RHEINHYP Rheinische Hypothekenbank 01.03.2000 Mietobjektbewertung / Seite 1 RHEINHYP Rheinische Hypothekenbank Bewertung von Mietobjekten für die zukünftige

01.03.2000

Mietobjektbewertung / Seite 1 RHEINHYP Rheinische Hypothekenbank

RHEINHYPRheinische Hypothekenbank

Bewertung von Mietobjektenfür die zukünftige Unterbringung

QUICKBORNER TEAMHamburg, 02.März 2000

01.03.2000


Inhalt

Aufgabenstellung Seite 3Vorgehensweise Seite 3Bewertungsverfahren Seite 3Übersicht der Standorte Seite 4Ergebniszusammenfassung Seite 5 - 6Einzelbewertung:

Gebäudetypologie Seite 7Erschliessungskonzept Seite 8Büroraumprinzip / Reversibilität Seite 9Lage / Qualität der Zentralen Sonderflächen Seite 10Lage / Qualität der Zentralen Sonderflächen Seite 11Mietbereichsbildung Seite 12Optimierungsnotwendigkeiten Seite 13Flächenbedarf Phase 1 und Phase 2 Seite 14Flächenbilanz Soll / Ist Seite 15Flächenwirtschaftlichkeitsaspekte Seite 16

AnlagenSCALA West, Büro Mäckler Seite 1 - 4Darmstädter Landtstrasse (B&S) Seite 5 - 8Darmstädter Landstrasse, Büro Heil Seite 9 -12

- 2 -

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Aufgabenstellung

Organisatorisch funktionale Prüfung und Bewertung von vier verschiedenen Mietobjekten für die zukünftige Unterbring-ung der RheinHyp am Standort Frankfurt/Main

Ergebnis der Prüfung ist die Bewertung der

• Flächenerfüllung,• Flächenwirtschaftlichkeit,• Erschließungsstruktur,• Büroprinzip• und die Realisierbarkeit einer zukunftsorientierten,

reversiblen Flächenstruktur.

Vorgehensweise und Bewertungsverfahren

3. Bewertung der Mietobjekte nach folgenden Kategorien:• Gebäudetypologie• Erschliessungskonzept• Büroprinzip / Raumstrukturen• Lage / Qualität der Zentralen Sonderflächen,• Flächenbilanz Soll / Ist• Flächenwirtschaftlichkeitsaspekte

4. Optimierungsnotwendigkeiten

5. Die einzelnen Prüfkriterien wurden neben den textlichen Erläuterungen in den einzelnen Kategorien zusätzlich zur schnelleren Übersicht nach folgendem Schema bewertet:

1. Prüfung der Auswertbarkeit und Vollständigkeit der Objekt- unterlagen2. Aktualisierung des Funktions- und Flächenprogramms für 650 bzw. ca. 1.000 Arbeitsplätze

bedingt funktional / wirtschaftlich

nicht funktional / unwirtschaftlich

funktional / wirtschaftlich

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Übersichtsplan Lage der Mietobjekte

- 4 -

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SCALA West Büro HeilBraun & Schlockermann Prüfkriterien

funktional / akzeptabel bedingt akzeptabel / änderbar nicht akzeptabel / änderbar

N N N

Gesamtbeurteilung

Erschliessungskonzept

Büroprinzip /Raumstrukturen

Lage /Qualität der zentralen Sonderflächen

Mietbereichsbildung

Bewertung Flächenwirtschaftlichkeit

Flächenbilanz Soll / Ist

Ergebniszusammenfassung der Mietobjektbewertung (Funktion / Organisation)

- 5 -

o- ++

• Funktionales äusseres und inneres Erschliessungs-konzept.

• Eingeschränkte Nutzungs- und Organisationsflexibilität durch zu geringe Bundtiefe (12,60 m).

• Gleichwertigkeit der Arbeitsplätze ist gegeben.

• Wichtige Sonderflächenbereiche müssen noch eingeplant werden.

• Fremdvermietung / Mietbereichs- bildung nur geschossweise sinnvoll.

• Das Gebäude ist vom Flächen- angebot nur für die 1. Belegungs-phase geeignet.

• Inneres Erschliessungs-konzept nicht funktional(Durchlaufzonen, lange Wege, etc.)

• Eingeschränkte Nutzungs- flexibilität, da Grossteil der Büro-flächen Durchlaufzonen sind.

• Gleichwertigkeit der Arbeitsplätze ist eingeschränkt.

• Wichtige Sonderflächenbereiche müssen noch eingeplant/konkre-tisiert werden,-> wesentliche Umplanungen notwendig (EG/Souterrain)

• Fremdvermietung / Mietbereichs- bildung ist funktional möglich.

• Das Gebäude ist vom Flächenan- gebot für die 1. und 2. Belegungs-phase geeignet.

• Insgesamt gute Organisations- und Nutzungsflexibilität.

• Gleichwertigkeit der Arbeits- plätze ist gut gegeben.

• Sonderflächen funktional im EG und Souterrain angeordnet.

• Innere Grundrissorganisation

muss noch optimiert werden.• Fremdvermietung / Mietbereichs-

bildung ist funktional möglich.

• Übersichtliches inneres Erschlies- sungskonzept

• Bürobereiche weitgehend frei vonDurchlaufverkehr

• Das Gebäude ist vom Flächenan- gebot für die 1. und 2. Belegungs- phase (bis ca. 970 Arbeitsplätze) geeignet.

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N N N

ÖPNV S-/U-Bahn

Autobahn

Städtische Umfeld

Mietpreis DM/m2 incl. MWSt.

Büroflächen/SonderflächenArchive/LägerNebenkosten Einstellplatz

Sonstige optionale Kosten 1)

LärmschutzmaßnahmenSpitzenlastkühlungKühldeckenFlexibles TrennwandsystemHöhere Schalldämmung 42 dBEIB-BussystemKommunikation (Telefon)Kommunikation (Inhouse Netz1)jeweils bezogen auf die Mietfläche

Ergebniszusammenfassung der Mietobjektbewertung (Städtische Umfeld / Mietkosten)

- 6 -

• 500 m (Westbahnhof) • direkt an der A5/A648 gelegen

• 700 m • ca. 10 Autominuten

• etablierter Standort mit Büro- und Wohnnutzung

• citynah, gutes Dienstleistungsan- gebot in unmittelbarer Nähe

• etablierter Standort mit Büro- und Wohnnutzung

• ca. 15 min Fussweg bis zur City • derzeit noch beschränktes Dienst-

leistungsangebot

34,50 DM 12,50 DM

5,20 DM185,00 DM

34,80 DM 15,00 DM 8,00 DM195,00 DM

keine notwendig enthalten

enthalten k. A. k. A. mieterseitig mieterseitig

0,35 DM/m2 (Front Darmstädter Landstrasse)

0,35 DM/m2 (Empfehlung) 1,00 DM/m2 enthalten enthalten 0,45 DM/m2 mieterseitig Sonstiges: mieterseitig - Ersten drei Monate mietfrei

- Kosten bezogen auf einen 15-jährigen Mietvertrag

Bezugsfertigkeit • 01.12.2001

• 01.05.2002

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N N N

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Gebäude• Blockrandtypus• Blockrand zweibündige Bürospangen,

Verbindungsbauteile dreibündig

Anzahl Geschosse

• Hochhaus• zweibündige Bürospangen

• Erdgeschoss • 17 Obergeschosse• 3 Untergeschosse

Fassadenraster • 1,35 m

• 1,35 m

• 1,35 m

Statik / Stützenraster 8,10 m

7,00 m / 5,00 m

• 5,40 m

• 7,80 / 5,10 m

• 5,40 m

• 5,40 m / 8,10 m

Bundtiefen Zweibund

Bundtiefen Dreibund

•ca. 12,60 m

•Erdgeschoss•6 Obergeschosse, westlicher Quer-

riegel und Verbindungsbauteile zur Wohnbebauung hin abgetreppt

•7. OG / Technik•1 Souterraingeschoss•2 Tiefgaragengeschosse

•Erdgeschoss•6 Obergeschosse, Kammbauteile zur

Wohnbebauung hin abgetreppt

•7. OG / Technik•1 Souterraingeschoss•2 Tiefgaragengeschosse

•13,50 m (i.L.)

•19,40 m

•14,20 m

•21,20 m

Geschosshöhen • EG: 4,10 m

• OG: 3,50 m

•EG: ca. 3,75 m

•OG: ca. 3,40 m

• EG: m• OG: m

• Kammstruktur• Riegel teilweise als Dreibund• Kammbauteile zweibündig

Durchschnittliche Geschossgrösse

• 3.300 m2 •2.510 m2• 797 m2

Gebäudetypologie

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N N N

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Lage Haupteingang

Tiefgaragenzufahrt

Zufahrt Anlieferung

Vertikalerschliessung

HorizontalerschliessungBürogeschosse

Erdgeschoss

•Hauptzugang 2-geschossig aus- gebildet

•Einfache Orientierung zum Haupteingang

•Grosszügiger Hauptzugangs- bereich

•Klare Orientierung zum Haupt- eingang

•Zwei Nebeneingänge

•Getrennte Ein- und Ausfahrt auf EG Ebene

•Anordnung direkt neben Haupt- zugang kann störend sein

•Dezentrales Aufzugskonzept, nur zwei Aufzüge im Hauptein- gangsbereich

•Kapazität insgesamt ausreichend •Lasten-/Feuerwehrfahrstuhl nicht

nachgewiesen

•Getrennte Ein- und Ausfahrt auf EG Ebene

•Anlieferungspunkt nicht geklärt

•Fünf zentral plazierte verglaste Personenaufzüge

•Kapazität ausreichend •Ein Lasten-/Feuerwehr-

fahrstuhl

•Zentral von der Liftlobby aus funktional zu erschliessen

•Büros am Mittelkern nicht frei von Durchlaufverkehr

•Lange Wege, unübersichtliche Wegeführung

•Erschliessung obere Bürospange führt zu Durchlauf verkehr in den Verbindungs- und Querriegeln

•Anlieferungspunkt nicht geklärt

•Angemessener Hauptzugangs- bereich

•Klare Orientierung zum Haupt- eingang

•Zwei Nebeneingänge

•Getrennte Ein- und Ausfahrt auf Souterrainebene im Norden

•Relativ kurze und übersichtliche Wege zu den Bürobereichen

•Erschliessung weitgehend frei von Durchlaufverkehr

•Anlieferungspunkt im Souterrain (Nordecke Gebäude)

•Separate Zufahrt neben der TG Zufahrt zum Anlieferungshof

•Zentrales Aufzugskonzept. 4 Auf- züge im Hallenbreich; je 2 Aufzüge an den Nebeneingängen

•Kapazität ausreichend •Lasten-/Feuerwehrfahrstuhl nicht

nachgewiesen, aber gut machbar

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N N N

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Büroprinzip / Reversibilität

Büroprinzipien

Arbeitsplatz- und Kommu-nikationsqualitäten

Büroprinzip / Raumstrukturen

Reversible Bereiche

(Zellenbüro, Kombibüro, Teambüro, Gruppenraum)

Nur Zellenbüro

Koppelflächenprinzip /Vernetzbarkeit

Regelgeschoss

•Durch geringe Bundtiefe (ca. 12,80 m) eingeschränkte Nutzungseffizienz

-> geringe Kombizonenbreite -> bei Zellenbüros Arbeitsplätze in der 2. Reihe nicht möglich

•Nahezu alle Arbeitsplätze sind gleichwertig

•Gute Ausblickqualitäten für nahezu alle Arbeitsplätze

•Geringe Kommunikationsqualitä- ten; Flurbereiche ohne Aussen- bezüge

•Alle Raumstukturen funktional darstellbar

•In den Verbindungsriegeln nur Mischprinzip (Gruppenraum/ Zellenbüro) bedingt funktional

•Organisations- und Nutzungs- flexibilität akzeptabel

•Wirtschaftliche Raumgrössen

•Kopfenden voll reversibel. Reversi- bilitätsgrad ausreichend

•Im Kernbereich nur Zellenbüros sinnvoll, da Durchlaufzone

•Koppelflächenprinzip nur bedingt gegeben

•Ausreichender Reversibilitätsgrad (eingeschränkt in den Verbindungs- riegeln)

•In den Bereichen der Hauptzu- gangswege nur Zellenbüros sinnvoll, da Durchlaufzonen

•Koppelflächenprinzip weitestgeh- end gegeben

•Kammbauteile voll reversibel

•Bürobereiche im Querriegel nur nur bedingt reversibel, da Durch- laufzone

•Koppelflächenprinzip im Bereich der Kammbauteile gut gegeben.

•Gleichwertigkeit der Arbeitsplätze teilweise stark eingeschränkt (Innenhofprinzip)

•Ausblickqualitäten eingeschränkt durch Innenhofprinzip

•Geringe Kommunikationsqualitä- ten (lange, weitläufige Flurbereiche)

•Nahezu gleichwertige Arbeits- platzqualitäten

•Insgesamt gute Ausblickqualitäten

•Kommunikationsqualität lässt sich gut optimieren (in der weiteren Pla- nung)

•Alle Raumstukturen funktional darstellbar

•Alle Bürobereiche mit gleicher Bundtiefe (ca. 13,50 m i.L.)

•Gute Organisations- und Nutzungs- flexibilität

•Wirtschaftliche Raumgrössen

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H



N N N

-10-

Lage / Qualität Zentrale Sonderflächen

HS

R

K

Eingangshalle H

Restaurant R

Küche K

Cafeteria C

Gästecasino G

(Skizzen siehe folgende Seite)

Konferenzbereich K

Besprechungs- B bereich

Schulung S

Zentrale Dienste ZD

Externe Dienste

Erdgeschoss

•Zentrale, angemessene Eingangs- halle

•Lage Empfang versteckt angeordnet

•Restaurant, Küche nicht ausgewiesen, aber im EG darstellbar

•Cafeteria evtl.im 1.OG möglich •Gästecasino nicht ausgewiesen,

aber darstellbar

•Im 1. bzw. 2. OG darstellbar

•Eingeschränkte Funktionalität --> Raumgrössen, Zugang

• Grosser Tagungsraum nicht herstellbar.

•Nicht ausgewiesen, muss auf Büroflächen in den Obergeschos- sen dargestellt werden

•Zentrale, grosszügige Eingangs- halle

•Lage Empfang funktional angeordnet

•Restaurant, Küche nicht ausgewiesen, aber im EG bzw. Sou- terrain darstellbar

•Cafeteria im EG, hohe Aufenthalts- qualität

•Gästecasino nicht ausgewiesen, aber darstellbar

•Konferenz-, Besprechungs- und Schulungsbereiche im Erdge_ schoss funktional angeordnet

•Grosser Tagungsraum nur bedingt herstellbar.

•Funktionale Grundrissorganisa- tion und gute Aufenthaltsqualitäten

•Funktional im Souterrain darstellbar; positiv ist die separate Zu- gangsmöglichkeit zu bewerten.

•Gute Grundrissorganistaion der ‚ Funktionsbereiche

•Zentrale, angemessene Eingangs- halle

•Empfang funktional und zentral angeordnet

•Konferenz-und Besprechungsbe- zentral im EG angeordnet. Gute innere Grundrissorganisation.

•Grosser Tagungsraum nur bedingt herstellbar.

•Schulungsbereich im Souterrain

•Restaurant und Küche im Souter- rain ausgewiesen. Gute innere Funktionalität/Aussenbewirtung

•Cafeteria im EG funktional dem Konferenzbereich zugeordnet

•Gästecasiono im Souterrain funktional nachgewiesen.

•Im Souterrain auf Büroflächen nachgewiesen.

•Grundrissorganisation muss über- arbeitet und optimiert werden.

H H

K KK K

CC

B

SB B

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N N

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Lage / Qualität Zentrale Sonderflächen

ZD

ZRTiefgarage

GS

Souterrain

Funktionalität Anlieferungs- ALbereich

Systematik Waren-verteilung

•Ein Anlieferungsbereich ist nicht ausgewiesen

•Nur funktional im UG darstellbar, Geschosshöhe UG min. 4,50 m notwendig

•Lastenaufzug funktional an die Lagerflächen in den UG`s ange- bunden

•Warenverteilung in den Geschos- sen störungsfrei möglich

•Ein Anlieferungsbereich ist nicht ausgewiesen

•Nur funktional im UG/Souterrain darstellbar zu Lasten von Büro- flächen (Aussenanlieferungspunkt) oder Stellplätzen

•Lastenaufzug ist nicht dargestellt, aber machbar

•Konzept der Warenverteilung in die Geschosse funktional nur schwer realisierbar, da im Souter- rain keine durchgehende Transport- strasse möglich

•Funktionaler Anlieferungsbereich mit guter Zuordnung zu den einzelnen Funktionsbereichen.

•Separat erschliessbar über einen grosszügig dimensionierten Anlie- ferungshof.

•Lastenaufzug ist nicht dargestellt, aber machbar; sinnvoll wären 2 Lastenaufzüge

•Das Konzept der Warenverteilung

muss im Zuge der weiteren Planung ausgearbeitet und optimiert werden.

Läger L •Läger sind in den Untergeschos- sen dargestellt.

•Es fehlen aber grössere zusam- menhängende Flächen

•Lagerflächen sind nicht explizit ausgewiesen. Nur zu Lasten von Büroflächen oder Stellplätzen realisierbar.

•Lagerflächen sind im Souterrain- geschoss funktional nachgewiesen.

•Anzahl und Menge im Souterrain orientiert sich am Bedarf.

•Lagerflächen im 1. und 2.OG sind überdimensioniert

K = Küche ZD = Zentrale DiensteRZ = Rechenzentrum ZR = Zentralregistratur S = Schulung

LRZ

G

ZR RAL

ZD

K

S

L

L

L L

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N N

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N

Mietbereichsbildung

A B C

1. Phase (ca. 650 Arbeits-

plätze)

•Mietbereichsbildung nur geschossweise sinnvoll

•Gemeinsame Eingangshalle

•Gemeinsame Aufzugsgruppe

•Sicherheitsprobleme •Erweiterungsmöglichkeit in einem

separaten Gebäude gegeben

•Vorgeschlagene Bauabschnitts- bildung nicht funktional, da zusätz- liche Infrastruktureinrichtungen notwendig werden (Treppen, Sani- tär, etc.)

•Abschnittsweise Mietbereichs- bildung möglich

•Jeder Mietbereich kann separat von aussen erschlossen werden

2. Phase (ca. 1.000 Arbeits-

plätze)

Grundprinzipien der Miet-

bereichsbildung /Abgren-

zung

A B C

•Eine funktional sinnvolle Abgren- zung ist aufgrund der Grundriss- typologie nur in der dargestellten Weise sinnvoll

•Die Funktionalität der Restmietbe- reiche ist eingeschränkt (Erschlies- (sung der Büroflächen)

•In der 2. Phase wird die gesamte Fläche benötigt: Fehlbedarf: ca. 773 m2/47 AP

•Mietbereichsbildung in gewissen Grenzen variabel gestaltbar

•Separate Zugangsmöglichkeiten zu den einzelnen Mietbereichen von aussen gegeben

•Infrastruktur für die einzelnen Miet- bereiche funktional geplant (Sanitär, Elektro, etc.)

•Das Gebäude deckt nur den Be- darf für die 1. Phase.

•Fehlbedarf von ca. 510 m2 HNF ist in der Detailplanung zu kom_ pensieren

•In der 2. Phase wird die gesamte Fläche benötigt: Geringer Fehlbedarf an Sonderflächen

•Das Gebäude deckt nur den Be- für die 1. Phase.

•Für die 1. Phase werden die Ge- bäudebereiche B und C benötigt

•Die genauen Mietbereichsgrenzen sind in einer Detailplanung festzu- legen

A B C

A B C

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N N

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N

Optimierungsnotwendigkeiten


Büroflächen /Raumstrukturen

Lage /Qualität der zentralen Sonderflächen

Mietbereichsbildung

Flächenangebot / Flächenwirtschaftlichkeit

• Die funktionale Integration der Sonderflächen ist noch darzustellen.- Anlieferung- Restaurant/Küche- Konferenz, etc.

• Bedingte Optimierungsmöglich- keiten gegeben.

• Keine Optimierungsmöglichkeiten gegeben.

• Vergrösserung der Bundtiefe von derzeit ca.12,6 m auf ca. 14 m zur Verbesserung der Nutzungseffizienz(Kombi-/Teamraumbüros).

• Die funktionale Integration der Sonderflächen ist noch darzustellen.- Anlieferung- Restaurant/Küche- Konferenz, etc.

• Reduzierung der Bundtiefe in den

beiden Querriegeln notwendig zur Verbesserung der Nutzungs- und Organisationsflexibilität.

• Bundtiefe in den beiden Querrie- geln sollte auf ca. 14 m reduziert werden.

• Die Erschliessung der oberen

Bürobereiche wäre so zu überar-beiten, dass der Durchlaufverkehrin den Querriegeln vermieden wird.

• Keine grundsätzlichen Optimie-

rungsnotwendigkeiten.



• Keine grundsätzlichen Optimie- rungsnotwendigkeiten.





• Die Funktionskonzepte und innere

Grundrissorganisation sind im Zugeeiner weiteren Planung zu optimieren.

• Die innere Grundrißorganistion

und Zuordnung der einzelnen Funk-tionsbereiche muß optimiert werden.

• Leichter Überhang an Büroflächen. • Sonderflächenprogramm muß

optimiert werden.

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Grob - Flächenprogramm

Phase 1 - ca. 650 Arbeitsplätze hell dunkel unterirdischBüroflächenbedarf 10.725 m2

einschl. abteilungsbezogener Sonderflächen

Zentrale Sonderflächen 3.255 m2 705 m2 1.345 m2

Stockwerksbezogene Sonderflächen 600 m2

(Meeting Points)

Gesamt 14.580 m2 705 m2 1.345 m2

Gesamt HNF oberirdisch 15.285 m2

Phase 2 - ca. 1.000 Arbeitsplätze hell dunkel unterirdischBüroflächenbedarf 15.675 m2

einschl. abteilungsbezogener Sonderflächen

Zentrale Sonderflächen 4.085 m2 920 m2 1.690 m2

Stockwerksbezogene Sonderflächen 1.000 m2

(Meeting Points)

Gesamt 20.760 m2 920 m2 1.690 m2

Gesamt HNF oberirdisch 21.680 m2

- 14 -

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Flächenbilanz Soll / Ist HNF 1. Phase ca. 650 Arbeitsplätze / 2. Phase ca. 1.000 Arbeitsplätze

- 15 -


N NN

Flächen HNF Bedarf

Oberird. hell Unterird. dunkel Oberird. hell Unterird. dunkel Oberird. hell Unterird. dunkel

Büroflächen 10.725 13.370 2.645 19.447 8.722 16.037 5.312Stockw erkbez. Sonderflächen 600 304 -296 1.210 610 721 121Zentr. Sonderflächen, hell/dunkel 3.970 851 -3.119 2.861 -1.109 2.647 -1.323 Zentr. Sonderflächen, Keller 1.345 725 -620 1.278 -67 3.333 1.988

14.525 725 23.518 1.278 19.405 3.333HNF Summe 16.640 -1.390 8.156 6.098

Büroflächen 15.675 13.370 -2.305 19.447 3.772 16.037 362Stockw erkbez. Sonderflächen 1.000 304 -696 1.210 210 721 -279 Zentr. Sonderflächen, hell/dunkel 5.015 851 -4.164 2.861 -2.154 2.647 -2.368 Zentr. Sonderflächen, Keller 1.690 725 -965 1.278 -412 3.333 1.643

14.525 725 23.518 1.278 19.405 3.333HNF Angebot 23.380 -8.130 1.416 -642

Anzahl möglicher Arbeitsplätze

1000

AP

650

AP

15.250

HNF Bedarf / Angebot

HNF Bedarf / Angebot

HNF-AngebotHNF Bedarf /

Angebot

24.796 22.738

HNF-Angebot HNF-Angebot

650 1050 970

15.250 24.796 22.738

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Bewertung Flächenwirtschaftlichkeit

- 16 -


N NN

HNF oberirdisch

BGF oberirdisch

MF oberirdisch (85% von BGF)

HNF / BGF

HNF / MF 76,0%68,9%

23.518,0034.149,0029.026,65

14.525,00

0,0%

25.548,450,0%

19.405,0030.057,00

81,0%64,6%

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