Servicehåndbogen 2014-15

Servicehåndbogen indeholder relevante artikler om f.ekS. milJØ, renoveringer, nye tage, bekendtgØrelSer, vedtægter m.m. for eJer- og andelSboligforeninger. Servicehåndbogen er den eneSte bog, der gratiS SendeS til beStyrelSen i eJer- og andelSboligforeninger.

2014-1534. årgang

for andels- og ejerlejlighedsforeninger

Smid ikke værdier i

SkraldeSpanden

side 4

-af milJØminiSter kirSten broSbØl

altaner, tagterraSSerog elevatorer

side 28

-af Jan e. JØrgenSenmf (v)

BjergBeStigere på din ejendom?

side 22

- af rebteknikerne

ejendomS-drift

gå-hjemmøder

bliv inSpireret ved voreS gratiS arrangementer

optimer JereS daglige drift

få ideer og tilSkud til at forbedre JereS eJendom

klima-Sikring

1Servicehåndbogen 2014-15

Servicehåndbogen - en uundværlig håndbog for bestyrelsesmedlemmer

Kære læserVi er glade for at kunne sende dig den nyeste udgave af Servicehåndbogen 2014-15.

Bogen indeholder en række relevante artikler og oversigter, der er skrevet af politikere og førende virksomheder inden for alle væsentlige områder, der servicerer boligforeninger.

Servicehåndbogen er en unik håndbog, der som den eneste af sin art, er skrevet for og sendt direkte til formænd og bestyrelser i andels- og ejerboligforeninger i Danmark.

Servicehåndbogen er den eneste opslagsbog i Danmark, hvor man kan finde nyttige informationer om eksempelvis vedligehold af sin ejendom,

ny teknologi, optimal drift af energikilder og meget andet. Servicehåndbogen er det fortrukne sted for nye og gamle bestyrelsesmedlemmer at hente viden og inspiration.

Den vil forhåbentlig også i år blive vel modtaget af jer formænd for ejer- og andelsbolig-foreningerne i Danmark, der gratis modtager bogen.

Jeg vil gerne rette en stor tak til alle virksomheder, politikere, interesseorganisationer m.fl. der har leveret de spændende artikler, der har til formål at både inspirere og komme med konkrete løsningsforslag til bestyrelserne i disse foreninger.

Alle annoncører har et mangeårigt erfaringsgrundlag med at servicere boligforeninger inden for deres fagområder, hvilket mange foreninger nyder godt af.

Servicehåndbogens gå-hjem-møder der afholdes hvert år i marts og november er blevet et tilløbsstykke, hvorfor vi anbefaler hurtig tilmelding, da der hurtigt bliver booked op.

Man vil på vores gå-hjem-møder, opleve både landsdækkende og førende virksomhe-der i Storkøbenhavn, der vil formidle nyttig viden til gavn for jer bestyrelsesmedlemmer. Der vil på disse arrangementer blive budt på lidt lækker mad og drikke. Det næste arrangement der er er gratis vil blive afholdt den 13. november 2014. Tilmelding for bestyrelsesmedlemmer sker på www.servicehaandbogen.dk

Ønsker nogle af Servicehåndbogens annoncører m.fl. at deltage i vores gå-hjem-mø-der, er I meget velkomne til at kontakte mig.

Hvis I bestyrelsesmedlemmer ønsker nye områder belyst her i bogen eller til vores gå-hjem-møder, må I meget gerne kontakte os, og i det omfang emnet har bred interesse vil vi bestræbe os på at honorere dette.

Mange venlige hilsner

Kim Lykke Pedersen ansvarshavende redaktør [email protected]

2

Servicehåndbogen for andels- og ejerlejlighedsforeninger 2014-15 34. årgang - udgivet af Servicehåndbogen A/S, Nyvej 16 C 1., 1851 Frederiksberg CE-mail: [email protected], www.servicehaandbogen.dkOplag: 7.300. Tryk: Kolofon. Ansvarshavende redaktør: Kim Lykke Pedersen.Eftertryk af artikler og billeder i Servicehåndbogen må kun finde sted efter forudgående aftale.

IndholdForord. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1

Smid ikke værdier i skraldespanden - miljøminister Kirsten Brosbøl . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4

Renovér boligen og gårdhaven - teknik- og miljøborgmester Morten Kabell . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6

Nøgler eller brikker? – Hvad skal din ejendom vælge? - Mejlshede Gruppen A/S . . . . . . . . . . . . 10

Elevatorer er fremtiden! - Alevator.dk . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 14

Renovér med respekt - Frovin Vinduer & Døre A/S . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 18

Med klatring bliver renovering en leg - Rebteknikeren ApS . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 22

Din egen altan – Fra idé til virkelighed - Balco A/S. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 24

Altaner, tagterrasser og elevatorer – bo i lejlighed hele livet - Jan E. Jørgensen, MF (V) . . . . . . . 28

Husk brandsikkerheden når taget skal renoveres - Dansk Brand- og sikringsteknisk Institut . . . . 32

Giv os kvaliteten tilbage - Om at vælge kvalitet fremfor discount - Emborg-Form . . . . . . . . . . . . . 36

Få styr på strømmen - Sikkerhedsstyrelsen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 42

Gennemprøvet teknologi til renovering af faldstammer - Aarsleff Rørteknik . . . . . . . . . . . . . . . . . 46

Valg af et alsidigt ejendomsservice firma er alfa og omega - Toroco ApS . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 48

Hvem har ikke været på loftet eller i kælderen og undret sig over, at lyset brænder - El Gruppen A/S . . .50

Er bestyrelsesarbejdet ved at være en uoverskuelig tidsrøver? - Jørgen Friis ejendomsservice . 52

Det sunde hus - AI A/S . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 54

Din maler kan hjælpe dig til et bedre og varmere indeklima - Malerfirmaet John Petersen ApS. . 58

Fokus på integration og arbejdsmiljø - Fejekosten Ejendomsservice ApS . . . . . . . . . . . . . . . . . . 62

Byd gæster velkommen sikkert og effektivt - Fugmann A/S . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 64

Har jeres forening guld på loftet? - Trio Arkitekter ApS . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 66

Vælg vinduer for livet - VELFAC A/S . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 72

Har bygherren/andelsboligforeningen/ejerforeningens bestyrelse et ansvar? - BK Consult . . . . . 76

Spar på papiret og arbejdsgangene i dit daglige arbejde - Prosedo ApS. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 80

Er jeres ejendom klar til efteråret og vinteren? - TipTop Ejendomsservice ApS . . . . . . . . . . . . . . 82

Energiselskaberne hjælper boligselskaber i gang med energirenovering - Dansk Energi. . . . . . . 86

Ikke nok kun at planlægge for et år ad gangen - Nordea Erhverv København. . . . . . . . . . . . . . . . 90

Ejendommens vandmålere skal indgå i et kontrolsystem for at overholde lovgivningen - Techem A/S. . 92

Renovering af faldstammer og afløbssystemer - Proline A/S . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 94


Fremgang på andelsboligmarkedet i København - Realkredit Danmark . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 98

Altaner - Fra ”nice to have” til ”need to have” - Altan.dk . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 102

En fjernovervåget røgalarm giver tryghed i hjemmet – uden besvær - Ista Danmark A/S. . . . . . 106

Gør jeres ejendom smukkere og endnu mere værd - Falk Tag og Facade ApS . . . . . . . . . . . . . 108

Ny teknologi bidrager til bedre og mere skånsom rengøring af trapper - KBH Ejendomsservice A/S . . 112

Etablering af altaner i andelsboligforeninger - Administrationshuset A/S . . . . . . . . . . . . . . . . . . 116

Rotter, dårlige materialer og tiden nedbryder vores kloaknet - LMJ-Insituform . . . . . . . . . . . . . . 120

Adskil kolde og varme rum - Teknologisk Institut, Byggeri og Anlæg. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 122

Reserver i opgørelse af andelenes værdi - BDO Statsautoriseret Revisionsselskab . . . . . . . . . 124

Professionelle vedligeholdelsesplaner for andels- og ejerforeninger - Ole Dreyer Kommunikation . . . .128

Ejendommens entre - Al & Holm malerfirma ApS . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 132

Brug gas til komfuret og i vaskeriet for miljøets skyld - HOFOR A/S . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 134

En historie om Henrik og andelsboliger - A4 arkitekter og ingeniører . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 138

Byggesager - Typiske spørgsmål (FAQ) - Vest Administrationen A/S . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 142

Relevant problemstilling vedrørende driften af andelsboligforeninger - Beierholm . . . . . . . . . . . 144

Miele Professional - bedste vaskeresultat med lavest mulige omkostninger - Miele Professional . . . 146

Vurderingsprincipper og 18 måneders reglen - Ejendomsmægler og Valuar, MDE Hans Trebbien. . 150

Vær opmærksom på de stærke isoleringskrav - Falkon A/S Rådgivende Ingeniører F.R.I.. . . . . 156

Gør det selv istandsættelse - Forholdsregler ved malerarbejde - Teknologisk Institut, Byggeri og Anlæg. . . 158

Undgå udskiftning af vandrør - AMTech Aqua Miljø ApS . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 162

En ny altan er også et spørgsmål om kvalitet, levetid og funktionalitet - Kontech Altaner. . . . . . 166

Spar energi og penge - Amager Sanitet og Tonny Jensen VVS A/S . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 172

Man skal gøre noget inden vandet er gået - Journalist Jørgen Nielsen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 174

Spar på energien – det betaler sig - DONG Energy . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 176

Ankenævn, garantiordninger og brancheforeninger . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 178

Normalvedtægt for en privat andelsboligforening . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 180

Normalvedtægt for ejerforeninger . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 194

Fagregister . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 199

4

Det er alt sammen elek-tronikskrot, der har en værdi, selv om man ikke bruger det mere. Derfor skal det sorteres fra og ikke smides i skralde-spanden sammen med resten af affaldet.

Det skal være let at sortere affaldEn af målsætningerne i regeringens res-sourcestrategi ”Danmark uden affald” er, at minimum 75 procent af elektronikaffald fra husholdninger bliver indsamlet i 2018. Hvis vi skal nå derhen, skal det være lette-re at sortere sit affald – også når man bor på fjerde sal.

Mange af os bor i lejligheder med små køkkener, hvor pladsen er begrænset. Derfor er der behov for, at vi finder på smarte løsninger, når vi skal sortere glas, elektronikskrot, papir og pap væk fra vores husholdningsaffald.

Det kunne for eksempel være en plastiks-pand med tre huller: én til organisk affald, én til blandet genanvendeligt affald som pap, plast og metal og én til resten. Miljø-ministeriet er sammen med blandt andet kommunerne i fuldt sving med at kigge på gode løsninger. Men vi har brug for alle gode ideer – så hvis I i andels- eller ejer-foreningen har gode løsninger til at sortere affald i køkkenet, må I endelig sige til. For

eksempel ved at kontakte Miljøministeriets informationscenter på www.mim.dk.

Der skal være sammenhæng mellem gård og køkkenMen det nytter ikke det store, at alle lejlig-hedsejere eller andelshavere bliver ver-densmestre i affaldssortering oppe i køk-kenet, hvis det ikke er til at hitte ud af, hvor bunkerne med tomme æggebakker og me-taldåser skal hen bagefter. Det skal være lige så let at sortere rigtigt, når man kom-mer ned i gården med affaldet.

Beholderne skal være lette at bruge og let-te at finde rundt i. Og så gør det jo absolut ikke noget, hvis affaldsrummet er over-dækket, pænt indrettet eller dekoreret med blomster - det er trods alt rarere at stå og sortere affald i et rum, der ikke ligner en rodebutik.

Men det allervigtigste, når det kommer til affaldssortering, er, at der er sammen-hæng mellem de sorteringsløsninger, den enkelte beboer står med i køkkenet og de beholdere, hvor det sorterede affald ryger i bagefter. Hvis spanden til metalaffald for eksempel er rød oppe i køkkenet, ville det jo være smart, hvis den tilsvarende contai-ner nede i gården også var rød.

Og det er også vigtigt, at det nemt at kom-me til affaldsrummet, når man er på vej til arbejde. Det var i hvert fald nogle af kon-klusionerne på et pilotprojekt, som er ble-

Smid ikke værdier i skraldespandenDet giver vel sig selv, at den gamle dvd-afspiller ikke skal ned blandt bananskrællerne i skraldespanden, når man er færdig med at bruge den. Den kan jo enten sælges, foræres væk eller genanvendes. Men hvad med det syngende fødselsdagskort, de udtjente blinkende gummisko eller den efterhånden snuskede og slidte talende bamse?

Af miljøminister Kirsten Brosbøl


vet gennemført i et samarbejde mellem Københavns Kommune, IKEA og Miljø-punkt Amager. Og kommunerne er heldig-vis allerede gået i gang med at gøre brug af erfaringerne med at indrette sorterings-løsningerne, så de er så nemme at bruge som muligt.

Undgå madspildDen bedste affaldsløsning er dog helt at undgå at ting bliver til affald. Det er mange danske virksomheder allerede opmærk-somme på, men det gælder også hjemme hos den enkelte.

Ligesom for virksomhederne gælder det, at den enkelte borger kan gøre både miljø-et og sin egen økonomi en tjeneste ved at købe mindre ind og udnytte indkøbene mere effektivt.

Miljøministeriet har for nylig offentliggjort en rapport, der viser, at der er mere mad-spild i lejligheder end i parcelhuse. En af forklaringerne er, at der bor flere enlige og ældre i lejligheder end i parcelhuse. En del af ansvaret ligger hos supermarkederne, der bør sælge mad i mindre mængder, så de, der bor alene, ikke behøver at købe tre pakker hakkekød for at få rabat.

Og mon ikke vi alle sammen kan blive lidt bedre til at planlægge madlavningen, så vi får udnyttet den ene dags overskydende råvarer til aftensmaden dagen efter. Der er mange penge at spare på den måde.

Del legetøjet og lån af naboenDet er ikke kun i forhold til mad, at vi kan blive bedre til at undgå at smide brugbare ting ud. Måske kan naboen faktisk bruge den stol eller den reol, som du er træt af?

Mange andels- eller ejerforeninger har al-lerede en byttehylde i storskraldsrummet. Det håber jeg, flere vil lade sig inspirere af. Viceværten kan for eksempel stå for sådan en ordning, ligesom han ofte står for stor-skraldsrummet i dag. Og hvis det viser sig, at naboerne ikke kan bruge det aflagte in-ventar, kan viceværten måske køre det til en genbrugsbutik eller sætte det til salg i Den Blå Avis.

I det hele taget kan vi godt tænke lidt mere på naboen eller underboen. Mange bor tæt sammen, og man kan jo lige så godt låne en boremaskine af naboen, som at styrte ud og købe en selv, når man skal hænge en ny hylde op i køkkenet. Der er mange fordele ved at deles om tin-gene – vi sparer penge, vi passer bedre på miljøet, og det gavner fællesskabet.

Målet med regeringens ressourcestrategi er, at vi mere end fordobler genanvendel-sen i husholdningerne. Og der er masser af veje, der fører til det mål – og de fleste af vejene begynder derhjemme. Så lad dette være en opfordring til, at vi alle tænker over, hvordan vi kan udnytte lidt flere af af-faldets værdier. Til gavn for økonomi, miljø – og det gode naboskab! ■

6

Hver tiende bolig i Kø-benhavn mangler toilet, bad eller centralvarme. Det er ikke i orden. Alle københavnere skal kun-ne bo i ordentlige lejlig-heder. Vi ved, at grønne områder også er afgø-rende for folks valg af bolig. For at sikre, at alle

områder i byen er attraktive, støtter Kø-benhavns Kommune derfor renoveringen af ældre boliger og deres friarealer. Vi har i foråret sat ca. 150 mio. kr. af og støttet knap 3000 nedslidte lejligheder primært i byens udsatte områder. Københavnske ejer- og andelsforeninger kan også søge de kommende år.

Hvert år støtter Københavns Kommune og staten renoveringsprojekter rundt om i Kø-benhavn. Ikke mindst fordi mere end 27.000 boliger i København er uden eget bad. 5000 af dem er helt uden toilet og knap 4000 lejligheder er uden centralvar-me. Særligt de ældre boliger har også utætte vinduer, dårlig isolering og ventile-ring, der giver et dårligt indeklima og en høj varmeregning. København har des-værre en langt lavere boligstandard end resten af landet. For mens kun 4 pct. af boligerne på landsplan mangler toilet, bad eller centralvarme, gælder det næsten tre

gange så mange af boligerne i Køben-havn.

Har man derfor en ejendom, der kunne have gavn af en bæredygtig byfornyelse i form af energibesparende tiltag såsom nyt tag, vinduer, toilet og bad, kan man kontak-te kommunen. Vi prioriterer kvalitetsløs-ninger, der er socialt, økonomisk og miljø-mæssigt bæredygtige.

Mange af byens nedslidte boliger ligger i Københavns udsatte områder. Derfor kob-ler vi en del af vores byfornyelsesmidler sammen med vores indsatser i forbindelse med byens områdefornyelser. Områdefor-nyelse er en 6-årig helhedsorienteret ind-sats i et udsat område, hvor målet er at løfte området socialt og fysisk i samarbej-de med beboerne og andre lokale i områ-det. I foråret afsatte vi fx byfornyelsesmid-ler til områdefornyelserne på Nørrebro og

Renovér boligen og gårdhaven til glæde for hjemmet og klimaet

Hver tiende bolig i København mangler toilet, bad eller centralvarme. Det er ikke i orden. Alle københavnere skal kunne bo i ordentlige lejligheder. Vi ved, at grønne områder også er afgørende for folks valg af bolig.

Af teknik- og miljøborgmester Morten Kabell (EL)


Sydhavnen. Ved at koble byfornyelsesmid-ler sammen med disse indsatser bliver bo-ligrenoveringerne en del af en større inve-stering i hele kvarteret. Dermed gør vi de udsatte områder mere tidssvarende og til-trækkende, så flere har lyst til at flytte til områderne – og byen bliver mindre opdelt og mere mangfoldig.

Byfornyelsesmidlerne bidrager også til at begrænse de klimaforandringer, der er i fuld gang. Langt størstedelen af den glo-bale CO2-udledning kommer fra verdens storbyer. Vi vil gå foran i København, og vi ønsker at blive verdens første CO2-neutra-le hovedstad inden 2025. Her spiller de københavnske boliger en afgørende rolle. I 2010 stod varme- og elforbruget i bygning-erne i København for hvad der svarer til 64 pct. af den samlede CO2-udledning i Kø-benhavn. Derfor kan energirenoveringer af boligerne bringe os nærmere målet om en

CO2-neutral hovedstad. Lige så vigtigt er det, at energirenoverede boliger med de-res isolerede vinder og vægge ikke giver træk og forbedrer indeklimaet væsentligt for beboerne. Desuden daler varmereg-ningen.

Ryesgade 30 på Nørrebro er et eksempel på en ejendom fra 1896, der havde et stort energiforbrug og boliger uden bad. Ejen-dommen er med byfornyelsesstøtte blevet totalistandsat og energioptimeret med bl.a. nyt tag, isolerede boliger og skybrudssik-rede kældre. Indeklimaet i boligerne er ble-vet bedre, og energiforbruget er reelt faldet med ca. 50 pct. Ejendommen har fået RE-NOVER-prisen i 2013 af Realdania og GI, som gives til bæredygtige renoveringspro-jekter, der udmærker sig ved at bidrage positivt til omgivelsernes sociale, arkitek-toniske og oplevelsesmæssige kvaliteter. Projektet viser, at det er muligt at renovere

►

8

en bevaringsværdig boligejendom til nuti-dig standard uden at gå på kompromis med bygningens bevaringsværdi. Køben-havns Kommune er interesseret i at støtte flere projekter som dette.

En grønnere by Jeg mener også, at København skal blive grønnere. Alle har ret til at bo i nærheden af et grønt område, hvor de kan få dagligli-vets stress ud af kroppen. En tilflytterana-lyse for København fra november 2013 vi-ser også, at kort afstand til gårdmiljø eller grønne områder er det tredjevigtigste, når man flytter til en ny bolig i København. Kun prisen og størrelsen på boligen er vigtigere.

De københavnske gårdhaver er med til at gøre København grønnere. Derfor går en del af byfornyelsesmidlerne også til fælles gårdhaver. Det gør samtidig byen mere ro-bust over for klimaforandringerne. Når sky-brud rammer København, vil flere græs-plæner, grønne tage og bede opsuge vand, der ellers ville oversvømme kloak-kerne, der efterfølgende ville strømme ned

i folks kældre. De fælles gårdhaver gør også byen bedre i stand til at håndtere en anden del af klimaforandringerne, nemlig voldsommere varme. Træer og grønne tage giver skygge og en køligere by.

Gårdhaverne og behagelige friarealer har også en anden vigtig funktion – her kan københavnerne mødes og blandes på tværs af alder og kultur. De grønne områ-der kan danne ramme om nye fællesska-ber. I Sydhavnen lå fx en nedslidt baggård i karreen ved Straussvej i Sydhavnen. Le-gepladsen og opholdsarealerne var utids-svarende og belægningerne nedslidte. Ef-ter at have modtaget byfornyelsesstøtte er baggården omdannet til en frodig, lys og imødekommende gårdhave med plads til alle.

Den er også med til at sikre boligerne mod vand i kældre i forbindelse med skybrud. For udover træer, buske og bede, er der etableret grønne tage på skurene. Det for-sinker vandets løb ned til kloakken og for-hindrer, at de løber over.

Renovér boligen og gårdhaven til glæde for hjemmet og klimaet


Hvert år forvandles mellem 10-12 baggår-de til gårdhaver i København. Kommunen og staten betaler for etableringen af gård-haverne, mens ejere og beboere udeluk-kende står for den fremtidige vedligehol-delse af gårdhaven og dens inventarer. Der er omkring 300 potentielle gårdhaver på nuværende tidspunkt, der kunne have gavn af byfornyelsesstøtte. Har man der-for en nedslidt og utidssvarende baggård, som man gerne vil lægge sammen med naboens, kan man kontakte kommunen.

Både renoveringerne af ejendomme og gårdhaverne er med til at gøre flere dele af København tidssvarende og øger mulighe-den for, at vi kan gøre op med den opdelte by, hvor nogle kvarterer er for veluddanne-de og velhavende, mens andre er for min-dre uddannede og folk uden for arbejds-markedet. Andels- og ejerforeninger samt private udlejningsejendomme kan melde sig på banen, hvis deres ejendom eller baggård er nedslidt. Ikke mindst, hvis ejen-dommen befinder sig i et af byens udsatte områder. ■

" Har man derfor en ejendom, der kunne have gavn af en

bæredygtig byfornyelse... kan man kontakte kommunen. Vi

prioriterer kvalitetsløsninger, der er socialt, økonomisk og miljø-

mæssigt bæredygtige"Morten Kabell, Teknik- og miljøborgmester

10

Stort set alle etageejen-domme har i dag aflåste fællesdøre. Især mod gade og gård, men ofte også mod kælder og loft. Det er dog de færreste, der tænker over, hvorfor dørene er låst – eller i det mindste ønskes låst, men det bunder altid i et

ønske om at regulere adgangen til ejen-dommen af den ene eller den anden grund.Lad os derfor slå fast med det samme, at både mekanisk og elektronisk aflåsning er en form for adgangskontrol. I daglig tale er det bare sjældent, at vi opfatter almindeli-ge låse og nøgler som adgangskontrol.

Hvad kan almindelige mekaniske låse gøre for mig?For langt de fleste ejendomme vil alminde-lige mekaniske låse være fuldt ud tilstræk-kelige. Generelt kan de mekaniske låse og nøgler opdeles i to kategorier: Med eller uden system.

For nogle få ejendomme er det tilstrække-ligt, hvis blot gadedøren er aflåst, og bebo-erne selv kan kopiere deres nøgler, som de har lyst til. Det siger sig selv, at sikker-hedsniveauet her er meget lavt, når alle, der har haft en nøgle i hånden i mere end ti minutter, kan have fået fremstillet en kopi. Som en naturlig konsekvens bør be-styrelsen være bevidst om, at de ikke har

Nøgler eller brikker? – Hvad skal din ejendom vælge?

Mange ejendomme ønsker at skifte de mekaniske nøgler ud med elektroniske nøglebrikker, men kan det svare sig, og hvornår er det en god idé.

Af Salgsdirektør Gert Mejlshede. Mejlshede Gruppen A/S


nogen kontrol med, hvem der kommer og går på ejendommen.

Det har også en anden uheldig konse-kvens: Fordi nøglerne kan kopieres frit, så bliver de det også– hos alle mulige låses-mede og i mange forskellige kvaliteter. Det betyder i praksis, at cylindrene slides mar-kant mere, fordi nøglerne ikke alle er ens, og ikke alle er fremstillet korrekt.

Selvom det lyder overdrevet, kan det me-get nemt forkorte levetiden på en cylinder med op til tre fjerdedele. Samtidig gør det servicering af cylindrene til en gætteleg for låsesmeden, fordi en ny cylinder vil funge-re fint med den ene beboers nøgle, mens den anden beboer ikke kan komme ind og det på trods af, at begge nøgler til nød kun-ne åbne den slidte cylinder, der skulle ud-skiftes.

De fleste vælger at have en eller anden form for låsesystem, hvor nøglerne ikke kan kopieres af beboerne. Det er typisk ca. dobbelt så dyrt i etablering, som låse uden system, men fordi nøglerne ikke kan kopie-res af alle og enhver, kan sliddet på cylin-drene holdes på et fornuftigt niveau. Des-uden giver det den markante fordel, at der

er et minimum af kontrol med, hvem der kommer og går på ejendommen. Da alle systemnøgler i dag er fortløbende numme-reret, kan man endda føre kontrol med hvilke og hvor mange nøgler, der er udle-veret til hver enkelt lejer, om end det sjæl-dent praktiseres.

Den primære fordel ved et låsesystem, fremfor låse uden system, er altså, at nøg-lerne ikke kan kopieres, og at beboeren derfor er nødt til at henvende sig, hver gang en nøgle mistes. På den måde kan bestyrelsen forholde sig til, om nøglen er mistet på sådan en måde, at der er en sik-kerhedsrisiko.

En sekundær fordel er, at et låsesystem kan indrettes, så det er muligt at have flere forskellige sikkerhedsniveauer på såvel nøgler som cylindre. Det vil sige, at en be-boernøgle f.eks. kan åbne postkasse, ga-dedør, kælderrum og lejlighed, mens en viceværtnøgle kan åbne alle fællesdøre samt fyrrum og depoter, men ikke lejlighe-der, postkasser og pulterrum.

Groft sagt kan et låsesystem skræddersys til næsten alle de funktioner, man kan tæn-ke sig til. Man skal bare helst kunne forud-

►

12

se situationerne, inden låsesystemet er samlet og leveret.

Sidst, men ikke mindst, har låsesystemer typisk også en væsentlig højere dirkesik-kerhed end låse uden system. Dette er måske ikke så relevant på ejendomme, som det er for virksomheder, men det kan da ikke skade at have en god dirkesikker-hed.

Hvad er så argumentet for elektronisk adgangskontrol?Selvom man kan komme langt med meka-niske låse, er der nogle ting, som trækker i retning af elektronisk adgangskontrol – også selv om det typisk er væsentligt mere kostbart i indkøb end et mekanisk låsesy-stem. Faktisk er elektronisk adgangskon-trol i mange tilfælde ”blot” et supplement til et eksisterende låsesystem, hvor cylindre på gadedøre udskiftes til noget elektro-nisk, mens de får lov at blive siddende på loft- og kælderdøre.

Der, hvor de mekaniske låsesystemer kommer til kort, er, at hver gang der skal ændres noget, skal låsesmeden tilkaldes,

og/eller der skal bestilles nye nøgler. I en ejendom med mange ændringer er det en konstant udgift, der driver driftsomkostnin-gen på et mekanisk låsesystem i vejret.

Samtidig er der et begrænset antal koder i et mekanisk låsesystem, så det er ikke al-tid, man kan få lavet den ændring, man ønsker, uden at det påvirker noget andet. F.eks. må man nogle gange acceptere, at der er flere lejligheder, der skal omlægges, blot for at erstatte en enkelt, bortkommet nøgle.

Med et elektronisk adgangskontrolsystem, kan ejendommen selv overtage en del af låsesmedens arbejde med at ”omkode” låse. Hele idéen er nemlig, at det skal være nemt at tildele, ændre og fratage ret-tigheder i systemet. Mister fru Olsen sin nøglebrik, kan viceværten altså blot tage en ny op ad skuffen, programmere den ind i de rigtige låse og udlevere den. Alt sam-men inden for fem minutter og uden at til-kalde låsesmeden.

Den enkle og hurtige mulighed for ompro-grammering, tildeling, eller redigering af

Nøgler eller brikker? – Hvad skal din ejendom vælge?


rettigheder er også medvirkende til, at ejendommen lettere kan holde et fornuftigt sikkerhedsniveau over en længere perio-de.Det er også værd at bemærke, at prisen på en typisk nøglebrik er en del lavere end for en systemnøgle. I systemer, hvor der er mange nøgler og få låse, kan det decideret være billigere at gå efter elektronisk nøgle-kontrol fra starten.

Elektronisk adgangskontrol har altså især sin økonomiske berettigelse i ejendomme med stor udskiftning af lejere og mange nøgler/nøglebrikker i forhold til antallet af låse. F.eks. kollegier, ejendomme med svalegange osv.

På andre ejendomme skal man vælge elektronisk adgangskontrol for den ekstra sikkerhed og komfort, det giver vel viden-de, at det vil tage nogle år at tjene merpri-sen hjem i forhold til et mekanisk låsesy-stem.Skal ejendommen alligevel have fat i lå-sesmeden for at få udskiftet dørtelefoner, er det en god anledning til også at få en pris på elektronisk adgangskontrol.

Men der findes jo også nøgler med elektronik i nøglehovetI visse situationer giver det bedre mening at installere et mekanisk låsesystem, men med nogle centrale, elektroniske cylindre og nøgler med en eller anden form for elektronik indbygget. Det gælder dog sjæl-dent for den typiske beboelsesejendom.

Fordelen er, at installationen er ganske ri-melig i pris i forhold til et rigtigt, elektronisk adgangskontrolsystem. Ulempen er, at de elektroniske nøgler er markant dyrere end almindelige systemnøgler og nøglebrikker. Denne type elektronisk låsesystem egner sig derfor bedst til steder, hvor der er man-ge døre og få brugere, som f.eks. fabrikker, hjemmepleje o. lign.

Det egner sig typisk heller ikke til døre med høj trafik som gadedøre. Til gengæld er det formentlig den sikreste form for cylin-der, der findes, da der er både en meka-nisk og en elektronisk spærring, der skal deaktiveres samtidigt. ■

14

Kravene til en bybolig bliver hele tiden større. For 100 år siden kræve-de nye boligkøbere ind-lagt el, og 50 år senere var egne toiletter øverst på ønskelisten. Senere kom turen til velfunge-rende køkkener, rumme-lige badeværelser og

frodige gårdhaver. For 20 år siden var alta-ner et forholdsvist sjældent syn i bybilledet – i dag er en solbeskinnet altan et ufravige-ligt krav fra langt de fleste boligkøbere.

På samme måde er muligheden for at ind-bygge en elevator i en helt almindelig be-boelsesopgang i dag en løsning som kun få andels- og ejerforeninger er klar over eksisterer. Til gengæld er alle eksperter enige om, at adgang til elevatorer bliver et must-have for fremtidens boligkøbere.Vi bliver flere ældre, og rigtig mange af os vil gerne bo i byerne. Her kan vi leve et ak-tivt liv uden at være afhængig af bil og ha-vearbejde, og samtidig være tæt på cafeer, kulturoplevelser og hinanden. Efterspørgslen mærkes på salgsprisenAllerede i dag oplever ejendomsmægler-ne, at adgang til en elevator er blevet et af kravene, når boligkøberne deler deres drømme og ønsker.

Elevatorer er fremtiden!

Der bliver flere ældre, og de vil gerne bo i byerne – et af kravene fra fremtidens boligkøbere bliver elevator. Udover at give komfort og skabe tilgængelighed kan en gennemsnitlig boligejer se frem til en værdiøgning af boligen på ca. 165.000 kr. ifølge Realkreditrådets nyeste tal.

Af Afdelingschef Bo Herløv, Alevator.dk

Reklame på busstop i KøbenhavnFoto: Alevator.dk

- Efterspørgslen efter lejligheder med ele-vator er langt større, end hvad vi kan opfyl-de. Derfor er det heller ikke så underligt, at en elevator presser prisen op, sagde Kenn Gundesen, der er ejendomsmægler hos Danbolig City for nylig til Politiken.

Og tendensen er tydelig i Realkreditrådets seneste analyse på området. De har reg-net på, hvad en elevator i gennemsnit bety-der for salgsprisen.


På femte sal kan en boligejer forvente at få ca. 171.000 kroner ekstra i posen, hvis op-gangen har elevator. Men selv når man bevæger sig ned ad trappen, er der penge at hente. En lejlighed på 1. til 3. sal vil i gennemsnit stige henholdsvis 164.000 kroner og 169.000 kroner ifølge Realkre-ditrådet.

Investering og livsglædeDanmark halter langt efter vores nabolan-de, og kun syv procent af vores etageejen-domme er udstyret med elevator. I en gan-ske almindelig boligforening har mange måske aldrig overvejet en elevator som en mulighed, for kan det overhovedet lade sig gøre?

Ja det kan det! Alevator.dk er de første i Danmark, der har specialiseret sig i at ind-bygge elevatorer i ældre etageejendom-me. Konceptet går i sin enkelthed ud på enten at indbygge elevatoren i den nuvæ-rende hovedtrappe, rive køkkentrappen ned og placere en elevator i stedet eller at bygge den udvendig på facaden.

På den måde kan en boligforening både øge komforten, skabe tilgængelighed og investere i en boligforbedring, der allerede er eftertragtet, og som vil blive en del af standarden i fremtidens bybolig.

►

16■

Fra trappe til elevatorHvor?

• Hvis hovedtrappen er bred nok kan en elevator placeres i midten ved at gøre den nuværende trappe smallere.

• Den kan placeres i den gamle køkkentrappe. Trappen rives ned, og elevato-ren indbygges i stedet. Samtidig brandsikres hovedtrappen.

• Hvis der ikke er plads i nogen af trapperne, kan elevatoren placeres uden på bygningen.

Hvordan?

Vi finder den optimale løsning til foreningen, projekterer, leverer og monterer elevatoren, udfører alle bygningsarbejder og brandsikring og servicerer også den færdige elevator. Alt sammen til en fast pris.

Hvad koster det?

En samlet elevatorløsning til en typisk etageejendom koster ofte ca. 150.000 kr. inkl. moms per bolig. Det er mindre end den gennemsnitlige værdiøgning, en elevator vil medføre ifølge Realkreditrådet.

Elevatorer er fremtiden!

17Servicehåndbogen 2014-1564 65Servicehåndbogen 2012

Kalk udfældes kraftigt ved opvarmning. Proble-met med kalk er derfor størst i den varme brugs-vandsinstallation og er ofte skyld i hyppige re-parationer og udskiftnin-ger. Det går især ud over ventiler, pumper, rør, var-melegemer, varmt-

vandsbeholdere og vekslere. Dårlig afkø-ling på fjernvarme giver ekstra regninger. Og den almindelige rengøring i køkken og badeværelse er besværlig. Kalk i bruseho-ved og installation giver også god grobund for bakterievækst, deriblandt Legionella.

Hvorfor blødgøre det varme brugsvand • Bedre økonomi på anlægget pga.

bedre nedkøling af primærvarmen• Ingen kalkudfældning i varmtvands-

beholderen/veksleren• Færre kalkbelægninger på blandings-

batterier, varmelegemer, sanitet osv.• Ingen tilstopning af perlatorer, bruse-

hovederogfiltre• Ingen indsnævring af vandrør og ven-

tiler med temperatur og trykfald til føl-ge

• Mindre risiko for bioslim og Legionella• Længere levetid på vaskemaskine og

varmelegeme, samt reduceret sæbe-forbrug

Hvordan virker det?Vores blødgøringsanlæg fjerner kalken helt fra vandet, via ionbytning. Kalcium- og magnesiumionerne sætter sig på en mas-se af polystyren kugler, og disse regenere-rer ved hjælp af natriumklorid (salt). Denne

metode benyttes i mange andre sammen-hænge, blandt andet i vores egen opva-skemaskine. Anlægget skal ikke tilsluttes strøm men fungerer ved vandets tryk.

Mange bakterier i lunkent vandLegionella er en bakterie, som stortrives på indersiden af rør og beholdere til brugs-vand. Især i det varme vand. Legionella findesistortsetalleinstallationer,dadener naturligt forekommende i koldt drikke-vand. Men i koldt vand er koncentrationen af Legionella typisk meget lav og uden nævneværdig risiko for smitte. Bakterien er imidlertid særdeles temperaturfølsom og formerer sig voldsomt ved temperaturer mellem 35 og 45° C. Derfor kan lunkent vand være direkte smittefarligt.

Hvordan bliver man smittet?Man bliver typisk smittet ved at indånde ”vandstøv”kaldetAerosoler,dererinfice-ret med legionellabakterien. Legionella kan give en alvorlig lungebetændelse, og i værste fald være livtruende. Risikovurde-ring, beholderdesinfektion og jævnlige vandprøver til bestemmelse af Legionella niveau vil være et naturligt tillæg til en ek-sisterende serviceaftale på korrosionsbe-skyttelse. Indsatsen kan udvides til også at omfatte et årligt rørskyl for at fjerne bioslim i rørene.

Hvem har ansvaret?Det er ejeren af en ejendom, som har an-svaret for, at vandinstallationen fungerer optimalt, og at brugerne ikke bliver syge. Hvilket i praksis betyder, at varmemeste-ren eller den driftsansvarlige skal sikre, at forholdene er i orden.

Langt størstedelen af vores vand er middelhårdt til hårdt. Foruden de gener ved kalk, som vi allerede kender, betyder det også store udgifter til driften og en forøget risiko for Legionella

Af konsulent Mia Mølgaard, Guldager A/S

Blødgøring betaler sig

BOLIGEXPERTEN BLEV ETABLERET I 1990 OG ER I DAG DANMARKS STØRSTE ADMINISTRATIONSSELSKAB, SOM

UDELUKKENDE ADMINISTRERER EJER- OG ANDELSBOLIGFORENINGER. VI BESKÆFTIGER OS IKKE MED ANDET OG

HAR DERFOR EN STOR KOMPETENCE INDEN FOR FORENINGSADMINISTRATION.

Hos Boligexperten har vi administreret ejer- og andelsboligforeninger i 22 år og rådgiver om alt

inden for økonomi, jura og byggeteknik.

Besøg os på www.boligexperten.dk og hentprofilmagasin, få et tilbud på administration

og aftal et møde med os.

• Administration af ejer- og andelsboligforeninger• Online adgang for bestyrelsen og beboere (WEB)

• Byggesagsadministration & teknisk bistand• Juridisk bistand (advokater)

• Lånerådgivning og omprioriteringer (økonomer)

BOLIGEXPERTEN ADMINISTRATION A/S

VESTERBROGADE 12

1620 KØBENHAVN V

CVR-NR. 21397245

TLF.33 22 99 41

[email protected]

WWW.BOLIGEXPERTEN.DK

18

Koblede vinduer til fremtiden Koblede vinduer anno 2014 peger nemlig både bagud og fremad i tid. I dag formår disse vinduer både at bidrage til æste-tikken og det arkitektoni-ske udtryk i bygningen, der skal renoveres – og

samtidig have den energirigtighed, der le-ver op til nutidens skærpede energikrav. Med andre ord kan f.eks. en 200 år gam-mel andelsboligblok bevare sit arkitektoni-ske udseende og samtidig udgøre en lang-tidsholdbar og energirigtig bolig for adskil-lige boligforeningers beboere via en vellykket renovering med fokus på vinduer og døre.

Respektfuld fornyelseHvordan kan det lade sig gøre? Det hand-ler dybest set om fastholdelse af den grundlæggende, originale måde at bygge vinduet op på, opretholdelse af de gamle normer – såsom træets kvalitet, korrekt rammeventilering og konstruktion – samt stadig med bevarelse af vinduets funktio-nalitet. Alt krydret med respektfuld tilføring af en ny tids produktviden om forbedrede materialer og funktionaliteter

Velfærdsministeriet har således i sin rap-

port fra 2009 om det såkaldte Raad-vad-vindue klarlagt, ud fra datidens oprin-delige vinduer, at nogle af de centrale år-sager til et vindues lange levetid på op til 200 år er kriterier, såsom at vinduerne & sprosseprofiler er udført i 100 % fyr kerne-træ, korrekt spejlskårne profiler, spinkle dimensioner og 2-4 mm glas i original kit-fals

Mere energi – og ti års garantiOvennævnte forhold er netop, hvad Frovin Vinduer A/S i dag leverer med koblede vin-duer – med den grundlæggende holdning, som den var for flere århundreder siden. Den moderne forskel er nu, at Frovins kob-lede vinduer anno 2014 allerede i dag kan opfylde de forventede, skarpe energikrav i både BR15 samt bygningsreglementet for BR20. Frovins A-vinduer kan optimeres ud fra det konkrete projektbehov og kan såle-des tilføre positive energiværdier som fx mål af e-Ref fra +2,1 til + 6,14, og kombine-ret med en U-værdi på hele 0,89, er vindu-ernes fremtidige energiforhold klargjort til brugerne af boligforeninger og andelsbo-ligforeninger i de kommende generationer.

Nutidens vindue er derfor et innovativt, koblet vindue med lang levetid, som samti-dig er energisikret modsat fortidens vindu-er. Gældende for Frovin kommer dertil en generel 10-års garanti som ex. den male-

Renovér med respekt

Når ældre bygninger skal renoveres til nutidig og fremtidig standard, er koblede vinduer den oplagte mulighed i forhold til både æstetik, fremtidssikring og ikke mindst energivenlighed.

Af Lars Have Christensen, Frovin Vinduer & Døre A/S


►

Boligforeningen Ryesgade Foto: Carsten Ingemann

20

de overfladebehandling, garantien på glas i henhold til Glas Industrien samt det sene-ste tiltag: 10-års garanti på Frovin specielt kit for optimal vedhæftning, ingen rynke-dannelse og ingen krakelering. Et grund-lag, som bringer det koblede vindue op til nutidens garantiniveau.

Sidste naturlige garanti er, at Frovin an-vender certificeret træ fra de skandinavi-ske skove efter certificeringsordninger som FSC og PEFC. Dette sikrer i forhold til fremtidens grønne miljø, at reproduktio-nen i skovene af træ er større end fældnin-gen.

Første CO2-neutrale boligforening De optimerede koblede vinduer fra Frovin finder allerede i dag rig anvendelse i hele landet.

Et eksempel herpå er Andelsboligforenin-gen, Søpassagen på Østerbro, Danmarks første CO2-neutrale andelsboligforening, hvor man har gennemført en renovering inkl. en række miljø- og energitiltag. Med byfornyelsesstøtte fra Københavns Kom-mune og i samspil med arkitekterne bag projektet blev de gamle termovinduer ud-skiftet i 2013 til støjdæmpende, koblede vinduer. En løsning, som passer til husets arkitektur, og som netop har demonstrati-onsværdi for udskiftning af vinduer i støj-belastede, bevaringsværdige facader.

RENOVER PrisenI tilfældet Ryesgade 30 i København stod man med en boligejendom fra 1896 med åbenlyse kulturhistoriske og arkitektoniske værdier til renovering både ind- og udven-

digt. Det samlede resultatet blev en stærkt forbedret funktionalitet og en samlet be-sparelse på 73 % på ejendommens pri-mære energiforbrug – uden at gå på kom-promis med de æstetiske hensyn.

I samarbejde med arkitekterne og i hen-hold til deres krav til renoveringen bidrog Frovin med koblede klasse A-vinduer med trukket glas i det yderste lag af ruden med nøjagtig samme spejling, som da ejen-dommen oprindelig blev bygget. De sam-lede tiltag betød alt i alt en markant forbed-ring af energien og en lav U-værdi, lyd-dæmpning, indeklima, komfort og æstetik. Ryesgade 30 blev efterfølgende kåret til ”Danmarks bedste renovering” og vandt RENOVER Prisen 2013. Ryesgade 30 fremstår således i dag som endnu et syn-ligt bevis på, at man på én og samme tid kan skabe høj boligkvalitet i ældre byggeri-er, bevare arkitektur og æstetik samt spare energi i mængder, der kan mærkes på bo-ligforeningernes og beboernes økonomi.

Energivenlig æstetik til fremtidenTidligere generationer efterlod os en kul-turarv af mange smukke og klassiske byg-ninger med talrige aspekter inden for byg-geri. Så når Arkitekterne, Rådgivere samt Københavns Kommune og andre kommu-ner i Danmark i dag søger at bevare denne historie for fremtiden, så bakker vi hos Fro-vin op om det, fordi vi skylder at gøre det samme: Give os selv og vores efterkom-mere noget kvalitet og æstetisk at se på og bo i - og så ellers tilføje moderne lyd- og energibevidsthed med en ny tids koblede vinduer til fremtiden. Det er renovering med respekt.

Renovér med respekt

■


Boligforeningen Ryesgade Foto: Carsten Ingemann

22

Erhvervsklatring eller re-bteknik, som det også kaldes, er stadig en for-holdsvis ny arbejdsmeto-de i Danmark, og mange kender endnu ikke så meget til begrebet.

Det stammer fra Eng-land, hvor man i

1980’erne have brug for at kunne arbejde sikkert og effektivt i højderne på boreplat-formene ude på havet. Det blev startskud-det til erhvervsklatring, som i dag anses som den mest sikre arbejdsmetode til at udføre opgaver i højden.

Man kan uddanne sig som erhvervsklatre i Danmark. Uddannelsen tager typisk 3 til 5 år, før man er fuldt uddannet erhvervsklatre, og man mestre herefter den klatremetode, der kaldes rope access, hvor man fire sig ned af bygninger ved hjælp af reb under kontrollerede forhold.

Metoden med at fire sig ned af bygninger åbner muligheder for at løse uendelig man-ge forskellige arbejdsopgaver. Som bolig-forening kan man derfor med fordel altid

indhente et tilbud fra en håndværker, som er uddannet erhvervsklatre uanset hvilken opgave, der skal løses. En af spidskompe-tencerne for en erhvervsklatre er nemlig at se muligheder for at løse opgaver lettest, og der vil derfor ofte kunne findes en let klatre-løsning, selvom arbejdet skal foregå i høj-derne.

Stillads eller ej?Etageejendomme har ofte en udfordring, når de står overfor en planlagt renovering eller akut opståede skader, fordi størstede-len af arbejdsopgaverne ikke foregår på ga-deniveau. Der er derimod behov for at kom-me op i højderne, og dette sker oftest ved hjælp af et stillads.

Mange andels- og ejerlejlighedsforeninger har vedligeholdelsesplaner, hvor der er lagt en nøje beregnet plan for, hvornår forskelli-ge vedligeholdelsesopgaver skal udføres.

Denne planlægning giver mulighed for også i god tid at arrangere håndværkere, aftale tidspunkter, hvor beboere evt. skal være hjemme, og forberede ejendommens bebo-ere på, at der skal udføres vedligeholdelse af ejendommen.

Med klatring bliver renovering en leg

Vi kender alle til synet af bygninger, der er pakket ind i stilladser. Mange kender ligeledes til følelsen af at være spærret inde i stål og plastik i flere måneder mens renovering af fx bygningens facade står på. Hvorfor ikke droppe stilladserne og lade en erhvervsklatre klare opgaven?

Af Direktør Jacob Vestervang, Rebteknikeren ApS


Vælger man at bruge håndværkere, som er uddannet til at klatre, kan man undgå at pakke bygningen ind i stillads. Udover at det er en omkostning mindre for foreningen, undgår man også, at uvedkommende har adgang til facaden. Med fri adgang til faca-den via et stillads er der risiko for grafittian-greb, den slags hærværk vil føre øgede omkostninger med sig.

Et stillads fastspændes desuden til facaden for sikkerhed og stabilitet, dette efterlader efterfølgende mærker, disse mærker und-gås hvis opgaven i stedet udføres af en klat-re, som hejser sig ned af bygningen. Er-hvervsklatrer efterlader minimale spor efter sig selv efter at have bevæget sig op og ned af facaden.

Hurtig løsning af akutte opgaverIndimellem oplever boligforeningerne, at der opstår akutte behov for vedligeholdelse eller udbedring af skader på en ejendom, så gælder det om at få en håndværker på op-gaven så hurtigt som muligt.

Her har rebteknikken som arbejdsmetode en kæmpe fordel, da håndværkeren kan gå til opgaven med det samme. Opgaver, som håndværkere normalt vil skulle have ad-gang til beboeres lejlighed for at udføre, kan ligeledes klares udefra af en erhvervsklatre. Som andels- eller ejerlejlighedsforening kan der være en stor gevinst økonomisk, og spare ejendommens beboere for mange gener, ved at benytte håndværkere, der er uddannede erhvervsklatre.

RebteknikerenFirmaet startede som et af de første af sin slags i Danmark. Alle medarbejdere har ta-get uddannelsen som erhvervsklatre ved siden af en håndværksmæssig uddannel-se. Der løses primært opgaver indenfor tømre, mure og maler faget. ■

24

Altaner er mere populæ-re end nogensinde. For byboere er den vinduet mod verden udenfor. En unik plads, som tilføjer en spændende dimensi-on til hjemmet. En plads til social omgang og fest samt afkobling og rekre-ation. Altaner har formo-

dentligt lige så mange anvendelsesmulig-heder, som der findes mennesker, og in-gen altaner ligner hinanden. Måske fordi den er en arena for personlige udtryk i en arkitektonisk sammenhæng, som ellers gi-ver få muligheder herfor.

For byboeren giver altanen naturligvis en fantastisk mulighed for at komme ud i det fri, føle sollyset og indånde den friske luft. En plads, som du kan tilbringe sommeraf-tenerne på, eller hvor du måske kan dyrke din hobby? Urban Gardening bliver mere populært år efter år, og altanen egner sig udmærket til en lille køkkenhave eller til at dyrke frugt og grøntsager.

Hvad mange ikke tænker på er, at en altan faktisk påvirker hele lejligheden. Da en ny altan ofte indebærer, at et vindue udskiftes

med en stor altandør, vælger man at arbej-de med glas og lyse farver, som reflekterer meget lys. På den måde bidrager altanen til at gøre lejligheden lysere. Placeringen påvirker også flowet i lejligheden. Hvis ud-gangen placeres og udformes korrekt, bi-drager samspillet mellem altan og lejlighed til et mere attraktivt boligmiljø både inden- og udendørs.

De personer, der allerede har en altan, kan ikke forestille sig et liv uden den. Og de personer, som ikke har nogen altan føler ofte, at der mangler noget. Derfor står alta-nen højt på ønskesedlen hos beboere i den indre by. At montere altaner på en ejendom er et ret omfattende projekt. Men med det rette udstyr og den rette viden og erfaring kan man bygge altaner på de fle-ste huse.

Når man bygger altaner, er det vigtigt at tage hensyn til arkitekturen. Ofte stræber man efter at bevare bygningens følelse og identitet samtidig med, at man vil skabe moderne og velfungerende altanløsninger. Det er derfor vigtigt at gå forsigtigt til værks for hvert projekt. Men det betyder ikke, at det er nødvendigt at have begrænsede valgmuligheder.

Din egen altan – Fra idé til virkelighed

Det er næppe tilfældigt, at ”altan” er et af de mest populære søgeord, når folk er på jagt efter en ny bolig. Mæglerne, vi har kontaktet, får ofte at vide, at den lejlighed, de handler med, ville være helt perfekt, hvis den havde en altan. Ud over en øget livskvalitet for beboerne forhøjer den også værdien af ejendommen, og gør lejlighederne attraktive. En altan er altid en god investering.

Af Adm. Direktør Johan Söderling, Balco A/S


For at møde efterspørgslen hos en vok-sende målgruppe i den indre by har Balco udviklet en fleksibel serie byaltaner i stål, som passer til de fleste behov. Døre, vin-duer, værn, gelændere, gulv samt tilbehør vælger kunderne selv. Farvevalget er i princippet ubegrænset, så man kan finde de præcise nuancer, man vil sætte op og matche.

Hvad gør man så, hvis man er interesseret i at få sin egen altan? Det første du skal gøre er at finde ud af, om der er flere i din forening, som også er interesserede i at få en altan. Derefter danner I en altangruppe, som får mandat til at arbejde videre med at indhente forslag og tilbud.

Den næste store udfordring for altangrup-pen bliver at få afklaret, hvad de øvrige beboere vil være med til. Her er det vigtigt, at du og dit team er klædt rigtig godt på, og at I føler jer trygge ved jeres projekt. I den fase hjælper vi jer med at finde den løs-ning, som I mener vil få størst opbakning blandt beboerne. Vi deltager gerne ved bestyrelses- eller beboermøder, så I ikke skal stå alene med alle spørgsmålene fra de øvrige beboere. Hvis I har brug for råd-givning og vejledning vedrørende finansie-

►

26

ring, har vi flere samarbejdspartnere, som vi også gerne tager med til sådanne mø-der.

Vores arkitekt kan lave skitsetegninger af jeres ejendom med jeres nye altaner, så I og alle beboerne kan se, hvordan jeres al-tanprojekt kan komme til at se ud. I det hele taget vil vi meget gerne støtte og hjælpe jer hele vejen frem til, at I finder den rigtige løsning for jer og for så mange af beboerne som overhovedet muligt.

Når I så har besluttet jer, skal I indhente tilladelser fra jeres kommune. Til dette skal der bruges en række ingeniørberegninger og tegninger, men også her skal vi nok sør-ge for at få det hele på plads så let og hur-tigt som muligt. Vores mange års erfarin-ger med dette gør, at vi kan få tingene igennem systemet en del hurtigere, end hvis man ikke har prøvet det før. Når alle godkendelser og tilladelser er på plads, ta-ger vores rutinerede montører og vores li-geledes rutinerede projektledere over, og I behøver blot se på, mens jeres altanpro-jekt bliver realiseret.

Vi tilbyder en totalentreprise, og hjælper kunden gennem hele byggeprocessen fra de første usikre spørgsmål frem til afleve-ringen. Totalentreprisen er en tryghed for kunden, som her kun skal holde styr på en kontakt. Det er også en fordel for os som leverandør, eftersom vi har kontrol over alle dele i processen og kan garantere, at arbejdet bliver udført korrekt. Dermed kan vi også give gode garantier på vores arbej-der. Vi ved, at kunden har fået kvalitet hele vejen igennem, og vi har det godt med, at kunden trygt kan nyde sin altan i mange, mange år.

Din egen altan – Fra idé til virkelighed

■


BALCONIESFORGREATERLIVING

Balco A/S . Industriholmen 15 B . 2650 HvidovreTelefon 57 83 13 50 . [email protected] . www.balco.dk

Fra idé til realisering af drømmen

28

I takt med at flere og fle-re børnefamilier og æl-dre borgere vælger at blive boende i deres lej-ligheder, stiger kravet til boligstandarden. Dette medfører en stigende in-teresse for at etablere bl.a. elevatorer, altaner og tagterrasser i etage-

ejendomme for derved at forbedre ad-gangsforholdene og skabe ekstra plads til udfoldelse.

Etablering af elevator i eksisterende etageejendommePå Frederiksberg er vi meget positivt ind-stillet overfor etablering af elevatorer i til-knytning til boliger i eksisterende etage-ejendomme, og Bygge-, Plan- og Miljøaf-delingen tilbyder at hjælpe i forbindelse med processen. Ønsket om at etablere en elevator kan begynde med os i kommu-nen. På mødet drøftes mulighederne for placering af en elevator i ejendommen, og der orienteres om de tekniske krav, brand-krav og evt. æstetiske krav, samt evt. mu-lighed for økonomisk støtte.

I hvert enkelt projekt foretager Frederiks-berg Kommune en konkret vurdering, før der kan udarbejdes komplette og detalje-rede retningslinjer. Vurderingen er baseret

på den enkelte bygning og det gældende plangrundlag.

Vi anbefaler, at bygherren i det videre for-løb inddrager en teknisk rådgiver, som kan hjælpe med at afklare og skitsere mulighe-derne for at etablere en elevator samt søge om en byggetilladelse.

Der sker en rivende udvikling på området: Hvor vi tidligere først og fremmest så ele-vatorer placeret udvendigt på ejendom-men i et separat elevatortårn, eller evt. i det frie rum i fortrappens trappeløb, er der nu udviklet elevatorer, som kan placeres i køkkentrappens rum.

I Frederiksberg Kommune har vi udarbej-det retningslinjer for etablering af elevato-rer – elevatormanualen kan bl.a. ses på Frederiksberg.dk. Heri beskrives kort hvil-ke trin, man skal igennem fra idé til færdigt projekt. Altaner og tagterrasserDrømmen om en altan eller en tagterrasse opstår måske fordi man har set, hvordan andre har fået mulighed for et udendørs liv lige uden for boligen, selv på en etage-ejendom. Altanen eller tagterrassen giver mulighed for at nyde morgenkaffen ude, dyrke krydderurter i krukker og nyde lan-ge, lyse sommeraftener i det fri. Man kan

Altaner, tagterrasser og elevatorer – bo i lejlighed hele livet

Interessen for at bo i byen vokser – og mange vil gerne blive i byen igennem alle livets faser, fra livet som studerende til familieliv med børn og senere som pensionister, der nyder deres otium. Men hver af livets faser stiller sine krav til udformningen af boligen.

Af Jan E. Jørgensen, MF (V) samt Formand for By- og Miljøudvalget i Frederiksberg Kommune


►

30

således få mange af de ting, man kan få i forstædernes haver, inde midt i byen. Ale-ne på Frederiksberg har vi det seneste år behandlet ca. 150 altanprojekter, og inte-ressen for altaner er fortsat stigende.

Frederiksberg Kommune udarbejdede i 2013 en omfattende altanmanual: ”Din nye altan – fra idé til ibrugtagning”.

Altanmanualen blev til efter, at Kommunal-bestyrelsen på Frederiksberg vedtog en målsætning om, at der ”som udgangspunkt skal gives mulighed for etablering af alta-ner på Frederiksberg, når etablering kan ske uden væsentlige, uhensigtsmæssige indbliksgener og skyggevirkninger, og når

der ikke er væsentlige arkitektoniske hen-syn, der taler imod”. For at finde de rigtige løsninger på de konkrete udfordringer, er det klogt tidligt i fasen at inddrage den nødvendige rådgivning.

Altanmanualen skal ses som en vejled-ning, der præsenterer de væsentligste hensyn, der indgår i ethvert altanprojekt – og giver anbefalinger til, hvordan disse kan imødekommes.

Tagterrassen kan ofte det samme som al-tanen – og mere til. Nogle ejendomme an-lægger tagterrasser, som kun giver ad-gang for den eller de beboere, der bor øverst i ejendommen – i andre ejendomme

Altaner, tagterrasser og elevatorer – bo i lejlighed hele livet


etableres tagterrassen som et fælles ude-rum for alle ejendommens beboere.

På Frederiksberg vil vi rigtig gerne opfylde ønskerne om en altan, og derfor griber vi gerne borgernes idéer og samarbejder med dem og deres rådgiver om at udvikle det rigtige projekt, men det rigtige projekt er et projekt, som forener mange hensyn.

Når vi på Frederiksberg, som byggemyn-dighed, går i dialog med en ansøger om et altanprojekt, begynder vi ofte med en for-ventningsafstemning.

Forventningsafstemningen bør indledes med, at ansøger træder uden for sin dør og

kigger på bygningen udefra – for drømmen om en altan skal altid omplantes til de kon-krete forhold, til bygningen og omgivelser-ne, og afstemmes med hensynet til nabo-erne. Så kig på bygningen udefra. Kig på bygningens arkitektur. Hvilken stilart er bygningen opført i? Hvilken størrelse alta-ner egner sig til bygningens arkitektur? Og som et internt anliggende hos jer selv skal I drøfte, hvor tæt på hinanden I selv vil være? Kan I f.eks. leve med, at I selv kan se ind i hinandens lejligheder fra altanerne?

På Frederiksberg arbejder vores forvalt-ning ud fra mottoet: ”Alt kan ikke lade sig gøre alle steder, men meget kan lade sig gøre mange steder”. ■

32

Taget på især lidt ældre bygninger er ofte et af bygningens svage punk-ter. Det gælder energi-mæssigt, fordi tagkon-struktionen sjældent er isoleret efter moderne standarder. Og det gæl-der brandmæssigt, fordi mange store brande

skyldes, at en lille brand har spredt sig til hele bygningen gennem taget, da de gam-le konstruktioner er for dårlige, når det gælder brandsikkerhed. Rent faktisk er det sådan, at den største risiko for en stor og ødelæggende brand som regelfindes i tagrummet.

Det er desværre en kendsgerning, der ofte overses, når bygningens tag skal reno-veres. Boligbestyrelsen og dens rådgivere har naturligt nok fokus på energibesparel-ser, isolering og tæthed, og så overser man måske brandsikkerheden – eller tror, at rådgivere og håndværkere har styr på den side af sagen.

Men det kan man altså bestemt ikke regne med. DBI’s brandtekniske rådgivere finder

tit fejl i ældre bygninger, ligesom mange nyrenoverede tage heller ikke har forsvar-lig brandsikring. Selv små åbninger på for-kerte steder kan betyde, at en brand kan sprede sig på loftet. Og her spreder den sig både hurtigt og voldsomt via undertag og hulrum.

Tagbrand ødelægger hele bygningenDet vigtigste ved brandforebyggelse er na-turligvis at undgå tab af menneskeliv og personskader. Men en tagbrand kan også have meget store konsekvenser for hele bygningen.

De øverste etager og tagkonstruktionen får i sagens natur voldsomme, direkte ska-der ved en tagbrand. Men det går også ud over de underliggende etager. Det beskid-te og ildelugtende slukningsvand fra brandvæsnets indsats løber nemlig ned gennem bygningen og ødelægger byg-ningsdele og indbo. Selvom forsikringen dækker tabet, går affektionsværdi ofte tabt – og genhusning kan være en besværlig affære.

Med andre ord er der som bygherre god grund til helt fra begyndelsen at have tre

Husk brandsikkerheden når taget skal renoveres

Skal jeres ejendom renoveres og have et tidssvarende tag, der er tæt og mindsker varmeregningen? Så husk samtidig fokus på en tidssvarende brandsikkerhed. Ud over de menneskelige omkostninger, der kan være forbundet med en tagbrand, kan det nemlig få store konsekvenser for hele bygningen, hvis først der går ild i taget.

Af brandteknisk rådgiver Anders B. Vestergaard, DBI (Dansk Brand- og sikringsteknisk Institut)


krav til det renoverede tag: Tæthed, var-meisolering og brandsikkerhed. Er det bygherrens udgangspunkt, forplanter bud-skabet sig til både rådgiver og entreprenør.

Ved renovering ændres tagkonstruktioner-ne ofte væsentligt. Et nutidigt tag skal være vandtæt, velisoleret og ventileret, og det kræver helt andre konstruktioner end for 100-200 år siden, hvor mange etage-ejendomme blev opført. Men det kan kræ-ve omtanke at få nutidens brandkrav og tekniske anvisninger til at spille sammen med de gamle bygningskonstruktioner.

Hvordan opnås brandsikkerhed?Det er hverken svært eller dyrt at opnå en forsvarlig brandsikkerhed ved renovering af et tag. Men det kræver fokus på byg-ningens tagfod, på brandmæssig opdeling af brandrummene og på de rette materia-ler til undertag. Og det gælder om ikke at gentage fortidens fejl.

DBI har netop afsluttet projektet ’Brandsik-kerhed i eksisterende boligbyggeri’, som er støttet af Grundejernes Investeringsfond, Forsikring & Pension og Dansk Byggeri. Som led i projektet har DBI udarbejdet in-

►

34

formation om, hvordan man renoverer et tag uden at sætte brandsikkerheden over styr. På hjemmesiden www.brandsikretage.dk har projektet skabt en samling af viden om brandsikkerhed i forbindelse med renove-ring af tage. Den viden stiller vi gratis til rådighed for bygherrer, arkitekter, ingeniø-rer, entreprenører og håndværkere i håbet om at opnå en højere brandsikkerhed i Danmark.

Fem tagløsninger, der sikrer brandsik-kerhedenDen nye hjemmeside indeholder bl.a. ek-sempler på gode tagløsninger, hvor nye tanker om god brandsikringsskik er indar-bejdet i gamle tagkonstruktioner. Det vil sige, at brandsikkerheden er i orden, hvis man ved tagrenovering blot vælger en af de fem løsninger. Det er derfor en god idé, at bygherren ved en tagrenovering henvi-ser rådgiver og entreprenør til disse løsnin-ger.

De fem eksempler er tegnet detaljeret og vist som 2D-tegninger med materialespe-cifikationer og som 3D-modeller, der kan downloades, så de er ganske enkle at rea-lisere. Tilsammen dækker løsningerne stort set alle renoveringsopgaver i eksiste-rende etageboligbyggeri.

Også til beboerePå hjemmesiden kan man også finde infor-mation til beboere i etageejendomme, som i det daglige med deres adfærd selv kan gøre meget for at undgå, at ejendommen rammes at en stor og ødelæggende tag-brand.

DBI har også udarbejdet en folder til udde-ling, som ligeledes kan hentes på hjemme-siden. Folderen understreger desuden, hvor vigtigt det er at have en forsikring til at afhjælpe konsekvenserne efter en brand.

Husk brandsikkerheden når taget skal renoveres

■


For hvert af de fem eksempler er der lavet en række bygningstegninger - her f.eks. en tegning, der viser, hvordan et undertag kan beskyttes i tagets udhæng.

Den nye hjemmeside indeholder eksempler på gode tagløsninger, hvor nye tanker om god brandsikringsskik er indarbejdet i gamle tagkonstruktioner. Her f.eks. et vinkeltag med 30 graders gitterspær og et undertag af banevare.

På hjemmesiden www.brandsikretage.dk har projektet skabt en samling af viden om brandsikkerhed i forbindelse med renovering af tage. Den nye hjemmeside indeholder bl.a. eksempler på gode tagløsninger vist som 2D tegninger, interaktive 3D-modeller, undervisningsmateriale samt vejledningen ’Gode & brandsikre tage’. På hjemmesiden findes også en animeret informationsfilm om brandsikring af eksisterende boligbyggeri.

36

Tilbuddene afgøres i dag udelukkende på bag-grund af “billigst muligt” -kriteriet, og entreprenø-rerne bruger mere tid på at presse priser hos le-verandører og underen-treprenører end på at finde de bedste løsnin-ger for projektet.

Alle byggeriets parter har et ansvar for at få fagligheden og kvaliteten tilbage!

I de senere år har flere og flere af mine opgaver som arkitekt drejet sig om at udre-de byggesager, der er gået skævt. Altså sager, hvor ejeren og rådgiveren eller den udførende part ikke har været enige om resultatet ved sagens afslutning. I nogle sager har bygherren fået udført arbejder uden at en rådgiver overhovedet har med-virket, blot for at spare penge. Fælles for de sager er, at det er den kortsigtede øko-nomi, der bestemmer. Men resultatet bliver uhyggeligt dårligt, når man prioriterer øko-nomi frem for kvalitet.

Giv os kvaliteten tilbage - Om at vælge kvalitet fremfor discount

I mange byggesager bestemmer ”øjeblikkets økonomi”, frem for den langsigtede økonomi. Derfor udføres der alt for meget ringe arbejde i alle led af kæden.

Af Ole Emborg, Emborg-Form, arkitekter maa.

Ovenstående fotos er begge fra arbejder udført uden rådgiver i hhv. 2006 og 2013, ingen af arbe-jderne har en levetid over 15 år


Besparelser går ud over kvalitetenUdviklingen er i mine øjne bekymrende: Tendensen er, at byggeprojekter planlæg-ges, så alle arbejder skal foregå oveni hin-anden, for at spare udgifter til stillads og byggeplads. Det giver for eksempel ikke den fornødne tid til udtørring, skimmel kan udvikle sig uhæmmet og nymalede vindu-er bliver støvede af arbejder, der udføres højere på stilladset.

Man ser også tit, at kommuner indgår ram-meaftaler med store rådgivere og konsorti-er og anvender dem til alle opgaver, uan-set om de reelt er bedst egnet til at løse den konkrete opgave. Gamle skoler sæt-tes i stand af rådgivere som mest har erfa-ring med nybyggeri, og arbejdet udføres med detaljer som enhver fagmand kan se ikke er korrekte.

Overfladisk projektering giver upræci-se tilbud og større udgifter til tillægsar-bejderDet virker som om, administratorer og ad-vokater efterhånden har fået det som den vigtigste opgave at sikre bygherren det bil-ligste tilbud fra rådgiverne, i stedet for at finde og projektere den rigtige løsning. Det medfører en overfladisk og standardiseret projektering, hvor både udbudsmaterialet og tilbuddene bliver ukonkrete og upræci-

►

Pantheon i Rom, var heller ikke billig at opføre 120 e.Kr. men den giver den dag i dag en kvalitets oplevelse til de besøgende

Hvis ingen vil give lidt ekstra, får vi et fattigt miljø uden kvalitet. Hér fik vi lov til at udføre et vægmaleri i en opgang på en skole, hvilket betyder at der ikke ses grafitti samme sted.

38

se. Når der så er indgået kontrakt med den billigste entreprenør, går “dansen” i gang. Entreprenøren forsøger at indhente det forsømte, så enhver ændring ifølge ham medfører meromkostninger og tidsfristfor-længelser. Bygherrer udviser ingen eller kun ringe forståelse for det, og forsøger i stigende grad at presse citronen og få mere end de reelt betaler for.

Det bør være sådan, at bygherren skal have arbejder for alle de penge han beta-ler, men at entreprenøren også skal have penge for alle de arbejder, han leverer.

Ofte får rådgiveren reduceret honorar for at forvalte byggesagen og derfor undlader

flere rådgivere at føre egentligt eller til-strækkeligt tilsyn, og forlader sig alene på, at den medvirkende entreprenør “holder sig i skindet”, for at gøre sig håb om at blive indbudt til at afgive pris også ved næste udbud. Det fungerer så længe uoverens-stemmelsen er begrænset, men lige der under lurer fejl, sjusk og konflikter.

Discount betaler sig ikke Vi kæmper i disse år med følgerne af dår-ligt kvalitet byggeri udført i 60’erne og 70’erne med dårlige materialer. Nogle er endda så ringe at vi sprænger hele bolig-blokke i luften, fordi det ikke kan svare sig at renovere dem! Det er dårlig økonomi og der er en direkte parallel til om vi handler

Hvis vi ikke passer på vores bygninger forsvinder den kvalitet vi kun har til låns og har ansvaret for at forvalte mens vi er her.

Vi kan sagtens udføre kvalitet med meget lang levetid, men det kræver viden hos rådgivere og udførende samt vilje hos bygherren. Den viste kvist kan med alm. vedligehold sagtens holde de næste 70 år

Giv os kvaliteten tilbage - Om at vælge kvalitet fremfor discount.


discount eller vælger at give lidt ekstra for kvalitet.

Det er den langsigtede økonomi, der har reel betydning for bygningen og dens ejer. Det betyder noget, om et tag holder i 30 eller 70 år - og i særdeleshed betyder det noget om et tag, der bør holde i 70 år, bli-ver udført i en kvalitet, der lever op til den forventning.

Jeg har for eksempel netop besigtiget et tag, der er blevet udført med yderste tag-dækning af naturskifer med en levetid på op til 100 år. Tidligere blev skifertage tæt-net med skiferkit, men uden undertag.

I dag udføres de i stedet med undertag. Undertaget var i dette tilfælde udført så ringe, at det slet ikke tjener sit formål, og hele taget derfor reelt bør lægges om. Hvordan kan det ske? Der er formentlig ikke blevet udarbejdet et projekt, der enty-digt beskrev kravene til udførelsen, og de vanskelige knudepunkter har i hvert fald ikke været tegnet. Undertaget er enten ud-ført af ukvalificerede eller ligeglade hånd-værkere uden den fornødne ledelse, og der er enten overhovedet ikke ført tilsyn, eller også har tilsynet været begrænset el-ler ukvalificeret. I dette og andre tilfælde bliver det meget dyrt sparede penge, hvis taget skal omlægges efter 20 eller 30 år i stedet for at holde i 100 år.

Både i Ålborgs nye musikhus (herover) og i Hundertwassers boligejendom i Wien har man ofret lidt ekstra på at give alle brugerne en ekstra oplevelse.

40

Dyr byfornyelse, men holdbare løsningerSidst, der i en længere periode blev leveret god og blivende kvalitet var under den of-fentlige byfornyelse i bl.a. København, hvor projekterne blev gransket af både stadsarkitekt og byfornyelsesselskab. Rådgiveren fik typisk 15 procent af bygge-summen for sit arbejde og administrator fik 2,5 procent.

Og jo! Byfornyelsen kostede, men kommer man i dag tilbage til en ejendom, der blev renoveret for over 20 år siden, så er der langt de fleste steder tale om løsninger, der fortsat står godt.

Jeg har for nylig set ejendomme, som jeg var med til at byforny i 1993, hvor det ikke engang har været nødvendigt at male op-gangene siden, og hvor badeværelserne også fremstår omtrent som da de blev ud-ført.

Bygningsrenovering kræver erfaringAmbitionen for ethvert mellemstort advo-katfirma eller administrationsforretning er i dag at have sin egen ejendomsafdeling, så man ikke lader denne indtjeningsmulighed gå sin næse forbi. Men man mister uvildig-heden, når de økonomiske interesser blan-des sammen og det kun er et spørgsmål om hvilken kasket man ifører sig til dagens opgaver. Man risikerer at tabe fagligheden når man tror, at man med én ansat tekniker - hvad enten der er tale om ingeniør, arki-tekt eller konstruktør - har en kompetent byggeteknisk afdeling.

Bygningsrenovering et “gammelmands-fag”, hvor man kun gennem personlig erfa-ring, fra løsning af mange sager, er i stand til at vælge den rigtige løsning på det pro-blem man står over for, i stedet for bare at vælge den løsning, man kender.

Lad os få kvaliteten tilbage, så vi ikke behøver at rejse til New York eller Rom for at opleve “Flatiron” bygningen eller Trevi fontænen, men dagligt kan glæde os over den kvalitet der omgiver os.

Giv os kvaliteten tilbage - Om at vælge kvalitet fremfor discount.


Renovering • Ny- og ombygning • Byggestyring • Kalkulation Klima & Energi • Gårdrenovering • Tilstandsvurdering

arkitekter maa.Carl Jacobsens Vej 16,

opg. 11, 3. sal, 2500 Valbytlf: 3630 1898

DS/EN ISO 9001:2008 BEC • Byggerating A

[email protected]

Lad os få kvaliteten tilbage blandt alle parter!Mit ønske er, at vi kan få kvaliteten tilbage blandt alle de involverede parter. Advoka-ter og administratorer skal igen have det som deres ansvar over for kunderne at sik-re værdierne (ejendommen) bedst muligt.

Det kan kun ske, hvis de udfører de rigtige arbejder i den bedste kvalitet, ikke ved at udføre alt billigst muligt. Og det kan kun lade sig gøre, hvis rådgiveren får den for-nødne tid til at arbejde samvittighedsfuldt med opgaven. Hele værdikæden (bygning, ejer, administrator, rådgiver, entreprenør og yngste lærling) bør understøtte, nære og kræve den gode kvalitet.

Alle parter må forstå, at pris og kvalitet føl-ges ad. De bygninger som vi i dag opfatter som kulturarv ville aldrig være blevet op-ført eller have overlevet så længe, hvis vil-

kårene havde været som nu. Vi må også indse, at en stor del af de bygninger eller den renovering der udføres nu, slet ikke har den kvalitet og levetid som tidligere var standard.

Byggeriets aktører må arbejde aktivt for at få ejere og brugere til at forstå, at de kun har bygningen til låns - den skal holde læn-gere end dem. Når man renoverer en byg-ning skal princippet være, at det som reno-veres udføres i en bedre kvalitet end den oprindelige! Kun på den måde kan man til stadighed sikre bygningens samlede vær-di.

Vi må fastholde troen på, at alle menne-sker har det bedst med at levere kvalitet, og det er vores ansvar at sikre dette igen bliver muligt, ikke kun i særlige højt profile-rede byggesager, men som standard ved alle arbejder og på alle sager. ■

42

Sikkerhedsstyrelsen har ikke regler for, hvor ofte en boligejer bør få tjek-ket sine elinstallationer. I nogle andels- og ejerlej-lighedsforeninger frem-går det af vedtægterne, at der skal laves et el-tjek i forbindelse med salg. I andre foreninger er det frivilligt.

Hvem har ansvaretDet er som oftest bestyrelsen, der på for-eningens vegne, har det overordnede an-svar for elinstallationerne i foreningens fællesarealer, f.eks. på trappeopgang eller i kælderen, mens den enkelte ejer er an-svarlig for installationerne i sin egen lejlig-hed.

Ejerskifte og elsynI forbindelse med et salg, kan køber kræve dokumentation for elinstallationernes lov-lighed. Gennemgangen skal udføres af en autoriseret el-installatør, og det sker som oftest for sælgers regning. En gennem-gang sikrer, at installationerne er lovlige og mindsker risikoen for uoverensstemmelser ved overdragelsen. Fra 1. maj 2012 blev det obligatorisk at få lavet et eleftersyn, hvis man vil tegne en ejerskifteforsikring ved en hushandel. Elsyn og eleftersyn er

altså ikke det samme.

Bliv klogere på autorisationerAf hensyn til sikkerhed, sundhed og miljø kræver visse installationsopgaver inden for el, vvs og kloakarbejde en autorisation. Det er Sikkerhedsstyrelsen, som admini-strerer ordningerne, der pr. 2. juni i år er blevet opdateret og gjort tidssvarende.

Der findes flere forskellige typer autorisati-oner. En fuld autorisation giver en virksom-hed ret til at arbejde inden for et helt auto-risationsområde. En delautorisation giver virksomheden lov til at arbejde inden for en afgrænset del af et autorisationsområde, f.eks. el i boliger.

En virksomhed skal opfylde tre grundlig-gende krav for at få en autorisation:

• Virksomheden skal have de rette kompetencer (en fagligt ansvarlig in-den for autorisationsområdet, fx el)

• Virksomheden skal have et godkendt egenkontrolsystem

• Virksomheden skal kunne dokumen-tere, at en uvildig kontrolinstans, der er godkendt af Sikkerhedsstyrelsen, kontrollerer og godkender virksomhe-dens egenkontrolsystem.

Få styr på strømmen

Andels- og ejerlejlighedsforeninger kan have forskellige procedurer for gennemgang af elinstallationer på fællesområder. Men regelmæssige tjek af installationernes beskaffenhed skaber tryghed og kan i sidste ende redde menneskeliv.

Af Dorthe G. Rasmussen, Sikkerhedsstyrelsen


Der er el-, vvs- og kloakinstallationsarbej-de, som alle må lave uden autorisation.

Det kan man læse mere om på styrelsens hjemmeside www.sik.dk under ”Forbru-ger”, hvor man også kan finde nogle korte film, som viser, hvad man selv må lave af el- og vvs-arbejde. På hjemmesiden finder man også Sikkerhedsstyrelsens autorisati-onsregister, hvor man kan søge efter en autoriseret håndværker eller tjekke om den håndværker, man påtænker at bruge, nu også er autoriseret.

En fejlstrømsafbryder kan redde livOpstår der en fejl i et elektrisk apparat, er fejlstrømsafbryderen nødbremsen. Den sidder i elskabet og beskytter mod livsfar-ligt stød ved at afbryde for strømmen.

Det er vigtigt at teste sin fejlstrømsafbry-der jævnligt, fordi man ved et tryk på test-knappen ”motionerer” afbryderen. Tryk på fejlstrømsafbryderens testknap som ofte er markeret med et ’T’. Går strømmen ikke ud, virker fejlstrømsafbryderen ikke, og den bør tjekkes af en autoriseret elinstalla-tørvirksomhed. Husk også at tjekke even-tuelle fejlstrømsafbrydere på fælles områ-der.

Fejlstrømsafbryderen er lovpligtigDet er lovpligtigt at have installeret en fejl-

strømsafbryder i bolig og boliglignende in-stallationer. De mest udbredte typer er HFI- eller HPFI-afbrydere. HFI-afbrydere installeres ikke længere, og har man så-dan en, bør man overveje at skifte den til en HPFI-afbryder, som er bedre tilpasset nutidens elektronik. Er der tvivl om, hvor-vidt fejlstrømsafbryderen lever op til nuti-dens krav, kan man kontakte en autorise-ret elinstallatørvirksomhed.

Få en smsBliv mindet om at teste fejlstrømsafbryde-ren to gange om året:Send HPFI til 1245. Tjenesten er gratis. Til- og framelding koster 0 kr. plus almin-delig sms-takst. Man kan framelde dig tje-nesten ved at sende HPFI STOP til 1245.

Bevar jordforbindelsen i dine hårde hvidevarerI 2011 blev stikkontakter med sidejord lov-lige i Danmark. Det betyder, at der nu er tre forskellige stikkontaktsystemer, som en autoriseret elinstallatørvirksomhed må sætte op i danske hjem. Som forbruger skal man være opmærksom på, om man får overført jordforbindelsen fra de elektri-ske produkter.

På www.sik.dk kan man finde en vejled-ning i, hvordan man monterer eller udskif-ter en stikprop, så den passer til ens stik-

►

Vi bruger vores viden til at mindske risikoen for personskade og tab af værdier til gavn for virksomheder og forbrugere. Omdrejningspunktet er teknisk sikkerhed, og arbejdsområderne er el, vvs og forbrugerprodukter. Sikkerhedsstyrelsen er en del af Erhvervs- og Vækstministeriet.

Læs mere på www.sik.dk.

44

kontakt. Man skal være obs på, at man kan miste sin reklamationsret, hvis man selv har skiftet stikprop eller ledning.

Man kan også risikere at gøre apparatet ulovligt, fx skal ledningen til en havepumpe være mindst 10 meter. Derfor bør man råd-føre sig med en sagkyndig person, inden man går i gang.

Stikprop med sidejord på de fleste elapparaterMange af vores elektriske produkter i hjemmet er monteret med en stikprop, som er beregnet til at passe ind i en stikkontakt med sidejord. Det er typisk husholdnings-apparater, som fx kaffemaskiner, elkedler

eller køleskabe – såkaldte ”klasse 1 pro-dukter”.

Det har ikke tidligere været tilladt at instal-lere stikkontakter med sidejord, derfor har man været nødt til at sætte en forsats på stikproppen eller helt udskifte stikproppen med en dansk stikprop med jord, hvis man ville opnå jordforbindelse.

Nu kan en autoriseret elinstallatørvirksom-hed lovligt opsætte en stikkontakt med sidejord i fx køkken eller bryggers, hvor de fleste klasse 1 produkter er placerede. Så behøver man ikke længere at bruge en for-sats eller udskifte stikproppen.

Få styr på strømmen


Når man bruger forlængerledningerSkal man bruge forlængerledning, når man tilslutter sine klasse 1 produkter, bør man sikre sig, at der er jordforbindelse mellem stikkontakten og forlængerlednin-gen – altså at jordforbindelsen videreføres.

Nogle forlængerledninger kan have stik-kontakter beregnet til sidejord, men hvis stikproppen på selve forlængerledningen ikke kan opnå forbindelse til jord, så vil ap-paraterne selv sagt heller ikke være be-skyttet af jord.

I øvrigt bør man begrænse brugen af for-længerledninger mest muligt.

Hvis du køber dine stikkontakter i ud-landetI Danmark har vi en række skærpede sik-kerhedskrav til vores stikkontakter.

Vi kræver bl.a., at alle kontakter er pillesik-re for at forhindre, at børn kan stikke gen-stande ind i kontakten og få elektrisk stød.

Vi har det sikkerhedskrav, fordi vi tillader stikkontakter i gulvhøjde, hvor børn typisk bevæger sig rundt.

Køber man stikkontakter i udlandet, skal man være opmærksom på, om de danske sikkerhedskrav er opfyldt. ■

46

I mange beboelsesejen-domme fra tresserne og ældre er både kloakled-ninger og faldstammesy-stemer ofte i dårlig stand. For få år siden ville forny-else af en ejendoms fald-stammer næsten auto-matisk betyde en dyr og omfattende nedbrydning

af vægge, installationer, gulve mm. Bereg-ninger viser, at renoverer man inden fald-stammerne falder helt fra hinanden, så kan der spares 30-35 procent på det samlede budget.

- Vi har sammenholdt de samlede udgifter ved traditionel udskiftning af faldstammer i 50 lejligheder med Aarsleff Strømpeforing af 50 lejligheder. Her viser det sig, at det først og fremmest er følgeomkostningerne, der gør traditionel udskiftning 30-35 pro-cent dyrere sammenlignet med en Aarsleff Strømpeforing, forklarer ingeniør og salgs-leder hos Aarsleff Rørteknik, Morten An-dersen.

Hurtig og økonomisk fordelagtig løsningStrømpeforing af faldstammer i forhold til den traditionelle udskiftning er en hurtigere

og økonomisk fordelagtig helhedsløsning. Med i den samlede økonomiske vurdering ved udskiftning fylder de såkaldte følgeom-kostninger nemlig rigtig meget - altså om-kostninger, som ved den traditionelle ud-skiftning skal tillægges et projekt i form af reetableringsudgifter til murer, tømrer, ma-ler og i visse tilfælde genhusning.

- Hvis man opdager problemerne i tide og undgår faldstammerne falder helt fra hinan-den, så er det muligt at renovere for 30 pro-cent mindre til en løsning, der i princippet er lige så god som at skifte til nyt, siger Morten Andersen.

Morten Andersen understreger, at hvis man skal have fornyet de gamle faldstammer med strømpeforing, så skal man sikre sig, at dem, der udfører opgaven, er autorisere-de og specialiserede i at udføre strømpe-foringer. Eksperterne fra Aarsleff Rørteknik udfører typisk arbejdet i tæt samarbejde med den ansvarlige blikkenslager.Det er også en god ide at sikre sig, at pro-duktet er testet hos Teknologisk Institut.

Gennemtærede faldstammer i bolig-forening i CharlottenlundDet hele startede med en lille fugtplet på

Gennemprøvet teknologi til renovering af faldstammer sparer boligforeninger for millionerSynlige rusttæringer med løbende vand ned af faldstammer – i stedet for at udskifte samtlige faldstammer med store følgeomkostninger og gener for beboerne til følge, fornyes de eksisterende, nedslidte WC, -regnvands og køkkenfaldstammer med en indvendig polyesterforing, også kaldet Aarsleff Strømpeforing. En metode, der kan spare boligforeninger for rigtig mange penge, viser beregninger fra Aarsleff Rørteknik.

Af Ingeniør og salgsleder Morten Andersen, Aarsleff Rørteknik


ydervæggen i en af lejlighederne i andels-boligforeningen A/B Løvparken i Charlot-tenlund, og det viste sig at være den skjulte faldstamme, der var gennemtæret. En al-mindelig kloakmester forsøgte at reparere-faldstammen, men det slog fejl af flere om-gange, så det endte med at hele faldstam-men faldt sammen, og det hele måtte udskiftes.

- På den baggrund tog boligforeningen kon-takt til Aarsleff Rørteknik med henblik på strømpeforing af de resterende faldstammer. Nu er samtlige 42 lejligheders tærede fald-stammer fornyet, og det har vist sig at være en hurtig og effektiv løsning, og beboerne har haft minimale gener, forklarer Gert Jo-nassen, der er formand for A/B Løvparken.

Hvis man skulle udskifte samtlige køkken-faldstammer og toiletfaldstammer på traditi-onel vis, så ville man være nødsaget til f.eks. at bryde køkken- og badeværelses-vægge ned til stor gene for beboerne. Sam-tidig ville det også blive en dyrere løsning. En af de væsentligste årsager til valget af strømpeforingsmetoden var, at beboerne kunne undgå det enorme byggerod og den væsentlig større pris ved udskiftning. Gert Jonassen understreger i den forbindelse vigtigheden af at få de rigtige eksperter til at udføre fornyelsen første gang.

Højteknologiske strømpeforingerAarsleff Rørteknik fremstiller selv alle strømper på egen højteknologisk fabrik i Hasselager ved Aarhus. Derudover bruger man ude på selve arbejdsstedet special-byggede anlæg, som er små rullende fa-brikker. Det er med til at gøre arbejdet mere smidigt og med så få gener for beboerne som muligt.

- Vores biler er udstyret med sidste nye tek-nologi, hvor vi kan udføre meget af arbej-det, og det er også med til at samarbejdet med virksomheder, boligselskaber og an-dre entreprenører bliver mere smidigt og fleksibelt, forklarer Morten Andersen.

En Aarsleff Strømpeforing er testet hos Teknologisk Institut og har en forventet le-vetid på op til 100 år, og der er 15 års garan-ti på strømpeforingerne. ■

48

Ejendomsservice m.m.Bestyrelser i boligforeninger er valgt på en generalforsamling til at lede forenin-gen året igennem. Bestyrelsen består derfor af forskellige beboere med forskel-lige baggrunde, ideer og ressourcer. Ud over at forvalte generalforsamlingens in-tentioner er det også bestyrelsens opga-ve at beskrive de fremadrettede mål for foreningen.

Nogle bestyrelser bruger al deres energi på daglig drift og får sjældent lejlighed til at diskutere, hvordan foreningens fremtid skal se ud. Det kan i den forbindelse være en god ide at prioritere ressourcerne i be-styrelsen til det fremadrettede og uddele-gere opgaver såsom den daglige drift til et ejendomsservicefirma.

Andet og meget mere end at slå græs og trappevask.Ejendomsservice dækker over meget mere end blot at få vasket trapper, fejet fortov og tømt skraldespande. Toroco an-befaler ofte bestyrelser, at de udover ren-hold også står for tilsyn med ejendom-men. Tilsynet på en ejendom er naturligvis for-skellig fra ejendom til ejendom, men ofte er der tale om tilsyn med ejendommens

klimaskærm, udarbejdelse af vedligehol-delsesplan og energioptimering, eftersyn af varmecentral, indrapportering af ener-giforbrug o. lign.

Servicemedarbejderen, der i det daglige servicerer ejendommen, har gode forud-sætninger for at sikre, at ejendommen kontinuerligt er i den bedste vedligehol-delsesstand. Dette gør han blandt andet ved at være i kontakt med bestyrelsen f.eks. ved at deltage i bestyrelsesmøder, hvor ejendommens vedligeholdelse dis-kuteres.

Dette tætte samarbejde bestyrelse og ejendomsservicefirma imellem er vigtig og en vedligeholdelsesmæssig, økono-misk fordel for ejendommen og dens be-boere, da fejl og uheld kan forbygges, in-den skader sker.

Nogle boligforeninger ønsker, at deres beboere kan kontakte viceværten i forbin-delse med mindre opgaver i deres lejlig-hed. I den sammenhæng er det vigtigt, at bestyrelse og servicefirma udarbejder en procedure for, hvordan kontakten skal foregå.

Mange ejendomme har deres faste hånd-

Valg af et alsidigt ejendomsservice firma er alfa og omega

Når bestyrelser overvejer at indgå et samarbejde med et ejendomsservicefirma, er der mange ting at tage med i betragtning.

Af Direktør Kim Toftum, Toroco ApS


værkerteam, og et servicefirma kan der-for også stå for kontakten til og/eller koor-dineringen af håndværkere.

8.00 - 16.00, eller døgnservice?Pludseligt opståede problemer kender ikke klokken, og så er det rart, at man som beboer i en ejendom har tryghed og mulighed for at kontakte sit ejendomsser-vice firma for at få hurtigst mulig hjælp.

Toroco tilbyder boligforeninger at tegne et abonnement på døgnservice, hvor de kan rykke ud med kort varsel til pludselige og uopsættelige problemer. Som med en tegnet forsikring, håber man dog ikke, at man får brug for den.

Skadeservice Vi har indenfor de seneste år haft flere skybrud med et utal af oversvømmede kældre og toiletter til følge. Når bestyrel-sen skal vælge ejendomsservice, påpe-ger Toroco derfor, at det kan være en god ide at skele til, om det pågældende ser-vicefirma også yder skadesbegrænsning.

Fordelen ved, at det faste servicefirma også tilbyder skadesbegrænsning er, at personalet er bekendt med ejendommen, samt at skadesbegrænsningen kan op-

startes med det samme, uden at ejendom-me skal vente som ‘et nummer i rækken’.

EGA - Ensidig Gentaget Arbejde, Nej TakDet er af stor betydning, at medarbejdere hos et servicefirma har flere kompetencer og derfor kan udfører forskelligartede ar-bejdsopgaver og samtidig har evnen samt lysten til at tage ansvar for hver enkelt ar-bejdsopgave, der er på en ejendom.

Knofedt gør ikke altid det hele, korrekt do-seret kemi kan være den nødvendige hjælp. Det er både i medarbejderens, be-styrelsens og miljøets interesse, at der benyttes de mindst miljøbelastende ren-gøringsmidler.

For at sikre medarbejderne mod bela-stende arbejdsstillinger, vrid og slæb og dermed sygedage er det vigtigt, at ser-vicefirmaet kontinuerligt underviser med-arbejderne i at udfører arbejdet i ejen-dommene ergonomisk forsvarligt. ■

50

Der er derfor en række helt oplagte besparel-ses- og optimeringsmu-ligheder både på fælles-forbruget som i de enkel-te boliger. Det drejer sig om optimeringer, som ikke kræver de helt store ændringer i installatio-nerne.

Ofte skal der kun et defekt columbustryk eller tryk på en kontakt til, at lyset brænder konstant døgnet rundt. Inden fejlen bliver konstateret og rettet, er der ofte brugt for mange tusinde kroner strøm.

Ovenstående ældre og utidssvarende sty-ringer af lys er tit at finde i fællesområder, trappeopgange, kældre, loftrum osv. Ofte kan el-forbruget med få ændringer ned-sættes med op til 50 % ved udskiftning af columbustryk eller tryk til bevægelsesmel-dere, der kun tænder lyset, når der er be-hov for det.

Hvis lyskilder eller armaturer samtidig ud-

skiftes til nye, energibesparende typer med LED, kan der opnås en yderligere be-sparelse på ca. 20 % og med en meget kort tilbagebetalingstid.

Priserne på LED-lyskilder og produkter har i dag nået et leje, hvor det både pris-mæssigt og farvemæssigt er et godt alter-nativ til gængse, gammeldags lyskilder. LED-erstatningsmodeller dækker stort set hele markedet, og det er muligt relativt nemt at udskifte til LED og få en øjeblikke-lig besparelse.

Den største besparelse opnås bedst ved lamper/armaturer, der brænder i mange ti-mer. (Gårdbelysning samt lamper/armatu-rer over gadedøre osv.der tit er styret med et simpelt skumringsrelæ eller styreur)

En yderligere fordel ved LED-produkter er den lange brændetid, der ofte ved kvali-tetsprodukter er helt op til 50.000 timer. Dette giver en stor besparelse, da der i fremtiden ikke skal bruges ressourcer på udskiftning af lyskilder i ofte besværligt placerede armaturer og lamper.

Hvem har ikke været på loftet eller i kælderen og undret sig over, at lyset brænder….Store dele af boligforeningernes boligmasse har uanset alder efterhånden et stort el-forbrug, der er højere end nødvendigt.

Af Direktør John Møllegaard, El Gruppen A/S

■


52

Det kan føles som en tung byrde, når der oven i dette er en ustrukture-ret beboerkontakt med almindelige viceværtop-gaver, som ligger uden for det normale bestyrel-sesarbejde.

Disse opgaver fylder meget uden, at man lige tænker over det, og irritationen over den øgede arbejds-mængde kan komme snigende, indtil det pludselig bare er blevet for meget. Det kan derfor være god fornuft at outsource den-ne del af opgaverne til et eksternt firma.

Et ejendomsservicefirma kan hjælpe be-styrelsen og lette arbejdsbyrden med be-

boerkontakten, hvor det handler om fore-faldende, praktiske viceværtsopgaver, der skal løses lige nu og her.

Det kan være opgaver som:

• Toilettet løber• Vinduerne lukker ikke ordentligt• Indstilling af dørpumper• En dryppende vandhane• Radiatoren varmer ikke• Forstoppelser af afløb• Reparationer af termostater• En dørkarm, der slår på grund af kulde• En sikring er gået eller en pære skal

skiftes• Og mange andre småreparationer/

vedligeholdelsesopgaver

Er bestyrelsesarbejdet ved at være en uoverskuelig tidsrøver, hvor en stor del af tiden bruges på beboerkontakt?Bestyrelsesarbejde i fritiden kan være en stor og tidskrævende post, som skal passes ind i skemaet med almindeligt arbejde, familie og øvrige fritidsinteresser.

Interview af Jesper Friis, Jørgen Friis ejendomsserviceSkrevet af Jeanette Elsner


Mange bestyrelser er glade for at blive let-tet for denne tunge byrde, som det ofte kan være at skulle være til rådighed nærmest hele døgnet for henvendelser vedrørende opgaver, som ofte ligger uden for det es-sentielle i bestyrelsesarbejdet, fortæller Jesper Friis fra Jørgen Friis A/S. Ved en samarbejdsaftale med os kan disse opga-ver uddelegeres under ansvar. Bestyrel-sen trækker de store linjer, og vi arbejder efter disse med at ordne de lavpraktiske opgaver, der opstår løbende, og som kan være meget forstyrrende for en bestyrelse, der varetager øvrige opgaver i deres fritid.

Samarbejdsaftalen kan være, at vi tager os af beboerkontakten ved viceværtopga-ver. Beboerne ringer direkte til os i stedet for at ringe til bestyrelsen, og dermed springes dette led over. Det behøver ikke koste det store, og kan tilpasses individuelt efter bestyrelsens behov – uanset forenin-gens størrelse.

Foreningen kan yderligere vælge på tillids-basis at give os prokura til at kontakte håndværkere op til et beløb på eksempel-vis 5.000,- kr. ved behov. Dette gør, at be-styrelsen ikke forstyrres unødigt ved at skulle træffe beslutninger på områder, hvor det er nødvendigt at handle med det samme.

Det er vigtigt, at bestyrelserne har det sto-re overblik over foreningens opgaver, men vi kan hjælpe med disse praktiske opga-ver. Særligt små foreninger bliver overra-sket over, at disse opstår. Større har oftest en god aftale på plads.

Beboerne begynder at opleve os som en del foreningen, og det virker de meget gla-de for. De føler en tryghed ved ikke at skul-le igennem flere forskellige led for at få løst deres problemer – så vores erfaring er, at der er mange, der bliver tilfredse ved så-dan en ordning. ■

54

”Et sundt indeklima i et sundt hus” lyder næsten som en inskription på væggen i et auditorium på arkitektskolen. Vi tager begge dele for givet, men alt for ofte ser man, at både inde-klima og konstruktiv kvalitet overses i forbin-

delse med selv omfattende renoveringer, fordi man tror, det er for dyrt. Det er en skam. Ikke blot for huset og dem, der bor i det, men i høj grad også fordi det inde-bærer en økonomisk fordel at inddrage indeklimaet i planlægningen.

Totalt bæredygtigtVi har efterhånden vænnet os til at tænke rentabilitet ind i overvejelserne ved reno-vering, men hvorfor ikke tage skridtet vi-dere og overveje totaløkonomien i forbin-delse med større ombygninger og renove-ringer? Hvordan kan et godt indeklima være en økonomisk fordel? Primært fordi alting hænger sammen i et hus.

Man kan ikke tale om godt indeklima uden at tale om energiforbrug, og man kan ikke tale om konstruktiv kvalitet uden at tale om indeklima.

Det sunde hus

Et sundt hus er ofte resultatet af totaløkonomi og konstruktiv kvalitet tænkt ind i et projekt fra start. Et godt eksempel er valg af energirigtige vinduer, som er med til at sikre ejendommens værdi, give besparelser og forhindre skader som råd og svampeangreb.

Af Arkitekt Steen Rosendal, AI A/S


RenoveringscaseHvis man f.eks. kigger på en vinduesud-skiftning i en etageejendom, så kan man selvfølgelig nøjes med at installere vindu-er, der opfylder bygningsreglementets mindstekrav til energirigtighed.

Der forlanges, at vinduets energitilskud ikke må være mindre en -33 kWh/m² pr. år, og temperaturen på indvendig side af ruden ikke må være mindre end 9,3°.

Men hvis der installeres optimerede vin-duer, vil temperaturen på indersiden af ruden kunne holdes over 12-14°, hvilket vil mindske sandsynligheden for angreb af

skimmelsvamp og råd betragteligt. Des-uden kan et optimeret vindue typisk have et energitilskud på +10 kWh/m² pr. år eller mere.

I kroner og øreI kroner og øre betyder det, at man over en 20-årig periode for hvert vindue kan spare mere end 2.500 kroner i energiud-gifter, hvis ejendommen opvarmes med fjernvarme, og 3.500 kroner, hvis den op-varmes med gas, i forhold til mindstekra-vet i bygningsreglementet!

Ud over de sparede udgifter til energi vil der være sparede udgifter i forbindelse

►

56

Det sunde hus


■

med efterfølgende vedligehold og reparati-on af f.eks. fugtskader. Levetiden på det nye vindue vil også øges - og da merudgif-ten til et optimeret vindue er under 1.500 kroner i indkøb - kan investeringen altså tjene sig hjem på få år.

Set med totaløkonomiske briller giver det god mening at optimere, og i det ovenstå-ende er der ikke engang medtaget værdi-forøgelse og stigning i energipriser.

Som en ekstra gevinst vil beboerne kunne mærke markant forskel på indeklimaet, da energivinduer ikke har noget kuldenedfald på indersiden. Det medvirker med andre ord til, at man oplever mindre træk fra vin-duerne og et sundere hus med bedre inde-klima.

PerspektiverSamme regnestykke kan sættes op for mange andre renoveringsopgaver. Skal ta-get skiftes, kan man overveje, om der skal implementeres ovenlys i de berørte lejlig-heder, da det vil bidrage positivt til energi-

tilskuddet, øge muligheden for naturlig ventilation og mindste behovet for kunstig belysning i dagtimerne. Skal der skiftes pumper til varmeforsyningen, kan man overveje, om der skal implementeres intel-ligent styring af fremløbstemperaturen. Isolering af gavle og facader bidrager også både til et bedre indeklima og en besparel-se på varmeøkonomien.

Det er altså vigtigt at tænke indeklima, konstruktiv kvalitet og totaløkonomi ind i alle projekter fra starten, da hele ejendom-men vil drage fordel af det. Kun sådan får I ”et sundt hus”.

En ekstra bonus kan være, at det for man-ge ejendomme er muligt at få byfornyel-sesstøtte til arbejderne. De fleste kommu-ner prioriterer energibesparende foran-staltninger meget højt, hvor tilskuddet kan være op til 1/3 af udgiften. Held og lykke med jeres fremtidige plan-lægning af et sundt hus med en sund øko-nomi og et sundt indeklima.

58

Særligt gamle boliger kan have et dårligt inde-klima og være dårligt isolerede, og man kan opleve, at der opstår skimmel i kolde vinter-dage. Dette sker som en kombination af util-strækkelig isolering, utætheder, og når kolde

vægge bliver mødt af et varmt indeklima, så der opstår kondens og heraf skimmel-svamp.

Et bedre indeklima kan skabes, og skim-melsvamp kan forebygges ved at sikre, at fugten, der opstår under opvarmning,

kommer ud af lejligheden. Hyppige udluft-ninger over dagen er altid at anbefale, men yderligere kan skimmelsvamp fore-bygges med isolerende og skimmelhin-drende tapet, fortæller malermester John Petersen. Det behøver ikke være omfat-tende, og det kan endda gøres for et for-holdsvis lille beløb, da det oftest blot er en enkelt væg eller to, der skal behandles. Og i modsætning til normal isolering, hvor der bruges flere fagmænd, kan der her nøjes med en maler. Det koster 500,- kr. pr. kvadratmeter, hvor det til sammenlig-ning koster 250,- kr. med glasfilt.

Kolde ydervægge kan være umulige at varme op – og en stor del af den indvendi-

Din maler kan hjælpe dig til et bedre og varmere indeklima

Ved brug af allergivenlig maling og med tapet, der virker isolerende, kan din bolig på kort tid blive et rarere og på sigt et mere sundhedsvenligt sted at bo.

Interview af Malermester John Petersen, Malerfirmaet John Petersen ApSSkrevet af Jeanette Elsner


ge opvarmning går tabt, men med opsæt-ning af tapetet kan man øge opvarmnin-gen øjeblikkeligt. Der er lavet undersøgel-ser, der viser, at op mod 80 % af boligens energi bruges på opvarmning, og har en bolig meget kolde ydervægge, bruges en stor del af energien til at opvarme disse. Det betyder, at megen af opvarmningen går tabt.

Dette kan afhjælpes ved at behandle de kolde vægge med tapet med isolerende effekt. Og der kan måles en effekt, allere-de lige efter tapetet er sat op. Med et in-frarødt termometer kan man måle tempe-raturen før og efter behandling og se en forskel.

Står lejligheden for at skulle istandsættes, er det en fornuftig investering at få be-handlet de kolde vægge på samme tid. Det tager 3 dage at behandle en væg in-klusiv tørretid, og det er kun kolde yder-vægge, dette skal gøres ved. Der er ingen grund til at sætte op på de øvrige vægge, som blot skal have normal behandling – alt efter ønske og behov.

Gammelt tapet skal renses væk først, og det isolerende tapet sættes op, spartles og males eller tapetseres efterfølgende, som man nu ønsker det. Herefter kan man glæde sig over, at den væg, der før var kold, nu er blevet varmere – og et smukt ensartet udseende af hele rummet.

►

60

Tapetet kan ikke erstatte almindelig isole-ring, og kræver en bolig isolering, skal dette gøres. Men ved kolde ydermure med en kold indvendig væg kan man med denne behandling afhjælpe problemet ved op til 27 % bedre isolerende effekt – uden at opsætte tykke isoleringsplader, som kan reducere et rums mål væsentligt.

Dette kan være et problem ved små kam-re, og når man kun råder over få kvadrat-meter, hvor isolering med tykke isole-ringsplader tager pladsen til eksempelvis en seng. Dette tapet er kun 4 millimeter tykt, så man vil ikke opleve en rumreduk-tion, og yderligere behøver man ikke læn-gere at bekymre sig over at sætte møbler op ad denne væg, hvor det ellers kan dan-nes skimmelmærker bag møbler op ad en kold væg, netop fordi der opstår kondens. Ingen kondens – ingen skimmel!

Op til 75 % hurtigere opvarmning er målt, efter en væg er blevet tapetseret med energienergioptimerende vægtapet. Men her skal man naturligvis tage højde for, at en måling skal ske, hvor der reelt er en kold væg. Det er derfor godt at vente til det bliver frostvejr, og væggene er rigtig kolde. Så kan man måle effekten meget tydeligt efter.

Vi har haft rigtig gode erfaringer med at vægbehandle boligkomplekser, fortæller malermester John Petersen, og efter-

spørgslen stiger, som det bliver afprøvet, og der opleves en effekt med det. Vi be-gyndte at arbejde med det sidste år, og der har været god respons på det allere-de. Vi tror på produktet, så vi anbefaler det gerne til vores kunder, og hvis der i en boligforening er usikkerhed omkring det, foreslår vi at lave en testlejlighed, som man så kan opleve effekten af, før man beslutter sig for at lave det i alle lejlighe-der. Vi er startet op med nogle enkelte boligselskaber i Storkøbenhavn, og dem, der har taget det til sig, har været meget begejstret for det.

Man kan ikke se forskel på en væg med dette produkt og en væg med filt. Og man kan sagtens tapetsere oven på det – også med filt, hvis man ønsker det. Det er dog ikke nødvendigt, og som noget ekstra godt at sige, kan dette isolerende tapet også bruges til at overbygge revner på op til 4 mm – på samme måde som glasfilt. Så visuelt gør det ingen forskel i forhold til andre pæne vægge.

Det er dejligt at teknologien er nået så langt, så vi også kan bidrage til et bedre og mere økonomisk indeklima nu. Vi er meget optaget af at bruge produkter, som bidrager til et godt indeklima. Derfor bru-ger vi også svanemærkede malinger, og med dette tapet kan vi yderligere forebyg-ge skimmelsvamp. ■

Din maler kan hjælpe dig til et bedre og varmere indeklima

61Servicehåndbogen 2014-157Servicehåndbogen 2012

Vest Administrationen A/S – 9697

Vest Administrationen A/SVesterbrogade 12, 2. tv • 1620 København V • Tlf: 33 24 61 26 • Fax: 33 24 61 56

mail: [email protected] • www.vestadm.com

VESTADMINISTRATION EN A/S

Vi er ISO 9001 certificeret

– din sikkerhed for kvalitet!

Vest Administrationen A/S – en anderledes og professionel partner

1. Administrator skal være specialiseret i andels- og ejerforeninger

2. Administrator skal beskæftige højt kvalificerede medarbejdere, der kan besvare spørgsmål og løse problemer.

3. Administrator skal have en velsmurt og gennemprøvet arbejdsgang, så tingene bare fungerer fra første dag.

Det logiske valg som ny administrator er Vest Administrationen A/S

Her er de tre vigtigste krav der børstilles til en administrator

.

Valget af administrator er vigtig for enhver boligforening. Jeres kommende administrator skal:• Have faste og sikre procedurer for, hvordan jeres papirer håndteres i

det daglige!• Have en sikker IT platform, der konsekvent følger med tiden, og sikrer

jer reel on-line adgang!• Være forsikret, så I ikke har risiko for tab!• Være stabile og tilgængelige og have få kontaktpersoner i den daglige

administration!• Have et forretningskoncept, som er gennemskueligt og uden

prisoverraskelser!• Have de rette fagkundskaber til at løse jeres udfordringer hurtigt!

Vest Administrationen A/Sgør det let at være bestyrelse

Vest Administrationen A/SGammel Vartov Vej 20 • 2900 Hellerup • Tlf: 33 24 61 26

www.vestadm.com • [email protected]

Gå jeres kommendeadministrator på klingen!

62

En af måderne hvorpå Fejekosten forsøger at nå dette væsentlige mål, er gennem en aktiv per-sonalepolitik med fokus på integration og ar-bejdsmiljø med særlig hensyntagen til, at ar-bejdsstyrken består for ca. 80 % vedkommende

af nydanskere. Et af virksomhedens ind-satsområder er at hjælpe medarbejderne med at få en solid tilknytning til arbejds-markedet. Derudover ønskes et dynamisk arbejdsmiljø, hvor de ansatte tager med-ansvar.

Integration er mere end et jobHver 14. dag når medarbejderne samles på workshops, mødes medarbejdere og ledelse for at koordinere arbejdstider og planlægge opgaver.

Som et fast punkt drøftes arbejdsmiljø og trivsel for at sikre, at alle medarbejderne

fortsat er glade, tilfredse og motiverede til at levere en ekstra indsats. ”Vi arbejder både med integration og ar-bejdsmiljø. Vi synes, det hænger sammen og inddrager aktivt medarbejdernes oprin-delse, tidligere virke og den erfaring de har med sig i bagagen. Det fremmer følelsen af at tage ansvar for egen situation og er en anerkendelse af, at de alle bidrager.” fortæller direktør Claus Olsen.

Hos Fejekosten er kunderne partnereDen ekstra indsats lønner sig på flere om-råder, og virksomheden har ikke svært ved at tiltrække kvalificeret arbejdskraft.

Traditionelt set er serviceområdet præget af hård konkurrence og hyppige leveran-dørskift, men det mærker man ikke hos Fejekosten. De gode forhold gør, at de an-satte bliver i virksomheden i årevis og op-bygger langvarige relationer til slutkunder-ne.

Fokus på integration og arbejdsmiljø

Fejekosten har snart 20 års erfaring med at løse store og små opgaver inden for viceværtservice og rengøring for fortrinsvis ejer- og andelsboligforeninger, og der lægges stor vægt på at etablere et godt og langvarigt samarbejde med beboerne og deres bestyrelser.

Af Claus Olsen, Fejekosten Ejendomsservice ApS


”Vi har ikke rekrutteringsproblemer og vil gerne gøre en forskel. Vi bruger mange ressourcer på medarbejderpleje, uden at det overskygger vores primære forret-ningsområder. Vores medarbejdere skal forstå, at de er ansigtet udadtil og kunden en samarbejdspartner.” fortsætter Claus Olsen.

Vores dør står altid åbenVed viceværtservice og rengøring leveres en række ydelser, som skaber en tryg hverdag i rene og velfungerende omgivel-ser hos kunden. Det er vigtigt for vores succes, at medarbejderne forstår, at man som ansat har en række privilegier og ord-nede forhold, men at det kræver, at man er indstillet på at yde sit bedste.

”At arbejde hos os skal være den bedste løsning for ansat og arbejdsgiver. Vores medarbejdere skal have muligheden for at skabe en tryg tilværelse og et godt funda-ment for et liv i Danmark”, slutter Claus Olsen. ■

64

I Fugmann A/S har vi stor erfaring med instal-lation og vedligehold af adgangskontrolsystemer til etageboliger, og vi rå-der vores kunder til at tage design, funktion og vedligeholdelse med i overvejelserne, når man skal vælge et nyt dørte-

lefonanlæg, fortæller projektleder Niels Iversen fra firmaets serviceafdeling.

Det er vigtigt, at man vælger en systemle-verandør, som har et meget højt niveau inden for alle tre parametre, hvis man øn-sker en sikker drift. Vores erfaring er, at på den lange bane så er driftsikkerheden me-get bedre, når produkterne er designet til intuitiv brug og i en solid, gedigen kvalitet, tilføjer Niels Iversen

Mange mulighederMange funktioner kan integreres i et dørte-lefonanlæg. Helt oplagt er naturligvis vi-deo, som giver en større sikkerhed. Her kan kameraerne fås i forskellige kvaliteter, der bl.a. kan optage i helt op til 180 gra-ders vinkel, så et helt indgangsparti kan betragtes. Videoløsninger bliver i dag ef-terspurgt mere end de traditionelle løsnin-

ger, da lige netop sikkerhed er kommet i højsædet i mange etageejendomme.

Men et dørtelefonsystem kan også inte-greres med postkasser, elektroniske nøg-lesystemer eller udendørs belysning, mu-lighederne er mange. Her er der mange fordele, hvis man vælger et system, som er både integreret og modulopbygget. Et ens-artet og gennemtænkt design giver ejen-dommen æstetisk kvalitet, men betyder samtidig enklere vedligeholdelse,

I Fugmann foretrækker vi at arbejde med løsninger, hvor materialerne har en høj kvalitet. Produkterne skal kunne holde til intensiv drift i et barskt, udendørs miljø. Vi anbefaler ikke, at man kun ser på prisen på anlægget, for i sidste ende bliver det ofte meget dyrere i vedligeholdelse, hvis man vælger et anlæg af lav kvalitet.

Vi oplever, at brugertilfredsheden er meget større, når brugerne i det daglige kan mærke, der er tale om fint forarbejdede materialer, som er rare at røre ved. Når al-ting bare virker upåklageligt, giver det både glæde og tryghed, fortæller Niels Iversen.

Hvad de færreste tænker over er, at noget

Byd gæster velkommen sikkert og effektivt

At skabe en god overgang mellem ude og inde handler om at vælge den rigtige løsning ved at kombinere moderne teknik med holdbart design.

Af Adm. Direktør Henrik Fugmann, Fugmann A/S


mere udefinerbart også er vigtigt for dit indgangsparti nemlig det, som arkitekter kalder kommunikation på tærsklen!

De systemer, og alle de løsninger, der kan bygges op omkring det, bliver nemlig an-vendt et helt centralt sted i en bygning. Uanset om der er tale om et privat hjem, en offentlig institution eller en erhvervsvirk-somhed, så er overgangen mellem inde og ude et dynamisk felt, der fortæller meget om beboerne, organisationen eller virk-somheden.

Derfor er det heller ikke ligegyldigt, hvilken type dørtelefonanlæg du vælger til ejen-dommen.

Designlinjer skaber sammenhængNår man skal bestemme sig for et anlæg, kan der vælges mellem dørtelefonsyste-mer i flere designlinjer, der hver især fås i flere materialer. Det giver alle muligheder for at skabe det helt rigtige indtryk og ud-tryk.

Der findes modulopbyggede systemer med utallige muligheder næsten uden be-grænsninger. Anlæg kan være ”high-end”-systemer i rustfrit stål med en elegant æstetik, hvor der er usynlig fastgø-

relse og fuldstændig plane overflader af massivt metal eller mere klassiske design, hvor moderne teknologi er inkorporeret i den klassiske dørstation, og hvor frontpla-den er af ædelt metal med højttaler og op-kaldstryk, som i design, teknik, materiale og forarbejdning udgør ”state of the art”.

Tre gode råd når man skal vælge dørte-lefonanlægNår man skal vælge system, skal man hu-ske, at i de nordiske lande viser vejret sig ikke altid fra sin bedste side, og nogle gan-ge står regnen ned i stride strømme. Det skal både produkterne og teknikken kunne holde til.

Vælg et modulopbygget system med et gennemtænkt design. Det betyder, at det er en overkommelig opgave at renovere ældre anlæg med nye fronter eller opdate-re teknikken uden, at det er nødvendigt at skifte hele anlægget ud.

Benyt en samarbejdspartner der har viden og erfaring. Slutbrugeren har krav på den helt rigtige kommunikationsløsning ved hans eller hendes dør. Derfor er det så vig-tigt, at installatøren har et godt kendskab til de mange muligheder og løsninger, der er inden for bygningskommunikation.

Postkasseanlægget her er Siedle Vario – man åbner sin postkasse inde i opgangen, så man slipper for at stå ude i regn og slud og fumle med tasker, paraply og postkassenøgle, mens breve og aviser bliver våde og sjaskede.

■

66

Udnyttelse af forenin-gens uudnyttede tageta-ge til etablering og ind-retning af tagboliger og/eller tagterrasser er en stor beslutning, og dette uanset om man er en lille eller stor forening, og uanset om man er en an-dels- eller ejerforening.

Men mulighederne er altid værd at overve-je. Etablering af f.eks. tagboliger kan give foreningen både økonomiske og energi-mæssige fordele samt besparelser. Etab-lering af tagterrasser giver en forøget her-lighedsværdien for ejendommen, som igen er en forøgelse af ejendommens værdi.

Størstedelen af de københavnske etage-ejendomme fra før 1950 er fra opførelsen normalt indrettet med uudnyttede tageta-ger, hvor basisfunktioner som f.eks. tørrer-um og depotrum for foreningens beboere er placeret. Disse funktioner kan med for-del placeres i ejendommens kælder.

Indretningen af depot-og tørrerummene på tagetagen, herunder de opmagasinere-de beboereffekter, samt tagkonstruktio-nens manglende isolering og vinduer gør

ofte, at arealet på tagetagen fremstår til-lukket, koldt, mørkt og utiltalende. Disse forhold gør, at de fleste foreninger, herun-der bestyrelser og beboere, derfor ikke kan se de muligheder, der netop er i de uudnyttede kvadratmeter.

Men netop arealerne på de uudnyttede ta-getager er meget attraktive, da disse m2, hvis de indrettes til boliger eller tagterras-se, ligger perfekt i forhold til f.eks. at få sol og himmellys ind i boligerne, og der er des-uden ofte en fantastisk udsigt ud over by-ens tage.

Dette kan resultere i, hvis tagboligerne ind-rettes med disse faktorer for øje, at tagbo-ligerne vil virke meget lyse og luftige med kig til byens skyline eller himlen.

Endvidere vil der, hvis foreningen beslutter sig for at etablere tagboliger, også være muligheder for at etablere tagterrasser en-ten tilknyttet den enkelte tagbolig eller til fælles benyttelse for foreningens beboere. En sådan udnyttelse vil være medvirkende til, at der skabes nye fællesarealer til glæ-de og gavn for alle foreningens beboere.

Derudover bør foreningen overveje om det, samtidig med at der etableres tagboli-

Har jeres forening guld på loftet?

Hvilken forening har ikke overvejet om ejendommens tagbelægning blot skal udskiftes med en ny i forbindelse med en renovering, eller om det kan betale sig at udnytte foreningens tomme kvadratmeter under taget til et eller andet.

Af Bygningskonstruktør Kasper Haslebo, Trio Arkitekter ApS


►

Uudnyttet loftsrumFoto: Trio Arkitekter

68

ger, også vil være en god ide at etablere elevator. Etablering af elevatorer kan nor-malt enten udføres ved at nedlægge eksi-sterende bagtrappeopgange og placere dem her eller som tilbygning udvendigt på foreningens gårdfacade.

Etableringen af elevatorer er med til at sik-re foreningen en bredere søgning på lejlig-hederne samt et bredere beboersegment og derved lettes salget af boligerne. Endvi-dere kan de beboere, der bor i tagboliger-ne, blive boende i lejlighederne i længere tid på trods af alder, evt. handicap, små-børn osv.

Hvis foreningen tager beslutningen om at etablere tagboliger i stedet for en traditio-nel tagudskiftning, er der normalt en mas-se spørgsmål, der melder sig.

De største spørgsmål er typisk:• skal arealet på tagetagen kun udnyt-

tes til boliger. eller skal der også etab-leres fælles tagterrasse for alle i for-eningen?

• skal arealet på tagetagen sælges til en developer/investor, eller skal for-eningen selv stå for udviklingen/pro-jektet, og derved selv påtage sig den økonomiske risiko ved etablering af boligerne og det efterfølgende salg?

• skal tagboligerne etableres som selv-stændige lejligheder eller som udvidel-ser af de underliggende lejligheder

Derudover er der alle spørgsmålene om-kring teknik, indretning, materialer osv.?

Såfremt foreningen vælger at frasælge arealet på tagetagen til en developer/inve-stor, så giver dette normalt et minimum af



arbejde og risiko for foreningen og besty-relsen. Developeren/investoren påtager sig det totale ansvar for gennemførelsen af projektet, herunder det økonomiske an-svar.

Foreningen/bestyrelsen kan normalt trygt overlade projektet til developeren/investo-ren.

En anden fordel ved at frasælge arealet til en developer/investor kan være, at den de-veloper/investor, der har købt arealet og gennemfører projektet, også medtager an-dre arbejder på foreningen. Dette kunne f.eks. være etablering af nye depotrum i ejendommens kælder, istandsættelse af kælderen uden omkostning for foreningen eller lignende opgaver. Dette er altid til for-handling ved et frasalg af tagetagen.

Hvis foreningen derimod selv vælger at stå for etablering og finansiering af tagboliger-ne, og dermed risikoen for enten et tab el-ler en gevinst, så kræver det mere tid og et stort engagement bestyrelsens side eller fra foreningens byggeudvalg.

Derudover skal foreningen kunne afholde udgifterne i forbindelse med byggeriet, indtil boligerne er solgt. Normalt vil dette kun være muligt såfremt boligerne sælges i projektfasen, altså allerede inden de er etableret.

Når det er afklaret om projektet vedr. etab-lering af tagboliger skal gennemføres, en-ten af en ekstern developer/investor eller foreningen selv, så kan planlægningen, indretningen og etableringen begynde.

Hvad enten valget bliver selvstændige tag-►

Konstruktion af tagboligerFoto: Trio Arkitekter

70

boliger, fælles tagterrasser eller noget helt tredje, så resulterer projektet i, at forenin-gen som minimum får et nyt tag, der ikke skal vedligeholdes de næste mange år hvilket vil nedsætte de årlige vedligehol-delsesomkostninger.

Hvis foreningen har valgt at frasælge tage-tagearealet og få etableret tagboliger, så vil det endvidere give foreningen en for-øget tilgang af nye beboere, der vil ned-sætte den enkeltes udgift til fællesomkost-ninger og vedligeholdelsesudgifter.

Derudover bør foreningen, hvis der er etableret nye tagboliger, også kunne opnå en besparelse på ejendommens energifor-brug. Dette fordi den eksisterende tagkon-struktion normalt ikke er isoleret, men bli-ver det i forbindelse med etableringen af tagboligerne. Denne energibesparelse er normalt noget alle beboerne i foreningen får glæde af og kan mærke økonomisk.

Og hvis der etableres fælles tagterras-ser/-haver vil dette komme alle forenin-gens beboere til gode. Tagterrasser/-haver kan indrettes med planter og grønne area-ler som det kendes fra alm. gårdarealer. Fordelen med tagterrasser/-haver er, at når der er skygge i gården, vil der stadig være sol på toppen. Og solen vil være til rådighed mange flere timer end i de gårde, der normalt udgør fællesarealet.

I bund og grund er der masser af mulighe-der – og det er kun fantasien og økonomi-en, der sætter grænser for, hvordan I øn-sker at udvikle lige netop jeres forening. ■

Tagbolig med privat tagterrasseFoto: Trio Arkitekter



Skal vi være boligforeningens fremtidige samarbejdspartner vedrørende driften, vedligeholdet og udviklingen af ejendommen?

BYGNINGSRENOVERING

BYGGETEKNISK RÅDGIVNING

Vurdering af andelslejlighedVedligeholdelsesplanTilstandsrapportEnergimærkningElevatorAltan TagterrasseTagboligTagrenoveringFacaderenovering

Vinduesrenovering og -udskiftningTrapperenoveringBadeværelsesrenoveringFugt- og skimmelsvampudbedringGårdrenoveringBygge- og økonomistyringByfornyelseEnergirenovering

Telefon 33 15 15 [email protected]

Nyvej 16 C 1. sal 1851 Frederiksberg C

Kontakt os for et uforpligtende møde.

VEDLIGEHOLDELSESPLAN

Halv pris ved bestilling i 2014

72

Nye vinduer er en stor beslutning og ikke mindst en stor investe-ring for en boligforening. Vinduerne skal holde i mange år og bør vælges med omhu og tanke på både bygningens karak-ter, arkitektur, funktion og de konkrete behov i

foreningen i forhold til indbrudssikkerhed, vedligeholdelse, energioptimering og inde-klima.

Den rette rådgivning letter processenMed den rette rådgivning, god dialog og en skræddersyet løsning er det nemt at få de rigtige vinduer, som dækker netop jeres behov.

Det er vigtigt med god rådgivning gennem hele processen. I skal altid sørge for at gå i dialog med leverandør og få bestilt et be-søg for at få præsenteret de produkter og løsninger, der passer til jeres behov, lige-some at I skal sørge for at inddrage leve-randøren i dialogen med rådgivende inge-niører og arkitekter for at sikre den optima-le vinduesløsning.

Vælg vinduer for livet

Et godt hjem er et sted, hvor du føler dig godt tilpas. Det betyder, at du skal kunne føle dig tryg og have et behageligt indendørs klima, hvad angår både temperatur, lys og luft. Vinduerne spiller en stor rolle, og den rette rådgivning er altafgørende, når I skal have nye vinduer i jeres boligforening.

Af Sales Leads Manager, Johan Lystbæk Vestergård, VELFAC A/S

Her får du en tjekliste med de områder, der er vigtige at komme rundt om, når I skal have nye vinduer:

• EnergiVælg vinduer med en lav U-værdi. Jo lave-re, desto mindre varmetab. Se også på Eref, der angiver energibalancen mellem, hvor meget solvarme vinduet lukker ind og hvor meget energi, der tabes ud gennem vinduet.

I kan spare på varmeudgifterne, når I skif-ter til nye, energioptimerede vinduer. Det er altid muligt at finde en løsning, så den passer til netop jeres ejendom. Alle vin-duessystemer fra Velfac er A-mærkede og lever op til kravene i bygningsklasse 2020 med Uw-værdier helt ned til 0,8 W/m²K.


• IndbrudssikringTryghed er Alfa og Omega. Også når der ikke er nogen hjemme. Indbrudssikrede vinduer, der er testet, og hvor indbrudssik-ring er tænkt ind i konstruktionen, er med til at øge trygheden for beboerne. Vinduer-ne kan være med ekstra stærke beslag, flere lukkepunkter i paskvilsystemet eller en konstruktion, hvor ruden fx ikke kan fjernes udefra.

• TrafikstøjSpecialruder kan reducere støj udefra. Det er vigtig at tænke på, når I skal skifte vin-duer. Er der meget trafik eller støj udenfor, kan deciderede lydvinduer være nødven-digt.

Få råd og vejledning om forskellige glasty-

per, der giver en lyddæmpende effekt, og som hjælper til at gøre boligen til et rart og roligt sted at opholde sig.

• VedligeholdelseVedligeholdelse af vinduer kan være en bekostelig og tidskrævende faktor. Vinduer i træ/alu er derfor et oplagt valg, når I vil langtidssikre jeres drift- og vedligeholdel-sesplaner og optimere økonomien på den front.

Vinduer i træ/alu kræver kun minimal ved-ligeholdelse. Det sparer både tid, penge og kræfter, hvorimod vinduer af træ skal males jævnligt. Aluminium på ydersiden skal ikke males, og de indvendige trækar-me, der er med til at skabe en varm atmo-sfære, er nemme at reparere efter persien-

►

74

ner eller lign. Det er vigtigt at medregne omkostninger til vedligeholdelse, når I sammenligner priser.

• PersonsikkerhedKøb kun vinduer, der er sikrede mod ram-menedfald. Er uheldet ude og et beslag svigter, bør vinduet være dobbeltsikret, så rammen forbliver i karmen. Husk også bør-nesikringen.

Hos Velfac udvikler vi vores egne beslag, som alle er gennemtestede og specialpro-ducerede til at modstå min. 500 timers salttågetest for at undgå korrosion. Kravet fra Dansk VinduesVerificering (DVV) er 240 timers test. Beslagene er desuden dobbeltsikrede for at undgå rammened-fald, hvis uheldet er ude.

• HoldbarhedEt vindue skal holde til at blive åbnet og lukket i mange år. Vælg derfor vinduer, der er testet til at holde. Tjek, at beslag mv. er justerbare. Det sikrer optimal funktion af oplukkelige rammer over de næste 40-50 år.

Hos Velfac garanterer vi desuden, at vi kan levere reservedele og opdateringer til alle

vores vinduessystemer i minimum 25 år efter levering.

• DesignVælg vinduer, der passer til bygningens stil og arkitektur. Der er masser af muligheder for at skifte vinduer og energirenovere og samtidig fastholde bygningens oprindelige udtryk eller forny ejendommen med et nyt udseende. Vinduer fra Velfac er skrædder-syede, så de passer til lige netop jeres bo-ligforening i både udtryk og form. • FunktionerSkal vinduet åbne udad eller indad? Er der behov for, at den udvendige side kan pud-ses indefra? Og hvad med handicapvenli-ge greb? Der er mange ting, som er vigtige at overveje for at få det optimale ud af de nye vinduer.

" Vinduerne skal holde i mange år og bør vælges med omhu og tanke på både byg-ningens karakter, arkitektur, funktion og

de konkrete behov i foreningen i forhold til indbrudssikkerhed, vedligeholdelse, energi-

optimering og indeklima."Johan Lystbæk Vestergård, VELFAC A/S

Vælg vinduer for livet

■


76

En bestyrelse er ganske almindelige mennesker, der har sit arbejde om dagen, og varetager be-styrelsesarbejdet for de øvrige beboere i sin fri-tid, mange gange som ulønnet job, uden faglig viden om byggeriets

vidtrækkende regelsæt.

Vedligeholdelse af alle eksisterende for-hold på en bygning: det kan være, at kloak-ken skal renses jævnligt, at afløbene hol-des fri for snavs, tagrender og nedløb.Fyret skal passes og justeres, reguleres for vinter – forår – sommer og efterår.Taget skal eftergås. Faldstammer istand-sættes. Fugt i bygningen, i lejemålet, venti-lation i hvert rum.

Fire ud af seks boligejere er bekymrede for, om byggeaffald fra deres bygning inde-holder farlige stoffer som f.eks. PCB, as-best eller lignende.

Alligevel anmelder alt for få deres forven-tede byggeaffald til kommunen, når reno-vering og ombygning bliver udført.

Det er bygherren eller den pågældende

bestyrelses klare ansvar.

Bygherren har nogle juridiske forpligtigel-ser under et byggeri, og det er til enhver tid alene bygherrens ansvar, at disse overhol-des. Ansvaret omfatter både overholdelse af byggeloven, bygningsreglementet, ar-bejdsmiljølovningen m.m.

Det praktiske arbejde med at opfylde byg-herrens forpligtigelse kan helt eller delvist udføres af bygherrens udpegede rådgive-re, der som regel er professionelt forsikret for denne opgave.

Bygherren skal ved ethvert bygge- og an-lægsarbejde, hvor 2 eller flere arbejdsgive-re forventes at være til stede samtidigt sik-re, at der udpeges en koordinator, som har de nødvendige kompetencer.

En koordinator for små byggepladser skal have en sagkyndig viden om og på bygge- og anlægsområdet.

En koordinator for mellemstore byggeplad-ser skal desuden have en viden om sikker-heds- og sundhedsmæssige forhold.

En koordinator for store byggepladser skal have udført en arbejdsmiljøuddannelse in-

Har bygherren/andelsboligforeningen/ejerforeningens bestyrelse et ansvar?

At bygge er en meget stor opgave, og rollen som bygherre er altid forbundet med et meget stort ansvar og mange risici.

Af Ingeniør Michael Spove, BK Consult


den for bygge- og anlægssektoren.

Der skal afholdes sikkerhedsmøder mindst hver 14. dag med fagentreprenører på pladsen.

Udarbejdes en plan for sikkerhed og sund-hed på byggepladsens indretning og drift samt anmelde byggepladsen til Arbejdstil-synet.

Bekendtgørelsen om bygherrens forplig-telser nr. 11 7 af 5. februar 2013 skal over-holdes.

Bekendtgørelsen omfatter bl.a. alt bygge- og anlægsarbejde.1. Arbejde, der udføres i forbindelse

med opførelse og ændring af bygning-er og konstruktioner, herun-der mon-tagearbejde.

2. Reparation og vedligeholdelsesarbej-der af enhver art.

3. Nedbrydning og demontering af en-hver art.

Byggeri er en kompleks verden fyldt med helt specielle regler.

Selve planlægningen af et byggeri under-vurderes ofte, og er en hyppig årsag til fejl

►

78

og fordyrelser. Jo bedre forberedelser, in-den man går i gang med byggeriet, jo nem-mere og billigere bliver byggeprocessen.

Planlægningen omfatter bl.a.:at undersøge, om der er en lokalplan for området eller særlige deklarationer for om-rådet eller for bygningen, at søge informa-tion om bygningens byggeår – stilart og evt. arkitektur og bygningshistorie, og un-dersøge, om der forefindes eksisterende tegningsmateriale.

Inden man påtænker at renovere sin eller foreningens ejendom, bør man overveje at få udført en tilstands-/bygningsrapport over ejendommen.

Denne tilstands- eller bygningsrapport om-handler alle relevante forhold på den rele-vante ejendom og beskriver bygningens tilstand på fællesarealerne, fundamenter,

fugt m.m. og, hvis ejeren eller bestyrelsen ønsker det, i alle ejendommens lejemål.

Derved opnår man en prioritet over, hvad der er mest påkrævet. Det kan være kli-maskærmen (tag – vinduer og facade) el-ler indvendigt i de enkelte lejligheder eller fællesarealerne, som kan være isolering af tagkonstruktionen, isolering af etagead-skillelsen mellem stueetagen og kælderen, isolering af brystningerne bag radiatorerne eller lignende, ejendommens fælles el-in-stallationer, fælles varmeinstallationer m.m.

Der skal også være et energimærke på ejendommen, som skal vedhæftes hver gang, en lejlighed overdrages til en anden andelshaver eller ejer.

Endvidere skal der efter reglerne udarbej-des en flytterapport, når en andelshaver,

Har bygherren/andelsboligforeningen/ejerforeningens bestyrelse et ansvar?


lejer eller ejer flytter fra en lejlighed.

Det kan være, at man påtænker at forbed-re ejendommen med altaner, elevator m.m.

Der er mange forskellige love, reglementer og bestemmelser, der er relevante inden for byggeriet.

Bygherren er direkte ansvarlig for, at man-ge af disse love overholdes, og bør derfor danne sig et overblik over, hvad det kan betyde for hans byggeri.Dette omhandler:Byggeloven - Reglement - Arbejdsmiljø - Deklaration og servitutter - Planloven - Lo-kalplan m.m. -ABT93 - ABT92 - 1-5 års eftersyn - Forsikring

Derfor er det nødvendigt at rådføre sig med sin administrator eller den advokat,

der er tilknyttet ejendommen.

Selve arbejdet på bygningen skal være til-rettelagt og undersøgt, endvidere skal det være grundigt beskrevet for hvert hånd-værksfag således, at håndværkerne kan give et rigtigt og bæredygtigt tilbud på det, som bygherren ønsker, således at ekstra-regninger for byggeriet ikke opstår.

Ethvert byggearbejde bør være undergivet AB92 (almindelige betingelser for arbejder og leverancer i bygge- og anlægsvirksom-heder).

Dette omfatter almindelig vedligeholdelse i og udenfor bygningen, udskiftning af taget – vinduerne – hoveddøre – kælderdøre – istandsættelse af hoved- og køkkentrap-perne – kælderen m.m. - nye altaner – etablering af elevatorer. ■

80

Løsningen er at gen-nemføre underskifts-håndteringen digitalt med NemID, som både er en nem, hurtig og sik-ker metode, hvor alle i processen vil spare me-gen tid.

Den traditionelle under-skrifthåndtering med pen til papir kan være en både dyr og besværlig proces, hvor mængden af tid brugt på at printe, kuverte-re og ekspedere dokumenter til underskrift er enorm.

Ved en optimering af processen med un-derskriftshåndtering af en lang række do-kumenttyper, som dagligt anvendes i ad-ministrationen, vil det ved den digitale løs-ning være muligt at få underskrifterne retur hurtigt.

En anden større fordel er også, at udgifter-ne reduceres samt sikkerheden for bl.a., at alle dokumenter også underskrives kor-rekt, ligeledes øges markant.

Hvordan virker detVed en relativ simpel 5 trins proces, hvor dokumentet til underskift uploades via sy-stemet (f.eks. overdragelsesaftale, referat, lejekontrakt mv.), og kommer let frem til

alle modtagere og retur igen – underskre-vet digitalt med modtagerens nøglekort/NemID.

Indføres ny teknologi, vil processen gøre det lettere for alle involverede parter og det kan derfor være slut med at printe, under-skrive, scanne og sende pr. mail – og ud-gifter til porto er dermed ligeledes historie.

CPR validering (Hvidvaskningsloven)Tilsvarende system kan ligeledes erstatte den administrativt tunge proces med kopi af pas/kørekort ved gennemførelse af CPR valideringen, og vil dels sikre mindre admi-nistration og dels sikre modtageren en helt ny og tryg oplevelse, ligeledes gennemført på et øjeblik.

På vej fremSystemerne til digital underskrift er på markedet og kommer til at blive en integre-ret del af vores dagligdag inden længe. Al-lerede i dag bruges tilsvarende systemer af de fleste banker og advokater, samt hos et voksende antal boligadministratorer.

Hvis I som bestyrelse ønsker at gøre det nemme, billigere og hurtigere at håndtere underskrifter, skal i kontakte jeres eksiste-rende administrator eller samarbejdspart-nere og forhøre jer om hvilke muligheder der er åbne for jer.

Spar på papiret og arbejdsgangene i dit daglige arbejde

Der findes i dag alternativer til at føre pen til papir, når der skal underskrives dokumenter.

Af Henrik Vinther, Prosedo ApS

■


Med digital underskrift er der en række andre fordel som bl.a.:

• Alle dine dokumenter arkiveres i det sikre onlinearkiv, der følger med løsnin-gen

• Du modtager automatisk en kopi af de underskrevne dokumenter pr. e-mail, som du altid kan tilgå via dit arkiv på systemet eller gemme dem lokalt efter ønske og behov.

• En digital signatur er en elektronisk underskrift. Den sikrer, at du er den, du er, og er ligeså bindende og juridisk ligestillet med den, du sætter på papir med blæk.

• En løsning så sikker som NemID hos din bank - løsningen er godkendt af myndighederne på samme måde, som f.eks. bankerne er.

• Tidsbesparende da underskrifterne kan indsamles øjeblikkeligt uanset, hvor modtageren befinder sig, og det er uden portoomkostninger.

Digital underskriftshåndtering er et område i udvikling, hvor mulighederne med nye funktionaliteter til hjælp for den daglige administration kun bliver større.

82

Det er umuligt at forud-se, hvor hård en vinter vi går i møde, men vi kan til gengæld prøve at forbe-rede os godt. Enhver ejendomsforening bør være godt forberedt på vinterens komme, og dette kan man passende bruge efteråret på. Her

giver Christian Meid fra TipTop Ejendoms-service ApS 6 gode råd til, hvordan I inden vinteren kan forebygge jeres ejendom.

Råd nr. 1: Bestil en fagmand til at kom-me og tilse ejendommenBestil en fagmand til at komme og tilse ejendommen, så er I allerede her godt for-beredt på vinteren. Det kan være en vice-vært eller et ejendomsservicefirma, der har erfaring med at gennemse ejendom-me, og som har den fornødne viden om, hvad der skal tilses og bringes i orden før vinteren og hvordan. Er alt, som det skal være? Er der noget, som kræver at blive ordnet inden vinteren? Utætheder eller an-dre reparationer der skal foretages, inden

Er jeres ejendom klar til efteråret og vinteren?

Her er gode råd til hvad I kan gøre

Interview af Adm. direktør Christian Meid, TipTop Ejendomsservice ApSSkrevet af Jeanette Elsner


vinteren sætter ind?

Det er rigtig godt givet ud at investere lidt tid og penge i at få en fagmand på, så man ikke får grimme overraskelser, når frosten har taget fat, fortæller Christian Meid fra TipTop Ejendomsservice ApS.

Råd nr. 2: Tagrenden og nedløbsrør skal tilses og rensesTagrender og nedløbsrør skal tilses og renses for blade og andet snavs mindst en gang om året. Dette bør som minimum ske i efteråret, så der er et rent afløb inden vin-ter med sne og frost. Tagrender er udsatte, og når bladende falder af træerne i efter-året, blæses en stor mængde op og læg-ger sig her.

Det er ikke altid noget, man får øje på ne-defra, men får det lov til at ligge, laver det forstoppelser, som gør, at regnvand ikke kan komme væk, og dette forværres yder-ligere ved sne- og frostvejr.

Råd nr. 3: Brønde udenfor og omkring ejendommen bør tjekkesDet er vigtigt at tjekke og rense brønde udenfor og omkring ejendommene på for-tov, i gården, ved udvendige kælderned-gange m.m. Hvis disse er stoppet, kan det ►

6 gode råd når I skal gøre jeres ejendom klar til efteråret og vinteren

1. Bestil en fagmand til at komme ud og tilse ejendommen – det kunne være vicevært-/ ejendomsservicefirma.

2. Tagrenden og nedløbsrør skal tilses og renses for blade med mere, så der er et rent afløb inden vinter med sne og frost.

3. Det er vigtigt at tjekke og rense brønde udenfor og omkring ejendommen på fortov, i gården, ved udvendige kældernedgange m.m.

4. Bestil en gartner til beskæringer af træer og buske, så de har fred til at samle energi over vinteren og er klar til at blomstre til foråret.

5. Få en snerydningsaftale på plads i god tid. Ejendomme skal have en aftale i stand med deres servicefirma om varetagelse af forpligtelser iht. den lovpligtige fejeerklæring.

6. Lad en vicevært tjekke fyranlægget, så det er forberedt og fungerer, når det bliver koldt.

84

resultere i oversvømmelser, og i tilfælde af en forstoppet brønd ved en kælderned-gang medfører, at vandet ryger ned i kæl-deren og laver skader, er disse som regel ikke dækket af forsikringen. Brøndene bør tjekkes mindst en gang om året, fortæller Christian Meid, og dette meget gerne om efteråret når bladene er faldet af træerne. Der findes anvisninger for, hvordan disse brønde bør være for at være velfungeren-de.

Råd nr. 4: Bestil en gartner til beskærin-ger af træer og buskeBeskæringer skal typisk foretages om ef-teråret eller tidlig vinter efter løvfald, for at de kan fremstå pæne og sunde om foråret. Planter har bedst af at blive beskåret før vinteren tager fat, og det kan være direkte skadeligt for busker og træer at vente til om foråret, hvor de skal bruge deres kræfter på ny vækst. I løbet af vinteren skal plan-terne restituere og bevare deres energi og styrke, og forstyrres de i denne proces, kan man risikere, at de ikke blomstrer eller blomstrer mindre i efterfølgende år. Spe-cielt stenfrugttræer kan bløde ret længe efter beskæring, hvis ikke dette sker før løvspring om foråret. Derfor: bestil en gart-ner til beskæringer af jeres træer og buske allerede nu!

Er jeres ejendom klar til efteråret og vinteren?


Råd nr. 5: Få en snerydningsaftale på plads i god tidFå en god snerydningsaftale på plads – og i god tid. Ejendomme skal have den lov-pligtige fejeerklæring med deres service-firma på plads for at sikre, at ansvaret er givet videre og lagt i rette hænder, og dette gælder ligeledes for snerydning. Vinteren kan komme bag på os alle og særligt mas-sivt snevejr. Sker det, at vi får meget sne – og efterspørgsel efter assistance oversti-ger udbuddet af hjælpere – er det godt, at have sine aftaler med et godt snerydnings-firma på plads. Så gør det i god tid for at undgå problemer, når sneen har lagt sig i et tykt lag, anbefaler Christian Meid fra TipTop Ejendomsservice ApS.

Råd nr. 6: Få en vicevært til at tjekke je-res fyranlægDet er en god idé at få en vicevært til at tjekke jeres fyranlæg for at sikre, at det er klar til vinteren. Man skal være forudseen-de og anlægget skal gerne fungere, når der bliver brug for det. Det nytter ikke at vente til det bliver koldt, og opdage, at det ikke fungerer, og ejendommen så måske er uden varme i en periode, mens fyran-lægget bliver repareret.

Uddrag af gældende regler om grundejers forpligtelser for snerydning m.m. ved Bekendtgørelse af lov om vintervedligeholdelse og renholdelse af veje

§ 11. Den snerydningspligt, der påhviler grundejerne, omfatter pligt til at rydde færdselsarealer for sne snarest muligt efter snefald. Pladsen omkring brandhaner, brand- og politialarmskabe og installationer til trafikregulering skal til enhver tid holdes ryddet for sne.

Stk. 2. Uanset hvem der har pligt til snerydning på fortov og kørebane, har grund-ejerne pligt til at rydde trapper til deres ejendomme for sne.

■

86

Heldigvis står energisel-skaberne til rådighed for at kunne bidrage til, at boligselskaberne kom-mer ordentligt i gang med energirenoverings-projekter.

Hvert år bidrager energi-selskaber til, at der bliver

lavet energibesparelser ude hos slutkun-der, og de står på spring for at hjælpe flere boligejere i gang med energirenovering. Grunden er, at Energiselskaber har fået til opgave at iværksætte energibesparelser hos boligejere og virksomheder i DK via en ordning med Klima-, Energi- og Bygnings-ministeriet. Energiselskaberne har derved et fast energisparemål, der skal nås hvert år.

Politikerne har et godt øje til energief-fektiviseringEnergieffektivisering er i dag en helt cen-tral del af Danmarks energipolitik og den grønne omstilling, hvor der er fokus på bæ-redygtighed og den samfundsøkonomiske gevinst ved energioptimering.

Bygninger er helt sikkert en af de største energiforbrugere i samfundet. Mellem 30

Energiselskaberne hjælper boligselskaber i gang med energirenovering

Går man som boligadministrator med tanker om at energioptimere boligejendommen, kan det være en lidt af en jungle at overskue hvilke besparelser, der er mest omkostningseffektive og energioptimerende.

Af konsulent Tina Sander, Dansk Energi

og 40 procent af Danmarks samlede ener-giforbrug anvendes til opvarmning, ventila-tion og lys i bygninger. Energirenoveringer vil derfor både spare klimaet for CO2, give bedre indeklima samt værdisikre boliger. I 2020 bliver det tilmed et EU-krav, at alt ny-byggeri skal være energineutralt. Dvs., at byggesektoren skal minimere bygninger-nes energiforbrug ved at indtænke anven-delse af miljøvenlige materialer og syste-mer, der kan bidrage til nedsættelse af varmeforbruget.

Lovpligtigt energisparearbejde - En ef-fektiv ordningDet er de danske energiselskabers opgave at fremme energibesparelser(både el og varme). Besparelserne kan realiseres i bo-liger, i den offentlige sektor og virksomhe-der. Besparelserne kan findes både ved


renoveringer af små og store bygninger, tekniske installationer og produktionsud-styr.

Energiselskaberne kan selv vælge, hvor-ledes de opfylder den konkrete gennem-førsel af energibesparelserne. Det mest almindelige er energirådgivning, tilskud til energiforbedringer eller en kombinati-on af de to. Besparelserne skal gennem-føres omkostningseffektivt. Det vil sige, at selskaberne skal finde den billigste vej til at nå de mange besparelser. Alle for-brugere har frit valg af energiselskab.

Energisparesiden.dk hjælper dig i gang Konsulent, Tina Sander, Dansk Energi: For at komme godt i gang med energire-

novering kan du starte med at gå ind på energiselskabernes nyudviklede hjem-meside www.Energisparesiden.dk. Her kan man som noget nyt komme i direkte kontakt med rådgivere, håndværkere og installatører, der samarbejder med ener-giselskaberne.

Hjemmesiden skal ses som et understøt-tende værktøj og som hjælp til boligad-ministratorer, private og virksomhedseje-re med at få identificeret og igangsat re-levante energibesparelser.

Energisparesiden.dk leverer desuden en oversigt over, hvilke ydelser og tilbud energiselskaber og deres samarbejds-partnere kan tilbyde for at komme i gang med besparelserne. Der kan være hjælp

►

88

Energiselskaberne hjælper boligselskaber i gang med energirenovering.

at hente til bl.a. isolering af boligen, instal-lering af ny gas-/oliekedel eller varmepum-pe, optimering af produktionsprocessen eller få en energirådgiver til at se hele boli-gen/virksomheden igennem for besparel-ser.

Energiselskaberne tilbyder forskellige ydelser Vær opmærksom på, at de enkelte energi-selskaber har forskellige ydelser, de tilby-der til energioptimeringsprojekter. Her ta-les der om ydelser som rådgivning, faglig bistand, finansielt tilskud eller en kombina-tion af disse.

Tilskuddet eller rådgivningen opnås ved at indgå en aftale med et energiselskab før du går i gang med selve tiltaget. Indgåelse af bindende aftale om køb af udstyr, mate-rialer eller om udførelse af projektet opfat-

tes som igangsættelse af tiltaget. Der kan også indgås en aftale med selskabet via en af selskabernes samarbejdspartnere, evt. en håndværker. Husk at du kun kan overdrage en energibesparelse én gang.

Vil du vide mere?

På www.energisparesiden.dk kan du finde mere information om mulig-heden for tilskud til energiforbedrin-ger.

■


Trin-for-trinHvis man ønsker at få del i ordningen er der følgende skridt der skal følges:

• Indledningsvis indgås en aftale med et energiselskab. Man kan frit vælge, hvem man ønsker at rette henvendelse til. Det er således ikke afgørende, om man er kunde hos det pågældende energiselskab.

• Energiselskabet skal være involveret fra starten af renoveringsprojektet. Derfor laves en samarbejdsaftale, inden der er truffet bindende aftaler om renoveringsprojektet, dvs. f.eks. endelig beslutning i bestyrelse eller kontrakt med håndværker/entreprenør.

• Samarbejdsaftalen omhandler den ydelse, som energiselskabet tilbyder mod at kunne medtælle den gennemførte besparelse i deres mål. Det kan fx være en energigennemgang af bygningen, egentlig projektering af et energiprojekt, et tilskud til gennemførsel eller en kombination af disse. Besparelsens størrelse vil være afgørende for energiselskabet indsats.

• Med samarbejdsaftalen med energiselskabet på plads, kan der indgås bindende aftaler om den konkrete udførsel af de energibesparende tiltag gen-nemføres.

90

I andelsforeninger er det helt almindeligt, at der kun planlægges for et år ad gan-gen. Det betyder i realiteten kun et halvt år, da budgetter først godkendes på for-eningens ordinære generalforsamling, der typisk afholdes fire måneder efter regnskabets afslutning.

Ønsker man at holde sin andelsforening i god økonomisk form og gøre den attrak-tiv for nye andelshavere, så er det dog vigtigt, at man tænker og planlægger mere langsigtet.

Kun ved langsigtet planlægning kan man tage højde for kommende vedligeholdel-sesudgifter, manglende indtægter af for-bedringstillæg, samtidig med foreninger-nes realkreditlån lø-bende gennemgås På den måde opnår foreningen, at der hele tiden er gen-nemskuelighed for kommende års boli-gafgifter.

Det skaber tryghed for nuværende bebo-ere, skaber et godt grundlag for en kom-mende andelshavere og ikke mindst for de banker og realkreditinstitutter, der skal yde finansiering til foreningen og den enkelte andelshaver.

Vedligeholdelsesplan og 5-10 årige budgetterI dag stilles der store krav om gennemsig-tighed ikke alene fra en køber, men også fra de finansielle institutter, der skal stille kapital til rådighed for foreningen. Der er to ting, der kan være medvirkende til at gøre en forening mere gennemskuelig, det er en vedligeholdelsesplan og 5-10 årige budgetter.

Når foreningen får udfærdiget en vedlige-holdelsesplan, hvor en ingeniør eller an-den kvalificeret person har gennemgået ejendommen, så er der et godt grundlag for, hvad foreningens medlemmer kan for-vente, at der skal bruges af penge de kommende år for at holde ejendommen i

en god og velvedli-geholdt stand. Det betyder også, at foreningen får mu-lighed for at bud-gettere med de ydelser og lån, der skal være med til at finansiere vedlige-holdelsesplanens poster.

Foreningen har med en vedligeholdelsesplan fået et over-blik over kommende udgifter og har nu mulighed for, at indregne disse udgifter i en langsigtet økonomisk plan. Når der ek-

Ikke nok kun at planlægge for et år ad gangen

Af Winnie Worsøe, Erhvervschef i Boligforeninger, Nordea Erhverv København

”Ønsker man at holde sin andelsforening i god økonomisk

form og gøre den attraktiv for nye andelshavere, så er det

dog vigtigt, at man tænker og planlægger mere langsigtet” Winnie Worsøe, Nordea Erhverv København


sempelvis udfærdiges et 10-årigt budget vil det være naturligt, at medtage udgifter-ne til finansieringen af arbejderne. For for-eningen betyder det større gennemsigtig-hed for boligafgiften de kommende år.

Det vil være let at tilpasse budgettet hvert år og vedtage den langsigtede plan på ge-neralforsamlingen med de justeringer, der skal til for, at der fortsat også er balance i driften.

Tag højde for forbedringstillægVi ser også andelsboligforeninger, hvor nogle af lejlighederne betaler forbedrings-tillæg. Disse tillæg aftrappes oftest efter en årrække.

For de andelsboligforeninger, der blev stif-tet omkring 2006, har en del disse tillæg, og det er vigtigt, at der allerede nu tages højde for, at tillæggene nedtrappes eller helt bortfalder. For mange foreninger sker det 10 år efter stiftelsen, hvilket betyder, at der for en del foreninger om 2-3 år vil være behov for en justering af boligafgiften.

Giv foreningens lån et eftersynEn af de ting, en forening også bør gøre, er løbende at få gennemgået foreningens lån. Mange bestyrelser har ikke nok viden om, hvem deres bank eller realkreditinsti-tut er, har ikke overblik over hvilke lånety-per de har i dag, og om lånene med fordel kan omlægges, så de kommer til at passe med ovennævnte 10-årige budget.

Bestyrelsen kan eventuelt sammen med administrator få et møde med banken for at gennemgå de lån, foreningen har i dag. De vil, sammen med bestyrelsen gennem-gå de muligheder, der passer til den enkel-te forening.

Vigtigt at benytte sig af sine samarbejds-partnereEn forening bør benytte sig af muligheden for at være tæt på sine samarbejdspartne-re som både indbefatter bank, realkreditin-stitut, ingeniør, administrator og håndvær-kere. ■

92

Hvorfor er individuelle vandmålere en god idé?Er der individuelle vandmålere i en ejen-dom sikrer det, at den enkelte kun betaler for sit eget forbrug. Der-med mindsker man tvi-ster, der kan opstå imel-lem beboerne omkring

fordeling af omkostningerne.

Erfaringen viser tillige, at vandforbruget falder med op til 35 %, hvis der opsættes individuelle vandmålere. Det er til gavn for alle at spare på vandforbruget.

Hvorfor skal målerne turnusudskiftes?For at sikre korrekte måleresultater skal der ifølge lovgivningen hvert 6. år foreta-ges enten en stikprøvekontrol med tilhø-rende vandkontrolmanualer eller udskift-ning af de gamle målere i hele ejendom-men, kaldet turnusudskiftning.

Vandmålere, der har været i brug i mange år, bliver slidt og smuds kan med tiden samle sig, så det forringer målerens nøjag-tighed.

Techem anbefaler turnusudskiftning af den mekaniske vandmålerKontrol af vandmålere i drift kan ske ved hjælp af turnusudskiftning, hvor vandmå-lerne hvert 6. år bliver erstattet af nye. Te-chem’s radiobaserede vandmålere har en fordel, idet vandmålerens radiomodul kan genanvendes til den nye måler.

En mekanisk måler er mere disponeret for, at smuds kan samle sig i måleren, li-gesom de mekaniske dele med tiden bli-ver slidt. Derfor anbefaler vi vores kunder med mekaniske vandmålere at udskifte målerne frem for en stikprøvekontrol, der kan blive fordyret af en senere total ud-skiftning. Vi har stor erfaring med at ved-ligeholde kontrolsystemerne i de ejen-domme, vi servicerer.

Vidste du… at ejendommens vandmålere skal indgå i et kontrolsystem for at overholde lovgivningen?Det kan være omfattende selv at stå for overholdelse af kontrolsystemet for vandmålerne i ejendommen. Det er ejendommens ejer/bestyrelse, der har ansvaret for at fordele omkostningerne til vandforbruget efter gældende lovgivning. Kontrolsystemer med enten turnusudskiftning eller stikprøvekontrol er lovpligtige.

Af Teknik- og Servicechef Martin Posselt, Techem A/S

Du kan få tilskud fra Københavns Kommune

Hovedstadsområdets Forsynings-selskab giver tilskud til etablering af individuelle vandmålere i eje-, leje- og andelsforeninger.

■


Kort om turnusudskiftninger

• Turnusudskiftningen sikrer, at målerne lever op til lovens krav.

• Turnusudskiftninger erstatter kravet om stikprøvekontrol og udarbejdelse af vandkontrolmanualer.

• Mindsker risiko for tvister mellem udlejer og beboer.

94

Strømpeforing af kloak-systemer har længe væ-ret et kendt fænomen i Danmark, men teknik-ken og selve metoden er nu også mulig for for-eninger, som bor i eta-geejendomme, hvor faldstammerne ofte er gemt af vejen inde i

væggen, bag rørkasser og nedsænkede lofter. Strømpeforing gør det muligt at re-novere faldstammen og selve afløbssy-stemet indefra og uden bygningsarbejde. Strømpen skydes normalvis nede fra kæl-deren og op til taget og skal efterfølgende hærde i 8-10 timer. Herefter skæres der hul til de forskellige afgreninger i hver lej-lighed så afløbssystemet igen er funkti-onsdygtigt.

Proline Danmark har produktudviklet tek-nikken til flydende plast for at optimere og effektivisere renoveringsmetoden både økonomisk og tidsmæssigt. Dette kaldes i fagsprog for relining, og er en ren win-win løsning for foreninger, der ønsker en hold-

bar løsning, hvor økonomi, kvalitet og fleksibilitet går op i en højere enhed. Pro-line tilbyder som de eneste i Danmark både strømpeforing og reliningsmetoden.

Strømpeforing kontra reliningStrømpeforing og relining har forskellige fordele og ulemper. Strømpeforing er særdeles effektiv, hvis man skal have re-noveret lange regnvandsstammer, hvor der ikke er afgreninger. Endvidere er sel-ve strømpens inderside helt glat. Ulem-pen er dog, at en strømpeforing består af fibre, hvilket betyder, at ved et evt. fremti-digt stop i faldstammen, kan spulefirmaet ikke anvende deres motorsplit, da denne ville trække tråde og ødelægge strømpen.

Reliningen er en mere fleksibel løsning og kræver mindre plads og udstyr end selve strømpeforingsprocessen. Med relinin-gen er det eneste, der afmonteres vandlå-sen i køkkenet og toilettet. Det nye plastrør støbes ved hjælp af en roterende dyse, som sprøjter et ca. 1 – 1,5 mm tykt lag ved hver støbning. Processen skal gentages 3 gange samme dag, hvor der

Renovering af faldstammer og afløbssystemer

Renovering af faldstammer, som er skjulte i etageejendomme, kan koste dyrt og medføre store gener for beboerne, men med relining eller strømpeforing vil en sådan renovering forløbe gnidningsfrit og med store besparelser på op imod 40 – 60 %

Af Produktions- og Marketingsansvarlig Heine Buhl, Proline A/S


er en tørretid mellem hver støbning på ca. 30 – 60 minutter afhængig af årstiden. Da røret støbes gennem afgreningerne til selve hovedstammen, bliver der en gli-dende overgang mellem grenrør og fald-stamme. En anden fordel er desuden, at alle afløb kan anvendes når teknikerne sidst på eftermiddagen er færdige. Ulem-pen her er, at plasten er sårbar over for vand, mens der støbes, at plasten, mens den er våd, lugter af maling, og at røret ikke er 100 % glat, som f.eks. en strømpe-foring, da dysen langsomt trækkes op gennem røret. Selvom der under arbejdet

er lidt lugtegener, indeholder produktet på ingen måder farlige stoffer, da det inde-holder under 1/10 del af arbejdstilsynets tilladte grænseværdier for de materialer, der anvendes. Derfor kan beboerne også opholde sig i lejlighederne, mens arbejdet står på.

Plasten bliver efter hærdningen meget hård og tåler alle former for kemikalier, spulning med højt tryk og det roterende motorsplit. Det nye plastrør er et doku-menteret selvbærende rør med en fleksi-bilitet på 7 %, og det har en testet og do-

►

96

kumenteret minimumslevetid på 50 år.

Proline anvender løsningerne ud fra metodernes bedste egenskaberProline anvender primært reliningsmeto-den til faldstammer og grenrør, hvorimod strømpen sættes i vandlåsene formet som et P eller et S, da dette giver det bed-ste resultat. Reliningen anvendes som primær metode grundet den økonomiske og tidsbesparende gevinst for kunden.

Materialet til strømperne er generelt dyre-re og tager længere tid, hvorfor besparel-serne på reliningen altid vil være større end på en strømpeløsning.

Produktet er efter udført arbejde meget ens med hensyn til den estimerede leve-tid, og selvom reliningen aldrig vil have en lige så glat overflade som en strømpe, så er produktet meget smudsafvisende, hvorfor det er svært for fedtaflejringer at hæfte sig på røret.

Traditionel udskiftningHar man lange, synlige vandretliggende rør i kælderen, som der f.eks. ofte er i mange parkeringskældre, vil en traditio-nel udskiftning klart være at foretrække. Relining og strømpeforing har sin største fordel der, hvor de er skjulte, og hvor byg-ningsarbejde ikke er ønsket. ■

Renovering af faldstammer og afløbssystemer


Hvordan ser jeres faldstammer ud?

Proline anvender markedets mest fleksible og innovative løsning inden for renovering af faldstammer og afløbssystemer. I alt sin enkelthed støbes et nyt polyesterrør inden i det tærede og gamle rør i løbet af en enkelt arbejdsdag. Det eneste der demonteres er vandlåsen i køkkenet og toilettet på badeværelset, som genmonteres samme dag.

Metoden har ingen gener for beboeren, som kan være hjemme mens arbejdet står på og bruge afløbene efter endt arbejdsdag.

Proline tilbyder som de eneste i Danmark en kombineret relining- og strømpeforingsløsning og giver 50 års produktgaranti.

Tlf: 63 61 85 45 • [email protected] • www.proline-group.dk

98

Set siden starten af 2012 er andelsboligpriserne i Region Hovedstaden nu steget med lidt mere end 10 %. Det er i henhold til vores kendskab til an-delsboligmarkedet via Danske Bank koncer-nens forretningsomfang, da der ikke findes offi-

cielle prisstatistikker for andelsboligmarke-det.

Fremgangen på andelsboligmarkedet skal ses i lyset af flere elementer. Først og fremmest er der næppe tvivl om, at den af-dæmpede bedring i dansk økonomi og sti-gende optimisme i husholdningerne er med til at smitte positivt af på lysten til at købe bolig. Endvidere søger flere og flere danskere mod de større byer, og det øger den potentielle efterspørgsel efter boliger.

Disse effekter løfter både andelsboligmar-kedet og ejerboligmarkedet, men i første omgang er prisdannelsen knap så træg på markedet for ejerlejligheder grundet et mere gennemsigtigt marked.

I København er priserne på ejerlejligheder i flere områder steget med mere end 20-25 % siden foråret 2012. Det giver anledning til en afledt, positiv priseffekt på andelsbo-

ligmarkedet, da boligbehovet vil være i centrum for en del boligsøgende. Når ejer-lejlighedsmarkedet bliver dyrere relativt til markedet for andelsboliger, vil det alt an-det lige tendere til at øge efterspørgslen efter andelsboliger.

Bindende maksimalpriser hæmmer det opadgående prispres på andelsbolig-markedetEn anden forklaring på den mere træge prisudvikling på andelsboligmarkedet er, at maksimalpriserne i stigende grad kan være bindende på andelsboligmarkedet.

Er maksimalpriserne bindende, sættes de frie markedskræfter som bekendt ud af spil på andelsboligmarkedet, mens udbud- og efterspørgsel vil være afgørende i en situ-ation, hvor maksimalpriserne ikke er en bindende restriktion.

Ser vi på maksimalpriserne i forhold til købspriserne i Region Hovedstaden ud fra vores data, lå de i gennemsnit ganske tæt på hinanden i årets første halvår. Denne forskel er ikke set lavere siden 2009, hvor vi har indsamlet data. Tilbage i andet kvar-tal 2009 lå maksimalprisen i gennemsnit tæt ved 20 % over købsprisen.

Set som gennemsnit er der altså nu tale om et marked, hvor man ofte som sælger

Fremgang på andelsboligmarkedet i København

Priserne på andelsboligmarkedet i Region Hovedstaden har været stigende over de seneste kvartaler.

Af Cheføkonom Christian Hilligsøe Heinig, Realkredit Danmark


►

Figur 1: Danskerne ser atter positivt på den økonomiske tilværelseKilde: Dansk Statistik

Figur 2: Udbuddet af andelslejligheder hos mægler er faldet markantKilde: Realkreditforeningen og Boligsiden.dk

100

af en andelsbolig vil opleve, at maksimal-priserne kan blive en bindende begræns-ning på salgsprisen – og andelshaverne dermed kan opleve at sælge til en pris, der er lavere end det, potentielle købere egent-lig er villige til at give for boligen.

Voldsom reduktion i udbuddet af an-delsboliger hos mægler skyldes ikke større salgsfestMaksimalpriser, der i flere tilfælde er enten tæt på at binde eller direkte er bindende i en salgssituation, synes også at have fået konsekvenser for udbudssituationen på andelsboligmarkedet.

Ser vi på det samlede udbud af andelsbo-liger i København by hos ejendomsmæg-lere, har vi oplevet en voldsom reduktion på næsten 65 % fra 2. kvartal 2013 til 2. kvartal 2014. Til sammenligning har de bedre tider på ejerboligmarkedet i København lokket fle-re potentielle sælgere ud af busken, og her har vi i samme periode oplevet en stigning i udbuddet på 45 %.

Den store nedgang i udbuddet af andels-boliger hos ejendomsmæglerne kan ikke umiddelbart tilskrives en større salgsfest af andelsboliger i københavnsområdet. Godt nok har købsinteressen løftet sig be-tydeligt gennem 2013, men ser vi isoleret set på aktiviteten i første del af 2014, var aktiviteten blot på et gennemsnitligt niveau for perioden fra andet kvartal 2009 og frem til nu.

Det betyder med andre ord, at enten er in-teressen for at sælge andelsbolig faldet i betydeligt omfang, eller også finder udbud-det af andelsboliger til salg andre kanaler end via ejendomsmægleren – eksempel-vis via ventelister, gør-det-selv-salg eller lignende.

Sidstnævnte er en oplagt forklaring i en si-tuation, hvor maksimalpriserne i mange tilfælde binder eller er tæt på bindende. Det betyder således, at der er knapt så megen usikkerhed omkring prisfastsættel-sen med sælgers øjne i det nuværende markedsmiljø.

Fremgang på andelsboligmarkedet i København


Mere for pengene på andelsboligmar-kedet – men ikke uden risikoKombinationen af kraftigere prisstigninger på markedet for ejerlejligheder og maksi-malpriser, der i stigende grad binder, bety-der alt andet lige, at man får mere andels-bolig for pengene relativt til ejerlejligheder sammenlignet med situationen for et par år siden.

Med bindende maksimalpriser kan poten-tielle købere af andelsboliger gøre sig håb om at få del af en eventuel fremtidig ge-vinst, hvis vurderingerne løftes engang i fremtiden. Omvendt er der dog ikke tale om en ”gratis omgang”.

Maksimalpriserne på andelsboliger er som bekendt bundet op på markedet for udlej-ningsejendomme, hvis andelsboligforenin-gerne benytter sig af enten en valuarvur-dering eller de offentlige vurderinger.

Det betyder, at hvis priserne på udlejnings-ejendomme stiger over tid, vil maksimalpri-serne alt andet lige følge med op, og falder

priserne på udlejningsejendomme, skal maksimalpriserne tilsvarende justeres ned – selv endda i det tilfælde, at priserne på ejerboliger stiger.

Det betyder også, at køber man til maksi-malprisen, er der ikke noget luft at give af i tilfælde af, at maksimalpriserne justeres ned. Risikoen i forhold til et sådant scena-rie kunne være betydelige rentestigninger engang i fremtiden, der direkte spiller ind på værdifastsættelsen af udlejningsejen-domme.

Køb af andelsbolig er dermed ikke uden risiko, og endvidere gælder det som altid, at man som potentiel køber skal sikre sig, at man har sat sig godt ind i andelsboligfor-eningens økonomiske og finansielle situa-tion. Derved sikrer man sig på bedst mulig vis mod eventuelt ubehagelige, økonomi-ske overraskelser på et senere tidspunkt. ■

102

Der var engang, hvor det at have altan var en luk-sus for de få. I dag er en solbeskinnet altan blevet hvermandseje for man-ge boligejere.

Gennem de seneste 20 år er flere og flere eksi-sterende boligejendom-

me blevet udstyret med altan. Derfor stiller mange boligkøbere/lejere direkte krav om altanens tilstedeværelse.

- Langt de fleste kunder, der køber en ejer-lejlighed i Aarhus, har altan på ønskelisten. Når de kommer til os, er det ofte et krav, fortæller Line Franck, der er ejendoms-mægler hos Danbolig Aarhus City. Hun fortæller samtidig, at opgaven med at sæl-ge lejligheden bliver væsentlig nemmere, hvis den indeholder det populære uderum.

- Der vil fra dag ét være væsentligt flere fremvisninger på lejligheder med altan end på lejligheder uden, og jeg kan kun se, at det er en tendens som fortsætter i den ret-ning, fortæller hun.

Altaner - Fra ”nice to have” til ”need to have”

Altaner har længe stået øverst på ønskelisten, når københavnere kigger efter ny bolig. Denne tendens har for alvor bredt sig til Danmarks næststørste by Aarhus og ifølge lokal ejendomsmægler er en investering i en altan altid pengene værd.

Af Ulrik Knudsen, Altan.dk

Det er samme tendens, som man i en år-række har set i hovedstaden, og der er in-gen tegn på, at denne tendens er for ned-adgående, siger direktør for Altan.dk, Pe-ter Knudsen:

”Vi har rygende travlt, og der er intet der tyder på, at det ændrer sig foreløbig – tværtimod. Den helt forrygende sommer, som vi har oplevet, har uden tvivl haft en positiv effekt på altanefterspørgslen, men den skal ikke have æren alene. Folk, der bor i byen, har ganske enkelt fået øjnene op for, hvor meget en altan kan løfte den daglige livskvalitet, hvor nemt det er og ikke mindst, at det kan lade sig gøre stort set alle steder. ”

Peters udsagn underbygges af, at virk-somheden i 2013/2014 har monteret over 2000 altaner fordelt over hele landet, og samme billede ses hos de andre aktører på markedet, også her meldes der om fyld-te ordrebøger. ”Det er simpelthen en gave, at kunne give lejlighedsejere og – lejere den ekstra frihed, som en altan er. Folk står nærmest og trykker næserne flade mod altandøren, når deres altan monteres,


og så snart altanen hænger, bliver den ind-taget af møbler, krydderurter og hængekø-jer. Altaner er et utrolig positivt produkt at sælge”, griner Peter Knudsen.

Ejendomsmægleren fik selv altanLine Franck er udover at være ejendoms-mægler også selv boligejer. Sidste år valg-te hun sammen med andre i sin boligfor-ening at få sat altaner op.

- Det var super nemt. Nogle tror, at det er enormt bøvlet med hensyn til vedtægter, byggetilladelser og så videre. Men det kræver bare, at én i ejerforeningen tager initiativet, eller at man nedsætter et altanu-dvalg, finder ud af, hvor mange der vil være med, og så kontakter et professionelt altanfirma - så klarer de resten, fortæller Line Franck.

Selvom der skulle smides penge på bor-det, var hun ikke i tvivl om, at pengene var godt givet ud.

- Det har slet ikke været en bekymring for mig selv at få sat altan op. Jeg har ikke været i tvivl om, at jeg nok skal få pengene

igen, når jeg sælger, fortæller hun.

Og så var hun, ligesom andre boligejere, meget klar på kravene til sin egen bolig.

- Jeg vil ikke have en lejlighed uden altan eller mulighed for at sætte en op. Det er der flere årsager til. Det handler blandt an-det om glæden ved at være ude i solen, at kunne hænge vasketøj op og at grille og spise ude. Uanset om jeg bor på 1., 2., 3., 4. eller 5. sal, vil jeg have muligheden for at gå ud, fortæller hun.

”Efterspørgslen har aldrig været større”Line Franck er langt fra den eneste århu-sianer, der har fået øjnene op for altanens fordele.

- Aarhus er lige nu det sted i landet, hvor vi sætter forholdsmæssigt flest altaner op. Det er svært at sige, hvorfor århusianerne lige nu er blevet så interesseret i mulighe-den for at få altan, men det er naturligvis noget, vi er meget glade for, fortæller Dan Metzdorff, der leder Altan.dk´s afdeling i Aarhus.

►

104

Første møde foregår typisk på jeres adresse, hvor I får besøg af en salgskon-sulent. Her gennemgås ønsker angåen-de altanernes størrelse, materialer, pla-cering mv.

Alle henvendelser og tilbud bør behand-les individuelt med udgangspunkt i den enkelte etageejendom, og det er derfor vigtigt, at altanvirksomheden møder op på adressen og giver tilbud vurderet på lige præcis din ejendom.

Ingen altaner uden en byggetilladelse. Som kommende altanejer skal du og din boligforening ikke selv stå for besværet med projektering og myndighedsbe-handling. Dette bør du derimod stille krav om, at altanvirksomheden har an-svaret for.

Drømmen om altan starter ofte hos en eller flere beboere i en etageejendom - og mange spørgsmål melder sig hurtigt: Hvordan gør vi? Skal vi ringe til kommu-nen? Kan det overhovedet lade sig gøre? Og hvad koster det? Der er aldrig to projekter, der er ens. Alligevel følger her en lille guide til, hvordan du og din boligforening kan tage hul på altanrejsen.

Ældre etageejendomme er ensbetyden-de med gamle tegninger, som ofte er be-hæftet med for stor usikkerhed, når der skal etableres altaner.

Derfor bør der altid fra altanvirksomhe-dens side, tages kontakt til en landmåler, som kan foretage en detaljeret, digital opmåling af ejendommen. Hermed kort-lægges facadens geometri til gavn for det videre tegningsarbejde.

Altaner - Fra ”nice to have” til ”need to have”


Når din kommune udsteder en endelig byggetilladelse, igangsættes produktio-nen af materialerne straks. Produktions-mæssigt består en altan af fire hovedde-le: Rækværket (værnet), bunden, dør-partiet og det bærende stål, der skal fastgøres i murværket. Hertil kommer tilvalg som underbeklædning på bunden samt evt. gulv og håndliste, som altid bør være fremstillet i FSC godkendt træ.

Nu er din altan klar til etablering. Arbej-det foregår oftest fra en arbejdsplatform - en mobil lift, der bevæger sig op og ned foran ejendommens facade og sikrer, at altanmontørerne har den helt rigtige ar-bejdshøjde. Du undgår derved også det velkendte og traditionelle stillads, som ofte står og generer dit udsyn i mange uger.

Altanmontagen bør i langt de fleste til-fælde kunne klares udefra, hvorfor mon-tørerne sjældent vil have behov for at skulle ind i din lejlighed.

Du vil således fortsat kunne nyde dine morgener, uden af skulle lukke op for montørerne – medmindre du inviterer på en kop morgenkaffe, selvfølgelig.

Nu kan du stille bord og stole ud og sæt-te kaffen over. Din altan er klar til at blive brugt og nydt af dig og din familie.

106

Hvis du bor i en bolig/ejendom, der er byg-get efter den 1. december 2004, skal der være installeret røgalarmer, der er tilsluttet strømforsyningen og med batteri som backup.

Opsætning uden besværI ældre boliger kan man få den samme tryghed – uden ekstra udgift til at trække nye strømkabler - med en røgalarm fra Ista Danmark, der nu tilbyder en batterid-revet, trådløs og fjernovervåget røgalarm. Batterierne har en anslået levetid på cirka 10 år, og efter installation af systemet kon-trolleres røgalarmerne dagligt ved en lyd-løs test, der dels konstaterer om alarmen fungerer korrekt og dels melder fejl, hvis batterierne er flade, er fjernet, hvis alar-men er nedtaget, tilstoppet eller på anden måde defekt. Bemærk, at fjernovervågnin-gen betyder, at der ikke er behov for løben-de adgang til den enkelte bolig/lejlighed, når først alarmen er sat op.

Udsatte persongrupperTo tredjedele af de cirka 70 årlige døds-brande i Danmark sker i eget hjem, og røgalarmer er en af de mest effektive løs-ninger til at øge brandsikkerheden i boliger og til at redde liv, hvor særligt udsatte per-soner som ældre, psykisk syge og misbru-gere er stærkt overrepræsenteret i statisti-kerne. De nævnte persongrupper har ofte

svært ved at vedligeholde en røgalarm, og det problem kan netop bedst løses med fjernovervågningen og den daglige kon-trol.

Fælles radionetHvis der i ejendommen i forvejen er instal-leret vand- og varmemålere med fjernaf-læsning, kan fjernovervågningen benytte samme radionet, som sender evt. fejlmel-dinger til Ista, der så i givet fald kontakter lejlighedens beboer, ejendommens besty-relse eller vicevært alt efter, hvilken aftale der er indgået. Røgalarmerne er ”intelli-gente” alarmer, der ved hjælp af et paten-teret vakuumsystem kan skelne mellem røg og fx mados og støv. Det reducerer antallet af generende fejlalarmer uden at gå på kompromis med sikkerheden.

Uafhængig kontrolFor at skabe yderligere tryghed har DBI (Dansk Brand- og sikringsteknisk Institut) verificeret såvel røgalarmen som transmis-sionen af signaler samt interne arbejds-processer hos Ista Danmark, hvor DBI desuden foretager årlig kvalitetskontrol.

IndeklimaEndelig kan det nævnes, at teknikken bag fjernovervågningssystemet også kan bru-ges til fx rapportering om for høj fugtighed i boligen, hvis der tillige opsættes en fug-

En fjernovervåget røgalarm giver tryghed i hjemmet – uden besvær

De seneste 25 år er der i gennemsnit omkommet 78 personer i dødsbrande i Danmark. Det viser en opgørelse, som Beredskabsstyrelsen har foretaget. For langt de fleste dødsbrande gælder, at boligen ikke har haft en røgalarm installeret.

Af Jørgen Koch


tighedsmåler, der tilkoblet radiosystemet kan give besked, når der trænger til udluft-ning – og dermed bidrage til et bedre inde-klima.

Brand i Rødovre Boligselskab var et wake-up call for beboerneKort tid efter, at 170 test-lejligheder havde fået monteret fjernovervågede røgalarmer fra ista Danmark, brød en brand ud en tid-lig morgen og raserede en lejlighed til ukendelighed.

Takket være røgalarmen slap beboeren ud med livet i behold, og boligselskabets be-boere noget af et wake up call, for langt fra alle havde røgalarm monteret i hjemmet. I dag har beboerne i alle 2000 boliger sagt ja tak til at få monteret de fjernovervågede røgalarmer. For prisen er overkommelig, og beboerne har sikkerhed for, at de virker.

”Man kan ikke uden videre tage alarmen

ned, hvis man skal bruge batteriet til noget andet, og så glemme at sætte det i igen,” fortæller Bent Lyngsig, der er direktør i Rødovre Boligselskab: ”Ista Danmark overvåger nemlig alarmerne og kommer ud og sætter en ny op, hvis den ikke vir-ker,” siger han og peger på, at det giver stor tryghed for beboerne, når naboen også med sikkerhed har en røgalarm, der virker. ■

108

Når ejendommen skal istandsættes og forbed-res, er det almindelig sund fornuft at starte med taget.

Taget skal nemlig, sam-men med facaderne og vinduerne, holde vejrli-gets regn og blæst ude.

Taget og facaderne skal holde på varmen i de kolde perioder og holde boligen køligt tempereret under den varme årstid. Det er derfor vigtigt, at der bliver efterisoleret i henhold til bygningsreglementet og Byg-ge-myndighedernes krav.

Falk Tag & Facade har mange års erfaring, som de stiller til rådighed, når du på et tids-punkt skal vælge det rigtige tag, - de rigti-ge vinduer og den rigtige facade ud fra ejendommens arkitektur.

Ejendommen kan blive fornyet ved f.eks. at få monteret nye fals-tegl, som fås i et væld af farver og med eller uden glans. Man bør vælge fals-tegl. De har en fals, som giver mere solide- og tættere tage end tidligere med vingetegl, fordi fals-stenene lapper over hinanden og ”låses” sammen.

Med den høje kvalitet, der er i tagsten i dag, får man et tag, som kan holde de næ-ste minimum 50 år.

Gør jeres ejendom smukkere og endnu mere værd

Få et nyt smukt tag - få facaderne renoveret og eventuelt vinduerne udskiftet. Det giver daglig glæde, samt bevarer ejendommen som en værdifast investering!

Af Adm. Direktør Jan Falk Schollert, Falk Tag og Facade ApS

Henningsens Allé 68, HellerupFoto: Falk Tag & Facade


Det nye tag kunne også være Naturskifer, som er en fantastisk holdbar tagdækning.

Naturskifer til tage, brydes i dag som for 1000 år siden stadig i bl.a. Galicien i Nord-spanien. Naturskifer, som er sort bjer-gart, findes i op til flere 100 m tykke lag.

Tagskifer skæres ud af bjerget i tons tunge blokke, som skæres ud og kløves i de na-turlige skillelag, som ses i tagskiferens overflade.

Tagskifer leveres normalt i ca. 5 mm tyk-kelse og normal størrelse på 30 x 60 cm.En 5 mm tyk tagskifer består af ca. 15-20 papirtynde lag. Hvert lag er en aflejring i

det forhistoriske hav, hvor de er dannet for flere millioner år siden og i den forløbende tid, været udsat for et enormt tryk ved be-vægelser i jordpladerne.

Naturskifer- tagdækning er et traditionsrigt fag, hvor oplægningsmåder kan variere i spændende design ved at variere med bu-ede eller spidse tagskifer i et tiltalende mønster.

Skift tag om vinteren – den tørre årstid – her er tidspunktet perfekt, og så er der også penge at spare!En anden fordel ved at lave tag om vinte-ren er, at det statistisk set faktisk regner mindre end det gør i juni, juli og august.

►

Baggesensgade 1, KøbenhavnFoto: Falk Tag & Facade

Østerbrogade 54Foto: Falk Tag & Facade

110

Facaden med vinduer på ejendommen kan med fordel udføres fra samme stillads som skal bruges til taget.

Der spares på stilladsudgiften, når der kan udføres både tag- facade og vindues ved-ligehold eller vinduerne udskiftes til de bedst mulig isolerende.

Vi kan planlægge med bygherre, så der kan udføres forbedringer i boligarealet med bedre lysforhold og større plads i for trange rum.

God kontakt til bygherre sikrer et godt forløb.Falk Tag & Facade har igennem mere end 30 år udført utallige ombygningsopgaver, bygge- og renoveringsprojekter og fået stor ros for deres håndtering af forløbet.

Dette skyldes i høj grad, at firmaet opret-holder, som en væsentlig del af deres ser-vice og kvalitet, en rigtig god kontakt til bygherre, der bliver orienteret med ugentli-ge statusopgørelser i form af billeder og tekst. På den måde kan du se, hvordan entreprisen udvikler sig – såvel tidsmæs-sigt som økonomisk.

Det giver en tilfredshed og ro hos bygher-re. Kort sagt: ingen vil opleve chokerende eller slemme overraskelser til sidst.

Lån til forbedring af boligen:Det har aldrig været nemmere og billigere at låne i sit hus til forbedringer nu, hvor renten på lån er det laveste, vi har oplevet.

Når renten måske stiger, vil det være en endnu bedre investering i dit hus!

Steen Blichers Vej 2, KbhFoto: Falk Tag & Facade

Overgaden Neden Vandet 15, KbhFoto: Falk Tag & Facade

Gør jeres ejendom smukkere og endnu mere værd

■


Markedets bedste webportal for foreningerFå din forening nemt og hurtigt på nettet med en løsning, der er integreret med administrationens systemer. Samtidig er løsningen udviklet, så det er så let som muligt at bruge - så I i bestyrelsen sparer mest mulig tid.

Webportalen tilbydes kun via administrator netop for at opnå optimal integration. Tag derfor blot kontakt til din forenings administrator og hør nærmere om mulighederne.

Du er også velkommen til at kontakte os og få en gratis demonstration på [email protected] eller ringe 22 43 96 50.

Dokumentbibliotek - adgang til foreningens scannede dokumenter døgnet rundt! Administrationen vedligeholder og opdaterer doku-mentbibliotekerne.

Del nyheder med beboerne - på få minutter kan beboerne orienteres om stort og små i foreningen. Også direkte til beboernes mail-adresse.

Vejledende afstemninger - Tag temperaturen for eller mod diverse

forslag let og hurtigt.

Profilér foreningen - som redaktør kan du nemt lægge billeder og tekster

på, der præsenterer foreningen optimalt. Alt redigeres uden der skal

installeres programmer på din pc.

Håndtér bestyrelses-

arbejdet fra sofaen

PROSEDOVe j e n t i l u d v i k l i n g o g v æ k s t

PROSEDONyvej 16C • 1851 Frederiksberg C

[email protected]

112

Man bør ikke gå på kom-promis, når det gælder trappevask og rengøring af opgangen. I en ejen-dom er trappeopgangen førstehåndsindtrykket, og det gør en stor for-skel, om der er rent eller beskidt. Der skal være rent, før man rigtig trives

som beboer. Er rengøringen ikke i orden, kan det decideret have en sundhedsska-delig virkning på beboerne. Og yderligere kan dårlig rengøring betyde manglende vedligeholdelse af trappeopgangen, som i sidste ende kan blive dyrt.

Alle ved hvad god rengøring betyder for ens velbefindende. Alligevel bliver det ikke altid prioriteret højt i en ejendom, og hold-ningen kan være, at det klarer vi nemt selv, eller måske er man ukritisk i valget af ren-gøringsselskab.

Resultatet af en let holdning til rengørin-gen viser sig med tiden, hvor dette kan mærkes ved et forringet indeklima med grim lugt, beskidt trappeopgang med ned-

slidt og grim linoleum, og at snavset har sat sig fast generelt, fordi der ikke er blevet gjort rigtig rent.

Med dårlig rengøring oplever man over tid, at hjørnerne er mørkere end midt på gulv og trappetrin, samt at sider og kanter er beskidte. Dette skyldes, at støv og snavs ikke bliver fjernet helt under rengøringen, men skubbet rundt, og at vandet er gen-brugt under gulvvask. Skidtet er trængt godt ind i maling på sider af trappeopgang, i hjørnerne og ned i linoleum.

Ophobning af snavs på trapper kan lugte grimt og desuden gøre trapperne glatte og farlige at betræde. Ved forkert eller mang-lende behandling af linoleum kan det re-sultere i, at det udtørrer og sprækker og dermed samler mere skidt til sig for til sidst at skulle udskiftes. Derfor kan dårlig ren-gøring være en dyr løsning på sigt.

Rengøring er ikke bare rengøring. Der er sket en stor udvikling i materialer og frem-gangsmåder, som faktisk gør, at der kan gøres helt rent, og der samtidig sker en vedligeholdelse – endda uden skrappe og

Ny teknologi bidrager til bedre og mere skånsom rengøring af trapper

Trappevask er en væsentlig del af en ejendoms vedligeholdelse og udseende, og har en stor betydning for beboernes trivsel og sundhed. Effektiv og miljørigtig rengøring bør derfor prioriteres højt.

Interview af Rasmus Kock Hansen, KBH Ejendomsservice A/SSkrevet af Jeanette Elsner


miljøbelastende rengøringsmidler. Vi ar-bejder efter den grønne linje og bruger godkendte miljøprodukter og den bedste teknologi inden for arbejdsredskaber.

Ud over at sikre effektiv rengøring bidrager dette til et bedre indeklima, bedre vedlige-holdelse samt bedre arbejdsvilkår for vore medarbejdere, fortæller Rasmus Koch Hansen fra KBH Ejendomsservice A/S. Produkterne passer på trapperne, som passer på menneskerne.

Vi bruger specialudviklede mopper, som er ergonomisk korrekte i brugen, og disse er udviklet til at optage smågrus ved microfi-bre. De miljørigtige produkter er svane-mærkede, og lever dermed op til selv de strengeste miljøkrav og med den bedst mulig udviklede teknologi, er midlerne me-get effektive.

Man får ikke hovedpine af dem, som man kan få ved skrappe midler, men de går ef-fektivt ned og giver en god rengøring. Det sikrer et bedre indeklima til glæde for be-boerne, og det passer på rengøringsper-sonalet. Produkterne er effektive, og det

kan man både se og lugte, og produkterne er ikke hårde mod linoleum.

Gulvprodukter, som linoleum, er levende og skal behandles skånsomt – ellers ud-tørrer de og sprækker og opsamler endnu mere skidt. Ved den rigtige behandling vedligeholdes de, og det betyder, at det også er en økonomisk god løsning for for-eningen, idet gulvene holder længere.

Vores arbejdsmetoder er effektive, og vi bruger kun kvalitetsprodukter. Når vi star-ter en opgave op, bliver de maskinvaskede mopper lagt i blød i forvejen i et antal, der svarer til det antal etager, der skal vaskes, og med præcis den mængde vand og gulv-sæbe, der er nødvendig. Kun nok til at gøre effektivt rent.

Det gør, at personalet ikke belastes yderli-gere ved at rende op og ned ad trapperne flere gange. En moppe pr. etage med rent vand. Derefter bliver de smidt til vask. Det betyder, at alle trapper bliver vasket i helt nyt, rent vand. Eksempelvis 5 mopper til 5 etager. Personalet kan have en lille spray-flaske med, hvis der er brug for mere fugt.

►

Trappe før og efter behandlingFoto: KBH Ejendomsservice

114

Det er mopperne, der gør det primære stykke arbejde, og i princippet kan man med rengøring med mopperne, fremstillet af microfibre, nøjes med bare rent vand – uden at feje først. Rengøringen udføres i én arbejdsgang. Der spares tid, og vi kan dermed tilbyde en god kvalitet til en fornuf-tig pris.

Denne microfiber-moppe tager virkelig fat, og nye kunder bliver overrasket over at op-leve forskellen på deres nyvaskede gulve i forhold til, hvad de er vant til. Med microfi-bre fanges grus og småstøv, som først bli-ver frigivet ved vask over 65 grader. Dette sker så ved vask i industrimaskiner, og da mopperne kun bliver brugt en gang, før de vaskes igen, får man betydeligt pænere og renere gulve.

Ergonomisk korrekt udviklede produkter, som er smidige i brugen og har multifunkti-oner, bidrager til effektive arbejdsgange – skafterne er ergonomiske og lette, og mopperne optager kun vand til det dobbel-te af deres størrelse.

Det giver bedre arbejdsvilkår, hvilket er vigtigt for os, da vi også godt kan lide at passe på vores personale – rengøring er hårdt nok i forvejen. Det betyder så også, at vi holder på vort personale og har lav udskiftning, fordi de trives med produkter-ne og arbejdsmetoderne.

Når vi starter et samarbejde op med en ny kunde, beser vi standen af opgangene. Er disse meget beskidte og forsømte, anbefa-ler vi at starte op med en grundig dybdegå-ende rengøring, så der bliver helt rent.

Ny teknologi bidrager til bedre og mere skånsom rengøring af trapper


Denne grundrengøring bliver efterfulgt af polish forbehandler, så der bliver renset godt igennem, og skidt og snavs kommer op af linoleummet.

Med sådan en behandling er der renset helt op, og polishen og coater gør, at gul-vene blot skal vedligeholdes de næste par år. Vores kunder er tilfredse, og faktisk er vi så heldige, at de tilfredse kunder anbe-faler os videre, så størsteparten af vores kunder har vi fået via mund-til-mund-meto-den.

Det kan jo kun være en pejling om, at vi gør det rigtigt, hvilket vi naturligvis er meget glade for. Vi bruger ikke underleverandø-rer af personale, hvilket er normalt inden for vores branche, men gør udelukkende brug af vort eget team. Det er vores ople-

velse, at dette også er med til at skabe tillid hos kunden – at de ser de samme perso-ner hver gang.

Et godt samarbejde - os og kunden imel-lem - er altafgørende, og vi gør meget ud af at leve op til deres tillid til os ved at leve-re kvalitets- og ekspertarbejde faktisk in-den for alle former for ejendomsservice: græsslåning, vinduespolering m.m., eller vi anbefaler andre håndværkere ved fore-spørgsel, fortæller Rasmus Koch Hansen fra KBH Ejendomsservice A/S. ■

116

Administrationshuset A/S er årligt med til at re-alisere en del altanpro-jekter i ejendomme vi administrerer. Da altan-projekter både er tek-nisk, økonomisk og for-eningsmæssigt kompli-cerede sager med mange muligheder, har

vi i denne artikel prøvet at samle op på vo-res erfaringer.

Altansager er komplicerede Altansager adskiller sig på flere måder fra almindelige byggesager. Der er ofte tale om en bygningsdel, som reelt leveres til beboeren og ikke foreningen. Herved er beboerne ofte meget involverede i projek-tet og har betydelige interesser i og indfly-delse på projektets udformning. Der kan af samme årsag være mange individuelle valg og tilvalg, som komplicerer økonomi-en og leverancestyringen. Det er derfor af afgørende betydning, at rollerne og man-daterne omkring et altanprojekt klarlæg-ges meget tidligt, og at der skabes en ba-lance mellem at mobilisere engagerede beboere og sikre en stram styring.

Brug af rådgivereEn altan er ikke bare en altan! Vi ser, ofte at uprofessionelle engagerede beboere og bestyrelser kommer meget langt i beslut-ningsprocessen uden, at man egentlig har afklaret alle behov og tekniske muligheder. Altaner findes i meget forskellige udform-ninger og kvaliteter, og man vil ofte skulle afveje og prioritere imellem forskellige hensyn, hvad gælder alt fra lysindfald, vandtæthed, ophængningens æstetik og opmærksomheden omkring, at en stor let-vægtsaltan typisk opfører sig meget an-derledes end en mindre og mere solid stål- eller betonaltan.

Det er vigtigt, at man i foreningen engage-rer den nødvendige professionelle bistand. Først og fremmest bør en administrator, eller anden med foreningsjuridisk kompe-tence, bistå med at lave den rette juridiske og økonomiske løsning og med indgåelse af aftaler, med håndtering af pengestrøm-men osv. Desuden anbefaler vi også, at en teknisk rådgiver, arkitekt eller ingeniør med erfaring i altaner, involveres i proces-sen, så der ud fra et fagligt synspunkt kan ses på alle tekniske valg/tilvalg, og der kan føres tilsyn selve opsætningen af altanerne.

Etablering af altaner i andelsboligforeninger

Opsætning af nye altaner på eksisterende ældre ejendomme er enormt populært disse år. Nye løsninger, mere lempelige regler og gode finansieringsvilkår har gjort altanen til det, alle i byen ønsker.

Af Direktør Patrick Kuklinski, Administrationshuset A/S


Finansiering i andelsboligforeningerI forbindelse med finansieringen af altan-projekter i andelsboligforeninger er der fle-re løsningsmuligheder, men indledningsvis skal det besluttes, hvorvidt altanerne er en del af den fælles, faste ejendom eller en individuel forbedring.

Hvis altanen er en individuel forbedring, der købes og betales af den enkelte andel-shaver (egenfinansiering), har foreningen intet mellemværende i projektet.

I denne meget simple løsning vil altanen være en individuel forbedring, og altanens anskaffelsespris noteres som en forbed-ring, der lægges til andelen ved salg. Det er ikke vores anbefaling, at der afskrives på ny-opsat altan. Altanen består og har sin værdi så længe, den er der og i øvrigt vedligeholdes.

Ønsker man en individuel løsning, hvor der ikke skal afskrives på en altan, skal dette vedtages som en del af altanprojektet og tilføjes foreningens vedtægter. Andelsbo-ligforeningernes Fællesrepræsentation (ABF) siger i deres retningslinjer omkring vurderinger af altaner, at disse skal afskri-

ves over 30 til 40 år, hvor der er tale om individuelle forbedringer. Det er muligt at vedtage andet i foreningens vedtægter, da ABF’s anvisninger udelukkende er ret-ningslinjer, og vi mener, at man med rette kan gøre altanen til en varig forbedring.

Teoretisk set er der mulighed for, at en in-dividuel forbedring kan finansieres i for-eningen ved, at foreningen låner penge i kreditforeningen og videreudlåner disse penge til andelshaveren mod sikkerhed i et pantebrev. Dette mener vi ikke er tilråde-ligt, idet foreningen nødvendigvis må skul-le forholde sig til den enkelte andelshavers kreditværdighed, og det kan ofte være vanskeligt at opnå den nødvendige pant-sikkerhed. Dertil er løsningen kompliceret og dyr i administration.

En ofte anvendt mulighed, særligt når en stor andel af andelshaverne ønsker altan er, at altanprojektet udføres som et fælles køb med fælles finansiering, og hvor alta-nerne bliver en del af den fælles ejendom. Her vil de andelshavere, der får en altan, komme til at betale en ekstra boligafgift svarende til finansieringsudgiften på deres altanløsning. Finansieringsudgiften bør

►

Foto: Altan.dk

118

svare til ydelsen på det fast forrentede lån, som foreningen optager til at finansiere kø-bet. Der skal her være tale om fast rente, da forskydninger i renten ellers vil betyde udgifter/gevinst for de andelshavere, der ikke er med i altanprojektet.

Ovenstående er en ren og god løsning, som ikke stiller krav til andelshavernes kreditværdighed, og foreningen er via den ekstra boligafgiftsopkrævning sikret sin fi-nansiering, når man også har tilpasset vedtægterne i overensstemmelse hermed.

En fordel er også, at man reelt finansierer altanerne med en lav fast rente via realkre-dit i stedet for, at den enkelte andelshaver tager et andelsboliglån i banken. Proble-met med løsningen er, at andelshaver ikke får rentefradrag for renteudgiften. Dertil kan optagelsen af det nye lån påvirke egenkapitalen og andelskronen, hvis ejen-dommen ikke stiger med et beløb der sva-rer til det nye lån. Det vil ejendommen dog alt andet lige gøre, da altanerne er en for-bedring og berettiger til en øget værdi i SKAT’s vurdering og en øget leje ift. en eventuel valuars beregning. Vores erfaring har været, at det ikke har givet problemer at opskrive ejendommene med et beløb svarende til altanernes omkostning.

Priser og økonomiI andelsboligforeninger ser vi attraktive fi-nansieringsmuligheder, da det nu er muligt at optage et 2,5% fastforrentet realkredit-lån i 30 år med afdrag. Dvs. man i en an-delsboligforening, ved finansiering igen-nem foreningen og betaling af en ekstra ”altanboligafgift”, pr. måned må forventes at skulle betale ca. 412-535 kr./md for en altan, som i anskaffelse koster ca. 100.000 til 120.000.

Foto: Altan.dk

■

Etablering af altaner i andelsboligforeninger


120

Vi ved med sikkerhed i dag, at mange ting var dårligere, herunder byg-gematerialer og kvalitet ved installation. I Vores speciale er der tale om rørsystemer, både kloak & VVS installationer. Mange af disse er lavet af dårlige materialer og

lagt eller monteret som var det gjort af en blind mand.

Med tiden er rørene blevet svage, ru, skæ-ve med store og små revner. Alt dette er noget som kan skabe drift forstyrrelser og i mange tilfælde er det en åben adgang for rotterne. I takt med at flere og flere rørsy-stemer bryder sammen og de store regn-mængder fylder de offentlige kloakker, så søger rotterne højere op i de private led-ninger. Her kan de fortsætte med at lave skader og gener indtil systemet bryder sammen. Få personer tænker over at VVS & kloakinstallationen er det dyreste i en ejendom, Ikke så meget pga. rør eller om-lægning, men de store følger som ofte er

nye gulve, køkkener, badeværelser med mere.

Når en kunde kontakter os med et pro-blem, starter vi typisk et kort møde på ste-det hvor vi drøfter situationen. Alt efter hvil-ket problem det drejer sig om, vælger vi at trække en streg i sandet og opsætter en rottespærre ved udløb til offentlig kloak. Dette gør at der ikke kommer flere rotter ind. Vi bruger typisk den prisvindende og VA godkendte rotte spærre fra Pipesec som ikke bruger strøm og kun kræver ét vedligeholdelses service én gang om året. Den er billig, driftssikker og virker 100%, ingen rotter kommer ind, når den er monte-ret. I visse tilfælde kan den med fordel monteres sammen med et højtvandslukke, hvis ekstremregn er et problem på ejen-dommen.

Herefter anbefaler vi en TV-inspektion af alle rør, som gør at man får en idé om hvor omfattende skaderne er. På baggrund af denne TV-inspektion, laver vi en renove-ringsplan som alt efter omfang, budget og størrelse kan planlægges op til 20 år frem.

Rotter, dårlige materialer og tiden nedbryder vores kloaknet

I gamle dage var alting bedre, noget de fleste af os har sagt eller hørt på et eller andet tidspunkt. Jeg vil ikke påstå det modsatte i denne artikel, men det er helt sikkert at det bør ændres til ”mange ting var bedre i gamle dage”.

Af Salgschef Lars Møller, LMJ-Insituform


Hvis kunden siger ja tak til det uforpligten-de tilbud, laver vi en udførselsplan hvor de mest belastede ledninger tages først og de mindst belastede til sidst.

På denne måde kan kunden sætte de nøj-agtige renoveringsudgifter ind i sit budget og regne med dem mange år frem. Nogle boligselskaber har valgt denne løsning og kan på denne måde afsætte et beløb pr. lejemål, som i et tilfælde betød kr. 39,00 pr. lejemål, pr. måned. Denne pris indeholdt renovering af hele afløbssystemet og ved-ligehold i 10 år.

Metoderne til renovering uden opgravning har igennem de sidste par år gennemgået en enorm udvikling. Vi kan med moderne metoder lave strømpeforinger (Nyt rør i gammelt rør) uden opgravning fra 32mm. Og helt op til 4400mm. LMJ er Danmarks eneste licenstager til verdens førende pro-dukter fra Insituform og har et egnet pro-dukt til ethvert rør. De unikke produkter omfatter også hurtighærdende lugtfrie strømper som ikke indeholder giftige stof-fer som styren og epoxy, flere af dem kan

også installeres uden brug af varme. Dette betyder at vi typisk er 48 timer om at reno-vere samtlige ledninger i en opgang på 5 etager fra gulvafløb til fodbøjning og helt uden lugtgener. Hvis det gøres traditionelt, betyder det mange gener fra tømrer, mu-rer, VVS & kloakfolk i ugevis.

Det skal nævnes at flere af vores systemer til renovering uden opgravning, har en de-klareret levetid på over 100 år. Dette kan ingen standard rør leve op til. ■

122

I skolen lærte vi, at varm luft kan indeholde mere vanddamp end kold luft. Vi lærte, at når varm fug-tig køkkenluft møder den kolde flaske, vi tager ud af køleskabet, så dannes der dug på flasken. Om vinteren ser vi, at der dannes dug på indersi-

den af nogle ruder. Det sker, fordi lufttem-peraturen ved rudens overflade er for lav til, at luften ved ruden kan rumme den fugtig-hed, der er i rummet.

Dette er baggrunden for, at vi skal være op-mærksomme, når vi indretter områder i bo-ligen, der kommer til at være koldere end resten af boligen, fx walk-in-closet og bryg-gers. Det kan også gå galt, når der i en el-lers uopvarmet kælder indrettes opvarme-de rum, fx badeværelse eller vaskerum, el-ler når der i etageejendomme er uopvarmede trapperum.

Høj luftfugtighed kan give anledning til skimmelvækst. I det følgende vil nogle ek-sempler beskrive, hvad man skal være op-mærksom på, og hvordan man kan forebyg-ge skimmelvækst.

Walk-in-closet Det er blevet moderne, at indrette et walk-in-closet eller et skabsrum fx ved at afspær-re en del af et soveværelse eller indrette et lille kammer til et rum fyldt med skabe og

hylder. Skabe og hylder placeres tæt op ad vægge og i rækker i rummet og bliver såle-des familiens centrale opmagasinerings-plads til tøj, sko, kufferter mm. Det er ikke et rum til ophold, og derfor er det naturligt ikke at opvarme rummet. Selv om der er vinduer i rummet, bliver der sjældent luftet ud. Men dette kan vise sig at være en rigtig dårlig ide, hvis ydervægge og ruder er dårligt iso-lerede. Den varme luft med almindelig luft-fugtighed fra boligen vil trænge ind i skabs-rummet, og i den kolde del af året vil det betyde, at denne luft bliver afkølet i rummet. Dermed stiger luftfugtigheden. Især langs kolde vægflader og vinduer vil den stige drastisk. Dette vil give anledning til kraftig skimmelvækst, som måske i starten vil være dækket af skabe, og som derfor ikke bliver opdaget, før det har udviklet sig til et omfang, der får indflydelse på indeklimaet i de tilstødende rum, se foto.

Kælderrum - opvarmede eller uopvar-medeI både stuelejligheder og en-familieshuse opstår der ofte et ønske om, at kunne ind-rette kælderen til forskellige anvendelses-formål, hvor nogle rum opvarmes, mens andre står uopvarmede. Der indrettes fx baderum, vaske/tørrerum, kondirum mm. Opvarmes sådanne rum kan luften måske ”bære” den fugt, der kommer fra fugtgiven-de aktiviteter som badning, tøjtørring og træning plus den fugt, der kommer fra opsti-gende grundfugt og indtrængende fugt gennem væggene. Men de kolde rum ved

Adskil kolde og varme rum

Når en ejer- eller andelsboligforening gennemfører en byggesag i foreningen, opstår der typisk mange spørgsmål undervejs i processen. Denne artikel kan du bruge som et opslagsværktøj under en byggesag. Bemærk at spørgsmålene alene vedrører de administrative spørgsmål, ikke de byggetekniske spørgsmål.

Af Anne Pia Koch, Teknologisk Institut, Byggeri og Anlæg


siden af kan måske ikke klare den øgede luftfugtighed. Det betyder, at når den varme fugtige luft trænger ind i de kolde uopvar-mede rum, stiger luftfugtigheden her mar-kant. Endnu højere bliver luftfugtigheden ved kolde overflader som ydermure, vindu-er og kældergulv. Modsat er det en fordel, at et fyrrum i en kælder afgiver varmen til resten af kælderen, fordi der her er tale om tør varme.

TrapperumEn del ældre ejendomme har bagtrapper, der stikker ud fra husets facade. Murværket her er ofte massivt og uisoleret. Trappetår-net er uopvarmet og modtager varm fugtig luft fra lejlighedernes køkkener. Efter ud-skiftning af vinduer og yderdøre vil luftfug-tigheden i sådanne trappetårne ofte stige kraftigt, hvis ikke der er sørget for god ven-tilation, og så vil der dannes kondens og deraf følgende skimmelvækst.

KonklusionSamlet set kan man sige, at hvor der er for-bindelse mellem kolde og varme rum, vil luftfugtigheden stige i de kolde rum, hvor luften afkøles. Hvis luftfugtigheden i den varme luft er høj, vil luftfugtigheden ved af-køling nemt kunne overstige 75 % RF, især på kolde materialeoverflader som fx yder-vægge. Under sådan nogle betingelser be-gynder skimmelsvampesporerne at spire og vokse med risiko for, at der opstår inde-klimaproblemer.

I skabsrummet kan problemerne måske lø-ses ved at varme rummet op og sørge for ventilation samt min. 5 cm afstand mellem ydervægge og skabe.

I kælderen er det en god ide at adskille kol-de og varme, fugtige områder med en tæt skillevæg og en dør, der er tætnet med gummilister, hvorefter den kolde og varme del ventileres hver for sig efter behov.I trapperummet kan det have betydning at tætne køkkendørene og skabe ventilation fra bund i opgangen - ved fx en rist i væg eller yderdør - til top ved fx en fugtstyret ventilator øverst i trapperummet.

Er der opstået skimmelvækst på vægflader skal dette afrenses til helt rent puds og ny overfladebehandling skal være diffusionså-ben. ■

124

I andelsboligforeninger gælder maksimalprisbe-stemmelserne, som be-virker, at andelene ikke må handles til en højere værdi end den, der mak-simalt kan beregnes. Mange andelsboligfor-eninger vælger at ind-regne reserver i opgørel-

sen af andelenes værdi, og det kan der være mange gode grunde til at gøre.

MaksimalprisbestemmelserneMaksimalprisbestemmelserne i Andelsbo-ligforeningsloven betyder, at der er et loft over, hvor meget en andelshaver må sæl-ge sin andel for.

Maksimalprisen fastsættes som værdien af andelen i foreningens formue tillagt vær-dien af de forbedringer, der er gennemført i lejligheden samt eventuelt værdien af fast installeret inventar.

Maksimalprisen opfattes af mange som den pris, en andelsbolig skal sælges til. Det er ikke nødvendigvis rigtigt, da maksi-malprisen udelukkende er et loft for, hvad en andelsbolig maksimalt må sælges til ifølge loven. Lovgivningsmæssigt er der

intet til hinder for, at prisen på andelen fastsættes under maksimalprisen.

De fleste andelsboligforeninger har i deres vedtægter en bestemmelse om, at gene-ralforsamlingens prisfastsættelse er bin-dende, selvom der lovligt kunne have væ-ret fastsat en højere pris.

Ligeledes har mange foreninger et afsnit i vedtægterne, som beskriver, at der hvert år i budgettet og resultatopgørelsen skal medtages et beløb til henlæggelse i en fond som en særlig post. Fonden kan efter generalforsamlingens bestemmelse an-vendes til vedligeholdelse, genopretning, forbedringer og/eller fornyelser. Beløbets størrelse fastsættes hvert år af generalfor-samlingen. Det i fonden opsparede beløb kan ikke medregnes ved beregning af an-delsværdien.

Foreningernes vedtægter indeholder der-med normalt bestemmelser, der gør, at der kan indregnes reserver i opgørelsen af an-delenes værdi.

Hvornår er det nødvendigt at have re-server i andelenes værdi?Som beskrevet ovenfor er der lovmæssigt intet til hinder for at indregne reserver i op-

Reserver i opgørelse af andelenes værdi

Hvornår er der behov for reserver i opgørelsen af andelenes værdi, og hvorledes vises de i regnskabet?

Af partner og statsautoriseret revisor Jesper Buch, BDO Statsautoriseret Revisionsselskab


►

126

gørelsen af andelenes værdi, og der kan være flere grunde til det. Men der kan også være årsager, der gør, at man skal indreg-ne reserver.

Højesteret har i januar 2013 afsagt 2 dom-me, der betyder, at der skal ske regulering i andelsværdien, så snart foreningen får kendskab til forhold, der påvirker andels-kroneberegningen væsentligt negativt, og som ikke er en følge af sædvanlig drift.

Forhold, der kan påvirke andelskronen ne-gativt, og som ikke er en følge af sædvan-lig drift, kan være følgende:

1. Modtagelse af ny, lavere vurdering på ejendommen (offentlig vurdering eller valuarvurdering).

2. Modtagelse af markedsværdiopgørel-ser på renteswap eller væsentlig æn-dring i kursen på foreningens realkre-ditlån, som medfører en forøgelse af gældens værdi.

3. Optagelse af nye lån eller omlægning af eksisterende lån med kurstab som medfører forøget gæld.

4. Vedtagelse af større vedligeholdel-sesprojekter/byggeprojekter som ikke medfører tilsvarende stigning i vurde-ringen af ejendommen.

5. Større skade som ikke er forsikrings-dækket

Flere andelsboligforeninger vælger derfor

at indregne reserver i opgørelsen af ande-lenes værdi for at imødekomme indvirknin-gen af ovenstående.

Den ændrede retspraksis efter Højesterets afgørelse har konsekvenser i forbindelse med vedtagelse af byggesager. Hvis en forening vedtager en større byggesag, der ikke udløser en tilsvarende værdiforøgelse af foreningens ejendom, vil man skulle ”hensætte” udgiften til byggesagen, så snart den er vedtaget på en generalfor-samling og dermed indregne en reserve i beregningen af andelenes værdi.

Visning af reserver i årsrapportenTidligere kunne reserver i opgørelsen af andelenes værdi være vist på mange for-skellige måder i årsregnskabet. Reserven kunne være vist som en hensættelse un-der passiverne, nogen fratrak hensættel-sen direkte i andelskroneberegningen, og andre anbefalede en lavere andelskrone end den, der maksimalt kunne beregnes. I nogle regnskaber har der endda været en kombination af flere af de nævnte metoder.

Det kunne derfor være svært at gennem-skue, hvor store reserver der var indregnet i opgørelsen af andelens værdi.

Efter indførelsen af regnskabsvejlednin-gen fra Erhvervsstyrelsen er der nu kun en måde at indregne reserver i opgørelsen af andelenes værdi på, og det er via indreg-

Reserver i opgørelse af andelenes værdi


ning af henlæggelse til reserver som en særskilt post under egenkapitalen. Henlæggelserne skal stadig besluttes på en generalforsamling sammen med god-kendelsen af regnskabet og andelskrone-beregningen. Bliver der på generalforsam-lingen besluttet en anden andelskrone, end den der fremgår af årsregnskabet, skal årsregnskabet korrigeres, så det stemmer overens med den vedtagne an-delskrone.

Reserverne kan være øremærket til særli-ge formål som vedligeholdelse af ejen-dommen, imødegåelse af værdiforringel-ser af ejendommen, kursreguleringer m.v., eller de kan have en mere generel karakter og bare kaldes henlæggelse til andre re-server.

Henlæggelser til vedligeholdelse og for-brug af henlæggelser til vedligeholdelse føres via resultatdisponeringen under re-sultatopgørelse over til andre reserver. An-dre henlæggelser, som henlæggelser til imødegåelse af værdiforringelse af ejen-dommen eller mere generelle henlæggel-ser, føres direkte på egenkapitalen via flyt-ning fra overført overskud til andre reser-ver.

AfslutningIndregning af reserver i opgørelsen af an-delenes værdi er blevet en vigtig del af regnskabsaflæggelsen for andelsboligfor-

eninger. Bestyrelsen i andelsboligforenin-ger skal i samråd med deres administrator og revisor overveje forhold, der kan have indflydelse på foreningens formue i fremti-den og sørge for indregning af reserver, som er tilstrækkelige til at imødegå disse forhold.

Samtidigt er det vigtigt, at reserverne bli-ver vist korrekt i årsregnskabet i overens-stemmelse med vejledningen fra Erhvervs-styrelsen, således at det er synligt for alle, hvor store reserver der er indeholdt i opgø-relsen af andelenes værdi.

Oplever foreningen i løbet af året forhold, der påvirker andelskroneberegningen væ-sentligt negativt, er det vigtigt, at der hur-tigt bliver lavet en beregning for at under-søge, om indvirkningen på andelskronen kan indeholdes i de reserver, der allerede er indregnet i regnskabet.

Beregningen skal vise den maksimalt mu-lige andelskrone, beregnet efter de nye forudsætninger, og denne skal så sam-menholdes med den andelskrone, som se-nest er vedtaget. Er den senest vedtagne andelskrone højere end den nye maksi-malpris, skal der foretages korrektion af andelskronen, således at den nye, lavere andelskrone anvendes ved fremtidige handler. ■

128

Claus Borum er byg-ningskonstruktør – op-rindeligt uddannet tøm-rer - og han har rådgivet om vedligeholdelse af bygninger i en årrække i såvel sociale boligsel-skaber som i sin egen virksomhed, som han har drevet i fire år.

Claus fortæller her om egne erfaringer: ”Mange boligforeninger er slet ikke klar over. at det er muligt at lægge en langsigtet plan, hvor større byggearbejder planlæg-ges for en rullende tiårs periode. Vi udar-bejder en vedligeholdelsesplan, lægger et budget samt en tidsplan og giver saglige begrundelser for, hvorfor arbejdet skal ud-føres på det pågældende tidspunkt.

Det giver bestyrelsen mulighed for at lave et samlet og mere præcist budget for fx andelsboligforeningen, der ikke rummer ubehagelige overraskelser - evt. med bo-ligafgiftsstigninger til følge eller andre ge-ner - og som indeholder et aftalt beløb til vedligeholdelser. Desuden er det også vigtigt at arbejde med energibesparelser i forbindelse med en vedligeholdelses-plan. Mange penge kan spares ved at udskifte og renovere vitale dele på ejendommen”.

Samarbejdet med en professionel byg-gerådgiver om vedligeholdelsesplanenClaus Borum har stor erfaring med at råd-give især andelsforeninger, og med at planlægge og budgettere et byggeri, en renovering, eller ved ønske om nybyggeri som fx gårdanlæg, altaner eller en energi-renovering.

Claus fortæller videre: ”Vi har stor forstå-else for, at andelsforeninger kan have for-skellige økonomiske rammer eller renove-ringsbehov. Vi opstiller normalt flere sce-narier, som bestyrelsen kan beslutte ud fra. Det er klart, at man i de fleste tilfælde får, hvad man betaler for, men vi sikrer os, at der bliver udført arbejder af den bedst mulige kvalitet indenfor det opstillede budget. Vi er specialister, uddannede til at vurdere skader og renoveringsarbejdes omfang samt til at se de løsninger, der er bedst for beboerne, og vi foreslår des-uden forskellige løsningsmuligheder.

Da ingen ønsker sig ubehagelige, økono-miske overraskelser, er det vigtigt at få lagt en tiårig vedligeholdelsesplan”.

Lav en tiårs planBoligforeninger anbefales at opstille lø-bende tiårs planer for vedligeholdelsen af deres ejendom. Der bliver diskuteret øn-sker om nybyggerier, energibesparende

Professionelle vedligeholdelsesplaner for andels- og ejerforeninger

Mange boligforeninger anser større renoveringsarbejder for uhensigtsmæssige, dyre og som pludseligt opståede. Men hvis boligforeningen, det kan være andels, ejer eller lejerforening, er sig sit ansvar bevidst, sørger den for at have en aftale med en professionel bygningsrådgiver, der kan opstille en vedligeholdelses-plan sammen med foreningen.

Af Ole Dreyer, Ole Dreyer Kommunikation


foranstaltninger, renoveringer og drømme og visioner, der løbende kan lægges ind i budgettet. For at sikre at der ikke er skjul-te skader eller andre overraskelser, besø-ger en professionel byggerådgiver sam-men med et bestyrelsesmedlem udvalgte boliger.

En byggerådgiver vil normalt udvælge 10 % af boligerne til kontrolbesøg. Der øn-skes naturligvis adgang til boliger, som man forventer, der er skader på. Det kan fx være oppe i toppen af ejendommen, ud mod facadevægge eller over kælder eller port. Desuden inspiceres ejendommens tag, facade, døre og vinduer.

En boligforening kan spare mange penge på at have en professionel styret vedlige-holdelsesplan, der også indeholder en plan for energibesparende renoveringer, som fx udskiftning af vinduer og døre, el-ler optimeret isolering.

Fx er gennemgribende tag- og vinduesre-noveringer meget omkostningstunge. ”Så Spar penge – vedligehold jeres ejendom løbende, det er bedre end at opdage ska-den, når den er omfangsrig” siger Claus Borum, og fortsætter: ”Vedligeholdelse er en opsparing, da en ejendom meget hur-tigt kan få udhulet sin værdi hvis den mis-ligholdes”.

►

"Desuden er det også vigtigt at arbejde med energibesparelser

i forbindelse med en vedligeholdelses-plan. Mange

penge kan spares ved at udskifte og renovere vitale dele

på ejendommen"Claus Borum

130

En vedligeholdelsesplan indeholder ofte fx disse punkter:

• Besøg og dialog med bestyrelsen

• Indhentelse af stamdata på ejendommen

• Eftersyn af ejendommens tag, kælder og facade

• Besøg i cirka 10 % af ejendommens boliger

• Fremlæggelse af muligheder for en vedligeholdelsesplan

• Ideoplæg med energibesparende foranstaltninger

• Oplæg på eventuelt akutte skader, der skal renoveres straks

• Budgetfremlæggelse

• Aftale om vedligeholdelsesplanens indhold, herunder treårige kontrolgennemgange

• Budgetfremlæggelse og vurdering af arbejdets omfang og tidsplan

• Afholdelse af beboermøder, der sikrer dialog med alle berørte

• Rapport efter hver evaluering eller reparation/udskiftning

Professionelle vedligeholdelsesplaner for andels- og ejerforeninger


Beboerinddragelse er væsentlig for Borum ByggerådgivningEn byggerådgiver bør have særligt fokus på at begrænse generne for beboerne. Gennem dialog med beboerne planlæg-ges byggeriet/renoveringen, så det giver mindst mulige gener.

Claus Borum fortæller: ”At Borum Bygge-rådgivning af hensyn til beboerne anbefa-ler, at lave løbende udskiftninger, så der ikke bliver lange forløb med omfangsrige gener, det være sig udskiftning af vinduer, facaderenoveringer, aflukning for vand osv.

Men naturligvis er det vigtigste, at bebo-erne er tilfredse med renoveringsarbej-det, både økonomisk og funktionelt.

Vi laver i denne tid mange vinduesudskift-ninger til de nærmest vedligeholdelses-frie træ/aluminiums vinduer. Det sparer mange penge og ærgrelser fremover, for beboer og forening, samtidig med at det sparer energi”.

Brug professionel rådgivningEn vedligeholdelsesplan kræver stor pro-fessionel faglighed. Claus tillægger det stor værdi, at Borum Byggerådgivning yder uafhængig rådgivning.

Firmaet kan således trække på de bedste håndværkere til de enkelte opgaver, men kan naturligvis også fremlægge tilbud fra flere håndværkere på samme opgave. ”Vi mener, at vores uafhængighed af hånd-værkere og entreprenører er en stor styr-ke. Vi kan trække på et stort netværk, der byder ind på løsning af opgaverne.

Beboerforeningen kan således vælge, hvad de synes, er det bedste tilbud netop tilpasset deres behov. Vi rådgiver natur-ligvis om, hvad vi mener, er det bedste at gøre - også set på den lange bane.

Men beslutningen om hvem der får entre-priserne i renoveringsarbejdet er alene beboernes, som gennem deres bestyrel-se beslutter det.” slutter Claus Borum. ■

132

Hovedtrappen er det første øjet ser, når man træder ind i en ejendom - en præsen-tabel opgang er derfor essentiel for et po-sitivt førstehåndsindtryk. Endvidere bidra-ger en renoveret hovedtrappe til en samlet værdigforøgelse af de enkelte lejligheder og gør dem samtidig lettere at sælge.

Hvem kender ikke følelsen af at træde ind på en flot, moderniseret hovedtrappe?

Malerfirmaet AL og Holm ApS renoverer hovedtrapper samt bagtrapper i såvel sto-re som små ejer- og andelsboligforeninger. Ved større renoveringsentrepriser udføres opgaverne som hovedentreprise i samar-bejde med andre fagentreprenører som murer, tømrer/snedker, gulvarbejde, ter-razzobelægning og elektrikerarbejde. Alle samarbejdspartnere bliver på baggrund af entrepriseopgavens omfang nøje udvalgt af AL og Holm, således at det smukkeste og kvalitetsmæssigt bedste resultat opnås for kunden.

Når en hovedtrappe skal renoveres, taler vi forud for projektet altid med formanden, der beskriver opgavens omfang og i sam-arbejde udarbejdes en tidsplan, fortæller Anders Holm, malermester i Al & Holm Malerfirma ApS. Dertil besigtiges projek-

Ejendommens entre

Renoverede og moderniserede hovedtrapper skaber glæde og værdi.

Interview af Malermester Anders Holm, Al & Holm malerfirma ApSSkrevet af Jeanette Elsner

tet, som udmønter sig i et skriftligt oplæg, hvori vi beskriver opgavens omfang med materialevalg, forretningsgange og samar-bejdspartnere, der alle lever op til vores kvalitetskrav og forventninger.

Alt efter opgavens omfang kan renovering af en hovedtrappe tage op til et par måne-der. Ved ældre ejendomme går der typisk 20-30 år mellem en istandsættelse, hvilket naturligvis sætter sit præg, da trappen ef-ter mange års daglig brug vil fremstå ned-slidt.

Når en ejendoms bestyrelse beslutter sig for at få renoveret deres hovedtrappe, og derved give nyt liv til opgangen i form af et mere moderne udseende samt en forlæn-gelse af trappens levetid på mange nye år, ligger der som oftest mere i opgaven end selve malerarbejdet: både vægge og lofter skal repareres, gamle elinstallationer skal demonteres og nye elinstallationer, som moderne LED belysning, installeres, før


der mures, spartles og sættes glasvæv op. Nedslidte gulve skal have ny slidstærk be-lægning, gelændere skal repareres, slibes og behandles, og dertil skal vinduer og døre som oftest også renoveres.

Dette er selvsagt et omfattende projekt, som kræver god planlægning og professi-onelt kendskab til processer, hvilket kan virke uoverskueligt for en formand eller vicevært, og derfor tager vi os gerne af hele entreprisen ud i alle detaljer, som sik-rer et tilfredsstillende resultat for både be-boere og bestyrelse.

Når projektet er gennemført, og ejendom-mens hovedtrappe står fuldt renoveret og moderniseret, konkretiserer AL & Holm Malerfirma deres fremadrettede anbefalin-ger til, hvordan ejendommen vedligehol-des bedst muligt via en fremtidig vedlige-holdelsesplan.

Hovedtrapper holder bedst ved godt mate-

rialevalg, og når gulv, vægge og elinstalla-tioner er på plads, er kun rengøring og al-mindelig vedligeholdelse nødvendig de næste år frem. Den udvendige vedligehol-delse af vinduer og facader kan oftest kla-res ved 7-8 års interval, afhængig af vejr- og forureningsforhold. Vinduer kan være hårdt udsatte for det danske vejr, og de er dyre at udskifte. Her er maling en både smuk og effektiv behandling, som pynter på enhver ejendom, og som samtidig be-skytter træværket mod fugt og vandind-trængning.

Opmærksomhed og grundig vedligehol-delse er derfor på alle måder en god inve-stering. Vedligeholdelsesplanlægning ska-ber endvidere tryghed hos den enkelte boligforenings bestyrelse, da der dermed eksisterer en struktureret plan som sikrer, at nødvendig vedligeholdelse overholdes i overensstemmelse med begge parter, for-tæller Anders Holm. ■

134

Bygassen er en blanding af naturgas, biogas og luft og giver ved brug meget mindre CO2 end tilsvarende brug af el. Bygassen er derfor et oplagt valg til mange for-mål.

HOFOR har besluttet at gøre bygassen endnu mere grøn ved øget anvendelse af biogas, og målet er en 100% CO2-neutral bygasforsyning senest i 2025.

Dermed lever HOFOR op til Københavns Kommunes målsætning om en CO2-neu-tral hovedstad. På grund af bygassens mil-jøfordele stiller kommunen krav om, at det

støttede byggeri skal tilsluttes bygasforsy-ningen, og der skal bruges gas til madlav-ning i boliger, institutioner mv., og hvis der installeres tørretumblere, skal de køre på bygas. Kommunen anbefaler, at kravene også efterleves af det private byggeri.

Gas gavner gastronomienI dag bruger ca. 300.000 københavnere gas hver dag i køkkenet. HOFOR håber, at flere vil skifte til gaskomfur på grund af gassens miljøfordele. Dermed hjælper vi kommunen med at opfylde klimaplanens målsætninger, og så er der jo noget særligt ved at lave mad over åben ild. Varmen kan reguleres lynhurtigt og alle ved jo at ”gas gavner gastronomien” - bare spørg en kok.

Brug gas til komfuret og i vaskeriet for miljøets skyld I København og på Frederiksberg er bygas det miljørigtige valg til komfuret, tørretumbleren, pejsen og terrassevarmeren

af Palle Hansen, energiplanlægger, HOFOR A/S


Læs mere om gas og madlavning på hofor.dk, og bliv inspireret af gasentusiasterne på Facebook. Gå ind på facebook.dk/ga-sentusiasterne.

Langt de fleste ejendomme i København har bygas, så i de fleste lejligheder er det bare et spørgsmål om at få sat en måler op og trukket et par meter rør. Du kan kontak-te en VVS’er for at få et tilbud.

Gas til vaskerietIndenfor de seneste år er der tilsluttet næ-sten 400 gastørretumblere til bygas. Man-ge fællesvaskerier vælger at skifte eltørre-tumblere ud med gastørretumblere. Gas-sen er billigere end el og samtidig spares miljøet for CO2. Vi har beregnet, at med et

gennemsnitsforbrug kan der spares mere end 9.000 kr. om året pr. gastumbler og samtidig spares ca. 1,6 tons CO2. På vo-res hjemmeside hofor.dk kan boligforenin-ger og andre hurtigt få et overblik over den mulige besparelse ved skift til gastørre-tumblere.

En gastørretumbler kan fås til samme pris som en eltumbler, så merinvesteringen ved skift til gas er hurtigt tjent hjem.

En konsulent fra HOFOR besøger gerne boligforeningen og fortæller om gassens fordele, både økonomisk og miljømæssigt og giver gode forslag til placering af gas-måler og vejledning omkring gasinstallati-on og aftræk.

"Gassen er billigere end el og samtidig spares miljøet for CO2. Vi har beregnet, at med et gennemsnitsforbrug kan der spares mere end 9.000 kr. om året pr. gastumbler og samtidig

spares ca. 1,6 tons CO2"Palle Hansen, HOFOR A/S

►

136

Nu kan der også fås en gastørretumbler til husholdningsbrug til bygas. Den kan ses på gasbutik.dk. Denne tumbler kan være et alternativ i mindre boligforeninger.

Flere apparattyper Flere apparattyper kan nu fås til bygas. Fx terrassevarmere, hvor der hidtil mest er anvendt flaskegasmodeller. Flaskegassen er besværlig at håndtere og oplagre. Her har bygassen fordele med enkel håndte-ring – der fås bl.a. modeller med elektrisk tænding, hvor varmeren tændes på en vægkontakt, som ved elektriske varmere. Der er bl.a. opsat terrassevarmere til by-gas i Tivoli, og terrassevarmere til bygas kan også erstatte flaskegas- eller el-var-mere i haven eller gården.

Udover terrassevarmere er det nu også muligt at få en pejs til bygas. Kontakt HO-FOR og hør nærmere om forsyningsmulig-heder og priser.

Nybyggeri og renoveringSom noget nyt tilbyder HOFOR at finansie-re gasstik og gasinstallationer i ejendom-me, hvor der bruges gas til madlavning. Ordningen gælder for nye installationer – både ved nybyggeri og renovering. Hvis ejendommen får dispensation kan gassen afregnes uden måling af forbruget i den enkelte lejlighed. Dermed kan gasmåleren undværes og derved fås en billigere gasin-stallation. Ejendommen betaler et årligt fi-nansierings-tillæg til HOFOR.

Brug gas til komfuret og i vaskeriet for miljøets skyld

■


FÅ EN GASTØRRETUMBLER I FÆLLESVASKERIETSPAR MINDST 9.000 KR. OG MERE END 1,5 TON CO2 OM ÅRET. SE MERE PÅ HOFOR.DK

KontaktDu kan også ringe til os på telefon 3395 2626 eller send en mail på [email protected]

HOFOR A/S

Ørestads Boulevard 35

2300 København S

Telefon 33 95 33 95

www.hofor.dk Mød os på Facebook www.facebook.dk/gasentusiasterne

kogp

.dk

• A

ugus

t 201

4

xxxxx HOFOR Ann_Servicehandbogen_123x190.indd 1 13/08/14 13.10

138

Et år er gået, og vi har fået mulighed for at skri-ve en ny artikel i Ser-vicehåndbogen.

Der er mange temaer, som er spændende for os bygningsrådgivere:

• Hvor meget energi man egentlig kan spare ved at pakke en bygning ind?

• Hvilke materialer og metoder er bedst at bruge ved udskiftning af faldstam-mer?

• Hvordan hjælper vi bedst bestyrelsen og deres administrator med at tilrette-lægge de kommende års renoverings-projekter.

• Hvordan gør vi en renoveringsproces mest tålelig for beboerne.

Jeg synes, det kunne være spændende at se, hvad vedligeholdelse af en bygning be-tyder for en ”helt almindelig andelshaver”.

Henrik er 43 år, han bor med Hanne i en andelsbolig på Frederiksberg – der har de boet i 1 år med deres 2 drenge som går i 9. klasse.

En historie om Henrik og andelsboliger

Hvad betyder bygningens tilstand for køberne?

Af Eric Prescott, Ejer af A4 arkitekter og ingeniører

SaxogadeHanne og Henrik flyttede i 90’erne ind i en andelslejlighed på Saxogade på Vester-bro. Bygningen var blevet byfornyet, som næsten alle på den del af Vesterbro – så bygningen var i fin stand, og der var bade-værelse i lejligheden, noget som i 90’erne stadig manglede i rigtig mange københav-nerlejligheder.

De startede i en 2-værelses, og fik på et tidspunkt pladsmangel. De fik muligheden for at købe nabolejligheden – og fik upgra-deret deres bolig til en stor, 4-værelses lej-lighed med plads til dem og børnene.

Et byfornyelsesprojekt er ikke en balsame-ring, som gør en bygning immun overfor vind, vejr og tiden, der går. På et tidspunkt fik bestyrelsen brug for en sparringspart-ner for at få styr på, hvordan de skulle sør-ge for, at bygningen havde det godt.


De hyrede et firma, som de brugte i mange år. Det, som bestyrelsen satte pris på, var:

• Det var altid den samme person, som kom ud til dem.

• De oplevede, at han havde tid til dem – han var ikke på vej videre til næste møde.

• De havde en abonnementsordning, så det var ham som tog fat i dem hvert år for en gennemgang af bygningen. Det gav tryghed og en opgave mindre for bestyrelsen at huske

• Han gjorde det nemt for dem at iværk-sætte de mindre arbejder, som besty-relsen besluttede, ved at han sørgede for at kontakte håndværkere og defi-nere opgaven for dem. Bestyrelsen sørgede selv for at følge op, når først opgaven var sat i værk.

• Større renoveringsopgaver styrede han fra start til slut med tegninger, be-

skrivelse, udbudsmaterialer og kon-takt til kommunen.

• Bestyrelsen følte, at de på denne måde levede op til beboernes forvent-ning om, at bygningen var i gode hæn-der også med hensyn til dens fysiske form.

For bestyrelsen i Saxogade var det vigtig-ste, at ejendommen var sund og i god stand. Den skulle også være rimelig pæn. Henriks oplevelse var, at bestyrelsen var mest optaget af de opgaver og bygnings-dele, som var fælles. Ingen var der for at tale om deres egen lejlighed.

Da børnene skulle starte i skole, flyttede de i hus i Smørum. De kunne for nogle år siden mærke en stor lyst til at komme tilba-ge til byen og begyndte at se på lejlighe-der.

►

140

Hvad er vigtigt for køberen?Hanne og Henrik var interesseret i en lej-lighed i København med plads til dem og deres store børn. Siden de solgte lejlighe-den i Saxogade var priserne gået op, rigtig meget endda, og nu var det en stor inve-stering at købe en andels- eller ejerlejlig-hed.

Selve lejlighedens indretning var vigtig – kunne de se sig selv bo i den og have en god hverdag – men det var også vigtigt at få styr på 2 ting:

• Var prisen rigtig – eller lå der udgifter på lur rundt om næste hjørne, som skulle indregnes.

• Var der en god stemning i ejendom-men - kunne beboerne i ejen-dom-men arbejde sammen og sørge for, at huset var i god stand.

De var ude og se på forskellige lejligheder – og når de fandt en lejlighed de ville købe, involverede de en byggesagkyndig.

Den byggesagkyndige gennemgik hele bygningen og gav dem sin vurdering af, hvor ejendommen havde ømme punkter og hvilken udgift, der hørte til.

Nogle af de forhold som den byggesag-

kyndige fandt i de forskellige ejendomme var:

• En kælder, der var fugtig – det ville ko-ste en del penge at fugtsikre den.

• Faldstammer og vandrør, der skulle udskiftes meget snart.

• Et radiatoranlæg med 1 stigstreng ført på trappen, og alle radiatorer sluttet til vandret. De rør som kørte gennem alle rum kunne derfor ikke fjernes, og derudover gav det en dårlig varmefor-deling og højere varmeudgift end nød-vendigt.

• Facader med behov for væsentlig istandsættelse.

• Termovinduer, som skulle udskiftes indenfor kort tid.

”Vi oplevede nogle gange, at boligforenin-gen i virkeligheden fremstod som parcel-huse, stablet på hinanden - som altså kun kærede sig om hver sin indre del af matrik-len”

Denne malende tanke opstod, når de kun-ne se, at der var opsat helt nye altaner på en facade, som var i ussel stand. Der var valgt kortsigtede, billige metoder til cen-tralvarmeanlægget, og man havde kun skiftet til termoruder i boligerne og ladet

En historie om Henrik og andelsboliger


■

opgangene stå tilbage med de gamle, ned-slidte og ubehandlede vinduer. Det kunne også være væsentlige mangler, som havde stået på længe - en revne i en sålbænk, som var nedbrudt og begroet med mos, vidnede om en ejendom med en bestyrelse, som ikke kan blive enige om at bevilge penge eller en bestyrelse, som ikke har aftaler på plads med hensyn til at iværksætte nødvendig, løbende vedlige-holdelse.

På den måde blev en del boliger valgt fra, selv om selve lejlighederne var lige det, som de ønskede.

Hanne og Henrik valgte i stedet en lejlig-hed i en andelsboligforening på Godthåbs-vej.

GodthåbsvejDen valgte ejendom bruger en fast rådgi-ver, som er inde over alle større projekter. Ejendommen var renoveret med nyt tag og facade, og den fremstod pæn. Hovedtrappen var renoveret, og gelænde-rets lak og gulvets linoleum fremstod flot.

I forbindelsen med selve handlen bemær-kede Hanne og Henrik, at ejendommen

stillede høje krav i deres vurdering af vær-difastsættelse af den enkelte andelsha-vers forbedringer i forbindelse med an-delssalget.

I gennemgangen af lejligheden havde den uafhængige vurderingsmand påpeget ulovlige, nedsænkede lofter og ulovlig elin-stallation. Her havde bestyrelsen stillet krav om nedrivning af den ulovlige installa-tion af andelshaver, før salget kunne ind-gås. Det, at bestyrelsen tager ansvar og kræver ulovlige installationer fjernet ved salg af andelen, gav tryghed for køberne.

Andelsboligforeningens praksis gav købe-ren et indtryk af handlekraft og viste, at bestyrelsen havde gode målsætninger for ejendommens ve og vel. Det betryggede parret til at købe sig ind i andesforeningen.

Siden har foreningen renoveret kloakken, og der er brugt en del penge på det, men bestyrelsens fokus er fortsat, at det er vig-tigt, at ejendommen er sund og pæn.

Nu kunne parret godt tænke sig en altan – det vil gøre deres lejlighed helt perfekt. Hanne og Henrik er glade for at være tilba-ge i byen og for at bo i en forening, hvor man kærer sig om de fælles værdier.

142

I Vest Administrationen har vi rigtig mange bygge-sager for vore ejer- og an-delsboligforeninger. Vi op-lever som byggeadmini-stratorer mange rigtig gode spørgsmål fra besty-relserne, når vi har bygge-sager. Mange er tilbage-vendende.

Nedenfor følger et ikke ud-tømmende udpluk af spørgsmålene og svarene herpå.

• Opstartenafenbyggesag:

Kan vi i bestyrelsen vedtage en bygge-sag, fx nye altaner, uden en generalfor-samling?Nej, det kan bestyrelsen ikke. Generalfor-samlingen skal altid spørges, medmindre der er helt specielle forhold, som gør sig gældende i foreningen, fx særegne ved-tægter.

Hvordan beslutter vi en byggesag?Både i ejerforeninger og andelsboligfor-eninger vil vedtagelsen af en byggesag kun kunne ske på en generalforsamling. Uopsættelige arbejder er undtagelsen her-til. Beslutningen sker på grundlag af en til-standsrapport fra en byggetekniker og

gennemregnede budgetter fra administra-tors side.

Hvornår og hvor meget stiger vores bo-ligafgift?På den generalforsamling, hvor byggesa-gen vedtages, vedtages også en stigning i boligafgiften.

Når byggesagen er besluttet, skal be-styrelsen så gøre mere?Når byggesagen er vedtaget, overtager tekniker og Vest Administrationen alle de indledende skridt til at få sagen i gang. I denne fase er det stærkt begrænset, hvad bestyrelsen skal lave.

• Undervejsibyggesagen:

Hvad sker der med andelskronen, når vi vedtager en byggesag?Et hav af ting spiller ind her. Hvor mange reserver/opsparing er der i foreningen? Hvad skal der laves under byggesagen? Hvor stor en del af byggesagen er forbed-ringer? Administrationen vil altid have et oplæg på, hvad der forventes at ske med andelsværdien.

Hvor meget skal bestyrelsen deltage i en byggesag? Administrativt? Tek-nisk?Det er stærkt begrænset, hvad bestyrel-sen skal foretage sig under en byggesag. Jo bedre forberedt sagen er, jo nemmere er det at være bestyrelse under sagen.

Byggesager - Typiske spørgsmål (FAQ)


Af Advokat Timmy Lund og administrator cand.jur. Lene Raahauge, Vest Administrationen A/S


Det man som bestyrelse dog altid skal for-vente at skulle lave, er at tage stilling til de tvivlsspørgsmål, som opstår under sagen samt deltage i relevante byggemøder.

Hvordan finansierer vi en byggesag? Andelsboligforening? Ejerforening?I andelsboligforeninger sker finansiering via realkreditlån til foreningen.I ejerforeninger sker finansieringen enten via indbetalinger fra ejerne eller via et fæl-leslån til foreningen fra en bank.

Hvordan betaler vi arbejderne, mens byggesagen er i gang?Hvis foreningen ikke har en opsparing, op-tages der et byggelån til betaling af regnin-gerne under byggesagen. Dette byggelån indfries med et realkreditlån eller fælles-lån, når sagen er slut.

Kan vi få støtte til at få lavet ting på vo-res ejendom, fx byfornyelse?I nogle tilfælde ja. Denne opgave vareta-ger administrator.

Hvad betyder byfornyelse for vores an-delskrone?Når der gives byfornyelsesstøtte til arbej-der i en andelsboligforening, forbliver an-delsværdien som udgangspunkt på sam-me niveau, jf. andelsboliglovens § 5.

Hvilke skader er dækket af forsikringen under en byggesag?Som udgangspunkt alle skader, også dem

som entreprenørerne måtte lave. Der teg-nes en såkaldt all-risk forsikring. Udgifter-ne hertil indgår i byggeregnskabet.

Hvem holder styr på projektet under-vejs, både økonomi og arbejder?Administrator holder styr på tal og budget-ter undervejs samt de andre rådgivere i sagen. Byggeteknikeren holder styr på håndvær-kerne og selve byggeprocessen.

• Efterbyggesagensafslutning:

Hvordan holder vi styr på, hvad bygge-sagen har kostet os?Byggesagsadministrator laver efter bygge-sagens afslutning et byggeregnskab med en oversigt over alle udgifterne i sagen.

Hvorfor er det relevant at få klarlagt, hvad der er forbedringer og hvad der er vedligeholdelse i byggesagen? Dette har betydning for andelsværdien i andelsboligforeninger. Jo større udgift til vedligeholdelse (fx udskiftning af taget), jo større bliver påvirkningen af andelsværdi-en, da foreningens egenkapital bliver redu-ceret. Etablerer en forening fx altaner, vil dette udelukkende være forbedring. ■

144

Det relevante spørgs-mål er, hvilken skat skal der betales, så-fremt en andelsbolig-forening ophører med udlejning af lejelejlig-heder?

Selve skatteberegnin-gen er yderst kompleks, og vil ikke blive beskrevet i denne artikel.Det er af væsentlig betydning for for-eninger, hvor der er en eller ganske få ud-lejede beboelseslejemål at få vished for, hvad andelsboligforeningen skal betale i skat, såfremt udlejningsaktiviteten ophø-rer. Kendskab til den skat, der skal betales, sikrer, at andelsboligforeningens bestyrel-se kan træffe den rigtige beslutning, når den sidste, udlejede lejlighed bliver ledig.

I praksis er det vores erfaring, at netop rådgivningen vedrørende salg af sidste, udlejede lejlighed i andelsboligforeninger er af meget svingende kvalitet. Vi er be-kendt med en række forespørgsler fra be-styrelsesmedlemmer i andelsboligforenin-ger omkring beskatning ved afståelse af sidste lejlighed. De modtagne svar spæn-

der fra ”skatten er alt for høj” til ”det tilladerjeres vedtægter ikke” til enkelte kvalificere-de skøn og konkrete beregninger.

Det mest grelle eksempel, vi har oplevet, er fra en andelsboligforening, som vi efter-følgende er blevet revisor for. Vi modtog en forespørgsel fra et bestyrelsesmedlem. Vedkommende var ikke helt tryg ved det svar, der var modtaget fra foreningens råd-givere. ”Skatten er for høj, og en konkret beregning er dyr” (læs over DKK 25.000). Vores første estimat over skattebetalingenudgjorde DKK 150.000 inkl. rentetillæg.

Den ledige lejelejlighed kunne overdrages til en ny andelshaver for DKK 800.000. Med andre ord ville et salg tilføre andels-boligforeningen DKK 650.000 ekstra likvi-ditet. Det påtænkte salg af lejligheden ville ydermere øge andelsbolig-foreningens indtægter med ca. DKK 3.000 om måne-den svarende til det beløb, som en fremti-dig boligafgift oversteg den hidtidige leje-indtægt med.

Som det fremgår af eksemplet, er det en vanskelig situation, andelsboligforenin-gens bestyrelse bliver stillet ovenfor, når

Relevant problemstilling vedrørende driften af andelsboligforeninger

Nærværende artikel omhandler en kortfattet gennemgang af en overset problemstilling omkring andelsboligforeningers regnskabsmæssige og skattemæssige forhold, når der skal træffes beslutning om, hvorvidt sidste, udlejede lejlighed skal genudlejes eller sælges som en andel.

Af Statsaut. revisor Morten Egholm Alsted, Beierholm


den modtager uklare svar fra sine rådgive-re. Det er vores vurdering, at andelsbolig-foreningers bestyrelser i en sådan situati-on bør kræve, at der som minimum bliver udarbejdet et estimat af foreningens skat-tebetaling i forbindelse med ophør med udlejning.

Erfaringsmæssigt vanskeligøres estimater og konkrete beregninger af, at relevante informationer i form af gamle årsrapporter og konkrete skatteforhold fra tidligere peri-oder, ikke længere kan fremskaffes. Derfor vil prisen for en konkret beregning ofte bli-ve højere, jo længere tid andelsboligfor-eningen venter med at få afdækket deres potentielle skattebetaling.

Kendskab til skattebetalingen ved salg af sidste, udlejede lejlighed medfører, at an-delsbolig-foreningen har mulighed for at indarbejde informationen i foreningens årsrapport. Nedenfor er konkrete eksem-pler fra andelsboligforeningers regnska-ber, omkring oplysninger om skatteforplig-telse i forbindelse med ophør med udlej-ning, gengivet:

Eksempel 1. Note vedrørende eventual-forpligtelser”EjendomsavancebeskatningI henhold til retspraksis vil overdragelse af det sidste lejemål med udlejning til ik-ke-medlemmer medføre ejendomsavan-cebeskatning af alle foreningens lejemål overgået efter 19. maj 1994. Der er ikke indregnet udskudt skat som følge heraf, idet foreningen som følge af en vedtægts-bestemmelse ikke kan afhænde den sid-ste, ledige lejelejlighed. Der er afhændet xx lejligheder siden den 19. maj 1994, og foreningen udlejer fortsat yy lejligheder til ikke-medlemmer.”

Eksempel 2. Note vedrørende udskudt skat”Udskudt skatI henhold til lov om ejendomsavancebe-skatning påhviler der foreningen en ud-skudt skat på ca. DKK 500.000.

Den udskudte skat bliver aktuel ved salg af den sidste lejelejlighed til andelslejlighed,

såfremt der i øvrigt ikke er erhvervsmæssi-ge udlejningsindtægter til ikke-andelsha-vere.

Andelsboligforeningen vil fremover opret-holde udlejning til ikke-andelshavere, hvorfor udskudt skat ikke er indregnet, da det betragtes som en eventualforpligtelse.”

Eksempel 3. Uddrag af balance (hen-satte forpligtelser)

DKK”Udskudt skat 500.000”

De to sidste eksempler dækker over en konkret beregning af den forventede skat-tebetaling, såfremt sidste lejelejlighed af-stås. Det sidste eksempel sikrer endda imod fald i andelskroneværdien som følge af skattebetaling ved et eventuelt salg af sidste lejelejlighed. Ovenstående eksem-pler er medtaget for at illustrere, at den valgte regnskabspraksis kan have væsent-lig betydning, hvis andelsboligforeningens bestyrelse skal træffe et valg omkring gen-udlejning eller salg af sidste udlejede lejlig-hed.

Efter vores opfattelse bør alle foreninger få estimeret eller beregnet den potentielle skattebetaling, såfremt frasalg af sidste, udlejede lejlighed vurderes at kunne blive aktuelt inden for en tidshorisont på 1-5 år. Fokus bør øges markant, såfremt andels-boligforeningens årsregnskab indeholder en note, som den i eksempel 1 beskrevne.

En enkelt detalje udover selve beregnin-gen af skattebetalingen bør afklares. Det bør undersøges, om andelsboligforenin-gens vedtægter indeholder en bestemmel-se, der hindrer salg af den sidste, udlejede lejlighed. Er det tilfældet, skal det ændres ved en generalforsamlings-beslutning, in-den et salg af sidste, udlejede lejlighed kan ske.

Det er ærgerligt, at en vedtægtsbestem-melse skal forhindre en andelsboligfor-ening i at træffe en planlagt og økonomisk velbegrundet beslutning om salg af den sidste, udlejede lejlighed. ■

146

Vi har aldrig gået efter at være verdens største producent af vaskerima-skiner, men til gengæld haft kvalitet for øje, at have længst holdbarhed, bedste vask-tørreresul-tater med lavest mulig serviceomkostninger.

Det betyder, at selv om vores produkter ofte er lidt dyrere, er de alligevel, på den lange bane, den billigste investering, hvil-ket millioner af forbrugere og mange fæl-

lesvaskerier kan bevidne.

Da man i starten af 90 erne skulle reduce-re vand og elforbrug drastisk på alle va-skemaskiner, var vores produktudviklere helt på det rene med at man ikke bare kun-ne skrue ned for vandforbruget, og så tro man stadig kunne levere et flot vaske-og skylleresultat, ergo man skulle udnytte vandet bedre.

Vi udviklede derfor Hydromatic-systemet, der går ud på at omdanne vaskemaskiner-nes medbringere i tromlerne, til brusere,

Miele Professional - bedste vaskeresultat med lavest mulige omkostninger

Miele har i mange år været kendt for deres gode holdbarhed og motto ”Immer besser”, men hvad ligger der egentlig bag?

Af Kurt Laugesen, Miele Professional


således at tøjet under vask og skylning, konstant overbruses. Det betød at man kunne reducere vand-og elforbrug med mere end 50% og stadig opnå et va-ske-skylleresultat helt i top.

Næste store nyhed var indførslen af SoftCare-tromlen på alle vores vaskerima-skiner. Udgangspunktet var et stort ønske om ikke at slide for meget på tøjet under vask, centrifugering og tørring, og det lø-ste man ved at udvikle og patentere SoftCare-tromlen, som med sit kubefor-mede mønster udnytter vand og luft på helt

nye måder. SoftCare-tromlen til vaskema-skiner har også mindre huller, hvilket løste de store problemer med fremmedlegemer afløbsventil og pumpe, fordi brugerne ofte glemmer at tømme lommerne eller lægge bh-er i vaskeposer.

Før udgjorde servicebesøg, med at fjerne fremmedlegemer i afløbsventiler og pum-per, omkring 25 % af vores service på va-skemaskiner, med dyre reparationer til føl-ge. Mange af den type reparationer koster omkring kr. 4-5.000,00, så ved bare 4 af den type servicebesøg i en vaskemaski-

►

148

nes levetid, har man næsten betalt det samme i reparationer, som man kan købe en ny maskine for.

Og da den type reparationer som reglen ikke dækkes af en eventuel serviceaftale, er det for mange boligforeninger en stor og ærgerlig udgift på deres budget, som man ikke får ved valg af en maskine med SoftCare-tromle.

Princippet med skånsom tekstilbehandling blev også anvendt til udviklingen af vores tørretumblere. En del af løsningen var her, ikke at have huller i tromlevæggene, da de erfaringsmæssigt bliver revet op af knap-per, hægter og lignende og laver grater, der river huller i tøjet.

Igen en stor besparelse på boligforenin-gernes driftsbudget, da man ved køb af denne type tørretumbler ikke vil få behovet for at måtte udskifte tromlen i tørretumble-rens levetid, hvilket typisk er en reparation på mere end kr. 6.000,00.

Økonomisk og miljøvenlig tørretumblerTørretumblere er jo en nødvendig ting i fællesvaskerier, men er også traditionelt en energisluger, som man hidtil ikke har kunnet gøre så meget ved.

Udviklingen af varmepumper til at udnytte ’gratis energi’ og for få omkostninger om-danne varmen i luften til opvarmning i boli-gerne, har man kunnet overføre til tørre-tumblere og derved virkelig gøre noget for miljøet og energiforbruget.

CO2 udledningen og strømforbruget er mere end halveret, så nu kan der for alvor spares penge på udskiftning af tørretumb-lere rundt omkring i fællesvaskerier, insti-tutioner mv.

Det er også blevet nemmere at få installe-ret en tørretumbler når den har varmepum-pe-teknologi, da den ikke behøver aftræk. Den egner sig således også til installation i lokaler, hvor der f.eks. ikke tidligere har været vaskeri, i kældre samt lokaler place-ret midt i en bygning, hvor aftræk en udfor-dring eller umuligt.

Miele Professional - bedste vaskeresultat med lavest mulige omkostninger

■


150

Man kan som bekendt vælge mellem 3 princip-per ved opgørelse af A/B -ejendomsværdien og dermed beregningen af andelskroneværdien for de enkelte andelsbolig-ejere:

1) Anskaffelsesværdien

2) Den kontante handelsværdi som udlej-ningsejendom (valuarvurdering, foretaget af en ejendomsmægler og valuar)

3) Den senest ansatte offentlige ejen-domsvurdering.

Grundene til at vælge de forskellige prin-cipper kan være mange, og her er det som udgangspunkt alderen af foreningen, der retfærdiggør valgene. Ved en nystiftet for-

ening er der i 2013 indført regel/krav om at anvende opgørelsesmetode nummer 1 el-ler 3 i de første to år, og ved en ældre for-ening giver det fornuft at vælge blandt 2. og 3. princip. Men om hvorvidt det 2. eller 3. princip er hensigtsmæssigt, kan forkla-res.

Konsekvenser ved valg af den offentli-ge vurdering som principMange foreninger vælger at benytte den offentlige vurdering, fordi denne allerede foreligger og ikke medfører yderligere om-kostninger til en valuar. Dette valg kan dog vise sig ikke at være det bedste – og end-da medføre forringede økonomiske mulig-heder for foreningen. I sidste ende er det de A/B-ejere, der står over for at sælge deres andel, der står med ”problemet”.

Foreninger, der vælger den offentlige vur-dering, accepterer samtidig denne som maksimalprisen, som så ligger til grund for

Vurderingsprincipper og 18 måneders reglen

Hvad er det økonomisk mest hensigtsmæssige valg af vurderingsprincip for værdiansættelse af andelsejendomme, herunder 18 måneders reglen, ved valuarvurdering?

Interview Ejendomsmægler og Valuar, MDE Hans TrebbienSkrevet af Jeanette Elsner


►

beregning af andelskronen. Den offentlige vurdering ligger oftest under markedspri-sen og for, hvad ejendommen reelt er værd, og de enkelte andelslejligheder kan sælges til. Den offentlige vurdering tager p.t. ikke højde for markedsændringer og specifikke forhold for ejendommen, som kan betyde en ændring i dens værdi. Og det kan yderligere være både en tung og besværlig proces at få SKAT til at godken-de en eventuel værdiforøgelse ved gen-nemførte forbedringer, moderniseringer og ombygninger (elevatorer, altaner o.l.), hvilket betyder, at finansieringsdelen hertil vil være det eneste, der figurerer i regnska-bet – og der således regnskabsmæssigt sker en udhuling af værdien ved en forrin-get egenkapital.

Ved accept af den offentlige vurdering som værdiansættelsesprincip, accepteres en statisk situation og en fastfrysning af vær-dien, som kun reguleres hvert andet år. Da

den offentlige vurdering oftest er sat lavt, betyder det, at sælger af en andelslejlig-hed går glip af en gevinst, der matcher det generelle markedsniveau – eller måske, at sælger går ud med et tab, fordi ejendom-mens (offentlige) vurdering er faldet siden købet. Disse forhold gør, at valget af det offentlige princip kan forringe en forenings økonomiske muligheder og skabe salgs-mæssige forvridninger – både aktuelt og på sigt.

At vælge en valuar er at pleje og udnyt-te foreningens økonomiske potentialeVed valg af princip nr. 2 – som er valuar-vurderingen, vælger man den mest præci-se måde at værdisætte andelsboligfor-eningens ejendom på.

En ejendomsmægler og valuar er specia-list i at besigtige og vurdere ejendomme, og ved brug af en valuar til værdiansættel-se af jeres ejendom sikrer I, at der er taget

152

højde for alle tænkelige forhold, der påvir-ker jeres ejendoms værdi – både aktuelt og på sigt.

Valuaren vurderer jeres ejendom ud fra et markedsmæssigt perspektiv ved at sam-menligne med prisniveauet på lignende ejendomme på markedet– herunder lokal-området, markedstendenser og lovmæssi-ge forhold samt udbud og efterspørgsel. Med sin markedsmæssige know-how og byggetekniske indsigt, har valuaren øje for ejendommens økonomiske potentiale, og kan rådgive jeres forening om hvilke områ-der, I skal fokusere på for – f.eks. at sikre vedligeholdelse af ejendommen – og der-med sikre en bedre markedsværdi.

Valuaren tager eksisterende projekter med i sin vurdering. Hvad betyder det? Hvilken effekt vil det have? Udnyttes potentialet? Er klimaskærmen i orden? Og andre væ-sentlige forhold, der kan påvirke prisfast-sættelsen. Alt dette afspejles i valuarvur-deringen og tilrettelægges, så det er klar til revisor, der udarbejder A/B’s årsrapport.

Valuaren bør tages med på råd ved je-res vedligeholdelsesplan og for at sikre

at jeres værdigrundlag er gyldigt – 18 måneders reglen i praksisUdover at I får en præcis ejendomsvurde-ring, er det fornuftigt at tage jeres valuar med på råd ved udarbejdelse af jeres ved-ligeholdelsesplan og også at indregne va-luars årlige-tjek-up i bestyrelsesarbejdets årlige, fastlagte rutiner med en løbende god dialog. I bør have en frisk valuarvurde-ring i forbindelse med årsregnskabsafslut-ning hvert år for at sikre, at vurderingen lovmæssigt er gyldig.

Reglen om 18 måneders-valuarvurdering kan forvirre og yderligere skabe nogle uhensigtsmæssige skævheder samt unø-digt besvær i jeres forening. For at sikre, at jeres forening ikke står i en situation, hvor jeres ejendomsvurdering er ugyldig i en periode, er det vigtigt at forstå, hvad denne 18 måneders regel betyder, og hvordan I skal forholde jer til den regnskabsmæs-sigt.

På den følgende side forklarer ejendoms-mægler og valuar, MDE Hans Trebbien, hvordan 18 måneders reglen fungerer i praksis, og hvorfor værdiansættelse bør ske hver 12. måned:


"Reglen om 18 måneders-valuarvurdering kan forvirre og yderligere skabe nogle uhensigtsmæssige

skævheder samt unødigt besvær i jeres forening. For at sikre, at jeres forening ikke står i en situation,

hvor jeres ejendomsvurdering er ugyldig i en periode, er det vigtigt at forstå, hvad denne 18 måneders

regel betyder, og hvordan I skal forholde jer til den regnskabsmæssigt. "

Jeanette Elsner


154

Beregning af andelskroneværdi når AB bruger valuarvurdering. Skal det ske hver 18. måned eller hver 12. måned?

I følge andelsboliglovens § 5 kan en an-delsboligforening i forbindelse med opgø-relse af andelskronens værdi (andel i for-eningens formue) anvende tre forskellige principper til fastsættelse af værdien af ejendommen.

Disse principper er:

1. Anskaffelsesprisen2. Den kontante handelsværdi som ud-

lejningsejendom (benævnt som ”valu-arvurdering”)

3. Den seneste ansatte offentlige ejen-domsvurdering

Såfremt andelsboligforeningen anvender den kontante handelsværdi som udlej-ningsejendom, skal denne fastsættes af en ejendomsmægler, der tillige er valuar, og vurderingen må ikke være mere end 18 måneder gammel.

Ny undtagelsesregel pr. 1. juli 2013 – som værn mod spekulation i prisudvik-lingI 2013 er indført en undtagelsesregel - en karensperiode på 2 år - der ”begrænser” anvendelse af valuarvurdering gældende for nye andelsboligforeninger, der dels er stiftet ved erhvervelse af en udlejnings-ejendom, dels er stiftet efter 1. juli 2013 - efter bestemmelsens ikrafttræden.

Vurderingen er som nævnt til brug for for-eningens ansættelse af ejendommens værdi i årsregnskabet og dermed indirekte til fastsættelse af de enkelte andelslejlig-heders værdi. Vurderingen skal være lavet i overensstemmelse med reglerne i an-delsboliglovens § 5, stk. 2, litra b. Det bety-der, at ejendommen skal vurderes til den kontantpris, den vil kunne sælges til som udlejningsejendom, idet der tages ud-gangspunkt i, at den ikke har status som andelsboligforeningsejendom og ikke har haft det. Det betyder også, at den ikke kan vurderes som eksempelvis en ejerlejlig-hedsejendom. Samtidig betyder det, at va-

luaren skal indhente alle relevante oplys-ninger om ejendommen, dvs. de samme oplysninger, som man ville indhente, hvis ejendommen skulle sælges som udlej-ningsejendom.

Bl.a. som følge af den monopolstilling va-luarer har på at udføre vurderinger af an-delsboligejendomme efter andelsboliglo-vens § 5, stk. 2, litra b, er det vigtigt, at vurderingerne hver gang bliver så rigtige som muligt.

-------------

18 måneders regel

Bestemmelsen om tidsintervallet ”18 må-neder” fremgår af teksten i andelsboliglo-ven § 5, stk.2, litra b, sidste punktum: ”Vur-deringen må ikke være mere end 18 må-neder gammel”. Med tidsfristen på 18 måneder åbnes mulighed for, at general-forsamlingen kan godkende den vurdere-de handelsværdi for et år ad gangen.

De 18 måneder skal beregnes fra det tids-punkt, hvor der indgås aftale om overdra-gelse af en A/B andel.

Tidsfristen blev indført under hensyntagen til, at vurderingen af handelsværdien ty-pisk bliver foretaget i forbindelse med en regnskabsaflæggelse, og at denne vurde-ring danner grundlag for prisberegning i regnskabet, som skal være gældende et år efter dens vedtagelse. De 18 måneder skulle give mulighed for, at andelsboligfor-eningen ved regnskabsårets udløb lader ejendommen vurdere og så indarbejder vurderingen i regnskabet, som typisk fore-lægges (og vedtages) på generalforsam-lingen ca. 6 måneder efter regnskabsårets udløb.

Imidlertid har fortolkning - og anvendelse - af ”18 måneders reglen” vist sig at være noget forskellig, og her kan nævnes ek-sempler:

Eksempel 1

AB har kalenderår som regnskabsår og af-



holder, jfr. vedtægter, ordinær generalfor-samling inden udgangen af juni måned.

I marts 2014 udarbejdes valuarvurdering til brug for årsregnskab 2013.

Vurderingen angiver handelsværdi pr. 31. december 2013.

Vurderingen er underskrevet 15. marts 2014.

AB vedtager 25. juni 2014 andelskrone-værdi på grundlag af valuarvurderingen.

Vurderingens udløbsdato er 18 måneder, der beregnes fra årsafslutning / statusdag (31. december 2013) og er således gæl-dende indtil 30. juni 2015.

-----

AB kan i nyt regnskabsår for 2014 (med årsafslutnings- / statusdag 31. december 2014), der vedtages af generalforsamlin-gen i juni 2015, anvende denne vurdering, men får i den sidste halvår af 2015 et pro-blem, såfremt der handles andele i den periode.

Her tilrådes det, at andelsboligforeningen i forbindelse med regnskabsaflæggelse for 2014 rekvirerer ny valuarvurdering/en re-vurdering, så der ikke opstår en forældel-sesperiode i regnskabsår 2015

* * *

Eksempel 2

AB har regnskabsår 1. juli - 30. juni og af-holder, jfr. vedtægter, ordinær generalfor-samling inden udgangen af oktober må-ned.

I august 2014 udarbejdes valuarvurdering til brug for årsregnskab 2013/14.

Vurderingen angiver handelsværdi pr. 30. juni 2014

Vurderingen er underskrevet 15. august 2014.

AB vedtager 25. oktober 2014 andelskro-neværdi på grundlag af valuarvurderingen.

Vurderingens udløbsdato er 18 måneder efter 30. juni 2014, altså 31. december 2015.

------

AB kan i (nyt) regnskabsår for 2014/15 (med årsafslutnings- / statusdag 30. juni 2015), der vedtages af generalforsamlin-gen i oktober 2015, anvende denne vurde-ring, men får de sidste 6 måneder af regn-skabsåret 2015/16 et problem, såfremt der handles andele i den periode.

Her tilrådes det, at andelsboligforeningen i forbindelse med regnskabsaflæggelse for 2014/15 rekvirerer ny valuarvurdering/en revurdering, så der ikke opstår en foræl-delsesperiode i regnskabsår 2015/16. ■

156

Er ejendommen beva-ringsværdig?Det vil være en god idé at tjekke kommuneatlas for at finde ud af, om ejendommen er klassifi-ceret. I så fald gælder nemlig nogle begræns-ninger i anvendelsen af ejendommen.

Energikrav til en bevaringsværdig ejen-domEnergikravene til en bevaringsværdig ejendom er omfattet af BR. 10, kap. 7.4.1, stk. 1, men er undtaget fra bestemmelser-ne i kap. 7.4.2 og 8.6.2, stk. 2 på grund af bevaringsbestemmelser i kommuneplan 2010, når der ikke etableres tagboliger i eksisterende pulterrum.

Etablering af tagbolig, hvor anvendel-sen ændres.Hvis man ønsker at indrette en ny tagbolig i en bevaringsværdig ejendom, hvor der er indrettet pulterrum, skal der tages højde for det skærpede krav i forhold til isolering BR. 10, kap. 7.3.2, stk. 1.

Det betyder, at der min. skal være 400 til 500 mm isolering i tagkonstruktionen.

KonsekvenserEt øget isoleringskrav medfører en udfor-dring til tagkonstruktionsudformningen, især hvis ejendommen er klassificeret som bevaringsværdig. Ud over de 400 mm iso-lering i tagkonstruktionen skal der udføres min. en 50 mm ventilationsspalte over iso-leringen.

Hvilke muligheder har man for at opfyl-de disse krav?Hvis tagbeklædningen skal udskiftes, og der skal indrettes nye taglejligheder, opret-tes eksisterende spær med en rimelig høj-de for at give plads til en isolering. Natur-ligvis har dette indflydelse på rumhøjden, som skal være 2,50 m.

Hævning af eksisterende hovedgesims.Det kan ikke undgås, at den eksisterende hovedgesims skal opmures med et par skift, da den nuværende tagkonstruktion hæves. Dette skal der ansøges om hos den kommunale myndighed.

Vær opmærksom på de stærke isoleringskrav i forbindelse med etablering af nye tagboliger i eksisterende pulterrumI de seneste år er energikravene skærpet i BR.10 (bygningsreglement) til bygningsklasse 2015 og senest bygningsklasse 2020. Hvis man ønsker at etablere / udvide en ny tagbolig, hvor der er indrettet pulterrum, skal man være opmærksom på de skærpede kommunale krav til isolering.

Af direktør Philippe Gary, Falkon A/S Rådgivende Ingeniører F.R.I.


Isoleringsmaterialer (konventionelle el-ler alternative).Ved at bruge andre isoleringsmaterialer end konventionelle kan man formindske isoleringstykkelsen.Isoleringsmaterialerne har gennemgået en stærk udvikling, og der skelnes imellem tre typer.

De traditionelle isoleringsmaterialer, som typisk bruges, er produkter, som er frem-stillet af uorganiske materialer som mine-raluld, glas eller sten under navne som ISOVER og ROCKWOOL.

Hertil kommer de såkaldte ”skumisolerin-ger”.Produkterne er meget brandfarlige, idet skumprodukter udvikler en meget kvælen-de røg, og forsikringsselskaberne er be-tænkelige ved anvendelse af dette materi-ale – ligeledes er brandvæsenet. Er-hvervs- og Byggestyrelsen mener, at skumisolering er en forsvarlig løsning. Der henvises til, at produkterne er meget an-vendt i Norge, Sverige og England.

Den sidste isoleringstype, som er dukket

op, er ”vakuumisolering”.Vakuumisolering isolerer ved hjælp af va-kuum. Varmeoverførsel sker igennem kon-struktionen og / eller varmestråling.Vakuumisolering er et tyndt panel med et kornmateriale sat i vakuum.Vakuumisoleringspaneler er inden for byg-gebranchen endnu på eksperimentelt ni-veau.

Hvilken isoleringstype skal vælges?Når man har fastlagt en energiberegning, skal det vurderes hvilken isoleringstype, der skal anvendes.I mange tilfælde vil det være en økonomisk afgørelse. Skumisolering vil kunne reduce-re tykkelsen til en sjettedel, til gengæld er prisen noget højere end glas- eller steniso-lering.Prisen for vakuumisolering er ca. 15 gange højere end traditionel isolering.

EnergiberegningFremover skal energikonsulenten i forbin-delse med beregning af bygningers ener-gistandard fremsende energiberegningen til myndighederne for at opnå en byggetil-ladelse. ■

158

Når der er tale om vores egne fire vægge, er der mange ting, vi kan og vil gøre selv, især maling af overflader. Men hvad med vores helbred, og helbredet for vores børn? Der er visse områ-der og arbejder, som er mere risikofyldte for vo-

res helbred, end andre. Årsagen til denne risiko er, at der i malinger kan være skade-lige stoffer, såsom tungmetaller, PCB, blødgørere, mm.

Artiklen handler om at give nogle gode råd til afværgelse af det værste, selv om den bevidst ikke beskriver de forskellige mulige sikkerhedsniveauer, som en professionel håndværker ville skulle leve op til efter gældende regler og love. Til gengæld be-skrives de mest effektive og beskyttende forholdsregler ved vedligehold af malede overflader.

Når du udfører malerarbejde, er det vigtigt at beskytte dig, dine nærmeste og din bo-lig mod skadeligt støv og skadelige dam-pe.

PlanlægningDet første step er at planlægge hvilke rum, der skal anvendes til ophold og som sove-værelse, imens klargøring af overflader og malingen pågår. Sovestederne bør frihol-des af renoveringsaktivitet – dvs. arbejdet bør om muligt udføres i etaper, så soveste-derne kan flyttes undervejs. Derudover bør de lokaler, der er i brug i renoverings-perioden, udluftes regelmæssigt og hyp-pigt – 5-10 min gennemtræk ca. 3 gange om dagen.

StøvafskærmningI næste step overvejes, hvor støvende ar-bejdet er. Almindelig væg- eller loftsmaling kræver som regel ikke slibning, og du kan hoppe videre til næste afsnit. Skal der kun slibes på et meget lille område (<½ kva-dratmeter), kan man holde et fugtigt viske-stykke under det område, man sliber på, så støvet opfanges og bindes i videst mu-ligt omfang. Resten suges op med en støv-suger med Hepa- eller mikrofilter.

En anden metode, der ikke producerer så meget støv, kan være afrensning med en varmeblæser. Denne metode kan på ingen måder anbefales til indendørs arbejde, idet

Gør det selv istandsættelse - Forholdsregler ved malerarbejde


Af Britt Haker Høegh, Teknologisk Institut, Byggeri og Anlæg


risiko for frigivelse af giftige dampe stiger markant og beskyttelse mod sådan nogle dampe er særdeles svært. Metoden kan anvendes udendørs, og når der ikke ophol-der sig andre mennesker i området.

Arbejde, der støver meget, er slibning. Dette er nødvendigt, så snart der skal spartles, ved behandling af gulve, eller når vi taler om maling af lakerede overflader (fx trælister og vinduer). Indånding af støv, er i sig selv usundt. Støv fra malede over-flader indeholder derudover som oftest sundhedsskadelige stoffer (se næste af-snit). Uanset, om slibestøvet indeholder skadelige stoffer eller ej, bør man beskytte sig selv og sine nærmeste mod støvet, ved at afskærme arbejdsområdet fra de loka-ler, der anvendes til beboelse.

Kan det pågældende rum tømmes og luk-kes, er det optimalt. Så behøver man kun at sætte en plastfolie foran døren, tapet fast med malertape. Støvet i rummet fjer-nes med en støvsuger med Hepa- eller mikrofilter. Skal løse emner males, fx kom-moden eller vinduesrammer, kan disse med fordel tages ud og slibes i det fri eller i et lukket hobbyrum, som bagefter rengø-

res med en støvsuger.

Kan rummene ikke tømmes, eller omhand-ler indsatsen kun en del af rummene, fx vindueskarme på facaden, er det hensigts-mæssigt med en støvvæg. En primitiv støvvæg vil holde meget støv tilbage, selv om den ikke er perfekt. Den kan etableres ved at købe en lidt stivere plastfolie (fx 0,015 mm) og klemme den til loftet ca. hver 1,5 – 2 m. Den kan klemmes op med læg-ter, lige lidt længere end rumhøjden, eller man kan klemme den fast med små styk-ker lægter, som skrues op i loftet. De hul-ler, der opstår, kan man senere nemt repa-rere med en pletmaling. Derefter tapes fo-liens kanter med malertape til vægge og loft. Folien skal være min. 20 cm længere end rumhøjden og ved indgangen overlap-pes folien ca. 1,5 m. Under arbejdet, læg-ges en tung genstand på de overlappende folier ved indgangen, så folierne ikke ga-ber.

Åndedrætsværn, handsker og en-gangsdragtUnder arbejdet er det vigtigt at beskytte sig selv. Ved valg af den rigtige type maske kan man beskytte sig mod både giftige

►

160

ser. Når tørretiderne ikke overholdes, risi-kerer man, at den nye maling afdamper uønskede stoffer, der i værste fald kan medføre helbredsgener. Selv om det i den fase af renoveringen er fristende hurtigt at male færdigt, så er tørretiden meget kort i forhold til den tid, man vil have gavn af ma-lerbehandlingen.

Derudover er det en god ide at tænde for varmen – også om sommeren. Det er var-metilskuddet, der sørger for hurtig udtør-ring. Under og efter tørretiden skal der ud-luftes regelmæssigt (min. 2-3 gange om dagen) og med gennemtræk i 5-10 min. Ved udluftningen bortføres opløsnings-midlet vand samt de giftige dampe. Efter den anbefalede tørretid kan malingen fort-sættes.

Opfølgende rengøringNår malerarbejdet er afsluttet, vil overfla-debehandlingen fortsætte med at hærdne. I den proces kan der stadig afgives kemi-ske produkter. Derfor er det en god ide med øget rengøring efter en gennemgri-bende renovering. De mest effektive tiltag er udluftning og regelmæssig rengøring med en støvsuger med Hepa- eller mikro-filter, samt at aftørre vandrette overflader med en fugtig klud (gulve, hylder, reoler, dørhåndtag, bøger, mm.).

dampe, der opstår fx ved hærdning af to-komponent spartelmasse eller fra våd maling, og mod partikler og skadelige stof-fer i støv.

Selv om malingen i dag er vandbaseret og ikke lugter så slemt som i gamle dage, bør man ikke indånde dampene fra malingen. Idet malingens indholdsstofferne er vand-opløselige, gasser de af, mens malingen tørrer. Støv fra fx nye materialer (spartel-masse) indeholder fine partikler, som er sundhedsskadelige at indånde, og støv fra gammel maling kan indeholde skadelige stoffer. Især maling fra før 2001 indeholder oftest tungmetallet bly. I slidstærk maling kan der forekomme PCB. Man kan søge råd hos en rådgiver, for at få afdækket eventuelt indhold af skadelige stoffer.

Til beskyttelse mod alle forestående for-hold, anbefales at anvende en A2P3 ma-ske, der slutter helt tæt omkring næse og mund. En maske af denne type er egnet til at holde både partikler, skadelige stoffer og giftige dampe tilbage og vil kunne bru-ges ved alle arbejdstrin. Når der udføres slibning på gammel ma-ling, anbefales derudover at anvende handsker og engangsdragt, idet de skade-lige stoffer i støv kan optages gennem hu-den. Det anbefales endvidere at tage ar-bejdstøjet af og vaske hænder og ansigt grundigt, inden man indtager mad og drik-ke eller ryger. På den måde undgår man at ”spise” noget af støvet.

StøvsugningNår overfladen er klargjort, skal støvet fjer-nes. Det anbefales at leje en industristøv-suger med Hepa- eller mikrofilter fx i et byggemarked til dette arbejde. På den måde undgår man, at rester af støvet sæt-ter sig i ens husstøvsuger og bliver blæser rundt i boligen i tiden efter renoveringen. Alternativt kan man bruge sin udtjente støvsuger og købe en ny bagefter.

TørretiderUnder selve maleprocessen er det vigtigt at overholde tørretiderne. Disse tørretider omhandler ikke kun den malertekniske tør-retid, men også usynlige kemiske proces-

■

Gør det selv istandsættelse - Forholdsregler ved malerarbejde


162

Vand er penge AMTech Aqua Miljø har udviklet et kalkknuser-system, der bryder kæ-derne af kalk op, så kalkkrystallerne flyder med vandet og ikke sæt-ter sig i vandrør, på klin-ker, armaturer, i kaffe-maskine eller elkedel.

Man vil hurtigt kunne mærke, at vandet føles blødere. Smagen bliver rundere og mindre besk, og tøjet bliver desuden blødt, uden I behøver at bruge skyllemid-del.

Det nye, rene og bløde vand vil samtidig tage sig af de kalkaflejringer, der allerede er opstået, og som ikke er til at se i det daglige. Aflejringerne gemmer sig i vand-rør, vandhaner og toiletter. Ofte er det kal-ken, der er skyld i lavt tryk på vandet, dryppende vandhaner og løbende toilet-ter. I en hel opgang eller ejendom kan det blive til rigtig mange liter vand om året, der bare er spildt. Det siger sig selv, at der her er mange penge at spare.

Kædereaktion Det lyder virkelig for godt til at være sandt. Men ikke desto mindre er det rigtigt. kalk-knusersystemet bliver monteret uden på

vandrøret, hvorfra systemet sender ultra-lyd ind i vand. Det er ultralyden, der æn-dre kalkkrystallet, så det ikke kan lave de lange kæder, men i stedet bliver i vandet.

Systemet fjerner altså ikke kalken. Der vil stadig være kalk i vandet, man vil bare ikke bemærke det i samme grad. De en-kelte kalkkrystaller vil ikke sætte sig fast inde i rørene eller ude på klinkerne, og de vil være så små, at I ikke længere vil for-nemme dem i vandet I drikker eller bader i. I mener måske, at I ikke mærker dem nu; men jeg garanterer, I vil kunne mærke forskel.

Kalkafvænning Alle vænner vi os til det vand, som vi bru-ger hver dag. På den måde vænner vi os også til det kalkindhold, der er i vandet. Vand er jo ikke bare vand. Det ved vi, for når vi er udenbys eller udenlands, synes vi, vandet både smager og føles anderle-des.

Med systemet kommer I på effektiv kal-kafvænning. Systemet stopper for dan-nelsen af nye kalkaflejringer og hjælper med at fjerne de eksisterende aflejringer, derved undgås udskiftning af vandrør. Det sker over 3-5 måneder, men allerede fra første dag vil I kunne mærke forandringer.

Undgå udskiftning af vandrør

Det helt almindelige vand, der kommer ud af vandhanen og bruseren i jeres ejendom, indeholder mange tusinde mikroskopiske kalkkrystaller. Hver for sig er krystallerne så små, at man aldrig ville lægge mærke til dem, men fordi de binder sig sammen i lange kæder af kalkkrystaller, sætter de deres præg overalt.

Af John Zindel, AMTech Aqua Miljø ApS


►

164

Dokumentation Billederne her er taget på Teknologisk In-stitut og viser kalkkrystallerne i vandet henholdsvis før og efter installationen af AMTech Aqua Miljø.

Før installationen Det er tydeligt at se, hvordan kalkkrystal-lerne binder sig til hinanden. Derved har de langt nemmere ved at sætte sig fast inde i fx rør, bruserhoveder mv. Det kan bedst ses i den lille si, der sidder i vand-hanens tud. Kalken sætter sig også fast og danner belægninger på fx klinker og armaturer i brusekabinen, hvor den des-uden gør det lettere for snavs at sætte sig. Kalk danner i øvrigt også grobund for fx svamp i fuger og lignende.

Efter installationen kalkknusersystemet har brudt kæderne, så krystallerne nu er meget mindre. Van-

det vil føles rundere, og kalken vil have sværere ved at sætte sig og danne be-lægninger. Fordi der bliver mindre snav-set, og fordi der kræves mindre doser ren-gøringsmiddel til at få snavset af, kan I spare på rengøringsmidler, lige som I kan spare på skyllemiddel, sæbe og sham-poo. Samtidig med I sparer penge, skåner I altså også miljøet.

Prisværdigt Omkostningerne for en hel ejendom lig-ger gennemsnitlig mellem 900 - 1.500 kr. pr. andelshaver/ejer. Prisen er en en-gangsbetaling, og derefter vil omkostnin-gerne pr. system være ca. 50 kr. om året. Det er uden tvivl en investering, der kan betale sig. Ud over at spare penge på vandregningen vil I også kunne undgå at skulle skifte vandrør i ejendommen, som jo kan være en bekostelig affære. ■

Undgå udskiftning af vandrør


AMTech Aqua Miljø ApS / Herlev Hovedgade 119 / 2730 Herlev / 44 94 33 08

Afkalkning af kaffemaskine og elkoger.

Tilkalkede vaske- og opvaskemaskiner.

Utætte vandhaner og toilet.

Skyllemiddel til vasketøjet.

Hårde kalkbelægninger i brusekabine.

Kalkknuseren siger farvel til

Mindre vandforbrug.

Længere levetid for hårde hvidvarer.

Mindre forbrug af rengørningsmidler.

Bedre cirkulation på brugsvandet.

Lettere og hurtigere rengøring.

Kalkknuseren siger goddag til

Hvad gør kalkknuseren ?Ved hjælp af lyd ændres krystalstrukturen i kalken, så den ikke binder sig som før til varmelegemer, indersider af rørsystemer og overflader i øvrigt. Det medfører blandt andet, der skal bruges mindre energi til cir-kulation af vandet. I skal huske, at 1mm kalk på varmelegmet giver 10% i merforbrug af energi. I får også en bedre varmeoverførsel til vandet i varmeveksleren. Herved kan I slipper for strafgebyr grundet for dårlig afkøling. Alt der tilsættes vandet skal reduceres med 1/3, så her spares f.eks. vaske-, opvaskepulver og rengøringsmidler.

Virkning bevist på Aalborg Universitet.Et netop afsluttet studie på Aalborg Universi-tet beviser virkningen af AMTech Aqua Miljøs system til knusning af kalk i vandet. Så det vi hos AMTech Aqua Miljø har set virke i praksis siden 1994, har vi nu også videnskabeligt belæg for.

Slip af med kalkproblemerne !

Læs mere på www.kalkknuser.dk

166

Generelt kan det siges, at kvalitet koster lidt mere, men også at det kan blive dyrt at købe for billigt.

I sidste års Service-håndbogen 2013/2014 beskrev jeg, hvordan et altanprojekt startes, og

den proces man skal igennem for at få det gennemført.

I år vil jeg uddybe netop kvalitet og alle de valg, der skal tænkes igennem for at få opfyldt sin altandrøm.

I år pr. 1. juli stilles der krav om, at alle bærende komponenter og konstruktioner i stål og aluminium, som indgår i et bygge-ri, skal CE-mærkes. Det betyder, at alle altanproducenter og altanleverandører skal certificeres. Det er et krav, som om-fatter løbende produktionskontrol, samt at der i virksomheden er et system, som sik-rer og dokumenterer en præcis og høj kvalitet.

For små smedemestre kan dette godt bli-ve en udfordring. Kontech er allerede stødt på producenter, som stopper pro-duktionen af altaner på grund af de nye, skærpede krav. Nogle altanleverandører producerer ikke selv deres altaner, hvor-

for de i realiteten kun står for altanmonta-gen. Andre igen, både producerer og monterer. Det kræver et kvalitetssystem med øget kontrol af alt svejsearbejde. Ho-vedparten af Kontechs altaner udføres af vores fuldautomatiske svejserobot, som sikrer en høj kvalitet med præcision og i et tempo, hvor en smed ikke kan følge med.

Tidligere blev de fleste altaner lavet i be-ton og med støbejernsrækværk. Det er den type altaner, der ofte ses i bybilledet med rustne rækværk, og hvor armeringen i betonen er blottet. I dag fremstilles alta-ner i galvaniseret stål eller i aluminium.

Her står man overfor det første valg. Skal der vælges en altan i galvaniseret stål el-ler aluminium? En altan består af flere dele: et rækværk(værn), en bundramme, en bundplade(loft) og selve ophængnin-gen. Vælges der en aluminiumsaltan, de produceres bl.a. i Sverige, så vil det være en kombination af stål og aluminium, da ophængningsmetoden altid udføres i gal-vaniseret stål.

Derved fås en blanding af overflader, som æstetisk ikke øger udtrykket og samspillet med ejendommens facade. Et valg af en altan i galvaniseret stål giver et ensartet udtryk og en ens patinering.

Deles altanen op i enkeltdele, så kan val-

En ny altan er også et spørgsmål om kvalitet, levetid og funktionalitet

Når I i foreningen har besluttet, at I skal have altaner, så er der mange muligheder. Der findes flere altanleverandører, få store og en underskov af mindre producenter og smedemestre. Hvordan vælger man den rigtige altan? Allerførst er det et tillidsspørgsmål, men det er også et spørgsmål om kvalitet og økonomi.

Af Teknisk kundekonsulent Claus Borggaard, Kontech Altaner


►

168

get af altan måske være lettere. Starter vi med rækværket(værnet), så kan der fås et aluminiumsrækværk, der er popnittet sammen, se foto.

Værnet kan beskyttes af en lakering i en farve, som spiller sammen med ejendom-mens facade. Det forlænger samtidig le-vetiden på værnet, som både uden eller med lakering er vedligeholdelsesfrit. I ud-formning er man bundet af de designs, som udbydes. Et stålværn er som regel fuldsvejst, som kan ses af nedestående foto.

Værnet tilbydes også med pulverlakering, som foruden galvaniseringen forlænger levetiden på værnet. Begge løsninger er vedligeholdelsesfrie. Om der vælges en løsning med galvaniseret stålværn eller en pulverlakeret, så er designet frit hos Kontech Altaner. Der kan vælges en unik løsning, som Kontech producerer til jer på vores fabrik i Hvidovre.

Ved både galvaniserede stålaltaner og aluminiumsaltaner er der mulighed for

værn i glas med perforerede plader og med tremmeværn. Der kan også leveres med sinus- og trapezplader. Endvidere udførers der også fuldt lukkede altaner.

Selve altanbundrammen kan fås i alumini-um eller galvaniseret stål. Her skal man være opmærksom på, om altanen er fuldsvejst, altså kommer i et stykke, eller om den skal boltes sammen. En fuldsvejst løsning er altid at foretrække. Rammen i galvaniseret stål kan være i UNP-profil, HEB-profil eller i firkantsrør, hver løsning skaber sit eget udtryk.

Det vil nok være på sin plads at forklare hvad galvanisering er, når det bliver nævnt så mange gange. Galvanisering er egentlig en varmforzinkning. Et tyndt lag af zink som ved varme påføres stålet i lag på minimum 100 my, det er en meget lille måleenhed. Det beskrives af Dansk Stan-dard, der angiver korrosionskategorierne C1-C5, at der i boligområder skal anven-des kategori C3, der sikrer stålet i omtrent 100 år. Altså en lang levetid på jeres al-tan.

En ny altan er også et spørgsmål om kvalitet, levetid og funktionalitet.


Galvaniseret stål ses meget i det alminde-lige bybillede og anvendes bl.a. ved vej-skilte, lygtepæle, broer, stilladser og altså altaner. Aluminium ses mest ved lette rul-lestilladser og ved træ/alu vinduer. Alumi-nium beskyttes på samme måde ved en kromatering, som forlænger levetiden på aluminiummet. Udbydere af aluminium-saltaner giver garanti på altanerne i 30 år.

Næste valg er bundpladen (loftet hos un-derboen). Ved valg af en aluminiumsaltan får man naturligvis en aluminiumsplade. Ved valg af en galvaniseret stålaltan, kan der vælges frit mellem en fiberbetonplade eller en dibondplade. De produceres i for-skellige farver, men det kan anbefales at anvende en lys, hvid plade, der sikrer mere lys hos underboen. Undersøgelse har vist, at en hvid bundplade er en forud-sætning for ikke at reducere lysindfaldet hos underboen.

Et punkt som til tider overses er afvanding fra altanen. Der er mange forskellige løs-ningsmodeller. Afvanding via bundpladen bevirker, at vandet drypper ned hos un-

derboen, og at bundpladen skjoldes, og der er risiko for utætheder ved samlinger og skruehuller. Enkelte altanleverandører har en model, der afleder med bagfald ind mod facaden. Det giver maksimalt afvan-ding ned til underboen. Dette er nok den dårligste af alle løsninger.

Vandet skal helst ledes væk fra facaden, som yderligere sikres ved at fuge mellem altan og facade. Hos Kontech Altaner fin-des en simpel og billig løsning. Der er un-der trægulvet placeret en dørkplade, som opsamler regnvandet og via en lille hæld-ning, fører vandet frem til fronten, som via en vandnæse afleder vandet udover al-tanrammen.

Dette sikrer, at højst underboens altan-kasser får vand. Der tilbydes naturligvis også andre og lidt dyrere løsninger, ek-sempelvis afvanding via nedløbsrør eller via udspyr. Igen er der her forskel på, hvordan dette løses. Hos nogle altanpro-ducenter er bundpladen løsningen med de førnævnte problemer. Kontech Altaner anvender også her dørkpladen under

►

170

trægulv til at lede vandet hen til en van-drende, som påsvejses inden i altanram-men, derfra føres vandet hen til et udspyr eller til nedløbsrør. Se foto.

I førnævnte er der taget udgangspunkt i en altan med trægulv. Det er den type gulv, de fleste vælger - primært ud fra et æstetisk synspunkt og ud fra, at det er mest behageligt at gå på med bare fød-der. Der anvendes altid hårdttræsgulv. Det findes i mange varianter, men de kræ-ver alle vedligehold. Lidt olie 1-2 gange årligt. Husk det er ikke det store arbejde, da altanen som regel ikke er større end 6 m2 og ofte mindre.

Alternativt fås kompositgulv eller plast-gulv, som begge er vedligeholdelsesfrie. Det er en jungle at beskrive, for der findes så mange forskellige modeller og produ-center. Blot vil jeg igen påpege, at det er dyrt at købe billigt. Hos os er vi gået bort fra alle de billige modeller, da vi er ikke glade for at aflevere det, og da du som kunde bliver ked af dit valg i løbet af de første par år.

Endnu en løsning er et fiberbetongulv, som også er vedligeholdelsesfrit. Denne løsning ser man ikke så ofte i private for-eninger, men på den rigtige ejendom er det en smuk løsning. Her kan der afvan-des både ud over forkanten og via et afløb til nedløbsrør.

Til sidst en løsning som næsten helt er forsvundet. En aluminiumsplade som gulv, naturligvis skridsikker, dog skal man være opmærksom på, at den ikke skal være for tynd. En aluminiumsplade har den ulempe, at den bliver meget kold om

En ny altan er også et spørgsmål om kvalitet, levetid og funktionalitet.


vinteren og brændende varm om somme-ren. Så pas på med bare fødder!

En sidste ting er håndlisten. Ved et alumi-niumsværn er håndlisten naturligvis også i aluminium. Vælger du en galvaniseret stålaltan, kan håndlisten være en rund håndliste eller en flad håndliste. Hertil kan tilvælges en håndliste af hårdttræ. Håndli-ste skal i stil med trægulvet olieres et par gange om året. Alternativt forsvinder træ-ets glød og den varme, brunrøde farve, som forvandler sig til en lidt kold og me-talgrå farve. Det tager lidt af levetiden på træet, men træet er jo et levende materia-le, som kan tåle at ligge ude.

Vælger du en håndliste i hårdttræ, så vær opmærksom på hvordan den er samlet og monteret. Det er specielt hjørnesam-linger, der er udsatte, så de bør skæres i smig. Fastgørelsen af håndliste bør være

så fast som muligt. Det ses desværre fle-re steder, at træhåndlisten kun blev fast-gjort på sceptre med en meters mellem-rum.

Lad mig slutte af med at stille dig nogle spørgsmål:

Skal vi købe dansk? Skal vi købe billigt, som på sigt bliver en dyr løsning? Skal man vælge et forudbestemt design eller skabe et selv? Nogle valg er uden mer-pris andre koster ekstra, men på en altan, som skal hænge på jeres ejendom i man-ge år, er den rigtige løsning ikke altid den billigste. Men over 50-100 år er det nok den rigtige. ■

172

Der er i dag mange centralvarmeanlæg i København, som ikke længere lever op til tidens udvikling inden for varmeteknik.

Stigende energipriser og udtjente/nedslid-te centralvarmeanlæg får ejendomsejere til at overveje at udskifte deres anlæg, og det er der god økonomi i for de fleste.

Men at udskifte et varmeanlæg uden plan-lægning er en dårlig strategi, og vil i visse tilfælde resultere i varmekilder(radiatorer) der ikke varmer under spidsbelastninger eller generelt bare ikke fungerer godt nok: støj i rør og komponenter, sporadisk svin-gende temperaturer, dårlig afkøling og strafafgifter, højere pumpetryk, højere el-forbrug end nødvendigt, hurtigere nedslid-ning af komponenter og forkert isole-ringstykkelse, som giver unødigt varme-tab.

Der er derfor god økonomi og komfort i korrekt opbyggede centralvarmeanlæg, men for at opnå dette kræves en korrekt projektering af det fremtidige centralvar-meanlæg, som normalt udføres af ingeniø-rer eller vvs teknikere med erfaring inden for varmeteknik.

En sådan rådgiver vil i tæt samarbejde med ejendomsejeren gennemgå byg-ningens konstruktion. Beregning af varme-tab skal udføres, effektive ideer for tiltag omkring energiforbedring fremføres og overvejes, forbrugsmønster og forskellige løsninger på anlægsopbygning gennem-gås og endelig overvejes materialevalg og den overordnede økonomiske udgift til et evt. projekt.

Korrekt dimensionerede rør, varmekilder (radiatorer) og deres placering samt pum-per, veksler, ventiler og så videre danner ramme for selve centralvarmeanlægget, og alle disse komponenter skal fungere korrekt i forhold til hinanden for at opnå et centralvarmeanlæg i balance, der både gi-ver den nødvendige og ønskede komfort samt en årlig besparelse, og dette er en opgave, som kræver stor kompetence in-den for varmeteknik og beregning af kom-ponenter med videre.

Konsulter altid en energispecialist eller an-den kompetent rådgiver inden påbegyn-delse af et centralvarmeanlægs opbyg-ning.

Spar energi og penge

Kort om fornyelse af centralvarmeanlæg

Af Lasse Bindner, Amager Sanitet og Tonny Jensen VVS A/S


Hvori ligger besparelsen?Der er mange steder, hvor ejendommen vil kunne spare penge ved et korrekt opbyg-get centralvarmeanlæg. Et par ikke uvæ-sentlige punkter er følgende:

Styring af fjernvarmeveksler eller kedel med videre, giver ofte den største bespa-relse og den mindste ”her og nu” udgift. En styring er hjernen i anlægget og giver de forskellige komponenter besked om, hvor-når og hvordan de skal virke under forskel-lige forhold. Dvs., at hvis der ikke er behov for varme, sender anlægget ikke varme ud. Hvis der kun er behov for lidt varme, sen-der anlægget kun lidt varme ud og så vide-re. Der findes i dag mange løsninger på styring: alt fra enkelt vejrkompensering til avanceret CTS styring med fjernregulering fra ”næsten” alle steder i verden.

Styring af enkelte varmekilder (radiatorer) vil reducere energien, der sendes ind i var-mekilden (radiatoren) og styrer derved det enkelte rums temperatur og varmeforbrug og giver dermed også en økonomisk be-sparelse. Der findes flere løsninger til den-ne regulering som både er manuelle, me-kaniske og elektroniske med avanceret

teknik, der selv kan registrere åbne vindu-er og forbrugsmønster med videre.

Korrekt rørdimensionering vil ikke alene medvirke til en korrekt energifordeling i an-lægget, men også til en minimeret vand-mængde som vil minimere varmetab og unødvendige pumpestørrelser, der kræver et højere elforbrug med videre.

Ventiler til radiatorer og fordelingslednin-ger med videre vil styre de minimale og maksimale energimængder, der tillades i anlægget og vil derfor sørge for, at pumper kan arbejde korrekt med konstanttrykskur-ver og lignende modeller, som blandt an-det er grundlaget for de nye A mærkede pumper. Styringen af disse energimæng-der vil også bidrage til, at kun den energi, der er blevet tilladt, vil blive brugt, og sty-ringen medvirker derfor til et kontrollerbart energiforbrug.

For flere informationer eller uddybende in-formation omkring varmeanlæg, kontakt da en rådgiver med de rigtige kompeten-cer, som for eksempel en ingeniør eller en vvs tekniker med erfaring inden for varme-teknik. ■

174

Nogle gange står de dér hos J. P Hoverby A/S og se på skaderne efter et større skybrud. Hører ofte historien om, at det langt fra er første gang. Mange andelsboligfor-eninger har stået i den situation og med det samme tænkt over, hvor

slemt det egentlig er? Og der går sjældent lang tid, før den tanke melder sig, at det jo kan ske igen. Hvem der kan gøre noget ved vejret overlades til andre. Men fore-bygge kan man sagtens, så det i hvert fald ikke bliver så slemt, hvis det sker igen.

»Rigtig mange tænker f. eks. på risikoen for skimmelsvamp. Men der findes nogle malertekniske løsninger til at forebygge. Man kan give gulvene epoxy og en støv-binding, så skidtet ikke binder så nemt«, siger Bo Almlev, administrerende direktør i J.P. Hoverby A/S.

Udvendige produkterMen der er flere tiltag, som kan forebyg-ge. »Man kan f. eks. også male væggene i kælderen med nogle udvendige produk-ter. Det kan nemlig forhindre en påbegyn-dede skimmelsvamp. Og det kan samtidig betale sig også at male gamle rå pro-fil-vægge. Så er det nemlig nemmere at vaske ned, hvis der kommer kloakvand i kælderen«, siger Bo Almlev.

Sover bedreRigtigt meget handler om at begrænse skaderne nu og her, når der er kommet et skybrud. Tjekke kloakker, sætte højvandslukker på, sikre sig mod utætte kloakrør e.t.c. »Mange andelsboligforeninger fortæller os, at det er behandlingen af vægge og gulve med en udvendig beskyttelse, der giver en større tryghed hos andelshaverne. Nogle siger endda, at de sover lidt mere trygt, selvom varslingsikonerne blinker på DMI’s hjemmeside«, siger Bo Almlev.

Man skal gøre noget inden vandet er gåetOversvømmelser efter store regnskyl har gjort livet surt for mange andelsboligforeninger i de senere år. Det ved de en masse om i malerfirmaet J.P. Hoverby A/S. Og de har også et godt bud på løsningen. Inden det sker.

Af Jørgen Nielsen, Journalist

■


J.P.HOVERBY AS

Malerfirmaet

Romancevej 29 · 2730 Herlev · Tlf.: 44 84 56 66www.hoverby.dk

Social ansvarlighed! Vi synes det er vigtigt at støtte hvor man kan, derfor har vi i flere år støttet Familier med kræftramte børn, Kræftens Bekæmpelse, Folkekirkens Nødhjælp og Aidsfonden.

Når det handler om tillid...

Overlad jobbet til os og gør det nemt for jer selv. Vi er din hovedentreprenør på opgaven – tømrer-, murer-, vvs-, glarmester-, eller malerarbejde og afslutter altid jobbet til aftalt

tid og i aftalt kvalitet. Så lad os styre alle opgaver – meget nemmere kan det ikke blive.

Og så kan du jo lave noget andet...

God service og kvalitet

– se mere her

176

Lad os først se på elforbruget, for der er jo rigtig mange ting, vi bruger el på – tænk bare på opladning af mobiltelefoner, iPads og hvad det alt sammen hedder. Det er en god idé at investere i en spareskinne. Skin-nen fungerer som en slags intelligent stik-dåse, der automatisk slukker alle de appa-rater, du bruger sammen med din compu-ter og dit tv. Du kan typisk spare cirka 150 kroner om året per skinne. Det er også vigtigt at pille opladere til mobiltelefoner, bærbare computere og andet elektronisk udstyr ud af stikkontakten, når de ikke er i brug. De bruger strøm, selvom compute-ren eller mobiltelefonen ikke sidder i.

For det andet: hold øje med din elmåler. En række tests viser, at personer, der følger med i deres forbrug, bliver motiverede til at gøre mere.

For det tredje: sørg for at afrime køleskab og fryser med jævne mellemrum. For hver grad, du sænker temperaturen i fryseren, øges energiforbruget med omkring fem procent. Nyere og dyrere modeller har ofte automatisk afrimning, men frysere og kø-leskabe af ældre dato skal afrimes ofte.

For det fjerde: indstil radiatorerne korrekt. Undgå at en radiator er skruet voldsomt højt op, og resten er indstillet til lavere var-me. Hvis et rum har flere radiatorer, er det mere økonomisk at lade alle rummets radi-atorer klare opgaven sammen. Stil termo-statventilen på radiatoren mellem trin 3 og 4. Dette giver en temperatur på mellem 18 og 21 grader. Hver streg betyder en 5-6 procent større varmeudgift.

Og som det sidste: hold nøje øje med dit vandforbrug, for prisen på vand stiger hur-tigt. De tre største poster i danskernes vandforbrug er bad og personlig hygiejne (36%), toiletskyl (27%) og tøjvask (13%). Beregninger, som dagbladet Politiken har lavet, viser, at en gennemsnitlig dansk fa-milie i gennemsnit kan spare 2.- 3.000 kro-ner årligt alene ved at få opsat et vandbe-sparende brusehoved og udskifte det gamle toilet til et nyt.

En bruser med højt forbrug bruger typisk 6-9 liter vand i minuttet. Udskiftes denne med en bruser med et lavere forbrug på 4-6 liter vand i minuttet, kan en husstand med 2-3 mennesker opnå en besparelse på mere end 4000 kroner. Et gammelt toi-

Spar på energien – det betaler sig

Uanset om man bruger lidt eller meget el, vand eller varme, kan man ved relativt små adfærdsændringer spare penge på regningen - også uden, at det går ud over komforten. Oven i hatten er der mulighed for at opnå støtte til finansiering af energirenoveringer.

Af Senior Press Officer Morten Kidal, DONG Energy


let skyller typisk 9-12 liter vand ud per skyl. En gennemsnitlig dansk familie skyller ty-pisk ud 4700 gange om året. Udskifter man til et vandbesparende to-skyls toilet, som anvender 2 til 4 liter vand per skyl, kan man opnå besparelser på omkring 2000 kroner. I dag er det muligt at købe vaske-maskiner og opvaskemakiner, der bruger betydelig mindre vand end ældre modeller. Med vandbesparende vaskemaskiner kan du spare op imod 15-20 liter vand per vask, mens en vandbesparende opvaskemaski-ne kan nøjes med et forbrug på 11 liter vand per opvask. Og så kan vi alle gøre noget ved vores adfærd:

• Brug altid en balje, når du vasker.• Sørg for at slukke for vandet imens du

børster tænder.• Vedligehold installationer, så de ikke

står og drypper eller løber.• Undgå at bruge vandslange til at va-

ske bil, men anvend i stedet balje med vand og børste.

• Husk at fylde opvaskemaskinen helt op og kør programmer på kort tid med lave temperaturer.

• Vask tøj ved lave temperaturer og udelad forvask

Om støtte til energirenoveringerVed større energirenoveringer så som ud-skiftning af vinduer, ny isolering eller in-stallation af ny varmekilde, bør man under-søge muligheder for støtte til finansiering. Alt efter hvilke energitiltag, man udfører, er der gode muligheder for at modtage støtte fra energiselskaberne. Hvis man ikke kan få tilskud til sit energitiltag hos sit eget energiselskab, kan det betale sig at under-søge mulighed for tilskud hos andre. Det er dog vigtigt at arbejdet ikke igangsættes, og at der ikke indkøbes materiale, inden der er ansøgt om tilskud.

For oplysninger om hvad de enkelte ener-giselskaber tilbyder af tilskud, kan energi-hjem.dk eller energisparesiden.dk være behjælpelig. På dongenergy.dk kan du læse mere om DONG Energy’s energiråd-givning og de forskellige renoveringer, som vi yder tilskud til ■

178

Ankenævn, garantiordningerog brancheforeninger

Advokatsamfundets ErstatningsfondDet danske AdvokatsamfundKronprinsessegade 281306 København K

[email protected] 96 97 98

AsfaltindustrienLautrupvang 22750 Ballerup


BYG GarantiordningenNørre Voldgade 106, postboks 21251015 København K


Byggeriets AnkenævnSekretariatetPostboks 1021004 København K

[email protected] 16 02 00 (mellem 10-12)

Dansk EjendomsmæglerforeningIslands Brygge 432300 København S


Dansk Låsesmede ForeningIndustrikrogen 42635 Ishøj

[email protected]

Danske AnlægsgartnereSankt Knuds Vej 251903 Frederiksberg C


DANSKE ARKitektvirksomhederDampfærgevej 27, 5.2100 København Ø


Danske KloakmestreNørre Voldgade 106Postboks 21251015 København K


Danske MalermestreIslands Brygge 26Postboks 19892300 København S



DS-Garanti DS Håndværk & IndustriMagnoliavej 25250 Odense SV


Ejendomsforeningen DanmarkNørrevoldgade 21358 København K

[email protected]

Forsikring & PensionPhilip Heymans Allé 12900 Hellerup


FSR - danske revisorerKronprinsessegade 81306 København K


Glarmesterlaugets GarantiordningGlarmesterlauget i DanmarkGothersgade 160, 2.1123 København K


GulvbranchenAnkenævn for VådrumsarbejderNørre Voldgade 106, postboks 21251015 København K


Køkken Anke ForeningenByggeriets AnkenævnPostboks 1021155 København K

[email protected] 16 02 00 (mellem 10 og 12)

Rådgivende IngeniørerSundkrogskaj 202100 København Ø


Tekniq Installtørernes OrganisationSkanderborgvej 2388260 Viby J


VinduesindustrienKorsvangs Allé 24Postboks 5218000 Aarhus C


180

Indledning ABF udarbejdede i 1979 sin første stan-dardvedtægt for private andelsboligfor-eninger og er siden da løbende blevet revideret. Med denne udgave af stan-dardvedtægten er der foretaget justerin-ger som følge af de markedsmæssige vilkår, det seneste år har medført. Mak-simalpriserne er mange steder steget betragteligt, og det er ikke ualmindeligt, at andele bliver overdraget under maksimalprisen. Ligeledes forekommer der flere tvangssalg/auktioner over an-dele.

Højere salgspriser og flere tvangssalg stiller nye krav til foreningernes overdra-gelsesprocedure samt forløbet af en tvangsauktion. ABF har derfor tilrettet vedtægterne efter de nye forhold, såle-des at der forsat er en fornuftig balance mellem hensynet til foreningens interes-ser og de enkelte andelshaveres interes-se.

Rettelserne omhandler derfor:

• Hvem der kan overtage en andel på en tvangsauktion

• Anvendelse af bankgaranti ved køb af andel

• Udbetaling af overdragelsessum• Nye frister for mangelindsigelser• Gebyr ved afgivelse af erklæring til

brug ved udlæg• Ventelisteprocedure ved svigtende

salg• Anvendelse af reguleringsklausuler

Ligesom hidtil findes ABF’s standard-vedtægt i to versioner: En for andelsbo-ligforeninger i tæt/lav bebyggelse og én for andelsboligforeninger i etageejen-domme. Til begge versioner er der en

række alternative bestemmelser, som er anført bagerst. Der er i forbindelse med denne revide-ring ikke foretaget

ændringer i disse.

De udarbejdede vedtægter er vejleden-de for andelsboligforeningen. De gælder ikke uden videre, men skal først beslut-tes på en generalforsamling. Bestem-melserne kan bruges som inspiration for den enkelte forening, og vælger en an-delsboligforening helt eller delvis at bru-ge reglerne i de nye standardvedtægter, bør foreningen naturligvis gennemgå bestemmelserne grundigt med henblik på eventuelle ændringer, således at vedtægterne er i overensstemmelse med de særlige forhold, der kan være i den enkelte andelsboligforening.

Normalvedtægt for en privat andelsboligforeningABF - STANDARDVEDTÆGTER for andelsboligforeninger i etageejendomme 15. januar 2010

Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation - ABF

ABF udarbejdede i 1979 sin første standardvedtægt for

private andelsboligforeninger


§ 1 Navn og hjemsted(1.1) Foreningens navn er Andelsbo-ligforeningen.

(1.2) Foreningens hjemsted er i ....... kommune.

§ 2 Formål(2.1) Foreningens formål er at er-hverve, eje og administrere ejendom-men matr.nr. ......., beliggende .......

§ 3 Medlemmer(3.1) Som andelshaver kan med be-styrelsens godkendelse optages enhver, der er fyldt 18 år, og som beboer eller samtidig med optagelsen flytter ind i en bolig i foreningens ejendom, og som er-lægger det til enhver tid fastsatte ind-skud med eventuelt tillæg.(3.2) Som andelshaver kan endvidere med bestyrelsens godkendelse optages en person eller en juridisk person, som har købt andelen på tvangsauktion som ufyldestgjort panthaver. Denne andel-shaver skal betale boligafgift og andre beløb, der opkræves af foreningen, frem til det tidspunkt, hvor andelen er videre-solgt. Denne andelshaver kan ikke frem-leje boligen/erhvervsandelen, har hver-ken stemmeret eller mulighed for at stille forslag på andelsboligforeningens gene-ralforsamling, og skal inden 6 måneder fra auktionsdagen sælge andelen til en person, som opfylder kravene i § 3 stk. 1. Såfremt andelen ikke er solgt inden 6 måneder fra auktionsdagen, overtager andelsboligforeningen salget, og be-stemmer, hvem der skal overtage andel og bolig og de vilkår, overtagelsen skal ske på, hvorefter afregning finder sted som anført i § 15.

(3.3) Ved beboelse forstås, at andel-shaveren benytter boligen til helårsbe-boelse for sig og sin husstand.

(3.4) Ved flytte ind i forstås, at andel-shaveren tager boligen i brug som hel-årsbeboelse for sig og sin husstand.

(3.5) Hver andelshaver må ikke be-nytte mere end een bolig i foreningen og er forpligtet til at bebo boligen, medmin-dre andelshaveren er midlertidigt fravæ-rende på grund af sygdom, institutions-

anbringelse, forretningsrejse, studieop-hold, ferieophold, militærtjeneste, midlertidig forflyttelse eller lignende.

(3.6) Såfremt en udlejet bolig bliver ledig, skal bestyrelsen søge den over-draget til en person, der optages som andelshaver i overensstemmelse med stk. 1, medmindre boligen skal anven-des som bolig for en ejendomsfunktio-nær eller der er tale om det sidste udle-jede lejemål.

§ 4 Indskud(4.1) Indskud udgør et beløb, svaren-de til kr……….pr. fordelingstal, således som disse er fastsat ved stiftelsen.

(4.2) Indskuddet skal indbetales kon-tant, idet dog beboere, der indtræder ved stiftelsen, kan modregne depositum, forudbetaling og indestående på indven-dig vedligeholdelseskonto.

(4.3) Ved optagelse af en ny andel-shaver efter stiftelsen skal der ud over indskud indbetales et tillægsbeløb, såle-des at indskud plus tillægsbeløb svarer til den pris, som efter § 14 godkendes for andel og lejlighed.

§ 5 Hæftelse(5.1) Andelshaverne hæfter alene med deres indskud for forpligtelser ved-rørende foreningen, jfr. dog stk. 2.

(5.2) For de lån i kreditforeninger el-ler pengeinstitutter, der optages i forbin-delse med stiftelsen eller efter stiftelsen i henhold til lovlig vedtagelse på gene-ralforsamling, og som er sikret ved pan-tebrev eller håndpant i ejerpantebrev i foreningens ejendom, hæfter andelsha-verne uanset stk. 1 personligt og pro rata efter deres andel i formuen, såfremt kreditor har taget forbehold herom.

(5.3) En fratrædende andelshaver el-ler andelshaverens bo hæfter for forplig-telsen efter stk. 1 og stk. 2, indtil ny god-kendt andelshaver har overtaget ande-len og dermed er indtrådt i forpligtelsen.

§ 6 Andel(6.1) Andelshaverne har andel i for-eningens formue i forhold til deres ind-

►

182

skud. Generalforsamlingen er kompe-tent til at foretage regulering af andele-ne, således at det indbyrdes forhold mellem andelene kommer til at svare til boligernes lejeværdi.

(6.2) Andelen kan kun overdrages el-ler på anden måde overføres til andre i overensstemmelse med reglerne i §§ 13-19, ved tvangssalg dog med de æn-dringer, der følger af reglerne i andels-boligforeningslovens § 6 b.

(6.3) Andelen kan belånes i overens-stemmelse med reglerne i andelsbolig-foreningsloven. Der kan ikke gives trans-port i et eventuelt tilgodehavende efter en overdragelse, som endnu ikke er af-talt. Der kan heller ikke anvises eller meddeles fuldmagt for nogen anden end andelshaveren til at modtage og kvittere for afregning af et sådant tilgodehaven-de. Foreningen kan kræve, at andelsha-veren betaler gebyr for afgivelse af er-klæringer til brug for tinglysning af pan-tebreve eller retsforfølgning i henhold til andelsboligforeningslovens § 4 a, lige-som foreningen kan kræve, at andelsha-veren betaler for eventuel vurdering af forbedringer m.v.

(6.4) For andelen udstedes andels-bevis, der lyder på navn. Bortkommer andelsbeviset, kan bestyrelsen udstede et nyt, der skal angive, at det træder i stedet for et bortkommet andelsbevis.

§ 7 Boligaftale(7.1) Foreningen kan efter general-forsamlingens bestemmelse med hver andelsha-ver oprette en boligaftale, der indeholder bestemmelser om boligens brug m.v. Indtil generalforsamlingen vedtager andet, anvendes som boligaf-tale sædvanlig lejekontrakt med de æn-dringer, der følger af disse vedtægter og generalforsamlingens beslutninger.

(7.2) En bolig må udelukkende be-nyttes til beboelse og ikke til erhverv i nogen form. § 8 Boligafgift(8.1) Boligafgiftens størrelse fast-sættes til enhver tid bindende for alle andelshavere af generalforsamlingen.

(8.2) Det indbyrdes forhold mellem boligafgiftens størrelse for de enkelte boliger fastsættes, således at fordelin-gen sker i samme forhold som andelsha-vernes andel i tilvækst til foreningens formue, jfr. § 6, stk. 1.

(8.3) Ved for sen betaling af boligaf-gift kan opkræves gebyr svarende til det påkravsgebyr, der ifølge lejeloven kan opkræves ved for sen betaling af leje.

§ 9 Vedligeholdelse(9.1) En andelshaver er forpligtet til at foretage al vedligeholdelse inde i boli-gen, bortset fra vedligeholdelse af cen-tralvarmeanlæg og fælles forsynings og afløbsledninger og bortset fra udskift-ning af hoved og bagdøre samt vinduer og udvendige døre. En andelshavers vedligeholdelsespligt omfatter også eventuelle nødvendige udskiftninger af bygningsdele og tilbehør til boligen, så-som f.eks. udskiftning af gulve og køk-kenborde. En andelshavers vedligehol-delsespligt omfatter også forringelse, som skyldes slid og ælde.

(9.2) En andelshaver er endvidere forpligtet til at vedligeholde andre loka-ler eller område, som er knyttet til boli-gen med særskilt brugsret for andelsha-veren, såsom pulterrum, kælderrum, al-taner, terrasser, have og lign. For så vidt angår rum og områder i bygninger om-fatter vedligeholdelsepligten dog kun vedligeholdelse af indvendige overfla-der. Generalforsamlingen kan fastsætte nærmere regler for vedligeholdelsen af sådanne områder.

(9.3) En andelshaver har desuden pligt til at foretage andre indvendige el-ler udven-dige vedligeholdelsesarbej-der, som efter generalforsamlingsvedta-gelse er pålagt andelshaverne.

(9.4) Andelsboligforeningen er for-pligtet til at foretage al anden vedligehol-delse, herunder af bygninger, skure og carporte samt fælles anlæg. Vedligehol-delsen skal udføres i overensstemmelse med en eventuel fastlagt vedligeholdel-sesplan.

ABF - STANDARDVEDTÆGTER for andelsboligforeninger i etageejendomme


(9.5) Såfremt en andelshaver groft forsømmer sin vedligeholdelsespligt, kan bestyrelsen kræve nødvendig vedli-geholdelse foretaget indenfor en nær-mere fastsat frist. Foretages den nød-vendige vedligeholdelse ikke inden fri-stens udløb, kan andelshaveren ekskluderes af foreningen og brugsret-ten bringes til ophør med 3 måneders varsel, jfr. § 21.

§ 10 Forandringer(10.1) En andelshaver er berettiget til at foretage forandringer inde i boligen. Forandring skal anmeldes skriftligt for bestyrelsen senest tre uger inden den bringes til udførelse. Bestyrelsen kan gøre indsigelse efter stk. 3, hvilket skal ske inden tre uger efter anmeldelsen, og iværksættelse af forandringen skal da udskydes, indtil der er opnået enighed med bestyrelsen, eller det er fastslået, at indsigelsen var uberettiget.

(10.2) Såfremt forandringerne ønskes udført af hensyn til ældre/handicappede kan bestyrelsen ikke blankt nægte god-kendelse, men alene stille krav til arbej-dets udførelse jf. stk. 3 og stk. 4 og ale-ne nægte godkendelse, såfremt foran-dringerne medfører væsentlige gener for de øvrige beboere i ejendommen. Be-styrelsen kan betinge godkendelse af reetablering ved andelshaverens fraflyt-ning.

(10.3) Alle forandringer skal udføres håndværksmæssigt forsvarligt i over-ensstemmelse med kravene i byggelov-givningen, lokalplaner og andre offentli-ge forskrifter.

(10.4) Bestyrelsen er ikke ansvarlig for anmeldte eller godkendte forandringers forsvarlighed og lovlighed. I tilfælde, hvor byggetilladelse kræves efter byg-gelovgivningen eller tilladelse efter an-dre offentlige forskrifter, skal tilladelsen desuden forevises for bestyrelsen, in-den arbejdet iværksættes, og efterføl-gende skal ibrugtagningsattest forevi-ses.

§ 11 Fremleje(11.1) En andelshaver må hverken helt eller delvis overlade brugen af boligen til

an-dre end medlemmer af sin husstand, medmindre han er berettiget dertil efter stk. 2 og stk. 3.

(11.2) En andelshaver er, når han har beboet andelslejligheden i normalt mindst et halvt år, berettiget til at fremle-je eller låne sin bolig med bestyrelsens tilladelse, som kun kan gives, når andel-shaveren er midlertidigt fraværende på grund af sygdom, institutionsanbringel-se, forretningsrejse, studieophold, ferie-ophold, militærtjeneste, midlertidig for-flyttelse eller lignende for en begrænset periode på normalt højst 2 år. Fremleje kan således ikke tillades efter fraflytning eller dødsfald, uanset om der måtte være særlige grunde såsom svigtende salg. Hvis en andelshaver har haft sin lejlighed fremlejet, skal andelshaveren bebo lejligheden minimum 1 år, før ny fremleje kan godkendes. Bestyrelsen skal godkende fremlejetageren og betin-gelserne for fremlejemålet.

(11.3) Fremleje eller lån af enkelte væ-relser kan tillades af bestyrelsen på de af den fastsatte betingelse.

§ 12 Husorden(12.1) Generalforsamlingen kan til en-hver tid bindende for alle andelshavere fastsætte regler for husorden, husdyr-hold m.v.

(12.2) Bestemmelser om husdyrhold m.v. kan dog kun ændres således, at be-stående rettigheder bibeholdes indtil dy-rets død.

§ 13 Overdragelse(13.1) Ønsker en andelshaver at fra-flytte sin bolig, er han berettiget til at overdrage sin andel efter reglerne i § 13.2 til en anden, der bebor eller samti-dig med overdragelsen flytter ind i boli-gen. Bestyrelsen skal godkende den nye andelshaver, men nægtes godkendelse, skal en skriftlig begrundelse gives se-nest 3 uger efter, at bestyrelsen har modtaget skriftlig meddelelse om, hvem der indstilles.

(13.2) Fortrinsret til at overtage andel og bolig skal gives i nedenstående ræk-kefølge:

►

184

A) Den, der indstilles af andelsha-veren, såfremt overdragelsen sker i for-bindelse med bytning af bolig, eller til børn, børnebørn, søskende, forældre eller bedsteforældre eller til en person, der har haft fælles husstand med andel-shaveren i mindst det seneste år før overdragelsen.

B) Andre andelshavere, der er ind-tegnet på en venteliste hos bestyrelsen, således at den, der først er indtegnet på ventelisten, går forud for de senere ind-tegnede. Fortrinsretten i henhold til første punktum er dog betinget af, at den fortrinsberettigede andelshavers bolig frigøres, således at den tilbydes først til de indtegnede på ventelisterne i over-ensstemmelse med reglerne i denne pa-ragrafs stk. 2 litra B og C, og derefter til den person, der indstilles af den andel-shaver, der flytter ud af andelsboligfor-eningen jf., denne paragrafs stk. 2, litra D.

C) Andre personer, der er indteg-net på en venteliste hos bestyrelsen. Den, der først er indtegnet på venteli-sten, går forud for de senere indtegne-de. Bestyrelsen kan fastsætte nærmere regler for administration af ventelisten, herunder bl.a. fastsætte gebyr for ind-tegning, fastsætte, hvor mange tilbud de indtegnede skal have fået, før de kan slettes, og fastsætte, at de indtegnede én gang årligt skal bekræfte deres øn-ske om at stå på ventelisten, idet de el-lers slettes.

D) Andre, der indstilles af den fra-flyttende andelshaver.

(13.3) Foreningens ventelister skal fremlægges til eftersyn for andelshaver-ne på hvert års ordinære generalforsam-ling.

(13.4) Såfremt der ikke kan findes en køber til den maksimalt lovlige pris i hen-hold til vedtægternes § 14, eller sælger ønsker at sælge andelen under maksi-mal lovlig pris til personer, der ikke er nævnt i § 13, stk. 2, litra a, skal den kø-ber, der ønsker at købe til en lavere pris, i overdragelsesaftalen være bundet af

sit tilbud i 10 hverdage, såfremt nedsæt-telsen af prisen er mere end 15 % af den udbudte lovlige pris eksklusiv løsøre. De indtegnede på ventelisterne efter § 13, stk. 2, litra b og c skal herefter tilbydes andelen igen til den pris, som sælger har kunnet opnå til anden side med en ac-ceptfrist, der udløber dagen før købers vedståelsesfrist udløber. Bestyrelsen kan beslutte, at indtegnede på venteli-sten, når lejligheden udbydes første gang til ventelisterne, skal meddele, om de ønsker lejligheden tilbudt igen til en lavere pris, hvis lejligheden ikke kan sælges til den udbudte lovlige pris efter § 14.

§ 14 Pris(14.1) Prisen for andel og bolig skal godkendes af bestyrelsen, som desuden skal godkende eventuelle aftaler efter § 14.2. Bestyrelsen kan kun godkende en rimelig pris og højst et beløb opgjort ef-ter nedenstående retningslinier:

A) Værdien af andelen i foreningens formue opgøres til den pris med eventu-el prisudvikling, som senest er godkendt af generalforsamlingen for tiden indtil næste årlige generalforsamling. Andele-nes pris og eventuelle prisudvikling fast-sættes under iagttagelse af reglerne i andelsboligforeningsloven og i øvrigt under hensyn til værdien af foreningens ejendom og andre aktiver, samt størrel-sen af foreningens gæld. Generalfor-samlingens prisfastsættelse er binden-de, selvom der lovligt kunne have været fastsat en højere pris. En eventuel regu-leringsklausul i overdragelsesaftalen kan alene godkendes, såfremt der i afta-len er indsat et maksimum for regule-ringsbeløbet. Reguleringsklausulens formulering skal godkendes af andels-boligforeningens bestyrelse, og besty-relsen kan beslutte, at klausulen skal oprettes på en standardformular.

B) Værdien af forbedringer, jfr. § 10, ansættes til anskaffelsesprisen med fradrag af eventuel værdiforringelse på grund af alder og slitage.

C) Værdien af inventar, der er sær-skilt tilpasset eller installeret i boligen, fastsættes under hensyntagen til an-



skaffelsespris, alder og slitage.

D) Såfremt boligens vedligeholdel-sesstand er usædvanlig god eller man-gelfuld beregnes pristillæg respektiv prisnedslag under hensyn hertil.

(14.2) Værdiansættelse og fradrag ef-ter stk. 1 litra B D fastsættes efter en konkret vurdering med udgangspunkt i det forbedringskatalog og de værdifor-ringelseskurver, der er fastlagt af An-delsboligforeningernes Fællesrepræ-sentation som vejledende. Anskaffel-sesprisen for eget arbejde ansættes til den svendeløn, excl. avance og offentli-ge afgifter, som et tilsvarende stykke ar-bejde ville have kostet.(14.3) Såfremt der samtidig med over-dragelse af andel og bolig overdrages løsøre eller indgås anden retshandel, skal vederlaget sættes til værdien i fri handel. Erhverver skal indtil overtagel-sesdagen frit kunne afvise eller fortryde løsørekøbet eller retshandlen. Bestyrel-sen skal godkende vederlaget og de øv-rige aftalte vilkår.

(14.4) Fastsættelsen af prisen for for-bedringer, inventar og løsøre sker på grundlag af en opgørelse udarbejdet af den fraflyttende andelshaver.

(14.5) Såfremt der opstår uenighed mellem overdrageren, erhververen eller besty-relsen om fastsættelse af pris for forbedringer, inventar og løsøre eller eventuelt pristillæg eller nedslag for ved-ligeholdelsesstand, fastsættes prisen af en voldgiftsmand, der skal være særlig sagkyndig med hensyn til de spørgsmål, voldgiften angår, og som udpeges af An-delsboligforeningernes Fællesrepræ-sentation. Voldgiftsmanden skal indkal-de parterne til besigtigelse og udarbejde en vurderingsrapport, hvor prisbereg-ningen specificeres og begrundes. Vold-giftsmandens vurdering er endelig og bindende for alle parterne. Voldgifts-manden fastsætter selv sit honorar og træffer bestemmelse om, hvorledes om-kostningerne ved voldgiften skal forde-les mellem parterne eller eventuelt på-lægges én part fuldt ud, idet der herved skal tages hensyn til, hvem af parterne der har fået medhold ved voldgiften.

§ 15 Fremgangsmåde(15.1) Mellem overdrager og erhver-ver oprettes en skriftlig overdragelsesaf-tale, der forsynes med bestyrelsens på-tegning om godkendelse. Inden aftalens indgåelse skal erhverver have udleveret et eksemplar af andelsboligforeningens vedtægter, seneste årsrapport og bud-get, samt en opstilling af overdragelses-summens beregning med specifikation af prisen for andelen, forbedringer, in-ventar og løsøre, samt eventuelt pristil-læg eller nedslag for vedligeholdelses-stand. Erhverver skal endvidere inden aftalens indgåelse skriftligt gøres be-kendt med andelsboligforeningslovens bestemmelse om prisfastsættelse og om straf.(15.2) Alle vilkår for overdragelsen skal godkendes af bestyrelsen, der kan be-stemme, at overdragelsen skal oprettes på en standardformular. Foreningen kan hos overdrager og/eller erhverver op-kræve et gebyr. Foreningen kan endvi-dere kræve, at overdrageren refunderer udgiften til forespørgsel til andelsbolig-bogen, udgifter til besvarelse af fore-spørgsel fra ejendomsmægler m.m., samt refunderer udgifter og betaler et rimeligt vederlag for bestyrelsens og/el-ler administrators ekstraarbejde ved af-regning til pant- eller udlægshavere og ved tvangssalg eller -auktion.

(15.3) Overdragelsessummen skal se-nest 5 hverdage før overtagelsesdagen være indgået på foreningens konto i pengeinstitut. Såfremt overdragelsesaf-tale indgås mere end 2 uger før overta-gelsesdagen, skal køber senest 5 hver-dage efter aftalens indgåelse enten de-ponere købesummen eller stille standardbankgaranti for denne. Det de-ponerede/det garanterede beløb skal fri-gives til andelsboligforeningen senest 5 hverdage før overtagelsesdagen.

(15.4) Andelsboligforeningen afregner – efter fradrag af sine tilgodehavender og nødvendige beløb til indfrielse af eventuelt garanteret lån med henblik på frigivelse af garantien – provenuet først til eventuelle rettighedshavere, herunder pant- og udlægshavere, og dernæst til den fraflyttende andelshaver.

►

186

(15.5) Bestyrelsen er ved afregning overfor den fraflyttende andelshaver be-rettiget til at tilbageholde et beløb til sik-kerhed for betaling af ikke forfalden boli-gafgift og efterbetaling af varmeudgifter og lignende. Såfremt afregning med er-hververens samtykke sker inden overta-gelsesdagen, er foreningen endvidere berettiget til at tilbageholde et skøns-mæssigt beløb til dækning af eventuelle krav i anledning af mangler konstateret ved overtagelsen.

(15.6) Snarest muligt efter erhverve-rens overtagelse af boligen skal denne med bestyrelsen gennemgå boligen for at konstatere eventuelle mangler ved boligens vedligeholdelsestilstand eller ved forbedringer, inventar og løsøre, der er overtaget i forbindelse med boligen. Erhververen kan kun komme med man-gelindsigelser i op til og med 8 dage fra overtagelsesdagen, bortset fra indsigel-ser vedrørende skjulte mangler. Forenin-gen skal gøre erhververens og forenin-gens eventuelle krav gældende overfor sælger senest 14 dage efter overtagel-sesdagen. Såfremt erhververen forlan-ger prisnedslag for sådanne mangler, kan bestyrelsen, hvis forlangendet skøn-nes rimeligt, tilbageholde et tilsvarende beløb ved afregningen til overdrageren, således at beløbet først udbetales, når det ved dom eller forlig mellem parterne er fastslået, hvem det tilkommer.

(15.7) Overdragelsessummen med eventuelle fradrag som nævnt i stk. 4-6 skal afregnes senest 10 hverdage efter overtagelsesdagen, forudsat at beløbet er modtaget fra erhververen.

§ 16 Garanti for lån(16.1) I tilfælde af, at foreningen i hen-hold til tidligere regler i vedtægterne og andelsboligforeningsloven har afgivet garanti for lån til delvis finansiering af en overdragelsessum, og låntager ikke be-taler renter og afdrag rettidigt, skal lån-giver underrette foreningen skriftligt om restancen. Bestyrelsen skal i så fald sende skriftligt påkrav til låntager om berigtigelse af restancen inden en angi-ven frist på mindst 4 dage. Såfremt re-stancen berigtiges inden fristens udløb, skal långiver være forpligtet til at lade

lånet blive stående som oprindeligt af-talt. Såfremt restancen ikke berigtiges inden fristens udløb, kan bestyrelsen ekskludere låntageren af foreningen og bringe hans brugsret til ophør i overens-stemmelse med reglerne i § 21 om eks-klusion.

(16.2) Långiver kan først rejse krav mod foreningen i henhold til garantien, når overdragelsessummen for salg af boligen er indbetalt, men dog senest 6 måneder efter, at skriftlig underretning om restancen er givet. Garantien kan kun gøres gældende for det beløb, som restgælden efter låneaftalen skulle ud-gøre, da underretning om restancen blev givet, med tillæg af 6 foregående månedsydelser og med tillæg af rente af de nævnte beløb.

§ 17 Ubenyttede boliger(17.1) Har en andelshaver ikke, inden 3 måneder efter at være fraflyttet sin bo-lig, indstillet en anden i sit sted, eller er overdragelse aftalt i strid med bestem-melserne herom, bestemmer bestyrel-sen, hvem der skal overtage andel og bolig, og de vilkår overtagelsen skal ske på, hvorefter afregning finder sted som anført i § 15.

§ 18 Dødsfald(18.1) I tilfælde af en andelshavers død skal den pågældendes eventuelle ægtefælle/registrerede partner være be-rettiget til at fortsætte medlemskab og beboelse af boligen.

(18.2) Hvis der ikke efterlades ægte-fælle/registrerede partner, eller denne ikke ønsker at benytte sin ret, kan andel og bolig overtages af nedennævnte, idet der gives fortrinsret i den nævnte række-følge.

A) Samlever, som indtil dødsfaldet havde haft fælles husstand med den af-døde mindst 3 måneder.

B) Afdødes børn, børnebørn, for-ældre, søskende eller bedsteforældre.

C) Andre personer, som indtil dødsfaldet havde haft fælles husstand med den afdøde i mindst 3 måneder.



D) Personer, som af den afdøde over for bestyrelsen var anmeldt som berettiget til andel og bolig ved hans død. Erhververen skal også i disse til-fælde godkendes af bestyrelsen.

(18.3) Ved dødsboets overdragelse af andelsboligen til de efter forudgående stykker berettigede personer finder §§ 14 15 tilsvarende anvendelse. Ved arve-udlæg til en af de efter forudgående stykker berettigede personer finder §§ 14 og 15 tilsvarende anvendelse, dog bortset fra § 15 stk. 3 7 om indbetaling og afregning, idet erhververen i disse til-fælde indtræder i afdødes forpligtelser over for foreningen.

(18.4) Boligen skal overtages efter disse regler eller fraflyttes senest den 1. i den måned, der indtræder næstefter 3 måneders dagen for dødsfaldet. Er in-gen ny andelshaver indtrådt forinden, bestemmer bestyrelsen, hvem der skal overtage andel og bolig og de vilkår, som overtagelsen skal ske på, hvorefter det indkomne beløb afregnes til boet ef-ter reglerne i § 15.

§ 19 Samlivsophævelse(19.1) Ved ophævelse af samliv mel-lem ægtefæller/registrerede partnere er den af parterne, der efter deres egen el-ler myndighedernes bestemmelse beva-rer retten til boligen, berettiget til at fort-sætte medlemskab og beboelse af boli-gen.

(19.2) Reglen i stk. 1 finder tilsvaren-de anvendelse ved ophævelse af sam-livsforhold i øvrigt, såfremt den person, der i henhold hertil skal overtage andel og bolig, har haft fælles husstand med andelshaveren i mindst det seneste år før samlivsophævelsen.

(19.3) Ved ægtefælles/registreret partners fortsættelse af medlemskab og beboelse af boligen skal begge ægte-fæller/registrerede partnere være for-pligtet til at lade fortsættende ægtefælle/registrerede partner overtage andel gennem skifte eller overdragelse. Ved overdragelse i henhold hertil eller ved overdragelse i henhold til § 19 stk. 2 fin-

der §§ 14 15 tilsvarende anvendelse. Ved fortsættende ægtefælles/registrere-de partners overtagelse gennem ægte-fælleskifte finder §§ 14 og 15 tilsvarende anvendelse, dog bortset fra § 15 stk. 3 7 om indbetaling og afregning, idet fort-sættende ægtefælle/registrerede part-ner i disse tilfælde indtræder i tidligere andelshavers forpligtelser over for for-eningen og eventuelt långivende penge-institut.

§ 20 Opsigelse(20.1) En andelshaver kan ikke opsige sit medlemskab af foreningen og brugs-ret til boligen, men kan alene udtræde efter reglerne i §§ 13 19 om overførsel af andelen.

§ 21 Eksklusion(21.1) I følgende tilfælde kan en an-delshaver ekskluderes af foreningen og brugsretten bringes til ophør af bestyrel-sen:

A) Såfremt en andelshaver trods påkrav ikke betaler eventuelt resterende indskud, boligafgift, påkravsgebyr eller andre skyldige beløb af enhver art.B) Såfremt en andelshaver trods påkrav ikke betaler skyldige renter og af-drag for lån i pengeinstitut, for hvilket foreningen har ydet garanti, jfr. § 16 stk. 1.

C) Såfremt en andelshaver groft forsømmer sin vedligeholdelsespligt og trods påkrav ikke foretager den nødven-dige vedligeholdelse inden udløbet af en fastsat frist, jfr. § 9.

D) Såfremt en andelshaver optræ-der til alvorlig skade eller ulempe for for-eningens virksomhed eller andre andel-shavere.

E) Såfremt en andelshaver i forbin-delse med overdragelse af andelen be-tinger sig en større pris end godkendt af bestyrelsen.

F) Såfremt en andelshaver gør sig skyldig i forhold, svarende til de, der ef-ter lejelovens bestemmelser berettiger udlejeren til at ophæve lejemålet.

►

188

(21.2) Efter eksklusion bestemmer be-styrelsen, hvem der skal overtage andel og bolig, og der forholdes som bestemt i § 17.

§ 22 Ledige boliger(22.1) I tilfælde, hvor der skal ske overdragelse af en bolig, der tidligere har været udlejet, eller hvor den tidligere andelshaver har mistet sin indstillingsret efter § 17, § 18 eller § 21, eller har over-givet sin indstillingsret til bestyrelsen, skal bestyrelsen ved udpegning af ny andelshaver gå frem efter reglerne i § 13.2 B og C. Såfremt ingen kandidater indstilles, afgør bestyrelsen frit, hvem der skal overtage boligen.

§ 23 Generalforsamling(23.1) Foreningens højeste myndig-hed er generalforsamlingen.

(23.2) Den ordinære generalforsam-ling afholdes hvert år inden 4 måneder efter regnskabsårets udløb med følgen-de dagsorden:

1. Valg af dirigent.2. Bestyrelsens beretning.3. Forelæggelse af årsrapport og

eventuel revisionsberetning samt godkendelse af årsrapporten.

4. Forelæggelse af drifts og likvidi-tetsbudget til godkendelse og be-slutning om eventuel ændring af bo-ligafgiften.

5. Forslag.6. Valg.7. Eventuelt.

(23.3) Ekstraordinær generalforsam-ling afholdes, når en generalforsamling eller flertal af bestyrelsens medlemmer eller 1/4 af andelshaverne eller admini-strator forlanger det med angivelse af dagsorden

§ 24 Indkaldelse m.v.(24.1) Generalforsamlingen indkaldes skriftligt med 14 dages varsel, der dog ved ekstraordinær generalforsamling om nødvendigt kan forkortes til 8 dage. Indkaldelsen skal indeholde dagsorden for generalforsamlingen. Datoen for af-holdelse af ordinær generalforsamling og om muligt ekstraordinær generalfor-

samling skal bekendtgøres ved brev el-ler opslag senest 4 uger før.

(24.2) Forslag, som ønskes behandlet på generalforsamlingen, skal være for-man-den i hænde senest 8 dage før ge-neralforsamlingen.

(24.3) Et forslag kan kun behandles på en generalforsamling, såfremt det enten er nævnt i indkaldelsen eller andelsha-verne ved opslag eller på lignende måde senest 4 dage før generalforsamlingen er gjort bekendt med, at det kommer til behandling.

(24.4) Adgang til at deltage i og tage ordet på generalforsamlingen samt til at stille forslag har enhver andelshaver og dennes ægtefælle eller et myndigt hus-standsmedlem. De(n) adgangsberettige-de kan ledsages af en professionel eller personlig rådgiver. Administrator og re-visor, samt personer der er indbudt af bestyrelsen, har ligeledes adgang til at deltage i og tage ordet på generalfor-samlingen.

(24.5) Hver andel giver een stemme. En andelshaver kan kun give fuldmagt til sin ægtefælle/registrerede partner eller et myndigt husstandsmedlem, eller til en anden andelshaver. En andelshaver kan dog kun afgive een stemme i henhold til fuldmagt.

§ 25 Flertal(25.1) Generalforsamlingen træffer beslutning ved simpelt flertal, undtagen hvor det drejer sig om beslutninger som nævnt i stk. 2 4. Dog skal altid mindst 1/5 af samtlige mulige stemmer være re-præsenteret.

(25.2) Forslag om vedtægtsændrin-ger, om nyt indskud, om regulering af det indbyrdes forhold mellem boligafgiften, om iværksættelse af forbedringsarbej-der eller istandsættelsesarbejder hvis finansiering beregnet ud fra ydelsen på sædvanligt 30-årigt kontantlån ville kræ-ve en forhøjelse af boligafgiften på mere end 25 %, om henlæggelse til sådanne arbejder med et beløb, der årligt oversti-ger 25 % af den hidtidige boligafgift og om optagelse af afdragsfrie lån, nedspa-



ringslån, rentetilpasningslån uden rente-maksimum eller andre lån, hvor udviklin-gen i fremtidig ydelse er usikker og uden et maksimum på fremtidig ydelse, kan kun vedtages på en generalforsamling, hvor mindst 2/3 af samtlige mulige stem-mer er repræsenteret og med flertal på mindst 2/3 af ja- og nej-stemmer. Er ikke mindst 2/3 af samtlige mulige stemmer repræsenteret på generalforsamlingen, men opnås et flertal på mindst 2/3 af ja og nej stemmer for forslaget, kan der indkaldes til ny generalforsamling, og på denne kan da forslaget endeligt vedta-ges med et flertal på mindst 2/3 ja og nej stemmer, uanset hvor mange stemmer der er repræsenteret.

(25.3) Ændring af vedtægternes § 5 kræver dog samtykke fra de kreditorer overfor hvem andelshaverne hæfter per-sonligt.

(25.4) Forslag om salg af fast ejendom eller om foreningens opløsning, kan kun vedtages med et flertal på mindst 4/5 af samtlige mulige stemmer. Er ikke mindst 4/5 af samtlige mulige stemmer repræ-senteret på generalforsamlingen, men opnås et flertal på 4/5 af de repræsente-rede stemmer for forslaget, kan der ind-kaldes til ny generalforsamling, og på denne kan da forslaget endeligt vedta-ges med et flertal på mindst 4/5 af de repræsenterede stemmer, uanset hvor mange stemmer der er repræsenteret.

§ 26 Dirigent m.v.(26.1) Generalforsamlingen vælger selv sin dirigent.

(26.2) Sekretæren skriver protokollat for generalforsamlingen. Protokollatet underskrives af dirigenten og hele be-styrelsen. protokollatet eller tilsvarende information om det på generalforsamlin-gen passerede, skal tilstilles andelsha-verne senest een måned efter general-forsamlingens afholdelse.

§ 27 Bestyrelse(27.1) Generalforsamlingen vælger en bestyrelse til at varetage den daglige le-delse af foreningen og udføre general-forsamlingens beslutninger.

§ 28 Bestyrelsesmedlemmer(28.1) Bestyrelsen består af en for-mand og yderligere 2 4 bestyrelsesmed-lemmermedlemmer efter general-forsamlingens bestemmelse.

(28.2) Formanden vælges af general-forsamlingen for to år ad gangen.

(28.3) De øvrige bestyrelsesmedlem-mer vælges af generalforsamlingen for to år ad gangen, således at halvdelen af bestyrelsen afgår ved hver ordinær ge-neralforsamling.

(28.4) Generalforsamlingen vælger desuden for et år ad gangen en eller to bestyrelsessuppleanter med angivelse af deres rækkefølge.

(28.5) Som bestyrelsesmedlemmer el-ler suppleanter kan vælges andelshave-re, dis-ses ægtefæller samt myndige husstandsmedlemmer. Som bestyrel-sesmedlem eller suppleant kan kun væl-ges een person fra hver husstand og kun en person, der bebor andelsboligen. Genvalg kan finde sted.

(28.6) Bestyrelsen konstituerer sig selv med en næstformand, en sekretær og eventuelt en kasserer.

(28.7) Såfremt et bestyrelsesmedlem fratræder i valgperioden, indtræder sup-plean-ten i bestyrelsen for tiden indtil næste ordinære generalforsamling. Ved formandens fratræden fungerer næst-formanden i formandens sted indtil næ-ste ordinære generalforsamling. Såfremt antallet af bestyrelsesmedlemmer ved fratræden bliver mindre end tre, indkal-des generalforsamlingen til nyvalg af be-styrelse for tiden indtil næste ordinære generalforsamling.

§ 29(29.1) Et bestyrelsesmedlem må ikke deltage i behandlingen af en sag, så-fremt han eller en person, som han er beslægtet eller besvogret med eller har lignende tilknytning til, kan have særin-teresser i sagens afgørelse.

(29.2) Sekretæren skriver protokollat ►

190

for bestyrelsesmøder. Protokollatet un-derskrives af hele bestyrelsen.

(29.3) I øvrigt bestemmer bestyrelsen selv sin forretningsorden.

§ 30 Tegningsret(30.1) Foreningen tegnes af forman-den og to andre bestyrelsesmedlemmer i for-ening.

§ 31 Administration(31.1) Generalforsamlingen kan væl-ge en advokat eller en anden professio-nel ejendomsadministrator, der har teg-net ansvars- samt kautionsforsikring til som administrator at forestå ejendom-mens almindelige og juridiske forvalt-ning. Generalforsamlingen kan til enhver tid afsætte administrator. Bestyrelsen træffer nærmere aftale med administra-tor om hans opgaver og beføjelser.

(31.2) Såfremt generalforsamlingen ikke har valgt nogen administrator, vare-tager bestyrelsen ejendommens admini-stration, og reglerne i nærværende stk. 3 og 4 finder da anvendelse.

(31.3) Bortset fra en mindre kassebe-holdning hos et bestyrelsesmedlem skal foreningens midler indsættes på sær-skilt konto i et pengeinstitut, fra hvilken konto der kun skal kunne foretages hæv-ning ved check eller brug af homebank/netbank ved underskrift fra to bestyrel-sesmedlemmer i forening. Alle indbeta-linger til foreningen være sig boligafgift, leje, indbetalinger i forbindelse med overdragelse af andele eller andet, skal ske direkte til en sådan konto, ligesom også modtagne checks og postanvisnin-ger skal indsættes direkte på en sådan konto.

(31.4) Bestyrelsen kan helt eller delvis overlade bogføringen til et statsautorise-ret el-ler registreret revisionsfirma, og/eller overlade opkrævning af boligafgift, varetagelse af lønningsregnskab og ud-betaling af faste (periodiske) betalinger til et pengeinstitut. I det omfang en så-dan overladelse ikke er sket, skal besty-relsen af sin midte vælge en kasserer, der er ansvarlig for bogholderi, opkræv-ninger, lønningsregnskaber og periodi-

ske betalinger.

(31.5) Som sikkerhed for bestyrelses-medlemmernes økonomiske ansvar over for foreningen, andelshaverne og tredje-mand, tegner foreningen sædvanlig an-svars og besvigelsesforsikring. Forsik-ringssummens størrelse skal oplyses i en note til årsrapporten.

§ 32 Regnskab(32.1) Foreningens årsrapport skal udarbejdes i overensstemmelse med god regnskabsskik og underskrives af administrator og hele bestyrelsen. Regn-skabsåret er ... .

(32.2) I forbindelse med udarbejdelse af årsrapport udarbejdes forslag fra be-styrelsen til den pris og eventuelle pris-udvikling på andelene, som kan godken-des af generalforsamlingen for tiden ind-til næste årlige generalforsamling, jfr. § 14. Forslaget anføres som note til års-rapporten.

(32.3) Som note til årsrapporten oply-ses summen af de garantier, der er givet efter § 16.

(32.4) Hvert år medtages i budgettet og resultatopgørelsen et beløb til hen-læggelse i en fond som en særlig post. Fonden kan efter generalforsamlingens bestemmelse anvendes til vedligehol-delse, genopretning, forbedringer og/el-ler fornyelser. Beløbets størrelse fast-sættes hvert år af generalforsamlingen. Det i fonden opsparede beløb kan ikke medregnes ved beregning af andelsvær-dien.

§ 33 Revision(33.1) Generalforsamlingen vælger en statsautoriseret eller registreret revisor til at revidere årsrapporten. Revisor skal føre revisionsprotokol.

§ 34(34.1) Det reviderede, underskrevne årsrapport samt forslag til drifts og likvi-ditetsbudget udsendes til andelshaverne samtidig med indkaldelsen til den ordi-nære generalforsamling.



§ 35 Opløsning(35.1) Opløsning ved likvidation fore-stås af to likvidatorer, der vælges af ge-neralforsamlingen.

(35.2) Efter realisation af foreningens aktiver og betaling af gælden, deles den resterende formue mellem de til den tid værende andelshavere i forhold til deres andels størrelse.

Således vedtaget på foreningens gene-ralforsamling den ... og med ændringer vedtaget på generalforsamlingen den ... .

I bestyrelsen:

►

192

ALTERNATIVEVEDTÆGTSBESTEMMELSER§ 5, stk. 2. kan erstattes af:

(5.2) For de lån i kreditforeninger eller pengeinstitutter, der optages i forbindelse med stiftelse eller efter stiftelse i henhold til lovlig vedtagelse på generalforsamling og som er sikret ved pantebrev eller hånd-pant i ejerpantebrev i foreningens ejen-dom, hæfter andelshaverne uanset stk. 1 personligt og solidarisk, såfremt kreditor har taget forbehold herom.

§ 6 stk. 3 kan erstattes af:

(6.3) Andelen kan pantsættes i over-ensstemmelse med reglerne i andelsbolig-foreningsloven, men ikke som sikkerhed for lån, som overstiger 80 % af pantets værdi på lånetidspunktet. Pantets værdi er andelen i foreningens formue med tillæg af værdien af forbedringer og inventar, der er særskilt tilpasset eller installeret, alt op-gjort i overensstemmelse med vedtægter-nes § 14, stk. 1, litra A-C. Foreningen kan kræve, at andelshaveren betaler gebyr for afgivelse af erklæring i henhold til andels-boligforeningslovens § 4 a, samt refunde-rer udgiften til vurdering af forbedringer og inventar, hvis det på grund af lånets stør-relse er nødvendigt at tage værdien heraf i betragtning. Der kan ikke gives transport i et eventuelt tilgodehavende efter en over-dragelse, som endnu ikke er aftalt. Der kan heller ikke anvises eller meddeles fuld-magt for nogen anden end andelshaveren til at modtage og kvittere for afregning af et sådant tilgodehavende.

I § 8 kan tilføjes følgende bestemmelser som nye stk.:

(8.4) Generalforsamlingen kan beslut-te, at der ved udførelse af vedligeholdelses eller forbedringsarbejder skal være mulig-hed for at gennemføre fællesarbejde. Ved beslutning om fællesarbejde skal general-forsamlingen vedtage et tillæg til boligaf-giften, som et engangsbeløb, der skal be-tales af de andelshavere, der ikke deltager i fællesarbejdet eller ikke yder en efter be-styrelsens skøn tilfredsstillende arbejds-indsats. Engangsbeløbet kan højst udgøre andelshaverens del af den besparelse, der kan opnås ved fællesarbejdet.

(8.5) På begæring af mindst tre frem-mødte andelshavere skal enkeltbesparel-ser, der beløbsmæssigt overstiger fem % af den årlige boligafgift, endeligt dokumen-teres ved to skriftlige tilbud. Et eller flere engangsbeløb må inden for et regnskabs-år ikke overstige i alt ti % af den årlige bo-ligafgift. Betaling af beløbet sker efter be-styrelsens anvisning.

(8.6) Bestyrelsen indkalder skriftligt, med mindst fire ugers varsel, til fællesar-bejde. Indkaldelsen skal indeholde tid, sted, arbejdsopgaver, samt frist for tilmel-ding. Bestyrelsen tilrettelægger arbejdet for de tilmeldte andelshavere.”


(9.1) En andelshaver er forpligtet til at vedligeholde boligen med maling, hvidt-ning og tapetsering samt til at foretage an-dre vedligeholdelsesarbejder, som efter lejeloven påhviler en lejer.


(10.1) En andelshaver er ikke berettiget til at foretage forandringer inde i boligen, med mindre forandringen er godkendt af bestyrelsen, inden den bringes til udførel-se. Bestyrelsen kan nægte at godkende en anmodning om forandringen, såfremt be-styrelsen skønner, at forandringen vil være uhensigtsmæssig, eller at den vil kunne stride mod andre andelshaveres interes-ser. Ved følgende forandringer kan besty-relsen dog ikke blankt nægte godkendel-se, men alene stille krav til arbejdets udfø-relse, jfr. stk. 2 og stk. 3: Udskiftning af køkken, indretning af bad i eksisterende bade eller toiletrum, forsænkning af lofter, nedrivning af vægge mellem beboelses-rum, opsætning af skabe, udvidelse af elinstallation og tilsvarende sædvanlige forandringer.

Som nyt stk. 3 i § 11 kan tilføjes:(som konsekvens bliver Nuværende stk. 3 herefter ny Stk. 4.)

(11.3) Den leje andelshaveren opkræ-ver hos fremlejetageren må ikke overstige den til enhver tid gældende boligafgift for lejligheden med tillæg af 10 % af værdien af forbedringer.



§ 13. stk. 2 litra C kan erstattes af:

C) Andre personer, der er indtegnet på en venteliste hos bestyrelsen. Tilskriv-ning til ventelisten kan standses, når antal-let af indtegnede svarer til antallet af boli-ger i ejendommen. Den, der først er ind-tegnet på ventelisten, går forud for de senere indtegnede. Bestyrelsen kan fast-sætte nærmere regler for administration af ventelisten, herunder bl.a. fastsætte gebyr for indtegning, fastsætte, hvor mange til-bud de indtegnede skal have fået, før de kan slettes, og fastsætte, at de indtegnede én gang årligt skal bekræfte deres ønske om at stå på ventelisten, idet de ellers slet-tes.

eller af: C) Andre personer, der er indtegnet på en venteliste hos bestyrelsen efter ind-stilling fra en andelshaver. Hver andelsha-ver eller flere andelshavere, der i fælles-skab ejer en andel, er kun berettiget til at have een person indstillet på ventelisten. Den, der først er indtegnet på ventelisten, går forud for de senere indtegnede. Besty-relsen kan fastsætte nærmere regler for administration af ventelisten, herunder bl.a. fastsætte gebyr for indtegning, fast-sætte, hvor mange tilbud de indtegnede skal have fået, før de kan slettes, og fast-sætte, at de indtegnede én gang årligt skal bekræfte deres ønske om at stå på vente-listen, idet de ellers slettes.

eller af:

C) Andre personer, der er indstillet af en andelshaver. Det skal ved brev eller opslag med mindst 14 dages varsel be-kendtgøres, at andelshaverne kan ind-stil-le en kandidat til en ledigbleven bolig. Be-kendtgørelsen skal angive hvilken bolig og overdragelsessummen. Hver andelshaver kan indstille een kandidat til boligen, og der trækkes lod mellem de rettidigt indstil-lede kandidater, der kan godkendes af be-styrelsen, jfr. § 13.1.

eller af:

C) Andre personer, som efter besty-relsens skøn er bedst egnede, idet besty-relsen indkalder ansøgere ved annonce-ring i dagspressen. Bestyrelsen skal ved

sit skøn lægge vægt på størrelsen af boli-gen og ansøgerens husstand og på ansø-gerens mulighed og holdning til deltagelse i det nødvendige fællesskab. Omkostnin-gerne ved annonceringen afholdes af den fraflyttende andelshaver. Som nyt stk. 5 i § 14 kan indsættes:(som konsekvens bliver nuværende stk. 5 herefter nyt stk. 6.)

(14.5) Fastsættelsen af prisen for for-bedringer, inventar og løsøre samt eventu-elle pristillæg eller nedslag for vedligehol-delsesstand fastsættes af den af forenin-gen sædvanligt benyttede vurderingsmand. Halvdelen af vurderingshonoraret betales af køber og halvdelen af vurderingshono-raret betales af sælger.

I § 33 kan tilføjes følgende som nyt stk.:

(33.2) Generalforsamlingen vælger desuden for to år ad gangen blandt andel-sha-verne en intern revisor, der skal fore-tage revision med henblik på bedøm-mel-se af rimeligheden af forvaltning af midler og afholdelse af udgifter. General-forsamlingen vælger desuden for ét år ad gangen en suppleant for den interne revi-sor. ■

194

Bekendtgørelse om normalvedtægt for ejerforeninger

I medfør af § 7 i lov om ejerlejligheder, jf. lov-bekendtgørelse nr. 647 af 25. juli 1995, som senest ændret ved § 2 i lov nr. 485 af 9. juni 2004, fastsættes efter bemyndigelse: § 1. En normalvedtægt for ejerforeninger, som er omfattet af lov om ejerlejligheder, af-fattes i overensstemmelse med bilag 1 til den-ne bekendtgørelse. § 2. Bekendtgørelsen træder i kraft den 1. ja-nuar 2005.

Stk. 2. Bekendtgørelse nr. 251 af 14. juni 1966 om normalvedtægt for ejerlejligheder ophæ-ves, jf. dog stk. 3. Stk. 3. Indtil den 1. januar 2006 finder be-kendtgørelse nr. 251 af 14. juni 1966 om nor-malvedtægt for ejerlejligheder anvendelse for ejerforeninger stiftet inden den 1. januar 2005. Erhvervs- og Byggestyrelsen, den 14. de-cember 2004

Henning Steensig/Uffe Mark Hansen

§ 1. Indledning, formål, medlemskab og hæftelse Nærværende vedtægt regulerer, medmindre andet er vedtaget og tinglyst, jf. § 7 i lov om ejerlejligheder, forholdene om ejerforenin-gers ledelse, regnskabsaflæggelse, revision, vedligeholdelse og udgiftsfordeling mv. i det omfang, forholdet ikke er reguleret i lov om ejerlejligheder. Ejerforeningens formål er at

administrere den fælles ejendom og øvrige fællesanliggender for medlemmerne, der er samtlige ejere af ejerlejligheder i ejendom-men. Stk. 2. For ejerforeningens forpligtelser hæf-ter medlemmerne solidarisk, men i det indbyr-des forhold pro rata i forhold til deres forde-lingstal. § 2. Generalforsamling Generalforsamlingen er ejerforeningens øverste myndighed.

Stk. 2. De af bestyrelsen trufne afgørelser kan af ethvert medlem, hvem afgørelsen vedrører, indbringes for generalforsamlingen. Undtaget er beslutninger efter § 9, stk. 9. Stk. 3. Beslutninger på generalforsamlingen træffes ved stemmeflerhed efter fordelingstal. Stk. 4. Til beslutninger om væsentlig foran-dring af fælles bestanddele og tilbehør eller om salg af væsentlige dele af disse eller om ændring i denne vedtægt kræves dog, at 2/3 af de stemmeberettigede medlemmer såvel efter antal som efter fordelingstal stemmer herfor. Såfremt forslaget uden at være vedta-get efter denne regel har opnået tilslutning fra mindst 2/3 af de repræsenterede medlemmer såvel efter antal som efter fordelingstal, afhol-des ekstraordinær generalforsamling inden 8 uger, og på denne kan forslaget – uanset an-tallet af repræsenterede – vedtages med 2/3 af de afgivne stemmer efter antal og forde-lingstal. § 3. Ordinær generalforsamling Ordinær generalforsamling afholdes hvert år inden udgangen af maj måned. Dagsorden

Normalvedtægt for ejerforeningerØkonomi- og Erhvervsministeriet har udarbejdet en normalvedtægt for ejerforeninger, der gælder, hvis ejerforeningen ikke har vedtaget egne vedtægter. Du kan læse normalvedtægten her

Økonomi- og Erhvervsministeriet


for denne skal omfatte mindst følgende punk-ter: 1) Valg af dirigent og referent.

2) Bestyrelsens beretning for det senest for-løbne år.

3) Forelæggelse af årsregnskab med revisors påtegning til godkendelse.

4) Forelæggelse af vedligeholdelsesplan for ejendommen til godkendelse.

5) Forslag, jf. § 4.

6) Forelæggelse af budget til godkendelse.

7) Valg af formand for bestyrelsen i lige år.

8) Valg af andre medlemmer til bestyrelsen.

9) Valg af suppleanter til bestyrelsen.

10) Valg af revisor.

11) Eventuelt.

Stk. 2. Den ordinære generalforsamling ind-kaldes skriftligt af bestyrelsen med mindst 4 ugers og højst 8 ugers varsel. Årsregnskab og budget udsendes sammen med indkaldel-sen eller senest 1 uge før generalforsamlin-gen. Stk. 3. Indkaldelsen skal angive tid og sted for generalforsamlingen samt dagsordenen. § 4. Forslag Ethvert medlem har ret til at få et angivet emne behandlet på den ordinære generalfor-samling. Stk. 2. Forslag til behandling på generalfor-samlingen skal være bestyrelsens formand i hænde senest tre uger før generalforsamlin-gen. Sådanne forslag samt de forslag, som bestyrelsen stiller, skal udsendes til medlem-merne senest 1 uge før generalforsamlingen. Stk. 3. Ændringsforslag kan stilles på gene-ralforsamlingen.

§ 5. Ekstraordinær generalforsamling Ekstraordinær generalforsamling afholdes – ud over de i § 2, stk. 4 og § 8, stk. 3, nævnte

situationer - når bestyrelsen finder anledning dertil, når det til behandling af et angivet emne begæres af mindst ¼ af ejerforeningens med-lemmer efter antal eller efter fordelingstal, el-ler når en tidligere generalforsamling har be-sluttet det. Stk. 2. Ekstraordinær generalforsamling ind-kaldes skriftligt af bestyrelsen med mindst 2 ugers varsel. Stk. 3. Indkaldelsen skal angive tid og sted for generalforsamlingen samt dagsordenen. Stk. 4. Ændringsforslag kan stilles på gene-ralforsamlingen.

§ 6. Stemmeret og fuldmagt

Ethvert medlem har stemmeret.

Stk. 2. Stemmeretten kan udøves af et med-lems ægtefælle/samlever. Stemmeretten kan desuden udøves af en myndig person eller ejerforeningens bestyrelse, som medlemmet skriftligt har givet fuldmagt hertil. Stk. 3. Afgivelse af fuldmagt er ikke til hinder for, at medlemmet selv deltager i generalfor-samlingen. § 7. Dirigent og referat Generalforsamlingen vælger selv sin dirigent, der ikke behøver at være medlem af ejerfor-eningen. Stk. 2. Der udarbejdes referat af forhandlin-gerne. Referatet underskrives af dirigenten og formanden for bestyrelsen og udsendes senest 4 uger efter generalforsamlingens af-holdelse. § 8. Bestyrelsens medlemmer Bestyrelsen vælges af generalforsamlingen. Den består af 3 medlemmer foruden forman-den, der vælges særskilt. Desuden vælges 2 suppleanter. Valgbare som formand, med-lemmer af bestyrelsen og som suppleanter er kun ejerforeningens medlemmer, disses æg-tefæller/samlevere og myndige hus-standsmedlemmer. Stk. 2. Formanden og bestyrelsens øvrige medlemmer vælges for 2 år, således at for-manden og halvdelen af bestyrelsens øvrige

►

196

medlemmer afgår i lige år. Suppleanter afgår hvert år. Genvalg kan finde sted. Stk. 3. Ved et bestyrelsesmedlems meddelel-se om ikke at ville kunne deltage i bestyrel-sesarbejde i en periode på mindst 12 uger indtræder en valgt suppleant i bestyrelsen. Findes ingen suppleanter, indkaldes til ekstra-ordinær generalforsamling til valg af bestyrel-sesmedlemmer og suppleanter. Såfremt for-manden fratræder i en valgperiode, konstitue-rer bestyrelsen sig med en ny formand indtil førstkommende generalforsamling. Stk. 4. Bestyrelsen vælger en næstformand af sin midte.

Stk. 5. Ved en forretningsorden kan bestyrel-sen træffe nærmere bestemmelse om udfø-relsen af sit hverv. § 9. Bestyrelsens pligter Bestyrelsen har ledelsen af ejerforeningens anliggender.

Stk. 2. Det påhviler bestyrelsen at sørge for god og forsvarlig varetagelse af ejendom-mens anliggender, herunder overholdelse af god skik og orden, betaling af fælles udgifter, tegning af sædvanlige forsikringer (herunder brandforsikring, kombineret grundejerforsik-ring og eventuel bestyrelsesansvarsforsik-ring), renholdelse, vedligeholdelse og fornyel-ser i det omfang, sådanne foranstaltninger efter ejendommens karakter må anses for påkrævede.Stk. 3. Bestyrelsen sørger for, at der udarbej-des budget, jf. § 3 og føres forsvarligt regn-skab over de på fællesskabets vegne afhold-te udgifter og oppebårne indtægter, herunder de ejerne afkrævede bidrag til fælles udgifter. Bidragene opkræves med passende varsel og forfalder til betaling den 1. i betalingsmå-neden. Bestyrelsen udarbejder desuden ved-ligeholdelsesplan for ejendommen, jf. § 3 og husorden med almindelige ordensregler til godkendelse på generalforsamlingen. Stk. 4. Såfremt bestyrelsen ikke har antaget en administrator, vælger bestyrelsen en kas-serer. Stk. 5. Bestyrelsesmøde indkaldes af forman-den eller i formandens forfald af næstforman-den, så ofte anledning findes at foreligge,

samt når 2 medlemmer af bestyrelsen begæ-rer det. Stk. 6. Bestyrelsen er beslutningsdygtig, når mere end halvdelen af den samlede bestyrel-se, herunder formanden eller næstforman-den, er til stede. Stk. 7. Beslutning træffes af de mødende be-styrelsesmedlemmer ved simpel stemmefler-hed. Står stemmerne lige, gør formandens eller i formandens forfald næstformandens stemme udslaget. Stk. 8. Bestyrelsen udarbejder referat af mø-det. Referatet underskrives senest på det ef-terfølgende møde af de bestyrelsesmedlem-mer, der har deltaget i mødet. Stk. 9. Bestyrelsen kan beslutte, at ejerfor-eningen skal tegne bestyrelsesansvarsforsik-ring. Endvidere kan generalforsamlingen med tilslutning fra mindst ¼ af ejerforenin-gens medlemmer efter antal eller efter forde-lingstal pålægge bestyrelsen at sørge for, at ejerforeningen tegner bestyrelsesansvarsfor-sikring. § 10. Administration Bestyrelsen kan beslutte, at ejerforeningen skal antage en administrator til bistand ved varetagelsen af ejendommens daglige drift. Endvidere kan generalforsamlingen med til-slutning fra mindst ¼ af ejerforeningens med-lemmer efter antal eller efter fordelingstal på-lægge bestyrelsen at antage en administra-tor. Stk. 2. Administrator må ikke være medlem af ejerforeningen og må ikke være dennes revi-sor. § 11. Tegningsret Ejerforeningen forpligtes ved underskrift af formanden eller næstformanden for bestyrel-sen og et andet medlem af denne. § 12. Opsparing til vedligeholdelse og for-bedring (grundfond) Når det begæres af mindst ¼ af ejerforenin-gens medlemmer efter antal eller efter forde-lingstal, skal der til bestridelse af de fælles udgifter til vedligeholdelse og forbedring op-rettes en opsparing, hvortil ejerne årligt skal bidrage med maksimalt 10 pct. af det årlige

Normalvedtægt for ejerforeninger


ordinære fællesbidrag, indtil opsparingens størrelse svarer til det seneste års budgette-rede ordinære fællesbidrag. Den enkelte ejer kan ikke disponere over grundfonden. Stk. 2. Beslutningen om benyttelse af opspa-ringen træffes på en generalforsamling. Her-udover kan generalforsamlingen med almin-deligt flertal beslutte yderligere opsparing i nødvendigt omfang til konkrete større vedlige-holdelsesarbejder. § 13. Revision Ejerforeningens regnskab revideres af en re-visor, der vælges af generalforsamlingen. Når det begæres af mindst ¼ af ejerforeningens medlemmer efter antal eller efter fordelings-tal, skal revisor være statsautoriseret eller re-gistreret. Stk. 2. Revisor afgår hvert år. Genvalg kan finde sted.

Stk. 3. Revisor må ikke være medlem af be-styrelsen og må ikke vælges som kasserer. Stk. 4. Revisionen skal udføres i overens-stemmelse med god revisionsskik, og regn-skabet påtegnes af revisor. § 14. Årsregnskab Ejerforeningens regnskabsår er kalenderåret. Stk. 2. Årsregnskabet skal indeholde både resultatopgørelse og balance.

Stk. 3. Det af generalforsamlingen godkendte regnskab forsynes med dirigentens påteg-ning om, at regnskabet er fremlagt og god-kendt på generalforsamlingen. § 15. Vedligeholdelse Ejerforeningen foretager forsvarlig udvendig vedligeholdelse og fornyelse, herunder af døre mod fællesarealer, udvendige ruder og vinduer samt altaner, elevatorer, fælles forsy-ningsledninger og fællesinstallationer. Stk. 2. Indvendig vedligeholdelse og fornyel-se af ejerlejlighederne påhviler de enkelte eje-re. Den omfatter ikke alene hvidtning, maling og tapetsering, men også vedligeholdelse og fornyelse af gulvbelægning, gulvbrædder, loftpuds, forsatsvinduer, indvendige døre, egne dørlåse og alt ejerlejlighedens udstyr, herunder elledninger, elkontakter, toiletter, va-

ske, vandhaner, radiatorer, radiatorventiler, radiatormålere, brugsvandsrør, varmeforsy-ningsrør, afløbsrør og gasrør, hvorimod ejer-foreningen sørger for vedligeholdelse og for-nyelse af ejerlejlighedens fælles forsynings-ledninger og fællesinstallationer indtil disses individuelle fælles forgreninger til/i de enkelte ejerlejligheder. Stk. 3. Ejerforeningen betaler for udbedring af skader i ejerlejlighederne, der skyldes forhold omfattet af ejerforeningens vedligeholdelses- og fornyelsespligt. Når ejerforeningen foreta-ger reparationer, skal der ske retablering i sædvanligt og rimeligt omfang. Stk. 4. Hvis en ejerlejlighed groft forsømmes, eller forsømmelsen vil være til gene for de øv-rige medlemmer, kan bestyrelsen kræve for-nøden renholdelse, vedligeholdelse og istandsættelse foretaget inden for en fastsat frist. Kravet fremsættes skriftligt. Efterkom-mes bestyrelsens krav ikke, kan bestyrelsen på foreningens vegne sætte ejerlejligheden i stand for medlemmets regning. Stk. 5. Medlemmerne må ikke lade foretage ændringer, reparationer eller maling af ejen-dommens ydre, af ydersiderne af vinduerne eller af døre mod fællesarealer eller lade op-sætte antenner, skilte, reklamer m.m. uden bestyrelsens skriftlige samtykke. § 16. Udlejning Ved udlejning af en ejerlejlighed til beboelse i sin helhed eller til erhverv, skal medlemmet senest samtidig med lejeforholdets begyndel-se sende en kopi af lejekontrakten til bestyrel-sens formand. § 17. Sikkerhedsstillelse (pantstiftende tinglysning af vedtægten) Vedtægten kan tinglyses pantstiftende for kr. 41.000 i hver lejlighed til sikkerhed for ethvert tilgodehavende med tillæg af renter og om-kostninger, som ejerforeningen måtte få hos et medlem, herunder for krav efter § 15, stk. 4. Stk. 2. Panteretten efter stk. 1 respekterer med oprykkende panteret alene de pante-hæftelser, byrder og servitutter, der hviler på de enkelte lejligheder på tidspunktet for tinglysning af panteretten.

198

29Servicehåndbogen 2012

Søger du en mere moderne og proaktiv administrator?Få et tilbud straks på www.administrationshuset.dk

Vores erfaring er, at når administrator og bestyrelse arbejder smarte-re, får vi bedre tid til at skabe en god forening og en sund økonomi i ejendommen. Vores kunder har markedets førende online-løsning med funktioner, som ingen andre administratorer tilbyder.

www.administrationshuset.dk • Tlf. 7022 2215Følg os og bliv klogere på:

twitter.com/admhuset

facebook.com/admhuset

Administrationshuset A/S er en full service

ejendomsadministration med fokus på ejer-

foreninger og andelsboligforeninger. Vores 50

dygtige medarbejdere leverer ejendomsad-

ministration, ejendomsdrift, juridisk, finansiel

og byggeteknisk rådgivning på et højt fagligt

niveau.

Har du altid administrators oplysninger ligeved hånden?


Fagregisteret består af virksomheder, der har et mangeårigt erfaringsgrundlag med at servicere ejer- og andelsboligforeninger. Ønsker du at blive optaget i fagregistret, så kontakt os blot på[email protected] eller se yderligere information på www.servicehaandbogen.dk

INDHOLD

Administration . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .200

Altaner/altanrenovering . . . . . . . . . . . . . . . . 201

Anlægsgartnermestre . . . . . . . . . . . . . . . . .203

Arkitekter . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .204

Asfaltering/brolægning. . . . . . . . . . . . . . . . .208

Banker . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .209

Ejendomsservice . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 211

Elevatorer . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 217

El-installatører . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 217

Entreprenører. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 221

Forsikringer . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .226

Ingeniører/rådgivende . . . . . . . . . . . . . . . . .226

Kloakmestre/kloakservice . . . . . . . . . . . . . .228

Låseservice . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .229

Malermestre . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .230

Murermestre. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .233

Porttelefonanlæg/dørtelefoner . . . . . . . . . .234

Rengøring . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .234

Revisorer . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .234

Skadedyrsbekæmpelse . . . . . . . . . . . . . . . .238

Snedkere/tømrermestre. . . . . . . . . . . . . . . .238

Skorstensfejere . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .239

Svampeskader . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .240

Tagdækning/tagrenovering . . . . . . . . . . . . . 241

Tørrerum. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 242

Udsyring . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 242

Valuarer . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .243

Vandbehandling . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .243

Varmemålere/varmeregnskab/vandmålere . 244

Vaskerimaskiner. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .245

Vinduer. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .246

VVS-installatører . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 247

Fagregister

154 155

vvs-installatører

VVS - KLOAK - ENERGI - EJENDOMSVEDLIGEHOLDELSE - VAGTORDNINGaut. VVS-installatør og kloakmester

• Butikssalg af VVS-artikler og reservedele Amagerbrogade 208, 2300 København S tlf. 3258 9040

• Showroom og administration Kirstinehøj 43

www.amagersanitetsservice.dk www.tonnyjensenvvs.dk

3250 5600Kirstinehøj 43 - 2770 Kastrup - 32 50 56 00

T E L E F O N 7 0 1 2 2 0 2 0 - W W W . F L D . D K

TLF 38 100 500

VagtordningVVS . Gas . Fjernvarme . Olie

Valhøjs Allé 187 · 2610 Rødovre · www.dehlsen.dk

tlf.: 7022 7479 • Fax: 7023 7479 • vagt tlf.: 7026 7479ved amagerbanen 13 • 2300 København s

www.kbhvvsteknik.dk • [email protected]

Ejendomsservice • Fjern- og centralvarmeinstallationer • GasinstallationerEtablering / renovering af badeværelser • Tagrenovering, kobber og zink • Døgnvagt

Præstedfælledvej 43 - 45

154 155

vvs-installatører







TLF 38 100 500






200

ADMINISTRATION

114

ADMINISTRATION • ADVOKATER

Valget af administrator er vigtig for enhver boligforening. Jeres kommende administrator skal:• Have faste og sikre procedurer for, hvordan

jeres papirer håndteres i det daglige!• Have en sikker IT platform, der konsekvent føl-

ger med tiden, og sikrer jer reel on-line adgang!• Være forsikret, så I ikke har risiko for tab!• Være stabile og tilgængelige og have få kontakt-

personer i den daglige administration!• Have et forretningskoncept, som er gennem-

skueligt og uden prisoverraskelser!• Have de rette fagkundskaber til at løse jeres

udfordringer hurtigt!




Vest Administrationen A/S- en anderledes og professionel partner

www.ceadm.dk

Colliers Ejendomsadministration > København > Aarhus

Uanset om du ønsker at skabe et godt miljø i din ejendom eller om du ønsker at forbedre ejendommens økonomi, så kan Colliers Ejendoms- administration hjælpe.

I samarbejde med dig og resten af din bestyrelse, udvikler vi din ejendoms… brugsværdi – det skal være rart at bo i din ejendom. Vi kan bl.a hjælpe med at få etableret altaner og skabe et åbent og tillidsfuldt demokrati i foreningen.

… ejendomsværdi – hvis din forening vil arbejde for at forøge ejendom-mens værdi, har vi mange redskaber, som kan anvendes for at opnå dette formål.

Værdiskabende ejendomsadministration

> Kontakt direktør Carsten Volden på telefon 58 58 37 72 eller via e-mail: [email protected]

Servicehåndbogen_125x190.indd 1 13/08/12 14.39

I samarbejde med dig og din bestyrelse udvikler vi din ejendoms brugsværdi ligesom vi kan arbejde på også at udvikle ejendommens værdi.

Kontakt direktør Carsten Volden på telefon 58 58 37 72 eller via e-mail [email protected]

Hos Boligexperten har vi administreret ejer- og

andelsboligforeninger i 22 år og rådgiver om alt inden for

økonomi, jura og byggeteknik.

Besøg os påwww.boligexperten.dk

og få et tilbud på administration og aftal et møde med os.

BOLIGEXPERTEN BLEV ETABLERET I 1990 OG ER I DAG DANMARKS STØRSTE ADMINISTRATIONSSEL-SKAB, SOM UDELUKKENDE ADMINISTRERER EJER- OG ANDELSBOLIGFORENINGER. VI BESKÆFTIGER OS IKKE MED ANDET OG HAR DERFOR EN STOR KOMPETENCE INDEN FOR FORENINGSADMINI-STRATION.

www.administrationshuset.dk • Tlf. 7022 2215

Søger du en mere moderne og proaktiv administrator?Når administrator og bestyrelse arbej-der smartere, får vi bedre tid til at skabe en god forening og en sund økonomi i ejendommen. Vores kunder har markedets førende online-løsning med funktioner, som ingen andre administratorer tilbyder.

Har du altid administrators

oplysninger ligeved hånden?

29Servicehåndbogen 2012

Søger du en mere moderne og proaktiv administrator?Få et tilbud straks på www.administrationshuset.dk

Vores erfaring er, at når administrator og bestyrelse arbejder smarte-re, får vi bedre tid til at skabe en god forening og en sund økonomi i ejendommen. Vores kunder har markedets førende online-løsning med funktioner, som ingen andre administratorer tilbyder.

www.administrationshuset.dk • Tlf. 7022 2215Følg os og bliv klogere på:

twitter.com/admhuset

facebook.com/admhuset

Administrationshuset A/S er en full service

ejendomsadministration med fokus på ejer-

foreninger og andelsboligforeninger. Vores 50

dygtige medarbejdere leverer ejendomsad-

ministration, ejendomsdrift, juridisk, finansiel

og byggeteknisk rådgivning på et højt fagligt

niveau.

Har du altid administrators oplysninger ligeved hånden?

114

ADMINISTRATION • ADVOKATER

Valget af administrator er vigtig for enhver boligforening. Jeres kommende administrator skal:• Have faste og sikre procedurer for, hvordan

jeres papirer håndteres i det daglige!• Have en sikker IT platform, der konsekvent føl-

ger med tiden, og sikrer jer reel on-line adgang!• Være forsikret, så I ikke har risiko for tab!• Være stabile og tilgængelige og have få kontakt-

personer i den daglige administration!• Have et forretningskoncept, som er gennem-

skueligt og uden prisoverraskelser!• Have de rette fagkundskaber til at løse jeres

udfordringer hurtigt!




Vest Administrationen A/S- en anderledes og professionel partner

www.ceadm.dk

Colliers Ejendomsadministration > København > Aarhus

Uanset om du ønsker at skabe et godt miljø i din ejendom eller om du ønsker at forbedre ejendommens økonomi, så kan Colliers Ejendoms- administration hjælpe.

I samarbejde med dig og resten af din bestyrelse, udvikler vi din ejendoms… brugsværdi – det skal være rart at bo i din ejendom. Vi kan bl.a hjælpe med at få etableret altaner og skabe et åbent og tillidsfuldt demokrati i foreningen.

… ejendomsværdi – hvis din forening vil arbejde for at forøge ejendom-mens værdi, har vi mange redskaber, som kan anvendes for at opnå dette formål.

Værdiskabende ejendomsadministration

> Kontakt direktør Carsten Volden på telefon 58 58 37 72 eller via e-mail: [email protected]

Servicehåndbogen_125x190.indd 1 13/08/12 14.39

I samarbejde med dig og din bestyrelse udvikler vi din ejendoms brugsværdi ligesom vi kan arbejde på også at udvikle ejendommens værdi.

Kontakt direktør Carsten Volden på telefon 58 58 37 72 eller via e-mail [email protected]

Hos Boligexperten har vi administreret ejer- og

andelsboligforeninger i 22 år og rådgiver om alt inden for

økonomi, jura og byggeteknik.

Besøg os påwww.boligexperten.dk

og få et tilbud på administration og aftal et møde med os.

BOLIGEXPERTEN BLEV ETABLERET I 1990 OG ER I DAG DANMARKS STØRSTE ADMINISTRATIONSSEL-SKAB, SOM UDELUKKENDE ADMINISTRERER EJER- OG ANDELSBOLIGFORENINGER. VI BESKÆFTIGER OS IKKE MED ANDET OG HAR DERFOR EN STOR KOMPETENCE INDEN FOR FORENINGSADMINI-STRATION.

www.administrationshuset.dk • Tlf. 7022 2215

Søger du en mere moderne og proaktiv administrator?Når administrator og bestyrelse arbej-der smartere, får vi bedre tid til at skabe en god forening og en sund økonomi i ejendommen. Vores kunder har markedets førende online-løsning med funktioner, som ingen andre administratorer tilbyder.

Har du altid administrators

oplysninger ligeved hånden?

Vest Administration A/SVi vil gøre det nemt at være bestyrelse

Salling Ejendoms-administration A/S

Salling Ejendomsadministration A/S | Mail: [email protected] | Telefon: 7023 0078

Vi har en værdiskabende tilgang til måden hvor-på vi udføre vores arbejde - som kunde betyder det, at du vil opleve en kompetent medspiller.

Dette gælder uanset om dine værdier handler om at øge ejendomsværdien og holde omkostningerne til driften af din ejendom nede eller om det handler om at få etableret altaner i en ejer- el-ler andelsboligforening.


ALTANER / ALTANRENOVERING

BALCONIESFORGREATERLIVING

Balco A/S . Industriholmen 15 B . 2650 HvidovreTelefon 57 83 13 50 . [email protected] . www.balco.dk

Fra idé til realisering af drømmen

202


Fra drøm til virkelighed / DET STORE ALTANKATALOG



www.altan.dk 70 26 83 03

Vejen til dit liVs altan begynder her! Danmarks førende leverandør af altaner til ældre etageejendomme.

136

ANLÆGSGARTNERMESTRE • ANTENNER • PARABOL • BREDBÅND

32 52 60 75 / 40 52 60 75

PT godkendte fællesantenneanlæg

Kabel TV og bredbånd

Salg og opsætning af alle formerfor parabol- og antenneanlæg

Reparation, stormskader og juste-ring af parabol- og antenneanlæg

Også salg til “gør det selv” folk

Lad os give dig et tilbud- det er billigere end du

tror!

ANTENNEMANDENv/P. Wichmann

Medlem af Dansk Antenne Brancheforening

www.antenne-manden.dk

Høffdingsvej 20 · 2500 Valby · Tlf. 36 15 05 05 · Fax 36 15 05 04

Teknologisk effektivitet indenfor el, kommunikation og sikring

Aktivt dataEdb-installationerTelekommunikation

El-installationerEl-entrepriserDatanetværk

ww

w.f

ug

man

n.d

k

BredbåndsnetSikringsanlægAntenneanlæg

ANTENNER • BREDBÅND

www.johnlarsson.dk · [email protected]

AnlægsgartnerfirmaetJOHN LARSSON

Alt udføres sikkert og professionelt på timeløn eller efter tilbud,så har du brug for en havepartner? - Ring til din anlægsgartner

Græs & grønt · Fliser & sten · Etablering & vedligeholdelseRydning & bortkørsel · Udgravning · Stubfræsning & beskæring

Hegn · Snerydning & saltning

Tlf. 2041 0904

AnlægsgartnerfirmaetJOHN LARSSON

tlf 20 41 09 04

Alt udføres sikkert og professionelt!

ANLÆGSGARTNERMESTRE

204

ARKITEKTER

BYGGERÅDGIVNING

Projektering · ByggestyringByfornyelse · Renovering · NybyggeriVurderinger · TilstandsrapporterVVS anlæg · FjernvarmeanlægEM-konsulent · Drift - & Vedligeholdelsesplan

LARSEN & SØNDERGAARDBYGGERÅDGIVNING A/SArkitekter & IngeniørerH.C. Ørsteds Vej 33 · 1879 Frederiksberg CTelefon 33 24 34 70 www .ls-b.dk

Vi er små nok til at ville. Store nok til at kunne.

B.K. Consult er en dansk ingeniørvirksomhed med erfarnebygningssagkyndige, arkitekter, ingeniører og energikonsulenter.

Vi yder byggeteknisk rådgivning i hele landet og hjælper boligejere og andels- og ejerforeninger med alle tekniske forholdpå deres ejendom. Et fokusområde er de skiftende byggeregulativers og byggenormersbetydning for en ejendom og dens energiforhold.

Ring eller mail for et gratis og uforpligtende møde om dine ejendomsprojekter og få kyndig rådgivning.

Telefon 38 71 04 55 - mail: [email protected]

Bygg

eråd

givn

ing

Proj

ekte

ring

ISO-certificeret

Bygge

styr

ing

www.bkconsult.dk

154 155

vvs-installatører







TLF 38 100 500







154 155

vvs-installatører







TLF 38 100 500







ARKITEKTER

Byggesagsstyring i boligforeninger er

ikke gør-det-selv

A4 er blandt Danmarks førende specialister inden for bygningsrenovering og vedligeholdelse af bolig-

ejendomme, og vi har mange tilfredse kunder. Vi minimerer risikoen for fejl og løbske budgetter og er med til at sikre høj kvalitet og brugertilfredshed.

Se a4.dk/kunder eller ring 70 26 62 62

ARKITEKT MAA

Michael K. AndersenRådgivende - Projektering - Byggestyring

tlf 38 33 20 42

Roskildevej 12 A, 1. sal

3400 Hillerød

BYGNINGSRENOVERING





206

ARKITEKTER

ARI hAR gennemføRt meRe end 800 pRojekteR IndenfoR følgende omRådeR:• Facader&vinduer• Kontorlejemål• Tagrenovering• Altaner• Fundamenter• Drænogkloak• Renoveringaftrapperogkældre• VVSogfaldstammer• Vedligeholdelsesplaner• Energimærkning

ARI Byggerådgivning A/SGammelKøgeLandevej553.2500ValbyTlf.:70227715www.ari.dk


ARKITEKTER

Stabil økonomi, sund ejendom og plads til drømmeneAI yder teknisk rådgivning inden for:• Bygningsrenovering - facader, vinduer og tag• Tilstandsrapporter og vedligeholdelsesplaner• Energimærkning og energirenovering• Rådgivning vedr. VVS, afløb og konstruktioner• Gårdanlæg, anlæg og kloak• Altaner

AI a/s Refshalevej 147 1432 København K Tlf.: 32680800 www.ai.dk

Servicehåndbogen helsideannonce 2014-2015.indd 9 20-06-2014 08:50:05

208

ASFALTERING / BROLÆGNING


BANKER

Lån & Spar Bank A/S, Højbro Plads 9-11, 1200 København K, Cvr.nr. 13 53 85 30

Boligøkonomi med sund fornuftSidder du i bestyrelsen i en andelsboligfor-ening, som kigger efter ny bank? Så er vi en god partner for både administrator og bestyrelse. Vi finder muligheder og holder alle parter ajour med aktuelle lånetyper, nye finansieringsformer og et løbende overblik.

Læs mere om en personlig bank der har fokus på andelsboliger på lsb.dk

210

BANKER

nordea.dk

Hvornår har din forening sidst haft møde med jeres fi nansielle samarbejdspartner?

Book et møde på 33 33 42 11 og lad os sammen se på jeresmuligheder.

Gør det muligt

Bolig-foreninger


EJENDOMSSERVICE

Toroco ApS – Smedeholm 11D – 2730 Herlev – Tlf. 70 255 455 – [email protected] – CVR nr. 27235387

Erhvervsrengøring & Ejendomsservice70 255 455 / www.toroco.dk

Det siges ofte, “at man får, hvad man betaler for!”, og med mere end 11 års erfaring indenfor servicebranchen, kan TOROCO afgjort skrive under på, at der er noget om snakken.

Hos TOROCO gennemgår vi sammen med ejendommens bestyrelse eller driftsansvarlige, de opgaver man ønsker udført.

På baggrund af det, bliver et fyldestgørende og konkurrencedygtigt tilbud udarbejdet, vedlagt en detaljeret arbejdsbeskrivelse, som også vil danne grundlag for personalets arbejdsplan.

Kontakt os på 70 255 455 og oplev vores professionalisme.

Englandsvej 358, bygn. 7. 2770 Kastrup | +45 72 17 07 17 | www.aa-w.dk | CVR. nr.: 35 52 50 17

EjendomsserviceVinduespolering

GlatførebekæmpelseGartneropgaver

Skadeservice

RengøringsserviceViceværtsserviceDøgnvagtStorskraldKvalitetssikring

Aamann & WulffEjendomsservice og Vinduespolering

“2 HÆNDER 1 HEL DAG GRATIS”ved indgåelse af fast aftale med os

72 17 07 17www.aa-w.dk

212

EJENDOMSSERVICE

RENGØRING

· Vask af trapper

· Hovedrengøringsopgaver

· Rengøring af vaskerier

· Vinduespolering

· Rengøring af lejligheder

· Polish behandling

· Graffi tibekæmpelse

EJENDOMSSERVICE

· Fejning af udearealer

· Græsslåning og hækkeklipning

· Beboerkontakt

· Glatførebekæmpelse

· Tilsyn

· Rydningsopgaver

· Vicevært/varmemesterservice

JAGTVEJ 113 H · 2200 KØBENHAVN N · [email protected]

RENGØRING & SERVICEV. LIS GJØL

TLF. 45 88 25 12

• Viceværtservice• Trappevask• Havepasning• Snerydning• Kontorrengøring• Flyttelejligheder• Hovedrengøring

Ring for et uforpligtende tilbud36 16 16 36

Byens Service ApSVi er et firma som udfører rengørings- og viceværtopgaver i hele København og om-egn. Firmaet ligger på Frederiksberg og er centralt placeret i forhold til vores mange kunder. Vi har 17 års erfaring med ejen-domsservice og rengøring. God service og overholdte aftaler er de nøgleord firmaet bliver kørt efter!

Mathildevej 2 ▪ 2000 Frederiksberg ▪ 36 16 16 36www.byensservice.dk


EJENDOMSSERVICE

Fejekosten EjendomsserviceDin stabile partner!

Mange års erfaring med ejendomsservice af andels-

og ejerboligforeninger i Storkøbenhavn

Slip for besværet - vi passer jeres bygning

www.tiptop-ejendom.dk • 31 16 19 03 • [email protected]

Hos TipTop Ejendomsservice ved vi, hvor meget det betyder, at du ikke behøver at have opmærksomhed på pasningen af din bygning og dens udenomsarealer.

Vi arbejder efter faste rutiner og inspicerer løbende for at sikre os, at din ejendomsservice kører, som den skal.

Og så har vi over 15 års erfaring inden for ejendomsservice-branchen.

214

EJENDOMSSERVICE

Total ejendomsservice – 9930

RENGØRING:

• Vask af trapper i fast interval• Hovedrengøringsopgaver• Renhold af vaskerier/beboerlokaler• Rengøring af fl yttelejemål• Desinfektion af affaldsskakter• Stor vinduespudser afdeling

Jørgen Friis A/S – Kastanie Alle 4 – 2720 VanløseTelefon 3670 5585 – Fax 3670 0535 – [email protected] – www.jorgenfriis.dk

EJENDOMSSERVICE:

• Total vicevært/varmemesterservice• Beboerkontakt

• Renhold/pasning af udearealer

• Grøn service/gartner opgaver• Servicering af varmecentraler• ELO/VKO rapportering

• Tømning af skakter

• Organisering af storskrald• Rydningsopgaver• Rekvirering af håndværkere • Glatførebekæmpelse/snerydning • Specielle opgaver

108 109

ejendomsservice•el-installatører

“15 års erfaring med ejendomme!• Varmemester • Murer• Rengøring • tømrer• Havearbejde • VVS• Snerydning • Elektriker• Gadefejning • Maler• tilsynvarmecentral • Ombygninger• Flyttesyn • Hovedentrepriser

ørestadensejd.serviceDovregade 2, 2.th2300 Kbh. S

tlf.:[email protected]

aBElv/allanBaylødrup,aut.el-installatør

altel-arbejdeudføres:• Renovering & Reparation•tilbygning&nybygning• Dørtelefon• Videoovervågning

døGnservice40419136

nakskovvej6,[email protected]

Vaskebjørnenmidtager17,2605Brøndby

silkeborgvej601,8220Brabrand

tlf. 70 270 970www.renetrapper.nu

Udfyld spørgeskema og modtag en flaske vin

el-installatører

EJENDOMSSERVICEAlt professionelt

ejendoms renholdelseRing

for uforpligtende tilbudTlf.: 29 78 43 64

[email protected]


EJENDOMSSERVICE

Alt i ejendomsservice- samlet ét sted...!Hos KBH Ejendomsservice A/S påtager vi os stort set alt inden for ejendomsservice i København og omegn. Vi kan hjælpe jeres boligforening med trappevask, græsslåning, VVS, El og andre viceværtopgaver samt snerydning om vinteren.

Ring 70 500 900 for et uforpligtende tilbud- eller send en mail til [email protected]

Tegn en aftale med KBH Ejendomsservice A/S i dag. Så stiller vi en håndværker til rådighed i én hel dag. GRATIS!

KBH Ejendomsservice A/SRoskildevej 45 B

2000 Frederiksberg

EJENDOMSSERVICE • Pleje af grønne områder • Beboerkontakt • Glatførebekæmpelse • Vicevært/varmemester • Organisering af storskrald • Rydningsopgaver

EJENDOMSSERVICE

• Støvsugning & vask af trapper • Hovedrengøringsopgaver • Rengøring af lejligheder • Vinduespolering

RENGØRINGSSERVICE

•Rekvirering af håndværker • Sørge for adgang til håndværker • Vandskade/affugtningshjælp • Tilsyn • Aflæsninger og indberetninger • Kontakt telefon 24/7 for beboer

TERSUS – Skovlunde Byvej 55 – 2740 Skovlunde

Tlf.: 31122575 [email protected] – tersus-service.dk

+

216

EJENDOMSSERVICE

39 48 01 01 [email protected]

Varmemesterfunktion Trapperengøring

Snerydning Plæne- & hækkeklipning

VinduespoleringFå et godt tilbud

VICEVÆRTSERVICEC

M

Y

CM

MY

CY

CMY

K

TRYK - annoncer til Hellerup Ejendomsservice-begge u huse-02.pdf 1 28/07/14 13:30

Vi har uddannede og stabile medarbejdere, som med tiden får et indgående kendskab til jeres ejendom.Vi kan tilbyde totalløsninger indenfor ejendoms-service til den rigtige pris.

Kiøbenhavnernes Ejendomsservice ApSFælledvej 6, 4. tv • 2200 KBH N • [email protected]

JOENSEN-SERVICE.DK Trappevask Ejendomsservice Snerydning m.m.

Ring: 53 76 80 08

● Grønnearealer

● Vinduespolering

● Småreperationer

● Trappevask

● Snerydning

● Viceværtservice

m.m. 50 58 10 50

www.km-ejendomsservice.dk Tirsbækvej 3A • 2720 Vanløse

Hos Ottzen & Co har vi mere end 20 års erfaring fra servicebranchen og løser i dag en lang række opgaver inden for:• vinduespolering• erhvervs-, institutions- og industrirengøring• ejendomsservice

• grøn service og pleje af øvrige udendørs arealer

Hertil løser vi specialopgaver i det omfang, vores kunder har brug for det.

Virumgade 11 A · 2830 Virum · 39 64 04 84 · [email protected]

StjerneService er vores kunders garanti for en velholdt og velfungerende ejendom.

Vi kan tilbyde at udføre total ejendomsservice med viceværtservice - eller en mindre løsning, en mindre løsning, sammensat af én eller flere af disse ydelser:

Baldersbækvej 24-26 · 2635 Ishøj · 33 33 88 97 · [email protected]

• Varmemesterservice

• Elo-rapportering

• Renholdelse af fællesarealer

• Tømning af skakter

• Beboerkommunikation

• Rengøring af fællesvaskerier

• Snerydning

• Grøn Service


ELEVATORER

155

• Aut. el-installatør• El-Installationer• Svagstrøm• EDB-Installation• El-Automatik• Antenneanlæg• Lys• Kraft• Varme

Rentemestervej 35 Telefon 38 10 79 102400 København NV Telefax 38 88 26 66www.johansen-el.dk

W. Johansen – El

EL-INSTALLATØRER

ALT

ARBEJDEUDFØRES

EDB-installationerBolig-installationerDørtelefonanlægBelysnings anlægBredbåndDøråbner anlægVentilation Automatik

AUT. EL-INSTALLATIONSFIRMA

DAMHUS BOULEVARD 63 · 2610 RØDOVRE

Tlf. 38 33 15 52 · Fax 38 33 78 68Døgnvagt efter 17.00 40 10 15 30

www.lyders-svend-g.dk

Lyders & Svend G. A/S

Vilstrup Olesen (DK)............ 35 83 72 33Tagensvej 41......................... 35 83 04 332200 København N Fax: .... 35 83 70 33E-mail: [email protected]

EL-INSTALLATIONERPORTTELEFONANLÆG

EL-SERVICE

35 83 72 33

VIL

ST

RU

P O

LES

EN

Bestil os påwww.amagerelektrikeren.dkeller ring 32 50 14 99

Bestil tid til din elektriker...direkte på:www.amagerelektrikeren.dk

Eller i vores APP - her kan du booke tid til din elektriker, be-stille tilbud, el-tjek samt få tips og tricks.

www.alevator.dk 70 70 20 18

Fra køkken-trappe til elevator? Danmarks første systemleverandør af elevatorer til ældre etageejendomme.

EL-INSTALLATØRER

218

EL-INSTALLATØRER

Professionel og fair behandling Erfaring med servicering af boligforeninger siden 1922

• City/København 32593772

• Holte/Vedbæk 45420622

• Charlottenlund 39639090

• Køge bugt 43730640

• Hvidovre/Valby 36305300

• Amager/Dragør 32522500

www.el-gruppen.dk - [email protected] - Medlem af TekniQ

ww

w.f

ug

man

n.d

k Er installationerne i dinboligforening lovlige?

Høffdingsvej 20 · 2500 Valby · Tlf. 36 15 05 05 · Fax 36 15 05 04

Få udført et el-eftersyn!


EL-INSTALLATØRER

155

• Aut. el-installatør• El-Installationer• Svagstrøm• EDB-Installation• El-Automatik• Antenneanlæg• Lys• Kraft• Varme

Rentemestervej 35 Telefon 38 10 79 102400 København NV Telefax 38 88 26 66www.johansen-el.dk

W. Johansen – El

EL-INSTALLATØRER

ALT

ARBEJDEUDFØRES

EDB-installationerBolig-installationerDørtelefonanlægBelysnings anlægBredbåndDøråbner anlægVentilation Automatik

AUT. EL-INSTALLATIONSFIRMA

DAMHUS BOULEVARD 63 · 2610 RØDOVRE

Tlf. 38 33 15 52 · Fax 38 33 78 68Døgnvagt efter 17.00 40 10 15 30

www.lyders-svend-g.dk

Lyders & Svend G. A/S

Vilstrup Olesen (DK)............ 35 83 72 33Tagensvej 41......................... 35 83 04 332200 København N Fax: .... 35 83 70 33E-mail: [email protected]

EL-INSTALLATIONERPORTTELEFONANLÆG

EL-SERVICE

35 83 72 33

VIL

ST

RU

P O

LES

EN

Over 70 års erfaring med ejendomsservice

i hele byen.Vi er nu 22 ansatte.

El-arbejder i ejendomme med fokus på høj kvalitet og konkurrencedygtige

priser.

Vilstrup OlesenAut. el-installatør

35 83 72 33www.vilstrup-olesen.dk

Vilstrup OlesenFrederikssundsvej 177

2700 Brønshøjwww.vilstrup-olesen.dk

[email protected]øgnvagt 35 83 04 33

Serviceaftaler med

Ejendoms-foreninger

i hele København!

Bella ElektrikFrederikssundsvej 177

2700 Brønshø[email protected]

Ring til El-Vagten døgnet rundt:

32 55 47 48El-Vagten • Storkøbenhavn • www.elvagten.com • Døgnvagt 32 55 47 48

Har du strømsvigt?Elvagten i Storkøbenhavn har

uddannede montører med specialer inden for alle el-installationer.

Ejendomsservice med fokus på høj kvalitet og konkurrencedygtige priser.

70 års erfaring med alle typer opgaver i andels- og ejerboligforeninger.Prøv os og bliv overbevist!

Med over 90 års erfaring passes bl.a. ejendomme, institutioner, fabrikker og banker. Vi udfører ejendomsservice,EDB kablinger, nyt & rep. af porttelefonanlæg m.m.Vores 22 ansatte står til rådighed for stort som småt.

Vi passer Vesterbro fra kontoret Frederikssundsvej 1772700 Brønshøj [email protected]

3331 9455El-vagten hjælper, ved opgaver uden for normal arbejdstid. Døgnvagt: 3255 4748

Vi udfører alle formerfor installationsopgaver

El-arbejdeTlf.: 38 28 12 10

ButikkenTlf.: 38 28 14 46

Døgnvagt 35 83 04 33

4 mm høj boks

El-hjørnet 30x60 – 10133

Aut. el-installatør

EL-HJØRNETGodthåbsvej 572000 Frederiksberg

TLF. 38 86 88 56www.el-hjoernet.dkDørtelefonanlægReparationer og service

Vagtnr. 38 86 88 56

Vore radiodirigeredevogne kommer overalt.

APS

EL-hjørnet – 8778

Medlem af Elvagten i Storkøbenhavn

www.el-hjoernet.dkVagtnr. 38 86 88 56Vore radiodirigerede vognekommer overalt.


EL-HJØRNET Godthåbsvej 57 · 2000 Frb.

Tlf. 38 86 88 56Ejendomsvedligeholdelseaf andels- ogejerlejlighedsforeninger.Dørtelefonanlæg.Antenneanlæg.Ombygning.Reparationer og service.

APS

www.elkbh.dkELhjørnetAut. el-installatør

DørtelefonanlægReparationer

Service

Godthåbsvej 57 - 2000 Frederiksberg

Tlf. 38 86 88 56



Tlf. 38 86 88 56

Dørtelefonanlæg, Antenneanlæg,Ombygning, Reparationer, Service m.m.

Ejendomsvedligeholdelse af ejerlejligheds- og

andelsboligforeninger.

220

EL-INSTALLATØREROver 70 års erfaring med

ejendomsservicei hele byen.

Vi er nu 22 ansatte.


priser.






Serviceaftaler med

Ejendoms-foreninger

i hele København!
















4 mm høj boks




priser.






Serviceaftaler med

Ejendoms-foreninger

i hele København!
















4 mm høj boks


ENTREPRENØRER

I FÅR:•Ugentlige statusbreve, så I føler jer godt orienteret under hele forløbet•God service og professionel håndtering•En entreprenørvirksomhed med mere end 30 års erfaring•Familievirksomhedens ansatte er fagfolk som har stor ekspertise

RING TIL EN AF OS

Jan Falk Schollert Tlf. 20 64 58 04

Freddy Falk Tlf. 40 60 43 42

Jan Falk Pedersen Tlf. 40 98 58 78

FALK TAG & FACADE ApSNavervej30•4000Roskilde•Tlf:46755970•www.falktag.dk•[email protected]

JERES EJENDOM KAN BLIVE SMUKKERE OG MERE VÆRD MED NYT TAG OG FACADE

Se vores hjemmeside for flotte referencer

P. Winther Jespersen A/S

Hejrevej 5 – 2400 Kbh. NV mail: [email protected] - www.pwj.dk

Tlf. 35 82 21 20

Solidt håndværksmæssigt arbejde i mere end 69 år - udført af egne erfarne håndværkere

Murer, Beton og Kloak Tømrer og Snedker – eget snedkeri Tag- og facaderenoveringer Total-, hoved- og underentrepriser Specialopgaver af enhver art Rep. og vedligeholdelsesopgaver for

andels- og ejerforeninger, boligselskaber

Kontakt os for et uforpligtende tilbud




priser.






Serviceaftaler med

Ejendoms-foreninger

i hele København!
















4 mm høj boks

222

ENTREPRENØRER


I over 30 år har Hovedstadens Bygningsentreprise A/S opbyg-get et ry som en troværdig og kvalitetsbevidst samarbejds-

partner inden for bl.a.:

• Tagrenovering

• Tagboliger

• Tagterasser

• Facaderenovering

• Vinduesudskiftning

• Isolering

Vi prioriterer et stærkt teamwork højt – både mellem egne folkogikontaktentilsamarbejdspartnere.Vigårhellereefteretresultat,somallekanværetilfredsemed,fremfor

den nemmeste løsning.

Hos Hovedstadens Bygningsentreprise A/S er det nemlig de goderesultater,derskaberdelangvarigerelationertil

medarbejdere og samarbejdspartnere

Vi er stolte af at kunne sige: vi bygger på samarbejde

• Tømrer

• Murer

HovedstadensBygningsentrepriseA/S•GreveMain37•2670Greve

Tlf.43993633•[email protected]

Egenproduktionindenfor• Blikkenslager

• Isolering


ENTREPRENØRER

www.rebteknikeren.dk | 20902810

Vores team af tømrere, murere og malere stårklar til at løse jeres opgave i højden

224

ENTREPRENØRER

Entreprenørvirksomhed med rødderne i håndværket …hvilket vi er stolte af

Vi udfører alt inden for service, fag-, hoved- og totalentreprise, og vi benytter altid egne håndværkere inden for vores fagområde. Kontakt os for en uforpligtende dialog.

Tømrerfirma Bjørn Svendsen A/S Jorisvej 21C 2300 København S Tlf.: 3234 0130 [email protected] www.bsas.dk


ENTREPRENØRER

eogp.dk/serviceeogp.dk

Vi har en klar ambition!Renovering og restaurering af tage,

vinduer og facader for andels- og

ejerforeninger er vores hjerteblod,

og med godt håndværk og nærvær

er vores ambition at skabe unikke

kundeoplevelser.

E&P andels-ejer er vores univers

specielt tilpasset boligforeninger.

• Tag

• Facade

• Vinduer

• Tagboliger

• Boliger

• Komfort

• Indeklima

• Totalløsning

Enemærke & Petersen a/s E&P service a/s

Ole Hansens Vej 1 Smedeland 3

4100 Ringsted 2600 Glostrup

Tlf. 57 61 72 72 Tlf. 56 24 7 365

226

FORSIKRINGER

Assurance Partner – 9703

ASSURANCE PARTNERForsikringsmæglere med speciale i forsikringsløsninger til store ejen-domme, andels- og ejerforeninger

ASSURANCE PARTNER A/S

Gl. Kongevej 160 · 1850 Frederiksberg C Tlf. 33 25 20 10 · Fax 33 25 20 30 [email protected]

FORSIKRINGSMÆGLERSELSKABET











INGENIØRER / RÅDGIVENDE

• Bolig og bygge rådgivning for Andels-, Ejer- og Lejerboligforeninger

• Bygherre rådgivning ved til- eller ombygninger

• Projektrådgivning og projektstyring

• Drift og vedligeholdelsesplaner for Andelsboligforeninger

• Ring for uforpligtende møde til Claus Borum telefon 6160 6344

www.borum-byg.dk



95

Murbyg ApSRådgivende Ingeniører

• Tilstandsrapporter udføres af beskikket bygningssagkyndig• Energimærkning af små og store ejendomme• Teknisk ekspert i: Oliefyrede kedel- og varmeanlæg

www.murbyg.dk • e-mail: [email protected] • tlf. 4088 1230

95




95




95










95




95




30 års rådgivererfaring i byggebranchen

Tilstandsrapport

Energirenovering

Byggeledelse

Drift og vedligehold

Projektering og tilsyn

Bygningskonstruktioner

Tekniske installationer

Bygningsrenovering

Nybyggeri

Fjernvarmeanlæg

Jordvarme

Kloak/ Fugtsikring

Tagboliger

Altaner og tagterrasser

Altan- og karnaprenovering

FALKON A/S RÅD G IVE NDE IN GEN IØRE R

Nordre Fasanvej 43 2000 Frederiksberg Medlem af F.R.I.

Tlf: 35364500 Fax: 35364570 Mai l: [email protected] Web: www.falkon.dk CVR: 25244826

228


BYGGERÅDGIVNING

Projektering · ByggestyringByfornyelse · Renovering · NybyggeriVurderinger · TilstandsrapporterVVS anlæg · FjernvarmeanlægEM-konsulent · Drift - & Vedligeholdelsesplan

LARSEN & SØNDERGAARDBYGGERÅDGIVNING A/SArkitekter & IngeniørerH.C. Ørsteds Vej 33 · 1879 Frederiksberg CTelefon 33 24 34 70 www .ls-b.dk


■

Få checket betonens tilstandSøjler og vægge i parkeringshuse er også meget udsat for tøsalt, som primært stam-mer fra bilerne. Derfor ses i disse bygning-er mange skader på dækket og den neder-ste del af de bærende vægge og søjler, men typisk er væggene i parkeringshuse længere oppe i god stand. I disse tilfælde kan man nøjes med katodisk beskyttelse nederst på væggene og selve dækkene i parkeringshuset.

FORCE Technology har i 25 år udført bl.a. tilstandsvurderinger, hvor netop de kraftigt skadede konstruktioner kan udpeges så en reparationsstrategi kan optimeres, herunder finde de områder på konstruktionen som med fordel kan få en ekstra beskyttelse.

”I dag er det ikke ualmindeligt at tilbyde ka-todisk beskyttelse sammen med en traditio-nel betonreparation. Det sendes typisk i udbud, da der ofte skal udføres små repara-tioner samtidig med beskyttelsen”, siger Frits Grønvold. ”Ser betonen stadig pæn ud, men har den været udsat for nedbry-dende kræfter fra især salt, bør man over-veje katodisk beskyttelse, for at undgå dyre, fremtidige reparationer.

Er forfaldet ikke alt for fremskredent, er der håb om en lang levetid, da man kan bevare betonen, som den er. Man behøver ikke at be-skytte alle svalegange i en stor etageejen-dom, men kan ofte nøjes med at gribe fore-byggende ind ved de angrebne områder, hvor der er brug for beskyttelse. Man bruger såle-des kun metoden dér, hvor der er brug for den.

Anvendes den med omhu, er den billigere og mere sikker end anden reparation. Man kan lave ikke-destruktive målinger og tage prøver ud for at se, om der er salt i betonen. Det er ikke det tegn, man har brug for, hvis man ønsker at sove roligt om natten, siger Frits Grønvold.

Grønvold og Karnov A/S er en internationalt opererende virksomhed, der har foretaget ka-todisk beskyttelse af bygningsværker mange steder i verden. Blandt dem kan nævnes Operahuset i Sidney, Alcatraz i San Fran-cisco samt mange bygningsværker langs Saudi Arabiens kystlinje og i England. I Dan-mark har virksomheden arbejdet med at be-skytte etageejendomme i det offentlige og private boligbyggeri, museer, historiske byg-ninger og tekniske installationer som parke-ringshuse, tunneller, vandtårne, havvindmøl-ler, lufthavne, svømmehaller, broer etc.

KLOAKMESTRE / KLOAKSERVICE

154 155

vvs-installatører







TLF 38 100 500







154 155

vvs-installatører







TLF 38 100 500







KLOAKMESTRE / KLOAKSERVICE

Renovering af faldstammer uden omfattende og dyre indgreb i bærende konstruktioner, køkkener og badeværelser

Ingen gener for beboerneAarsleff er markedsleder i Danmark, når det gælder fornyelse med strøm-peforing i og under ejendomme. For-nyelse af faldstammer kan foretages

uden store, besværlige nedbrydnin-ger af eksisterende konstruktioner. Ring til os på 2026 3452 og få et uforpligtende tilbud.

Hovedkontor: Lokesvej 15, DK-8230 Åbyhøj, Tlf. +45 8744 2222 · Kontor Øst: Industriholmen 2, DK-2650 Hvidovre, Tlf. +45 3679 3333

DK-låseservice – 9911

Forretning og værkstedTaastrup Hovedgade 113, 2630 TaastrupFax 43 52 00 30

FORSIKRINGSGODKENDTAutoriseret Ruko og Medeco ServiceMontering, reparation og omkodning af låse

• Låsesystemer • Elektriske låse• Oplukning • Gitter sikring• Dørpumper • Postkasser/anlæg• Pengeskabe • Adgangkontrol• Gravering • Dørtelefonanlæg

DØGNVAGT 43 52 99 66E-mail: [email protected] · www.dk-laaseservice.dk

DK-LÅSESERVICE

LÅSESERVICE

180

Sportsbyg A/S • Københavnsvej 26A • DK-4000 Roskilde Tel. 4632 1701 • Fax 4632 1427

www.sportsbyg.dk • Mail: [email protected]

AAAA Låseservice ApS· Alt låsesmedearbejde udføres· Effektiv døgnvagt 39 64 64 64Valhøjs Allé 175 · 2610 Rødovrewww.lock.dkMedlem af Låse- og Sikringsteknikerne

SMALLEGADE 26 A · 2000 FREDERIKSBERGWWW.AH-LAASE.DK

• Alt i låse • Kopisikre nøgler• Oplukning • Sikringsarbejde• Omlægning • Dørlukkere

38 86 95 57DØGNVAGT

Carl FServicePartner

EVVA

DAHLBERGLÅSE

DØGNVAGTUdfører alle låse- og sikringsopgaver

www.dahlberglåse.dk

32 51 00 04DLF LÅSESMED

Dahlberg Låse (Sigurd Dahlberg)Borgbjergsvej 212450 København SV. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 32 51 00 04

LANDSKABSARKITEKTER • LEGEPLADSER • LÅSESERVICE

LEGEPLADSUDSTYR

LÅSESERVICE

(se artikel side 9�5��)

Legepladser og parkudstyr

TÛV godkendt efter DS/EN 1176 - ISO 14001 - ISO 9001

Legeplads- og parkudstyr Østerfælled Torv 14 B 2100 København Ø Tlf. 3527 4040

Bliv inspireret på www.hags.dk, eller rekvirer kataloger

LARS LAJ®

Alt udstyr til legepladsenNaturlegepladser - LegehuseBorde/bænkeTel. 32 82 10 33 - www.larslaj.dkDrogdensvej 43 - 2791 Dragør

www.rudeco.dk

230

LÅSESERVICES. Krid

B. Liv Ude

U. Ønsket

L. Ukket

Et vink med en vognstang

35 39 39 39 • w w w.mejlshede.dk

For ubudne gæster er en dørtelefon et tydeligt vink med en vognstang om at holde sig væk. For en dør-telefon sender et meget tydeligt signal om at her er der ikke frit spil. Hos Mejlshede Gruppen kan du få rådgivning, servicering og installation af en bred vifte af produkter indenfor dørtelefoner. Og vi kom-mer gerne ud og holder et gratis indlæg om sikring til dit næste beboermøde. Er du interesseret i at høre mere om hvad vi kan tilbyde jeres ejendom, eller øn-sker I en gennemgang af jeres nuværende anlæg, så giv os et vink på tlf. 35 393939.

skal vi holde et gratis indlæg om ejendomsssikring

på dit næste bestyrelsesmøde?

13688_Mejlshede_annonceServicehåndbogen.indd 1 08-08-2013 15:32:05

S. Krid

B. Liv Ude

U. Ønsket

L. Ukket

Et vink med en vognstang

35 39 39 39 • w w w.mejlshede.dk

For ubudne gæster er en dørtelefon et tydeligt vink med en vognstang om at holde sig væk. For en dør-telefon sender et meget tydeligt signal om at her er der ikke frit spil. Hos Mejlshede Gruppen kan du få rådgivning, servicering og installation af en bred vifte af produkter indenfor dørtelefoner. Og vi kom-mer gerne ud og holder et gratis indlæg om sikring til dit næste beboermøde. Er du interesseret i at høre mere om hvad vi kan tilbyde jeres ejendom, eller øn-sker I en gennemgang af jeres nuværende anlæg, så giv os et vink på tlf. 35 393939.

skal vi holde et gratis indlæg om ejendomsssikring

på dit næste bestyrelsesmøde?

13688_Mejlshede_annonceServicehåndbogen.indd 1 08-08-2013 15:32:05

MALERMESTRE

95

Ankenævn og garantiordning Det forpligter at yde kvalitet. Alle medlem-mer af Danske Malermestre er derforomfattet af Håndværkets Ankenævn ogDanske Malermestres garantiordning, derhar til formål at sikre kunderne et hånd-værksmæssigt korrekt udført malerarbejde.Lever malerarbejdet af en eller andengrund ikke op til Deres forventninger, harDe adgang til at indbringe sagen forHåndværkets Ankenævn. Ankenævnet vil iførste omgang give Danske Malermestre 4uger til at løse sagen. Hvis ikke det lykkes,vil Ankenævnet tage stilling til sagen. FårDe medhold i Deres klage, er vores med-lem forpligtet til at efterkomme Ankenæv-nets afgørelse. Hvis vort medlem mod forventning ikkeretter sig efter Ankenævnets afgørelse, vilDanske Malermestres garantiordningsørge for at eventuelle mangler ved arbej-det udbedres uden omkostninger forDem. Garantiordningen dækker dog kunop til 100.000 kr. i udbedringsomkostnin-ger og kun hvis der klages over arbejdet,inden der er gået et år fra det er fakturerettil Dem. Vi er stolte af at kunne fortælle, at det eryderst sjældent, at der rejses garantisagerover for medlemmer af Danske Maler-mestre.

Det dækker Garantiordningen Klageberettigede og dermed dækket afgarantiordningen er: Private forbrugere, der som ejere får ud-ført malerarbejde i egen bolig eller som-merhus. Private forbrugere, der som lejere ellerandelshavere får udført malerarbejde iegen bolig for egen regning.

I alle tilfælde er det en forudsætning forgarantiordningens anvendelse at aftalenom udførelse af malerarbejde er indgåetdirekte mellem de ovennævnte klagebe-rettigede og medlemmet af DanskeMalermestre. Garantiordningen dækker mangler vedegentligt bygningsmalerarbejde og skilte-malerarbejde samt arbejde, der naturligtog sædvanligt hører herunder. Garan-tiordningen dækker dog ikke afrensningog maling af tage. Det er en forudsætningfor garantiordningens anvendelse, atudgifter til udbedring ikke overstiger kr.100.000,00 inkl. moms, og at der klagesover arbejde, hvor faktura er udstedt min-dre end et 1 år før klagen. Sager af størreomfang henvises til civilretslig behandling.

Yderligere oplysninger Nærmere oplysninger vedrørende Hånd-værkets Ankenævn og garantiordningenkan fås ved henvendelse på telefon: Danske Malermestre: 32 63 03 70Håndværkets Ankenævn: 70 20 25 37.

Garanti på malerarbejde – kig efter M’et!Af Danske Malermestre, Henrik Terney

MALERGARANTI

Hørkær 7-9

2730 Herlev

Telefon 44 84 99 44

Mobil 40 56 99 44

Fax 44 92 17 00

[email protected]

www.alogholmmalerfirma.dk

Garanti på kvalitet

Keldsøvej 242100 København Ø

Telefon 44 84 99 44Mobil 40 56 99 44

[email protected]

95

Ankenævn og garantiordning Det forpligter at yde kvalitet. Alle medlem-mer af Danske Malermestre er derforomfattet af Håndværkets Ankenævn ogDanske Malermestres garantiordning, derhar til formål at sikre kunderne et hånd-værksmæssigt korrekt udført malerarbejde.Lever malerarbejdet af en eller andengrund ikke op til Deres forventninger, harDe adgang til at indbringe sagen forHåndværkets Ankenævn. Ankenævnet vil iførste omgang give Danske Malermestre 4uger til at løse sagen. Hvis ikke det lykkes,vil Ankenævnet tage stilling til sagen. FårDe medhold i Deres klage, er vores med-lem forpligtet til at efterkomme Ankenæv-nets afgørelse. Hvis vort medlem mod forventning ikkeretter sig efter Ankenævnets afgørelse, vilDanske Malermestres garantiordningsørge for at eventuelle mangler ved arbej-det udbedres uden omkostninger forDem. Garantiordningen dækker dog kunop til 100.000 kr. i udbedringsomkostnin-ger og kun hvis der klages over arbejdet,inden der er gået et år fra det er fakturerettil Dem. Vi er stolte af at kunne fortælle, at det eryderst sjældent, at der rejses garantisagerover for medlemmer af Danske Maler-mestre.

Det dækker Garantiordningen Klageberettigede og dermed dækket afgarantiordningen er: Private forbrugere, der som ejere får ud-ført malerarbejde i egen bolig eller som-merhus. Private forbrugere, der som lejere ellerandelshavere får udført malerarbejde iegen bolig for egen regning.

I alle tilfælde er det en forudsætning forgarantiordningens anvendelse at aftalenom udførelse af malerarbejde er indgåetdirekte mellem de ovennævnte klagebe-rettigede og medlemmet af DanskeMalermestre. Garantiordningen dækker mangler vedegentligt bygningsmalerarbejde og skilte-malerarbejde samt arbejde, der naturligtog sædvanligt hører herunder. Garan-tiordningen dækker dog ikke afrensningog maling af tage. Det er en forudsætningfor garantiordningens anvendelse, atudgifter til udbedring ikke overstiger kr.100.000,00 inkl. moms, og at der klagesover arbejde, hvor faktura er udstedt min-dre end et 1 år før klagen. Sager af størreomfang henvises til civilretslig behandling.

Yderligere oplysninger Nærmere oplysninger vedrørende Hånd-værkets Ankenævn og garantiordningenkan fås ved henvendelse på telefon: Danske Malermestre: 32 63 03 70Håndværkets Ankenævn: 70 20 25 37.

Garanti på malerarbejde – kig efter M’et!Af Danske Malermestre, Henrik Terney

MALERGARANTI

Hørkær 7-9

2730 Herlev

Telefon 44 84 99 44

Mobil 40 56 99 44

Fax 44 92 17 00

[email protected]

www.alogholmmalerfirma.dk

Garanti på kvalitet

Garanti for veludført malerarbejdeFå løst dine maleropgaver af en dynamisk ogprofessionel virksomhed med kernekompetencerneindenfor renovering og vedligeholdelse:• Nye og gamle vinduer• Malerbehandling af hoved- og bagtrapper• Facader• Institutioner• Kontorer• Flyttelejligheder

Vi sætter en ære i at hjælpe enhver, med behov for et godt stykke malerarbejde og med over 20 års erfaring er der endnu ikke enarbejdsopgave, vi ikke har fundet en løsning på.


MALERMESTRE

Malerarbejder udføres fleksibelt og i høj

kvalitet …en del af en større familie

Alvidan ApS Tlf: 7020 7178 Jorisvej 21C [email protected] 2300 Kbh S www.alvidan.dk



Tlf. 35 82 21 20





Vi er et malerfirma der har ry for at gøre det nemt for vores kunder og lægger vægt på at kvaliteten er i top og god service.

Vi er et firma med gode og stabile medarbejdere der har været ansat hos os i flere år.

Kontakt os gerne for et uforpligtende tilbud

[email protected] • Tlf: 36 49 85 69 • Mobil: 40 42 12 49 • www.malerjohn.dk

232

MALERMESTRE

Citymaler.dk Mobil: 20 68 48 82Hj.side: www.citymaler.dkE-mail: [email protected]

Telefon: 32 97 82 90

Gimles Allé 1A, 2300 København S

Citymaler.dkv/ Michael JørgensenGodt håndværk

Udføres alt malerarbejdeFacader, Vinduer, Trapper, Vedligeholdelseskonto

GARANTI PÅ KVALITET

Brug for en god maler?Vi har været seriøse med vores arbejde i 100 år.

Besøg www.friedmann.dk og læs mere om oseller ring 39 65 71 50

Brug for total istandsættelse af vinduer eller trapper?Vi påtager vi os gerne at sørge for snedker, murer, gulvbelægning og el-arbejder i totalentreprise.

Mesterlodden 44, Postboks 88 · 2820 Gentofte

Malerfirmaet Tom Hansen – 9710

Hansen Tom MalerfirmaetHerlev Bygade 78A,2730 Herlev ......................................... 44 94 90 87Telefax.................................................. 44 94 90 27Mobil .................................................... 20 31 70 87

MALERFIRMAETTOM HANSEN

– Kvalitet & Service i top –Renovering & vedligeholdelse af

Trapper • Vinduer • FacaderKontorer • Ejendomme

Gratis tilbudsgivningwww.tomhansen.dk

Brdr. Lauridsen ApSTømrer- og malerfirma

Maling af vinduer fraegne lifte

Maling aftrappeopgange

Ring for et gratis oghurtigt uforpligtende tilbudTelefon 44 44 54 02 kl 8-16

Forsvarsvej 9 - 2730 Herlev

[email protected]

185

MalerfirmaetHolger E. Jensen A/SUdfører alle former for malerarbejde,til en pris og i en håndværkerkvalitetder tåler sammenligning.

Møllemarken 12880 Bagsværd

Kontor & værksted

44 98 90 77Fax: 44 98 01 90

Vi har også salg af professionelmaling og værktøj til private, i denkendte Beck & Jørgensen kvalitet.

G A R A N T I P Å K V A L I T E T

Malerfirma Benny Kessler’s eftf. v/John HansenRodosvej 6 · 2300 S . . . . . . . . . . . . . . . . . 32 55 78 33Biltlf. Malermester John Hansen . . . . . . . . 40 35 19 20E-mail: [email protected]

MalerfirmaBenny Kessler’s Eftf.

v./John Hansen

32 55 78 33 • 32 55 74 94Vi maler alt

• Godt håndværk med laugsgaranti• Rimelige priser • Altid tilbud først

Kontor og værksted

Medlem af Danske Malermestres Garantiordning

MALERFIRMAET

LØVENDAHL JOHANSEN Udfører

solidt & renligthåndværksarbejde

Få et godt tilbud - Kontakt

MalerfirmaetPreben Kjær A/SBytoften 22-242650 HvidovreTlf.: 36 75 04 77E-mail: [email protected]

MALERMESTRE

Holger Drachmannsvej 122800 Kgs. Lyngby

Glæd dig til et flot resultat - færdig til aftalt tid !

33 24 82 36Vi istandsætter bl.a.:Lejligheder & kontorer ´ TrappeopgangeVinduer & Facader ´ Tapet ´ Filtarbejde

Med egen lift og stilladserderved billigere for dem

Gratis tilbud med råd og vejledning

MALER-HOLDET®www.maler-holdet.dk

Vi udfører også Totalentreprise

Professionelt


MALERMESTRE • MURERMESTRE

570

GARANTI PÅ KVALITET

• Boligforeninger• Lejligheder• Trapper• Vinduer

• Facader• Ådring• Marmorering

MalerfirmaVERNER REE

38 19 29 49 · 40 89 29 49

Dr. Olgas Vej 49, kl2000 Frederiksberg

ww

w.ve

rner

-ree

.dk

STEEN NIELSENBYGNINGSRENOVERING

• Murerarbejde• Tømrerarbejde• Bygningsrenovering

Sølvgade 30 · 1307 København KTlf. 33 91 15 60

Al-tagservice – 10309

Al-tagservice ApSRosenørns Allé 57, kld. tv . . . . . . . . . . . . 35 35 56 561970 Frederiksberg C

Tagarbejde påældre ejendomme

Al-tagservice

35 35 56 56www.al-tagservice.dk

Murervirksomhed med mange års erfaring

…en del af en større familie Amager Mureren ApS Tlf.: 3234 0130 Jorisvej 21C [email protected] 2300 Kbh S www.amager-mureren.dk

234

PORTTELEFONANLÆG / DØRTELEFONER

El-hjørnet 30x60 – 10133


EL-HJØRNETGodthåbsvej 572000 Frederiksberg

TLF. 38 86 88 56www.el-hjoernet.dkDørtelefonanlægReparationer og service

Vagtnr. 38 86 88 56

Vore radiodirigeredevogne kommer overalt.

APS

EL-hjørnet – 8778

Medlem af Elvagten i Storkøbenhavn

www.el-hjoernet.dkVagtnr. 38 86 88 56Vore radiodirigerede vognekommer overalt.


EL-HJØRNET Godthåbsvej 57 · 2000 Frb.

Tlf. 38 86 88 56Ejendomsvedligeholdelseaf andels- ogejerlejlighedsforeninger.Dørtelefonanlæg.Antenneanlæg.Ombygning.Reparationer og service.

APS


DørtelefonanlægReparationer

Service


Tlf. 38 86 88 56



Tlf. 38 86 88 56

Dørtelefonanlæg, Antenneanlæg,Ombygning, Reparationer, Service m.m.

Ejendomsvedligeholdelse af ejerlejligheds- og

andelsboligforeninger.

230V røgalarmer m/batteribackup.

Redningsstiger

Porttelefon-anlæg. Audio eller video. Adgangs-kontrol.

FREUNDFREUND ELEKTRONIK A/S

Fuglebakken 119 - 5210 Odense NV - Tlf. 66 16 24 14 - Fax 66 16 29 44 - [email protected] - www.freund.dk

Fermax universal-telefon. Passer til de fleste 4+N anlæg

197

RENGØRING • RENOVERING

RENOVERING

ALFA EjendomsserviceKastrupvej 245 · 2770 Kastrup · Tlf 29 21 91 50

Vi har 12 års erfaring i rengøring, og kan bl.a. tilbyde Dem:• Viceværtservice• Ejendomsservice• Rengøring af trapper• Vinduespolering• Vedligeholdelse af grønne områder

ALFA ejendomsservice – er en ren fornøjelse

KRONE POLERING

Alt indenfor:• Rengøring• Vinduespolering• Ejendomsservice• Specialopgaver

Ring for uforpligtende tilbud

70 26 80 01Hedebygade 34, 5. sal · 1754 København V.

Fax 36 30 35 61 · www.kronepolering.dk

Træt af sure pligterEller bare prøve noget nyt

Vi kan tilbyde:•Trappevask • Vinduespolering

Viceværtsarbejde • GårdmandsarbejdePasning af grønne områder

Glatførebekæmpelse

VB. Servicev/ Vagn Bruhn

56 63 90 21-20 84 32 03www.vbservice.dk

Kontakt os og få et gratisog uforpligtende tilbud

VB Service blev startet 1/3-1997 og voreskundegrundlag er fortrinsvis Andels- og

Ejerforeninger i Storkøbenhavn

Fag- og hovedentreprise

Guldmann-Dam ApSEnghave 21 A, 2960 Rungsted Kyst . . . . . . . . 36 16 64 74Fax . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 36 16 22 65E-mail: [email protected] Guldmann-Dam ApS

MURER-BETON-AUT. KLOAKMESTER

Deres garanti for godt håndværk

Tlf. Dag 20 12 57 16 Eftermiddag/aften 46 15 05 64Jes Andersen’s Rengøring · Ejbyvej 69 · 4623 Lille Skensved

Multi Rengøring Den Blå DelfinTrappevaskVinduespoleringGårdmandsarbejdeSnerydning og saltning

Tlf. 27 21 39 23www.denblaadelfin.dk

KVIK RENGØRING & EJENDOMSSERVICE

UFØRER KVALITETSRENGØRING TIL YDERSTRIMELIGE PRISER. RING FOR TILBUD PÅ

Tlf. 27 12 25 66

38 10 42 66Se mere på:

www.cg-entreprise.dk

Topkem Rengøring ApSÅlekistevej 832720 Vanløse . . . . . . . . . . . . . . . . . . 38 71 25 50Telefax . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 38 71 25 49

• Ejendomsservice • Trapperengøring

• Vinduespolering • Brandskader

• Højtryksspuling af skakter

Topkem Rengøring ApS

SØAGERStrappe-rengøring& vinduespolering

City 33 37 98 98 Greve 43 69 13 13– en ren fornøjelse

RENGØRING

REVISORER

DATAREVISIONRegistrerede revisorer

Pile Allé 29Frederiksberg

Medlem af FSR - danske revisorer

[email protected]


REVISORER

Vores ejendomsgruppe yder effektiv revision af regnskab mv. samt kompetent rådgivning og assistance vedrørende regnskab, skat, moms, stiftelse, budgetter mv. Vi betjener et stort antal af både små og store andelsbolig- og ejerforeninger.

Kontakt os via statsaut. revisorer Morten Egholm Alsted, Søren Rasborg eller senior manager Jørgen Andersen.

Kompetent rådgivning

Gribskovvej 2 2100 København Ø Tlf. 39 16 76 00

www.beierholm.dk

- et verdensomspændende netværk af uafhængige revisionsfirmaer og virksomhedsrådgivere

R E V I S I O N S P A R T N E R S E L S K A B

236

REVISORER

BDO - JERESRÅDGIVER

BDO Statsautoriseret revisionsaktieselskab og BDO Kommunernes Revision, Godkendt revi-sionsaktieselskab, begge danskejede revisions- og rådgivningsvirksomheder, er medlemmer af BDO International Limited - et UK-baseret selskab med begrænset hæftelse - og dele af det internationale BDO netværk bestående af uafhængige medlemsfirmaer. BDO er varemærke for både BDO netværket og for alle BDO medlemsfirmaerne.

Hos BDO har vi mange års erfaring med andelsboligforeninger. Vi kender lovgivningen og ved, hvordan jeres regnskab skal håndteres. Vi er tæt på i dagligdagen og vores branchespecia lister bruger deres indsigt og indlevelse til at rådgive jeres forening. Kontakt statsautoriseret revisor Jesper Buch på tlf. 39 15 52 12, mail [email protected] eller vores kontor.

Havneholmen 29, 1561 København V, Tlf. 39 15 52 00, [email protected]


REVISORER

Foreningsrevision MED SUNDE KERNEVÆRDIER

Pålidelighed og engagement

STATSAUTORISERETREVISIONSAKTIESELSKAB

STORE KONGENSGADE 68POSTBOKS 90151022 KØBENHAVN K

TLF: 33 30 15 15FAX: 33 13 19 91

E-MAIL: [email protected]: WWW.CK.DK

www.ck.dk

Som revisorer for mere end 400 andels- og ejerforeninger

har vi betydelig erfaring i alle relevante økonomiske og

regnskabsmæssige problemstillinger for foreninger.

Kontakt os, hvis I ønsker en gennemgang af jeres regnskab

og et tilbud på assistance.

Statsautoriseret revisor

Henrik W. Jørgensen

Tlf.: 33 30 16 18

Mail: [email protected]

238

REVISORER

Vester Voldgade 107 · dK-1552 KøbenhaVn V · tlf.: 33 15 27 27fax: 33 15 47 04 · e-mail: [email protected] · www.ttreVision.dK

RevisoR foR meRe end 100 ejeR- og andelsboligfoReningeR

nyhedeR om bl.a. Regnskab, skat og moms på www.foReningsRevisoR.dk

statsautor iseret rev is ionsakt ieselskab

TT Revision_annonce_125x90.indd 1 18/09/12 20:33:32SKADEDYRSBEKÆMPELSE SKORSTENSFEJERE

138 139

SKADEDYRSBEKÆMPELSE

200

SKADEDYRSBEKÆMPELSE • SKADESERVICE • SNEDKER • TØMRER

SNEDKER • TØMRERMESTRE

SKADESERVICE

-

E. S. Special ServiceMedlem af Dansk Desinfektør Forening

Bekæmpelse af alle skadedyr.Duesikring/Fast garanti.

Tilbud uden forbindende

36 70 12 70Axelhøj 26 - 2610 Rødovre

DANSK KLOAKRENOVERINGAut. kloakmester ApS

39 69 47 11Rotte- og miljøsagerMørkhøj Bygade 342860 Søborg

WWW.DANSK-KLOAK.DK

Ejendoms- og skadeservice

- så er alt i orden!

Døgnvagt

70 15 38 [email protected] www.ssg.dk

Herlev Holbæk Næstved Fredericia Rønne

Vi klarer også...Tilsyn og vedligeholdelse afbygninger, ude som indeStorm- og brandskadeserviceTagrender, nedløb og brøndeVentilations- og skaktrensFugtstyring og affugtningRåd- og svampsaneringHåndværkerservice

Vandskadeservice

SCHANDORFF

Tlf. 32 57 39 88

NYE LOFTER / GULVE • KØKKENER / GULVBELÆGNING

/ VINYL LINOLEUM • EJENDOMS VEDLIGEHOLDELSE

AAB SCHANDORFF APS

www. .dk

Kryb-vækSkadedyrsbekæmpelse

Myrer, Hvepse, Kakerlakker,Borebiller, Lopper, Rotter, Væggelus,

Duer, rengøring/desinfektion efter duer

Effektiv bekæmpelseaf alle former for skadedyr

22 61 63 65www.kryb-vaek.dk

[email protected] · 36 70 12 70214

VASKERIMASKINER • VENTILATION • SKORSTENSFEJERMESTRE

ALT TIL BEBOERVASKERIET* Vaskemaskine: 4,5 - 6 - 7 - 10 - 16 kg.

med vand og energibesparende ØKO-programmer. Også højcentrifugerende,der ikke kræver centrifuge.

* Centrifuger: 8 -12 kg.

* Tørretumblere: El/gasopvarmet medcomputerstyring, restfugtighedsstyring ogantikrølprogram. Nyt tørresystem medop til 30% energibesparelser.

* Strygeruller: 18-25 og 29 cm. valsedi-am., 100 - 120 - 140 - 160 - 200 cm.arbejdsbredde.

* Pengeløse betalingssystemer med elek-tronisk reservation og adgangskontrol.Danmønt, chipkort, elektroniske nøgler.

* Automatiske doseringsanlæg for flyden-de sæbe.

* Blødtvandsanlæg for sæbebesparelser ogmindre miljøforurening.

KOMPLETTE VASKERILØSNINGER - PROJEKTERINGINSTALLATION - SERVICE - FINANCIERING

ET MILJØVENLIGT VASKERI BEGYNDER ALLEREDEVED PROJEKTERING OG VALG AF MASKINER

Kontakt os allerede idag for morgendagens miljøvenlige vaskeriløsning

Bøgesvinget 6 - 2740 SkovlundeTlf.: 44 91 68 42 - Fax 44 91 65 71

[email protected] - www.vaskemik.dk

først med det bedste

P.S. Vaskeriteknik ApSPræstehusene 80, 2620 Albertslund . . . 43 96 76 47Mobiltelefon . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 40 55 36 47

Nørrebro afd. v/John Jacobsen . . . . . . . . 35 82 10 56Mobiltelefon . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 40 55 36 56

ps VASKERITEKNIK• Ejendomsvaskerier • Salg

• Energiforbrug test • Reparation

Ring inden 9.00 – Service samme dag

Servicekontrakter tegnes for Andels- og Ejerforeninger

43 96 76 47

FrederiksbergSkorstensfejereVi er specialister indenforaftræk og ventilationsanlæg.

Køkken og bad i etage-ejendomme.

Rensning af ventilations-anlæg

Frederiksberg Skorstensfejere har 20 års erfaringmed rensning af ventilation og aftrækskanaler

Tlf.: 38 87 60 [email protected]

Air-flow Ventilation A/SNybrovej 65, 2820 GentofteTlf.: 45 88 16 88 Fax: 45 88 25 07

Ventilator f. toilet og bad,kanaludsugning f. emhætterTagventilator f. centralsug

www.airflow.dk

VENTILATION • RENSNING


SKORSTENSFEJERE • SNEDKERE / TØMRERMESTRE

Skorstensfejerlauget af 11. febr. 1778København:

6. distr. ( Emdrup - Østerbro - Nørrebro - del afBrønshøj)Skorst.fej.mest. Jan Sørensen

Engdals Allé 5. . . . . . . . . . . . . . . . . 36 46 09 60Bil. tlf.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 40 30 59 60

9. distr. (Valby - Vesterbro - Vanløse - del afBrønshøj)

Skorst.fej.mest. Henrik B JensenErik Eriksens Gade 6, 4. tv . . . . 48 39 40 04

10. distr. (Sundby - Indre by)Skorst.fej.mest. Benny Larsen

Vejlands Allé 45 . . . . . . . . . . . . . . . 32 52 66 20

Skorstensfejerne i Kbh.udfører også:

Rensning af kedler og brændeovne

www.skorstensfejer.dkwww.ventilationsrensning.dk

Rensning af alle typer aftrækssystemer

Etablering affuglesikring påskorstene og

taghætter



Tlf. 35 82 21 20





140 141

SNEDKER•TØMRERMESTER

Gerner Hansen & Jørgen Petersen A/S

- Bygningsvedligeholdelse

- Reparationsarbejder

- Om-, til- og nybygning

-Tagarbejde

- Dør og Vinduesudskiftning

- Værkstedarbejde

- Udbedring af svampeskader

- Hovedentrepriser

&tøm r e rs n e d k e r f i r m a

Baldersbækvej 11

DK-2635 Ishøj

Tel[+45]43521870

Fax[+45]43995318

www.gh-jp-as.dk

[email protected]

• Bygningsvedligehol-delse

• Reparationsarbejde• Tagarbejde• Dør og Vinduesskift-

ning• Værkstedarbejde

240

SNEDKERE / TØMRERMESTRE

Tårnfalkevej 14 • 2650 Hvidovre • Tlf 36 49 40 49 • 20 80 78 54 www.lka-entreprise .dk

Annonce størrelse: 131 mm x 98 mm

Skimmelangreb eftervandskader.

Hvad gør man så?

Prøv vores BORACOL SpecialLæs mere om dette

effektive produktpå vores hjemmeside:

www. lavtox.dk

SVAMPESKADER


SVAMPESKADER

TAGDÆKNING / TAGRENOVERING




Al-tagservice


BLP TAGDÆKNING – 9762

BLP TAGDÆKNING ApSv/Bent Leth Poulsen

Er taget utæt – det kan skesagen er let – Ring til BLP

www.blp.dk32 58 71 31 / 32 50 18 05Kirstinehøj 24 · 2770 Kastrup

32 50 18 05 32 58 71 31

242

TØRRERUM

Energirigtig tøjtørringEt affugtet tørrerum sikrer skånsom og effektiv tørring af tøj*

- helt uden varme og uden slid på tøjet- fra verdens førende leverandør af sorptionsaffugtere

*metoden anvendes bl.a. i Forsvarets tørrerum

Tlf.: 4495 3355 • www.munters.dk

UDSYRING

154 155

vvs-installatører







TLF 38 100 500






BYGNINGSRENOVERING





BYGNINGSRENOVERING






154 155

vvs-installatører







TLF 38 100 500







VALUARER


Renteswap og deres indflydelse på dit andelsboligkøb Det er ikke nødvendigvis et problem at købe en bolig i en andelsboligforening, som har renteswap, men det kræver en grundig granskning af foreningens økonomi.

Renteswapaftaler er nemlig både indgået af foreninger med en sund økonomi og foreninger, som har økonomiske udfordringer. Overvejer du at købe en andel i en forening med renteswap, er det derfor en god ide at få en uvildig rådgiver til at se på økonomien i foreningen.

Fordele ved renteswap• Forsikring mod stigende renter• Faste terminsydelser

Ulemper ved renteswap• Svingende andelsværdier• Begrænsede muligheder for gældspleje

Vil du vide mere? Læs mere på ABF’s hjemmeside www. abf-rep.dk







Hans TrebbienStatsaut. ejendomsmægler og Valuar

Landsdækkende rådgivning ved valuarvurdering af andelsboligforeninger. Vurdering af andelskronen. Køb, salg & vurdering af fast ejendom

samt vurdering af forbedringer i de enkelte lejligheder. Medlem af DE/Dansk Ejendomsmæglerforening

Peder Skrams Gade 27

DK-1054 København K

Tlf. +45 33 14 07 38

Fax +45 33 14 08 38

[email protected]

Tilsluttet / Member

Dansk Ejendomsmæglerforening






Tlf. +45 33 14 07 38

Fax +45 33 14 08 38

[email protected]

Tilsluttet / Member







Tlf. +45 33 14 07 38

Fax +45 33 14 08 38

[email protected]

Tilsluttet / Member













Tlf. +45 33 14 07 38

Fax +45 33 14 08 38

[email protected]

Tilsluttet / Member







Tlf. +45 33 14 07 38

Fax +45 33 14 08 38

[email protected]

Tilsluttet / Member







Tlf. +45 33 14 07 38

Fax +45 33 14 08 38

[email protected]

Tilsluttet / Member


Ejendomsmægler og Valuar Landsdækkende rådgivning ved valuarvurdering af andelsboligforeninger.

Vurdering af andelskronen. Vurdering af fast ejendom ved køb og salg.Udarbejdelse af opgørelse/rapport ved forbedringer i individuelle andelsboliger.

Medlem af DE/Dansk Ejendomsmæglerforening.

VANDBEHANDLING

Er der nogenhjemme?

Guldager A/S | Hejrevang 1-5 | 3450 Allerød | Danmark | Tel. +45 48 13 44 00 | www.guldager.com

l Kontrol for Legionellal Akuthjælp mod Legionellal Forebyggelse mod Legionella

Legionella er en bakterie, der leveri vandrør og varmtvandsbeholdere.Den kan give problemer med sundheden.Heldigvis findes der en løsning.

Guldager tilbyder:

244

NYHED

Kompatibel med ista radiator

radionetværk

Tryg med fjernovervågede røgalarmer fra ista

ista Danmark A/SBrydehusvej 13 2750 Ballerup Tlf.: 77 32 32 32 [email protected] www.ista.dk

Fjernovervågning og løbende funktionstest* Færre fejlalarmer med intelligent røgdetektering LED-lys for bedre orientering i tilfælde af brand 10 års levetid på batteriKontakt ista på 77 32 33 00 for mere information.* Pris: Kr. 19,- pr. år pr. lejlighed.

ista er certificeret af Dansk Brand- og sikringsteknisk Institut

ISTA_alarmannSOVadm_125x90SERV_0814.indd 1 21/08/14 17.33

VARMEMÅLERE / VARMEREGNSKAB / VANDMÅLERE

Retfærdig fordeling af vandforbrug

Focus på ressourcerwww.techem.dk - tlf.: 33 32 57 00

Let din administration af ejendommen

Vi står altid klar med råd og vejledning

•

•

•

Individuelle vandmålere reducerer konflikter blandt beboerne omkring fordeling af vandforbruget.

Lovpligtigt fra d. 31.12.2016 - individuel måling af varmtvandsforbruget.

Turnusudskiftning eller stikprøvekontrol af vandmålere i drift er lovpligtigt og ejer/administrators ansvar.

Vi klarer det for dig


VASKERIMASKINER

Blomstrende nytænkning kan spare 60% - til fordel for økonomi og miljø

Innovative varmepumpe tørretumblere med store fordele• Reducer energiforbruget med op til

60%* med varmepumpe-teknologi• Skånsom tørring i patenteret SoftCare-

tromle• Optimalt tørreresultat med patenteret

PerfectDry restfugtighedsmåling• Kort tilbagebetalingstid på investering

Ved udskiftning af en ældre tørretumbler til en ny med varmepumpe-teknologi kan energibesparelsen være mere end 60%.

Mieles tørretumblere med varmepumpe-teknologi fås i 3 størrelser og kræver ingen aftræksinstallation.

Yderligere info 43271500 www.miele-professional.dk

*Sammenlignet med en tilsvarende ny el-opvarmet Miele tumbler.

246

VINDUER

Moderne dansk håndværk til bevaringsværdige bygninger En af landets førende producenter af koblede vinduer og døre Skræddersyet design og æstetik i energiklasse A 10 års garanti på koblede vinduer og døre

FROVIN · Tlf. 59 50 41 41 · www.frovin.dk


VINDUER

Servicehåndbogen

Annonce 60 x 60 mm

Tlf.: 75 33 33 44 www.boejsoe.dk

Energivinduer med ægte sprosser.Dansk producerede vinduer og døre, frem-stillet af sibirisk lærketræ/kernetræ.

Sprosser leveres i tre forskel-lige profiler og dimensioner fra 19 - 25 mm.

Ønsker du at bevare dine eksisterende vinduer, kan du med fordel anvende Bøjsøs forsatsvinduer.

VVS-INSTALLATØRER




Al-tagservice


248

VVS-INSTALLATØRER


Adapterm justerer automatisk varmeproduktionen uden ak-tiv indblanding fra beboerne“, udtaler Poul Sørensen, Pro-jektleder, DEAS A/S, admini-strationskontor.

Potentialet for besparelsen kan synliggøres ved denne ta-bel.

Her viser markeringen spild-varmen der vil kunne reduce-res med adapterm

Besparelsen følges online via Techem Portalen. Som an-dels- og ejerforening vil hver beboer få an-del i besparelsen i varmeforbruget. Vi kom-mer gerne med yderligere informationer.

Vi er altid parate med råd, vejledning og svar på spørgsmål. Vi kan kontaktes på: 87 44 77 05 eller [email protected]

95

85

75

65

55

45

3515 10 5 0 -5 -10 -15 -20

————

Varmekurve med adapterm

Bere

gn

et v

ærd

i af f

rem

løb

stem

per

atu

r (°C

)

Basis-varmekurve

Energioptimeringspotentiale

Udetemperatur (°C)

■

FALDSTAMME RENS & COATING

Faldstamme fra Nyhavn før rens

Faldstamme fra Nyhavn efter rens

Faldstamme Caotet af N.A.T. A/S

Vi renser med Hedvand, som kan varmes op til 140 grader og et tryk på op til 800 bar.

Vores rensnings procent er over 90%

Vi giver 2 års garanti mod stoppelse på lodrette faldstammer, efter rensning.

Teknologisk Institut beregner en minimum ekstra levetid på 50 til 75 år på N.A.T. Coating.

Røret bevare sin oprindelige kapacitet, da coating belægningen er meget tynd.

N.A.T. A/S Nimbusvej 3 2670 Greve

44921768 | [email protected] | http://www.nat-as.dk



























































































































































154 155

vvs-installatører







TLF 38 100 500






BYGNINGSRENOVERING






154 155

vvs-installatører







TLF 38 100 500






HVAD KOSTER DIN ANDELS-DRØM?

Skal du købe andelslejlighed? Eller vil du have et alternativ til din nuværende andelsboligfinansiering? Så tal med os.

Kontakt din lokale Danske Bank afdeling og hør mere om dine muligheder. Eller ring til os på 70 123 456, hvor vi har åbent for personlig betjening alle dage – døgnet rundt.

Andelslån

fra 3,75%

p.a.

Årlig rente fra 3,75 %- 9,75 %. Rentesatsen fastsættes blandt andet med udgangspunkt i dit samlede forretningsomfang med banken, belåningsprocenten i andelsboligen og din økonomi i øvrigt. Det er en forudsætning, at du er tilmeldt Danske Banks kundeprogram.

Eksempel på kreditomkostninger ved et 30-årigt lån med en årlig variabel rente på

5,00 % (debitorrente 5,095 %). ÅOP før skat 5,8 %. Samlet kreditbeløb 100.000 kr. Etab-leringsomkostninger Danske Bank 4.150 kr. Offentlige afgifter 3.360 kr. Det lånte beløb inkl. etableringsomkostninger 107.510 kr. Månedlig ydelse før skat 576 kr. Det sam-lede beløb, som skal betales: 207.260 kr.

125x190_Andels-drøm.indd 1 21/08/14 08.49

Meget mere end bredbånd!

dørtelefoni - videoovervågning - adgangskontrol - bolignet

1.000 Mbit til den enkelte beboer

Modernisering af jeres bolignet

En kundeservice i top

Læs mere på danskkabeltv.dk/mere eller ring 70 22 22 28

Documents

Servicehåndbogen 2014-15