Resumen - COREaño de funcionamiento; para esto se procedió con el método de Flujos de Caja ... cantidad se aumenta los costos de estudios, diseños, planos, fiscalización y otros

UNIVERSIDAD DE CUENCA FACULTAD DE CIENCIAS ECONÓMICAS Y ADMINISTRATIVAS

ESCUELA DE INGENIERIA FINANCIERA

Carolina Carrasco Cantos./ 2010 1 Nataly Zamora Vázquez.

Resumen

El propósito del presente trabajo ha sido elaborar un plan financiero para el Complejo

Comercial Bartolomé Serrano, ubicado en la ciudad de Azogues, que permita proyectar

la situación futura del mismo, y a la vez establecer estrategias que garanticen su

continuidad en el largo plazo, dados los resultados negativos presentados en su primer

año de funcionamiento; para esto se procedió con el método de Flujos de Caja

basados en supuestos, utilizando la información financiera y administrativa

proporcionada por la Dirección Financiera del Municipio de Azogues, y la Unidad

Administradora del Centro Comercial.

Como primer paso se analizó el estado de resultados 2009 y el presupuesto para el

año 2010, en los cuales se determino las causas para que se hayan generado dichos

resultados desfavorables. Para la proyección de flujos del centro comercial se

plantearon dos escenarios, los que contemplaron un horizonte temporal de quince

años, el primero de ellos llamado escenario normal que mostró que de mantenerse las

políticas actuales el déficit generado en el año 2009 presentará una tendencia alcista a

lo largo del periodo de proyección; y el segundo llamado escenario propuesto en el cual

se definen las estrategias que permitan mejorar la situación observada en el escenario

normal, como resultado se obtuvo un superávit a partir del año 2010, que mostró una

tendencia bajista, observando en el año trece de proyección nuevamente un déficit; a

pesar de esto se pudo concluir que los resultados alcanzados con las estrategias

propuestas son preferibles a los resultados que se obtendrían de no aplicar medidas

correctivas; sin embargo este plan deberá ser reestructurado en un periodo máximo de

diez años.

Palabras clave: Plan Financiero, Flujos de Caja, Escenario Normal, Escenario

Propuesto, Estrategias.




Abstract.

The purpose of this study has been to develop a financial plan for Bartolomé Serrano

Commercial Complex, located in the city of Azogues, that allows to project the future

situation of the same one, and at the same time to establish strategies that guarantee

its continuity in the long term, given the negative results presented in its first year of

operation, for this we proceeded by the method of Cash Flows based on assumptions,

using the financial and administrative information provided by the Financial

Management of the Municipality of Azogues, and the Administrative Unit of the Mall.

As a first step, we examined the income statement 2009 and the budget for the year

2010, which determined the causes that have generated these unfavorable results. For

the Flow Projection of the shopping center we proposed two scenarios, with a time

horizon of fifteen years, the first one called normal scenario that showed that keeping

the current politicians the deficit presented in the year 2009 it will present a rising

tendency along the period of projection; and the second one called suggested scenario

in which strategies are defined to improve the situation observed in the normal scenario,

as a result the surplus was from 2010, which showed a downward trend, observing

again in the thirteen year of projection a deficit, despite this we could conclude that the

results achieved with the proposed strategies are preferable to those results would be

obtained of not applying corrective measures, however this plan must be restructured in

a ten years maximum period.

Key Words: Financial Plan, Cash Flows, Normal Scenario, Suggested Scenario,

Strategies.




ÍNDICE.

1. INTRODUCCIÓN. ..................................................................................................... 9

1.1 Antecedentes ..................................................................................................... 9

1.2 Situación Actual. .............................................................................................. 10

1.3 Descripción del Problema. ............................................................................... 11

1.4 Objetivos Específicos del Presente Trabajo .................................................... 11

2. MARCO TEÓRICO. ................................................................................................ 12

2.1 Plan Financiero. ............................................................................................... 12

2.2 Análisis Financiero. .......................................................................................... 13

2.3 Flujo de efectivo. ............................................................................................. 14

2.4 Flujo de Caja Incremental. ............................................................................... 15

2.5 Valor Actual Neto. ............................................................................................ 15

2.6 Tasa Interna de Retorno. ................................................................................ 16

3. ANÁLISIS FINANCIERO PARA EL COMPLEJO COMERCIAL BARTOLOMÉ SERRANO. ................................................................................................................... 17

3.1 Análisis del Estado de Resultados del año 2009. ............................................ 17

3.2 Análisis del presupuesto para el año 2010. ..................................................... 19

3.3 Conclusiones. ................................................................................................. 21

4. PROYECCIÓN DE FLUJOS PARA EL CENTRO COMERCIAL BARTOLOMÉ SERRANO. ................................................................................................................... 23

4.1 Planteamiento del escenario normal. ............................................................... 23

4.2 Planteamiento del escenario propuesto. .......................................................... 25

4.3 Comparación entre el flujo de caja del escenario normal y el flujo de caja del escenario propuesto. ................................................................................................. 28

4.4 Determinación de la factibilidad de la implantación de las estrategias. ............ 29

5. CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES. ......................................................... 32

5.1 Conclusiones. ................................................................................................... 32

5.2 Recomendaciones ........................................................................................... 33

Bibliografía .................................................................................................................... 35




ANEXO 1. .................................................................................................................. 37

ANEXO 2. .................................................................................................................. 38

ANEXO 3. .................................................................................................................. 40

ANEXO 4. .................................................................................................................. 43

ANEXO 5. .................................................................................................................. 46

ANEXO 6. .................................................................................................................. 49

ANEXO 7. .................................................................................................................. 52

ANEXO 8. .................................................................................................................. 53

ANEXO 9. .................................................................................................................. 55




UNIVERSIDAD DE CUENCA.

Facultad de Ciencias Económicas y Administrativas.

Escuela de Ingeniería Financiera.

¨Plan financiero para el Complejo Comercial Bartolo mé Serrano¨

Tesis previa a la obtención del título de Ingeniera Financiera .

Autores: Carolina Carrasco Cantos.

Nataly Zamora Vázquez.

Director: Econ. Rodrigo Mendieta Muñoz.

Cuenca-Ecuador.

2010.




RESPONSABILIDAD

Las ideas emitidas en la presente tesis son de responsabilidad de las autoras.

Julieta Carolina Carrasco Cantos. Ruth Nataly Zamora Vázquez.




DEDICATORIA.

A nuestros padres por el apoyo

incondicional que ha hecho posible la

culminación de nuestros estudios.

LAS AUTORAS




AGRADECIMIENTO

A la Muy Ilustre Municipalidad de

Azogues, así como también a la Unidad

Administradora del Complejo Comercial

Bartolomé Serrano por las facilidades

otorgadas para la realización del

presente trabajo.

A nuestro director el Economista Rodrigo

Mendieta por la dirección acertada, y el

tiempo dedicado durante la elaboración

de nuestra tesis.

LAS AUTORAS




PLAN FINANCIERO PARA EL COMPLEJO COMERCIAL BARTOLOM É SERRANO (CCBS).

1. INTRODUCCIÓN.

1.1 Antecedentes:

El Complejo Comercial Bartolomé Serrano,

ubicado en la zona céntrica de la ciudad de

Azogues entre las calles Rivera y Sucre Esq., fue

inaugurado el 19 de Diciembre del 2008, como

parte del Plan Estratégico del Municipio de

Azogues, luego de un proceso de reconstrucción

y modernización del antiguo mercado municipal

Bartolomé Serrano. Esta obra de carácter público

responde a la necesidad de una edificación con facilidades estratégicas para el cliente

final, y al mismo tiempo genera nuevas alternativas de comercialización.

El espacio de construcción del local es de aproximadamente , que incluye el

área de la Plazoleta Gonzalo S. Córdova y el Parqueadero Municipal, a todo se le

denominó Complejo Comercial Bartolomé Serrano, que es manejado por una unidad

administradora del Municipio, y que mediante ordenanza le otorga autonomía

administrativa y financiera.

El costo total del proyecto fue de 3.500.000 dólares (centro comercial, parqueadero y

plazoleta). El Banco del Estado inicialmente concedió al Municipio un crédito de

1.400.000 dólares (cancelado); después entregó un segundo préstamo para la

terminación del proyecto, por 750.000 dólares, que suman 2.150.000 dólares, a esa

cantidad se aumenta los costos de estudios, diseños, planos, fiscalización y otros

rubros que corresponden a la contraparte municipal. El gobierno local tiene que

Figura 1. Antiguo Mercado Municipal Bartolomé Serrano.




cancelar el segundo crédito al BEDE y el plazo corre hasta el 2011. Se planificó que los

recursos captados por concepto de arriendo de los locales sean utilizados para el pago,

entre capital e interés de dicha deuda, que cada año suma 208.000 dólares.

1.2 Situación Actual.

En el Complejo Comercial Bartolomé Serrano al

momento de su inauguración funcionaban 52 de

los 53 locales existentes, en la planta baja 23

locales comerciales, 4 islas, y un local ancla que

al inicio no pudo ser arrendado debido a su

costo; en la planta alta 7 locales de comida, 10

locales comerciales y 4 islas; y en la Plazoleta 4

locales; más adelante en Febrero del 2009 se

reinauguró el CCBS con la apertura del local

ancla, que fue ocupado por una importante empresa privada local, pero a un costo

considerablemente bajo; además en Julio del mismo año hubo una reestructuración en

el tamaño de cada isla pasando de 8 a 19 islas, 11 en la planta baja y 8 en la planta

alta. Debido a problemas administrativos, sociales y culturales algunos de estos locales

dejaron de funcionar ya que no resultaron rentables,1 poniendo en riesgo la continuidad

del complejo comercial.

Actualmente se encuentran operando solamente 37 de los 64 locales existentes, en la

planta baja 19 locales comerciales, 8 islas y el local ancla; en la planta alta 3 locales

comerciales, 3 de comida, ninguna isla se encuentra ocupada; y en la Plazoleta se

encuentran ocupados 3 de los 4 locales existentes. Los arriendos no son suficientes

para cubrir los gastos generados por el centro; por otra parte el Parqueadero Municipal

1 Fuente: Unidad Administradora del Centro Comercial Bartolomé Serrano. (Ver Anexo 9)

Figura 2. Complejo Comercial Bartolomé Serrano.




ha mostrado mejores resultados que los esperados en las proyecciones financieras

realizadas, ayudando así a la sostenibilidad del Complejo.2

1.3 Descripción del Problema.

Dados los hechos mencionados anteriormente, se ha considerado necesario la

elaboración de un nuevo plan financiero que proyecte la situación futura del CCBS,

basándose en los resultados reales obtenidos en el año 2009, y a la vez llegar a

conclusiones que reflejen las acciones que se deberían ejecutar por la Municipalidad de

Azogues para que el CCBS sea rentable, o por lo menos deje de ser una carga

financiera para dicha institución.

Con lo referido es posible establecer los siguientes problemas:

� A decir de la Dirección Financiera del Municipio de Azogues el CCBS no es

rentable para la institución, ya que no genera recursos suficientes para su

sostenibilidad, teniendo que destinar fondos del presupuesto central para la

conservación del mismo.

� No se dispone de un plan financiero elaborado con información actualizada, por lo

que no se podría anticipar la situación futura del CCBS.

Objetivos Específicos del Presente Trabajo:

� Estructurar un plan financiero que refleje los ingresos y costos futuros del CCBS

para poder anticipar resultados y tomar acciones preventivas de ser necesario.

� Establecer estrategias que permitan generar los recursos suficientes para cubrir

sus necesidades financieras en tiempo y forma.

2 Fuente: Dirección Financiera del Municipio de Azogues; Unidad Administradora del Complejo Comercial.




2. MARCO TEÓRICO.

Para alcanzar los objetivos planteados en el presente trabajo se requiere el

conocimiento de qué es un Plan Financiero y cómo está estructurado, así como

también cuáles son las técnicas e instrumentos que se utilizarán para su desarrollo y

para la evaluación de su factibilidad.

2.1 Plan Financiero.

“El plan financiero conocido también como presupuesto, es un conjunto de estados

formales (escritos) de las expectativas de la administración con relación a las ventas,

gastos y diversas transacciones financieras de la empresa, para los periodos

siguientes. En forma simple, un presupuesto es un conjunto de estados proforma

acerca de las finanzas y operaciones de la empresa, es una herramienta tanto para la

planeación como para el control”. (Jaramillo, 2009)

“La planeación financiera establece los lineamientos básicos para que se dé el cambio

en la empresa. Estos lineamientos deberían incluir: (1) la identificación de las metas

financieras de la empresa, (2) el análisis de las diferencias entre estas metas y su

estatus financiero actual, y (3) la definición de las estrategias necesarias para que la

empresa logre sus metas financieras”. (Ross, Westerfield, & Jaffe, 1999)

“La planeación financiera para una empresa se nutre del análisis económico-financiero

en el cual se realizan proyecciones de las diversas decisiones de inversión y

financiamiento y se analizan los efectos de las diversas alternativas, donde los

resultados financieros alcanzados serán el producto de las decisiones que se vayan a

tomar. La idea es determinar dónde ha estado la empresa, dónde se halla ahora y hacia

dónde va; si las cosas resultan desfavorables, debe tener la empresa un plan de apoyo

de modo que no se encuentre desprotegida sin alternativas financieras. El proceso de




planeación financiera debe tratar de identificar los cambios potenciales en las

operaciones que producirán resultados satisfactorios”. (González, 2008)

Para la identificación de las metas financieras del Complejo Comercial Bartolomé

Serrano, y para analizar las diferencias entre estas metas y su estatus financiero actual,

se utilizará la técnica del Análisis Financiero, el mismo que se define a continuación:

2.2 Análisis Financiero.

Es el proceso que comprende la recopilación de información, interpretación,

comparación y estudio de las cifras de los estados financieros y datos operacionales

todo con el propósito de diagnosticar una situación económica o financiera.

“El análisis financiero es una técnica de evaluación del comportamiento operativo de

una empresa, diagnóstico de la situación actual y predicción de eventos futuros y que,

en consecuencia, se orienta hacia la obtención de objetivos previamente definidos. Las

herramientas de análisis financiero pueden circunscribirse a las siguientes: a) análisis

comparativo, b) análisis vertical; c) análisis de tendencias; d) estados financieros

proporcionales; e) indicadores financieros y f) análisis especializados, entre los cuales

sobresalen el estado de cambios en la situación financiera y el estado de flujos de

efectivo. Los indicadores financieros agrupan una serie de formulaciones y relaciones

que permiten estandarizar e interpretar adecuadamente el comportamiento operativo de

una empresa, de acuerdo a diferentes circunstancias. Así, se puede analizar la liquidez

a corto plazo, su estructura de capital y solvencia, la eficiencia en la actividad y la

rentabilidad producida con los recursos disponibles”. (Hernández, 2005)

Para el caso del Centro Comercial Bartolomé Serrano, dado que este se encuentra en

su segundo año de funcionamiento, es factible realizar un análisis vertical el cual

consiste en tomar un estado financiero y relacionar una a una sus partidas con un total

determinado, que serán los ingresos totales del centro, luego se identifican cuáles son

las más relevantes. Se trabajará solamente con el Estado de Pérdidas y Ganancias,




pues es el único con el que cuenta el Centro Comercial, ya que al ser de propiedad del

Municipio todas sus cuentas de activo constan dentro del balance de la Municipalidad.

Otra de las herramientas que se utilizará es la del análisis comparativo, en la que se

determinan las variaciones porcentuales entre dos estados financieros, que para el

presente estudio se ha propuesto la comparación primero entre los resultados reales

del año 2009 con los estudios realizados3; y luego la comparación entre el estado de

resultados proforma para el año 2010 con los resultados reales del año 2009.

2.3 Flujo de efectivo.

“La elaboración de un flujo de efectivo es un instrumento financiero que permite evaluar

en el futuro las condiciones de liquidez de una organización como resultado de las

decisiones que se piensan implementar. Dicho instrumento permitirá determinar los

faltantes de liquidez, así como los excesos con la finalidad de que para el primer caso

la empresa puede ir viendo la posibilidad de obtener fondos con anterioridad, previa

evaluación, al menor costo financiero y para el segundo caso evaluar con anticipación

que hacer con los excesos de liquidez a fin de elegir alternativas que le permitan

obtener una mayor rentabilidad de los fondos de efectivo. De otro lado, al margen de lo

anteriormente mencionado la empresa puede redefinir a través de diferentes escenarios

cómo tomar decisiones distintas que le permitan simular lo más conveniente para la

organización y le permita crear valor para la misma”. (Castañeda, 2008)

Finalmente se propone el establecimiento de dos escenarios para la elaboración de los

flujos de efectivo, el primero basado en las condiciones actuales del centro, y un

segundo escenario basado en estrategias propuestas, necesarias para que el Centro

Comercial logre sus metas financieras.

3 Fuente: Proyección de Ingresos y Gastos para el año 2009. (Ver Anexo 8).




Adicionalmente a la elaboración del Plan Financiero se procederá a la evaluación de la

factibilidad de las estrategias propuestas en el mismo, para lo cual es necesario

determinar el flujo de caja incremental, el cual se define de la siguiente manera:

2.4 Flujo de Caja Incremental.

“Consiste en restar el flujo de caja en el escenario normal del flujo de caja en el

escenario propuesto, es muy provechoso en los casos en que el flujo sin propuestas va

modificándose a través del tiempo, es decir cuando los ingresos y costos son variables

a medida que transcurre el tiempo. Estos casos son muy frecuentes y llaman la

atención sobre la distinción que hay entre la situación antes de aplicar estrategias y la

situación después de su aplicación.

Es importante tener en mente que el flujo de fondos con propuestas y el flujo en el

escenario normal, son herramientas de trabajo importantes en la evaluación financiera

de un proyecto y no deben ser utilizadas para establecer la rentabilidad de un proyecto.

Esta labor sólo se debe realizar con el flujo de fondos incremental”. (Castañeda, 2008)

Con la finalidad de establecer el beneficio de la propuesta se debe determinar primero

la inversión necesaria en cada año de proyección para que las estrategias puedan

llevarse a cabo, y llevar las mismas a valor presente, con este valor y con los flujos de

caja incrementales se procede al cálculo de la tasa interna de retorno, la misma que

indicará si las estrategias propuestas son o no factibles.

2.5 Valor Actual Neto.

“Valor presente de los rendimientos futuros de efectivo, descontado a la tasa de interés

de mercado apropiada, menos el valor presente del costo de la inversión.” (Ross,

Westerfield, & Jaffe, 1999)




2.6 Tasa Intern a de Retorno.

La tasa interna de retorno o tasa interna de rentabilidad (TIR) de una inversión, está

definida como la tasa de interés con la cual el valor actual neto o valor presente neto

(VAN o VPN) es igual a cero. El VAN o VPN es calculado a partir del flujo de caja anual,

trasladando todas las cantidades futuras al presente. Es un indicador de la rentabilidad

de un proyecto, a mayor TIR, mayor rentabilidad. Se utiliza para decidir sobre la

aceptación o rechazo de un proyecto de inversión. Para ello, la TIR se compara con

una tasa mínima o tasa de corte, el coste de oportunidad de la inversión (si la inversión

no tiene riesgo, el coste de oportunidad utilizado para comparar la TIR será la tasa de

rentabilidad libre de riesgo). Si la tasa de rendimiento del proyecto - expresada por la

TIR- supera la tasa de corte, se acepta la inversión; en caso contrario, se rechaza.

(Váquiro, 2006)




3. ANÁLISIS FINANCIERO PARA EL COMPLEJO COMERCIAL B ARTOLOMÉ

SERRANO.

Como se mencionó en el marco teórico, dentro de la elaboración de un plan financiero

se requiere primero un análisis de la situación actual del centro comercial, para

determinar si es que se ha cumplido con las metas financieras inicialmente

establecidas, por lo que se procede primero a realizar el análisis financiero de los

resultados obtenidos por el centro en el año 2009, y además compararlos con estudios

que fueron elaborados previo a que el centro iniciara sus operaciones; posteriormente

se identifican las metas planteadas para el año 2010, las mismas que se confrontan con

los resultados reales obtenidos en el año 2009 y de esta manera precisar si es que

estas metas son factibles de alcanzar de acuerdo a la situación por la que atraviesa el

centro comercial, de manera que se pueda llegar a conclusiones que permitan

especificar los puntos críticos, y a partir de esto elaborar el flujo de fondos para el

centro comercial.

3.1 Análisis del Estado de Resultados del año 2009.

De acuerdo a los datos obtenidos del estado de resultados, se observa que en el primer

año de funcionamiento del Centro Comercial, no se han cumplido las metas financieras

que fueron planteadas, ya que los gastos totales han sido superiores a los ingresos

reales, presentándose un déficit de 39.723,25 dólares, que contrasta de manera

significativa con el superávit esperado en los estudios financieros realizados, que fue de

112.180,29 dólares, dicho déficit fue asumido por la Municipalidad.

� Análisis de Ingresos.

Del total de los ingresos el 62.11% corresponde a los arriendos cobrados dentro del

Centro Comercial, el 33.94% al Parqueadero Municipal, y solamente el 3.94% a la

Plazoleta Gonzalo S. Córdova pues en esta existen sólo cuatro locales comerciales. El

déficit presentado se explica ya que por problemas con los arrendatarios el monto del




canon tuvo que ser disminuido de lo inicialmente acordado que fue 15 dólares por m2 a

10.50 dólares, lo que porcentualmente significa un decremento del 30%; pero a pesar

de este acuerdo, persistieron las inconformidades por parte de los arrendatarios, ya que

los ingresos obtenidos mensualmente, a decir de ellos, no les proporcionaban

ganancias, observándose a lo largo del año 2009 un cierre progresivo de varios de los

locales. Sin embargo cabe destacar que el Parqueadero Municipal tuvo un resultado

positivo pues del resultado esperado se obtuvo un 46.1% más, esto se debe a que por

su ubicación céntrica ha presentado una gran demanda; lo cual demuestra que es un

elemento rentable para la Municipalidad.

� Análisis de Gastos.

En cuanto a los gastos reales incurridos en el año 2009 por el Centro Comercial, se

observa que estos exceden significativamente a los gastos originalmente proyectados,

esto es en un 116.73%. De acuerdo al análisis realizado el rubro más representativo es

el de las contrataciones por servicios de seguridad y limpieza, ya que juntos suman el

48.24% de los ingresos, lo cual se considera significativo. La partida remuneraciones

representa el 38.89% de los ingresos totales, se debe destacar que esta cantidad cubre

el salario de 6 empleados: administrador, secretario contador y cuatro operadores para

el Parqueadero Público; de lo anterior se puede concluir que estas partidas son las que

influyen principalmente en el déficit observado. Finalmente otro de los rubros

significativos en la cuenta de gastos lo constituyen los intereses de la deuda que

representan el 18.66% y que corresponden al préstamo que la Municipalidad mantiene

con el Banco del Estado, mismo que fue realizado para financiar este proyecto; cabe

resaltar que de acuerdo al estado de resultados en el año 2009 no se ha efectuado

amortización del capital de la deuda con los recursos generados por el centro

comercial, ya que estos no fueron suficientes para cubrir este rubro, por lo que estos

pagos se efectuaron con recursos del Municipio.




� Análisis de Resultados.

Si bien el Centro Comercial Bartolomé Serrano es una entidad que no persigue fines de

lucro debido a su carácter público por ser de propiedad del Municipio de Azogues, sin

embargo debería existir un equilibrio financiero, es decir los ingresos deberían cubrir en

su totalidad a los gastos; pero en este caso se observa que por cada dólar de ingresos

se genera una pérdida de 0.21 centavos, lo cual demuestra que se ha venido gastando

más de lo que se recauda por concepto de arriendos, e ingresos por parqueadero.4

(Ver Anexo 1)

3.2 Análisis del presupuesto para el año 2010.

Para el año 2010 el Municipio de Azogues de acuerdo al estado de resultados proforma

para el Centro Comercial Bartolomé Serrano espera obtener un superávit de 3.637,14

dólares, lo que generaría un margen de utilidad del 2%, es decir que por cada dólar de

ingresos se obtendría 0.02 centavos de ganancia. Esto se explica ya que se espera

tener un incremento del 10.25% en sus ingresos totales, y una reducción del 10.24% en

la totalidad de sus gastos.

� Análisis de ingresos proforma.

A pesar de que se proyecta una disminución del 14.29% en los ingresos por

parqueadero, y 2.15% en los ingresos por Plazoleta Gonzalo Córdova el incremento en

los ingresos totales se deriva de un aumento del 23.95% en los cobros por concepto de

arriendos dentro del Centro Comercial, pues en el año 2010 se espera llegar a

acuerdos con oferentes y autoridades, que permitan mantener arrendados todos los

locales y a la vez se espera la recuperación de los saldos en cuentas por cobrar.

4 Fuente: Estado de Resultados 2009, proporcionado por la Dirección Financiera del Municipio de Azogues; Estudios

Realizados por Eco. Rodrigo Mendieta M. 2007.




El decremento esperado de los ingresos por concepto de parqueadero, se debe a las

modificaciones en las políticas originalmente establecidas para los arrendamientos

permanentes, ya que en el año 2009 solamente se destinó 10 de los 73 parqueos

existentes para dicha modalidad, con una tarifa de 20 dólares mensuales, pero para el

año en curso se ha dispuesto duplicar este número, lo que explica la reducción de

ingresos pronosticada, pues al tener menos puestos de parqueo disponibles durante el

día se incurre en un costo de oportunidad, debido a que estos espacios limitan la mayor

rotación de vehículos, por tanto con la demanda existente se obtendrían mayores

ingresos teniendo libres estos espacios, que los percibidos por causa de

arrendamientos permanentes.5

� Análisis de gastos proforma.

Al igual que en el año 2009, para el año proyectado se observa que el rubro más

significativo sigue siendo el de contrataciones por servicios de seguridad y limpieza, a

pesar de que se espera que este tenga una disminución del 5.27%; en contraste a esta

reducción de egresos, los gastos en personal presentan un incremento significativo del

15%, que los lleva a representar el 40.57% de los ingresos totales.

La disminución del 10.24% en el total de los gastos, se debe a que por una parte para

el año 2010 se decide no incluir el pago de intereses de la deuda con el BEDE en el

presupuesto del Centro Comercial, si no que este rubro se incorpora al presupuesto

central de la Municipalidad; por otro lado el monto destinado para publicidad se ha visto

disminuido ampliamente, en un 70%, que si bien sirve para la reducción de gastos en el

presupuesto planteado por la Unidad Administradora, se considera que esta decisión a

la final resulta contraproducente para la sostenibilidad del centro comercial. A más de

estas reducciones en los gastos, se observa que en lo referente a materiales de oficina,

y equipos y paquetes informáticos, existe también una disminución en el presupuesto

de los mismos; otro de los rubros que incrementa los egresos, es el de seguros, si bien

5 La tarifa de parqueo establecida es de 0.50 centavos por hora.




en el año 2009 a pesar de estar presupuestado no se hizo efectivo, para este año es

necesario que se cumpla con este requisito para el funcionamiento del Centro

Comercial.6 (Ver Anexo 2)

3.3 Conclusiones.

En base a los análisis realizados anteriormente se concluye que el Centro Comercial

Bartolomé Serrano se encuentra en una situación preocupante, esto se debe a que

desde sus inicios no se llevaron a cabo las acciones propuestas en estudios realizados

en cuanto a su administración; a más de esto varios de los negocios seleccionados

para integrar el Centro Comercial, no llenaron las expectativas del cliente7, y por lo

tanto no resultaron rentables para sus propietarios, una de las razones de esto es que

algunos de los productos expendidos en estos locales presentan costos elevados

comparados con negocios de fuera del centro, y ubicados cerca del mismo, además

del costo elevado de los arriendos que contrasta en casi un 25% a la media de los

arriendos pagados en locales de la zona céntrica de la ciudad de Azogues.8 Otro de los

factores que también influye considerablemente es la cultura de la gente de Azogues,

ya que prefieren trasladarse a ciudades cercanas a realizar compras que podrían

hacerlas en el Centro Comercial.

A pesar de la situación anterior para el año 2010 se ha pronosticado un superávit en los

resultados del Centro Comercial, pero se debe tener en cuenta que este se obtuvo

suprimiendo el pago de los intereses de la deuda que se mantiene con el Banco del

Estado, además cabe recalcar que uno de los rubros más importantes para la

continuidad de un centro comercial, como es la publicidad se ha visto reducida

significativamente, lo cual agravaría la situación del mismo ya que sin una adecuada

promoción se limita el objetivo para cualquier tipo de negocios que es, vender.

6 Fuente: Estado de Resultados 2010, proporcionado por la Dirección Financiera del Municipio de Azogues. 7 Fuente: Unidad Administradora del Centro Comercial Bartolomé Serrano. (Ver Anexo 9) 8 La media del costo de los arriendos por m2 para la zona céntrica es de 11.50 dólares, según resultado de encuestas realizadas por la Unidad Administradora del Centro Comercial Bartolomé Serrano.




En cuanto al pronóstico de los ingresos del Parqueadero Público se considera que lo

óptimo sería mantener las políticas anteriores o inclusive mejorarlas.




4. PROYECCIÓN DE FLUJOS PARA EL CENTRO COMERCIAL B ARTOLOMÉ

SERRANO.

Con el fin de determinar la situación futura del Centro Comercial, se han planteado dos

escenarios posibles:

• Escenario Normal.- Basado en las políticas ya establecidas, y en las

acciones que se planean ejecutar para el manejo del centro comercial por

parte de la actual administración.

• Escenario Propuesto.- Basado en estrategias que permitan el incremento

de los ingresos del complejo y la reestructuración de gastos, que

repercutirían en resultados positivos para el mismo.

Para la elaboración de los flujos de fondos en los escenarios anteriormente

mencionados es necesario definir lo siguiente:

a)Definición del horizonte temporal.- Se ha definido un horizonte temporal de 15

años, dada la naturaleza del proyecto, ya que debe ser sostenible en el largo

plazo.

b)Planteamiento de estrategias.- Donde se determinan las variaciones de gastos e

ingresos que se proponen para el periodo de proyección.

c)Análisis de Resultados.- Donde se evalúan y comparan los resultados obtenidos

en los escenarios indicados.

4.1 Planteamiento del escenario normal.

Para proyectar los ingresos de efectivo por concepto de arriendos y parqueo del

Complejo Comercial se ha considerado una tasa de crecimiento del 5% cada 5 años,

pues se asume que en cada nueva administración municipal se resolverá dicho

incremento.




RUBROS SUPUESTOS Ingresos por arriendos de locales del Centro Comercial Bartolomé Serrano.

5% de crecimiento cada 5 años.

Ingresos por Plazoleta Gonzalo S. Córdova

5% de crecimiento cada 5 años.

Ingresos por Parqueadero Público 5% de crecimiento cada 5 años.

Los gastos se proyectarán de la siguiente manera:

RUBROS SUPUESTOS Remuneraciones unificadas 3% de incremento anual, según la inflación

esperada; 4% a partir del año once.9 Servicios Básicos 3% de incremento anual, según la inflación

esperada; 4% a partir del año once. Contratación por servicios de seguridad y limpieza

3% de incremento anual, según la inflación esperada; 4% a partir del año once.

Pasajes al interior


Viáticos y subsistencias en el interior


Vestuario lencería y prendas de protección


Materiales de aseo 3% de incremento anual, según la inflación esperada; 4% a partir del año once.

Materiales de impresión fotografía y publicación


Mantenimiento de edificio del complejo comercial


Mobiliario 3% de incremento anual, según la inflación esperada; 4% a partir del año once.

Equipos sistemas y paquetes informáticos


Tabla 1. Supuestos para el Escenario Normal. Elaboración: Las Autoras.

9 http://www.tasadeinflación.com.ar/tag/inflación-2010/.




Análisis de resultados obtenidos.

La proyección realizada para el centro comercial Bartolomé Serrano indica que el déficit

adquirido en el año 2009 presenta una tendencia alcista durante los 15 años que

comprenden el periodo de análisis, lo que demuestra que de mantenerse las políticas

actuales, en cuanto a la administración del complejo, este seguirá siendo una carga

financiera para la Municipalidad, ya que como indican los resultados obtenidos el centro

comercial no genera, ni generará los recursos suficientes para cubrir sus gastos.

Gráficamente:

Gráfico 1. Ingresos y Gastos Proyectados en el Esce nario Normal.

Fuente: Flujo de Fondos Proyectado Escenario Normal . (Anexo 4) Elaboración: Las Autoras.

4.2 Planteamiento del escenario propuesto.

En base a los resultados obtenidos en el escenario normal, se han determinado los

cambios que se considera son necesarios realizar para suprimir el déficit y alcanzar el

objetivo financiero propuesto.

DÉFICIT




RUBROS SUPUESTOS Ingresos por arriendo de locales del Centro Comercial Bartolomé Serrano.

100% de locales arrendados, con un decremento en el precio de los arriendos; 10 dólares por m2, para locales de la planta baja, y 7 dólares por m2 para locales que se encuentran en la planta alta, debido a la poca demanda presentada para estos últimos.

Ingresos por Plazoleta Gonzalo S. Córdova

100% de locales arrendados. Ingresos por arrendamiento eventual de espacios de plazoleta.

Ingresos por Parqueadero Público.

Eliminación de parqueos fijos durante el día. Incremento de parqueos fijos nocturnos. Incremento de la tasa de ocupación a un 80%.

RUBROS SUPUESTOS Remuneraciones unificadas 3% de incremento anual, según la inflación esperada; 4% a

partir del año once. Servicios Básicos 3% de incremento anual, según la inflación esperada; 4% a

partir del año once. Contratación por servicios de seguridad y limpieza


Pasajes al interior






Materiales de aseo 3% de incremento anual, según la inflación esperada; 4% a partir del año once.

Materiales de impresión fotografía y publicación




Mobiliario 1325 en el primer año de proyección, 500 dólares en el sexto y onceavo año de proyección respectivamente, valores afectados por la inflación.


3000 dólares para el cuarto, octavo y doceavo año de proyección, valores afectados por la inflación.

Tabla 2. Estrategias para el Escenario Propuesto. Elaboración: Las Autoras.




Análisis de Resultados.

El flujo de caja obtenido en la situación propuesta indica que con los cambios introducidos tanto

para la percepción de ingresos así como también para los gastos, permiten alcanzar un superávit

que se mantiene a lo largo de doce años, sin embargo este muestra una reducción progresiva a lo

largo del periodo mencionado, hasta que finalmente en los tres últimos años de proyección se

presenta nuevamente un déficit, esto se podría explicar ya que los arriendos se incrementan cada

cinco años; mientras que los gastos se ven incrementados año tras año por efectos inflacionarios.

Gráficamente:

Grafico 2. Ingresos y Gastos Proyectados en el Esce nario Propuesto.

Fuente: Flujo de Fondos Proyectado Escenario propue sto. (Anexo 6)

Elaboración: Las Autoras.




4.3 Comparación entre el flujo de caja del escenar io normal y el flujo de

caja del escenario propuesto.

En el siguiente gráfico se puede observar que ambos flujos de caja presentan una

tendencia a la baja, sin embargo en el escenario normal esta tendencia inicia con un

déficit que se ve incrementado a lo largo del periodo, a una tasa aproximada del 9%; en

contraste a este comportamiento la tendencia bajista que presenta el flujo de caja neto

en el escenario propuesto inicia con un superávit, que si bien termina en déficit los

beneficios obtenidos en los primeros años son razonablemente buenos.

Como muestra el gráfico la tendencia de ambos flujos es la misma, lo único que cambia

es el punto de partida, por lo que para revertir dicha tendencia en el escenario

propuesto, el plan financiero debería ser reformado aproximadamente en el año diez de

proyección, es decir dos años antes de que se presente nuevamente un déficit.

Gráfico 3. Tendencia de los flujos de caja en el Es cenario Normal y Propuesto.

Fuente: Flujos de caja del Escenario Normal y Propu esto. (Anexo 4 y 6) Elaboración: Las Autoras.




4.4 Determinación de la factibilidad de la implantación de las estrategias.

Para establecer el beneficio esperado de la propuesta, se procedió primero a

determinar los costos en los cuales se debería incurrir para que este plan se lleve a

cabo. Las estrategias necesarias y sus costos respectivos se resumen en el siguiente

cuadro:

Supuesto Estrategias Costo($)

100% de locales arrendados.

Publicidad Convenios con Instituciones. Buscar negocios atractivos para la ciudadanía. Eventos sociales y culturales.

8000.00

Ingresos por arrendamiento eventual de espacios de plazoleta.

Publicidad Mantenimiento y adquisición de mobiliario. Eventos sociales y culturales.

8000.00

Incremento de parqueos.

Publicidad Incremento de la seguridad, adquisición de cámaras de vigilancia. Servicio de estacionamiento.

7000.00

Tabla 3. Inversión necesaria para el Escenario Prop uesto. Elaboración: Las Autoras.

Con lo que se obtiene una inversión inicial de 25.000,00 dólares, la misma inversión se

realizará cada cinco años, en los años intermedios la inversión propuesta es de

8.000,00 dólares, la misma que se explica en el siguiente cuadro:

Supuesto Estrategias Costo($)

100% de locales arrendados.

Publicidad Convenios con Instituciones. Eventos sociales y culturales.

3000.00

Ingresos por arrendamiento eventual de espacios de plazoleta.

Publicidad Mantenimiento de espacios y mobiliario. Eventos sociales y culturales.

3000.00

Incremento de parqueos.

Publicidad Mantenimiento de cámaras de vigilancia. Servicio de estacionamiento.

2000.00

Tabla 4. Inversión anual para el Escenario Propuest o. Elaboración: Las Autoras.




Posteriormente se procedió al cálculo del flujo de caja neto propuesto incluyendo la

inversión, el mismo que resulta de la suma algebraica del flujo de caja neto propuesto

más la inversión necesaria para llevar a cabo el proyecto durante los quince años del

mismo, el cual muestra los resultados reales que se obtendrían año tras año, los

mismos que comparados con los resultados del flujo de caja neto normal son

satisfactorios, ya que en el primer año con la propuesta se puede llegar a un beneficio

de 35.273,03 dólares, mientras que en el caso de no aplicar los cambios sugeridos se

llegaría a un déficit de 33.458,86 dólares, y pese a que en los últimos años en el

escenario propuesto se tiene pérdida, ésta es significativamente menor a la pérdida que

se alcanzaría si no se aplicaran las medidas planteadas.

Gráficamente:

Gráfico 4. Flujo de Caja Proyectado con Inversión y Flujo de Caja en el Escenario Normal.

Fuente: Flujo de caja proyectado con inversión y Fl ujo de Caja en el Escenario Normal. (Anexo 7) Elaboración: Las Autoras.

Finalmente se dedujo el flujo de caja neto incremental; el mismo que se obtuvo de la

diferencia entre el flujo de caja neto propuesto menos el flujo de caja neto normal, con




estos valores y llevando a valor actual neto las inversiones para cada uno de los años

del proyecto con una tasa de descuento del 6%10, se llegó a una tasa interna de

retorno incremental del 75%, lo cual indica que el plan financiero propuesto es factible.

10

Tasa de interés pasiva referencial del Banco del Estado.




5. CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES.

5.1 Conclusiones.

El Complejo Comercial Bartolomé Serrano, proyecto cuyo objetivo se ha visto truncado

por los inconvenientes presentados a lo largo de su primer año de funcionamiento, y

que aparenta no ser sostenible a largo plazo, es una obra que requiere de medidas que

mitiguen dichos problemas, puesto que se considera que de tomarse las acciones

necesarias se generarían beneficios no solo para la ciudadanía, sino también para el

mismo Municipio.

Se puede advertir que la modalidad para la administración del complejo no es la

adecuada para este tipo de proyecto, pues al ser de carácter público se ve limitado en

la toma de decisiones para llevar a cabo medidas que contribuyan al crecimiento del

mismo; como por ejemplo se puede mencionar restricciones para la realización de

eventos sociales y culturales que permitan tener ingresos extraordinarios, presupuesto

limitado para la publicidad, y sobre todo demoras para la ejecución de cualquier tipo de

acción puesto que se debe cumplir con procesos obligatorios referentes a la

administración pública.

En el año 2009 los ingresos generados por el Centro Comercial prácticamente

alcanzaron para cubrir gastos en personal, que incluyendo limpieza y vigilancia

representaron el 87.13% del total de ingresos percibidos, por lo que la administración

se vio obligada a excluir del presupuesto primero el rubro de amortización del capital, y

luego el pago de intereses de la deuda, lo que demuestra nuevamente que el centro no

está en la capacidad de cumplir con sus compromisos.

En cuanto al plan financiero elaborado se puede concluir que los resultados obtenidos

en el escenario propuesto son convenientes para el Municipio, ya que mediante estos

se podría cubrir las necesidades de liquidez que presenta el Centro Comercial, y al




mismo tiempo obtener utilidades, sin embargo cabe destacar que dicho plan deberá ser

reestructurado en un periodo aproximado de diez años. (Ver Gráfico 3)

5.2 Recomendaciones:

Una vez concluido el plan financiero propuesto se ha considerado necesario sugerir las

siguientes recomendaciones:

� Para lograr que la totalidad de locales existentes en el Centro Comercial se hallen

arrendados, se requiere incrementar los gastos en publicidad y establecer

convenios entre los locales del centro e instituciones para otorgar a los

consumidores facilidades de pago, con lo que se logrará que el centro comercial

sea más atractivo para los demandantes; llamando así la atención de nuevos

oferentes.

� Se debe buscar alternativas de negocios que cubran ciertas necesidades de la

ciudadanía, de manera que esta cuente con opciones para realizar sus compras

dentro de la ciudad.

� Las políticas de parqueos fijos diurnos deben ser reconsideradas, puesto que

llevando a cero los mismos durante el día como se ha visto en la propuesta, se

pueden alcanzar ingresos considerablemente superiores a los logrados con las

políticas actuales. Para incrementar los parqueos fijos nocturnos se propone

mejorar la seguridad dentro del parqueadero mediante la implementación de

cámaras de vigilancia.

� La inversión para el incremento de parqueos contempla la inclusión de un nuevo

trabajador que brinde el servicio de estacionamiento, de manera que agregue

valor al servicio prestado dentro del parqueadero.




� Para obtener ingresos extraordinarios, por concepto de arrendamiento eventual de

espacios de la Plazoleta, si bien se necesita inversión para mobiliario y

mantenimiento del mismo, esta propuesta permitirá hacer más atractivo este

espacio a los arrendatarios, ya que esto les otorgará mayores facilidades para

realizar sus eventos, y contribuiría al incremento en los ingresos.

� Organización de eventos sociales y culturales, en fechas estratégicas que atraigan

individuos al complejo de manera que repercuta en el incremento de ventas.




Bibliografía:

� Libros.

ROSS Stephen, WESTERFIELD Randolph, JAFFE Jeffey, 51999 , Finanzas

Corporativas, Mc Graw Hill.

WESTON Fred, BRIGHAM Eugene, 102000 Fundamentos de Administración Financiera,

Interamericana.

BESLEY Scott, BRIGHAM Eugene, 142008 Fundamentos de Administración Financiera,

Mc Graw Hill.

� Documentos de Internet.

HERNÁNDEZ José, 2005, Análisis Financiero, http://www.gestiopolis.com/canales-

5/fin/anfinancier.htm.

VÁQUIRO Didier, 2006, Tasa Interna de retorno,

http://www.pymesfuturo.com/tiretorno.htm.

CASTAÑEDA Winston, 2008, Flujo de Efectivo y Análisis de Escenarios,

www.osun.org/escenarios+en+excel-pdf-4.html.

GONZÁLEZ José Pedro, 2008, Planeación Financiera,

http://www.zonaeconomica.com/analisis-financiero/planeacion.




� Páginas de Internet.

http://www.econlink.com.ar/tributaria/flujodefondos

http://www.azogues.gov.ec/portal/

http://www.zonaeconomica.com/analisis-financiero/planeacion.

� Otros:

URRUTIA Vicente, 2004, Alternativa de Gestión para el Centro Comercial Bartolomé

Serrano, Parqueadero y Plazoleta Gonzalo Córdova de la ciudad de Azogues, CCBS.

MENDIETA Rodrigo, 2007, Propuesta para la Administración y Operación del Centro

Comercial Bartolomé Serrano.

MENDIETA Rodrigo, 2007, Presupuesto para el Centro Comercial Bartolomé Serrano.

LOOR Marco, 2007, Informe de Desarrollo de Administración del Centro Comercial

Bartolomé

Serrano.

JARAMILLO Carlos, 2009, Apuntes de Administración Financiera.




ANEXOS

ANEXO 1.

Centro Comercial Bartolomé Serrano. ESTADO DE RESULTADOS.

Del 01 de Enero al 31 de Diciembre del 2009 (Expresado en dólares americanos)

%

Ingresos Plazoleta 7.561,87 3,94% Parqueadero 65.070,95 33,94% Centro Comercial 119.069,65 62,11%

TOTAL 191.702,47 100%

Gastos Remuneraciones unificadas 74.551,48 38,89% Energía Eléctrica 6.000,00 3,13% Telecomunicaciones 568,34 0,30% Servicio de Correo 0,00 Impresión reproducción y publicaciones 350,00 0,18% Contratación por servicios de se guridad 43.934,30 22,92% Contratación por compañía de limpieza 48.550,00 25,33% Pasajes al interior 0,00 Viáticos y subsistencias en el interior 0,00 Vestuario lencería y prendas de protección 2.800,00 1,46% Materiales de oficina 499,67 0,26% Mater iales de impresión fotografia y publicación

8.326,49 4,34%

Intereses de la deuda con el BEDE 35.780,14 18,66% Seguros 0,00 Mantenimiento de edificio del complejo comercial

4.155,30 2,17%

Mobiliario 80,00 0,04% Equipos sistemas y paquetes informáticos 5.830,00 3,04% Amortización de la deuda BEDE 0,00 TOTAL 231.425,72 120,72% Déficit -39.723,25

Fuente: Dirección Financiera del Municipio de Azogu es. Elaboración: Las Autoras




ANEXO 2. Centro Comercial Bartolomé Serrano.

ESTADO DE RESULTADOS PROFORMA Del 01 de Enero al 31 de Diciembre del 2010

(Expresado en dólares americanos) %

INGRESOS Plazoleta 7.399,39 3,50%

Parqueadero 55.772,88 26,39%

Centro Comercial 147.581,22 69,83%

Intereses por mora 300,00 0,14%

Multas 300,00 0,14%

TOTAL 211.353,49 100%

GASTOS

Gastos en personal 85.737,55 40,57%

Agua Potable 1.200,00 0,57%

Energía Eléctrica 7.200,00 3,41%

Telecomunicaciones 780,00 0,37%

Servicio de Correo 500,00 0,24%

Impresión, reproducción y publicaciones

Contratación por servicios de seguridad

43.200,00 20,44%

Contratación por compañía de limpieza

46.800,00 22,14%

Pasajes al interior 1.000,00 0,47%


1.000,00 0,47%


2.800,00 1,32%

Materiales de aseo 1.320,80 0,62%

Materiales de oficina

Materiales de impresión fotografia y publicación

2.500,00 1,18%

Intereses de la deuda con el BEDE

Seguros 7.500,00 3,55%


3.643,00 1,72%

Mobiliario 1.325,00 0,63%


1.210,00 0,57%

Amortización de la deuda BEDE

TOTAL 207.716,35 98,28%

Superávit 3.637,14 2%

Fuente: Dirección Financiera del Municipio de Azogues. Elaboración: Las Autoras




ANÁLISIS COMPARATIVO.

INGRESOS 2009 2010 Variación Plazoleta 7.561,87 7.399,39 -2,15% Parqueadero 65.070,95 55.772,88 -14,29% Centro Comercial 119.069,65 147.581,22 23,95% Intereses por mora 300,00 Multas 300,00

TOTAL 191.702,47 211.353,49 10,25%

GASTOS Gastos en personal 74.551,48 85.737,55 15,00% Agua Potable 1.200,00

Energía Eléctrica 6.000,00 7.200,00 20,00% Telecomunicaciones 568,34 780,00 37,24% Servicio de Correo 0,00 500,00 Impresión, reproducción y publicaciones 350,00 -100,00% Contratación por servicios de seguridad 43.934,30 43.200,00 -1,67% Contratación por compañía de limpieza 48.550,00 46.800,00 -3,60% Pasajes al interior 1.000,00 Viáticos y subsistencias en el interior 1.000,00 Vestuario lencería y prendas de protección 2.800,00 2.800,00 0,00% Materiales de aseo 1.320,80 Materiales de oficina 499,67 -100,00% Materiales de impresión fotografia y publicación 8.326,49 2.500,00 -69,98% Intereses de la deuda con el BEDE 35.780,14 -100,00% Seguros 7.500,00 Mantenimiento de edificio del complejo comercial 4.155,30 3.643,00 -12,33% Mobiliario 80,00 1.325,00 1556,25% Equipos sistemas y paquetes informáticos 5.830,00 1.210,00 -79,25% Amortización de la deuda BEDE TOTAL 231.425,72 207.716,35 -10,24%

Fuente: Dirección Financiera del Municipio de Azogues Elaboración: Las Autoras




ANEXO 3.

PROYECCIÓN DE INGRESOS PARQUEADERO PÚBLICO

SITUACIÓN NORMAL PUESTOS 73 OCUPACIÓN FIJA DIARIA 22 OCUPACIÓN FIJA NOCTURNA 7 VALOR OCUPACIÓN FIJA 20,00 INGRESOS POR OCUPACIÓN FIJA MENSUAL 580,00 INGRESOS POR OCUPACIÓN FIJA ANUAL 6.9 60,00 ESPACIOS DISPONIBLES PARA OCUPACIÓN VARIABLES

51

USO DIARIO EN HORAS 8 ROTACIÓN CADA HORA COSTO POR HORA 0,5 TASA DE OCUPACIÓN 51% INGRESO DIARIO 104,04 INGRESOS POR OCUPACIÓN VARIABLE MENSUAL

3.121,20 INGRESOS POR OCUPACIÓN VARIABLE ANUAL 3 7.454,40

INGRESO TOTAL ACTUAL POR PARQUEO 44.414,40

Fuente: Unidad Administradora del Complejo Comercia l Bartolomé Serrano. Elaboración: Las Autoras.




PROYECCIÓN DE INGRESOS

INGRESOS POR ARRIENDO DE LOCALES CENTRO COMERCIAL B ARTOLOMÉ SERRANO

NOMINACIÓN UBICACIÓN m2 COSTO POR M2 AL MES 10,5 PAGO ANUAL ANCLA GRANDE PB 437,47 580,00 6.960,00 LOCAL 1 PB 39,19 411,50 4.937,94 LOCAL 2 PB 25,24 265,02 3.180,24 LOCAL 3 PB 24,65 258,83 3.105,90 LOCAL 4 PB 16,67 175,04 2.100,42 LOCAL 5 PB 15,96 167,58 2.010,96 LOCAL 6 PB 16,54 173,67 2.084,04 LOCAL 7 PB 16,03 168,32 2.019,78 LOCAL 8 PB 55,64 584,22 7.010,64 LOCAL 9 PB 15,66 164,43 1.973,16 LOCAL 10 PB 16,12 - LOCAL 11 PB 17,49 183,65 2.203,74 LOCAL 12 PB 17,39 182,60 2.191,14 LOCAL 13 PB 17,72 186,06 2.232,72 LOCAL 14 PB 16,16 - LOCAL 15 PB 32,46 340,83 4.089,96 LOCAL 16 PB 49,06 515,13 6.181,56 LOCAL 17 PB 30,85 323,93 3.887,10 LOCAL 18 PB 61,39 644,60 7.735,14 LOCAL 19 PB 22,03 231,32 2.775,78 LOCAL 20 PB 20,66 216,93 2.603,16 LOCAL 21 PB 19,2 201,60 2.419,20 LOCAL 22 PB 21,76 - ISLAS 1 PB 9 - ISLAS 2 PB 6 - ISLAS 3 PB 6 63,00 756,00 ISLAS 4 PB 6 63,00 756,00 ISLAS 5 PB 6 63,00 756,00 ISLAS 6 PB 6 63,00 756,00 ISLAS 7 PB 9 94,50 1.134,00 ISLAS 8 PB 9 94,50 1.134,00 ISLAS 9 PB 9 94,50 1.134,00 ISLAS 10 PB 6 63,00 756,00 ISLAS 11 PB 6 - LOCAL 23 PB 60,765 - LOCAL COMIDA 1 PA 30,21 - LOCAL COMIDA 2 PA 30,85 - LOCAL COMIDA 3 PA 29,01 304,61 3.655,26 LOCAL COMIDA 4 PA 29,56 - LOCAL COMIDA 5 PA 24,67 - LOCAL COMIDA 6 PA 26,05 273,53 3.282,30




LOCAL COMIDA 7 PA 26,05 - LOCAL 1 PA 39,69 416,75 5.000,94 LOCAL 2 PA 24,01 252,11 3.025,26 LOCAL 3 PA 113,62 1.193,01 14.316,12 LOCAL 4 PA 32,45 - LOCAL 5 PA 35,48 - LOCAL 6 PA 34,29 - LOCAL 7 PA 35,51 - LOCAL 8A PA 45,41 - LOCAL 8B PA 57,82 607,11 7.285,32 LOCAL 9 PA 44,46 - LOCAL 10 PA 41,23 - ISLAS 1 PA 9 - ISLAS 2 PA 9 - ISLAS 3 PA 9 - ISLAS 4 PA 9 - ISLAS 5 PA 9 - ISLAS 6 PA 9 - ISLAS 7 PA 9 - ISLAS 8 PA 6 - TOTAL ARRIENDOS CCBS 1913,475 9.620,82 115.449,78 INGRESOS POR ARRIENDO DE LOCALES PLAZA DE LA JUVENT UD

NOMINACIÓN UBICACIÓN M2 COSTO POR M2 AL MES PAGO ANUAL LOCAL 1 PLAZA 24 252 10,5 3024,00 LOCAL 2 PLAZA 24 252 10,5 3024,00 LOCAL 3 PLAZA 24 252 10,5 3024,00 LOCAL 4 PLAZA 24 240 10,0 TOTAL ARRIENDOS PLAZA 9.072,00 INGRESOS POR ESTACIONAMIENTO PARQUEADERO PÚBLICO SEGÚN SITUACIÓN ACTUAL 44.414,40 TOTAL PARQUEADERO PÚBLICO 44.414,40

TOTAL DE INGRESOS AL AÑO

168.936,18





ANEXO 4.

FLUJO DE FONDOS PROYECTADO ESCENARIO NORMAL.

0 1 2 3 4 5 6 7 2009 REAL 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 INGRESOS TOTAL ARRIEND O CCBS 119.069,65 115.449,78 115.449,78 115.449,78 115.449,78 115.449,78 121.222,27 121.222,27 TOTAL ARRIENDOS PLAZA 7.561,87 9.072,00 9.072,00 9.072,00 9.072,00 9.072,00 9.525,60 9.525,60 TOTAL PARQUEADERO PÚBLICO 65.070,95 44.414,40 44.414,40 44.414,40 44.414,40 44.414,40 46.635,12 46.635,12 TOTAL INGRESOS 191.702,47 168.936,18 168.936,18 168.936,18 168.936,18 168.936,18 177.382,99 177.382,99 GASTOS Remuneraciones unificadas 74.551,48 76.788,02 79.091,67 81.464,42 83.908,35 86.425,60 89.018,37 91.688,92 Agua Potable 0,00 1.200,00 1.236,00 1.273,08 1.311,27 1.350,61 1.391,13 1.432,86 Energía Eléctrica 6.000,00 6.180,00 6.365,40 6.556,36 6.753,05 6.955,64 7.164,31 7.379,24 Telecomunicaciones 568,34 585,39 602,95 621,04 639,67 658,86 678,63 698,99 Servicio de Correo - Impresión reproducción y publicaciones 350,00 Contratación por servicios de seguridad 43.934,30 45.252,33 46.609,90 48.008,20 49.448,44 50.931,89 52.459,85 54.033,65 Contratación por compañía de limpiez a 48.550,00 50.006,50 51.506,70 53.051,90 54.643,45 56.282,76 57.971,24 59.710,38 Pasajes al interior 1000,00 1.030,00 1.060,90 1.092,73 1.125,51 1.159,27 1.194,05 Viáticos y subsistencias en el interior 1000,00 1.030,00 1.060,90 1.092,73 1.125,51 1.159,27 1.194,05 Vestuario lencería y prendas de protección 2.800,00 2884,00 2.970,52 3.059,64 3.151,42 3.245,97 3.343,35 3.443,65 Materiales de aseo 1320,80 1.360,42 1.401,24 1.443,27 1.486,57 1.531,17 1.577,10 Materiales de oficina 499,67 0 - - - - - - Materiales de impresión fotografia y publicación

8.326,49 2500 2.575,00 2.652,25 2.731,82 2.813,77 2.898,19 2.985,13

Intereses de la deuda con el BEDE 35.780,14 0 - - - - - - Seguros 7500 7.725,00 7.956,75 8.195,45 8.441,32 8.694,56 8.955,39 Mantenimi ento de edificio del complejo 4.155,30 3643 3.752,29 3.864,86 3.980,80 4.100,23 4.223,24 4.349,93




comercial

Mobiliario 80,00 1325 1.364,75 1.405,69 1.447,86 1.491,30 1.536,04 1.582,12 Equipos sistemas y paquetes informáticos 5.830,00 1210 1.246,30 1.283,69 1.322,20 1.361,87 1.402,72 1.444,80 Amortización de la deuda BEDE TOTAL GASTOS 231.425,72 202.395,04 208.466,89 214.720,90 221.162,53 227.797,40 234.631,33 241.670,27 DÉFICIT - 39.723,25 - 33.458,86 - 39.530,71 - 45.784,72 - 52.226,35 - 58.861,22 - 57.248,34 - 64.287,28

8 9 10 11 12 13 14 15 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 INGRESOS TOTAL ARRIENDO CCBS 121.222,27 121.222,27 121.222,27 127.283,38 127.283,38 127.283,38 127.283,38 127.283,38 TOTAL ARRIENDOS PLAZA 9.525,60 9.525,60 9.525,60 10.001,88 10.001,88 10.001,88 10.001,88 10.001,88 TOTAL PARQUEADERO PÚBLICO 46.635,12 46.635,12 46.635,12 48.966,88 48.966,88 48.966,88 48.966,88 48.966,88 TOTAL INGRESOS 177.382,99 177.382,99 177.382,99 186.252,14 186.252,14 186.252,14 186.252,14 186.252,14 GASTOS Remuneraciones unificadas 94.439,58 97.272,77 100.190,96 104.198,59 108.366,54 112.701,20 117.209,25 121.897,62 Agua Potable 1.475,85 1.520,12 1.565,73 1.628,36 1.693,49 1.761,23 1.831,68 1.904,95 Energía Eléctrica 7.600,62 7.828,64 8.063,50 8.386,04 8.721,48 9.070,34 9.433,15 9.810,48 Telecomunicaciones 719,96 741,55 763,80 794,35 826,13 859,17 893,54 929,28 Servicio de Correo Impresión reproducción y publicaciones Contratación por servicios de seguridad 55.654,66 57.324,30 59.044,03 61405,79 63862,02 66416,50 69073,16 71836,08 Contratación por compañía de limpieza 61.501,69 63.346,74 65.247,14 67857,03 70571,31 73394,16 76329,93 79383,12 Pasajes al interior 1.229,87 1.266,77 1.304,77 1356,96 1411,24 1467,69 1526,40 1587,46 Viáticos y subsistencias en el interior 1.229,87 1.266,77 1.304,77 1356,96 1411,24 1467,69 1526,40 1587,46 Vestuario lencería y prendas de protección 3.546,96 3.653,36 3.762,97 3913,48 4070,02 4232,82 4402,14 4578,22 Materiales de aseo 1.624,42 1.673,15 1.723,34 1792,28 1863,97 1938,53 2016,07 2096,71 Materiales de oficina - - - 0 0 0 0 0 Materiales de impresión fotografia y 3.074,68 3.166,93 3.261,93 3392,41 3528,11 3669,23 3816,00 3968,64




publicación

Intereses de la deuda con el BEDE - - - 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 Seguros 9.224,05 9.500,78 9.785,80 Mantenimiento de edificio del complejo comercial

4.480,43 4.614,84 4.753,29 4943,42 5141,16 5346,80 5560,68 5783,10

Mobiliario 1.629,58 1.678,47 1.728,82 1797,98 1869,90 1944,69 2022,48 2103,38 Equipos sistemas y paquetes informáticos 1.488,15 1.532,79 1.578,78 1641,93 1707,60 1775,91 1846,94 1920,82 Amortización de la deuda BEDE TOTAL GASTOS 248.920,37 256.387,99 264.079,63 264.465,58 275.044,20 286.045,97 297.487,81 309.387,32 DÉFICIT - 71.537,39 - 79.005,00 - 86.696,64 - 78.213,44 - 88.792,06 - 99.793,83 - 111.235,67 - 123.135,18

Fuente: Anexo 3. Elaboración: Las Autoras




ANEXO 5.

PROYECCIÓN DE INGRESOS PARQUEADERO PÚBLICO ESCENARIO PROPUESTO

PUESTOS 73 OCUPACIÓN FIJA DIARIA 0 OCUPACIÓN FIJA NOCTURNA 20 VALOR OCUPACIÓN FIJA 20,00 INGRESOS POR OCUPACIÓN FIJA MENSUAL DIARIA - INGRESOS POR OCUPACIÓN FIJA MENSUAL NOCTURNA

400,00

TOTAL 400,00 INGRESOS POR OCUPACIÓN FIJA ANUAL 4.8 00,00 ESPACIOS DISPONIBLES PARA OCUPACIÓN VARIABLES

73

USO DIARIO EN HORAS 8 ROTACIÓN CADA HORA COSTO POR HORA 0,5 TASA DE OCUPACIÓN 80% INGRESO DIARIO 233,60 INGRESOS POR OCUPACIÓN VARIABLE MENSUAL

7.008,00 INGRESOS POR OCUPACIÓN VARIABLE ANUAL 8 4.096,00

INGRESO TOTAL ACTUAL POR PARQUEO 88.896,00





PROYECCIÓN INGRESOS CCBS.

ESCENARIO PROPUESTO.

INGRESOS POR ARRIENDO DE LOCALES CENTRO COMERCIAL B ARTOLOMÉ SERRANO

NOMINACIÓN UBICACIÓN m2 COSTO POR M2 AL MES 10 PAGO ANUAL ANCLA GRANDE PB 437,47 580,00 6.960,00 LOCAL 1 PB 39,19 391,90 10,0 4.702,80 LOCAL 2 PB 25,24 252,40 10,0 3.028,80 LOCAL 3 PB 24,65 246,50 10,0 2.958,00 LOCAL 4 PB 16,67 166,70 10,0 2.000,40 LOCAL 5 PB 15,96 159,60 10,0 1.915,20 LOCAL 6 PB 16,54 165,40 10,0 1.984,80 LOCAL 7 PB 16,03 160,30 10,0 1.923,60 LOCAL 8 PB 55,64 556,40 10,0 6.676,80 LOCAL 9 PB 15,66 156,60 10,0 1.879,20 LOCAL 10 PB 16,12 161,20 10,0 1.934,40 LOCAL 11 PB 17,49 174,90 10,0 2.098,80 LOCAL 12 PB 17,39 173,90 10,0 2.086,80 LOCAL 13 PB 17,72 177,20 10,0 2.126,40 LOCAL 14 PB 16,16 161,60 10,0 1.939,20 LOCAL 15 PB 32,46 324,60 10,0 3.895,20 LOCAL 16 PB 49,06 490,60 10,0 5.887,20 LOCAL 17 PB 30,85 308,50 10,0 3.702,00 LOCAL 18 PB 61,39 613,90 10,0 7.366,80 LOCAL 19 PB 22,03 220,30 10,0 2.643,60 LOCAL 20 PB 20,66 206,60 10,0 2.479,20 LOCAL 21 PB 19,2 192,00 10,0 2.304,00 LOCAL 22 PB 21,76 217,60 10,0 2.611,20 ISLAS 1 PB 9 90,00 10,0 1.080,00 ISLAS 2 PB 6 60,00 10,0 720,00 ISLAS 3 PB 6 60,00 10,0 720,00 ISLAS 4 PB 6 60,00 10,0 720,00 ISLAS 5 PB 6 60,00 10,0 720,00 ISLAS 6 PB 6 60,00 10,0 720,00 ISLAS 7 PB 9 90,00 10,0 1.080,00 ISLAS 8 PB 9 90,00 10,0 1.080,00 ISLAS 9 PB 9 90,00 10,0 1.080,00 ISLAS 10 PB 6 60,00 10,0 720,00 ISLAS 11 PB 6 60,00 10,0 720,00 LOCAL 23 PB 60,765 607,65 10,0 7.291,80 LOCAL COMIDA 1 PA 30,21 211,47 7,0 2.537,64 LOCAL COMIDA 2 PA 30,85 215,95 7,0 2.591,40




LOCAL COMIDA 3 PA 29,01 290,10 7,0 3.481,20 LOCAL COMIDA 4 PA 29,56 206,92 7,0 2.483,04 LOCAL COMIDA 5 PA 24,67 172,69 7,0 2.072,28 LOCAL COMIDA 6 PA 26,05 260,50 7,0 3.126,00 LOCAL COMIDA 7 PA 26,05 182,35 7,0 2.188,20 LOCAL 1 PA 39,69 396,90 7,0 4.762,80 LOCAL 2 PA 24,01 240,10 7,0 2.881,20 LOCAL 3 PA 113,62 1.136,20 7,0 13.634,40 LOCAL 4 PA 32,45 227,15 7,0 2.725,80 LOCAL 5 PA 35,48 248,36 7,0 2.980,32 LOCAL 6 PA 34,29 240,03 7,0 2.880,36 LOCAL 7 PA 35,51 248,57 7,0 2.982,84 LOCAL 8A PA 45,41 317,87 7,0 3.814,44 LOCAL 8B PA 57,82 578,20 7,0 6.938,40 LOCAL 9 PA 44,46 311,22 7,0 3.734,64 LOCAL 10 PA 41,23 288,61 7,0 3.463,32 ISLAS 1 PA 9 63,00 7,0 756,00 ISLAS 2 PA 9 63,00 7,0 756,00 ISLAS 3 PA 9 63,00 7,0 756,00 ISLAS 4 PA 9 63,00 7,0 756,00 ISLAS 5 PA 9 63,00 7,0 756,00 ISLAS 6 PA 9 63,00 7,0 756,00 ISLAS 7 PA 9 63,00 7,0 756,00 ISLAS 8 PA 6 42,00 7,0 504,00 TOTAL ARRIENDOS CCBS 1913,475 13.902,54 166.830,48 INGRESOS POR ARRIENDO DE LOCALES PLAZA DE LA JUVENT UD

NOMINACIÓN UBICACIÓN M2 COSTO POR M2 AL MES PAGO ANUAL LOCAL 1 PLAZA 24 240 10,0 2880,00 LOCAL 2 PLAZA 24 240 10,0 2880,00 LOCAL 3 PLAZA 24 240 10,0 2880,00 LOCAL 4 PLAZA 24 240 10,0 2880,00 Ingresos extraordinarios 1800,00 TOTAL ARRIENDOS PLAZA

13.320,00 INGRESOS POR ESTACIONAMIENTO PARQUEADERO PÚBLICO SEGÚN SITUACIÓN ACTUAL 88.896,00 TOTAL PARQUEADERO PÚBLICO 88.896,00

TOTAL DE INGRESOS AL AÑO 269.046,48

Fuente: Unidad Administradora del Complejo Comercial Bartolomé Serrano. Elaboración: Las Autoras.




ANEXO 6.

FLUJO DE FONDOS PROYECTADO. ESCENARIO PROPUESTO

0 1 2 3 4 5 6 7 2009 REAL 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 INGRESOS TOTAL ARRIENDO CCBS 119.069,65 166.830,48 166.830,48 166.830,48 166.830,48 166.830,48 175.172,00 175.172,00 TOTAL ARRIENDOS PLAZA 7.561,87 13.320,00 13.320,00 13.320,00 13.320,00 13.320,00 13.986,00 13.986,00 TOTAL PARQUEADERO PÚBLICO 65.070,95 88.896,00 88.896,00 88.896,00 88.896,00 88.896,00 93.340,80 93.340,80 TOTAL INGRESOS 191.702,47 269.046,48 269.046,48 269.046,48 269.046,48 269.046,48 282.498,80 282.498,80 GASTOS Remuneraciones unificadas 74.551,48 76.788,02 79.091,67 81.464,42 83.908,35 86.425,60 89.018,37 91.688,92 Agua Potable 1.200,00 1.236,00 1.273,08 1.311,27 1.350,61 1.391,13 1.432,86 Energía Eléctrica 6.000,00 6.180,00 6.365,40 6.556,36 6.753,05 6.955,64 7.164,31 7.379,24 Telecomunicaciones 568,34 585,39 602,95 621,04 639,67 658,86 678,63 698,99 Servicio de Correo 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 Impresión reproducción y publicaciones 350,00 360,50 371,32 382,45 393,93 405,75 417,92 430,46 Contratación por servicios de seguridad 43.934,30 45.252,33 46.609,90 48.008,20 49.448,44 50.931,89 52.459,85 54.033,65 Contratación por compañía de limpieza 48.550,00 50.006,50 51.506,70 53.051,90 54.643,45 56.282,76 57.971,24 59.710,38 Pasajes al interior 1.000,00 1.030,00 1.060,90 1.092,73 1.125,51 1.159,27 1.194,05 Viáticos y subsistencias en el interior 1.000,00 1.030,00 1.060,90 1.092,73 1.125,51 1.159,27 1.194,05 Vestuario lencería y prendas de protección 2.800,00 2.884,00 2.970,52 3.059,64 3.151,42 3.245,97 3.343,35 3.443,65 Materiales de of icina 499,67 514,66 530,10 546,00 562,38 579,25 596,63 614,53 Materiales de aseo 1.320,80 1.360,42 1.401,24 1.443,27 1.486,57 1.531,17 1.577,10 Materiales de impresión fotografia y publicación

8.326,49 8.576,28 8.833,57 9.098,58 9.371,54 9.652,68 9.942,26 10.240,53

Intereses de la deuda con el BEDE 35.780,14




Seguros 0,00 7.500,00 7.725,00 7.956,75 8.195,45 8.441,32 8.694,56 8.955,39 Mantenimiento de edificio del complejo comercial

4.155,30 4.279,96 4.408,36 4.540,61 4.676,83 4.817,13 4.961,65 5.110,49

Mobiliario 80,00 1.325,00 0,00 0,00 0,00 515,00 0,00 Equipos sistemas y paquetes informáticos 5.830,00 0,00 0,00 0,00 3.090,00 Amortización de la deuda BEDE TOTAL 231.425,72 208.773,45 213.671,90 220.082,06 229.774,52 233.485,06 241.004,61 247.704,30 RESULTADO - 39.723,25 60.273,03 55.374,58 48.964,42 39.271,96 35.561,42 41.494,20 34.794,51

8 9 10 11 12 13 14 15 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 INGRESOS TOTAL ARRIENDO CCBS 175.172,00 175.172,00 175.172,00 183.930,60 183.930,60 183.930,60 183.930,60 183.930,60 TOTAL ARRIENDOS PLAZA 13.986,00 13.986,00 13.986,00 14.685,30 14.685,30 14.685,30 14.685,30 14.685,30 TOTAL PARQUEADERO PÚBLICO 93.340,80 93.340,80 93.340,80 98.007,84 98.007,84 98.007,84 98.007,84 98.007,84 TOTAL INGRESOS 282.498,80 282.498,80 282.498,80 296.623,74 296.623,74 296.623,74 296.623,74 296.623,74 GASTOS Remuneraciones unificadas 94.439,58 97.272,77 100.190,96 104.198,59 108.366,54 112.701,20 117.209,25 121.897,62 Agua Potable 1.475,85 1.520,12 1.565,73 1.628,36 1.693,49 1.761,23 1.831,68 1.904,95 Energía Eléctrica 7.600,62 7.828,64 8.063,50 8.386,04 8.721,48 9.070,34 9.433,15 9.810,48 Telecomunicaciones 719,96 741,55 763,80 794,35 826,13 859,17 893,54 929,28 Servicio de Correo 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 Impresión reproducción y publicaciones 443,37 456,67 470,37 489,19 508,75 529,10 550,27 572,28 Contratación por servicios de seguridad 55.654,66 57.324,30 59.044,03 61.405,79 63.862,02 66.416,50 69.073,16 71.836,08 Contratación por compañía de limpieza 61.501,69 63.346,74 65.247,14 67.857,03 70.571,31 73.394,16 76.329,93 79.383,12 Pasajes al interior 1.229,87 1.266,77 1.304,77 1.343,92 1.384,23 1.425,76 1.468,53 1.512,59 Viáticos y subsistenc ias en el interior 1.229,87 1.266,77 1.304,77 1.343,92 1.384,23 1.425,76 1.468,53 1.512,59 Vestuario lencería y prendas de protección 3.546,96 3.653,36 3.762,97 3.913,48 4.070,02 4.232,82 4.402,14 4.578,22




Materiales de oficina 632,97 651,96 671,51 698,38 726,31 755,36 785,58 817,00 Materiales de aseo 1.624,42 1.673,15 1.723,34 1.792,28 1.863,97 1.938,53 2.016,07 2.096,71 Materiales de impresión fotografia y publicación

10.547,75 10.864,18 11.190,11 11.637,71 12.103,22 12.587,35 13.090,84 13.614,48

Intereses de la deuda con el BEDE Seguros 9.224,05 9.500,78 9.785,80 10.177,23 10.584,32 11.007,69 11.448,00 11.905,92 Mantenimiento de edificio del complejo comercial

5.263,81 5.421,72 5.584,38 5.807,75 6.040,06 6.281,66 6.532,93 6.794,25

Mobiliar io 0,00 0,00 535,60 0,00 0,00 0,00 0,00 Equipos sistemas y paquetes informáticos 3.182,70 3.310,01 Amortización de la deuda BEDE TOTAL 258.318,12 262.789,49 270.673,17 282.009,60 296.016,09 304.386,64 316.533,59 329.165,57 RESULTADO 24.180,68 19.709,32 11.825,63 14.614,14 607,65 - 7.762,90 - 19.909,85 - 32.541,82

Fuente: Anexo 5. Elaboración: Las Autoras



Carolina Carrasco Cantos./2010 52 Nataly Zamora Vázquez.

ANEXO 7.

Cálculo de la Tasa interna de retorno incremental.

AÑOS

Flujo de caja

neto propuesto.

Inversión

Flujo de caja neto

propuesto con

inversión

(-) Flujo de caja neto normal

Flujo de

caja incremental

2010 60.273,03 -25.000,00 35.273,03 -33.458,86 93.731,90 2011 55.374,58 -8.240,00 47.134,58 -39.530,71 94.905,29 2012 48.964,42 -8.487,20 40.477,22 -45.784,72 94.749,14 2013 39.271,96 -8.741,82 30.530,14 -52.226,35 91.498,31 2014 35.561,42 -9.004,07 26.557,35 -58.861,22 94.422,65 2015 41.494,20 -25.750,00 15.744,20 -57.248,34 98.742,53 2016 34.794,51 -9.274,19 25.520,32 -64.287,28 99.081,79 2017 24.180,68 -9.552,42 14.628,26 -71.537,39 95.718,07 2018 19.709,32 -9.838,99 9.870,33 -79.005,00 98.714,31 2019 11.825,63 -10.134,16 1.691,47 -86.696,64 98.522,27 2020 14.614,14 -26.780,00 -12.165,86 -78.213,44 92.827,58 2021 607,65 -10.539,53 -9.931,88 -88.792,06 89.399,72 2022 -7.762,90 -10.961,11 -18.724,01 -99.793,83 92.030,93 2023 -19.909,85 -11.399,55 -31.309,40 -111.235,67 91.325,82 2024 -32.541,82 -11.855,53 -44.397,36 -123.135,18 90.593,36

FLUJOS VAN -127966,769

95980,4962 97153,8941 96997,7439 93746,9092 96671,2495 101103,565 101442,817 98079,0957 101075,344 100883,299 95306,6643 91878,7977 94510,0151 93804,9034 93072,4428

TIRI 75% Fuente: Anexo 4 y 6.

Elaboración: Las Autoras




ANEXO 8. Proyección de Ingresos y Gastos para el año 2009

TOTAL ARRIENDOS CCBS 1894,475 13.815,19 165.782,25

INGRESOS POR ARRIENDO DE LOCALES PLAZA DE LA JUVENTUD

NOMINACIÓN UBICACIÓN U COSTO POR M2 AL MES PAGO ANUAL

LOCALES VARIOS PLAZA 4 180,00 8.640,00

TOTAL ARRIENDOS PLAZA 8.640,00

INGRESOS POR ESTACIONAMIENTO PARQUEADERO PÚBLICO

SEGÚN SITUACIÓN ACTUAL 44.539,20

TOTAL PARQUEADERO PÚBLICO 44.539,20

TOTAL DE INGRESOS AL AÑO 218.961,45

NIVEL RUBRO CANT. V. U. MENSUAL V. U. ANUAL VALOR ANUAL ADMINISTRACIÓN Y VIGILANCIA ADMINISTRADOR 1

15.275,00 15.275,00

SECRETARIA - CONTADOR 1 6.300,00

6.300,00

CENTRO COMERCIAL GUARDIAS OPERADORES 2

5.687,00 11.374,00

PARQUEADERO




PÚBLICO

GUARDIAS OPERADORES 4 5.687,00

22.748,00

PLAZA DE LA JUVENTUD

GUARDIA OPERADOR 1 5.687,00

5.687,00

SUBTOTAL ADMINISTRACIÓN ANUAL

61.384,00 MANTENIMIENTO Y ENERGÍA ELÉCTRICA

COMPLEJO COMERCIAL

PERSONAL PARA LIMPIEZA Y MANTENIMIENTO 4 5.687,00

22.748,00

PRODUCTOS DE LIMPIEZA Y MANTENIMIENTO 12 850,00

10.200,00

CENTRO COMERCIAL ENERGÍA ELÉCTRICA ÁREA DE CIRCULACIÓN 12

445,63

5.347,56

Y ASCENSOR ENERGÍA ELÉCTRICA OFICINA ADMINISTRACIÓN 12

14,95

179,40

PARQUEADERO PÚBLICO

ENERGÍA ELÉCTRICA PARQUEADERO 12 356,13

4.273,56

PLAZA DE LA JUVENTUD

ENERGÍA ELÉCTRICA PLAZOLETA 12 220,72

2.648,64

SUBTOTAL MANTENIMIENTO Y ENERGÍA ELÉCTRICA ANUAL 45.397,16

TOTAL GASTOS 106.781,16

Fuente: Estudios realizados por el Eco. Rodrigo Men dieta M. Elaboración: Las Autoras.




ANEXO 9.

Entrevista realizada para la obtención de informaci ón referente los resultados

obtenidos en el año 2009 por el Complejo Comercial Bartolomé Serrano.

Lugar: Oficina Administrativa del CCBS.

Fecha: 12 de Enero del 2010.

Entrevistado: Ing. Ruth Verdugo. Administradora Encargada del CCBS.

Entrevistadores: Las Autoras.

1. ¿Qué opina Ud. acerca de los resultados obtenido s en el primer año de

funcionamiento del centro comercial?

Los resultados no han sido los esperados, pues se obtuvo un déficit, muchos

locales se cerraron, y muchos están por cerrarse, la situación es crítica.

2. ¿Cuáles cree Ud. que son las causas para que el centro comercial presente

dichos resultados?

Según encuestas realizadas a la ciudadanía de Azogues se llegó a la conclusión

de que muchos de los locales que integran el centro comercial no llenaron las

expectativas del cliente, entre las principales causas esta el costo elevado de los

productos que se expenden en el centro comercial, pero además de esto la

gente prefiere trasladarse a ciudades cercanas a realizar compras que podrían

hacerlas en el mismo, otra de las causas es que a decir de los encuestados los

productos eran poco novedosos, y que podrían adquirirlos a precios más bajos

en locales de la misma zona céntrica. Según la encuesta uno de los factores

principales que influyen en la poca acogida que ha tenido el CCBS es la falta de

publicidad.




3. ¿Se han definido estrategias para mejorar la pub licidad para el CCBS?

Se cree que mejorar la publicidad sería óptimo, ya que con esto se lograría

incentivar a la ciudadanía a que realice compras en el CCBS; sin embargo como

se observa en el presupuesto 2010 este rubro se ha visto reducido de manera

considerable, pues a decir de la Dirección Financiera del Municipio no se pueden

realizar mayores desembolsos por este concepto.

4. ¿Cuál ha sido la posición de los arrendatarios a nte estos resultados?

Desde un principio los arrendatarios manifestaron que el precio de los arriendos

era elevado, ya que al no obtener los ingresos suficientes cada mes para cubrir

este canon, progresivamente muchos de estos decidieron cerrar sus negocios

dentro del centro. Además se presenta mayores inconvenientes con los

arrendatarios de la planta alta, ya que son estos los que presentan más

dificultades para vender sus productos.

5. ¿Cree Ud. que el precio inicialmente pactado par a los arriendos fue

elevado?

Sí, pues el precio inicial que fue de 15 dólares por m2 era superior en

aproximadamente un 25% a la media de los arriendos pagados en la zona

céntrica de la ciudad de Azogues; que según encuestas realizadas es de 11.50

dólares por m2, por lo que para mediados del año 2009 se resolvió una

disminución del 30% del precio de los arriendos, pasando a 10.

50 dólares por m2.

6. ¿Qué medidas se piensan tomar para superar esta situación?




Una medida que se piensa implementar es la de bajar aún más el precio de los

arriendos, con lo que se lograría atraer a mas negocios para que formen parte del

CCBS, sin embargo este es un proceso tardío ya que para poder llevarlo a cabo se

requiere la aprobación de instancias como la Junta de Remate, y el Concejo Cantonal.

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Resumen - COREaño de funcionamiento; para esto se procedió con el método de Flujos de Caja ... cantidad se aumenta los costos de estudios, diseños, planos, fiscalización y otros