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Revista Bienes Comunes - Propiedad Horizontal
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GERMAN MOLANO BAQUEROPresidente
LUIS EDUARDO GARCIAVicepresidente
ESPERANZA BARRERASecretaria
NELSON ROMERO ROMEROTesorero
OLGA LUCIA GONZALEZVocal
MARLENY OCAMPOVocal
MARTHA GARCIAVocal
CARLOS ABISAMBRAVocal
GONZALO SUAREZRevisor Fiscal
GLORIA INES RUSSI B.Administración y Publicidad
CRISTIAN VARGASDiseño y Diagramación
GUSTAVO RUSSIFotografía
IMPRESO PORMulti-impresos Ltda.
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CARTA DE PRESIDENCIA
La primera década de la Ley 675 de 2001 se cumple el próximo mes de agosto. Es el momento de realizar una reflexión y un análisis con respecto a la aplicación del marco legal del régimen especial de la propiedad horizontal, desde los puntos de vista formal, material, jurídico y social. Para tal efecto, es importan-te revisar la participación de quienes adquieren el derecho de construcción y quienes materializan los proyectos, toda vez que la etapa de transición comprendida dentro del desarrollo del proyecto, la enajenación de unidades privadas, la entrega de los bienes comunes de uso general y la administración provisio-nal, ha generado todas las discusiones y conflictos legales por
la indebida interpretación de la norma y el abuso en muchos de los casos, de la posición dominante en perjuicio de quienes se constituyen en copropietarios con diferentes objetivos.
A pesar de que la ley quiso crear la profesionalización de los administradores de propiedad horizontal, su buena intención se quedó estancada en las razones de tipo jurídico que no permite la reglamentación de este oficio por parte del Ejecutivo, y solo entes como el COLEGIO DE ADMINISTRADORES DE PROPIEDAD HORIZONTAL DE BOGOTA, han impulsado de manera gre-mial para quienes hoy regentan inmuebles sometidos a este régimen especial, y ya ha realizado con gran éxito nueve diplomados (120 horas) que hoy permiten que muchos copropietarios tengan el privilegio de contar en su edificio o conjunto, con un administrador idóneo en el ejercicio de esta actividad.
Debemos señalar que hasta la presente, los administradores de propiedad hori-zontal del orden nacional, no han sido convocados por ninguna organización civil o política para concertar proyectos de modificación, reforma o derogatoria a las normas vigentes, como se ha señalado en alguna gestión parcial.
Felicitaciones por su gran gestión a favor de los Administradores y administra-dos en el régimen de propiedad horizontal, a los dirigentes de los Colegios de Administradores de Propiedad Horizontal de Barranquilla, Cartagena, Quindío, Villavicencio, Asoinproho de Cali y a los entes en formación que pronto tendrán su constitución.
Germán Molano BaqueroPresidente
Bienes Comunes Enero 20114
LOS 24 ERRORES DEL ADMINISTRADOR DE INMUEBLES EN PROPIEDAD HORIZONTAL
Por Pepe Gutié[email protected]
El buen uso de un error significa el avan-zar en nuestra profesión y tratar de no “tro-pezar con la misma piedra”, algo a lo que estamos acostumbrados a ver y ser tenta-dos muchas veces a repetir, pero gracias a Dios nuestro cerebro actúa en ese mo-mento no de una forma analítica (cuando no tienes experiencias previas si ocurre) sino de una forma mucho más inmediata y eficiente- de forma histórica trayéndonos a la mente esa misma experiencia vivida con anterioridad y su resultado, lo que nos llevará a una decisión inmediata de SI o NO ejecutarla.
Pero si dicha circunstancia se produce gracias a la ayuda y colaboración de otro compañero, encima te encuentras con que no tienes que vivir ni pasar por una mala experiencia, para conocer cual será el resultado, y eso nos ocurre habitualmen-te cundo nos reunimos los profesionales del sector en nuestros cursos, congresos, eventos, etc. donde antes, durante y des-pués de escuchar a los ponentes, lo que más recordamos es ese intercambio de experiencias que en la gran mayoría son negativas para el que la cuenta y positivas por su valor para el que la escucha y que nos llevan a conocer lo bueno y lo malo.
Los 24 errores del Administrador de edi-ficios, supone el mirar atrás en mi caso a 27 años de experiencia profesional donde como decía mi gran amigo y compañero Santiago Gutiérrez “lo he vivido casi todo en las asambleas y por eso me puedo dor-mir en una asamblea de co-propietarios, y despertarme 15 minutos después y saber todo lo que han hablado ya que siempre es lo mismo”
Pero no se trata solo de mirar hacia atrás y numerar mis errores, los cuales te puedo asegurar que no han sido 24, sino muchos más, pero en algún número me tuve que
fijar un máximo y ese me gustó por su nu-merología. Se trata de algo mucho más interesante y actual, se trata de un CASO PRACTICO, donde aunque no te lo creas tuve la desgracia (lo que supone para ti la suerte de que te lo cuente) de vivir durante casi 2 años “la experiencia” en un Edificio que administro y que pese a la mala expe-riencia continuo administrándolo y donde se mezclaron de golpe, casi todas las ma-las experiencias que en mi vida profesio-nal había vivido de forma individual y a lo largo de varios años.
Los 24 errores te los voy a describir:
1. Pensar que eres único2. Infravalorar3. Ignorar los costes4. Sobrevalorar la variante coste5. Sobreprecio6. Menospreciar la perdida de clientes7. Tecnología8. No gestionar9. La información10. Procesos perfectos pero inoperables11. Crear falsas expectativas12. Pedir perdón; pedir permiso.13. No cuestionar lo establecido14. No diferenciar el trato15. Crecimiento; fidelización.16. Invertir en marketing y no en calidad.17. Lentitud – burocracia.18. No aprender de los errores de los de-más.19. Utilizar la táctica y no la estrategia.20. Clientes ruinosos.21. Comunicación.22. No escuchar, no preguntar.23. No descubrir las necesidades de tus clientes.24. No promover la fidelizacion.
Una vez los compruebes veras que te son familiares y que dependiendo de cuan-tos años de ejercicio lleves y tu grado de
profesionalidad te son más o menos co-nocidos y se trata de un intercambio de experiencias con un caso práctico, donde una vez cambiados los nombres, etc. te sentirás identificado con toda seguridad en algunas de las situaciones, las cuales puede que abordaras de forma distinta y obtuvieras un resultado distinto y de eso se trata de conocer otras experiencia y re-sultados y actuar en un futuro en base a las misma.
No olvides que todo error tiene una parte positiva que hace que se convierta en una ventaja competitiva y en una oportunidad de crecimiento y del mismo se pueden ex-traer 4 lecciones:
1.Los errores no siempre son fraca-sos e incluso algunos no lo son aunque lo aparenten.2.Cuando nos equivocamos aprendemos a la fuerza y nos tiene en alerta para el futuro.3.El error alguna vez te obliga a empezar de nuevo.4.SE APRENDEN LECCIONES DE LOS ERRORES DE LOS DEMAS.
Yo te aconsejo que desde ya empieces a elaborar tu listita de errores profesionales, la cual te tengo que reconocer que a mí me costó semanas, pero que no me arre-piento de haberla elaborado sino de haber esperado tanto, ya que se ha convertido en mi decálogo profesional y en saber LO QUE NO TENGO QUE HACER…. Y eso supone una gran ventaja frente a mis competidores que todavía están pensan-do en que hacer y como….
Cuando nos veamos estoy seguro que aprenderemos juntos y el intercambio de nuestra información nos ayudará a ambos a mejorar nuestra profesión que es nues-tra forma de vida.
Es conocida la frase de que “El profesional no planifica fallar, falla por no planificar” y eso es realmente lo que nos ocurre en nuestra profesión de administradores de propiedad horizontal.
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OPINIÓN INTERNACIONAL
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EL HURTO EN ÉPOCA DE VACACIONES
“Es importante conocer a los demás copro-pietarios y distinguir sus unidades privadas”
Por Paola [email protected]
Evidentemente en esta época tan año-rada por muchos y despreciada por otros; no se puede evitar por una u otra razón de festejo, dejar los terruños, los bienes que bien sean propios o arren-dados, pertenecen al estatus vivencial.Y es que las copropiedades urbanas en temporada decembrina tienden a quedar sin ocupantes y por ende ex-puestas a ser cateadas sin órdenes precisas para que aquello ocurra. Y es allí, que en términos más informales, el conocido hurto que va de manos criminales, se presenta para estar al acecho.
El hurto que según el Código Penal en uno de sus Artículos, específicamente el 349 es definido como el apodera-miento de un bien ajeno con el único propósito de obtener beneficio para sí, es uno de los delitos punibles más fre-cuentes en nuestro país, en especial
en zonas urbanas, donde los condomi-nios tienen alto nivel de vulnerabilidad si de seguridad se trata.
En algunos casos las circunstancias de agravación en temas de hurto pue-den llegan a ser excesivas, bien sea porque existen victimas en condicio-nes de indefensión o porque los proce-dimientos por aquellos amantes de lo ajeno no son los más ‘sutiles’. En todo caso las circunstancias dadas a partir de esta clase de evento, no son las más satisfactorias ni para los morado-res de las copropiedades ni para sus administradores, efectivamente.
Por ello, decidimos dar algunas reco-mendaciones para que en la medida de las posibilidades (pues no existe excepción del hecho) ustedes, los propietarios de bienes de dominio parti-cular, sean conocedores de algunas medidas de protección en caso de en-frentarse a dicho flagelo social.
Es importante conocer a los demás co-propietarios y distinguir sus unidades privadas, pues ello le mantendrá alerta en caso de que algún sujeto con ca-racterísticas poco sociables ingrese al condominio. Trabajar en red es impor-tante, es tanto como una alianza con sus vecinos en un momento de alerta.
Sin embargo cabe anotar, que así como es importante forjar redes de protección con sus vecinos, no está de más, no llevar a extremo la plena con-
fianza, pues sin demeritar la buena fe en ellos existen “malos vecinos” (mo-dalidad de hurto) que encontrándose en las misma copropiedad sustraen las pertenencias de otros tenedores de vivienda guardándolas a pocos me-tros de su misma puerta de residencia; “ojo, sus objetos preciados podrían es-tar a escasos metros de su morada”.
El sentido común debe mantenerse ‘presto’ ante cualquier situación, in-defectiblemente, proporcionar datos personales a sujetos extraños, como nombre del copropietario, si se en-cuentra solo en casa o no, nombres de los miembros de la familia y demás, no es un acto de confiabilidad; verifique quien le llama o aparece en su puer-ta, antes de brindar cualquier tipo de información, pues existen aunque no lo crea, los llamados “falsos empleados públicos” que más que querer respal-darle un problema de carácter jurídico o arreglar alguna línea telefónica en su casa, desean accesar a su copropie-dad para despojarle de sus bienes.
Concluyendo, bienquisto copropieta-rio, salga de vacaciones, descanse, pero tenga presente que su tranquili-dad es primordial, no permita atenta-dos contra su propiedad; prevenir es importante. Antes de salir dé previo aviso de su ausencia en la administra-ción y vigilancia del condominio, tenga a la mano el número de emergencia 123 ó en caso extremo de pánico ac-tive la alarma.
Diciembre, mes de alegría, de sagrada comunión familiar, de ‘ires y venires’, de visitas a allegados y amigos, de viajes de descanso por nuestro bello país de
ausencia en las propiedades.
ADMINISTRACIÓN
Bienes Comunes Enero 2011
LA PROPIEDAD HORIZONTAL EN PERU
En el pasado encuentro iberoamericano de propiedad horizontal, tuvimos la visita de un grupo de ejecuti-vos de la Constructora Graña & Montero, empresa
peruana y de Besco S.A. empresa Chilena, con quienes compartimos inquietudes con respecto a la
propiedad horizontal en el Perú.
Lima es una hermosa ciudad, llena de contrastes, conocida como la “Ciudad de los Reyes” y declarada patrimonio histórico de la humanidad. Su centro histórico es realmente imponente y el resto de la ciudad contrasta con la modernidad y la historia, en diferentes lugares casualmente se encuentran grandes casonas al mejor estilo rena-centista que evocan la época de los re-yes y recuerdan la importancia de las actividades comerciales y culturales de la época de la colonia.
Con el transcurrir del tiempo y como muchas ciudades latinoamericanas, la organización y reorganización urbana se han dado en la medida de su creci-miento, pero esta organización no ha sido proporcional ni equitativa con res-pecto al incremento de la población. A principios del año 2000, el mercado de viviendas en el Perú mostraba, un es-caso dinamismo, como resultado de la reducción de la demanda interna y de los ingresos de la población, así como por el exceso de oferta inmobiliaria en el segmento tradicional (A,B) (Medio Alto). Esto implicó una reorientación de las políticas de gobierno y ya para el 2003, sólo el efecto de esta orienta-ción, aportó tres puntos porcentuales al crecimiento del PBI del sector. Sin embargo, el crecimiento demográfi-co ha sido acelerado por la migración de las personas de provincia, lo que ha implicado que para los años 2004 y 2005, según estudios de la Cámara Peruana de Construcción, la demanda de vivienda fué insatisfecha.Tal como comentó la ingeniera Ana
Yon de la Constructora Besco S.A., “el progreso de la propiedad horizontal ha sido muy amplio, de tal forma que la oferta de vivienda es muy variada en todos los sectores socioeconómicos y el comportamiento del mercado es su-premamente estable, en la mayoría de ocasiones se vende lo esperado. Así es como a comienzos del año 2001, con el lanzamiento de los programas de Mi Vivienda con Fondos del Esta-do (representados en subsidios de vivienda) inicialmente y actualmente con fondos privados ha ido en aumen-to con un crecimiento sostenido des-de esa fecha.” Esto demuestra que la incursión en el mercado de viviendas económicas, gracias al Programa Mi vivienda, y el Programa Techo Propio, ha estimulado la demanda de vivien-da, por otra parte, los créditos de Mi vivienda experimentan un crecimien-to considerable desde mediados del 2001, y la dinámica es cada vez ma-yor, de tal forma que muchas construc-toras han optado por vender viviendas terminadas y no sobre planos como se había venido trabajando.
Independientemente del sector econó-mico y de la cultura, cuando las perso-nas van a vivir en propiedad horizon-tal, surgen factores como los pagos de administración, la convivencia y otros cambios que se generan por el nuevo estilo de vida, y aquí surge la inquie-tud de los manejos de administración de propiedad horizontal en Perú; las constructoras al encontrase con la ne-cesidad de servicios de administración, les es difícil ubicar compañías con ex-
periencia en el sector y de acuerdo a lo que comenta el señor Lenny Sellerico, encargado de las administraciones de Graña y Montero, “son muy pocas las empresas de administración las que realmente realizan lo que prometen, en muchos casos aprenden en el camino, o estafan a las juntas de propietarios, pues son muy pocas las que se han capacitado, muchas empresas son in-formales y por eso terminan haciendo malos manejos y desfasados con las cuentas de los conjuntos”.
Debido a esta informalidad general, es aun más difícil encontrar compañías que manejen altos volúmenes de vi-vienda tal como se ve en el segmento C y D, esto ha llevado a que surjan de manera espontánea administradores independientes y compañías que en muchas ocasiones no cuentan con el respaldo debido, esto implica que el proceso de autostenibilidad de los con-juntos se haga más lento. A esto hay que adicionarle, tal como ha sucedido en muchos países latinoamericanos, que muchas personas no tienen con-templado el pago de las cuotas de ad-ministración llevando a los conjuntos al desfase económico y social.
Todos estos factores motivaron a com-pañías como Graña & Montero y Bes-co S.A., empresas líder en el sector, a capacitar a sus trabajadores tanto en el área de administraciones, como el de convivencia social, con el fin de mejorar su servicio, por ese motivo tu-vimos el placer de contar con ellos en el encuentro de administradores.
Representantes de Graña y Montero
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Dicen, según principios físicos, que la “materia no se modifica, solo se transfor-ma”, este concepto ha transgredido las fronteras más allá de las ciencias exactas pues durante el movimiento del tiempo en la historia, la cual pende de las mo-dificaciones que se dan a través de éste; los sujetos, a su vez con los espacios, intrínsecamente ligados, permanecen in-mersos en el juego diacrónico de la trans-formación.
Y es allí, donde nuestra ciudad en sus an-dares, se ha encontrado dentro del mar-co de lo predicho, pues a mediados del siglo XX, hablamos del año 1945, quedó involucrada en un proceso de expansión y metamorfosis, ya no era simplemente la ciudad pequeña del sur del continente americano o la también conocida Atenas Suramericana; para ese entonces se con-vertiría en uno de los ejes poblacionales más relevantes de la época, el lugar de hospedaje de seres foráneos que llega-ban en búsqueda de sus encantos.
La creación urbana comenzó a quedar expuesta ante los ojos de todos, hoteles y nuevas edificaciones como el Capitolio Nacional, la Alcaldía Mayor de Bogotá, la serie de edificios gubernamentales; eran el elixir de los inmigrantes extranjeros que llegaban a nuestras tierras por los posti-gos de la afamada Cartagena de Indias.La Avenida Jiménez de Quesada, nombre que en Junio de 1917 el Concejo de Bogo-tá, tras el Acuerdo N° 31 le dio al linde que acompañaba a los ríos Vacacha y Man-zanares, actualmente conocidos como San Francisco y Rio Negro; en 1960 se transmutaría al concepto de corredor vial.
En adelante quedaría previsto el espa-cio para grandes proyectos urbanísti-cos; Sergio Cozza y Aldo Salvino, pro-cedentes de Italia, decidieron verter sus
saberes e idealizaron entonces la cons-trucción de un edificio comercial, com-prendido entre oficinas y locales; sobre la Carrera 4ta con Avenida Jiménez.
Llegó entonces el año 1947, época de la posguerra, de la promulgación de los Derechos Civiles, de las Organi-zaciones sociales regionales en 1948; donde confluyeron grandes confedera-ciones y donde ya no había hospedaje para tal cantidad de visitantes. Era mo-mento de un plan estratégico urbano.
Y fue allí, donde el edificio comercial ci-mentado por manos europeas se convier-te entonces en el Hotel Continental, una obra Art novo (tendencia contra argumen-tada por arquitectos y topográfos contem-poráneos) del fallecido arquitecto oriundo de Turin, Italia, Vicente Nasi; quien dejó como legado varias obras urbanas de uso privado: el restaurante Pozzeto, las casas Urrutia y Salvino, el Hipódromo de Bogo-tá, el Sears, y otros tantos.
Sobreviviente al Holocausto del 9 de abril de 1948 y testigo de la furia que acabó con otros pares como los Hoteles Regina, Granada y Atlántico, dicha edificación con porte curvilíneo y sobrio sobre el damero citadino, continuó funcionando bajo la fi-gura de hotel. Pero prontamente la pesa-dez del tiempo comenzaría a caerle sobre sus paredes y en los años 60s y 80s tras la continua expansión de la urbe; el edi-
ficio sería nuevamente víctima, esta vez del deterioro que le dejaría prácticamente abandonado en el Centro de la ciudad.
Sin embargo, la persistencia de la crea-ción de Nasi continúo, y en pleno Siglo XXI con el auge de la recuperación urba-nística, la firma Coninsa Ramon H. y la Cadena Hotelera Blue Doors, prosiguie-ron al reconocimiento del lugar como pa-trimonio histórico. Ahora conocido como el Edificio Continental, luego de su restau-ración, abriría sus puertas como propie-dad horizontal. Comprendido entre 107 apartamentos, un centro comercial (30 locales) y parqueaderos, sería en ade-lante un lugar de auto-sostenimiento con sentido patrimonial y turístico.
Estratégicamente posicionado en Bo-gotá, en el sector de la Candelaria y acompañado por la travesía de Trans-milenio y el visitado Parque de los Pe-riodistas; la afamada edificación renació como el Ave Fénix y se convirtió en un nuevo espacio para estudiantes y visi-tantes que requieren de sus servicios, que dedican algunos segundos para ser admiradores de su buena vista y por su puesto de su esencia, de su historia.
“La creación urbana comenzó a quedar expuesta ante los ojos de todos, hoteles y nuevas edificacio-nes como el Capitolio Nacional, la Alcaldía Mayor de Bogotá”
Vicente Nasi nació en Turín el 15 de septiembre de 1906 y mu-rió en Bogotá en 1992. Estudió en el Politécnico de Turín. Viajó a Colombia en 1928 contratado por las firmas Morgante y Da Peppo, y luego Urigar & Cia. Obtuvo su titulo como arquitecto en la Universidad Nacional de Colombia en 1938.
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Vicente Nasi1906-1992
REMEMBRANZAS URBANÍSTICASEl Edificio Continental, cuenta su historia en la urbe.
Por Paola [email protected]
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INFORME ESPECIAL
Lo anterior, para significar que este tema no se inició precisamente en el año de 1948, como algunos cronistas lo han pre-sentado a los lectores:
El 20 de noviembre de 1946, el enton-ces Ministro de Gobierno doctor Manuel Barrera Parra, presentó a la conside-ración del Senado, junto con su colega de cartera el doctor Antonio María Pra-dilla, Ministro de la Economía Nacional, el proyecto de ley sobre “Régimen de la Propiedad de Pisos y Departamentos de un mismo edificio”, acompañado de la correspondiente exposición de motivos, que fue una razonada memoria sobre las ventajas económicas y sociales de la ins-titución, con citas del jurista colombiano doctor Luis Felipe Latorre y del chileno Eduardo Mena Arroyo. A partes principa-les de esta memoria son los siguientes:
“Honorables Senadores:
“El proyecto de ley que tenemos el honor de someter a vuestra consideración tiene por objeto llenar un vacío de orden jurí-dico y salvar una necesidad de carácter económico social.“En efecto nuestra legislación civil no
ofrece una sola solución a los problemas que presenta la concurrencia de varios propietarios no condueños, en un mis-mo edificio y, por otra parte, la crisis de viviendas obliga a fomentar la construc-ción de habitaciones en lugares centra-les, en condiciones que guardan relación con los medios de fortuna, relativamente reducidos, de una gran tasa de la po-blación que tiene problemas distintos a los de las clases obreras, y que, por otra parte, de no procurársele un sistema de vivienda adecuado, tiene que edificar su casa en barrios cada día más apartados, con el grave inconveniente de que en la sola movilización consume parte impor-tante de sus horas libres o de reposo, además de los desembolsos que esto implica, sin contar, de otro lado, los pro-blemas municipales inherentes a la am-pliación del perímetro urbano.
“La construcción de grandes edificios co-lectivos en los cuales el dueño de cada departamento tenga sobre éste todos los atributos de la propiedad y disfrute de las instalaciones comunes con ciertas limita-ciones, es la solución que se propone a los problemas de orden jurídico, econó-mico y social a que antes aludimos.
“Aprovechar el aire y aplicar con un con-cepto de mayor cultura, disciplina y soli-daridad social el criterio con que hace-mos uso de las calles, plazas y jardines públicos, es la base de aquella solución.
“En un estudio del ilustre profesor y ci-vilista doctor Luis F. Latorre, publicado en “El Mes financiero y Económico”, se comenta en los términos siguientes la necesidad de legislar sobre esta materia:
“Desde mucho antes de acentuarse el urbanismo entre nosotros, cuando has-ta la capital se mantenía casi estacio-naria, sin que imagináramos el acelera-do e increíble desarrollo de los últimos diez años, ya se confrontaban, al menos accidentalmente, multitud de conflictos originados por la concurrencia de varios propietarios, no condueños, en un mis-mo edificio, resultando inaplicables e in-útiles las reglas sobre el cuasi-contrato de comunidad, porque, en lo general, no se trata del caso de condominio, sino de propiedades singulares independientes jurídicamente, pero que de hecho o por el aspecto físico constituyen o forman un solo cuerpo, como sucede cuando alguien construye un edificio compuesto
LA GENESIS DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL EN COLOMBIA
Transcribimos los comentarios del Jurista Jaime Marulanda Uribe escritos en su obra “Aspecto Jurídico Económico de la Propiedad Horizontal” de 1952, presentada como Tesis de Grado en la Universidad Javeriana, con respecto a los tiempos previos a la creación de la propiedad horizontal en nuestro país.
Por Germán Molano BaqueroPresidente CAPH BOGOTA D.C.
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INFORME ESPECIAL
de una casa baja y otra alta, o de una casa y unos locales para el comercio, y de varios apartamentos de habitación en diferentes pisos, y luego, por partici-paciones sucesorales o por contratos, casas, apartamentos y locales vienen a pertenecen a diferentes personas, cuyo dominio versa sobre un cuerpo cierto, pero con vinculación material a los otros.
“En la última década, esta situación se ha complicado y agudizado con la fundación y ensanche de muchos y extensos barrios residenciales y la construcción de gran-des edificios en los sectores comerciales. En uno y otro caso la creciente valoriza-ción del terreno impone un mejor apro-vechamiento, utilizando la altura cada vez más, en busca de espacio, luz y aire.
“En estas circunstancias, fácil es com-prender, y a diario se ven, los múltiples problemas que suscitan el uso, repara-ciones, reconstrucciones y administra-ción no sólo de los propios bienes de cada propietario, sino principalmente de todas y cada una de las anexida-des, esas sí comunes, de todos, como techos, cimientos, muros, maestros, es-caleras, ascensores, instalaciones gene-rales eléctricas, de agua, etc.“En nuestro estatuto civil no se encuen-tra una sola regla que dé solución a esos problemas, como sí las traen muchos otros Códigos…”
Luego, haciendo un análisis del de-sarrollo de la propiedad horizontal en los diferentes países del mundo que más avanzados están sobre la mate-ria, y pasando después a transcribir los comentarios a algunos de los artícu-los interesantes de la legislación chi-lena insertados en la obra del doctor Mena Arroyo, finaliza la exposición de motivos con las siguientes palabras:
“Desde el punto de vista de la estética ur-bana, la ley sobre régimen de la propie-
dad de pisos y departamentos contribuirá en proporción insospechada a la trans-formación de los barrios residenciales.
“Como ha sucedido en otros países, al expedirse la ley surgirán empresas espe-cializadas en la financiación de esa clase de obras, mediante prospectos adecua-dos y múltiples. “Los arquitectos podrán desarrollar su gusto artístico, pues me-diante las combinaciones mencionadas, no estarán sujetos a las naturales res-tricciones impuestas por los propietarios que desean sacas las mayores ventajas del terreno y del capital invertido, aunque sea con sacrificio de la armonía, de la amplitud y de la comunidad.
“No creemos que sean necesarios más argumentos para apoyar esta iniciativa. La sola lectura de los que dejamos ex-puestos os habrá sugerido muchos otros, que se omiten para no hacer demasiado extenso este documento”.
El proyecto presentado comprendía treinta artículos y se limitaba casi en su totalidad a transcribir la ley chilena de 1937, completándola con lo estatuido de las legislaciones de Francia y Brasil.
Por desgracia, la iniciativa no contó con la buena voluntad que de las Cámaras que solicitó el gobierno, a pesar de la trascendencia que ella tenía para nuestro país. De conformidad con el reglamento, el proyecto se repartió por el Presidente a la Comisión Primera Permanente del Senado, el mismo día en que fue presen-tado. La ponencia le fue encomendada al Senador Julio Toro Gómez; pero sólo hasta las sesiones ordinarias del año si-guiente se puso en discusión el informe del Senador Toro Gómez, quien pedía en él la modificación y adición de algu-nos artículos del proyecto de ley. Para segundo debate pasó a la sesión plena-ria del Senado, y éste no tuvo ocasión de discutirlo ampliamente, pues fue presen-tado pocos días antes de clausurarse la legislatura de 1947, el día 3 de diciembre.
Un año más tarde, los desgraciados y ominosos sucesos acaecidos el 9 de abril en el país, suscitados a raíz del ase-sinato de un ilustre colombiano, trajeron consigo calamidades sin cuento para la República. Miles de ciudadanos pagaron con sus vidas los efectos de la colectiva locura, y en una hora de barbarie los es-
pectros del incendio y el saqueo, como furias apocalípticas, pasearon sus sím-bolos de destrucción por las principales ciudades del país; y fue así como casas, edificios públicos y privados, fábricas, almacenes comerciales, templos, plante-les de educación, etc., desaparecieron al paso de las hordas desenfrenadas.
El gobierno, investido de las facultades extraordinarias que le confiere el artículo 121 de la Constitución, entró entonces a estudiar una fórmula que permitiera fomentar las edificaciones para la con-siguiente reconstrucción de las ciudades destruidas en aquellos días. El 21 de abril de 1948, el Presidente expidió el Decreto Legislativo número 1286 “Sobre régimen de propiedad de pisos y departamentos de un mismo edificio”, por el cual se dio vida jurídica en Colombia a la llamada “PROPIEDAD HORIZONTAL”, y en me-ses más tarde el Congreso, el día 29 de diciembre, convirtió en la Ley 182 del mis-mo año, quedando así llenado el vacío de que adolecía nuestra institución civil.
“Desde el punto de vista de la estética urbana, la ley sobre régimen de la propiedad de pisos y departamentos contri-buirá en proporción insospe-chada a la transformación de los barrios residenciales”
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