de enkelte boliger fastsættes, således at fordelin-gen sker i samme forhold som andelsha-vernes andel i tilvækst til foreningens formue, jfr. § 6, stk. 1.

(8.3) Ved for sen betaling af boligaf-gift kan opkræves gebyr svarende til det påkravsgebyr, der ifølge lejeloven kan opkræves ved for sen betaling af leje.

§ 9 Vedligeholdelse(9.1) En andelshaver er forpligtet til at foretage al vedligeholdelse inde i boli-gen, bortset fra vedligeholdelse af cen-tralvarmeanlæg og fælles forsynings og afløbsledninger og bortset fra udskift-ning af hoved og bagdøre samt vinduer og udvendige døre. En andelshavers vedligeholdelsespligt omfatter også eventuelle nødvendige udskiftninger af bygningsdele og tilbehør til boligen, så-som f.eks. udskiftning af gulve og køk-kenborde. En andelshavers vedligehol-delsespligt omfatter også forringelse, som skyldes slid og ælde.

(9.2) En andelshaver er endvidere forpligtet til at vedligeholde andre loka-ler eller område, som er knyttet til boli-gen med særskilt brugsret for andelsha-veren, såsom pulterrum, kælderrum, al-taner, terrasser, have og lign. For så vidt angår rum og områder i bygninger om-fatter vedligeholdelsepligten dog kun vedligeholdelse af indvendige overfla-der. Generalforsamlingen kan fastsætte nærmere regler for vedligeholdelsen af sådanne områder.

(9.3) En andelshaver har desuden pligt til at foretage andre indvendige el-ler udven-dige vedligeholdelsesarbej-der, som efter generalforsamlingsvedta-gelse er pålagt andelshaverne.

(9.4) Andelsboligforeningen er for-pligtet til at foretage al anden vedligehol-delse, herunder af bygninger, skure og carporte samt fælles anlæg. Vedligehol-delsen skal udføres i overensstemmelse med en eventuel fastlagt vedligeholdel-sesplan.

ABF - STANDARDVEDTÆGTER for andelsboligforeninger i etageejendomme


(9.5) Såfremt en andelshaver groft forsømmer sin vedligeholdelsespligt, kan bestyrelsen kræve nødvendig vedli-geholdelse foretaget indenfor en nær-mere fastsat frist. Foretages den nød-vendige vedligeholdelse ikke inden fri-stens udløb, kan andelshaveren ekskluderes af foreningen og brugsret-ten bringes til ophør med 3 måneders varsel, jfr. § 21.

§ 10 Forandringer(10.1) En andelshaver er berettiget til at foretage forandringer inde i boligen. Forandring skal anmeldes skriftligt for bestyrelsen senest tre uger inden den bringes til udførelse. Bestyrelsen kan gøre indsigelse efter stk. 3, hvilket skal ske inden tre uger efter anmeldelsen, og iværksættelse af forandringen skal da udskydes, indtil der er opnået enighed med bestyrelsen, eller det er fastslået, at indsigelsen var uberettiget.

(10.2) Såfremt forandringerne ønskes udført af hensyn til ældre/handicappede kan bestyrelsen ikke blankt nægte god-kendelse, men alene stille krav til arbej-dets udførelse jf. stk. 3 og stk. 4 og ale-ne nægte godkendelse, såfremt foran-dringerne medfører væsentlige gener for de øvrige beboere i ejendommen. Be-styrelsen kan betinge godkendelse af reetablering ved andelshaverens fraflyt-ning.

(10.3) Alle forandringer skal udføres håndværksmæssigt forsvarligt i over-ensstemmelse med kravene i byggelov-givningen, lokalplaner og andre offentli-ge forskrifter.

(10.4) Bestyrelsen er ikke ansvarlig for anmeldte eller godkendte forandringers forsvarlighed og lovlighed. I tilfælde, hvor byggetilladelse kræves efter byg-gelovgivningen eller tilladelse efter an-dre offentlige forskrifter, skal tilladelsen desuden forevises for bestyrelsen, in-den arbejdet iværksættes, og efterføl-gende skal ibrugtagningsattest forevi-ses.

§ 11 Fremleje(11.1) En andelshaver må hverken helt eller delvis overlade brugen af boligen til

an-dre end medlemmer af sin husstand, medmindre han er berettiget dertil efter stk. 2 og stk. 3.

(11.2) En andelshaver er, når han har beboet andelslejligheden i normalt mindst et halvt år, berettiget til at fremle-je eller låne sin bolig med bestyrelsens tilladelse, som kun kan gives, når andel-shaveren er midlertidigt fraværende på grund af sygdom, institutionsanbringel-se, forretningsrejse, studieophold, ferie-ophold, militærtjeneste, midlertidig for-flyttelse eller lignende for en begrænset periode på normalt højst 2 år. Fremleje kan således ikke tillades efter fraflytning eller dødsfald, uanset om der måtte være særlige grunde såsom svigtende salg. Hvis en andelshaver har haft sin lejlighed fremlejet, skal andelshaveren bebo lejligheden minimum 1 år, før ny fremleje kan godkendes. Bestyrelsen skal godkende fremlejetageren og betin-gelserne for fremlejemålet.

(11.3) Fremleje eller lån af enkelte væ-relser kan tillades af bestyrelsen på de af den fastsatte betingelse.

§ 12 Husorden(12.1) Generalforsamlingen kan til en-hver tid bindende for alle andelshavere fastsætte regler for husorden, husdyr-hold m.v.

(12.2) Bestemmelser om husdyrhold m.v. kan dog kun ændres således, at be-stående rettigheder bibeholdes indtil dy-rets død.

§ 13 Overdragelse(13.1) Ønsker en andelshaver at fra-flytte sin bolig, er han berettiget til at overdrage sin andel efter reglerne i § 13.2 til en anden, der bebor eller samti-dig med overdragelsen flytter ind i boli-gen. Bestyrelsen skal godkende den nye andelshaver, men nægtes godkendelse, skal en skriftlig begrundelse gives se-nest 3 uger efter, at bestyrelsen har modtaget skriftlig meddelelse om, hvem der indstilles.

(13.2) Fortrinsret til at overtage andel og bolig skal gives i nedenstående ræk-kefølge:

►

178

A) Den, der indstilles af andelsha-veren, såfremt overdragelsen sker i for-bindelse med bytning af bolig, eller til børn, børnebørn, søskende, forældre eller bedsteforældre eller til en person, der har haft fælles husstand med andel-shaveren i mindst det seneste år før overdragelsen.

B) Andre andelshavere, der er ind-tegnet på en venteliste hos bestyrelsen, således at den, der først er indtegnet på ventelisten, går forud for de senere ind-tegnede. Fortrinsretten i henhold til første punktum er dog betinget af, at den fortrinsberettigede andelshavers bolig frigøres, således at den tilbydes først til de indtegnede på ventelisterne i over-ensstemmelse med reglerne i denne pa-ragrafs stk. 2 litra B og C, og derefter til den person, der indstilles af den andel-shaver, der flytter ud af andelsboligfor-eningen jf., denne paragrafs stk. 2, litra D.

C) Andre personer, der er indteg-net på en venteliste hos bestyrelsen. Den, der først er indtegnet på venteli-sten, går forud for de senere indtegne-de. Bestyrelsen kan fastsætte nærmere regler for administration af ventelisten, herunder bl.a. fastsætte gebyr for ind-tegning, fastsætte, hvor mange tilbud de indtegnede skal have fået, før de kan slettes, og fastsætte, at de indtegnede én gang årligt skal bekræfte deres øn-ske om at stå på ventelisten, idet de el-lers slettes.

D) Andre, der indstilles af den fra-flyttende andelshaver.

(13.3) Foreningens ventelister skal fremlægges til eftersyn for andelshaver-ne på hvert års ordinære generalforsam-ling.

(13.4) Såfremt der ikke kan findes en køber til den maksimalt lovlige pris i hen-hold til vedtægternes § 14, eller sælger ønsker at sælge andelen under maksi-mal lovlig pris til personer, der ikke er nævnt i § 13, stk. 2, litra a, skal den kø-ber, der ønsker at købe til en lavere pris, i overdragelsesaftalen være bundet af

sit tilbud i 10 hverdage, såfremt nedsæt-telsen af prisen er mere end 15 % af den udbudte lovlige pris eksklusiv løsøre. De indtegnede på ventelisterne efter § 13, stk. 2, litra b og c skal herefter tilbydes andelen igen til den pris, som sælger har kunnet opnå til anden side med en ac-ceptfrist, der udløber dagen før købers vedståelsesfrist udløber. Bestyrelsen kan beslutte, at indtegnede på venteli-sten, når lejligheden udbydes første gang til ventelisterne, skal meddele, om de ønsker lejligheden tilbudt igen til en lavere pris, hvis lejligheden ikke kan sælges til den udbudte lovlige pris efter § 14.

§ 14 Pris(14.1) Prisen for andel og bolig skal godkendes af bestyrelsen, som desuden skal godkende eventuelle aftaler efter § 14.2. Bestyrelsen kan kun godkende en rimelig pris og højst et beløb opgjort ef-ter nedenstående retningslinier:

A) Værdien af andelen i foreningens formue opgøres til den pris med eventu-el prisudvikling, som senest er godkendt af generalforsamlingen for tiden indtil næste årlige generalforsamling. Andele-nes pris og eventuelle prisudvikling fast-sættes under iagttagelse af reglerne i andelsboligforeningsloven og i øvrigt under hensyn til værdien af foreningens ejendom og andre aktiver, samt størrel-sen af foreningens gæld. Generalfor-samlingens prisfastsættelse er binden-de, selvom der lovligt kunne have været fastsat en højere pris. En eventuel regu-leringsklausul i overdragelsesaftalen kan alene godkendes, såfremt der i afta-len er indsat et maksimum for regule-ringsbeløbet. Reguleringsklausulens formulering skal godkendes af andels-boligforeningens bestyrelse, og besty-relsen kan beslutte, at klausulen skal oprettes på en standardformular.

B) Værdien af forbedringer, jfr. § 10, ansættes til anskaffelsesprisen med fradrag af eventuel værdiforringelse på grund af alder og slitage.

C) Værdien af inventar, der er sær-skilt tilpasset eller installeret i boligen, fastsættes under hensyntagen til an-



skaffelsespris, alder og slitage.

D) Såfremt boligens vedligeholdel-sesstand er usædvanlig god eller man-gelfuld beregnes pristillæg respektiv prisnedslag under hensyn hertil.

(14.2) Værdiansættelse og fradrag ef-ter stk. 1 litra B D fastsættes efter en konkret vurdering med udgangspunkt i det forbedringskatalog og de værdifor-ringelseskurver, der er fastlagt af An-delsboligforeningernes Fællesrepræ-sentation som vejledende. Anskaffel-sesprisen for eget arbejde ansættes til den svendeløn, excl. avance og offentli-ge afgifter, som et tilsvarende stykke ar-bejde ville have kostet.(14.3) Såfremt der samtidig med over-dragelse af andel og bolig overdrages løsøre eller indgås anden retshandel, skal vederlaget sættes til værdien i fri handel. Erhverver skal indtil overtagel-sesdagen frit kunne afvise eller fortryde løsørekøbet eller retshandlen. Bestyrel-sen skal godkende vederlaget og de øv-rige aftalte vilkår.

(14.4) Fastsættelsen af prisen for for-bedringer, inventar og løsøre sker på grundlag af en opgørelse udarbejdet af den fraflyttende andelshaver.

(14.5) Såfremt der opstår uenighed mellem overdrageren, erhververen eller besty-relsen om fastsættelse af pris for forbedringer, inventar og løsøre eller eventuelt pristillæg eller nedslag for ved-ligeholdelsesstand, fastsættes prisen af en voldgiftsmand, der skal være særlig sagkyndig med hensyn til de spørgsmål, voldgiften angår, og som udpeges af An-delsboligforeningernes Fællesrepræ-sentation. Voldgiftsmanden skal indkal-de parterne til besigtigelse og udarbejde en vurderingsrapport, hvor prisbereg-ningen specificeres og begrundes. Vold-giftsmandens vurdering er endelig og bindende for alle parterne. Voldgifts-manden fastsætter selv sit honorar og træffer bestemmelse om, hvorledes om-kostningerne ved voldgiften skal forde-les mellem parterne eller eventuelt på-lægges én part fuldt ud, idet der herved skal tages hensyn til, hvem af parterne der har fået medhold ved voldgiften.

§ 15 Fremgangsmåde(15.1) Mellem overdrager og erhver-ver oprettes en skriftlig overdragelsesaf-tale, der forsynes med bestyrelsens på-tegning om godkendelse. Inden aftalens indgåelse skal erhverver have udleveret et eksemplar af andelsboligforeningens vedtægter, seneste årsrapport og bud-get, samt en opstilling af overdragelses-summens beregning med specifikation af prisen for andelen, forbedringer, in-ventar og løsøre, samt eventuelt pristil-læg eller nedslag for vedligeholdelses-stand. Erhverver skal endvidere inden aftalens indgåelse skriftligt gøres be-kendt med andelsboligforeningslovens bestemmelse om prisfastsættelse og om straf.(15.2) Alle vilkår for overdragelsen skal godkendes af bestyrelsen, der kan be-stemme, at overdragelsen skal oprettes på en standardformular. Foreningen kan hos overdrager og/eller erhverver op-kræve et gebyr. Foreningen kan endvi-dere kræve, at overdrageren refunderer udgiften til forespørgsel til andelsbolig-bogen, udgifter til besvarelse af fore-spørgsel fra ejendomsmægler m.m., samt refunderer udgifter og betaler et rimeligt vederlag for bestyrelsens og/el-ler administrators ekstraarbejde ved af-regning til pant- eller udlægshavere og ved tvangssalg eller -auktion.

(15.3) Overdragelsessummen skal se-nest 5 hverdage før overtagelsesdagen være indgået på foreningens konto i pengeinstitut. Såfremt overdragelsesaf-tale indgås mere end 2 uger før overta-gelsesdagen, skal køber senest 5 hver-dage efter aftalens indgåelse enten de-ponere købesummen eller stille standardbankgaranti for denne. Det de-ponerede/det garanterede beløb skal fri-gives til andelsboligforeningen senest 5 hverdage før overtagelsesdagen.

(15.4) Andelsboligforeningen afregner – efter fradrag af sine tilgodehavender og nødvendige beløb til indfrielse af eventuelt garanteret lån med henblik på frigivelse af garantien – provenuet først til eventuelle rettighedshavere, herunder pant- og udlægshavere, og dernæst til den fraflyttende andelshaver.

►

180

(15.5) Bestyrelsen er ved afregning overfor den fraflyttende andelshaver be-rettiget til at tilbageholde et beløb til sik-kerhed for betaling af ikke forfalden boli-gafgift og efterbetaling af varmeudgifter og lignende. Såfremt afregning med er-hververens samtykke sker inden overta-gelsesdagen, er foreningen endvidere berettiget til at tilbageholde et skøns-mæssigt beløb til dækning af eventuelle krav i anledning af mangler konstateret ved overtagelsen.

(15.6) Snarest muligt efter erhverve-rens overtagelse af boligen skal denne med bestyrelsen gennemgå boligen for at konstatere eventuelle mangler ved boligens vedligeholdelsestilstand eller ved forbedringer, inventar og løsøre, der er overtaget i forbindelse med boligen. Erhververen kan kun komme med man-gelindsigelser i op til og med 8 dage fra overtagelsesdagen, bortset fra indsigel-ser vedrørende skjulte mangler. Forenin-gen skal gøre erhververens og forenin-gens eventuelle krav gældende overfor sælger senest 14 dage efter overtagel-sesdagen. Såfremt erhververen forlan-ger prisnedslag for sådanne mangler, kan bestyrelsen, hvis forlangendet skøn-nes rimeligt, tilbageholde et tilsvarende beløb ved afregningen til overdrageren, således at beløbet først udbetales, når det ved dom eller forlig mellem parterne er fastslået, hvem det tilkommer.

(15.7) Overdragelsessummen med eventuelle fradrag som nævnt i stk. 4-6 skal afregnes senest 10 hverdage efter overtagelsesdagen, forudsat at beløbet er modtaget fra erhververen.

§ 16 Garanti for lån(16.1) I tilfælde af, at foreningen i hen-hold til tidligere regler i vedtægterne og andelsboligforeningsloven har afgivet garanti for lån til delvis finansiering af en overdragelsessum, og låntager ikke be-taler renter og afdrag rettidigt, skal lån-giver underrette foreningen skriftligt om restancen. Bestyrelsen skal i så fald sende skriftligt påkrav til låntager om berigtigelse af restancen inden en angi-ven frist på mindst 4 dage. Såfremt re-stancen berigtiges inden fristens udløb, skal långiver være forpligtet til at lade

lånet blive stående som oprindeligt af-talt. Såfremt restancen ikke berigtiges inden fristens udløb, kan bestyrelsen ekskludere låntageren af foreningen og bringe hans brugsret til ophør i overens-stemmelse med reglerne i § 21 om eks-klusion.

(16.2) Långiver kan først rejse krav mod foreningen i henhold til garantien, når overdragelsessummen for salg af boligen er indbetalt, men dog senest 6 måneder efter, at skriftlig underretning om restancen er givet. Garantien kan kun gøres gældende for det beløb, som restgælden efter låneaftalen skulle ud-gøre, da underretning om restancen blev givet, med tillæg af 6 foregående månedsydelser og med tillæg af rente af de nævnte beløb.

§ 17 Ubenyttede boliger(17.1) Har en andelshaver ikke, inden 3 måneder efter at være fraflyttet sin bo-lig, indstillet en anden i sit sted, eller er overdragelse aftalt i strid med bestem-melserne herom, bestemmer bestyrel-sen, hvem der skal overtage andel og bolig, og de vilkår overtagelsen skal ske på, hvorefter afregning finder sted som anført i § 15.

§ 18 Dødsfald(18.1) I tilfælde af en andelshavers død skal den pågældendes eventuelle ægtefælle/registrerede partner være be-rettiget til at fortsætte medlemskab og beboelse af boligen.

(18.2) Hvis der ikke efterlades ægte-fælle/registrerede partner, eller denne ikke ønsker at benytte sin ret, kan andel og bolig overtages af nedennævnte, idet der gives fortrinsret i den nævnte række-følge.

A) Samlever, som indtil dødsfaldet havde haft fælles husstand med den af-døde mindst 3 måneder.

B) Afdødes børn, børnebørn, for-ældre, søskende eller bedsteforældre.

C) Andre personer, som indtil dødsfaldet havde haft fælles husstand med den afdøde i mindst 3 måneder.



D) Personer, som af den afdøde over for bestyrelsen var anmeldt som berettiget til andel og bolig ved hans død. Erhververen skal også i disse til-fælde godkendes af bestyrelsen.

(18.3) Ved dødsboets overdragelse af andelsboligen til de efter forudgående stykker berettigede personer finder §§ 14 15 tilsvarende anvendelse. Ved arve-udlæg til en af de efter forudgående stykker berettigede personer finder §§ 14 og 15 tilsvarende anvendelse, dog bortset fra § 15 stk. 3 7 om indbetaling og afregning, idet erhververen i disse til-fælde indtræder i afdødes forpligtelser over for foreningen.

(18.4) Boligen skal overtages efter disse regler eller fraflyttes senest den 1. i den måned, der indtræder næstefter 3 måneders dagen for dødsfaldet. Er in-gen ny andelshaver indtrådt forinden, bestemmer bestyrelsen, hvem der skal overtage andel og bolig og de vilkår, som overtagelsen skal ske på, hvorefter det indkomne beløb afregnes til boet ef-ter reglerne i § 15.

§ 19 Samlivsophævelse(19.1) Ved ophævelse af samliv mel-lem ægtefæller/registrerede partnere er den af parterne, der efter deres egen el-ler myndighedernes bestemmelse beva-rer retten til boligen, berettiget til at fort-sætte medlemskab og beboelse af boli-gen.

(19.2) Reglen i stk. 1 finder tilsvaren-de anvendelse ved ophævelse af sam-livsforhold i øvrigt, såfremt den person, der i henhold hertil skal overtage andel og bolig, har haft fælles husstand med andelshaveren i mindst det seneste år før samlivsophævelsen.

(19.3) Ved ægtefælles/registreret partners fortsættelse af medlemskab og beboelse af boligen skal begge ægte-fæller/registrerede partnere være for-pligtet til at lade fortsættende ægtefælle/registrerede partner overtage andel gennem skifte eller overdragelse. Ved overdragelse i henhold hertil eller ved overdragelse i henhold til § 19 stk. 2 fin-

der §§ 14 15 tilsvarende anvendelse. Ved fortsættende ægtefælles/registrere-de partners overtagelse gennem ægte-fælleskifte finder §§ 14 og 15 tilsvarende anvendelse, dog bortset fra § 15 stk. 3 7 om indbetaling og afregning, idet fort-sættende ægtefælle/registrerede part-ner i disse tilfælde indtræder i tidligere andelshavers forpligtelser over for for-eningen og eventuelt långivende penge-institut.

§ 20 Opsigelse(20.1) En andelshaver kan ikke opsige sit medlemskab af foreningen og brugs-ret til boligen, men kan alene udtræde efter reglerne i §§ 13 19 om overførsel af andelen.

§ 21 Eksklusion(21.1) I følgende tilfælde kan en an-delshaver ekskluderes af foreningen og brugsretten bringes til ophør af bestyrel-sen:

A) Såfremt en andelshaver trods påkrav ikke betaler eventuelt resterende indskud, boligafgift, påkravsgebyr eller andre skyldige beløb af enhver art.B) Såfremt en andelshaver trods påkrav ikke betaler skyldige renter og af-drag for lån i pengeinstitut, for hvilket foreningen har ydet garanti, jfr. § 16 stk. 1.

C) Såfremt en andelshaver groft forsømmer sin vedligeholdelsespligt og trods påkrav ikke foretager den nødven-dige vedligeholdelse inden udløbet af en fastsat frist, jfr. § 9.

D) Såfremt en andelshaver optræ-der til alvorlig skade eller ulempe for for-eningens virksomhed eller andre andel-shavere.

E) Såfremt en andelshaver i forbin-delse med overdragelse af andelen be-tinger sig en større pris end godkendt af bestyrelsen.

F) Såfremt en andelshaver gør sig skyldig i forhold, svarende til de, der ef-ter lejelovens bestemmelser berettiger udlejeren til at ophæve lejemålet.

►

182

(21.2) Efter eksklusion bestemmer be-styrelsen, hvem der skal overtage andel og bolig, og der forholdes som bestemt i § 17.

§ 22 Ledige boliger(22.1) I tilfælde, hvor der skal ske overdragelse af en bolig, der tidligere har været udlejet, eller hvor den tidligere andelshaver har mistet sin indstillingsret efter § 17, § 18 eller § 21, eller har over-givet sin indstillingsret til bestyrelsen, skal bestyrelsen ved udpegning af ny andelshaver gå frem efter reglerne i § 13.2 B og C. Såfremt ingen kandidater indstilles, afgør bestyrelsen frit, hvem der skal overtage boligen.

§ 23 Generalforsamling(23.1) Foreningens højeste myndig-hed er generalforsamlingen.

(23.2) Den ordinære generalforsam-ling afholdes hvert år inden 4 måneder efter regnskabsårets udløb med følgen-de dagsorden:

1. Valg af dirigent.2. Bestyrelsens beretning.3. Forelæggelse af årsrapport og

eventuel revisionsberetning samt godkendelse af årsrapporten.

4. Forelæggelse af drifts og likvidi-tetsbudget til godkendelse og be-slutning om eventuel ændring af bo-ligafgiften.

5. Forslag.6. Valg.7. Eventuelt.

(23.3) Ekstraordinær generalforsam-ling afholdes, når en generalforsamling eller flertal af bestyrelsens medlemmer eller 1/4 af andelshaverne eller admini-strator forlanger det med angivelse af dagsorden

§ 24 Indkaldelse m.v.(24.1) Generalforsamlingen indkaldes skriftligt med 14 dages varsel, der dog ved ekstraordinær generalforsamling om nødvendigt kan forkortes til 8 dage. Indkaldelsen skal indeholde dagsorden for generalforsamlingen. Datoen for af-holdelse af ordinær generalforsamling og om muligt ekstraordinær generalfor-

samling skal bekendtgøres ved brev el-ler opslag senest 4 uger før.

(24.2) Forslag, som ønskes behandlet på generalforsamlingen, skal være for-man-den i hænde senest 8 dage før ge-neralforsamlingen.

(24.3) Et forslag kan kun behandles på en generalforsamling, såfremt det enten er nævnt i indkaldelsen eller andelsha-verne ved opslag eller på lignende måde senest 4 dage før generalforsamlingen er gjort bekendt med, at det kommer til behandling.

(24.4) Adgang til at deltage i og tage ordet på generalforsamlingen samt til at stille forslag har enhver andelshaver og dennes ægtefælle eller et myndigt hus-standsmedlem. De(n) adgangsberettige-de kan ledsages af en professionel eller personlig rådgiver. Administrator og re-visor, samt personer der er indbudt af bestyrelsen, har ligeledes adgang til at deltage i og tage ordet på generalfor-samlingen.

(24.5) Hver andel giver een stemme. En andelshaver kan kun give fuldmagt til sin ægtefælle/registrerede partner eller et myndigt husstandsmedlem, eller til en anden andelshaver. En andelshaver kan dog kun afgive een stemme i henhold til fuldmagt.

§ 25 Flertal(25.1) Generalforsamlingen træffer beslutning ved simpelt flertal, undtagen hvor det drejer sig om beslutninger som nævnt i stk. 2 4. Dog skal altid mindst 1/5 af samtlige mulige stemmer være re-præsenteret.

(25.2) Forslag om vedtægtsændrin-ger, om nyt indskud, om regulering af det indbyrdes forhold mellem boligafgiften, om iværksættelse af forbedringsarbej-der eller istandsættelsesarbejder hvis finansiering beregnet ud fra ydelsen på sædvanligt 30-årigt kontantlån ville kræ-ve en forhøjelse af boligafgiften på mere end 25 %, om henlæggelse til sådanne arbejder med et beløb, der årligt oversti-ger 25 % af den hidtidige boligafgift og om optagelse af afdragsfrie lån, nedspa-



ringslån, rentetilpasningslån uden rente-maksimum eller andre lån, hvor udviklin-gen i fremtidig ydelse er usikker og uden et maksimum på fremtidig ydelse, kan kun vedtages på en generalforsamling, hvor mindst 2/3 af samtlige mulige stem-mer er repræsenteret og med flertal på mindst 2/3 af ja- og nej-stemmer. Er ikke mindst 2/3 af samtlige mulige stemmer repræsenteret på generalforsamlingen, men opnås et flertal på mindst 2/3 af ja og nej stemmer for forslaget, kan der indkaldes til ny generalforsamling, og på denne kan da forslaget endeligt vedta-ges med et flertal på mindst 2/3 ja og nej stemmer, uanset hvor mange stemmer der er repræsenteret.

(25.3) Ændring af vedtægternes § 5 kræver dog samtykke fra de kreditorer overfor hvem andelshaverne hæfter per-sonligt.

(25.4) Forslag om salg af fast ejendom eller om foreningens opløsning, kan kun vedtages med et flertal på mindst 4/5 af samtlige mulige stemmer. Er ikke mindst 4/5 af samtlige mulige stemmer repræ-senteret på generalforsamlingen, men opnås et flertal på 4/5 af de repræsente-rede stemmer for forslaget, kan der ind-kaldes til ny generalforsamling, og på denne kan da forslaget endeligt vedta-ges med et flertal på mindst 4/5 af de repræsenterede stemmer, uanset hvor mange stemmer der er repræsenteret.

§ 26 Dirigent m.v.(26.1) Generalforsamlingen vælger selv sin dirigent.

(26.2) Sekretæren skriver protokollat for generalforsamlingen. Protokollatet underskrives af dirigenten og hele be-styrelsen. protokollatet eller tilsvarende information om det på generalforsamlin-gen passerede, skal tilstilles andelsha-verne senest een måned efter general-forsamlingens afholdelse.

§ 27 Bestyrelse(27.1) Generalforsamlingen vælger en bestyrelse til at varetage den daglige le-delse af foreningen og udføre general-forsamlingens beslutninger.

§ 28 Bestyrelsesmedlemmer(28.1) Bestyrelsen består af en for-mand og yderligere 2 4 bestyrelsesmed-lemmermedlemmer efter general-forsamlingens bestemmelse.

(28.2) Formanden vælges af general-forsamlingen for to år ad gangen.

(28.3) De øvrige bestyrelsesmedlem-mer vælges af generalforsamlingen for to år ad gangen, således at halvdelen af bestyrelsen afgår ved hver ordinær ge-neralforsamling.

(28.4) Generalforsamlingen vælger desuden for et år ad gangen en eller to bestyrelsessuppleanter med angivelse af deres rækkefølge.

(28.5) Som bestyrelsesmedlemmer el-ler suppleanter kan vælges andelshave-re, dis-ses ægtefæller samt myndige husstandsmedlemmer. Som bestyrel-sesmedlem eller suppleant kan kun væl-ges een person fra hver husstand og kun en person, der bebor andelsboligen. Genvalg kan finde sted.

(28.6) Bestyrelsen konstituerer sig selv med en næstformand, en sekretær og eventuelt en kasserer.

(28.7) Såfremt et bestyrelsesmedlem fratræder i valgperioden, indtræder sup-plean-ten i bestyrelsen for tiden indtil næste ordinære generalforsamling. Ved formandens fratræden fungerer næst-formanden i formandens sted indtil næ-ste ordinære generalforsamling. Såfremt antallet af bestyrelsesmedlemmer ved fratræden bliver mindre end tre, indkal-des generalforsamlingen til nyvalg af be-styrelse for tiden indtil næste ordinære generalforsamling.

§ 29(29.1) Et bestyrelsesmedlem må ikke deltage i behandlingen af en sag, så-fremt han eller en person, som han er beslægtet eller besvogret med eller har lignende tilknytning til, kan have særin-teresser i sagens afgørelse.

(29.2) Sekretæren skriver protokollat ►

184

for bestyrelsesmøder. Protokollatet un-derskrives af hele bestyrelsen.

(29.3) I øvrigt bestemmer bestyrelsen selv sin forretningsorden.

§ 30 Tegningsret(30.1) Foreningen tegnes af forman-den og to andre bestyrelsesmedlemmer i for-ening.

§ 31 Administration(31.1) Generalforsamlingen kan væl-ge en advokat eller en anden professio-nel ejendomsadministrator, der har teg-net ansvars- samt kautionsforsikring til som administrator at forestå ejendom-mens almindelige og juridiske forvalt-ning. Generalforsamlingen kan til enhver tid afsætte administrator. Bestyrelsen træffer nærmere aftale med administra-tor om hans opgaver og beføjelser.

(31.2) Såfremt generalforsamlingen ikke har valgt nogen administrator, vare-tager bestyrelsen ejendommens admini-stration, og reglerne i nærværende stk. 3 og 4 finder da anvendelse.

(31.3) Bortset fra en mindre kassebe-holdning hos et bestyrelsesmedlem skal foreningens midler indsættes på sær-skilt konto i et pengeinstitut, fra hvilken konto der kun skal kunne foretages hæv-ning ved check eller brug af homebank/netbank ved underskrift fra to bestyrel-sesmedlemmer i forening. Alle indbeta-linger til foreningen være sig boligafgift, leje, indbetalinger i forbindelse med overdragelse af andele eller andet, skal ske direkte til en sådan konto, ligesom også modtagne checks og postanvisnin-ger skal indsættes direkte på en sådan konto.

(31.4) Bestyrelsen kan helt eller delvis overlade bogføringen til et statsautorise-ret el-ler registreret revisionsfirma, og/eller overlade opkrævning af boligafgift, varetagelse af lønningsregnskab og ud-betaling af faste (periodiske) betalinger til et pengeinstitut. I det omfang en så-dan overladelse ikke er sket, skal besty-relsen af sin midte vælge en kasserer, der er ansvarlig for bogholderi, opkræv-ninger, lønningsregnskaber og periodi-

ske betalinger.

(31.5) Som sikkerhed for bestyrelses-medlemmernes økonomiske ansvar over for foreningen, andelshaverne og tredje-mand, tegner foreningen sædvanlig an-svars og besvigelsesforsikring. Forsik-ringssummens størrelse skal oplyses i en note til årsrapporten.

§ 32 Regnskab(32.1) Foreningens årsrapport skal udarbejdes i overensstemmelse med god regnskabsskik og underskrives af administrator og hele bestyrelsen. Regn-skabsåret er ... .

(32.2) I forbindelse med udarbejdelse af årsrapport udarbejdes forslag fra be-styrelsen til den pris og eventuelle pris-udvikling på andelene, som kan godken-des af generalforsamlingen for tiden ind-til næste årlige generalforsamling, jfr. § 14. Forslaget anføres som note til års-rapporten.

(32.3) Som note til årsrapporten oply-ses summen af de garantier, der er givet efter § 16.

(32.4) Hvert år medtages i budgettet og resultatopgørelsen et beløb til hen-læggelse i en fond som en særlig post. Fonden kan efter generalforsamlingens bestemmelse anvendes til vedligehol-delse, genopretning, forbedringer og/el-ler fornyelser. Beløbets størrelse fast-sættes hvert år af generalforsamlingen. Det i fonden opsparede beløb kan ikke medregnes ved beregning af andelsvær-dien.

§ 33 Revision(33.1) Generalforsamlingen vælger en statsautoriseret eller registreret revisor til at revidere årsrapporten. Revisor skal føre revisionsprotokol.

§ 34(34.1) Det reviderede, underskrevne årsrapport samt forslag til drifts og likvi-ditetsbudget udsendes til andelshaverne samtidig med indkaldelsen til den ordi-nære generalforsamling.



§ 35 Opløsning(35.1) Opløsning ved likvidation fore-stås af to likvidatorer, der vælges af ge-neralforsamlingen.

(35.2) Efter realisation af foreningens aktiver og betaling af gælden, deles den resterende formue mellem de til den tid værende andelshavere i forhold til deres andels størrelse.

Således vedtaget på foreningens gene-ralforsamling den ... og med ændringer vedtaget på generalforsamlingen den ... .

I bestyrelsen:

►

186

ALTERNATIVEVEDTÆGTSBESTEMMELSER§ 5, stk. 2. kan erstattes af:

(5.2) For de lån i kreditforeninger eller pengeinstitutter, der optages i forbindelse med stiftelse eller efter stiftelse i henhold til lovlig vedtagelse på generalforsamling og som er sikret ved pantebrev eller hånd-pant i ejerpantebrev i foreningens ejen-dom, hæfter andelshaverne uanset stk. 1 personligt og solidarisk, såfremt kreditor har taget forbehold herom.

§ 6 stk. 3 kan erstattes af:

(6.3) Andelen kan pantsættes i over-ensstemmelse med reglerne i andelsbolig-foreningsloven, men ikke som sikkerhed for lån, som overstiger 80 % af pantets værdi på lånetidspunktet. Pantets værdi er andelen i foreningens formue med tillæg af værdien af forbedringer og inventar, der er særskilt tilpasset eller installeret, alt op-gjort i overensstemmelse med vedtægter-nes § 14, stk. 1, litra A-C. Foreningen kan kræve, at andelshaveren betaler gebyr for afgivelse af erklæring i henhold til andels-boligforeningslovens § 4 a, samt refunde-rer udgiften til vurdering af forbedringer og inventar, hvis det på grund af lånets stør-relse er nødvendigt at tage værdien heraf i betragtning. Der kan ikke gives transport i et eventuelt tilgodehavende efter en over-dragelse, som endnu ikke er aftalt. Der kan heller ikke anvises eller meddeles fuld-magt for nogen anden end andelshaveren til at modtage og kvittere for afregning af et sådant tilgodehavende.

I § 8 kan tilføjes følgende bestemmelser som nye stk.:

(8.4) Generalforsamlingen kan beslut-te, at der ved udførelse af vedligeholdelses eller forbedringsarbejder skal være mulig-hed for at gennemføre fællesarbejde. Ved beslutning om fællesarbejde skal general-forsamlingen vedtage et tillæg til boligaf-giften, som et engangsbeløb, der skal be-tales af de andelshavere, der ikke deltager i fællesarbejdet eller ikke yder en efter be-styrelsens skøn tilfredsstillende arbejds-indsats. Engangsbeløbet kan højst udgøre andelshaverens del af den besparelse, der kan opnås ved fællesarbejdet.

(8.5) På begæring af mindst tre frem-mødte andelshavere skal enkeltbesparel-ser, der beløbsmæssigt overstiger fem % af den årlige boligafgift, endeligt dokumen-teres ved to skriftlige tilbud. Et eller flere engangsbeløb må inden for et regnskabs-år ikke overstige i alt ti % af den årlige bo-ligafgift. Betaling af beløbet sker efter be-styrelsens anvisning.

(8.6) Bestyrelsen indkalder skriftligt, med mindst fire ugers varsel, til fællesar-bejde. Indkaldelsen skal indeholde tid, sted, arbejdsopgaver, samt frist for tilmel-ding. Bestyrelsen tilrettelægger arbejdet for de tilmeldte andelshavere.”


(9.1) En andelshaver er forpligtet til at vedligeholde boligen med maling, hvidt-ning og tapetsering samt til at foretage an-dre vedligeholdelsesarbejder, som efter lejeloven påhviler en lejer.


(10.1) En andelshaver er ikke berettiget til at foretage forandringer inde i boligen, med mindre forandringen er godkendt af bestyrelsen, inden den bringes til udførel-se. Bestyrelsen kan nægte at godkende en anmodning om forandringen, såfremt be-styrelsen skønner, at forandringen vil være uhensigtsmæssig, eller at den vil kunne stride mod andre andelshaveres interes-ser. Ved følgende forandringer kan besty-relsen dog ikke blankt nægte godkendel-se, men alene stille krav til arbejdets udfø-relse, jfr. stk. 2 og stk. 3: Udskiftning af køkken, indretning af bad i eksisterende bade eller toiletrum, forsænkning af lofter, nedrivning af vægge mellem beboelses-rum, opsætning af skabe, udvidelse af elinstallation og tilsvarende sædvanlige forandringer.

Som nyt stk. 3 i § 11 kan tilføjes:(som konsekvens bliver Nuværende stk. 3 herefter ny Stk. 4.)

(11.3) Den leje andelshaveren opkræ-ver hos fremlejetageren må ikke overstige den til enhver tid gældende boligafgift for lejligheden med tillæg af 10 % af værdien af forbedringer.



§ 13. stk. 2 litra C kan erstattes af:

C) Andre personer, der er indtegnet på en venteliste hos bestyrelsen. Tilskriv-ning til ventelisten kan standses, når antal-let af indtegnede svarer til antallet af boli-ger i ejendommen. Den, der først er ind-tegnet på ventelisten, går forud for de senere indtegnede. Bestyrelsen kan fast-sætte nærmere regler for administration af ventelisten, herunder bl.a. fastsætte gebyr for indtegning, fastsætte, hvor mange til-bud de indtegnede skal have fået, før de kan slettes, og fastsætte, at de indtegnede én gang årligt skal bekræfte deres ønske om at stå på ventelisten, idet de ellers slet-tes.

eller af: C) Andre personer, der er indtegnet på en venteliste hos bestyrelsen efter ind-stilling fra en andelshaver. Hver andelsha-ver eller flere andelshavere, der i fælles-skab ejer en andel, er kun berettiget til at have een person indstillet på ventelisten. Den, der først er indtegnet på ventelisten, går forud for de senere indtegnede. Besty-relsen kan fastsætte nærmere regler for administration af ventelisten, herunder bl.a. fastsætte gebyr for indtegning, fast-sætte, hvor mange tilbud de indtegnede skal have fået, før de kan slettes, og fast-sætte, at de indtegnede én gang årligt skal bekræfte deres ønske om at stå på vente-listen, idet de ellers slettes.

eller af:

C) Andre personer, der er indstillet af en andelshaver. Det skal ved brev eller opslag med mindst 14 dages varsel be-kendtgøres, at andelshaverne kan ind-stil-le en kandidat til en ledigbleven bolig. Be-kendtgørelsen skal angive hvilken bolig og overdragelsessummen. Hver andelshaver kan indstille een kandidat til boligen, og der trækkes lod mellem de rettidigt indstil-lede kandidater, der kan godkendes af be-styrelsen, jfr. § 13.1.

eller af:

C) Andre personer, som efter besty-relsens skøn er bedst egnede, idet besty-relsen indkalder ansøgere ved annonce-ring i dagspressen. Bestyrelsen skal ved

sit skøn lægge vægt på størrelsen af boli-gen og ansøgerens husstand og på ansø-gerens mulighed og holdning til deltagelse i det nødvendige fællesskab. Omkostnin-gerne ved annonceringen afholdes af den fraflyttende andelshaver. Som nyt stk. 5 i § 14 kan indsættes:(som konsekvens bliver nuværende stk. 5 herefter nyt stk. 6.)

(14.5) Fastsættelsen af prisen for for-bedringer, inventar og løsøre samt eventu-elle pristillæg eller nedslag for vedligehol-delsesstand fastsættes af den af forenin-gen sædvanligt benyttede vurderingsmand. Halvdelen af vurderingshonoraret betales af køber og halvdelen af vurderingshono-raret betales af sælger.

I § 33 kan tilføjes følgende som nyt stk.:

(33.2) Generalforsamlingen vælger desuden for to år ad gangen blandt andel-sha-verne en intern revisor, der skal fore-tage revision med henblik på bedøm-mel-se af rimeligheden af forvaltning af midler og afholdelse af udgifter. General-forsamlingen vælger desuden for ét år ad gangen en suppleant for den interne revi-sor. ■

188

Bekendtgørelse om normalvedtægt for ejerforeninger

I medfør af § 7 i lov om ejerlejligheder, jf. lov-bekendtgørelse nr. 647 af 25. juli 1995, som senest ændret ved § 2 i lov nr. 485 af 9. juni 2004, fastsættes efter bemyndigelse: § 1. En normalvedtægt for ejerforeninger, som er omfattet af lov om ejerlejligheder, af-fattes i overensstemmelse med bilag 1 til den-ne bekendtgørelse. § 2. Bekendtgørelsen træder i kraft den 1. ja-nuar 2005.

Stk. 2. Bekendtgørelse nr. 251 af 14. juni 1966 om normalvedtægt for ejerlejligheder ophæ-ves, jf. dog stk. 3. Stk. 3. Indtil den 1. januar 2006 finder be-kendtgørelse nr. 251 af 14. juni 1966 om nor-malvedtægt for ejerlejligheder anvendelse for ejerforeninger stiftet inden den 1. januar 2005. Erhvervs- og Byggestyrelsen, den 14. de-cember 2004

Henning Steensig/Uffe Mark Hansen

§ 1. Indledning, formål, medlemskab og hæftelse Nærværende vedtægt regulerer, medmindre andet er vedtaget og tinglyst, jf. § 7 i lov om ejerlejligheder, forholdene om ejerforenin-gers ledelse, regnskabsaflæggelse, revision, vedligeholdelse og udgiftsfordeling mv. i det omfang, forholdet ikke er reguleret i lov om ejerlejligheder. Ejerforeningens formål er at

administrere den fælles ejendom og øvrige fællesanliggender for medlemmerne, der er samtlige ejere af ejerlejligheder i ejendom-men. Stk. 2. For ejerforeningens forpligtelser hæf-ter medlemmerne solidarisk, men i det indbyr-des forhold pro rata i forhold til deres forde-lingstal. § 2. Generalforsamling Generalforsamlingen er ejerforeningens øverste myndighed.

Stk. 2. De af bestyrelsen trufne afgørelser kan af ethvert medlem, hvem afgørelsen vedrører, indbringes for generalforsamlingen. Undtaget er beslutninger efter § 9, stk. 9. Stk. 3. Beslutninger på generalforsamlingen træffes ved stemmeflerhed efter fordelingstal. Stk. 4. Til beslutninger om væsentlig foran-dring af fælles bestanddele og tilbehør eller om salg af væsentlige dele af disse eller om ændring i denne vedtægt kræves dog, at 2/3 af de stemmeberettigede medlemmer såvel efter antal som efter fordelingstal stemmer herfor. Såfremt forslaget uden at være vedta-get efter denne regel har opnået tilslutning fra mindst 2/3 af de repræsenterede medlemmer såvel efter antal som efter fordelingstal, afhol-des ekstraordinær generalforsamling inden 8 uger, og på denne kan forslaget – uanset an-tallet af repræsenterede – vedtages med 2/3 af de afgivne stemmer efter antal og forde-lingstal. § 3. Ordinær generalforsamling Ordinær generalforsamling afholdes hvert år inden udgangen af maj måned. Dagsorden

Normalvedtægt for ejerforeningerØkonomi- og Erhvervsministeriet har udarbejdet en normalvedtægt for ejerforeninger, der gælder, hvis ejerforeningen ikke har vedtaget egne vedtægter. Du kan læse normalvedtægten her

Økonomi- og Erhvervsministeriet


for denne skal omfatte mindst følgende punk-ter: 1) Valg af dirigent og referent.

2) Bestyrelsens beretning for det senest for-løbne år.

3) Forelæggelse af årsregnskab med revisors påtegning til godkendelse.

4) Forelæggelse af vedligeholdelsesplan for ejendommen til godkendelse.

5) Forslag, jf. § 4.

6) Forelæggelse af budget til godkendelse.

7) Valg af formand for bestyrelsen i lige år.

8) Valg af andre medlemmer til bestyrelsen.

9) Valg af suppleanter til bestyrelsen.

10) Valg af revisor.

11) Eventuelt.

Stk. 2. Den ordinære generalforsamling ind-kaldes skriftligt af bestyrelsen med mindst 4 ugers og højst 8 ugers varsel. Årsregnskab og budget udsendes sammen med indkaldel-sen eller senest 1 uge før generalforsamlin-gen. Stk. 3. Indkaldelsen skal angive tid og sted for generalforsamlingen samt dagsordenen. § 4. Forslag Ethvert medlem har ret til at få et angivet emne behandlet på den ordinære generalfor-samling. Stk. 2. Forslag til behandling på generalfor-samlingen skal være bestyrelsens formand i hænde senest tre uger før generalforsamlin-gen. Sådanne forslag samt de forslag, som bestyrelsen stiller, skal udsendes til medlem-merne senest 1 uge før generalforsamlingen. Stk. 3. Ændringsforslag kan stilles på gene-ralforsamlingen.

§ 5. Ekstraordinær generalforsamling Ekstraordinær generalforsamling afholdes – ud over de i § 2, stk. 4 og § 8, stk. 3, nævnte

situationer - når bestyrelsen finder anledning dertil, når det til behandling af et angivet emne begæres af mindst ¼ af ejerforeningens med-lemmer efter antal eller efter fordelingstal, el-ler når en tidligere generalforsamling har be-sluttet det. Stk. 2. Ekstraordinær generalforsamling ind-kaldes skriftligt af bestyrelsen med mindst 2 ugers varsel. Stk. 3. Indkaldelsen skal angive tid og sted for generalforsamlingen samt dagsordenen. Stk. 4. Ændringsforslag kan stilles på gene-ralforsamlingen.

§ 6. Stemmeret og fuldmagt

Ethvert medlem har stemmeret.

Stk. 2. Stemmeretten kan udøves af et med-lems ægtefælle/samlever. Stemmeretten kan desuden udøves af en myndig person eller ejerforeningens bestyrelse, som medlemmet skriftligt har givet fuldmagt hertil. Stk. 3. Afgivelse af fuldmagt er ikke til hinder for, at medlemmet selv deltager i generalfor-samlingen. § 7. Dirigent og referat Generalforsamlingen vælger selv sin dirigent, der ikke behøver at være medlem af ejerfor-eningen. Stk. 2. Der udarbejdes referat af forhandlin-gerne. Referatet underskrives af dirigenten og formanden for bestyrelsen og udsendes senest 4 uger efter generalforsamlingens af-holdelse. § 8. Bestyrelsens medlemmer Bestyrelsen vælges af generalforsamlingen. Den består af 3 medlemmer foruden forman-den, der vælges særskilt. Desuden vælges 2 suppleanter. Valgbare som formand, med-lemmer af bestyrelsen og som suppleanter er kun ejerforeningens medlemmer, disses æg-tefæller/samlevere og myndige hus-standsmedlemmer. Stk. 2. Formanden og bestyrelsens øvrige medlemmer vælges for 2 år, således at for-manden og halvdelen af bestyrelsens øvrige

►

190

medlemmer afgår i lige år. Suppleanter afgår hvert år. Genvalg kan finde sted. Stk. 3. Ved et bestyrelsesmedlems meddelel-se om ikke at ville kunne deltage i bestyrel-sesarbejde i en periode på mindst 12 uger indtræder en valgt suppleant i bestyrelsen. Findes ingen suppleanter, indkaldes til ekstra-ordinær generalforsamling til valg af bestyrel-sesmedlemmer og suppleanter. Såfremt for-manden fratræder i en valgperiode, konstitue-rer bestyrelsen sig med en ny formand indtil førstkommende generalforsamling. Stk. 4. Bestyrelsen vælger en næstformand af sin midte.

Stk. 5. Ved en forretningsorden kan bestyrel-sen træffe nærmere bestemmelse om udfø-relsen af sit hverv. § 9. Bestyrelsens pligter Bestyrelsen har ledelsen af ejerforeningens anliggender.

Stk. 2. Det påhviler bestyrelsen at sørge for god og forsvarlig varetagelse af ejendom-mens anliggender, herunder overholdelse af god skik og orden, betaling af fælles udgifter, tegning af sædvanlige forsikringer (herunder brandforsikring, kombineret grundejerforsik-ring og eventuel bestyrelsesansvarsforsik-ring), renholdelse, vedligeholdelse og fornyel-ser i det omfang, sådanne foranstaltninger efter ejendommens karakter må anses for påkrævede.Stk. 3. Bestyrelsen sørger for, at der udarbej-des budget, jf. § 3 og føres forsvarligt regn-skab over de på fællesskabets vegne afhold-te udgifter og oppebårne indtægter, herunder de ejerne afkrævede bidrag til fælles udgifter. Bidragene opkræves med passende varsel og forfalder til betaling den 1. i betalingsmå-neden. Bestyrelsen udarbejder desuden ved-ligeholdelsesplan for ejendommen, jf. § 3 og husorden med almindelige ordensregler til godkendelse på generalforsamlingen. Stk. 4. Såfremt bestyrelsen ikke har antaget en administrator, vælger bestyrelsen en kas-serer. Stk. 5. Bestyrelsesmøde indkaldes af forman-den eller i formandens forfald af næstforman-den, så ofte anledning findes at foreligge,

samt når 2 medlemmer af bestyrelsen begæ-rer det. Stk. 6. Bestyrelsen er beslutningsdygtig, når mere end halvdelen af den samlede bestyrel-se, herunder formanden eller næstforman-den, er til stede. Stk. 7. Beslutning træffes af de mødende be-styrelsesmedlemmer ved simpel stemmefler-hed. Står stemmerne lige, gør formandens eller i formandens forfald næstformandens stemme udslaget. Stk. 8. Bestyrelsen udarbejder referat af mø-det. Referatet underskrives senest på det ef-terfølgende møde af de bestyrelsesmedlem-mer, der har deltaget i mødet. Stk. 9. Bestyrelsen kan beslutte, at ejerfor-eningen skal tegne bestyrelsesansvarsforsik-ring. Endvidere kan generalforsamlingen med tilslutning fra mindst ¼ af ejerforenin-gens medlemmer efter antal eller efter forde-lingstal pålægge bestyrelsen at sørge for, at ejerforeningen tegner bestyrelsesansvarsfor-sikring. § 10. Administration Bestyrelsen kan beslutte, at ejerforeningen skal antage en administrator til bistand ved varetagelsen af ejendommens daglige drift. Endvidere kan generalforsamlingen med til-slutning fra mindst ¼ af ejerforeningens med-lemmer efter antal eller efter fordelingstal på-lægge bestyrelsen at antage en administra-tor. Stk. 2. Administrator må ikke være medlem af ejerforeningen og må ikke være dennes revi-sor. § 11. Tegningsret Ejerforeningen forpligtes ved underskrift af formanden eller næstformanden for bestyrel-sen og et andet medlem af denne. § 12. Opsparing til vedligeholdelse og for-bedring (grundfond) Når det begæres af mindst ¼ af ejerforenin-gens medlemmer efter antal eller efter forde-lingstal, skal der til bestridelse af de fælles udgifter til vedligeholdelse og forbedring op-rettes en opsparing, hvortil ejerne årligt skal bidrage med maksimalt 10 pct. af det årlige

Normalvedtægt for ejerforeninger


ordinære fællesbidrag, indtil opsparingens størrelse svarer til det seneste års budgette-rede ordinære fællesbidrag. Den enkelte ejer kan ikke disponere over grundfonden. Stk. 2. Beslutningen om benyttelse af opspa-ringen træffes på en generalforsamling. Her-udover kan generalforsamlingen med almin-deligt flertal beslutte yderligere opsparing i nødvendigt omfang til konkrete større vedlige-holdelsesarbejder. § 13. Revision Ejerforeningens regnskab revideres af en re-visor, der vælges af generalforsamlingen. Når det begæres af mindst ¼ af ejerforeningens medlemmer efter antal eller efter fordelings-tal, skal revisor være statsautoriseret eller re-gistreret. Stk. 2. Revisor afgår hvert år. Genvalg kan finde sted.

Stk. 3. Revisor må ikke være medlem af be-styrelsen og må ikke vælges som kasserer. Stk. 4. Revisionen skal udføres i overens-stemmelse med god revisionsskik, og regn-skabet påtegnes af revisor. § 14. Årsregnskab Ejerforeningens regnskabsår er kalenderåret. Stk. 2. Årsregnskabet skal indeholde både resultatopgørelse og balance.

Stk. 3. Det af generalforsamlingen godkendte regnskab forsynes med dirigentens påteg-ning om, at regnskabet er fremlagt og god-kendt på generalforsamlingen. § 15. Vedligeholdelse Ejerforeningen foretager forsvarlig udvendig vedligeholdelse og fornyelse, herunder af døre mod fællesarealer, udvendige ruder og vinduer samt altaner, elevatorer, fælles forsy-ningsledninger og fællesinstallationer. Stk. 2. Indvendig vedligeholdelse og fornyel-se af ejerlejlighederne påhviler de enkelte eje-re. Den omfatter ikke alene hvidtning, maling og tapetsering, men også vedligeholdelse og fornyelse af gulvbelægning, gulvbrædder, loftpuds, forsatsvinduer, indvendige døre, egne dørlåse og alt ejerlejlighedens udstyr, herunder elledninger, elkontakter, toiletter, va-

ske, vandhaner, radiatorer, radiatorventiler, radiatormålere, brugsvandsrør, varmeforsy-ningsrør, afløbsrør og gasrør, hvorimod ejer-foreningen sørger for vedligeholdelse og for-nyelse af ejerlejlighedens fælles forsynings-ledninger og fællesinstallationer indtil disses individuelle fælles forgreninger til/i de enkelte ejerlejligheder. Stk. 3. Ejerforeningen betaler for udbedring af skader i ejerlejlighederne, der skyldes forhold omfattet af ejerforeningens vedligeholdelses- og fornyelsespligt. Når ejerforeningen foreta-ger reparationer, skal der ske retablering i sædvanligt og rimeligt omfang. Stk. 4. Hvis en ejerlejlighed groft forsømmes, eller forsømmelsen vil være til gene for de øv-rige medlemmer, kan bestyrelsen kræve for-nøden renholdelse, vedligeholdelse og istandsættelse foretaget inden for en fastsat frist. Kravet fremsættes skriftligt. Efterkom-mes bestyrelsens krav ikke, kan bestyrelsen på foreningens vegne sætte ejerlejligheden i stand for medlemmets regning. Stk. 5. Medlemmerne må ikke lade foretage ændringer, reparationer eller maling af ejen-dommens ydre, af ydersiderne af vinduerne eller af døre mod fællesarealer eller lade op-sætte antenner, skilte, reklamer m.m. uden bestyrelsens skriftlige samtykke. § 16. Udlejning Ved udlejning af en ejerlejlighed til beboelse i sin helhed eller til erhverv, skal medlemmet senest samtidig med lejeforholdets begyndel-se sende en kopi af lejekontrakten til bestyrel-sens formand. § 17. Sikkerhedsstillelse (pantstiftende tinglysning af vedtægten) Vedtægten kan tinglyses pantstiftende for kr. 41.000 i hver lejlighed til sikkerhed for ethvert tilgodehavende med tillæg af renter og om-kostninger, som ejerforeningen måtte få hos et medlem, herunder for krav efter § 15, stk. 4. Stk. 2. Panteretten efter stk. 1 respekterer med oprykkende panteret alene de pante-hæftelser, byrder og servitutter, der hviler på de enkelte lejligheder på tidspunktet for tinglysning af panteretten.

192

114

ADMINISTRATION • ADVOKATER

Valget af administrator er vigtig for enhver boligforening. Jeres kommende administrator skal:• Have faste og sikre procedurer for, hvordan

jeres papirer håndteres i det daglige!• Have en sikker IT platform, der konsekvent føl-

ger med tiden, og sikrer jer reel on-line adgang!• Være forsikret, så I ikke har risiko for tab!• Være stabile og tilgængelige og have få kontakt-

personer i den daglige administration!• Have et forretningskoncept, som er gennem-

skueligt og uden prisoverraskelser!• Have de rette fagkundskaber til at løse jeres

udfordringer hurtigt!

Vest Administrationen A/Sgør det let at være bestyrelse

Vest Administrationen A/SGammel Vartov Vej 20 • 2900 Hellerup • Tlf: 33 24 61 26

www.vestadm.com • [email protected]

Vest Administrationen A/S- en anderledes og professionel partner

www.ceadm.dk

Colliers Ejendomsadministration > København > Aarhus

Uanset om du ønsker at skabe et godt miljø i din ejendom eller om du ønsker at forbedre ejendommens økonomi, så kan Colliers Ejendoms- administration hjælpe.

I samarbejde med dig og resten af din bestyrelse, udvikler vi din ejendoms… brugsværdi – det skal være rart at bo i din ejendom. Vi kan bl.a hjælpe med at få etableret altaner og skabe et åbent og tillidsfuldt demokrati i foreningen.

… ejendomsværdi – hvis din forening vil arbejde for at forøge ejendom-mens værdi, har vi mange redskaber, som kan anvendes for at opnå dette formål.

Værdiskabende ejendomsadministration

> Kontakt direktør Carsten Volden på telefon 58 58 37 72 eller via e-mail: [email protected]

Servicehåndbogen_125x190.indd 1 13/08/12 14.39

I samarbejde med dig og din bestyrelse udvikler vi din ejendoms brugsværdi ligesom vi kan arbejde på også at udvikle ejendommens værdi.

Kontakt direktør Carsten Volden på telefon 58 58 37 72 eller via e-mail [email protected]

Hos Boligexperten har vi administreret ejer- og

andelsboligforeninger i 22 år og rådgiver om alt inden for

økonomi, jura og byggeteknik.

Besøg os påwww.boligexperten.dk

og få et tilbud på administration og aftal et møde med os.

BOLIGEXPERTEN BLEV ETABLERET I 1990 OG ER I DAG DANMARKS STØRSTE ADMINISTRATIONSSEL-SKAB, SOM UDELUKKENDE ADMINISTRERER EJER- OG ANDELSBOLIGFORENINGER. VI BESKÆFTIGER OS IKKE MED ANDET OG HAR DERFOR EN STOR KOMPETENCE INDEN FOR FORENINGSADMINI-STRATION.

www.administrationshuset.dk • Tlf. 7022 2215

Søger du en mere moderne og proaktiv administrator?Når administrator og bestyrelse arbej-der smartere, får vi bedre tid til at skabe en god forening og en sund økonomi i ejendommen. Vores kunder har markedets førende online-løsning med funktioner, som ingen andre administratorer tilbyder.

Har du altid administrators

oplysninger ligeved hånden?

29Servicehåndbogen 2012

Søger du en mere moderne og proaktiv administrator?Få et tilbud straks på www.administrationshuset.dk

Vores erfaring er, at når administrator og bestyrelse arbejder smarte-re, får vi bedre tid til at skabe en god forening og en sund økonomi i ejendommen. Vores kunder har markedets førende online-løsning med funktioner, som ingen andre administratorer tilbyder.

www.administrationshuset.dk • Tlf. 7022 2215Følg os og bliv klogere på:

twitter.com/admhuset

facebook.com/admhuset

Administrationshuset A/S er en full service

ejendomsadministration med fokus på ejer-

foreninger og andelsboligforeninger. Vores 50

dygtige medarbejdere leverer ejendomsad-

ministration, ejendomsdrift, juridisk, finansiel

og byggeteknisk rådgivning på et højt fagligt

niveau.

Har du altid administrators oplysninger ligeved hånden?

114












www.ceadm.dk




















Vest Administration A/SVi vil gøre det nemt at være bestyrelse

200

ADMINISTRATION

114












www.ceadm.dk
































niveau.


114












www.ceadm.dk





















Salling Ejendoms-administration A/S

Salling Ejendomsadministration A/S | Mail: [email protected] | Telefon: 7023 0078

Vi har en værdiskabende tilgang til måden hvor-på vi udføre vores arbejde - som kunde betyder det, at du vil opleve en kompetent medspiller.

Dette gælder uanset om dine værdier handler om at øge ejendomsværdien og holde omkostningerne til driften af din ejendom nede eller om det handler om at få etableret altaner i en ejer- el-ler andelsboligforening.


Fagregisteret består af virksomheder, der har et mangeårigt erfaringsgrundlag med at servicere ejer- og andelsboligforeninger. Ønsker du at blive optaget i fagregistret, så kontakt os blot på[email protected] eller se yderligere information på www.servicehaandbogen.dk

INDHOLD

Administration . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .194

Altaner/altanrenovering . . . . . . . . . . . . . . . . 198

Anlægsgartnermestre . . . . . . . . . . . . . . . . .200

Arkitekter . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 201

Asfaltering/brolægning. . . . . . . . . . . . . . . . .206

Banker . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 207

Ejendomsservice . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 210

Elevatorer . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 212

El-installatører . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 213

Entreprenører. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 216

Forsikringer . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .220

Ingeniører/rådgivende . . . . . . . . . . . . . . . . .222

IT systemer. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .226

Kloakmestre/kloakservice . . . . . . . . . . . . . .227

Låseservice . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .229

Malermestre . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .229

Murermestre. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .233

Porttelefonanlæg/dørtelefoner . . . . . . . . . .234

Revisorer . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .234

Skorstensfejere . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 237

Snedkere/tømrermestre. . . . . . . . . . . . . . . . 237

Svampeskader . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .238

Tag/facade . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .239

Tagdækning/tagrenovering . . . . . . . . . . . . .240

Tørrerum. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .240

Valuarer . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 241

Vandbehandling . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .243

Varmemålere/varmeregnskab/vandmålere . 244

Vaskerimaskiner. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .245

Vinduer. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 247

VVS-installatører . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .248

Fagregister

154 155

vvs-installatører

VVS - KLOAK - ENERGI - EJENDOMSVEDLIGEHOLDELSE - VAGTORDNINGaut. VVS-installatør og kloakmester

• Butikssalg af VVS-artikler og reservedele Amagerbrogade 208, 2300 København S tlf. 3258 9040

• Showroom og administration Kirstinehøj 43

www.amagersanitetsservice.dk www.tonnyjensenvvs.dk

3250 5600Kirstinehøj 43 - 2770 Kastrup - 32 50 56 00

T E L E F O N 7 0 1 2 2 0 2 0 - W W W . F L D . D K

TLF 38 100 500

VagtordningVVS . Gas . Fjernvarme . Olie

Valhøjs Allé 187 · 2610 Rødovre · www.dehlsen.dk

tlf.: 7022 7479 • Fax: 7023 7479 • vagt tlf.: 7026 7479ved amagerbanen 13 • 2300 København s

www.kbhvvsteknik.dk • [email protected]

Ejendomsservice • Fjern- og centralvarmeinstallationer • GasinstallationerEtablering / renovering af badeværelser • Tagrenovering, kobber og zink • Døgnvagt

Præstedfælledvej 43 - 45

154 155

vvs-installatører







TLF 38 100 500






194

ADMINISTRATION

200

ADMINISTRATION

114












www.ceadm.dk
































niveau.


114












www.ceadm.dk





















Salling Ejendoms-administration A/S

Salling Ejendomsadministration A/S | Mail: [email protected] | Telefon: 7023 0078

Vi har en værdiskabende tilgang til måden hvor-på vi udføre vores arbejde - som kunde betyder det, at du vil opleve en kompetent medspiller.

Dette gælder uanset om dine værdier handler om at øge ejendomsværdien og holde omkostningerne til driften af din ejendom nede eller om det handler om at få etableret altaner i en ejer- el-ler andelsboligforening.


ADMINISTRATION


Vest Administrationen A/S – 9697

Vest Administrationen A/SVesterbrogade 12, 2. tv • 1620 København V • Tlf: 33 24 61 26 • Fax: 33 24 61 56

mail: [email protected] • www.vestadm.com

VESTADMINISTRATION EN A/S

Vi er ISO 9001 certificeret

– din sikkerhed for kvalitet!

Vest Administrationen A/S – en anderledes og professionel partner

1. Administrator skal være specialiseret i andels- og ejerforeninger

2. Administrator skal beskæftige højt kvalificerede medarbejdere, der kan besvare spørgsmål og løse problemer.

3. Administrator skal have en velsmurt og gennemprøvet arbejdsgang, så tingene bare fungerer fra første dag.

Det logiske valg som ny administrator er Vest Administrationen A/S

Her er de tre vigtigste krav der børstilles til en administrator

.

Valget af administrator er vigtig for enhver boligforening. Jeres kommende administrator skal:• Have faste og sikre procedurer for, hvordan jeres papirer håndteres i

det daglige!• Have en sikker IT platform, der konsekvent følger med tiden, og sikrer

jer reel on-line adgang!• Være forsikret, så I ikke har risiko for tab!• Være stabile og tilgængelige og have få kontaktpersoner i den daglige

administration!• Have et forretningskoncept, som er gennemskueligt og uden

prisoverraskelser!• Have de rette fagkundskaber til at løse jeres udfordringer hurtigt!




Gå jeres kommendeadministrator på klingen!

196

ADMINISTRATION












niveau.



ADMINISTRATION

BOLIGEXPERTEN BLEV ETABLERET I 1990 OG ER I dAG dANmARkS STøRSTE AdmINISTRATIONSSELSkAB, SOm

udELukkENdE AdmINISTRERER EjER- OG ANdELSBOLIGfORENINGER. VI BESkæfTIGER OS IkkE mEd ANdET OG

hAR dERfOR EN STOR kOmPETENcE INdEN fOR fORENINGSAdmINISTRATION.

Hos Boligexperten har vi administreret ejer- og andelsboligforeninger i 25 år og rådgiver om alt

inden for økonomi, jura og byggeteknik.

Besøg os på www.boligexperten.dk og hentprofilmagasin, få et tilbud på administration

og aftal et møde med os.

• Administration af ejer- og andelsboligforeninger• Online adgang for bestyrelsen og beboere (WEB)

• Byggesagsadministration & teknisk bistand• Juridisk bistand (advokater)

• Lånerådgivning og omprioriteringer (økonomer)

BOLIGEXPERTEN AdmINISTRATION A/S

VESTERBROGAdE 12

1620 køBENhAVN V

cVR-NR. 21397245

TLf.33 22 99 41

[email protected]

www.BOLIGEXPERTEN.dk

198

ALTANER / ALTANRENOVERING

BALCONIESFORGREATERLIVING

Balco A/S . Industriholmen 15 B . 2650 HvidovreTelefon 57 83 13 50 . [email protected] . www.balco.dk

Fra idé til realisering af drømmen



Fra drøm til virkelighed / DET STORE ALTANKATALOG

200


ALTID ÉN FAST PRIS

- INGEN UFORUDSETE UDGIFTER

www.johnlarsson.dk · [email protected]

AnlægsgartnerfirmaetJOHN LARSSON

Alt udføres sikkert og professionelt på timeløn eller efter tilbud,så har du brug for en havepartner? - Ring til din anlægsgartner

Græs & grønt · Fliser & sten · Etablering & vedligeholdelseRydning & bortkørsel · Udgravning · Stubfræsning & beskæring

Hegn · Snerydning & saltning

Tlf. 2041 0904

AnlægsgartnerfirmaetJOHN LARSSON

tlf 20 41 09 04

Alt udføres sikkert og professionelt!

ANLÆGSGARTNERMESTRE


ARKITEKTER

Vi er små nok til at ville. Store nok til at kunne.

B.K. Consult er en dansk ingeniørvirksomhed med erfarnebygningssagkyndige, arkitekter, ingeniører og energikonsulenter.

Vi yder byggeteknisk rådgivning i hele landet og hjælper boligejere og andels- og ejerforeninger med alle tekniske forholdpå deres ejendom. Et fokusområde er de skiftende byggeregulativers og byggenormersbetydning for en ejendom og dens energiforhold.

Ring eller mail for et gratis og uforpligtende møde om dine ejendomsprojekter og få kyndig rådgivning.

Telefon 38 71 04 55 - mail: [email protected]

Bygg

eråd

givn

ing

Proj

ekte

ring

ISO-certificeret

Bygge

styr

ing

www.bkconsult.dk

Byggesagsstyring i boligforeninger er

ikke gør-det-selv

A4 er blandt Danmarks førende specialister inden for bygningsrenovering og vedligeholdelse af bolig-

ejendomme, og vi har mange tilfredse kunder. Vi minimerer risikoen for fejl og løbske budgetter og er med til at sikre høj kvalitet og brugertilfredshed.

Se a4.dk/kunder eller ring 70 26 62 62

202

ARKITEKTER

ARKITEKT MAA

Michael K. AndersenRådgivende - Projektering - Byggestyring

tlf 38 33 20 42

Roskildevej 12 A, 1. sal

3400 Hillerød

tlf. nr. 2728 4009 [email protected]

Renovering og vedligeholdelse af ejendomme.Vedligeholdelsesplan inkl. driftbudget.

Lejlighedsvurdering for salg.Ombygning og renovering af lejligheder.

BYGGERÅDGIVNING

Projektering · ByggestyringByfornyelse · Renovering · NybyggeriVurderinger · TilstandsrapporterVVS anlæg · FjernvarmeanlægEM-konsulent · Drift - & Vedligeholdelsesplan

LARSEN & SØNDERGAARDBYGGERÅDGIVNING A/SArkitekter & IngeniørerH.C. Ørsteds Vej 33 · 1879 Frederiksberg CTelefon 33 24 34 70 www .ls-b.dk


ARKITEKTER

ARI hAR gennemføRt meRe end 800 pRojekteR IndenfoR følgende omRådeR:• Facader&vinduer• Kontorlejemål• Tagrenovering• Altaner• Fundamenter• Drænogkloak• Renoveringaftrapperogkældre• VVSogfaldstammer• Vedligeholdelsesplaner• Energimærkning

ARI Byggerådgivning A/SGammelKøgeLandevej553.2500ValbyTlf.:70227715www.ari.dk

204

ARKITEKTER

Stabil økonomi, sund ejendom og plads til drømmeneAI yder teknisk rådgivning inden for:• Bygningsrenovering - facader, vinduer og tag• Tilstandsrapporter og vedligeholdelsesplaner• Energimærkning og energirenovering• Rådgivning vedr. VVS, afløb og konstruktioner• Gårdanlæg, anlæg og kloak• Altaner

AI a/s Refshalevej 147 1432 København K Tlf.: 32680800 www.ai.dk

Servicehåndbogen helsideannonce 2014-2015.indd 9 20-06-2014 08:50:05


ARKITEKTER

Skal vi være boligforeningens fremtidige samarbejdspartner vedrørende driften, vedligeholdet og udviklingen af ejendommen?

BYGNINGSRENOVERING

BYGGETEKNISK RÅDGIVNING

Vurdering af andelslejlighedVedligeholdelsesplanTilstandsrapportEnergimærkningElevatorAltan TagterrasseTagboligTagrenoveringFacaderenovering

Vinduesrenovering og -udskiftningTrapperenoveringBadeværelsesrenoveringFugt- og skimmelsvampudbedringGårdrenoveringBygge- og økonomistyringByfornyelseEnergirenovering

Telefon 33 15 15 [email protected]

Nyvej 16 C 1. sal 1851 Frederiksberg C

Kontakt os for et uforpligtende møde.

VEDLIGEHOLDELSESPLAN

Halv pris ved bestilling i 2015

206

ASFALTERING / BROLÆGNING


BANKER

Lån & Spar Bank A/S, Højbro Plads 9-11, 1200 København K, Cvr.nr. 13 53 85 30

Boligøkonomi med sund fornuftSidder du i bestyrelsen i en ejer- eller andelsbolig-forening, som kigger efter ny bank? Så er vi en god partner for både administrator og bestyrelse. Vi finder muligheder og holder alle parter ajour med aktuelle lånetyper, nye finansieringsformer og et løbende overblik.

Læs mere om en personlig bank der har fokus på ejer- og andelsboligforeninger på lsb.dk/erhverv

Servicehåndbogen_2015_125x190.indd 1 24/06/15 13.02

208

BANKER

nordea.dk

Hvornår har din forening sidst haft møde med jeres fi nansielle samarbejdspartner?

Book et møde på 33 33 42 11 og lad os sammen se på jeresmuligheder.

Gør det muligt

Bolig-foreninger


BANKER

Andelsboliglån med rentesikkerhed er en ny mulighed for at fremtidssikre din økonomi og få tryghed i hverdagen. Med et andelsboliglån med rentesikkerhed kan du låse renten på dit lån fem år ad gangen – så ved du præcis, hvad du kan regne med.

Vil du vide mere om andelsboliglån med rente sikkerhed, så kon takt din lokale Danske Bank afdeling og hør mere om dine muligheder. Eller ring til os på 70 123 456, hvor du kan få personlig betjening alle dage – døgnet rundt.

Nu kan du få andelsboliglån med fast rente i 5 år

125x190_Rentesikkerhed_Andelsbolig.indd 1 29/09/15 10.26

210

EJENDOMSSERVICE

RENGØRING

· Vask af trapper

· Hovedrengøringsopgaver

· Rengøring af vaskerier

· Vinduespolering

· Rengøring af lejligheder

· Polish behandling

· Graffi tibekæmpelse

EJENDOMSSERVICE

· Fejning af udearealer

· Græsslåning og hækkeklipning

· Beboerkontakt

· Glatførebekæmpelse

· Tilsyn

· Rydningsopgaver

· Vicevært/varmemesterservice

JAGTVEJ 113 H · 2200 KØBENHAVN N · [email protected]

RENGØRING & SERVICEV. LIS GJØL

TLF. 45 88 25 12

GLADSAXE RENGØRING & EJENDOMSSERVICE

RENGØRING GRÆSSLÅNING

TRAPPEVASK SNERYDNING

VINDUESPUDSNING MEGET MERE… KONTAKT MICHAEL UDSEN OG FÅ ET GODT TILBUD TLF:25 37 08 06 MAIL:[email protected]


EJENDOMSSERVICE

197

RENGØRING • RENOVERING

RENOVERING

ALFA EjendomsserviceKastrupvej 245 · 2770 Kastrup · Tlf 29 21 91 50

Vi har 12 års erfaring i rengøring, og kan bl.a. tilbyde Dem:• Viceværtservice• Ejendomsservice• Rengøring af trapper• Vinduespolering• Vedligeholdelse af grønne områder

ALFA ejendomsservice – er en ren fornøjelse

KRONE POLERING

Alt indenfor:• Rengøring• Vinduespolering• Ejendomsservice• Specialopgaver

Ring for uforpligtende tilbud

70 26 80 01Hedebygade 34, 5. sal · 1754 København V.

Fax 36 30 35 61 · www.kronepolering.dk

Træt af sure pligterEller bare prøve noget nyt

Vi kan tilbyde:•Trappevask • Vinduespolering

Viceværtsarbejde • GårdmandsarbejdePasning af grønne områder

Glatførebekæmpelse

VB. Servicev/ Vagn Bruhn

56 63 90 21-20 84 32 03www.vbservice.dk

Kontakt os og få et gratisog uforpligtende tilbud

VB Service blev startet 1/3-1997 og voreskundegrundlag er fortrinsvis Andels- og

Ejerforeninger i Storkøbenhavn

Fag- og hovedentreprise

Guldmann-Dam ApSEnghave 21 A, 2960 Rungsted Kyst . . . . . . . . 36 16 64 74Fax . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 36 16 22 65E-mail: [email protected] Guldmann-Dam ApS

MURER-BETON-AUT. KLOAKMESTER

Deres garanti for godt håndværk

Tlf. Dag 20 12 57 16 Eftermiddag/aften 46 15 05 64Jes Andersen’s Rengøring · Ejbyvej 69 · 4623 Lille Skensved

Multi Rengøring Den Blå DelfinTrappevaskVinduespoleringGårdmandsarbejdeSnerydning og saltning

Tlf. 27 21 39 23www.denblaadelfin.dk

KVIK RENGØRING & EJENDOMSSERVICE

UFØRER KVALITETSRENGØRING TIL YDERSTRIMELIGE PRISER. RING FOR TILBUD PÅ

Tlf. 27 12 25 66

38 10 42 66Se mere på:

www.cg-entreprise.dk

Topkem Rengøring ApSÅlekistevej 832720 Vanløse . . . . . . . . . . . . . . . . . . 38 71 25 50Telefax . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 38 71 25 49

• Ejendomsservice • Trapperengøring

• Vinduespolering • Brandskader

• Højtryksspuling af skakter

Topkem Rengøring ApS

SØAGERStrappe-rengøring& vinduespolering

City 33 37 98 98 Greve 43 69 13 13– en ren fornøjelse

Tel. 53 76 80 08

Vi har uddannede og stabile medarbejdere, som med tiden får et indgående kendskab til jeres ejendom.Vi kan tilbyde totalløsninger indenfor ejendoms-service til den rigtige pris.

Kiøbenhavnernes Ejendomsservice ApSFælledvej 6, 4. tv • 2200 KBH N • [email protected]

Hos Ottzen & Co har vi mere end 20 års erfaring fra servicebranchen og løser i dag en lang række opgaver inden for:• vinduespolering• erhvervs-, institutions- og industrirengøring• ejendomsservice

• grøn service og pleje af øvrige udendørs arealer

Hertil løser vi specialopgaver i det omfang, vores kunder har brug for det.

Virumgade 11 A · 2830 Virum · 39 64 04 84 · [email protected]

Pålidelighed Kvalitet Personlig Kontakt

Trappevask Ejendomsservice Kontorrengøring

Kontakt: 51 94 93 21 e-mail: [email protected] web: www.standard-rengoring.dk

212

EJENDOMSSERVICE

ELEVATORER

FÅ ELEVATOR I DIN OPGANG

Kom lettere op og ned

Gør din bolig mere værd

Bliv boende så længe du vil

Fejekosten EjendomsserviceDin stabile partner!

Mange års erfaring med ejendomsservice af andels-

og ejerboligforeninger i Storkøbenhavn


EL-INSTALLATØRER

155

• Aut. el-installatør• El-Installationer• Svagstrøm• EDB-Installation• El-Automatik• Antenneanlæg• Lys• Kraft• Varme

Rentemestervej 35 Telefon 38 10 79 102400 København NV Telefax 38 88 26 66www.johansen-el.dk

W. Johansen – El

EL-INSTALLATØRER

ALT

ARBEJDEUDFØRES

EDB-installationerBolig-installationerDørtelefonanlægBelysnings anlægBredbåndDøråbner anlægVentilation Automatik

AUT. EL-INSTALLATIONSFIRMA

DAMHUS BOULEVARD 63 · 2610 RØDOVRE

Tlf. 38 33 15 52 · Fax 38 33 78 68Døgnvagt efter 17.00 40 10 15 30

www.lyders-svend-g.dk

Lyders & Svend G. A/S

Vilstrup Olesen (DK)............ 35 83 72 33Tagensvej 41......................... 35 83 04 332200 København N Fax: .... 35 83 70 33E-mail: [email protected]

EL-INSTALLATIONERPORTTELEFONANLÆG

EL-SERVICE

35 83 72 33

VIL

ST

RU

P O

LES

EN

Over 70 års erfaring med ejendomsservice

i hele byen.Vi er nu 22 ansatte.

El-arbejder i ejendomme med fokus på høj kvalitet og konkurrencedygtige

priser.

Vilstrup OlesenAut. el-installatør

35 83 72 33www.vilstrup-olesen.dk

Vilstrup OlesenFrederikssundsvej 177

2700 Brønshøjwww.vilstrup-olesen.dk

[email protected]øgnvagt 35 83 04 33

Serviceaftaler med

Ejendoms-foreninger

i hele København!

Bella ElektrikFrederikssundsvej 177

2700 Brønshø[email protected]

Ring til El-Vagten døgnet rundt:

32 55 47 48El-Vagten • Storkøbenhavn • www.elvagten.com • Døgnvagt 32 55 47 48

Har du strømsvigt?Elvagten i Storkøbenhavn har

uddannede montører med specialer inden for alle el-installationer.

Ejendomsservice med fokus på høj kvalitet og konkurrencedygtige priser.

70 års erfaring med alle typer opgaver i andels- og ejerboligforeninger.Prøv os og bliv overbevist!

Med over 90 års erfaring passes bl.a. ejendomme, institutioner, fabrikker og banker. Vi udfører ejendomsservice,EDB kablinger, nyt & rep. af porttelefonanlæg m.m.Vores 22 ansatte står til rådighed for stort som småt.

Vi passer Vesterbro fra kontoret Frederikssundsvej 1772700 Brønshøj [email protected]

3331 9455El-vagten hjælper, ved opgaver uden for normal arbejdstid. Døgnvagt: 3255 4748

Vi udfører alle formerfor installationsopgaver

El-arbejdeTlf.: 38 28 12 10

ButikkenTlf.: 38 28 14 46

Døgnvagt 35 83 04 33

4 mm høj boks




priser.






Serviceaftaler med

Ejendoms-foreninger

i hele København!
















4 mm høj boks

214

EL-INSTALLATØRER

ww

w.f

ug

man

n.d

k Er installationerne i dinboligforening lovlige?

Høffdingsvej 20 · 2500 Valby · Tlf. 36 15 05 05 · Fax 36 15 05 04

Få udført et el-eftersyn!




priser.






Serviceaftaler med

Ejendoms-foreninger

i hele København!
















4 mm høj boks


EL-INSTALLATØRER




priser.






Serviceaftaler med

Ejendoms-foreninger

i hele København!
















4 mm høj boks

El-hjørnet 30x60 – 10133

Aut. el-installatør

EL-HJØRNETGodthåbsvej 572000 Frederiksberg

TLF. 38 86 88 56www.el-hjoernet.dkDørtelefonanlægReparationer og service

Vagtnr. 38 86 88 56

Vore radiodirigeredevogne kommer overalt.

APS

EL-hjørnet – 8778

Medlem af Elvagten i Storkøbenhavn

www.el-hjoernet.dkVagtnr. 38 86 88 56Vore radiodirigerede vognekommer overalt.

Aut. el-installatør

EL-HJØRNET Godthåbsvej 57 · 2000 Frb.

Tlf. 38 86 88 56Ejendomsvedligeholdelseaf andels- ogejerlejlighedsforeninger.Dørtelefonanlæg.Antenneanlæg.Ombygning.Reparationer og service.

APS

www.elkbh.dkELhjørnetAut. el-installatør

DørtelefonanlægReparationer

Service

Godthåbsvej 57 - 2000 Frederiksberg

Tlf. 38 86 88 56

www.elkbh.dkELhjørnetAut. el-installatør

Godthåbsvej 57 - 2000 Frederiksberg

Tlf. 38 86 88 56

Dørtelefonanlæg, Antenneanlæg,Ombygning, Reparationer, Service m.m.

Ejendomsvedligeholdelse af ejerlejligheds- og

andelsboligforeninger.

216

ENTREPRENØRER

eogp.dk/serviceeogp.dk

Vi har en klar ambition!Renovering og restaurering af tage,

vinduer og facader for andels- og

ejerforeninger er vores hjerteblod,

og med godt håndværk og nærvær

er vores ambition at skabe unikke

kundeoplevelser.

E&P andels-ejer er vores univers

specielt tilpasset boligforeninger.

• Tag

• Facade

• Vinduer

• Tagboliger

• Boliger

• Komfort

• Indeklima

• Totalløsning

Enemærke & Petersen a/s E&P service a/s

Ole Hansens Vej 1 Smedeland 3

4100 Ringsted 2600 Glostrup

Tlf. 57 61 72 72 Tlf. 56 24 7 365


ENTREPRENØRER

HVORDAN FORLÆNGER DU LEVETIDEN PÅ DIN EJENDOM?I serviceafdelingen i Hovedstadens Bygningsentreprise a/s tager vi os af de løbende bygge- og vedligeholdelsesopgaver, der opstår på både facade og tag, og vi hjælper med at få overblik over bygningens tilstand.

Det gør os til den ideelle samarbejdspartner til service og vedligeholdelse af bygninger:• Tage• Facader• Vinduer• Inddækninger

Vi holder facaden – med stilHar din ejendoms facader og gavle mistet glansen, er der fugtproblemer, eller er bygningen slet og ret dårligt isoleret? Hovedstadens Bygningsentreprise a/s står klar med løsninger til efterisolering og facaderenovering.

Læsmerepåwww.hovedstadens.dk,hvordubl.a.finderfolderen”Servicearbejde”. Vores tovholder Annette Frennung har hele sit arbejdsliv arbejdet med service- og vedligeholdelsesopgaver for diverse boligselskaber og –foreninger. Bag Annette står et serviceteam bestående af kompetente, pålidelige og erfarne medarbejdere, som altid leverer kvalitet til konkurrencedygtige priser.

Kontakt [email protected]å+4524379657tilAnnettefor et uforpligtende tilbud og/eller en aftale om besigtigelse af din ejendom.

Vi glæder os til at løse jeres service- og vedligeholdelsesopgaver.

218

ENTREPRENØRER

www.rebteknikeren.dk | 20902810

Vores team af tømrere, murere og malere stårklar til at løse jeres opgave i højden

3


ENTREPRENØRER

Ikke blot en entreprenørvirksomhed, men en håndværksvirksomhed – og det er vi stolte af

Vi udfører alt inden for service, fag-, hoved- og totalentreprise, og vi benytter altid egne håndværkere inden for vores fagområde. Kontakt os for en uforpligtende dialog.

Tømrerfirma Bjørn Svendsen A/S Jorisvej 21C 2300 København S Tlf.: 3234 0130 [email protected] www.bsas.dk

220

ENTREPRENØRER • FORSIKRINGER

Assurance Partner – 9703

ASSURANCE PARTNERForsikringsmæglere med speciale i forsikringsløsninger til store ejen-domme, andels- og ejerforeninger

ASSURANCE PARTNER A/S

Gl. Kongevej 160 · 1850 Frederiksberg C Tlf. 33 25 20 10 · Fax 33 25 20 30 [email protected]

FORSIKRINGSMÆGLERSELSKABET











dahlberg, det største danske mæglerhus, har i de sidste 25 år specialiseret sig i ejendoms-forsikring.

dahlberg er uvildig og vi samarbejder med alle førende forsikringsselskaber.

Vi tilbyder et gratis og uforpligtende servicetjek af foreningens forsikringer.

Jeres gevinst ved et samarbejde med dahlberg er:

• uvildig hjælp til skadebehandling & forespørgsler

• optimale dækninger & betingelser

Kontakt vores ejendomsspecialist Them Dandanel på tlf. nr. 33 70 44 89 eller pr. mail [email protected]

Forsikring: Gratis servicetjek


FORSIKRINGER

Bestyrelsen i din ejer- eller andelsforening varetager je-res fælles interesser og herunder foreningens forsikrin-ger. Hvad enten du er bestyrelsesmedlem eller admini-strator, kan vi hjælpe dig med en løsning, der samler jeres forsikringer og dækker hele vejen rundt om både forening og ejendom.

Forsikring af ejendom og bygninger

Vil du vide mere? Så ring og hør mere på

33 55 29 01

222

• Bolig og bygge rådgivning for Andels-, Ejer- og Lejerboligforeninger

• Bygherre rådgivning ved til- eller ombygninger

• Projektrådgivning og projektstyring

• Drift og vedligeholdelsesplaner for Andelsboligforeninger

• Ring for uforpligtende møde til Claus Borum telefon 6160 6344

www.borum-byg.dk

INGENIØRER / RÅDGIVENDE

Renovering • Ny- og ombygning • Byggestyring • Kalkulation Klima & Energi • Gårdrenovering • Tilstandsvurdering

arkitekter maa.Carl Jacobsens Vej 16,

opg. 11, 3. sal, 2500 Valbytlf: 3630 1898

DS/EN ISO 9001:2008 BEC • Byggerating A

[email protected]



95

Murbyg ApSRådgivende Ingeniører

• Tilstandsrapporter udføres af beskikket bygningssagkyndig• Energimærkning af små og store ejendomme• Teknisk ekspert i: Oliefyrede kedel- og varmeanlæg

www.murbyg.dk • e-mail: [email protected] • tlf. 4088 1230

95




95




95










95




95




30 års rådgivererfaring i byggebranchen

Tilstandsrapport

Energirenovering

Byggeledelse

Drift og vedligehold

Projektering og tilsyn

Bygningskonstruktioner

Tekniske installationer

Bygningsrenovering

Nybyggeri

Fjernvarmeanlæg

Jordvarme

Kloak/ Fugtsikring

Tagboliger

Altaner og tagterrasser

Altan- og karnaprenovering

FALKON A/S RÅD G IVE NDE IN GEN IØRE R

Nordre Fasanvej 43 2000 Frederiksberg Medlem af F.R.I.

Tlf: 35364500 Fax: 35364570 Mai l: [email protected] Web: www.falkon.dk CVR: 25244826

224


Langebrogade 6 J, 4. · 1411 København K · Tlf: 3257 8250 · Email: [email protected] · www.bangbeen.dk

Er du medlem af en andelsboligforening? Og overvejer I at sanere jeres

gård? Så er det værd at overveje at sikre jer mod frem�dens klimaforan-

dringer og udny�e regnvandet som en ressource, så jeres gård bliver

grønnere og smukkere, mens kælderen forbliver tør.

Vi er fra start �l slut jeres rådgiver og kan hjælpe jer med at finde de

løsninger, der passer netop �l jeres gård og pengepung. Undervejs sørger vi

selvfølgelig for, at I er klædt godt på �l opgaven og hjælper jer med at få et

overblik over løsningsmuligheder og økonomi og - ikke mindst - give jer svar

på alle de spørgsmål og bekymringer, der melder sig, når I som forening står

overfor store og bekostelige forandringer; kan det betale sig, er det for dyrt,

kan vi få lov, kan vi mon søge økonomisk stø�e og så videre.

Lad os tage en uformel snak om jeres behov og ønsker, så vi sammen kan

sikre et godt overblik over jeres muligheder.

Se mere på www.bangbeen.dk

Brug os som jeres

sparingspartner!

Ring eller skriv - lav en a�ale

32 57 82 [email protected]

Bang & Beenfeldt A/S har med

base på Chris�anshavn i mere

end 40 år leveret professionel

og kompetent rådgivning �l

det byggede miljø.

Få kvalificeret rådgivning �l jeres gårdsanering - og hjælp miljøet, jer selv og naboen

Eksperter i andels- og ejerboligforeninger

Har I styr på regnvandet,

når I sanerer gården?

Regnvand og

grønne gårde



BYGGERÅDGIVNING

Projektering · ByggestyringByfornyelse · Renovering · NybyggeriVurderinger · TilstandsrapporterVVS anlæg · FjernvarmeanlægEM-konsulent · Drift - & Vedligeholdelsesplan

LARSEN & SØNDERGAARDBYGGERÅDGIVNING A/SArkitekter & IngeniørerH.C. Ørsteds Vej 33 · 1879 Frederiksberg CTelefon 33 24 34 70 www .ls-b.dk

Skal du bygge på Frederiksberg? Se hvordan du søger og find tegninger over din ejendom på frederiksberg.dk

154 155

vvs-installatører







TLF 38 100 500







154 155

vvs-installatører







TLF 38 100 500






226

IT SYSTEMER



• Foreningshjemmeside:Profilenpånettet,hvoralle–beboereogandre-kanfindeinformationeromforeningen.

• Dokumentarkiver: Del selv dokumenter og få automatisk nøgledokumenter direkte fra foreningens administrator.

• Boligertilsalgiforeningen: Fra start vises boliger til salg fra alle ejendomsmæglere.

• Beboernesselvbetjening24timeridøgnet: Aktive formularer, vejledninger og informationer på hjemmesiden gør det let for beboerne at selvbetjene sig uden bestyrelsen skal indover.

• Beboernyheder: Nemt at holde beboerne opdateret. • Nyhedsbrev: Send nyhedsbreve via e-mail til alle beboerne i foreningen.

Beboerne tilmelder og opdaterer selv deres e-mail-adresse og telefonnumre uden bestyrelsen skal bruge tid på det.

• Økonomiskedata: Mulighed for integration så opdaterede økonomiske data vises for bestyrelsen direkte på hjemmesiden.

• Bilagsgodkendelse: Upload foreningens regninger og slip for besværet med at gå rundt og indhente underskrifter. Automatiske rykkere og automatisk videre til administrators betaling og bogføring.

• Kalender: Skab overblik over møder og arrangementer i foreningen.• Booking: Gør det nemt at booke fællesfaciliteter, f.eks. vaskerier,

fælleshus, beboerhotel, værktøj m.v. via hjemmesiden.• Intranet: Beboere og bestyrelse kan logge ind på hjemmesidens lukkede

sektioner kun for beboere og/eller bestyrelsen.• Opslagstavle: Lad beboerne komme til orde på deres egen opslagstavle,

hvor de kan sætte ting til salg m.m.• Egetdomæne: Få jeres eget domæne (f.eks. www.foreningensnavn.dk),

som er nemt at huske. Hos Prosedo får du domænet og korrekt opsætning uden ekstra omkostninger.

• SMSsender: Send SMS til alle beboerne i foreningen, hvis f.eks. vandet lukkes,derererstrømafbrydelseellerandreakutteforhold.

• Frisupport: Nyd godt af, at hjælpen altid er tæt på med gratis support på mail eller telefon.

Prosedo har alle it-værktøjer der kan gøre din forening papirløs:


KLOAKMESTRE / KLOAKSERVICE

Proline Group Tlf. 6361 [email protected]

EJENDOM BYGGET FØR 70’ERNE?SÅ ER DET MÅSKE PÅ TIDE AT GENNEMGÅ

FALDSTAMMERNEUNDGÅ: VANDSKADER OG HØJE OMKOSTNINGER

DE GAMLE RØR BLIVER STÅENDEKONTAKT OS FOR RØRRENOVERING

228

Flere fordele med Aarsleff Strømpeforing til faldstammer• Ingen nedbrydning • Lange ubrudte længder • Tåler spuling• Ens godstykkelse• Dansk produkt• Mere end 30 år på markedet• 100 års levetid• 15 års garanti• Gennemtestet af Teknologisk Institut

Hurtigt, sikkert og holdbart

154 155

vvs-installatører







TLF 38 100 500







154 155

vvs-installatører







TLF 38 100 500






KLOAKMESTRE / KLOAKSERVICE


LÅSESERVICE

DK-låseservice – 9911

Forretning og værkstedTaastrup Hovedgade 113, 2630 TaastrupFax 43 52 00 30

FORSIKRINGSGODKENDTAutoriseret Ruko og Medeco ServiceMontering, reparation og omkodning af låse

• Låsesystemer • Elektriske låse• Oplukning • Gitter sikring• Dørpumper • Postkasser/anlæg• Pengeskabe • Adgangkontrol• Gravering • Dørtelefonanlæg

DØGNVAGT 43 52 99 66E-mail: [email protected] · www.dk-laaseservice.dk

DK-LÅSESERVICE

S. Krid

B. Liv Ude

U. Ønsket

L. Ukket

Et vink med en vognstang

35 39 39 39 • w w w.mejlshede.dk

For ubudne gæster er en dørtelefon et tydeligt vink med en vognstang om at holde sig væk. For en dør-telefon sender et meget tydeligt signal om at her er der ikke frit spil. Hos Mejlshede Gruppen kan du få rådgivning, servicering og installation af en bred vifte af produkter indenfor dørtelefoner. Og vi kom-mer gerne ud og holder et gratis indlæg om sikring til dit næste beboermøde. Er du interesseret i at høre mere om hvad vi kan tilbyde jeres ejendom, eller øn-sker I en gennemgang af jeres nuværende anlæg, så giv os et vink på tlf. 35 393939.

skal vi holde et gratis indlæg om ejendomsssikring

på dit næste bestyrelsesmøde?

13688_Mejlshede_annonceServicehåndbogen.indd 1 08-08-2013 15:32:05

S. Krid

B. Liv Ude

U. Ønsket

L. Ukket

Et vink med en vognstang

35 39 39 39 • w w w.mejlshede.dk

For ubudne gæster er en dørtelefon et tydeligt vink med en vognstang om at holde sig væk. For en dør-telefon sender et meget tydeligt signal om at her er der ikke frit spil. Hos Mejlshede Gruppen kan du få rådgivning, servicering og installation af en bred vifte af produkter indenfor dørtelefoner. Og vi kom-mer gerne ud og holder et gratis indlæg om sikring til dit næste beboermøde. Er du interesseret i at høre mere om hvad vi kan tilbyde jeres ejendom, eller øn-sker I en gennemgang af jeres nuværende anlæg, så giv os et vink på tlf. 35 393939.

skal vi holde et gratis indlæg om ejendomsssikring

på dit næste bestyrelsesmøde?

13688_Mejlshede_annonceServicehåndbogen.indd 1 08-08-2013 15:32:05

Tlf. 43 52 99 66

Mekanisk sikringLåsesystemer Oplukninger DørpumperGravering

AdgangskontrolDørtelefonanlægElektriske låsePengeskabeGitter Sikring

MALERMESTRE

185

MalerfirmaetHolger E. Jensen A/SUdfører alle former for malerarbejde,til en pris og i en håndværkerkvalitetder tåler sammenligning.

Møllemarken 12880 Bagsværd

Kontor & værksted

44 98 90 77Fax: 44 98 01 90

Vi har også salg af professionelmaling og værktøj til private, i denkendte Beck & Jørgensen kvalitet.

G A R A N T I P Å K V A L I T E T

Malerfirma Benny Kessler’s eftf. v/John HansenRodosvej 6 · 2300 S . . . . . . . . . . . . . . . . . 32 55 78 33Biltlf. Malermester John Hansen . . . . . . . . 40 35 19 20E-mail: [email protected]

MalerfirmaBenny Kessler’s Eftf.

v./John Hansen

32 55 78 33 • 32 55 74 94Vi maler alt

• Godt håndværk med laugsgaranti• Rimelige priser • Altid tilbud først

Kontor og værksted

Medlem af Danske Malermestres Garantiordning

MALERFIRMAET

LØVENDAHL JOHANSEN Udfører

solidt & renligthåndværksarbejde

Få et godt tilbud - Kontakt

MalerfirmaetPreben Kjær A/SBytoften 22-242650 HvidovreTlf.: 36 75 04 77E-mail: [email protected]

MALERMESTRE

Holger Drachmannsvej 122800 Kgs. Lyngby

Glæd dig til et flot resultat - færdig til aftalt tid !

33 24 82 36Vi istandsætter bl.a.:Lejligheder & kontorer ´ TrappeopgangeVinduer & Facader ´ Tapet ´ Filtarbejde

Med egen lift og stilladserderved billigere for dem

Gratis tilbud med råd og vejledning

MALER-HOLDET®www.maler-holdet.dk

Vi udfører også Totalentreprise

Professionelt

230

95

Ankenævn og garantiordning Det forpligter at yde kvalitet. Alle medlem-mer af Danske Malermestre er derforomfattet af Håndværkets Ankenævn ogDanske Malermestres garantiordning, derhar til formål at sikre kunderne et hånd-værksmæssigt korrekt udført malerarbejde.Lever malerarbejdet af en eller andengrund ikke op til Deres forventninger, harDe adgang til at indbringe sagen forHåndværkets Ankenævn. Ankenævnet vil iførste omgang give Danske Malermestre 4uger til at løse sagen. Hvis ikke det lykkes,vil Ankenævnet tage stilling til sagen. FårDe medhold i Deres klage, er vores med-lem forpligtet til at efterkomme Ankenæv-nets afgørelse. Hvis vort medlem mod forventning ikkeretter sig efter Ankenævnets afgørelse, vilDanske Malermestres garantiordningsørge for at eventuelle mangler ved arbej-det udbedres uden omkostninger forDem. Garantiordningen dækker dog kunop til 100.000 kr. i udbedringsomkostnin-ger og kun hvis der klages over arbejdet,inden der er gået et år fra det er fakturerettil Dem. Vi er stolte af at kunne fortælle, at det eryderst sjældent, at der rejses garantisagerover for medlemmer af Danske Maler-mestre.

Det dækker Garantiordningen Klageberettigede og dermed dækket afgarantiordningen er: Private forbrugere, der som ejere får ud-ført malerarbejde i egen bolig eller som-merhus. Private forbrugere, der som lejere ellerandelshavere får udført malerarbejde iegen bolig for egen regning.

I alle tilfælde er det en forudsætning forgarantiordningens anvendelse at aftalenom udførelse af malerarbejde er indgåetdirekte mellem de ovennævnte klagebe-rettigede og medlemmet af DanskeMalermestre. Garantiordningen dækker mangler vedegentligt bygningsmalerarbejde og skilte-malerarbejde samt arbejde, der naturligtog sædvanligt hører herunder. Garan-tiordningen dækker dog ikke afrensningog maling af tage. Det er en forudsætningfor garantiordningens anvendelse, atudgifter til udbedring ikke overstiger kr.100.000,00 inkl. moms, og at der klagesover arbejde, hvor faktura er udstedt min-dre end et 1 år før klagen. Sager af størreomfang henvises til civilretslig behandling.

Yderligere oplysninger Nærmere oplysninger vedrørende Hånd-værkets Ankenævn og garantiordningenkan fås ved henvendelse på telefon: Danske Malermestre: 32 63 03 70Håndværkets Ankenævn: 70 20 25 37.

Garanti på malerarbejde – kig efter M’et!Af Danske Malermestre, Henrik Terney

MALERGARANTI

Hørkær 7-9

2730 Herlev

Telefon 44 84 99 44

Mobil 40 56 99 44

Fax 44 92 17 00

[email protected]

www.alogholmmalerfirma.dk

Garanti på kvalitet

Keldsøvej 242100 København Ø

Telefon 44 84 99 44Mobil 40 56 99 44

[email protected]

95

Ankenævn og garantiordning Det forpligter at yde kvalitet. Alle medlem-mer af Danske Malermestre er derforomfattet af Håndværkets Ankenævn ogDanske Malermestres garantiordning, derhar til formål at sikre kunderne et hånd-værksmæssigt korrekt udført malerarbejde.Lever malerarbejdet af en eller andengrund ikke op til Deres forventninger, harDe adgang til at indbringe sagen forHåndværkets Ankenævn. Ankenævnet vil iførste omgang give Danske Malermestre 4uger til at løse sagen. Hvis ikke det lykkes,vil Ankenævnet tage stilling til sagen. FårDe medhold i Deres klage, er vores med-lem forpligtet til at efterkomme Ankenæv-nets afgørelse. Hvis vort medlem mod forventning ikkeretter sig efter Ankenævnets afgørelse, vilDanske Malermestres garantiordningsørge for at eventuelle mangler ved arbej-det udbedres uden omkostninger forDem. Garantiordningen dækker dog kunop til 100.000 kr. i udbedringsomkostnin-ger og kun hvis der klages over arbejdet,inden der er gået et år fra det er fakturerettil Dem. Vi er stolte af at kunne fortælle, at det eryderst sjældent, at der rejses garantisagerover for medlemmer af Danske Maler-mestre.

Det dækker Garantiordningen Klageberettigede og dermed dækket afgarantiordningen er: Private forbrugere, der som ejere får ud-ført malerarbejde i egen bolig eller som-merhus. Private forbrugere, der som lejere ellerandelshavere får udført malerarbejde iegen bolig for egen regning.

I alle tilfælde er det en forudsætning forgarantiordningens anvendelse at aftalenom udførelse af malerarbejde er indgåetdirekte mellem de ovennævnte klagebe-rettigede og medlemmet af DanskeMalermestre. Garantiordningen dækker mangler vedegentligt bygningsmalerarbejde og skilte-malerarbejde samt arbejde, der naturligtog sædvanligt hører herunder. Garan-tiordningen dækker dog ikke afrensningog maling af tage. Det er en forudsætningfor garantiordningens anvendelse, atudgifter til udbedring ikke overstiger kr.100.000,00 inkl. moms, og at der klagesover arbejde, hvor faktura er udstedt min-dre end et 1 år før klagen. Sager af størreomfang henvises til civilretslig behandling.

Yderligere oplysninger Nærmere oplysninger vedrørende Hånd-værkets Ankenævn og garantiordningenkan fås ved henvendelse på telefon: Danske Malermestre: 32 63 03 70Håndværkets Ankenævn: 70 20 25 37.

Garanti på malerarbejde – kig efter M’et!Af Danske Malermestre, Henrik Terney

MALERGARANTI

Hørkær 7-9

2730 Herlev

Telefon 44 84 99 44

Mobil 40 56 99 44

Fax 44 92 17 00

[email protected]

www.alogholmmalerfirma.dk

Garanti på kvalitet

Garanti for veludført malerarbejdeFå løst dine maleropgaver af en dynamisk ogprofessionel virksomhed med kernekompetencerneindenfor renovering og vedligeholdelse:• Nye og gamle vinduer• Malerbehandling af hoved- og bagtrapper• Facader• Institutioner• Kontorer• Flyttelejligheder

Vi sætter en ære i at hjælpe enhver, med behov for et godt stykke malerarbejde og med over 20 års erfaring er der endnu ikke enarbejdsopgave, vi ikke har fundet en løsning på.

Vi er et malerfirma der har ry for at gøre det nemt for vores kunder og lægger vægt på at kvaliteten er i top og god service.

Vi er et firma med gode og stabile medarbejdere der har været ansat hos os i flere år.

Kontakt os gerne for et uforpligtende tilbud

[email protected] • Tlf: 36 49 85 69 • Mobil: 40 42 12 49 • www.malerjohn.dk

MALERMESTRE


Brdr. Lauridsen ApSTømrer- og malerfirma

Maling af vinduer fraegne lifte

Maling aftrappeopgange

Ring for et gratis oghurtigt uforpligtende tilbudTelefon 44 44 54 02 kl 8-16

Forsvarsvej 9 - 2730 Herlev

[email protected]

MALERMESTRE

Malerarbejder udføres fleksibelt og i høj

kvalitet …en del af en større familie

Alvidan ApS Tlf: 7020 7178 Jorisvej 21C [email protected] 2300 Kbh S www.alvidan.dk



















232

MALERMESTRE

Citymaler.dk Mobil: 20 68 48 82Hj.side: www.citymaler.dkE-mail: [email protected]

Telefon: 32 97 82 90

Gimles Allé 1A, 2300 København S

Citymaler.dkv/ Michael JørgensenGodt håndværk

Udføres alt malerarbejdeFacader, Vinduer, Trapper, Vedligeholdelseskonto

GARANTI PÅ KVALITET

Brug for en god maler?Vi har været seriøse med vores arbejde i 100 år.

Besøg www.friedmann.dk og læs mere om oseller ring 39 65 71 50

Brug for total istandsættelse af vinduer eller trapper?Vi påtager vi os gerne at sørge for snedker, murer, gulvbelægning og el-arbejder i totalentreprise.

Mesterlodden 44, Postboks 88 · 2820 Gentofte

Malerfirmaet Tom Hansen – 9710

Hansen Tom MalerfirmaetHerlev Bygade 78A,2730 Herlev ......................................... 44 94 90 87Telefax.................................................. 44 94 90 27Mobil .................................................... 20 31 70 87

MALERFIRMAETTOM HANSEN

– Kvalitet & Service i top –Renovering & vedligeholdelse af

Trapper • Vinduer • FacaderKontorer • Ejendomme

Gratis tilbudsgivningwww.tomhansen.dk

154 155

vvs-installatører







TLF 38 100 500







154 155

vvs-installatører







TLF 38 100 500







MURERMESTRE

Murervirksomhed med mange års erfaring

…en del af en større familie Amager Mureren ApS Tlf.: 3234 0130 Jorisvej 21C [email protected] 2300 Kbh S www.amager-mureren.dk















Al-tagservice – 10309

Al-tagservice ApSRosenørns Allé 57, kld. tv . . . . . . . . . . . . 35 35 56 561970 Frederiksberg C

Tagarbejde påældre ejendomme

Al-tagservice

35 35 56 56www.al-tagservice.dk

234

230V røgalarmer m/batteribackup.

Redningsstiger

Porttelefon-anlæg. Audio eller video. Adgangs-kontrol.

FREUNDFREUND ELEKTRONIK A/S

Fuglebakken 119 - 5210 Odense NV - Tlf. 66 16 24 14 - Fax 66 16 29 44 - [email protected] - www.freund.dk

Fermax universal-telefon. Passer til de fleste 4+N anlæg

REVISORER

PORTTELEFONANLÆG / DØRTELEFONER

Vester Voldgade 107 · dK-1552 KøbenhaVn V · tlf.: 33 15 27 27fax: 33 15 47 04 · e-mail: [email protected] · www.ttreVision.dK

RevisoR foR meRe end 100 ejeR- og andelsboligfoReningeR

nyhedeR om bl.a. Regnskab, skat og moms på www.foReningsRevisoR.dk

statsautor iseret rev is ionsakt ieselskab

TT Revision_annonce_125x90.indd 1 18/09/12 20:33:32

Registrerede revisorerPile Allé 29Frederiksberg

Medlem af FSR - danske revisorer

[email protected]

DATAREVISION


REVISORER

Vores ejendomsgruppe yder effektiv revision af regnskab mv. samt kompetent rådgivning og assistance vedrørende regnskab, skat, moms, stiftelse, budgetter mv. Vi betjener et stort antal af både små og store andelsbolig- og ejerforeninger.

Kontakt os via statsaut. revisorer Morten Egholm Alsted, Søren Rasborg eller senior manager Jørgen Andersen.

Kompetent rådgivning

Gribskovvej 2 2100 København Ø Tlf. 39 16 76 00

www.beierholm.dk

- et verdensomspændende netværk af uafhængige revisionsfirmaer og virksomhedsrådgivere

R E V I S I O N S P A R T N E R S E L S K A B

236

REVISORER

BDO Statsautoriseret revisionsaktieselskab, en danskejet revisions- og rådgivningsvirksomhed, er medlem af BDO International Limited - et UK-baseret selskab med begrænset hæftelse - og en del af det internationale BDO netværk bestående af uafhængige medlemsfirmaer.

Hos BDO har vi mange års erfaring med andelsboligforeninger. Vi kender lovgivningen og ved, hvordan jeres regnskab skal håndteres.

Vores branchespecialister bruger deres indsigt og indlevelse til at rådgive jeres forening, inden for alle områder. Kontakt statsautoriseret revisor Jesper Buch på tlf. 40 73 52 12, mail: [email protected] eller vores kontor.Havneholmen 29, 1561 København V, Tlf. 39 15 52 00, [email protected]

BDO - JERES RÅDGIVER


Skorstensfejerlauget af 11. febr. 1778København:

6. distr. ( Emdrup - Østerbro - Nørrebro - del afBrønshøj)Skorst.fej.mest. Jan Sørensen

Engdals Allé 5. . . . . . . . . . . . . . . . . 36 46 09 60Bil. tlf.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 40 30 59 60

9. distr. (Valby - Vesterbro - Vanløse - del afBrønshøj)

Skorst.fej.mest. Henrik B JensenErik Eriksens Gade 6, 4. tv . . . . 48 39 40 04

10. distr. (Sundby - Indre by)Skorst.fej.mest. Benny Larsen

Vejlands Allé 45 . . . . . . . . . . . . . . . 32 52 66 20

Skorstensfejerne i Kbh.udfører også:

Rensning af kedler og brændeovne

www.skorstensfejer.dkwww.ventilationsrensning.dk

Rensning af alle typer aftrækssystemer

Etablering affuglesikring påskorstene og

taghætter

P. Winther Jespersen A/S

Hejrevej 5 – 2400 Kbh. NV mail: [email protected] - www.pwj.dk

Tlf. 35 82 21 20

Solidt håndværksmæssigt arbejde i mere end 69 år - udført af egne erfarne håndværkere

Murer, Beton og Kloak Tømrer og Snedker – eget snedkeri Tag- og facaderenoveringer Total-, hoved- og underentrepriser Specialopgaver af enhver art Rep. og vedligeholdelsesopgaver for

andels- og ejerforeninger, boligselskaber

Kontakt os for et uforpligtende tilbud

SKORSTENSFEJERE

214

VASKERIMASKINER • VENTILATION • SKORSTENSFEJERMESTRE

ALT TIL BEBOERVASKERIET* Vaskemaskine: 4,5 - 6 - 7 - 10 - 16 kg.

med vand og energibesparende ØKO-programmer. Også højcentrifugerende,der ikke kræver centrifuge.

* Centrifuger: 8 -12 kg.

* Tørretumblere: El/gasopvarmet medcomputerstyring, restfugtighedsstyring ogantikrølprogram. Nyt tørresystem medop til 30% energibesparelser.

* Strygeruller: 18-25 og 29 cm. valsedi-am., 100 - 120 - 140 - 160 - 200 cm.arbejdsbredde.

* Pengeløse betalingssystemer med elek-tronisk reservation og adgangskontrol.Danmønt, chipkort, elektroniske nøgler.

* Automatiske doseringsanlæg for flyden-de sæbe.

* Blødtvandsanlæg for sæbebesparelser ogmindre miljøforurening.

KOMPLETTE VASKERILØSNINGER - PROJEKTERINGINSTALLATION - SERVICE - FINANCIERING

ET MILJØVENLIGT VASKERI BEGYNDER ALLEREDEVED PROJEKTERING OG VALG AF MASKINER

Kontakt os allerede idag for morgendagens miljøvenlige vaskeriløsning

Bøgesvinget 6 - 2740 SkovlundeTlf.: 44 91 68 42 - Fax 44 91 65 71

[email protected] - www.vaskemik.dk

først med det bedste

P.S. Vaskeriteknik ApSPræstehusene 80, 2620 Albertslund . . . 43 96 76 47Mobiltelefon . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 40 55 36 47

Nørrebro afd. v/John Jacobsen . . . . . . . . 35 82 10 56Mobiltelefon . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 40 55 36 56

ps VASKERITEKNIK• Ejendomsvaskerier • Salg

• Energiforbrug test • Reparation

Ring inden 9.00 – Service samme dag

Servicekontrakter tegnes for Andels- og Ejerforeninger

43 96 76 47

FrederiksbergSkorstensfejereVi er specialister indenforaftræk og ventilationsanlæg.

Køkken og bad i etage-ejendomme.

Rensning af ventilations-anlæg

Frederiksberg Skorstensfejere har 20 års erfaringmed rensning af ventilation og aftrækskanaler

Tlf.: 38 87 60 [email protected]

Air-flow Ventilation A/SNybrovej 65, 2820 GentofteTlf.: 45 88 16 88 Fax: 45 88 25 07

Ventilator f. toilet og bad,kanaludsugning f. emhætterTagventilator f. centralsug

www.airflow.dk

VENTILATION • RENSNING

SNEDKERE / TØMRERMESTRE

238

SVAMPESKADER

Annonce størrelse: 131 mm x 98 mm

Skimmelangreb eftervandskader.

Hvad gør man så?

Prøv vores BORACOL SpecialLæs mere om dette

effektive produktpå vores hjemmeside:

www. lavtox.dk

SNEDKERE / TØMRERMESTRE

140 141

SNEDKER•TØMRERMESTER

Gerner Hansen & Jørgen Petersen A/S

- Bygningsvedligeholdelse

- Reparationsarbejder

- Om-, til- og nybygning

-Tagarbejde

- Dør og Vinduesudskiftning

- Værkstedarbejde

- Udbedring af svampeskader

- Hovedentrepriser

&tøm r e rs n e d k e r f i r m a

Baldersbækvej 11

DK-2635 Ishøj

Tel[+45]43521870

Fax[+45]43995318

www.gh-jp-as.dk

[email protected]

• Bygningsvedligeholdel-se

• Reparationsarbejde• Tagarbejde• Dør og Vinduesskift-

ning• Værkstedarbejde


SVAMPESKADER

TAGDÆKNING / TAGRENOVERING




Al-tagservice


Energirigtig tøjtørringEt affugtet tørrerum sikrer skånsom og effektiv tørring af tøj*

- helt uden varme og uden slid på tøjet- fra verdens førende leverandør af sorptionsaffugtere

*metoden anvendes bl.a. i Forsvarets tørrerum

Tlf.: 4495 3355 • www.munters.dk

TØRRERUM

240

TAG / FACADE

steni.dk

STENI Protego er den bedste investering over tid. En flot, funktionel løsning, som du kan glæde dig over i mange år. Tagplader i høj kvalitet, velegnet til både nybyggeri og renoveringer. 40 års garanti mod frostsprængninger og delaminering.

En dokumenteret levetid på over 60 år, og en meget vedligeholdelsesvenlig overflade, er en god investering for byggeriet. STENI Protego er flot, og giver mulighed for valgfrit arkitektonisk udtryk.

STENI Protego- tag med markedets bedste garanti

Håndbogen_125x190_steni.indd 1 09.10.15 09.05


VALUARER


Renteswap og deres indflydelse på dit andelsboligkøb Det er ikke nødvendigvis et problem at købe en bolig i en andelsboligforening, som har renteswap, men det kræver en grundig granskning af foreningens økonomi.

Renteswapaftaler er nemlig både indgået af foreninger med en sund økonomi og foreninger, som har økonomiske udfordringer. Overvejer du at købe en andel i en forening med renteswap, er det derfor en god ide at få en uvildig rådgiver til at se på økonomien i foreningen.

Fordele ved renteswap• Forsikring mod stigende renter• Faste terminsydelser

Ulemper ved renteswap• Svingende andelsværdier• Begrænsede muligheder for gældspleje

Vil du vide mere? Læs mere på ABF’s hjemmeside www. abf-rep.dk







Hans TrebbienStatsaut. ejendomsmægler og Valuar

Landsdækkende rådgivning ved valuarvurdering af andelsboligforeninger. Vurdering af andelskronen. Køb, salg & vurdering af fast ejendom

samt vurdering af forbedringer i de enkelte lejligheder. Medlem af DE/Dansk Ejendomsmæglerforening

Peder Skrams Gade 27

DK-1054 København K

Tlf. +45 33 14 07 38

Fax +45 33 14 08 38

[email protected]

Tilsluttet / Member

Dansk Ejendomsmæglerforening






Tlf. +45 33 14 07 38

Fax +45 33 14 08 38

[email protected]

Tilsluttet / Member







Tlf. +45 33 14 07 38

Fax +45 33 14 08 38

[email protected]

Tilsluttet / Member













Tlf. +45 33 14 07 38

Fax +45 33 14 08 38

[email protected]

Tilsluttet / Member







Tlf. +45 33 14 07 38

Fax +45 33 14 08 38

[email protected]

Tilsluttet / Member







Tlf. +45 33 14 07 38

Fax +45 33 14 08 38

[email protected]

Tilsluttet / Member


Ejendomsmægler og Valuar Landsdækkende rådgivning ved valuarvurdering af andelsboligforeninger.

Vurdering af andelskronen. Vurdering af fast ejendom ved køb og salg.Udarbejdelse af opgørelse/rapport ved forbedringer i individuelle andelsboliger.

Medlem af DE/Dansk Ejendomsmæglerforening.

COLLIERS INTERNATIONAL DANMARK A/SKØBENHAVNGammel Kongevej 111610 København VTelefon 70 23 00 20www.colliers.dk

Vi ser frem til at høre fra jer!

> Helle Horn KramerErhvervsejendomsmægler, MDEDiplomvaluar, MRICS ValuationMobil 23 32 57 [email protected]

Mens priserne på private boligejendomme skyder i vejret, sætter mange andels-

boligforeninger fortsat deres lid til den o� entlige ejendomsvurdering. Den seneste

ejendomsvurdering fra 2012 vil være gældende helt frem til 2018, hvilket betyder, at

jeres andelsboligforening ikke vil følge markedet, medmindre I vælger at få lavet en

valuarvurdering og dermed sikre en reel pris på jeres andelsboliger.

Særligt i vækstområder som København og på Frederiksberg kan der være penge at

hente, hvis man vælger at få lavet en valuarvurdering af andelsboligforeningen.

Colliers udarbejder ca. 500 vurderinger om året, heraf en del valuarvurderinger for andelsforeninger.

Vi tilbyder gerne en uforpligtende screening, hvor vi anslår, hvorvidt det er sandsynligt, at en

valuarvurdering vil bevirke en højere andelskrone, inden I binder jer for en egentlig valuarvurdering.

Skal vi også vurdere jeres andelsbolig-forening?

Kr....................,-

BYGNINGSRENOVERING

Skal vi være boligforeningens fremtidige samarbejdspartner vedrørende driften, vedligeholdet og udviklingen af ejendommen?

Telefon 33 15 15 [email protected]

Nyvej 16 C 1. sal 1851 Frederiksberg C

BYGGETEKNISK RÅDGIVNING

242

VALUARER

Hvad er den rigtige værdi af jeres andelsboligforening?

Skat har meddelt, at den o� entlige vurdering er udskudt til år 2019, hvorefter et nyt vurderingssystem træder i kraft.

Jeres andelsboligværdi er således fastfrosset frem til 2019, uden prisstigninger i et boligmarked, hvor tilsvarende ejerlejligheder er steget markant. Dette gælder også, selvom I står overfor større vedligeholdelses-/eller forbedrings arbejder og dermed risikerer, at jeres andelsværdi falder. Mange andelshavere oplever, at når andelskronen er fastsat efter den o� entlige vurdering, sælges andelen meget hurtigt, og til under den reelle markedspris for lejligheder i København. Ved brug af valuarvurdering får I hvert år en markedstilpasset værdi af jeres ejen-dom, som tager hensyn til jeres ejendoms tilstand, forbedringsarbejder mv.

Kontakt os nu og hør, hvad den rigtige andelsværdi er for jeres forening.

danbolig Erhverv København KEjendomsmægler, valuar, HD & MDE · Dronningens Tværgade 26, 2. sal, 1302 København K · Tlf. 3283 0610 · [email protected] · www.danbolig.dk/erhverv

2300 KØBENHAVN SAMAGERBROGADE 169

Velbeliggende udlejningsejendom Til salgVelbeliggende og pæn udlejningsejendom på hjørnet af Amagerbrogade og Lombardigade. Ejendommen er enmurstensejendom, opført i 1902, med et samlet BBR-areal på 2.016 m², fordelt med boligareal på 1.698 m² ogerhvervsareal på 318 m².Boligdelen indeholder 29 boliglejemål i varierende størrelser fra 46 - 103 m². 25 af lejemå-lene er moderniseret i henhold til BRL § 5, stk. 1, mens de resterende 4 lejemål er uistandsatte.Erhvervslejemåleneer en bager (indflytning 1989), en frisør (indflytning 1983), og en grillbar (indflytning 1991).

Pris / kontant 40.000.000 kr.Bolig og erhvervsareal 1.698 og 318Forrentningsprocent 4,03 %

Årlige lejeindtægter 2.479.224 kr.Årlige driftsudgifter 855.614 kr.Sagsnummer 956TL000267

4000 ROSKILDEKAMSTRUPVEJ 55, KAMSTRUP

Flot og total istandsat investeringsejendom Til salgEjendommen har nye vinduer og nyt tag (ca. fra sommeren 2010) og ligesom der er er lavet flot pudset mur om-kring ejendommen ud til vejen. Ejendommen er beliggende på en 7.483 m² stor grund, hvor der foran ejendommener stort parkeringsareal samt stor terrasse samt store og dejlige havestykker bag ejendommen.Ejendommen inde-holder 7 klubværelser samt 4 flotte og istandsatte lejligheder. Herudover er der gode erhvervslokaler i bunden afejendommen, som udlejes til privat skole. Herudover er der 3 garager, som også udlejes til erhvervslejeren.

Pris / kontant 12.500.000 kr.Erhvervsareal 799 m2

Boligareal 395 m2

Årlige lejeindtægter 1.130.372 kr.Årlige driftsudgifter 196.314 kr.Sagsnummer 956TL000251

2100 KØBENHAVN ØÅLBORGGADE 20, ST.

Fantastisk indrettet og istandsat "beboelsesejerlejlighed" med erhvervsstatus Til salgFlot og moderniseret erhvervsejerlejlighed på indre Østerbro beliggende mellem Randersgade og Østerbrogadeved Parken. Lejligheden er indrettet med fordelingsgang med adgang til pænt kontor/rum til højre for indgangen,nyt KVIK køkken i åben forbindelse til spisestue. Herudover er der stort kontor/rum, hvorfra der er adgang til yder-ligere rum samt flot nyt badeværelse med flotte fliser og ny sanitet. Lejligheden har helt nye termovinduer, lige-som der er pålagt egetræsparket gulv overalt i lejligheden, udført som sildeben.

Pris / kontant 1.400.000 kr.Erhvervsareal 78 m2

Fællesudgifter pr. kvartal 3.074 kr.

Forbrug pr. kvartal 2.060 kr.Energimærke DSagsnummer 956CB000049

2100 KØBENHAVN ØLANDSKRONAGADE 56

Flot og velholdt småhusejendom Til salgGodt beliggende investeringsejendom med ni udlejede beboelseslejligheder bestående primært af 2 værelses lej-ligheder, hvoraf det ene er et ombygget erhvervslejemål. På kvisten indgår en udlejet og totalt istandsat 3 værel-ses ejerlejlighed, sidstnævnte er i 2008 indrettet i tidligere loftsareal og er sidenhen opdelt i selvstændig ejerlejlig-hed. Ejendommen fremstår velholdt og den ligger i et pænt og roligt kvarter uden sandsynlig tomgang. Alle leje-mål er istandsat, og flere lejemål kan ved genudlejning bære en højere leje. Der er pulterrum i kælderen.

Pris / kontant 13.700.000 kr.Boligareal 546 m2

Forrentningsprocent 3,68 %

Årlige lejeindtægter 661.965 kr.Energimærke BSagsnummer 956BT138005

En valuarvurdering fra danbolig Erhverv

bygger på mange års erfaring og sikrer en korrekt vurdering

af ejendommen.

SIDSEL GULDHAMMER

Ejendomsmægler & valuar, MDEdanbolig Erhverv København

[email protected] Tlf. 21 61 90 43

TORBEN LUNDEjendomsmægler & valuar, MDEdanbolig Erhverv København

[email protected] Tlf. 28 40 05 22


VANDBEHANDLING

AMTech Aqua Miljø ApS / Herlev Hovedgade 119 / 2730 Herlev / 44 94 33 08

Afkalkning af kaffemaskine og elkoger.

Tilkalkede vaske- og opvaskemaskiner.

Utætte vandhaner og toilet.

Skyllemiddel til vasketøjet.

Hårde kalkbelægninger i brusekabine.

Kalkknuseren siger farvel til

Mindre vandforbrug.

Længere levetid for hårde hvidvarer.

Mindre forbrug af rengørningsmidler.

Bedre cirkulation på brugsvandet.

Lettere og hurtigere rengøring.

Kalkknuseren siger goddag til

Hvad gør kalkknuseren ?Ved hjælp af lyd ændres krystalstrukturen i kalken, så den ikke binder sig som før til varmelegemer, indersider af rørsystemer og overflader i øvrigt. Det medfører blandt andet, der skal bruges mindre energi til cir-kulation af vandet. I skal huske, at 1mm kalk på varmelegmet giver 10% i merforbrug af energi. I får også en bedre varmeoverførsel til vandet i varmeveksleren. Herved kan I slipper for strafgebyr grundet for dårlig afkøling. Alt der tilsættes vandet skal reduceres med 1/3, så her spares f.eks. vaske-, opvaskepulver og rengøringsmidler.

Virkning bevist på Aalborg Universitet.Et netop afsluttet studie på Aalborg Universi-tet beviser virkningen af AMTech Aqua Miljøs system til knusning af kalk i vandet. Så det vi hos AMTech Aqua Miljø har set virke i praksis siden 1994, har vi nu også videnskabeligt belæg for.

Slip af med kalkproblemerne !

Læs mere på www.kalkknuser.dk

244

Følg dit forbrug på smartphoneMed istas app er det let at holde øje med dit energiforbrug

Bliv bevidst om dit forbrug:

Følg forbruget af koldt/varmt vand, varme og el

Detailvisning af forbrug pr. målerSammenligning af aktuelt forbrug med

tidligere års forbrug

Kontakt din administrator og hør hvordan du får istas forbrugs-app.

ista Danmark A/SBrydehusvej 13 2750 Ballerup Tlf.: 77 32 32 32 [email protected] www.ista.dk

VARMEMÅLERE / VARMEREGNSKAB / VANDMÅLERE

Focus på ressourcer

www.techem.dk - tlf.: 33 32 57 00Forbrugsmål

Sæt mål og spar sammen med Techem Beboer App

Meget mere end fordelingsregnskaber

Varmtvandsmålere er lovpligtigeDu skal nu have individuelle målere på varmtvandsforbruget.

Ny bekendtgørelse er trådt i kraft d. 5. juni 2014. Varmtvandsmålere skal være installeret inden udgangen af 2016.

Techem tilbyder dig råd og vejledning samt leje af forbrugsmålere.

Sammen sparer vi mere...


VASKERIMASKINER

Blomstrende nytænkning kan spare 60% - til fordel for økonomi og miljø

Innovative varmepumpe tørretumblere med store fordele• Reducer energiforbruget med op til

60%* med varmepumpe-teknologi• Skånsom tørring i patenteret SoftCare-

tromle• Optimalt tørreresultat med patenteret

PerfectDry restfugtighedsmåling• Kort tilbagebetalingstid på investering

Ved udskiftning af en ældre tørretumbler til en ny med varmepumpe-teknologi kan energibesparelsen være mere end 60%.

Mieles tørretumblere med varmepumpe-teknologi fås i 3 størrelser og kræver ingen aftræksinstallation.

Yderligere info 43271500 www.miele-professional.dk

*Sammenlignet med en tilsvarende ny el-opvarmet Miele tumbler.

246

VASKERIMASKINER

FÅ EN GASTØRRETUMBLER I FÆLLESVASKERIETSPAR MINDST 9.000 KR. OG MERE END 1,2 TON CO2 OM ÅRET. SE MERE PÅ HOFOR.DK

KontaktDu kan også ringe til os på telefon 3395 2626 eller send en mail på [email protected]

HOFOR A/S

Ørestads Boulevard 35

2300 København S

Telefon 33 95 33 95

www.hofor.dk Mød os på Facebook www.facebook.dk/gasentusiasterne

kogp

.dk

• A

ugus

t 201

5

16258 HOFOR Ann_Servicehåndbogen_123x190.indd 1 12/08/15 14.03


VINDUER

Optimér lysindfaldet med en BR15-godkendt løsning.

Se meget mere på VELFAC-Edge.dk

NYHEDMEDKANT

Det optimale 2-lagsvindue til byggeri fra 1960-90erne

VELFAC

2735 - VEL Edge printannonce_Servicehåndbogen_125x190.indd 1 01/09/15 10.31

248

VVS-INSTALLATØRER




Al-tagservice


154 155

vvs-installatører







TLF 38 100 500







154 155

vvs-installatører







TLF 38 100 500






Sikkerhedsdøre

Derfor skal du skifte til en sikkerhedsdør.Først og fremmest får lejlighederne en ny sikkerhedsdør af stål, som holder tyve ude. For selv om det er vigtigt med en god lås på dørene, så er det svært opbrydelige sikkerhedsdøre, som får tyven til at give op.

Men der er også andre fordele.

Vore sikkerhedsdøre er meget tætte og isolerer derfor mod støj fra opgangen, hvilket er med til at skabe et mere behageligt miljø i lejlighederne. Brand og brandgasser holdes ligeledes ude. Mados forhindres i at brede sig til opgangen, og ofte opnår man endda besparelse på varmeregningen.

Desuden får lejlighederne en dør, som stort set er vedligeholdelsesfri og ikke behøver at blive udskiftet i mange år.

70 års erfaringDaloc-sikkerhedsdøre er både meget fl eksible og elegante, fordi de er resultatet af intelligente og gennemtænkte sikkerhedsdetaljer kombine-ret med de materialer, de er konstrueret af. Daloc har lavet sikre døre siden 1943, så vi ved, hvad vi taler om.

Alle vore sikkerhedsdøre er gennemprøvede, certifi cerede, produkti-onskontrollerede og højt klassifi ceret i forhold til brand, brandgasser, lyd og indbrudssikkerhed.

Et par timer pr. dørVore professionelle montører udskifter en dør til en lejlighed på under en halv dag. Så før du får set dig om, har sikkerhedsdørene ikke kun gjort lejerne glade og tilfredse, værdien på lejlighederne er også steget.

Gå ind på Daloc.com (eller scan QR-koden) og læs mere om teknikken bag sikkerheds dørene og de mange udførelser, der er at vælge imellem.

BRUGER I JERES BOLIGNET RIGTIGT?Jeres bolignet er fuld af muligheder, og kan bruges ti l meget mere end bredbånd.

I kan bruge bolignett et ti l mange tjenester, og det giver samti dig en langt bedre økonomi i løsningen – ti l glæde for beboerne.

Lad os hjælpe med at laveden helt rigti ge løsningti l lige præcis jeres boligforening.

RING OG HØR MERE PÅ TELEFON 69 12 12 12

boligforening. ADGANGS-KONTROL

TELEFONI

BREDBÅNDDØRTELEFONI

TV

VIDEO-OVERVÅGNING

FREMTIDENSBOLIGNETHASTIGHEDER OP TIL 1 GBIT

Documents

Servicehåndbogen 2015-16